BAB II TINJAUAN PUSTAKA. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat

BAB II TINJAUAN PUSTAKA


2.1. Definisi Perumahan dan Pemukiman 2.1.1. Pengertian Perumahan dan Pemukiman Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan

dasar

fisik

lingkungan,

misalnya

penyediaan

air

minum,

pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon, jalan, yang memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya. Berdasarkan Undang-undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, terdapat beberapa pengertian dasar, yaitu; 1. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. 2. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempal tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. 3. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. 4. Satuan lingkungan permukiman adalah kawasan perumahan dalam berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana dan sarana lingkungan yang terstruktur. I- 1

http://digilib.mercubuana.ac.id/


5. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. 6. Rumah sebagai bangunan merupakan bagian dari suatu Permukiman yang utuh, dan tidak semata-mata merupakan tempat bernaung untuk melindungi diri dari segala bahaya, gangguan, dan pengaruh fisik belaka, melainkan juga merupakan tempat tinggal, tempat beristirahat setelah menjalani perjuangan hidup sehari-hari. (C. Djemabut Blaang, Perumahan dan Permukiman, 1986: 28) 7. Permukiman adalah satuan kawasan perumahan lengkap dengan prasarana lingkungan, prasarana umum, dan fasilitas sosial yang mengandung keterpaduan kepentingan dan keselarasan pemanfaatan sebagai lingkungan kehidupan. 8. Perumahan dan pemukiman merupakan kesatuan fungsional, sebab pembangunan perumahan harus berlandaskan suatu pola pemukiman yang menyeluruh, yaitu tidak hanya meliputi pembangunan fisik rumah saja, melainkan juga dilengkapi dengan prasarana lingkungan, sarana umum dan fasilitas sosial, terutama di daerah perkotaan yang mempunyai permasalahan majemuk dan multidimensional. Menurut Suparno Sastra M. dan Endi Marlina, (Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, 2006:29) pengertian mengenai perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.

II- 2



Sedangkan permukiman menurut Suparno Sastra M. dan Endi Marlina, (Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, 2006:37), adalah suatu tempat bermukim manusia untuk menunjukkan suatu tujuan tertentu. Apabila dikaji dari segi makna, permukiman berasal dari terjemahan kata settlements yang mengandung pengertian suatu proses bermukim. permukiman memiliki 2 arti yang berbeda yaitu: 1. Isi. Yaitu menunjuk pada manusia sebagai penghuni maupun masyarakat di lingkungan sekitarnya. 2. Wadah. Yaitu menunjuk pada fisik hunian yang terdiri dari alam dan elemen-elemen buatan manusia.

Gambar 2.1 Lingkungan perumahan

2.1.2. Elemen permukiman Permukiman terbentuk atas kesatuan antara manusia dan lingkungan sdi sekitarnya. Permukiman merupakan suatu sistem yang terdiri dari beberapa elemen yaitu (Suparno Sastra M. dan Endi Marlina, Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, 2006:39): 1. Alam.

II- 3



2. Manusia. Di dalam suatu wilayah permukiman, manusia merupakan pelaku utama kehidupan, disamping makhluk hidup seperti hewan, tumbuhan dan lainnya. sebagai makhluk yang paling sempurna, dalam kehidupannya manusia membutuhkan berbagai hal yang dapat menunjang kelangsungan hidupnya, baik itu kebutuhan biologis (ruang, udara, temperatur, dan lain-lain), perasaan dan persepsi, kebutuhan emosional dan kebutuhan akan nilai-nilai moral. 3. Masyarakat. Masyarakat merupakan kesatuan kelompok orang (keluarga) dalam suatu permukiman yang membentuk suatu komunitas tertentu. Halhal yang berkaitan dengan permasalahan yang terjadi dalam masyarakat yang mendiami suatu wilayah permukiman adalah: 1. Kepadatan dan komposisi penduduk 2. Kelompok sosial 3. Adat dan kebudayaan 4. Pengembangan ekonomi 5. Pendidikan 6. Kesehatan 7. Hukum dan administrasi 4. Bangunan atau rumah. Bangunan atau rumah merupakan wadah bagi manusia. Pada prinsipnya bangunan yang dapat digunakan sepanjang operasional kehidupan manusia bisa dikategorikan sesuai dengan fungsi masing-masing, yaitu: 1. Rumah pelayanan masyarakat (sekolah, rumah sakit, dan lainlain) II- 4



2. Fasilitas rekreasi atau hiburan 3. Pusat perbelanjaan 4. Industri 5. Pusat transportasi 5. Networks. Networks merupakan sistem buatan maupun alami yang menyediakan fasilitas untuk operasional suatu wilayah permukiman. Untuk sistem buatan, tingkat pemenuhannya bersifat relatif, dimana antara wilayah permukimansatu dengan yang lainnya tidak sama. Sistem buatan yang yang keberadaannya diperlukan dalam suatu wilayah antara lain: 1. Sistem jaringan air bersih 2. Sistem jaringan listrik 3. Sistem transportasi 4. Sistem komunikasi 5. Drainase dan air kotor 6. Tata letak fisik

2.1.3. Tipe dan jenis rumah Kriteria rumah berdasarkan konstruksinya dibedakan menjadi : Tabel 2.1 Kriteria rumah berdasar konstruksi Kriteria

Permanen

Semi permanen

Non permanen

Pondasi

Ada

Ada

Tidak

Dinding

Batu bata/batako

Setengah

tembok

& Bambu/kayu

setengah kayu/ bambu

II- 5



Genteng

Atap

Genteng

Genteng/selain genteng

Plester/keramik

Lantai

Plester/keramik

Tananh

Jika dilihat berdasarkan ukuranya, standar perbandingan jumlah rumah besar, rumah sedang dan rumah kecil yaitu 1:3:6 

Luas kapling rumah besar : 120 m² – 600 m² (tipe 70)



Luas kapling rumah sedang : 70 m² – 100 m² (tipe 45-54)



Luas kapling rumah kecil : 21 m² – 54 m² (tipe 21-36)

Untuk menentukan luas minimum rata-rata dari perpetakan tanah harus mempertimbangkan faktor-faktor kehidupan manusianya, faktor alamnya dan pengaturan bangunan setempat.

2.1.4. Status Kepemilikan Tanah Menurut UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak atas tanah dapat dimiliki oleh orang baik individu, kelompok maupun badan hukum. Hak-hak tersebut dapat dipergunakan untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan. Adapun macam-macam hak atas tanah antara lain: 1. Hak milik Hak milik adalah hak turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain. 2. Hak guna-usaha

II- 6



Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, hak ini terjadi karena ketetapan pemerintah dimana memiliki jangka waktu tertentu. 3. Hak guna-bangunan Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu. 4. Hak pakai hak pakai adalah hak untuk menggunakan atau menggunakan hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. 5. Hak sewa hak sewa adalah hak untuk menggunakan atau menggunakan hasil dari tanah orang lain yang telah disewa.

Gambar 2.2 Sertifikat kepemilikan tanah

2.2. Persyaratan Perumahan dan Permukiman 2.2.1. Persyaratan Dasar Perumahan Suatu perumahan dan pemukiman memiliki suatu persyaratan dasar sebelum didirikan, diantaranya :

II- 7



Menurut SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan lokasi lingkungan perumahan harus memenuhi ketentuan sebagai berikut: 1. Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen perencanaan lainnya yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah setempat, dengan kriteria sebagai berikut: a) Kriteria keamanan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan merupakan kawasan lindung (catchment area), olahan pertanian, hutan produksi, daerah buangan limbah pabrik, daerah bebas bangunan pada area Bandara, daerah dibawah jaringan listrik tegangan tinggi; b) Kriteria kesehatan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan daerah yang mempunyai pencemaran udara di atas ambang batas, pencemaran air permukaan dan air tanah dalam; c) Kriteria

kenyamanan,

dicapai

dengan

kemudahan

pencapaian

(aksesibilitas), kemudahan berkomunikasi (internal/eksternal, langsung atau tidak langsung), kemudahan berkegiatan (prasarana dan sarana lingkungan tersedia); d) Kriteria keindahan/ keserasian/ keteraturan (kompatibilitas), dicapai dengan

penghijauan,

mempertahankan

karakteristik

topografi

dan

lingkungan yang ada, misalnya tidak meratakan bukit, mengurug seluruh rawa atau danau/ setu/ sungai/ kali dan sebagainya;

II- 8



e) Kriteria fleksibilitas, dicapai dengan mempertimbangkan kemungkinan pertumbuhan fisik/ pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana; f) Kriteria keterjangkauan jarak, dicapai dengan mempertimbangkan jarak pencapaian ideal kemampuan orang berjalan kaki sebagai pengguna lingkungan terhadap penempatan sarana dan prasarana-utilitas lingkungan; dan g) Kriteria lingkungan berjati diri, dicapai dengan mempertimbangkan keterkaitan dengan karakter sosial budaya masyarakat setempat, terutama aspek kontekstual terhadap lingkungan tradisional/ lokal setempat. h) Lokasi perencanaan perumahan harus berada pada lahan yang jelas status kepemilikannya, dan memenuhi persyaratan administratif, teknis dan ekologis. 2. Keterpaduan antara tatanan kegiatan dan alam di sekelilingnya, dengan mempertimbangkan jenis, masa tumbuh dan usia yang dicapai, serta pengaruhnya terhadap lingkungan, bagi tumbuhan yang ada dan mungkin tumbuh di kawasan yang dimaksud. 3. Dalam merencanakan kebutuhan lahan untuk sarana lingkungan didasarkan pada beberapa ketentuan khusus,yaitu : 1) Besaran standar ini direncanakan untuk kawasan dengan kepadatan penduduk <200 jiwa/ha 2) Untuk mengatasi kesulitan mendapatkan lahan beberapa sarana dapat dibangun secara bergabung dalam satu lokasi atau bangunan dengan tidak mengurangi kualitas lingkungan secara menyeluruh II- 9



3) Untuk kawasan yang berkepadatan >200 jiwa/ha diberikan reduksi 15-30% terhadap persyaratan kebutuhan lahan 4) Perencanaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan sarana lingkungan

harus

direncanakan

secara

terpadu

dengan

mempertimbangkan keberadaan prasarana dan sarana yang telah ada dengan tidak mengurangi kualitas dan kuantitas secara menyeluruh

Tabel 2.2 Faktor reduksi kebutuhan lahan untuk sarana lingkungan berdasarkan kepadatan penduduk Klasifikasi Kawasan

Kepadatan Rendah

Sedang

Tinggi

Sangat Padat

Kepadatan

<150

151-200

201 – 400

> 400

penduduk

jiwa/ha

jiwa/ha

jiwa/ha

jiwa/ha

15%(maksimal)

30%(maksimal)

Reduksi terhadap

-

kebutuhan lahan

-

Sumber : SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan lokasi lingkungan perumahan 2.2.2. Persyaratan Dasar Permukiman Suatu bentuk permukiman yang ideal di kota merupakan pertanyaan yang menghendaki jawaban yang bersifat komprehensif, sebab perumahan dan permukiman menyangkut kehidupan manusia termasuk kebutuhan manusia yang terdiri dari berbagai aspek. Sehingga dapat dirumuskan secara sederhana tentang ketentuan yang baik untuk suatu permukiman yaitu harus memenuhi sebagai berikut: II- 10



a) Lokasinya sedemikian rupa sehingga tidak terganggu oleh kegiatan lain seperti pabrik, yang umumnya dapat memberikan dampak pada pencemaran udara atau pencemaran lingkungan lainnya. b) Mempunyai

akses

terhadap

pusat-pusat

pelayanan

seperti

pelayanan pendidikan, kesehatan, perdagangan, dan lain-lain. c) Mempunyai fasilitas drainase, yang dapat mengalirkan air hujan dengan cepat dan tidak sampai menimbulkan genangan air walaupun hujan yang lebat sekalipun. d) Mempunyai fasilitas penyediaan air bersih, berupa jaringan distribusi yang siap untuk disalurkan ke masing-masing rumah. e) Dilengkapi dengan fasilitas air kotor/ tinja yang dapat dibuat dengan sistem individual yaitu tanki septik dan lapangan rembesan, ataupun tanki septik komunal. f) Permukiman harus dilayani oleh fasilitas pembuangan sampah secara teratur agar lingkungan permukiman tetap nyaman. g) Dilengkapi dengan fasilitas umum seperti taman bermain bagi anak-anak, lapangan atau taman, tempat beribadat, pendidikan dan kesehatan sesuai dengan skala besarnya permukiman itu.

2.3 Jenis dan Kategori Kerusakan pada Bangunan Rumah dan Gedung Pada dasarnya Bangunan Rumah dan Gedung terdiri dari 2 komponen, yaitu : 1. Struktur, contohnya : struktur pondasi,struktur kolom,struktur balok,struktur plat lantai,struktur dinding

II- 11



2. Non-Struktur, contohnya : komponen penutup atap, penutup plafond, kusen/daun pintu dan jendela, kelistrikan, plumbing pekerjaan saniter dan lain sebagainya

2.3.1 Kerusakan Komponen Struktur a. Kerusakan Ringan Dinding Suatu bangunan dikategorikan mengalami Kerusakan Ringan Dinding apabila terjadi hal-hal berikut : 

Retak halus (lebar celah lebih kecildari 0,075 cm) pada plesteran



Serpihan plesteran berjatuhan



Mencakup luasan yang terbatas

Tindakan yan perlu dilakukan adalah perbaikan (repair)secara arsitektur tanpa mengosongkan bangunan

Gambar 2.3 Kerusakan ringan non-struktur b. Kerusakan Ringan Struktur Suatu bangunan dikategorikan mengalami kerusakan Struktur ringan apabila terjadi hal-hal sebagai berikut : 

Retak kecil (lebar celah antara 0,075 hingga 0,6 cm) pada dinding



Plester berjatuhan

II- 12





Mencakup luasan yang besar



Kerusakan bagian-bagian nonstruktur seperti cerobong,lisplank,dsb



Kemampuan struktur untuk memikul beban tidak banyak berkurang

Tindakan yang perlu dilakukan adalah perbaikan (repair) yang bersifat arsitektur agar daya tahan bangunan tetap terpelihara. Perbaikan dengan kerusakan ringan pada struktur dapat dilakukan tanpa mengosongkan bangunan.

Gambar 2.4 Kerusakan ringan struktur c. Kerusakan Struktur Sedang Suatu bangunan dikategorikan mengalami Kerusakan Sedang apabila terjadi hal-hal berikut : 

Retak besar (lebar celah lebih besar dari 0,6 cm) pada dinding



Retak menyebar luas di banyak tempat, seperti pada dinding pemikul beban,kolom,cerobong miring dan runtuh.



Kemampuan struktur untuk memikul beban sudah berkurang sebagian.

II- 13



Tindakan yang perlu dilakukan adalah restorasi bagian struktur dan perkuatan (strengthening) untuk menahan beban gempa.Perbaikan (repair) secara arsitektur. Bangunan dikosongkan dan dapat dihuni kembali setelah proses restorasi selesai.

Gambar 2.5 Kerusakan struktur sedang d. Kerusakan Struktur Berat Suatu bangunan dikategorikan mengalami Kerusakan Struktur Berat apabila terjadi hal-hal sebagai berikut : 

Dinding pemikul beban terbelah dan runtuh



Bangunan terpisahakibat kegagalan unsure-unsur pengikat



Kira-kira 50% elemen utama mengalami kerusakan



Tidak layak fungsi/huni

Tindakan yang perlu dilakukan adalah merubuhkan bangunan atau dilakukan restorasi dan perkuatan secara menyeluruh sebelum bangunan dihuni kembali. Dalam kondisi kerusakan seperi ini, bangunan menjadi sangat berbahaya sehingga harus dikosongkan

II- 14



Gambar 2.6 Kerusakan struktur berat e. Kerusakan Total Suatu bangunan dikategorikan sebagi rusak total/roboh apabila terjadi halhal sebagai berikut : 

Bangunan roboh seluruhnya (>65%)



Sebagian komponen utama struktur rusak



Tidak layak fungsi/huni

Tindakan

yang

perlu

dilakukan

adalah

merubuhkan

bangunan,

membersihkan lokasi, dan mendirikan bangunan baru.

Gambar 2.7 Kerusakan total 2.3.2 Kerusakan Komponen Non- Struktur a. Komponen penutup atap Kebocoran pada atap genteng dapat diakibatkan oleh berbagai factor seperti kemiringan atap yang tidak cukup, jarak antar reng yang tidak II- 15



sesuai,

tidak

sempurnanya

penyusunan

genteng

dan

terselipnya

benda/dedaunan pada sela-sela atap genting. Daun-daunan yang dibiarkan dalam waktu lama dapat mengakibatkan karatan pada bahan logam dan akhirnya berlubang. Kemiringan atap harus disesuaikan dengan jenis dan kualitas bahan penutup atap. Jarak genteng yang terlalu jarang, terlalu rapat, atau susunan yang kurang sempurna mengakibatkan tidak sempurnanya hubungan antar genteng, sehingga air hujan dapat masuk melalui celah selah yang terjadi. Retak pada genting dapat terjadi setelah mencapai usia tertentu, atau bila kualitasnya kurang baik. Retakan dan rembesan pada genteng beton dapat terjadi bila proses pencetakan dan pengeringan serta penggunaan bahan baku yang kurang baik.

Gambar 2.8 Rusaknya genting yang mengakibatkan kebocoran b. Penutup Plafond Busuk atau hancurnya bahan penutup plafond biasanya karena pengaruh air hujan atau uap dari kamar mandi yang menggunakan water heater. Lendutan tau bergelombangnya bahan penutup langit-langit disebabkan tidak cukup kakunya komponen rangka atau alat penggantung. Perubahan warna pada bahan penutup langit-langit dari rangkanya dapat disebabkan karena busuknya rangka atau hancurnya bahan penutup plafond II- 16



Gambar 2.9 Plafon yang rusak akibat rembesan air c. Daun Pintu dan Jendela Penggunaan bahan kayu yang masih basah mengakibatkan terjadinya penyusutan pada pintu atau jendela. Penyusutan mengakibatkan ukuran pintu menjadi berkurang,sehingga pintu menjadi longgar dan atau terjadinya celah-celah antar sambungan papan. Pelapukan dapat terjadi pada bahan polymer, terutama bila terkena sinar matahari secara langsung.

Gambar 2.10 Kerusakan daun pintu akibat penurunan d. Mekanikal dan Elektrikal Jaringan instalasi memegang peran penting terhadap keselamatan dan kenyamanan bangunan, terutama pada bangunan bertingkat tinggi, bangunan perdagangan dan industry. Kelalaian terhadap pemeliharaan dan perbaikannya sering mengakibatkan peristiwa kebakaran , sambaran petir II- 17



dan kekuranganyamanan serta menggangu kesehatan bagi penghuninya. Selain itu biaya yang diperlukan untuk kebutuha komponen instalasi cukup besar dari keseluruhan biaya bangunan ,sehingga pemeliharaan dan perbaikannya tidak dapat diabaikan. Walaupun tidak secara langsung berpengaruh pada kekuatan struktur, namun kerusakan pad a komponen ini aka sangat berpengaruh pada pencapaian fungsi bangunan. e. Pekerjaan Saniter dan Air Limbah Pekerjaan saniter dan air limbah dalam pengerjaan pembangunan mempunyai peranan yang sangat penting, karena kegagalan dalam pekerjaan ini akan sangat mengganggu seperti timbulnya kebocoran,bau yang tidak sedap dan terganggungnya distribusi air bersih. Selain itu pada bangunan modern, komponen saniter dan air limbah mempunyai prosentase tinggi dibandingkan komponen bangunan lainnya,sehingga kerusakan pada komponen ini memerlukan biaya perbaikan yang sangat besar. Pecah dan bocor dapat disebabkan karena tidak mempunyai komponen pipa dalam menerima tekanan air. Tersumbatnya saluran pipa terjadi karena masuknya benda-benda keras atau benda yang tidak larut kedalam system perpipaan yang terlalu landai. Tersumbatnya pipa juga dapat disebabkan kandugan padatan yang tinggi dari air minum yang dialirkan.

II- 18



Gambar 2.11 Ilustrasi keran air yang mampet

2.4. Konsumen Perumahan 2.4.1. Definisi Konsumen Konsumen adalah setiap orang pemakai barang dan/atau jasa yang tersedia dalam masyarakat, baik bagi kepentingan diri sendiri, keluarga, orang lain, maupun makhluk hidup lain dan tidak untuk diperdagangkan. Jika tujuan pembelian produk tersebut untuk dijual kembali maka dia disebut pengecer atau distributor.

2.4.2. Tipe Konsumen Perumahan a. Konsumen berpenghasilan Menengah ke atas Dengan tingkat pendapatan yang dimiliki oleh masyarakat berpenghasilan menengah ke atas, kepentingan bagi masyarakat ini adalah cenderung kepada kondisi perumahan yang memiliki fasilitas yang lengkap dan kemudahan akses menuju pusat kegiatannya, sehingga jenis perumahan yang dipilih pada umumnya adalah perumahan menengah dan perumahan mewah yang telah dilengkapi dengan prasarana dan sarana yang memadahi seperti pengerasan jalan, open space berikut tamannya, fasilitas olah raga, pusat perbelanjaan dan lain-lain. Harga yang ditawarkan oleh pengembang cenderung menjadi pilihan yang kedua karena

II- 19



tingkat pendapatan yang diperoleh masyarakat ini telah mencukupi untuk penyediaan perumahannya b. Konsumen berpenghasilan Menengah ke bawah Bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, kepentingan yang utama adalah keterjangkauan terhadap harga rumah yang ditawarkan oleh pengembang, sehingga jenis perumahan yang menjadi pilihannya adalah jenis rumah sederhana dengan harga murah yang umumnya memiliki fasilitas yang minim. Melihat situasi konsumen tersebut, pengembang dalam menjalankan usahanya lebih mementingkan penyediaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke atas dari pada penyediaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, karena terkait dengan keamanan dan keuntungan yang lebih baik dalam berinvestasi.

2.5. Pelaku Dunia Real Estate 2.5.1. Pengembang Perumahan (Real Estate Developer) Pengembang perumahan (real estate developer) atau biasa juga disingakat pengembang (developer) adalah orang-perorangan atau perusahaan yang bekerja mengembangkan suatu kawasan permukiman menjadi perumahan yang layak huni dan memiliki nilai ekonomis sehingga dapat dijual kepada masyarakat. Menurut Pasal 5 ayat 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertian developer, yaitu : “Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang II- 20



besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasaranaprasarana lingkungan dan fasilitasfasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya.”

2.5.2. Perbedaan Developer dengan Kontraktor Dalam dunia bisnis khususnya di bidang properti kita sering menggunakan istilah developer dan kontraktor, Banyak orang yang tidak tahu bahwa developer dan kontrakror itu tidak sama rata-rata orang akan berpikir dua kata ini mempunyai pengertian yang sama dua bidang yang saling berkaitan namun sebenarnya memiliki keduanya memiliki pengertian yang berbeda yang berbeda. Berikut adalah perbedaan dari keduanya : Tabel 2.3 Perbedaan kontraktor dan developer Developer

Kontraktor

Developer khusus di bidang

Badan usaha ini,lebih banyak bermain

properti,contohnya,membuat ataupun

di bidang konstruksi,

merencanakan suatu kawasan, baik

contohnya,kontruksi perumahan,

kawasan perumahan sederhana sampai

kontruksi jalan dan jembatan ,irigasi

pada kawasan perumahan mewah, yang

dan pengairan.

banyak kita jumpai di kota-kota besar. Developer juga lebih banyak bermain di

Kontraktor tingkat ketergantungannya

bidang marketing, khususnya marketing

pada pihak ketiga sangat besar sekali,

properti.

karena biasanya kontarktor untuk mendapatkan suatu pekerjaan ataupun

II- 21



proyek di butuhkan loby-loby yang sangat tinggi sekali

Developer bisa dikatakan tingkat

Kontraktor membutuhkan dana awal

ketergantungan pada pihak ketiga hampir

yang besar untuk memulai suatu

bisa dikatakan tidak ada. Contoh

pekerjaan,karena biasanya owner akan

developer tidak tergantung kepada si

bayar kontraktor sesuai dengan progres

owner, karena yang jadi owner adalah

kerja.

developer itu sendiri. Modal awal developer lebih kepada lokasi

Kontraktor lebih banyak bermain

atau tanah yang akan dijadikan prodak

dilapangan, artinya pekerjaan

properti.

kontraktor ituh berhubungan langsung dengan masyarakat setempat dimana lokasi proyek berada, biasanya masalah akan timbul dilapangan,karena banyaknya uang siluman yang tidak jelas.

Sedangkan modal uang atau dalam bentuk

Banyaknya pungutan-pungutan liar dari

financial tidak terlalu besar, karena

masyarakat setempat, ataupun LSM di

biasanya developer di biayai oleh bank,

sekitar lokasi.

bank yang sanggup menggelontorkan KPR, buat membeli rumah. Sumber : berbagai sumber

II- 22



2.5.3. Pemilik Tanah Pemilik tanah adalah perorangan atau perusahaan yang memiliki sejumlah bidang tanah dengan luasan tertentu yang bisa dijadikan objek bagi developer untuk dikembangkan menjadi perumahan. Dalam hal ini sang pemilik tanah akan bekerja sama dengan developer untuk tanahnya dikembangkan menjadi subuah perumahan. Pemilik tanah biasanya menyewakan atau menjual tanahnya ke pihak developer.

2.5.4. Kontraktor atau Pemborong Secara umum pengertian kontraktor adalah sebuah badan/lembaga/orang yang mengupayakan atau melakukan aktifitas pengadaan baik berupa barang maupun jasa yang dibayar dengan nilai kontrak yang telah disepakati. Jasa kontraktor sipil sendiri merupakan jasa yang berupa pengadaan barang dan jasa yang berhubungan dengan pekerjaan sipil, bisa berupa jalan, bangunan, konstruksi jembatan, dsb. Di Indonesia, tercatat ada banyak sekali jasa kontraktor sipil yaitu sekitar 180 ribu badan usaha kontaktor. Kontraktor – kontraktor itu sendiri harus disertifikasi dan terregistrasi, hal ini diatur dalam LPJK (Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi). Didalam LPJK akan ditentukan jenis usaha jasa konstruksi yang akan ditawarkan, bisa berupa pelaksana konstruksi (kontraktor) maupun perencana konstruksi (konsultan). Baik kontraktor maupun konsultan kemudian akan dikualifiasi ke dalam beberapa grade (tingkatan). Pengkualifikasian ini berdasarkan pengalaman (lama badan usaha itu berdiri), jumlah tenaga ahli/terampil yang dimiliki dan jumlah tenaga kerja serta nilai modal yang dimilikinya. II- 23



1. Untuk kualifikasi tertinggi atau yang sering disebut golongan besar, ditujukan kepada badan usaha yang memiliki grade 6 atau grade 7 dimana badan usaha tersebut bisa menangani proyek dengan nilai yang tidak terbatas. 2. Golongan menengah ditujukan kepada badan usaha yang memiliki grade 5 dengan nilai proyek berkisar antara 1 – 10 Milyar. Dan golongan kecil ditujukan untuk grade 4 – 2 dengan nilai proyek di bawah 1 Milyar. Tujuan dari pengklasifikasian ini hanya agar para badan usaha yang ada dapat mengikuti tender dan mengerjakan proyek sesuai dengan kapasitas yang dimilikinya sekaligus untuk menjaga kelangsungan usaha bagi golongan kontraktor menengah sampai dengan kecil.

2.5.5. Perbankan/Bank Bank adalah sebuah lembaga intermediasi keuangan umumnya didirikan dengan kewenangan untuk menerima simpanan uang, meminjamkan uang, dan menerbitkan promes atau yang dikenal sebagai banknote. Sedangkan menurut undang-undang perbankan bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Peran bank dalam dunia properti sangatlah berpengaruh apalagi untuk developer developer menegah kebawah yang belum mempunyai dana yang cukup untuk mengembangkan perumahannya. Dimana pihak bank akan meminjamkan modal kepada developer dengan jaminan yang telah disepakati sebelumnya. Bagi calon konsumem property peran bank sangat II- 24



berperngaruh karena banyak dari mereka yang belum mempunyai dana yang cukup untuk membeli sebuah hunian mereka melakukan kredit ke bank atau yang biasa kita sebut dengan istilah KPR (Kredit Kepemilikan Rumah)

Gambar 2.12 Simulasi KPR salah satu bank swasta

2.6. Aktivitas Perusahaan Real Estate dan Property Industri

real

estate

dan

property

memiliki

berbagai

aktivitas

dalam

operasionalnya. Secara umum, kegiatan usaha pada industri real estate dan property adalah sebagai berikut: 1) Bertindak atas nama pemilik dalam segala hal mengenai pemeliharaan dan pengelolaan baik rumah tinggal, kondominium apartment, dan bangunan lainnya.

II- 25



2) Industri real estate dan property bertindak untuk mengelola proyekproyek pembangunan dan pengembangan, melakukan perbaikan dan pemeliharaan gedung. 3) Bergerak dalam bidang usaha pengembang dan pembangunan (real estate) dengan melakukan investasi melalui anak perusahaan 4) Usaha konstruksi dan pembangunan real estate serta perdagangan umum. 5) Persewaan perkantoran, pusat perbelanjaan, apartment dan hotel, pembangunan perumahan, hotel, dan apartment beserta segala fasilitasnya 6) Menjalankan penunjangnya,

usaha

di

seperti

bidang

kawasan

pembangunan

industri

perumahan

berikut atau

sarana

apartment,

perkantoran/pertokoan, pembangunan dan pengelolaan instalasi air bersih, limbah, telepon, listrik, penyediaan fasilitas olahraga dan rekreasi di kawasan industri, serta ekspor dan impor barang. 7) Pengembangan kota (urban development), yang meliputi pengembangan kawasan perumahan dan industri, pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum, penyediaan jasa-jasa pendukung. 8) Pengembangan real estate, golf dan country club, serta kantor dan perdagangan 9) Pengelolaan fasilitas rekreasi dan restoran Adapun secara umum, industri real estate dapat digolongkan sebagai berikut : a) Sektor perkebunan, pertambangan, dan perhutanan (perkebunan karet, perkebunan kelapa sawit, kehutanan, pertambangan batubara, dan lainlain).

II- 26



b) Sektor perumahan (rumah tinggal, perumahan multifungsi, komplek real estate, dan lain-lain). c) Sektor komersial (pusat perbelanjaan, pusat perkantoran, apartment, hotel, trade center, dan lain-lain). d) Sektor industri (komplek perindustrian, baik industri berat, menengah, dan ringan, dan lain-lain). Industri property, terdiri dari property komersial dan property non komersial. Didalam perusahaan, property terbagi kedalam tiga bagian, yaitu property berwujud, property tidak berwujud, dan surat berharga. Property berwujud dibagi menjadi dua bagian, yaitu real property yang merupakan perusahaan pengembangan tanah, bangunan, dan lain-lain, dan personal property yang meliputi mesin, peralatan, perlengkapan dan furnitur, barang bergerak, peralatan operasional, dan perhiasan. Property tidak berwujud meliputi goodwill, hak paten, franchises, merek dagang, hak cipta, dan proses kepemilikan. Adapun surat berharga meliputi saham, investasi, deposito, dan piutang dagang. Beberapa jenis usaha industri real estate dan property meliputi: 1. Penilaian, yaitu profesional penilaian layanan. 2.

Brokerages, yaitu membantu pembeli dan penjual dalam transaksi.

3. Pengembangan, yaitu meningkatkan lahan untuk penggunaan dengan menambahkan atau mengganti bangunan. 4. Manajemen properti, yaitu pengelola properti untuk pemiliknya. 5. Layanan relokasi, yaitu relokasi orang atau usaha negara yang berbeda.

II- 27



2.7. Metode Penelitian Kualitatif Penelitian kualitatif adalah penelitian yang bertujuan memahami realitas sosial, yaitu melihat dunia dari apa adanya, bukan dunia yang seharusnya, maka seorang peneliti kualitatif haruslah orang yang memiliki sifat open minded. Karenanya, melakukan penelitian kualitatif dengan baik dan benar bearti telah memiliki jendela untuk memahami dunia psikologi dan realitas sosial. Dalam penelitian sosial, masalah penelitian, tema, topik, dan judul penelitian berbeda secara kualitatif maupun kuantitatif. Baik substansial maupun materil kedua penelitian itu berbeda berdasarkan filosofis dan metedologis. Masalah kuantitatif umum memiliki wilayah yang luas, tingkat variasi yang kompleks namun berlokasi dipermukaan. Akan tetapi masalah-masalah kualitatif berwilayah pada ruang yang sempit dengan tingkat variasi yang rendah namun memiliki kedalaman bahasa yang tak terbatas. Penelitian kualitatif dilakukan pada kondisi alamiah dan bersifat penemuan. Dalam penelitian kualitatif, adalah instrumen kunci. Oleh karena itu, penelitian harus memiliki bekal teori dan wawasan yang luas jadi bisa bertanya, menganalisis, dan mengkonstruksi obyek yang diteliti menjadi lebih jelas. Penelitian ini lebih menekankan pada makna dan terikat nilai. Penelitian kualitatif digunakan jika masalah belum jelas, untuk mengetahui makna yang tersembunyi, untuk memahami interaksi sosial, untuk mengembangkan teori, untuk memastikan kebenaran data, dan meneliti sejarah perkembagan.

II- 28



2.7.1. Pengertian Penelitian Kualitatif Berbicara mengenai metodologi berarti berbicara mengenai hukum, aturan, dan tata cara dalam melaksanakan atau menyelenggarakan sesuatu. Karena metodologi diartikan sebagai hokum dan aturan, tentunya di dalamnya terkandung hal-hal yang diatur secara sistematis, hal-hal yang diwajbkan, dianjurkan, dan atau dilarang. Sama seperti hokum dan aturan lainnya, metodologi diciptakan dengan tujuan untuk dijadikan pedoman yang dapat menuntun dan mempermudah individu yang melaksnakannya. Penelitian atau dalam bahasa Inggris disebut dengan research. Jika dilihat dari susunan katanya, terdiri atas dua suku kata, yatitu re yang berarti melakukan kembali atau pengulangan dan research yang berarti melihat, mengamati atau mencari, sehingga research dapat diartikan sebagai rangkaian kegiatan yang dilakukan untuk mendapatkan pemahaman baru yang lebih kompleks, lebih mendetail, dan lebih komprehensif dari suatu hal yang diteliti. Adapun pengertian penelitian kuliatatif dapat dilihat dari beberapa teori berikut ini: 1.

Creswell (dalam Herdiansyah, 2010: 8), menyebutkan:

“Qualitaive research is an inquiry process of understanding based on distinct methodological traditions of inquiry that explore a social or human problem. The researcher builds a complex, holistic picture, analizes words, report detailed views of information, and conducts the study in a natural setting”. 2. Meleong (Herdiansyah, 2010: 9) mendefinisikan bahwa penelitian kualitatif adalah suatu penelitian ilmiah, yang bertujuan untuk memahami suatu fenomena dalam konteks social secara alamiah II- 29



dengan mengedepankan proses interaksi komunikasi yang mendalam antara peneliti dengan fenomena yang diteliti 3. Sugiyono (2011:15) menyimpulkan bahwa metode penelitian kulitatif adalah metode penelitian yang berlandaskan pada filsafat postpositivisme, digunakan untuk meneliti pada kondisi obyek yang alamiah, (sebagai lawannya eksperimen) dimana peneliti adalah sebagai instrument kunci, pengambilan sampel sumber data dilakukan secara purposive dan snowbaal, teknik pengumpulan dengan trianggulasi (gabungan), analisis data bersifat induktif/kualitaif, dan hasil penelitian kualitatif lebih menekankan makna dari pada generalisasi. 4. Saryono (2010: 1) Penelitian kualitaif merupakan penelitian yang digunakan untuk menyelidiki, menemukan, menggambarkan, dan menjelaskan kualitas atau keistimewaan dari pengaruh social yang tidak dapat dijelaskan, diukur atau digambarkan melalui pendekatan kuantitaif.

2.7.2. Sistematika Penelitian Kualitatif Dalam penelitian kualitaif belum terdapat format baku tahapan-tahapan atau sistematika yang dpat dijadikan patokan dalam penelitian. Ini dikarenakan penelitian kualitaif terkait dengan salah-satu karakteristik dari penelitian kualitais itu sendiri, yaitu fleksibel. Sehingga dengan ke-fleksibelan-nya jalan penelitian berubah-ubah sesuai dengan kondisi yang ada. Akan tetapi, meskipun demikian

II- 30



para ahli sependapat bahwa setidaknya terdapat lima tahapan sebagai patokan dalam penelitian, yaitu tergambar sebagai berikut: 1) Mengangkat permasalahan Permasalahan yang biasanya diangkat dalam penelitian ini adalah bersifat unik, khas, memiliki daya tarik tertentu, spesifik, dan terkadang sangat bersifat invidual (karena beberapa penelitian kualitaif yang dilaksanakan memang hukan untuk kepentingan generalisasi). 2) Memunculkan pertanyaan penelitian Pertanyaan merupakan cirri khas dari penelitian kualitatif. Adalah sebagai spirit yang fungsinya sama penting seperti hipotesis dalam penelitian kuantitaif. 3) Mengumpulkan data yang relevan Data dalam penelitian kualitaif pada umumnya berupa kumpulan kata, kalimat, pernyataan, atau uraian yang mendalam. 4) Melakukan analisis data Analisis data merupakan langkah berikutnya setelah data relevan diperoleh. 5) Menjawab pertayaan penelitian Tahap ini adalah tahapan terakhir dalam penelitian kualitaif. Dalam menjawab pertanyaan, peneliti dapat mengunakan gaya menulis yan lebih bebas, seperti narasi atau storytelling. Sehingga dalam menjawab pertanyaan penelitian dapat lebih menarik untuk dibaca.

II- 31



Kemudian, selain dari kelima tahapan di atas, beberapa para ahli penelitian kualitatif mengemukakan beberapa format penulisan penelitian kualitatif berdasarkan sudut pandang masing-masing.

2.8. Penentuan Sampel Responden Sampel adalah sebagian atau wakil populasi yang diteliti (Arikunto, 2002: 109; Furchan, 2004: 193). Pendapat yang senada pun dikemukakan oleh Sugiyono (2001: 56). Ia menyatakan bahwa sampel adalah sebagian dari jumlah dan karakteristik yang dimiliki oleh populasi. Bila populasi besar, dan peneliti tidak mungkin mempelajari semua yang ada pada populasi, misalnya karena

keterbatasan

dana,

tenaga

dan waktu,

maka

peneliti

dapat

menggunakan sampel yang diambil dari populasi itu. Apa yang dipelajari dari sampel itu, kesimpulannya akan diberlakukan untuk populasi. Untuk itu sampel yang diambil dari populasi harus betul-betul representatif. Margono (2004: 121) menyataka bahwa sampel adalah sebagai bagian dari populasi, sebagai

contoh

(monster)

yang

diambil

dengan menggunakan cara-cara

tertentu. Hadi (Margono, 2004: 121) menyatakan bahwa sampel dalam suatu penelitian timbul disebabkan hal berikut: 1. Peneliti bermaksud mereduksi objek penelitian sebagai akibat dari besarnya jumlah populasi, sehingga harus meneliti sebagian saja. 2. Penelitian

bermaksud

mengadakan

generalisasi

dari

hasil-hasil

kepenelitiannya, dalam arti mengenakan kesimpulan-kesimpulan kepada objek, gejala, atau kejadian yang lebih luas. II- 32



Penggunaan sampel dalam kegiatan penelitian dilakukan dengan berbagai alasan. Nawawi (Margoino, 2004: 121) mengungkapkan beberapa alasan tersebut, yaitu: 1. Ukuran populasi Dalam hal populasi ta terbatas (tak terhingga) berupa parameter yang jumlahnya tidak diketahui dengan pasti, pada dasarnya bersifat konseptual. Karena itu sama sekali tidak mungkin mengumpulkan data dari populasi seperti itu. Demikian juga dalam populasi terbatas (terhingga) yang jumlahnya sangat besar, tidak praktis untuk mengumpulkan data dari populasi 50 juta murid sekolah dasar yang tersebar di seluruh pelosok Indonesia, misalnya. 2. Masalah biaya Besar-kecilnya biaya tergantung juga dari banyak sedikitnya objek yang diselidiki. Semakin besar jumlah objek, maka semakin besar biaya yang diperlukan, lebih-lebih bila objek itu

tersebar di wilayah yang cukup luas.

Oleh karena itu, sampling ialah satu cara untuk mengurangi biaya. 3. Masalah waktu Penelitian sampel selalu memerlukan waktu yang lebih sedikit daripada penelitian populasi. Sehubungan dengan hal itu, apabila waktu yang tersedia terbatas, dan keimpulan diinginkan dengan segera, maka penelitian sampel, dalam hal ini, lebih tepat. 4. Percobaan yang sifatnya merusak Banyak penelitian yang tidak dapat dilakukan pada seluruh populasi karena dapat merusak atau merugikan. Misalnya, tidak mungkin mengeluarkan semua darah dari tubuh seseorang pasien yang akan dianalisis keadaan II- 33



darahnya,

juga

tidak

mungkin

mencoba

seluruh

neon

untuk

diuji

kekuatannya. Karena itu penelitian harus dilakukan hanya pada sampel. 5. Masalah ketelitian Masalah ketelitian adalah salah satu segi yang diperlukan agar kesimpulan cukup dapat dipertanggungjawabkan. Ketelitian, dalam hal ini meliputi pengumpulan, pencatatan, dan analisis data. Penelitian terhadap populasi belum tentu ketelitian terselenggara. Boleh jadi peneliti akan bosan dalam melaksanakan tugasnya. Untuk menghindarkan itu semua, penelitian terhadap sampel memungkinkan ketelitian dalam suatu penelitian. 6. Masalah ekonomis Pertanyaan yang harus selalu diajukan oleh seorang peneliti; apakah kegunaan dari hasil penelitian sepadan dengan biaya, waktu dan tenaga yang telah dikeluarkan? Jika tidak, mengapa harus dilakukan penelitian? Dengan kata lain penelitian sampel pada dasarnya akan lebih ekonomis daripada penelitian populasi Penentuan sampel yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan pendekatan non probability sampling dengan menggunakan teknik purposive sampling, yaitu teknik penentuan sampel berdasarkan pertimbangan tertentu (Sugiyono, 2006) dengan tujuan untuk mendapatkan sampel sesuai dengan kriteria yang ditentukan.

2.9. Teknik Sampling Teknik sampling adalah merupakan teknik pengambilan sampel (Sugiyono, 2001: 56). Margono (2004: 125) menyatakan bahwa yang dimaksud dengan teknik sampling adalah cara untuk menentukan sampel yang jumlahnya sesuai dengan II- 34



ukuran sampel yang akan dijadikan sumber data sebenarnya, dengan memperhatikan sifat-sifat dan penyebaran populasi agar diperoleh sampel yang representatif.Untuk menentukan sampel yang akan digunakan dalam penelitian, terdapat berbagai teknik sampling yang digunakan. Secara skematis, menurut Sugiyono (2001: 57) teknik sampling ditunjukkan pada gambar di bawah ini.

Gambar 2.13 Jenis dan pembagian teknik sampling Dari gambar di atas terlihat bahwa teknik sampling pada dasarnya dapat dikelompokkan menjadi dua yaitu Probability Sampling dan Nonprobability Sampling. Probability sampling meliputi: simple random sampling, proportionate stratified random sampling, disproportionate stratified random sampling, dan area (cluster) sampling (sampling menurut daerah). Nonprobability sampling meliputi: sampling sistematis, sampling kuota, sampling aksidental, purposive sampling, sampling jenuh, dan snowball sampling.

II- 35



2.9.1. Probability Sampling Sugiyono (2001: 57) menyatakan bahwa probability sampling adalah teknik sampling yang memberikan peluang yang sama bagi setiap unsur (anggota) populasi untuk dipilih menjadi anggota sampel. Teknik sampel ini meliputi: A. Simple Random Sampling Menurut Sugiyono (2001: 57) dinyatakan simple (sederhana) karena pengambilan sampel anggota populasi dilakukan secara acak tanpa memperhatikan strata yang ada dalam populasi itu. Margono (2004: 126) menyatakan bahwa simple random sampling adalah teknik untuk mendapatkan sampel yang langsung dilakukan pada unit sampling. Dengan demikian setiap unit sampling sebagai unsur populasi yang terpencil memperoleh peluang yang sama untuk menjadi sampel atau untuk mewakili populasi. Cara demikian dilakukan bila anggota populasi dianggap homogen. Teknik ini dapat dipergunakan bilamana jumlah unit sampling di dalam suatu populasi tidak terlalu besar. Misal, populasi terdiri dari 500 orang mahasiswa program S1 (unit tampling). Untuk memperoleh sampel sebanyak 150 orang dari populasi tersebut, digunakan teknik ini, baik dengan cara undian, ordinal, maupun tabel bilangan random. Teknik ini dapat digambarkan di bawah ini.

Gambar 2.14 Teknik simpel random sampling II- 36



B. Proportionate Stratified Random Sampling Margono (2004: 126) menyatakan bahwa stratified random sampling biasa digunakan pada populasi yang mempunyai susunan bertingkat atau berlapis-lapis. Menurut Sugiyono (2001: 58) teknik ini digunakan bila populasi mempunyai anggota/unsur yang tidak homogen. Dan berstrata secara proporsional. Suatu organisasi yang mempunyai pegawai dari berbagai latar belakang pendidikan, maka populasi pegawai itu berstrata. Misalnya jumlah pegawai yang lulus S1 = 45, S2 = 30, STM = 800, ST =900, SMEA = 400, SD = 300. Jumlah sampel yang harus diambil meliputi strata pendidikan tersebut yang diambil secara proporsional jumlah sampel. C. Disproportionate Stratified Random Sampling Sugiyono (2001: 59) menyatakan bahwa teknik ini digunakan untuk menentukan jumlah sampel bila populasinya berstrata tetapi kurang proporsional. Misalnya pegawai dari PT tertentu mempunyai mempunyai 3 orang lulusan S3, 4 orang lulusan S2, 90 orang lulusan S1, 800 orang SMU, 700 orang lulusan SMP, maka 3 orang lulusan S3 dan empat orang S2 itu diambil semuanya sebagai sampel. Karena dua kelompok itu terlalu kecil bila dibandingkan denan kelompok S1, SMU dan SMP. D. Cluste Sampling (Area Sampling) Teknik ini disebut juga cluster random sampling. Menurut Margono (2004: 127), teknik ini digunakan bilamana populasi tidak terdiri dari individu-individu, melainkan terdiri dari kelompok-kelompok individu atau cluster. Teknik sampling daerah digunakan untuk menentukan sampel bila objek yang akan diteliti atau sumber data sangat luas, misalnya penduduk dari suatu negara, propinsi atau II- 37



kabupaten. Untuk menentukan penduduk mana yang akan dijadikan sumber data, maka pengambilan sampelnya berdasarkan daerah populasi yang telah ditetapkan. Sugiyono (2001: 59) memberikan contoh, di Indonesia terdapat 27 propinsi, dan sampelnya akan menggunakan 10 propinsi, maka pengambilan 10 propinsi itu dilakukan secara random. Tetapi perlu diingat, karena propinsi-propinsi di Indonesia itu berstrata maka pengambilan sampelnya perlu menggunakan stratified random sampling. Contoh lainnya dikemukakan oleh Margono (2004: 127). Ia mencotohkan bila penelitian dilakukan terhadap populai pelajar SMU di suatu kota. Untuk random tidak dilakukan langsung pada semua pelajarpelajar, tetapi pada sekolah/kelas sebagai kelompok atau cluster. Teknik sampling daerah ini sering digunakan melalui dua tahap, yaitu tahap pertama menentukan sampel daerah, dan tahap berikutnya menentukan orangorang yang ada pada daerah itu secara sampling juga. Teknik ini dapat digambarkan di bawah ini.

Gambar 2.15 Teknik cluster random sampling

II- 38



2.9.2. Non-Probability Sampling Menurut Sugiyono (2001: 60) non-probability sampling adalah teknik yang tidak memberi peluang/kesempatan yang sama bagi setiap unsur atau anggota populasi untuk dipilih menjadi sampel. Teknik sampel ini meliputi: A. Sampling Sistematis Sugiyono (2001: 60) menyatakan bahwa sampling sistematis adalah teknik penentuan sampel berdasarkan urutan dari anggota populasi yang telah diberi nomor urut. Misalnya anggota populasi yang terdiri dari 100 orang. Dari semua anggota itu diberi nomor urut, yaitu nomor 1 sampai dengan nomor 100. Pengambilan sampel dapat dilakukan dengan nomor ganjil saja, genap saja, atau kelipatan dari bilangan tertentu, misalnya kelipatan dari bilangan lima. Untuk itu maka yang diambil sebagai sampel adalah 5, 10, 15, 20 dan seterusnya sampai 100. B. Sampling Kuota Menurut Sugiyono (2001: 60) menyatakan bahwa sampling kuota adalah teknik untuk menentukan sampel dari populasi yang mempunyai ciri-ciri tertentu sampai jumlah (kuota) yang diinginkan. Menurut Margono (2004: 127) dalam teknik ini jumlah populasi tidak diperhitungkan akan tetapi diklasifikasikan dalam beberapa kelompok. Sampel diambil dengan memberikan jatah atau quorum tertentu terhadap kelompok. Pengumpulan data dilakukan langsung pada unit sampling. Setelah jatah terpenuhi, pengumpulan data dihentikan. Sebagai contoh, akan melakukan penelitian terhadap pegawai golongan II, dan penelitian dilakukan secara kelompok. Setelah jumlah sampel ditentukan 100, dan jumlah anggota peneliti berjumlah 5 orang, maka setiap anggota peneliti dapat memilih sampel II- 39



secara bebas sesuai dengan karakteristik yang ditentukan (golongan II) sebanyak 20 orang. C. Sampling Aksidental Sampling aksidental adalah teknik penentuan sampel berdasarkan kebetulan, yaitu siapa saja yang secara kebetulan bertemu dengan peneliti dapat digunakan sebagai sampel, bila dipandang orang yang kebetulan ditemui itu cocok sebagai sumber data (Sugiyono, 2001: 60). Menurut Margono (2004: 127) menyatakan bahwa dalam teknik ini pengambilan sampel tidak ditetapkan lebih dahulu. Peneliti langsung mengumpulkan data dari unit sampling yang ditemui. Misalnya penelitian tentang pendapat umum mengenai pemilu dengan mempergunakan setiap warga negara yang telah dewasa sebagai unit sampling. Peneliti mengumpulkan data langsung dari setiap orang dewasa yang dijumpainya, sampai jumlah yang diharapkan terpenuhi. D. Teknik Purposive Sampling Sugiyono (2001: 61) menyatakan bahwa sampling purposive adalah

teknik

penentuan sampel dengan pertimbangan tertentu. Menurut Margono (2004: 128), pemilihan sekelompok subjek dalam purposive sampling, didasarkan atas ciri-ciri tertentu yang dipandang mempunyai sangkut paut yang erat dengan ciri-ciri populasi yang sudah diketahui sebelumnya. Degan kata lain unit sampel yang dihubungi disesuaikan dengan kriteria-kriteria tertentu yang diterapkan berdasarkan tujuan penelitian. Misalnya akan melakukan penelitian tentang disiplin pegawai, maka sampel yang dipilih adalah orang yang ahli dalam bidang kepegawaian saja. E. Sampling Jenuh II- 40



Menurut Sugiyono (2001: 61) sampling jenuh adalah teknik penentuan sampel bila semua anggota populasi digunakan sebagai sampel. Hal ini sering dilakukan bila jumlah populasi relatif kecil, kurang dari 30 orang. Istilah lain sampel jenuh adalah sensus, dimana semua anggota populasi dijadikan sampel. F. Snowball Sampling Snowball sampling adalah teknik penentuan sampel yang mulamula jumlahnya kecil, kemudian sampel ini disuruh memilih temantemannya untuk dijadikan sampel (Sugiyono, 2001: 61). Begitu seterusnya, sehingga jumlah sampel semakin banyak. Ibarat bola salju yang menggelinding, makin lama semakin besar. Pada penelitian kualitatif banyak menggunakan sampel purposive dan snowball. Teknik sampel ditunjukkan pada gambar di bawah ini.

Gambar 2.16 Snowball Sampling

Menurut Margono (2004: 128-130) penentuan sampel perlu memperhatikan sifat dan penyebaran populasi. Berkenaan hal itu, dikenal beberapa kemungkinan II- 41



dalam menetapkan sampel dari suatu populasi berikut ini: 1. Sample Proporsional Sampel proporsional menunjuk kepada perbandingan penarikan sampel dari beberapa subpopulasi yang tidak sama jumlahnya. Dengan kata lain unit sampling pada setiap subsampel sebanding jumlahnya dengan unit sampling dalam setiap subpopulasi, misalnya, penelitian dengan menggunakan murid SLTA Negeri sebagai unit sampling yang terdiri dari 3.000 murid SMA Negeri dan 1.500 murid STM Negeri. Dengan demikian perbandingan subpopulasi adalah 2:1. Dari populasi itu akan diambil sebanyak 150 murid. Sesuai dengan proporsi setiap subpopulasi, maka harus diambil sebanyak 100 murid SMA Negeri dan 50 murid STM Negeri sebagai sampel. 2. Area Sampel Sampel ini memiliki kesamaan dengan proporsional sampel. Perbedaannya terletak pada subpopulasi yang ditetapkan berdasarkan daerah penyebaran populasi yang hendak diteliti. Perbandingan besarnya sub populasi menurut daerah penelitian dijadikan dasar dalam menentukan ukuran setiap sub sampel. Misalnya, penelitian yang menggunakan guru SMP Negeri sebagai unit sampling yang tersebar pada lima kota kabupaten. Setiap kabupaten memiliki populasi guru sebanyak 500, 400, 300, 200 dan 100. Melihat populasi seperti itu, maka perbandingannya adalah 5:4:3:2:1. Jumlah sampel yang akan diambil 150. Dengan demikian dari setiap kabupaten harus diambil sampel sebesar 50, 40. 30, 20 dan 10 orang guru. 3. Sample Ganda Penarikan ganda atau sampel kembar dilakukan dengan maksud menanggulangi II- 42



kemungkinan sampel minimum yang diharapkan tidak masuk seluruhnya. Untuk itu jumlah atau ukuran sampel ditetapkan dua kali itu dilakukan terutama apabila alat pengumpul data yang dipergunakan adalah kuesioner atau angket yang dikirimkan melalui pos. Dengan mengirim dua set kuesioner pada dua unit sampling yang memiliki persamaan, maka dapat diharapkan salah satu di antaranya akan dikembalikan, sehingga jumlah atau ukuran sampel yang telah ditetapkan terpenuhi. 4. Sample Majemuk (Multiple Sample) Sampel majemuk ini merupakan perluasan dari sampel ganda. Pengambilan sampel dilakukan lebih dari dua kali lipat, tetap memiliki kesamaan dengan unit sampling yang pertama. Dengan sampel multiple ini kemungkinan masuknya data sebanyak jumlah sampel yang telah ditetapkan tidak diragukan lagi. Penarikan sampel majemuk ini hanya dapat dilakukan apabila jumlah populasi cukup besar. Margono (2004: 130) menyatakan bahwa dalam setiap penelitian, populasi yang dipilih erat hubungannya dengan masalah yang ingin dipelajari. Dalam penelitian fertilitas misalnya. Suatu sampel biasanya dipilih dari populasi wanita usia subur (umur 15-49 tahun) yang pernah kawin. Dalam penelitian tenaga kerja dipilih populasi peduduk usia kerja; dalam penelitian transmigrasi, para transmigran yang menjadi populasi sasaran; dan dalam penelitian memakai alat kontrasepsi, para akseptor yang menjadi sasaran peneliti. Unsur-unsur yang diambil sebagai sampel disebut unsur sampling. Unsur sampling diambil dengan menggunakan kerangka sampling (sampling frame). Kerangka sampling ialah daftar dari semua unsur sampling dalam populasi sampling. Kerangka sampling dapat berupa daftar mengenai jumlah penduduk, II- 43



jumlah bangunan, mungkin pula sebuah peta yang unit-unitnya tergambar secara jelas. Sebuah kerangka sampling yang baik, menurut Margono (2004: 131) harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut : 1. Harus meliputi seluruh unsur sampel (tidak satu unsur pun yang tertinggal). 2. Tidak ada unsur sampel yang dihitung dua kali; 3. Harus up to date. 4. Batas-batasnya harus jelas, misalnya batas wilayah; rumah tangga (siapasiapa yang menjadi anggota rumah tangga); dan 5. Harus dapat dilacak di lapangan; jadi hendaknya tidak terdapat beberapa desa dengan nama yang sama.

2.10. Kuisioner

Pada penelitian survei, penggunaan kuisioner merupakan hal yang pokok untuk pengumpulan data. Tujuan pokok pembuatan kuisioner adalah untuk : a) Memperoleh informasi yang relevan dengan tujuan survei b) Memperoleh informasi dengan reliabilitas dan validitas setinggi

mungkin. Beberapa cara pemakaian kuisioner adalah : 1. Kuisioner digunakan dalam wawancara tatap muka dengan responden. 2. Kuisioner diisi sendiri oleh kelompok. Sedangkan jenis-jenis pertanyaannya adalah : 1. Pertanyaan tertutup

II- 44



Kemungkinan jawabannya sudah ditentukan terlebih dahulu danresponden tidak diberi kesempatan memberikan jawaban. 2. Pertanyaan terbuka. Kemungkinan jawabannya tidak ditentukan terlebih dahulu dan responden bebas memberikan jawaban. 3. Pertanyaan tertutup dan terbuka. Jawabannya sudah ditentukan tetapi kemudian disusul dengan pertanyaan terbuka. 4. Pertanyaan semi terbuka. Pada pertanyaan semi terbuka jawabannya sudah tersusun tetapi masih ada kemungkinan tambahan jawaban

2.11. Penelitian yang Terkait Beberapa penelitian yang menjadi bahan pertimbangan dan acuan penelitian ini, antara lain : 1. Dewi Himawati melakukan penelitian tentang analisis pengukuran tingkat kepuasan konsumen perumahan dalam rangka perbaikan fasilitas dan peningkatan kualitas pelayanan pada PT. Perkebunan Tanjung Bahagia – Malang dengan kesimpulan sebagai berikut : 

Dalam menangani keluahn konsumen (pembeli), PT Petebe-Malang saat ini telah menerapkan sistem terpadu antar departemen. Adapun divisi-divisi yang terlibat meliputi divisi pemasaran, divisi teknik,dan divisi administrasi II- 45





Kepuasan konsumen terhadap kondisi fisik rumah secara umum : a) Tidak puas = 6,3 % b) Biasa = 56,3% c) Puas = 37,5%

2. Iman Chaisar Ramadhan Algamar (2012) dengan judul tanggung jawab developer terhadap pembeli perumahan terkait belum dipenuhinya perizinzn ditinjau dari undang-undang No.8 Tahun 1999 tentang perlindungan konsumen dan Undang-Undang No.1 Tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan pemukiman dengan kesimpulan sebagai berikut : 

Developer yang membangun perumahan dan memesarkannya tanpa menyelesaikann terlebih dahulu perizinannya akan menimbulkan permasalahan dikemudian hari, akibat hokum yang ditimbulkannya adalah mulai dari pensegelan sampai pembongkaran



Menjadi hak konsumen untuk menarik semua uang yang berupa booking fee karena hak konsumen telah dilanggar oleh pihak developer yaitu konsumen tidak bisa menempati rumah karena perizinan belum dipenuhi. Untuk mendapatkan haknya konsumen dapat meminta ganti rugi melalui cara yang terdapat dalam peraturan yang berlaku sebagai bentuk pertanggung jawaban developer. Ganti kerugian harus diberikan sesuai dengan unsure kerugian yang sesungguhnya tanpa memperhatikan unsure-unsur yang tidak terkait langsung dengan kerugian itu.

3. Ahmad Dardiri (2012) dengan judul analisis pola,jenis dan penyebab kerusakan bangunan sekolah dasar dengan kesimpulan sebagai berikut : II- 46





Faktor penyebab kerusakan bangunan gedung SD adalah faktor manusia, yakni pilihan kualitas bahan rendah; pengerjaan konstruksi kurang baik; pemeliharaan kurang baik; dan faktor alam yakni pengaruh cuaca/iklim; lokasi/kondisi tanah yang labil maupun tanah sebagai habitat tempat hama rayap yang menyerang; penyakit jamur dan lumut; serta kerusakan akibat pergerakan tanah. Dari banyaknya kerusakan komponen yang terjadi, ternyata faktor alam lebih dominan pengaruhnya dibanding faktor manusia.

II- 47


BAB II TINJAUAN PUSTAKA. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat

Recommend Documents