Beeldkwaliteitplan “Retailzone Burgersterrein”
COMPENDIUM
Gemeente Brummen Engelenburgerlaan 31 Postbus 6970 AA Brummen
EVE Architecten BV Ernst Machstraat 2 Postbus 11 7440 AC Nijverdal
INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 6 1.1 Beeldkwaliteitplannen als onderdeel van centrumplan “Eertbeeck” 6 1.2 Status en rol van het beeldkwaliteitplan 8 1.3 Begrenzing en deelgebieden plangebied 9 2. Ambitie en structuurvisie 10 2.1 Aanleiding 10 2.2 Structuurvisie 10 2.3 Verkeerskundige analyse door Goudappel Coffeng 12 2.4 Verbetering van leefbaarheid en ruimtelijke visie 15 2.5 Herkenbaarheid en eigenheid 15 2.6 “Dorps bouwen” 15 2.7 Overgang naar de openbare ruimte 15 3. Beeldkwaliteit architectuur 16 3.1 Huidige kenmerken van het bebouwingsbeeld 16 3.2 Architectonische invulling deelgebied IV 18 3.3 Criteria deelgebied IV - Retailzone Burgersterrein 22
1. Inleiding 1.1 Beeldkwaliteitplannen als onderdeel van centrumplan “Eertbeeck” Het ingrijpende en ambitieuze centrumplan voor het dorp Eerbeek wordt gerealiseerd onder de projectnaam “Eertbeeck”. Hiermee wordt benadrukt dat de vernieuwing van Eerbeek is gebaseerd op de kwaliteiten die Eerbeek groot hebben gemaakt. Kenmerkend voor het centrum van Eerbeek is de grote diversiteit in omvang, functie en voorkomen van verschillende gebouwen. Tussen woningen staan scholen, winkels, verzorgingstehuizen en andere gebouwen met semi-openbare functies. Het beeldkwaliteitplan dat hier voor u ligt beslaat één van de deelgebieden zoals aangegeven in ‘Kaart 1’. Het volledige plangebied wordt in het noorden begrenst door de woningen aan de Stuijvenburchstraat, in het oosten door de Loubergweg en in het zuiden door de spoorlijn Apeldoorn - Dieren. Deze spoorlijn wordt vandaag alleen nog voor toeristische doeleinden gebruikt door de VSM (Veluwsche Stoomtrein Maatschappij).
Locatie plangebied in Eerbeek omgeving
Locatie plangebied in de bebouwde kern van Eerbeek -6-
Kaart 1 - Locatie en deelgebieden van de verscheidene beeldkwaliteitplannen -7-
1.2 Status en rol van het beeldkwaliteitplan Voor de vernieuwing van de dorpskern is een website ontwikkeld (www.eerbeeck.nl) waarop informatie rond het project onder de naam “Eertbeeck” verschaft wordt. Door middel van het opstellen van beeldkwaliteitplannen wordt een beleidskader gecreëerd dat gebruikt wordt bij de toetsing van de bouwplannen en de inrichting van de openbare ruimte. Het hier opgestelde beeldkwaliteitplan wordt vastgesteld door de raad en zal onderdeel uitmaken van de vigerende welstandsnota. Het is bedoeld als richtinggevend en vormgevend instrument voor architecten, stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten en andere vormgevers. Het zal dienen als kader bij de toetsing van vergunningen op redelijke eisen van welstand. Dit plan vormt eveneens de basis voor de verdere ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied en zal door middel van vooropgestelde criteria specifieke eisen stellen aan stedenbouw, architectuur en inrichting van de betreffende deelgebieden.
-8-
1.3 Begrenzing en deelgebieden plangebied In kaarten 1 en 2 zijn de deelgebieden opgenomen die elk onder een eigen beeldkwaliteitplan vallen. We onderscheiden de volgende deelgebieden: -- Deelgebied I - Kerstenterrein -- Deelgebeid II - Stationsomgeving -- Deelgebied III - Woongebied Burgersterrein -- Deelgebied IV - Retailzone Burgersterrein
Kaart 2 - stedenbouwkundige onderlegger van de deelgebieden -9-
2. Ambitie en structuurvisie 2.1 Aanleiding Het begin van het project Eertbeeck ligt in 2003 bij het initiatief van machinefabriek Gebroeders Kersten, destijds gevestigd aan de Stuyvenburchstraat, om te komen tot een bedrijfsverplaatsing naar de Loubergweg. De gemeente heeft meteen een ruimtelijke quickscan opgesteld en op basis hiervan samen met de provincie Gelderland geld beschikbaar gesteld voor deze bedrijfsverplaatsing. Na de aangekondigde verhuizing van Kersten meldde begin 2004 ook transportbedrijf Burgers Logistics haar panden aan de Loubergweg te verlaten, zodat ook deze locatie beschikbaar kwam voor herstructurering. Eind 2004 heeft de Brummense gemeenteraad de startnotitie voor het project Centrumplan Eerbeek vastgesteld en is opdracht verstrekt aan adviesbureau Royal Haskoning voor het verrichten van een ruimtelijke analyse die uiteindelijk heeft geleid tot de Verkenningsstudie. En passant werd de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie ‘Ligt op Groen’ vastgesteld, een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd en een Zone Beheerplan (geluidbeleid) voor het bedrijventerrein Eerbeek-Zuid gemaakt. November 2007 heeft de gemeenteraad besloten een voorbereidingsbesluit te nemen voor het gehele plangebied van Centrumplan Eerbeek. 2.2 Structuurvisie In samenwerking met een klankbordgroep en enkele marktpartijen is een structuurvisie tot stand gekomen die een belangrijke basis moest gaan vormen voor daadwerkelijke concrete plannen voor het centrum van Eerbeek. De verkenningsstudie heeft geleid tot het ondertekenen van een intentieovereenkomst door gemeente Brummen met Woningstichting Eerbeek, Roosdom Tijhuis en Bouwfonds Ontwikkeling. Er is een masterplan opgesteld die beschrijft hoe het centrum van Eerbeek in een periode van ongeveer acht jaar wordt omgevormd tot een aantrekkelijke
- 10 -
plek om te wonen, winkelen en recreëren. De gemeenteraad heeft op 26 november 2009 unaniem over dit masterplan besloten. 2010 stond voor een belangrijk gedeelte in het teken van de bestuurswisseling en het opstellen van een Akkoord op Hoofdlijnen.
Start sloopwerkzaamheden Burgers terrein
Aankondiging bouw nieuw centrum - 11 -
2.3 Verkeerskundige analyse door Goudappel Coffeng Naar aanleiding van de ambitie om de dorpskern van Eerbeek te herstructureren is door Roosdom Tijhuis Planontwikkeling opdracht gegeven aan adviesbureau Goudappel Coffeng om een studie op te zetten rond het verkeer en parkeren in de betrokken deelgebieden. De belangrijkste conclusies hieruit zijn hieronder opgesomd. 2.3.1 Huidige verkeersituatie In de huidige situatie is er sprake van een overschot aan parkeerplaatsen. Er komt een wens van gebruikers naar voren om zo dicht mogelijk bij het kernwinkelgebied te parkeren. Wat verkeersafwikkeling betreft zijn er geen problemen bekend.
Benodigde parkeerplaatsen per locatie (Bron: Goudappel Coffeng studie ‘Verkeer en parkeren’ dd 26 november 2012) (groen=huidige; rood=voorstel) - 12 -
2.3.2 Plan Eertbeeck De ontwikkeling van de gemeente om het centrumgebied tot een ‘dorps ontmoetingscentrum’ te ontwikkelen geeft kansen om de verkeerssituatie en de verkeersstructuur hierbij te laten aansluiten. 2.3.3 Voorstel verkeersstructuur Op basis van diverse uitgangspunten is gekozen voor een verkeersstructuur, waarbij de Stationsstraat parallel aan het spoor loopt vanaf de Stuijvenburchstraat tot aan de Loubergweg. Deze verbinding is niet de primaire oost-westverbinding, maar moet gezien worden als een weg van de laagste orde die de parkeervoorzieningen in het centrum rechtstreeks ontsluit. De Coldenhovenseweg in het centrum wordt volledig eenrichtingsverkeer in zuidelijke richting, maar wordt zo maximaal mogelijk autoluw gemaakt. Hoewel de te ontwikkelen woonbuurt rekentechnisch kan volstaan met één ontsluitingsmogelijkheid, is gekozen voor in totaal twee ontsluitingen. De eerste is een ‘exclusieve’ ontsluiting op de Loubergweg.Via de tweede ontsluiting vanaf de Loubergweg kan zowel de woonbuurt benaderd worden als de ‘retailzone’ tussen spoor en woonbuurt. Als de Stationsstraat wordt aangesloten op de Loubergweg, behoudt de Coldenhovenstraat slechts een beperkende ontsluitende functie voor het centrum over. De Loubergweg biedt voor bezoekers uit het zuiden een aantrekkelijker en sneller alternatief. De Coldenhovenseweg zou (naar wens) ter hoogte van het spoor kunnen worden afgesloten voor doorgaand auto verkeer. Met deze voorgestelde parkeerontsluiting ontstaat een maximaal flexibele ontsluiting van de parkeervoorzieningen in het centrum, waarbij er naar verwachting geen ongewenste verkeersstromen gaan optreden. De structuur biedt mogelijkheden om de verblijfskwaliteit van de Coldenhovenstraat en het kernwinkelgebied aan de Stuijvenburchstraat te verbeteren. De structuur is eveneens voorbereid op een eventueel intensiever gebruik van de spoorlijn in de toekomst. Het parkeren op de Burgerslocatie staat ‘los’ van het functioneren van het parkeren voor het centrum. Doordat er in het centrumgebied naast nieuwe functies ook functies verdwijnen, hoeven er in totaal geen extra parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. - 13 -
Voorstel nieuwe verkeerstructuur zoals die uit de visie van Goudappel Coffeng geadviseerd wordt.
Hoofdwegen
voorstel doortrekken Stationsstraat
voorstel nieuwe secundaire verbinding
autoluwe Coldenhovenstraat
- 14 -
2.4 Verbetering van leefbaarheid en ruimtelijke visie Door de dorpskern te revitaliseren onstaat er een verbetering van de leefbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Het toevoegen van woningen en voorzieningen in een stijl die aansluit bij de Eerbeekse traditie draagt bij aan de ambitie om Eerbeek te vergroten op sociaal en cultureel gebied. Een nieuwe dorpskern die het dorp een betere naam en uitstraling geeft! 2.5 Herkenbaarheid en eigenheid De huidige situatie wordt gekenmerkt door een versnippering van bedrijvigheid, wonen en winkelen. In het nieuwe plangebied wordt aandacht besteed aan een herkenbare overgang tussen de verscheidene zones binnen het plangebied enerzijds en een geleidelijke overgang naar de zones buiten het plangebied. 2.6 “Dorps bouwen” Traditioneel gebouwde woningen met tuinen met hagen in combinatie met openbare pleinen en gevarieerde architectuur zorgen voor een dorpse sfeer in het plangebied. een slimme menging van woningtypes, kaveloppervlaktes en een variatie in hoogte en materialisering dragen hier eveneens toe bij. 2.7 Overgang naar de openbare ruimte Daar waar de link bestaat tussen privé en openbare ruimten dient met aandacht gekeken te worden naar de inrichting hiervan. Deze overgangen dienen zo groen mogelijk ingevuld te worden. Op de hoeken waar zijtuinen en straten elkaar begrenzen dienen naast bij- en aanbouwen ook de erfafscheidingen bij het ontwerp en de realisatie te worden meegenomen.
- 15 -
3. Beeldkwaliteit architectuur 3.1 Huidige kenmerken van het bebouwingsbeeld De diversiteit in bouwtijd, functies en bouwstijlen brengt ook een diversiteit in bebouwingskenmerken met zich mee. Wat wel over de gemeenschappelijkheid gezegd kan worden is dat de oudere woningen langs de linten in het centrum vaak uit een bouwlaag met kap bestaan en de nieuwere uit twee lagen met kap. De kapvormen zijn divers, terwijl de nokrichting evenwijdig aan of dwars op de weg gericht is. Oudere panden bezitten over het algemeen verticale gevelopeningen, bij de na-oorlogse bebouwing is dat minder duidelijk. De panden zijn opgetrokken uit aardkleurige baksteen met meest donker gekleurde gebakken pannen op de daken. Er komen echter ook wit geschilderde gevels en rode daken voor. Kozijnen bezitten meest een lichte kleur, evenals de daklijsten. Details bestaan voornamelijk uit daklijsten, plinten en enkele luiken. De meeste woningen zijn bescheiden in grootte. De winkels binnen het plangebied bevinden zich op de begane grond met een woonfunctie daarboven. De winkelpanden kennen verschillende vormen van reclameuitingen.Veelal zijn divers gekleurde, uitstekende borden boven de etalages geplaatst. Daarbij maken enkele winkels gebruik van vlaggen aan de voorgevel. Typerend voor de bebouwing van het Eerbeekse centrum is het geringe dakoverstek.
- 16 -
Deelgebieden van de verschillende beeldkwaliteitplannen - 17 -
3.2 Architectonische invulling deelgebied IV A Bestaande situatie De locatie Burgers dankt haar naam aan het transportbedrijf Burgers Logistics dat hier gevestigd was. Dit perceel is in 2004 aangekocht door projectontwikkelaar Roosdom Tijhuis. De sloop van de panden op de Burgerslocatie is begin maart 2012 afgerond. Het Burgers terrein bevindt zich ten westen van de Loubergweg en wordt in het zuiden begrenst door de spoorlijn Apeldoorn - Dieren. In het noorden reikt het gebied tot aan de bebouwing van de Stuijvenburchstraat. De locatie Burgers bevat deelgebied III en IV.
Foto-overzicht bestaande situatie Burgersterrein (hier nog met voormalige bebouwing) - 18 -
Foto 1 - Huidig Burgersterrein
Foto 2 - Huidig Burgersterrein
Foto 3 - stationsgebouw van de VSM
Foto 4 - bedrijvigheid aan de overzijde van de spoorlijn Apeldoorn - Dieren - 19 -
Foto 5 - noordoostelijk zicht op het terrein
Foto 6 - zicht op Hogeweg
Foto 7 - Kruising spoorlijn/Loubergweg
Foto 8 - Loubergweg - 20 -
B Nieuwe architectonische ontwikkeling retailzone Burgersterrein Dit gebied wordt ingevuld met een gemengde bedrijfsfunctie. De bebouwing heeft in hoge mate een functioneel karakter en zullen vooral gekenmerkt worden door eenduidige bouwvolumes van wisselende schaal, eenvoud in vormgeving en een sobere, functionele afwerking. Vanwege de aansluiting van deze zone op het woongebied (deelgebied III) dienen toekomstige ontwikkelingen in deze zone een kwalitatieve uitstraling te bezitten die aansluit bij de dorpse sfeer van deelgebied III. Dit kan bereikt worden door bijvoorbeeld het sporadisch gebruik van kapvormen en het gebruik van eigentijdse materialen die aansluiten bij de dorpse sfeer van de woonwijk. De nieuwe stedenbouwkundige kenmerken van dit gebied zijn: -- Hedendaagse, moderne volumes -- Functionele inrichting -- Brede, geasfalteerde wegen -- Rooilijn gelijk of evenwijdig aan de straat gericht -- Eénduidige kapvolumes, plat afgedekt of met kapvorm -- Eventuele kaprichting haaks of evenwijdig aan de straat -- Grote hoofdvolumes opdelen in kleinere volumes om tegemoet te komen aan de kleinere korrel van de omliggende woningbouw
- 21 -
3.3 Criteria deelgebied IV - Retailzone Burgersterrein 3.3.1 Situering -- De indeling van het perceel en de hoofdopzet van het bedrijfspand afstemmen op de stedenbouwkundige karakteristiek van de locatie. -- Gebouwen staan geclusterd of in een onderlinge samenhang op het terrein geplaatst. -- Publieke en representatieve functies zijn naar de straatzijde gericht. -- Bij tweezijdige oriëntatie is de representatieve gevel naar de hoofdroute gekeerd.
Geclusterde gebouwen op het terrein, met de representatieve gevel naar de straatzijde gericht - 22 -
3.3.2 Massa en vorm -- Rekening houden met de ritmiek en schaal van de bebouwing in de omgeving. -- De richting van de gebouwen volgt in hoofdzaak de richting van de straat. -- De hoofdvorm van de gebouwen is eenduidig. -- Bij aan- en bijbouwen rekening houden met de herkenbaarheid van de hoofdbebouwing. Deze laatste moet steeds herkenbaar blijven.
Eenduidige hoofdvorm van de gebouwen waarvan de richting de straat volgt - 23 -
3.3.3 Gevels -- De verschillende hoofdfuncties zijn te onderscheiden door architectonische accenten, gevelindeling en gevelcompositie. -- Gevels die naar de openbare weg gericht zijn bevatten meer glas en transparantie dan gevels die dat niet zijn. 3.3.4 Kleuren en materialen -- Bij nieuwbouw is de materiaalkeuze eigentijds, waarbij enige aansluiting gezocht wordt bij de tegenovergelegen nieuwe woonwijk. -- De kleuren per gebouw dienen te harmoniëren met elkaar. -- De kleuren moeten passen bij de kleurstelling van de panden in de directe omgeving.
Eigentijdse materialen die aansluiten bij de woonwijk - 24 -
3.3.5 Detaillering -- Kozijnen, dakranden, regenpijpen en dergelijke zijn op sobere en functionele wijze gedetailleerd. 3.3.6 Afwerking buitenruimte -- Eventuele opslag mag niet voor de rooilijn worden geplaatst. -- De overgang tussen parkeervakken op het terrein en het openbare gebied wordt met groene hagen omsloten. 3.3.7 Reclame -- Voor de beoordeling van een reclame-uiting worden de algemene reclamecriteria in bijlage 4 van de welstandsnota gehanteerd.
Sobere en functionele detaillering - 25 -
TOT SLOT Met dit beeldkwaliteitplan wordt de ruimtelijke en architectonische kwaliteit in het plangebied bewaakt. In dit beeldkwaliteitplan wordt bewust afgeweken van de standaard, zoals omschreven in de welstandsnota van de gemeente Brummen. Dit afwijken van de standaard is noodzakelijk om op deze unieke locatie een bepaalde kwaliteit te realiseren, met de allure die deze plek verdient.
- 26 -
EVE Architecten BV Ernst Machstraat 2 Postbus 11 7440 AC Nijverdal T 048 - 6 69 0 F 048 - 6 69 9 E
[email protected] I www.eve-bv.nl K.v.K. nr. 08098089
- 28 -
