BAB II TINJAUAN UMUM

BAB II TINJAUAN UMUM

2.1 Gambaran umum proyek 

Judul

:

Smart Housing Sebagai Strategi Revitalisasi Pemukiman Padat

Penduduk di Bantaran Kali Ciliwung, Kota Jakarta. 

Tema

: Smart housing



Lokasi

: Jln. Otista III, kelurahan Bidara Cina, kecamatan Jatinegara, Jakarta Timur.



Sifat Proyek

:

Perancangan (fiktif)



Pendanaan

:

Pemerintah



Sasaran

:

Masyarakat umum – golongan penghasilanmenengah bawah



Luas Lahan

:

+ 52.260 m2



KDB, KLB

:

50%, 4



Land Use

:

Wisma Sedang (Wsd)



Lantai Maksimal

:

16Lantai

6

http://digilib.mercubuana.ac.id/

2.2 Pengertian Judul Proyek 2.2.1 Smart Housing a) Pengertian Rumahadalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga, Lang (1994) 1 Rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia akan papan merupakan bagian dan perumahan dan permukiman yang perlu ditata agar dapat berkelanjutan, serta dapat meningkatkan kesejahteraan penghuni di dalamnya karena akan menunjang pembangunan ekonomi, sosial budaya dan bidang-bidang yang lain.2 Smart dalam kamus besar bahasa Indonesia berarti cerdas, definisinya adalah sempurna secara akal – logika. Perumahan (housing), merupakan kelompok rumah, baik itu horizontal maupun vertical yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan infrastruktur dan sarana lingkungan,SNI3. Sedangkan definisi Smart Housingadalah sebuah kelompok rumah yang sustainable secara sosial, lingkungan dan ekonomi yang akan memungkinkan orang dengan berbagai macam kebutuhan untuk nyaman tinggal dan mengunjungi rumah sepanjang masa.4

2.2.2 Peremajaan Kawasan a) Pengertian 1

Lang, Jon (1994). Meeting affiliation needs. In Urban Design: The American Experience. New York: Van Nostrand Reinhold, 252–79. 2 regulasi.kemenpera.go.id/ 3 SNI 03-1733-2004: Tata Cara PerencanaanLingkunganPerumahan di perkotaan. 4 Queensland Government, Department of Housing.The Smart Housing.

7


Peremajaan kawasan perkotaan adalah penataan kembali area terbangun bagian kawasan perkotaan yang mengalami degradasi kualitas lingkungan, degradasi fungsi kawasan, dan/atau penyesuaian bagian kawasan perkotaan terhadap rencana pembangunan kawasan perkotaan. Peremajaan bagian kawasan perkotaan bertujuan untuk: a. perbaikan dan perlindungan lingkungan; b. peningkatan kehidupan masyarakat setempat; dan c. pemenuhan standar pelayanan perkotaan. Pemerintah daerah dapat melakukan peremajaan bagian kawasan perkotaan. Peremajaan bagian kawasan perkotaan dapat dilakukan sepanjang tertuang dalam RPJMD dan RDTR. Peremajaan bagian kawasan perkotaan yang belum memiliki RDTR dan/atau tidak termuat dalam RPJMD terlebih dahulu memperoleh persetujuan DPRD. Peremajaan bagian kawasan perkotaan tidak diperkenankan apabila: a. menghilangkan nilai-nilai sejarah bangunan, arsitektur dan budaya; dan b. merugikan kepentingan masyarakat setempat. b) Tingkatan Kekumuhan Kawasan Permukiman 1.

Kawasan Kumuh Di Atas Tanah Legal Yang dimaksud dengan kawasan kumuh legal adalah permukiman kumuh (dengan segala ciri sebagaimana disampaikan dalam kriteria) yang berlokasi di atas lahan yang dalam RUTR diperuntukkan sebagai zona perumahan. Untuk model penanganannya dapat dilakukan dengan beberapa pendekatan, yaitu: a. Model Land Sharing 8


Yaitu penataan ulang di atas tanah/lahan dengan tingkat kepemilikan masyarakat cukup tinggi. Dalam penataan kembali tersebut, masyarakat akan mendapatkan kembali lahannya dengan luasan yang sama sebagaimana yang selama ini dimiliki/dihuni secara sah, dengan memperhitungkan kebutuhan untuk prasarana umum (jalan, saluran dll). Beberapa prasyarat untuk penanganan ini antara lain: -

Tingkat

pemilikan/penghunian

secara

sah

(mempunyai

bukti

pemilikan/penguasaan atas lahan yang ditempatinya) cukup tinggi dengan luasan yang terbatas. -

Tingkat kekumuhan tinggi dengan kesediaan lahan yang memadai untuk menempatkan prasarana dan sarana dasar.

-

Tata letak permukiman tidak terpola.

b. Model Land Consolidation Model ini juga menerapkan penataan ulang di atas tanah yang selama ini telah dihuni. Beberapa prasyarat untuk penanganan dengan model ini antara lain: -

Tingkat penguasaan lahan secara tidak sah (tidak memiliki bukti primer pemilikan/penghunian) oleh masyarakat cukup tinggi.

-

Tata letak permukiman tidak/kurang berpola, dengan pemanfaatan yang beragam (tidak terbatas pada hunian).

-

Berpotensi untuk dikembangkan menjadi kawasan fungsional yang lebih strategis dari sekedar hunian.

9


-

Melalui penataan ulang dimungkinkan adanya penggunaan campuran (mix used) hunian dengan penggunaan fungsional lain.

2.

Kawasan Kumuh Di Atas Tanah Tidak Legal Yang dimaksudkan dengan tanah tidak legal ini adalah kawasan permukiman kumuh yang dalam RUTR berada pada peruntukan yang bukan perumahan. Disamping itu penghuniannya dilakukan secara tidak sah pada bidang tanah; baik milik negara, milik perorangan atau Badan Hukum.

2.2.3 Padat penduduk b) Pengertian Sejumlah individu yang berada di suatu ruang atau wilayah tertentu dan lebih bersifat fisik.5 c) Jenis Kepadatan Beberapa macam jenis lingkungan pemukiman berdasarkan kepadatanyaitu : -

Lingkungan Pinggiran Kota, yang ditandai dengan tingkat kepadatan luar dan kepadatan dalam yang rendah.

-

Wilayah desa miskin di mana kepadatan dalam tinggi sedangkan kepadatan luar rendah.

-

Lingkungan mewah perkotaan, dimana kepada dalam rendah sedangkan kepadatan luar tinggi.

-

Pekampungan Kota ditandai dengan tingkat kepadatan luar dan kepadatan dalam yang tinggi.

5

Holahan, 1982; HeimstradanMcFarling, 1978; Stokolsdalam Schmidt dan Keating, 1978

10


d) Akibat kepadatan -

Akibat secara Fisik yaitu : reakasi fisik yang dirasakan individu seperti peningkatan detak jantung, tekanan darah, dan penyakit fisik lain (Heimstra dan MacFarling, 1978).

-

Akibat secara Sosial yaitu : adanya masalah sosial yang terjadi dalam masyarakat seperti meningkatnya kriminalitas dan kenakalan remaja (Heimstra dan MacFarling, 1978; Holahan, 1982; Gifford, 1987).

-

Akibat secara Psikis yaitu:

1) Stress, kepadatan tinggi dapat menumbuhkan perasaan negatif, rasa cemas, stress (Jain, 1987) dan perubahan susana hati (Holahan, 1982). 2) Menarik diri, kepadatan tinggi menyebabkan individu cenderung untuk menarik diri dan kurang mau berinteraksi dengan lingkungan sosialnya (Heimstra dan MacFarling, 1978; Holahan, 1982; Gifford, 1987). 3) Perilaku menolong (perilaku prososial), kepadatan tinggi juga menurunkan keinginan individu untuk menolong atau memberi bantuan pada orang lain yang membutuhkan, terutama orang yang tidak dikenal (Holahan, 1982; Fisher dkk., 1984). 4) Kemampuan mengerjakan tugas, situasi padat menurunkan kemampuan individu untuk mengerjakan tugas-tugasnya pada saat tertentu (Holahan, 1982). 5) Perilaku agresi, situasi padat yang dialami individu dapat menumbuhkan frustasi dan kemarahan, serta pada akhirnya akan terbentuk perilaku agresi (Heimstra dan MacFarling, 1987; Holahan. 1982).

11


2.2.4 Ciliwung a) Pengertian Ciliwung adalah nama sebuah sungai yang memiliki hulu

di perbatasan

Kabupaten Bogor dan Kabupaten Cianjur atau di daerah Puncak, yang mengalir ke arah Depok kemudian melewati wilayah Jakarta Selatan dan Jakarta Timur dan bermuara di Laut Jawa.6

2.2.5 Kelurahan BidaraCina a) Gambaran umum Kelurahan Bidaracina merupakan salah satu dari delapan kelurahan yang berada di Kecamatan Jatinegara Kotamadya Jakarta Timur, DKI Jakarta.

2.3 Rumah Susun 2.3.1 Pengertian Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagidalam bagian-bagian yang di strukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, SNI. 7

6

http://www.slideshare.net/NisaIchaEl/plh-10-analisis-sungai-ciliwung-10770032 BadanStandarisasiNasional (BSN), StandarNasional Indonesia, “Tata Cara PerencanaanFasilitasLingkunganRumahSusunSederhana”. SNI 03-7013-2004

7

12


UU No.16 Tahun 1985 secara tegas memberikan kualifikasi yuridis mengenai Rumah Susun, diantaranya: -

Bangunan gedung bertingkat

-

Dalam satu lingkungan

-

Bangunan distrukturkan kearah, vertical dan horizontal

-

Satu satuan dimiliki secara terpisah

-

Dilengkapi: bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama Bagian bersama dapat diartikan, bagian rumah susun (melekat pada struktur bangunan) yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan rumah susun.Contoh; pondasi, atap, lobby, saluran air, dan sebagainya. Benda bersama dapat diartikan benda yang bukan merupakan bagian rumah susun (tidak lekat pada struktur bangunan) tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Contoh; Tanah, pagar halaman bangunan, taman, tempat parker, jalan lingkungan rusun, dsb. Tanah bersama dapat diartikan sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.

2.3.2 Tujuan a) Memenuhi kebutuhan perumahan bagi rakyat terutama bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya

13


b) Meningkatkan daya guna tanah di daerah perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, sesuai dan seimbang.

2.3.3 Sasaran Pembangunan a) Dalam pasal 5 UU tentang rumah susun disebutkan bahwa: Rusun dibangun sesuai dengan tingkat keperluan dan kemampuan masyarakat terutama bagi yang berpenghasilan rendah.

2.3.4 Kepemilikan Satuan Rumah SusunSederhana a) Satuan Rusun dimiliki perorangan atau badan hokum yang memenuhi syarat sebagai pemegang atas tanah. b) Hak milik atas satuan Rusun adalah hak milik atas satuan yang bersifat perorangan dan terpisah, meliputi juga ha katas bagian bersama, benda bersama, tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan

2.3.5 Syarat mendapatkan Rumah Susun Sederhana Kepemilikan rusunami dengan subsidi (tidak dikenakan ppn 10%) harusmemenuhi persyaratan : -

Penghasilan maksimal 4,5 juta perbulan

-

Merupakan rumah pertama dengan dibuktikan oleh surat pengantar darikelurahan sesuai KTP.

14


-

Memiliki NPWP

-

Perorangan

-

Dibayar secara kredit

-

Ditempati oleh pembeli

-

Tidak boleh dijual selama 5 tahun pertama (sewa boleh)

2.3.6 Klasifikasi Rumah Susun Sederhana a) Berdasarkan fungsi rusun di Indonesia dibedakan menjadi 3 yaitu: -

Rusun hunian, seluruhnya berfungsi sebagai tempat tinggal,

-

Rusun bukan hunian, seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha ataukegiatan social,

-

Rusun campuran, sebagian berfungsi sebagai tempat tinggal dan sebagianlainnya berfungsi sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial.

b) Berdasarkansystem pengelolaan: -

Rusun sewa (rusunawa), penghuni membayar uang sewa atau kontrak menurut perjanjian yang disepakati bersama. Dikelola oleh PP atau pengelola professional, hak milik pembeli yang kemudian disewakan dalam jangka waktu yang panjang.

-

Rusun Milik (rusunami), penghuni dapat membeli satuan unit rusun. Dikelola oleh perhimpunan penghuni/PP setelah seluruh unit terjual, hak milik pribadi.

c) Berdasarkan bentuk bangunan -

Berdasarkan ketinggian bangunan:

15


Sesuai dengan kondisi dan kecenderungan perkembangan pembangunan perumahan bertingkat di Indonesia, maka klasifikasi berdasarkan ketinggian bangunan adalah sebagai berikut: o Rusun rendah (low rise), ketinggian sampai 4 lantai o Rusun sedang (medium rise), ketinggian 5-8 lantai o Rusun tinggi (high rise), ketinggian lebih dari 8 lantai Klasifikasi tersebut berdasarkan pada: 

Rusun rendah tidak perlu lift, cukup dengan tangga biasa, sedang rusun biasa menggunakan lift kapasitas besar.



Ketentuan dari direktorat tata bangunan yang menyebutkan tentang ketinggian bangunan seyogyanya tidak lebih dari 8 lantai.



Keterjangkauan dari aparat dinas pemadam kebakaran.

2.3.7 Persyaratan dan Criteria Hunian Bertingkat Hunian bertingkat (Rusun) dapat dikembangkan pada kawasan-lingkungan perumahan yang direncanakan untuk kepadatan penduduk >200 Jiwa/ha, berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah atau dokumen rencana lainnya, yaitu kawasan-kawasan: a) Pusat kegiatan kota; b) Kawasan-kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah mendekati atau melebihi 200 jiwa/ha;

16


Tabel1KebutuhanRumahsusunBerdasarkanKepadatanPenduduk

2.4 Studi Lapangan a. Rusun Bidaracina Lokasi Rusun Bidaracina terletak di tepian jalan MT.Haryono atau lebih dikenal dengan sebutan wilayah Cawang Ataas, dengan jarak +100m dari tepian jalan tersebut dengan batasbatas: -

Selatan:Jl MT.Haryono.

-

Utara:Sodetan Sungai ciliwung.

-

Barat: Jl. Berlian

-

Timur: Kampung Cawang Atas.

Rumah Susun Bidaracina dibangun di atas tanah seluas 2,33 Ha dengan Luas bangunan 29.478m² yang terbagi dalam tujuh Blok dengan jumlah penghuni 688 KK, dengan jumlah penduduk lebih kurang 2.752 Jiwa yang terbagi dalam satu RW dan 14 RT. Satu KK (kepala keluarga) masing-masing menempati unit Tipe 18.

17


Gambar2. Denah Ruangan Tipe 18

Bangunannya sendiri adalah gedung bertingkat yang terdiri dari lima buah gedung (secara administrative terbagi menjadi tujuh Blok), masing-masing lima lapis/lantai.Lantai dasar digunakan untuk fasilitas umum dan social, serta ruang-ruang usaha untuk warga setempat. Sedangkan lantai dua hingga lima digunakan untuk hunian.

penghubung

apartment

penghubung

void masjid

parkir

void selasar

Gambar3.Diagram Gedung dan Skema Lantai Tipikal

18


Penggunaan penghubung antar bangunan,

Sisi luar tangga yang dijadikan shaft

seperti halnya landed house.

sampah

dan

tidak

ter-manage

denganbaik, menambahkesankumuhbangunan.

dan

Tempat pengumpulan sampah sementara

ditempatkan di sisi terpanjang fasad

yang diletakkan pada sudut site membuat

bangunan menjadikan kesan kumuh pada

kesan kumuh dan menimbulkan bau yang

rusunini.

tidak sedap di sekitar site.

Tempat jemuran

yang terbuka

19


Bagian tengah koridor yang terbuka

Kurangnya pencahayaan alami dari koridor,

berfungsi

dan

menyebabkan pada lantai satu hingga tiga

penghawaan alami, akan tetapi pada tiga

membutuhkan cahaya buatan dan kesan lembab

lantai dari bawah, cahaya masih sangat

cukup terasa. Namun pada lantai empat dan

temaram bahkan di siang hari sekalipun.

lima, cahaya yang masuk cukup baik.

Bagian bawah bukaan di tengah bangunan,

Kontrasnya kecukupan cahaya alami pada lantai

dibuat perkerasan dan terdapat street

empat dan lima dengan lantai dibawahnya cukup

furniture. Beralih fungsi menjadi parkir

terasa. Serta koridor difungsikan sebagai taman oleh

motor ketika malam, dan menjadi masalah

beberapa rumah, cukup mengganggu fungsi, tetapi

ketika hujan tiba.

diharapkan mengatasi kerinduan akan suasana

sebagai

pencahayaan

landed house.


20

System

utilitas

yang

memang

Penghubung antarbangunan dibuat cukup lapang

memudahkan untuk perawatan Akan tetapi

dan terang, kendati menurut warga seringkali

secara estetika, sangat tidak nyaman di

tampias ketika hujan. Disini juga sering digunakan

pandang dan sebagian juga difungsikan

sebagai sarana berinteraksi warga.Terutama anak-

sebagai storage untukmenaruh dus, dsb.

anak yang senang berlarian di sini.

Diantara

fasilitas

Seharusnya kesan kumuh hilang jika menilik fakta

olahraga, dan cukup taman (yang terkesan

bahwa lahan parker overload karena dalam satu

dibiarkan begitu saja). Dengan view fasad

pintu, rata-rata memiliki dua buah sepeda motor.

yang penuh dengan jemuran, kesan kumuh,

Dan sebagian lagi memiliki mobil.

bangunan,

terbuka,

disediakan

yang ironisnya diantaranya diselingi oleh antena parabola. 21


b. Kesimpulan Studi Lapangan -

Menggunakan penghubung antar bangunan (skybridge), yang secara arsitektural sebagai respon terhadap kebiasaan bersosialisasi warga layaknya landed house.

-

Bukaan koridor yang kecil, menjadikan cahaya yang masuk ke lantai terbawah sangat minim. Sehingga lantai bawah menjadi gelap dan lembab, dan membutuhkan pencahayaan buatan sehingga boros energy.

-

Unit satuan huniannya yang pada seluruh bloknya hanya 18m² dinilai kurang oleh warga (hasil interview), ketika warga sudah memiliki anak atau bertambah penghuni. Sehingga solusi mereka adalah menyewa unit di lantai yang sama, dan ada yang membeli. Mereka menghindari berbeda lantai untuk alasan aksesibilitas.

-

Sistem utilitas yang terbuka memang memberikan kemudahan perawatan, akan tetapi secara estetis kurang baik dan dapat disalah gunakan.

-

Ruang jemur selalu menjadi masalah pada banyak rumah susun, pun demikian halnya dengan rusun Bidaracina ini. Jemuran yang terbuka menjadikan rusun terkesan kumuh dan mengganggu kenyamanan visual.

-

Tumbuh kembang dan naiknya tingkat ekonomi wargadi masa depan berimbas pada terbatasnya lahan parkir karena kemampuan daya beli kendaraan sudah tinggi.

-

Nostalgia akan hunian layaknya pada landed house, cukup kuat tertanam. Sehingga banyak hal-hal lama yang masih terbawa, seperti membuat taman pada koridor, mengalih fungsikan rumah sebagai warung, dan di ujung-ujung koridor penghubung antar bangunan di fungsikan sebagai jasa seterika, warung, dan jasa-jasa lainnya.

-

Taman dan taman bermain, kurang terawat, karena warga relative jarang menggunakannya, sehingga kurang rasa memiliki atau kepedulian.

22


-

Shaft sampah pada tangga memang memudahkan dalam transportasi sampah, akan tetapi menjadikan tangga terkesan kumuh dan sedikit bau

-

Bagian akhir (luar) shaft sampah, juga menjadi masalah tersendiri karena tidak cukup tersembunyi, sehingga fasad bangunan terkesan kumuh.

-

Bak penampungan sampah sementara juga cukup mengganggu secara visual dan cukup bau dalam radius yang lumayan jauh. Meskipun diletakkan di bagian belakang site, akan tetapi bagian belakang bak tersebut adalah pemukiman warga, yang juga cukup padat.

-

Pada interior unit hunian, sekat biasanya menggunakan almari dan ditutup dengan papan GRC atau tripleks, untuk dijadikan kamar. Sedangkan sisanya difungsikan sebagai ruang keluarga, dan bagi yang telah memiliki anak, ruang tersebut juga difungsikan sebagai kamar.

-

Unit hunian juga oleh warga juga dijadikan sebagai sebuah symbol kemapanan, seperti halnya landed house, yaitu dengan cara merenovasi fasad bagian koridor. Dengan cara menutup dinding dengan keramik, batu alam, atau mengganti pintu jendela dengan model yang mereka inginkan.

-

Sebagian lantai dasar difungsikan sebagai fasilitas umum dan social, seperti warung atau kios-kios makan, klinik, bidan, taman pendidikan anak usia dini (PAUD), dan taman kanak-kanak (TK), dan sebagainya. Akan tetapi, masih saja terdapat kios-kios liar yang permanen (tenda) di halaman rusun, seolah dilegalkan oleh pengelola rusun.

23


BAB II TINJAUAN UMUM

Recommend Documents