67
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
4.1.
Gambaran Umum Objek Penelitian
1. PT. Agung Podomoro Land ( APLN ) PT Agung Podomoro Land Tbk. (APLN) adalah perusahaan real estate yang terkemuka. Perusahaan ini adalah pengembang perumahan dengan segmen real estate dengan kepemilikan beragam. PT. Agung Podomoro Land Tbk memiliki model pengembangan properti terpadu, mulai dari pembebasan lahan , desain dan pengembangan, manajemen proyek, penjualan, penyewaan
komersial dan pemasaran.
Untuk
pengoperasian dan manajemen perkembangan APLN mengambil konsep superblok, yaitu sebuah kawasan terpadu dimana kawasan tersebut memiliki fasilitas yang lengkap. Mulai dari pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen maupun rumah hunian. APLN dikenal sebagai pelopor pengembangan superblok. Beberapa proyek APLN dengan kualitas tinggi adalah Podomoro City, Kuningan City, dan Senayan City. APLN didirikan pada 30 Juli 2004 di bawah nama PT Tiara Metropolitan Jaya. Pada tahun 2010, para pemegang saham APLN menyelesaikan
restrukturisasi
perusahaan,
APLN
menggabungkan
pendekatan visioner untuk merancang dengan penekanan pada eksekusi
67
68
yang cepat ke pasar. Dengan model bisnis yang unik ini, APLN mengadopsi konsep dengan perputaran modal yang tinggi. APLN
juga
memelopori
konsep
superblok,
menyatukan
perumahan, ritel, rekreasi dan ruang kantor dalam satu pengembangan high rise terpadu dan kompleks untuk menciptakan ruang hidup yang menyenangkan dan sangat nyaman di perkotaan. Dengan bekerja cepat, fleksibel dan scalable, APLN terus mangoptimalkan
penggunaan
modal
dan
sumber
daya
untuk
meminimalkan waktu yang sudah ditentukan. Selain itu, memanfaatkan jaringan APLN dan nama merek yang baik, tim pemasaran yang kuat dan berpengalaman biasanya mampu menghasilkan image yang kuat. 2. SOHO ( Small Office Home Office ) Pembangunan properti di Jakarta didominasi oleh bangunan vertikal dengan beberapa tipe pengembangan yang unik yang sesuai dengan lokasi dan peruntukan yang berlaku. Hal ini didorong oleh jumlah lahan yang terbatas dan dekat dengan pusat aktifitas bisnis serta pusat kegiatan lainnya yang pada umumnya di pusat kota. Keterbatasan lahan pada akhirnya mengakibatkan kenaikan harga tanah yang cukup tinggi di Jakarta serta didukung dengan peningkatan permintaan properti kelas menengah di Indonesia menyebabkan harga properti terus merangkak naik dalam waktu yang tidak terlalu lama. Oleh karena itu, beberapa pengembang besar di Indonesia menawarkan konsep SOHO (Small Office Home Office) yang telah banyak dikembangkan di luar negeri, khususnya
69
di Singapura. Hal ini ditunjang oleh harga properti yang mahal sehingga SOHO menjadi pilihan pengembang untuk mengakomodasi hunian yang layak tetapi bisa bekerja atau menerima klien bisinis pada tempat yang sama. SOHO merupakan terminologi yang digunakan oleh pengembang (developer) sebagai bentuk properti yang mengkombinasikan antara fungsi hunian yang layak dan tempat kerja yang dapat digunakan untuk menunjang aktifitas usaha/binis pemilik unit tersebut. Berbeda dengan ruko yang pada umumnya berada di sekitar perumahan dan pangsa pasar mereka yang terletak di sekitar lingkungan perumahan tersebut. SOHO pada umumnya dibangun pada daerah yang dekat dengan pusat bisnis dan tidak jauh dari aksesibilitas dari moda transportasi serta jalur transpotasi umum lainnya. Mengingat unit SOHO yang tidak terlalu luas, maka cocok bagi para eksekutif muda, profesional muda yang sedang mengembangkan usahanya dengan jumlah karyawan kurang dari 5 orang atau bagi pasangan muda yang sedang memulai usaha dari rumah.63 Konsep hunian Small Office Home Office (SOHO) muncul untuk menjawab kebutuhan untuk tinggal sekaligus bekerja di tempat yang sama. Untuk memenuhi kebutuhan para profesional, eksekutif, maupun pengusaha muda, kini pengembang semakin tertarik menerapkan konsep yang menggabungkan fungsi hunian dan usaha ini.
63
http://thepresidentpostindonesia.com/?p=4093
70
Pada dasarnya, SOHO merupakan tempat tinggal yang dapat memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari, hiburan, hingga kebutuhan akan ruang kerja. Beragam keperluan kerja seperti jaringan telepon, internet, fax, hingga virtual office bisa tersedia. Dengan demikian, penghuni dapat mengendalikan bisnisnya dari rumah. Hal ini tentu bisa menghemat biaya produksi, transportasi, komunikasi, dan sosialisasi karena target pasar yang dibidik adalah para profesional dengan jam kerja berbeda. Misalnya arsitek, atau desainer grafis yang membutuhkan waktu lebih untuk bekerja.64 PT Agung Podomoro Land, Tbk (APLN) membangun satu tower berkonsep SOHO di kawasan superblok Podomoro City, Jakarta Barat. Rencananya, menara apartemen berkonsep SOHO itu dibangun di lahan bekas gedung Dewa Ruci di dekat Central Park. SOHO yang merupakan penggabungan konsep multi fungsi untuk hunian (residential) sekaligus perkantoran (office), dimana dalam setiap unitnya terdiri dari 2 lantai dengan ketinggian floor to floor 5.8 meter. Lantai bawah dapat dipergunakan untuk kantor atau usaha, lantai atas untuk tempat tinggal. SOHO memiliki 2 (dua) ijin, yaitu ijin tinggal dan ijin usaha. SOHO Podomoro City berdiri diatas lahan seluas 2.3 Ha dengan total 26 lantai unit SOHO, yang berdiri diatas NEO Mall baru, extension dari Central Park Mall Jakarta Barat dan bersebelahan dengan Office
64
http://properti.kompas.com/read/2012/03/14/06151137/Apakah.Konsep.SOHO.Cocok.di.Indonesia.
71
Tower baru yang juga akan dibangun didalam kawasan ini. Setiap unitnya memiliki balkon dengan pilihan view Jl. S.Parman dan Tribeca Park. SOHO Podomoro City dilengkapi fasilitas bintang lima seperti eco skywalk, lavish garden, life style mall, multi function hall, gym, jogging track, pool deck, supermarket, outdoor coffee shop, lobby reception, tenant directory, 24 hours security, CCTV camera, high speed internet, access card, parking lot. 4.2.
Hasil Penelitian Bagian ini merupakan deskripsi terhadap hasil penelitian yang penulis lakukan. Yang menjadi narasumber adalah Bapak Dea Tweda selaku Sales & Promotion Manager. Wawancara dilakukan melalui tatap muka pada tanggal 29 Januari 2013, melalui telephone dan email. Hal ini dikarenakan keterbatasan waktu dari beliau. Wawancara juga dilakukan dengan salah satu Marketing yaitu Ibu Elevany Nayoan. PT. Agung Podomoro Land terus berproses menjalankan riset dan analisis dengan melihat perkembangan di berbagai sisi seperti lingkungan, tren, kebutuhan konsumen dan lainnya. Perhatian pada sisi-sisi ini dikarenakan PT. Agung Podomoro Land
ingin menetapkan strategi
promosinya yang bertujuan agar dapat mengembangkan usahanya dengan menggunakan langkah-langkah berikut ini :
72
4.2.1. Analisa SWOT Analisa SWOT yang dilakukan PT. Agung Podomoro Land dengan menganalisa secara detail dengan melihat tingkat persaingan pasar atau pengembang lain yang dapat dianggap sebagai pesaing dan agar dapat menjadikan strategi promosi yang dilakukan bisa lebih terarah dan mendapatkan tujuan yang diinginkan. Dengan kelebihan yang dimiliki PT. Agung Podomoro Land yaitu sebagai pengembang properti yang sudah terpercaya sehingga dapat memberikan keuntungan didalam mempromosikannya dan juga dapat menutup kekurangan yang ada. Berdasarkan dari hasil penelitian yang penulis dapatkan, PT. Agung Podomoro Land
memiliki kekuatan (strength) yaitu berawal
sebagai perusahaan properti yang sudah ternama di Indonesia dibawah Agung Podomoro Group . Dengan latar belakang perusahaan properti inilah , PT. Agung Podomoro Land menjadi sebuah unit usaha yang cukup kuat, berpengalaman dan terpercaya dalam bidang properti. Kekuatan lain yang dimiliki SOHO PT. Agung Podomoro Land pada Podomoro City Jakarta Barat adalah dari segi lokasi yang sangat strategis yang memiliki akses menuju lokasi yang sangat mudah. SOHO ini berada dalam kawasan super blok Central Park yang tentunya kawasan tersebut sudah cukup ternama. Selain dari lokasinya kekuatan lain yang dimiliki adalah pada konsep hunian Superblok yaitu penggabungan fasilitas-fasilitas seperti
73
pusat perbelanjaan, hunian, ruang usaha, hiburan dan lain-lain, berada dalam satu kawasan. Sehingga semua kebutuhan para konsumen bisa terakomodasi dengan konsep ini. Sesuai dengan konsep SOHO yang berada dalam kawasan Superblok, yaitu penggabungan konsep hunian dengan tempat usaha, dimana konsep ini lebih spesifik dalam memilih jenis usaha yaitu hanya yang bergerak dibidang jasa. Hal ini diperkuat dengan design arsitektur bangunan yang dibuat sedemikian rupa agar para pelaku usaha yang bergerak dibidang jasa tersebut dapat lebih nyaman dalam memenuhi kebutuhan tempat usaha dan huniannya.
Sehingga konsep SOHO ini
sudah memiliki segment tersendiri. Berikut SWOT yang dituturkan oleh Bapak Dea Tweda selaku Sales And Promotion Manager PT. Agung Podomoro Land . : a. Strenght : “Bangunan multi fungsi yang bisa digunakan sebagai tempat tinggal dan juga tempat usaha / kantor.” Hal senada juga dituturkan oleh Ibu Elevany Nayoan dalam petikan wawancara : “Untuk keunggulan dari SOHO adalah sebuah hunian yang dapat difungsikan sebagai kantor karena dari design dan arsitekturnya dapat mengakomodasi kebutuhan akan hunian dan kantor tempat usaha.” Walaupun memiliki kekuatan, kelemahan (weakness) PT. Agung Podomoro Land pada proyek SOHO di Podomoro City Jakarta Barat
74
tetaplah ada seperti masih belum maksimalnya komunikasi dan informasi tentang konsep SOHO yang dibuat oleh PT. Agung Podomoro Land kepada customer, sehingga banyak customer potensial masih memilih ruko atau rukan sebagai tempat usaha dan tempat tinggal. Yang menjadi kelemahan lain adalah dikarenakan konsep SOHO merupakan konsep baru sehingga masih diperlukan marketing campaign secara terpadu untuk membangun awareness dikalangan masyarakat luas. Selain itu dengan keterbatasan unit yang tersedia menjadi kelemahan tersendiri bagi PT. Agung Podomoro Land . Seperti yang dikemukan oleh Bapak Dea Tweda dalam wawancara : “Konsep SOHO adalah konsep baru, sehingga customer masih menyamakan SOHO dengan Ruko atau Rukan, selain itu keterbatasan unit yang tersedia menjadikan kelemahan tersendiri.” Dalam petikan wawancara dengan Ibu Elevany Nayoan mengenai kelemahan PT. Agung Podomoro Land adalah : “Kelemahannya dari segi keterbatasan unit yang tidak dapat memenuhi permintaan cutomer yang tertarik dengan SOHO.” Sedangkan peluang (opportunities) yang dimiliki PT. Agung Podomoro Land adalah masih terbukanya pasar diluar daerah jabodetabek yang sangat potensial untuk dapat dikembangkan untuk dibangunya konsep superblok yang didalamnya terdapat juga konsep SOHO, hal ini merupakan
upaya
PT.
Agung
Podomoro
Land
untuk
dapat
mengembangkan dan memperkenalkan konsep SOHO kepada masyarakat.
75
Luasnya market share yang ada juga menjadi sebuah peluang bagi PT. Agung Podomoro Land untuk dapat berkembang dan juga untuk menjadi market leader. Hal ini seperti dipaparkan oleh Bapak Dea Tweda dalam wawancara : “Semakin banyaknya dibutuhkan ruang kerja (kantor) yang fleksible yang dapat juga dijadikan tempat tinggal tanpa harus membayar biaya sebesar biaya kantor (service charge dan over time charges) Ancaman (threats) dari usaha sejenis tetaplah ada, seperti yang dilakukan oleh Paramount Group, Sinarmas Land, Bakrie Land, dan lainnya mereka sedang melakukan ekspansi pasar besar besaran dengan membangun superblok sejenis dan dengan konsep yang hampir sama. Hal ini dapat menjadi ancaman tersendiri kepada PT. Agung Podomoro Land , karena dibeberapa titik lokasi PT. Agung Podomoro Land terdapat superblok lain yang memiliki fasilitas yang hampir sama dengan Paramount Group dan Sinarmas Land ini dikategorikan sebagai persaingan head to head. Dengan persaingan ini maka PT. Agung Podomoro Land harus mewaspadai dan harus bersifat dinamis terhadap perubahan – perubahan yang terjadi. Selain persaingan head to head dengan Paramount Group dan Sinarmas Land, aturan dan regulasi dari pemerintah juga menjadi ancaman yang dapat menghambat perkembangan PT. Agung Podomoro Land dikarenakan
pemerintah mulai
membuat
aturan
yang membatasi
76
keberadaan superblok. Seperti yang terpapar oleh Bapak Dea Tweda dalam wawancara : “ Persaingan pasti ada khususnya dari developer-developer besar di Indonesia seperti Paramount Group, Sinarmas Land, Bakrie Land, dan Group Ciputra “
Tabel 4.1 Hasil analisa SWOT Strenght
Weakness
1. Bangunan multi fungsi 1. Unit terbatas 2. Terintegrasi dengan 2. Ruko dan Rukan fasilitas lainnya. lebih populer 3. Arsitektur yang memfasilitasi kegiatan usaha.
Oppurtunity 1. Market Share masih Luas
Threats 1. Pesaing developer – developer besar
2. Regulasi dari 2. Kebutuhan pemerintah. masyarakat akan tempat usaha yang fleksible
4.2.2. Analisa STP 1. Segmenting Segmenting PT. Agung Podomoro Land pada proyek SOHO di Podomoro City Jakarta Barat berdasarkan geografis yang penulis amati adalah masih dikalangan masyarakat urban yang tinggal diperkotaan besar, terutama diwilayah Jabodetabek Sedangkan segmenting PT. Agung Podomoro Land pada proyek SOHO di Podomoro City Jakarta Barat berdasarkan demografis dari pengamatan yang penulis lakukan dengan cara mendatangi kantor
77
pemasaran PT. Agung Podomoro Land mengarah pada para professional muda yang bergerak di industri kreatif seperti photographer, arsitek, grafik design, fashion designer. Dan berdasarkan pengamatan penulis customer yang mendatangi kantor pemasaran PT. Agung Podomoro Land umurnya berkisar antara 25 – 55 tahun. Pada segmenting berdasarkan psikografis, ini sangat berhubungan erat dengan demografis, karena telah terjadi perubahan gaya hidup pada masyarakat urban untuk mencari tempat usaha tetapi bisa dijadikan tempat tinggal juga. Selain itu juga kawasan yang terintegrasi dengan fasilitasfasilitas lainnya. Dan pada segmenting berdasarkan perilaku, PT. Agung Podomoro Land telah membidik pasar kepada konsumen yang berpikir praktis dan dinamis, karena tipe konsumen tersebut cenderung memilih konsep SOHO sebagai pilihan yang tepat untuk tempat tinggal sekaligus untuk tempat usaha. Seperti yang terpapar oleh Bapak Dea Tweda dalam wawancara : “Market Share untuk SOHO adalah para professional muda usia produktif dari 25 – 55 tahun“ Untuk targeting PT. Agung Podomoro Land sendiri membuat target market sharenya itu harus bertambah dengan cara memberikan pemahaman dan penawaran yang menarik kepada setiap customer yang datang ke kantor pemasaran PT. Agung Podomoro Land dengan memberikan pelayanan yang memuaskan. Jadi dapat disimpulkan bahwa PT. Agung Podomoro Land berupaya memperluas target market share,
78
sehingga dalam membuat strategi promosi PT. Agung Podomoro Land harus sesuai dengan target market tersebut. Seperti yang terpapar oleh Bapak Dea Tweda dalam wawancara : “Target Market dari konsep SOHO adalah para professional muda yang bergerak di industry kreatif (photographer, arsitek, grafik design, fashion designer dll) Dan untuk positioning SOHO PT. Agung Podomoro Land adalah “Back to the City“. Positioning statement ini bermakna “kembali ke kota“, dimana setiap customer diajak untuk kembali tinggal dikota dan di sebuah kawasan dimana kawasan tersebut memiliki fasilitas yang lengkap dan mudah. Positioning statement yang telah ditentukan dan dibuat tersebut merupakan dasar pemikiran dalam menentukan strategi promosi agar dalam pelaksanaan strategi promosi harus sesuai dengan positioning. Seperti yang terpapar oleh Bapak Dea Tweda dalam wawancara : “Positioning SOHO PT. Agung Podomoro Land adalah back to the city.” 4.2.3. Promosi PT. Agung Podomoro Land Berikut adalah petikan wawancara dari Bapak Dea Tweda selaku Sales & Promotion Manager PT. Agung Podomoro Land mengenai tipe strategi promosi yang digunakan : PT. Agung Podomoro land memiliki budget promosi yang cukup tinggi. Ini bisa dilihat dari terdapat berbagai macam media promosi yang digunakan dan juga berbagai event yang PT. Agung Podomoro Land
79
lakukan. Hal ini terdapat dalam petikan wawancara kepada Bapak Dea Tweda : “Untuk strategi pengeluaran promosi, strategi budgeting. Kita lebih mengutamakan untuk mengalokasikan budget pada media cetak seperti koran kompas, majalah High End, Media Kawasan, Tempo brosur, spanduk dan umbul-umbul.” Dengan tingginya budget promosi yang dikeluarkan oleh pihak management seharusnya berdampak positif dengan meningkatnya penjualan , dan berdasarkan pengamatan yang penulis lakukan selama masa penelitian ini memang sudah terjadi peningkatan peningkatan yang cukup meningkat. Sudah banyak dikalangan profesional muda sudah mengetahui tentang konsep SOHO dan ini menandakan bahwa strategi promosi yang dilakukan mendapat respon dari customer dan harus ditetap dikembangkan agar bisa lebih baik lagi. Budget promosi PT. Agung Podomoro Land tahun 2012 NO
MEDIA
1 2 3 4
KORAN MAJALAH BTL PRODUCTION BTL POST PRODUCTION
5
SALES PROMOTION
ALLOCATION (Rp)
5 titik diwilayah JABODETABEK @ Rp 270.000.000 / titik / tahun
AMOUNT (Rp) 718.000.000 160.000.000 300.000.000 1.350.000.000
385.000.000 GRAND TOTAL
2.913.000.000
80
No 1
Media
1
3
ATL Newspaper, Magazine, Online, Radio BTL Pos Material Sales Promotion
4 5
Public Relation Production
2
Jadwal Media General Media Schedule Month Of Activity 2012 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11
12
Remark
Sumber : Arsip PT Agung Podomoro Land
4.2.4. Bauran Promosi Untuk elemen-elemen bauran promosi yang digunakan berikut terlampir penuturan dari Bapak Dea Tweda selaku Sales & Promotion Manager PT. Agung Podomoro Land yaitu: “1. Periklanan (Advertising): `bove The Line, seperti : a. Radio: Radio Elshinta. Penayangannya disesuaikan dengan jamjam berangkat dan pulang kerja. b. Billboard: Billboard dipasang selain untuk memperkenalkan SOHO kepada customer atau customer retention, lokasi billboard dipasang dilokasi yang strategis seperti yang terpasang di jalan S.Parman dari arah Slipi menuju arah Tomang dan dari arah Tomang menuju Pejompongan.
81
c. Print ad koran di tahun 2012 dilakukan di beberapa kesempatan kita pakai untuk sosialisasi iklan promosi koran secara mingguan. Contohnya: Koran Kompas dan Majalah High End, dan Media Kawasan. Below the line, seperti : a. Brosur yang berfungsi sebagai media yang memberikan informasi tentang SOHO yang sedang dipasarkan. b. Online Media. seperti website. c. Mengadakan pameran-pameran dilokasi yang potensial seperti di Central Park (depan Carrefour lantai LG) yang bersifat pameran permanent, dan di Senayan City yang sudah kontrak hingga akhir 2013. “2. Penjualan Perorangan ( Personal Selling ) “ Staff marketing mengumpulkan list customer yang potensial untuk diprospek dan ditawarkan unit SOHO dengan cara telephone, dalam proses menawarkan unit SOHO staff marketing memberikan penjelasan secara detail mengenai konsep SOHO kepada calon Customer.” “3. Publisitas ( Publicity ) “ Team marketing secara berkala melakukan kegiatan seminar dengan mengundang calon – calon pembeli unit SOHO, dan dalam seminar tersebut team mempresentasikan keunggulan – keunggulan unit SOHO podomoro city. “
82
4.2.5. Pelaksanaan Strategi Promosi Yang Dilakukan Oleh PT. Agung Podomoro Land Pelaksanaan strategi promosi yang dilakukan sudah cukup maksimal terutama pada media – media cetak, karena iklan dibuat secara gencar dan bersifat terus menerus. Dan hal ini terdapat dalam petikan wawancara kepada Bapak Dea Tweda: “Dengan adanya strategi dari promosi dalam segi iklan maupun sebagainya, dapat meningkatkan brand awareness.”
4.2.6 Tujuan Kegiatan Promosi dari PT. Agung Podomoro Land Berikut penuturan dari Bapak Dea Tweda
selaku Sales &
Promotion Manager SOHO dapat disimpulkan bahwa : “ Tujuan dari kegiatan promosi yang dilakukan oleh PT. Agung Podomoro Land pada konsep SOHO di proyek Podomoro City Jakarta Barat adalah nilai unit menjadi berlipat dan menguntungkan untuk para investor yang telah berinvestasi di SOHO. Serta unit sold out di akhir 2013..” Ini menandakan bahwa tujuan dari kegiatan promosi adalah meningkatnya pengetahuan terhadap konsep SOHO yang semua bermuara pada peningkatan omset secara keseluruhan dan bisnis PT. Agung Podomoro Land menjadi lebih berkembang.
83
4.2.7 Implementasi dan Monitoring Kegiatan Promosi PT. Agung Podomoro Land. Dalam setiap implementasi dan monitoring kegiatan promosi, management PT. Agung Podomoro land memiliki kebijakan yaitu dengan menggunakan sistem daily report (laporan harian), weekly report (laporan mingguan), dan monthly report (laporan bulanan). Seperti yang dituturkan oleh Bapak Dea Tweda selaku Sales & Promotion Manager : “ Kami melakukan monitoring setiap hari, setiap minggu maupun setiap bulan. Biasanya untuk daily report berisi laporan dari para marketing kami tentang apa saja yang sudah mereka lakukan berkaitan dengan pekerjaan mereka di hari tersebut. Untuk weekly report yaitu laporan kegiatan mingguan, seperti melakukan meeting marketing setiap hari Senin pada setiap minggunya. Biasanya yang dibahas tentang kegiatan harian yang telah dilakukan masing – masing marketing agar dapat dilakukan perbaikan – perbaikan kegiatan promosi. Monthly report yaitu laporan bulanan, merupakan intisari dari laporan harian dan mingguan yang telah dibuat dan digabungkan dalam jangka waktu satu bulan. Laporan bulanan ini diberikan kepada jajaran direksi PT. Agung Podomoro Land agar grafik output dan input dari setiap program promosi dapat dimonitor dan dievaluasi secara detail. “
84
1. Daily Report Daily report adalah laporan kegiatan marketing yang dilakukan setiap hari oleh setiap personil marketing. Dengan adanya laporan harian ini setiap kegiatan marketing dapat dilihat, dianalisa dan dapat diprediksi untuk kegiatan kedepannya. 2. Weekly Report Weekly report adalah laporan kegiatan yang dilakukan dalam waktu setiap minggu. PT. Agung Podomoro Land memiliki kebijakan melakukan meeting divisi marketing setiap hari senin dalam satu minggu tersebut. Meeting ini dipimpin oleh Sales & Marketing Manager yang membahas tentang kegiatan harian yang telah dilakukan masing – masing staff marketing agar dapat dilakukan perbaikan – perbaikan kegiatan promosi. 3. Monthly Report Monthly report adalah laporan yang dilakukan dalam waktu satu bulan. Laporan bulanan ini merupakan intisari dari laporan harian dan mingguan yang telah dibuat dan digabungkan dalam jangka waktu satu bulan. Laporan bulanan ini diberikan kepada jajaran direksi PT. Agung Podomoro Land agar grafik output dan input dari setiap program promosi dapat dimonitor dan dievaluasi secara detail.
85
Berikut penuturan dari Ibu Elevany Nayoan selaku Marketing terkait dengan target yang ditentukan management perusahaan dalam hal ini perusahaan melakukan monitoring terhadap tim marketing. “ Target internal dari perusahaan ada, misalnya saja dalam per harinya kita wajib mem-follow up customer minimal 20 customer. Baik itu customer yang sudah lama maupun customer baru. Dan harus dibuat juga report hariannya. Untuk target perbulannya setiap marketing harus menjual 5 unit Soho Podomoro City”
4.3.
Pembahasan Berdasarkan dari hasil penelitian yang dilakukan melalui wawancara langsung maupun tidak langsung, penulis mencoba untuk melakukan pembahasannya pada bagian pembahasan ini. Harapannya adalah agar rangkuman hasil wawancara dapat dimengerti dengan baik. Penjabaran ini dikaitkan dengan teori yang dapat mendukung hasil penelitian - penelitian tersebut diatas. Berikut teori yang mendukung PT. Agung Podomoro Land dalam menjalankan strategi promosi yaitu : Analisa SWOT adalah analisa yang digunakan untuk mengetahui unsur unsur yang dapat memetakan kondisi dari suatu perusahaan ataupun konsep yang baru diluncurkan bahkan yang sedang berjalan agar teridentifikasi secara sistematis untuk merumuskan strategi pemasaran
86
perusahaan. Analisa ini didasarkan kepada pemikiran yang menitik beratkan kepada kekuatan (strength), peluang (opportunities) juga dapat meminimalkan
kelemahan
(weakness),
dan
ancaman
(threats).
Berdasarkan dari hasil penelitian yang penulis dapatkan. PT. Agung Podomoro Land kekuatan ( strength ) yaitu dengan dikelola oleh management Agung Podomoro Group yang telah sukses dibidang properti, dan telah memiliki pengalaman usaha yang bagus maka PT. Agung Podomoro Land telah memiliki potensi yang cukup mapan dalam pengembangan properti. Selain itu juga dari segi konsepnya yang dinamakan SOHO punya konsep sesuai dengan kebutuhan konsumen masa kini. Walaupun memiliki kekuatan, SOHO juga masih memiliki kelemahan (weakness), dan yang menjadi kelemahan dari SOHO adalah lebih dikarenakan konsep SOHO ini masih tergolong baru sehingga masyarakat luas banyak yang masih belum memahami konsep SOHO ini dan juga keterbatasan unit yang tersedia sehingga masih belum bisa mengakomodir kebutuhan pasar jika terjadi permintaan yang besar. Ancaman (threats) tetaplah ada yaitu dari pesaing usaha dengan pengembang – pengembang besar lainnya seperti Group Paramount, Sinarmas Land, Bakrie Land, dan Group Ciputra. Selain itu masalah perijinan juga menjadi problema tersendiri dalam membangun sebuah super blok.
87
Peluang (opportunities) yang dimiliki PT. Agung Podomoro Land yaitu masih terbuka lebar untuk dapat mengembangkan usahanya, karena masih terbuka lebar pasar dan market share yang belum tersentuh terutama di daerah – daerah dan kota – kota yang merupakan pusat ekonomi. Setelah analisis SWOT terlaksana maka langkah selanjutnya adalah penentuan STP (segmenting, targeting, dan positioning) . Segmentasi adalah proses pengelompokkan pasar keseluruhan yang heterogen ke dalam kelompok yang sama dalam hal kebutuhan, keinginan, perilaku maupun respon terhadap program pemasaran spesifik. Berikut penulis menemukan bahwa segmentasi dari PT. Agung Podomoro Land : Segmentasi dan market share PT. Agung Podomoro Land lebih mengarah pada para professional muda usia produktif dari 25-55 tahun dan juga yang mempunyai pola pikir praktis serta mengutamakan kenyamanan. Langkah berikutnya adalah target market dari konsep SOHO adalah para professional muda yang bergerak di industri kreatif sepeti photografer, arsitek, grafik design, fashion designer. Positioningnya yaitu Back to the City, dimana konsumen diarahkan untuk kembali lagi ke kota, dengan konsep SOHO ini segala aktifitas dapat ditunjang dalam satu kawasan superblok. Setelah dilakukan analisis diatas, maka strategi promosi dapat dirumuskan.
Strategi
promosi
berkaitan
dengan
masalah-masalah
perencanaan, pelaksanaan dan pengendalian komunikasi persuasif dengan konsumen. Ketika menentukan strategi promosi, ada beberapa faktor yang
88
menjadi pertimbangan yaitu adalah strategi pengeluaran promosi, strategi bauran promosi, strategi pemilihan media, strategi copy iklan, strategi penjualan, strategi motivasi dan penyeliaan tenaga penjual. Dan hal ini pulalah yang diterapkan oleh PT. Agung Podomoro Land
untuk
meningkatkan penjualan SOHO. Strategi promosi yang dilakukan PT. Agung Podomoro Land dengan cara beriklan di media koran atau majalah, baik yang bersifat lokal maupun nasional seperti koran kompas, majalah high end dan media kawasan. Melakukan promosi dan beriklan diradio seperti di radio Elshinta. Bekerja sama dengan pihak perbankan untuk proses pembayaran secara kredit, membuat media promosi luar ruang (outdoor) maupun dalam ruangan (indoor), membuat flyer, berpromosi di sosial media. Strategi promosi yang dilakukan terutama mensosialisasikan konsep yang ada agar pelanggan dapat mengetahui keunggulan SOHO PT. Agung Podomoro Land menjadi lebih optimal. Strategi promosi yang digunakan PT. Agung Podomoro Land di tahun 2012 menitikberatkan pada pengenalan konsep SOHO yang PT. Agung Podomoro Land buat agar masyarakat luas bisa lebih aware terhadap konsep SOHO Jadi dapat disimpulkan bahwa strategi promosi yang dilakukan PT. Agung Podomoro Land lebih kepada aktifitas promosi pada umumnya. Dari elemen-elemen bauran promosi seperti advertising, sales promotion,
89
publicity, direct selling yang telah PT. Agung Podomoro Land jalankan bertujuan untuk mengarahkan aktifitas promosi kepada target market tertentu yang berlangsung secara terus menerus dari waktu ke waktu. Elemen-elemen bauran promosi yang digunakan PT. Agung Podomoro Land, periklanan (advertising) menggunakan media radio Elshinta. Penayangannya disesuaikan dengan jam-jam berangkat dan pulang kerja. Untuk media outdoor PT. Agung Podomoro Land menggunakan billboard yang dipasang dilokasi strategis agar terlihat lebih jelas dijalan S.Parman, dari arah Pejompongan ke arah Tomang dan dari arah Tomang menuju arah Slipi. Media indoornya dibuat brosur yang berfungsi sebagai media yang memberikan informasi tentang SOHO yang sedang dipromosikan. Sosial media seperti website juga dibuat untuk dapat berinteraksi dengan para customer sekaligus sebagai media untuk interaksi dan menginformasikan program – program promosi yang sedang berjalan. PT. Agung Podomoro Land juga mengadakan event seperti event pameran di pusat – pusat perbelanjaan yang dipilih dan memiliki pengunjung potensial agar dapat dengan mudah mengenal konsep SOHO. Event tersebut diadakan di Central Park lantai LG yang bersifat pameran permanent dan di Senayan City yang sudah kontrak hingga akhir tahun 2013. Semua analisa dan strategi promosi yang telah dilakukan adalah bertujuan selain untuk meningkatkan brand awareness, kegiatan promosi
90
yang dilakukan PT. Agung Podomoro Land juga diharapkan mempunyai dampak positif terhadap penjualan. Strategi promosi yang telah dilakukan selama tahun 2012, dijalankan secara terpadu dan berkesinambungan mengingat PT. Agung Podomoro Land merupakan pengembang yang sudah terpercaya di Indonesia. Hal tersebut menjadi pekerjaan rumah bagi team marketing PT. Agung Podomoro Land agar konsumen yang aware bisa lebih luas lagi terhadap konsep SOHO.
