Goed Wonen
Back to the future
Special Woningwet 2015 De Woningwet 2015 geeft duidelijke spelregels voor de sociale huursector. In deze special van Goed Wonen leggen we uit wat er verandert, wat we als woningcorporatie wel en niet mogen, wat de nieuwe wet voor u betekent en hoe we meer gaan samenwerken met de huurdersbelangenvereniging. Want als huurder krijgt u meer te vertellen over wat we doen.
De Woningwet 2015 beperkt het werkterrein van corporaties tot de kerntaken. ‘Belangrijk is dat nu duidelijk is wat we wel en niet mogen.’ Jarenlang deden woningcorporaties niet anders, maar nu is het ook de toekomst: ervoor zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar wonen. Back to the future, dus. En dat creëert duidelijkheid, vindt beleidsadviseur Peter Ravestein van WoonGoed 2-Duizend. ‘Vanaf het midden van de jaren negentig van de vorige eeuw investeerden corporaties ook in dure huurwoningen, koopwoningen, bedrijfspanden en studentenhuizen. Daardoor namen de financiële risico’s toe en kwam een aantal woningcorporaties in de problemen. De nieuwe Woningwet moet herhaling voorkomen.’ Kerntaak In die wet staat wat corporaties wel en niet mogen doen. ‘De kerntaak is en blijft het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen’, zegt Peter. ‘Daarnaast is er een lijst van maatschappelijk vastgoed (zie kader) waarin we mogen investeren en kunnen we beperkt de leefbaarheid verbeteren.’ Hieronder valt onder meer het schoon, heel en veilig
Maatschappelijk vastgoed waarin we mogen investeren ✔ Zorggebouwen zoals opvangcentra, hospices en dagbesteding ✔ Buurthuizen, gemeenschaps- en jongerencentra (zónder horeca!) ✔ Dorps- en wijkbibliotheken ✔ Veiligheidshuizen ✔ Ruimten voor maatschappelijk werk of welzijnswerk dat op de buurt gericht is. Ook voor de investering in maatschappelijk vastgoed gelden strenge criteria: het moet financieel verantwoord zijn, liggen in de wijk waar onze huurders wonen en niet tot de verantwoordelijkheid van een andere partij horen (zoals de gemeente).
houden van de woonomgeving van huurders. ‘Ook kunnen we initiatieven van huurders ondersteunen. Alles wat we doen aan leefbaarheid, overleggen we met gemeenten en de huurdersbelangenvereniging.’ Geen sponsoring meer WoonGoed 2-Duizend mag leefbaarheid niet meer stimuleren via sponsoring, zegt hij. ‘De afgelopen
jaren hebben we met veel plezier evenementen en organisaties in onze dorpen en kernen met een sponsorbijdrage gesteund. Ook die dragen bij aan leefbaarheid. Maar in de nieuwe Woningwet is sponsoren helaas niet meer toegestaan.’ Alle activiteiten van woningcorporaties zijn gebonden aan strenge regels en een scherp in- en extern toezicht op de naleving daarvan. ‘Dat is prima, het voorkomt nieuwe uitwassen van corporaties.’
Wie mag in welk huurhuis wonen?
In de nieuwe wet staat duidelijker wie in welk huurhuis mag wonen.
Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor huishoudens met een inkomen lager dan € 35.739 (prijspeil 2016), zo staat in de Woningwet 2015. Tijdelijk is dat opgehoogd naar een inkomen van € 39.874. En vanaf 1 januari 2016 geldt ook het zogenoemde passend toewijzen.
In de tabel op pagina 10 heeft u het hele overzicht
Even vooraf: woont u al in een huurwoning van WoonGoed 2-Duizend? Dan verandert er niets voor u. De passendheidsnorm is alleen bedoeld voor nieuwe contracten. Toch vinden wij het belangrijk dat ook u weet hoe de vork in de steel zit. Want als u naar een andere sociale huurwoning wilt verhuizen, krijgt u ook met de nieuwe wet te maken. Lees dus gerust verder. Nieuwe manier van woningtoewijzing Sinds 1 juli 2015 geldt de 80/10/10-regel. Minstens 80 procent van alle vrijkomende sociale huurwoningen gaat naar huishoudens met een inkomen beneden €35.739 (prijspeil 2016), 10 procent mogen we toewijzen aan mensen met een inkomen tussen €35.739 en €39.874 en de overige 10 procent kunnen we vrij toekennen. Mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking krijgen daarbij voorrang, ongeacht het inkomen. Dat middeninkomens tussen €35.739 en €39.874 nu ook in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, is nieuw. Welke woning bij welk inkomen? Vanaf 1 januari 2016 geldt een passendheidsnorm. Die is bedoeld om te voorkomen dat mensen met een smalle beurs in te dure huizen wonen. Bent u op zoek naar een woning en ligt uw inkomen onder €30.000? Dan komt u vanaf 1 januari alleen in aanmerking voor een huis met een kale huurprijs tot €586,68 (een- en tweepersoonshuishoudens) of €628,76 (drie- of meerpersoonshuishoudens). Verdient u meer dan €30.000 maar minder dan €35.739, dan kunt u op ons hele woningaanbod reageren, dus op woningen met een kale huurprijs tot €710,68. Heeft u een inkomen tussen de €35.739 en €39.874 dan kunt u reageren op huurwoningen met een kale huurprijs tussen de €628,76 en €710,68.
8
/ Special Woningwet 2015
Laat uw stem horen! Wilt u meedenken over de dienstverlening van WoonGoed 2-Duizend? Meepraten over thema’s die uw woning en uw woongenot aangaan? Of heeft u ideeën over de beste manier om huurders beter te betrekken? Aarzel dan niet en neem contact op met Yvonne Linssen. U kunt mailen naar
[email protected] of bellen naar 077 - 4767 720. Laat uw stem horen, uw mening is belangrijk.
Meer inspraak voor huurders: laat uw stem horen
Huurdersbelangenverenigingen en gemeenten krijgen meer te vertellen over wat we doen als WoonGoed 2-Duizend. ‘Maar we nodigen huurders ook uit om op andere manieren mee te denken en te praten’, zegt communicatieadviseur Yvonne Linssen. Laat uw stem horen!
“
Wij zien een actievere rol voor de huurder
“
Huurdersbelangenverenigingen krijgen in de nieuwe Woningwet een stevigere positie. In het geval van WoonGoed 2-Duizend is dat huurdersbelangenvereniging BRES. BRES krijgt instemmingsrecht bij een eventuele fusie, mag minimaal een derde van de raad van commissarissen voordragen en wordt een volwaardige partij bij de prestatieafspraken die gemeenten en corporaties samen maken. Prestatieafspraken ‘Met gemeenten werken we al samen aan de ontwikkeling van de lokale woonvisie’, zegt Yvonne. ‘Daaruit volgen prestatieafspraken. Bijvoorbeeld over investeringen die de leefbaarheid bevorderen. Bij het maken van die afspraken gaan we BRES ook betrekken. Samenwerking en gelijkwaardigheid zijn daarbij belangrijke uitgangspunten.’ Hoe die samenwerking precies vorm krijgt, wordt de komende tijd duidelijk. ‘De Woningwet geeft daarvoor een aantal handreikingen. Belangrijk is in ieder geval dat huurdersorganisaties een breed draagvlak en goede relatie met de achterban hebben. Ze weten wat er leeft, signaleren problemen met bijvoorbeeld betaalbaarheid, informeren huurders en weten wat de belangrijke thema’s zijn.’ Actieve rol huurder Naast de officiële inspraak van de huurdersbelangenvereniging wil WoonGoed 2-Duizend huurders ook op andere manieren betrekken bij de dienstverlening. Yvonne: ‘Wij zien een actievere rol voor de huurder. Ze laten meedenken over de betaalbaarheid en kwaliteit van woningen, over energiezuinige maatregelen en de leefbaarheid in de buurt.’ Dat kan op meerdere manieren: via een enquête bijvoorbeeld, het instellen van een huurderspanel of via dialoogsessies waarbij ook de gemeente aanschuift. ‘Voordat wij iets bedenken, horen we graag van huurders zelf of en hoe ze willen meepraten.’ Special Woningwet 2015 /
9
PASSEND TOEWIJZEN (2016) Heeft u met uw inkomen recht op huurtoeslag? En gaat u verhuizen? Dan mogen woningcorporaties u vanaf 1 januari 2016 alleen woningentot een bepaalde huurprijs aanbieden. Dat heet ‘passend toewijzen’.De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen gaan wonen. Type huishouden
Bent u jonger dan 23 jaar en heeft u een inkomen onder de huurtoeslaggrens, dan heeft u als eerste recht op een woning met een kale huurprijs tot en met € 409,92. Tot en met dit bedrag heeft u recht op huurtoeslag. Tussen € 409,92 en € 586,68 heeft u namelijk geen recht op huurtoeslag.
Huishoudinkomen per jaar
Maximale kale huurprijs
ONDER DE AOW-GRENS*
€ 586,68 € 22.100
€ 586,68 € 30.000
€ 628,76 € 30.000 BOVEN DE AOW-GRENS*
€ 586,68 € 22.100
€ 586,68
€ 628,76 € €29.825 30.050 *AOW-grens: >65 jaar en 6 maanden Prijspeil 1/1/2016
10
/ Special Woningwet 2015
bedrag is kleiner dan/gelijk aan l Heeft u geen recht heeft op huurtoeslag, maar is uw huishoudinkomen niet hoger dan € 35.739, dan kunt u in principe iedere woning huren met een kale huur tot € 710,68. l Is uw huishoudinkomen tussen de € 35.739 en € 39.874, dan kunt u alleen een woning huren met een kale huurprijs tussen de € 628,76 en € 710,68. l Huurders met een inkomen boven de € 39.874 kunnen alleen een woning huren met een huurprijs boven de € 710,68.
Illustratie: www.wapenfeit.com/Studio Done
€ 30.050
Nieuws van de HBV BRES
BRES
streeft naar meer betrokkenheid van huurders
Woningcorporaties en gemeenten gaan samen met huurdersorganisaties prestatieafspraken maken. Een prima ontwikkeling, meent voorzitter Hans Hendriks van huurdersbelangenvereniging BRES. Maar het vraagt ook veel van de huurdersorganisatie, zegt hij. Het is goed dat de activiteiten van woningcorporaties aan banden worden gelegd, vindt Hans Hendriks. ‘Een woningcorporatie is er in de eerste plaats voor het bouwen, verhuren en beheren van betaalbare huurwoningen. Maar onder vorige besturen heeft ook WoonGoed 2-Duizend initiatieven genomen die daar niet bij passen. Die hebben soms veel geld gekost. Dat woningcorporaties zich nu moeten beperken tot hun kerntaken, is positief. Datzelfde geldt voor de grotere rol die wij, huurdersorganisaties, krijgen.’ Samenwerking Het brengt wel een uitdaging met zich mee, stelt hij. ‘BRES is een kleine organisatie met een klein bestuur. Wij hebben de capaciteit én de kennis niet om een volwaardige gesprekspartner te zijn. Dus die moeten we extern halen. Bij deskundigen, of door samenwerking met collega-huurdersorganisaties.’ In MiddenLimburg is die samenwerking al een feit. ‘Samen hebben we een startnotitie opgesteld over de manier van samenwerken die wij voor ogen hebben en de onderwerpen die wat ons betreft voorop moeten staan in de te maken prestatieafspraken. Een aantal belangrijke thema’s zijn de woonlasten, de beschikbaarheid van voldoende goedkope woningen, het systeem van woningtoewijzing en het voorkomen van sociaal isolement.’ Achterban beter betrekken Samen staan de huurdersorganisaties sterker, aldus de voorzitter van BRES. ‘Natuurlijk zullen we ook proberen de eigen achterban meer te betrekken. Maar het valt niet mee om huurders actief te krijgen. In overleg met WoonGoed 2-Duizend en de raad van commissarissen bekijken we hoe we dit vorm kunnen geven. We gaan huurders in ieder geval via een eigen informatieblad informeren over onze activiteiten. Dat blad verschijnt in 2016 vier keer.’ Hans Hendriks hoopt dat nieuwe initiatieven tot meer leden en meer betrokkenheid leiden. ‘Als we een breder draagvlak en meer capaciteit hebben, staan we sterker. Dat is in het belang van iedere huurder.’
Nieuwe klachtencoördinator Sinds deze zomer is Baer Geerlings toegetreden als bestuurslid van HBV BRES. Een welkome uitbreiding van ons bestuur! Baer Geerlings zal de functie van klachtencoördinator op zich nemen. Heeft u een klacht en wilt u graag onze hulp of bemiddeling daarbij, dan kunt u contact opnemen met Baer Geerlings: Tel. 06-21415855. Stook je Rijk trofee HBV BRES maakt deel uit van de WoonlastenWakers, een samenwerkingsverband van huurdersverenigingen in de gemeente Roermond. De WoonlastenWakers zetten zich in voor betaalbaar wonen in de huursector. Een manier om de woonlasten te verlagen is het energiezuiniger maken van huurwoningen en dat is precies waarvoor ‘Stook je Rijk’ door de Woonbond en Natuur- en mileufederatie Nederland in het leven is geroepen. Kern van het project is het bijeenbrengen van huurders, woningcorporaties en gemeenten. Op 25 november kregen de WoonlastenWakers in Utrecht uit handen van Ronald Paping, directeur van de Woonbond, de Stook je Rijk trofee voor beste huurdersvereniging uitgereikt!
Hans Henriks, voorzitter BRES
Wilt u meer informatie over BRES of lid worden? Kijk dan op www.hbvbres.nl, mail naar
[email protected] of bel 06-320 57 383.
