35
BAB IV ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Pada bagian ini akan disajikan hasil analisis terhadap data yang telah dikumpulkan dengan metode penelitian yang telah diuraikan pada bab sebelumnya. Data sampel (sebagaimana lampiran 1) yang dikumpulkan adalah sebesar 90 sampel untuk tiga kecamatan dengan sebaran 30 sampel untuk masing-masing kecamatan, yaitu Kecamatan Serpong, Kecamatan Serpong Utara dan Kecamatan Pondok Aren. Karena kesulitan pengumpulan data jual beli secara langsung maupun dari pihak broker, maka data transaksi untuk pengujian AR dipakai data transaksi dari Notaris/PPAT atau Camat/PPAT yang dinyatakan dalam satuan ribuan rupiah. Data sampel untuk Kecamatan Serpong yang ada diperoleh dari data transaksi yang terjadi pada bulan April, Mei, Juli dan Desember 2009, transaksi yang terjadi di kawasan Serpong secara umum terdiri dari transaksi jual beli properti berwujud tanah kosong, perumahan dan rumah toko, hal tersebut sesuai dengan karakteristik wilayah Kecamatan Serpong yang didominasi oleh kawasan perumahan dan pusat niaga yang ada di sekitarnya. Data sampel untuk Kecamatan Serpong Utara yang ada diperoleh dari data transaksi yang terjadi pada bulan Mei, Oktober, November dan Desember 2009, transaksi yang terjadi di kawasan Serpong Utara secara umum terdiri dari transaksi jual beli perumahan, rumah toko dan area pergudangan, hal tersebut
36
sesuai dengan karakteristik wilayah Kecamatan Serpong Utara yang didominasi oleh kawasan niaga dan perumahan. Data sampel untuk wilayah Kecamatan Pondok Aren yang ada diperoleh dari data transaksi yang terjadi pada bulan Juli, Oktober, November dan Desember. Transaksi yang terjadi di wilayah Pondok Aren secara umum terdiri dari transaksi jual beli perumahan dan rumah toko sebagaimana karakteristik wilayah Pondok Aren yang didominasi oleh kawasan niaga dan perumahan. Proses penyesuaian terhadap nilai transaksi yang menjadi data sampel dilakukan terhadap jenis data, dengan menggunakan besaran penyesuaian sesuai standar yang disarankan oleh Sapri (2002:28) untuk jenis data transaksi yang diperoleh dari Notaris/PPAT atau Camat/PPAT ditambahkan sebesar 30% dari nilai transaksi yang dilaporkan. Setelah seluruh data dilakukan penyesuaian jenis data maka selanjutnya dihitung nilai transaksi pada tanggal 1 Januari 2009 sesuai dengan saat penetapan NJOP oleh DJP. Terhadap nilai transaksi yang didalamnya terdapat unsur nilai bangunan, maka diperlakukan sebagai nilai tanah kosong dengan mengurangi nilai transaksi dengan nilai bangunan yang dihitung berdasarkan daftar biaya komponen bangunan yang dimiliki oleh DJP. Penghitungan nilai transaksi (lampiran 2) pada tanggal 1 Januari 2009 dilakukan dengan membagi nilai transaksi setelah dilakukan penyesuaian jenis data dengan besaran faktor diskonto dari hasil rumus present value. Faktor diskonto menggunakan patokan nilai inflasi per bulan untuk wilayah Tangerang
37
yang dikeluarkan oleh Badan Pusat Statistik yang dirata-rata sebagaimana pada tabel berikut:
Tabel 4.1 Inflasi Wilayah Tangerang Bulan J anuari Februari Maret A pril Mei J uni J uli A gustus September O ktober N opember D es ember Rata-rata
Inflasi (%) 0,29 -0,03 0,07 -0,27 0,17 0,03 0,03 0,60 1,40 0,19 0,31 -0.3 0,25
Sumber: Olahan
4.1 Pengukuran Tendensi Sentral Pengujian ini dimaksudkan untuk mengetahui apakah terdapat indikasi overassessment/under-assessment dan indikasi adanya regresifitas/progresifitas. Analisis tendensi sentral dilakukan per kecamatan dengan bantuan perangkat lunak SPSS versi 16, dengan hasil sebagai berikut:
4.1.1 Kecamatan Serpong Jumlah sampel Kecamatan Serpong sebesar 30, dengan nilai terendah sebesar Rp162.470 dan nilai tertinggi sebesar Rp1.957.232. Terhadap data sampel dilakukan analisis tendensi sentral dengan hasil sebagai berikut:
Gambar 4.1: Tendensi Sentral Kec. Serpong
38
Untuk perhitungan rasio Mean/Median diperoleh nilai 0,912 yang berarti sesuai dengan standar yang disebutkan pada bab 3, maka di Kecamatan Serpong terdapat indikasi under-assessment lebih mungkin terjadi dari over-assessment. Nilai sampel secara keseluruhan adalah sebagaimana tabel berikut: Tabel 4.2 Sampel Kecamatan Serpong Nomor 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
NJOP Nilai Pasar 122.304 162.470 112.406 220.355 89.466 184.814 163.072 402.467 142.688 402.407 163.072 460.854 181.248 274.927 254.880 423.712 531.000 1.957.232 283.200 568.408 254.880 486.019 254.880 594.060 169.920 329.527 203.904 313.980 531.000 976.887 254.880 489.629 136.884 510.436 115.584 225.017 55.728 368.445 163.072 336.754 160.524 291.961 254.800 530.226 346.060 454.313 176.400 867.123 159.936 848.046 159.936 848.046 76.464 291.895 132.096 415.988 132.096 347.444 132.096 350.152
AR 0,753 0,510 0,484 0,405 0,355 0,354 0,659 0,602 0,271 0,498 0,524 0,429 0,516 0,649 0,544 0,521 0,268 0,514 0,151 0,484 0,550 0,481 0,762 0,203 0,189 0,189 0,262 0,318 0,380 0,377
Sumber: Laporan PPAT dan Basis Data PBB (diolah)
Indikasi under-assessment ini merupakan indikasi masih belum optimalnya penetapan NJOP tanah terhadap nilai pasarnya, NJOP yang ada masih bisa
39
ditingkatkan nilainya untuk mengurangi disparitas yang ada. Hasil perhitungan Price Related Differential (rasio Mean/Weighted Mean) diperoleh nilai 1,111 yang berarti terdapat indikasi bahwa regresifitas eksis. Selain itu di Kecamatan Serpong terjadi under-assessment karena rata-rata AR sampel berada pada nilai 0,440 jauh dibawah standar yang dapat diterima yaitu antara 0,90 sampai dengan 1,10.
4.1.2 Kecamatan Serpong Utara Data sampel Kecamatan Serpong Utara adalah sebagai berikut: Tabel 4.3: Sampel Kecamatan Serpong Utara Nomor 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
NJOP Nilai Pasar 87.936 233.439 86.104 242.043 54.960 181.819 87.936 256.426 74.304 170.614 163.072 214.407 173.264 340.509 558.600 1.235.996 173.052 327.438 44.226 219.156 214.489 316.603 209.901 407.924 108.965 187.855 154.845 476.225 137.640 238.342 154.845 537.801 103.230 300.898 212.355 450.387 84.942 449.839 248.534 515.851 255.781 466.073 82.584 153.240 82.584 145.008 103.230 174.332 305.760 481.197 229.320 572.625 157.584 275.882 159.936 971.985 82.584 154.011 96.348 159.844
AR 0,377 0,356 0,302 0,343 0,436 0,761 0,509 0,452 0,529 0,202 0,677 0,515 0,580 0,325 0,577 0,288 0,343 0,471 0,189 0,482 0,549 0,539 0,570 0,592 0,635 0,400 0,571 0,165 0,536 0,603
Sumber: Laporan PPAT dan Basis Data PBB (diolah)
40
nilai tertinggi sampel adalah sebesar Rp1.235.996 dan nilai terendah sampel adalah Rp145.008, terhadap data sampel dilakukan analisis tendensi sentral dengan hasil sebagai berikut:
Gambar 4.2: Tendensi Sentral Kec. Serpong Utara
Untuk perhitungan rasio Mean/Median diperoleh nilai 0,934 yang berarti di Kecamatan Serpong Utara terdapat indikasi under-assessment lebih mungkin terjadi dari over-assessment. Indikasi under-assessment ini merupakan indikasi masih belum optimalnya penetapan NJOP tanah terhadap nilai pasarnya, NJOP yang ada masih bisa ditingkatkan nilainya untuk mengurangi disparitas yang ada. Hasil perhitungan Price Related Differential (rasio Mean/Weighted Mean) diperoleh nilai 1,071 yang berarti tidak ada indikasi baik regresifitas maupun progresifitas. Hasil perhitungan terhadap nilai rata-rata AR dapat dapat dinyatakan bahwa terjadi under-assessment di Kecamatan Serpong Utara karena rata-rata AR sampel sebesar 0,462 berada jauh dibawah standar yang dapat diterima yaitu antara 0,90 sampai dengan 1,10.
4.1.3 Kecamatan Pondok Aren Untuk perhitungan rasio Mean/Median diperoleh nilai 0,923 yang berarti di Kecamatan Pondok Aren terdapat indikasi under-assessment lebih mungkin terjadi dari over-assessment. Hasil perhitungan Price Related Differential (rasio
41
Mean/Weighted Mean) diperoleh nilai 0,971 yang berarti tidak ada indikasi baik regresifitas maupun progresifitas.
Gambar 4.3: Tendensi Sentral Kec. Pondok Aren
Adapun perhitungan terhadap Kecamatan Pondok Aren dilakukan berdasarkan data sampel sebesar 30 dengan nilai terendah sebesar Rp73.589 dan nilai tertinggi sebesar Rp1.991.727, yang secara lengkap sebagaimana tabel berikut: Tabel 4.4: Sampel Kecamatan Pondok Aren Nomor 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
NJOP Nilai Pasar 182.784 346.249 261.120 519.892 261.120 456.589 293.760 544.473 539.648 1.046.670 261.120 510.292 182.784 290.037 182.784 344.069 182.784 453.370 182.784 394.990 228.480 521.930 1.180.764 1.991.727 201.096 272.599 44.571 232.325 44.571 195.975 95.586 313.998 142.688 247.680 40.524 94.710 41.138 73.589 49.734 87.555 49.734 87.596 40.524 86.744 48.506 75.864 143.472 291.801 143.472 380.383 75.264 312.518 75.264 313.946 75.264 252.609 479.808 888.604 359.856 1.018.582
AR 0,528 0,502 0,572 0,540 0,516 0,512 0,630 0,531 0,403 0,463 0,438 0,593 0,738 0,192 0,227 0,304 0,576 0,428 0,559 0,568 0,568 0,467 0,639 0,492 0,377 0,241 0,240 0,298 0,540 0,353
Sumber: Laporan PPAT dan Basis Data PBB (diolah)
42
Indikasi
under-assessment
ini
merupakan
indikasi
masih
belum
optimalnya penetapan NJOP tanah terhadap nilai pasarnya, NJOP yang ada masih bisa ditingkatkan nilainya untuk mengurangi disparitas yang ada. Hasil perhitungan terhadap nilai rata-rata AR dapat dinyatakan bahwa terjadi underassessment di Kecamatan Pondok Aren karena rata-rata AR sampel sebesar 0,468 berada jauh dibawah standar yang dapat diterima yaitu antara 0,90 sampai dengan 1,10.
4.2 Uji Normalitas Data Data sampel perlu diuji untuk dapat ditentukan alat uji level of assessment yang sesuai dengan distribusi data. Pengujian normalitas data dilakukan dengan binomial test yang dihitung sebagaimana pada lampiran 3 dengan bantuan perangkat lunak Microsoft Excel 2007. Data diuji normalitas distribusinya berdasarkan kelompok kecamatan dan secara keseluruhan, dengan hipotesis: a. H0 : AR berdistribusi normal b. H1: AR tidak berdistribusi normal Uji binomial merupakan dua sisi dengan alpha =5%, tingkat kepercayaan 95% dan Z-tabel= +/- 1, 96. Kriteria pengujian untuk menerima H0 adalah Z hitung antara 1, 96 sampai dengan 1, 96 dan kriteria pengujian untuk menolak H0 adalah Z hitung < -1, 96 atau > 1, 96. Dari hasil perhitungan diperoleh Z sebagai berikut:
43
Tabel 4.5 Nilai Z-Hitung Binomial Test Kelompok Serpong Serpong Utara Pdk Aren Total Sumber: Olahan
Z-Hitung 0,183 0,548 0,548 1,370
Berdasarkan kriteria uji maka dapat disimpulkan bahwa data sampel berdistribusi normal, baik untuk data per kecamatan maupun data untuk keseluruhan kecamatan lokasi penelitian, yang berarti sebaran sampel yang berada di bawah mean AR sebanding dengan yang berada di atas mean AR, karena untuk seluruh kecamatan, Z hitung berada dalam area penerimaan H0 (antara -1, 96 sampai dengan 1, 96) sehingga sesuai dengan metode penelitian yang telah diuraikan maka dipilih uji-t sebagai alat uji level of assessment.
4.3 Uji Level of Assessment Dari hasil uji normalitas terbukti bahwa data merupakan data yang berdistribusi normal, sehingga syarat untuk dilakukan uji-t (Eckert, et al, 1990:622) dapat terpenuhi. Pengujian level of assessment dilaksanakan untuk mengetahui apakah level of assessment di Kota Tangerang Selatan pada Kecamatan Serpong, Serpong Utara dan Pondok Aren berada pada tingkat yang dapat diterima yaitu sesuai dengan standar yang disarankan oleh IAAO yaitu antara 0,90 sampai dengan 1,10. Dengan level of assessment berada pada tingkat yang dapat diterima maka dapat dijadikan indikasi bahwa NJOP pada lokasi penelitian telah ditetapkan secara optimal terhadap nilai pasarnya. Perhitungan
44
uji-t (sebagaimana lampiran 4) dilakukan dengan bantuan Microsoft Excel 2007 dengan tahapan sebagai berikut: 1. Menghitung mean dan standar deviasi; Total seluruh sampel dari 3 kecamatan sejumlah 90 buah sampel, perhitungan mean dari 90 sampel diperoleh nilai sebesar 0,457 dan standar deviasi sebesar 0,149. 2. Mengurangi mean hipotesis (standar rasio=1,00) dari mean hasil perhitungan; Hasil pengurangan antara mean perhitungan dengan mean standar adalah sebesar -0,543. 3. Menghitung standard error dari mean; Perhitungan standard error diperoleh dari pembagian standar deviasi dengan akar kuadrat jumlah sampel (0,149 dibagi akar 90) yang diperoleh nilai sebesar 0,016. 4. Menghitung nilai t hitung Nilai t diperoleh dengan membagi antara nilai dari hasil perhitungan pada butir ke 2 dengan nilai hasil perhitungan pada butir ke 3, (-0,543 dibagi dengan 0,016) sehingga diperoleh nilai thitung sebesar -34,669. Setelah diperoleh nilai t hitung maka hipotesis dapat diuji dengan membandingkan nilai t hitung dengan nilai kritis t sebagaimana tabel dalam Eckert, et al (1990:613) untuk pengujian dua sisi,
=5%, tingkat kepercayaan
95%, df(90-1=89), maka ttabel = ±1,96. Hasil perhitungan menunjukkan bahwa t hitung berada di luar wilayah penerimaan H0 ( < -1,96) sehingga hipotesis H0 yang menyatakan bahwa level of
45
assessment berada pada tingkat yang dapat diterima dinyatakan ditolak sesuai dengan hasil uji statistik, sehingga dapat dinyatakan bahwa penetapan NJOP tanah terhadap nilai pasarnya di Kecamatan Serpong, Serpong Utara dan Pondok Aren diindikasikan masih belum optimal, karena berada di luar tingkat yang dapat diterima yaitu antara 0,90 sampai dengan 1,10. Selain itu penetapan NJOP tanah terhadap nilai pasarnya di Kecamatan Serpong, Serpong Utara dan Pondok Aren juga diindikasikan terjadi under-assessment, sehingga ada disparitas antara NJOP tanah hasil proses penilaian untuk tujuan penetapan PBB terutang yang dilakukan oleh DJP terhadap nilai pasar sebagai acuan dari penentuan NJOP. Adanya disparitas ini menunjukkan belum optimalnya kinerja penilaian yang dilakukan oleh DJP dalam hal ini KPP Pratama Serpong sebagai unit vertikal yang mengelola objek pajak di lokasi penelitian.
4.4 Uji Kruskal-Wallis Sesuai dengan teori yang dikemukakan oleh Hartoyo (1998:10) maka untuk menguji keseragaman AR atau perbedaan AR antara 3 grup atau lebih digunakan Kruskal-Wallis test. Pengujian dengan Kruskal-Wallis dilakukan dengan urutan sebagai berikut: 1. AR pada 3 atau lebih grup properti (dalam hal penelitian ini adalah menurut kecamatan) diurutkan dari nilai terendah sampai dengan nilai tertinggi; 2. Menghitung nilai H dan membandingkannya dengan nilai tabel Chi-Squared (X2) dengan uji dua sisi dengan tingkat kepercayaan 95% dan df (n-1) = (31=2), diperoleh nilai X2 tabel sebesar= ±5,99
46
3. Menguji hipotesis apakah 3 grup properti mempunyai AR yang seragam atau berbeda, untuk uji beda Kruskal-Wallis, daerah penerimaan H0 adalah H berada antara -5,99 sampai dengan 5,99, berarti tidak ada perbedaan level of assessment di Kota Tangerang Selatan pada Kecamatan Serpong, Kecamatan Serpong Utara dan Kecamatan Pondok Aren (terdapat keseragaman level of assessment). Daerah penolakan H0 adalah H > 5,99 atau H < -5,99 berarti terdapat perbedaan level of assessment antar kecamatan. Pengujian dilakukan dengan bantuan Microsoft Excel 2007 untuk menghitung besaran masing-masing variabel yang ada, tahapan pertama yang dilakukan adalah memberikan urutan rangking kepada seluruh AR yang ada di tiga kecamatan penelitian, kemudian menjumlahkan rangking di tiap-tiap kecamatan dan memasukkannya ke dalam persamaan 3.8. Dari hasil perhitungan sebagaimana lampiran 5 diperoleh nilai H sebesar 273,481 yang nilainya jauh diatas nilai penerimaan H0 yaitu antara -5,99 sampai dengan 5,99. Sehingga berdasarkan uji Krukal-Wallis maka H0 ditolak dan berarti ada perbedaan (ketidakseragaman) dalam level of assessment antar Kecamatan Serpong dengan Kecamatan Serpong Utara dan Kecamatan Pondok Aren. Besarnya perbedaan level of assessment adalah sebesar 2,8% yang merupakan beda rata-rata AR tertinggi yaitu sebesar 0,468 di Kecamatan Pondok Aren dengan rata-rata AR terendah yaitu sebesar 0,440 di Kecamatan Serpong. Adanya perbedaan level of assessment diantara kecamatan tersebut berarti antara kecamatan tersebut dinilai pada persentase yang tidak sama dengan nilai pasarnya. Rendahnya nilai level of assessment di Kecamatan Serpong secara
47
statistik menunjukkan bahwa Kecamatan Serpong mengalami perkembangan nilai tanah yang lebih tinggi dibanding wilayah lain, sehingga Kecamatan Serpong perlu
mendapatkan prioritas dalam pelaksanaan penilaian ulang untuk
mendapatkan besaran nilai NJOP.
