50
BAB IV PENGENDALIAN PENERBITAN SERTIFIKAT TANAH HAK MILIK PADA KANTOR PERTANAHAN KOTA TANGERANG
4.1 Gambaran Umum Kota Tangerang 4.1.1 Keadaan Wilayah Kota Tangerang Kota Tangerang secara geografis terletak antara 606’ Lintang selatan sampai dengan 6013’ Lintang selatan dan 106036’ bujur timur sampai dengan 106042’ bujur timur. Batas wilayah Kota Tangerang sebagai berikut : Sebelah Utara
:
Kecamatan Teluknaga dan Kecamatan Sepatan Kabupaten Tangerang
Sebelah Selatan :
Kecamatan Curug, Kecamatan Serpong, dan Kecamatan Pondok Aren Kabupaten Tangerang
Sebelah Timur
:
Propinsi DKI Jakarta
Sebelah Barat
:
Kecamatan Cikupa Kabupaten Tangerang
Letak geografis yang sedemikian tersebut sangat menguntungkan bagi Kota Tangerang, terutama dalam pengembangan ekonomi wilayah. Wilayah Kota Tangerang dapat dilihat pada gambar berikut ini :
51
Gambar 4.1 Wilayah Kota Tangerang
KAB. TANGERANG
Kel. Selapajangjaya
BANDARA SOEKARNO-HATTA
Kel. Jurumudi Kel. Pajang
Kel. Kedaungwetan
Kel. Belendung
KEC. BENDA Kel. Neglasari
KEC. NEGLASARI
Kel. Jurumudibaru
Kel. Karanganyar
Kel. Mekarsari
Kel. Batusari
Kel. Batujaya
KAB. TANGERANG KEC. BATUCEPER
Kel. Karangsari
Kel. Koangjaya
Kel. Kebonbesar Kel. Batuceper
Kel. Periukjaya Kel. Periuk Kel. Pabuarantumpeng
DKI JAKARTA
Kel. Porisgaga Kel. Pasarbaru
KEC. PERIUK Kel. Porisgagabaru Kel. Porisplawad
Kel. Nambojaya
Kel. Porisjaya
Kel. Tanahtinggi Kel. Sukaasih Kel. Sukarasa
Kel. Bugel
Kel. Gemborjaya
Kel. Sumurpancing
Kel. Gembor
Kel. Cipondohindah
KEC. KARAWACI
Kel. Ketapang
Kel. Sukasari
Kel. Margasari
Kel. Pabuaranindah
Kel. Sukajadi
Kel. Cipondohmakmur
Kel. Pabuaran
Kel. Sangiangjaya
KEC. CIPONDOH
Kel. keroncong
Kel. Petir Kel. Cimone
Kel. Pasirjaya
Kel. Porisplawadutara
KEC. TANGERANG
Kel. Bojongjaya Kel. Cimonejaya
Kel. Cibodassari
KEC. JATIUWUNG
Kel. Cipondoh
Kel. Porisplawadindah Kel. Babakan
Kel. Jatiuwung
Kel. Alamjaya
Kel. Gondrong Kel. Kenanga
KEC. CIBODAS Kel. Cipete Kel. Kelapaindah Kel. Nusajaya
Kel. Cibodas
Kel. Pekajan
Kel. Parungjaya
Kel. Cibodasbaru
Kel. Jatake
Kel. Cikokol Kel. Karawacibaru
Kel. Karangmulya
Kel. Pondokbahar
Kel.Kunciranjaya Kel.Neroktog
Kel. Gerendeng
Kel. Gandasari
Kel. Manisjaya
Kel. Uwungjaya
KEC. KARANGTENGAH
Kel. Panungganganutara
Kel. Pondokpucung
Kel.Pinang
KEC. PINANG
Kel. Karangtengah
Kel. Kunciran Kel. Panungganganbarat
Kel. Pedurenan
Kel. Panungganganselatan Kel. Panunggangantimur
Kel. Kunciranindah Kel. Karangtimur Kel. Sudimarapinang Kel. Laranganindah Kel. Sudimara Selatan Kel. Sudimara Jaya
Kel. Kreo Kel. Sudimara Timur
Kel. Sudimara Barat Kel. Larangan utara
KAB. TANGERANG
Kel. Tajur
KEC. CILEDUG
Kel. Paninggilan Utara
Kel. Gaga
KEC. LARANGAN
Kel. Kereo selatan
Kel. Cipadu
Kel. Paninggilan Kel. Parungserab
Kel. Larangan selatan Kel. Cipadujaya
Luas wilayah Kota Tangerang adalah 18.173 Ha, termasuk luas wilayah Bandar Udara Internasional Soekarno Hatta yang berjarak sekitar 60 Km dari ibukota Propinsi Banten dan sekitar 27 Km dari DKI Jakarta. Luasan wilayah tersebut secara umum digunakan dengan rincian sebagai berikut :
52
Tabel 4.1 Potensi Penggunaan Tanah di Kota Tangerang
No.
Penggunaan Tanah
Jumlah (Ha)
1.
Pemukiman
5.998
2.
Industri
1.455
3.
Pedagangan dan Jasa
4.
Pertanian
4.554
5.
Bandara Soekarno Hatta
1.806
6.
Belum Terpakai
2.725
7.
Lain-lain
1.090 JUMLAH
545
18.173
Secara administrasi kota Tangerang meliputi 13 Kecamatan dan 104 Kelurahan dengan jumlah penduduk saat ini mencapai 1.522.111 orang yang umumnya bekerja di Ibukota Jakarta. Masyarakat Kota Tangerang bersifat heterogen dengan jenis mata pencaharian yang bervariasi, sebagian besar penduduk mempunyai mata pencaharian di sektor industri (30,50%), perdagangan (25,62%), dan jasa (20,06%). Sumber utama perekonomian Kota Tangerang berasal dari sektor industri pengolahan sebesar 58,45%, menyusul perdagangan, hotel dan restoran. Kedua sektor ini menguasai hampir 85% kegiatan ekonomi dan dapat dipastikan bahwa sektor tersebut memberikan kontribusi utama pada pendapatan asli daerah Kota Tangerang.
53
4.1.2 Sejarah Kantor Pertanahan Kota Tangerang Dengan terbitnya Perpes (No.10 tahun 2006) merupakan awal kebangkitan Badan Pertahanan Nasional baru, yaitu Badan Pertanahan nasional Republik Indonesia (BPN RI). Sebelas agenda prioritas dan empat prinsip BPN RI yang diinternalisasikan menurut jajaran Badan Pertanahan Nasional untuk lebih kreatif, proaktif, dan produktif dalam bekerja dengan tetap menjaga kehormatan diri dan lembaga. Kantor Pertanahan Kota Tangerang dibentuk berdasarkan Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Nomor 1 tahun 1989). Saat ini ada 3 tugas besar yang harus dilaksanakan Kantor Pertanahan, yaitu melaksanakan Program Pembaruan Agraria Nasional (PPAN), menangani dan menyelesaikan Sengketa, Konflik dan Perkara pertanahan serta mewujudkan pelayanan prima. Keberhasilan melaksanakan tugas tersebut akan mendukung tugas pokok dan fungsi Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia pengemban amanat konstitusi yang digariskan dalam UUD 1945 (pasal 33 ayat 3) dan UU No.5 Tahun 1960 (UUPA). Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (Nomor 4 Tahun 2006) Tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan, Kedudukan, Tugas Pokok, dan Fungsi Kantor Pertanahan sebagai berikut : a. Kantor Pertanahan adalah Instansi vertikal Badan Pertanahan Nasional Kabupaten/Kota yang berada di bawah dan bertanggung jawab langsung kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional melalui Kanwil Badan Pertanahan Nasional. b. Kantor Pertanahan, dipimpin oleh seorang Kepala.
54
Kantor Pertanahan mempunyai tugas melaksanakan sebagian tugas dan fungsi Badan Pertanahan Nasional di Kabupaten/Kota yang bersangkutan. Dalam menyelenggarakan tugas tersebut Kantor Pertanahan mempunyai fungsi sebagai berikut : a. Penyusunan rencana, program, dan penganggaran dalam rangka pelaksanaan tugas pertanahan; b. Pelayanan, perizinan, dan rekomendasi di bidang pertanahan; c. Pelaksanaan survey, pengukuran, dan pemetaan dasar, pengukuran, dan pemetaan bidang, pembukuaan tanah, pemetaan tematik, dan survey potensi tanah; d. Pelaksanaan penatagunaan tanah, landreform, konsolidasi tanah, dan penataan pertanahan wilayah pesisir, pulau-pulau kecil, perbatasan dan wilayah tertentu; e. Pengusulan dan penetapan hak tanah, pendaftaran tanah, pemeliharaan data pertanahan dan administrasi tanah asset pemerintah; f. Pelaksanaan pengendalian pertanahan, pengolahan tanah negara, tanah terlantar dan tanah kritis, peningkatan partisipasi dan pemberdayaan masyarakat; g. Penangan konflik, sengketa dan perkara pertanahan; h. Pengkoordinasian pemangku kepentingan pengguna tanah; i. Pengelolaan
Sistem
(SIMTANAS);
Infomasi
Manajemen
Pertanahan
Nasional
55
j. Pemberian penerangan dan informasi pertanahan kepada masyarakat, pemerintah, dan swasta; k. Pengkoordinasian penelitian dan pengembangan; l. Pengkoordinasian pengembangan sumber daya manusia pertanahan; m. Pelaksanaan urusan tata usaha, kepegawaian, keuangan, sarana dan prasarana, perundang-undangan serta pelayanan pertanahan. Hasil akhir yang diperoleh masyarakat atau badan hukum dari Kantor Pertanahan adalah terbitnya sertifikat tanah. Tujuan dari penerbitan sertifikat tanah adalah sebagai jaminan kepastian hukum dan kepastian kepemilikan tanah. Kantor Pertanahan juga perlu melakukan pengendalian terhadap penerbitan setifikat, hal ini diperlukan agar tidak terjadi masalah yang berkaitan dengan pertanahan.
4.1.3 Landasan Hukum, Semboyan, Visi, Misi, dan Sasaran Strategis Kantor Pertanahan Kota Tangerang 1. Landasan Hukum 1) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan dasar Pokok-pokok Agraria Pasal 1 sampai dengan 15 (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043); 2) Undang-undang Nomor 39 tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia; 3) Undang-undang Nomor 17 Tahun 2003 tentang Keuangan Negara;
56
4) Undang-undang Nomor 1 tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 5, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4355); 5) Undang-undang Nomor 25 Tahun 2004 tentang Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4421); 6) Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2005 tentang Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional Tahun 20042009; 7) Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional; 8) Instruksi Presiden Nomor 7 Tahun 1999 tentang Akuntabilitas Kinerja Instansi Pemerintah; 9) Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2006 tentang Organisasi dan Tata Kerja Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia; 10) Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan; 11) Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2008 tentang Mekanisme dan Tata Kerja Staf Khusus Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.
57
2. Semboyan Semboyan Kantor Pertanahan Kota Tangerang adalah: “MAJU BERSAMA UNTUK PELAYANAN YANG TERBAIK” 3. Visi Visi Kantor Pertanahan Kota Tangerang adalah: “MENJADIKAN KANTOR PERTANAHAN KOTA TANGERANG SEBAGAI KANTOR PELAYANAN TERBAIK NASIONAL” 4. Misi Misi Kantor Pertanahan Kota Tangerang adalah sebagai berikut: 1) Meningkatkan pemanfaatan teknologi modern GNSS-CORS (Global Navigation Satellite System-Continuously Operating Reference Station) dalam pelaksanaan pengukuran; 2) Memanfaatkan kemajuan teknologi informasi untuk peningkatan pelayanan yang lebih baik; 3) Melaksanakan pembinaan teknis kepada seluruh pegawai secara berkala dan berjenjang terhadap penggunaan GNSS-CORS dan teknologi informasi. 4) Meningkatkan penyerapan anggaran dengan melibatkan seksi-seksi teknis dalam perencanaan angggaran.
58
5. Sasaran Strategis Sasaran strategis Kantor Pertanahan Kota Tangerang yaitu, mewujudkan Kantor Pertanahan Kota Tangerang menjadi kantor pelayanan pertanahan terbaik dengan mengoptimalkan pemanfaatan CORS (Continuously Operating Reference Station) dan program teknologi informasi melalui pelaksanaan pembinaan teknis kepada seluruh pegawai secara berkala dan berjenjang terhadap penggunaan GNSS-CORS (Global Navigation Satellite
System-Continuously
Operating
Reference
Station)
dan
teknologi informasi serta memperbesar penyerapan anggaran dengan melibatkan seksi-seksi teknis dalam perencanaan anggaran.
4.2 Pengendalian Penerbitan Sertifikat Tanah Hak Milik pada Kantor Pertanahan Kota Tangerang Pengendalian berusaha untuk mengevaluasi apakah tujuan dapat dicapai, dan apabila tidak dapat dicapai dicari faktor penyebabnya. Dalam pengendalian mengukur kemajuan ke arah tujuan tersebut dan memungkinkan pimpinan mendeteksi penyimpangan dari perencanaan tersebut tepat pada waktunya untuk melakukan tindakan perbaikan sebelum penyimpangan menjadi jauh. Robert J. Mockler (dalam Siswanto, 2011:139), memberikan batasan pengendalian yang menekankan elemen esensial proses pengendalian dalam beberapa langkah. Batasan yang diajukan meliputi hal berikut : Management control is a systematic effort to set performance standards with planning objectives, to design information feedback system, to compare actual performance with these predetermened standards, to determine whether there are any deviations and to measure their
59
significance, and to take any action required to assure that all corporate resources are being used in the most effective and efficient way possible in achieving corporate objectives. Pengendalian manajemen adalah suatu usaha sistematik untuk menetapkan standar kinerja dengan sasaran perencanaan, mendesain sistem umpan balik informasi, membandingkan kinerja aktual dengan standar yang telah ditetapkan, menentukan apakah terdapat penyimpangan dan mengukur signifikansi penyimpangan tersebut, dan mengambil tindakan perbaikan yang diperlukan untuk menjamin bahwa sumber daya perusahaan yang sedang digunakan sedapat mungkin secara lebih efisien dan efektif guna mencapai sasaran perusahaan. Berdasarkan batasan diatas, tampaklah betapa pentingnya aktivitas pengendalian dioperasikan oleh pimpinan. Kebutuhan pengendalian sama pentingnya dengan kebutuhan perencanaan. Aktivitas perencanaan sebagai kunci awal pelaksanaan aktivitas organisasi, sedangkan aktivitas pengendalian sebagai kunci akhir untuk evaluasi aktivitas yang telah dilaksanakan sekaligus melakukan tindakan perbaikan apabila diperlukan. Pengendalian juga diperlukan dalam penerbitan sertifikat tanah hak milik. Sertifikat tanah hak milik diperoleh melalui pendaftaran tanah yang bertujuan untuk mendapatkan kepastian hukum bagi pemegang hak milik maupun pihak lain yang berkepentingan dengan tanah. Dengan telah melakukan pendaftaran dan mendapatkan sertifikat tanah hak milik, pemegang hak atas tanah memiliki bukti yang kuat atas tanah tersebut.
60
Peran pengendalian dalam penerbitan sertifikat tanah hak milik dilakukan untuk mengevaluasi, apakah dalam penerbitan sertifikat tanah hak milik pada Kantor Pertanahan Kota Tangerang sudah sesuai dengan standard yang ada, dan untuk melihat apakah ada penyimpangan-penyimpangan yang terjadi dalam penerbitan sertifikat tanah hak milik, serta memperbaiki penyimpangan yang terjadi jika terdapat penyimpangan dalam proses penerbitan sertifikat tanah hak milik pada Kantor Pertanahan Kota Tangerang.
4.2.1 Penetapan Standard Dan Metode Untuk Pengukuran Prestasi. Standar merupakan kriteria yang sederhana untuk mengukur prestasi kerja, yang berguna untuk memberikan gambaran perkembangan kepada pimpinan apa yang terjadi dalam suatu organisasi atau perusahaan tanpa perlu mengawasi setiap langkah untuk proses pelaksanaan rencana yang telah ditetapkan. Standar yang ada dalam penerbitan sertifikat tanah telah di atur dalam peraturan-peraturan dan perundang-undangan pertanahan. Menetapkan standard dan metode untuk mengukur prestasi dalam pengendalian penerbitan sertifikat tanah merupakan langkah awal untuk pengendalian dalam proses penerbitan sertifikat tanah hak milik, hal ini dilakukan agar dalam proses pelaksanaanya penerbitan sertifikat tanah hak milik tidak terjadi kesalahan-kesalahan yang tidak diinginkan. Berdasarkan wawancara dengan informan Koordinator Pendaftaran Hak1 mengatakan, bahwa penetapan
1
Wawancara dengan Koordinator Pendaftaran Hak, 31 Juli 2012, Kantor Pertanahan Kota Tangerang
61
standar dalam penerbitan sertifikat tanah hak milik diperlukan sebagai patokan dalam
pelaksanaannya,
agar
sertifikat
tanah
yang
keluar
dapat
dipertanggungjawabkan keabsahannya secara hukum dan sesuai dengan standar yang berlaku. Penetapan standard dalam penerbitan sertifikat tanah hak milik pada Kantor Pertanahan Kota Tangerang ini meliputi standar operasional prosedur dalam penerbitan sertifikat tanah hak milik, prosedur dalam penerbitan sertifikat tanah hak milik, dan pejabat yang mempunyai wewenang dalam pemberian hak milik. Hal-hal tersebut dijelaskan sebagai berikut : 1. Standar Operasional Prosedur dalam Penerbitan Sertifikat Tanah Hak Milik. Hak milik merupakan hak terkuat atas suatu tanah, dalam arti hak ini bersifat mutlak dan tidak dapat diganggu-gugat oleh pihak lainnya. Hak milik atas suatu tanah dapat diperdagangkan atau diperjualbelikan serta dijadikan sebagai jaminan atas utang kepada pihak lainnya. Oleh karena hak milik dapat diperjualbelikan, maka hak milik dapat dimiliki oleh pihak developer yang dapat membagi-bagi tanah tersebut/pemecahan bidang tanah dan dijual kembali perseorangan dengan status hak milik. Dalam mengurus sertifikat tanah hak milik, ada standar operasional prosedur yang harus dipenuhi, standar operasional prosedur untuk sertifikat tanah hak milik perseorangan berbeda dengan standar operasional prosedur untuk sertifikat tanah hak milik yang dimiliki oleh developer untuk membagibagi tanahnya. Dalam standar operasional prosedur, terdiri dari syarat-syarat,
62
dasar hukum yang mengatur, biaya, waktu dan keterangan, agar penerbitan sertifikat tanah hak milik keabsahannya diakui secara hukum,. Hal-hal tersebut dijelaskan sebagai berikut : Sertifikat tanah hak milik untuk perseorangan sebagai berikut : Tabel 4.2 Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan untuk Sertifikat Tanah Hak Milik Perseorangan Dasar Hukum
Persyaratan
Biaya
Waktu
Keterangan
1. UU No.5/1960 2. UU No.21/1997 jo. UU No.20/2000
1. Formulir yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup. 2. Surat kuasa apabila dikuasakan. 3. Foto copy identitas (KTP,KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket. 4. Bukti pemilikan tanah/alas hak milik adat/bekas milik adat. 5. Foto copy SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket dan penyerahan bukti SSB (BPHTB).
Sesuai ketentuan Peraturan Pemerintah tentang jenis dan tarif atas jenis penerimaan negara bukan pajak yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
98 (sembilan puluh delapan) hari
Formulir permohonan memuat : 1. Identitas diri 2. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon 3. Pernyataan tanah tidak sengketa 4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
3. PP No.48/1994 jo. PP No.79/1996 4. PP No.24/1997 5. PP No.13/2010 6. PMNA/KBPN No.3/1997 7. Peraturan KBPN RI No.7/2007
63
Sertifikat tanah hak milik untuk developer yang membagi-bagi tanahnya (pemecahan bidang tanah menjadi perseorangan) sebagai berikut :
Tabel 4.3 Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan untuk Pemecahan Sertifikat Tanah
Dasar Hukum
Persyaratan
Biaya
1. UU No.5/1960 2. PP No.48/1994 jo. PP No.79/1996 3. PP No.24/1997 4. PP No.13/2010 5. PMNA/KBPN No.3/1997 6. SE KBPN No.6001900 tanggal 31 Juli 2003
1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup. 2. Surat kuasa apabila dikuasakan. 3. Foto copy identitas (KTP,KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket. 4. Sertifikat asli. 5. Ijin Perubahan Penggunaan Tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah.
Sesuai ketentuan Peraturan Pemerintah tentang jenis dan tarif atas jenis penerimaan negara bukan pajak yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
Waktu 15 (lima belas) hari
Keterangan Formulir permohonan memuat : 1. Identitas diri 2. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon 3. Pernyataan tanah tidak sengketa 4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik 5. Alasan pemecahan Jangka waktu 15 (lima belas) hari untuk pemecahan/ pemisahan sampai dengan 5 bidang Pemecahan/ pemisahan tanah perorangan lebih dari 5 bidang hanya untuk pewarisan dan waktu
64
6. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan. 7. Tapak kavling dari Kantor Pertanahan.
penyelesaiannya disesuaikan
Berdasarkan tabel-tabel di atas, dapat dilihat bahwa standar pelayanan dan pengaturan dalam penerbitan sertifikat tanah hak milik sudah dibuat dengan sebaik-baiknya, agar dalam proses pembuatan sertifikat tanah hak milik pemohon dapat dengan cepat mengurus sertifikat tanah hak miliknya. Standar pelayanan dan pengaturan ini juga berguna sebagai pedoman yang akan digunakan dalam penerbitan sertifikat tanah hak milik agar sertifikat tanah hak milik yang dikeluarkan sesuai berdasarkan standar yang telah ditetapkan dan diakui secara hukum.
2. Prosedur penerbitan sertifikat tanah hak milik Dalam prosedur penerbitan sertifikat tanah hak milik di Kantor Pertanahan Kota Tangerang, baik itu pengurusan sertifikat tanah hak milik untuk perseorangan atau pengurusan sertifikat tanah hak milik developer untuk
pemecahan
bidang
tanah,
memiliki
prosedur
yang
sama.
Pemohon/masyarakat harus melakukan beberapa langkah-langkah atau susunan kegiatan yang meliputi antara lain adalah sebagai berikut : 1. Pengurusan surat dan berkas persyaratan di kelurahan dan kecamatan. 2. Pendaftaran di Kantor Pertanahan Kota Tangerang. 3. Pengumpulan data fisik dan data yuridis.
65
4. Pengumuman data fisik dan data yuridis. 5. Pengesahan data fisik dan data yuridis. 6. Pembukuan hak. 7. Penerbitan sertifikat tanah hak milik. Dari langkah-langkah tersebut, penulis akan menjelaskan secara rinci sebagai berikut : 1. Pengurusan surat dan berkas persyaratan di kelurahan dan kecamatan. Langkah pertama yang dilakukan oleh pemohon/masyarakat adalah mengumpulkan bukti-bukti tertulis kepemilikan tanah atau surat keterangan yang telah dilegalkan oleh Kepala Desa ataupun camat setempat, dan suratsurat tersebut tanah seperti, girik, pethuk, dan letter C maupun surat yang dibuat oleh camat sebagai bukti tertulis dari tanah yang dikuasai. Untuk tanah yang diperoleh dari jual beli sebelum tanah bersangkutan terdaftar, dapat diajukan bukti segel peralihan hak. Dari
hasil
wawancara
dengan
Koordinator
Pendaftaran
Hak2
diungkapkan, bahwa pethuk, girik, letter C adalah bukan merupakan bukti hak milik atas tanah melainkan merupakan bukti pembayaran pajak, selain itu juga diungkapkan surat pethuk sebenarnya bukan alat bukti bahwa tanah adalah milik orang yang namanya tercantum dalam pethuk, melainkan hanya merupakan tanda yang membayar pajak atas tanah tersebut atau siapa wajib pajaknya, karena pajak dikenakan pada yang memiliki tanah otomatis pethuk 2
Wawancara dengan Koordinator Pendaftaran Hak, 07 Agustus 2012, Kantor Pertanahan Kota Tangerang
66
pajak berperan sebagai tanda pembayaran pajak sudah dianggap sebagai bukti kepemilikan tanah. Oleh sebab itu, maka untuk menghindari akan munculnya permasalahan tentang tanah, segera melaksanakan pembuatan sertifikat tanah yang asli. Jadi dapat disimpulkan mengenai pajak, yaitu pajak dilakukan dengan penerbitan surat pajak atas nama pemilik tanah atau lebih dikenal dengan nama pethuk pajak, pipil girik dan sebagainya. Karena pajak dikenakan pada yang mempunyai tanah maka pethuk pajak dijadikan sebagai petunjuk kuat mengenai status tanah sebagai tanah milik wajib pajak tersebut. Untuk hak tanah yang diperoleh melalui jual beli namun tanah yang bersangkutan belum terdaftar di Kantor Pertanahan, dapat diajukan bukti berupa segel atau surat bukti jual beli tanah adat. Mengingat sistem pendaftaran tanah di Indonesia yang condong ke sistem negatif, jual beli tanah tetap sah menurut hukum karena pendaftar tanah bukan merupakan syarat sah jual beli, meski tanah itu belum didaftar di Kantor Pertanahan. Didalam jual beli tanah, masalah persetujuannya biasanya dibuat di atas segel atau tanpa segel yang bermaterai dan dibuat dihadapan Kepala Desa. Meskipun tanpa itu, jual beli tanah tetap sah karena pemindahan hak terjadi begitu uang diserahkan pembeli kepada penjual. Namun demikan, segel surat penyerahan hak menjadi bukti tertulis untuk memohonkan sertifikat atas tanah yang besangkutan. Segel juga dapat dijadikan alat bukti tertulis dari pembelian suatu tanah asalkan surat tersebut telah disahkan oleh Kepala Desa
67
setempat. Segel ini yang nantinya dapat dijadikan alat bukti untuk pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan. Apabila bukti-bukti tersebut tidak lengkap atau tidak ada pembuktian, maka dapat dilakukan keterangan yang dapat dipercaya dari dua orang saksi dari lingkungan masyarakat setempat yang tidak mempunyai hubungan keluarga yang menyatakan bahwa pemohon/masyarakat adalah benar pemilik bidang
tanah
tersebut,
dengan
disertai
surat
pernyataan
dari
pemohon/masyarakat bahwa yang bersangkutan telah menguasai tanah itu sebelumnya, sehingga waktu penguasaan pemohon dan pendahulunya berjumlah 20 tahun atau lebih. Untuk lebih jelasnya berikut berkas yang harus disertakan untuk permohonan sertifikat tanah hak milik. Berkas-berkas tersebut yaitu sebagai berikut : a. Surat permohonan. b. Identitas para pihak (fotocopy KTP) dengan menunjukkan aslinya. c. Bukti-bukti tertulis antara lain : Pethuk, Girik, Letter C Segel (Surat Bukti Jual Beli Tanah Adat), atau akta PPAT, dan Nilai Perolehan tidak kena pajak. Putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. d. Bukti lain dengan disertai pernyataan yang bersangkutan dengan kesaksian dua orang penduduk setempat. Apabila surat bukti tidak ada dilampiri dengan :
68
a) Pernyataan pemohon, sebagai berikut : Bahwa pengakuan pernyataan batas dan luas tanah yang bermaterai. Bahwa penguasaan tanah telah dilakukan dengan itikad baik. Bahwa penguasaan itu tidak pernah diganggu gugat dan karena itu diakui dan dibenarkan oleh masyarakat desa yang bersangkutan. Bahwa tanah tersebut sekarang tidak dalam sengketa. Bahwa pernyataan yang dibuat adalah sesuai dengan kenyataan, karenanya bersedia dituntut atas keterangan-keterangan yang tidak benar. b) Keterangan Kades atau Lurah dengan saksi dua orang penduduk setempat yang membenarkan penguasaan tanah tersebut. e. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atau Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) tahun terakhir.
2. Pendaftaran di Kantor Pertanahan Kota Tangerang. Setelah semua syarat dan berkas dari kecamatan dan kelurahan telah terpenuhi, maka untuk kemudian didaftarkan di Kantor Pertanahan. Dalam proses pendaftaran ini kegiatan-kegiatannya meliputi : 1. Penerimaan Pendaftaran. Setelah berkas-berkas terkumpulkan maka diserahkan ke Kantor Pertanahan melalui loket 2. Petugas Entry Data Permohonan (petugas EDP) loket 2 menerima dokumen permohonan kemudian melakukan input data. Petugas EDP lalu memeriksa kelengkapan dan kebenaran data atau
69
berkas persyaratan yang dibawa pemohon. Jika data atau berkas permohonan sudah benar dan lengkap, dilanjutkan dengan pencetakan Surat Tanda Terima Dokumen (STTD) dan Surat Perintah Setor (SPS), jika data belum benar atau lengkap dilakukan pencetakan surat penolakan dan menyerahkan semua dokumen ke pemohon. 2. Pengisian Daftar Isian. Daftar isian 301 yang merupakan daftar permohonan pekerjaan pendaftaran tanah. Daftar ini merupakan berkas permohonan yang masuk dan menjadi beban Kantor Pertanahan untuk menerbitkan sertifikat. Daftar isian 302 yang merupakan daftar permohonan pengerjaan pengukuran tanah. Daftar isian 305 yang merupakan daftar penerimaan uang muka biaya pendaftaran tanah. Daftar ini merupakan daftar isian yang diisi setelah menerima pembayaran dari pemohon. Daftar isian 306 yang merupakan bukti penerimaan uang atau kuitansi. Daftar ini merupakan tanda bukti menerima uang dari pemohon yang dibuat oleh Bendahara Khusus Penerimaan. Kuitansi ini nantinya diserahkan kembali kepada pemohon sertifikat tanah. Pengisian daftar isian tersebut di atas dilaksanakan oleh petugas Bendahara Khusus Penerima (petugas BKP) pada loket 3.
70
3. Pemeriksaan ulang oleh petugas pelaksana subseksi dan pemeriksaan data dalam database. Setelah data atau berkas yang diterima petugas loket lengkap persyaratannya, kemudian berkas yang dikirim ke petugas pelaksana masing-masing subseksi untuk diproses lebih lanjut. Dalam hal ini petugas pelaksana subseksi kembali memeriksa kelengkapan dan kebenaran dokumen serta memperbaiki hasil masukan dokumen. Jika ternyata data belum lengkap, maka dilakukan pencetakan Surat Permintaan Dokumen Pelengkap. Petugas pelaksana subseksi kemudian memberitahukan atau menyerahkan surat permintaan dokumen pelengkap kepada pemohon dan menunggu dokumen dilengkapi pemohon. Jika data atau dokumen itu sudah lengkap atau benar, kemudian dilakukan pemeriksaan data dalam database. Jika data belum ada didalam database berkas permohonan diserahkan ke petugas EDT (Entry Data Buku Tanah/Surat Ukur), masing-masing subseksi agar segera dilakukan data entry. Dari wawancara dengan Koordinator Pendaftaran Hak3 dikatakan, bahwa pemeriksaan pekerjaan dalam rangka pembuatan sertifikat tanah hak milik pada Kantor Pertanahan Kota Tangerang ini sangatlah penting. Berkas permohonan atau dokumen dari satu tahap ke tahap selanjutnya selalu dilakukan pemeriksaan ulang. Dokumen dari petugas loket diperiksa ulang oleh petugas pelaksana subseksi sebelum diproses lanjut. Hal ini bertujuan untuk menghindari kekeliruan sejak dini, sehingga apabila ada 3
Wawancara dengan Koordinator Pendaftaran Hak, 07 Agustus 2012, Kantor Pertanahan Kota Tangerang
71
berkas yang kurang lengkap atau data yang tidak benar, dapat segera diketahui untuk kemudian dilakukan perbaikan, dan jika memang kurang lengkap segera dilengkapi kekurangannya. Dengan mekanisme ini, jika ada kekeliruan atau kekuranglengkapan data atau dokumen sudah merupakan keharusan bagi petugas lain untuk memeriksa atau mengoreksi terlebih dahulu pekerjaan yang diselesaikan tahap sebelumnya. Apabila ada data yang tidak lengkap, maka hasil pekerjaan dapat dikembalikan pada petugas tahap selanjutnya.
3. Pengumpulan data fisik dan data yuridis. Pengumpulan data fisik adalah pekerjaan lapangan untuk memperoleh data mengenai letak tanah, batas-batasnya, luasnya, bangunan-bangunan, dan atau tanaman-tanaman yang ada di atas tanah tersebut. Kegiatan ini dimulai dengan penempatan batas bidang tanah dan pemasangan atau pemberian tanda-tanda batas di tiap sudutnya. Kemudian dilanjutkan dengan pengukuran dan pembuatan peta. Penetapan batas dilakukan berdasarkan penunjukkan oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan persetujuan pemegang hak atas tanah yang berbatasan dengan tanah yang akan diukur. Ini dinamakan asas kontradiktur deliminasi bahwa batas bidang tanah harus didasarkan atas kesepakatan pemilik tanah yang akan diukur dengan pemilik tanah yang berbatasan.
72
Jika dalam penetapan batas bidang tanah tidak diperoleh kesepakatan atau belum disetujui pemilik tanah yang berbatasan, pengukuran untuk sementara dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataan merupakan batas bidang tanah yang bersangkutan jika memang ada tanda batas seperti, tembok, pagar dan sebagainya, atau jika tidak ada didasarkan penunjukkan batas oleh pemegang hak atas tanah yang akan diukur. Dalam hal ini dibuatkan berita acara dalam Daftar isian 201, yang menerangkan pengukuran tersebut merupakan pengukuran sementara dan pada gambar ukur hasil pengukuran itu dibutuhkan catatan bahwa batas bidang tanah masih ada sengketa, sehingga masih merupakan batas sementara. Sebagaimana hasil wawancara dengan Koordinator Pengukuran dan Pemetaan4 dikatakan, bahwa apabila dalam penetapan batas ini masih dalam sengketa, maka dilakukan pengukuran sementara dengan menggunakan batas yang ditunjukkan oleh pemohon atau pemilik tanah yang diukur, dengan catatan bahwa ini masih merupakan batas sementara. Dalam hal terjadi sengketa batas, diusahakan penyelesaiannya secara musyawarah mufakat. Ini membutuhkan bantuan Kepala Desa atau tokoh masyarakat setempat serta warga yang diperkirakan mengetahui dan dapat memberi keterangan valid tentang batas bidang tanah yang dipersengketakan. Berdasarkan hasil wawancara dengan
4
Koordinator Pengukuran dan
Wawancara dengan Koordinator Pengukuran dan Pemetaan, 10 Agustus 2012, Kantor Pertanahan Kota Tangerang
73
Pemetaan5 diungkapkan, bahwa apabila ada masalah sengketa, akan berusaha dengan musyawarah untuk mufakat secara bersama dan dicari jalan tengah atau solusinya, serta dicari orang yang netral dan diperkirakan tahu betul batas tanah itu. Bila telah ada kejelasan batas bidang tanah yang akan diukur kemudian dilakukan pemasangan tanda batas (patok). Tanda batas ini dipasang pada setiap sudut batas tanah dan apabila dianggap perlu tanda batas juga dipasang pada titik-titik tertentu sepanjang garis batas bidang tanah tersebut. Untuk sudut-sudut batas yang sudah jelas letaknya karena ditandai oleh benda-benda yang terpasang secara tetap, seperti pagar beton, tembok atau tugu, penguat pagar kawat, sehingga tidak harus dipasang tanda batas. Pemasangan dan pemeliharaa tanda batas ini merupakan kewajiban bagi pemegang hak atas tanah yang akan diukur. Pemasangan tanda batas atau patok ini, dapat membantu petugas ukur dalam melaksanakan pengukuran bidang tanah. Setelah pemasangan patok batas tanah kemudian bisa dilaksanakan pengukuran. Hasil pengukuran ini adalah surat ukur yang dapat menjadi bukti letak luas dan batas tanah (data fisik bidang tanah). Berdasarkan wawancara dengan Koordinator Pengukuran dan Pemetaan6 , tujuan dari pengukuran tanah adalah untuk memperoleh data fisik bidang tanah yaitu berapa luasnya, letaknya, dan batas-batas tanah itu sendiri. Data ini dituangkan dalam surat ukur yang penting sebagai bukti data fisik bidang tanah yang dimiliki. Surat 5
Wawancara dengan Koordinator Pengukuran dan Pemetaan, 10 Agustus 2012, Kantor Pertanahan Kota Tangerang 6
Wawancara dengan Koordinator Pengukuran dan Pemetaan, 10 Agustus 2012, Kantor Pertanahan Kota Tangerang
74
ukur ini juga diperlukan bagi penerbitan sertifikat tanah hak milik yang bersangkutan. Dalam pengukuran tanah ini, terdapat subrutin pengukuran. Rincian prosedur subrutin pengukuran dijelaskan seperti berikut : 1. Kepala Subseksi Pengukuran, Pemetaan dan Konversi (Kasubsi PPK) menunjuk petugas ukur dan menyerahkan berkas permohonan ke petugas pelaksana PPK. 2. Petugas pelaksana PPK kemudian membuat dan mencetak Surat Tugas Pengukuran (STP) dan uang kerja untuk petugas ukur/UMK. Kasubsi PPK memeriksa kebenaran STP dan UMK, lalu melakukan pendataan STP dan UMK. 3. Petugas pelaksana PPK membuat Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas (Daftar Isian 201) dan menyerahkan berkas permohonan kepada petugas ukur untuk kemudian dilakukan pengukuran/pengambilan data fisik lapangan. 4. Tahap selanjutnya, setiap pengukuran bidang tanah harus dibuatkan gambar ukur. Gambar ukur adalah hasil pengukuran dan pemetaan dilapangan berupa Peta Batas Bidang atau bidang-bidang tanah secara kasar. Gambar ukur ini, kemudian dibuat nomor gambar ukurannya dengan daftar isian 302. 5. Setelah itu, berkas dikembalikan kepada petugas pelaksana PPK. Petugas pelaksana PPK memperbaiki gambar ukur, lalu menyerahkan hasil pekerjaannya ke petugas pemetaan PPK. Petugas pemetaan PPK membuat
75
draf data grafikal salinan surat ukur, kemudian diserahkan ke petugas pelaksana PPK untuk dibuat data tekstual salinan surat ukur. 6. Kemudian draf data grafikal dan data tekstual salinan surat ukur diserahkan ke Kasubsi PPK untuk diperiksa. Berkas kemudian kembali ke petugas pemetaan PPK untuk dilakukan pencetakan Data Grafikal Surat Ukur. 7. Tahapan yang terakhir adalah petugas pelaksana PPK mencetak surat ukur tekstual dan menyerahkannya ke Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah (Kasi PPT) untuk ditandatangani. Berdasarkan
wawancara
dengan
Koordinator
Pemetaan
dan
Pengukuran7, untuk pembuatan sertifikat tanah hak milik terdapat suatu prosedur tentang penelitian bidang tanah, hal ini bertujuan untuk mengumpulkan data yuridis tentang tanah yang menyangkut riwayat dan asalusul tanah, siapa pemegang hak atas tanah, status tanah adakah pembebanan kepentingan umum seperti tower PLN misalnya. Hal tersebut dimaksudkan bahwa didalam pengumpulan data yuridis merupakan kegiatan yang bertujuan untuk memperoleh data mengenai status tanah, dipunyai dengan hak apa, siapa pemegang haknya dan ada atau tidaknya hak tanggungan yang membebani serta ada tidaknya kepentingan umum, seperti tower PLN pada tanah itu. Disamping itu juga dilakukan penelitian tentang riwayat tanah, pengumpulan bukti kepemilikan tanah serta pemeriksaan terhadap keabsahan alat-alat bukti tersebut. 7
Wawancara dengan Koordinator Pengukuran dan Pemetaan, 13 Agustus 2012, Kantor Pertanahan Kota Tangerang
76
Pengumpulan dan penelitian data yuridis dilaksanakan oleh sebuah tim yang dinamakan Panitia A, tim ini beranggotakan pegawai pada Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah, petugas pelaksana dari Subseksi Pengukuran, Pemetaan dan Konversi dan Subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi. Tugas panitia A secara terinci adalah sebagai berikut : 1. Meneliti data yuridis bidang tanah yang tidak dilengkapi dengan alat bukti tertulis mengenai kepemilikan tanah secara lengkap. 2. Melakukan pemeriksaan ke lapangann untuk menentukan kebenaran alat bukti yang diajukan oleh pemohon pendaftaran tanah. 3. Mencatat sanggahan/keberatan dan sebagai mediator dalam penyelesaian masalah/sengketa. 4. Membuat kesimpulan mengenai data yuridis bidang tanah yang bersangkutan. 5. Pengisian daftar isian 201 tentang risalah penelitian data yuridis dan penetapan batas. Kegiatan pengumpulan dan penelitian data yuridis merupakan bagian yang sangat penting dalam pengurusan sertifikat tanah hak milik. Hal ini menyangkut pemeriksaan alat bukti kepemilikan tanah, sehingga prosedur ini harus dilakukan dengan hati-hati, teliti dan tidak tergesa-gesa agar tidak menghasilkan kesimpulan yang salah yang dapat mengakibatkan hak atas tanah tersebut jatuh kepada orang yang sebenarnya tidak berhak atas tanah tersebut. Setelah pengumpulan data fisik dan data yuridis terpenuhi, maka panitia harus menyimpulkan untuk kemudian direkomendasikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk menerbitkan sertifikat hak milik, dan keseluruhannya tersebut harus terdapat laporannya. Kegiatan penelitian data yuridis adalah berupa kesimpulan panitia A yang nantinya akan menjadi rekomendasi bagi Kepala Kantor Pertanahan apakah akan menerbitkan sertifikat hak milik yang dimohonkan atau tidak.
77
4. Pengumuman data fisik dan data yuridis. Dibagian prosedur ini, hasil dari data fisik dan data yuridis yang sudah dicantumkan dalam risalah penelitian data yuridis dan penetapan batas (daftar isian 201), kemudian dimasukkan kedalam daftar data yuridis dan data fisik bidang tanah disertai peta bidang tanah hasil pengukuran lalu diumumkan dengan menggunakan daftar isian 201 B selama 60 hari, pengumuman ini dapat dilakukan di Kantor Pertanahan Kota Tangerang, Kantor Kecamatan, dan Kantor Kelurahan serta dapat juga diumumkan melalui media massa atas biaya pemohon. Berdasarkan wawancara Koordinator Pendaftaran Hak8, pengumuman harus dilakukan, baik di Kantor Pertanahan Kota Tangerang maupun di Kelurahan atau Kecamatan lokasi tanah, ini merupakan dasar bagi pengesahan data fisik dan data yuridis dan dari pengesahan itu baru bisa diterbitkan sertifikat yang dimohonkan, jika memang tidak ada sanggahan atau keberatan. Pada Kantor Pertanahan, pengumuman ini merupakan syarat mutlak yang harus dilaksanakan sebelum diterbitkan sertifikat tanah. Pengumuman ini dimaksudkan untuk memberikan kesempatan kepada masyarakat jika ada yang akan mengajukan keberatan terhadap data fisik dan data yuridis dari sertifikat yang dimohonkan. Dalam hal ini, Kepala Subseksi Pengukuran, Pemetaan, dan Konversi memeriksa sanggahan pada hari ke-60, jika ada yang mengajukan keberatan mengenai data fisik dan data yuridis yang diumumkan, Kepala Kantor Pertanahan mengusahakan agar secepatnya 8
Wawancara dengan Koordinator Pendaftaran Hak, 15 Agustus 2012, Kantor Pertanahan Kota Tangerang
78
keberatan diselesaikan secara musyawarah. Jika usaha tersebut membawa hasil akan dibuatkan berita acara penyelesaian, namun jika tidak berhasil, Kepala Kantor Pertanahan memberitahukan secara tertulis kepada pihak yang berkeberatan agar mengajukan gugatan ke pengadilan. Sementara itu, penerbitan sertifikat tanah ditangguhkan sampai ada keputusan pengadilan, karena didalam proses pengumuman itu sendiri bertujuan agar sertifikat yang telah diterbitkan harus dapat dipertanggungjawabkan secara hukum dan dapat menjadi sertifikat tanah hak milik yang sah, sehingga mengurangi adanya persengketaan tanah yang berujung terhadap timbulnya tindakan kriminal.
5. Pengesahan data fisik dan data yuridis. Setelah waktu pengumuman selesai, data fisik dan data yuridis disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan menggunakan Berita Acara Pengesahan data fisik dan data yuridis (Daftar Isian 202). Apabila pada waktu pengesahan data fisik dan data yuridis masih ada kekuranglengkapan data atau masih ada keberatan yang belum diselesaikan, maka pengesahan tersebut dilakukan dengan membubuhkan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap atau keberatan yang belum diselesaikan. Kepada pihak yang mengajukan keberatan, disampaikan pemberitahuan tertulis agar segera mengajukan gugatan ke pengadilan. Keberatan ini kemudian didaftar dengan menggunakan Daftar Isian 309.
79
Dalam pembuatan sertifikat tanah hak milik, jika sudah sampai pada tahap pengesahan data fisik dan data yuridis ini, berarti proses pembuatan sertifikat tanah hak milik sudah setengah perjalanan, tahap selanjutnya yaitu menyelesaikan urusan pembukuan hak dan sertifikat tanah hak milik dapat diterbitkan. Penerbitan sertifikat tanah hak milik yang dikeluarkan akan dapat dipertanggungjawabkan secara hukum, karena diresmikan dan dilegalkan oleh Kantor Pertanahan. Di dalam berita acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis dijadikan dasar untuk pembukuan hak atas tanah yang bersangkutan dalam buku tanah melalui penugasan konversi maupun pengakuan hak (bila alat bukti tertulis lengkap). Berita acara pengesahan ini ditulis pada Daftar Isian 201 untuk konversi diberi catatan dengan format sebagai berikut : Berdasarkan data fisik dan data yuridis yang disahkan dengan berita acara pengesahan data fisik dan data yuridis tanggal.......Hak atas tanah ini ditegaskan konversinya menjadi hak milik dengan pemegang hak.......Tanpa catatan/dengan catatan ada keberatan (tidak ke pengadilan/sedang proses pengadilan dengan/tanpa sita jaminan). Apabila alat bukti kepemilikan tanah tidak ada, akan tetapi telah dibuktikan kenyataan pengusaan fisik selama 20 tahun atau dalam hal ini untuk keperluan pengakuan hak, pada Daftar Isian 201 dilakukan pencatatan sebagai berikut : Berdasarkan data fisik dan data yuridis yang disahkan dengan berita acara pengesahan data fisik dan data yuridis tanggal.......Hak atas tanah ini diakui sebagai hak milik dengan pemegang hak.......tanpa catatan/dengan catatan ada keberatan (tidak ke pengadilan/sedang dalam proses dipengadilan dengan/tanpa sita jaminan).
80
Setelah pengesahan data fisik dan data yuridis selesai dilakukan proses selanjutnya yang dilakukan adalah pembukuan hak, karena dengan pembukuan hak harus disertakan alat bukti dan berita acara dari pengesahan hak itu sendiri.
6. Pembukuan hak. Pembukuan hak merupakan suatu proses lanjutan untuk dijadikan dasar dari penerbitan suatu sertifikat tanah, pembukuan hak adalah merupakan suatu proses pengumpulan data-data, baik yang bersifat yuridis maupun data fisik dari proses-proses sebelumnya mulai dari pendaftaran tanah sampai kedalam proses pengesahan data fisik maupun data yuridis. Dari penjelasan tersebut, di Kantor Pertanahan Kota Tangerang memiliki suatu prosedurprosedur dalam pembukuan hak. Adapun hal-hal yang dilakukan adalah sebagai berikut : 1. Apabila data fisik dan data yuridisnya belum lengkap dan tidak ada yang disengketakan, dilakukan pembukuan dalam buku tanah dengan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap. Ketidaklengkapan data tersebut bisa mengenai data fisik, misalnya karena surat ukurnya masih didasarkan atas batas sementara. Catatan akan dihapus apabila telah diserahkan tambahan alat pembuktian yang diperlukan. 2. Apabila data fisik dan data yuridisnya disengketakan, tetapi tidak diajukan ke pengadilan, dilakukan pembukuan dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut. Kepada pihak yang berkeberatan
81
diberitahukan secara tertulis untuk mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai data yang disengketakan dalam waktu 90 hari di hitung sejak disampaikannya pemberitahuan tersebut. Apabila hal tersebut tidak diajukan kepengadilan, penyelesaian secara damai dapat dilakukan. 3. Apabila data fisik dan data yuridisnya disengketakan dan diajukan gugatan ke pengadilan, tetapi tidak ada perintah dari pengadilan untuk status quo dan tidak ada putusan penyitaan dari pengadilan, maka dilakukan pembukuan dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut serta hal-hal yang disengketakan. Catatan itu akan dihapus setelah diperoleh penyelesaian secara damai antara pihak yang bersengketa atau diperoleh putusan pengadilan mengenai sengketa yang bersangkutan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap. 4. Apabila data fisik dan atau data yuridis disengketakan dan diajukan gugatan ke pengadilan serta ada perintah untuk status quo atau putusan penyitaan dari pengadilan dilakukan pembukuan dalam buku tanah dengan mengosongkan
nama
pemegang
haknya
dan
hal-hal
lain
yang
disengketakan serta mencatat di dalamnya ada sita atau perintah status quo tersebut. Penyelesaian pengisian buku tanah dan penghapusan catatan tersebut dilakukan apabila telah diperoleh penyelesaian secara damai atau diperoleh putusan pengadilan mengenai sengketa yang diajukan.
82
7. Penerbitan sertifikat tanah hak milik. Setelah semua prosedur selesai, hasil terakhir adalah penerbitan sertifikat tanah hak milik. Sertifikat tanah hak milik merupakan surat tanda bukti hak diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik yang ada dalam surat ukur dan data yuridis yang telah terdaftar dalam buku tanah. Selain itu, sertifikat tanah hak milik merupakan salinan buku tanah dan surat ukur yang dijilid menjadi satu dengan sampul khusus yang diatur perundang-undangan. Dalam hal ini, surat ukur dari hasil pengukuran yang memuat data fisik dijilid menjadi satu dengan salinan buku tanah, kemudian diajukan ke Kepala Kantor untuk dilakukan penandatanganan. Apabila Kepala Kantor berhalangan atau dalam rangka melayani permohonan pendaftaran tanah yang bersifat massal, penandatanganan buku tanah dan sertifikat tanah hak milik dilimpahkan kewenangannya kepada Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah. Apabila dalam buku tanah masih terdapat catatan-catatan seperti catatan sengketa, penerbitan sertifikat tanah hak milik harus ditangguhkan sampai catatan tersebut dihapus, tetapi apabila catatan itu hanya mengenai data fisik yang belum lengkap (seperti masih merupakan hasil pemetaan sementara), tetapi tidak disengketakan sertifikat tanah hak milik dapat diterbitkan. Dapat ditarik kesimpulan, bahwa jika dalam prosedur penerbitan sertifikat tanah hak milik yang meliputi tahap pengurusan surat dan berkas persyaratan di kelurahan dan kecamatan, pendaftaran di Kantor Pertanahan Kota Tangerang, pengumpulan data fisik dan data yuridis, pengumuman data fisik dan data
83
yuridis, pengesahan data fisik dan data yuridis, pembukuan hak, sampai dengan penerbitan sertifikat tanah hak milik dilakukan dengan benar, maka proses pelaksanaan penerbitan sertifikat tanah hak milik dapat berjalan sesuai dengan waktu yang telah ditetapkan dan diakui keabsahannya secara hukum.
3. Pejabat yang mempunyai wewenang dalam pemberian hak milik Sesuai dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri (Nomor 6 Tahun 1972, tertanggal 30 Juni 1972, khususnya dalam pasal 2 huruf a), dan Keputusan Presiden Republik Indonesia, (Nomor 26 Tahun 1988, tertanggal 19 Juli 1988), tentang Badan Pertanahan Nasional, maka pejabat yang berwenang untuk memberikan hak milik baik untuk hak milik perseorangan maupun hak milik developer dalam pemecahan bidang tanah, adalah sebagai berikut : 1. Kepala Badan Pertanahan Nasional. 2. Kepala Kantor Wilayah Kotamadya Badan Pertanahan Nasional. Dalam melaksanakan tugasnya, Badan Pertanahan Nasional (BPN) dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT yaitu Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta atas tanah. Setelah penetapan standar dalam penerbitan sertifikat tanah, selanjutnya mengenai metode untuk mengukur prestasi. Metode untuk mengukur prestasi dalam pengendalian penerbitan sertifikat tanah hak milik adalah bagaimana cara untuk mengukur prestasi dalam penerbitan sertifikat tanah hak milik, namun, pada Kantor Pertanahan Kota Tangerang tidak terdapat metode tersebut.
84
4.2.2 Pengukuran Prestasi. Langkah ini merupakan proses yang berkelanjutan dan repetitif (berulangulang), dengan frekuensi aktual bergantung pada jenis aktivitas yang sedang diukur. Pengukuran prestasi dapat dilakukan dengan 2 (dua) cara, yaitu secara rutin dan non rutin, pengukuran prestasi yang dilakukan secara rutin yaitu pengukuran sebuah prestasi yang dilakukan berdasarkan waktu yang telah ditentukan untuk menjamin apakah proses yang dilakukan sesuai dengan apa yang diharapkan, sedangkan pengukuran prestasi yang dilakukan secara non rutin yaitu pengukuran sebuah prestasi yang dilakukan tidak berdasarkan waktu yang telah ditentukan, namun dilakukan apabila ditemukan hal-hal yang menyimpang dari standar yang telah ditetapkan. Pengukuran prestasi yang dilakukan dalam pengendalian penerbitan sertifikat tanah di Kantor Pertanahan Kota Tangerang dilakukan dengan cara non rutin. Hal ini dikarenakan, di Kantor Pertanahan Kota Tangerang tidak ada pengecekan sertifikat tanah yang sudah selesai secara rutin, pihak Kantor Pertanahan Kota Tangerang hanya akan melakukan tindakan pengecekan jika ada pemohon atau masyarakat yang mengadukan masalahnya ke Kantor Pertanahan Kota Tangerang. Pengukuran prestasi dalam pengendalian penerbitan sertifikat tanah pada Kantor Pertanahan Kota Tangerang terdapat 2 (dua) masalah yang ditemukan dalam
pengecekan
non
rutin.
masalah
tersebut
menyebabkan
obyek
pensertifikatan luas tanah Kota Tangerang melebihi luas tanah Kota Tangerang, yaitu sertifikat ganda dan gagalnya pemisahan dari sertifikat induk. Permasalahan
85
ini diketahui setelah adanya pengaduan dari masyarakat tentang sertifikat ganda dan permasalahan gagalnya pemisahan dari sertifikat induk diketahui setelah dilakukannya pengecekan keseluruhan sertifikat tanah yang sudah selesai di Kantor Pertanahan Kota Tangerang. Berdasarkan wawancara dengan Kasi Sengketa, Konflik, dan Perkara9 mengatakan bahwa dalam pengecekan terhadap suatu masalah pertanahan dilakukan hanya jika ada pengaduan dari pihak yang bersangkutan, pengecekan secara rutin tidak dilakukan karena tidak adanya tugas untuk melakukan pengecekan sertifikat tanah yang sudah selesai. Pihak yang bermasalah atau disebut dengan pengadu dapat mengadukan permasalahannya langsung ke Kantor Pertanahan Kota Tangerang. Permasalahan mengenai adanya kelebihan luas tanah di Kota Tangerang, memang disebabkan oleh adanya sertifikat ganda, dan setelah dilakukan pengecekan mengenai keseluruhan sertifikat yang sudah selesai ditemukan adanya kegagalan pemisahan dari sertifikat induk. Pengaduan masalah sengketa pertanahan dapat dilakukan secara lisan maupun tulisan, namun sejauh ini pihak Kantor Pertanahan Kota Tangerang menerima pengaduan secara lisan yang kemudian di arahkan untuk pengaduan secara tulisan agar dalam penanganannya dapat lebih teratur dan cepat diselesaikan sesuai berkas pengaduan yang diterima. Pengaduan secara tulisan dilakukan dengan 4 (empat) tahap, yaitu :
9
Wawancara dengan Kasi Sengketa, Konflik, dan Perkara, 28 Agustus 2012, Kantor Pertanahan Kota Tangerang
86
1. Pembuatan laporan pengaduan. 2. Penelitian administrasi dan lapangan. 3. Gelar perkara. 4. Pembuatan rekomendasi penyelesaian. Dalam penanganan pengaduan dilakukan oleh tim yang melayani tanggap sengketa, tim tersebut adalah tim khusus yang dibentuk untuk menangani sengketa setiap hari. Tim ini terdiri dari unsur pengukuran, unsur hak tanah, dan unsur sengketa, konflik, dan perkara. Tim ini adalah tim terpadu yang meliputi seluruh unsur terkait dalam upaya penanganan perkara. Adapun dasar hukum dalam penyelesaian sengketa tanah adalah : 1. UU No.5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. 2. PP No.24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. 3. Keppres No.34 Tahun 2003 Tentang Kebijakan Nasional di Bidang Pertanahan. 4. Peraturan Kepala BPN RI No.3 Tahun 2011 Tentang Pengelolaan, Pengkajian, dan Penanganan Kasus Pertanahan. Adapun alur kerja atas pelayanan tanggap sengketa ini adalah sebagai berikut : 1. Pembuatan laporan pengaduan. Dalam tahap pertama ini, dilakukan permohonan pengaduan melalui loket pengaduan, permohonan disampaikan pertama secara lisan, yang kemudian dijadikan tertulis, kemudian diberikan laporan pengaduan oleh petugas loket. Setelah diterimanya permohonan pengaduan tersebut, diperiksa oleh seksi Sengketa, Konflik dan Perkara (SKP), dan ditentukan apakah permohonan tersebut dapat untuk diproses lebih lanjut atau tidak.
87
Suatu pengaduan jika tidak dapat diproses lebih lanjut, maka pengaduan akan berhenti disini, sebuah pengaduan tidak dapat ditindak lanjuti apabila data yang disampaikan ke Kantor Pertanahan Kota Tangerang masih kurang jelas atau kurang lengkap, maka pihak Kantor Pertanahan Kota Tangerang akan meminta penjelasan disertai dengan data serta saran ke Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional (BPN) Provinsi dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat, serta tanah yang disengketakan. Sedangkan, jika suatu pengaduan dapat diproses lebih lanjut akan dilanjutkan ke tahap berikutnya.
2. Penelitian administrasi dan lapangan. Tahap kedua ini dilakukan pemeriksaan berkas permohonan pengaduan oleh seksi Sengketa, Konflik dan Perkara (SKP), kemudian ditindaklanjuti dengan penelitian lapangan oleh petugas tanggap sengketa pertanahan, yang meliputi anggota dari seksi Sengketa, Konflik dan Perkara (SKP), seksi Hak Tanah dan Pendaftran Hak Tanah (HTPT), dan seksi Survey, Pengukuran, dan Pemetaan (SPP), yang dilengkapi dengan berita acara hasil penelitian di lapangan.
3. Gelar perkara. Setelah penelitian lapangan oleh petugas, tahap ketiga adalah pelaksanaan tim tanggap sengketa pertanahan yang akan menindaklanjuti dengan gelar perkara, yang meliputi :
88
Gelar internal adalah gelar yang pesertanya dari Kantor Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan/atau Kantor Pertanahan. Gelar internal ini bertujuan untuk menghimpun masukan pendapat para petugas/pejabat, mengidentifikasi sengketa dan konflik yang diperselisihkan, dan menyusun rencana penyelesaian. Gelar eksternal adalah gelar yang pesertanya dari Kantor Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan/atau Kantor Pertanahan yang diikuti peserta dari unsur/instansi lainnya. Gelar eksternal bertujuan untuk melengkapi keterangan dan pendapat dari internal dan eksternal Kantor Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan/atau Kantor Pertanahan agar pembahasan lebih komprehensif, mempertajam analisis kasus pertanahan, dan memilih alternatif penyelesaian. Gelar mediasi adalah gelar yang menghadirkan para pihak yang berselisih untuk memfasilitasi penyelesaian kasus pertanahan melalui musyawarah. Gelar mediasi ini bertujuan untuk menmapung informasi atau pendapat dari semua pihak yang berselisih, dan pendapat dari unsur lain yang perlu dipertimbangkan, menjelaskan posisi hukum para pihak baik kelemahan atau kekuatannya, memfasilitasi penyelesaian kasus pertanahan melalui musyawarah, dan pemilihan penyelesaian kasus pertanahan.
89
Gelar istimewa adalah gelar yang dilaksanakan oleh Tim Penyelesaian Kasus Pertanahan yang dibentuk oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia atau Deputi Bidang Pengkajian dan Penanganan Sengketa dan Konflik Pertanahan. Gelar istimewa bertujuan untuk menyelesaikan kasus pertanahan yang sangat kompleks, menyelesaikan perbedaan keputusan mengenai penanganan kasus pertanahan antara pejabat Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia atau pejabat instansi lainnya, mengkoreksi keputusan Pejabat Pertanahan Nasional Republik Indonesia yang bermasalah, dan menetapkan upaya hukum.
4. Pembuatan rekomendasi penyelesaian. Setelah dilakukan gelar pekara, tahap keempat atau tahap terakhir dalam pengaduan masalah sengketa pertanahan di Kantor Pertanahan Kota Tangerang adalah dibuatkan rekomendasi penyelesaian kasus pertanahan, dengan kriteriakriteria sebagai berikut : K1 : Surat pemberitahuan mengenai penyelesaian kasus pertanahan kepada semua pihak yang bersengketa. K2 : Penerbitan SK tentang pemberian hak atas tanah, pembatalan sertifikat hak atas tanah, pencatatan dalam buku tanah atau perbutan hukum lainnya, sesuai dengan surat pemberitahuan penyelesaian kasus pertanahan.
90
K3 : Surat pemberitahuan penyelesaian kasus pertanahan yang ditindaklanjuti mediasi oleh Badan Pertanahan Nasional sampai pada kesepakatan berdamai atau kesepakatan yang disetujui para pihak. K4 : Surat pemberitahuan penyelesaian kasus pertanahan yang menyatakan penyelesaian kasus pertanahan akan melalui proses perkara di pengadilan, karena tidak ada kesepakatan antara para pihak. K5 : Surat pemberitahuan penyelesaian kasus pertanahan yang menyatakan bahwa Badan Pertanahan Nasional tidak berwenang menyelesaikan
kasus
pertanahannya,
dan
dipersilahkan
diselesaikan melalui instansi lain. Melalui keempat tahap pengaduan masalah pertanahan, Kantor Pertanahan Kota Tangerang akan menyelesaikan masalah pertanahan hingga menemukan jalan keluar bagi masalah tersebut, namun jika dalam penyelesaian masalah tidak menemukan solusi yang tepat, maka Kantor Pertanahan Kota Tangerang melimpahkan masalah tersebut melalui instansi lain, yaitu pengadilan.
4.2.3 Menetapkan Apakah Prestasi Kerja Sesuai Dengan Standar. Langkah ini dimaksudkan untuk membandingkan hasil-hasil yang telah diukur dengan standard yang telah ditetapkan sebelumnya. Apabila prestasi kerja sesuai dengan standard, maka pimpinan berasumsi bahwa segala sesuatunya telah berjalan secara terkendali. Pimpinan tidak perlu melakukan tindakan korektif
91
terhadap penyimpangan. Sebaliknya, pimpinan perlu mempertimbangkan tindakan korektif apabila prestasi yang diperoleh jauh dari standard yang telah ditetapkan. Robert J. Mockler (dalam James A.F. Stoner 1986:222) menjelaskan bahwa langkah ini adalah merupakan langkah yang paling mudah ditempuh dalam proses pengendalian. Sifat kompleksnya mungkin telah dapat diatasi dalam kedua langkah yang pertama, sekarang tinggal membandingkan hasil-hasil yang telah diukur dengan target atau standard yang telah ditetapkan sebelumnya. Langkah penetapan apakah prestasi kerja sesuai dengan standard dalam pengendalian penerbitan sertifikat tanah dapat dilihat dari pengaduan yang dilakukan oleh masyarakat, maupun masalah mengenai gagalnya pemisahan dari sertifikat induk, yang mengakibatkan luas obyek pensertifikatan tanah di Kota Tangerang melebihi luas tanah Kota Tangerang. Dalam langkah pengukuran prestasi kerja dijelaskan bahwa pengukuran prestasi dilakukan secara non rutin oleh pihak Kantor Pertanahan Kota Tangerang, permasalahan pengendalian penerbitan sertifikat tanah terjadi karena adanya pengaduan masyarakat mengenai sertifikat ganda, serta adanya kegagalan pemisahan dari sertifikat induk. Disini jelas terlihat bahwa terjadi penyimpangan dari standar yang seharusnya. Berikut ini, dijelaskan mengenai sertifikat ganda dan gagalnya pemisahan dari sertifikat induk. 1. Sertifikat ganda. Sertifikat ganda adalah sertifikat yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), yang akibat adanya kesalahan pendataan pada saat melakukan pengukuran dan pemetaan pada tanah, sehingga terbitlah sertifikat ganda yang
92
berdampak pada pendudukan tanah secara keseluruhan ataupun sebagian tanah milik orang lain. Apabila ditinjau dari pengertian sertifikat itu sendiri, maka sertifikat adalah tanda bukti hak atas tanah, yang dikeluarkan oleh pemerintah dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut ketentuan peraturan dan perundang-undangan. Sertifikat hak atas tanah membuktikan bahwa seseorang atau suatu badan hukum, mempunyai suatu hak atas bidang tanah tertentu. Pada kenyataannya, bahwa seseorang atau badan hukum menguasai secara fisik dan menggunakan tanah yang bersangkutan tidak serta merta langsung membuktikan bahwa ia mempunyai hak atas tanah yang dimaksud. Adapun surat-surat jual beli, belum tentu membuktikan bahwa yang membeli benar-benar mempunyai hak atas tanah yang dibelinya. Apabila tidak ada bukti otentik bahwa yang menjual memang berhak atas tanah yang dijualnya. Dalam konteks inilah terjadi pendudukan tanah secara tidak sah melalui alat bukti berupa dokumen (sertifikat) yang belum dapat menjamin kepastian hukumnya. Maksud gambaran diatas adalah suatu peristiwa penerbitan sertifikat ganda atas tanah, yang mengakibatkan adanya pemilikan bidang tanah atau pendudukan hak yang saling bertindihan satu dengan yang lain. Masalah sertifikat ganda yang terjadi di Kantor Pertanahan Kota Tangerang, terjadi pada saat penerbitan sertifikat tanah hak milik yang dilakukan di Kantor Pertanahan Kota Tangerang, dan melalui program LARASITA (Layanan Rakyat Sertifikasi Tanah), namun tidak terdapat data secara rinci mengenai hal tersebut. Sertifikat ganda yang terjadi di Kantor
93
Pertanahan Kota Tangerang, disebabkan karena database yang ada tidak menyimpan dengan baik data yang sebelumnya, sehingga ketika pemohon mengajukan sertifikat tanah hak milik, pegawai Kantor Pertanahan Kota Tangerang mengeluarkan sertifikat tanah hak milik yang sama. Sertifikat ganda yang terjadi melalui program LARASITA (Layanan Rakyat Sertifikasi Tanah) dikarenakan tidak tersampaikannya data yang dilakukan pegawai dengan menggunakan mobil LARASITA dengan Kantor Pertanahan, sehingga data menjadi ganda. 2. Gagalnya pemisahan dari sertifikat induk. Gagalnya pemisahan dari sertifikat induk bermula dari pemisahan tanah-tanah yang besar dari developer (pengembang) yang di dalam pemisahan untuk kavlingkavling untuk luasan induk masih tercover dalam aplikasi, tercover secara utuh yang seharusnya sudah terpotong dengan luasan yang terpisah-pisah. Hal inilah yang menyebabkan luasan tanah menjadi bertambah, karena luasnya induk yang seharusnya tidak dihitung, dihitung kembali dengan luasan tanah yang sudah terpisah-pisah sehingga luas menjadi bertambah. Masalah sertifikat ganda dan gagalnya pemisahan dari sertifikat induk yang terjadi di Kantor Pertanahan Kota Tangerang dapat dilihat dalam tabel berikut :
94
Tabel 4.4 Masalah Sertifikat Ganda dan Gagalnya Pemisahan dari Serifikat Induk Jumlah No.
Kecamatan Bidang
Luas (m2) Obyek Sertifikat
Ket. Tanah Sebenarnya
Kelebihan Luas Tanah
1.
Batu Ceper
12.138
8.536.551
8.536.551
2.
Benda
14.320
11.480.485
5.843.378
5.637.107 1 Developer
3.
Cibodas
24.853
9.075.660
7.476.878
1.598.782 1 Developer
4.
Ciledug
21.880
6.722.755
6.722.755
5.
Cipondoh
33.481
45.020.147
42.573.323
2.446.824 1 Developer
6.
Jati Uwung
6.410
31.118.780
30.310.278
808.502 1 Developer
7.
Karang Tengah
19.435
7.941.241
7.941.241
8.
Karawaci
21.326
10.654.194
4.506.309
6.147.885 1 Developer
9.
Larangan
18.208
56.973.439
19.668.668
37.304.771 2 Developer
10.
Neglasari
14.301
9.419.689
9.419.689
0
11.
Periuk
25.061
14.256.720
14.256.720
0
12.
Pinang
20.421
11.082.782
10.732.282
13.
Tangerang
20.919
14.289.028
13.741.928
253.818 236.571.471
181.730.000
Jumlah
0
0
0
Sertifikat Ganda Sertifikat 547.100 Ganda 7 Developer, 2 Sertifikat 54.841.471 Ganda 350.500
Sumber : Kantor Pertanahan Kota Tangerang 2012
Berdasarkan data tersebut, dapat dilihat bahwa luas tanah dari Kota Tangerang adalah sebesar 181.730.000 m2, sedangkan luas obyek pensertifikatan tanah sebesar 236.571.471 m2, disini dapat dilihat terdapat kelebihan luas tanah sebesar 54.841.471 m2, hal ini disebabkan oleh adanya sertifikat ganda dan gagalnya pemisahan dari sertifikat induk. Mengenai masalah sertifikat ganda dan
95
gagalnya pemisahan dari sertifikat induk terdapat di beberapa kecamatan, untuk masalah sertifikat ganda terdapat di kecamatan Pinang dan Tangerang, sedangkan untuk masalah gagalnya pemisahan dari sertifikat induk terdapat di kecamatan Benda, Cibodas, Cipondoh, Jati Uwung, Karawaci, dan Larangan. Untuk berapa besar persentasenya dapat dilihat sebagai berikut :
Gambar 4.2 Masalah Sertifikat Ganda dan Gagalnya Pemisahan dari Serifikat Induk Masalah Kelebihan Tanah
Sertifikat Ganda Sertifikat Induk yang Gagal dipisah
Berdasarkan gambar tersebut dapat dilihat bahwa sertifikat ganda yang terjadi Kota Tangerang sebesar 1,60%, sedangkan gagalnya pemisahan dari sertifikat induk sebesar 98,40%, terlihat lebih dominan terjadi pada gagalnya pemisahan dari sertifikat induk, hal ini dikarenakan developer (pengembang) lebih banyak memiliki luas tanah dibandingkan dengan perseorangan. Dengan demikian, baik sertifikat ganda maupun gagalnya pemisahan dari sertifikat induk
96
menyebabkan obyek pensertifikatan tanah di Kota Tangerang melebihi luas tanah Kota Tangerang itu sendiri. Permasalahan tersebut membuktikan bahwa dalam pengukuran prestasi dengan standar yang telah ditetapkan terjadi penyimpangan, penyimpangan tidak akan terjadi apabila standar di jalankan secara baik, dan benar. Setelah terjadi penyimpangan, hal yang harus dilakukan adalah mengambil tindakan perbaikan agar penyimpangan tersebut dapat segera diatasi dan terselesaikan dengan baik.
4.2.4 Mengambil Tindakan Perbaikan. Dalam pengendalian penerbitan sertifikat tanah hak milik yang dilaksanakan, apabila hasil belum tercapai atau menurun, dan analisis menunjukkan perlunya diambil tindakan. Tindakan ini dapat berupa penggandaan perubahan terhadap satu atau lebih banyak hasil. Mengambil tindakan perbaikan perlu dilakukan dalam penyelesaian masalah pengendalian penerbitan sertifikat tanah pada Kantor Pertanahan Kota Tangerang. Berdasarkan wawancara dengan Kasi Sengketa, Konflik, dan Perkara10 tahapan yang harus dilewati dalam menyelesaikan konflik pertanahan adalah mengenali pihak-pihak yang berkonflik, obyek konflik, menemukan atau mengetahui kemauan dari subyek, menemukan pokok masalah konflik yang bersangkutan, mencari aturan atau peraturan perundangan-undangan yang terkait, menemukan alternatif institusi penyelesaian konflik yang akan digunakan, serta
10
Wawancara dengan Kasi Sengketa, Konflik, dan Perkara, 03 September 2012, Kantor Pertanahan Kota Tangerang
97
mengambil keputusan yang tepat dan diterima oleh para pihak. Tindakan perbaikan tersebut akan penulis jelaskan berikut : Tindakan perbaikan berkaitan dengan sertifikat ganda, berdasarkan wawancara dengan Kasubsi Sengketa dan Konflik Pertanahan11 ada beberapa hal yang perlu dilakukan adalah sebagai berikut : 1. Pengaduan. Dalam pengaduan berisi hal-hal dan peristiwa yang menggambarkan bahwa pemohon/pengadu adalah pihak yang berhak atas tanah yang disengketakan atau tanah konflik dengan dilampiri bukti-bukti serta mohon penyelesaian dengan disertai harapan agar terhadap tanah tersebut dapat dicegah mutasinya sehingga tidak merugikan pemohon.
2. Penelitian. Mekanisme berikutnya setelah pengaduan adalah penelitian berupa pengumpulan data atau administrasi maupun hasil penelitian fisik dilapangan mengenai penguasaannya. Hasil dari penelitian dapat disimpulkan sementara bahwa apakah pengaduan tersebut beralasan atau tidak untuk diproses lebiih lanjut.
11
Wawancara dengan Kasubsi Sengketa dan Konflik Pertanahan, 04 September 2012, Kantor Pertanahan Kota Tangerang
98
3. Pencegahan Mutasi. Tindak lanjut dari penyelesaian sengketa atau konflik adalah atas dasar petunjuk atau perintah atasan maupun berdasarkan prakarsa kepala kantor agraria yang bersangkutan terhadap tanah sengketa, dapat dilakukan langkah pengamanan berupa pencegahan untuk sementara terhadap segala bentuk perubahan atau mutasi. Tujuannya dilakukan pencegahan atau mutasi adalah menghentikan untuk sementara waktu segala bentuk perubahan terhadap tanah yang disengketakan atau tanah konflik.
4. Musyawarah. Musyawarah atau disebut negotiation adalah kegiatan mempertemukan kedua belah pihak untuk mengklarifikasi data yang ada pada masing-masing pihak
dalam
rangka
mengupayakan
perdamaian.
Perdamaian
adalah
kesepakatan dari para pihak untuk mengakhiri sengketanya. Pendekatan terhadap para pihak yang bersengketa dan/atau berkonflik melalui musyawarah sering berhasil didalam usaha penyelesaian sengketa, dan biasanya ditempatkan instansi pemerintah yang dalam hal ini adalah Direktorat Jenderal Agraria untuk bertindak sebagai mediator dalam menyelesaikan sengketa atau konflik secara kekeluargaan. Agar dalam musyawarah berjalan sukses dan optimal, ada beberapa kekuatan (power) yang perlu diperhatikan oleh para negosiator adalah, kekuatan dari pengetahuan dan keterampilan, kekuatan dari hubungan yang baik, kekuatan dari alternatif yang baik dalam negosiasi, kekuatan untuk
99
mencapai penyelesaian yang elegan, kekuasaan legitimasi, dan kekuatan komitmen. Jika dalam perundingan musyawarah ini berhasil dilakukan dan mencapai kesepakatan, maka akan dibuatkan perjanjian bersama yang isinya mengikat para pihak. Sebaliknya, jika dalam waktu 14 (empat belas) hari tidak mencapai kesepakatan, maka atas kesepakatan tertulis kedua belah pihak, sengketa diselesaikan melalui konsiliasi ataupun mediasi.
5. Konsiliasi atau Mediasi Konsiliasi adalah penyelesaian konflik, termasuk konflik pertanahan yang ditengahi oleh seorang atau lebih konsiliator yang netral yang dipilih atas kesepakatan para pihak. Konsiliator tersebut harus terdaftar di Kantor yang berwenang menangani masalah pertanahan, dalam hal ini misalnya di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Konsiliator harus dapat menyelesaikan perselisihan tersebut paling lama 30 (tiga puluh) hari sejak menerima permintaan penyelesaian masalah tersebut. Pada kesempatan pertama penyelesaian permasalahan tersebut, konsiliator wajib mendamaikan para pihak terlebih dahulu. Jika terjadi kesepakatan damai, maka akan dibuatkan perjanjian bersama untuk kemudian didaftarkan di pengadilan wilayah hukum mana kesepakatan damai itu dibuat. Bila salah satu pihak tidak mendamaikan kesepakan tersebut, pihak lainnya dapat mengajukan permohonan eksekusi di pengadilan tempat perjanjian bersama didaftarkan.
100
Bila konsiliator gagal mendamaikan para pihak, konsiliator mengeluarkan anjuran penyelesaian tertulis paling lambat 10 (sepuluh) hari kerja sejak sidang konsiliasi pertama. Persetujuan atau penolakan para pihak terhadap anjuran dari konsiliator tersebut harus disampaikan oleh para pihak yang berkonflik paling lama 10 (sepuluh) hari kerja sejak menerima anjuran tertulis dari konsiliator. Jika para pihak menyetujui anjuran tertulis dari konsiliator, maka dibuatkan perjanjian bersama untuk didaftarkan di pengadilan wilayah mana tanah yang menjadi obyek konflik untuk mendapatkan akta bukti pendaftaran, bahwa konflik diantara para pihak telah diselesaikan secara konsiliasi. Tetapi, apabila anjuran tertulis ditolak oleh salah satu pihak atau kedua belah pihak, maka salah satu pihak atau kedua belah pihak dapat mengajukan penyelesaian ke pengadilan setempat dengan mengajukan guguatan. Selain konsiliasi, pihak yang bersengketa dapat memilih jalan mediasi. Mediasi merupakan pengendalian konflik pertanahan yang dilakukan dengan cara membuat konsensus di antara dua pihak yang berkonflik untuk mencari pihak ketiga yang berkedudukan netral sebagai mediator dalam penyelesaian konflik. Dalam menyelesaikan konflik melalui cara mediasi, kedua belah pihak sepakat mencari nasehat dari pihak ketiga. Penyelesaian masalah melalui mediasi ini, dilakukan atas dasar kesepakatan kedua pihak yang berkonflik bahwa masalah mereka akan diselesaikan melalui bantuan seseorang atau beberapa penasehat ahli ataupun melalui seorang mediator. Pihak ketiga yang memberikan bantuan ini harus
101
bersifat netral (tidak memihak) serta independen, dalam artian tidak dapat diintervensi oleh pihak lainnya. Sama seperti konsiliasi, mediator wajib menyelesaikan tugasnya paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak menerima pendaftaran penyelesaian konflik dari para pihak. Apabila dalam musyawarah tersebut tercapai kesepakatan diantara para pihak, maka dibuatkan perjanjian bersama untuk didaftarkan di pengadilan wilayah hukum tempat perjanjian tersebut dibuat. Tetapi jika gagal, mediator menyampaikan anjuran tertulis selambat-lambatnya 10 (sepuluh) hari kerja sejak sidang mediasi pertama. Selambat-lambatnya sejak 10 (sepuluh) hari kerja sejak menerima anjuran tertulis dari mediator tersebut, para pihak harus memberikan jawaban. Jika anjuran tertulis diterima, dalam waktu 3 (tiga) hari kerja sejak anjuran tertulis disetujui, mediator membantu para pihak membuat perjanjian bersama untuk didaftarkan di pengadilan wilayah hukum mana perjanjian bersama itu dibuat agar memperoleh akta pendaftaran. Bagi pihak yang tidak memberikan pendapat berarti dia menolak anjuran tertulis dari mediator. Jika ditolak, maka pihak yang menolak dapat mengajukan gugatan ke pengadilan.
6. Penyelesaian melalui pengadilan. Apabila usaha melalui jalan musyawarah, konsiliasi atau mediasi tidak mendatangkan hasil, maka sengketa atau konflik tersebut harus diselesaikan oleh instansi yang berwenang, yaitu pengadilan. Penyelesaian masalah pertanahan melalui jalur pengadilan sering memakan waktu yang lama.
102
Lamanya berperkara ini banyak disebabkan karena kemungkinan berperkara sekurang-kurangnya 3 sampai 4 tahap. Pertama, pada tingkat pengadilan negeri, yang akan berlangsung relatif cepat sekarang ini, karena ada petunjuk Mahkamah Agung (MA) bahwa sedapatnya harus dibatasi berperkara sampai kurang lebih 6 (enam) bulan. Namun, dalam kenyataannya bisa berbulan-bulan, kadang-kadang setahun. Kedua, pada tingkat pengadilan tinggi, seperti halnya dalam pengadilan negeri, perkara sering berlangsung lama. Disamping itu pemeriksaan perkara melalui pengadilan seringkali dihantui adanya anggapan bahwa pengadilan lebih mementingkan kepentingan dirinya sendiri saja atau lebih dikenal dengan sebutan mafia peradilan. Ketiga, pada tingkat kasasi, sering terjadi keterlambatan dalam pemeriksaan. Sebuah perkara untuk dapat diperiksa, harus menunggu bertahuntahun lamanya, biasanya tidak kurang dari 3 (tiga) tahun sebelum akhirnya diputus dalam kasasi. Hal ini disebabkan karena antrian pemeriksaan dalam acara kasasi yang lama sekali yang disebabkan banyaknya perkara kasasi yang ditangani. Keempat, pada peninjauan kembali. Pada tingkat ini, waktu yang diperlukan bisa mencapai 8-9 tahun sebelum perkara ini tiba pada taraf dapat dilaksanakan (eksekusi) oleh pengadilan negeri.
103
Selama ini, putusan yang dijatuhkan oleh pengadilan belum bisa menyelesaikan persoalan apabila putusan tersebut tidak dapat dilaksanakan. Oleh karena itu, putusan pengadilan harus mudah dilaksanakan (eksekusi). Sistem peradilan di Indonesia mengenal adanya 4 (empat) macam lingkungan peradilan di bawah Mahkamah Agung (MA) sebagai salah satu puncak kekuasaan kehakiman, yaitu : Peradilan Umum (perdata dan pidana), Peradilan Agama, Peradilan Militer, dan Peradilan Tata Usaha Negara. Dalam hal kewenangan peradilan umum, sesuai dengan UU (Nomor 8 Tahun 2004) tentang perubahan atas (UU Nomor 2 Tahun 1986) tentang Peradilan Umum disebutkan bahwa kewenangan dari Peradilan Umum sesuai dengan ketentuan dalam pasal-pasal (antara lain Pasal 2, 6, 50 dan Pasal 51). Kewenangan Peradilan Umum dalam menyelesaikan sengketa tanah dapat dilihat dari yurisprudensi putusan Mahkamah Agung (MA) Republik Indonesia (RI) (Nomor 701 K/Pdt/1997 tanggal 24 Maret 1999), dan Putusan Mahkamah Agung (MA) Republik Indonesia (RI) (Nomor 1816 K/Pdt/1989 tanggal 22 Oktober 1992). Adapun kewenangan Peradilan Tata Usaha Negara dalam hal penyelesaian sengketa atas tanah dapat dilihat dalam ketentuan UU (Nomor 9 Tahun 2004) tentang perubahan atas UU (Nomor 5 tahun 1986) tentang Peradilan Tata Usaha Negara (Pasal 2, Pasal 5 ayat (1), Pasal 50, Pasal 51). Dalam yurisprudensi dapat dilihat dalam Putusan Mahkamah Agung (MA) Republik Indonesia (RI) Nomor 84 K/TUN/1999 tanggal 14 Desember 2000 dan Putusan Mahkamah Agung (MA) Republik Indonesia (RI) (Nomor 1687 K/Pdt/1998
104
tanggal 29 September 1999). Kewenangan Peradilan Agama sesuai ketentuan (Nomor 3 Tahun 2006) tentang Perubahan Atas (UU Nomor 7 Tahun 1989) tentang Peradilan Agama, sesuai ketentuan (Pasal 2, 3 ayat (1), 49 ayat (1), 51) dan Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung (MA) Republik Indonesia (RI) (Nomor 57 K/AG/1999 tanggal 27 April 2000). Sebagai konsekuensi dari adanya perbedaan dalam yurisprudensi dan kompetensi (wewenang) dari masing-masing macam peradilan tersebut, dapat terjadi (bahkan seringkali) adanya perkara yang pokok sengketanya saling bersentuhan satu sama lain, misalnya sengketa yang disatu sisi termasuk dalam yurisdiksi Peradilan Umum (perdata) dan disisi lainnya termasuk dalam Peradilan Tata Usaha Negara (PTUN), misal dibidang pertanahan, sekalipun keduanya terdapat dalam satu perkara yang sama, atau dua perkara yang saling berkaitan. Apabila kedua macam sengketa tersebut diperiksa dan diadili secara terpisah dan diputus sendiri-sendiri oleh kedua macam peradilan tersebut, maka ada kemungkinan besar bahwa dapat terjadi adanya dua putusan yang saling berbeda, dan bertentangan walaupun dalam kenyataannya ada banyak juga yang saling mendukung.
105
Tindakan-tindakan perbaikan yang berkaitan dengan sertifikat ganda sudah dibuat dengan sangat baik oleh Kantor Pertanahan Kota Tangerang, agar permasalahan sertifikat ganda dapat diselesaikan dengan cepat. Tindakan perbaikan tersebut dilakukan agar dalam penyelesaian masalah bisa teratasi dengan tepat dan cepat. Tindakan perbaikan berkaitan dengan gagalnya pemisahan dari sertifikat induk, berdasarkan wawancara dengan Kasubsi Perkara Pertanahan12 ada beberapa hal, yaitu sebagai berikut : 1. Administrasi Pertanahan yang Proaktif Pegawai pertanahan memainkan peran penting dalam memfasilitasi dan melegalisasi konversi lahan pedesaan untuk tujuan perkotaan. Konversi rentan terhadap masalah tata kelola mengingat keuntungan yang diperoleh sangat tinggi. Administrasi yang proaktif harus di jalankan sebaik mungkin, administrasi pertanahan yang proaktif dapat membuat penggunaan tanah menjadi lebih teratur dan Kantor Pertanahan memiliki data yang lengkap terhadap keadaan tanah-tanah tersebut. Administrasi pertanahan yang proaktif akan dapat mengatasi masalah-masalah dalam penggunaan lahan dan dalam gagalnya pemisahan dari sertifikat induk, serta didukung dengan menggunakan proses perencanaan yang transparan.
12
Wawancara dengan Kasubsi Perkara Pertanahan, 04 September 2012, Kantor Pertanahan Kota Tangerang
106
2. Persiapan Perencaan Memasukkan order dalam penggunaan lahan mensyaratkan hukum yang tepat yang menjamin perencanaan penggunaan lahan serta pemisahan dari sertifikat induk dalam kerangka kebijakan perencaan tersebut juga berdasarkan pada rencana izin menggunakan lahan yang relevan. Perencanaan yang baik dan transparan akan dapat mempermudah untuk melaksanakan penataan lahan, baik untuk perumahan maupun untuk perindustrian. Penyusunan rencana juga mengurangi
jumlah
konflik
yang
mungkin
timbul
dari
intensifnya
pembangunan perkotaan dan jenis pembangunan-pembangunan lainnya.
3. Pendataan Ulang Setelah melakukan administrasi pertanahan yang proaktif dan persiapan perencanaan dalam pembangunan, maka hal yang paling penting dalam penyelesaian gagalnya pemisahan dari sertifikat induk adalah melakukan pendataan ulang. Pendataan ulang dilakukan kepada seluruh tanah pengembang (developer) yang mengalami pendataan yang salah. Hal ini sangat efektif, karena setelah dilakukan pendataan ulang, maka tidak akan ada lagi luas tanah yang bertumpuk menjadi satu dengan luas induknya. Tindakan-tindakan
perbaikan
yang dilakukan oleh pihak Kantor
Pertanahan Kota Tangerang, baik itu tindakan perbaikan sertifikat ganda maupun tindakan perbaikan gagalnya pemisahan dari sertifikat induk, telah dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kota Tangerang agar masyarakat yang mengalami masalahmasalah pertanahan dapat menyelesaikan masalah pertanahan tersebut dengan
107
cepat dan sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Kantor Pertanahan Kota Tangerang. Masalah sertifikat ganda dan gagalnya pemisahan dari sertifikat induk di Kantor Pertanahan Kota Tangerang dapat diatasi, apabila dalam pengendalian penerbitan sertifikat tanah hak milik pada Kantor Pertanahan Kota Tangerang dilakukan dengan menerapkan langkah-langkah pengendalian, seperti penetapan standar dan metode untuk pengukuran prestasi, pengukuran prestasi secara rutin, penetapan prestasi kerja apakah sesuai dengan standar, dan melakukan tindakan perbaikan. Dengan langkah-langkah pengendalian tersebut, serta dilengkapi dengan database yang didukung oleh Sistem Informasi dan Manajemen Pertanahan (SIMTANAS) yang memadai, maka masalah sertifikat ganda dan gagalnya pemisahan dari sertifikat induk tidak akan terjadi.
