BAB IV PEMBAHASAN
IV.1 Paparan Data Hasil Penelitian Kredit konsumen adalah pemberian pinjaman kepada debitur prorangan yang mempunyai pekerjaan sebagai pegawai, pengusaha, atau profesional (seperti: dokter, pengacara, akuntan, dan lainnya) untuk pembiayaan yang bersifat konsumtif (misal: pembelian atau renovasi rumah). Dalam pelaksanaan kegiatan operasional pemberian kredit, perusahaan harus memiliki standar-standar yang memadai dalam pemberian kreditnya. Menurut Lampiran Surat Edaran Bank Indonesia No. 12/38/DPNP tanggal 31 Desember 2010 pengertian kredit pemilikan Rumah adalah “kredit konsumsi untuk kepemilikan rumah tinggal berupa rumah tapal atau rumah susun atau apartemen (tidak termasuk rumah kantor dan rumah toko) dengan agunan berupa rumah tinggal yang diberikan bank kepada debitur perorangan dengan jumlah maksimum pinjaman yang di tetapkan berdasarkan nilai agunan”. IV.1.1 Syarat dan Ketentuan Umum. Dalam pengajuan perhomonan fasilitas kredit pemilikan rumah, terdapat syarat-syarat permohonan kredit yang harus dipenuhi oleh calon debitur sebagi subyek hukum. Syarat umum calon nasabah di bawah ini adalah: Persyaratan umum (calon debitur)
35
a.
Cakap hukum.
b.
Warga Negara Indonesia (WNI).
c.
Memiliki kemampuan dan kemauan untuk melunasi kredit yang diberikan.
d.
Tidak dalam keadaan pailit.
e.
Tidak termasuk dalam daftar hitam Bank Indonesia. 1. Persyaratan usia (calon) debitur: Usia (calon) debitur minimal 21 tahun/telah menikah dan saat kredit berakhir tidak boleh lebih dari: a. 55 tahun, untuk karyawan b. 60 tahun, untuk wiraswasta/profesi. 2. Pesyaratan pengalaman kerja/usaha (calon) debitur: a. Karyawan, memiliki pengalaman kerja minimal 2 tahun di perusahaan yang sama atau termasuk 1 perusahaan sebelumnya (jika pernah bekerja). b. Wirawasta/profesional, memiliki pengalaman 2 tahun di bidang yang sama.
a.
Tahap Persyaratan Dokumen (calon) Debitur
Selain persyaratan (calon) debitur juga harus diperhatikan kelengkapan dokumen dari (calon) debitur sebagai berikut: 1. Dokumen inti, teridiri atas: a). Fotokopi KTP pemohon. b). Fotokopi KTP Suami/Istri. c). Fotokopi Kartu Keluarga. d). Fotokopi Akte Nikah.
36
e). Fotokopi NPWP/SPT Tahunan. f). Fotokopi Rekening koran/tabungan 3 bulan terakhir g). Asli Slip gaji/ Surat Keterangan Penghasilan (1 bulan terahir). 2. Dokumen pendukung terdiri dari: a) Jika pemohon wiraswasta: a. Fotokopi SIUP b. Fotokopi TDP c. Fotokopi Akte Pendirian/Perubahan. b) Jika pemohon profesi: a. Fotokopi Izin Praktek Persyaratan dokumen yang harus dilengkapi pada saat pengajuan kredit kepada pejabat pemutus kredit adalah sebagai berikut: a. Surat permohonan kredit (SPK) dari calon debitur b. Berita acara pemeriksaan, digunakan untuk pembelian/renovasi rumah bekas dan pembelian dari developer yang tidak memiliki kerja sama dengan BCA. c. Surat pesanan atau pricelist, digunakan untuk pembelian rumah dari developer yang memiliki kerja sama dengan bank BCA. Jangka Waktu Keputusan Kredit Keputusan/pesetujuan atas permohonan fasilitas kredit yang diajukan oleh debitur dilakukan oleh pejabat pemutus kredit sesuai dengan wewenang yang dimilikinya. Untuk menghindari risiko atas keputusan kresit yang dihasilkan oleh pejabat pemutus kredit, mak diatur jangka waktu keputusan kredit.
37
Jangka waktu berlakunya keputusan kredit yang telah diputuskan oleh pejabat berwenng di cabang, Kantor Wilayah, unit kerja Kantor Pusat, dan Direksi adalah: a. Maksimum tiga bulan sejak tanggal persetujuan kredit, atau b. Dilakukan secara kasus per kasus dengan mencantumkan tanggal berakhirnya keputusan kredit. Permohonan kredit dalam jangka waktu di atas dapat langsung direalisasikan sepanjang tidak ada keputusan kredit. Berikut ini ketentuan pengajuan permohonan kredit yang jangka waktu keputusan kreditnya melampaui jangka waktu maksimum. Tabel 4.1 Jangka Waktu Kredit Jangka waktu keputusan kredit
Ketentuan permohonan kredit
>3 bulan s.d 6 bulan sejak tanggal Permohonan kredit harus dimintakan persetujuan kredit
pesetujuan kembali kepada pemutus awal
>6 bulan sejak tanggal pesetujuan Harus dilakukan pengolahan ulang kredit
atas permohonan kredit tesebut dan dimintakan kembali kepada pejabat pemutus awal
Sumber: Bank BCA
38
IV.1.2 Plafond Pembiayaan. Nilai plafon yang diberikan untuk fasilitas KPR adalah: a. Nilai plafon yang diberikan untuk fasilitas KPR adalah minimal RP 50.000.0000 dan maksimal Rp 5.000.000.000 dengan ketentuan sebagai berikut:
Tabel 4.2 Plafond Pembiayaan Jika fasilitas KPR digunakan Maka untuk
maksimal
plafon
yang
dapat
diberikan adalah
1. Pembelian
rumah
dan
ruko
1. 70% dari harga tanah dan bangunn atau harga pasar ruko
2. Perbaikan/renovasi rumah atau ruko: a. Menambah
bangunan
tanpa mengubah bentuk bangunan lama b. Mengubah besar/seluruh
a. 70% dari anggaran renovasi dan tidak melebihi 70% dari nilai tanah dan bangunan.
sebagian bangunan
b. 70% dari anggaran renovasi dn tidak melebihi 70% dari nilai tanah.
lama. c. 70% dari anggaran pembangunan c. Mendirikan baru
bangunan
rumah dan tidak melebihi 70% dari nilai tanah.
39
Sumber: Bank BCA Catatan: Bangunan yang diperhitungkan dalam penilaian bangunan adalah sesuai dengan kondisi (persentase) baangunan pada saat dinilai.
IV.1.3 Jangka Waktu Pembiayaan Jangka waktu pembiayaan dalam KPR Bank ditentukan dalam beberapa hal, yaitu: 1. Maksimal 20 tahun, atau 2. Maksimum 2 tahun sebelum HGB jatuh tempo (mana yang terlebih dahulu) dan tidak dapat di perpanjang. IV.1.4 Pembebanan Provisi, Biaya, Denda Dan Bunga Pembebanan provisi, biaya, denda dan Bunga atas fasilitas kredit pemilikan rumh dilakukan sesuai ketentuan sebagai berikut: 1. Provisi Ketentuan pembebanan provisi adalah sebagai berikut: a. Dipungut di muka pada saat penandatangan akad kredit. 40
b. Nilai provisi yang dibebankan diatur dalam manual ketentuan biaya. c. Provisi tidak diperhitungkan kembali apabila terdapat pelunasan lebih awal (pelunasan dioercepat) d. Dibebankan atas pemberian plafon baru/tambahan, kecuali untuk fasilitas kredit kendaraan bermotor. e. Dibukukan sebagai pendapatan (provisi yang telah diakui sebagai pendapatan tidak dapat dikembalikan kepada debitur, kecuali karena kesalahan Bank). f. Pembebanan dilakukan degan cra pendebetan rekening debitur. 2. Biaya Biaya yang dikenakan kepada calon debitur adalah: a. Biaya administrasi b. Biaya lainnya, antara lain: biaya apprasial, notaris, asuransi jiwa kebakaran. 3. Denda Denda yang dikenakan kepada calon debitur adalah: a. Denda yang timbul karena keterlambatan pembayaran pokok dan atau/bunga (bukan dalam rangka restrukrisasi). b. Bunga Berikut ini ketentuan pembebanan bunga yang dikenakan kepada calon debitur: a. Pembebanan bunga dilakukan pada periode tertentu dengan cara pendebetan rekening. b. Suku bunga fixed dan/atau floating (suku bunga floating ditinjau setiap 6 bulan). c. Besarnya suku bunga yang dibebankan kepada debitur diatur dalam surat keputusan direksi.
41
Berikut ini jangka waktu pemberian suku bunga tetap.
Tabel 4.3 Jangka Waktu Suku Bunga
Jenis fasilitas kredit
Jangka wktu pemberian suku bunga tetap
a. KPR
a. Untuk 1 atau 2 tahun pertma Catatan: Suku bunga yang di berikan kepada debitur setelah jangka waktu pemberian fixed rate berakhir adalah floating rate.
Sumber: Bank BCA IV.1.5 Lingkup Analisa Pemberian Pinjaman Analisa pemberian pinjaman dilakukan untuk mendapatkan gambaran mengenai calon debitur yang digunakan sebagai dasar bagi pejabat untuk menyetujui atau menolak permohonan dari calon debitur. Yang menjadi subjek dalam analisa pemberian pinjaman adalah calon debitur dan agunan yang diserahkan IV.1.6 Analisa (calon debitur)
42
Semakin panjang jangka waaktu suatu kredit, semakin penting diperolehnya informasi yang berkualitas yang dibutuhka untuk pembuatan sautu keputusan kredit. Pihak Bank harus memperoleh informasi yang cukup mengenai debitur, terutama data pendapatan, pengeluaran, dan riwayat pekerjaan melalui sarana slip gaji, rekening bank, dan sebagainya. Pihak Bank harus mendapatkan rekening bank priode tiga bulan sebagai dasar yang baik dalam menilai profil pendapatan debitur termasuk untuk mengetahui profil pengeluaran debitur. Rekening bank harus selalu dimintakan dan diverifikasi dalam setiap pemberian kredit. Dalam melakukan analisa kredit, seluruh data yang diperoleh harus diperiksa kredibiltasnya, namun salah satu aspek yang paling penting adalah relevansinya terhadap peluang dan pengharapan-pengharapan pihak Bank di masa yang akan datang. Anlisa kredit yang dilakukan pada calon debitur adalah: 1. Analisa kredibilitas (calon) debitur,adalah: Analisa yang dilakukan untul menilai kemapuan (calon) debitur dalam melunasi pinjamannya. Faktor faktor yang menjadi dasar analisa kredibilitas (calon) debitur adalah: a. Analisa status (calon) debitur adalah analisa yang dilakukan untuk memperoleh informasi yang berkaitan dengan status hukum dan bonafiditas (calon) debitur. 1. Analisa status hukum meliputi hal-hal berikut: a. Kebenaran kewarganegaraan. b.
Alamat dan tempat tinggal.
c. Alamat dan tempat usaha atau kantor. 43
Untuk mendapatkan data dan mengevek kebenarannya, analisa kredit/ account officer dapat melakukan kunjungan on the spot. 2. Analisa bonafiditas meliputi hal-hal berikut: a. Analisa bonafiditas dilakukan dengan cara melakukan BI Checking guna melihat
kualitas
pinjaman
calon debitur di bank lain, jika debitur tersebut mempunyai pinjaman di bank lain. b. Hasil BI Checking dilapirkan dalam berkas keputusan kredit dan disimpan dalam dosir harian. c. Analisa kondisi keuangan (calon) debitur adalah analisa yang dilakukan untuk mengetahui kemampuan (calon) debitur untuk melunasi pinjamannya. Hal hal yang perlu dianalisa untuk mengetahui kondisi keuangan (calon) debitur mencakup kemampuan membayar debitur dan analisa rekening koran. 1. Analisa (calon) debitur karyawan Khusus untuk calon debitur dengan jenis pekerjaan karyawan pada saat proses analisa harus diperhatikan nilai angsuran yang diajukan oleh debitur tersebut. Nilai angsuran (pokok+bunga) yang dapat diterima adalah nilai terendah antara perhitungan nilai maksimum angsuran dan perhitungan debt service coverage. Berikut cara perhitungan nilai angsuran baru. a. Menghitung nilai maksimum angsuran dengan rumus: 1/3 dari gaji gross (calon) debitur (joint income suami/istri) setelah dikurangi dengan angsuran yang sudah ada. b. Menghitung DSC, dengan rumus: Gaji gross – Angsuran yang sudah ada- Biaya hidup 44
Estimasi Angsuran baru di Bank Hasil perhitungan DSC harus minimum 1. c. Nilai angsuran baru adalah nilai terendah antara hasil perhitungan nilai maksimum angsuran dan perhitungan DSC d. Contoh perhitungan nilai angsuran Calon (debitur) A mengajukan permohonan KPR Gaji (gross) A adalah sebesar Rp 10.000.000 Saat ini A memiliki kredit dari bank lain dengan nilai angsuran Rp 1.000.000. Nilai biaya hidup A diperkirakan Rp 5.000.000 Perhitungan nilai angsuran untuk KPR yang akan diajukan A adalah sebagai berikut: Nilai maksimum angsuran 1/3 x (Rp 10.000.000 – Rp 1.000.000) = Rp 3.000.000 Untuk memperoleh minimum DSC (DSC=1), maka estimasi angsuran adalah: 1 = Rp 10.000.000 – Rp 1.000.000 – Rp 5.000.000 =Rp 4.00 Estimasi angsuran (X) Estimasi angsuran (X) = Rp 4.000.000 Dengan demikian besarnya nilai angsuran dari KPR yang diajukan A adalah maksimum sebesar Rp 3.000.000 e. Contoh penghitungan biaya KPR Saat ini A ingin mengambil rumah dengan luas tanah sebesar 150 m2 dan luas bangunan sebesar 45 m2. Harga rumah saat sebesar Rp. 500.000.000. suku bunga efektif saat ini sebesar 8% dan ingin
45
mengambil cicilan selama 5 tahun. Maka perhitungan biaya KPR sebagai berikut: Harga rumah: Rp. 500.000.000 Uang muka: Rp. 150.000.000 Nilai uang muka di dapat dari 30% harga rumah Pokok hutang/plafon kredit :Rp. 350.000.000 Nilai pokok hutang di dapat dari 70% harga rumah, atau sisa dari uang muka yang di berikan calon debitur. Maka perhitungan setiap bulannya: Rp. 350.000.000/60: Rp. 5.900.000 Dan dikenai bung sebesar 8% setiap tahunnya, maka setiap bulan dikenakan cicilan sebesar : Rp. 7.096.738.
2. Analisa (calon) debitur wiraswasta/profesi mencakup hal-hal berikut: a. Omzet usaha b. Profit c. Sisa penghasilan (surplus) setelah perhitungakan angsuran. d. Biaya overhead. Setelah dilakukan proses analisa, permohonan pinjaman yang diajukan oleh (calon) debitur harus dimintakannya keputusan kepada pejabat yang berwenang. Dalam persetujuan pinjaman perlu diperhatikan hal-hal berikut: A. Rekomendasi
pemberian
kredit
(jika
ada),
maksudnya
adalah
usulan/masukan yang dapat dijadikan sebagai pertimbangan dalam memberikan keputusan kredit.
46
Untuk mempercepat proses pemberian kredit pemilikan ruman, mka KCU diperkenankan untuk memberikan rekomendasi persetujuan kredit. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam memberikan persetujuan kredit adalah: a. Kebenaran data debitur b. Kebenaran data yang berkaitan dengan payment capacity debitur. c. Kebenaran data yang berkaitan dengan rekening koran debitur. B. Wewenang memutus kredit, maksudnya adalah merupakan kewenangan yang diberikan oleh Direksi kepada level jabatan tertentu untuk memberikan keputusan kredit sampai batas nominal tertentu. IV.1.7 Pengikatan Kredit Setelah permohonan kredit (calon) debitur disetujui oleh pejabat pemutus, maka akan dilakukan pengikatan kredit sebagai dasar untuk proses relisasi. Pengikatan kredit yang dilakukan mencakup: a. Akad kredit Akad kredit adalah perjanjian utang piutang antara bank dan debitur yang dibuat dan dituangkan dalam suatu bentuk perjanjian sesuai dengan jenis fasilitas kredit yang diberikan. Bentuk akad kredit yang digunakan untuk pengikat kredit konsumen adalah perjanjian kredit Berikut ini adalah aspek-aspek yang harus dimasukkan dalam dokumentasi kredit:
C. Komitmen Setiap komitmen yang dibuat untuk memberi pinjaman dana, termsuk syarat dan ketentuan yang diterapkan, harus dilakukan secara tertulis dan disetujui
47
oleh semua pihak yang terkait. Komitmen harus mempunyai batas nominal dan tenor maksimum, dan menyebutkan secara khusus cara pelunasan, pricing, tujuan pinjaman, agunan yang akan disediakan (jika ada), serta tata cara penarikan pinjaman.
D. Hak untuk menjual kredit Setiap dokumentasi kredit harus mencantumkan pasal yang memberi hak kepada bank untuk menjual kredit yang dimiliki bank. E. Pembatalan fasilitas kredit Bank harus selalu mempunyai hak untuk membatalkan fasilitas kredit bila terjadi wanprestasi. F. Informasi Informasi-informasi yang diperlukan dari debitur harus dicantumkan dala dokumentasi
kredit
sebagai
persyaratan
yang
bila
debitur
gagal
memenuhinya dapat dianggap wanprestasi. Berikut adalah syarat-syarat penandatanganan akad kredit oleh debitur: a. Telah menyerahkan seluruh persyaratan dokumen. b. Dilakukan oleh debitur yang bersangkutan dan tidak boleh dikuasakan. c. Dilakukan atas materai sesuai dengan ketentuan yang berlaku. d.
Dilakukan dihadapan pihak yang mewakili bank untuk menandatangani akad kredit.
e.
Akad kresit tidak di tandatangani dalam keadaan blanko
f.
Tanggal tanda tangan debitur pada akad kredit harus sesuai dengan tanggal debitur menandatangani akad tersebut.
48
a.
Pengikat Agunan Pengikat agunan adalah suatu pengikatan yang dibuat oleh pemberi agunan dan bank sehubungan dengan penyerahan barang/hak sebagai agunan. Agunan yang diserahkan oleh debitur untuk menjamin pinjaman harus diikat melalui seuatu perjanjian yang disebut dengan perjanjian pengikatan agunan. Apabila debitur lalai dalam melaksanakan kewajiban yang telah diperjanjikan dalam perjanjian kredit, maka bank dapat melaksanakan haknya sebagaimana ditentukan dalam perjanjian pengikatan agunan.
IV.1.8 Peringkat Risiko Kredit Selain dilakukan analisa kredibilitas dari (calon) debitur, setiap debitur harus di ukur juga kemungkinan risiko deault-nya dengan menetapkan risk rating-nya. Risk rating dari (calon) debitur dihitunh secara otomatis menggunakan aplikasi Consumer Credit Risk Scoring (CCSR). Pengelolan kredit konsumen harus menggunakan CCSR. Kewajiban penggunaan CCSR dikecualikan untuk pemberian kredit konsumen dalam rangka kerja sama dengan institusi tertentu. Peringkat risiko kredit merupakan parameter risiko yang digunakan sebagai indikasi kelayakan pemberian kredit dan kemampuan finansial debitur (penjamim) dalam membayar angsuran yang memberikan keamanan bagi bank. Secara spesifiRk yang termasuk dalam parametr tersebut adalah net disposable income, umur, tingkat pendidikan, jenis kelamin, status, jumlah tanggungan, rasio coverage agunan, dan debt coverge ratio.
Risiko kredit dibedakan menurut peringkat risiko sebagai berikut:
49
Tabel 4.4 Peringkat Resiko Kredit Peringkat
Keterangan
RR 1-6
Low Risk
RR 7
Medium Risk
RR 8-10
High Risk
Catatan: a. Fasilitas kredit dengan jaminan cash coolateral 100% (jika ada) secara otomatis memiliki risk rating RR “1” b. Pinjaman yang tidak diklasifikasikan adalah pinjaman dengan Risk Rating antara 1-7 dimana rating “1” adalah yang terbaik dan rating “7” yang paling beresiko. Berikut ini adalah Risk Rating untuk kredit bermasalah: a. RR 8 – Perhatian Khusus b. RR 9 – Kurang Lancar c. RR -
Diragukan.
Pengelompokkan peringkat resiko kredit ditentukan oleh Biro Analisa Resiko Kredit Ritel (ARKR) dan divalidasi oleh Satuan Kerja Manajemen Resiko (SKMR). IV.1.9 Agunan Yang Dipersyratkan Calon debitur harus menyerahkan agunan sesuai dengan jenis fasilitas kredit konsumen yang diajukan. Agunan memberikan hak dan kekuasaan kepada bank untuk mendapatkan pelunasan pinjaman melalui aginan tersebut, bilamana debitur
50
(penerima kredit) cedera janji/tidak membayar kembali utangnya pada waktu yang telah ditetapkan dalam perjanjian kredit. Tujuan dimintakannya agunan adalah untuk mengurangi resiko dan menjamin kepentingan bank terhadap kredit-kredit yang akan dan/atau tealh diberikan. Agunan yang dijaminkan harus dalam kondisi baik dengan jangka waktu minimum sampai masa kredit berakhir. 1. Untuk melindungi bank dari kerugian kredit bermasalah atau macet, maka agunan untuk kredit pemilikan rumah harus memenuhi ketentuan berikut: a. Seluruh fasilitas kredit konsumen harus ditunjang dengan agunan yang tangible b. Jenis agunan harus sesuai dengan jangka waktu dan tujuan pinjaman. Dengan timbulnya resiko tambahan dalam pinjaannua yang berjangka waktu panjang, maka penting untuk memperoleh agunan yang nilainya bisa bertahan dalam jangka panjang dan relatif stabil. c. Agunan yang diberikan adalah subyek yang dibiayai pembeliannya. Sebagai contoh agunan KPR adalah rumah yang dibeli atau direnovasi. Posisi agunan yang tidak bisa dipertahankan kestabilannya hanya bisa diterima bila penilaian terhadap resiko debitur mempunyai hasil yang baik dan perjanjian kredi harus mencantumkan hak bank untuk meminta agunan tambahan, sejauh memungkinkan. Biaya tambahan atas administrasi menajdi tanggung jwab debitur. 2. Dokumen Agunan Jenis dokumen agunan yang harus diserahkan oleh (calon) debitur disesuaikan dengan jenis agunan yang diserahkan dan fasilitas kredit yang diajukan.
51
Agunan dari fasilitas KPR adalah rumah/ruko yang dibiayai dengan fasilitas tersebut. Berikut ini kriteria agunan dari fasilitas KPR. Tabel 4.5 Kriteria Agunan Tujuan Penggunaan Pembelian rumah baru
Kriteria a. Rumah jadi b. Terdapat buy back guarantee berlaku samapi sertifikat atas nama
debitur
diserahkan
ke
APHT/SKMHT
terbit
dan
Bank
dan
telah
ditanda
tangani (jika deprlukan Pembelian rumah bekas
a. Harus
berupa
tanah
dan
bangunan permanen (bukan tanah kosong)
Pembelian ruko
a. Ruko harus ditempati
Perbaikan/renovasi rumah atau ruko
a. Terdapat
rencana
biaya
renovasi/perbaikan rumah Sumber: Bank BCA
52
Dokumen yang perlu dilengkapi atas agunan fasilitas KPR sesuai tabel di bawah ini: Tabel 4.6 Dokumen Syarat Agunan Asal perolehan rumah Developer
Dokumen yang diperlukan a. Asli sertifikat HGB (sudah di pecah per akvling atas nama developer) b. Asli IMB atau foto kopi yang dilegalisir c. Foto kopi gambar bangunan (jika ada) d. Fotokopi PBB tahun terakhir pada saat pendatanganan akad kredit (jika ada)
Non-Developer
a. Asli sertifikta HGB/HM b. Asli IMB atau fotokopi yang dilegalisir c. Foto kopi gambar bangunan (jika ada) d. Asli akte jual beli (jika sertifikat belum balik nama e. Foto kopi PBB tahun terakhir pada saat penandatangan akad kredit (jika ada)
Sumber: Bank BCA 53
Guna memastikan kepemilikan dan keabsahan agunan yang diserahkan, maka harus dilakukan pemeriksaan dokumen agunan, pemeriksaan dokumen agunan meliputi hal-hal berikut: a. Dokumen agunan yang diterima harus bebas sengketa/pemblokiran dan diperiksa keaslian serta keabsahanya pada instansi yang berwenang. b. Pemeriksaan dokumen agunan harus dilakukan melalui notaris disertai dengan bukti telah dilakukannya pemeriksaan dokumen ke instansi terkait. IV.1.10 Penilaian Agunan Penilaian agunan dilakukan untuk mengetahui nilai dan kondisi agunan yang diserahkan (calon) debitur. Penilaian agunan dilakukan untuk mengetahui nilai pasar dan coverage agunan terhadap pinjaman beserta kondisi agunan tersebut. Berikut ini ketentuan penilaian agunan yang diberlakukan untuk pelepasan kredit. Tabel 4.7 Penilaian Agunan Jika palfon/outstanding kredit adalah Sampai dengan Rp 5.000.000.000
Maka penilaian agunan dilakukan oleh Penilai internal Bank (staf apprasial)/ penilai independen
Lebih dari Rp 5.000.000.000
Penilai independen
Sumber: Bank BCA Catatan a. Khusus fasilitas KPR yang kerja sama dengan developer, tidak perlu dilakukan
penilaian
agunan.
Penetapan
nilai
agunan
sesuai
surat
pesanan/pricelist.
54
b. Daerah yang tidak terdapat penilai independen yang sesuai dengan Daftar Perusahaan Penilai Independen, maka penilaiam agunan dapat dilakukan oleh salah satu pihak berikut. a. Perusahaan penilai yang termasuk dalam Gabungan Perusahaan Penilai Independen (GAPPI) b. Penilai internal bank (Staff Appraisal) Berikut ini ketentuan penunjukkan staf appraisal: c. Staf appraisal yang melakukan penilaian agunan yang berkaitan dengan pemberian fasilitas kredit merupakan staf yang ditunjuk oleh kepala KCU/Unit Bisnis Kredit Konsumen (UBKK) dengan ketentuan tidak dilakukan oleh petugas yang melakukan penilaian usaha/penghasilan (calon) debitur yang bersangkutan. d. Staff appraisal dapat merangkap jabaran lainnya, kecuali merangkap sebagai staf pengawasan kredit dan pengawasan internal cabang. e. Penunjukkan staf appraisal harus dilakukan berdasarkan Surat Keputusan Pengangkatan Karyawan. IV.2 Pembahasan Hasil Data Penelitian IV.2.1 Prosedur Pemberian Kredit Sebelum debitur memperoleh kredit terlebih dahulu harus melalui tahapantahapan penilaian mulai dari dokumen-dokumen yang diperlukan, pemeriksaan keaslian dokumen, analis kredit sampai dengan pencairan kredit. Tahapan-tahapan dalam memberikan kredit ini kita kenal dengan nama prosedur pemberian kredit. Tujuan utama dari prosedur pemberian kredit adalah untuk mempermudah bank dalam menilai kelayakan suatu permohonan kredit sehingga mencegah terjadinya
55
kredit bermasalah. Tujuan lainnya untuk memastikan kelayakan suatu kredit, diterima atau ditolak. Dalam menentukan suatu kelayakansuatu kredit maka dalam setiap tahap selalu dilakukan penilaian yang mendalam. Apabila dalam penilaian mungkin ada kekurangan maka pihak bank dapat meminta kembali nasabah atau bahkan langsung melalukan penolakan.
56
Berdasarkan dari hasil daftar pertanyaan yang penulis lakukan dengan salah satu staff bagian kredit pemilikan rumah, prosedur pemberian kredit adalah sebagai berikut:
a. Pengajuan persyaratan dan dokumen Untuk memperoleh fasilitas kredit dari bank maka tahap yang pertama dilakukan pemohon kredit mengajukan permohonan kredit yang harus dilampiri dengan dokumen-dokumen yang dipersyaratkan. Persyaratan Ketentuan umum: 1. WNI (Warga Negara Indonesia). 2. Karyawan tetap/pengusaha/profesional. 3. Lama bekerja/berusaha/profesi minimal 1 tahun. 4. Usia maksimal 55 tahun untuk karyawan, 60 tahun untuk pengusaha dan profesi pada saat kredit berakhir. 5. Debitur wajib menutup suransi (jiwa dan kebakaran) dengan syarat banker’s clause. 6. Bersedia menandatangani perjanjian kredit dan akta hak tanggungan. Persyaratan Dokumen KPR Tabel 4.8 Persyaratan Dokumen
No
Dokumen
Karyawan pengusaha
Profesi
57
1.
KTP
KTP
Kartu
Akta
NPWP
Fotokopi pemohon
2.
Fotokopi suami/istri
3.
Fotokopi Keluarga
4.
Fotokopi Nikah
5.
Fotokopi pribadi/SPT Tahunan
6.
Fotokopi SIUP
7.
Fotokopi TDP *)
-
-
8.
Fotokopi Akta
-
-
Akta -
-
-
Pendirian/Perubahan *) 9.
Fotokopi
Pengesahan Menkeh *) 10. Fotokopi
Izin -
Praktik
58
11. Slip gaji asli 1 bulan terakhir/
-
-
-
-
Surat
Keterangan Penghasilan **)
12. Fotokopi R/K atau tabungan 3 bulan terakhir **) 13. Surat Rekomendasi Perusahaan **) Catatan
*) khusus untuk pengusaha dengan Badan Hukum/PT **) untuk joint income suami dan istri, dilampirkan dokumen kedua-duanya b.
Penyelidikan Berkas Pinjaman Setelah pengajuan persyaratan dan dokumen tahap selanjutnya adalah penyelidikan
dokumen-dokumen
yang
diajukan
pemohon
kredit.
Tujuannya adalah untuk mengetahui apakah berkas yang diajukan lengkap sesuai persyaratan yang telah ditetapkan. Jika menurut pihak bank belum lengkap atau belum cukup maka (calon) debitur diminta untuk
segera
melengkapi
kekurangan
tersebut,
maka
sebaiknyampermohonan kredit (calon) debitur dibatalkan saja. Dalam penyelidikan berkas, hal-hal yang perlu diperhatikan adalah membuktikan kebenaran dan keaslian dari berkas-berkas yang ada, seperti kebenaran dan keaslian Akt notris, Kartu Tanda Penduduk dan surat-surat jaminan
seperti
sertifikat
tanah
ke
instansi
yang
berwenang
59
mengelurkannya. Kemudian jika asli dan benar maka pihak bank mencoba mengkalkulasi apakah jumlah kredit yang diminta memang relevan dengan kemampuan (calon) debitur untuk membayar. Semua ini dengan menggunakan perhitungan terhadap angka-angka yang dilporkan keuangan dengan berbagai resiko keuangan yaang ada. c.
Penilaian Kelayakan Kredit Dalam penilaian layak atau tidak suatu kredit disalurkan maka perlu dilakukan suatu penilaian kredit. Penilaian kelayakan suatu kredit dapat dilakukan dengan menggunaka analisis 5C’s. Adapun aspek-aspek yang dinilai dalam pemberian suatu fasilitas kredit adalah:
Faktor yang ada dalam analisis 5C’s merupakan faktor-faktor penting dalam menjamin mutu kredit. Setiap permohonan kredit yang telah melewati tahap penilaian kredit (analisis 5C’s), maka kredit yang berjalan akan menjadi kredit faktor risikonya minim. Hal ini dapat berarti bahwa analisis 5C’s yang baik membantu dalam menghasilkan kredit dengan mutu yang baik dengan faktro risikonya yang rendah. 1. Dari segi Character (kepribadian), maka penilainnya meliputi riwayat hidup calon debitur, mencakup reputasi calon debitur di lingkungan bisnis/usahanya dan riwayat hubungan calon debitur dengan Bank. 2. Dari segi Capacity (kemampuan), penilainnya meliputi pengalaman (calon) debitur dalam mengelola usahanya. Dan juga kemampuan nasabah membayar pinjaman kepada bank. 3. Dari segi Capital (modal), penilaiannya daari berapa besar DP yang diberikan oleh calon nasabah.
60
4. Dari segi Collateral (jaminan), penilaian meliputi barang jaminan yang akan di serahkan (calon) debitur kepada bank sebagai jaminan atas kredit yang diterimanya. 5. Condition of Economy (keadaan ekonomi), menilai keadaan usaha dari calon debitur.
d. Keputusan Kredit Setelah melalui berbagai penilaian mulai dari kelengkapan dokumen keabsahan dan keaslian dokumen serta penilaian yang meliputi seluruh aspek studi kelayakan kredit maka langkah selanjutnya adalah keputusan kredit. Keputusan kredit adalah untuk menentukan apakah kredit layak untuk
diberikan
atau
ditolak,
jika
layak
maka,
dipersiapkan
administrasinya, biasanya keputusan kredit akan mencakup: 1. Akad kredit yang akan ditanda tangani. 2. Jumlah uang yang diterima. 3. Jangka waktu kredit 4. Dan biaya-biaya yang harus dibayar. Keputusan kredit biasanya untuk jumlah tertentu merupakan keputusan tim. Begitu pula bagi kredit yang ditolak maka hendaknya dikirim surat penolakan sesuai dengan alasannya masing-masing. e. Penandatanganan Akad kredit/ perjanjian lainnya Kegiatan ini merupakan kelanjutan dari diputuskannya kredit. Sebelum kredit dicairkan maka terlebih dahulu calon debitur menandatangani akad kredit, kemudian mengikat jaminan kredit dengan Hak tanggungan dari 61
jenis jaminan yang dijaminkan. Atau menandatanagni perjanjian lain yang dianggap perlu. Penandatanganan akad kredit dilakukan antara Bank dengan debitur secara langsung atau melalui notaris. f. Realisasi kredit Setelah penandatanganan akad kredit maka langkah selanjutnya adalah merealisasikan kredit. Realisasi kredit diberikan setelah penandatanganan surat-surat yang diperlukan dengan membuka rekening giro atau tabungan pada Bank. Dengan demikian penarikan dana kredit dapat dilakukan melalui rekening yang telah dibuka. Pencairan atau pengambilan uang dari rekening sebagai realisasi dari pemberian kredit dapat diambil sesuai dengan tujuan kredit. Pencairan dana kredit tergantung dari kesepakatan Bank dengan calon debitur, biasanya dilakukan secara sekaligus atau bertahap.
Skema Transaksi Pembiayaan KPR
Customer
Sales KPR
Analis KPR
Admin KPR
Penjual Rumah
Keterangan skema: 1. Nasabah atau pihak debitur datang langsung ke sales KPR, dengan melampirkan dokumen serta persyaratan yang diperlukan.
62
2. Sales KPR memberikan penjelasan menegnai KPR kepada calon nasabah dan memeriksa kelengkapan dokumen KPR. Bila dokumen KPR telah lemgkap, maka sales KPR akan meneruskannya ke bagian Analis KPR. 3. Analis KPR melakukan verifikasi data calon nasabah, memeriksa BI checking dan mengecek kondisi dan nilai rumah yang akan dijaminkan (melalui appraisal Indepen). Bila permohonan disetujui maka analis KPR akan meneruskan dokumen KPR tersebut kepada bagian Admin KPR untuk dilakukan penjadwalan akad kredit. 4. Pada hari H jadwal akad kredit yang telah di-set oleh Admin kredit, maka dilakukanlah penandatangan Akta jual beli (antara calon nasabah dengan pihak Bank) serta penandatangan pengikatan dokumen jaminan (SKMHT/APHT). 5. Bagian admin KPR melakukan pencairan / realisasi Kredit saat calon nasabah menandatangani akad kredit. Dana realisasi langsung di transfer ke rekening penjual rumah. IV.2.2 Analisa Pemberian Kredit Pada dasarnya analisis 5C’s merupakan faktor penting dalam setiap keputusan atas permohonan kredit, jadi setiap permohonan kredit harus melalui tahap penilaian kredit yang berupa analisis 5C’s. Namun mengingat kondisi ekonomi dan moneter menimbulkan dilema bagi Bank. Disatu pihak terdapat desakan yang makin mngeras untuk menyalurkan dana Bank kepada Masyarakat, dilain pihak tanpa desakan apapun Bank memang harus menempatkan dananya dalam aktiva yang meghasilkan bunga, jika tidak Bank akan mengalami kerugian karena tetap harus membayar biaya bunga kepada para debitur.
63
Masalah masalah dalam analisis pemberian kredit pemilikan rumah pada Bank yang menyebabkan penggunaan 5C’s dalam analisis pemberian kredit tidak dapat dilaksanakan secara optimal adalah: 1. Dalam pelaksanaan tahap analisis Bank tidak melakukan tahap wawancara, sedangkan tahap wawancara merupakan penyidikan kepada calon debitur, untuk meyakinkan apakah berkas-berkas tersebut sesuai dan lengkap seperti dengan yang pihak bank inginkan. Wawancara ini juga untuk mengetahui keinginan dan kebutuhan nasabah yang sebenarnya. 2. Penilaian terhadap condtion of economy (kondisi ekonomi) calon debitur Untuk mengetahui kondisi ekonomi dari seorang calon debitur, pihak bank masih kurang menanggapinya dengan baik. Karena pihak bank tidak melakukan peninjauan langsung ke lapangan, sedangkan peninjauan langsung kepada objek dan jaminan sangat diperlukan apakah kondisi dari objek tersebut benar-benar ada. 3. Batasan jangka waktu yang diberikan oleh pihak bank bagi melakukan analisis kredit. Analisis yang dilakukan terhadap permohonan kredit sangat banyak dan kompleks, sementara waktu yang diberikan terbatas, sehingga mengakibatkan analisis penilaian kredit menjadi kurang optimal. Masalah-masalah yang terjadi apabila seorang calon debitur ditolak permohonan pengajuan kredit pemilikan rumah Contoh: Bapak Budi merupakan seorang karyawan. Dia memiliki seorang anak, bapak Budi baru bekerja di perusahaan yang sekarang 1,5 tahun. Bapak Budi memiliki penghasilan yang cukup setiap bulannya. Dan pihak analisis pun menilai bahwa Bapak Budi bisa mengambil kredit pemilikan rumah dari Bank. Dan
64
dokumen-dokumen yang diberikan Bapak Budi cukup lengkap. Tetapi pihak Bank menolak permohonan Bapak Budi untuk mengambil kredit di Bank. Sesuai dengan standar-standar yang ada di Bank. Calon debitur tersebut ditolak di karenakan masa kerja calon debitur belum memasuki 2 tahun. Standar yang diberikan oleh pihak Bank bahwa masa kerja harus memasukin 2 tahun, apabila kurang dari 2 tahun makan permohonan kredit yang diajukan akan ditolak.
IV.3.3 Analisa Kredit Bermasalah Kredit bermasalah adalah suatu keadaan dimana debitur sudah tidak sanggup membayar sebagian atau seluruh kewajibannya kepada bank seperti yang telah diperjanjikan. Kredit bermasalah dapat disebabkan oleh faktor-faktor yang harus dikenali secara dini oleh pihak bank karena adanya unsur kelemahan baik debitur, dari kondisi eksternal, bahkan dari pihak bank pemberi kredit. Kesalahan bank dapat berawal dari tahap analisis dan tahap pengawasan. Gejala kredit bermasalah a. Adanya tunggakan hari atas pembayaran kewajibannya yang berulang di tiap bulan berikutnya. b. Menurunnya aktifitas rekening debitur. c. Debitur susah dihubungi. d. Banyaknya usaha yang mengalami penurunan. e. Pada saat penarikan rekening saldo tidak cukup selama 3 bulan berturut-turut
65
Pihak Bank akan melakukan beberapa upaya untuk menyelamatkan kredit agar kredit yang diberikan lancar kembali supaya terhindar dari penggolongan kredit tidak lancar, diragukan, kredit macet untuk kembali menjado kredit lancar sehingga debitur mempunyai kemampuan kembali membayar pada bank. Upaya upaya penyelamatan kredit yang bisa dilakukan oleh pihak bank adalah sebagai berikut: a. Penjadwalan Kembali (Rescheduling), yaitu upaya yang dilakukan bank untuk menangani kredit bermasalah dengan membuat penjadwalan kembali, dengan jadwal pembayaran kembali kredit atau jangka waktu kredit, baik termasuk perubahan besarnya jumlah angsuran atau tidak. Beberapa alternatif Rescheduling yang dapat diberikan bank antara lain: -
Perpanjangan jangka waktu kredit Misalnya, jangka waktu kredit pemilikan rumah 5 tahun diperpanjang menjadi 10 tahun, sehingga total angsuran menjadi rendah.
-
Jadwal angsuran bulanan dirubah menjadi triwulanan Perubahan jadwal tersebut akan memberi kesempatan nasabah untuk mengumpulkan dana untuk mengangsur dalam triwulanan. Hal ini disesuaikan dengan penerimaan penjualan.
-
Memperkecil angsuran pokok dengan jangka waktu akan lebih lama.
b. Persyaratan Kembali (Reconditioning), upaya bank dalam meyelamatkan kredit dengan mengubah seluruh atau sebagian perjanjian yang telah dilakukan oleh bank dengan debitur. Perubahan pesyaratan tersebut harus disesuaikan dengan permasalahan yang dihadapi oleh debitur dalam menjalankan usahanya. Dengan perubahan persayaratan tersebut, maka diharpkan bahwa debitur dapat menyelesaikan kewajibannya sampai 66
dengan lunas. Beberapa alternatif Reconditioning yang dapat diberikan bank antara lain: -
Penurunan suku bunga Misalnya suku bunga kredit pada awal perjanjian sebesar 11% diturunkan menjadi 8%. Penurunan suku bunga tesrebut akan memnyebabkan penurunan biaya bunga yang harus dibayar oleh debitur, sehingga secara total angsuran debitur menjadi lebih rendah.
-
Pembebasan sebagian atau seluruh bunga yang tertunggak, sehingga debitur pada periode berikutnya hanya membayar pokok pinjaman beserta bunga berjalan.
-
Kapitalisasi bunga, yaitu bunga yang tertunggak dijadikan satu dengan pokok pinjaman.
-
Penundaan pembayaran bunga
c. Penataan kembali (Restructuring) yaitu upaya dr pihak bank yang berupa melakukan perubahan-perubahan syarat-syarat perjanjian kredit yang berupa pemberian tambahan kredit, atau melakukan konversi atas seluruh atau sebagian kredit menjadi equity perusahaan, yang dilakukan tanpa rescheduling dan atas reconditioning. Penyebab kredit bermasalah sebagaimana yang terdapat pada data yang disajikan di atas merupakan salah satu penyebab kredit bermasalah pada Bank BCA hanya pada pihak debitur sedangkan pihak banh untuk menurunkan kredit bermasalah sebaiknya bank melakukan penyelesaian dengan cara: 1. Memperpanjang jangka waktu kredit sesuai dengan kemampuan nasabah. 2. Penurunan suku bunga. 3. Pembebasan bunga 67
4. Melakukan pelelangan terhadap jaminan yang diberikan debitur. Dengan demikian, pihak bank dapat menghindari penyimpangan kredit untuk mengurangi kerugian. Dalam pelaksanaanya, pihak bank melakukan jangka waktu kepada pihak debitur yang bermasalah untuk melunasi hutangnya sampai dengan jangka waktu pada debitur yang bermasalah untuk melunasi hutangnya sampai jangka waktu 3 bulan. Dengan demikian, kebijakan pihak Bank BCA dapat megurangi jumlah kredit bermasalah. Untuk menurunkan kredit bermasalah pada Bank BCA, debitur diberi jangka waktu selama 3 bulan untuk melunasi hutangnya. Dan apabila tidak dapat melunasi, maka Bank BCA akan melakukan 3 langkah. Dengan 3 langkah tersebut Bank BCA mampu menurunkan kredit bermasalah.
68
