Beeldkwaliteitsplan Meulenspie, Hoge Gouw en Hoge Gouw-west ter aanvulling op de Welstandsnota. juli 2008

Beeldkwaliteitsplan Meulenspie, Hoge Gouw en Hoge Gouw-west ter aanvulling op de Welstandsnota

juli 2008

Inhoudsopgave

1.

Inleiding

5

1.1 1.2 1.3

anleiding A D oel Leeswijzer

5

5

5

2.

Stedenbouwkundig plan Meulenspie, Hoge Gouw

en Hoge Gouw-west 7

2.1 2.2 2.3 2.4

isie V M eulenspie Hoge Gouw H oge Gouw-west

7

9

15

17

3.

Beeldkwaliteitseisen

19

3.1 3.2 3.2.1

elstandsnota W 19

M oleneind 20

Welstandseisen ten aanzien van Dorpse bebouwingslinten

(L2) 20

S pecifieke beeldkwaliteitseisen kavels aan Moleneind 22

M eulenspie en Hoge Gouw-west 22

Welstandseisen ten aanzien van Thematische uitbreidin gen (VINEX, vanaf 1985) (W8) 22

S pecifieke beeldkwaliteitseisen Meulenspie 23

Specifieke beeldkwaliteitseisen Hoge Gouw-west 26

H oge Gouw 26

Algemeen Welstandseisen ten aanzien van Individueel op drachtgeverschap (vrije kavels) (W11) 26

Specifieke beeldkwaliteitseisen Hoge Gouw 28

K antoren en sporthal in Meulenspie 30

W elstandseisen voor Kantoren en voorzieningen (B4) 30

Specifieke beeldkwaliteitseisen kantoren en voorzieningen

Meulenspie 31

3.2.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.5 3.5.1 3.5.2

4

Beeldkwaliteitsplan Meulenspie, Hoge Gouw en Hoge Gouw-west

1.

Inleiding

1.1 Aanleiding In het Structuurplan Breda Noordoost Teteringen is aan de zuidoostkant van de Oosterhoutseweg in Teteringen een uitbreiding met woningbouw bedacht in het kader van de VINEX-opdracht voor woningbouw in Teteringen. Het betreft de uitbreidingsgebieden Meulenspie, Hoge Gouw en Hoge Gouw-west. Het bestemmingsplan “Meulenspie-Valkenstraat”, dat op 18 oktober 2007 is vastgesteld door de raad, vormt het juridische kader voor deze ontwikkelingen.

1.2 Doel Om de architectonische kwaliteit binnen de uitbreidingsge bieden vast te leggen is gewerkt aan een aanvulling op de Welstandsnota Breda voor deze specifieke gebieden. De Welstandsnota Breda is op 11 februari 2005 vastgesteld door de Raad. Voor u ligt het beeldkwaliteitsplan Meulenspie, Hoge Gouw en Hoge Gouw-west. Dit beeldkwaliteitsplan bevat aanvul lend gebiedsgericht welstandsbeleid en aanvullende criteria in aanvulling op hoofdstuk 4 –Gebiedsgericht welstandsbeleid -van de welstandsnota. De aanvullende criteria hebben be trekking op § 4.2.25 Teteringen en op § 4.3.04 Dorpse bebou wingslinten (L2), § 4.3.13 Thematische uitbreidingen (VINEX, metaforen, vanaf 1985) (W8), § 4.3.16 Individueel opdracht geverschap (vrije kavels, diverse ontstaansperioden na 1945) (W11) en § 4.3.20 Kantoren en voorzieningen (B4).

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden achtereenvolgens de stedenbouw kundige plannen voor Meulenspie, Hoge Gouw en Hoge Gouw-west toegelicht, zodat de achtergronden van de beeld kwaliteitseisen helder zijn. In hoofdstuk 3 komen de beeld kwaliteitseisen zelf aan de orde.

5


NOTA KWALITEIT WONEN De te bouwen woningen dienen niet alleen te voldoen aan de beeldkwaliteitseisen, maar ook aan kwaliteitseisen ten aanzien van de toegankelijkheid, duurzaamheid en veilig heid. De nota “kwaliteit wonen” en bijbeho rende kwaliteitscriterialijst zijn te downloa den vanaf de internetsite van de gemeente Breda: www.breda.nl. Voor vragen kun u contact opnemen met de afdeling Bouw en Woningtoezicht, tel. 076-5293810

Overgang van dorps naar landelijk

Lint in ere houden 6


2.

Stedenbouwkundig plan Meulenspie, Hoge Gouw en Hoge Gouw-west

2.1 V isie Overgang van dorps naar landelijk Van west naar oost wordt een overgang gecreëerd van het bestaande Teteringen naar het bosgebied Cadettenkamp. Een overgang van dorps naar landelijk. De Meulenspie is het meest westelijke deel en vormt de en tree van Teteringen. De Meulenspie krijgt een dorpse uitstra ling, die past bij het bestaande Teteringen. Meulenspie gaat over in Hoge Gouw-west dat eveneens aan sluit op het bestaande Teteringen. Om de gewenste overgang naar het Cadettenkamp te bewerkstelligen krijgt Hoge Gouw west een wat groener beeld en een wat meer informele sfeer dan de bestaande woonwijk waar de ontwikkeling aan grenst. Hoge Gouw krijgt een zeer informele sfeer met natuurlijke vormen en veel opgaande beplanting. Hiermee vormt Hoge Gouw een overgang naar het Landhuizengebied Valkenstraat, dat bestaat uit bos waarin ruimtes zijn uitgekapt voor de bouw van vrijstaande woningen. Het Landhuizengebied Valken straat sluit aan op het Cadettenkamp. Het Cadettenkamp ligt in het buitengebied en maakt deel uit van de bossen aan de oostzijde van Teteringen. De overgang van dorps naar landelijk is niet alleen terug te vinden in de ruimtelijke opzet van de verschillende buurten, die van formeel over gaat in informeel en van groen naar zeer groen. De overgang van dorps naar landelijk is ook terug te vinden in de bebouwingsdichtheden (van gemiddelde dicht heid naar lage dichtheid), in de bebouwingstypen (twee-on der-één-kap/rijtjes naar kapitale villa’s) en in de vormgeving van het openbaar groen (van cultuurlijk naar natuurlijk). Ecologische verbinding Waterakkers-Cadettenkamp De zuidrand van het plangebied wordt gevormd door een eco logische verbindingszone, die de Waterakkers verbindt met 7


het Cadettenkamp. (De Waterakkers is een watermachine die de buffer vormt tussen Teteringen en Breda Noordoost.) De Waterakkers worden gerealiseerd in een laag gelegen gebied dat via de Meulenspie, Hoge Gouw en het Landhui zengebied Valkenstraat langzaam op loopt naar het relatief hooggelegen Cadettenkamp. Binnen de ecologische verbin dingszone wordt de overgang van nat naar droog bewerkstel ligd middels een waterpartij, die via nat broekbos over gaat in droog loofbos met daarin grote open plekken. Lint in ere houden Het Moleneind wordt als historisch lint zoveel mogelijk in ere gehouden. De ruimtelijke hoofdstructuur van Teteringen bestaat uit twee historische dragers, de Hoolstraat/Moleneind en de Oosterhoutseweg. De nieuwe ontwikkelingen Meulenspie en Hoge Gouw-west komen dan ook achter het historische lint Moleneind te liggen, zodat de verschijningsvorm van het lint zelf zoveel mogelijk gehandhaafd kan worden. Om het beeld van lintbebouwing te versterken en het zicht op de nieuwe ontwikkelingen weg te nemen wordt het lint hier en daar verdicht. Verdichting vindt enkel en alleen plaats op plekken waar het niet ten koste gaat van de historische karakteristiek. Zo veel mogelijk zeggenschap van bewoners over nieuw te realiseren woningen Het streven is er op gericht om in elke buurt de zeggenschap van de toekomstige bewoners over hun nieuw te bouwen wo ning, zo groot mogelijk te laten zijn. Hierbij wordt ingespeeld op de overgang van dorps naar landelijk: Hoe landelijker, hoe meer zeggenschap. • In de Meulenspie komen grote en ‘lege’ woningen, flexibel en veranderbaar naar indeling en gebruik; • Bij Hoge Gouw-west is er een participatiemogelijkheid voor bewoners bij de projectontwikkeling door de markt. Bewoners kopen een casco-woning die in overleg met hen verder wordt uitgewerkt; • Hoge Gouw is volledig bedoeld voor particulier opdracht geverschap.

8


2.2

Meulenspie

Visie Meulenspie Afmaken schil De Meulenspie sluit aan op de “schilsgewijze” uitbreiding van Teteringen in het verleden. De ruimtelijke hoofdstructuur van Teteringen bestaat uit twee historische dragers (Hool straat-Moleneind en de Oosterhoutseweg) waaromheen in de loop der tijd uitbreidingswijken zijn ontwikkeld, die een schil rondom de linten vormen. De buitenste schil aan de oostzijde van Teteringen wordt doorgezet in de Meulenspie. Lint in ere houden Meulenspie komt vanuit het historische lint bezien achter het lint Moleneind te liggen, zodat de verschijningsvorm van het lint zelf zoveel mogelijk gehandhaafd kan worden. Ecologische verbinding Aan de zuidzijde van de Meulenspie komt een ecologische verbindingszone (evz) die bestaat uit een waterpartij die over gaat in een broekbos. Groene buffer tussen Meulenspie en Oosterhoutseweg De Oosterhoutseweg wordt aan de oostzijde geflankeerd door een parkstrook waardoor er een groene buffer ontstaat tussen de weg en de Meulenspie, die het geluid van de Oosterhout seweg op afstand houdt. Op die manier kent de Meulenspie aan alle drie de zijden een groene ruimtelijke kwaliteit (histo risch lint, evz en groene buffer).

9


Concept Meulenspie Dorps De woonbuurt in de Meulenspie krijgt een dorpse uitstraling, die past bij het bestaande Teteringen. Door aan de randen twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen te situeren past de woonbuurt in de rest van het beeld langs de Oosterhoutseweg en het Moleneind. De rijwoningen worden binnenin, in de dwarsstraten gesitueerd. De overgang van de Meulenspie naar het bestaande dorp wordt bij het kruispunt van de Oosterhoutseweg en de Lan gelaar gemarkeerd door een klein gebouw van 2 lagen hoog, dat gesitueerd is op de kop van de groenstructuur dichtbij de Oosterhoutseweg. Transparante zone De zone aan de zuidkant van de Meulenspie vormt een transparante zone tussen de toekomstige woonbebouwing en hete. Het gaat om een overwegend groene strook met daarin losse bouwblokken die op gepaste afstand van elkaar staan. Tussen de bouwblokken door zijn zichtrelaties tussen de toe komstige woonbebouwing en het Vagevuur. De bouwblokken bestaan uit een middelbare school (ROC), een gymzaal en vier kantoorgebouwen. Lusvormige ontsluiting De ontsluiting van de Meulenspie wordt gevormd door een driehoekige lus die aan de zuidzijde aantakt op de Ooster houtseweg. De zuidelijke tak die aansluit op de Oosterhoutse weg krijgt een groene middenberm waardoor er een formeel profiel ontstaat. Accenten De formele entree van de Meulenspie wordt visueel beëindigd door een kantoorgebouw dat deel uitmaakt van een cluster van 4 kantoorgebouwen. Het bewuste kantoorgebouw komt net niet in het verlengde van de toegangsweg te liggen, maar ernaast. Het gebouw accentueert op die manier de bocht die de weg op die plek maakt.

Doorgaande langzaamverkeersroute Aan de zuidelijke ontsluitingsweg is ook een langzaamver keersroute gekoppeld die aansluit op de Waterakkers, de Hoge Vucht en de Lage Vuchtpolder in het westen en het Moleneind in het oosten. Vanuit Moleneind wordt aangesloten op de bestaande fietspaden langs de Galgenstraat naar het Cadettenkamp en de Teteringse Heide. 10


Stedenbouwkundig plan Meulenspie Functies Woningen Er komen in totaal 84 grondgebonden woningen in het ge bied. De woningdifferentiatie is: 20 goedkope koop 6 koop middelduur laag 4 koop middelduur hoog 54 dure koop Om langs het Moleneind het beeld van lintbebouwing te ver sterken en om het zicht vanuit het lint op de nieuwe kantoren gedeeltelijk weg te nemen, komen er drie nieuwe vrijstaande woningen aan het Moleneind te staan. Kantoren Voor de kantoorgebouwen aan de zuidzijde geldt dat er alleen kantoren zonder baliefunctie mogen worden gevestigd. De meest westelijke twee van de vier kantoorgebouwen heb ben ieder ca. 2500m2 bruto vloeroppervlak (bvo), de andere (oostelijke) ieder 2000m2 bvo. Aan de noordzijde van de Meulenspie komt een kantoorge bouw of een gebouw voor medische of maatschappelijke dienstverlening met maximaal 600m2 bruto vloeroppervlak. School Aan de zuidwestzijde wordt op dit moment een middelbare school gebouwd van het ROC van 10.513m2 bvo. Deze school kan ten oosten van het schoolgebouw een sporthal re aliseren van 1700m2 bvo, waar gymles kan worden gegeven aan de leerlingen.

11 Beeldkwaliteitsplan Meulenspie, Hoge Gouw en Hoge Gouw-west

Bouwhoogtes De grondgebonden woningen bestaan allen uit één of twee lagen met daarop een kap, waarbij de goothoogte maximaal 6 meter bedraagt en de nokhoogte maximaal 10 meter. De school bestaat uit 3 gebouwen waarvan de buitenste 2 gebouwen 11 meter hoog worden en het middelste gebouw 9 meter. De sporthal hiernaast wordt eveneens ca. 11 me ter hoog doordat het fietsparkeren voor de school hieronder plaats gaat vinden. Twee van de kantoorgebouwen naast de sporthal worden ca. 17 meter hoog (4 lagen op halfverdiepte parkeergarage) en twee ca. 21 meter hoog. Het gebouw bij het kruispunt van de Oosterhoutseweg en de Langelaar wordt ca 6 tot 8 meter hoog (2 lagen).

12


Openbare ruimte De openbare ruimte bestaat uit 5 verschillende gebieden: 1. Een parkstrook met speelplekken langs de Oosterhoutse weg; 2. Het fourageergebied van de Steenuil; 3. De waterpartij in de ecologische verbindingszone; 4. De kantoortuinen en het schoolterrein die semi-openbaar zijn; 5. De straten met groene (midden)bermen in het woonge bied. Parkstrook De parkstrook bestaat uit een intensief onderhoude gazon met losse boomgroepen waar een wandelpad doorheen slin gert. In het midden wordt een speelvoorziening aangebracht. Fourageergebied Steenuil De afname in oppervlak van het fourageergebied van de Steenuil, als gevolg van de ontwikkeling van de Meulenspie, wordt o.a. gecompenseerd door maatregelen te treffen binnen de Meulenspie. 1. De inrichting van de ecologische verbindingszone wordt speciaal geschikt gemaakt voor steenuilen. Daarbij wordt gedacht aan het realiseren van halfopen broekbos, ecolo gisch beheer en het plaatsen van nestkasten. 2. Tussen de bewoonde nestkast in de Meulenspie en de evz wordt een zone zoveel mogelijk gevrijwaard van bebou wing. Het betreft het gebied dat grenst aan het perceel alwaar de nestkast zich bevindt en een zone ten oosten van de nieuwe kantoorgebouwen langs de evz. Deze zones worden ingericht met houtsingels, boomgroepen en grasvegetatie en worden ecologisch beheerd. Op die manier ontstaat er een groene verbinding naar de evz en verder;

13


Waterpartij

De waterpartij in de evz dient als bergingsgebied voor regen water dat wordt aangevoerd vanuit de Meulenspie, een deel

van Hoge Gouw en een deel van sportpark De Gouwen. Aan

de randen worden plas-drasbermen aangelegd.

Kantoortuinen en schoolterrein

Bij de ontwikkeling van de kantoren en de school wordt en

is meegegeven dat de terreinen zo groen mogelijk dienen te

worden ingericht. Het oppervlak aan verharding dient mini maal te zijn en er dienen zoveel mogelijk bomen te worden

aangeplant.

Straten en bermen

De verharding van de wegen en het fietspad bestaat uit asfalt.

De voetpaden en het trottoir bestaan uit basalttegels.

De bermen langs de wegen bestaan uit gras met daarin bo men in een informele setting. In de bermen in de dwarsstraten

krijgen de bomen een formele configuratie.

De Meulenspie wordt ingericht als 30-km-gebied. De Ooster houtseweg is de hoofdentree van de Meulenspie. De Meu lenspie wordt intern ontsloten door een driehoekige lus. Het

kantoorgebouw bij het kruispunt van de Oosterhoutseweg en

de Langelaar wordt via de Langelaar ontsloten en niet via de

lus van de Meulenspie.

Ten behoeve van calamiteiten en langzaam verkeer wor den er via fietspaden twee alternatieve routes gerealiseerd,

één die aantakt op het Moleneind en één die aantakt op

de Langelaar. De fietspaden verbinden Meulenspie met de

Bouverijen in het westen, het recreatieve fietspad langs het

Cadettenkamp in het oosten en het bestaande Teteringen in

het noorden.

Vrijstaande, vrijstaand-geschakelde en twee-onder-één kap

woningen dienen 1 auto te parkeren op eigen terrein. In het

oostelijke en westelijke deel van de lus wordt de resterende

parkeerbehoefte op straat, in het rijwegprofiel opgevangen. In

het zuidelijke deel van de lus en voor de rijwoningen worden

parkeervoorzieningen gerealiseerd in de openbare ruimte.

14


2.3

Hoge Gouw

Visie Hoge Gouw Bossfeer Het plangebied Hoge Gouw grenst direct aan het bos (Land huizengebied Valkenstraat en Cadettenkamp) en de bossfeer wordt zoveel mogelijk doorgezet in het stedenbouwkundig plan. Hoge Gouw krijgt een zeer informele sfeer met natuur lijke vormen en veel opgaande beplanting. Ecologische verbinding Aan de zuidzijde van Hoge Gouw komt een ecologische ver bindingszone, die bestaat uit loofbos met daarin grote open plekken. Ook de inrichting van de ecologische zone draagt bij aan de bossfeer. Particulier opdrachtgeverschap Om de zeggenschap van bewoners over de woning zo groot mogelijk te houden is Hoge Gouw volledig bedoeld voor parti culier opdrachtgeverschap.

Concept Hoge Gouw Informeel Om Hoge Gouw een informele sfeer te geven is gekozen voor bochtige straten met brede bermen met veel verspreid staande bomen. Door de straten bochtig te maken en de vrij staande woningen hier zo losjes mogelijk omheen te groepe ren ontstaan er verschillende besloten ruimtes. Er wordt niet gekozen voor een strakke rooilijn maar de woningen komen verschoven ten opzichte van elkaar te staan. De voorgevel rooilijn komt in veel gevallen ver op de kavel te liggen zodat er ruimte ontstaat voor groene voortuinen, die het verlengde vormen van de groene berm.

15


Ecologische verbinding “kijkgroen” De ecologische verbindingszone aan de zuidrand van Hoge Gouw wordt zo ontoegankelijk mogelijk gemaakt, zodat haar functioneren niet wordt gefrustreerd. De verbindingszone wordt ingericht als fourageergebied voor de steenuil en bij drukte en betreding is de ecologische waarde minder hoog. Voor de bewoners functioneert de ecologische verbinding dan ook voornamelijk als kijkgroen. Om de betreedbaarheid zo klein mogelijk te maken wordt de zone redelijk dicht beplant en er gaan slechts 2 langzaam verkeersverbindingen doorheen. De open plekken vormen zogenaamde “kamers” waar de steenuil kan fourageren. Deze worden omsloten door een afrastering gevormd door houten paaltjes en ijzerdraad.

Openbare ruimte De openbare ruimte bestaat uit 2 verschillende gebieden: 1. Straten met zeer brede bermen met veel bomen; 2. Twee centrale ruimtes die bestaan uit een verhoging van het maaiveld met in het midden zand en daar bomen om heen. Het zand refereert aan het Cadettenkamp en vormt een spelaanleiding voor kinderen.

Centrale groene ruimte Centraal in het plangebied worden de bermen dusdanig breed dat deze ruimte bieden aan allerlei speelmogelijkheden. Op die manier wordt de druk op de ecologische verbindingszone ontlast.

Hoge Gouw wordt ingericht als 30-km-gebied. Er wordt uitge gaan van 2 parkeerplaatsen per woning op eigen terrein. Het overige (visite)parkeren vindt plaats aan de kant van de weg. Ter bescherming van de bermen komen er ritterplaten langs de weg zodat het groene beeld gehandhaafd blijft.

Vertakte ontsluiting De ontsluiting van Hoge Gouw wordt gevormd door een hoofdweg met grotendeels doodlopende zijtakken. Het dood lopen van de zijtakken draagt bij aan de informele sfeer. De hoofdweg takt aan de noordzijde aan op de Valkenstraat.

Aan de zuidzijde komt een fietsverbinding naar de Galge straat die tevens dient als calamiteitenontsluiting. De verbin ding vormt voor fietsers de kortste route naar de binnenstad van Breda. Aan de zuidoostkant komt een voetpad dat aansluit op de Galgestraat. Van daar uit kan men naar het Cadettenkamp wandelen. Hoge Gouw en Hoge Gouw-west worden met elkaar verbon den middels een fietspad.

Stedenbouwkundig plan Hoge Gouw

Om een zo rustig en informeel mogelijk beeld te bewerkstel ligen worden de straten, fiets- en voetpaden geasfalteerd. Er worden geen opsluitbanden toegepast, zodat straten en groen ontspannen in elkaar over lopen. De bomen worden losjes en in groepen over de bermen verspreid. Voor het natuurlijke beeld worden ook meerstammige bomen toegepast.

Woningen Er komen in totaal 49 kavels voor vrijstaande woningen in het gebied (dure koop). Het grootste deel van de kavels is ca. 500 tot ca. 1000 m² groot. Bouwhoogtes De grondgebonden woningen bestaan allen uit één laag met een kap, waarbij de goothoogte maximaal 4,5 meter bedraagt en de nokhoogte maximaal 10 meter.

16


2.4

Hoge Gouw-west

Tuindorp In Hoge Gouw-west worden de kenmerken van de omliggen de buurten gecombineerd tot een nieuw geheel. Het dorpse van bestaand Teteringen en de Meulenspie wordt gecombi neerd met het landelijke van Hoge Gouw en het Landhuizen gebied Valkenstraat. Tesamen ontstaat er de sfeer van een tuindorp. Met kavels van ca. 1000m² waar vrijstaande woningen op staan, sluit Hoge Gouw-west aan op de aangrenzende wijk De Gouwen. Met de strakke voorgevelrooilijn en de casco woningen sluit Hoge Gouw-west aan op de Meulenspie. Met hagen als erfafscheiding en losse, informele boombe planting in de straten sluit het gebied aan op Hoge Gouw. Ook bij Hoge Gouw-west komt de voorgevelrooilijn ver op de kavel te liggen, zodat er ruimte ontstaat voor groene voortuinen. Lint in ere houden Hoge Gouw-west komt achter het historische lint Moleneind te liggen, zodat de verschijningsvorm van het lint zelf zoveel mogelijk gehandhaafd kan worden. Casco-woningen Bij Hoge Gouw-west is er een participatiemogelijkheid voor bewoners bij de projectontwikkeling door de markt. Bewoners kopen een casco-woning die in overleg met hen verder wordt uitgewerkt. Er komen in totaal 14 casco-woningen in het ge bied (dure koop). Hiernaast wordt er aan het Moleneind 1 woning gerealiseerd onder particulier opdrachtgeverschap. Bouwhoogtes De grondgebonden woningen bestaan allen uit twee lagen met daarop een kap, waarbij de goothoogte maximaal 6 meter bedraagt en de nokhoogte maximaal 10 meter. Openbare ruimte De rijbanen worden uitgevoerd in gebakken klinkers. De rijba nen worden geflankeerd door wadi’s. 17


De detaillering van de openbare ruimte is overwegend ingeto gen en sober. Hoge Gouw-west wordt ontsloten via de Wildhage. Er komt een calamiteitenontsluiting die aansluit op de Valkenstraat. Aan de kant van Hoge Gouw komt een voetpad die Hoge Gouw-west verbindt met Hoge Gouw. Hoge Gouw wordt ingericht als 30-km-gebied. Er worden 2 parkeerplaatsen per woning op eigen terrein gerealiseerd. De bezoekersparkeerplaatsen worden in de openbare ruimte gesitueerd. Deze parkeerplaatsen worden uitgevoerd in rit terplaten zodat het groene beeld gehandhaafd blijft.

18


3.

Beeldkwaliteitseisen

In de Welstandsnota Breda (11-02-2005) is gebiedsgericht welstandsbeleid opgenomen. Paragraaf 4.2.25 van de wel standsnota betreft het gebied Teteringen. In onderstaande tekst (§ 3.1) wordt een samenvatting gegeven van deze paragraaf. Vervolgens (§ 3.2 t/m § 3.5) komen de verschillende ontwik kelingsgebieden uit het voorontwerp bestemmingsplan “Meu lenspie-Valkenstraat” aan de orde (kavels aan Moleneind, Meulenspie, Hoge Gouw-west, Hoge Gouw en de kantoren en voorzieningen in de Meulenspie). Per ontwikkelingsgebied worden eerst de algemene criteria omschreven zoals deze vermeld staan in de welstandsnota in § 4.3 Thema-uitwerkin gen met welstandscriteria. Tenslotte wordt er ingegaan op de specifieke eisen die aan de ontwikkeling worden gesteld wat betreft beeldkwaliteit. De welstandsnota en de specifieke eisen vormen tezamen het toetsingskader dat de Commissie Welstand en Monumenten zal hanteren bij het beoordelen van bouwaanvragen.

3.1 Welstandsnota Algemene karakterisering Teteringen Teteringen is ontstaan op de overgang van hoge, droge zand gronden naar lage, natte polders. Teteringen is een noord zuid verlopend wegdorp, dat is samengesteld uit verschil lende nederzettingen. De concentratie van bebouwing, op de samenkomst van de historische bebouwingslinten Moleneind, Hoolstraat en Hoeveneind met de Zwarte Dijk/Groenstraat, vormt het historische centrum. De hoofdas werd gevormd door Hoeveneind en Hoolstraat. Los van deze bestaande dorpsstructuur is in 1813 de Ooster houtseweg aangelegd. Deze weg is door de hoge verkeers intensiteit, het profiel en de monumentale bomenrijen, de structuurdrager van Teteringen geworden. Geleidelijk is langs de Oosterhoutseweg meer bebouwing ontstaan en is het gebied tussen het lint Hoolstraat-Hoeven eind bebouwd. In de jaren zestig is de wijk Noord aangelegd, 19


waarna in de jaren zeventig de wijk Gouwen en in de jaren tachtig Kerkeind en de Haenen ontwikkeld zijn. Doordat Tete ringen langzaam is gegroeid en zowel voor als na de Tweede Wereldoorlog is gebouwd, is een grote variëteit in woningty pen en architectuurbeeld ontstaan. Teteringen werd in delen geannexeerd en maakt sinds 1997 deel uit van Breda. Ruimtelijke structuur Teteringen heeft haar dorpse karakter behouden ondanks grootschalige uitbreidingen. Beeldbepalend voor de totale ruimtelijke karakteristiek van Teteringen zijn de historische kern, de bebouwingslinten, het Willem Alexanderplein, de woonbuurten, het grootschalige sportterrein De Gouwen en het omringende landschap. Teteringen heeft een groen karakter, door de ligging tussen polder en heide en door de aanwezigheid van veel groenvoor zieningen in het dorp. De woongebieden hebben een groen karakter door de vele groene privé-tuinen. De meeste woongebieden hebben als voornaamste kenmerk de ruime opzet op grote kavels, rond centraal gelegen klein schalig groen. De bebouwing bestaat voornamelijk uit twee-onder-één-kap en vrijstaande woningen. Er is nau welijks sprake van hoogbouw in Teteringen, de enige (middel)hoogbouw bestaat uit kleinschalige appartementen complexen aan de Hoolstraat, in de omgeving van het Willem Alexanderplein en in het woongebied De Haenen. De bebou wing is maximaal vier bouwlagen hoog, waardoor de kerkto ren het hoogste punt van het dorp vormt. Bebouwing en architectuur De historische kern heeft een vrij introvert karakter. De bebouwing, die voornamelijk dateert van voor de Tweede Wereldoorlog, bestaat uit vrijstaande panden op smalle, diepe kavels. De bebouwing langs de historische linten en in de kern be staat uit één of twee lagen met diverse kapvormen, dakhellin gen, nokrichtingen en goothoogtes. In materiaal- en kleurge bruik bestaat veel variatie. De gevels zijn vaak gedetailleerd vormgegeven, met horizontale banden over de gevel, sluitste nen, bogen boven ramen en deuren en siermetselwerk.

Aan de Oosterhoutseweg en de randen van de kern staat voornamelijk vrijstaande bebouwing, daartussen bestaat de bebouwing voornamelijk uit rijwoningen en twee-onder-één kap woningen in een rechthoekige verkaveling. De bebouwing bestaat uit één of twee lagen, meestal met zadeldak. De gevels zijn voorzien van toevoegingen in de vorm van aange hangen balkons. Daarnaast zijn prefab elementen zichtbaar. Het Landhuizengebied Valkenstraat in het zuidwesten van Teteringen zorgt voor een overgang tussen de kern en het landelijk gebied. De bebouwing bestaat uit vrijstaande wonin gen op grote kavels. Hoofdvorm en materiaal- en kleurgebruik zijn divers. Gouwen Zuid heeft een introverter karakter en een hogere bebouwingsdichtheid, maar heeft verder dezelfde karakteristiek. Waardebepaling Het hoogste welstandsniveau is van toepassing op het be schermd stadsgezicht en is aangeduid als buitengewoon. Op verschillende plaatsen in de stad zijn gebiedsdelen die hoger van kwaliteit zijn dan de omringende gebieden, maar niet zo dat zij vergelijkbaar zijn met het beschermd stadsgezicht. Dit niveau is aangeduid als bijzonder. Voor de overige delen van de stad geldt het welstandsniveau aangeduid als regulier. De genoemde lintbebouwing (Moleneind, Hoolstraat en Hoe veneind) en het oorspronkelijke dorpshart zijn cultuurhisto risch waardevolle gebieden en daardoor, en door de aanwe zige diversiteit aan bebouwing en functies, kwetsbaar voor ingrepen. Voor deze gebieden is daarom het welstandsniveau bijzonder van toepassing. Vanwege doorzichten en uitzicht vanaf de randen van de bebouwing is aan het nog aanwezige agrarisch gebied het welstandsniveau bijzonder toegekend, als bij het aangren zende buitengebied. Voor de overige gebieden is het welstandsniveau regulier van toepassing. Dynamiek De verscheidenheid in woningtypen en architectuur is ken merkend voor Teteringen. Het gevarieerde karakter moet

behouden blijven, nieuwe ontwikkelingen zijn echter wel mogelijk mits ze de kwaliteit van de gebieden niet aantasten.

3.2 Moleneind 3.2.1 Welstandseisen ten aanzien van Dorpse bebou wingslinten (L2) Beschrijving van de contextuele karakteristieken voor het gebiedsthema L2 Langs oudere hoofdwegen en uitvalswegen van en naar de historische dorpskernen zijn in de loop der tijd bebouwingslin ten ontstaan, gebaseerd op oorspronkelijke ontginningsstruc turen en landwegen. Deze veelal van oorsprong agrarische en organisch gegroeide lintbebouwingen zijn uitgegroeid tot dorpskernen met een autonoom karakter. Opvallend is de diversiteit van verschillende bouwperioden en/of functies. Door deze diversiteit hebben deze linten vaak een enigszins informeel karakter. Kenmerkend voor de linten is de dorpse, eenvoudige en lineaire structuur, met kleinschalige bebou wing. Het profiel van de openbare ruimte verschilt per lint of deel daarvan, en is voornamelijk eenvoudig ingericht met trottoir, rijbaan en soms groen- of parkeerstroken. In veel gevallen wordt de straat eenzijdig begeleid door bomen. De functie van de straat is gericht op het doorgaand en bestem mingsverkeer. Bij de linten met losse vrijstaande bebouwing is het incidentele maar beperkte zicht, tussen de bebouwing door, uitermate karakteristiek. In vergelijking met de meer stedelijke bebouwingslinten hebben deze linten een meer open verkavelingstructuur. De bebouwing bestaat uit zowel geschakelde als vrijstaande panden met verspringende voorgevellijnen en waar mogelijk voortuinen. De bebouwing is relatief eenvoudig van vorm en bestaat uit één, twee en soms drie lagen, met of zonder kap. Mansardedaken, schilddaken en zadeldaken, met de nokken dwars op of parallel aan de straat overheersen. Regelmatig zijn de voorgevels van de kleinschalige woningen doorgetrok ken, waardoor de kaplaag werd opgewaardeerd tot verblijfs 20


ruimte. Ook komen veel dakkapellen voor, die soms door het grote formaat niet in verhouding zijn met het dakvlak. Hoewel dergelijke afwijkende dakkapellen in deze situaties veelal tot aanvaardbare en karakteristieke gevelbeelden geleid hebben, kunnen deze dakkapellen geen precedent zijn voor nieuwe ontwikkelingen.

lint als geheel centraal staat. Verbijzonderingen in positione ring, hoofdvorm en -richting en eventuele accenten in hoogte op specifieke stedenbouwkundig geëigende locaties zijn mogelijk. Nieuwbouw kan individueel ontworpen worden met respect voor het authentieke historische en dorpse karakter van de omringende bebouwing.

Panden zijn individueel of als deel van een serie/ensemble vormgegeven, met bouwstijlen variërend van diverse histori sche neostijlen van afgelopen eeuwen, 20ste eeuwse tradi tionele en functionele bouwstijlen, tot recentere, eigentijdse invullingen. Veel eigentijdse bebouwing sluit goed bij de om geving aan, doordat de diversiteit bepalend is voor het beeld. Verticale raampartijen zijn over het algemeen eenvoudig vormgegeven en weinig tot niet decoratief uitgevoerd, vaak wel met een diepe negge. Verschil is met name te vinden in de geleding en indeling met horizontale en vlakkere raampar tijen en de beperkte detaillering en ornamenten. De histori sche architectuur kenmerkt zich door meer detaillering in de vorm van rollagen, sluitstenen, speklagen, plinten, daklijsten en versieringen in het metselwerk. De traditionele bebouwing is overwegend ingetogen en sober van opzet, met vaak een verfijning in het metselwerk, in de kleurtoepassing en in de ambachtelijke detaillering, door bijvoorbeeld de toepassing van glas-in-loodvensters. Gebruik van roodbruine baksteen en grijsblauw hardsteen, voor onder andere de lage plinten en de onderdorpels, over heerst. Voor de kozijnen, ramen en deuren is bijna altijd hout gebruikt, meestal in diverse kleuren geschilderd. De recen tere lintbebouwing is eigentijds en expressief, of heeft in de vormgeving een sterke verwijzing naar het landelijke, dorpse bebouwingsbeeld.

In geval van afwijkingen en vernieuwingen, die passen binnen het geldende bestemmingsplan, zal mede getoetst worden aan de algemene welstandscriteria. Vanuit de karakteristiek van het bouwwerk waaraan of waarbij gebouwd wordt, of de gebiedsgerichte karakteristiek van de locatie waarop gebouwd wordt, in relatie tot de esthetische kwaliteit van het ter beoordeling voorgelegde nieuwbouwplan, zal de commissie welstand en monumenten (W&M) kunnen motiveren, waarom de ene keer het bouwen in contrast met de bestaande karakteristieken, en een andere keer geheel afgestemd op die karakteristieken, de voorkeur zal hebben.

Welstandscriteria bij nieuwbouw voor het gebiedsthema L2 Beleidsregel: Voor de positionering, massa en vorm is het bestemmingsplan maatgevend, binnen de beperkingen die belendingen daarbij op grond van welstandsaspecten kun nen stellen. Vernieuwing is mogelijk binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur, waarbij de continuïteit van het 21


a. positionering: - aansluiten op bestaande stedenbouwkundige structuur, binnen bestaande marges voorgevellijnen die(historisch) verloop bebouwingslint volgen - aanwezige doorzichten en zichtlijnen handhaven b. massa en vorm: - aansluiten op ritme, maat en schaal directe omgeving - streven naar behoud continuïteit bebouwingslint, met diversiteit aan bouwmassa’s en verschijningsvormen c. gevelkarakteristiek: - respecteren gevarieerde gevelstructuren, met veelal dui delijke gevelopbouw en -indeling - herkenbaarheid gebouw als geheel prevaleert, boven her kenbaarheid deelfuncties gebouw d. detaillering, kleur en materiaalgebruik: - bestaande detaillering, gevelversieringen en dergelijke van omliggende gebouwen respecteren in het ontwerp - geen toepassing felle kleuren, die sterk contrasteren, met kleuren omliggende bebouwing - geen toepassing donker of zonwerend glas

3.2.2 Specifieke beeldkwaliteitseisen kavels aan Molen eind Voor de 4 te ontwikkelen kavels aan het Moleneind gelden de beeldkwaliteitseisen zoals deze in de welstandsnota zijn verwoord ten aanzien van dorpse bebouwingslinten. De enige aanvullende eis die geldt is dat er, naast felle kleuren, die sterk contrasteren met de kleuren van de omliggende bebou wing, er ook geen zachte pasteltinten mogen worden toege past, die niet passen bij de sfeer van het lint.

3.3 Meulenspie en Hoge Gouw-west 3.3.1 Welstandseisen ten aanzien van Thematische uit breidingen (VINEX, vanaf 1985) (W8) Beschrijving van de contextuele karakteristieken voor het gebiedsthema W8 Als reactie, op de naoorlogse woningbouw vanaf 1960 en de introverte woonerven vanaf 1970, vindt vanaf ongeveer 1985 een omslag plaats in het ontwerp van nieuwe woongebieden. Ook de veranderende volkshuisvestingsopgave is hierbij van invloed. De grootste woningnood is achter de rug en er wordt meer marktconform gebouwd. Bij ontwikkeling van (grote) nieuwbouwgebieden wordt veel aandacht besteed aan de architectonische en stedenbouwkundige uitstraling. Bij de ontwikkeling van deze gebieden is veel aandacht besteed, aan de architectonische en stedenbouwkundige uitstraling. Per blok, straat of buurt komen vaak meerdere typen woningen voor. Daarnaast werd het ‘reageren op de plek’ weer belangrijk, door het bewust omgaan met het on derliggende (stedenbouwkundig) landschap (de morfologie) of de eerdere functie van een plek. In de stedenbouwkundige opzet van wijken kregen de verschillende architectuurthema’s een bewuste plek toegewezen, zodat ook het beeld van de wijken als geheel wordt ondersteund. In de stedenbouwkun dige opzet wordt ook veel gebruik gemaakt van symmetrische patronen en abstracte vormen. Enkele grote lijnen, die soms

teruggrijpen op een historische route of landschappelijke lijnen, verbinden visueel de buurten binnen een wijk. In de verkavelingopzet wordt, in tegenstelling tot de wijken uit de voorgaande decennia, weer gestreefd naar een helder on derscheid tussen openbaar en privé, middels woonstraten en bouwblokken, waarbij de voorzijde is gericht naar de straat en aan de achterzijde de private achtertuinen zijn gelegen. Elk buurtje vormt een homogeen ensemble. De samenhang wordt bepaald door het architectuurbeeld en de herhaling en ritmiek van massa’s, vormen en gevelkarakteristieken. Deze nieuwe woongebieden krijgen een duidelijk imago mee, dat ook naar voren komt in een uitgesproken architec tuur. De vormgeving varieert van eigentijdse expressieve architectuurstijlen met opvallende vormen, materialen en kleuren, tot soms sterk historiserende woonbebouwing, met sterke verwijzingen naar het dorpse, landelijke en traditio nele karakter. Zo ontstaan buurten met geheel verschillende architectuur, bijvoorbeeld van neo-traditioneel (jaren 30-stijl) tot neo-modern (kubistische, staal, beton, glas). Regelmatig is een postmoderne inslag in de architectuur te vinden, door de vele historische (veelal niet stijlvaste of stijlzuivere) referenties naar romaanse, classicistische en renaissancistische bouw stijlen. Binnen de ensembles kunnen meerdere architectonische uitingen voorkomen. Over het algemeen onderscheidt de architectuur zich, door het afgewogen en zorgvuldig gebruik van materialen en kleuren. Vaak heeft die een betekenis in de gevelgeleding. De materialen en het verschil in behandeling, zijn vaak ingezet om bouwdelen van elkaar te onderscheiden (begane grond - verdieping - kap). Soms is echter sprake van meer grafische, dan architectonische gevelontwerpen, waarbij verschillen in kleur en materiaal niet gebruikt zijn om functi onele indelingen, of gevelgeledingen, duidelijk te maken. De variatie in materiaal- en kleurgebruik wordt in evenwicht ge houden door de strakke vormen en de ritmische herhaling die veel ensembles kenmerkt. Verschillende kleuren metselwerk zijn toegepast, naast hout, natuursteen en andere materialen. Bestaande materialen zijn soms toegepast in nieuwe varia 22


ties, door textuur, kleur of formaten (baksteen).

Daarnaast hebben ook experimenten plaatsgevonden met ge heel nieuwe gevelmaterialen, zoals bijvoorbeeld geveltegels

en geëmailleerd glas.

Welstandscriteria bij nieuwbouw voor het gebiedsthema W8 Beleidsregel: Voor de positionering, massa en vorm is het bestemmingsplan maatgevend. Vernieuwing is mogelijk, passend binnen de stedenbouwkundige opzet waarin ver schillende architectuurthema’s een bewuste plek hebben. Verbijzonderingen in positionering, hoofdvorm en -richting en eventuele accenten in hoogte en verschijningsvorm, op spe cifieke stedenbouwkundig geëigende locaties, zijn wenselijk. Nieuwbouw kan per pand, woning of ensemble, individueel ontworpen worden. In geval van afwijkingen en vernieuwingen, die passen binnen het geldende bestemmingsplan, zal mede getoetst worden aan de algemene welstandscriteria. Vanuit de karakteristiek van het bouwwerk waaraan of waarbij gebouwd wordt, of de gebiedsgerichte karakteristiek van de locatie waarop gebouwd wordt, in relatie tot de esthetische kwaliteit van het ter beoordeling voorgelegde nieuwbouwplan, zal de commissie welstand en monumenten (W&M) kunnen motiveren, waarom de ene keer het bouwen in contrast met de bestaande karakteristieken, en een andere keer geheel afgestemd op die karakteristieken, de voorkeur zal hebben. a. positionering: - aansluiten op bestaande stedenbouwkundige structuur b. massa en vorm: - interpreteren van ritme, maat en schaal directe omgeving - nieuwbouw heeft heldere hoofdvorm; opbouw gevels is consequent en goed van verhouding c. gevelkarakteristiek: - onderscheiden t.o.v. omliggende bebouwing - plint reageert functioneel en/of visueel op maaiveld - gevel met meeste uitstraling naar openbare ruimte situe ren 23


d. detaillering, kleur en materiaalgebruik: - respecteren ingetogen materiaal- en kleurgebruik - geen toepassing felle kleuren, die sterk contrasteren, met kleuren omliggende bebouwing - geen toepassing donker of zonwerend glas 3.3.2 Specifieke beeldkwaliteitseisen Meulenspie Architectuur De bebouwing dient een dorpse sfeer uit te dragen. Vanwege het dorpse karakter dat wordt nagestreefd, dient de architec tonische verschijningsvorm van de bouwblokken en de gevel opbouw een verticale geleding te hebben, zodat de bouwblok ken de individualiteit van de woningen ondersteunen. Naar de randen toe dient er een eenduidig gebied met allure en uitstraling te ontstaan. In overleg tussen de gemeente en de projectontwikkelaars wordt daarom voor Meulenspie één kleur, rood-bruine gebakken baksteen bepaald en één kleur gebakken, donkergrijze dakpan. De kaprichtingen van de woningen worden afgestemd op de randen van het gebied en de beoogde dorpse sfeer in de straten. (zie afbeelding op de volgende pagina) Bij de twee-onder-éénkapwoningen aan de zijde van de Oos terhoutseweg dient de kaprichting haaks op de weg te staan. Hierdoor wordt de individualiteit van de woningen versterkt en wordt er gereageerd op de bestaande woningen die aan de Oosterhoutseweg staan. Bij de twee-onder-éénkapwoningen aan de kant van het ROC krijgt de ene woning en dwarskap, de andere een langskap. Hierdoor lijken het individuele, grote, vrijstaande woningen, waardoor de schaalsprong van de omvangrijke school- en kantoorgebouwen naar het kleinschalige woongebied wordt opgevangen. Aan de zijde van het Moleneind dienen de vrijstaande wo ningen van kaprichting te wisselen, zoals dat ook bij het Moleneind het geval is. Om de rust in de relatief smalle straat te bewaren dienen de twee-onder-éénkapwoningen aan de overzijde een langskap te krijgen.

In de zijstraat met de rijwoningen dient in elk bouwblok de kaprichting aan het eind te draaien. Dit betekent dat de eind woningen op de hoek een dwarskap dienen te krijgen en de overige woningen in de rij een langskap. In de zijstraat met vrijstaand geschakelde woningen dient de kaprichting haaks op de weg te staan, zodat de individualiteit van de woningen wordt versterkt. De maximale goothoogte bedraagt 6 meter, de maximale nokhoogte bedraagt 10 meter. Als aanvullende eis op de welstandscriteria inzake kleur geldt is dat er, naast felle kleuren, die sterk contrasteren met de kleuren van de omliggende bebouwing, er ook geen zachte pasteltinten mogen worden toegepast, die niet passen bij de sfeer van het buurtje. Om de zeggenschap van bewoners over de woning zo groot

mogelijk te maken dienen de woningen flexibel en verander baar naar indeling en gebruik te zijn. De sporthal die naast het ROC gesitueerd wordt en de kan toorgebouwen in de Meulenspie komen in paragraaf 5.5 aan de orde. Erfafscheidingen Erfafscheidingen dienen in samenhang met de architectuur gerealiseerd te worden. Aan de voorzijde van de woningen zijn hagen tot 1m hoog in combinatie met een hekwerk toegestaan. Achter de achterge vel rooilijn dient een hoge haag in combinatie met een hek werk te worden opgericht. Dit ter waarborging van de privacy van de aan de achterzijde van de woning grenzende tuin. Voor de achtergevel rooilijn wordt een lage haag toegestaan tot 1m hoog in combinatie met een hekwerk, aansluitend aan de lage haag die aan de voorzijde is toegestaan. 24


Bron: Mulleners + Mulleners Architecten


SFEERBEELDEN



Bron: Faro Architecten


SFEERBEELDEN 25


3.3.3 Specifieke beeldkwaliteitseisen Hoge Gouw-west Architectuur De commissie Welstand en Monumenten heeft reeds op 16 april 2003 een positief advies gegeven ten aanzien van de eerste schetsen voor de woningen in Hoge Gouw-west. De commissie heeft indertijd geconcludeerd dat de toen voorge stelde opzet kon worden doorgelaten en verder kon worden uitgewerkt tot een schetsplan als basis voor de bouwaan vraag. Wanneer er gedurende het planproces wijzigingen worden doorgevoerd in de architectuur van de woningen, dient te worden uitgegaan van de beeldkwaliteitseisen voor de Hoge Gouw. De laatste stand van zaken wat betreft de architectuur van de casco-woningen in Hoge Gouw-west, is dat deze bestaat uit een variatie op één thema. In overleg met de toekomstige koper wordt steeds een variant rond een vaste kern ontwor pen. Vaste, steeds terugkerende elementen zijn de centrale kern met lantaarn, de goothoogte, de dakvorm en de gevel detaillering. Kleuren van gevelmetselwerk, van dakbedekking en van ramen en kozijnen in de gevels zullen van woning tot woning kunnen verschillen. Randvoorwaarde is wel dat de gevel bestaat uit rode of bruine baksteen. Daarnaast dienen garage en bijgebouwen deel uit te maken van de hoofdmassa òf achter de woning te liggen. Op die manier ontstaat er rondom de woningen een zo groen mogelijk beeld. De maximale goothoogte bedraagt 6 meter, de maximale nokhoogte bedraagt 10 meter. Als aanvullende eis op de welstandscriteria inzake kleur geldt is dat er, naast felle kleuren, die sterk contrasteren met de kleuren van de omliggende bebouwing, er ook geen zachte pasteltinten mogen worden toegepast, die niet passen bij de sfeer van het buurtje.

Erfafscheidingen Erfafscheidingen dienen te bestaan uit hagen. Aan de voorzijde van de woningen zijn hagen tot ca. 80 cm toegestaan. Achter de achtergevel rooilijn dient een hoge haag te worden opgericht. Voor de achtergevel rooilijn wordt een lage haag toegestaan tot ca. 80 cm, aansluitend aan de lage haag die aan de voorzijde is toegestaan. Bij de woningen aan de zuidkant wordt op de achterzijde van de kavel een houtwal opgericht, als overgang naar Hoge Gouw.

3.4 Hoge Gouw 3.4.1 Algemeen Welstandseisen ten aanzien van Indivi dueel opdrachtgeverschap (vrije kavels) (W11) Beschrijving van de contextuele karakteristieken voor het gebiedsthema W11 Zoals eerder in de Villa-gebieden (W10), is ook vanaf 1945 weer sprake van een bepaalde behoefte aan het ‘zelf’ bouwen van een woning, het individuele opdrachtgeverschap. Mede door de positieve economische vooruitzichten van de laatste decennia, is ook de kwaliteitsbehoefte bij veel bur gers gegroeid. In de woningbouw wordt dat gekenmerkt door een aanzienlijke groei in de vraag naar het ‘zelf’ bouwen van een woning. Met individueel opdrachtgeverschap wordt hier gedoeld op een burger (of groep burgers), die zelf de beschik king heeft/krijgt over de grond en zelf kan bepalen met wie en hoe de woning wordt gerealiseerd. In dit verband kan ook worden gesproken van vrije kavels. Grote verschillen, met de eerder beschreven Villa-gebieden, in een park- of bosachtige omgeving (W10), zijn ligging, kleinere kavels en diversiteit aan bouwstijlen binnen één buurt. De meeste zones met vrije sector kavels zijn uitgegeven langs randen van wijken of als kleine clusters binnen wijken en dorpskernen. Aan de rand van wijken of dorpen is vooral de relatie met het aangrenzende landschap kenmerkend, door de fraaie doorzichten en zichtrelaties. De essentie van

26


de individuele woningbouw is de relatieve rust, door een ruime groene omgeving en een lagere woningdichtheid, in verhouding tot de rest van de wijk. De openbare ruimte ken merkt zich door ruime eenvoudig ingericht straatprofielen met een groene uitstraling, wat mede te danken is aan de groene verschijningsvorm van de tuinen. De straten zijn veelal ge knikt met korte zijstraatjes en loopstroken in plaats van echte trottoirs. Het openbaar groen bestaat veelal uit grasgazons en heestervakken met bomen. Een duidelijk onderscheid bestaat tussen openbaar en privé. Tuinen zijn voorzien van goed gedetailleerde en duurzame hekwerken of groene hagen als erfafscheiding, de vormgeving hiervan verschilt vaak per pand. Parkeren gebeurt meestal op eigen erf, al dan niet in bijgebouwen of garages. De bebouwing bestaat uit vrijstaande gevarieerde (soms twee-onder-één-kap) woningen op eigen kavel, hoofdzakelijk met de voorgevel georiënteerd op straatzijde. Kenmerkend is dat de woningen in nagenoeg dezelfde voorgevellijn voor op de kavel staan, vaak als gevolg van het streven naar zo groot mogelijke achtertuin. De woningen bestaan uit één of twee bouwlagen, vaak voorzien van een samengestelde kapvorm. De kapvormen variëren van klassieke mansardedaken tot piramidedaken met rieten afdekking. Bouwstijlen zijn zeer divers met vaak een sterke verwantschap met traditionele, landelijke en historische bouwstijlen, soms afgewisseld met eigentijdse expressieve bouwstijlen. Op deze manier zijn his toriserende, traditionele, moderne en expressieve eigentijdse architectuur binnen één wijk herkenbaar. Het beeld van deze buurten kan daardoor, zeker kort na realisatie, erg rommelig en chaotisch, zijn of lijken, vooral ook door het veel hogere bebouwingspercentage van de kavels, dan in de eerder be schreven Villagebieden, in een park- of bosachtige omgeving (W10). In de loop van de tijd zullen echter ook deze nieuwe buurten van lieverlee een meer parkachtige uitstraling krijgen, als privé-groen en openbaar groen eenmaal meer betekenis zullen hebben gekregen. Anders dan in voornoemde Villa gebieden, in een park- of bosachtige omgeving (W10), kan de architectuurkwaliteit van de individuele woningen hier van kavel tot kavel zeer sterk verschillen. Naast elkaar komen 27


zorgvuldig gecomponeerde villa’s in neo-stijlen, quasi klas sieke cataloguswoningen en onder architectuur gebouwde, fraaie eigentijdse woonhuizen voor. Welstandscriteria bij nieuwbouw voor het gebiedsthema W11 Beleidsregel: Voor de positionering, massa en vorm is het bestemmingsplan maatgevend. Vernieuwing is mogelijk binnen de bestaande stedenbouw kundige structuur. Nieuwbouw kan per pand individueel ontworpen worden. In geval van afwijkingen en vernieuwingen, die passen binnen het geldende bestemmingsplan, zal mede getoetst worden aan de algemene welstandscriteria. Vanuit de karakteristiek van het bouwwerk waaraan of waarbij gebouwd wordt, of de gebiedsgerichte karakteristiek van de locatie waarop ge bouwd wordt, in relatie tot de esthetische kwaliteit van het ter beoordeling voorgelegde nieuwbouwplan, zal de commissie welstand en monumenten (W&M) kunnen motiveren, waarom de ene keer het bouwen in contrast met de bestaande ka rakteristieken, en een andere keer geheel afgestemd op die karakteristieken, de voorkeur zal hebben. a. positionering: - aansluiten op bestaande stedenbouwkundige structuur met vrijstaande objecten in ruime groene setting - aanwezige doorzichten en zichtlijnen handhaven b. massa en vorm: - aansluiten op ritme, maat en schaal directe omgeving c. gevelkarakteristiek: - streven naar individualiteit per object - gevel met meeste uitstraling naar openbare ruimte situe ren d. detaillering, kleur en materiaalgebruik: - geen toepassing felle kleuren, die sterk contrasteren, met kleuren omliggende bebouwing - geen toepassing donker of zonwerend glas

3.4.2 Specifieke beeldkwaliteitseisen Hoge Gouw Architectuur De bebouwing dient een landelijke sfeer uit te dragen. Alle woningen dienen dan ook te worden voorzien van een zadeldak. Het materiaal waar het zadeldak uit zal komen te bestaan wordt vrij gelaten. Het hoofdmateriaal van de gevels dient te bestaan uit hout (mag ook Twinson, Wersaliet of Ke raliet zijn), rode of bruine baksteen en/of glas. De maximale goothoogte bedraagt 4,5 meter, de maximale nokhoogte 10 meter. De hellingshoek van de kap dient tussen de 45º en 60º te liggen. De noklijn dient haaks op de weg te staan, uitgezonderd de woningen op kavels groter dan 1000 m². De eindwoningen op de straathoeken dienen te worden voor zien van raampartijen in de zijgevel ter voorkoming van blinde gevels langs de hoofdroute. Als aanvullende eis op de welstandscriteria inzake kleur geldt is dat er, naast felle kleuren, die sterk contrasteren met de kleuren van de omliggende bebouwing, er ook geen zachte

pasteltinten mogen worden toegepast, die niet passen bij de sfeer van het buurtje. Bijgebouwen De dakhelling van de bijgebouwen en aanbouwen dient hetzelfde te zijn als de dakhelling van het hoofdgebouw. Dat betekent dat garages met platte daken niet zijn toegestaan. Hoofd- en bijgebouwen dienen met elkaar een architectonisch ensemble te vormen. Erfafscheidingen Erfafscheidingen dienen te bestaan uit hagen of hekwerken begroeid met klimop of andere groenblijvende klimplanten. Aan de voorzijde van de woningen worden hagen aangeplant (maximale hoogte 1m). Achter de achtergevel rooilijn dient een hoge haag of begroeid hekwerk te worden opgericht. Voor de achtergevel rooilijn wordt een lage haag (geen hek werk!) toegestaan tot 1m hoog, aansluitend aan de lage haag die aan de voorzijde wordt aangeplant. Bij de woningen aan de noordwestkant wordt op de achterzijde van de kavel een houtwal opgericht, als overgang Hoge Gouw-west. Bron: Heinz Bienefeld

Eindwoningen

Bron: Hudson Architects

SFEERBEELDEN 28


Bron: Onix Architecten

Bron: Onix Architecten Bron: Onix Architecten

Bron: Six & Petrisch

Bron: Onix Architecten Bron: Onix Architecten





SFEERBEELDEN 29


3.5 Kantoren en sporthal in Meulenspie 3.5.1 Welstandseisen voor Kantoren en voorzieningen (B4) Beschrijving van de contextuele karakteristieken voor het gebiedsthema B4 Deze gebieden zijn hoofdzakelijk in gebruik bij bedrijven in de kantorensfeer en diverse (openbare) voorzieningen. Ze huisvesten openbare en com merciële functies zoals dienstverlening, detailhandel, onder wijs en overige voorzieningen. Dergelijke voorzieningen en bedrijven willen vaak herkenbaar zijn en met hun huisvesting kwaliteit en betrouwbaarheid uitstralen. Kantoorlocaties zijn qua ontwikkeling verwant aan bedrijventerreinen: structuur en plattegrond zijn op stedelijk niveau vastgelegd en ontwikkeld, de invulling geschiedt vervolgens per kavel en is in handen van afzonderlijke bedrijven, organisaties of overheid. Een belangrijk verschil met bedrijventerreinen is de ligging van de kantoorbebouwing. De laatste jaren zijn met name ontwik kelingen gaande op de zogenaamde ‘zichtlocaties’ langs de autosnelwegen. Langs randen en routes is vaak meer aan dacht gegeven aan de architectuur van de gebouwen, ten behoeve van de representatieve en expressieve uitstraling. De inrichting is afgestemd op de toestroom en aanwezigheid van grotere aantallen werknemers. Dit uit zich vooral in het aantal parkeerplaatsen en -terreinen. Parkeren vindt vaak plaats op eigen terrein, al zijn soms ook in de openbare ruimte parkeervakken gerealiseerd. In som mige gevallen is een parkachtige inrichting nagestreefd, om zo de verblijfswaarde te vergroten. In een stedenbouwkundig of beeldkwaliteitplan zijn vaak ook afspraken gemaakt over de kwaliteit van de bebouwing en de overgang tussen bebou wing en openbare ruimte. Bij nieuwe kantorenlocaties wordt, net als bij de bedrijventerreinen, gestreefd naar een aange name inrichting met een groene aankleding. In deze gebieden komen naast eenvoudige rechthoekige panden ook complexe samengestelde bouwmassa’s voor, met verschillende hoogten en rijke plastische gevels. Over het algemeen onderscheidt

kantoorbebouwing zich door een relatief klein bebouwingsop pervlakte, in verhouding tot een grote hoogte. Zeker langs de hoofdroutes veroorzaakt de hoogte een verbeterde zichtbaar heid en dus herkenbaarheid. De gebouwen of complexen hebben meestal een alzijdige oriëntatie en zijn grotendeels als individuele objecten vormgegeven. Een verscheidenheid aan bouwstijlen komt voor, gerelateerd aan de bouwperi ode waarin gebouwd is. Vaak is sprake van een pluriforme uitstraling met ruimte voor schaalverschillen, expressie en afwisseling. Soms zijn massa en hoofdvorm vastgelegd in een bestemmingsplan, waardoor een ritmiek aan eenduidige bouwmassa’s ontstaat met elk een individuele architectoni sche uitwerking. Materiaal- en kleurgebruik zijn zeer verschil lend en variëren van gekleurd baksteen tot glaspuien met getint en soms spiegelend glas. Vaak zijn naast bakstenen, ook keramische geveltegels, kozijnpuien met glas en gevel beplating veelvuldig toegepast. Soms is door de keuze van materialen en kleuren bewust geleding aangebracht in het geheel, waardoor de grootschaligheid wordt doorbroken, of waardoor juist de verschillende onderdelen, de functie en/of de geleding van een gebouw benadrukt worden. De reclamevoering is over het algemeen beperkt tot het hoognodige. Op enkele plekken is sprake van overdaad aan verschillende reclame-uitingen. Voor aanvullende situationeel gebiedsgerelateerde beoordelingskarakteristieken, voor alle Thema-uitwerkingen met welstandscriteria voor de gebieds thema’s B1 t/m B6, wordt verwezen naar de tabel, die opge nomen is bij § 4.3.17 t/m 4.3.22 in de welstandsnota. In deze tabel zijn, voor alle locaties, waarvoor één van de betreffende gebiedsthema’s van toepassing is, een aantal verschillende karakteristieken weergegeven, aan de hand waarvan nieuwe bouwaanvragen beoordeeld zullen kunnen worden, voor wat betreft: de ruimtelijk-stedenbouwkundige hoofdkarakteristiek van het terrein; de hoofdkarakteristiek van de bebouwing; de gemiddelde bouwhoogte; het gemiddelde ruimtebeslag en/of bebouwingspercentage; de dak- of kapvorm; kleuren en materialen en de meest voorkomende en daarom geëigende plaats voor reclame-uitingen (ofwel onder de gootlijn, aan de gevel, of juist bovendaks, op de gevel). 30


Welstandscriteria bij nieuwbouw voor het gebiedsthema B4 Beleidsregel: Voor de positionering, massa en vorm is het bestemmingsplan maatgevend. Vernieuwing is mogelijk binnen de bestaande stedenbouw kundige structuur. Nieuwbouw kan per pand individueel ont worpen worden, met extra aandacht voor zorgvuldige vorm geving, van bebouwing aan randen met een duidelijk gezicht naar de hoofdontsluiting en/of andere gevoelige zichtlocaties. In geval van afwijkingen en vernieuwingen, die passen binnen het geldende bestemmingsplan, zal mede getoetst worden aan de algemene welstandscriteria. Vanuit de karakteristiek van het bouwwerk waaraan of waarbij gebouwd wordt, of de gebiedsgerichte karakteristiek van de locatie waarop gebouwd wordt, in relatie tot de esthetische kwaliteit van het ter beoordeling voorgelegde nieuwbouwplan, zal de commissie welstand en monumenten (W&M) kunnen motiveren, waarom de ene keer het bouwen in contrast met de bestaande karakteristieken, en een andere keer geheel afgestemd op die karakteristieken, de voorkeur zal hebben. a. positionering: -indien aanwezig, behoud sterk georganiseerde stedenbouw kundige structuur, ritmiek, verkavelingspatroon gebied -vrijstaande situering met meerzijdige oriëntatie is wenselijk -doorzichten en zichtlijnen handhaven -accentuering hoeken en entrees van gebieden wenselijk b. massa en vorm: -aansluiten op ritme, maat en schaal directe omgeving, met relatief beperkte bebouwingsoppervlakte in verhouding tot de hoogte (ranke kantoortorens) -heldere en duidelijke hoofdvorm en heldere dakcontour; be drijfsgebouwen ontkennen omvang en bedrijfsmatig karakter niet c. gevelkarakteristiek: -architectuur afstemmen op aanwezige karakter terrein (pluriform, met individueel vormgegeven gebouwen, of juist uniform, met eenvormige gebouwen en eenduidige uitstraling) -afhankelijk van omliggende bebouwing, bij grootschalige 31


complex, streven naar samengestelde hoofdmassa, uit onder delen met eigen vormgeving, of juist eenvormig geheel, met diversiteit in gevelbehandeling/-bekleding -alzijdige geveloriëntatie, met aandacht voor zorgvuldige vormgeving alle zijden d. detaillering, kleur en materiaalgebruik: - kwalitatief hoogwaardige afwerking t.a.v. materiaal- en kleurkeuze; materiaaleigen kleuren, met ondergeschikte of ondersteunende accenten in afwijkende kleur of materiaal; kleuraccenten kunnen bijdragen aan onderscheid diverse onderdelen/functies van complex of kantoorpand 3.5.2 Specifieke beeldkwaliteitseisen kantoren en voor zieningen Meulenspie De sporthal die naast het ROC gesitueerd wordt dient wat betreft architectuur aan te sluiten op het schoolgebouw. Bij voorkeur krijgt de sporthal een zelfde soort vertanding van de gevel als het schoolgebouw. Qua uitstraling naar de omgeving dient het een alzijdige ori entatie te krijgen. Aan de kant van de Nieuwe Kadijk dient het gebouw een representatieve uitstraling met een aantrekkelijk gevelbeeld te hebben. De Nieuwe Kadijk is namelijk een van de belangrijkste doorgaande routes in de stad. Naar de zijde van het woongebied dient het gebouw een zo zorgvuldig mogelijk vormgegeven overgang te krijgen, zodat de schaalsprong van sporthal naar twee-onder-één-kapwo ningen niet ten koste gaat van de woonkwaliteit. Dit betekent dat de hoogste delen van het gebouw aan de zijde van de Nieuwe Kadijk dienen te worden gesitueerd en de laagste delen aan de kant van het woongebied. Om massiviteit te voorkomen dient de gevel zoveel mogelijk te worden geleed met raampartijen. Door functies als kleedkamers aan deze zijde te situeren kan op eenvoudige wijze aan de geledings eis worden voldaan. Aan de kant van de school en aan de kant van de kantoren dient de gevel zodanig te zijn geleed dat het gebouw niet te massaal over komt.

Het fietsparkeren dat onder het gebouw plaats zal gaan vinden dient te worden afgeschermd van de omgeving, bij voorbeeld met schanskorven, om op die manier een zo hoog mogelijke beeldkwaliteit te bereiken. De vier kantoorgebouwen naast de sporthal hoeven wat betreft architectuur niet aan te sluiten op de school en de sporthal, maar dienen tezamen een eigen eenheid te vormen. De vier gebouwen mogen ieder individueel herkenbaar zijn, maar ze moeten onder één architectuur ontworpen worden. Er ontstaat als het ware een “familie” van gebouwen. Ook hier geldt dat zij een representatieve uitstraling naar de Nieuwe Kadijk dienen te hebben en dat de overgang naar het woongebied zo zorgvuldig mogelijk dient te worden vorm gegeven. Aan de kant van de sporthal en aan de kant van het Moleneind dient de gevel zodanig te zijn geleed dat het gebouw niet te massaal over komt. Bij de kantoren langs de evz dient een gedeeltelijk verdiepte en overbouwde parkeervoorziening gerealiseerd te worden. Daarnaast dient het terrein om de gebouwen heen zo groen mogelijk te worden ingericht en geldt er een inspanningsver plichting voor de toekomstige ontwikkelaar, om zoveel als mogelijk gebruik te maken van vegetatiedaken e.d. Het gebouw aan de noordzijde van de Meulenspie moet zowel op de Oosterhoutseweg als de Langelaar georiënteerd zijn. Het dient architectonisch hoogwaardig te zijn, een soort paviljoen als beëindiging van de parkzone. Dit betekend het toepassen van lichte architectuur van glas, staal en hout. Bij de realisering van parkeervoorzieningen op maaiveld dient extra aandacht te worden besteed aan de groene inpassing en positionering hiervan.

Sfeerbeeld

32


Beeldkwaliteitsplan Meulenspie, Hoge Gouw en Hoge Gouw-west ter aanvulling op de Welstandsnota. juli 2008

Recommend Documents