BAB IV ANALISA
Analisis perencanaan dan perancangan Gedung Multi Fungsi dengan topik/tema hemat energi dimaksudkan untuk menciptakan suatu wadah sebagai salah satu solusi untuk memenuhi kebutuhan masyarakat urban yang bekerja di Jakarta dan membutuhkan efisiensi serta efektifitas dalam berkegiatan. Analisa perancangan dibagi menjadi 3 aspek penting yaitu: aspek manusia, aspek lingkungan dan aspek manusia.
IV.1
Aspek Manusia Sasaran proyek ini untuk menjadi salah satu pelaku kegiatan dibagi menjadi 3 kategori sesuai dengan fungsinya, yaitu: •
Para pegawai kalangan menengah yang bekerja sekitar Sudirman-Thamrin dan keluarga yang merupakan sasaran hunian dalam kawasan ini
•
Masyarakat Bendungan Hilir dan sekitarnya (terutama pegawai dan mahasiswa) sebagai pengunjung pusat perbelanjaan dan hiburan.
•
Organisasi seni, seniman, senias-senias muda yang selalu berkarya dan ingin berbagi dengan masyarakat.
IV.1.1 Analisa Pelaku Kegiatan Dalam proyek Gedung Multi Fungsi ini tentunya ada banyak jenis pelaku kegiatan yang beraktivitas di dalamnya karena banyaknya aktivitas
71
yang diwadahi. Pelaku kegiatan dalam proyek ini dapat diuraikan sebagai berikut: 1. Penghuni Apartemen Penghuni Apartemen ini dapat merupakan pemilik / penyewa unit hunian dalam apartemen. 2. Pengunjung Pusat Perbelanjaan Pengunjung Pusat Perbelanjaan merupakan seseorang atau sekelompok orang yang berkunjung ke pusat perbelanjaan baik untuk berbelanja atau berekreasi serta melakukan kegiatan lainnya. 3. Pengunjung Fasilitas Seni & Budaya Pengunjung Fasilitas Seni & Budaya merupakan seseorang atau sekelompok orang yang mengapreasiasikan suatu seni budaya (senimanseniman) dan juga yang datang berkunjung (penikmat seni). 4. Pengelola Bangunan Pengelola Bangunan merupakan sekelompok orang yang bertugas mengatur operasional perawatan dan operasional bangunan serta berbagai hal yang berhubungan dengan kegiatan administrasi. 5. Pemasaran Pemasaran merupakan sekelompok orang yang mengelola event yang akan diselenggarakan, dan juga sebagai perantara penjualan / penyewaan unit hunian dan unit dagang.
72
6. Tamu Apartemen Tamu Apartemen adalah seseorang atau sekelompok orang yang datang ke Apartemen untuk menanyakan informasi, mengunjungi penghuni apartemen. 7. Pegawai Yang dikategorikan dalam Pegawai adalah pekerja selain pengelola dan pemasaran yang bertugas sebagai cleaning service bangunan, petugas keamanan, petugas parkir, valet driver. 8. Tenant Pusat Perbelanjaan Tenant Pusat Perbelanjaan adalah penyewa dan karyawan toko retail, restaurant atau café di dalam Pusat Perbelanjaan.
IV.1.2 Analisa Kelompok Kegiatan Apartemen Banyaknya pelaku kegiatan dalam bangunan ini yang masing-masing pelaku kegiatan memiliki kelompok kegiatan yang dilakukan. Untuk Apartemen kelompok kegiatan yang dilakukan oleh para pelakunya, seperti penghuni dan tamu apartemen sampai pada para pegawai yang bekerja demi kelangsungan kegiatan dalam apartemen. Kelompok kegiatan yang dilakukan oleh masing-masing pelaku kegiatan akan diuraikan sebagai berikut:
73
1. Penghuni Apartemen Menuju Pusat Perbelanjaan Parkir
Menuju Fasilitas seni & budaya
Masuk Bangunan
Menuju Apartemen
Menuju Unit Apartemen
Fasilitas Olahraga
Melakukan kegiatan / tinggal: • Makan & minum • Mandi cuci kakus • Masak, simpan, cuci • Tidur, ganti, rias • Nonton TV, santai, nge-net • Kegiatan lainnya
Keluar Unit Apartemen
2. Tamu Apartemen Menuju Pusat Perbelanjaan Parkir
Masuk Bangunan
Menuju Fasilitas seni & budaya
Menuju Apartemen
Menuju Unit Apartemen Melakukan kegiatan: • Kunjungan • Urusan Bisnis • Urusan lainnya
Mencari Informasi
Keluar Unit Apartemen
74
Fasilitas Olahraga
3. Pengelola Bangunan Menuju Pusat Perbelanjaan Parkir
Menuju Fasilitas seni & budaya
Masuk Bangunan
Menuju Apartemen
Menuju R. Pengelola Melakukan kegiatan: • Operasional bangunan • Perawatan bangunan • Urusan lainnya
Keluar
Pusat Perbelanjaan 1. Pengunjung Pusat Perbelanjaan Menuju Apartemen Parkir
Masuk Bangunan Menuju Pusat Perbelanjaan Melakukan kegiatan: • Belanja • Rekreasi • Urusan Bisnis • Berkumpul-kumpul • Kegiatan lainnya
Keluar
75
Menuju Fasilitas seni & budaya
2. Pegawai Keluar Menuju R. Pegawai Menuju Apartemen Parkir
Melakukan kegiatan: • Ganti • Simpan peralatan • Bersih-bersih • Istirahat
Masuk Bangunan
Menuju Fasilitas seni & budaya
Menuju Pusat Perbelanjaan
Keluar Melakukan kegiatan: • Ganti • Simpan peralatan • Bersih-bersih • Istirahat
Menuju R. Pegawai
3. Pemasaran Menuju Apartemen Parkir
Masuk Bangunan
Menuju Pusat Perbelanjaan Menuju R. Pemasaran
Keluar
Melakukan kegiatan: • Pemasaran bangunan • Mencari tenant yang sesuai • Atur event • Beri informasi • Perantara jual / sewa
76
Menuju Fasilitas seni & budaya
4. Tenant Pusat Perbelanjaan Menuju Apartemen Parkir
Masuk Bangunan
Menuju Fasilitas seni & budaya
Menuju Pusat Perbelanjaan Menuju Retail
Keluar
Melakukan kegiatan: • Melayani pengunjung • Merapikan display barang • Merapikan R. Makan • Menyiapkan makanan & minuman • Kegiatan lainnya
Fasilitas Seni & Budaya 1. Pengunjung Fasilitas seni & budaya Menuju Apartemen Parkir
Masuk Bangunan Menuju Fasilitas Seni & Budaya Menuju R. Pameran / R. Pertunjukan
Keluar
Melakukan kegiatan: • Lihat-lihat, nonton • Tampil • Kegiatan lain
77
Menuju Pusat Perbelanjaan Menuju R. Persiapan
Melakukan kegiatan: • Mempersiapkan pameran / pertunjukkan • Simpan sementara property dan barang lainnya
IV.1.3 Analisa Kebutuhan Ruang Setiap pengguna ini memiliki jenis aktivitas yang berbeda, yang akan dijadikan dalam 1 massa bangunan. Aktivitas-aktivitas ini ditampung dalam suatu ruang dengan persyaratan ruang Apartemen No.
Aktivitas
Unit Kamar Apartemen 1. Melepas dan meletakkan sepatu 2. Tidur (beristirahat) Mengerjakan kerjaan Berpakaian dan berias
3. 4.
5.
6.
Mandi Cuci Kakus Cuci muka dan sikat gigi Menerima tamu Menonton TV Berkumpul dengan keluarga / teman-teman. Mendengarkan musik Bersantai Makan dan minum Memasak Membuat minuman Menyimpan peralatan makan dan minum Menyimpan persediaan makanan dan minuman Mencuci pakaian Menjemur pakaian
Ruang Penerima dan Sirkulasi 1. Menyambut penghuni dan juga tamu-tamu penghuni Duduk-duduk Berbincang-bincang
Ruang
Jenis Ruang
Persyaratan Ruang
Foyer
Semi Private Private
• fungsional • cahaya buatan • nyaman • dekat jendela • dapat cahaya alami • cahaya buatan • tenang • cahaya buatan
R. Tidur
Kamar Mandi R. Duduk & R. Makan
Semi Private
• nyaman • sebisa mungkin dekat jendela • dapat cahaya alami
Dapur
Service
R. Cuci & Jemur
Service
• instalasi utilitas baik • tempat penyimpanan yang fungsional dan rapi • cahaya buatan • butuh panas matahari & angina • tersembunyi
Lobby
Publik
78
Private
• image bangunan • skala besar • nyaman (cozy) • kesan menyambut
2.
Menunggu tamu Mencapai unit hunian
R. Lift
Ruang Pengelola, Fasilitas dan Service 1. Mengatur perawatan dan R. Building operasional bangunan Management apartemen 2. Menyimpan peralatan R. Peralatan kebersihan untuk fasilitas umum
3.
Berenang Bermain air
4.
Membilas badan Buang air Berganti Pakaian Berias Menyimpan barang-barang
5.
Private
• sirkulasi nyaman • penerangan cukup • cahaya buatan
Private
• nyaman dan aman
Service
• organisasi penyimpanan baik dan rapi • dekat dengan ruang publik dan semi publik • tenang • nyaman dan bersih • rilex effect • sirkulasi udara lancar • bersih • pembedaan area kering dan basah
Kolam Renang
Semi Publik
Kamar Mandi dan R. Ganti
Publik
R. Loker
Publik
• aman • dekat dengan R. Ganti
Ruang
Jenis Ruang
Persyaratan Ruang
Tabel 4.1. Kebutuhan Ruang Apartemen Pusat Perbelanjaan No.
Aktivitas
R. Pemasaran dan R. Perantara 1. Mempromosikan bangunan R. Marketing Semi Publik Memberikan informasi kepada calon pembeli Perantara penjualan dan penyewaan unit hunian dan unit dagang. Mencari tenant-tenant yang sesuai Mengatur event-event dalam pusat perbelanjaan dan pusat
79
• kondusif sebagai ruang tamu sekaligus ruang kerja.
seni & budaya Sebagai ruang penerima Perantara antara luar dan dalam bangunan Swalayan 1. Memajang barang-barang yang dijual. 2.
Lobby
Publik
• image pusat perbelanjaan • skala besar
R. Display
Publik
• bersih dan rapi • penerangan cukup • cahaya buatan • tidak banyak bukaan • steril dan tertutup • pengaturan suhu yang khusus • pengawasan rutin • bersih • dekat dengan loading dock • bersih dan kering • tidak lembab • cahaya cukup • dekat dengan loading dock • bersih • penyimpanan yang terorganisasi baik • dekat dengan loading dock • rapi dan aman • jalur masuk khusus
2.
Menyimpan daging dan sayuran, susu, dan bahanbahan lain yang membutuhkan freezer
R. Penyimpan Dingin
Service
3.
Menyimpan barang-barang kering (makanan)
Gudang Kering
Service
4.
Menyimpan barang-barang kering (selain makanan)
Gudang
Service
5.
Menyimpan barang-barang karyawan dan berganti pakaian. Menurunkan barang-barang untuk masung ke penyimpanan
Loker
Private
Loading Dock
Service
• dekat dengan ruang penyimpanan • tersembunyi (tidak berada pada sirkulasi utama
Lobby
Publik
Kasir
Service
• menarik • cahaya buatan (decorative lighting) • aman • menarik
6.
Karaoke 1. Sebagai ruang penerima dan rung tunggu Perantara antara luar dan dalam bangunan 2. Pembayaran
80
3.
Bernyanyi R. Karaoke Berkumpul bersama 4. Simpan barang-barang Loker pegawai 4. Pusat pengaturan dan R. Sound & pengecekan sound & audio Audio system System Restaurant 1. Makan dan minum R. Makan Duduk bersantai Berbincang-bincang Hot spot-an Mengelar acara (ketemu client, arisan, kumpulkumpul) 2. Memasak Dapur + Menyiapkan pesanan penyimpanan Menyimpan bahan-bahan makanan dan minuman 3. Pembayaran Meja Saji + Menyajikan makanan dan Kasir minuman (prasmanan) 3. Ganti, istirahat pegawai R. Pegawai Simpan alat bersih-bersih 4. Cuci tangan R. Cuci Tangan Café 1. Makan dan minum Café (biasanya lebih ringan) (R. Makan) Relax Mendengarkan live music Hang-out Ketemu client 2. Mempersiapkan Pesanan Pantry + Simpan bahan-bahan Kasir makanan dan minuman Pembayaran 3. Ganti, istirahat pegawai R. Pegawai Simpan alat bersih-bersih 4. Cuci tangan toilet Buang air Fashion Store 1. Memajang pakaian, dan R. Display
81
Semi privat Service Semi privat
• nyaman • kedap suara • rapi dan terkamuflase • nyaman • kedap suara • rapi
Publik
• nyaman, bersih, rapi • penerangan cukup • ruangan menarik
Service
• rapi dan bersih • instalasi utilitas yang baik
Service
• rapi dan bersih
Service
• nyaman dan rapi
Publik
• bersih dan kering
Umum
• nyaman, bersih, rapi • penerangan cukup • ruangan menarik
Service
• rapi dan bersih • instalasi utilitas yang baik
Service
• nyaman dan rapi
service
• bersih • tidak bau
Publik
• menarik
barang-barang lain. Rekreasi belanja Window shopping 2.
Mencoba Pakaian
3.
Simpan Barang
• rapi • cahaya buatan (decorative lighting) • tertutup • rapi dan bersih • terang • rapi • terkamuflase (efisiensi ruang) • nyaman dan rapi
Kamar Pas
Private
storage
Service
R. Pegawai
Service
R. Olahraga
Publik
Lobby
Publik
R. Ganti + Loker
Semi Private
Mandi, buang air, rias
Kamar Mandi
Private
Ganti, istirahat, kumpul pegawai Parkir 1. Memarkirkan kendaraan
R. Pegawai
Service
Parkir mobil dan motor
Publik
• sirkulasi yang nyaman • penerangan cukup • aman
Ruang
Jenis Ruang
Persyaratan Ruang
Auditorium
Publik
• akustik ruang yang baik
4.
Simpan barang, istirahat pegawai Fitness Center 1. Berolahraga Menjaga stamina tubuh
2. 3.
4.
Menerima pengunjung Pendaftaran Simpan barang, ganti pakaian
5.
• penerangan cukup • sirkulasi udara baik (lancar) • nyaman • menyambut dan ramah • aman • rapi, bersih dan kering • penerangan cukup • bersih • pembedaan area basah dan atau kering • nyaman dan rapi
Tabel 4.2. Kebutuhan Ruang Pusat Perbelanjaan Fasilitas Seni & Budaya No.
Aktivitas
R.Pertunjukan 1. Pementasan teater, musik, dan seni tampil lainnya
82
2.
Persiapan pentas (latihan sebelum naik panggung) Ganti, rias, simpan barang
R. Ganti + Rias
Private
3.
Cuci muka, mandi, buang air
Kamar Mandi
Private
4.
Duduk, bincang-bincang, menunggu
R. Tunggu
Publik
5.
Operasional suara
R. Light & Sound
Service
R. Pamer
Publik
Gudang
Service
cahaya
dan
Galeri Pameran 1. Pameran lukisan, foto, seni pahat, dll Interaksi
2.
Simpan barang pameran
Tabel 4.3. Kebutuhan Ruang Fasilitas Seni & Budaya
83
• efisiensi dan nyaman • pencapaian visual ke panggung yang baik • cahaya buatan • sirkulasi udara yang baik • bersih, kering dan nyaman • tempat penyimpanan yang baik • penerangan yang baik • bersih • pembedaan area kering dan basah • nyaman • hangat dan komunal • penghawaan dan pencahayaan alami lebih baik • efisiensi dan fungsional • instalasi utilitas yang baik • memiliki akses khusus • faktor penerangan sangat penting • sirkulasi udara yang baik • tidak lembab • tidak lembab (sirkulasi udara baik) • kering dan rapi
IV.1.4 Analisa Dimensi Ruang Keterangan: NAD
: Neufert Architecture Data
TSS
: Time Saver Standart
DM & RI
: Dimensi Manusia & Ruang Interior
SB
: Studi Banding
AS
: Asumsi Apartemen 1 Unit Kamar Tidur
No. 1. 2. 3.
Kebutuhan Ruang Elemen Ruang Foyer Rak sepatu R. Duduk & Makan Sofa, lemari, meja-kursi makan Kamar Tidur Tempat tidur (double bed), meja kursi kerja/rias, lemari pakaian 4. Dapur Kompor, bak cuci, lemari es, penyimpanan 5. Kamar Mandi Kloset, bak mandi (bath up), wastafel 6. Balkon Meja-kursi 7. Cuci Jemur Mesin cuci, jemuran 8. Sirkulasi 20 % Luas Unit Total Luas Unit Tabel 4.4. Dimensi Ruang Apartemen 1 KT
Standar AS NAD DM & RI
Luas (m2) 2 15 10
SB
2.1
NAD
4
NAD NAD
2.5 2.4 7.6 45.6
Apartemen 2 Unit Kamar Tidur No. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Kebutuhan Ruang Elemen Ruang Foyer Rak sepatu R. Duduk & Makan Sofa, lemari, meja-kursi makan Kamar Tidur Tempat tidur (double bed), meja kursi kerja/rias, lemari pakaian Kamar Tidur Tempat tidur (single bed), meja kursi kerja/rias, lemari pakaian Dapur Kompor, bak cuci, lemari es, penyimpanan Kamar Mandi Kloset, bak mandi (bath up), wastafel
84
Standar AS NAD DM & RI
Luas (m2) 2 20 10
DM & RI
6
SB
2.1
NAD
4
7.
Kamar Mandi
Kloset, bak mandi (shower), wastafel 8. Balkon Meja-kursi 9. Cuci Jemur Mesin cuci, jemuran 10. Sirkulasi 20 % Luas Unit Total Luas Unit Tabel 4.5. Dimensi Ruang Apartemen 2 KT
3.4 NAD NAD
2.5 2.4 10.48 62.9
Pusat Perbelanjaan - Restaurant Ruang Kasir + meja saji R. Makan Dapur + penyimpanan R. Pegawai R. Cuci Tangan Sirkulasi
Standar (m2) 1.3 – 1.9 + 15% area makan 1.3 – 1.9 30% + 30% area makan 1.5 – 2.0 1.5
Sumber
Kapasitas
Perhitungan
TSS
5
TSS TSS
100
(5 x 1.9) + 15% x 190 100 x 1.9 2 .(30% x 190)
TSS 10 TSS 4 20% Luas Total Luas Unit Tabel 4. 6. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan - Restaurant
Luas (m2) 38 190 104
10 x 2 4 x 1.5
20 6 72 430
Luas (m2) 10 152 76
Pusat Perbelanjaan - Café Ruang Kasir + R. Makan Dapur + penyimpanan R. Pegawai Sirkulasi
Standar (m2) 1.3 – 1.9 + 1.3 – 1.9 20% + 20% area makan 1.5 – 2.0
Sumber
Kapasitas
Perhitungan
TSS TSS TSS
5 80
(5 x 1.9) 80 x 1.9 2 .(20% x 190)
10
10 x 2
20 52 310
Luas (m2) 225 18 40 12
TSS 20% Luas Total Luas Unit Tabel 4.7. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan – Café
Pusat Perbelanjaan - Karaoke Ruang R. Karaoke Lobby + kasir Loker R. Kontrol
Standar (m2) 1.5 m2 / org 8% R. Karaoke 1.5 – 2.0 5% R. Karaoke
Sumber
Kapasitas
Perhitungan
DM & RI AS TSS AS
150
150 x 1.5 m2 8% x 225 20 x 2 5% x 225
85
20
Sirkulasi
20% Luas Total Luas Unit Tabel 4.8. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan - Karaoke
59 354
Pusat Perbelanjaan – Fashion Store Ruang R. Display Kasir Penyimpanan R. Pegawai Sirkulasi
Standar (m2) 60 % area 1.3 – 1.9 20% area 1.5 – 2.0
Sumber
Kapasitas
Perhitungan
AS TSS AS TSS
5 2
60% x 80 2 x 1.9 20% x 80 2x6
6 20% Luas Total Luas Unit Tabel 4.9. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan – Fashion Store
Luas (m2) 48 4 16 12 16 96
Pusat Perbelanjaan – Fitness Center Ruang
Standar (m2) 4 m2 / org 3 m2 / org 1.5 – 2.0 3.0 8% R.Olahraga 1.5 – 2.0
Sumber
Kapasitas
Perhitungan
AS 60 60 x 4 m2 AS 35 35 m2 x 3 TSS 12 12 x 1.5 NAD 16 16 x 3 AS 8% x 240 TSS 15 15 x 2 20% Luas Total Luas Unit Tabel 4.10. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan - Fitness Center R. Olahraga R. senam Loker R. Ganti + WC Lobby R. Pegawai Sirkulasi
Luas (m2) 240 108 18 48 19 30 93 556
Pusat Perbelanjaan – Swalayan Ruang R. Display Kasir Penyimpanan R. Pegawai Loading Dock Sirkulasi
Standar (m2) 300 - 500 3.2 x 2.4 15% area 10% area 28 m2 / 1 mobil box
Sumber NAD NAD NAD NAD AS
Kapasitas
Perhitungan
2
2 . (3.2 x 2.4 ) 15% x 500 10% x 500
1 mobil box
20% Luas Total Luas Unit Tabel 4.11. Dimensi Ruang Pusat Perbelanjaan - Swalayan
86
Luas (m2) 500 16 75 50 28 134 803
Fasilitas Seni & Budaya – R. Pertunjukan Ruang Auditorium
R. tunggu R. persiapan Kamar Mandi R. Operator
Standar (m2) (2/3 area) 0.72 / orang 0.20 orang 2.6 / orang 3.0
Sumber
Kapasitas
Perhitungan
NAD
186
AS NAD NAD
186 50 8
2/3 x a = 0.72 x 186 a = 200 186 x 0.20 50 x 2.6 3.0 x 8
5% auditorium
AS
5 % x 200
Sirkulasi
20% Luas Total Luas Unit Tabel 4.12. Dimensi Ruang Fasilitas Seni & Budaya – R. Pertunjukan
Luas (m2) 200
37 130 24 10 80 481
Fasilitas Seni & Budaya – Galeri Pameran Ruang R. Pamer Gudang
Standar (m2) 1 / orang 60 % r.pamer
Sumber
Kapasitas
Perhitungan
AS AS
80
80 x 1 60 % x 80
Sirkulasi
20% Luas Total Luas Unit Tabel 4.13. Dimensi Ruang Fasilitas Seni & Budaya – Galeri Pameran
Luas (m2) 80 48
22 150
IV.1.5 Analisa Komposisi Unit Apartemen Dari hasil wawancara yang dilakukan pada tanggal 25 Maret 2009 kepada seorang pedagang di sekitar lokasi, didapatkan informasi bahwa sebagian besar ( ± > 70%) pegawai yang nge-kost di daerah Bendungan Hilir dan Karet Tengsin adalah pegawai yang belum berkeluarga. Lalu pada tanggal 28 Maret 2009, melakukan wawancara dengan salah satu karyawan yang nge-kost pada salah satu rumah kos didapatkan informasi bahwa dari
87
20 kamar kos yang disewakan, hanya 2 kamar yang disewa oleh karyawan yang sudah memiliki keluarga dan jumlah penghuni yang nge-kost adalah 12 orang/kamar. Dari data yang diperoleh tersebut didapatkan sasaran proyek hunian ini adalah para pegawai muda yang bekerja di sekitar Sudirman – Thamrin dan Kuningan. Berdasarkan hasil studi banding komposisi unit di The 18th Residences dan The Groove Suites, Rasuna Epicentrum yang menghasilkan komposisi unit: Jenis Unit
The 18th Residences
The Groove Suites
Ratio
1 kamar tidur
2
38 m2 – 47 m2
7
61 m2
9
5
2 kamar tidur
1
61 m2 – 73 m2
1
75 m2 – 81 m2
2
1
Tabel 4.14. Komposisi Unit Apartemen Data tersebut sesuai dengan kebutuhan sasaran proyek ini, sehingga dalam proyek ini, hunian terdiri dari: unit 1 BR dan 2 BR dengan rasio 5 : 1, dengan luasan per unit 38 m2 untuk yang 1 BR dan 61 m2 untuk yang 2 BR. Jumlah unit 1 BR = 208 unit dan jumlah unit 2 BR = 42 unit.
IV.2
Aspek Lingkungan IV.2.1 Analisa Peraturan dalam Tapak Luas Tapak
: 7,700 m2
KDB
: 60 %
KLB
: 4.5
Luas tapak maksimal yang dapat dibangun = 60 % x 7,700 m2 = 4,620 m2 Luas bangunan maksimal = 4.5 x 7,700 m2 = 34,650 m2
88
Jumlah lapis bangunan 12 lt. Jumlah lantai untuk hunian = 10 lt (2 tower). Jumlah total unit apartemen = 238 unit Luas Lantai Tipikal (1 tower) = 800 m2 Luas Total Hunian = 2 x (10 x 800 m2) = 16,000 m2 Luas Area Komersial (Pusat Perbelanjaan + Fasilitas seni & budaya + Semi Basement) = 3,780 m2 + 770 m2 + 4,140 m2 + (1/2 x 2280 m2) = 3,780 m2 + 770 m2 + 4,140 m2 + 1140 m2 = 9,830 m2 Luas Bangunan
= Luas Hunian + Luas Komersial
34,650 m2
= 16,000 m2 + 9,830 m2
34,650 m2
= 25,830 m2
Sisa Luas Bangunan = 8,820 m2
IV.2.2 Analisa Kebutuhan Parkir Kebutuhan Parkir Apartemen Diketahui Standar Parkir: luar = 25 m2 dan dalam 35 m2 Ratio Parkir = 1 KT dan 2 KT = 1 slot parkir. Luas Basement
= (7,700 m2 – Luas GSB) = (7,700 m2 – (2,188 m2 + 1,100 m2 )) = 4,412 m2
Kapasitas
= 4,412 m2 / 35 m2 = 126 mobil / basement
Jumlah total unit apartemen = 238 unit
89
Kebutuhan Parkir Hunian = 238 parkir mobil Jumlah Basement
= 238 : 126 = 1.8 basement ≈ 2 basement
Kebutuhan Parkir Pusat Perbelanjaan dan Fasilitas Seni & Budaya Diketahui Standar Parkir: luar = 25 m2 dan dalam 35 m2 Diketahui Ratio Parkir: 1: 60 = 9,830 m2
Luas bangunan komersial
Kebutuhan Parkir Pusat Perbelanjaan = 9,830 m2 : 60 m2 = 163 mobil Luas Tapak
: 7,700 m2
KDB
: 60 %
KLB
: 4.5
Luas tapak maksimal yang dapat dibangun = 60 % x 7,700 m2 = 4,620 m2 Sisa Lahan
= 7,700 m2 – 4,620 m2 = 3,080 m2
Diasumsikan sisa lahan tersebut difungsikan untuk sirkulasi, parkir karyawan dan ruang hijau terbuka (RTH). Jumlah basement yang dibutuhkan
= 163 : 126 = 1.29 ≈ 1.5 basement
Dalam proyek ini, parkir basement diperuntukan baik untuk hunian maupun untuk pusat perbelanjaan dan fasilitas seni & budaya sehingga kebutuhan total parkir untuk basement = 238 + 163 = 401 mobil. Dengan kapasitas basement = 126 mobil / basement, maka jumlah basement yang dibutuhkan = 401 : 126 = 3.2 ≈ 4 basement. Sedangkan maksimal basement yang boleh dibangun adalah 3 basement. Melihat adanya
kekurangan
lahan
90
dan
mempertimbangkan
fasilitas
transportasi sekitar tapak yang memadai (halte bus dan Trans Jakarta berada 60 m dari tapak) sehingga: • jumlah parkir kendaraan diprioritaskan untuk penghuni apartemen (1 unit= 1 slot parkir) • jumlah parkir kendaraan untuk bangunan komersial: • 57 parkir mobil (11 untuk disable + 46) • 105 parkir motor
IV.2.3 Analisa Pencapaian Tapak Foto 2. Foto Satelit Bendungan Hilir
•
Sumber: Google Earth Potensi Lokasi Tapak Letak tapak yang berada di darah Benhil (Bendungan Hilir), Jakarta Pusat
91
• • • • • •
sangat strategis. Berada di kawasan segitiga eman (Sudirman, Thamrin, Kuningan) Pencapaian menggunakan kendaraan pribadi dapat ditempuh dengan mudah dari seluruh penjuru Jabodetabek karena dekat dengan semanggi. Pencapaian ke tapak menggunakan kendaraan pun sangat mudah karena bus kota dari Jabodetabek melewati kawasan ini. Kawasan Benhil dilewati Jalur Trans Jakarta koridor 1, dekat dengan Terminal Blok M, stasiun dalam kota Sudirman dan stasiun luar kota Gambir. Kawasan ini juga dekat dengan pintu tol Semanggi. Kekurangan Lokasi (-) Kawasan Benhil merupakan kawasan pusat niaga di Jakarta sehingga keramaian aktivitas terjadi sepanjang hari kerja terutama saat waktu pergi dan pulang kerja. Kebijakan lalu lintas 3 in 1 pada jam tertentu di pagi dan sore hari.
IV.2.4 Analisa View Karakteristik Tapak • •
•
•
•
Terletak di hook 2 sisi → pandangan bebas di 2 sisi (+) Adanya Kali (sungai) Krukut → pandangan bebas karena tidak ada penghalang pandangan, seperti bangunan (+) → air sungai dapat menjadi berier panas matahari dari sisi timur (+) → air sungai kotor berwarna cokelat (-) → daerah bantaran sungai kurang terpelihara dengan baik (ada tempat pembuangan sampah yang diletakkan di tepi sungai, di ujung Jl. Bendungan HIlir 5) (-) Tempat parkir teduh Gedung Resona → menjadi RTH yang cukup baik di sekitar tapak (+) → pandangan rimbun dan bebas (4 lt ke atas) karena adanya pohon-pohon rindang (+) Pasar Benhil → lokasi yang berseberang-seberangan dengan pasar benhil dapat dikatakan sebagai saingan pusat perbelanjaan yang akan dibangun. (-) → aktivitas sepanjang hari di Pasar Benhil menyebabkan kepadatan dan kebisingan. (-) → sebagai magnet pengunjung (+) → kebiasaan parkir sembarangan yang perlu ditertibkan karena menyebabkan kesemrawutan. (-) Pangkalan Ojek sekitar tapak dan pasar
92
Alternatif 2
•
•
Keuntungan (+) Kekurangan (-) Area privat yang diletakkan di • Area privat yang diletakkan di bagian depan mendapatkan depan menciptakan kekagetan pemandangan yang terbaik yaitu pemandangan dari depan karena situasi kota Jakarta. sebelah kiri dan kanan adalah area tanpa bangunan, yaitu tempat Area service diletakkan di arean parkir Resona dan Kali Krukut. dengan pemandangan yang tidak bagus. Alternatif 3
94
•
•
Keuntungan (+) Area publik diletakkan di sebelah kiri tapak menguntungkan karena memiliki kesamaan fungsi guna bangunan yaitu ruang publik. Area privat diletakkan di sebelah kanan, menghadap ke arah Kali Krukut diharapkan dapat menjadi berier panas matahari
•
Kekurangan (-) Area private terlalu memanjang searah tapak menciptakan view dari luar ke dalam tapak yang kurang menarik karena menghadirkan susunan privat yang memanjang ke belakang.
IV.2.5 Analisa Letak Entrance Alternatif 1
• •
•
Keuntungan (+) Pintu masuk kawasan bukanlah jalan umum sehingga mempercepat sirkulasi masuk. Pintu keluar kendaraan dibuat 2 buah karena diperuntukkan bagi kendaraan yang hanya drop off sehingga bisa langsung keluar kawasan, lalu untuk kedaraan yang diparkir dapat keluar di Jl. Jend. Sudirman. Entrance bagi pejalan kaki
95
•
Kekurangan (-) Pintu masuk yang hanya 1 menunjukkan tidak ada sirkulasi khusus untuk apartemen dikhawatirkan akan terjadi antrian masuk saat pusat perbelanjaan sedang ramai.
→ alternatif kendaraan umum untuk menghadapi kemacetan Jakarta (+) → parkir ojek yang tidak tertib menambah kesemrawutan.(-) Alternatif 1
•
•
•
Keuntungan (+) Area publik seperti plaza, pusat perbelanjaan dan juga fasilitas seni & budaya menghadap best view yaitu situasi perkotaan Jakarta Area publik yang diletakkan di bagian depan tapak untuk merespon tempat parkir Resona dan sungai sehingga kesan mengundang dapat tercipta. Area privat memerlukan view yang bagus, pertimbangan diletakkan agak ke belakang karena privat berada di lantai 4 ke atas sehingga view kota Jakarta masih dapat terlihat, didukung dengan area publik yang terbuka.
93
•
Kekurangan (-) Area privat ada yang menghadap ke arah tempat pembuangan sampah dan hal ini mengganggu pemandangan.
disediakan 2 di sisi Jl. Jend. Sudirman dan Jl. Bendungan Hilir untuk dapat melayani pengunjung dari setiap arah. Alternatif 2
•
•
Keuntungan (+) Pintu masuk kawasan dibedakan menjadi 2, yaitu untuk umum dan khusus untuk penghuni apartemen, sehingga sirkulasi masuk lebih nyaman terutama bagi penghuni apartemen. Entrance bagi pejalan kaki diletakkan di hook sebagai interaksi dengan 2 jalan dan sebagai interest point.
96
•
Kekurangan (-) Ada sedikit kekhawatiran, entrance pejalan kaki tidak melayani pengunjung di Jl. Bendungan Hilir dan pada akhirnya menggunakan sirkulasi keluar kendaraan dan terjadi crossing.
Alternatif 3
•
• •
Keuntungan (+) Pintu masuk kawasan dibedakan menjadi 2, yaitu untuk umum dan khusus untuk penghuni apartemen, sehingga sirkulasi masuk lebih nyaman terutama bagi penghuni apartemen. Ada 2 entrance pejalan kaki sehingga dapat melayani pengunjung dari 2 sisi. Pintu masuk dan keluar utama berada di Jl. Bendungan Hilir berdampak baik karena pencapaian ke tapak lebih menguntungkan (menghindari 3 in 1) melalui jalur belakang tapak.
97
•
Kekurangan (-) Pintu masuk dan pintu keluar utama diletakkan di JL. Bendungan Hilir dimaksudkan untuk menghindari 3 in 1 yang diberlakukan pada waktu-waktu pulang kerja dan supaya tidak terjadi antrian yang terlalu panjang di Jl. Jend. Sudirman karena lebar sisi daerah ini terlalu pendek. Tetapi Jl. Bendungan Hilir pun cukup padat dikarenakan aktivitas di pasar, seberang tapak yang meningkat saat waktu semakin malam.
