BEDRIJVENONDERZOEK GEMEENTE HOUTEN 2006

BEDRIJVENONDERZOEK GEMEENTE HOUTEN 2006

STOGO onderzoek + advies Februari 2007 Monique Roso MSc drs Han Olden Project 1073

INHOUD

Samenvatting

2

1

Ruimte voor het Houtense bedrijfsleven 1.1 Waardering vestigingsklimaat 1.2 Bedrijfshuisvesting 1.3 Vraag-aanbodconfrontatie bedrijfsruimte 1.4 Aandachtspunten voor beleid

3 4 4 5 7

2

ALGEMENE KENMERKEN BEDRIJFSLEVEN HOUTEN 2.1 Werkzame personen 2.2 Huisvestingssituatie: type en locatie 2.3 Huisvestingssituatie: ruimtegebruik

9 9 10 11

3

ALGEMEEN OORDEEL HOUTEN 3.1 Vestigingsklimaat 3.2 Signaleringen vanuit het bedrijfsleven 3.3 Oordeel eigen vestigingslocatie 3.4 Oordeel Houtense locaties

13 13 13 14 15

4

HERHUISVESTING HOUTENSE BEDRIJVEN 4.1 Tevredenheid huidige huisvesting 4.2 Wens tot verbouwen en/of uitbreiden 4.3 Verplaatsing of oprichting nevenvestiging 4.4 Ruimtebehoefte 4.5 Problemen bij relocatie

16 16 16 18 21 23

5

OORDEEL GEMEENTELIJKE DIENSTVERLENING 5.1 Vergunningenprocedure 5.2 Contact met de gemeente

24 24 25

BIJLAGEN Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

Opzet onderzoek en respons Signaleringen uit het bedrijfsleven – opmerkingen uit het Bedrijvenonderzoek Gemeente Houten 2006 Groei aantal bedrijfsvestigingen Corop-regio Utrecht 1994-2005

26 27 28

Samenvatting Houten voert periodiek onderzoek uit onder het plaatselijke bedrijfsleven. In 2006 is voor de tweede maal een enquête uitgevoerd. Daarbij concentreerde de vragen zich op drie thema’s: - de vraag naar huisvesting - de waardering van de gemeentelijke dienstverlening en het gemeentelijk beleid - de mate van binding aan de gemeente. Signalen vanuit het bedrijfsleven Het bedrijfsleven voelt zich thuis in Houten: de bedrijven waarderen het vestigingsklimaat in de gemeente met een 7,6, wat een relatief hoge score is. Bij de beoordeling van Houtense bedrijfslocaties springen de beperkte parkeergelegenheid in de omgeving van het bedrijf, de slechte bereikbaarheid van bedrijventerreinen per openbaar vervoer en de slechte doorstroming op de rondweg in het oog. Van de bedrijventerreinen krijgt de Meerpaal de hoogste waardering, van de kantorenlocaties Molenzoom. Waar het gaat om de focus van het ruimtelijk-economisch beleid vraagt het bedrijfsleven meer aandacht voor kleinschalige en middelgrote bedrijven. In dit segment schuilt ook de kracht van Houten. Dit type bedrijven vraagt om kleinschalige, hoogwaardige vestigingsmilieus. Het bedrijfsleven heeft behoefte aan ruimte in regelgeving; daarmee kan de gemeente meebewegen met de dynamiek van haar ondernemingen. Vraag naar huisvesting Houtense bedrijven zijn actief met hun huisvesting bezig: een op de zes bedrijven wil verbouwen of uitbreiden op de bestaande locatie, een kwart wil verhuizen. De verbouwingslust manifesteert zich vooral op solitaire bedrijfslocaties, de verhuislust is met name te vinden bij bedrijven die zijn gevestigd op bedrijventerreinen en kantorenlocaties. De binding aan Houten is sterk: 90% van de verhuizers wil binnen Houten reloceren. Wie een verhuizing buiten Houten overweegt, doet dat vooral wanneer Houten zelf geen mogelijkheden meer biedt. Tot 2015 is het Houtense bedrijfsleven goed voor een vraag van 25 hectare aan ruimte voor bedrijfshuisvesting. Daarvan ligt 15 ha op de bedrijventerreinen; met de vraag naar solitaire bedrijfslocaties is tot 2015 10 ha gemoeid. Tot 2015 bestaat er een vraag vanuit het plaatselijke bedrijfsleven van 110.000 m2 aan kantoorruimte. Van de bedrijven met verhuisplannen zoekt 85% een pand tot maximaal 1.500 m2 bvo. Daarnaast zijn er bedrijven die fors grotere metrages zoeken. Een veel genoemd obstakel bij herhuisvesting is het ontbreken van geschikt aanbod (kavel en/of pand). Monitoring en communicatie De bedrijfscontactfunctionarissen doen het goed; 83% van de bedrijven die contact met hen hebben gehad, zijn zeer over hen te spreken. Wel hebben bedrijven behoefte aan heel praktische informatie: over contactpersonen binnen de gemeente, over wegwerkzaamheden die gevolgen hebben voor de bereikbaarheid van het bedrijf. Ook wenst men meer inzicht in ambtelijke en bestuurlijke afwegingen in besluitvorming. De doorlooptijd van vergunningprocedures is een punt van aandacht. Bij verhuisplannen lopen ondernemingen nu vaak aan tegen een tekort aan geschikt aanbod. Om de doorgroei van lokale bedrijven zo goed mogelijk te faciliteren, is een structurele monitoring van de lokale markt via persoonlijke contacten nodig. Zo kunnen gemeente, makelaars en eigenaars tijdig inspringen op ruimtebehoefte en kan ook de voorraad bestaande gebouwen en percelen adequaat worden ingezet.

2

Hoofdstuk 1.

Ruimte voor het Houtense bedrijfsleven

De gemeente Houten bestaat uit de kernen Houten, ’t Goy, Tull en ‘t Waal en Schalkwijk. In 2003 werd voor de eerste maal een enquête onder het lokale bedrijfsleven gehouden. In 2006 heeft de gemeente deze enquête herhaald. Dit onderzoek richtte zich op drie speerpunten: - de vraag naar bedrijfsruimte, - de contacten met de gemeente en - de binding aan de gemeente. Er zijn 640 bedrijven aangeschreven. Er zijn 222 enquêteformulieren teruggestuurd; daarvan waren er 215 bruikbaar, een respons van 34%. De respons is representatief voor de populatie van aangeschreven bedrijven. Daardoor kunnen conclusies worden getrokken voor de gehele populatie (zie bijlage 1). In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek vergeleken met bestaand beleid en worden aanvullende adviezen gegeven op basis van de enquêteresultaten. Hoofdstuk 2 tot en met 5 vormen het verslag van de onderzoeksresultaten.

Figuur 1: Kantorenparken en bedrijventerreinen in de kern Houten

3

1.1

Waardering vestigingsklimaat

Het lokale bedrijfsleven is tevreden over Houten als vestigingslocatie. Het vestigingsklimaat wordt beoordeeld met een relatief hoge 7,6 als rapportcijfer. Ter vergelijking: de 30 grote en middelgrote gemeenten in Nederland scoren gemiddeld een 6,5 (Benchmark gemeentelijk ondernemingsklimaat, Ministerie van Economische Zaken 2006). Van de ondervraagde bedrijven heeft 20% een vergunning aangevraagd bij de gemeente. Tweederde van hen is (zeer) tevreden over de afhandeling, de mate van zorgvuldigheid en de informatievoorziening. Een aandachtspunt is echter wel de snelheid van de afhandeling. De nieuwe bedrijfslocaties worden hoger gewaardeerd dan de oudere locaties. De bedrijventerreinen Meerpaal en Rondeel worden bijzonder positief beoordeeld, evenals kantorenpark Molenzoom. De relatief verouderde bedrijventerreinen De Schaft en Doornkade vragen aandacht. Hetzelfde geldt voor de kantorenlocaties Houten-Zuid en centrum/station.

1.2

Bedrijfshuisvesting

Eigen karakter Kenmerkend voor Houten is de relatieve kleinschaligheid van de bedrijfshuisvesting: ruim 80% van de bedrijven heeft bedrijfshuisvesting met een maximale grootte van 1.500 m2. Ook valt op dat de helft van de bedrijven buiten de bedrijventerreinen en kantorenparken is gevestigd; dit type huisvesting wordt in de verdere verloop van dit rapport aangeduid met de term solitaire vestiging. Uit de vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte blijkt daarnaast een uitgesproken voorkeur voor eigendom van perceel en pand. Houten biedt kleine en middelgrote ondernemingen voldoende ruimte om te starten en te groeien. Door zijn profiel heeft Houten een unieke positie binnen de regio Utrecht – en dat is een helder aanknopingspunt voor verdere ontwikkeling van de positie van de lokale economie. Houten heeft een sterke positie in het kleinschalige (tot 500 m2 bvo) en het middelgrote segment (500-1.500 m2 bvo). Voor deze milieus bestaat ook een hoge waardering. Houten heeft een relatief groot aandeel van kantoorgebruikers met een landelijke oriëntatie (zie tabel 1.1). 1.1: Kenmerken lokale kantorenmarkten regio Utrecht Lokale oriëntatie

Regionale oriëntatie

Landelijke oriëntatie

Internationale oriëntatie

Houten

35%

35%

22,5%

7,5%

Bunnik

10%

80%

10%

0%

32,5%

45%

17,5%

5%

Leusden

35%

45%

15%

5%

Zeist

35%

25%

22,5%

17,5

21,7%

30%

11,7%

Nieuwegein

Utrecht (stad) 36,7% (Bron: Top 70 Kantoorsteden van Nederland, NVM 2005)

Tevredenheid eigen locatie en verhuisgeneigdheid Ruim 80% van de bedrijven is tevreden tot zeer tevreden over zijn huidige locatie. 17% is matig tot (zeer) ontevreden over de huidige huisvestingssituatie.

4

Van de bedrijven in Houten heeft 16% plannen voor uitbreiding en/of verbouwing. Dit geldt met name voor bedrijven die gevestigd zijn als solitair bedrijf buiten de rondweg. Van de bedrijven in Houten heeft 25% plannen voor verplaatsing en/of de oprichting van een nevenvestiging. Dat is een hoge dynamiek, die zich met name manifesteert in het middelgrote segment. De binding aan Houten is sterk; van de bedrijven met verhuisplannen of plannen tot opening van een nevenvestiging, wil 90% dat binnen Houten doen. De bedrijven die zeker buiten Houten reloceren, doen dat om persoonlijke redenen van de eigenaar (verhuizing) of om strategische redenen van het moederconcern (samenvoeging). Wel is er een groep die verhuizing naar een locatie buiten Houten overweegt, als Houten onvoldoende mogelijkheden biedt. Met name beperkte parkeergelegenheid in de omgeving van het bedrijf, slechte bereikbaarheid van het bedrijventerrein per openbaar vervoer, slechte doorstroming op de rondweg, en de belangstelling voor een zichtlocatie zijn daarbij redenen voor vertrek. Ruimtebehoefte Vanuit het Houtense bedrijfsleven bestaat een vraag van circa 25 hectare aan ruimte voor bedrijfshuisvesting tot 2015. Uitgesplitst naar locatie is er sprake van een ruimtebehoefte van 15 hectare op bedrijventerreinen, en van 10 hectare in de vorm van solitaire vestigingen. Voor wat betreft de bedrijventerreinen wordt door zoekers een duidelijke voorkeur uitgesproken voor het terrein De Meerpaal. De lokale vraag naar kantoorruimte bedraagt circa 110.000 m2 tot 2015. Dit is een gemiddelde van 14.000 m2 per jaar. Voor kantoorvestigingen is het gebied Molenzoom veruit het populairst. Type De aandacht voor grootschalige metrages verhult snel dat een belangrijk deel van de dynamiek schuilt in de kleinschalige bedrijfshuisvesting. Gemiddeld zoekt een bedrijf met 2 verhuisplannen een pand met een vloeroppervlak van 1.200 m . Van de bedrijven met 2 verhuisplannen, zoekt 85% een pand tot maximaal 1.500 m bvo. Dat neemt niet weg dat er daarnaast Houtense ondernemingen zijn die zeer grote metrages zoeken. Dat is niet altijd op een formele bedrijfslocatie. Facilitering van de gewenste relocatie en/of groei vereist alertheid, flexibiliteit en maatwerk. Een veel genoemd obstakel bij voorgenomen verhuizing is het ontbreken van geschikt aanbod (kavel en/of pand).

1.3

Vraag-aanbodconfrontatie bedrijfsruimte

Uitgangspunt bij reservering van bedrijventerreinen en kantoorgebieden is het aantal arbeidsplaatsen binnen de gemeente parallel te laten lopen met de groei van het aantal inwoners. Tevens moet het bestaande Houtense bedrijfsleven voldoende ruimte hebben voor zijn groeiambities en herhuisvestingswensen. In regionaal verband zijn afspraken gemaakt over de plancapaciteit in Houten voor wat betreft bedrijventerreinen en kantoorruimte. Houten kan tot 2015 125.000 m2 kantoorruimte realiseren, en 48 hectare bedrijventerrein. Overeengekomen is dat Houtense bedrijventerreinen worden gebruikt voor regionale opvang, naast de huisvesting van Houtense bedrijven. De vraag is waar deze 48 hectare kan worden gerealiseerd. Een aanvankelijk voor bedrijventerrein gereserveerde locatie, Hofstad IV, krijgt naar verwachting een woonbestemming. Een deel van de opgave kan worden gerealiseerd op het populaire bedrijventerrein De Meerpaal; het bestemmingsplan biedt hier nog ruimte voor het

5

bouwrijp maken van 15 hectare bedrijventerrein, hetgeen inmiddels is gestart. Bij het bedrijventerrein De Meerpaal moet echter rekening worden gehouden met het naar verwachting wegvallen van de beschikbaarheid van de ecologische zone voor bedrijfsbestemming. Voor 33 hectare moet derhalve nieuw gebied worden gezocht. De te verwachten ruimtevraag, de plancapaciteit en het actuele aanbod zijn weergegeven in de tabellen 1.2a en 1.2b. Tabel 1.2a: Overzicht kantorenmarkt Lokale vraag kantoorruimte tot 2015

110.000 m2

Plancapaciteit tot 2015

125.000 m2

Voorraad (gereed + in aanbouw)*

244.000 m2

Actueel aanbod (gereed) **

26.000 m2

Actueel aanbod (gereed, in aanbouw, nog te bouwen) ** * Bron: Kantoren in Cijfers 2005, CB Richard Ellis 2005 ** Bron: DTZ Zadelhoff/Realnext, februari 2007

32.000 m2

De lokale vraag naar kantoorruimte tot 2015 bedraagt 110.000 m2 oftewel gemiddeld 14.000 m2 per jaar. De afgelopen jaren bedroeg de opname van kantoorruimte in Houten 2 gemiddeld 6.000 tot 8.000 m per jaar. Uitschieters kunnen de opname sterk beïnvloeden. De verwachting is echter dat de toekomstige gemiddelde vraag per jaar hoger ligt dan de tot nu toe gerealiseerde gemiddelde opname. De plancapaciteit kantoorruimte biedt voldoende ruimte voor opvang van de lokale vraag. Voor de huisvesting van zoekers van buiten Houten biedt de plancapaciteit enige ruimte. Het aanbod van bestaande gebouwen zal adequaat moeten worden ingezet.

Tabel 1.2b: Overzicht bedrijventerreinen Bruto oppervlak*

Totaal netto oppervlak*

Terstond uitgeefbaar*

Niet-terstond uitgeefbaar*

De Schaft

10 ha

6 ha

3 ha

0,5 ha

Doornkade

30 ha

21 ha

0 ha

0 ha

Rondeel

33 ha

15 ha

0 ha

0 ha

De Meerpaal

50 ha

35 ha

10 ha**

15 ha***

77 ha

13 ha

15,5 ha

Totaal

123 ha

Lokale vraag bedrijventerreinen tot 2015

15 ha

Vraag solitaire vestigingen tot 2015

10 ha

Plancapaciteit tot 2015 48 ha (incl. niet-terstond uitgfbaar maar wel gereserveerd terrein) * Bron: IBIS 2006 ** Ten tijde van rapportage reeds grotendeels uitgegeven *** Ten tijde van rapportage gestart met bouwrijp maken

De lokale vraag naar bedrijventerrein bedraagt 25 hectare tot 2015 (lokaties op bedrijventerrein en solitaire vestigingen), ruim 3,5 hectare gemiddeld per jaar. Tot nu toe bedroeg de uitgifte van bedrijventerrein aan bedrijven vanuit en van buiten Houten gemiddeld 2 hectare per jaar. Er bestaat echter een grote vraag naar solitaire bedrijfsvestigingen, een vraag die niet altijd geaccommodeerd zal kunnen worden wegens planologische beperkingen. De ruimtevraag blijft echter bestaan; de te verwachten uitgifte per jaar zal dan ook hoger liggen dan het tot nu toe gerealiseerde gemiddelde. De plancapaciteit bedrijventerreinen is voldoende voor opvang van de lokale vraag. Wel krijgt men te maken met de timing van de beschikbaarheid van bedrijventerrein. Nu de beschikbare percelen op De Meerpaal nagenoeg zijn uitgegeven,

6

is gestart met het bouwrijp maken van de laatste 15 hectare. Daarna is er geen locatie meer beschikbaar. Ook rijst de vraag in welke mate de bedrijventerreinen beantwoorden aan de eisen die bedrijven stellen die eigenlijk een solitaire bedrijfsvestiging ambiëren.

1.4

Aandachtspunten voor beleid

Vestigingsvoorwaarden Bedrijven in de enquête vragen nadrukkelijk aandacht voor het faciliteren van lokaal ondernemerschap, op verschillende terreinen: - beschikbaarheid van kleinschalige, hoogwaardige bedrijfshuisvesting; - meer flexibiliteit bij voortzetting onderneming op bestaande locatie; - fysieke ruimte om woninggerelateerde bedrijfshuisvesting uit te breiden. In het algemeen is bereikbaarheid van de kern Houten een punt van zorg, een punt dat eerder ook door bedrijfsmakelaars naar voren is gebracht. Actie die hiertoe is ondernomen, betreft verbetering van de aansluiting van de rondweg met de A27. Voor een aantal bedrijventerreinen en kantoorlocaties geldt dat de bereikbaarheid per openbaar vervoer voor verbetering vatbaar is, evenals de bewegwijzering ter plaatse. Bedrijven vragen ook om verbetering van de veiligheid op bedrijventerreinen. De bestaande Stichting Beveiliging Bedrijventerreinen Houten is hiervoor de aangewezen organisatie. Communicatie Van de ondernemingen heeft 11% contact gehad met de gemeentelijke bedrijfscontactfunctionarissen. Het contact met ondernemersvereniging IKH is goed. Er bestaat een duidelijke informatiebehoefte bij bedrijven: zij willen bijvoorbeeld meer praktische informatie (bijvoorbeeld bij wegwerkzaamheden maar ook wie wat doet binnen de gemeente) en meer inzicht in bestuurlijke afwegingen. Monitoring essentieel Voor wat betreft bedrijventerreinen zal Houten, als gevolg van afspraken in het BRU, fungeren als overloop voor vraag vanuit de omliggende gemeenten. Voor wat betreft kantoorgebruikers biedt de plancapaciteit ruimte voor (1) groei van lokaal gewortelde kantoorhoudende bedrijven en (2) middelgrote nieuwkomers. Dit versterkt ook het profiel van Houten als vestigingsplaats voor middelgrote kantoren met een regionale en met een landelijke functie. Bij verhuisplannen lopen ondernemingen nu vaak aan tegen het probleem van een tekort aan geschikt aanbod, zowel waar het gaat om aanbod van percelen als aanbod van bestaande panden. Om de doorgroei van lokale bedrijven zo goed mogelijk te faciliteren, is een structurele monitoring van de lokale markt via persoonlijke contacten noodzakelijk. Op die manier kan worden voorkomen dan Houtense bedrijven zich bij groei gedwongen voelen buiten de gemeente te kijken omdat binnen de gemeente geen adequate bedrijfshuisvesting te vinden is. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Vanuit de bedrijven die willen reloceren, wordt het signaal afgegeven dat niet alleen bereikbaarheid en parkeergelegenheid eisen zijn, maar ook de kwaliteit van de (gebouwde) omgeving en de ligging van het perceel of gebouw op een zichtlocatie.

7

Verplaatsing Door de sterke verplaatsingsdynamiek van het lokale bedrijfsleven, zal er ook sprake zijn van een groeiend areaal aan achtergelaten bedrijfsgebouwen. Momenteel krijgt de revitalisering van het bedrijventerrein De Schaft vorm. Op het bedrijventerrein Doornkade start een project om het gebied te verbeteren voordat het terrein in een neerwaartse spiraal terechtkomt. Desondanks verdient het aanbeveling om niet alleen de vinger aan de pols te houden voor wat betreft de (behoefte aan) nieuwe bedrijfslocaties maar ook voor wat betreft de achter te laten bedrijfslocaties en de vrijgekomen bedrijfsruimten.

8

Hoofdstuk 2.

2.1

Algemene kenmerken bedrijfsleven Houten

Werkzame personen

Figuur 2.1. Verdeling bedrijven naar aantal werkzame personen (N=207)1

8%

4% 3%

2 t/m 10 11 t/m 50 51 t/m 100

26%

101 t/m 250

59%

> 250

• • •

Maar liefst 85% van de bedrijven heeft 50 medewerkers of minder. 5% van bedrijven mag worden gerekend tot het grootbedrijf (meer dan 100 werknemers) Een vergelijking met de cijfers voor het gehele Nederlandse bedrijfsleven laat echter zien waar Houtens kracht zit. Het Houtense bedrijfsleven bestaat voor 59% uit bedrijven met 2 tot 10 werknemers; het Nederlandse bedrijfsleven telt 82% bedrijven met 2 tot 10 werknemers. Houten telt dus gemiddeld minder kleine bedrijven. Het Houtense bedrijfsleven bestaat daarnaast voor 26% uit bedrijven met 10 tot 50 werknemers; het Nederlandse bedrijfsleven telt slechts 15% bedrijven van die omvang. Houten is dus met name sterk vertegenwoordigd in de categorie middelgrote ondernemingen.

Tabel 2.1: Gemiddeld aantal werkzame personen (inclusief de directeurgrootaandeelhouder) Mediaan Gemiddeld Spreiding Totaal WP responsgroep

• •

•

> 15 uur/week (N=192)

< 15 uur/week (N=52)

7

2

29

5

2-450

1-65

5655

243

Gemiddeld telt een bedrijf in Houten 29 werknemers met een werkweek van meer dan 15 uur. Er zijn veel kleine bedrijven (minder dan 10 werkzame personen); de mediaan ligt op 7; dat wil zeggen dat 50% van de scores onder de 7 werkzame personen ligt, en 50% erboven. De spreiding is echter groot: het aantal werknemers varieert van 2 tot 450.

1

Hierbij zijn de bedrijven met 1 werkzame persoon buiten de telling gelaten. Deze zijn echter wel betrokken bij de ruimtelijke analyse.

9

2.2

Huisvestingssituatie: type en locatie

Tabel 2.2: Type huisvesting (N=212) Woning + bedrijfsruimte

N

%

72

34 11,3

Uitsluitend woning

24

Woning met praktijk

18

8,5

Bedrijfspand aan huis

30

14,2

Gedeelde bedrijfsruimte

59

27,9

29

13,7

4

1,9

Deel bedrijfspand Kantooretage Bedrijfsverzamelgebouw

26

12,3

Zelfstandige bedrijfsruimte

79

37,3

Zelfstandig bedrijfspand

46

21,7

Zelfstandig kantoorpand

33

15,6

Anders Totaal

• • • •

2

0,9

212

100

De meest voorkomende bedrijfshuisvesting is huisvesting in een zelfstandig bedrijfspand (22%) of in een zelfstandig kantoorpand (16%) Een kwart van de bedrijven deelt zijn huisvesting (gebruik deel bedrijfspand, gebruik kantooretage dan wel huisvesting in een bedrijfsverzamelgebouw) Opvallend laag is het aandeel bedrijven gevestigd op een kantooretage Eenderde van de bedrijven is gehuisvest in woonhuisgerelateerde bedrijfshuisvesting. Het bedrijfspand aan huis (bijvoorbeeld een loods met kantoor) is hierbij de meest voorkomende vorm

Tabel 2.3: Eigendom (N=214) N

%

Huur/lease

110

51,4

Koop

104

48,6

214

100

•

De verhouding tussen huur of eigendom van bedrijfshuisvesting is gelijk.

Tabel 2.4: Locatie (N=212) Locatie

N

Kantoren centrum/station

%

3

1,4

Kantoren Molenzoom

32

15,1

Kantoren Houten-Zuid/spoorzone Bedrijventerreinen Rondeel / Doornkade / Meerpaal / De Schaft

10

4,7

65

30,7

Elders in Houten (binnen rondweg)

56

26,4

46

21,7

212

100

Elders in Houten (buiten rondweg) Totaal

•

•

Bijna de helft van de bedrijven is gevestigd buiten de daartoe aangewezen bedrijven- of kantorenlocaties. Deze worden aangeduid met de term ‘formele’ bedrijfslocaties Eenderde van de bedrijven is gevestigd op de bedrijventerreinen Rondeel, Doornkade, De Schaft en Meerpaal

10

• • 2.3

20% van de bedrijven is gevestigd op een kantorenlocatie Van de kantorenlocaties trekt Molenzoom de meeste bedrijvigheid Huisvestingssituatie: ruimtegebruik

Tabel 2.5: Ruimtegebruik naar grootteklasse en aandeel in respons (N=193) % in respondentengroep

% in ruimtegebruik

44

3,3

0-200 m2 201-500 m2

16,1

5,0

501-1500 m2

20,7

18,6

1501-3000 m2

11,9

24,8

7,3

48,2

100

100

> 3000 m2

•

•

• •

• •

In Houten bevinden zich relatief weinig grootschalige bedrijfspanden. Het ruimtegebruik is een afspiegeling van het accent in de lokale economie op het midden- en kleinbedrijf Het meeste ruimtegebruik bevindt zich in de categorie bedrijfshuisvesting met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m2. Dit maakt 73% uit van het totaal bvo in gebruik Dit ruimtegebruik vertegenwoordigt echter slechts 19% van het aantal bedrijven 60% van de bedrijven leveren een ruimtegebruik op van 8% van het totaal. Zij 2 hebben een ruimtegebruik van maximaal 500 m bvo. Deze conclusie correspondeert met onderzoek van de ondernemersvereniging IKH (september 2006) Het gemiddeld bvo in gebruik bedraagt 1.021 m2 De spreiding is ook hier erg groot: het ruimtegebruik varieert van 2 tot 18.000 m2

Tabel 2.6: Ruimtegebruik naar grootteklasse en huisvestingstype (N=189) 0-200 m2

201-500 m2

501-1500 m2

15013000 m2

> 3000 m2

Woning + bedrijfsruimte

Totaal 62

Uitsluitend woning

19

19

Woning + praktijk

16

16


9

5

8

4

1

Gedeelde bedrijfsruimte Deel bedrijfspand

27 54

14

5

4

3

2

28

1

3

0

0

0

4

Bedrijfsverzamelgebouw Zelfstandige bedrijfsruimte

12

5

2

1

2

22


5

6

17

8

4

40 31

Kantooretage


71

6

6

10

4

5

Anders

1

1

0

0

0

2

Totaal

83

31

41

20

14

189

•

• •

Het wekt geen verbazing dat de huisvestingstypen ‘uitsluitend woning’ en ‘woning 2 met praktijk’ enkel bedrijfshuisvesting kleiner dan 200 m leveren. Bedrijfspanden aan huis vertegenwoordigen echter grotere metrages Ook gedeelde bedrijfshuisvesting is vooral kleinschalig (< 500 m2) Zelfstandige bedrijfs- en kantoorpanden zijn vooral vertegenwoordigd in de grootteklasse 500-1500 m2

11

Tabel 2.7: Ruimtegebruik naar huisvestingstype en locatie (m2 bvo; N=189)

Kantoren centrumgebied / station

Kantoren Molenzoom

Kantoren HoutenZuid / spoorzone

Bedrijven terreinen (Rondeel / Doornkade / Meerpaal / De Schaft)

Elders in Houten binnen rondweg

Elders in Houten buiten rondweg

Onbekend

Totaal

Woning + bedrijfsruimte Uitsluitend woning

.

.

.

.

270

60

30

360

Woning + praktijk

.

.

.

.

550

160

.

710

.

.

.

90

3.000

26.300

1.000

30.390

760

5.480

2.800

11.565

980

410

.

21.995

.

430

.

.

485

125

.

1.040

775

1.485

7.220

10.190

535

.

.

20.205

.

1.750

.

70.815

710

7.140

.

80.415 58.550

Bedrijfspand aan huis Gedeelde bedrijfsruimte Deel bedrijfspand Kantooretage Bedrijfsverzamel gebouw Zelfstandige bedrijfsruimte Zelfstandig bedrijfspand Zelfstandig kantoorpand Onbekend Totaal

• • • • •

•

•

.

31.685

6.485

15.350

3.600

1.430

.

.

80

.

.

.

2.670

.

1.535

40.910

16.505

108.010

10.130

38.295

1.030

Zelfstandige bedrijfspanden liggen met name op de bedrijventerreinen De meeste zelfstandige kantoorpanden zijn te vinden in het kantorengebied Molenzoom Molenzoom kent voorts een gedifferentieerde samenstelling, met zowel zelfstandige kantoorpanden als gebruikers die kantoorruimte delen De kantorenlocatie Houten-Zuid/spoorzone heeft eveneens een gedifferentieerd gebruik maar op kleinere schaal Op de bedrijventerreinen (Meerpaal/Doornkade/Rondeel/De Schaft) domineren de zelfstandige kantoor- en bedrijfspanden. Voor circa 20% is de in gebruik zijnde bedrijfsruimte gedeeld Circa 50% van de in gebruik zijnde bedrijfshuisvesting (in vloeroppervlak) bevindt zich op de bedrijventerreinen in Houten. Ruim 25% van de in gebruik zijnde bedrijfshuisvesting bevindt zich op de formele kantoorlocaties Bijna 25% van de in gebruik zijnde bedrijfshuisvesting ligt elders in Houten, waarvan 80% in het gebied buiten de rondweg. Deze 25% vertegenwoordigt circa de helft van het aantal bedrijfsvestigingen (zie tabel 2.4).

12

213.665

Hoofdstuk 3.

3.1

Vestigingsklimaat •

•

3.2

Algemeen oordeel Houten

Het gemiddelde rapportcijfer dat respondenten Houten als vestigingsplaats geven, is 7,6. Dat is relatief hoog; in de Benchmark gemeentelijk ondernemingsklimaat (Ministerie van Economische Zaken 2006) geven ondernemers in de 30 grote steden in Nederland hun gemeente gemiddeld een 6,5. In kleinere gemeenten ligt de waardering voor het ondernemingsklimaat iets hoger; onderzoek in bijvoorbeeld Oosterhout toont een gemiddeld rapportcijfer voor het ondernemingsklimaat van 7,1 De spreiding van de cijfers is beperkt en beweegt zich tussen 6 en 10. Ook uit het feit dat er geen onvoldoendes worden uitgedeeld, is af te leiden dat het bedrijfsleven in Houten zich op zijn plek voelt

Signaleringen vanuit het bedrijfsleven

Toch zijn er ook opmerkingen geplaatst om het vestigingsklimaat te verbeteren. Deze opmerkingen zijn hieronder gerubriceerd. De meeste opmerkingen betreffen de bereikbaarheid, communicatie met de gemeente, veiligheid op bedrijventerreinen en focus van het gemeentelijk beleid. Voor een overzicht van de opmerkingen zie bijlage 2. Regelgeving • De regelgeving sluit niet altijd aan bij de dynamiek van het bedrijfsleven. De aanwezigheid van bedrijvigheid in woonwijken maar ook een wijziging van activiteiten leveren in een aantal gevallen knelpunten op. • De gemeente is onlangs gestart met het Project Deregulering, waarin dit soort en andere knelpunten in gemeentelijke regelgeving worden geïnventariseerd en waar mogelijk worden opgelost. In dat kader heeft een eerste bijeenkomst met ondernemers en ondernemersvertegenwoordigingen plaatsgevonden. • Aandacht wordt gevraagd voor de duur van vergunningsprocedures; drie respondenten geven expliciet aan deze te lang te vinden (zie ook paragraaf 5.1) Ruimte • Nadrukkelijk wordt aandacht gevraagd voor de verbetering van de veiligheid op bedrijventerreinen. Bij het beheer van bedrijventerreinen is dit in een algemeen een groeiend punt van zorg. De Stichting Beveiliging bedrijventerreinen Houten is hiervoor de aangewezen organisatie. • De stedenbouwkundige opzet van Het Rondeel oogst kritiek: men heeft behoefte aan meer parkeerplaatsen, en beoordeelt de bruto/netto verhouding (de verhouding tussen openbaar terrein en te bebouwen terrein) als ongunstig. Verkeer • de slechte bereikbaarheid van Houten wordt vaak genoemd. Het betreft hierbij niet alleen de eigen bedrijfslocatie maar vooral de doorstroming op de rondweg • Met het oog op verbetering van de doorstroming op de rondweg en verhoogde verkeersintensiteit door de aanleg van de Vinex-locatie Houten-Zuid zijn de open afritten met de A27 verbeterd Focus ruimtelijk-economisch beleid • Respondenten vragen aandacht voor het specifieke karakter van het Houtense bedrijfsleven: de kleinschaligheid. Kleinschalige bedrijven ervaren een gebrek aan aandacht en een gebrek aan faciliteiten, bijvoorbeeld in de vorm van kleinschalige bedrijfshuisvesting. Ook wordt aandacht gevraagd voor Houtense bedrijven die van oudsher in de gemeente zijn gevestigd. • Naar aanleiding van de enquête van ondernemersvereniging IKH in 2006 wordt gezamenlijk een project opgestart ten behoeve van kleinschalige bedrijfs- en/of kantoorruimte.

13

Communicatie gemeente-bedrijfsleven • Uit de opmerkingen komt een behoefte naar voren tot effectievere communicatie tussen bedrijfsleven en gemeente: tijdig, praktisch (wie, wat, waar wanneer, hoe), en volgens afspraak. Overig • Opvallend is de signalering dat er een gebrek aan overnachtingsmogelijkheden is in Houten voor relaties en medewerkers. De opening van een Van der Valkhotel op bedrijventerrein Het Rondeel in 2008 (capaciteit: 160 kamers) biedt een oplossing voor het ontbreken van overnachtingsmogelijkheden.

3.3

Oordeel eigen vestigingslocatie

Figuur 3.1: Beoordeling eigen locatie (N=215) Totaaloordeel over uw bedrijfslocatie Bewegwijzering naar uw bedrijf Onderhoud openbare ruimte door gemeente Veiligheid bedrijfsomgeving Bereikbaarheid per (brom)fiets Bereikbaarheid per OV Bereikbaarheid per auto Parkeergelegenheid omgeving Parkeergelegenheid eigen perceel Representativiteit 0%

zeer goed/goed

matig

20%

slecht/zeer slecht

40%

60%

80%

100%

geen mening/geen antwoord/ niet van toepassing

Meer dan 80% van de bedrijven beoordeelt de eigen bedrijfslocatie als goed tot zeer goed • Men toont zich in hoge mate tevreden over de bereikbaarheid per (brom)fiets en auto, de parkeergelegenheid op het eigen terrein, en de representativiteit van de locatie • Aspecten die aandacht behoeven zijn de parkeergelegenheid in de omgeving, de bereikbaarheid van de locatie per openbaar vervoer en de bewegwijzering naar het bedrijf: 55% van de bedrijven beoordeelt de bereikbaarheid van zijn locatie per openbaar vervoer als matig tot (zeer) slecht) 48% van de bedrijven beoordeelt de parkeergelegenheid in de omgeving van het eigen bedrijf als matig tot (zeer) slecht. Dit is toe te schrijven aan de strakke parkeernormen bij aanleg 40% van de bedrijven beoordeelt de bewegwijzering naar het eigen bedrijf als matig tot (zeer) slecht • Bedrijven met verbouwings- en/of verhuisplannen beoordelen hun locatie significant slechter dan bedrijven zonder verbouwings- of verplaatsingsplannen •

14

•

3.4

Bedrijven met verbouwings- en/of verhuisplannen oordelen significant slechter over parkeergelegenheid en over autobereikbaarheid.

Oordeel Houtense locaties

Figuur 3.2: Beoordeling vestigingslocaties Houten De Schaft Doornkade Meerpaal Rondeel Houten-Zuid/spoorzone Molenzoom centrum/station

0%

20% zeer goed

40% goed

60% matig

slecht

80%

100%

zeer slecht

Deze vraag is door circa 50% van de respondenten niet ingevuld. Dit komt waarschijnlijk doordat de respondenten niet alle locaties even goed kennen. De figuur is gebaseerd op een minimumrespons van 103 (variabel per locatie). •

•

•

In het oog springen de positieve oordelen over de locaties Meerpaal, Rondeel en Molenzoom. Deze locaties worden door meer dan 85% van de respondenten beoordeeld als (zeer) goed. Dit hangt in sterke mate samen met de nog jonge leeftijd en de stedenbouwkundige kwaliteit van de locaties. Het positieve oordeel over de locaties Meerpaal, Rondeel en Molenzoom komt ook terug in de voorkeurslocaties voor herhuisvesting van bedrijven, zoals in het volgende hoofdstuk wordt geschetst. Het effect van veroudering is terug te zien in de waardering voor de bedrijventerreinen Doornkade en De Schaft. Deze worden door meer dan de helft van de respondenten beoordeeld als matig tot zeer slecht. Voor De Schaft is inmiddels een revitaliseringstraject gestart. Voor het terrein Doornkade wordt revitalisering voorbereid. De kantorenlocaties Houten-Zuid/spoorzone en centrum/station worden door circa de helft van de respondenten beoordeeld als matig tot zeer slecht. Bij de locatie Houten-Zuid/spoorzone is naar verwachting de bereikbaarheid een belangrijke variabele bij de lage waardering. Bij de locatie centrum/station speelt de veroudering van de gebouwen een rol.

15

Hoofdstuk 4.

4.1

Herhuisvesting Houtense bedrijven

Tevredenheid huidige huisvesting

Figuur 4.1: Tevredenheid huidige huisvesting (N=213)

4% 1% 22%

12%

zeer goed goed matig slecht zeer slecht

61%

• • •

4.2

Van de bedrijven is 22% zeer tevreden over zijn huisvesting, en een grote groep van 61% is tevreden. Van de bedrijven is 17% matig tot (zeer) ontevreden over zijn huidige huisvesting Er bestaat een statistisch significant verschil op het vlak van tevredenheid over de eigen huisvesting tussen de groep bedrijven zonder en de groep bedrijven met verbouwings- en/of verplaatsingsplannen. Begrijpelijkerwijs zijn bedrijven met verbouwings- en/of verhuisplannen significant ontevredener dan bedrijven zonder relocatieplannen.

Wens tot verbouwen en/of uitbreiden

Figuur 4.2: Voornemen tot verbouwing en/of uitbreiding (N=214)

8%

4%

4% nee ja, verbouwing ja, uitbreiding ja, verbouwing en uitbreiding

84%

•

Van de bedrijven heeft 16% oftewel 1 op de 6 plannen om te verbouwen en/of uit te breiden op de huidige locatie

16

Tabel 4.1: Huisvestingssituatie van bedrijven met voornemen tot verbouwing en/of uitbreiding (N=34) Type huisvesting

N

%

Uitsluitend woning

2

5,9

Woning met praktijk

2

5,9


13

38,2

Deel bedrijfspand

1

2,9

Kantooretage

.

.

Bedrijfsverzamelgebouw

2

5,9


6

17,6


8

23,5

34

100

Totaal

•

De meeste activiteit is zichtbaar bij het huisvestingstype bedrijfspand aan huis. Pas daarna komen verbouwingen en uitbreidingen van zelfstandige bedrijfs- en kantoorpanden

Tabel 4.2: Locatie van bedrijven met voornemen tot verbouwing en/of uitbreiding (N=34) Locatie

N

%


.

.

Kantoren Molenzoom

4

11,8


2

5,9

4

11,8


7

20,6


17

50,0

Totaal

34

100

•

Analoog aan de signalering dat het bij verbouwing en/of uitbreiding meestal gaat om een bedrijfspand aan huis, zijn de meeste verbouwingen en/of uitbreidingen te verwachten op solitaire vestigingen.

Tabel 4.3: Reden voor verbouwing en/of uitbreiding Verbouwing

Uitbreiding

Verbouwing en uitbreiding

Totaal

Ruimtegebrek

4

7

4

15

Modernisering Technische noodzaak

2

0

2

4

2

6

2

10

Overig

1

5

1

7

Totaal

9

18

9

36

•

De belangrijkste redenen voor uitbreiding en/of verbouwing op de huidige locatie is het creëren van meer ruimte om groei van de onderneming mogelijk te maken, of uit technische noodzaak zodat de indeling van het gebouw moet worden aangepast

17

Tabel 4.4: Termijn van verbouwing en/of uitbreiding Verbouwing

Uitbreiding

Verbouwing en uitbreiding

Totaal

< 1 jaar

2

5

1

8

1-2 jaar

3

4

3

10

2-3 jaar

1

3

1

5

3-5 jaar

1

1

1

3

> 5 jaar

0

1

0

1

onbekend

2

4

3

9

Totaal

9

18

9

36

•

4.3

De helft van de voorgenomen verbouwingen en/of uitbreidingen is gepland binnen twee jaar

Verplaatsing of oprichting nevenvestiging

Figuur 4.3: Voornemen tot verplaatsing en/of oprichting nevenvestiging

4%1% nee

20%

ja, verplaatsing ja, oprichting nevenvestiging

75%

•

•

•

•

ja, verplaatsing en oprichting nevenvestiging

De dynamiek onder Houtense bedrijven is groot. Een kwart van de ondernemingen overweegt verplaatsing en/of de oprichting van een nevenvestiging. Dit kan verband houden met de relatief jonge leeftijd van het Houtense bedrijvenbestand. In de Corop-regio Utrecht kende Houten tussen 1994-2005 het op 1 na hoogste groeipercentage waar het gaat om het aantal bedrijfsvestigingen (zie bijlage 3). Deze bedrijven bevinden zich nog in hun groeien expansiefase. Juist in deze fase is sprake van herhuisvestingsbehoefte door groei van het personeelsbestand (Verhoeven, Kemp & Peeters 2002). Ter vergelijking: het percentage bedrijven dat jaarlijks verplaatst, schommelt al sinds 1991 tussen de 7 en 8% (Ruimtelijke aspecten van de bedrijvendynamiek in Nederland; Pellenbarg, Van Steen & Van Wissen 2005: 108) Van de Houtense bedrijven wil 20% verplaatsen (43 ondernemingen in de enquête). Dat is iets boven het landelijk gemiddelde. Onder bijvoorbeeld kantoorhoudende bedrijven wil 16% van de bedrijven binnen drie jaar verhuizen (Kantoorgebruikers in Profiel 2006). Van de bedrijfsruimtegebruikers echter wil landelijk maar liefst 32% verhuizen (Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld 2005). In Houten kan deze verhuiswens worden gecompenseerd door te gaan verbouwen op eigen locatie. Van de 43 voorgenomen verplaatsingen vinden er 5 zeker buiten Houten plaats. In 1 geval gaat het om een reorganisatie van vestigingen op concernniveau. In 3 gevallen gaat het nadrukkelijk om verplaatsing naar een zichtlocatie, gecombineerd met meer parkeergelegenheid en lagere huisvestingskosten. De laatste verplaatsing buiten Houten betreft de emigratie van de eigenaar. Van de voorgenomen 9 openingen van nevenvestigingen worden er 3 zeker buiten Houten gerealiseerd.

18

•

De binding aan Houten is echter groot. Verwacht mag worden dat van de Houtense bedrijven met verplaatsings- en/of uitbreidingsplannen 90% binnen de gemeente reloceert of een nevenvestiging opent.

Tabel 4.5: Huisvestingssituatie van bedrijven met voornemen tot verplaatsing en/of opening nevenvestiging (N=52) Type huisvesting

N

%

Uitsluitend woning

6

11,5

Woning met praktijk

4

7,7


5

9,6

Deel bedrijfspand

8

15,4

Kantooretage

1

1,9


6

11,5


11

21,2


9

17,3

Anders

2

3,8

Totaal

52

100

•

De meeste activiteit waar het gaat om verplaatsing en/of opening nevenvestiging komt voort uit bedrijven in een zelfstandig bedrijfs- of kantoorpand.

Tabel 4.6: Locatie van bedrijven met voornemen tot verplaatsing en/of opening nevenvestiging (N=53) Locatie

N

Kantoren centrum/station Kantoren Molenzoom

%

2

3,8

10

18,9


2

3,8

19

35,8


14

26,4

6

11,3

53

100

Elders in Houten buiten rondweg Totaal

•

•

De meeste mobiliteit is te verwachten onder bedrijven op bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Dit geeft een heel ander beeld dan de groep verbouwers of uitbreiders: daar betreft het juist bedrijven op de eigen solitaire locatie (vergelijk tabel 4.2). Ook hier is sprake van analogie ten opzichte van de locatie van het type bedrijfshuisvesting: de meeste verplaatsers zijn nu gehuisvest in een zelfstandig pand, en deze zijn vooral te vinden op bedrijventerreinen en kantoorlocaties

Tabel 4.7: Reden voor verplaatsing en/of oprichting nevenvestiging (N=53)

Ruimte Locatiekenmerken

Verplaatsing

Oprichting nevenvestiging

Verplaatsing en oprichting nevenvestiging

Totaal

21

6

.

24

6

.

.

6

Pandkenmerken

11

.

.

11

Bedrijfsstrategie

.

3

1

4

Overig

5

.

.

5

Totaal

43

9

1

53

19

• •

•

Ruimtegebrek is, overeenkomstig het landelijke beeld, het meest genoemde verhuismotief; dit is in 45% van de verplaatsingen de belangrijkste reden Voor een op de vijf bedrijven die willen verplaatsen, geven pandkenmerken de doorslag, zoals de prijs, het aflopen van het huurcontract, gebrekkige klimaatbeheersing en gebrekkige representativiteit Bij locatiekenmerken wordt opvallend vaak het zoeken naar een locatie met een eigen identiteit genoemd, of de wens om te reloceren naar een zichtlocatie. Ook dit kwam naar voren uit de enquête van het IKH

Tabel 4.8: Termijn van verplaatsing en/of oprichting nevenvestiging (N=53) Verplaatsing en oprichting nevenvestiging

Verplaatsing

Oprichting nevenvestiging

< 1 jaar

10

2

.

12

1-2 jaar

12

3

.

15

2-3 jaar

8

.

.

8

3-5 jaar

3

.

.

3

> 5 jaar

.

1

.

1

Totaal

onbekend

10

3

1

14

Totaal

43

9

1

53

• •

De helft van de verplaatsingen of realisatie van nevenvestigingen vindt naar verwachting plaats binnen twee jaar Een kwart van de voorgenomen verplaatsingen kent geen termijn

Tabel 4.9: Overwogen bestemmingen bij verplaatsing of opening nevenvestiging (N=53) incl. start nevenvestiging

excl. start nevenvestiging

N maal genoemd

%

N maal genoemd

%


8

10

8

11

Kantoren Molenzoom

9

11

8

11

Kantoren Houten-Zuid/spoorzone

5

6

5

7

Bedrijventerrein Rondeel

3

4

3

4

Bedrijventerrein Meerpaal

15

19

14

20

4

5

4

6

Bedrijventerrein Doornkade Bedrijventerrein De Schaft

3

4

3

4


10

13

8

11


9

11

8

11

Buiten Houten

13

16

10

14

Totaal

79

100

71

100

• • •

Van de bedrijventerreinen geniet De Meerpaal de meeste belangstelling Van de kantorenlocaties genieten Molenzoom en centrum/station de meeste belangstelling De belangstelling voor vestiging buiten de bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de vorm van solitaire vestigingen is groot

20

Tabel 4.10: Redenen voor overwogen bestemmingen verplaatsing (N=53) N maal genoemd

%

Parkeermogelijkheden

9

7

Bereikbaarheid per OV

5

4

Minder criminaliteit

1

1

Lagere huisvestingskosten

9

7

22

17

Uitstraling pand Bereikbaarheid per (vracht)auto

7

5

28

22

Bereikbaarheid per (brom)fiets

2

2

Geschikte woonomgeving

7

5

21

16

Meer ruimte

Representativiteit omgeving Beter laden en lossen

4

3

Anders

15

12

Totaal

130

100

• • 4.4

De belangrijkste redenen om te kiezen voor de overwogen bestemmingen zijn een betere uitstraling van het pand en/of de omgeving, en meer ruimte Bij de categorie ‘anders’ wordt meermaals de reden ‘zichtlocatie’ aangegeven

Ruimtebehoefte

Tabel 4.11: Ruimtebehoefte bij relocatie binnen Houten naar locatie + eigendom (m2, N=44) Pand huren/leasen/kopen (m2 bruto vloeroppervlak)

Perceel kopen + (laten) bouwen (m2 grond)

Kantoren centrum

1.665

31.400*

Kantoren Molenzoom

1.035

31.100*

55

5.050

8.380

19.800

Kantoren

175

3.750

Bedrijfsruimte

490

800

190

1.800

Kantoren Houten-Zuid/spoorzone Bedrijventerreinen Elders in Houten binnen rondweg

Elders in Houten buiten rondweg Kantoren Bedrijfsruimte Totaal vraag zoeklocaties

190

20.750

12.180

114.750

Totaal vraag na correctie** 11.235 79.450 Voor deze tabel is als uitgangspunten genomen: (1) het gewenste metrage (in geval van pand huren/leasen of kopen) dan wel de gewenste kavelgrootte (in geval van perceel kopen en pand (laten) bouwen), en (2) de zoeklocaties van de verplaatsers. Het gewenste oppervlak (bvo of perceel) is voor iedere opgegeven zoeklocatie geteld, hetgeen dus leidt tot dubbeltellingen. *) 1 respondent geeft aan dat op deze twee locaties wordt gezocht naar een perceel waarop 15.000 m2 kantoorruimte kan worden gerealiseerd met 290 parkeerplaatsen. **) De reeks ‘Totale vraag na correctie’ geeft de vraag weer na correctie voor de onder (2) genoemde dubbeltellingen.

• •

Van de verplaatsers wil de helft een perceel kopen en een bedrijfspand (laten) bouwen Waar het gaat om het huren/leasen of kopen van een pand, gaat de voorkeur van zoekers uit naar de formele bedrijventerreinen

21

•

•

•

•

Waar het gaat om het (laten) bouwen van bedrijfsruimte, houdt de vraag naar bedrijventerreinen/kantorenlocaties en naar solitaire vestigingen elkaar in evenwicht Op de kantorenmarkt domineert de vraag naar percelen voor ontwikkeling van eigen kantoorruimte . De vraag naar kantooretages in verzamelgebouwen is relatief beperkt Geconcludeerd kan worden dat de verhouding tussen percelen voor kantoorruimte en percelen voor bedrijfsruimte 1:1 is. Wel is het zo dat de behoefte aan percelen voor bedrijfsruimte slechts voor de helft bedrijventerreinen geldt Ook hier is de karakteristiek terug te vinden dat ondernemers in Houten graag een perceel in eigendom nemen en daarop hun bedrijfspand (bedrijfsruimte en/of kantoor) (laten) realiseren. Eigendom heeft de voorkeur boven huur/lease

Tabel 4.12a: Extrapolatie ruimtebehoefte naar eigendom, planperiode en populatie Type huisvesting Totaal vraag respondenten tot 2012 Gemiddelde vraag per jaar

Pand huren/leasen

Perceel kopen + (laten) bouwen

11.235

79.450

2.250

16.000

Totaal vraag respondenten tot 2015

18.000

128.000

Totaal vraag populatie tot 2015

54.000

384.000

Tabel 4.12b: Extrapolatie ruimtebehoefte naar type, planperiode en populatie Type huisvesting

Kantoorruimte

Bedrijventerreinen


23.000

3 ha

Gemiddelde vraag respondenten p/j

4.600

0,6 ha


36.800

5 ha

110.000

15 ha

Totaal vraag populatie tot 2015

•

• •

•

•

•

•

In regionaal verband zijn afspraken gemaakt over een plancapaciteit van 125.000 m2 kantoorruimte en 48 hectare bedrijventerrein tot 2015. Houten vangt op haar bedrijventerreinen de overloop op uit omliggende gemeenten. Hiervan wordt 15 ha nog gerealiseerd binnen de bestaande bestemmingsplancapaciteit van De Meerpaal. Voor de overige 33 hectare dienen nieuwe locaties te worden gezocht. Extrapolatie naar de totale Houtense bedrijvenpopulatie van de vraag naar bedrijventerrein toont een vraag van circa 15 hectare tot 2015. Aandacht is nodig voor de grote vraag naar solitaire vestigingen buiten de rondweg van Houten, in de vorm van bedrijfspanden aan huis. Geëxtrapoleerd naar de gehele populatie betekent dit een vraag van 10 ha aan bedrijfsruimte aan huis buiten de rondweg tot 2015. De plancapaciteit bedrijventerreinen is voldoende voor opvang van de lokale vraag. Wel krijgt men te maken met de timing van de beschikbaarheid van bedrijventerrein. Momenteel wordt 15 ha op De Meerpaal geschikt gemaakt voor uitgifte. Extrapolatie naar de totale bedrijvenpopulatie van de vraag naar kantoorruimte 2 toont een vraag van 110.000 m tot 2015. Daarmee komt de gemiddelde vraag per jaar (14.000 m2) hoger uit dan de gemiddelde opname per jaar. De plancapaciteit kantoorruimte biedt voldoende ruimte voor opvang van de lokale vraag. Hierbij moet worden aangetekend dat ook de lokale vraag sterk wordt beïnvloed door incidentele grote zoekers. Voor de huisvesting van zoekers van buiten Houten biedt de plancapaciteit enige ruimte. Het aanbod van bestaande gebouwen zal adequaat moeten worden ingezet om aan de behoefte van de lokale markt en die van nieuwkomers tegemoet te komen Uit het marktonderzoek blijkt tenslotte dat er een sterke voorkeur is voor aankoop van percelen boven huren van vastgoed. Dit onderstreept het unieke karakter

22

van de Houtense vastgoedmarkt; het verdient aanbeveling om dit unieke karakter sterk in de markt te (blijven) zetten. Dit is overigens een aandachtspunt voor de toekomst, aangezien vastgoedmarkten met een sterke koopstructuur bij herstructurering grotere problemen opleveren dan vastgoedmarkten met een huurstructuur. Parkmanagement kan hiervoor wel een oplossing bieden.

Tabel 4.13: Gewenst huisvestingstype bij relocatie binnen Houten (N=44) Type huisvesting

N

%

Uitsluitend woning

1

2

Woning met praktijk

3

7


4

9

Deel bedrijfspand

2

5

Kantooretage

4

9


6

14


15

34

Zelfstandig kantoorpand Totaal

•

•

•

4.5

9

20

44

100

Zelfstandige bedrijfs- of kantoorpand is bij verplaatsing of opening nevenvestiging het meest gewild; ruim de helft van de verplaatsers wil zelfstandige bedrijfshuisvesting Ruim een kwart van de verplaatsers ambieert gedeelde bedrijfshuisvesting, waarbij een bedrijfsverzamelgebouw duidelijk populairder is dan andere typen gedeelde huisvesting Het bedrijfspand aan huis is als bestemming na verplaatsing duidelijk minder in trek

Problemen bij relocatie

Tabel 4.14: Problemen bij verbouwing of relocatie (N=53) N maal genoemd

%

Geen problemen

31

51

Hoge grondprijs

9

15

Te weinig geschikt aanbod

6

10

Geen geschikt bestaand pand

8

13

Milieuvergunning

4

7

Bouwvergunning

2

3

Medewerking gemeente

1

2

61

100

Totaal

• •

• •

Het merendeel van de bedrijven met verbouw- of verhuisplannen ondervindt geen problemen bij de uitvoering ervan De hoge grondprijs wordt wel aangegeven als obstakel. Dit hangt ook samen met de wens van verplaatsers om een perceel aan te kopen waarop men het bedrijfspand bouwt of laat bouwen Ook het ontbreken van geschikt aanbod, hetzij in de vorm van bestaande gebouwen hetzij als perceel, vormt in een aantal gevallen een belemmering In een beperkt aantal gevallen is sprake van problemen bij de vergunningverlening. Dit kan samenhangen met de locatie van de onderneming en de toegelaten activiteiten op de bestaande locatie

23

Hoofdstuk 5.

5.1

Oordeel gemeentelijke dienstverlening

Vergunningenprocedure

Van de ondervraagde bedrijven heeft 20% in het afgelopen jaar een vergunning aangevraagd bij de gemeente. Respondenten zijn over het algemeen tevreden als het gaat om de zorgvuldigheid en de informatievoorziening omtrent de vergunningprocedure, maar men is minder te spreken over de snelheid waarmee een en ander tot stand komt. Deze bevindingen komen overeen met resultaten van burgeronderzoek naar tevredenheid rond vergunningverlening. Drie respondenten hebben hier in hun enquête een separate opmerking over gemaakt. Figuur 5.1: Oordeel informatievoorziening

16%

zeer goed/goed matig

21%

slecht/zeer slecht 63%

Figuur 5.2: Oordeel zorgvuldigheid

16%


17%


24

Figuur 5.3: Oordeel snelheid

33% 39%

zeer goed/goed matig slecht/zeer slecht

28%

Figuur 5.4: Totaaloordeel afhandeling vergunningaanvraag

18%


17%


5.2

Contact met de gemeente

Van de respondenten geeft 11% aan contact te hebben gehad met de gemeentelijke contactfunctionarissen voor het bedrijfsleven (24 respondenten); 49% geeft aan geen behoefte aan contact te hebben (gehad), terwijl 36% aangeeft de functie niet te kennen. Van de groep die wel contact heeft gehad met de gemeentelijke functionarissen, geeft 83% (20 respondenten) aan het contact als goed tot zeer goed te beoordelen. Vier respondenten (17%) beoordelen het contact als matig tot zeer slecht. Drie respondenten hebben hun slechte ervaring toegelicht: in twee gevallen schoot de informatie of communicatie tekort (niet op de hoogte zijn van bedrijfsactiviteiten; wel contact zoeken maar niet worden teruggebeld), in een geval is de respondent het “uitdrukkelijke” advies gegeven “buiten Houten te kijken”. Wel is er, zoals eerder aangegeven, behoefte aan meer toegesneden en praktische informatie gericht op het bedrijfsleven (zie paragraaf 3.2).

25

Bijlage 1: Opzet en respons Houten telt volgens het Handelsregister van de Kamer van Koophandel 3.260 ondernemingen. De schriftelijke enquête is toegestuurd aan alle bedrijven in de bedrijfsklassen: - industrie - bouw - garage - groothandel - transport en telecommunicatie - financiële dienstverlening - zakelijke dienstverlening - overige dienstverlening. Aan de hand van het Handelsregister van de Kamer van Koophandel is een selectie van ondernemingen in de gemeente Houten gemaakt waarbij buiten beschouwing zijn gelaten: - bedrijven met 1 werkzame persoon, - consumentgerichte bedrijven, en - landbouwbedrijven. Op basis hiervan zijn 640 bedrijven aangeschreven. Er zijn 222 enquêteformulieren teruggestuurd; daarvan waren er 215 bruikbaar, een respons van 34%. De enquêtes die niet zijn verwerkt, zijn afkomstig van bijvoorbeeld financiële holdings. Tabel 1.1 geeft een overzicht van de verwerkte formulieren naar bedrijfsklassen, waarbij de categorieën in de dienstverlening zijn samengevoegd. Tabel B1: Verdeling naar sector Basispopulatie N

Responsgroep

%

N

%

Industrie

48

7,5

20

9,3

Bouw

68

10,6

32

14,9

Autohandel

31

4,8

13

6,0

Groothandel

16,3

107

16,7

35

Vervoer/telecom

33

5,2

13

6,0

Dienstverlening

353

55,2

102

47,4

Totaal

640

100

215

100

• • •

•

De verdeling van de respons is representatief voor de basispopulatie, de groep van aangeschreven bedrijven. Dit betekent dat uitspraken mogelijk zijn over de gehele populatie van Houtense bedrijven. Voor de enquête werden op basis van het Handelsregister bedrijven geselecteerd met minimaal 2 werkzame personen. Van de bedrijven uit deze enquête geeft uiteindelijk 5% aan 1 persoon in dienst te hebben (10 bedrijven). Dat deze bedrijven ondanks de selectie in de mailing terecht zijn gekomen, ligt aan het feit dat bedrijven in het Handelsregister slechts eenmaal per 3 jaar hun gegevens hoeven te actualiseren. Actuele belangrijke ontwikkelingen, zoals verloop in het personeelsbestand of wijziging van de kernactiviteiten, worden daardoor pas na verloop van tijd via het Handelsregister zichtbaar. Omdat de ruimtelijke analyse er niet significant door verandert, zijn deze bedrijven met 1 werkzame persoon wel gehandhaafd bij de verdere data-analyse

26

Bijlage 2: Signaleringen uit het bedrijfsleven Opmerkingen uit het Bedrijvenonderzoek Gemeente Houten 2006 Regelgeving - regelgeving versoepelen mbt aanpassing bestaande bedrijven in woonwijken - vreemd dat eerst bouwvergunning moet worden aangevraagd en dan pas grond kan worden gekocht - meer flexibiliteit bij bestemmingsplan wanneer ondernemer activiteit wijzigt - afdeling ruimtelijke ordening zegt op alles nee. Leidt tot veel frustratie en hoge kosten - vergunningsaanvraag duurt te lang (3x) - gemeente dwingt tot verplaatsing maar biedt geen alternatief Ruimte - verbeteren veiligheid bedrijventerreinen (5x) - productiebedrijven komen niet in aanmerking voor een goede locatie, o.m. door grondprijzen - weinig open ruimte, maar op Rondeel juist teveel open ruimte - meer parkeerplaatsen Rondeel - verwijderen groen Waterveste (Rondeel) - er staat heel veel te huur. Minder grond voor bedrijven, leg natuurgebieden aan. - geluidswal klinkt in Verkeer - slechte bereikbaarheid (algemeen, 6x) - slechte bereikbaarheid station - Molenzoom: bereikbaarheid via rondweg slecht (3x), doorstroming slecht in spits, slechte parkeermogelijkheden - erg slechte doorstroming op rotondes - congestie op rondweg (2x) Focus ruimtelijk-economisch beleid - te weinig focus op kleine ondernemingen, die juist in Houten veel voorkomen - meer kleinschalige bedrijfsruimte en kavels (4x) - bedrijfsverzamelgebouw in Schalkwijk nodig - meer aandacht voor ‘oude’ Houtense bedrijven, niet alleen voor nieuwe bedrijven - meer aandacht voor gebied buiten de rondweg Communicatie gemeente-bedrijfsleven - communicatie met gemeente is erg moeilijk. Ik heb een aantal keer gereageerd op mailings van de gemeente, maar nooit antwoord ontvangen - geen overleg geweest met bedrijven bij aanpassing wegdek dijk - organiseer ondernemersbijeenkomst per bedrijventerrein - meer informatie naar ondernemers over beleidsmedewerkers - gemeente denkt te weinig aan belang bedrijven bij conflict omwonenden - gemeente houdt weinig rekening met bedrijfsbelangen (2x) Overig -

te weinig overnachtingsmogelijkheden voor relaties en medewerkers in Houten geluidsoverlast Molenzoom monopolie belegger VastNed meer duurzame energie gemeente speelt niet in op behoefte naschoolse opvang

27

Bijlage 3: Groei aantal bedrijfsvestigingen Corop-regio Utrecht 1994-2005 (%)

Lopik Renswoude Montfoort Maarssen Bunnik Bunschoten Breukelen Vianen Oudewater Loenen Abcoude De Ronde Venen Woudenberg Woerden Baarn Zeist Doorn Rhenen Abcoude Wijk bij Duurstede Driebergen-Rijsenburg De Bilt Maarn Nieuwegein Utrecht Soest Leusden Leersum Veenendaal Amersfoort Eemnes Houten IJsselstein

Coropgebied Utrecht Nederland 0

10

20

30

40

50

60

70

groei aantal bedrijfsvestigingen 1994-2005 (%)

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, 2007

28

BEDRIJVENONDERZOEK GEMEENTE HOUTEN 2006

Recommend Documents