BEELDKWALITEITSPLAN KLOMPENFABRIEK BEST
2
COLOFON
Auteur Verificatie Autorisatie Kenmerk Datum Status
Definitief
ing. C.J.A. Burgmans/M.W. Kuipers M.W. Kuipers ir. J.A.J.N. Ypma 1408019ABR november 2010 Definitief
november 2010
3
4
INHOUDSOPGAVE
1 2 3 4 4a 4b 4c 5
Doel en functie beeldkwaliteitplan Het plangebied met zijn historie Openbare ruimte en groen Het Stedenbouwkundig plan deelgebied 1 Kantoren deelgebied 2 Patiowoningen deelgebied 3 Woningen met een schilddak Welstandscriteria
7 9 11 13 15 17 19 21
5
PLANGEBIED
6
INLEIDING 1. Doel en functie beeldkwaliteitsplan
1
De gemeente Best richt zich primair op de reguliere en/of incidentele bouwopgave in bestaande stedelijke gebieden en het buitengebied. Voor een gewenste opwaardering van de uitstraling van een bepaald gebied is een beeldkwaliteitsplan, vanwege het gewenste detailniveau, het gekozen instrument. Het beeldkwaliteitsplan kent in de meeste gevallen niet alleen criteria van welstand, waaraan bouwwerken dienen te voldoen, maar gaat ook in op de vormgeving van het openbare gebied. Voorliggend beeldkwaliteitsplan onderbouwt de ambities voor het terrein van de voormalige Klompenfabriek in Best. Het beeldkwaliteitsplan is gericht op de beleving van de buitenruimte. Het is belangrijk dat de buitenruimte zorgt voor een samenhangend geheel. Daarvoor dienen er eisen gesteld te worden te ontwikkelen gebouwen, maar ook aan de aan de inrichting van de buitenruimte. De gevels vormen de wanden van de buitenruimte. De vormgeving van de gebouwen is bepalend voor de kwaliteit van de buitenruimte. Het beeldkwaliteitsplan is ook bedoeld om de openbare ruimte zoveel mogelijk uniform vorm te geven, zodat er een samenhangend geheel ontstaat. Hoofdstuk 1 tot en met 4 van dit beeldkwaliteitsplan licht toe hoe de sfeer en kwaliteit die wordt beoogd bij de ontwikkeling van het terrein van de voormalige klompenfabriek, wordt doorvertaald in de architectuur en vormgeving van de openbare ruimte om zo een duurzame kwaliteitsverbetering van dit gebied te realiseren en te behouden. Hoofdstuk 5 bevat spelregels die als toetsingskader voor het plan dienen.
Definitief
november 2010
7
8
AANPAK 2.1 Het plangebied met zijn historie Het terrein gelegen binnen de driehoek Oirschotseweg, Prinses Margrietlaan en Prinses Christinalaan werd tot voor kort gedomineerd door een voor Best belangrijk overblijfsel uit het industriële interbellum, de Klompenfabriek fa. Gebr. Van der Velden, aan de Oirschotseweg 83-83a, die opgericht werd in 1921. Best was tot de negentiende eeuw een boerendorp. Naast landbouw was het maken van klompen de belangrijkste economische activiteit. De meeste klompenmakers waren zelfstandig en om te kunnen blijven leven, hadden zij een stuk grond waarop zij groenten verbouwden om zo op deze manier te kunnen voldoen aan de eigen levensbehoefte. Het maken van klompen door boeren voor eigen gebruik veranderde in een kleinschalige industrie. Rond 1900 waren er circa 90 klompenmakers die werkten in gezinsverband. Van oudsher maakte men gebruik van de langs wegen en weilanden aangeplante “kanidas” populier. Deze populieren werden in de Vleut, maar ook op andere plaatsen in Best aangeplant. In 1927 stonden er op Bests grondgebied 55.000 populieren. Zij vormen nu nog het beroemde coulisselandschap. Het hout werd niet alleen gebruikt door de klompenmakers, maar ook luciferfabrieken en andere houtverwerkende bedrijven namen dit hout af. In 1915 begon de firma Merkx-van de Ven met de eerste klompenfabriek. In 1929 telde dit bedrijf 50 werknemers en groeide met circa 75 werknemers zelfs uit tot de grootste klompenfabriek van Nederland. In november 1936 brandde de toenmalige fabriek af en Harrie van der Velden bouwde de fabriek weer op. Op 22 november 1937 werd de fabriek ingezegend door Pastoor G. Vos en geopend door burgemeester P.J. Strik. In 1966 is de fabriek definitief gesloten en in juli 2009 brandde de leegstaande fabriek wederom af.
Definitief
november 2010
Wat thans resteert is de gemetselde schoorsteen in rode baksteen, die markant verwijst naar het industriële verleden van de plek en herinnert aan de klompenindustrie in Best in de voorbije eeuwen. De gemeente Best is voornemens de historie van de voormalige klompenfabriek in het plangebied zichtbaar te houden. Om hier invulling aan te geven is in december 2009 de schoorsteen aangewezen als gemeentelijk monument als bedoeld in artikel 3 van de ‘Monumentenverordening Best 2004’.
2.2 De planontwikkelingen De oude fabrieksschoorsteen, die gerestaureerd wordt, vormt de spil van de nieuwe ontwikkelingen. Rond de schoorsteen wordt een nieuw plein gesitueerd waaraan 2 kantoorgebouwen van 3 bouwlagen komen te liggen. De architectuur, schaal en het materiaalgebruik van deze kantoorgebouwen verwijst naar de oorspronkelijke klompenfabriek. In totaal worden 22 grondgebonden woningen gerealiseerd. Hiervan liggen 9 patiowoningen van 2 bouwlagen aan de noordzijde van het gebied naar de Oirschotseweg gericht. De architectuur en het materiaalgebruik van deze woningen sluit aan bij de zakelijke verschijningsvorm van de kantoren. Aan de zuidzijde komen 12 vrij-geschakelde woningen met een schilddak en 1 vrijstaande woning met 2 bouwlagen en een schilddak te liggen. Met gevelaccenten in hout en schuine daken verwijzen deze woningen naar het achterliggende landschap.
9
2
haag
PLANGEBIED
10
nieuwe wegen
bestaande populieren
bestaande wegen
bestaande beuken
OPENBAAR GROEN 3. Openbare ruimte en groen Verkeer De aansluiting voor autoverkeer vindt plaats middels een verbinding met de Bokvelden. De verkeersstructuur bestaat uit een lusontsluiting. De korte rechtstanden en het gebogen verloop van de weg beperkt de snelheid van het verkeer. Tevens wordt door deze opzet de informele en dorpse sfeer versterkt. De woonwijk krijgt een 30 km/h inrichting waarbij de auto te gast is en voetgangers vrij ruimte hebben. Het parkeren gebeurt zoveel mogelijk op eigen terrein. Er zijn bij de woningen in twee stroken langsparkeerplaatsen ten behoeve van bezoekers voorzien. De openbare ruimte kent een informele inrichting waarbij de bestrating zo veel mogelijk in één niveau is aangelegd. In het kader van integrale toegankelijkheid is een molgoot niet wenselijk; putten kunnen ook zonder molgoot tussen de weg en rabatstrook worden aangelegd. De hoofdontsluiting voor auto’s bestaat uit een gebakken klinkerverharding met een rabat/suggestiestrook. De kantoren voorzien in hun eigen parkeerbehoefte. De parkeerplaatsen worden subtiel gemarkeerd door bijvoorbeeld een scheiding met een strekkenlaag. Groen Ten noorden en zuiden van het plan ligt landelijk gebied. Een belangrijk groenelement in het plan is de bestaande laan met rode beuken aan de Prinses Margrietlaan. Het uitgangspunt is dat deze bomen behouden moeten blijven tot in lengte van jaren.
3
maximaal 1 meter hoog. De erfscheidingen aan de zij- en achtererven die grenzen aan openbare ruimte bestaan uit hoge hagen. Gebouwde erfafscheidingen bestaande uit stenen of houten schuttingen zijn niet toegestaan. Tussen Oirschotseweg - Bokvelden en de nieuwe weg komt tevens een lage haag van maximaal 1 meter hoog. Tot slot kunnen er bij de bezoekersparkeerplaatsen nog plantvakken gesitueerd worden met een haagblok. De afscheiding tussen privetuinen onderling bestaat uit een zwart gecoat gaashekwerk met bijvoorbeeld Hedera (klimop) begroeid. Spel Bij het midden van de bomenlaan aan de Prinses Margrietlaan is een speelplek opgenomen voor de leeftijdscategorie 0-6 jaar. Ter plaatse van deze speelplek wordt aan de nieuwe weg een haag opgenomen. Onder de bestaande beukenlaan wordt de haag achterwege gelaten om de aanwezige bomen bij het spel te kunnen betrekken. Tevens is op de speelplek ruimte opgenomen voor een zitelement. Water In nieuwbouwplannen dient men rekening te houden met berging van regenwater. Afhankelijk van de grondwaterstand zal er gekozen moeten worden voor oppervlakte water zoals sloten en wadi’s of berging onder verharding door middel van bijvoorbeeld kratjes.
In het traditionele dorp worden de aangeharkte voortuinen aan de straatzijde afgeschermd door verfijnde, tamelijk lage hekjes, groene of bruine beuken-, meidoorn- of ligusterhagen. In het straatbeeld zijn deze haagvormen van wezenlijk belang. Om het groene beeld van de buurt nog verder te versterken krijgen de woningen aan de voorzijde een lage haag van Definitief
november 2010
11
deelgebied 2
deelgebied 3
DEELGEBIEDEN KAART
12
deelgebied 1
STEDENBOUWKUNDIGPLAN 4. Het stedenbouwkundig plan
4
Inleiding Bij de opzet van de verkaveling is gezocht naar ruimtelijke aanknopingspunten met de omgeving. Aan de oost en zuidzijde grenst het plangebied aan een gebied met een landelijke uitstraling en aan de noordzijde aan bestaande invalsweg met lintbebouwing. De geplande bebouwing is aan de Noordzijde georiënteerd op de Oirschotseweg en de bebouwing ten zuiden daarvan is gericht op het landelijk gebied. Het plangebied van het voormalige klompenfabriek is ruimtelijk op te delen in drie deelgebieden. Het eerste deelgebied bestaat uit het oostelijk deel van het plan waar twee kantoorgebouwen gerealiseerd worden op het terrein. Het tweede deelgebied bevat de noordrand van het plangebied tegen de Oirschotseweg met de patiowoningen. Het derde deelgebied bevat het meer besloten binnengebied met de woningen met een schilddak. De genoemde deelgebieden vormen herkenbare onderdelen binnen het totale plangebied. Het is de bedoeling om deze deelgebieden elk een eigen signatuur mee te geven, waardoor ze een eigen identiteit krijgen in architectuur. Concreet betekent dit dat de noordrand verwijst naar het industriele verleden het achterliggende woonplan een landelijke sfeer uitstraalt. Werkwijze Allereerst worden een aantal algemene aspecten toegelicht welke voor de toekomstige ontwikkelingen van het terrein van de voormalige klompenfabriek gelden. Vervolgens zullen er per deelgebied een aantal beeldbepalende en kenmerkende aspecten worden toegelicht. De inrichting van de openbare ruimte zal in hoofdstuk 3 aan bod komen. Per deelgebied wordt eerst aangegeven wat het thema en de structuur is. Vervolgens wordt er specifieker ingegaan op richtlijnen voor de bebouwing, voor de openbare ruimte en voor de overgang tussen openbaar en privéterrein. Eén en ander wordt verduidelijkt met sfeerbeelden.
Definitief
november 2010
13
REFERENTIEBEELDEN
14
DEELGEBIED 1 Deelgebied 1 kantoren
4a
Thema en structuur Rond de schoorsteen wordt een nieuw plein gesitueerd waaraan 2 kantoorgebouwen De architectuur, de schaal en het materiaalgebruik verwijzen naar de oorspronkelijke klompenfabriek. Richtlijnen voor de bebouwing Beide kantoren hebben een bouwhoogte van 3 bouwlagen met een mogelijke opbouw van installaties op het dak. Kantoor 1 is op de kop van het gebied gesitueerd richting de rotonde, Kantoor 2 ligt langs de Oirschotseweg. Subtiele accenten komen terug in andere metselverbanden, grotere accenten ter plaatse van een aantal ramen en de entree bestaande uit architectonisch (prefab) beton. Richtlijnen voor de overgang tussen openbaar en privé. Tussen woongebied en kantoren bestaat de afscheiding uit een laag hek met poort.
Definitief
november 2010
15
REFERENTIEBEELDEN
16
DEELGEBIED 2 Deelgebeid 2 patiowoningen
4b
Dit deelgebied bestaat uit patiowoningen grenzend aan de Oirschotseweg. Het deelgebied vormt de schakel tussen de kern van Best en de wijk Heivelden ten westen van het plangebied. Richtlijnen voor de bebouwing In het deelgebied is een duidelijke hiërarchie aanwezig in de massaopbouw ten aanzien van hoofd- en bijvolumes. De patiowoningen zijn geschakeld en de voorgevelrooilijnen verspringen waardoor ze het verloop in de Oirschotseweg volgen. De woningen bestaan uit een hoofdgebouw van 2 bouwlagen zonder kap. De aanbouw is ondergeschikt aan de hoofdmassa, bestaat uit 1 bouwlaag. Er mogen geen carports voor de voorgevelrooilijn worden gebouwd. Richtlijnen voor de overgang tussen openbaar en privé De woningen krijgen aan de voorzijde een lage haag. De erfscheidingen tussen de geschakelde woningen aan de zij- en achtererven bestaan uit gecoat gaashekwerk met begroeiing. De erfafscheidingen van zij- en achtererven die grenzen aan de openbare ruimte bestaan uit hagen.
Definitief
november 2010
17
REFERENTIE BEELDEN
18
DEELGEBIED 3 Deelgebied 3 Woningen met een schilddak De door de garages geschakelde woningen met een schilddak in dit deelgebied vormen een aan weerszijden bebouwde straat. Uitzondering hierop is de vrijstaande woning tegen de splitsing Prinses Margrietlaan – Prinses Christinalaan. Deze woning krijgt een eigen uitrit aan de Prinses Margrietlaan.
Richtlijnen voor de overgang tussen openbaar en privé De woningen krijgen aan de voorzijde een lage haag. De erfscheidingen tussen de geschakelde woningen aan de zij- en achtererven bestaan uit gecoat gaashekwerk met begroeiing. De erfafscheidingen van zij- en achtererven die grenzen aan de openbare ruimte bestaan uit hagen.
Richtlijnen voor de bebouwing De bebouwing bestaat uit royale vrij/geschakelde woningen. Door sprongen in voorgevelrooilijn en verschillen in de gevelindeling vormen de woningen één familie en is het straatbeeld toch gevarieerd. Kenmerkend is de duidelijke hiërarchie in de massaopbouw ten aanzien van hoofd- en bijvolumes. De hoofdmassa bestaat uit 2 bouwlagen met een kap, die plaatselijk verder omlaag is doorgezet waardoor 1 bouwlaag met kap te zien is. Onder de kap bevindt zich de 2e en/of 3e bouwlaag. De kap is hierdoor asymmetrisch en heeft een lage of gedeeltelijk lage gootlijn waardoor een vriendelijke en zachte overgang naar het landelijk gebied ontstaat. Het verlagen van de gootlijn wordt beperkt toegepast waardoor een overwegend strakke lijn het beeld bepaalt. In de daken komen geen dakkapellen voor, dakvensters zijn wel toegestaan. De daken van de hoofdmassa zijn uitgevoerd als schilddak waarbij de nokrichting loodrecht dan wel evenwijdig aan de voorgevelrooilijn loopt. De detaillering van de architectuur sluit aan bij het eerste deelgebied om de samenhang in de woonwijk zo groot mogelijk te houden. Het gebruik van natuurlijke materialen en accenten door andere metselverbanden geven de woningen een mooie detaillering. De aan/bijgebouwen zijn ook in dit deelgebied ondergeschikt aan dehoofdmassa en bestaan uit 1 bouwlaag met houten gevelbekleding in houtkleur.
Definitief
november 2010
19
4c
REFERENTIE BEELDEN
20
WELSTANDSCRITERIA 5. Materialen en kleuren
gaashekwerk met bijvoorbeeld Hedera (klimop) begroeid.
Openbare ruimte en groen De materialen toegepast bij inrichting van plan Heivelden vormen de minimumeis voor dit gebied.
Deelgebied 1 kantoren
Openbare bestrating Gebakken klinkers dikformaat in de rijbaan. De rijbaan dikformaatklinker moet zich in kleur onderscheiden van de overige wegdelen.
Kleurgebruik De kleuren voor de te bouwen kantoren zijn natuurlijke en aardetinten; de eigen kleur en textuur van het te gebruiken materiaal voert de boventoon. Voor het plan worden 2 genuanceerde gevelstenen geselecteerd; De eerste gevelsteen A wordt toegepast bij kantoor 1 en de woningen met schilddaken, met de 2e gevelsteen B worden zowel patiowoningen als kantoor 2 uitgevoerd.
Binnen het plangebied kan met verschillende legmotieven worden gewerkt om zo onderscheid te maken tussen de verschillende functies van de bestrating. De rijwegen kunnen bijvoorbeeld in keperverband, de suggestiestrook in halfsteens verband en de inritten en openbare parkeerplaatsen in elleboogverband worden gelegd. De verschillende zones worden met strekken van elkaar gescheiden. Verlichting De verlichting moet aansluiten bij de armaturen die in de omgeving gebruikt worden. Bijvoorbeeld de NYX lamp op een conische 4 m. mast van pdlighting. Groen Tussen Oirschotseweg / Bokvelden en de nieuwe weg komt tevens een lage beukenhaag van maximaal 1 meter hoog. Bij de bezoekersparkeerplaatsen worden plantvakken gesitueerd met een haagblok. De erfscheidingen aan de voorzijde woningen krijgen een lage beukenhaag van maximaal 1 meter hoog. De erfscheidingen aan de zij- en achtererven die grenzen aan openbare ruimte bestaan uit hoge hagen. Gebouwde erfafscheidingen naar het openbare gebied bestaande uit stenen of houten schuttingen zijn niet toegestaan. Er zullen 3 bomen opgenomen worden in de zuidelijke suggestiestrook van de zuidelijke straat. De afscheiding tussen privetuinen onderling bestaat uit een zwart gecoat Definitief
november 2010
De architectuur van de kantoren is verwijzend naar het industriële verleden en de fabriek.
Gevels Het hoofdmateriaal van de gevels is baksteen. Subtiele accenten komen terug in andere metselverbanden, grotere accenten ter plaatse van een aantal ramen en de entree bestaande uit architectonisch (prefab) beton. Kozijnen, ramen en deuren overwegend in aluminium en in kleur gemoffeld. Kantoor 1: Baksteen A, een donkere robuuste genuanceerde gevelsteen in bruintinten. Kantoor 2: Baksteen B, een lichtere robuuste genuanceerde gevelsteen. met nuances in aardetonen. Reclame-uitingen Reclame-uitingen dienen ondergeschikt aan het gebouw te zijn. Bestaande uit losse letters of beletteringen op de glasvlakken. E.e.a. volgens de reclamenota die deeluitmaakt van de Algemene Plaatselijke Verordening vn 14-12-2009 Daken Dakdoorvoer, kleur afgestemd op dakbedekking. Daktrimmen afgestemd op het gevelmateriaal of in zink(kleur).
21
5
22
Deelgebied 2 patiowoningen
Deelgebied 3 woningen met een schilddak
De architectuur van de patiowoningen is verwijzend naar het industriële verleden en de fabriek.
Met gevelaccenten in hout en schilddaken verwijzen deze woningen naar het achterliggende landschap.
Gevels hoofdmassa Gevel wordt uitgevoerd in baksteen B (zie kantoren). Accenten in de gevels bestaan uit andere metselverbanden of architectonisch(prefab) beton.
Gevels hoofdmassa Gevel wordt uitgevoerd in baksteen A (zie kantoren) Accenten in de gevels bestaan uit andere metselverbanden of houtaccenten in dezelfde soort en afwerking als de aan/uitbouw. Kozijnen, ramen en deuren in hout, voorzien van schilderwerk.
De voorgevels zijn voorzien van een daklijst als accent en beëindiging van het volume. Bij voorkeur uit architectonisch (prefab) beton. Kozijnen, ramen en deuren in hout, voorzien van schilderwerk.
Gevels aan/uitbouw De aan/uitbouwen zijn ondergeschikt aan hoofdmassa en bestaan uit 1 bouwlaag met natuurlijke materialen zoals een houten gevelbekleding in donkere houtkleur. Kozijnen, ramen en deuren in hout, voorzien van schilderwerk.
Daken De patiowoningen zijn voorzien van platte daken. Dakdoorvoer met de kleur afgestemd op dakbedekking Daktrimmen afgestemd op het gevelmateriaal of in zink(kleur).
Definitief
november 2010
Gevels aan/uitbouw De aan/uitbouwen zijn ondergeschikt aan hoofdmassa en bestaan uit 1 bouwlaag met natuurlijke materialen zoals een houten gevelbekleding in lichtere houtkleur. Kozijnen, ramen en deuren in hout, voorzien van schilderwerk.
Daken De hoofdmassa heeft een schilddak van riet. De aan/uitbouwen zijn voorzien van platte daken. Dakdoorvoer met de kleur afgestemd op dakbedekking Daktrimmen afgestemd op het gevelmateriaal of in zink(kleur).
23
5
