Bankovní institut vysoká škola, a.s. Bankovnictví a pojišťovnictví. Financování bydlení. Diplomová práce. Bc. Pavla Šromová

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Bankovnictví a pojišťovnictví

Financování bydlení

Diplomová práce

Autor:

Bc. Pavla Šromová Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Jan Krajíček, Ph.D.

Duben, 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Prostějově, dne 17. 01. 2013

-------------------------------Pavla Šromová

Poděkování: Ráda bych poděkovala vedoucímu mé diplomové práce Ing. Janu Krajíčkovi, Ph.D. za odborné vedení, cenné rady, připomínky a čas, který mi věnoval při zpracování této práce.

Anotace Tématem diplomové práce je financování bydlení. Cílem práce je analyzovat moţnosti financování bydlení, seznámení s moţnostmi financování bydlení, jejich moţnostmi a doporučení vhodného výběru financování bydlení. Práce je rozdělena na část teoretickou a praktickou. Teoretická část obsahuje, jakým způsobem je moţné financovat vlastní bydlení, včetně podmínek a způsobů financování. Praktická část se zabývá srovnáním konkrétní nabídky úvěru ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny a Modré pyramidy a hypotečního úvěru u Hypoteční banky a Komerční banky. Závěr obsahuje návrh modelu financování bydlení a doporučení k vhodnému způsobu financování. Klíčová slova Stavební spoření, překlenovací úvěr, úvěr, hypoteční úvěr, úrokové sazby, státní podpora. Annotation The topic of this thesis is financing of housing. The aim of the work is to analyze the differences between the various forms of financing of housing, their comparison and recommendations for selection. The work will be divided into the theoretical part and practical part. The theoretical part will examine the manner in which it is possible to finance our own housing, including the conditions and modalities of funding. The practical part consists of the comparison of the specific offer of credit from construction savings at Českomoravská stavební spořitelna and Modrá pyramida, the mortgage loan Hypoteční banka a Komerční banka. The conclusion contains a proposal for the model of assessment of financing of housing and the recommendation of the appropriate method of financing. Keywords Building savings, bridge loan, loan, mortgage credit, interest rates, state subsidy.

Obsah Obsah .......................................................................................................................................... 5 ÚVOD......................................................................................................................................... 8 1 Moţnosti bydlení ................................................................................................................... 10 1.1 Vlastní bydlení ................................................................................................................ 10 1.2 Nájemní bydlení .............................................................................................................. 10 1.3 Druţstevní byty ............................................................................................................... 11 1.2.1 Vlastní bydlení versus podnájem ............................................................................. 11 2 Moţnosti financování bydlení ............................................................................................... 13 2.1 Koupě nemovitosti z vlastních zdrojů............................................................................. 13 2.2 Stavební spoření .............................................................................................................. 14 2.2.1 Fáze stavebního spoření ........................................................................................... 16 2.2.2 Výhody stavebního spoření ...................................................................................... 16 2.2.3 Nevýhody stavebního spoření .................................................................................. 17 2.2.4 Státní podpora po novele zákona ............................................................................. 17 2.2.5 Překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření ...................................................... 18 2.2.6 Výhody úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření ................................... 18 2.2.7 Nevýhody úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření................................ 19 2.2.8 Překlenovací úvěr ze stavebního spoření ................................................................. 19 2.2.9 Podmínky pro poskytování překlenovacího úvěru ................................................... 20 2.2.10 Úrokové sazby překlenovacího úvěru u jednotlivých spořitelen ........................... 20 2.2.11 Podmínky pro přidělení cílové částky .................................................................... 21 2.2.12 Úvěr ze stavebního spoření .................................................................................... 22 2.2.13 Podmínky pro poskytování úvěrů .......................................................................... 23 2.2.14 Úrokové sazby úvěru u jednotlivých spořitelen ..................................................... 23 5

2.2.15 Prokázání úvěruschopnosti (bonity) účastníka úvěrového případu ....................... 26 2.2.16 Zajištění návratnosti poskytnutého překlenovacího úvěru/úvěru ze stavebního spoření ............................................................................................................................... 27 2.2.17 Rizikové skupiny klientů........................................................................................ 29 2.3 Hypoteční úvěr ................................................................................................................ 29 2.3.1 Výhody hypotečního úvěru ...................................................................................... 30 2.3.2 Nevýhody hypotečního úvěru .................................................................................. 30 2.3.3 Účely hypotečního úvěru ......................................................................................... 31 2.3.4 Zástava nemovitosti ................................................................................................. 32 2.3.5 Úroková sazba .......................................................................................................... 33 2.3.6 Fixace úrokové sazby ............................................................................................... 33 2.3.7 Druhy hypotečních úvěrů ......................................................................................... 34 2.3.8 Prokázání úvěruschopnosti (bonity) účastníka úvěrového případu.......................... 37 2.3.9 Účelové faktury a jiné účetní doklady ..................................................................... 38 2.3.10 Státní finanční podpora (SFP) k hypotečnímu úvěru ............................................. 39 2.4 Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) ............................................................................... 40 2.4.1 Úvěr ze státního fondu rozvoje bydlení ................................................................... 41 2.5 Spotřebitelský úvěr ......................................................................................................... 43 2.5.1 Účelový úvěr - financování bydlení ......................................................................... 44 3 Aktuální situace podpory bydlení .......................................................................................... 46 3.1 Vývoj stavebního spoření a hypotečního úvěru v České republice ................................ 46 4 Právní úprava financování bydlení ........................................................................................ 51 5 Srovnání překlenovacího úvěru, úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru............. 53 5.1 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. (ČMSS) .......................................................... 54 5.2 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. ....................................................................... 56 5.3 Hypoteční banka, a.s. (HB) ............................................................................................. 59 5.4 Komerční banka, a.s. (KB) ............................................................................................. 61 6

5.5 Porovnání stavebního spoření a hypotečního úvěru ....................................................... 63 5.6 Shrnutí a doporučení ....................................................................................................... 65 ZÁVĚR ..................................................................................................................................... 67 Seznam pouţitých zdrojů ......................................................................................................... 69 Seznam tabulek ......................................................................................................................... 72 Seznam obrázků........................................................................................................................ 73 Seznam pouţitých zkratek ........................................................................................................ 74 Seznam příloh ........................................................................................................................... 75

7

ÚVOD Kaţdý člověk má svou potřebu a přání a jednou z nich je mít vlastní bydlení. Jedná se o základní potřebu člověka - kaţdý chce bydlet a chce bydlet v hezkém a kvalitním bytě nebo domě. Stavební spoření nebo hypotéky slouţí k tomu, aby si kaţdý z nás mohl pořídit takové bydlení, po kterém touţí, a také k tomu, abychom si stávající bydlení nejen zpříjemnili, ale aby naše bydlení splňovalo poţadavky bydlení moderního, ve vztahu k materiálům a normovým hodnotám vyvíjejících se energetických zákonů a norem a s tím i související šetření energií a nákladů na bydlení. Právě tyto dva produkty jsou základními nástroji pro financování bydlení. Na rozdíl od hypoték je systém stavebního spoření zaloţen na úrokové jistotě. Oba systémy mají své přednosti, avšak vývoj ekonomiky stále více zdůrazňuje výhody stavebního spoření. Kaţdý z nás si poloţí otázku, jak nejlépe zhodnocovat své úspory, jakým způsobem financovat vlastní bydlení, jak zajistit budoucnost svým dětem a jak si zachovat svůj ţivotní standart v důchodu. Existuje velká škála institucí nabízející tyto sluţby a je těţké se rozhodnout, která finanční instituce je ta správná. Výhodou je mít všechny sluţby s tímto spojené pod jednou střechou, coţ tyto předpoklady většina institucí splňuje. Domov potřebujeme všichni. Jen málokdo z nás si můţe dovolit z vlastních úspor pořídit nový byt či dům. Právě proto si většina z nás půjčí peníze od finančních institucí. I já za nedlouho budu muset řešit svou bytovou potřebu. Proto jsem si vybrala toto téma. Tato diplomová práce se zaměřuje na „Financování bydlení“ a to z vlastních zdrojů, úvěrem ze stavebního spoření, hypotečním úvěrem, státním fondem pro rozvoj bydlení a účelovým spotřebitelským úvěrem na bydlení. Porovnává jejich výhody a nevýhody. Cílem práce je analyzovat moţnosti financování bydlení, seznámení s moţnostmi financování bydlení, jejich moţnostmi a doporučení vhodného výběru financování bydlení. Práce je rozdělena na část teoretickou a praktickou.

8

Teoretická část obsahuje, jakým způsobem je moţné financovat vlastní bydlení, včetně podmínek a způsobů financování. První část je o moţnostech bydlení. Druhá část podává moţností financování bydlení a to z vlastních zdrojů či z cizích zdrojů. Jednotlivé kapitoly jsou zaměřené na základní informace o stavebním spoření a jeho dvou sloţek překlenovacího úvěru a úvěru, o hypotečním úvěru a formě státní podpory, další moţnosti financování bydlení a to ze státního fondu pro rozvoj bydlení a účelovému spotřebitelskému úvěru na bydlení. Třetí část je aktuální situace podpory bydlení. Vývoj úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru v České republice. Ve čtvrté části je zmíněna právní úprava financování bydlení. Praktická část se zabývá srovnáním konkrétní nabídky úvěru ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny a Modré pyramidy a hypotečního úvěru u Hypoteční banky a Komerční banky. Závěr obsahuje návrh modelu financování bydlení a doporučení k vhodnému způsobu financování.

9

1 Moţnosti bydlení Otázka bydlení se týká nás všech a je spousta moţností, jak tuto otázku vyřešit. Bydlení lze získat koupí nemovitosti, děděním, darem nebo podnájmem. Většina z nás tento problém řeší koupí vlastní nemovitosti nebo podnájmem. V České republice rozlišujeme 3 kategorie bydlení a to, druţstevní byty, nájemní byty a vlastní bydlení, neboli byty v osobním vlastnictví, nebo bydlení v rodinných domech.

1.1 Vlastní bydlení Bydlení je hned po zdraví druhou ţivotní prioritou. Vlastní byt či dům představuje nejen místo, kde funguje rodina, ale i poměrně bezpečnou investici. Vlastní nemovitost je majetek a má vţdy svou cenu a vytváří nám lepší podmínky pro období, kdy odejdeme do důchodu. Tou dobou bude jiţ dům či byt dávno splacen. V případě potřeby můţeme nemovitost prodat, pronajímat, nebo ji odkázat dědicům. Byt v osobním vlastnictví či rodinný dům musí být zapsaný v katastru nemovitosti a jeho vlastníkem jsme my sami. Vlastní bydlení lze získat z vlastních úspor nebo z cizích zdrojů. Ve většině případů přes úvěr ze stavebního spoření nebo prostřednictvím hypotečního úvěru. Tento byt nebo dům lze uţít jako zástavu pro financování.

1.2 Nájemní bydlení Do nájemního bydlení spadá bydlení v nájemních (městských) domech anebo bydlení v podnájmu. Bydlení v podnájmu řeší většinou mladí lidé, kteří studují, jsou svobodní, nechtějí se zabývat starostmi a neví, kam je osud zavede. Nájemní bydlení je vhodné pro ty, kteří například z pracovního nebo z jiného důvodu se nemohou vázat na jedno místo nebo pro ty, kteří nemají volné vlastní finanční prostředky, a banka jim neposkytne úvěr.

10

Naproti vlastního bydlení, kdy máme jistotu dnes i na stáří a jednou víme, ţe úvěr splatíme a ušetříme na nájmu, nájemné bydlení nemá nic takového a navíc i po odchodu do penze budeme muset platit nájemné. I přesto, ţe platíme nájem, byt, v němţ bydlíme, není v našem vlastnictví, tudíţ pro nás nepředstavuje ţádnou majetkovou rezervu. Nevýhodou je, ţe cena nájemného se můţe zvýšit (je ovlivněna vůlí majitele a trţní hodnotou nájmů obdobných nemovitostí), oproti úvěru, kde splátka zůstává po celou dobu stejná. Bez souhlasu majitele nemůţeme byt zrekonstruovat či předělat k obrazu svému. V opačném případě by nám nebyla vrácena vratná kauce, která se platí při podpisu nájemní smlouvy. Nájemní byt musí zůstat v původním stavu.

1.3 Druţstevní byty Vlastníkem domu i bytových jednotek (bytů) v něm je bytové druţstvo. My vlastníme pouze práva uţívání k tomuto bytu, dané na základě nájemní smlouvy s druţstvem. Z toho plyne, ţe pokud plánujeme v druţstevním bytě rekonstrukci, musíme poţádat druţstvo o povolení k rekonstrukci, tak je tomu i kdybychom chtěli byt pronajímat. Druţstevní byt nelze dát do zástavy, tudíţ nelze na pořízení druţstevního bydlení zřídit úvěr od bankovní instituce. Lze pouze v případě, pokud do jednoho roku je bytová jednotka převedena do osobního vlastnictví. Takový byt lze financovat předhypotečním úvěrem.

1.2.1 Vlastní bydlení versus podnájem Na příklad: Byt v Olomouci, průměrná cena nemovitosti - například třípokojového bytu je 1 500 000 Kč. Ten se pronajímá za cca 7 500 Kč aţ 9 000 Kč měsíčně bez sluţeb. Tuto částku můţe člověk splácet měsíčně, kdyţ si půjčí 1 500 000 Kč od bankovního ústavu na financování vlastního bydlení. Tato splátka bude po celou dobu splácení úvěru stejná, coţ

11

u podnájmu musíme předpokládat růst nájemného. Splátka by činila od 6 750 Kč do 8 750 Kč, dle zvolené doby splatnosti. Většina lidí si myslí, ţe na pořízení vlastního bydlení nemají finanční prostředky, zatímco na nájem ano, i přes to, ţe ceny jsou srovnatelné. Mají strach, ţe při neschopnosti splácení přijdou o střechu nad hlavou, ale stejně je tomu tak při placení nájemného. V tomto případě, lze danou nemovitost prodat, coţ u nájmu nelze. V obou případech je to stejné, pokud chceme bydlet, platit musíme tak i tak. Rozdílem je, ţe u vlastního bydlení platíme do svého a jednou bude nemovitost naše a u podnájmu platíme nájemci, coţ se nám nikdy nevrátí. Vlastní bydlení lze jednoznačně doporučit i z hlediska dlouhodobého.

12

2 Moţnosti financování bydlení Pro kvalitu našeho bydlení bylo a je velmi důleţité, ţe jsme měli a dosud máme odkud čerpat levné peníze na naše rekonstrukce bydlení, na vylepšování domova nebo na financování koupě nemovitosti. Dle statistik kaţdý druhý z nás spoří a kaţdý desátý vyuţívá úvěr. Jednou z moţností financování bydlení je z vlastních zdrojů. Vlastní zdroje představují naše úspory například, na bankovním účtu, doma pod polštářem, na vkladních kníţkách, na stavebním spoření, termínovaných vkladech a podílových fondech. Další moţností jsou cizí zdroje, to jsou peníze půjčené od banky, úvěr ze stavebního spoření, hypoteční úvěr či účelový spotřebitelský úvěr na bydlení. Jen málokdo si koupí nemovitost v hotovosti, pokud nepřišel k finanční hotovosti děděním, darem či prodejem jiné nemovitosti. Lidé nechtějí čekat, neţ si naspoří na nové bydlení z dlouhodobého hlediska, protoţe chtějí danou situaci řešit hned. Navíc ceny nemovitosti jsou nízké a v čase se mohou zvýšit a sazby HPH jsou kaţdým rokem vyšší. Proto se vyuţití cizích zdrojů jeví, jako jediná moţnost financování bydlení. Tomuto tématu se budu zabývat dopodrobna v dalších kapitolách.

2.1 Koupě nemovitosti z vlastních zdrojů Nejideálnější způsob financování vlastního bydlení je naspořit si vlastní peníze a koupit nemovitost za hotové. Vyhneme se tak poplatkům za vyřízení úvěru a úrokům z úvěru. Bohuţel tento případ bývá nejméně pravděpodobný. Kdyţ si vezmeme, kolik let by člověk musel spořit, neţ by si mohl dovolit vlastní bydlení za hotové peníze. Dále musíme brát v potaz i neustálé zvyšování cen a růstu DPH. Navíc pokud řešíme bydlení hned, nemůţeme čekat, aţ si naspoříme a musíme si půjčit peníze od bankovní instituce.

13

Uvaţujeme-li, ţe byt stojí 1 500 000 Kč. Museli bychom měsíčně spořit 10 000 Kč a na tento byt bychom šetřili přes 10 let. Pokud by se za 10 let zvedly ceny nemovitosti, museli bychom spořit déle. Dále si musíme uvědomit, ţe těch 10 let co budeme spořit, musíme někde bydlet a platit za toto bydlení, coţ představuje další náklady. Málokdo si můţe dovolit tolik měsíčně spořit. V tomto případě si můţeme vzít úvěr na bydlení od bankovní instituce. Jinak je tomu, pokud plánujeme do budoucna rekonstrukci. Můţeme měsíčně odkládat nějakou částku a tu zhodnotit třeba na stavebním spoření. Například, rekonstrukce kuchyňské linky v hodnotě 150 000 Kč. Na novou kuchyň naspoříme a získáme na úrocích a státní podpoře na stavebním spoření po 6 letech při měsíční úloţce 1 800 Kč. Ušetříme si tím poplatky za vyřízení úvěru a nesplácíme ţádné úroky bance.

2.2 Stavební spoření Stavební spořitelny Stavební spořitelnou můţe být pouze banka, které bylo uděleno povolení dle zvláštního zákona (zákon č. 21/1992 Sb.), pokud předmětem její činnosti je pouze stavební spoření a další činnosti dle zákona o stavebním spoření.1 Stavební spořitelny v ČR: -

Českomoravská stavební spořitelna, a.s.

-

Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.

-

Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.

-

Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.

-

Wüstenrot stavební spořitelna, a.s.

Stavební spoření Stavební spoření je produktem, kterým výhodně zhodnocujeme své finanční prostředky s moţností získání úvěru na financování bytových potřeb.

1

Kolektiv autorů, Bankovnictví, vyd. Praha: Bankovní institut, 2006. 280 s. ISBN: 978-80-7265-099-6, str. 128

14

Účastníkem smlouvy o stavebním spoření můţe být kaţdá fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky, občanům Evropské unie stačí povolení k pobytu, všichni pak musejí mít přidělené rodné číslo. Kaţdý můţe spořit na více smluv s různými stavebními spořitelnami, ale státní podpora je poskytována jen na jednu smlouvu. Kaţdá spořitelna nabízí několik tarifů, liší se parametry. Důleţitá je také volba cílové částky. Cílová částka obsahuje vklady, státní podpora, úroky a případný úvěr. Od její výše se odvíjí jak velikost měsíční úloţky - pohybuje se okolo půl procenta z cílové částky, tak i poplatek za uzavření smlouvy, který činí 1 % z cílové částky. Spořící doba trvá šest let. Ukládat je moţné libovolné částky. Úroky z vkladů se pohybují okolo 2 %. Sazba úroků je pevná a platí po celou dobu spoření. Velkou výhodou je, ţe jsou peníze pojištěny. Druhou fází vyuţití stavebního spoření, je čerpání úvěru, a to buď řádného úvěru, nebo překlenovacího úvěru.2 „Stavebním spořením se podle zákona o stavebním spoření rozumí účelové spoření spočívající: -

v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření,

-

v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření,

-

v poskytování příspěvku fyzickým osobám (státní podpora) účastníkům stavebního spoření.“3

2

VICHMANOVÁ, L. a NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení, vyd. Brno: Era, 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366079-6, str. 43 - 44 3 Citace: Kolektiv autorů, Bankovnictví, vyd. Praha: Bankovní institut, 2006. 280 s. ISBN: 978-80-7265-099-6, str. 128

15

2.2.1 Fáze stavebního spoření Fáze spořící Období, kdy klient pouze ukládá finanční prostředky na vkladový účet. Tyto prostředky se úročí úrokovou sazbou podle zvoleného tarifu. Z uloţených peněz navíc získává státní podporu ve výši 10 % z ročně uspořené částky, maximálně 2 000 Kč, coţ odpovídá ročně uspořené částce 20 000 Kč.4 Během spořící fáze se mohou parametry smlouvy o stavebním spoření měnit tak, aby odpovídaly případným změnám v klientových plánech a potřebách. Smlouva končí buď výpovědí, nebo přidělením cílové částky a následným čerpáním úvěru ze stavebního spoření. Jestliţe je smlouva vypovězena po zákonem stanovené době, můţe klient se získanými finančními prostředky libovolně nakládat - můţe je pouţít na cokoliv. Fáze úvěrová Období, ve kterém klient splácí čerpaný úvěr ze stavebního spoření. Pro získání úvěru je nutné splnit podmínky pro přidělení cílové částky. Po jejich splnění si účastník můţe podat ţádost o poskytnutí úvěru a následně tento úvěr čerpat. Jestliţe účastník ještě nesplní podmínky pro přidělení cílové částky a pro získání úvěru ze stavebního spoření, ale nutně potřebuje financovat svoje bydlení, můţe vyuţít překlenovacího úvěru.

2.2.2 Výhody stavebního spoření -

státní podpora aţ 2 000 Kč,

-

úročení vkladů,

-

naspořené prostředky a státní podpora po 6 letech volně pouţitelné,

-

vklady účastníků jsou pojištěny podle zákona č. 21/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů,5

4

Dostupný na WWW: http://www.cmss.cz/info/o-spolecnosti/novinky/stavebni-sporeni-s-novymipodminkami.html. [citováno 2013-01-15]. 5 Dostupný na WWW: http://www.cmss.cz/info/o-spolecnosti/novinky/stavebni-sporeni-s-novymipodminkami.html. [citováno 2013-01-15].

16

-

moţnost

odepisování

zaplacených

úroků

z úvěru

i

z

překlenovacího

úvěru

ze stavebního spoření od základu daně z příjmu, a to jak pro podnikatele, tak i pro zaměstnance, -

zákonný nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření po splnění poţadovaných podmínek,

-

moţnost získání překlenovacího úvěru v době, kdy ještě nevznikl nárok na přidělení cílové částky a poskytnutí úvěru ze stavebního spoření.

2.2.3 Nevýhody stavebního spoření -

jeden státní příspěvek na jednoho klienta,

-

spořící fáze minimálně 6 let,

-

výpovědní lhůta činí 3 kalendářní měsíce.

2.2.4 Státní podpora po novele zákona -

Ministerstvo financí určí stavebním spořitelnám termín k předání nároků na zálohy státní podpory,

-

od

termínu

předání

nároku

nabíhá

Ministerstvu

financí

dvouměsíční

lhůta

na zpracování a následné přiznání záloh státní podpory jednotlivým stavebním spořitelnám, -

stavební spořitelna pak musí přijaté zálohy státní podpory do 1 měsíce rozúčtovat na účty účastníků,

-

nárok na státní podporu vzniká k 31. 12. kaţdého roku.

Stavební spoření zasáhlo mnoho změn. Nově je na všech smlouvách o stavebním spoření jednotná výše státní podpory a to ve výši 10 % z uspořené částky, maximálně však z 20 000 Kč za rok. Peníze, které přesáhnou v jednom kalendářním roce tuto částku, jsou převedeny do základu státní podpory na další rok Výše státní podpory, je maximálně 2 000 Kč ročně pro všechny smlouvy o stavebním spoření. Změny jsou platné od 1. 1. 2011 a dotknou se státních podpor za rok 2011, které byly připisovány na účet stavebního spoření v roce 2012.

17

Nově jsou všechny připisované úroky (včetně úrokových bonusů,…) zdaněny sazbou 15 %, tak jak je to běţné u jiných bankovních produktů. Zdanění se týká pouze úroků připisovaných od 1. 1. 2011, tzn., ţe dříve připsané úroky zdaněny nebudou.6

2.2.5 Překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření Úvěr či překlenovací úvěr můţe být stavební spořitelnou poskytnut a účastníkem stavebního spoření pouţit pouze na financování bytových potřeb účastníka stavebního spoření na území České republiky v souladu se Zákonem o stavebním spoření a státní podpoře v platném znění (dále jen „zákon o stavebním spoření“). Pokud účastník (dluţník) čerpá úvěr nebo překlenovací úvěr ze stavebního spoření, pak je povinen tyto prostředky v plné výši pouţít na bytové potřeby dle zákona o stavebním spoření bez ohledu na to, zda byl úvěr/překlenovací úvěr poskytnut po uplynutí 5/6 let od uzavření smlouvy o stavebním spoření. Pokud účastník (dluţník) nedoloţí účelové pouţití úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, pak tím porušuje úvěrovou smlouvu i zákon o stavebním spoření. Je tedy povinen vrátit celou podporu. U smluv o stavebním spoření uzavřených po 1. 1. 2004 je moţné financovat i bytové potřeby osob blízkých. Za osobu blízkou se povaţuje příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manţel. Příbuznými v řadě přímé jsou pokrevní potomci - syn, vnuk, pravnuk a pokrevní předci.7

2.2.6 Výhody úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření -

nízké úrokové sazby,

-

fixní úroková sazba po celou dobu trvání úvěru,

-

moţnost předčasného splacení bez sankcí,

6

Dostupný na WWW: http://www.cmss.cz/info/o-spolecnosti/novinky/stavebni-sporeni-s-novymipodminkami.html. [citováno 2013-01-15]. 7 Zákon č. 96/1993 o stavebním spoření, v platném znění

18

-

po celou dobu trvání překlenovacího úvěru nárok na státní podporu.

2.2.7 Nevýhody úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření -

účelovost čerpání (bytové potřeby),

-

u některých typů úvěrů poţadavek na minimální akontaci.

Bytové potřeby účastníka vymezené zákonem -

výstavba bytového domu, rodinného domu nebo bytu,

-

změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt,

-

koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu,

-

koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo s řešením jiných bytových potřeb,

-

splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě,

-

změna stavby, údrţba stavby nebo udrţovací práce na bytovém domě, rodinném domě, bytu,

-

vypořádání společného jmění manţelů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců v

případě,

ţe

předmětem

vypořádání

je

úhrada

spoluvlastnického

podílu

na potřeby bydlení klienta, -

úhrada za převod členských práv a povinností v druţstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě,

-

připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty k veřejným sítím technického vybavení,

-

splacení úvěru, nebo půjčky pouţitých na financování bytových potřeb s výjimkou pokut nebo jiných sankcí.8

2.2.8 Překlenovací úvěr ze stavebního spoření Překlenovací úvěr slouţí k překlenutí čekací doby do doby získání nároku na úvěr a můţe být poskytnut aţ do cílové částky smlouvy o stavebním spoření.

8

Dostupný na WWW: http://www.gpf.cz/bytove-potreby-podle-zakona. [citováno 2013-01-20].

19

Do data přidělení cílové částky splácí dluţník měsíčně pouze úroky z vyčerpaného překlenovacího úvěru a podle typu je povinen dále spořit na účet stavebního spoření a vytvořit tak předpoklady pro přidělení cílové částky. Překlenovací úvěr je automaticky splacen jednorázově ke dni přidělení cílové částky uspořenou částkou, státní podporou a poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření. Po celou dobu překlenovacího úvěru je nárok na státní podporu. Jsou zde moţné mimořádné splátky. U překlenovacích úvěrů lze odečítat úroky od daňového základu. Kaţdá stavební spořitelna nabízí několik typů překlenovacích úvěrů, výběr je dosti široký.9 Není zde stanovena fixace, protoţe úroková sazba je po celou dobu překlenovacího úvěru neměnná.

2.2.9 Podmínky pro poskytování překlenovacího úvěru -

uzavření smlouvy o stavebním spoření a zaplacení úhrady za její uzavření,

-

dosaţení poţadované výše zůstatku na účtu stavebního spoření podle zvoleného typu překlenovacího úvěru,

-

je automaticky splacen jednorázově ke dni přidělení cílové částky uspořenou částkou, státní podporou a poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření v uvedeném pořadí, pokud se strany nedohodnou jinak.10

2.2.10 Úrokové sazby překlenovacího úvěru u jednotlivých spořitelen Úrokové sazby závisí na zvolené variantě, kterou si klient vybere jiţ při uzavření smlouvy o stavebním spoření, a jsou neměnné po celou dobu trvání překlenovacího úvěru.

9

SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6, str. 84-85 10 KIELAR, P., Matematika stavebního spoření, vyd. Praha: Ekopress, 2010. 142 s. ISBN 978-80-86929-63-7, str. 18-20

20

Tabulka č. 1 Úrokové sazby překlenovacího úvěru u jednotlivých spořitelen

Název spořitelny

Úrokové sazby

Českomoravská stavební spořitelna, a.s.

od 3,4 % ročně

Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.

od 3,25 % ročně

Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.

od 3,1 % ročně

Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.

od 3,14 % ročně

Wüstenrot stavební spořitelna, a.s.

od 2,5 % ročně

Pramen: Vlastní zpracování dle www.cmss.cz, www.csas.cz, www.rsts.cz, www.mpss.cz, www.wustenrot.cz Pozn.: Sazby jsou platné k 22. únoru 2013

2.2.11 Podmínky pro přidělení cílové částky -

minimální čekací doba na poskytnutí úvěru je 24 měsíců od data uzavření smlouvy o stavebním spoření,

-

zůstatek na účtu účastníka činí k rozhodnému dni obvykle 40 % cílové částky,

-

dosáhnout stanoveného hodnotícího čísla.11

Hodnotící číslo Smlouva dosáhla daného hodnotícího čísla. Kaţdá stavební spořitelna má své hodnotící parametry. Pořadí pro přidělení cílových částek je stanoveno podle výše hodnotícího čísla jednotlivých smluv k příslušnému rozhodnému dni. Smlouvy s vyšším hodnotícím číslem mají při přidělování přednost. Vzorec pro výpočet hodnotícího čísla je uveden v příslušných všeobecných obchodních podmínkách kaţdé stavební spořitelny. Hodnotící číslo závisí na délce spoření, naspořených prostředcích a variantě smlouvy o stavebním spoření.12

11

Kolektiv autorů, Bankovnictví, vyd. Praha: Bankovní institut, 2006. 280 s. ISBN: 978-80-7265-099-6, str. 129 Dostupný na WWW: http://www.finance.cz/bydleni/stavebni-sporeni/abeceda-radnych-uveru/hodnotici-cislo/. [citováno 2013-01-17]. 12

21

Vzoreček pro výpočet hodnotícího čísla:

Kde: HČ – hodnotící číslo VZÚ – výše zůstatku na účtu k rozhodnému dni KRT – koeficient rychlosti tarifu VCČ – výše cílové částky

2.2.12 Úvěr ze stavebního spoření Úvěr můţe být poskytnut aţ do výše rozdílu: cílová částka (CČ) - uspořená částka a připsané zálohy státní podpory, nejvýše však do 65 % cílové částky. Např. smlouva s cílovou částkou 100 000 Kč, naspořeno 40 000 Kč, úvěr ze stavebního spoření činí 60 000 Kč. Úvěr je účelově určen k financování bytových potřeb vymezených v § 6 zákona č. 96/1993 Sb. „o stavebním spoření“ v platném znění. Úvěr ze stavebního spoření je poskytován po přijetí cílové částky a splnění podmínek stanovených stavební spořitelnou. Po celou dobu splácení je úvěr úročen pevně stanovenou roční úrokovou sazbou. Úvěr včetně úroků je splácen pravidelnými měsíčními splátkami. Ve splátkách jsou zahrnuty úroky z úvěru ze stavebního spoření. Minimální výše splátky je dána procentní sazbou ve vztahu k cílové částce a tarifní variantě. Dluţník má moţnost provádět i mimořádné splátky úvěru bez omezení.

22

U řádného úvěru není nárok na státní podporu a lze odečítat úroky od daňového zakladu.13 14 Není zde stanovena fixace, protoţe úroková sazba je po celou dobu úvěru neměnná.

2.2.13 Podmínky pro poskytování úvěrů Účastník stavebního spoření musí splnit pro řádný úvěr následující podmínky: -

účastník stavebního spoření, kterému nastane rozhodný den, obdrţí od stavební spořitelny písemné

vyrozumění

o

předpokládaném

vzniku

nároku

na

přidělení

a

tím

i na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, -

účastník po písemném přijetí přidělení cílové částky vyplní ve spolupráci s finančním poradcem stavební spořitelny ţádost o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, který ji zašle včetně potřebných dokladů na ústředí stavební spořitelny,

-

dosáhnou stanovenou výši hodnotícího čísla a spořit minimálně dva roky.15

2.2.14 Úrokové sazby úvěru u jednotlivých spořitelen Úrokové sazby závisí na zvolené variantě, kterou si klient vybere jiţ při uzavření smlouvy o stavebním spoření, a jsou neměnné po celou dobu trvání překlenovacího úvěru. Tabulka č. 2 Úrokové sazby úvěru u jednotlivých spořitelen

Název spořitelny

Úrokové sazby

Českomoravská stavební spořitelna, a.s.

od 2,95 % ročně

Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.

od 4,75 % ročně

Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.

od 3,5 % ročně

Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.

od 3 % ročně

Wüstenrot stavební spořitelna, a.s.

od 3,7 % ročně

Pramen: Vlastní zpracování dle www.cmss.cz, www.csas.cz, www.rsts.cz, www.mpss.cz, www.wustenrot.cz Pozn.: Sazby jsou platné k 22. únoru 2013 13

SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6, str. 82-84 14 SYROVÝ, P., Financování vlastního bydlení, vyd. Praha: Grada Publishing, 2000, 2001, 2003. 120 s. ISBN 80-247-0662-8, str. 27 15 SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6, str. 82 -83

23

Pravidla a zásady týkající se účastníků úvěrového případu -

podle novely o stavebním spoření (zákon č. 423/2003 Sb.) můţe být účastníkem stavebního spoření fyzická nebo právnická osoba. Podrobněji se budeme věnovat pouze fyzickým osobám,

-

účastníkem úvěrového případu je fyzická osoba, která je občanem České republiky s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Dále občan Evropské unie s povolením k pobytu na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky.16

Účastníci úvěrového případu: Dluţník Dluţník je subjekt úvěru, fyzická nebo právnická osoba, která je povinná splatit poskytnutý úvěr včetně příslušenství a sjednaných sankcí. Dluţník je majitel smlouvy o stavebním spoření, který poţádal o poskytnutí překlenovacího úvěru/úvěru ze stavebního spoření. Spoludluţník Spoludluţník je manţel/manţelka dluţníka v případě, ţe manţelé nemají zrušené bezpodílové spoluvlastnictví manţelů nebo zúţené společné jmění manţelů v maximálním rozsahu. Společná domácnost není podmínkou. Spoludluţníkem můţe být osoba bez ohledu na státní příslušnost, nemusí mít přidělené rodné číslo. Přistupitel k závazku Přistupitel k závazku je účastníkem úvěrového případu od okamţiku uzavření „Smlouvy o přistoupení k závazku“ a stává se dluţníkem vedle původního dluţníka a za splnění závazků odpovídají společně a nerozdílně. Jako přistupitel k závazku můţe být akceptován pouze občan České republiky bez ohledu na státní příslušnost dluţníka/dluţníků.

16 Dostupný na WWW: http://www.sagit.cz/pages/sbirkatxt.asp?zdroj=sb03423&cd=76&typ=r. [citováno 201302-10].

24

Ručitel Ručitel je osoba, zavazující se podpisem „Prohlášení ručitele“ vzít na sebe vůči věřiteli (stavební spořitelna) povinnost uspokojit pohledávku, jestliţe ji neuspokojí dluţník. Ručitel je na základě písemné výzvy věřitele povinen dluh splatit, protoţe ručí za splacení poskytnutého úvěru celým svým majetkem. Jako ručitel můţe být akceptován pouze občan České republiky bez ohledu na státní příslušnost dluţníka/dluţníků. Zastávce Zastávce je osoba, která dala nemovitost nebo pohledávku (termínovaný vklad, vkladní kníţku, apod.) do zástavy věřiteli a zajistila tím pohledávku věřitele (stavební spořitelna) vůči dluţníkovi. Zastávce svým majetkem zajišťuje poskytnutý překlenovací úvěr/úvěr ze stavebního spoření. Zákonný zástupce Zákonnými zástupci nezletilého jsou zpravidla rodiče, pokud nebyli soudním rozhodnutím zbaveni rodičovských práv nebo jejich práva nebyla omezena. Nezletilého můţe zastoupit kterýkoli ze zákonných zástupců (v případě ţádosti o poskytnutí překlenovacího úvěru/úvěru ze stavebního spoření oba dva). Nemohou-li práva a povinnosti zákonných zástupců vykonávat rodiče, mohou nezletilého zastupovat osvojitel, opatrovník, pěstoun na základě opatrovnického soudu. Druh a druţka Druh a druţka jsou neoddaní partneři, ţijící ve společné domácnosti. Při podání ţádosti o překlenovací úvěr/úvěr vţdy předkládají Čestné prohlášení o vedení společné domácnosti s ověřenými podpisy.17

17

Dostupný na WWW http://acss.cz/cz/prakticke/otazky-a-odpovedi/kdo-je-ucastnik-uveroveho-pripadu/. [citováno 2013-02-10].

25

2.2.15 Prokázání úvěruschopnosti (bonity) účastníka úvěrového případu Bonitou se rozumí schopnost účastníka úvěrového případu hradit ze svých trvale dosaţitelných příjmů následující poloţky: -

zajištění přiměřené obţivy sobě i své rodině,

-

vytvoření rezervy ve stanovené výši z čistého měsíčního příjmu na krytí potřeb dalších členů domácnosti,

-

závazky plynoucí z poskytnutého překlenovacího úvěru nebo úvěru u stavební spořitelny,

-

ostatní existující závazky (půjčky, úvěry).

Standardní kontrola příjmů Pro zajištění úvěruschopnosti účastníků úvěrového případu se provádí kontrolní výpočet pomocí formuláře „Kontrola příjmů.“ Výsledkem výpočtu je stanovení koeficientu ţivotního minima, který nesmí být menší neţ 1,0. Pokud nejsou příjmy dluţníka dostatečné, je moţné ţádost doplnit přistupitelem k závazku, který svými příjmy posílí úvěruschopnost dluţníka. Rezerva z čistých příjmů Výpočet koeficientu ţivotního minima je prováděn s odečtením rezervy z čistých příjmů, jejíţ výše je závislá na typu překlenovacího úvěru či úvěru. Prověření příjmů zaměstnance Zaměstnanec v úvěrové ţádosti předkládá tyto podklady: -

potvrzení o výši čistých příjmů za posledních 12 měsíců,

-

aktuální dvě výplatní pásky.

Dostatečnost příjmů účastníka úvěrové ţádosti se můţe posoudit nejdříve po třech měsících od nástupu do zaměstnání, a to po ukončení zkušební lhůty. Do příjmů lze započítat všechny druhy důchodu, výţivné, rodičovský příspěvek a příspěvek na dítě.

26

Prověření příjmů osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) OSVČ do úvěrové ţádosti předkládá dvě daňová přiznání, aktuální je nutné ověřit příslušným finančním úřadem. Kompletní daňové přiznání je moţné nahradit jednostránkovým výpisem finančního úřadu o výši příjmů přiznaných ke zdanění.18

2.2.16 Zajištění návratnosti poskytnutého překlenovacího úvěru/úvěru ze stavebního spoření Zajištění úvěru dává stavební spořitelně větší jistotu, ţe jí budou peníze vráceny, v případě, ţe klient nechce splácet nebo z nějakého důvodu nemůţe. Pro malé objemy úvěru není zajištění poţadováno. Pro trochu větší vyšší objemy úvěrů potřebuje zajištění pomocí ručitele. Pro ještě větší vyšší úvěry poţaduje zajištění zástavním právem k nemovitosti. Stavební spořitelny poskytují 80 % z odhadu nemovitosti.19 Zástavní právo k pohledávce Pohledávkou se pro potřeby stavební spořitelny rozumí: -

terminovaný vklad,

-

vkladní kníţka na jméno v případě, ţe banka potvrdí vinkulaci přímo do vkladní kníţky,

-

uspořená částka na jiném účtu stavebního spoření.

Poţadované doklady: -

kopie bankovního dokladu, prokazující existenci pohledávky,

-

informace o čísle účtu, jménu, rodném číslu a adrese majitele pohledávky.20

18

VICHMANOVÁ, L. a NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení, vyd. Brno: Era, 2007. 90 s. ISBN 978-807366-079-6, str. 12-16 19 SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6, str. 161 20 HARTLOVÁ, V., SOLDÁNOVÁ, M., SVOBODOVÁ, J. a ŢLEBKOVÁ, M., Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, 2004. 200 s. ISBN 80-7168-900-9, str. 112

27

Zástavní právo k nemovitosti Zástavní právo k nemovitosti vzniká vkladem do katastru nemovitostí na základě uzavřené smlouvy o zřízení zástavního práva k věci nemovité mezi zástavním věřitelem (stavební spořitelna) a majitelem nemovitosti. Vhodnost zástavy Stavební spořitelny akceptují zajištění překlenovacího úvěru/úvěru zástavním právem k nemovitosti ve vlastnictví: -

dluţníka/dluţníků,

-

zástavce (třetí osoby),

Osoba, v jejímţ vlastnictví je zastavována nemovitost, bude v ţádosti o poskytnutí překlenovacího úvěru/úvěru označena „zástavce:“ -

prodávajícího.

Pro případ, ţe prodávající poţaduje úhradu kopní ceny před převodem vlastnictví na kupujícího, je stavební spořitelna připravena akceptovat vznik zástavního práva, kde účastníkem zástavní smlouvy jsou prodávající jako zástavce, kupující jako dluţník a budoucí zástavce a stavební spořitelna jako zástavní věřitel.21 Poţadované doklady: -

aktuální výpis z katastru nemovitosti,

-

ocenění nemovitosti,

-

dvě barevné fotografie,

-

pojistnou smlouvu k nemovitosti uzavřenou na ţivelná rizika,

-

snímek z katastrální mapy,

-

smlouvy k případným existujícím věcným břemenům na nemovitosti.

V závislosti na výši nezajištěné částky úvěrového případu můţeme stanovit, jakým způsobem má být překlenovací úvěr/úvěr zajištěn. Zajištění je vţdy stanoveno s ohledem na výslednou rizikovou skupinu, do které je úvěrový případ zařazen.

21

Dostupný na WWW: http://www.dumabyt.cz/rubriky/finance/pojisteni/zastavní-pravo-knemovitostem_15950.html. [citováno 2013-02-12].

28

2.2.17 Rizikové skupiny klientů Riziková skupina odpovídá míře rizika, které banka podstupuje při poskytnutí překlenovacího úvěru nebo úvěru. Kaţdá smlouva o stavebním spoření je podle výše hodnotícího čísla a varianty zařazena do konkrétní rizikové skupiny. Cílem je zvýhodnění klientů, kteří u stavební spořitelny dlouhodobě spoří nebo splácí překlenovací úvěr nebo úvěr. Riziková skupina musí být stanovena pro kaţdou úvěrovou ţádost, a to i v případě, ţe se jedná o ţádost následnou. Podle výsledné rizikové skupiny je určena výše rezervy z čistých příjmů a jsou stanoveny podmínky pro zajištění. Stavební spořitelny mohou svým stávajícím klientům půjčit aţ 700 000 Kč bez zajištění. Jinak je tomu u nových klientů, kterým mohou poskytnout 100 000 Kč bez zajištění.

2.3 Hypoteční úvěr Hypoteční banky Jsou to instituce, které se specializují na poskytování hypotečních úvěrů, které si obvykle zajišťují financování prodejem hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy jsou zvláštním druhem dluhopisů. Tyto specializované instituce získávají emisí hypotečních zástavních listů finanční zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů.22 Hypoteční úvěry v ČR poskytují: -

Hypoteční banka

-

Wüstenrot

-

Česká spořitelna

-

GE Money Bank

-

ING Bank

-

Československá obchodní banka

22

KIPIELOVÁ, I. a kolektiv, Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, 1995, 1998. 216 s. ISBN 80-7168-535-6, str. 102

29

-

Komerční banka

-

mBank

-

UniCredit Bank

-

Volksbank

-

Raiffeisenbank

Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je střednědobý aţ dlouhodobý úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavní právem k nemovitosti, i rozestavěné, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.23 Nemovitost se musí nacházet na území České republiky. U hypotečních úvěrů lze odečítat úroky od daňového základu.

2.3.1 Výhody hypotečního úvěru -

moţnost aţ 100 % financování,

-

splatnost aţ 40 let,

-

platnost aţ do 70 let věku ţadatele,

-

nízká splátka,

-

moţnost individuální slevy na úrokové sazbě,

-

moţnost financovat druţstevní byty - předhypoteční úvěr,

-

moţnost financovat i nebytové prostory.

2.3.2 Nevýhody hypotečního úvěru -

vţdy se musí ručit nemovitostí,

-

nejsou moţné mimořádné vklady,

23

KIPIELOVÁ, I. a kolektiv, Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, 1995, 1998. 216 s. ISBN 80-7168-535-6, str.

102

30

-

není moţnost jednorázového splacení v době fixace,

-

poplatky za předčasné splacení,

-

po skončení fixace není předem známá úroková sazba.

2.3.3 Účely hypotečního úvěru Je určen pro: -

nemovitosti koupě nemovitosti (i spoluvlastnického podílu),

-

převod členských práv a povinností nebo splacení členského podílu (druţstevní podíl),

-

získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehoţ výstavbě bylo pouţito programu státní podpory nové bytové výstavby ve formě účelově vázané dotace, jehoţ podmínkou bylo zejména uţívání zkolaudovaného bytu po dobu nejméně 20 let pro účely trvalého bydlení a po uplynutí této lhůty převod do osobního vlastnictví,

-

vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo s druţstevním podílem,

-

výstavba nemovitostí,

-

rekonstrukcí, modernizací a oprav nemovitostí,

-

vyrovnání (konsolidace) dříve poskytnutých půjček (úvěrů) pouţitých na investice do nemovitostí nebo druţstevního podílu,

-

kombinace výše uvedených účelů.24

Objekty hypotečního úvěru -

stavební pozemek určený ke stavbě rodinného domu, garáţe nebo jiné nemovitosti slouţící k bydlení vč. příslušenství,

-

byt, dům v osobním vlastnictví,

-

bytové jednotky v druţstevním vlastnictví, které budou do jednoho roku převedeny do osobního vlastnictví,

-

nemovitosti slouţící k individuální rekreaci,

-

nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáţ, bazén, sauna, terénní úpravy pozemku atd.).25

24 HARTLOVÁ, V., SOLDÁNOVÁ, M., SVOBODOVÁ, J. a ŢLEBKOVÁ, M., Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, 2004. 200 s. ISBN 80-7168-900-9, str. 110 25 SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6, str. 75

31

2.3.4 Zástava nemovitosti -

na nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby,

-

věcné břemeno ovlivní cenu obvyklou nebo můţe být vyhodnoceno jako nevhodné,

-

nemovitost se musí dát do zástavy celá,

-

nemovitost musí být pojištěna,

-

musí se nacházet na území České republiky.

-

nemovitost můţe být rozestavěná.26 Ţadatel

-

osoba způsobilá k právním úkonům,

-

osoba starší 18 let,

-

osoba způsobilá k právním úkonům,

-

s trvalým pobytem na území ČR, nebo občan ČR nebo občané států EU s povolením k přechodnému pobytu,

-

v produktivním věku po celou dobu trvání úvěru. Produktivním věkem se rozumí věková hranice do 70 let bez zohlednění doby čerpání. V případě, ţe ţádá o úvěr více ţadatelů, podmínku produktivního věku nemusí splňovat všichni ţadatelé. Je dostačující, aby podmínku produktivního věku splňoval ţadatel, který má příjem dostačující na splácení min. 50 % poţadované výše úvěru,

-

ţadatel má sjednán pracovní poměr na dobu neurčitou, popř. je mu pravidelně obnovována pracovní smlouva na dobu určitou (pracovní smlouva musí být minimálně jednou prodlouţena), nebo je OSVČ, případně kombinace obou,

-

ţadatel nesmí být ve zkušební nebo výpovědní lhůtě,

-

v případě, kdy příjmy ţadatele jsou postačující pro splátku úvěru, nemusí se ověřovat a dokladovat příjmy druhého ţadatele, vyjma případu, kdy spoluţadatel podniká a má daňové přiznání. V takovém případě musí spoluţadatel doloţit daňové přiznání,

-

ţádá-li o hypoteční úvěr osoba v manţelském stavu, stává se manţel/manţelka ţadatele/spoluţadatele automaticky spoluţadatelem, tj. podepisuje ţádost, úvěrovou smlouvu

společně

se

ţadatelem.

Výjimku

tvoří

případy,

kdy

mají

manţelé

vypořádáno/zúţeno společné jmění manţelů (manţel/manţelka nemusí být v tomto případě spoluţadatelem), 26 Dostupný na WWW: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/zajisteni/. [citováno 2013-0117].

32

-

všichni ţadatelé se po podepsání smlouvy o úvěru stávají dluţníky, kteří jsou vázáni společně a nerozdílně, tzn. v případě neplnění závazků vyplývajících ze smlouvy o úvěru má banka právo poţadovat plnění na kterémkoliv z nich.27

2.3.5 Úroková sazba Částka, kterou je dluţník povinen platit věřiteli z jeho pohledávky, stanovená určitým procentem z dluţné částky za určité období, tedy za rok - úrok p. a. (per annum). Výše úrokové sazby závisí na mnoha faktorech: -

úrokové sazby na trhu,

-

doba splatnosti hypotečního úvěru,

-

konkurence,

-

doba fixace,

-

hodnota zajištění nemovitosti (např. 70 %, 85 % nebo 100 %).28

Slevy na úrokové sazbě Kaţdá banka můţe klientům poskytnout slevu na úrokové sazbě pokud: -

u dané banky vlastní běţný účet a zasílání výplaty na tento účet,

-

u dané banky má pojištěný úvěr i nemovitost,

-

je osloven konkurenční nabídkou,

-

individuální slevy, např. při hypotečním úvěru nad 1 500 000 Kč.

2.3.6 Fixace úrokové sazby Fixace je doba, která nám dává jistotu, ţe se na podmínkách smlouvy nebude nic měnit. Fixace úrokové sazby nám umoţňuje na předem stanovenou dobu zafixovat úrokovou sazbu na neměnné výši. Banky nabízí různé délky fixace úrokové sazby. Fixaci si můţete zvolit 27 Interní materiály Hypoteční banky, a.s. 28 SYROVÝ, P., Financování vlastního bydlení, vyd. Praha: Grada Publishing, 2000, 2001, 2003. 120 s. ISBN 80-247-0662-8, str. 40 - 41

33

od 1 roku aţ na 15 let. Musíte počítat s tím, ţe čím kratší doba fixace, tím niţší je úroková sazba a naopak. S koncem doby fixace je spojena moţnost bezplatného předčasného splacení.29

2.3.7 Druhy hypotečních úvěrů Banky je obvykle dělí dle následujících kritérií: -

hypoteční úvěr do 70 % ceny nemovitosti,

-

hypoteční úvěr do 85 % ceny nemovitosti,

-

hypoteční úvěr do 100 % ceny nemovitosti,

-

předhypoteční úvěr.

Hypoteční úvěr do 70 % ceny nemovitosti Výše hypotečního úvěru je omezena hodnotou nemovitosti a můţe být do výše maximálně 70 % její hodnoty. Splatnost je zde v rozmezí 5 - 40 let. Minimální výše úvěru činí 200 000 Kč.30 Tabulka č. 3 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 70 % u vybraných institucí

Instituce Fixace

Minimální úrokové sazby pro jednotlivé fixace 1 rok

3 roky

5 let

10 let

Hypoteční banka / ČSOB

od 4,19 %

od 3,39 %

od 3,39 %

od 4,49 %

Komerční banka

od 4,89 %

od 4,09 %

od 4,19 %

od 4,89 %

Wüstenrot

od 3,89 %

od 3,29 %

od 3,29 %

od5,85 %

Pramen: Vlastní zpracování dle www.hypotecnibanka.cz, www.csob.cz, www.kb.cz, www.wuestenrot.cz, pozn.: Sazby jsou platné k 22. únoru 2013

29 VICHNAROVÁ, L. a NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení, vyd. Brno: Era, 2007. 90 s. ISBN 978-807366-079-6, str. 8 30 Dostupný na WWW: http://www.finance.cz/zpravy/finance/29717-druhy-hypotecnich-uveru/. [citováno 2013-01-17].

34

Hypoteční úvěr do 85 % ceny nemovitosti Účelový hypoteční úvěr do 85% zástavní hodnoty nemovitosti. Minimální výše hypotéky je 300 tis. Kč. Maximální výše hypotéky není omezena. Všechny účely úvěru a všechny objekty úvěru. Splatnost 5 - 30 let.31 Tabulka č. 4 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 85 % u vybraných institucí

Instituce Fixace

Minimální úrokové sazby pro jednotlivé fixace 1 rok

3 roky

5 let

10 let

Hypoteční banka / ČSOB

od 4,39 %

od 3,59 %

od 3,59 %

od 4,69 %

Komerční banka

od 4,99 %

od 4,19 %

od 4,29 %

od 4,99%

Wüstenrot

od 4,14 %

od 3,54 %

od 3,54 %

od 6,45 %

Pramen: Vlastní zpracování dle www.hypotecnibanka.cz, www.csob.cz, www.kb.cz, www.wuestenrot.cz pozn.: Sazby jsou platné k 22. únoru 2013

Hypoteční úvěr do 100 % ceny nemovitosti Účelový hypoteční úvěr do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Objekt úvěru musí být současně zástavou. Splatnost 5 - 30 let. Všechny účely úvěru. Minimální výše hypotéky je 300 000 Kč. Nutnou podmínkou pro získání tohoto úvěru je daný minimální čistý příjem ţadatele. Tento čistý příjem se pohybuje okolo 30 000 Kč. 32

31

Dostupný na WWW: http://www.finance.cz/zpravy/finance/29717-druhy-hypotecnich-uveru/. [citováno 201301-17]. 32 Dostupný na WWW: http://www.finance.cz/zpravy/finance/29717-druhy-hypotecnich-uveru/. [citováno 201301-17].

35

Tabulka č. 5 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 100 % u vybraných institucí

Instituce Fixace

Minimální úrokové sazby pro jednotlivé fixace 1 rok

3 roky

5 let

10 let

Hypoteční banka / ČSOB

od 5,39 %

od 4,59 %

od 4,59 %

od 5,69 %

Komerční banka

od 5,89 %

od 5,09 %

od 5,19 %

od 5,89 %

Wüstenrot

od 6,09 %

od 5,09 %

od 4,99 %

od 7,65 %

Pramen: Vlastní zpracování dle www.hypotecnibanka.cz, www.csob.cz, www.kb.cz, www.wuestenrot.cz pozn.: Sazby jsou platné k 22. únoru 2013

Předhypoteční úvěr Tento úvěr popírá podstatu hypotečních úvěrů, které jsou zajištěny zástavním právem na nemovitost, a díky tomu umoţňuje klientovi získat finanční prostředky například ke koupi druţstevního bytu. Jedná se tedy o případ, kdy kupovaná nemovitost nemůţe slouţit jako prostředek zástavního práva. To znamená, ţe není zajištěn zástavním právem, je poskytován osobám, které doloţí dostatečnou výši svých příjmů, úvěr není ze strany klienta nijak jinak zajištěn. Předhypoteční úvěr je moţno splatit pouze prostřednictvím hypotečního úvěru, který je sjednán zároveň s úvěrem předhypotečním. Předhypoteční úvěr je poskytován pouze na dobu 1 roku, během kterých musí být nemovitost převedena do osobního vlastnictví. Během těchto 12 měsíců klient platí pouze úrok, ale nesplácí jistinu. Ve chvíli, kdy byt získává do osobního vlastnictví, vloţí k němu do katastru nemovitostí zástavní právo ve prospěch banky, a ta splatí předhypoteční úvěr úvěrem hypotečním. Předhypoteční úvěr tak zaniká. V tuto chvíli uţ také klient přestává platit úroky z předhypotečního úvěru, ale začíná platit úroky a splátku jistiny hypotečního úvěru.33

33

Dostupný na WWW: http://www.mesec.cz/clanky/predhypotecni-uver-jak-funguje-a-kdo-ho-nabizi/. [citováno 2013-02-19].

36

Tabulka č. 6 Úrokové sazby u předhypotečního úvěru u vybraných institucí

Instituce

Úrokové sazby

Hypoteční banka/ČSOB

8,49 %

GE Money Bank

7,99 %

Raiffeisen Bank

6,39 %

Pramen: Vlastní zpracování dle www.hypotecnibanka.cz, www.csob.cz, www.gemoney.cz, www.rb.cz pozn.: Sazby jsou platné k 22. únoru 2013

2.3.8 Prokázání úvěruschopnosti (bonity) účastníka úvěrového případu Příjmy ze závislé činnosti: Prokazují se na formuláři potvrzení o výši pracovního příjmu. Toto potvrzení má platnost 30 dnů. V případě, ţe je příjem vyplácen v hotovosti, je nutné tuto skutečnost doloţit buď evidenčním listem důchodového pojištění nebo výplatními páskami nebo výpisy z účtu se vklady. Banky vychází při stanovení příjmu z průměru za poslední 3 měsíce. Ţadatel ani spoluţadatel nesmí být ve výpovědní ani zkušební lhůtě. U zkušební doby je však moţné příjem započítat za podmínky doloţení pracovní historie klienta, a to min. 2 roky zpětně. Zároveň klient nesmí mít za tyto 2 roky více neţ 2 zaměstnavatele. Příjmy z podnikání: Daňově přiznání za poslední dva roky a min. za 6 měsíců potvrzené razítkem finančního úřadu.

Výpočet čistých měsíčních příjmů z daňového přiznání: Čistý příjem = (základ daně - daň) / počet měsíců popř. základ daně před odečtením ztráty.

37

Ostatní příjmy: -

invalidní důchody,

-

přídavek na bydlení vojáků z povolání,

-

cestovní náhrady (diety) 30 %,

-

rodičovský příspěvek,

-

doţivotní (výsluhou) renty,

-

příjmy z nezávislé činnosti (svobodná povolání),

-

příjmy vázané na zletilost dítěte dle splatnosti úvěru.

Tyto příjmy lze akceptovat pouze do 50 % z celkové výše.34 Výdaje: Oproti úvěru ze stavebního spoření, kde se udávají, jako výdaje pouze ostatní úvěry, půjčky, leasingy a výţivné, u hypotečního úvěru se berou v potaz i pravidelné měsíční výdaje jako například: -

u osoby podávající daňové přiznání je nutné do výdajů zohlednit vţdy platbu sociálního a zdravotního pojištění, která nově není zahrnuta v daňovém přiznání,

-

ţivotní pojištění, pojištění nemovitosti, penzijní připojištění, stavební spoření a jiné pojištění.

2.3.9 Účelové faktury a jiné účetní doklady Dokladem o účelovém pouţití prostředků ze stavebního spoření jsou předloţené originály nebo kopie faktur, případně jiných účetních dokladů. Tyto doklady nesmí být starší neţ 12 měsíců. Klient se v úvěrové smlouvě zavazuje k uchování dokladů a k jejich předloţení pro případnou kontrolu. Dokladem o účelovém pouţití prostředků z hypotečního úvěru jsou pouze faktury se jménem. Faktury nesmí být starší neţ 12 měsíců.

34

VICHNAROVÁ, L. a NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení, vyd. Brno: Era, 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366079-6, str. 13-14

38

2.3.10 Státní finanční podpora (SFP) k hypotečnímu úvěru Jedná se o příspěvek poskytovaný ze státního rozpočtu ke splátkám hypotečního úvěru poskytnutého na koupi bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, jehoţ výši stanovuje Ministerstvo pro místní rozvoj a řídí se Nařízeními vlády. Průměrná sazba úroku z objemu úvěrů všech hypotečních bank v ČR poskytnutých fyzickým osobám -

podle nařízení vlády č. 33/2004 Sb. činila v roce 2008 5,64 %,

-

podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. činila v roce 2008 5,66 %.

Komu je aktuálně SFP vyplácena SFP ve výši jednoho procentního bodu je vyplácena: -

novým klientům, kteří splňují podmínky a zahajují čerpání po 1. 2. 2009,

-

klientům, kteří jiţ mají uzavřenou smlouvou o SFP, kterým se v období mezi 1. 2. 2009 aţ 31. 1. 2010 se mění jejich úroková sazba,

-

novým klientům bude SFP vyplácena nejdříve počínaje měsícem po odeslání podepsané Smlouvy o SFP centrálou bank na Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) nebo u jiţ uzavřených smluv - následujícím měsícem po změně úrokové sazby.

Základní poţadavky ke schválení SFP -

věk do 36 let,

-

SFP musí poţádat vţdy všichni dluţníci z úvěrové smlouvy,

-

ţádost o SFP a čestné prohlášení musí být přijaty Bankou nejdříve v den podpisu úvěrové smlouvy a nejpozději v den prvního čerpání,

-

účel úvěru: nákup,

-

nemovitost musí být starší 2 let před podáním ţádosti o SFP,

-

nemovitost musí být byt, nebo rodinný dům s jednou bytovou jednotkou.

Doklady, které musí ţadatel o příspěvek doloţit -

ţádost a čestné prohlášení,

-

list vlastnictví s vyznačením vlastnického a zástavního práva,

-

kupní smlouva s doloţkou (nového majitele - ţadatele o SFP),

-

doklad prokazující stáří nemovitosti. 39

Schválení SFP -

schválení SFP (po doloţení dokumentů a kontrole údajů),

-

odeslání Smlouvy o SFP na pobočku,

-

pobočka vrátí 2 originály podepsaných smluv,

-

smlouva o SFP musí být podepsána s datem a údaji platnými ke dni zadání smlouvy do systému,

-

první výplata SFP bude mezi 20. aţ 30. dnem v daném měsíci, kdy smlouvu ministerstvo obdrţí.

Poskytování SFP dle NV 249/2002 Sb. -

vţdy se vyplácí zpětně za předchozí měsíc,

-

doba poskytování SFP - max. 10 let od první splátky,

-

smlouvu o SFP lze uzavřít jen jedenkrát,

-

SFP se vztahuje na omezenou výši hypotéky,

-

příjemce příspěvku musí po celou dobu jeho poskytování v nemovitosti trvale bydlet (a mít tam trvalé bydliště),

-

společně s převzetím dluhu lze převzít i SFP.

Ukončení poskytování SFP -

ze strany Ministerstva pro místní rozvoj,

-

na základě ţádosti klienta,

-

předčasným splacením úvěru,

-

standardně ve sjednaném termínu ve Smlouvě o SFP.35

2.4 Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) Státní fond rozvoje bydlení je jedním z nástrojů realizace státní bytové politiky, který byl zřízen zákonem č. 211/2000 Sb. ze dne 21. června 2000.

35 Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, nařízení vlády č. 97/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, nařízení vlády č. 616/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů, nařízení vlády č. 28/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů

40

Jeho hlavním úkolem je podporovat, vytvářet a akumulovat finanční prostředky, které jsou určené na podporu financování bydlení a pouţívat je v souladu se zákonem: -

na výstavbu, pořízení a modernizaci bytů, bytových a rodinných domů,

-

ke krytí části úroků z úvěru poskytnutých bankami,

-

k ručení za část nesplacené jistiny úvěrů poskytnutých bankami.

Státní fond rozvoje bydlení je samostatnou právnickou osobou a jeho majetek je součástí majetku státu. Umoţňuje předem určit objemy prostředků na konkrétní cíle, tyto prostředky přecházejí vţdy do dalšího kalendářního roku a nemusí být vráceny do rozpočtu. Státní fond rozvoje bydlení je řízen výborem Fondu, v jehoţ čele stojí ze zákona ministr pro místní rozvoj. Ostatní členové výboru jsou jmenováni vládou. Majetek, s nímţ Fond hospodaří, je ve vlastnictví státu. Příjmy Fondu tvoří: -

dotace ze státního rozpočtu,

-

příjem z vydaných dluhopisů,

-

výnosy z dluhopisů a hypotečních zástavních listů,

-

splátky z poskytnutých úvěrů,

-

prostředky ze strukturálních fondů Evropských společenství.36

2.4.1 Úvěr ze státního fondu rozvoje bydlení Úvěr 300 Z důvodu toho, ţe v letošním roce byly vyčerpány finanční prostředky, které byly určené na poskytování úvěrů osobám mladším 36 let na výstavbu nebo pořízení bytu podle nařízení vlády č. 616/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů (úvěr „300“), je Státní fond rozvoje 36 Dostupný na WWW: http://www.sfrb.cz. [citováno 2012-12-19].

41

bydlení nucen ke dni 24. března 2011, ukončit pro tento rok příjem ţádostí o tuto formu podpory. Státní fond rozvoje bydlení poskytuje mladým lidem do 36 let věku ţijícím v manţelství výhodné úvěry na výstavbu nebo pořízení bytu. Řídí se Nařízením vlády 616/2004 Sb. schváleného 1. 12. 2004 ve znění pozdějších novel. Úvěr se poskytuje do výše 300 000 Kč, doba splatnosti úvěru je 20 let a úročí se 2 % ročně. Fond si zajišťuje návratnost poskytnutých úvěrů. Nejčastější formou zajištění splácení úvěru je závazek ručitele. S ţadatelem můţe však být dohodnuta i jiná moţnost zajištění. Na ţádost příjemce úvěru můţe být počátek splácení jistiny úvěru odloţen a to na dobu deseti let ode dne, kdy došlo k čerpání úvěru. Po celou dobu odkladu příjemce splácí pouze úrok. Stále platí, ţe celková doba splatnosti nesmí však překročit 20 let. Z důvodů sociálních, rodinných a jiných závaţných důvodů můţe Fond udělat výjimku a povolit přerušení splácení jistiny úvěru, ovšem jen na dobu dvou let. V tomto případě se musí počítat s tím, ţe se doba splatnosti úvěru prodlouţí o dobu, na kterou bylo povoleno přerušení splácení. 37 38 „Úvěr je možno využít k financování: -

výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů,

-

výstavby bytu v rodinném domě,

-

výstavby bytu formou změny stavby, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům neţ k bydlení,

-

koupě bytu,

-

koupě rodinného domu s jedním bytem,

-

úhrady za převod členských práv a povinností v bytovém druţstvu, stane-li se příjemce úvěru nájemcem druţstevního bytu,

-

úhrada členského vkladu do bytového druţstva, stane-li se příjemce úvěru nájemcem druţstevního bytu.

37 Dostupný na WWW: http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/podpora-mladych/uver-300.html. [citováno 2012-12-20]. 38 Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů

42

Velikost bytu nebo rodinného domu není limitována. V případě, ţe byt je pořizován výstavbou nebo koupí, bude v případě narození dítěte v době po uzavření úvěrové smlouvy nesplacená část jistiny úvěru sníţena o 30 000 Kč za kaţdé narozené dítě (nebo osvojené). Dotace na narozené dítě je sníţena na základě ţádosti. Úvěr nelze poskytnout: -

je-li ţadatel, jeho manţel/manţelka vlastníkem bytu, bytového domu, rodinného domu nebo nájemcem druţstevního bytu,

-

stejné osobě opakovaně,

-

na výstavbu nebo pořízení bytu, na který byl úvěr Státním fondem rozvoje bydlení jiţ poskytnut.

Formuláře ţádosti jsou ţadatelům k dispozici na pracovištích Fondu, na Ministerstvu pro místní rozvoj a na pobočkách hypotečních bank a stavebních spořitelen. Ţadatelé mohou také vyuţít formulář ţádosti uveřejněný na těchto stránkách. Vyplněné ţádosti doloţené přílohami se zasílají poštou na adresy pracovišť Státního fondu rozvoje bydlení v Praze nebo Olomouci. Upozornění: Úroky z tohoto poskytnutého úvěru nelze podle zákona č. 586/1992 Sb. odečíst od základu daně z příjmu.“39

2.5 Spotřebitelský úvěr Další moţností, jak financovat bydlení je vyuţití spotřebitelského úvěru na bydlení. Slouţí k financování krátkodobých, střednědobých i dlouhodobých potřeb občanů. Typy spotřebitelských úvěrů: -

neúčelový úvěr,

-

účelový úvěr.

39

Citace: Dostupný na WWW: http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/podpora-mladych/uver-300.html. [citováno 2012-12-20].

43

Úroková sazba bývá obvykle pevná po celou dobu trvání úvěru. Zajištění úvěru je závislé na účelu a výši úvěru, na schopnosti splácení úvěru a na době splatnosti úvěru. Mezi běţné moţnosti zajištění patří např. bez zajištění, zajištění ručitelem nebo zástavní právo k terminovanému vkladu. U niţších úvěrů banka zajištění nepoţaduje.40 V této kapitole se budeme zabývat účelovým úvěrem, který můţe být poskytnut na bydlení. Pro názornost uvádím příklad účelového spotřebitelského úvěru nabízeného Poštovní spořitelnou.

2.5.1 Účelový úvěr - financování bydlení Spotřebitelský úvěr na bydlení je moţné pouţít pro následující účely: -

koupě garáţe,

-

koupě, rekonstrukce nebo modernizace rekreačního zařízení (s číslem popisným nebo evidenčním),

-

koupě vybavení bytu (pevně vestavěné části bytu jako koupelna nebo kuchyňská linka, nábytek a dále spotřebiče (pouze společně s rekonstrukcí nebo modernizací).

U účelu koupě vybavení bytu není zahrnuto: -

výpočetní technika,

-

černá elektronika,

-

drobné spotřebiče a police na dovybavení kuchyňské linky,

-

samostatně stojící spotřebiče,

-

dekorace, umělecká díla,

-

textil, nádobí, nářadí a nástroje,

-

rostliny a květiny, chemické a čisticí prostředky.

Výjimka: je moţné u spotřebičů a polic na dovybavení kuchyňské linky, které jsou pořizovány jako součást kompletní rekonstrukce (celkové dodávky včetně montáţe).

40

HARTLOVÁ, V., SOLDÁNOVÁ, M., SVOBODOVÁ, J. a ŢLEBKOVÁ, M., Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, 2004. 200 s. ISBN 80-7168-900-9, str. 111-112

44

Základní parametry: -

splatnost úvěru je od 13 měsíců do 10 let,

-

výše úvěru od min. 20 000 Kč do max. 750 000 Kč,

-

základní podmínkou je mít u dané banky osobní účet, v našem případě u Poštovní spořitelny nebo Československé obchodní banky (ČSOB),

-

poskytnutý úvěr je splácen z osobního účtu klienta formou inkasa,

-

doloţení dokladů k účelovosti aţ za 6 měsíců od podpisu smlouvy.

Spotřebitelský úvěr bez zajištění: -

maximální moţná nezajištěná částka úvěru pro nového klienta je 150 000 Kč, přistoupením dalších osob (ručitel, spoludluţník) je moţné navýšení na 450 000 Kč,

-

maximální moţná nezajištěná částka úvěru pro stávajícího klienta je 300 000 Kč, přistoupením dalších osob (ručitel, spoludluţník) je moţné navýšení na 600 000 Kč.41

Reprezentativní příklad:42 Celková výše spotřebitelského úvěru je 150 000 Kč. Doba trvání úvěru je 120 měsíců. Úroková sazba 9,7 % p. a., RPSN 10,10 %. Výše jednotlivých měsíčních splátek je 1 958 Kč. Celková částka zaplacená klientem činí 234 845 Kč. Bez poplatku za podání ţádosti, poskytnutí a správu úvěru. Výše splátky platí za předpokladu čerpání úvěru 15. den měsíce následujícího. Splácení úvěru probíhá vţdy k 15. dni v měsíci. V případě bezproblémového splácení můţe být poslední anuitní splátka niţší.

41

Interní materiály Poštovní spořitelny, a.s.

42

Pramen: Vlastní tvorba na základě web kalkulačky. Dostupná na WWW: http://www.erasvet.cz. [citováno

2013-01-17].

45

3 Aktuální situace podpory bydlení43 V této kapitole se pokusím zhodnotit, co přinesl nový rok 2013 v oblasti bydlení, vývoj stavebního spoření a hypotečního úvěru v České republice. Budu vycházet z údajů uvedených na stránkách hypoindex.cz a hypoexpert.cz. Co přinesl nový rok 2013 v oblasti bydlení Kaţdý nový rok sebou přináší mnoho změn ve všech oblastí, tedy i v oblasti bydlení. -

domácnostem se zvedly výdaje - zvýšila se cena vodného a stočného, energií, potraviny (zvýšení DPH),

-

ceny nemovitosti podle analytiků budou minimálně stagnovat, nebo poklesnou,

-

příspěvek na bydlení vzrostl,

-

vyšší poplatek za stavební povolení i ohlášení stavby,

-

zvýšení daně z převodu nemovitosti z původních 3 % na 4 %,

-

vypracování energetického štítku v procesu prodeje nemovitosti.

3.1 Vývoj stavebního spoření a hypotečního úvěru v České republice Banky a stavební spořitelny během roku 2012 půjčily na účely bydlení 134,9 miliard korun. Rok 2012, byl druhý nejúspěšnější rok, co se úvěru na bydlení týče. Nejúspěšnější byl rok 2007 pro hypoteční trh, kdy objemy hypoték a úvěry ze stavebního spoření přesáhly 142 miliard korun. V roce 2012 úrokové sazby lámaly rekordy. V tomto roce byla průměrná úroková sazba podle ukazatele Fincentrum Hypoindex 3,25 %, coţ je nejniţší sazba dokonce od roku 1995.

43

Dostupný na WWW: http://www.realitymorava.cz/ekonomicke-noviny/752-na-bydleni-letos-banky-

rozpujcuji-170-mld-kc [citováno 2013-03-26].

46

Obrázek č. 1 Financování bydlení hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření

Pramen: http://www.realitymorava.cz/ekonomicke-noviny/752-na-bydleni-letos-banky-rozpujcuji-170-mld-kc [citováno 2013-03-26].

Stavební spoření Zatímco poptávka po hypotečních úvěrech je vysoká, oblast stavebního spoření vykazuje v porovnání s rokem 2011 pokles, zde je ale nutné brát v potaz skutečnost, ţe v roce 2010 se schvalovala nová státní podpora. I přes sníţení státní podpory a daňové změny, nadále zůstává stavební spoření, jednou z nejvýnosnějších střednědobých investic. Zároveň patří mezi velmi málo rizikové produkty. Výnos není nikterak ovlivněn děním na finančních trzích. Na českém trhu působí pět stavebních spořitelen, které v minulém roce od ledna do září uzavřely přibliţně 411 000 smluv o stavebním spoření, coţ je asi o 105 000 smluv méně neţ ve stejném období roku 2011. Lídrem trhu v roce 2012 je Českomoravská stavební spořitelna, která získala neuvěřitelných 59 % trţního podílu v úvěrech. Stavební spořitelny v minulém roce půjčily 32,75 miliard korun. Největší podíl na poskytnutých úvěrech má Českomoravská stavební spořitelna, která poskytla 21,14 miliard korun.

47

Hypotéky Hypoteční banky v říjnu roku 2012 poskytly 6 162 hypotečních úvěrů v celkové hodnotě 10,2 miliardy korun, v průměrné výši hypotéky 1 655 607 Kč. Co se týče celkového objemu, je to pro hypoteční banky druhý nejlepší výsledek v historii. První největší výsledek o objemu 11,53 miliard korun poskytnutých hypotečních úvěrů byl v roce 2007. Celkově tedy za rok 2012 hypoteční banky díky nadprůměrným říjnovým výsledkům poskytly celkový objem 98,1 miliard korun sjednaných hypoték. V roce 2011 hypoteční banky poskytly 94,5 miliard korun. Z toho vyplívá, ţe hypoteční trh meziročně roste o 3,8 %. Hypoteční banka poskytla v minulém roce úvěry na bydlení za celkem 36 miliard korun, tím to si popáté uhájila pozici hypoteční jedničky na českém trhu. Obrázek č. 2 Objem poskytnutých hypoték

Pramen: http://www.realitymorava.cz/ekonomicke-noviny/752-na-bydleni-letos-banky-rozpujcuji-170-mld-kc [citováno 2013-03-26].

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) V roce 2011 bytový fond ČR tvořilo celkem 3 894 210 trvale obydlených bytů. V soukromém vlastnictví bytů 64,5 %, nájemní byty tvořily 17,6 % trvale obydleného bytového fondu. V ČR bydlí 11,1 % domácností v druţstevním bydlení. Co se týče nájemního bydlení nejvíce, a to přes 35 % všech domácností bydlí v Praze.

48

Bytová politika a podpory bydlení Podpora v oblasti bydlení je poskytována Ministerstvem pro místní rozvoj (Státního fondu rozvoje bydlení), Ministerstvem financí (stavební spoření - státní podpora, daňové úlevy), Ministerstvem ţivotního prostředí (Zelená úsporám) a Ministerstvem práce a sociálních věcí (sociální dávky na bydlení, příspěvek na bezbariérovou úpravu bytu, příspěvek na úhradu za uţívání bezbariérového bytu)

Obrázek č. 3 Státní podpora a její podíl na HDP

Pramen: http://denik.obce.cz/clanek.asp?id=6555610. [citováno 2013-03-26].

49

Obrázek č. 4 Vývoj bytové výstavby v České republice v letech 1971–2011

Pramen: http://denik.obce.cz/clanek.asp?id=6555610. [citováno 2013-03-26].

50

4 Právní úprava financování bydlení Financování bydlení je upraveno na základě těchto právních předpisů. Stavební spoření, překlenovací úvěr, úvěr ze stavebního spoření a hypoteční úvěr: -

Zákon č. 96/1993 sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 sb., ve znění zákona č. 83/1995 sb., zákona č. 423/2003 sb., zákona č. 292/2005 sb., zákona č. 161/2006 sb. a zákona č. 342/2006 sb.,

-

Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon č. 21/1992 Sb., ve znění zákona č. 264/1992 Sb. Zákon CNR č. 6/1993 Sb., o České národní bance,

-

Zákon č. 40/1993 Sb., o nabývání a pozbývání státního občanství České republiky, ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonu (zákon o evidenci obyvatel), ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb.,

-

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, upravující přímo problematiku dluhopisů a jejich emisi,

-

Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení, ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů (Katastrální zákon),

-

Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech, ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů,

51

-

Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných draţbách, ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád, ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů.

Státní fond pro rozvoj bydlení: -

Zákon č. 211/2000 Sb. o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky, ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon č. 40/2004 Sb., o veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech a o změně některých souvisejících zákonů (rozpočtová pravidla), ve znění zákona č. 482/2004 Sb.

Spotřebitelský úvěr: -

Zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru v platném znění.

52

5 Srovnání překlenovacího úvěru, úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru Vzhledem k tomu, ţe v letošním roce byly vyčerpány finanční prostředky, které byly určené na poskytování úvěrů osobám mladším 36 let, byl nucen Státní fond pro rozvoj bydlení ukončit pro letošní rok příjem ţádostí o tuto formu podpory. Dále, ne kaţdý splňuje podmínky pro získání tohoto úvěru. Spotřebitelský úvěr není, aţ tak častým způsobem pro financování bydlení. Je zde příliš vysoká úroková sazba a ţádná státní podpora, ani moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků. Z tohoto důvodu nebudu tyto moţnosti financování bydlení srovnávat a zaměřím se na stavební spoření a hypoteční úvěry. Stavební spoření se svými úvěry a hypotéky jsou v České republice naprosto převládajícím způsobem financování bydlení. Podle Českého statistického úřadu to byly právě stavební spoření a hypoteční úvěry, které v České republice bytovou výstavbu rozhýbaly. Pro porovnání jsem si zvolila jednotný příklad manţelé Novákovi (oba 38 let) se dvěma dětmi plánují rekonstrukci rodinného domu. Počítají s rozpočtem 600 000 Kč a bude spočívat v kompletní rekonstrukci koupelny, záchodu, výměny radiátorů a oken za plastové. Na stavebním úřadě se informovali, ţe na tuto rekonstrukci nebudou potřebovat stavební povolení ani ohlášení stavebních prací. Jejich čistý měsíční příjem za posledních 12 měsíců je 41 000 Kč. Měsíční výdaje na domácnost a obţivu činí 16 000 Kč. Rodina dosud není zatíţena ţádným jiným úvěrem. Jsou si vědomi moţné zástavy nemovitosti. Odhadní cena nemovitosti je 1 100 000 Kč. Rodina nemá nic naspořeno. Z důvodu zabezpečení rodiny chtějí úvěr a nemovitost pojistit. Tento příklad budu srovnávat pomocí překlenovacího úvěru ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny a stavební spořitelny Modrá pyramida. Pro hypoteční úvěr zvolím Hypoteční banku a Komerční banku.

53

5.1 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. (ČMSS)

Je v České republice dlouhodobě největším poskytovatelem úvěrů na bydlení. Od roku 1993, kdy vstoupila na český trh, poskytla do současnosti lidem na jejich bytové potřeby více neţ 920 tisíc překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v objemu 295 miliard korun. Trţní podíl v úvěrech v roce 2012 činí neuvěřitelných 59 %. Přibliţně kaţdý čtvrtý byt nebo rodinný dům byl tudíţ spolufinancován úvěrem od ČMSS. Klienti Českomoravské stavební spořitelny mohou úvěr ze stavebního spoření na své bytové potřeby pouţít aţ do půl milionu korun bez jakéhokoliv zajištění nebo ručitele. Důleţitá je úroková jistota. U ČMSS zaručuje smlouva stálý roční úrok z úvěru ze stavebního spoření od 2,95 %. Řešení si najdou i ti zájemci, kteří ještě nemají naspořeno. Překlenovací úvěry Topkredit a Tophypo jsou k dispozici s minimální akontací 1 000 Kč. Překlenovací úvěrové podmínky přihlíţí k tomu, jak rychle dosáhne klient přidělení nebo řečeno jinak, jak rychle dospěje k vyrovnání překlenovacího úvěru. Podle toho, k jaké době splatnosti překlenovacího úvěru se zaváţe, je mu přiznána roční úroková sazba, která se pohybuje od 3,4 %. ČMSS nabízí při sjednání vedlejších produktů (zaloţení bankovního účtu, pojištění úvěru, pojištění nemovitosti a penzijní připojištění) slevu aţ 0,40 % ze základní úrokové sazby. Fáze stavební spoření Vzhledem k tomu, ţe manţelé Novákovi nemají smlouvu o stavebním spoření, vyuţijí překlenovacího úvěru. Smlouva o stavebním spoření bude uzavřena na cílovou částku 600 000 Kč v tarifu Variant 20. Úroková sazba ve fázi spoření činí po 6 letech 2,5 % ročně. Za uzavření smlouvy zaplatí 1 % z cílové částky, tedy 6 000 Kč. Nyní ČMSS nabízí za smlouvy na cílovou částku 200 000 Kč prémii 1 000 Kč za uzavření smlouvy. To znamená, ţe po zaplacení celého poplatku za uzavření, bude připsána prémii ve výši 1 000 Kč na vkladový účet. Dále zaplatí 330 Kč ročně za vedení účtu. Dohromady musí poslat na stavební spoření částku 6 330 Kč, ale ve výsledku celkové náklady za uzavření smlouvy o stavebním spoření činí 5 000 Kč.

54

Fáze překlenovací úvěr Minimální zůstatek na smlouvě o stavebním spoření je 1 000 Kč, vzhledem k tomu, ţe dostanou prémii ve výši 1 000 Kč, nemusí klienti zasílat na smlouvu tuto částku. V tarifní variantě Variant 20 je typ překlenovacího úvěru Topkredit a základní úroková sazba 3,8 % po celou dobu trvání překlenovacího úvěru. Protoţe si manţelé Novákovi přejí pojištění úvěru a nemovitosti, bude jim poskytnuta sleva 0,20 % ze základní úrokové sazby. Nová úroková sazba po slevě je 3,6 %. Poplatek za zpracování ţádosti činí 0,5 % z objemu překlenovacího úvěru. ČMSS má nyní dlouhodobou akci, zpracování ţádosti u typu Top zdarma. To znamená, ţe klienti ušetří 3 000 Kč. Ze zůstatku na smlouvě se strhne částka 330 Kč ročně za vedení účtu překlenovacího úvěru. Po celou dobu trvání překlenovacího úvěru je nárok na státní podporu a moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků. Částka za pojištění úvěru pro případ smrti je 180 Kč měsíčně. Fáze úvěru Po naspoření 40 % z cílové částky a dosaţení hodnotícího čísla, přejde do řádného úvěru. Úroková sazba činí 4,3 %. Úhrada za vedení úvěrového účtu je 330 Kč ročně. V řádném úvěru není nárok na státní podporu, jen moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků. Způsob zajištění Protoţe manţelé Novákovi neměli smlouvu o stavebním spoření u ČMSS, spadají tedy do třetí rizikové skupiny, kde je maximální nezajištěná částka 500 000 Kč, musí tedy ručit nemovitostí. Ze seznamu odhadců si vyberou odhadce, který jim vyhotoví odhad. Cena za odhad rodinného domu se pohybuje okolo 4 500 - 5 000 Kč. Dále klienti musí počítat s poplatkem za sluţby na katastrálním úřadě. List vlastnictví 100 Kč, snímek katastrální mapy 50 Kč a návrh na vklad 1 000 Kč.

55

Tabulka č. 7 Modelový příklad Českomoravská stavební spořitelna, a.s.

Příklad Překlenovací úvěr / úvěr

600 000 Kč

Neměnná úroková sazba z překlen. úvěru

3,6 % p. a. 3 600 Kč

Dospořování + úrok z překlen. úvěru Trvání překlen. úvěrové fáze

10 let a 3 měs. 4,3 % p. a.

Neměnná úroková sazba úvěru

4 080 Kč

Splátka úvěru Trvání úvěrové fáze

8 let a 7 měs. 18 let a 10

Celková doba trvání úvěrového případu

měs. zdarma

Vyřízení ţádosti o překlen. úvěr

5 000 Kč

Poplatek – smlouva o stavebním spoření

224 292 Kč

Celkové finanční náklady Doloţení účelovosti (faktury, účetní

600 000 Kč

doklady)

180 Kč

Rizikové ţivotní pojištění (měsíčně)

Pramen: Vlastní tvorba na základě propočtu k 20. březnu 2013

5.2 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna Modrá pyramida vznikla v roce 2003. Za dobu existence společnosti bylo poskytnuto přes 500 tisíc úvěrů v hodnotě 115 miliard korun. V roce 2012 získala 12,8 % trţního podílu v úvěrech. Klienti Modré pyramidy stavební spořitelny mohou úvěr ze stavebního spoření na své bytové potřeby pouţít aţ do 300 tisíc korun bez jakéhokoliv zajištění nebo ručitele. Překlenovací úvěr nabízí s úrokovou sazbou od 3,14 %, po naspoření 40 % z cílové částky přechází klienti do řádného úvěru s úrokovou sazbou od 3 %.

56

Modrá pyramida nabízí při sjednání vedlejších produktů (zaloţení bankovního účtu – 0,3 % a pojištění úvěru – 0,1 %) slevu aţ 0,40 % ze základní úrokové sazby. Pojištění nemovitosti se sjednává automaticky s úvěrem a není za to poskytnuta sleva. Dále sjednává úvěry do 85% a 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. U 100 % zástavní hodnoty jsou přísnější podmínky, např. rodina s vyššími příjmy a bez ostatních splátek jiných úvěrů.

Fáze stavební spoření Vzhledem k tomu, ţe manţelé Novákovi nemají smlouvu o stavebním spoření, vyuţijí překlenovacího úvěru. Smlouva o stavebním spoření bude uzavřena na cílovou částku 600 000 Kč. Úroková sazba ve fázi spoření činí 2 % ročně. Za uzavření smlouvy zaplatí 1 % z cílové částky, tedy 6 000 Kč. Dále zaplatí 300 Kč ročně za vedení účtu a 19 Kč za roční výpis z účtu stavebního spoření. Dohromady musí poslat na stavební spoření částku 6 300 Kč. Fáze překlenovací úvěr Minimální zůstatek na smlouvě o stavebním spoření je 0 Kč. V rychlé tarifní variantě je typ překlenovacího úvěru Hypoúvěr a základní úroková sazba 3,29 % s fixací na 6 let. Protoţe si manţelé Novákovi přejí pojištění úvěru a nemovitosti, bude jim poskytnuta sleva 0,10 % ze základní úrokové sazby za pojištění úvěru. Nová úroková sazba po slevě je 3,19 %. Poplatek za zpracování ţádosti činí 1 % z objemu překlenovacího úvěru. Dále zaplatí ve výši 2 500 Kč za zástavní listy. Ze zůstatku na smlouvě se strhne částka 300 Kč ročně za vedení účtu překlenovacího úvěru. Po celou dobu trvání překlenovacího úvěru je nárok na státní podporu a moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků. Částka za pojištění úvěru pro případ smrti je 150 Kč měsíčně. Fáze úvěru Po naspoření 40 % z cílové částky a dosaţení hodnotícího čísla, přejde do řádného úvěru. Úroková sazba činí 5 %. Úhrada za vedení úvěrového účtu je 300 Kč ročně. V řádném úvěru není nárok na státní podporu, jen moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků.

57

Způsob zajištění Protoţe manţelé Novákovi neměli smlouvu o stavebním spoření u Modré pyramidy, spadají tedy do třetí rizikové skupiny, kde je maximální nezajištěná částka 300 000 Kč, musí tedy ručit nemovitostí. Ze seznamu odhadců si vyberou odhadce, který jim vyhotoví odhad. Cena za odhad rodinného domu se pohybuje okolo 4 500 - 5 000 Kč. Dále klienti musí počítat s poplatkem za sluţby na katastrálním úřadě. List vlastnictví 100 Kč, snímek katastrální mapy 50 Kč a návrh na vklad 1 000 Kč.

Tabulka č. 8 Modelový příklad Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.

Příklad Překlenovací úvěr / úvěr

600 000 Kč

Úroková sazba z překlen. úvěru fix 6 let

3,19 % p. a.

Dospořování + úrok z překlen. úvěru1 Trvání překlen. úvěrové fáze

2 820 Kč 14 let a 2 měs.

Neměnná úroková sazba úvěru

5 % p. a.

Splátka úvěru

4 500 Kč

Trvání úvěrové fáze

8 let a 1 měs.

Celková doba trvání úvěrového případu

22 let a 3 měs.

Vyřízení ţádosti o překlen. úvěr

6 000 Kč

Poplatek – zástavní listy

2 500 Kč

Poplatek – smlouva o stavebním spoření

6 000 Kč

Celkové finanční náklady2

278 970 Kč

Doloţení účelovosti (faktury, účetní

600 000 Kč

doklady)

150 Kč

Rizikové ţivotní pojištění (měsíčně)

Pramen: Vlastní tvorba na základě propočtu k 20. březnu 2013 1

za předpokladu ţe bude platit stávající úroková sazba po celou dobu trvání překlenovacího úvěru 2 nelze říci přesně, není známá úroková sazba po skončení fixace, celkové finanční náklady jsou za předpokladu, ţe bude po celou dobu stejná úroková sazba

58

5.3 Hypoteční banka, a.s. (HB) Vznikla 10. ledna 1991. V září roku 1995 získala oprávnění k vydání hypotečních zástavních listů a stala se tak první bankou specializovanou na hypoteční úvěry v České republice. V červnu 2000 se majoritním vlastníkem stala Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB) a tím přešla do finanční skupiny ČSOB. Nabízí hypotéční úvěry nejen pro vlastní obchodní síť, ale také připravuje hypoteční produkty pro ČSOB, Poštovní spořitelnu, Českomoravskou stavební spořitelnu a další partnery. HB poskytla v minulém roce úvěry na bydlení za celkem 36 miliard korun, tím to si popáté uhájila pozici hypoteční jedničky na českém trhu. HB poskytuje hypoteční úvěr do 70 %, 85 % a 100 % zástavní hodnoty nemovitosti.

Slevy z úrokové sazby: -

při zaloţení či existenci účtu v ČSOB nebo v Poštovní spořitelně a zaslání výplaty na tento účet je poskytnuta sleva 0,30 % a při sjednání či existenci dvou ze tří pojištění u ČSOB pojišťovny a to pojištění majetku a ţivotní pojištění je poskytnuta sleva 0,20 % (slevy jsou jiţ započteny u základních úrokových sazeb),

-

individuální sleva 0,20 % je poskytnuta v případě, kdy byl klient osloven konkrétní konkurenční nabídkou, dále je poskytnuta sleva u hypotečního úvěru od 1,5 mil. korun,

-

individuální sleva aţ 0,40 % s ohledem na výši hypotečního úvěru,

-

individuální sleva aţ 0,40 % s ohledem na parametry hypotečního úvěru u bonitních klientů.

Fáze hypotečního úvěru Hypoteční úvěr bude ve výši 600 000 Kč, aby manţelé Novákovi mohli vyuţít hypoteční úvěr do 70 % zástavní hodnoty, musí být minimální zástavní hodnota nemovitosti 857 143 Kč. V našem případě je hodnota nemovitosti 1 100 000 Kč, proto se můţe poskytnout tento typ hypotéky. Fixaci si zvolili na 5 let a základní úroková sazba činí při této fixaci 3,39 %. Dále mohou vyuţít slev z úrokové sazby. Zaloţili si účet u poštovní spořitelny a zároveň se pojistili pro případ smrti a pojištění nemovitosti u ČSOB pojišťovny. Za tyto produkty je sleva 0,50 %, která je jiţ zahrnuta v základní úrokové sazbě, díky bonitě získali slevu 0,20 % a za výši úvěru do 1 mil. korun sleva 0,10 %.

59

Celkem tedy byla poskytnuta sleva 0,30 % ze základní úrokové sazby. Nová úroková sazba je 3,09 % ročně. Za vedení hypotečního účtu zaplatí 150 Kč měsíčně. Částka za pojištění úvěru pro případ smrti je 156 Kč měsíčně. Moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků. Způsob zajištění U hypotečního úvěru je vţdy nutná zástava nemovitosti, která musí být pojištěna. Ze seznamu odhadců si vyberou odhadce, který jim vyhotoví odhad. Cena za odhad rodinného domu se pohybuje okolo 4 500 - 5 000 Kč. Dále klienti musí počítat s poplatkem za sluţby na katastrálním úřadě. List vlastnictví 100 Kč, snímek katastrální mapy 50 Kč a návrh na vklad 1 000 Kč. Hypoteční banka si účtuje poplatek ve výši 1 500 Kč za povolení čerpání hypotečního úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí sjednané ve smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru. Tabulka č. 9 Modelový příklad Hypoteční banky, a.s.

Příklad Hypoteční úvěr

600 000 Kč

Původní úroková sazba

3,39 %

Sleva na úrokové sazbě

0,30 %

Celková sazba po slevě

3,09 %

Měsíční splátka1

3 055,60 Kč

Fixace

5 let

Doba splacení

22 let

Vyřízení ţádosti hypotečního úvěru

2 900 Kč

Poplatek - čerpání na návrh na vklad

1 500 Kč

Celkové finanční náklady2 Doloţení účelovosti (faktury) Pojištění úvěru

222 976,64 Kč 600 000 Kč 156 Kč měsíčně

Zdroj: Vlastní tvorba na základě propočtu k 25. březnu 2013 1

za předpokladu ţe bude platit stávající úroková sazba po celou dobu nelze říci přesně, není známá úroková sazba po skončení fixace, celkové finanční náklady jsou za předpokladu, ţe bude po celou dobu stejná úroková sazba 2

60

5.4 Komerční banka, a.s. (KB) KB byla zaloţena v roce 1990 jako státní instituce a v roce 1992 byla transformována na akciovou společnost. Objem poskytnutých úvěrů se zvýšil díky dobré dostupnosti bydlení, způsobené sníţením úrokových sazeb a cen nemovitostí meziročně o 10,6 % na 130,5 miliardy Kč. K tomuto nárůstu přispěla i Modrá pyramida, která poskytuje hypotéky od KB. KB poskytuje hypoteční úvěr 85 % nebo 100 % z ceny zastavených nemovitostí. Od 1. 1. 2013 nabízí vedení úvěrového účtu zdarma. Slevy z úrokové sazby: -

při zaloţení bankovního účtu a pojištění nemovitosti se sleva neposkytuje, tyto produkty se uzavírají automaticky při vyřízení ţádosti o úvěr,

-

při sjednání ţivotního pojištění sleva 0,10 %,

-

obchodní sleva 0,20 %,

-

úrokový bonus 0,30 %.

Fáze hypotečního úvěru Hypoteční úvěr bude ve výši 600 000 Kč a hypoteční úvěr do 85 % zástavní hodnoty. Fixaci si zvolili na 5 let a základní úroková sazba činí při této fixaci 3,69 %. Zaloţili si účet u KB a zároveň se pojistili pro případ smrti a pojištění nemovitosti. Dále mohou vyuţít slev z úrokové sazby. Za pojištění pro případ smrti sleva 0,10 %, obchodní sleva 0,20 % a úrokový bonus ve výši 0,30 %, zde je podmínkou, ţe klient po skončení fixace musí zůstat klientem KB, v opačném případě se úrokový bonus naúčtuje zpětně. Celkem tedy byla poskytnuta sleva 0,60 % ze základní úrokové sazby. Nová úroková sazba je 3,09 % ročně. Vedení hypotečního účtu je od 1. 1. 2013 zdarma. Částka za pojištění úvěru pro případ smrti je 150 Kč měsíčně. Moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků.

61

Způsob zajištění U hypotečního úvěru je vţdy nutná zástava nemovitosti, která musí být pojištěna. Ze seznamu odhadců si vyberou odhadce, který jim vyhotoví odhad. Cena za odhad rodinného domu se pohybuje okolo 4 500 – 5 000 Kč. Dále klienti musí počítat s poplatkem za sluţby na katastrálním úřadě. List vlastnictví 100 Kč, snímek katastrální mapy 50 Kč a návrh na vklad 1 000 Kč. Hypoteční banka si účtuje poplatek ve výši 1 500 Kč za povolení čerpání hypotečního úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí sjednané ve smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru. Tabulka č. 10 Modelový příklad Komerční banky, a.s.

Příklad Hypoteční úvěr

600 000 Kč

Původní úroková sazba

3,69 %

Sleva na úrokové sazbě

0,60 %

Celková sazba po slevě

3,09 %

Měsíční splátka1

3 135 Kč

Fixace

5 let

Doba splacení

22 let

Vyřízení ţádosti hypotečního úvěru

2 900 Kč

Poplatek - čerpání na návrh na vklad

1 500 Kč

Celkové finanční náklady2

197 894 Kč

Doloţení účelovosti (faktury)

600 000 Kč

Pojištění úvěru

150 Kč měsíčně

Zdroj: Vlastní tvorba na základě propočtu k 25. březnu 2013 1

za předpokladu ţe bude platit stávající úroková sazba po celou dobu nelze říci přesně, není známá úroková sazba po skončení fixace, celkové finanční náklady jsou za předpokladu, ţe bude po celou dobu stejná úroková sazba 2

62

5.5 Porovnání stavebního spoření a hypotečního úvěru Porovnání překlenovacího úvěru ze stavebního spoření u ČMSS a MP a hypotečního úvěru u HB a KB. Tabulka č. 11 Porovnání stavebního spoření a hypotečního úvěru.

ČMSS

MP

HB

KB

600 000 Kč

600 000 Kč

600 000 Kč

600 000 Kč

18 let 10 měsíců

22 let 3 měsíce

22 let

22 let

neměnná

6 let

5 let

5 let

Výše úrok. sazby1

3,6 %

3,19 %3

3,09 %3

3,09 %3

Výše úrok. sazby2

4,3 %

5%

---

---

3 600 Kč

2 820 Kč

3 055,60 Kč

3 135 Kč

4 080 Kč

4 500 Kč

---

---

Úroky z vkladů

15 724 Kč

24 963 Kč

0 Kč

0 Kč

Státní podpora

21 591 Kč

22 189 Kč

0 Kč

0 Kč

10 230 Kč

11 362 Kč

39 600 Kč

0 Kč

5 000 Kč

12 000 Kč

2 900 Kč

2 900 Kč

---

2 500 Kč

---

---

---

---

1 500 Kč

1 500 Kč

224 292 Kč

278 970 Kč6

Výše úvěru Doba trvání úvěru Fixace

Výše měsíční splátky4 Výše měsíční splátky5

Poplatky za vedení účtu celkem Poplatky za vyřízení ţádosti celkem Poplatek za zástavní listy Poplatek – čerpání na návrh na vklad Náklady celkem

219 676,64 Kč6 197 894 Kč6

Pramen: Vlastní tvorba na základě propočtu k 25. březnu 2013 (viz příloha č. 1, č. 2, č. 3 a č. 4) 1

u překlenovacího úvěru ze stavebního spoření u úvěru ze stavebního spoření 3 za předpokladu ţe bude platit stávající úroková sazba 4 u překlenovacího úvěru ze stavebního spoření 5 u úvěru ze stavebního spoření 6 nelze říci přesně, není známá úroková sazba po skončení fixace, celkové finanční náklady jsou za předpokladu, ţe bude po celou dobu stejná úroková sazba 2

63

Z uvedené tabulky je patrné, ţe v daném příkladu je výhodnější vyuţít hypoteční úvěr. Je však nutné upozornit, ţe je v uvedeném modelovém příkladu počítáno se stejnou úrokovou sazbou po celou dobu splácení hypotečního úvěru, tato sazba se však můţe po skončení fixace změnit. Dále musíme brát v potaz poplatek za vedení účtu, který činí 150 Kč měsíčně, v našem případě za 22 let zaplatí dohromady 39 600 Kč. Nejlépe vychází Komerční banka, která má nyní poplatek za vedení účtu zdarma, je zde ale předpoklad, ţe by poplatek byl za pár let znovu zaveden. Z dlouhodobého hlediska o tom KB zatím neuvaţuje. Dále nabízí slevu z úrokové sazby tzv. úrokový bonus ve výši 0,30 %, zde je podmínkou, ţe klient po skončení fixace musí zůstat klientem KB, v opačném případě se úrokový bonus naúčtuje zpětně. Úroková sazba s fixací na 5 let činí 3,09 %, stejnou úrokovou sazbu nabízí Hypoteční banka. Ta si poplatek za vedení účtu účtuje. U obou bank je poplatek za vyřízení úvěru 2 900 Kč. Hypoteční úvěr láká nízkou úrokovou sazbou, nízkou měsíční splátkou a nízkými náklady na pořízení, ale není zde jistota. Dopředu nevíme, jaká bude úroková sazba po skončení fixace, tedy i měsíční splátka a to nejdůleţitější, kolik celkově přeplatíme. Stavební spořitelny tuto jistotu zaručují. Dle tarifní varianty nabízí úrokovou sazbu po celou dobu trvání překlenovacího úvěru neměnnou nebo fixovanou na 6 let, v řádném úvěru je úroková sazba vţdy neměnná po celou dobu řádného úvěru. Úroková sazba je zde o něco vyšší neţ u hypotečního úvěru, tudíţ i měsíční splátka úvěru. Vyšší jsou i pořizovací náklady. Nedílnou součástí úvěru ze stavebního spoření je smlouva o stavebním spoření. Poplatek za uzavření této smlouvy je 1 % z cílové částky a poplatek za vyřízení úvěru se pohybuje od 0,5 – 1 % z poskytnutého úvěru. Ve fázi překlenovacího úvěru je nárok na státní podporu a úroky z vkladu. U Modré pyramidy jsou náklady za smlouvu a vyřízení úvěru celkem 14 500 Kč, za vedení a výpis z účtu celkem 11 362 Kč. V překlenovacím úvěru je úroková sazba 3,19 % s fixací na 6 let, v řádném úvěru 5 % po celou dobu trvání řádného úvěru. To znamená, ţe nevíme, přesně kolik přeplatíme.

64

Jinak je tomu u Českomoravské stavební spořitelny, v našem případě by byla úroková sazba 3,6 % stejná po celou dobu překlenovacího úvěru a v řádném úvěru 4, 3 %. Zde opravdu máme jistotu po celou dobu splácení. Ve skutečnosti tedy víme, kolik přesně za tento úvěr přeplatíme. Náklady za smlouvu a vyřízení úvěru činí celkem 5 000 Kč a za vedení účtu celkem 10 230 Kč.

5.6 Shrnutí a doporučení Z porovnání hypotéka versus úvěr ze stavebního spoření, vyplívá následující. Hypotéční úvěr bývá většinou preferován mladými lidmi, kteří hledají maximální moţnou délku splatnosti z důvodu co nejniţšího měsíčního zatíţení. Hypotéční úvěr je moţné rozloţit aţ na 40 let splácení, coţ ţádný úvěr ze stavebního spoření neumí. Ovšem v tomto případě jde stranou úvaha o tom, co si od banky půjčím, ale hlavně o tom co poté bance vrátím. Na první pohled se jako výhodnější můţe jevit hypotéční úvěr se svou nízkou úrokovou sazbou. Ovšem pozor, skutečnost se můţe lišit od toho, jak to vypadá na první pohled. Jistota nízké úrokové sazby je pouze po dobu fixace, coţ je zpravidla 1, 3, nebo 5 let. Dopředu nelze zjistit, jaká bude úroková sazba po skončení fixace. Z tohoto důvodu nejsou známé celkové finanční náklady, přesněji řečeno to co klient zaplatí navíc. Praxe ukázala, ţe delší fixační období jiţ takovou „procházkou růţovým sadem“ není a zde jiţ začínají převaţovat parametry úvěru ze stavebního spoření, coţ jest fixace úrokové sazby po celou dobu splácení. Na poli poplatků jiţ bezpochybně vítězí úvěr ze stavebního spoření. Za zmínku jistě stojí například vedení účtu, které je u úvěru ze stavebního spoření v rozmezí 300 - 500 Kč za rok. Například, co do počtu klientů největší stavební spořitelny ČMSS je to konkrétně 330 Kč za rok, pohybujeme se u hypotéčních bank ve srovnatelné částce od 150 do 350 Kč. Je zde však drobná odchylka a to taková, ţe hypotéční banky si tuto částku za vedení účtu účtují měsíčně.

65

Dnešním trendem se však začíná stávat takzvané neúvěrování, coţ je přecházení od jedné banky ke druhé a neustálé hledání nejvýhodnější úrokové sazby. Mnoho lidí si však neuvědomuje, ţe neustálé hledání té nejniţší úrokové sazby nemusí být vţdy tou nejvýhodnější a ve finále nejúspornější variantou. Takţe pokud svůj poslední pohled zaměříme právě k tomuto parametru, vychází téměř vţdy jako vítěz tohoto souboje úvěr ze stavebního spoření.

66

ZÁVĚR Střecha nad hlavou je jednou ze základních potřeb člověka. Ovšem aby se obydlí stalo skutečným domovem, k tomu bývá zpravidla zapotřebí mnohem více neţ jen prakticky a vkusně zařízený byt či dům. Domov totiţ tvoří nejen pohodlné, útulné bydlení, ale i bezpečné zázemí pro rodinu. A to se vším, co je pro její současnost i budoucnost důleţité. Ne nadarmo se říká, ţe můj dům je můj hrad. Vlastní byt či dům řeší aktuální potřebu bydlet a zároveň rodině umoţňuje na tomto základě proměňovat bydlení v opravdový domov. Přibliţně třem pětinám obyvatel České republiky říká jejich dům nebo byt pane. A role vlastnického bydlení roste. Proč? Rozhodnete-li se pro vlastnické bydlení, můţete svou nemovitost prakticky bez odkladů uţívat, ale současně máte i nezanedbatelnou jistotu do budoucna. Nemovitost je majetek a má vţdy svou cenu. Vlastní nemovitost vytváří lepší podmínky pro období, kdy odejdete do důchodu. Tou dobou bude jiţ dům či byt dávno splacen a vy šetříte na nájmu. Diplomová práce porovnávala moţnosti financování bydlení a to úvěrem ze stavebního spoření a hypotečním úvěrem. Byla zaměřena na podmínky a zásady pro poskytnutí překlenovacího úvěru, úvěru ze stavebního spoření, hypotečního úvěru a státní podpoře bydlení tak, aby umoţnila čtenáři orientovat se ve finančních otázkách (např. o podmínkách získání, zajištění či splácení úvěru). Pokud se rozhodnete pořídit si vlastní bydlení, nebo přemýšlíte o rekonstrukci a nevíte, jaké jsou způsoby a výhody financování ze stavebního spoření nebo hypotečního úvěru, tak právě k tomu vám pomohla tato publikace. Teoretická část se zabývala tím, jakým způsobem je moţné financovat vlastní bydlení, včetně podmínek a způsobů financování. První část byla o moţnostech bydlení. Druhá část podávala moţnosti financování bydlení a to z vlastních zdrojů či z cizích zdrojů. Jednotlivé kapitoly byly zaměřeny na základní informace o stavebním spoření a jeho dvou sloţek překlenovacího úvěru a úvěru, o hypotečním úvěru a formě státní podpory, další moţnosti financování bydlení a to ze státního fondu pro rozvoj bydlení a účelovému 67

spotřebitelskému úvěru na bydlení. Třetí část informovala o aktuální situaci podpory bydlení. Vývoj úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru v České republice. Ve čtvrté části byla zmíněna právní úprava financování bydlení. V praktické části jsem se zabývala srovnáním konkrétní nabídky úvěru ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny a Modré pyramidy a hypotečního úvěru u Hypoteční banky a Komerční banky. Závěr obsahoval návrh modelu financování bydlení a doporučení k vhodnému způsobu financování. Na jednom modelovém příkladu jsem porovnávala výhodnost úvěru ze stavebního spoření oproti hypotečnímu úvěru. Hypoteční banky i stavební spořitelny nabízejí klientům několik variant produktů na financování bydlení, aby mohli uspokojit své klienty, z nichţ kaţdému vyhovuje něco jiného. Záleţí pouze na klientovi, jestli dá přednost niţší splátce s delší dobou trvání úvěru či vyšší splátce při kratší době trvání úvěru, nebo zda dá přednost niţšímu úroku, který je fixovaný na 5 let nebo bude preferovat jistotu a garanci fixace po celou dobu splácení. V našem případě pokud by dali přednost niţším splátkám a nízkému úroku s fixací, kde není znán úrok po skončení fixace a kolik přesně za úvěr přeplatí, vycházel nejlépe hypoteční úvěr od Komerční banky. V opačném případě vycházel nejlépe úvěr ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny, kde dopředu je dáno, kolik se za úvěr celkově přeplatí a jaký bude úrok po celou dobu splácení úvěru.

68

Seznam pouţitých zdrojů Literatura: 1.

HARTLOVÁ, Věra; SOLDÁNOVÁ, Marcela; SVOBODOVÁ, Jitka; ŢLEBKOVÁ, Michaela. Bankovnictví. 1. vyd. Praha: Fortuna, 2004. 200 s. ISBN 80-7168-900-9

2.

KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2010. 142 s. ISBN 978-80-86929-63-7

3.

KIPIELOVÁ, Ivana a kolektiv. Bankovnictví. 2. vyd. Praha: Fortuna, 1995, 1998. 216 s. ISBN 80-7168-535-6

4.

Kolektiv autorů. Bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 2006. 280 s. ISBN: 978-80-7265-099-6

5.

SYROVÝ, Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2. vyd. Praha: Grada Publishing, 2003, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6

6.

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 3. vyd. Praha: Grada Publishing, 2000, 2001, 2003. 120 s. ISBN 80-247-0662-8

7.

VICHMANOVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: Era, 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6

Internetové zdroje: 1.

Asociace

českých

stavebních

spořitelen

[online].

Dostupný

na

WWW:

[online].

Dostupný

na

WWW:

http://www.acss.cz. [citováno 2012-02.10]. 2.

Českomoravská

stavební

spořitelna,

a.s.

http://www.cmss.cz. [citováno 2012-01-15]. 3.

Dům a byt [online]. Dostupný na WWW: http://www.dumabyt.cz. [citováno 2012-0212].

4.

Finance [online]. Dostupný na WWW: http://www.finance.cz. [citováno 2012-01-17].

5.

Gepard finance [online]. Dostupný na WWW: http://www.gpf.cz. [citováno 2012-0120].

6.

Hypoteční banka, a.s. [online]. Dostupný na WWW: http://www.hypotecnibanka.cz. [citováno 2012-04.11].

7.

Měšec [online]. Dostupný na WWW: http://www.mesec.cz. [citováno 2012-02-19]. 69

8.

Poštovní spořitelna, a.s. [online]. Dostupný na WWW: http://www.erasvet.cz. [citováno 2011-11-17].

9.

Sagit [online]. Dostupný na WWW: http://www.sagit.cz. [citováno 2012-02.10].

10.

Státní fond rozvoje bydlení [online]. Dostupný na WWW: http://www.sfrb.cz. [citováno 2012-03-26].

11.

Realitní a zpravodajský server [online]. Dostupný na WWW: http://www.reality morava.cz/ekonomicke-noviny/752-na-bydlení-letos-banky

rozpujcuji-170-mld-kc

[citováno 2013-03-26]. Webové stránky bank a stavebních spořitelen: 1.

Česká spořitelna, a.s.

www.csas.cz

2.

Českomoravská stavební spořitelna, a.s.

www.cmss.cz

3.

Československá obchodní banka, a.s.

www.csob.cz

4.

GE Money Bank, a.s.

www.gemoney.cz

5.

Hypoteční banka, a.s.

www.hypotecnibanka.cz

6.

Komerční banka, a.s.

www.kb.cz

7.

Modrá pyramida, a.s.

www.mpss.cz

8.

Raiffeissen bank, a.s.

www.rsts.cz

9.

Wüstenrot, a.s.

www.wustenrot.cz

Zákony a nařízení vlády: 1.

Zákon č. 96/1993 o stavebním spoření, v platném znění

2.

Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů

3.

Nařízení vlády č. 97/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů

4.

Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů

5.

Nařízení vlády č. 28/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů

6.

Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů

70

Jiné zdroje: 1.

Interní materiály Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

2.

Interní materiály Hypoteční banky, a.s.

3.

Interní materiály Poštovní spořitelny, a.s.

71

Seznam tabulek Tabulka č. 1 Úrokové sazby překlenovacího úvěru u jednotlivých spořitelen ......................... 21 Tabulka č. 2 Úrokové sazby úvěru u jednotlivých spořitelen .................................................. 23 Tabulka č. 3 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 70 % u vybraných institucí .................. 34 Tabulka č. 4 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 85 % u vybraných institucí .................. 35 Tabulka č. 5 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 100 % u vybraných institucí ................ 36 Tabulka č. 6 Úrokové sazby u předhypotečního úvěru u vybraných institucí ......................... 37 Tabulka č. 7 Modelový příklad Českomoravská stavební spořitelna, a.s................................. 56 Tabulka č. 8 Modelový příklad Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. .............................. 58 Tabulka č. 9 Modelový příklad Hypoteční banky, a.s. ............................................................. 60 Tabulka č. 10 Modelový příklad Komerční banky, a.s. ........................................................... 62 Tabulka č. 11 Porovnání stavebního spoření a hypotečního úvěru. ......................................... 63

72

Seznam obrázků Obrázek č. 1 Financování bydlení hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření ........ 47 Obrázek č. 2 Objem poskytnutých hypoték.............................................................................. 48 Obrázek č. 3 Státní podpora a její podíl na HDP ..................................................................... 49 Obrázek č. 4 Vývoj bytové výstavby v České republice v letech 1971–2011 ......................... 50

73

Seznam pouţitých zkratek a.s.

Akciová společnost

ČR

Česká republika

ČMSS

Českomoravská stavební spořitelna

CČ

Cílová částka

HB

Hypoteční banka

ČSOB

Československá obchodní banka

OSVČ

Osoba samostatně výdělečně činná

EU

Evropská unie

p. a.

Per annun

RD

Rodinný dům

Kč

Koruna česká

RPSN

Roční procentuální sazba nákladů

Pozn.

Poznámka

SFRN

Státní fond pro rozvoj bydlení

ZHN

Zástavní hodnota nemovitosti

MMR

Ministerstvo pro místní rozvoj

SFP

Státní finanční podpora

SJM

Společné jmění manţelů

74

Seznam příloh Příloha č. 1: Modelový příklad překlenovacího úvěru ze stavebního spoření u ČMSS. Příloha č. 2: Modelový příklad překlenovacího úvěru ze stavebního spoření u MP. Příloha č. 3: Modelový příklad hypotečního úvěru 70 % od HB. Příloha č. 4: Modelový příklad hypotečního úvěru 85 % od KB.

75

Příloha č. 1 Modelový příklad překlenovacího úvěru ze stavebního spoření u ČMSS. Model 6.08

Program na výpocet stavebního sporení u Ceskomoravské stavební sporitelny, a.s.

Informace Datum uzavrení o smlouve Typ klienta

Meziúver

26.03.2013 S podporou

Sporení ukonceno dne

30.06.2023

Splacení úveru

01.02.2032

Cílová cástka

600 000,00 Kc

VOP

06/12 Variant:20

Datum modelování

26.03.2013

Pocet mesícu od data modelování do pridelení CC

123

Datum pridelení cílové cástky

30.06.2023

Úroková sazba meziúveru Financní náklady

3,60 %

Úroky z úveru

67 278,70 Kc

Danová úspora z úverových úroku

-10 091,81 Kc

Úroky z meziúveru

221 400,00 Kc

Danová úspora z meziúverových úroku

-33 210,00 Kc

Úroky z vkladu

-18 498,10 Kc

Odvedená dan z úroku

2 774,70 Kc

Státní podpora ve fázi sporení

-19 591,00 Kc

St.podpora pripsaná dodatecne (po zdanení)

-2 000,00 Kc

Vrácená státní podpora

0,00 Kc

Úhrady ve fázi sporení

13 260,00 Kc

Úhrady ve fázi splácení úveru

2 970,00 Kc

Celkové financní náklady Efektivita

224 292,49 Kc

Nasporeno / Cílová cástka

41,63 %

Úver / Cílová cástka

58,37 %

RPSN Události

Datum

4,0072 % Událost

Mesícní platby sporení (Kc)

meziúver (Kc)

úver (Kc)

celkem (Kc)

26.03.2013 Uzavrení smlouvy, cílová cástka $600,000.00, smluvní podmínky 06/12 Variant:20, úroková sazba ve fázi sporení 1.5 % p.a. Datum modelování. Pocet mesícu do splatnosti MÚ je 123. 27.03.2013 Mimorádná úložka ve výši $6,300.00, zustatek je ($30.00), HC 0. 31.03.2013 Cerpání meziúveru $600,000.00 pri sazbe 3.6 % p.a. 16.04.2013 Zahájení pravidelného sporení.

1 800,00

30.04.2013 Zahájení pravidelných mesícních splátek meziúverových úroku 30.06.2022 Dosaženo hodnotící císlo 64. 31.03.2023 Nasporeno 40 % cílové cástky.

1

1 800,00 1 800,00

3 600,00

30.06.2023 Konec pravidelného sporení.

0,00

1 800,00

Sporení ukonceno pridelením. Ukoncení sporení, cílová cástka $600,000.00, smluvní podmínky 06/12 Variant:20, úroková sazba ve fázi sporení 1.5 % p.a. Nasporená cástka ciní $249,754.40. Dodatecne bude pripsána státní podpora $2,000.00. Meziúver je splacen nasporenou cástkou a úverem $350,245.60 úroceným úrokovou sazbou ve výši 4.3 % p.a. Konec pravidelných mesícních splátek meziúverových úroku 01.08.2023 Zahájení pravidelných mesícních splátek úveru (splátka dle VOP).

0,00

0,00 4 080,00

4 080,00

2 334,30

2 334,30

0,00

0,00

18.04.2024 Dodatecne pripsána státní podpora $2,000.00. 01.02.2032 Upravená poslední pravidelná mesícní splátka úveru. Konec pravidelných mesícních splátek úveru.

Toto je pouze nezávazný modelový výpocet, který se rídí platnými "Všeobecnými obchodními podmínkami stavebního sporení". Verze Modelu 6.08: 2013-01-10

2

Příloha č. 2 Modelový příklad překlenovacího úvěru ze stavebního spoření u Modré pyramidy, a.s.

1

Příloha č. 3 Modelový příklad hypotečního úvěru 70 % od HB.

1

Příloha č. 4 Modelový příklad hypotečního úvěru 85 % od KB.

1