BAB III SOLUSI BISNIS

BAB III SOLUSI BISNIS

3.1 Solusi Bisnis Hotel Horison akan diakuisisi oleh PT.Bumi Asih Jaya dengan harga Rp 200 milyar. Akuisisi Hotel ini direncanakan pada tahun 2008 dimana skema pendanaan akuisisi ini berasal dari Equity sebesar 30 milyar (15%) dan debt sebesar 170 milyar(85%). Proyek akhir ini fokus pada analisis finansial akuisisi Hotel Horison dan pasca akuisisi. Dimana setelah proses akuisisi ini ada dua rencana bisnis yang akan dilalukan oleh PT Bumi Asih Jaya yaitu Hotel Horison tersebut direnovasi, lalu setelah melalui proses forecast jika menguntungkan hotel tersebut dijual kembali ke pihak lain. Lalu setelah itu ada rencana bisnis yang diprioritaskan oleh Bumi Asih Jaya yaitu untuk membuat Apartment + Office Building di lahan cottage Horison yang dulu. Berikut ini gambaran skenario tentang proses akusisi Hotel Horison dan tabel rincian dari biaya investasi untuk Hotel Horison Bandung:

Gambar 3.1. Proses & Rencana Akuisisi Hotel Horison

33

Tabel 3.1. Rincian Biaya Investasi

Berikut ini langkah-langkah detail yang akan dilakukan oleh PT Bumi Asih Jaya dalam proses akuisisi Hotel Horison dan juga rencana bisnis yang akan dilakukannya : 1. Langkah pertama yaitu Hotel Horison berganti kepemilikan saja, dengan cara diakuisisi dengan biaya Rp 200 milyar. Dimana kita mengakuisisi Hotel sekaligus cottege-nya dengan luas lahan ± 4 hektar. (± 2.85 hektar Hotel Horison + fasilitasnya dan ± 1.15 hektar cottege). Lalu dianalisis dengan metode DCF (Discounted Cash Flow) yang memperkirakan cash flow perusahaan di masa depan berdasarkan proyeksi laba rugi. 2. Langkah kedua yaitu setelah Hotel diakuisisi, PT Bumi Asih Jaya melakukan penambahan investasi yaitu renovasi Hotel dengan tambahan dana sebesar 25 milyar. Dimana renovasi hanya perbaikan dan perubahan desain bangunan Hotel dan lobby saja karena jika ada tambahan

jumlah

kamar

dengan

biaya

sebesar

itu

tidak

memungkinkan. Setelah renovasi beres, Lalu dianalisis kelayakannya dengan metode DCF (Discounted Cash Flow) yang menggunakan analisis sensitivitas dan analisis skenario. Jika dari hasil analisis dapat dicapai payback period sekitar antara 8-10 tahun dan return yang akan diperoleh relatif besar. Maka Hotel tersebut akan dijual ke pihak lain. Tetapi hanya Hotel beserta fasilitasnya saja (± 2.85 hektar Hotel Horison + fasilitasnya).

34

3. Lalu setelah Hotel tersebut dijual maka pihak manajemen dan pengelola akan berpindah ke Perusahaan lain. Tetapi PT Bumi Asih Jaya berharap akan mempunyai keuntungan yaitu : •

Laba dari hasil penjualan Hotel setelah dikurangi investasi awal.

•

Memiliki cottege tersebut atau lahan seluas ± 1.15 hektar, yang dimana nantinya akan dibangun sebuah Apartement dan Office bulding dengan tinggi 18 lantai dan 2 basement. Berikut ini rincian dari setiap lantainya : -

lantai ke 2 pertama akan digunakan untuk Cafe, Ballroom dan supermarket.

-

6 lantai
lantai 3 – lantai 8 untuk office bulding.

-

10 lantai
lantai 9 – lantai 18 digunakan untuk apartement.

Gambar 3.2. Denah Lokasi Hotel Horison & Cottage-nya

35

3.2 Metodologi dan analisa pembahasan

Gambar 3.3. Alternatif pengelolaan Hotel Horison

Pada tugas akhir ini akan membahas mengenai kelayakan akuisisi dari Hotel Horison Bandung dari segi finansial dan pemanfaatan sebagian lahan dari Hotel Horison Bandung untuk menjadi suatu konsep bisnis yang baru. Berdasarkan (gambar 3.3) ada 2 alternatif yang ditetapkan untuk mengelola Hotel Horison lalu dapat kita ketahui apakah akuisisi ini dari segi finansial layak atau tidak. •

Alternatif A, ialah mengakuisisi Hotel Horison Bandung lalu Hotel akan dioperasikan seperti biasa. Lalu kita coba menggunakan sensitivity analysis dari occupancy rate untuk mengetahui berapa persenkah dari tingkat hunian Hotel untuk memperoleh keuntungan serta apakah akuisisi ini layak atau tidak.

•

Alternatif B, ialah ialah mengakuisisi Hotel Horison Bandung lalu Hotel tersebut direnovasi dengan tujuan menjadi bintang 5 karena dari semua sisi Hotel sudah layak untuk dinaikkan bintangnya. Selain ada penambahan biaya untuk renovasi, biayanya juga akan digunakan untuk SDM. Karena berdasarkan surat keputusan terbaru Menteri Kebudayaan dan Pariwisata No. KM 3/HK.001/MKP.02 bahwa untuk penilaian penggolongan Hotel lebih dinilai pada aspek service dimana

36

penilaiannya (30% Fisik dan 70% SDM & Service). Lalu kita coba menggunakan sensitivity analysis dari occupancy rate untuk mengetahui berapa persenkah dari tingkat hunian Hotel untuk memperoleh keuntungan serta apakah akuisisi ini layak atau tidak.

Dimana dari kedua alternatif tadi jika akuisisi ini feasible dan memberikan keuntungan maka ada kemungkinan untuk dijual ke pihak lain lagi atau jika Hotel ini ingin dioperasikan maka perlu dilakukan refinancing dengan jumlah yang tergantung kepada kapasitas kredit sewaktu akuisisi Hotel Horison Bandung. Kelayakan akuisisi Hotel Horison Bandung untuk alternatif A dan B dianalisis dengan menggunakan metode DCF (Discounted Cash) Flow yang menggunakan analisis sensitivitas dan analisis skenario. Metode ini dipilih karena data masa lalu perusahaan sulit didapat dan perusahaan tidak bisa memberi data-data yang saya butuhkan. Dengan menggunakan DCF, maka studi pendahuluan perusahaan dapat dilakukan tanpa terlalu bergantung pada data historis Hotel Horison Bandung.

3.3 Feasibility Study Sebelum melakukan akuisisi suatu perusahaan, perlu melakukan studi kelayakan (feasibility study). Proyek atau investasi diartikan sebagai suatu penggunaan sumber daya. Di satu pihak, investasi merupakan suatu pengeluaran yang akan meningkatkan aktiva perusahaan. Di lain pihak, investasi akan memberikan harapan suatu pengembalian tertentu. Keputusan yang berkenaan dengan suatu rencana harus mencerminkan keputusan yang rasional. Untuk itu diperlukan suatu cara yang sistematis dan dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya. Oleh karena itu, kelayakan suatu proyek atau investasi ditentukan dari beberapa aspek 37

yaitu aspek teknologi dan operasi, aspek pemasaran, aspek manajemen dan operasi, aspek legal dan lingkungan, serta aspek keuangan. Dari aspek keuangan, suatu proyek dapat dinyatakan layak apabila dapat memenuhi berbagai persyaratan berikut: •

Payback period lebih kecil daripada payback period usaha yang sejenis

•

NPV lebih besar atau sama dengan nol

•

IRR lebih besar daripada discount rate atau cost of capital.

•

ROI lebih besar daripada ROI minimum yang telah ditetapkan.

Sebelumnya melakukan feasibility study, kita juga harus melakukan proyeksi Income statement. Pendekatan yang diambil ialah sebagai berikut : (“Semua hasil asumsi ini diperoleh melalui benchmark dari Hotel sejenis dengan cara wawancara dengan manajer Hotel Permata Internasional dan Hotel Savoy Homann”).

1. Proyeksi Pendapatan (Revenue Projection) a. Pendapatan Dari Sewa Kamar 1

Tingkat hunian kamar dari Hotel Horison didapat dari data historis

yang berkisar antara 60% pertahun untuk week day dan antara 80% pertahun untuk week end. Perhitungan tingkat hunian ialah sebagai berikut :


 Г  

    !"  #$%&

Hotel Horison Bandung sudah mempunyai market market sendiri dan mempunyai jaringan yang luas dan nantinya diusahakan tingkat hunian untuk week day bisa berada antara 65% sampai 70% pertahun dan week end bisa berada antara 85% sampai 90% pertahun. 1

Sumber berasal dari wawancara dengan Pa Dedi dari PHRI Jawa Barat

38

Dimana setiap tahun terjadi peningkatan biaya sewa Hotel dengan asumsi kenaikan 10%. b. Pendapatan dari Food and Beverage diperoleh dari melebihi 20% dari jumlah pendapatan semua kamar. Berikut ini penjelasannya : •

Untuk non function hotel, Food and Beverage hanya 80% dari jumlah pendapatan kamar. Contoh : Pendapatan kamar 100 juta, maka Food and Beverage 80 juta.

•

Untuk function hotel, Food and Beverage melebihi 20% dari jumlah pendapatan kamar. Contoh : Pendapatan kamar 100 juta, maka Food and Beverage 120 juta.

c. Pendapatan Dari Convention Hall Tabel 3.2. Pendapatan convention hall

Sesuai dengan motto Horison ialah menjadi “Hotel Convention”, jumlah convention hall di horison ada 14. Selain dari pendapatan sewa kamar, biasanya pendapatan berasal dari Convention Hall. Asumsi pendapatan diperoleh dengan asumsi sebagai berikut : •

Untuk kapasitas tempat dibawah 170, tingkat hunian rata-rata 60% perbulan.

•

Untuk kapasitas tempat diatas 170, hunian rata-rata 30% perbulan.

39

Serta ada peningkatan penyewa convention hall sebesar 5% pertahun. d. Pendapatan Dari Swimming pool diperolah dengan asumsi 10-20% dari pendapatan kamar. Untuk hotel Horison asumsinya ialah 20% karena horizon memiliki Swimming pool standar internasional dan biasanya sering digunakan oleh pihak-pihak lain untuk menyelenggarakan kegiatan di Horison. e. Pendapatan Dari Gymnasium, club arena spa, aromatheraphy, drugstore, salon, dry cleaning & laundry diperolah dengan asumsi 5% dari pendapatan semua kamar.

2. Proyeksi COGS (Cost of Goods Sold) a. Material Kamar Industry perhotelan merupakan industri jasa, namun bukan berarti tidak ada biaya cogs. Cogs dari peralatan yang disediakan di kamar seperti : Welcome drink, Welcome fruit plate, breakfeast for 2 person, laundry, dan peralatan mandi. Komponen cogs diperoleh dari website resmi Hotel Horison Bandung (http://www.Horisonbandung.com).

Tabel 3.3. Komponen COGS untuk Kamar

40

Untuk biaya COGS ini tergantung dari Occupancy rate dari Hotel tersebut, dan diasumsikan setiap tahun terjadi kenaikan biaya COGS 5%. b. Food and Beverage Untuk biaya COGS dari Food and Beverage, berasal dari 27%-30% dari pendapatan hotel. Untuk function hotel seperti Horison, biasanya COGS dari Food and Beverage, berasal dari 30% pendapatan total hotel.

3. Proyeksi Biaya Operasional (Operational cost) a. Biaya Listrik, Air , Telephone & BBM sebesar 15-17% dari pendapatan total. Karena berdasarkan PHRI Jabar, hotel Permata internasiaonal dan Hotel Savoy Homann, untuk Hotel bintang 4 dan 5 biaya Listrik, Air , Telephone & BBM sebesar 15%-17%. Serta setiap tahun terjadi kenaikan sebesar sekitar 10%. b. Biaya Internet dan Satelit TV Tabel 3.4. Biaya Internet & Satelit TV

Untuk biaya internet dengan dengan jumlah kamar 209 serta ada dapat akses juga di lobby, saya menggunakan kecepatan akses 2 Mbps dengan harga Rp 16,000,000 per bulan (Sumber dari CBN dan Radnet).

Untuk satelit TV menggunakan TelkomVision dengan

harga Rp 200,000 per bulan denga jumlah akses 220 tempat, dimana bisa di sharing ke sebanyak 4 tempat. Maka harga perbulan ialah RP 11,000,000 dan asumsi tidak ada kenaikan karena biasanya tarif internet dan Satelit TV atau TV cable ialah Flat. 41

c. Biaya marketing, advertisement & entertainment saya asumsikan 5% dari pendapatan total. d. Biaya asuransi sebesar Rp 696,000 /orang / tahun. Dengan menggunakan asuransi Jamsostek. Dengan asumsi flat selama sepuluh tahun kedepan (tidak ada kenaikan). Karena sebelumnya pihak horison dan pihak asuransi sudah melakukan perjanjian. e. Biaya perawatan property kita asumsikan sebesar 2.5% pertahun yang berasal total pendapatan hotel. f. Gaji Karyawan 2

Jumlah pegawai di Hotel Horison ada 306 orang. Terdiri dari pria

243 orang dan sisaanya wanita berjumlah 63 orang. Dimana jumlah tenaga kerja 306 orang itu sudah termasuk posisi General Manager, Sekretaris, Operation Manager, Finance Manager, Accounting Manager, Administrasi Manager, HRD Manager, Sales & Marketing Manager, Engineering Manager, Kepala Front Office, Kepala House keeping, Kepala Food & Baverage, Kepala Kitchen, Kepala security, Kepala Purchasing & Stock, Staff, serta bagian office boy dan lain sebagainya untuk lebih detail ada di table dibawah ini. Diasumsikan setiap tahun terjadi kenaikan sebesar 5%.

2

Hasil interview dengan kabag di Dinas Kebudayaan & Pariwisata Provinsi Jawa Barat (28/4/08)

42

Tabel 3.5. Biaya Gaji Karyawan (Sumber Departemen Pariwisata Provinsi Jawa Barat & Hotel Permata)

43

4. Depresiasi Tabel 3.6. Depresiasi

3.3.1 Alternatif A Pada Alternatif A, Hotel Horison Bandung diakuisisi oleh Bumi Asih Jaya dimana hanya berganti kepemilikan saja,nama hotel tetap hotel Horison dan

Bumi Asih Jaya tidak melakukan investasi tambahan lagi pada

alternatif A ini. Untuk tarif weekday dan weekend berbeda, dimana lebih mahal pada waktu weekend daripada weekday. Asumsi 1 tahun ialah 365 hari maka jumlah hari untuk weekday ialah 261 hari dan untuk weekend ialah 104 hari. Asumsi tingkat hunian untuk president suite berbeda dengan tipe kelas lainnya, dimana asumsi perbulan hanya 1 kali penyewa serta tiap tahun terjadi kenaikan 5%. Ini didasarkan semakin banyaknya pengembang yang membangun tipe kamar sekelas presient suite dan adanya program Visit Indonesia 2008. Pada tabel 3.7 memperlihatkan tarif Hotel saat ini dan jumlah kamar yang dijadikan dasar pada proyeksi income statement.

44

Tabel 3.7. Tarif Kamar Hotel Horison Sekarang

45

Tabel 3.8. Proyeksi Laba Rugi Hotel Horison

46

Langkah berikutnya adalah menghitung free cash flow (FCF) dengan menggunakan variable-variable berikut ini : a. Depresiasi Depresiasi adalah pengurangan nilai Fixed assets (bangunan Hotel dan asset-asset lainnya) yang dilakukan setiap tahun tetapi tidak berbentuk uang tunai sehingga untuk mendapatkan nilai FCF harus ditambahkan kembali. Nilai depresiasi dihitung tetap setiap tahun dengan jumlah yang sama selama 10 tahun. b. Retention for Growth Retention for Growth (R/G) merupakan dana yang disisihkan oleh perusahaan untuk kebutuhan investasi, perawatan maupun modal kerja. R/G untuk Hotel Horison sebesar 10 % dari keuntungan (NAT) yang diperoleh. c. Free cash Flow (FCF) Jumlah cash flow yang tersedia di perusahaan setelah memenuhi semua biaya operasional dan mengeluarkan dana investasi. Nilainya didapatkan dari rumus FCF = NAT + Depresiasi – R/G d. WACC Nilai WACC (weihgted average cost of capital) merupakan nilai yang mewakili biaya yang dibutuhkan atas penggunaan dana oleh perusahaan. we adalah bagian modal dan wi adalah bagian hutang struktur pendanaan perusahaan. Ke dan ki adalah besarnya biaya modal dan biaya pinjaman yang ditetapkan. WACC = (we x ke) + (wi x ki) e. Present Value dari FCF Nilai FCF yang didapat dari proyeksi di-discounted-kan memakai nilai WACC sehingga didapat nilai kini dari FCF proyeksi. Dimana Ci adalah besarnya cashflow proyek pada tahun ke-i, C0 adalah 47

besarnya investasi, sedangkan k adalah tingkat cost of capital (WACC).

Tabel 3.9. Proporsi Debt, Equity dan WACC

Hasil proyeksi FCF dan perhitungan NPV serta IRR Alternatif A di perlihatkan pada tabel 3.10. Pada proyeksi ini terlihat kalau NPV bernilai negatif yaitu (Rp 18,841,477,172) dan IRR sebesar 9%, jauh di bawah biaya modal WACC 12.17%. Dan jika dilihat dari Pay Back Period akan terjadi pada tahun ke 6.75 atau selama 6 tahun 9 bulan.. Dengan demikian jika dapat disimpulkan bahwa Alternatif A tidak layak. Karena Alternatif A tidak layak, maka perlu cara lain agar akuisisi Hotel Horison ini menjadi menguntungkan bagi Bumi Asih Jaya.

Tabel 3.10. Proyeksi FCF Alternatif A

48

3.3.2 Alternatif B Pada alternatif B ini, Bumi Asih Jaya melakukan penambahan investasi sebesar Rp 25 Milyar yang berasal dari modal sendiri (Equity). Penambahan investasi ini hanya renovasi Hotel dan fasilitasnya saja, tanpa adanya penambahan kamar atau peningkatan tinggi gedung. Karena biaya tersebut tidak akan cukup jika Hotel ditambah tingginya dan ditambah jumlah kamarnya. Tabel 3.10 memperlihatkan rencana tahap kedua setelah Hotel diakuisisi, tidak ada penambahan kamar dan ditingkatkan golongan Hotelnya. Pada tahap dua ini tarif sewa kamar berubah, ini dilakukan karena adanya renovasi di Hotel Horison.

Tabel 3.11. Tarif Kamar Hotel Horison Setelah direnovasi

Pendapatan Maximal untuk dikamar diperoleh secara 1 tahun. Dimana asumsi 1 tahun 365 hari. Untuk Hotel Bintang 4 seperti Horison tarif kamar untuk week day dan week end berbeda. Dimana untuk week end tarifnya lebih mahal week end dari pada week day karena occupancy rate-nya juga lebih banyak week end dari week day.

49

Asumsi 1 tahun 365 Hari : - Week day 261 Hari dalam 1 tahun. - Week end 104 Hari dalam 1 tahun.

Tabel 3.12. Proporsi Debt, Equity dan WACC

Tabel 3.13. Proyeksi FCF Alternatif B (Most Likely)

Hasil proyeksi FCF dan perhitungan NPV,PBP serta IRR Alternatif B setelah direnovasi di perlihatkan pada tabel 3.13. Pada proyeksi ini terlihat kalau Pay Back Period yaitu pada tahun ke 5.84 atau pada waktu 5 tahun 10.08 bulan karena 3untuk industri perhotelan rata-rata payback periode lebih dari 8 tahun. Untuk nilai NPV yaitu Rp 29,891,203,975 dan IRR sebesar 14%, berada diatas biaya modal WACC yaitu 11.51%. jadi dapat disimpulkan bahwa untuk alternatif B ini layak karena sesuai dengan ketentuan feasibility study yaitu : •

Payback period lebih kecil daripada payback period usaha yang sejenis

•

NPV lebih besar atau sama dengan nol

3

Sumber PHRI Jawa Barat dan http://www.sinarharapan.co.id/ceo/2004/0112/ceo1.html

50

•

IRR lebih besar daripada discount rate atau cost of capital.

Perbandingan antara PBP, NPV dan IRR untuk alternatif A dan Alternatif B dapat dilihat di tabel 3.14 dibawah ini.

Tabel 3.14. Perbandingan PBP,NPV,IRR

Jika dilihat dan disimpulkan dari tabel perhitungan di atas maka dari kedua skenario tadi hanya alterntive B yang layak yaitu hotel renovated.

3.4 Analisis Sensitivitas Tingkat Hunian Analisis tingkat hunian di Horison Bandung dibagi menjadi tiga skenario yaitu : •

Pessimistic dengan tingkat hunian pertahun untuk week day 50% dan week end 70%.

•

Most Likely dengan tingkat hunian pertahun untuk week day 60% dan week end 80%.

•

Optimistic dengan tingkat hunian pertahun untuk week day 70% dan week end 90%.

Tabel 3.15. Perbandingan PBP,NPV,IRR

51

Jika dilihat dari tabel diatas dengan proyeksi selama 10 tahun, dari ketiga skenario, akuisisi akan feasible jika tingkat hunian tetap dipertahankan yaitu pada weekday 60% dan weekend 80%. Tetapi jika tingakat hunian terus turun usahakan maksimal pada weekday 54% dan weekend 74%. Dimana proyek ini masih feasible, tetapi jika tingkat hunian terus turun maka dipastikan proyek ini tidak feasible. Bisi kita lihat pada skenario pessimistic. Selain itu, sebenarnya target dari Bumi Asih Jaya ialah cottage Horison yang nantinya akan dijadikan office building + apartment. Jadi alternatif yang berikutnya ialah Hotel Horison Renovated akan dijual ke pihak lain. apakah dengan biaya akuisisi Rp 225 Milyar, Bumi Asih Jaya akan memperoleh keuntungan ?

3.5 Analisis Rencana Bisnis B dan C Pada gambar dibawah ini kita akan membahas tentang rencana bisnis B dan C dari Bumi Asih Jaya. Dimana rencana bisnis B Setelah Hotel direnovasi, hotel tersebut akan dijual kembali ke pihak lain, selain itu pihak Bumi Asih Jaya ingin mengetahui juga kira-kira berapa harga yang layak jika di jual ke pihak lain dan rencana bisnis C ialah cottage Horison akan dijadikan office building + apartment. Untuk mengetahui alur dan gambar dari analisis rencana bisnis B dan C dapat dilihat pada gambar 3.3 berikut ini.

52

Gambar 3.4. Gambar Rencana Bisnis B(dijual) dan C(office building + apartment)

3.6 Rencana Bisnis B (Hotel Dijual) Untuk rencana bisnis ini, Bumi Asih Jaya langsung melakukan penawaran penjualan Hotel Horison Bandung kepada pihak lain setelah proses renovasi beres. Kira-kira berapa harga yang pantas ditawarkan kepada pihak lain ? untuk menganalisa berapakah nilai dari Hotel Horison ini, tetap menggunakan metode DCF yang serupa dengan analisa feasibility study tetapi perbedaannya hanya investasi awal tidak diperhitungkan pada tahun ke nol. Pada gambar-gambar di bawah ini akan dijelaskan proses dan perhitungan secara detailnya.

53

Tabel 3.16. Perkembangan Growth FCF

Gambar 3.5. Gambar perkembangan growth FCF dengan menggunakan regresi linier

54

Tabel 3.17. Cost Of Equity

Tabel 3.18. Terminal Value

Tabel 3.19. Hasil Valuation Hotel Horison

55

Dengan melihat hasil valuation dari hotel Horison diatas, sebaiknya kembali ke rencana semula yaitu menjual hotel ini kepada pihak lain. Dimana Harga sebenarnya perusahaan itu setelah dikurangi hutang jangka panjang ialah Rp 453,774,028,200.76. Jika hotel ini dijual ke pihak lain , maka Bumi asih jaya akan menerima pendapatan dari penjualan hotel sebesar : Rp 623,774,028,200.76 – Rp 225,000,000,000 (investasi awal + renovated) = Rp 398,774,028,200,76, lalu dipotong pajak pendapatan sebesar 30%. Maka dana atau keuntungan yang didapat ialah sebesar Rp 279,141,819,740.53.

3.7 Rencana Bisnis C (Office Building + Apartment) Salah satu rencana bisnis yang akan dilakukan oleh Bumi Asih Jaya adalah membantu mengatasi masalah penyediaan lahan pemukiman dan perkantoran. dengan cara memanfaatkan salah satu asetnya berupa lahan seluas ±11.500 m2 yang merupakan cottage Horison yang

terletak di

pinggir Hotel Horison, dimana lahan tersebut di nilai sangat sesuai apabila dikembangkan dalam bisnis properti berupa apartemen kelas menengah dan office building,dimana kota Bandung dinilai masih kurang banyaknya tersedia office building dibanding Jakarta. Di samping itu, lokasi lahan yang strategis dan mudah diakses karena berada di tengah kota dan dekat dengan Jalan Tol Buah Batu.

3.7.1 Gambaran Produk Produk bisnis yang ditawarkan adalah produk di bidang properti berupa apartemen, office building, ballroom dan café serta beberapa fasilitas pendukung lainnya. •

56

Spesifikasi : Bangunan dengan 18 lantai dan 2 basement.

-

lantai ke 2 pertama akan digunakan untuk Cafe, Ballroom dan supermarket.

•

-

6 lantai
lantai 3 – lantai 8 untuk office bulding.

-

10 lantai
lantai 9 – lantai 18 digunakan untuk apartement.

Tipe unit apartement : Tabel 3.20. Tipe kamar dan Fasilitas

Tipe Deluxe

Luas

Jumlah

Fasilitas Kamar

70

125

1 kamar tidur, 1 kamar mandi, ruang service, kitchen set, listrik 1200 VA, air bersih, Instalasi AC, jaringan telepon dan tv kabel.

Executive

90

125

1 kamar tidur, 1 kamar mandi, ruang tamu, kitchen set, listrik 1200 VA, air bersih, instalasi AC, jaringan telepon dan tv kabel.

Family

120

50

2 kamar tidur, 1 kamar mandi, ruang tamu, kitchen set, listrik 2200 VA, air bersih, instalasi AC, jaringan telepon dan tv kabel.

Superior

200

30

3 kamar tidur, 1 kamar mandi, ruang tamu, kitchen set, listrik 2200 VA, air bersih, instalasi AC, jaringan telepon dan tv kabel.

Jumlah

330

3.8 Analisis keuangan Dalam melakukan suatu analisis keuangan, maka perlu dilakukan pembahasan terhadap hal-hal yang menyangkut rencana permodalan, asumsi-asumsi

keuangan,

analisis

biaya

investasi,

analisis

biaya

operasional, proyeksi pendapatan, proyeksi arus kas serta analisis terhadap kriteria penilaian investasinya. Berdasarkan hasil analisis keuangan yang dilakukan dengan menggunakan kriteria kelayakan 57

perencanaan bisnis, maka akan diketahui apakah bisnis tersebut layak untuk dilaksanakan. Selanjutnya dilakukan analisis sensitivitas guna mengetahui bagaimana sensitifnya investasi tersebut apabila terjadi perubahan dari faktor-faktor yang berpengaruh terhadap kelayakannya.

3.8.1 Asumsi keuangan Asumsi-asumsi yang digunakan dalam analisis keuangan berikut ini didasarkan kepada kondisi normal ekonomi makro nasional, sebagai berikut : •

Rencana komposisi permodalan dengan perbandingan antara debt dan equity ialah 3 : 1.

•

Suku bunga pinjaman (interest) : 13.21 % per tahun.

•

Biaya Pajak : 30 % per tahun

•

Kenaikan harga produk : 10 % per tahun

•

Kenaikan biaya gaji karyawan : 5 % per tahun

•

Masa/waktu pinjaman investasi : 20 tahun. Karena berdasarkan survey untuk investasi apartment, Forecast dilakukan selama 20 tahun.

Asumsi suku bunga pinjaman menggunakan acuan rata-rata bank yang berasal dari Bank Indonesia, sementara untuk kenaikan harga produk disesuaikan dengan kondisi di lingkungan bisnis dan strategi pemasaran perusahaan. Kenaikan biaya operasional seperti utilitas, gaji pegawai, biaya pemeliharaan serta biaya lain-lain disesuaikan dengan perubahanperubahan yang mungkin terjadi ketika proses bisnis berlangsung baik yang bersifat internal seperti penambahan pegawai dan yang bersifat eksternal seperti kenaikan UMR atau adanya inflasi, harga minyak dunia dan kebijakan pemerintah lainnya.

58

3.8.2 Analisis Biaya Investasi Biaya investasi awal yang akan digunakan untuk membangun apartemen + office building, meliputi 3 bagian investasi dan pekerjaan yaitu : 1. Konstruksi dan perijinan 2. Jalan dan Landscape 3. Interior dan operasional Untuk lebih detail mengenai biaya investasi awal yang dibutuhkan dalam merealisasikan rencana bisnis inidijelaskan pada tabel 3.21 berikut : Tabel 3.21. Biaya Investasi awal

(Sumber : Jurnal Harga Satuan Bahan Bangunan Konstruksi dan Interior, Edisi 27 tahun XV 2008 , dan wawancara dengan kontraktor teknik sipil dan teknik arsitektur ITB (diolah))

3.8.3 Analisis biaya konstruksi,jalan & landscape Luas tanah cottage Horison ialah ±11,500 m2 atau ±1.1 hektar setelah ditambah pembebasan tanah seluas ±500m2 maka jumlah total menjadi 12,000 m2 . Bedasarkan data dari Dinas Tata Ruang dan Pemukiman Kota Bandung bahwa untuk daerah Horison atau daerah jalan raya pejuang, luas perbandingan anatara pembangunan gedung dan luas lahan terbuka harus 60 : 40. Atau dengan kata lain dari 12,000 m2 tadi hanya 60% saja yang boleh dibangun gedung. Berikut ini perhitungan detailnya :

59

•

Luas gedung total : 60% x 12,000 = 7,200 m2

•

Luas gedung sebenarnya : 80% x 7,200 = 5,760 m2. Mengapa harus 80% dari luas gedung total, karena 20% pasti akan digunakan untuk lantai dasar dll. Jadi bentuk gedung aslinya hanya 80% saja.

•

Untuk pembuatan jalan dan lahan parkir diperoleh luas 1,920 m2, itu berasal dari luas tanah total – luas bangunanan lalau hasilnya dikalikan 40% karena tidak semuanya jalan tetapi ada taman juga. Berikut ini cara perhitungannya : 12,000 – 7,200 = 4,800
4,800 x 40% = 1,920 m2.

•

Keputusan untuk membuat 2 lantai Basement berasal dari perhitungan berikut : o Berdasarkan data dari Neupert dan arsitek bahwa luas / space untuk mobil ialah Lebar sampai buka pintu * panjang mobil yaitu 2.5 m x 5 m = 12.5 m2. o Luas 1 lantai basement ialah Luas gedung total – 40% dari luas gedung total. Angka 40% digunakan untuk sirkulasi gedung basement. Berikut ini perhitungannya : L.Basement : 7,200 – (40% x 7,200) = 4,320 m2. o Maka daya tampung mobil (jumlah mobil) dalam 1 Basement ialah Luas Basement / luas space mobil
4,320 / 12.5 = 345.6 mobil dalam 1 Basement. o Berikut ini data jumlah kamar dan luasnya: Tabel 3.22. Luas kamar

60

Asumsi 1 kamar 1 mobil, jadi jika 330 kamar total ada 330 mobil. Asumsi ini diperoleh dari Luas bangunan asli dikurangi dengan 30% dari luas bangunan asli lalu dikalikan 10 lantai. Berikut ini perhitungannya : 5,760* 10 – (30% * 5,760 * 10) = 40,320 m2. Lalu dibandingkan dengan total luas semua kamar dalam 10 lantai. 40, 320 : 32,000. Ini valid karena sisanya yaitu sekitar 38% dimasingmasing lantai digunakan untuk ruangan lainnya seperti : lorong jalan, Lift, Public area, emergency room dan lain-lain. o Jadi dengan asumsi 1 mobil untuk setiap kamar menggunakan 1 lantai apartement. Jumlah mobil 330, kapasitas 1 lantai 345. Untuk lantai basement satu lagi digunakan untuk parkir pekerja di office building dan tamu yang datang baik ke office building, apartement atau ke convention hall.

3.8.4 Analisis Biaya proyeksi Pendapatan 1. Pendapatan dari kamar Untuk proyeksi biaya pendapatan office building + apartement beserta lainnya, asumsi untuk harga dan tingkat hunian dari ritel, office Building , apartement sewa dan apartement jual diperoleh dari data survey property komersial Bank Indonesia. Pendapatan dari kamar ini meliputi pendapatan dari kamar apartement sewa dan jual. Untuk data detailnya tentang semua ini dapat dilihat pada tabel 3.23 dibawah ini.

61

Tabel 3.23. Data Survey Properti Komersial BI

Maka berdasarkan data diatas dan harga dari kompetitor, maka berikut ini kisaran untuk harga sewa dan jual dari apartement ini serta berdasarkan survey biasanya dari dari total kamar setengahnya jadi apartement jual. Tabel 3.24. Harga Apartement Jual dan sewa

62

2. Pendapatan Office Bulding Untuk Office Bulding, di kota Bandung masih kekurangan dibanding kota besar lainnya. Dimana berdasarkan data historis dari survery property BI, tingkat huniannya pun cukup tinggi diatas 95%. Dimana sampai sampai kwartal I tahun 2008, luas untuk office building di kota bandung ialah 18,680m2 dengan tingkat hunian rata-rata 95.80%. Maka dengan adanya tambahan office building, luas di kota Bandung bertambah menjadi 53,240 karena ada tambahan sekitar 34,560. Secara otomatis tingkat hunian rata-rata akan turun sekitar 70%, tetapi pasti akan naik 10 % pertahun. untuk harga di office bulding di horison ini harganya ialah RP 96,250 3. Pendapatan Convention Hall Berdasarkan survey, maka harga untuk convention hall dengan luas 5,760m2 berkisar harga Rp 80,000,000 per 12 jam. Dengan asumsi tingka sewa perbulan ialah 30% perbulan serta ada kenaikan 10% pertahun. Berharap Convention Hall ini akan menjadi pilihan untuk masyarakat kota Bandung dan sekitar, karena pada saat ini kota Bandung tidak memiliki Convention Hall yang layak. 4. Pendapatan retail & restaurant Untuk harga sewa per m2 dari retail & restaurant, di peroleh dari survey property komersial Bank Indonesia. Dengan asumsi tiap tahun terjadi kenaikan sekitar 5%. Tabel 3.25. Harga ritel & restaurant per m2

63

5. Pendapatan dari service & monthly charge Untuk apartement sewa, tamu tidak perlu membayar lagi biaya listrik,air, service dll karena sudah termasuk dalam 1 paket harga tersebut. Tetapi untuk apartement jual, pemilik atau penyewa harus membayar beberapa biaya rutin berikut ini :

Tabel 3.26. Rincian account dan Biaya yang harus dibayar per bulan

Data ini diperoleh dari benchmark apartement Cimbuleuit. Untuk tanda bintang yaitu pemakaian air dan listrik harganya pasti berubah, karena disesuaikan dengan pemakaian setiap orang. berdasarkan analisa data diatas, maka diperoleh asumsi untuk penentuan harga air dan listrik. Berikut ini perhitungan secara rincinya:

64

Tabel 3.27. Asumsi pemakaian dan biaya yang harus dibayar

Jika Dilihat dari setiap account diatas, maka kita dapat menyimpulkan bahwa dari semua biaya tadi ada yang menjadi expense dan ada juga yang menjadi income. Dimana yang menjadi income ialah iuran perbulan, jadi analisa kita dapat disimpulan bahwa 54% Expense dan 46% Income dari biaya service & monthly charge diatas. Serta terjadi kenaikan sebesar 5% pertahun.

3.8.5 Biaya Operasional 1. Untuk biaya seperti listrik,air, pemeliharaan meter, pengolahan jalan umum, penggantian penerangan jalan umum dll diperoleh dari rumus berikut ini : (54% x service & monthly charge) + (54% x (Tingkat hunian tiap tahun x biaya max service & monthly charge)). Serta terjadi kenaikan 5% pertahun. 2. Untuk biaya marketing, advertisement & entertainment dianggarkan sebesar 5% dari pendapatan total setiap tahunnya. 3. Gaji Karyawan Biaya gaji karyawan disesuaikan dengan kebutuhan dalam kegiatan operasional pengelolaan apartemen + office building ini.

65

Tabel 3.28 Biaya Gaji Karyawan

4. Biaya pemeliharaan volume fisik dari bangunan, peralatan dan fasilitas lainnya seperti perawatan dan perbaikan,kebersihan (cleaning service) dan lain sebagainya diasumsikan sebesar 2.5% pertahun dari pendapatan total. 5. Depresiasi Tabel 3.29 Depresiasi

3.9 Feasibility study Studi kelayakan (feasibility study), perlu dilakukan sebelum proyek dilakukan. Proyek atau investasi diartikan sebagai suatu penggunaan sumber daya. Di satu pihak, investasi merupakan suatu pengeluaran yang akan meningkatkan aktiva perusahaan sedangkan dilain pihak, investasi akan memberikan harapan suatu pengembalian tertentu. Keputusan yang berkenaan dengan suatu rencana harus mencerminkan keputusan yang rasional. Untuk itu diperlukan suatu cara yang sistematis dan dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya.

66

Sebelum melakukan Studi kelayakan (feasibility study), kita akan melihat dahulu proyeksi Income statement selama 20 tahun kedepan. Kenapa harus 20 tahun ? Biasanya suatu Mega proyek seperti apartement akan layak jika di forecast selama 20 tahun. Karena ada 3 hal yang dianggap proyek dikatakan layak yaitu sebagai berikut: •

PBP < PBPindustri ,

•

IRR >WACC,

•

NPV > 0.

Pada Tabel 3.30 dan 3.31, akan diperlihatkan proyeksi Income statement dengan forecast selama 20 tahun kedepan.

67

Tabel 3.30 Proyeksi Income Statement

68

Tabel 3.31 Proyeksi Income Statement lanjutan

69

Tabel 3.32 Proporsi debt, equity dan WACC

Hasil proyeksi FCF dan perhitungan NPV,PBP serta IRR pada tabel 3.33. Pada proyeksi ini terlihat Pay Back Period yaitu pada tahun ke 8.30 atau pada waktu 8 tahun 3.6 bulan. Untuk nilai NPV yaitu Rp 149,007,620,509 dan IRR sebesar 15%, berada diatas biaya modal WACC yaitu 11.47%. Maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini feasible. Tetapi asumsi hasil ini masih rentan karena menggunakan scenario yang tinggi yaitu 100% apartment terjual habis. Tabel 3.33 Proyeksi FCF dengan (Debt to Equity 3 : 1)

70

3.10

Sensitivity analisis

Kemungkinan besar proyek pembangunan office bulding dan apartement ini akan dilakukan pada tahun 2009. Dengan adanya kenaikan harga BBM, maka secara otomatis inflasi akan meningkat dan SBI naik dan akhirnya suku bunga pinjaman bank dan suku bunga deposito juga akan naik. Berdasarkan data dari Bappenas dan BI, bahwa inflasi tahun ini tidak akan separah sewaktu 2005 sewaktu BBM naik. Karena waktu tahun 2005 kenaikan BBM sekitar 130% dan harga pangan naiknya tinggi sekali sedangkan sekarang hanya 30%. Oleh karena itu untuk mengatasi masalah ini saya menggunakan sensitivitas analisis dengan data-data sebagai berikut: 1. Pembangunan Apartement + Office Building ini akan dilakukan pada bulan mei 2009 akan menggunakan 2 alternatif suku bunga pinjaman yaitu: •

13.21%. Asumsi ini diambil karena jika dilihat dari kenaikan BBM pada bulan oktober 2005, pada bulan November inflasi pasti akan mencaapai double digit. Inflasi tersebut akan dirasakan selama 1 tahun kedepan. Tetapi pada bulan oktober 2006 akan kembali normal seperti biasanya. Oleh karena itu saya asumsikan pada bulan Mei 2009 inflasi akan kembali turun (tidak double digit), dan kembali ke nilai semula. Maka dampaknya suku bunga pinjaman akan turun sama dengan Triwulan I 2008.

•

17.18%. Ini merupakan asumsi terburuk. Dimana saya mengambil suku bunga pinjaman sama dengan waktu BBM naik bulan Oktober 2005. Yaitu menggunakan suku bunga pinjaman pada triwulan III 2006.

71

Asumsi ini kemungkinan terjadinya kecil, karena kenaikan harga BBM Mei 2008 hanya berkisar 30%, sedangkan pada waktu Oktober 2005 mencapai 130%. 2. Struktur permodalan Pada asumsi struktur permodalan ini saya menggunakan beberapa skenarioa sebagai berikut yaitu : •

Debt to Equity = 3 : 1.

•

Debt to Equity = 2 : 1.

•

Debt to Equity = 3 : 2.

•

Debt to Equity = 1 : 1.

3. Untuk scenario yang berikutnya ialah menggunakan asumsi jumlah apartement yang terjual. Dengan skenario 100% apartement terjual habis dan 75% apartement terjual habis. Asumsi 75% apartement terjual habis diperoleh dari informasi baik dari surat kabar, website ataupun Survey property komersial Bank Indonesia dimana pada awal tahun hampir 50% apartement terjual habis.

Untuk lebih jelas mengenai hasil dari sensitivity analisis berdasarkan data-data diatas dapat dilihat pada tabel 3.34 dan tabel 3.35.

Tabel 3.34 Sensitivity analisis (dengan suku bunga pinjaman 13.21%)

72

Gambar 3.6 Sensitivity analisis (dengan suku bunga pinjaman 13.21%)

Jika kita analisa hasil diatas, untuk PBP tidak mengalami perubahan secara signifikan masih antara pada tahun ke 8.18 – 8.47. Untuk NPV terjadi perubahan signifikan, tetapi tetap layak dan nilai IRR semua berada diatas WACC. Maka berdasarkan data diatas saya simpulkan bahwa dengan menggunakan semua data-data perubahan diatas proyek ini tetap layak (feasible) dijalankan.

Tabel 3.35 Sensitivity analisis (dengan suku bunga pinjaman 17.18%)

73

Gambar 3.7 Sensitivity analisis (dengan suku bunga pinjaman 17.18%)

Jika kita analisa hasil diatas, untuk PBP tetap masih terjadi antara pada tahun ke 8.47 – 8.78. Tetapi untuk NPV hasilnya dibawah nol dan IRR<WACC. Jika kita lihat dari persyaratan feasibility study, maka proyek ini tidak layak. Tetapi proyek ini akan layak (feasible) dijalankan, jika struktur permodalannya 50% berasal dari debt dan 50% berasal dari Equity.

74