Bedrijventerrein Oostenburg-Noord. de voormalige STORK-locatie project Reiniging Binnenstad

Bedrijventerrein Oostenburg-Noord de voormalige STORK-locatie project Reiniging Binnenstad

Bedrijventerrein Oostenburg-Noord de voormalige STORK-locatie project Reiniging Binnenstad

drs. Sonja Smit drs. Geurt Keers

augustus 1999

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020-5221111 telefax 020-6276840 http://www.rigo.nl 74950/1999

INHOUD 1

Inleiding ..............................................................................................................1

2

Marktschets ontwikkeling bedrijvigheid..............................................................3

3

4

2.1

Regio Amsterdam .......................................................................................3

2.2

Gemeente Amsterdam ................................................................................3

2.3

Binnenstad van Amsterdam........................................................................5

2.4

Conclusie ....................................................................................................7

De kantorenmarkt in Amsterdam .......................................................................9 3.1

Regio Amsterdam .......................................................................................9

3.2

Amsterdam Centrum .................................................................................13

3.3

Conclusie ..................................................................................................14

Bedrijfsterreinen Amsterdam............................................................................15 4.1

Uitgiftevolume ...........................................................................................15

4.2

Referentieaanbod .....................................................................................16

4.2.1

Een aantal bedrijventerreinen nader bezien ..................................16

4.2.2

Bedrijfsverzamelgebouwen ............................................................17

4.2.3

Aanbod van kantoren en bedrijfsruimte in Amsterdam en binnenstad.................................................................................18

4.3

Conclusies.................................................................................................19

5

Prijsindicaties………………………………………………………………………..21

6

Markttoets……………………………………………………………………………23

7

De Reiniging Binnenstad op het Oostenburg-Noord terrein ............................25

Geraadpleegde literatuur.........................................................................................29 Bijlage 1

Geraadpleegde personen

Bijlage 2

ERBO-enquête

Bijlage 3

Gemeente Amsterdam aantal vestigingen naar sector en personen

Bijlage 4

Binnenstad van Amsterdam aantal vestigingen naar sector en personen

Bijlage 5

Aanbod kantoren en bedrijfsruimte Amsterdam en binnenstad mei 1999 NVM

1 Inleiding Kader en doel IBC Vastgoed is eigenaar van het Oostenburg-Noord terrein met een oppervlakte van ca 10 ha in Amsterdam. De gemeente Amsterdam is met IBC Vastgoed overeengekomen om de gemeentelijke Reiniging Binnenstad op dit terrein te vestigen 2 met een benodigde vloeroppervlak van 18.000 tot 20.000 m , waarvan het meeste op maaiveld en de rest gestapeld. De exacte locatie zal in onderling overleg met IBC Vastgoed worden bepaald. IBC Vastgoed moet hierdoor vooruit lopen op de toekomstige ontwikkeling van hun terrein. Op dit moment worden specifiek voor het Reiniging Binnendienstproject Massastudies uitgevoerd. Er dient rekening te worden gehouden met een korte tijdshorizon: eind 2001 moet de Reinigingsdienst gerealiseerd zijn. IBC Vastgoed heeft RIGO opdracht gegeven een marktonderzoek uit te voeren naar de potentiële bedrijvigheid die tegen, op of aan de Reinigingsdienst “geplakt” kan worden en naar de ruimtelijke vorm daarvan. Met het onderzoek wil IBC Vastgoed inzicht krijgen in de markt (volume/ bedrijfsgrootte, prijs, doelgroepen en bouwtypen) voor functies die zich lenen voor het ontwikkelingsproject ‘inpakken’ van de Reiniging Binnendienst. Aanpak Het marktonderzoek is in een aantal stappen uitgevoerd: •=

Marktschets ontwikkeling bedrijvigheid (historische ontwikkeling en trends) in de binnenstad van Amsterdam, Amsterdam en regio;

•=

Analyse referentieaanbod bedrijventerreinen, bedrijfsruimtes en kantoren;

•=

Markttoets.

Marktschets ontwikkeling bedrijvigheid Aan de hand van recente onderzoeken en cijfermateriaal is een schets van de ontwikkeling van de bedrijvigheid in de binnenstad van Amsterdam, Amsterdam en de regio samengesteld. Hierbij is van een grove (regionaal) naar een fijnere invalshoek gegaan (Amsterdam en de binnenstad van Amsterdam). Aandacht is besteed aan trends van de afgelopen paar jaar voor de binnenstad en aan korte termijn verkenningen voor Amsterdam en de regio. Gegevens zijn verzameld over de ontwikkeling van het bedrijfsleven, het aantal vestigingen naar sector en aantal werkzame personen en de ontwikkeling van de voorraad kantoorlocaties en bedrijventerreinen. Analyse referentieaanbod Om meer inzicht te krijgen in bedrijven die zich tegen/op/aan een reinigingsdienst zouden willen vestigen, is referentieaanbod geanalyseerd: een aantal bedrijventerreinen in en rond de binnenstad, waaronder het bedrijfsverzamelgebouw

1

Atlantis en het Atelier/kantorencomplex “De Bogen”. Hierbij is aandacht besteed aan het type terrein, de huidige bedrijvigheid en de oppervlakte. Bovendien is concurrerend aanbod van kantoren en bedrijfsruimten in de binnenstad en omgeving bekeken op prijzen, grootte en ligging. Markttoets De conclusies uit de vorige stappen zijn aan de markt getoetst door een aantal personen te interviewen. In bijlage 1 is een lijst opgenomen van de personen die geraadpleegd zijn.

2

2 Marktschets ontwikkeling bedrijvigheid 2.1 Regio Amsterdam De kamers van koophandel in Nederland houden elk jaar een Enquête Regionale Bedrijfsontwikkeling (ERBO-enquête ), die een beeld geeft van de actuele trends in de branches van de Nederlandse marktsector. De ERBO-enquête wordt niet alleen voor heel Nederland gedaan, maar ook voor verschillende regio’s, zoals de subregio Amsterdam. Deze bestaat uit de gemeenten Amsterdam, Diemen en Landsmeer. In 1998 ging het goed met de economie in Nederland, met de Amsterdamse regio ging het echter nog beter (zie bijlage 2). De reële omzet stijgt in 1998 sterker dan in 1997. De exportgroei is in 1998 fors, maar iets minder dan in 1997. De rendementscijfers blijven, net als in 1997, erg hoog. Het aandeel winstgevende bedrijven is flink gestegen vergeleken met 1997. Verder stijgt het investeringsvolume zowel in de regio Amsterdam als in Nederland. De stijging in Amsterdam is echter groter. Tevens nam het aantal arbeidsplaatsen in de regio toe. De regionale omzetgroei van 5,6% ligt boven het landelijke gemiddelde van 3,9%. Uit de enquête van 1998 komt naar voren dat het regionale bedrijfsleven gematigd optimistisch is over de ontwikkeling voor 1999. Optimistisch waren de bedrijven over hun verwachtingen voor de winstgevendheid van hun bedrijven. Deze stijgt iets: van 92% naar 94%. Gematigd waren de bedrijven, evenals in 1997, over investeringsgroei, de export en de omzet. Ook over de werkgelegenheidsgroei zijn de bedrijven iets negatiever. De naar verwachting iets afvlakkende groei in de wereldhandel zal zijn invloed hebben gehad bij het beantwoorden van deze vraag (zie bijlage 2). De goede economische situatie in regio Amsterdam heeft gunstige effecten op de vraag naar huisvesting van bedrijven. Een gunstige economische situatie geeft bedrijven het vertrouwen om te investeren.

2.2 Gemeente Amsterdam Aantal vestigingen Om een indruk te krijgen van de ontwikkeling van de bedrijvigheid in gemeente Amsterdam, is in bijlage 3 het aantal vestigingen voor 14 sectoren voor de periode 1996-1999 opgenomen. Van de 14 sectoren is de sector zakelijk beheer het sterkste vertegenwoordigd in de gemeente Amsterdam in 1996-1999. Bovendien is de sector zakelijk beheer in deze periode zowel absoluut (van 17.776 in 1996 naar 20.885 in 1999) als relatief (van 25,3% in 1996 naar 27,1% in 1999) toegenomen. In figuur 1 is het aandeel vestigingen per bedrijfsklasse in de gemeente Amsterdam afgezet tegen de binnenstad voor 1999.

3

De detailhandel komt qua relatieve vertegenwoordiging van het aantal vestigingen op de tweede plaats. Er is echter wel sprake van een daling in de periode 19961999, zowel absoluut (van 9.712 in 1996 naar 9.530 in 1999) als relatief (van 13,8% in 1996 naar 12,4% in 1999). De sector adviesdiensten is in 1996-1999 toegenomen en komt in 1999 op de derde plaats met 7884 vestigingen (10,2%). Bij de sectoren vervoer, horeca, industrie en groothandel is sprake van een daling van de relatieve vertegenwoordiging in 1996-1999. Bij de sectoren groothandel en vervoer is er ook sprake van een absolute daling, terwijl bij de sectoren industrie, horeca en financiën het aantal vestigingen absoluut is toegenomen. Bedrijfsgrootte naar werkzame personen Uit het statistisch Jaarboek van de gemeente Amsterdam blijkt dat per 1 januari 1998 de vestigingen met werkzame personen bestond uit 91% vestigingen met 1-9 werkzame personen, 7% uit vestigingen met 10-49 personen en slechts 2% vestigingen met 50 of meer personen. Vooral kleine vestigingen met weinig werkzame personen zijn dus sterk vertegenwoordigd in de gemeente Amsterdam. Werkzame personen In de periode 1990-1997 is het aantal werkzame personen in de gemeente Amsterdam in de bouwnijverheid fors afgenomen (zie tabel 1). De kwartaire sector daarentegen kent een een groei van 19%. De industrie kent een daling van het aantal werkzame personen van 4%, terwijl het aantal vestigingen is toegenomen. Het totale aantal werkzame personen is in 1990-1997 met 5% toegenomen (16.616 werkzame personen). In 1997 werkt 56% van het aantal werkzame personen in de gemeente Amsterdam in de tertaire sector. De kwartaire sector komt met 32% op de tweede plaats. Tabel 1

Aantal werkzame personen gemeente Amsterdam 1990-1997 1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997 % groei 90-'97

Landbouw

604

530

615

653

678

458

306

420

-30%

Industrie

30.671

32.154

32.116

32.968

31.476

29.728

29.437

29.319

-4%

Bouwnijverheid

13.537

11.608

11.580

12.107

11.958

11.528

10.477

9.547

-29%

Tertiare sector

185.001

186.883

185.875

187.065

188.480

184.718

184.931

189.528

2%

91.746

97.080

98.682

103.736

107.491

106.612

108.022

109.361

19%

321.559

328.255

328.868

336.529

340.083

333.044

333.173

338.175

5%

Kwartaire sector Totaal

Bron: Het Amsterdamse Bureau voor Onderzoek, Werkgelegenheid in Amsterdam, 1998

4

2.3 Binnenstad van Amsterdam Aantal vestigingen Net als bij de gemeente Amsterdam is in de binnenstad het zakelijk beheer het sterkste vertegenwoordigd in 1996-1999 (22,1% in 1996 en 24% in 1999) (zie bijlage 4). Het aandeel van de meeste sectoren in de binnenstad gedurende de periode 1996-1999 is nauwelijks veranderd. Alleen het aandeel van de sectoren adviesdiensten, facilitaire diensten, persoonlijke diensten en zakelijk beheer is in de periode 1996-1999 duidelijk toegenomen. Bij vergelijking met de gemeente Amsterdam (zie figuur 1) valt op dat het aandeel van de bedrijfsklasse horeca in 1999 in de binnenstad (9,7%) hoger is dan in de gemeente Amsterdam (5,5%). Daarentegen is het aandeel van de sector groothandel in de binnenstad (6,9%) lager dan in de gemeente Amsterdam (9%). Figuur 1 Aandeel vestigingen per bedrijfsklasse in Amsterdam en de binnenstad in 1999 zakelijk beheer algemene diensten persoonlijke diensten facilitaire diensten adviesdiensten financien

Binnenstad

vervoer

Amsterdam

horeca detailhandel groothandel bouw industrie 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

In figuur 2 is de relatieve groei van het aantal vestigingen per bedrijfsklasse weergegeven voor de gemeente Amsterdam en de binnenstad voor 1996-1999. Over het algemeen is de groei van het aantal vestigingen in de gemeente Amsterdam hoger geweest dan in de binnenstad. Alleen het aantal vestigingen in de detailhandel en financiën in de binnenstad is meer toegenomen. Het aantal vestigingen in de sectoren vervoer en groothandel zijn zowel in de gemeente Amsterdam als in de binnenstad afgenomen. Het aantal vestigingen in de overige bedrijfsklassen zijn toegenomen (behalve de detailhandel in de gemeente Amsterdam), echter sterker in de binnendstad.

5

Als gekeken wordt naar het totaal aantal vestigingen is er in de gemeente Amsterdam in 1996-1999 sprake van een toename van ongeveer 10% (70.316 vestigingen in 1996 en 77.088 in 1999) (zie bijlage 3) en in de binnenstad van 8% (19.408 vestigingen in 1996 en 20.943 in 1999) (zie bijlage 4). Voor de vraag naar kantoren en bedrijfsruimtes is dit een gunstige ontwikkeling.

Figuur 2 Relatieve groei aantal vestigingen per bedrijfsklasse in Amsterdam en binnenstad in 1999 zakelijk beheer algemene diensten persoonlijke diensten facilitaire diensten adviesdiensten financien

Binnenstad Amsterdam

vervoer horeca detailhandel groothandel bouw industrie -5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

In de bedrijfsklassen zakelijk beheer, algemene diensten, persoonlijke diensten, facilitaire diensten, adviesdiensten en financien, is sprake van een relatieve grote groei van het aantal vestigingen. De bedrijven in deze bedrijfsklassen vinden over het algemeen de status van hun bedrijfsruimte/kantoor belangrijk. Gezien de imago-problemen van een Reinigingsdienst ligt veel vraag van deze bedrijfsklassen naar bedrijfsruimte/kantoren boven de Reiniging Binnenstad niet in de verwachting. Bedrijfsgrootte naar werkzame personen Uit het Statistisch Jaarboek van de gemeente Amsterdam blijkt dat per 1 januari 1998 92% van de vestigingen met werkzame personen in de binnenstad in de categorie 1-9 personen valt. In de categorie 10-49 personen valt 7% van de vestigingen. Zowel in de gemeente Amsterdam als in de binnenstad is er dus sprake van een sterke oververtegenwoordiging van kleine bedrijven (1-9 werkzame personen). Werkzame personen Van het totale aantal werkzame personen in 1998 in de gemeente Amsterdam (351.931) is 22% werkzaam in de binnenstad (78.389 werkzame personen), waar-

6

van het merendeel in de zakelijke dienstverlening (15%), horeca (13%), financiële 1 instellingen (10%) en detailhandel (10%). In bijlage 4 zijn tabellen opgenomen van de ontwikkeling van het aantal werkzame personen in de binnenstad voor 19961998. Met name in de zakelijke dienstverlening en onroerend goed is het aantal werkzame personen toegenomen. De industrie laat een daling zien. In 1996-1998 is het aantal werkzame personen in de binnenstad met 4% gestegen. Economisch product In tabel 2 is de procentuele samenstelling van de productie in de binnenstad weergegeven. Hieruit komt duidelijk naar voren dat de sector financiële en zakelijke dienstverlening dominant(er) is (geworden) (43% in 1996). Een tweede specialisatie van de binnenstad in 1996 is de commerciële dienstverlening aan consumenten met een aandeel van 19%. Daarnaast is de non-profit sector sterk vertegenwoordigd (19%). Tabel 2

De procentuele samenstelling van de productie in de binnenstad, 19701996 1970

1975

1980

1985

1990

1996

Industrie

14

10

9

9

8

6

Bouw

3

2

1

1

1

1

Groothandel en transport

20

19

17

15

13

13

Financiële en zakelijke dienstverlening

29

44

45

46

47

43

Commerciële dienstverlening aan consumenten

19

13

12

14

15

19

Exploitatie van onroerend goed

1

2

2

3

3

4

Non-profit sector

16

14

16

16

17

19

Totaal

100

100

100

100

100

100

Bron: SEO, De Amsterdamse binnenstad als economisch centrum, 1996

2.4 Conclusie Het gaat goed met de Amsterdamse economie. De werkgelegenheid is toegenomen en veel bedrijfsklassen laten een stijging zien van hun aantal vestigingen. Voor de vraag naar kantoren en bedrijfsruimtes is dit een gunstige ontwikkeling. Bij de potentiële vraag naar bedrijfsruimte/kantoren boven/tegen de Reiniging Binnenstad dient wel rekening te worden gehouden met de imago-problemen van een reinigingsdienst en de lagere status. In de gemeente Amsterdam en ook in de binnenstad zijn kleine bedrijven (1-9 werkzame personen) oververtegenwoordigd. In de binnenstad is de sector financiële en zakelijke dienstverlening sterk vertegenwoordigd.

1

Bron: Het Amsterdamse Bureau voor Onderzoek en Statistiek, Werkgelegenheid in Amsterdam, 1998

7

8

3 De kantorenmarkt in Amsterdam 3.1 Regio Amsterdam Kantoorlocaties 2

Sinds 1981 is in Amsterdam 1.968.000 m kantoorruimte opgeleverd. Dit komt neer 2 op gemiddeld 109.000 m per jaar. De nieuwbouw van kantoren heeft zich in sterke mate binnen de nevencentra en het centrum voltrokken. Sinds 1981 is vooral kantoorruimte opgeleverd in de stadsdelen Zuidoost: 775.000 (39%), Westpoort: 2 2 2 336.000 m (17%), Zuideramstel: 253.000 m (13%), Binnenstad: 220.000 m 2 (11%), Oost/Watergraafsmeer: 138.000 m (7%) en Slotervaart-Overtoomse Veld 2 (5%). Tabel 3 geeft een overzicht van de oplevering van kantoorruimte in 1998 2 (59.000 m ) in de gemeente Amsterdam en de te verwachten oplevering voor 1999. Het valt op dat er in 1998 in de binnenstad niets is opgeleverd en dat dit ook het geval is voor 1999. Voor de eventuele vestiging van kantoorruimte boven de Reiniging Binnenstad is het ontbreken van nieuwbouw van kantoorruimte in de binnenstad een gunstige ontwikkeling. Binnen de nieuwbouw van kantoorruimte kan onderscheid worden gemaakt in drie perioden. 2

1. In 1981 t/m 1986 werd gemiddeld 85.000 m kantoorruimte per jaar opgeleverd. 2

2. In 1987 t/m 1992 volgde een nieuwbouwgolf waarbij gemiddeld 181.000 m per jaar werd opgeleverd. Omdat de voorraad kantoorruimte hierdoor jaren achtereen veel sneller groeide dan het kantoorgebruik, werd het evenwicht op de kantorenmarkt verstoord. In reactie op het overaanbod, is de nieuwbouw sindsdien sterk teruggevallen. 2

3. In 1993 t/m 1998 is gemiddeld 62.000 m kantoorruimte per jaar opgeleverd. In combinatie met een gestaag toegenomen gebruik van kantoorruimte en een omvangrijke omzetting van bestaande kantoren naar andere functies (onderwijs, wonen, hotels) is de leegstand van kantoorruimte de afgelopen jaren geslonken van 11,7% naar 2,8% van de voorraad. De leegstand is daarmee onder de voor een goed functioneren benodigde frictieleegstand van circa 5% gezakt. Een deel van de leegstand is voorverhuurd, maar nog niet in gebruik genomen. De onverhuurde leegstand is de afgelopen vijf jaar teruggebracht van 9,3 naar 1,4% van de voorraad. De groei van de kantoorwerkgelegenheid en het daarbij achterblijvende aanbod van kantoorruimte heeft bij kantoorgebruikers geleid tot een toenemende ruimtenood. Met name in de Zuidoostlob en de Zuidas is de expansieve groei van het kantoorgebruik geremd, omdat beschikbare kantoorruimte ontbreekt. Diverse

2

Bron: Gemeente Amsterdam, Een overzicht van de voorraad kantoor-, bedrijfs- en haventerreinen per 1 januari 1999, Amsterdam, 1999.

9

bedrijven hebben hun personeelsgroei moeten opvangen binnen de bestaande huisvesting. Dit zal de komende jaren kunnen leiden tot een inhaalvraag naar kantoorruimte. Kantoorgebruikers raken voor hun huisvesting in Amsterdam steeds vaker aangewezen op nog in aanbouw te nemen nieuwbouwprojecten. De nieuwbouw is veel trager op gang gekomen dan op grond van de marktsituatie verwacht mocht worden. Pas vanaf september 1998 is de bouw goed op gang gekomen. Voor het eerst sinds 1994 zal de nieuwbouw hierdoor weer fors gaan toenemen. Ten opzicht van de voorraad kan in 1999 ruim 5% worden opgeleverd. 2

Per januari 1999 was in Amsterdam 263.000 m kantoorruimte in aanbouw die naar verwachting in 1999 zal worden opgeleverd. De toekomstige gebruikers zijn 2 hiervoor grotendeels al bekend. Van deze 263.000 m was januari 1999 nog maar 2 48.000 m (die in de tweede helft van 1999 met name in Zuidoost wordt opgeleverd) vrij beschikbaar voor de verhuurmarkt. De te verwachten oplevering in 1999 2 is weergegeven in tabel 3. Per januari 1999 was ook nog 76.000 m in aanbouw die naar verwachting in 2000 zal worden opgeleverd. Hiervan was januari 1999 2 nog 38.000 m vrij beschikbaar. Het betreft herontwikkeling (het voormalige pand van het Bevolkingsregister) aan de Herengracht (Insinger), alsmede de ontwikkeling van twee kantoortorens in Oost/Watergraafsmeer bij het Amstelplein (Philips en Delta Lloyd) en een in het Centrumgebied Zuidoost. Tabel 3 (verwachte) kantooroplevering gemeente Amsterdam 1998, 1999 Locatie

1998

1999 (verwacht) 2

6.600 m2

Amsterdam Teleport

33.000 m

Vervoerscentrum

2.800 m2

8.400 m2

Zuidoost

17.300 m2

47.600 m2

Oost/Watergraafsmeer

5.100 m2

5.100 m2

Noord

1.000 m2

10.000 m2

Zuideramstel

90.000 m2 Mahlerlaan (ABN AMRO) 5.300 m2 in Zuiderhof 2.400 m2 aan de Drentsestraat

Bos en Lommer

32.000 m2

Alfa-driehoek

10.000 m2

Slotervaart

42.800 m2

Bron: Een overzicht van de voorraad kantoor-, bedrijfs- en haventerreinen per 1 januari 1999, Gemeentelijk Havenbedrijf, Gemeentelijk Grondbedrijf, Economische Zaken, Dienst Ruimtelijke Ordening.

Ondanks de verschillende nieuwbouwprojecten is de ruimte voor nieuwbouw in de meeste deelgebieden van de kantorenmarkt schaars. Zo moet Amsterdam Cen-

10

trum bijvoorbeeld voor het op peil houden van het aanbod vooral bestaande kantoren en gebouwen herontwikkelen. Er is, met uitzondering van de IJ-oevers, vrijwel geen ruimte om kantoorruimte aan de voorraad toe te voegen. Voor het Oostenburg-Noord terrein is dit een gunstige ontwikkeling. Prijsontwikkelingen De huurprijzen van kantoorruimte stegen in 1998 explosief met gemiddeld ruim 14%. In veel deelgebieden van regio Amsterdam (Amsterdam Centrum, Amsterdam Oost, Amsterdam West, Amsterdam Zuidoost, Amstelveen, Hoofddorp) liggen 2 3 de gemiddelde huurprijzen nu rond de f 300 per m per jaar. Verhuisbewegingen Ondanks het teruglopende aanbod zijn er in 1994 t/m 1998 in vergelijking met 1993 t/m 1997 weer meer vierkante meters van gebruiker gewisseld in regio Am4 sterdam. Tabel 4 en 5 geven aan waar het aanbod voor bedrijven aantrekkelijk is. Amsterdam West heeft de ruimte, zowel qua bestaande kantoorruimte als voor nieuwbouwmogelijkheden. Veel bedrijven hebben er de afgelopen jaren kantoorruimte opgenomen. Hoofddorp en Amsterdam Zuidoost zijn van oudsher deelgebieden met een groot verhuisoverschot. Groeiende bedrijven konden daar terecht voor grotere metrages, maar die mogelijkheid is de laatste jaren afgenomen. Ook omdat de deelgebieden zich hebben ontwikkeld tot geliefde vestigingsgebieden waardoor de ruimte voor nieuwbouw is afgenomen. Door de ontwikkeling van het gebied rond de Arena in Amsterdam Zuidoost zullen de komende jaren naar verwachting weer grotere transacties plaatsvinden. Traditioneel kampt Amsterdam Centrum met een negatief saldo (zie tabel 4). Het deelgebied heeft nu eenmaal geen grote metrages en weinig ruimte voor nieuwbouw met uitzondering van de IJ-oevers. Veel starters en doorstarters vestigen zich in het centrum en moeten eigenlijk bij groei noodgedwongen uitwijken naar kantoorruimte in een ander gebied. Bij de instroom is in Amsterdam Centrum 2 meestal sprake van kleinere metrages (vaak < 500 m ), bij de uitstroom zijn de bedrijven gegroeid en gaat het vaak om grotere metrages. Kantoorruimte die beschikbaar komt in Amsterdam Centrum wordt omgezet naar andere functies zoals wonen en onderwijs. Uit tabel 5 komt naar voren dat de kantorenmarkt van het centrum locaal gericht is. Bijna 60% van de opname van kantoorruimte komt uit het centrum. Daarnaast is de kantorenmarkt in het centrum op de rest van Amsterdam gericht, zoals Amsterdam Zuid en Oost. Daarnaast zijn er bedrijven afkomstig uit de rest van de regio. Diemen en Hoofddorp hebben weinig invloed op de verhuisbewegingen. Vernieuwing en uitbreiding spelen in het Centrum ook een belangrijke rol.

3

BoerHartogHooft, Kantorenmarkt Amsterdam 1989-1999, Amsterdam, 1999

4

BoerHartogHooft, Kantorenmarkt Amsterdam 1989-1999, Amsterdam, 1999

11

Tabel 4 Saldo opname/vertrek kantoorruimte Regio Amsterdam 1994 t/m 1998 in 2 m Locatie

m2

West

129.500

Buitenveldert

118.250

Amstelveen

95.250

Hoofddorp

94.750

Oost

93.500

Zuidoost

87.000

Diemen

79.000

Zuid

24.500

Noord

-1.500

Centrum

-49.000

Gehele regio

671.250

Bron: BoerHartogHooft, Kantorenmarkt 1989-1999, 1999

Tabel 5 Regio Amsterdam verhuisbewegingen op de kantorenmarkt 1994 t/m 2 1998 in m Opname in

Centrum

Noord

West

Oost

Zuidoost Zuid

Buitenveldert

Diemen Amstelveen Hoofddorp Totaal

Afkomstig van Centrum Noord

127000

750

24000

11250

9500

30000

39500

10750

21250

250

274250

0

12250

0

0

4500

0

0

0

0

0

18750

500 131000

11750

6500

5000

8750

4250

1500

2500

179000

West

7250

Oost

10500

0

12500

29750

11250

0

750

500

1000

0

66250

0

0

8500

1500

61250

16500

32250

11500

5500

5500

142500

20750

0

34250

8250

7750

46750

8500

4250

12500

5250

149500

500

0

1000

8250

1000

500

17000

0

16250

4500

49000

Diemen

1000

0

0

750

6000

1750

0

7750

6500

250

24000

Amstelveen

1000

0

0

5000

3250

9000

3750

0

45500

3250

70750

0

0

750

1750

750

500

750

13750

0

144250

162500

Buiten regio

19250

1750

17000

40750

44750

16000

17750

9750

22500

46500

230750

Nieuwe act.

12750

0

39250

26000

35000

28500

13000

19500

15750

26000

215750

Uitbreiding

24750

0

40500

15000

38000

18750

25250

20500

17750

19000

219500

167250 102500

166000

Zuidoost Zuid Buitenveldert

Hoofddorp

Totaal

224750

15250 308750 160000

229500 173250

Bron: BoerHartogHooft, Kantorenmarkt 1989-1999, 1999

12

257250 1804500

Toekomstige ontwikkelingen Door de enorme vraag van de afgelopen jaren is het aanbod van kantoorruimte vrijwel opgedroogd. De eerste nieuwbouwkantoren die gestart zijn op grond van deze explosieve ontwikkelingen zullen pas in de loop van 1999 kunnen worden opgeleverd. Daarnaast is het van belang dat er een ‘strategische voorraad’ aan ontwikkelingsprojecten is. Op dit moment liggen er voor meer dan een half miljoen vierkante meter kantoorruimte aan ontwikkelingsplannen op de plank. Van enkele daarvan start de uitvoering binnenkort. In het centrum zijn de IJ-oever ontwikkelingen inclusief het Oosterdokseiland de belangrijkste projecten voor de toekomst. In Amsterdam West zullen naar verwachting Teleport, de Kabelweg en de Alfa driehoek in de na2 bije toekomst voor zo’n 200.000 m kantoorruimte zorgen. 2

In Amsterdam Oost vormt het project De Kroon (40.000 m ) aan de ringweg het belangrijkste ontwikkelingsproject voor de nabije toekomst. In Amsterdam Zuidoost zijn het vooral de ontwikkelingen rondom de Arena-boulevard. In Amsterdam Zuid en Buitenveldert zijn de locaties aan de Zuidas de belangrijkste. Hier gaat het met name om huisvesting van de top van de markt.

3.2 Amsterdam Centrum De krapte op de kantorenmarkt in Amsterdam Centrum is vorig jaar verder toegenomen. Grote kantoorruime is nagenoeg niet meer voorhanden. Het huurprijsniveau is mede onder invloed van de beperkte opnamemogelijkheden sterk gestegen. Amsterdam Centrum is onverminderd populair ondanks de matige bereikbaarheid en de parkeerproblematiek. Het tekort aan kantoorruimte met een groot oppervlak heeft ertoe geleid dat het huurprijsniveau spectaculair gestegen is. In sommige 2 gevallen wordt ruim f 400 gulden per m betaald. Zo bracht de voormalige Zeevaartschool aan de Nieuwe Vaart, een van de laatste grote oppervlakken (6.000 2 2 m ), f 420 per m op. Belangrijk voor de aantrekkingskracht van het centrum, ook in de toekomst is het voornemen van Amsterdam Exchanges om een nieuwe locatie te zoeken in dit deelgebied. Voorlopig betrekt de (stafafdeling van de) Effecten- en Optiebeurs het C&A-gebouw aan het Damrak. In de toekomst lijkt nieuwbouw ergens aan de IJoevers een optie naast de Zuidas. De zuidelijke IJ-oever zorgt voor de meeste impulsen in het centrum. De ontwikkelingen op de Oostelijke Handelskade zijn in ver gevorderd stadium. De voormalige pakhuizen daar worden gerenoveerd of wijken voor nieuwbouw. Met de bouw van de parkeergarage op de kop van de Oostelijke Handelskade is een begin gemaakt. Hier bovenop komt de passagiersterminal voor cruiseschepen. Voor deze nieuwbouw aan de Oostelijke Handelskade is vooral, naast onder meer een busgarage, plaats ingeruimd voor culturele instellingen.

13

Met de ontwikkelingen aan met name de IJ-oever handhaaft het centrum haar positie op de kantorenmarkt in de regio. De opname was het afgelopen jaar met ruim 2 70.000 m – in absolute cijfers gemeten – de hoogste van de laatste tien jaar.

3.3 Conclusie Net als in gemeente Amsterdam is er in de binnenstad dus sprake van een toenemend tekort aan kantoorruimte. In de binnenstad gaat het met name om een tekort aan kantoorruimte met een groot oppervlak. Er is vrijwel geen ruimte in de binnenstad om kantoorruimte aan de voorraad toe te voegen. Van de opname van kantoorruimte in de centrum is het merendeel afkomstig uit het centrum zelf (57%). Daarnaast is er een grote rol voor Amsterdam Zuid en Oost en voor nieuwe activiteiten (starters) en uitbreiding. De opname van kantoorruimte in 1998 van 70.000 2 m was het hoogste van de laatste tien jaar. Deze krapte op de markt voor kantoorruimte is voor de mogelijkheden van afzet van kantoorruimte boven/tegen de Reiniging Binnendienst gunstig.

14

4 Bedrijfsterreinen Amsterdam 4.1 Uitgiftevolume In Amsterdam is er in 1998 8,9 hectare aan droog bedrijfsterrein en 10,2 hectare aan haventerreinen uitgegeven. De uitgiften van de droge bedrijfsterreinen vonden 2 onder meer plaats op de droge terreinen van het Havenbedrijf (44.000 m ), Amstel 2 2 2 II (6000 m ), Amstel III (10.000 m ) en Sloterdijk III (3000 m ). Sinds 1980 is er in 2 Amsterdam gemiddeld 90.000 m per jaar aan droge bedrijfsterreinen uitgegeven 2 en 220.000 m hectare per jaar aan haventerreinen. Jaarlijks loopt de uitgifte sterkt uiteen. Dit hangt vooral samen met incidentele uitgiften van grootschalige terrei5 nen. 2

In 1998 lag de uitgifte met 89.000 m ongeveer op het langjarig gemiddelde (circa 2 90.000 m ). Gezien de economische hoogconjunctuur van het afgelopen jaar valt de omvang van de uitgifte op droge bedrijfsterreinen iets tegen. In 1998 is er in 2 2 Amsterdam 2.000 m op kleinschalige bedrijfsterreinen uitgegeven en 87.000 m op terreinen met een gemengde schaal. Er vonden geen uitgiften op grootschalige bedrijfsterreinen plaats. Van de uitgiften heeft het Gemeentelijk Grondbedrijf 2 2 24.000 m op terreinen met gemengde schaal uitgegeven en 2.000 m op kleinschalige bedrijfsterreinen. Deze geringe uitgifte is voor de ontwikkeling van het Strok-terrein gunstig. De oppervlakte van het Oostenburg-Noord terrein bedraagt 2 ongeveer 10 ha, de Reiniging Binnenstad zal ongeveer 18.000 tot 20.000 m in beslag nemen, waarvan het meeste op maaiveld en de rest gestapeld. De totale voorraad uitgeefbare bedrijfs- en haventerreinen beslaat op 1 januari 1999 circa 830 hectare. De voorraad aan droog bedrijfsterrein beslaat circa 45% van alle uitgeefbare bedrijfsterreinen. Van de totale terreinvoorraad van bedrijfsterreinen (‘droog’ en ‘nat’) is 38% direct uitgeefbaar. Circa 44% van het aanbod kan binnen vijf jaar beschikbaar worden gemaakt voor uitgifte en ongeveer 18% van de grondvoorraad kan over vijf jaar of meer beschikbaar worden gemaakt voor uitgifte. In het rapport ‘Een overzicht van de voorraad kantoor-, bedrijfs- en haventerreinen per 1 januari 1999’ valt op dat er geen voorraad uitgeefbare en te ontwikkelen bedrijfsterreinen zijn in de binnenstad van Amsterdam. Het Oostenburg-Noord terrein heeft dus geen concurrentie van andere terreinen in de binnenstad die uitgegeven gaan worden. Bij de uitgifte van het Oostenburg-Noord terrein dient wel rekening te worden gehouden met milieuregels, zeker als er een combinatie gaat plaatsvinden van wonen en werken.

5

Gemeente Amsterdam, Een overzicht van de voorraad kantoor-, bedrijfs- en haventerreinen per 1 januari 1999, 1999

15

4.2 Referentieaanbod 4.2.1 Een aantal bedrijventerreinen nader bezien Om een nader inzicht te krijgen in bedrijven die zich op het Oostenburg-Noord terrein zouden kunnen vestigen zijn in tabel 6 een aantal uitgeefbare en te ontwikkelen bedrijventerreinen in de gemeente Amsterdam opgenomen, waarbij onder andere aandacht is besteed aan de oppervlakte van het terrein en de huidige bedrijvigheid. De huidige bedrijvigheid op de bedrijventerreinen in tabel 6 bestaat uit bedrijven uit verschillende sectoren/bedrijfsklassen. Groothandel en industrie komen op de meeste terreinen voor. De zakelijke dienstverlening is op een aantal terreinen aanwezig. De aanwezigheid van zowel kantoren als bedrijfsruimtes komt voor op de bedrijventerreinen. Tabel 6

Een aantal bedrijventerreinen in gemeente Amsterdam nader bezien opp.

Bedrijventerrein

Stadsdeel

bruto

netto

Westerpark

Westerpark 9,8 ha 6 ha

Waarvan

Huidige

uitgegeven type terrein Bedrijvigheid

4,8 ha

kleinschalig Groothandel

Ha

bereikbh

Ov

Uitgeefbaar

profiel

Tram, bus

0,9 ha direct

C

bedr.terrein industrie

0,3 ha binnen 5 jaar

perifere detailhandel Schinkel

Oud-Zuid

24,3

14,5

13,2

kleinschalig Bouwmarkt,

Spitslijn

1,3 ha binnen 5 jaar

C

0,8 ha direct

C

5,1 ha direct

B

Niet direct

C

bedr.terrein Grootschalige Detailhandel Zak. Dienstvel. Groothandel, prod. Vervoerscentrum

Westpoort

54,6

30,9

30,1

Gemengd

Handel en nijverheid

station Sloterdijk

bedr.terrein Opslag,distr, industrie op loopafstand, Groothandel,el

taxi, spitslijnen

Zak. Dienstvel, Niet-milieu belast. Alfa Driehoek

Westpoort

25,7

16,9

11,8

Gemengd

Hoogw bedrijfs

bedr.terrein act zoals hightech,

taxi, spitslijnen, buslijnen, ringlijn

grafische industr, groothandel, en zak dienstverl Zeeburgereiland

Zeeburg

21

12,6

12,6

Kleinschalig Bouwmaterialen-

bedr.terrein handel en prod,

buslijn

Binnen 5 jaar pm

Watersport, opslag

Bron: Gemeente Amsterdam, Een overzicht van de voorraad kantoor-, bedrijfs- en haventerreinen per 1 januari 1999, 1999. Het onderscheid in kleinschalig, gemengd en grootschalige bedrijventerrein heeft te maken met schaalgrootte (kavelomvang en bebouwingsintensiteit)).

16

Naast de hiervoor genoemde bedrijventerreinen is het ook interessant om een aantal complexen te bekijken die voor de bedrijfsruimte/kantoren die gerealiseerd gaan worden boven de Reiniging Binnenstad relevant kunnen zijn. 4.2.2 Bedrijfsverzamelgebouwen Atlantis In 1998 is in de Amsterdamse haven het bedrijfsverzamelgebouw Atlantis gereedgekomen. Atlantis is gesitueerd aan de Westhavenweg nabij de Westhavens Oost in het stadsdeel Westpoort. Het omvat drie bedrijfsgebouwen, gebouw A, B en C, 2 met in totaal een 35-tal huurunits vanaf 100 m , bestemd voor kleinschalige be2 drijfsactiviteiten. De omvang van de units ligt tussen de 108 en 304 m . Gebouw B bestaat geheel uit huurunits, gebouw A en C zowel uit koop als huur (keuze mogelijkheid). De koopprijzen variëren tussen de f 435.000 en de f 585.000 en de huur2 prijzen tussen de f 21.000 en de f 45.000 per jaar. De huurprijzen per m per jaar variëren tussen f 160 en f 190. De vrije hoogte van hal A is 7,20 meter en van hal B en C 6 meter. De bedrijfsruimtes bevinden zich op de begane grond en de kantoren op de eerste verdieping. Medio mei zijn de units binnen deze gebouwen nog niet allemaal verhuurd en verkocht (wel grotendeels). De gevestigde bedrijven komen met name uit de ambachtssector. Wat opvalt is dat er nauwelijks starters gevestigd zijn. Het gaat met name om bedrijven met al enig bestaansrecht. Een reden hiervoor kan de huurvaste periode van 5 jaar zijn. Starters hebben meer behoefte aan flexibiliteit en dus een lagere huurvaste periode. Atelier/kantorencomplex “De Bogen” Dit complex, gelegen onder de spoorwegen bij de Haarlemmerhouttuinen in de 2 binnenstad, omvat atelierruimten van circa 60 m , alsmede kantoorruimten van 2 2 circa 240 m . De huurprijs is vanaf circa f 150 per m per jaar, exclusief BTW en service kosten. Op dit moment zijn alle ruimten verhuurd. De bedrijven die zich hier hebben gevestigd komen met name uit de creatieve branche: ontwerpers, architecten, mode, multi-media en uit de ambacht (timmerbedrijven e.d.). Vanwege de ligging, onder de spoorwegen, heeft het complex niet veel status. Er is sprake van veel geluidsoverlast van de treinen en dan met name van het gebruik van de wissels. Vanwege deze wat lagere status is het complex te vergelijken met de bedrijfsruimtes/kantoren die gevestigd gaan worden op de Reiniging Binnenstad. Interesse van bedrijven uit deze sectoren ligt in de verwachting. Groothandelsgebouw in Rotterdam Het Groothandelsgebouw te Rotterdam nabij het Centraal Station is oorspronkelijk opgericht voor de huisvesting van de groothandel. Tegenwoordig is groothandel nog nauwelijks in het gebouw terug te vinden. Er is nu sprake van veel verschillende soorten bedrijven. Veel kantoren zijn aanwezig, onderwijsinstellingen, dienstver2 2 lening. Het gebouw is 120.000 m groot, waarvan 99.000 m verhuurbaar en heeft 8 etages. Het Groothandelsgebouw heeft waarschijnlijk meer status dan de bedrijfsruimtes/kantoren die gerealiseerd gaan worden op de Reinigingsdienst en is

17

dan ook minder goed te gebruiken bij vergelijking. Het Groothandelsgebouw geeft echter wel aan dat kantoren zich laten verzamelen. Misschien dat dit ook het geval is bij bedrijfsruimte/kantoren met een lagere status zoals bij de Reiniging Binnenstad. 4.2.3 Aanbod van kantoren en bedrijfsruimte in Amsterdam en binnenstad Met behulp van internet is het aanbod van kantoren en bedrijfsruimtes op een rij gezet, zowel voor de gemeente Amsterdam als de binnenstad (zie bijlage 5 en tabel 7). Hierbij dient opgemerkt te worden dat er weinig gegevens zijn gevonden over het bouwjaar en of er sprake is een vestiging op begane grond of een etage. Wat betreft het aanbod van kantoren in Amsterdam gaat het grotendeels om huur, 2 waarbij de huurprijs per m per jaar varieert van f 160 tot f 950 en de oppervlakte 2 van 31 tot 36.000 m loopt. Het aantal bedrijfsruimten dat wordt aangeboden is 2 kleiner dan het aantal kantoren. De prijs per m per jaar varieert van f 30 tot f 480 2 2 en de oppervlakte bedraagt 20 tot 10.000 m . De gemiddelde prijs per m is voor de kantoren f 390 en voor de bedrijfsruimtes f 140. Tabel 7

Aanbod kantoren en bedrijfsruimte Amsterdam en binnenstad mei 1999 NVM kantoren

Bedrijfsruimte

Amster- Binnenstad dam

Amsterdam

Binnenstad

Aantal

135

19

79

13

min huurprijs per m2

160

90

30

120

max huurprijs per m2

950

580

480

500

min oppervlakte

20

20

20

20

max oppervlakte

35000

4877

10000

500

2000

500

1000

200

390

260

140

190

Gemiddelde oppervlakte in m2 Gemiddelde huurprijs per m

2

Uit bijlage 5 en tabel 7 komt naar voren dat er weinig aanbod is van kantoren in de binnenstad van Amsterdam. Het merendeel van het aanbod bestaat uit huur. De 2 huurprijs per m per jaar bij kantoren varieert van f 90 tot f 580 en de oppervlakte 2 2 bedraagt tussen de 20 en 4.877 m . De prijs per m per jaar bij het aanbod van bedrijfsruimte varieert tussen de f 120 en f 500 en de oppervlakte bedraagt 20 tot 2 2 500 m . De gemiddelde prijs per m voor kantoren bedraagt f260 en voor bedrijfsruimtes f190. Het geringe aanbod van kantoren en bedrijfsruimtes op internet bevestigd het beeld van de schaarste op de markt. Er is weinig keuze voor de vragers naar kantoorruimte en bedrijfsruimtes in de gemeente Amsterdam en de binnenstad. Dit is een gunstige situatie voor het aanbod van bedrijfsruimtes en kantoren boven/tegen de Reiniging Binnenstad.

18

4.3 Conclusies Uit hoofdstuk 4 kan geconcludeerd worden dat er weinig aanbod is van kantoren en bedrijfsruimtes in Amsterdam en de binnenstad. Per 1 januari 1999 is er geen voorraad uitgeefbare en te ontwikkelen bedrijventerreinen in de binnenstad, wat gunstig is voor het Oostenburg-Noord terrein. Voordat de resultaten van de interviews worden besproken zullen eerst de belangrijkste bevinden uit de voorgaande hoofdstukken op een rijtje worden gezet. •=

Het gaat goed met de Amsterdamse economie. De werkgelegenheid is toegenomen zowel in de gemeente Amsterdam als in de binnenstad. Het aantal vestigingen is in de binnenstad in 1996-1999 met 8% toegenomen. De toename van het aantal vestigingen zit vooral in de dienstensector, wat leidt tot een toename van de vraag naar kantoorruimte. Bedrijven in de dienstensector vinden over het algemeen de status van hun kantoor belangrijk. Gezien de imagoproblemen van een Reiniging Binnenstad ligt veel vraag van deze sector naar kantoren boven/tegen de Reinigingsdienst niet in de verwachting. Naast de dienstensector is het aantal vestigingen in de bouwsector ook toegenomen. Deze sector hecht minder waarde aan status.

•=

De toename van het aantal vestigingen in de binnenstad is voor de vraag naar kantoren en bedrijfsruimte en dus ook voor de vraag naar bedrijfsruimte en kantoren boven/tegen de Reiniging Binnenstad een gunstige ontwikkeling.

•=

Zowel in de binnenstad (92%) als in de gemeente Amsterdam (91%) is sprake van een oververtegenwoordiging van kleinschalige bedrijvigheid (1-9 personen).

•=

De krapte op de kantorenmarkt in Amsterdam Centrum is verder toegenomen. Grote kantoorruimte is nagenoeg niet meer voorhanden. In de binnenstad is vrijwel geen ruimte om kantoorruimte aan de voorraad toe te voegen. In 1998 is er geen kantoorruimte opgeleverd in de binnenstad, voor 1999 wordt dit ook niet verwacht. De afwezigheid van nieuwbouw van kantoren in de binnenstad is voor het project gunstig.

•=

In de binnenstad is sprake van een negatief saldo opname/vertrek kantoorruimte in de periode 1994-1998. Aangezien er weinig grote kantoorruimte aanwezig is in de binnenstad, zijn bedrijven bij groei gedwongen zich elders te vestigen. Hier kan mogelijk een rol liggen voor de kantoren boven/tegen de Reiniging Binnenstad.

•=

Van de opname van kantoorruimte in de centrum is het merendeel afkomstig uit het centrum zelf (57%). Daarnaast is er een grote rol voor Amsterdam Zuid en Oost en voor nieuwe activiteiten (starters) en uitbreiding. De opname van 2 kantoorruimte in 1998 van 70.000 m was het hoogste van de laatste tien jaar. Ook dit is een indicatie van de grote vraag naar kantoorruimte.

•=

Per 1 januari 1999 is er geen voorraad uitgeefbare en te ontwikkelen bedrijfsterreinen in de binnenstad van Amsterdam. Dit is voor het Oostenburg-Noord terrein gunstig.

19

•=

Op verschillende bedrijventerreinen in Amsterdam is sprake van de aanwezigheid van zowel kantoren als bedrijfsruimtes. De combinatie van kantoorruimte en bedrijfsruimte tegen/boven de Reiniging Binnenstad is dus een mogelijkheid.

•=

Het bedrijfsverzamelgebouw Atlantis, bestemd voor kleinschalige bedrijfsactiviteiten, heeft huurprijzen die variëren tussen de f 160 en f 190. Er zijn zowel bedrijfsruimtes als kantoren. De gevestigde bedrijven komen met name uit de ambachtssector. Het realiseren van soortgelijke bedrijfsverzamelgebouwen tegen/boven de Reiniging Binnenstad is een optie.

•=

Qua status is het atelier/kantorencomplex “De Bogen” goed vergelijkbaar met de bedrijfsruimtes en kantoren die boven en tegen de Reiniging Binnenstad 2 gevestigd gaan worden. Het complex omvat atelierruimten van circa 60 m , 2 alsmede kantoorruimten van circa 240 m . De huurprijs is vanaf circa f 150 per 2 m per jaar. De gevestigde bedrijven komen uit de creatieve branche: ontwerpers, architecten, mode, multi-media en uit de ambachtssector. Interesse van bedrijven uit deze sector ligt in de verwachting.

•=

Gezien de lagere status van een Reinigingsdienst is het belangrijk dat er scherpe prijzen gevraagd gaan worden voor de bedrijfsruimtes/kantoren bo2 ven/tegen de Reiniging Binnenstad. De gemiddelde prijs per m per jaar van het aanbod van bedrijfsruimtes in de binnenstad is f 190. Er kan gedacht wor2 den aan een prijs van f 190 per m per jaar of lager voor de bedrijfsruimtes, 2 gezien de lagere status. De gemiddelde prijs per m per jaar van het aanbod van kantoren in de binnenstad is f 260. Om voldoende vraag te creëren uit de lagere segmenten is een prijs van rond de f 260 of lager aan te raden.

20

5 Prijsindicaties Tabel 8 is opgenomen om een indruk te krijgen van de huurprijzen die eventueel gevraagd kunnen worden voor kantoorruimtes en bedrijfsruimtes tegen/boven de Reiniging Binnenstad. Gezien de imago-problemen van een Reinigingsdienst is het aan te raden om met de huurprijzen voor de bedrijfsruimtes en kantoorruimtes in het midden en lagere segment te zitten. Er kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de prijzen die gevraagd zijn voor het bedrijfsverzamelgebouw Atlantis en het kantoren/ateliercomplex De Bogen. Tabel 8

Huurprijsindicatie kantoor- en bedrijfsruimtes tegen/boven Reinigingsdienst 1996

1997

1998

f 240

f 223

f 258

f 235

f 255

f 295

1999

Kantoren Gemiddelde huurprijs Nederland6 Mediane huurprijs centrum Amsterdam

7

Gemiddelde huurprijs aanbod NVM-site mei 1999 Amsterdam

f 390

Gemiddelde huurprijs aanbod NVM-site mei 1999 centrum Amsterdam

f 260

Bedrijfsruimtes Gemiddelde huurprijs Nederland8

f 101

f 99

f 114

Gemiddelde huurprijs aanbod NVM-site mei 1999 Amsterdam

f 140

Gemiddelde huurprijs aanbod NVM-site mei 1999 binnenstad Amsterdam

f190

Atlantis bedrijfs- en kantoorruimte te Amsterdam

Tussen f 160 en f 190

De Bogen ateliers en kantoorruimte te Amsterdam

Vanaf f 150

6

Bron: NVM

7

Bron: Sprekende Cijfers 1999, Dynamis, 1999

8

Bron: NVM

21

22

6 Markttoets Uit de interviews met sleutelfiguren van de Kamer van Koophandel Amsterdam, de gemeente en makelaardij (zie bijlage 1) zijn de volgende punten naar voren gekomen: •=

•=

•=

•= •=

•=

•=

Er is sprake van een krappe markt voor kantoren en bedrijfsruimte. Er is met name veel vraag naar grotere kantoren en kleinschaligere bedrijfsruimtes (tot 2 250 m ), met mogelijkheden tot uitbreiding. In Amsterdam en ook in de binnenstad is veel behoefte aan bedrijfsverzamelgebouwen gericht op kleinschalige bedrijvigheid. Gezien de vraag vanuit de markt is het een mogelijkheid om boven of tegen de Reiniging Binnenstad bedrijfsverzamelgebouwen te realiseren. Bij de vestiging van bedrijfsverzamelgebouwen boven de Reiniging binnenstad is het wel van belang om aan- en afvoermogelijkheden te creëren, bijvoorbeeld door middel van een hellingbaan, e waardoor een 2 maaiveld ontstaat. De makelaar die verantwoordelijk is voor de verkoop en huur van de units in Atlantis is van mening dat er op dit moment veel vraag is naar kleinschalige units en dan met name in de koopsector. Onder starters is veel vraag naar kleinschalige huurunits. Het is hierbij wel van belang om te zorgen voor een kortere huurvaste periode. De NVM geeft ook aan dat er sprake is van een toenemend aantal startende bedrijven die belangstelling hebben voor kleinere 2 bedrijfsunits met een oppervlakte van minder dan 250 m . In dit segment is het aanbod echter gering. Er is met name veel vraag naar casco-oplevering van bedrijfsverzamelgebouwen, zodat de bedrijfsgrootte variabel is en inrichting op maat kan. De grote kracht van het Oostenburg-Noord terrein is dat het gevestigd is in de binnenstad en dat het dicht bij de ‘oude stad’ ligt. Vraag naar bedrijfsruimtes en kantoren boven de Reiniging Binnenstad wordt verwacht van bedrijven die niet zo veel waarde hechten aan status, zoals startende bedrijven, ambachtelijke bedrijven en bedrijven in de creatieve sfeer. Het gaat hier wel om een vraag naar goedkopere bedrijfsruimtes/kantoren. Bij het vaststellen van de prijzen voor de bedrijfsruimtes en kantoorruimtes boven/tegen de Reiniging Binnenstad moet hier rekening mee worden gehouden. Het vestigen van de Reiniging Binnenstad op het Oostenburg-Noord terrein en bedrijfs- en kantoorruimte er tegenaan/boven heeft als risico dat er alleen laagwaardige bedrijven worden aangetrokken. Dit kan dan leiden tot een negatieve beïnvloeding van het imago van de rest van het terrein. De geraadpleegde personen vonden het moeilijk om uitspraken te doen over de mogelijkheden van het realiseren van bedrijfsruimtes en kantoren boven de Reiniging Binnenstad, aangezien over de ontwikkeling van de rest van het terrein weinig bekend is. Het merendeel is voor een kleinschalige ontwikkeling van het Oostenburg-Noord terrein. De geraadpleegde personen zijn voorstanders van de combinatie van wonen en werken op het Oostenburg-Noord terrein en het realiseren van bedrijfsverzamelgebouwen, onder andere boven en

23

tegen de Reiniging Binnenstad. Hierbij is het wel van belang dat er bij de combinatie van wonen en werken rekening wordt gehouden met milieu-eisen.

24

7 De Reiniging Binnenstad op het OostenburgNoord terrein Oostenburg-Noord terrein Het Oostenburg-Noord terrein, gevestigd in de binnenstad, is het laatste bedrijventerrein binnen de Singelgracht, wat het dan ook tot een uniek terrein maakt. Het terrein is gevestigd tussen ‘de oude stad’ en het Oostelijke Havengebied waar de ontwikkelingen, overwegend gericht op wonen, nu bijna klaar zijn. Het terrein is geheel omsloten: aan drie zijden water en aan de noordzijde de spoorbaan. De bereikbaarheid van het Oostenburg-Noord terrein is redelijk. Het is zowel dicht bij het openbaar vervoer gevestigd (bushalte voor de deur, het centraal station op 5 à 10 minuten afstand per fiets), als dicht bij de A10 door de Piet Heintunnel. De Piet Heintunnel verbindt de binnenstad met de Ringweg en in de toekomt met IJburg. De ontsluiting van het terrein per auto is minder. Reinigingsdienst De vestiging van de Reiniging Binnenstad heeft een aantal nadelen ten gevolg: stankoverlast, geluidsoverlast, logistieke problemen en dergelijke. Bij het realiseren van bedrijfsruimtes/kantoren boven en tegen de Reiniging Binnenstad dient hier rekening mee te worden gehouden. De mogelijkheden van ondergronds bouwen dienen onderzocht te worden. Gezien de imago problemen van een Reinigingsdienst ligt het niet voor de hand luxe kantoorruimtes boven of tegen de Reinigingsdienst te creëren. Er zullen meer kansen liggen voor bedrijfsverzamelgebouwen, waar ondernemers de mogelijkheid hebben om kleinschalige bedrijfsactiviteiten te ontplooien. Er moet gericht worden op bedrijven met weinig eisen, zoals starters. Er is sprake van een tekort aan betaalbare bedrijfsruimtes en kantoren voor starters. Uit de interviews en de geraadpleegde literatuur blijkt dat er sprake is van een krapte op de markt voor kantoor- en bedrijfsruimte in Amsterdam en de binnenstad. Er is met name veel vraag naar grote kantoorruimtes en naar kleinschalige bedrijfsruimtes. Bij de vraag naar grote kantoorruimtes speelt luxe een belangrijke rol, terwijl bij de vraag naar kleinschalige bedrijvigheid ook vraag is naar ruimte met wat minder status. Bedrijfsruimtes en ook kantoorruimtes in het complex ‘De Bogen’ zijn bijvoorbeeld in korte tijd volledig verhuurd ondanks de geluidsoverlast van de treinen. Daar staat tegenover dat er relatief lage huurprijzen worden betaald. Door het realiseren van bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouwen kan op deze vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte worden ingesprongen. In bedrijfsverzamelgebouwen, zoals Atlantis, zijn met name bedrijven gevestigd uit de ambachtelijke sector, die wat minder waarde hechten aan status. Vraag naar bedrijfsruimtes boven en tegen de Reiniging Binnenstad uit de ambachtelijke sector ligt in de verwachting. Hierbij is wel een voorwaarde dat bij vestiging van een bedrijfsverzamelgebouw boven de Reiniging Binnenstad er mogelijkheden gecree eerd worden voor laden en lossen, bijvoorbeeld door middel van een 2 maaiveld.

25

Op de derde laag en eventueel hoger kunnen dan goedkopere kantoorruimtes gecreëerd worden, voor bijvoorbeeld startende bedrijven maar ook bedrijven die willen uitbreiden. Naast vraag vanuit de ambachtelijke sector kan ook gedacht worden aan vraag van bedrijven uit de creatieve sfeer, zoals kunstenaars, ontwerpers en multi-media. Ondanks dat er sprake is van veel vraag naar bedrijfsruimtes en kantoren en weinig aanbod (aanbodmarkt) in het algemeen, is er gelet op de situatie van vestiging van bedrijfsruimtes/kantoren boven en tegen een Reiniging Binnenstad sprake van een moeilijk product. Daarom is het gezien de lagere status van een locatie boven een reinigingsdienst belangrijk dat dit gecompenseerd wordt door bijvoorbeeld aandacht te besteden aan scherpe huurprijzen, flexibiliteit, vormgeving en voorzieningen (bijvoorbeeld ruime parkeergelegenheid, goede beveiliging, gemeenschappelijke voorzieningen zoals receptionistes, een restaurant e.d.). Bij het aantrekken van bedrijven kan nadruk kan worden gelegd op de mogelijkheden van clustering van activiteiten op het Oostenburg-Noord terrein (synergie-effecten), bijvoorbeeld door het creëren van een bouwcentrum voor bouwmarkten. In de bouw is het aantal vestigingen in de periode 1996-1999 met 15% toegenomen. Gezien de voorkeur voor kleinschaligheid van IBC Vastgoed en van de geraadpleegde personen is het ons inziens niet de bedoeling dat er veel lagen komen boven en tegen de Reiniging Binnenstad. Naast het creëren van een bedrijfsverzamelgebouw tegen de Reinigingsdienst, met bedrijfsruimtes op de begane vloer en kantoren daarboven, kan ook een bedrijfsverzamelgebouw boven de Reiniging Binnenstad gevestigd worden. Door middel van een hellingbaan kan een tweede maaiveld ontstaan, waar bedrijfsruimtes gevestigd kunnen worden. Daarboven kan gedacht worden aan nog 1 of 2 lagen voor kantoorruimte. Aan de andere kant is er sprake van een aanbodmarkt en is het Oostenburg-Noord terrein een van de laatste mogelijkheden in de Binnenstad om bedrijven te vestigen. Door deze gunstige marktsituatie is het creëren van meer volume dan ook een mogelijkheid. Gezien de wat lagere status van een Reinigingsdienst en de vraag die wordt verwacht vanuit de goedkopere segmenten, is een sober bouwplan voor de bedrijfsverzamelgebouwen aan te bevelen. De bouwkosten moeten niet onnodig duur uitvallen. Bij het bouwplan moet wel aandacht worden besteed aan flexibiliteit.

26

Sterkte-zwakte analyse We komen tot een volgende beoordeling van het vestigen van bedrijfsruimte/kantoren boven de Reiniging Binnenstad: Tabel 9

Zwakke en sterke punten van het realiseren van kantoor- en bedrijfsruimes boven de Reinigingsdienst Sterk

Marktsituatie

Zwak

Aanbodmarkt (krappe markt) Grote vraag naar kleinschalige bedrijfsruimtes

Ligging/locatie

In de binnenstad, tussen de ‘oude stad’ en het Oostelijke Havengebied (profiteren van de ontwikkelingen daar) Laatste bedrijventerrein binnen de Singelgracht

Boven de Reiniging Binnenstad gevestigd (stank, geluidsoverlast) Lage status gebied Geen zichtlocatie Verouderd bedrijventerrein (KT)

Complex

Bedrijfsverzamelgebouw voor kleinschalige bedrijvigheid => veel vraag naar

Minder status

Combinatie bedrijfsruimtes met kantoorruimte Op maaiveld bedrijfsverzamelgebouw tegen de Reiniging Binnenstad aan Boven Reiniging Binnenstad bedrijfsverzamelgebouw. 2e maaiveld bereikbaar door hellingbaan => laad en losmogelijkheden Gedeeltelijk uitzicht op water Bereikbaarheid

OV goed (bushalte) Minder gunstig voor vracht- en autoverkeer Dicht bij A10 door Piet Heintunnel

Eventueel logistieke problemen door het komen en gaan van wagens van de Reiniging Binnenstad. Hier moet een oplossing voor worden gezocht.

Centraal Station op 5 à 10 minuten afstand per fiets Prijs

Scherpe huur- en koopprijzen bieden

Flexibiliteit

Flexibele huurvaste periode bieden Mogelijkheden om units te combineren Keuze huur/koop

Voorzieningen

Goede beveiliging bieden Ruimte parkeergelegenheid bieden Gemeenschappelijke voorzieningen zoals receptioniste en restaurant

27

Minder opbrengsten

Scenario’s voor het inpakken van de Reiniging Binnenstad

1. Bedrijfs- en kantoorruimtes realiseren tegen/boven de Reiniging Binnenstad. Gezien het imago van de Reiniging Binnenstad zal het midden en lagere segment de doelgroep zijn. Een nadeel hiervan kan zijn dat de rest van het terrein door deze laagwaardigheid beïnvloed wordt en niet meer voor hoogwaardigheid in aanmerking komt. Laagwaardigheid is nu eenmaal moeilijk te combineren met hoogwaardigheid. Een hoogwaardigere ontwikkeling van het terrein is echter wel een ambitie van IBC. Een ander punt dat in de gaten moet worden gehouden is de mogelijkheid van wonen op het terrein. Wil men deze optie behouden dan dient er rekening te worden gehouden met de huidige wet- en regelgeving. Niet alle bedrijvigheid kan tenslotte met de woonfunctie gecombineerd worden. 2. Aangezien de verdere invulling van het terrein nog onzeker is, kan een eenvoudige, goedkope huisvesting voor de Reiniging Binnenstad, zonder aanvullende bedrijfs- en kantoorruimtes, ook een mogelijkheid zijn. Hierbij dient rekening te worden gehouden met eventuele inpakmogelijkheden, bijvoorbeeld door middel van een parkeergarage (zie scenario 3). Als de invulling van de rest van het terrein dan concreter wordt, zijn de kosten van het afbreken/verplaatsen/inpakken van de Reiniging Binnenstad (om deze een hoogwaardigere ‘jas’ te geven) lager. 3. Een derde scenario is het inpakken van de Reiniging Binnenstad in een parkeergarage (boven- en ondergronds) voor het gehele terrein, waarbij er in de garage flexibele ruimte is voor groei door middel van een tussenvloer. Dit vergt wel de nodige investeringen. Een parkeergarage kan de Reiniging Binnenstad zodanig ‘verbergen’ dat een hoogwaardige invulling (hoogwaardige bedrijven en kantoren en eventueel woningen) van de rest van het terrein een mogelijkheid blijft. Hierbij is het wel van belang dat er aandacht wordt besteed aan de vormgeving van de parkeergarage. Eventueel kunnen bijvoorbeeld boven de parkeergarage extra parkeerplaatsen en andere gebruiksfuncties gerealiseerd worden. Statement Ons inziens leidt het vestigen van bedrijf- en kantoorruimtes boven de Reiniging Binnenstad niet alleen tot laagwaardige vestigers in die ruimtes, maar ook tot een laagwaardige ontwikkeling van het hele terrein. Een hoogwaardige ontwikkeling van de rest van het terrein is dan waarschijnlijk niet haalbaar en er dient dan ook niet op worden ingezet. Er dient rekening te worden gehouden met het gevaar van lage opbrengsten bij hoge bouwkosten (risicovolle investeringen en exploitatie). Wil IBC Vastgoed wel een hoogwaardige ontwikkeling van het terrein dan is het derde scenario een goede strategie.

28

Geraadpleegde literatuur BoerHartogHooft, Kantorenmarkt regio Amsterdam 1989-1999, Amsterdam, 1999 Bouw, Ruimte voor onderneming, nr. 4, april 1999, Een overzicht van de voorraad kantoor-, bedrijfs- en haventerreinen per 1 januari 1999, Gemeentelijk Havenbedrijf, Gemeentelijk Grondbedrijf, Economische Zaken, Dienst Ruimtelijke Ordening ERBO (Enquête Regionale Bedrijfsontwikkeling), subregio Amsterdam, 1998 en 1997, Kamer van Koophandel Amsterdam Gemeente Amsterdam, Intensivering van het ruimtegebruik op bedrijfsterreinen in Amsterdam, 1997 Het Amsterdamse Bureau voor Onderzoek en Statistiek (O+S), Jaarboek 1998, Amsterdam in cijfers, 1999 Het Amsterdamse Bureau voor Onderzoek en Statistiek (O+S), Werkgelegenheid in Amsterdam, Amsterdam, 1998 INRO-TNO, Ruimtelijke Substitutie Bedrijventerreinenmarkt, Delft, 1996 Ministerie van Economische Zaken, Vestigingsplaatsfactoren: belang, waardering en knelpunten, Den Haag, 1998 Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Werklocaties 1998, Den Haag NVM 1998 SEO, De Amsterdamse binnenstad als economisch centrum, mei 1997, Amsterdam Stichting voor Economisch Onderzoek der Universiteit van Amsterdam (SEO), Amsterdamse Economische Verkenningen, ontwikkelingen in de regio Amsterdam, 1998 Zadelhoff, De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed in 1998, Utrecht, 1999

29

Bijlage 1 Geraadpleegde personen De heer Dennis Storms, BoerHartogHooft De heer Hans van Wijk, Czaar Peter De heer Scholten, Czaar Peter Mevrouw Saskia Heida, Zadelhoff De heer Dick Freling, Kamer van Koophandel Amsterdam De heer Ruud Dwars, Kamer van Koophandel Amsterdam De heer Schreuder, Economische Zaken Amsterdam De heer Fris, FRIS Makelaars

Bijlage 2 ERBO-enquête Tabel 10 Enquête Regionale Bedrijfsontwikkeling 1997, 1998 regio Amsterdam

NL

1997

1998

1998

104,5

105,6

103,9

107,8

106,6

105,7

% bedrijven met winst

86

85

89

% bedrijven met voldoende rendement

76

77

77

Omzet omzetindex reeel Export exportindex reeel Bedrijfsresultaat

Investeringen Investeringsindex

111,1

130,8

105,9

% bedrijven met investeringen

55

59

58

% bedrijven met uitbreidingsinvesterigen

24

37

34

% bedrijven met afname investeringen

41

39

43

% bedrijven met toename investeringen

47

48

47

103

103,8

103,5

% bedrijven met afname omzet

8

9

9

% bedrijven met toename omzet

32

30

32

% bedrijven met export

19

21

20

% bedrijven met afname export

12

11

12

% bedrijven met toename export

36

34

36


92

94

94

Werkgelegenheid Werkgelegenheidsindex Verwachtingen voor 1999


50

53

54

% bedrijven met afname investeringen

32

36

35

% bedrijven met toename investeringen

27

24

28

% bedrijven met afname werkgelegenheid

5

3

4

% bedrijven met toename werkgelegenheid

15

14

15

Bron: ERBO 1997 en 1998, Kamer van Koophandel Amsterdam

Tabel 11 Enquête Regionale Bedrijfsontwikkeling naar sectoren 1997, 1998, subregio Amsterdam Sectoren regio Amsterdam

Landbouw en visserij

Industrie

bouw

groothandel

detailhandel

diensten

1997

1998

1997

1998

1997

1998

1997

1998

1997

1998

1997

1998

105

98

102,3

99,7

102,7

103

102,2

102

101,6

102,1 101,7

101,6

150

92,7

105,8

92,1

105,2

56,8

114,2

110,9

0

0 104,6

89

Omzet prijsindex omzet Export exportindex Bedrijfsresultaat % bedrijven met winst

89

88

84

78

86

87

82

86

83

86

88

83

% bedrijven met voldoende rend.

77

77

67

68

78

85

70

71

71

79

82

80

85,4

116,9

127,5

102,3

111,1

106,4

105,5

136,5

231,1

102,1 109,3

147,3


48

62

53

54

49

50

71

78

50

45

57

64

% bedrijven met uitbreidingsinvest.

16

14

32

46

31

16

34

39

7

18

24

45

% bedrijven met afname invest.

57

28

41

54

45

41

36

27

38

37

40

34

% bedrijven met toename invest.

32

58

52

36

48

43

34

63

50

58

44

49

106,2

107,5

100,8

101,5

105,1

100,9

102,5

101,1

101,4

102 104,7

105,9

% bedrijven met afname omzet

8

0

5

11

6

7

5

9

11

13

5

% bedrijven met toename omzet

Investeringen Investeringsindex

Werkgelegenheid Werkgelegenheidsindex gewogen verwachtingen voor 1999 6

30

28

35

35

28

16

49

43

25

29

34

31

% bedrijven met export

6

6

23

12

3

0

48

50

0

0

8

17


91

91

90

91

94

91

92

9

93

98

91

94


51

60

52

51

47

52

68

76

40

38

53

61

% bedrijven met afname invest.

33

37

32

36

38

26

27

35

41

35

25

35

% bedrijven met toename invest.

18

10

37

32

25

25

25

26

19

27

26

26

% bedrijven met afname wgh

0

0

6

4

3

7

8

5

4

1

5

2

% bedrijven met toename wgh

9

0

14

15

8

13

25

23

10

6

15

15

Bron: ERBO 1997 en 1998, Kamer van koophandel Amsterdam

Bijlage 3 Gemeente Amsterdam aantal vestigingen naar sector en personen

Aantal vestigingen gemeente Amsterdam naar sector sectoren 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Landbouw en visserij industrie bouw groothandel detailhandel horeca vervoer financien adviesdiensten facilitaire diensten persoonlijke diensten algemene diensten zakelijk beheer overig TOTAAL

1996 % 115 0,2% 3306 4,7% 2205 3,1% 6951 9,9% 9712 13,8% 4193 6,0% 3321 4,7% 3269 4,6% 6506 9,3% 5654 8,0% 5610 8,0% 1761 2,5% 17776 25,3% 52 0,1% 70316 100,0%

1997 121 3350 2327 6980 9603 4185 3125 3273 7035 5991 5904 1858 19120

% 0,2% 4,6% 3,2% 9,6% 13,2% 5,7% 4,3% 4,5% 9,7% 8,2% 8,1% 2,5% 26,2%

72872

100,0%

1998 127 3401 2399 6990 9595 4198 3143 3317 7322 6188 6093 1905 19681 31 74390

% 0,2% 4,6% 3,2% 9,4% 12,9% 5,6% 4,2% 4,5% 9,8% 8,3% 8,2% 2,6% 26,5% 0,0% 100,0%

1999 % 121 0,2% 3409 4,4% 2542 3,3% 6908 9,0% 9530 12,4% 4265 5,5% 3300 4,3% 3372 4,4% 7884 10,2% 6524 8,5% 6316 8,2% 2021 2,6% 20885 27,1% 11 0,0% 77088 100,0%

Gemeente Amsterdam aantal vestigingen naar sector en aantal werkzame personen 1996 sectoren 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14


onbekend 0 0 0 1 1 0 0 0 0 0 2 0 0 0 4

0 21 617 252 1631 754 285 702 2017 1611 1480 1174 921 14499 8 25972

1 2-4 pers. 5-9 pers. 10-49 pers. 50-99 >100 totaal 54 31 6 2 1 0 115 1299 731 307 280 29 43 3306 1165 382 173 200 22 11 2205 2963 1539 392 356 38 31 6951 4159 3666 752 344 26 10 9712 1179 2064 441 192 20 12 4193 1048 1078 230 210 29 24 3321 470 347 168 190 37 40 3269 3203 1099 284 254 35 20 6506 2519 1075 294 222 38 26 5654 2878 1223 210 102 11 10 5610 519 209 61 41 3 7 1761 2199 712 177 158 12 19 17776 21 13 9 1 0 0 52 23676 14169 3504 2552 301 253 70316

Bron: KVK-regio-base 1999= 1e kwartaal 1996 en 1997: personen 15 uur of meer per week werkzaam 1998 en 1999: personen 12 uur of meer per week werkzaam

Gemeente Amsterdam aantal vestigingen naar sector en aantal werkzame personen (vervolg) 1997

% 0,2% 4,7% 3,1% 9,9% 13,8% 6,0% 4,7% 4,6% 9,3% 8,0% 8,0% 2,5% 25,3% 0,1% 100,0%

sectoren 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

1998 sectoren 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

1999 sectoren 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

onbekend 2 0 1 2 10 4 0 0 4 6 4 2 3

0 22 575 240 1540 660 259 581 1979 1522 1467 1089 944 15466

38

26344

24982

72872

100,0%


onbekend 1 8 5 21 59 33 25 4 20 22 18 6 24 6 252

0 23 591 245 1561 691 256 554 1993 1578 1515 1120 952 15922 6 27007


% 0,2% 4,6% 3,2% 9,4% 12,9% 5,6% 4,2% 4,5% 9,8% 8,3% 8,2% 2,6% 26,5% 0,0% 100,0%


onbekend 0 2 1 3 14 2 11 1 2 0 0 1 8 4 49

0 17 588 239 1480 680 251 598 1989 1660 1563 1135 1014 16791 1 28006


% 0,2% 4,4% 3,3% 9,0% 12,4% 5,5% 4,3% 4,4% 10,2% 8,5% 8,2% 2,6% 27,1% 0,0% 100,0%


1 2-4 pers. 5-9 pers. 10-49 pers. 50-99 >100 totaal 56 32 6 2 1 0 121 1384 728 308 280 29 46 3350 1294 380 180 200 20 12 2327 2999 1625 384 360 37 33 6980 4053 3717 779 349 27 8 9603 1182 2061 438 209 13 19 4185 888 1144 242 214 28 28 3125 518 350 167 186 35 38 3273 3683 1184 313 267 39 23 7035 2769 1110 325 246 36 32 5991 3117 1335 214 124 11 10 5904 542 240 70 44 5 11 1858 2497 741 196 182 16 19 19120 14647

3622

2663

297

279

% 0,2% 4,6% 3,2% 9,6% 13,2% 5,7% 4,3% 4,5% 9,7% 8,2% 8,1% 2,5% 26,2%

Bijlage 4 Binnenstad van Amsterdam aantal vestigingen naar sector en personen

Werkzame personen in de binnenstad voor de periode 1996-1998 towa-95 klasse

1996

1997

236

166

142

1771

1796

1845

4%

5 chemische producten

75

117

68

-9%

6 metalen en machines

432

419

230

-47%

41

42

42

2%

435

465

460

6%

980

948

979

0%

3 textiel en textielproducten 4 uitgeverijen, drukkerijen

7 transportmiddelen 8 hout, papier, glas en med app. 10 bouwnijverheid 11 rep en handel in motorvoertuigen

-40%

195

156

143

-27%

12 groothandel

2762

2561

2540

-8%

13 detailhandel

7665

7548

7875

3%

14 horeca

8533

8858

9816

15%

15 vervoer

3736

3567

4004

7%

16 post en communicatie

2941

3014

2498

-15% -11%

17 fin instellingen

9117

8988

8080

18 verzekeringswezen

3348

9084

3458

3%

871

865

1158

33%

20 zakelijke dienstverlening

9165

10247

11595

27%

21 openbaar bestuur

4730

4031

4534

-4%

19 onroerend goed

22 onderwijs

5229

5087

5258

1%

23 gezondheids- en welzijnzorg

5943

5720

5656

-5%

25 politiek, cultuur, sport

6014

6490

6756

12%

560

576

670

20%

26 overige dienstverlening onbekend totaal

1998 groei 1996-1998

96

75

70

-27%

75419

75378

78389

4%

Bron: Amsterdam in cijfers, gemeente Amsterdam, 1996, 1997, 1998

Bijlage 5 Aanbod kantoren en bedrijfsruimte Amsterdam en binnenstad mei 1999 NVM

Aanbod kantoren Amsterdam mei 1999 NVM

huur opp. in m2 prijs per m2 per jr

koop opp. in m2 prijs per m2 per jr

Asterweg 15 B-15C

260

160

Iepenplein 84

100

fl.195,000,- kosten koper

Spinozastraat 51

1520

165

Donker Curtiusstraat 31

70

fl.275,000,- vrij op naam

Deccaweg 16

1521

170

Donker Curtiusstraat 31

70


Ingelandenweg 1

1522

170

Kortenaerplein 0 ong

294


Ingelandenweg 1

1523

170

Nwe Nieuwstraat 26 -bg

100


Vlierweg 12 -20

1524

170

Coenhavenweg 12

300


Westhavenweg 54

340

170

Amstelveenseweg 186 -188

200


Joop Geesinkweg 0 ong

1555

173

Entrepotdok 57 A/58A

240


CORSICAWEG 10

1040

175

Singel 282

230


Derde Oosterparkstraat 271

188

175

Hoofdweg 30

340

fl.1,100,000,- kosten koper

Plotterstraat 0 ong

904

175

Meidoornweg 2

640


Ingelandenweg 1

225

200

Nieuwe Keizersgracht 52 A

240


Klaprozenweg 75

2415

200

Professor Tulpstraat 23 -25

450


Stuurmankade 200 ong

397

200

Rokin 116

920


Frederik Hendrikstraat 94 H

115

208

Deccaweg 26

2488

210

Delflandlaan 17

660

225

Maassluisstraat 98 -100

135

225

Spaklerweg 0 ong

705

225

Corsicaweg 10

540

230

Nieuwpoortstraat 82 c

609

235

Van Diemenstraat 248

129

235

Zekeringstraat 0 ong

4194

235

Grote Bickersstraat 72

4877

245

Marius Bauerstraat 399 d

200

245

Willebroekstraat 60 -62

345

245

Coenhavenweg 16

300

250

Dapperstraat 44

225

250

Ellermanstraat 11

450

250

Nieuwpoortkade 7 unit 10

165

250

Hoekslootstraat 9

150

259

Tussen Meer 1 b

250

260

16000

265

Anderlechtlaan 0 Onbeken Klaprozenweg 75 -I

2531

265

Johan Huizingalaan 124 -126

1102

275

Zekeringstraat 0 ong.

4860

275

Naritaweg 12 A

105

285

Naritaweg 12 B

105

285

Kabelweg 42 I-II

360

290

Tourniairestraat 1 A

292

290

Tourniairestraat 1 B

102

290

Tourniairestraat 1 C

394

290


huur opp. in m2 prijs per m2 per jr PANAMALAAN 0 ONGEN

1067

295

Rijswijkstraat 175

757

295

Delflandlaan 4

1060

310

Parlevinker 7

150

310

Banstraat 5

1070

325

NACHTWACHTLAAN 20

19537

325

Trompenburgstraat 6 A

104

325

Arlandaweg 92

2500

330

Prins Hendrikkade 48

110

330

Valkenburgerstraat 216

286

345

Parallelweg 0 AB

7394

350

Parallelweg 0 ong

6652

350

Parallelweg 10 ong

3806

350

STADIONPLEIN 20

14500

350

De Boelelaan 6 16

1978

360

Orlyplein 69

1303

360

Entrada 0 ong

429

365

Amsteldijk 166

320

375

Orlyplein 69 97

726

375

Vlaardingenlaan 11

15000

375

Barajasweg 0 ong

2071

385

Gatwickstraat 1

12473

390

Arlandaweg 0 ong

11734

400

603

400

H.J.E. Wenckebachweg 0 ab Frans van Mierisstraat 50 A.2

95

420

De Boelelaan 769

220

425

Joop Geesinkweg 0 ONG

36114

425

Muiderstraat 1 -9

2808

425

Muiderstraat 1 9

2807

425

Andreas Schelfhoutstraat 39 bg

40

143

20000

600

Strawinskylaan 1

99

600

Jollenpad 0 ong

35000

625

Apollolaan 153

900

700

Orteliusstraat 153 huis

55

262

Hilversumstraat 318

56

321

Wakkerstraat 20

70

283

Schipbeekstraat 2 Hs.

60

400

Van Tuyll van Serooskerkenweg 118 hs

155

178

Tussen de Bogen 0 ong

240

158

Prins Hendriklaan 7 I-hg

95

505

Stromarkt 15

120

475

Herengracht 217

20

240

Amstelveenseweg 0 ONG



huur opp. in m2 prijs per m2 per jr Corsicaweg 10 II

37

243

Herengracht 562

35

377

Nieuwe Hemweg 10 1

65

231

Singel 93

31

581

Oudezijds Achterburgwal 155 bg

45

533

Tweede Jan van den Heijdenstraat 105

95

263

weteringschans 95

260

104

Entrepotdok 57 A

125

220

G.Doustraat 73 -bg

110

250

Nieuwe Herengracht 3

60

458

Rijnstraat 227

170

165

Bakkersstraat 17

70

471

Rokin 24

85

412

Sumatrastraat 63 65

184

190

Beethovenstraat 53 1

80

450

JAN VAN EYCKSTRAAT 4 I

80

450

H.J.E. Wenckebachweg 79 I

230

174

Minervalaan 19

70

571

RUYTERKADE 39 /40

500

90

Herengracht 473 BG

99

475

Gerard Doustraat 16 + 18

250

192

Concertgebouwplein 13

110

500

Corsicaweg 10

220

250

De Lairessestraat 154

110

545

Singel 102

300

200

Noordermarkt 16

300

215

Minervalaan 15

130

500

Nicolaas Anslijnstraat 104

280

257

OVERTOOM 357

300

260

Parnassusweg 207

250

320

PLEIN 40-45 5 -3

335

239

H.J.E. Wenckebachweg 0 AB

360

238

Koningslaan 56

200

500

Prins Hendrikkade 164

380

316

Spuistraat 281

360

347

Surinameplein 57 -59

550

273

Titiaanstraat 13

270

574

Oranje Nassaulaan 14

330

561

Noorderakerweg 0 --

1250

153

Rokin 38

420

476

Paulus Potterstraat 8 a

340

662

Klaprozenweg 0 ongen

1350

169



huur opp. in m2 prijs per m2 per jr Kabelweg 49 55

768

313

Prins Hendriklaan 43

417

600

PAPAVERWEG 34

1607

195

Sint Antoniesbreestraat 16

1758

256

GYROSCOOPWEG 0 ONG.

2750

245

Gyroscoopweg 0 ong.

2300

300

Apollolaan 133 -135

813

953

Daniel Goedkoopstraat 1 -3

5000

175

De Lairessestraat 111 -115

1450

845


Bedrijventerrein Oostenburg-Noord. de voormalige STORK-locatie project Reiniging Binnenstad

Recommend Documents