38
BAB II PENGATURAN HUBUNGAN HUKUM ANTARA PT. BANK NEGARA INDONESIA (PERSERO), TBK DENGAN DEVELOPER PERUMAHAN DALAM PEMBELIAN RUMAH INDENT SECARA KREDIT PEMILIKAN RUMAH
A. Hubungan Hukum Melalui Kontrak Kontrak atau perjanjian berkembang pesat saat ini sebagai konsekuensi logis dari berkembangnya kerjasama bisnis antar pelaku bisnis. Banyak kerjasama bisnis dilakukan oleh pelaku bisnis dalam bentuk kontrak atau perjanjian tertulis. Bahkan, dalam praktik bisnis telah berkembang pemahaman bahwa kerjasama bisnis harus diadakan dalam bentuk tertulis. Kontrak atau perjanjian tertulis adalah dasar bagi para pihak (pelaku bisnis) untuk melakukan penuntutan jika ada satu pihak tidak melaksanakan apa yang dijanjikan dalam kontrak atau perjanjian.67 Sebenarnya, secara yuridis, selain kontrak yang dibuat secara tertulis, para pihak atau pelaku bisnis juga dapat membuat kontrak secara lisan (oral). Namun, kontrak yang dibuat secara lisan ini mengandung risiko yang sangat tinggi, karena akan mengalami kesulitan dalam pembuktian jika terjadi sengketa hukum kontrak. Istilah kontrak atau perjanjian seringkali masih dipahami secara rancu dalam praktik bisnis. Pelaku bisnis banyak yang memahami bahwa kedua istilah tersebut mempunyai pengertian yang berbeda. Padahal secara dogmatik, Kitab UndangUndang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUHPerdata) sebagai produk hukum
67
Annalisa Yahanan, Muhammad Syaifuddin, dan Yunial Laili Mutiari, Op.Cit., hlm. 1.
38
39
kontrak warisan kolonial Belanda menggunakan istilah “overeenkomst” dan “contract” untuk pengertian yang sama sebagaimana dapat dicermati dari judul Buku III Titel Kedua tentang “Perikatan-perikatan yang lahir dari Kontrak atau Perjanjian” yang dalam bahasa Belanda sebagai bahasa aslinya yakni “Van verbintenissen die uit contract of overeenkomst geboren worden”.68 Dalam Pasal 1313 KUHPerdata menyebutkan bahwa “suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Menurut Abdulkadir Muhammad, pengertian perjanjian dalam Pasal 1313 KUHPerdata tersebut kurang tepat, karena ada beberapa kelemahan yang perlu dikoreksi adalah sebagai berikut:69 1.
2.
3.
4.
Hanya menyangkut sepihak saja Hal ini dapat diketahui dari rumusan kata kerja “mengikatkan diri”, sifatnya hanya datang dari satu pihak saja, tidak dari keduabelah pihak. Seharusnya rumusan itu ialah “saling mengikatkan diri” jadi ada konsensus antara dua pihak. Kata perbuatan mencakup juga tanpa konsensus Dalam pengertian “perbuatan” termasuk juga tindakan penyelenggaraan kepentingan (zaakwaarneming), tindakan melawan hukum (onrechtmatige daad) yang tidak mengandung suatu konsensus. Seharusnya dipakai istilah “persetujuan”. Pengertian perjanjian terlalu luas Pengertian perjanjian mencakup juga perjanjian kawin yang diatur dalam bidang hukum keluarga. Padahal yang dimaksud adalah hubungan antara debitur dan kreditur mengenai harta kekayaan. Perjanjian yang diatur dalam Buku III KUHPerdata sebenarnya hanya bersifat kebendaan, bukan bersifat kepribadian (personal). Tanpa menyebut tujuan Dalam rumusan pasal itu tidak disebutkan tujuan mengadakan perjanjian, sehingga pihak-pihak mengikatkan diri itu tidak jelas untuk apa.
68
Muhammad Syaifuddin, Hukum Kontrak, (Bandung: Mandar Maju, 2012), hlm. 15. Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000), hlm. 224-225. 69
39
40
Sementara menurut Agus Yudha Hernoko, “dalam perspektif KUHPerdata istilah perjanjian mempunyai pengertian yang sama dengan istilah kontrak. Dalam praktik bisnis, kedua istilah tersebut juga digunakan dalam kontrak komersial, misalnya perjanjian waralaba, perjanjian sewa guna usaha, kontrak kerjasama, perjanjian kerjasama, dan kontrak konstruksi”.70
Pemahaman yang berbeda tentang istilah “kontrak” dengan “perjanjian” atau “persetujuan” ditegaskan oleh R. Subekti. Istilah kontrak menurut R. Subekti mempunyai pengertian atau persetujuan yang dibuat secara tertulis.71 Jadi, dalam pemahaman R. Subekti, suatu perjanjian yang dibuat secara tertulis saja yang dapat disebut dengan istilah kontrak, sedangkan suatu perjanjian yang dibuat secara tidak tertulis (lisan) tidak dapat disebut dengan istilah kontrak, melainkan perjanjian atau persetujuan.72 Buku III KUHPerdata tidak memberikan pengertian perikatan secara tegas dan konkrit, namun berdasarkan penafsiran sistematis dan teologis terhadap pasalpasal yang relevan dalam Buku III KUHPerdata dapat dipahami bahwa perikatan adalah hubungan hukum (hubungan yang terjalin sebagai akibat dari adanya perbuatan hukum, yang terhadapnya hukum melekatkan hak pada satu pihak dan melekatkan kewajiban pada pihak lainnya), yang terjadi antara 2 (dua) subyek hukum (orang dan badan hukum yang mempunyai hak dan kewajiban) atau lebih, yang
70 Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian: Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial, (Yogyakarta: LaksBang Mediatama Bekerjasama dengan Kantor Advokat Hufron dan Hans Simaela, 2008), hlm. 13 71 R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta: Intermasa, 1996), hlm. 1. 72 Muhammad Syaifuddin, Op.Cit., hlm. 16.
40
41
terletak dalam lapangan harta kekayaan (benda/barang yang bernilai ekonomis dan dapat dinilai dengan uang atau meskipun tidak bernilai ekonomis dan tidak dapat dinilai dengan uang, tetapi perasaan keadilan masyarakat menghendaki hubungan itu diberi akibat hukum), yang didalamnya satu pihak mempunyai hak untuk menerima prestasi dan pihak (-pihak) lainnya mempunyai kewajiban untuk melaksanakan prestasi, dalam wujud memberikan sesuatu, berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu. Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya.73 Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis. Dalam perjanjian kerjasama antara bank dengan developer, bank mempunyai hak untuk menuntut prestasi sedangkan developer mempunyai kewajiban untuk melaksanakan perjanjian itu dengan itikad baik. Dari peristiwa ini timbullah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan. Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya. Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis.74 Menurut Wirjono R. Prodjodikoro yang menyatakan bahwa “Suatu perjanjian dapat diartikan sebagai suatu perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua
73 74
R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta: PT. Intermasa, 2005), hlm. 1. Ibid.
41
42
pihak dalam mana suatu pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal, sedangkan pihak lain berhak menuntut pelaksanaan janji itu”.75
Hubungan hukum antara PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk dengan developer perumahan dalam pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Indent adalah hubungan hukum bersegi 2 (dua), karena adanya perjanjian kerja sama antara PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk dengan developer, dimana kedua belah pihak masing-masing memiliki hak dan kewajiban.76
Perjanjian antara bank dengan developer, bank dalam menyediakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah selaku penyedia dana. Salah satu bank yang menyediakan dana dalam pemberian fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah BNI. Perjanjian ini dilakukan dalam bentuk kerjasama yang dituangkan dalam bentuk tertulis yang ditandatangani oleh pihak-pihak yang berwenang. Perjanjian kerjasama dalam bentuk tertulis ini dilakukan untuk menghindari berbagai macam risiko yang tidak terduga terhadap kejadian-kejadian dikemudian hari. Pada prinsipnya perjanjian tertulis ini dilakukan sebagai pengingat bagi kedua belah pihak terhadap hak dan kewajiban yang seharusnya dilakukan dan larangan untuk tidak melakukan hal-hal yang disebutkan dalam perjanjian tersebut. Bentuk perjanjian kerjasama antara Bank BNI dengan developer perumahan dalam pemberian KPR indent
adalah dibawah tangan pada awalnya dan akan
dilakukan secara notariil untuk selanjutnya.77 Dengan demikian perjanjian kerjasama
75
Wirjono R. Prodjodikoro, Op.Cit., hlm. 9. I Dewa Putu Yudianto, Head Credit & Retail Loan Center Medan PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk, Jawaban Pertanyaan Wawancara Riset di Medan, tanggal 14 Oktober 2014. 77 Ibid. 76
42
43
antara Bank BNI dengan developer adalah dibuat dalam bentuk akta autentik, yang dalam hal ini dibuat oleh Notaris yang berwenang. Pemberian fasilitas KPR oleh BNI kepada masyarakat dimaksudkan untuk membantu masyarakat dalam memenuhi kebutuhan primernya dibidang perumahan, mengingat tidak semua anggota masyarakat mampu membeli tanah dan rumah secara tunai. Pembiayaan dengan sistem kredit merupakan solusi akan permasalahan terhadap pembelian rumah tersebut. Pembelian rumah baik ready stock maupun indent melalui KPR bank terutama KPR BNI diawali dengan perjanjian jual beli rumah antara konsumen dengan developer merupakan perikatan yang lahir karena persetujuan, oleh karena perjanjian itu sendiri tidak akan ada, bila para pihak tidak menghendaki atau tidak dapat mencapai kesepakatan. Proses ini kemudian dilanjutkan dengan dibuatnya perjanjian kredit antara pembeli rumah (debitur) dengan BNI sebagai pihak yang membiayai pembelian rumah tersebut, berikut dengan pembebanan rumah tersebut dengan lembaga jaminan Hak Tanggungan. Perjanjian kredit ini merupakan perjanjian yang sudah baku, artinya perjanjian yang sudah dibuat dan disusun oleh pihak bank sedemikian rupa. Dalam konstruksi hukum yang demikian maka untuk selanjutnya si pembeli adalah debitur dari BNI dan BNI adalah kreditur, dan rumah beserta tanah milik debitur akan menjadi jaminan bagi pelunasan KPR BNI selama jangka waktu yang diperjanjikan. Oleh karena itu terjadinya tanggung jawab hukum antara developer dengan bank ialah karena timbulnya suatu peristiwa hukum yang lahir melalui perjanjian antara bank dengan debitur dengan ketentuan bahwa kondisi 43
44
rumah yang dibeli oleh debitur tersebut masih indent atau masih tanah kosong sehingga developer bertanggung jawab penuh terhadap penyelesaian pembangunan rumah yang dibiayai oleh bank sebagai penyedia dana. Dengan demikian terjadilah hubungan hukum yang bersegi 2 (dua) antara BNI dengan pihak developer sebagaimana dimaksud di atas sehingga dalam hal ini developer bertanggung jawab penuh untuk menyelesaikan pembangunan rumah debitur/konsumen sebagai bentuk pemenuhan janji-janji yang telah disepakati bersama dan tercantum dalam perjanjian kerjasama.
B. Ketentuan Kontrak antara PT. Bank Negara Indonesia (persero), Tbk dengan Developer Perumahan Dalam Pembelian Rumah Indent Secara Kredit Pemilikan Rumah 1.
Ketentuan Kerjasama antara Developer dengan BNI Perbankan sering kali disebut sebagai mediatory, yaitu pihak yang
menghubungkan mereka yang kelebihan dana dengan mereka yang kekurangan atau membutuhkan dana. Dari sudut pandang government (pemerintah), perbankan adalah agent of development (agen pembangunan).78 Posisi perbankan sebagai mediatory memungkinkan ia mampu membagi alokasi financial yang dimiliki sesuai dengan pihak-pihak yang membutuhkan dana dengan jumlah yang disesuaikan pula. Oleh karena itu, sangat memungkinkan suatu perbankan melakukan kebijakan penyaluran kredit atau penyaluran dana kepada mereka-mereka atau kelompok-kelompok yang 78
Irham Fahmi, Analisis Kredit dan Fraud Pendekatan Kualitatif dan Kuantitatif, (Bandung: PT Alumni, 2008), hlm. 47.
44
45
dianggap feasible (layak) dan mampu memanfaatkan dana tersebut pada sektor bisnis yang produktif. Sehingga dengan begitu perbankan bisa saja memperbesar angka penyaluran kredit pada sektor tertentu, misalnya pada sektor bisnis konsumtif dengan angka persentase yang lebih besar dari sektor bisnis lain seperti produksi dan perdagangan, yang otomatis akan berdampak pada meningkatnya atau bergairahnya sektor bisnis konsumtif, begitu pula sebaliknya. Tentu posisi sebagai agent of development akan berhasil jika seandainya perbankan tersebut mau melakukan kebijakannya searah dengan kebijakan government dalam melaksanakan pembangunan. Pemberian fasilitas KPR Indent kepada calon debitur dapat melalui kerjasama dengan pihak developer baik developer perorangan maupun dengan developer yang sudah berbentuk badan hukum perseroan terbatas. Kerjasama yang dilakukan ini bertujuan untuk saling membantu antara kedua belah pihak dalam usaha bisnis untuk dapat menunjang pertumbuhan dan perkembangan ekonomi khususnya dalam bidang perbankan/keuangan maupun dalam bidang pertumbuhan perumahan/properti. Untuk saling menguatkan kerjasama antara BNI dengan developer maka akan dilakukan
dalam
bentuk
perjanjian
tertulis.
Untuk
itu
diperlukan
suatu
pengaturan/ketentuan kerjasama antara BNI dengan developer perumahan dalam pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Indent adalah ditetapkan oleh intern BNI sesuai dengan Standard Operating Procedure (SOP) dalam melakukan kerja sama dengan developer yang ada di BNI diatur oleh divisi khusus yang menangani produk
45
46
consumer dan ritel di kantor pusat.79 Selain itu, diatur juga dalam Surat Edaran Bank Indonesia nomor 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013 tentang Penerapan Manajemen Resiko pada Bank yang melakukan pemberian kredit atau pembiayaan pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragun properti, dan kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor, sebagaimana dimaksud dalam angka IV huruf f disebutkan bahwa dalam rangka menerapkan prinsip kehati-hatian dalam pemberian KPR, Bank dapat melakukan perjanjian kerjasama dengan developer yang paling kurang memuat kesanggupan developer untuk menyelesaikan properti atau rumah sesuai dengan yang diperjanjikan dengan debitur atau nasabah.
Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh developer sebelum dilakukannya kerja sama dalam pemberian KPR Indent normal di setiap perusahaan, khususnya Bank, seperti melampirkan fotocopy akta pendirian perusahaan, fotocopy Kartu Tanda Penduduk yang berkomparisi dalam akta perusahaan, Surat Izin Usaha Perdagangan, Tanda Daftar Perusahaan, HO, Nomor Pokok Wajib Pajak Perusahaan/Badan Hukum, Site Plan perumahan, fotocopy sertifikat perumahan berikut Ijin Mendirikan Bangunan dan Pajak Bumi dan Bangunan tahun terakhir, dan sebagainya sesuai dengan data yang diperlukan Bank dikemudian hari. Sementara itu, langkah yang dilakukan oleh BNI bilamana kerja sama dengan developer telah disetujui adalah dengan menginformasikan dan memberikan salinan perjanjian kerja sama tersebut ke developer.80
Dengan demikian pada saat perjanjian kerjasama telah ditandatangani dan dilakukan oleh kedua belah pihak maka antara Bank BNI dengan developer akan timbul suatu hak dan kewajiban. Dalam Pasal 9 Perjanjian Kerjasama antara PT.
79
I Dewa Putu Yudianto, Head Credit & Retail Loan Center Medan PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk, Jawaban Pertanyaan Wawancara Riset di Medan, tanggal 14 Oktober 2014. 80 Ibid.
46
47
Bank Negara Indonesia (persero), Tbk Kantor Wilayah Medan dengan PT. Bintang Realty Multiland nomor RSM/9/PKS/2014/80 tanggal 23 April 2014 tentang Penyediaan Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah Properti BNI Griya, menyebutkan bahwa hak dan kewajiban kedua belah pihak adalah sebagai berikut :
1.
Hak Bank BNI a. Bank berhak menilai permohonan fasilitas kredit dari calon debitur sesuai dengan kebijakan dan pertimbangan bank; b. Berdasarkan hasil penilaian tersebut, bank berhak memutuskan untuk memberikan atau tidak memberikan fasilitas kredit kepada calon debitur; c. Apabila bank setuju untuk memberikan fasilitas kredit kepada calon debitur, maka realisasi pemberian fasilitas kredit akan dilaksanakan sesuai dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan pemberian fasilitas kredit yang berlaku pada bank; d. Bank berhak melakukan pendebetan rekening giro operasional atau rekening giro penampungan untuk : 1) Pembayaran dari developer atas denda keterlambatan penyelesaian suatu kewajiban yang harus dilaksanakan oleh developer berdasarkan perjanjian ini; 2) Pembayaran pelunasan fasilitas BNI Griya sampai dengan jangka waktu perjanjian kerjasama ini; e. Bank berhak menentukan suku bunga (efektif) yang dibebankan kepada debitur, suku bunga tersebut akan ditinjau sewaktu-waktu oleh bank; f. Apabila developer wanprestasi dengan tidak melakukan dan atau melanjutkan progres pembangunan bangunan properti pada saat bank mengadakan akad kredit dengan debitur, maka developer memberikan kuasa kepada bank untuk menunjuk pihak lain untuk melanjutkan pembangunan bangunan properti tersebut, dan developer bersedia untuk dituntut pertanggungjawabannya atas wanprestasi tersebut.
2.
Kewajiban Bank BNI a. b.
Melakukan analisa dan memberi keputusan atas permohonan fasilitas BNI Griya; Melaksanakan pencairan fasilitas BNI Griya sesuai dengan kesepakatan para pihak dalam perjanjian; 47
48
Sementara itu yang menjadi hak dan kewajiban developer sebagaimana dimaksud dalam pasal perjanjian tersebut adalah : 1.
Hak developer Developer berhak memperoleh dana hasil pencairan fasilitas BNI Griya sesuai dengan jumlah yang tercantum dengan tegas dalam perjanjian kredit dengan memperhatikan kesepakatan para pihak dalam perjanjian ini;
2.
Kewajiban developer a. b.
Membantu pembeli dalam menyiapkan berkas-berkas permohonan fasilitas BNI Griya; Melaksanakan ketentuan atau persyaratan yang tercantum dalam perjanjian kerjasama ini.
Dengan demikian, secara umum fungsi utama dari bank adalah memberikan kredit pada nasabah/debitur yang mengandung resiko usaha bagi bank yaitu resiko dari kemungkinan ketidakmampuan dari debitur untuk membayar angsuran dan hutang pokoknya disebabkan oleh sesuatu di luar kehendaknya. Untuk itu, pemberian kredit selalu didasarkan atas kepercayaan, tenggang waktu, degree of risk (tingkat risiko yang akan dihadapi sebagai akibat dari adanya jangka waktu yang memisahkan antara pemberian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima kemudian hari), serta prestasi atau objek kredit itu tidak saja diberi dalam bentuk uang, tetapi juga dapat berbentuk barang atau jasa.81
81
E. C. W. Neloe, Pemberian Kredit Bank Menjadi Tindak Pidana Korupsi, (Jakarta: Verbum Publishing, 2012), hlm. 91.
48
49
Dengan demikian, agar tidak timbul masalah setelah pemberian kredit pada nasabah, maka bank dalam melakukan penilaian untuk memberikan persetujuan terhadap permohonan kredit oleh debitur harus menerapkan prinsip kehati-hatian dan kepercayaan sebagaimana terkandung dalam ketentuan Pasal 2 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, yang menjadi pedoman dalam pemberian kredit yang dilakukan oleh pihak bank.
2.
Ketentuan Pemberian KPR Indent kepada Konsumen Perumahan Pemberian kredit oleh bank diawali dengan pemeriksaan penelitian atas
permohonan atau aplikasi kredit beserta dokumen dari nasabah atau debitur dimana permohonan kredit harus memuat keterangan tentang profil perusahaan, surat keterangan kerja dan jumlah gaji beserta tunjangan-tunjangannya, tujuan dan manfaat kredit, besarnya kredit dan jangka waktu pelunasan kredit, cara pengembalian kredit dan agunan atau jaminan kredit. Selain itu, sebagai bahan pendukung nasabah atau debitur harus melampirkan dokumen pendukung yang disyaratkan, yaitu:82
1. 2. 3.
Photocopy Kartu Tanda Penduduk (KTP) calon debitur dan suami/isteri (bagi yang telah menikah) yang masih berlaku; Pasphoto calon debitur dan suami/isteri (bagi yang telah menikah) ukuran 3cm x 4cm masing-masing sebanyak 1 (satu) lembar; Photocopy kartu keluarga;
82
Perjanjian Kerjasama antara PT. Bank Negara Indonesia (persero) Tbk dengan PT. Bintang Realty Multiland tentang Penyediaan Fasilitas Kredit Pemilikan Properti BNI Griya nomor RSM/9/PKS/2014/80 tanggal 23 April 2014 yang dibuat secara dibawah tangan bermaterai cukup, Pasal 6.
49
50
4. 5. 6.
7. 8. 9. 10. 11. 12.
13. 14. 15.
16.
Photocopy surat nikah (bagi yang telah menikah); Asli slip gaji terakhir atau surat keterangan penghasilan kerja yang sah dan atau penghasilan lainnya; Data penghasilan pribadi dan laporan keuangan perusahaan minimal 2 (dua) tahun terakhir (permohonan sampai dengan Rp. 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) diperkenankan dengan menggunakan catatan atau bon-bon penjualan); Photocopy rekening koran atau buku tabungan 3 (tiga) bulan terakhir; Photocopy bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan (PBB) tahun terakhir properti yang akan dibeli; Asli surat keterangan masa kerja dari atasan atau unit yang berwenang; Photocopy legalitas usaha atau surat izin usaha atau surat keterangan usaha (SIUP dan TDP) dari pemerintah daerah setempat; Photocopy surat izin praktek atau profesi; Asli surat keterangan rencana pembelian dari developer yang menerangkan tentang properti yang akan dibeli yang berisi keterangan nama developer dan propertinya, type properti, harga jual, ketentuan pembayaran uang muka dan tahapan pembayaran, spesifikasi dan lampiran gambar letak satuan properti; Photocopy Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang dilegalisir atau disahkan berikut denah bangunan dan site plan atau blok plan; Photocopy sertipikat hak atas tanah agunan (Sertipikat Hak Milik atau Sertipikat Hak Guna Bangunan, Sertipikat Hak Pakai, Sertipikat Induk) Photocopy Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau SPT PPh Pasal 21 untuk total plafon diatas atau equivalent (≥) Rp. 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah); Dokumen lain yang ditetapkan oleh Bank jika diperlukan (casuistis).
Selanjutnya bank akan melakukan penelitian secara mendalam dan mendetail atas berkas aplikasi kredit yang diajukan, jika hasil penelitian ternyata berkas aplikasi kredit belum lengkap, maka bank akan mengembalikan berkas kepada nasabah debitur untuk dilengkapi. Sebaliknya, jika berkas sudah lengkap maka proses berikutnya masuk pada penilaian kelayakan kredit.
50
51
Pada penilaian kelayakan kredit (studi kelayakan), maka yang dinilai adalah beberapa aspek yang terkait dengan pengelolaan kredit yang hendak dikucurkan, yaitu:83 1. 2.
3. 4. 5.
6. 7.
Aspek hukum, yaitu penilaian atas keaslian dan keabsahan dokumendokumen yang diajukan oleh nasabah debitur sebagai permohonan kredit; Aspek pasar dan pemasaran, yaitu apakah prospek usaha yang dijalankan oleh pemohon kredit berpotensi menguntungkan saat ini dan waktu yang akan datang; Aspek keuangan, yaitu kelayakan laporan keuangan berupa neraca dan laporan laba rugi dari pemohon kredit; Aspek teknis operasional, yaitu prospek lokasi tempat usaha, kondisi gedung dan prasarana yang layak; Aspek manajemen, yaitu melalui pengalaman dari perusahaan pemohon kredit dalam mengelola kegiatan usahanya termasuk sumber daya manusia yang mendukung; Aspek sosial ekonomi, yaitu melalui dampak kegiatan usaha yang dijalankan secara ekonomis dan sosial bagi masyarakat; Aspek amdal, yaitu meneliti dampak amdal dari kegiatan perusahaan terhadap lingkungan darat, air dan udara.
Selain penilaian yang dilakukan tersebut diatas, bank juga menilai calon debitur berdasarkan penilaian standard prosedur pada umumnya yakni:84
1.
83 84
Character (karakteristik) Ini menyangkut dengan sisi psikologi calon penerima kredit itu sendiri yaitu karakteristik atau sifat yang dimilikinya, seperti latarbelakang keluarganya, hobi, cara hidup yang dijalani dan kebiasaan-kebiasaannya. Tujuan karakteristik ini dapat dilihat dalam hal bagaimana calon debitur melakukan keputusan bisnis selama ini dalam hal ketepatan waktu yang menyangkut dengan perjanjian atau kesepakatan-kesepakatan yang telah dilakukan selama ini. Secara umum tujuan memahami karakteristik ini juga menyangkut persoalan seperti kejujuran seorang nasabah atau debitur dalam urusannya untuk berusaha memenuhi kewajibannya atau dengan istilah lainnya adalah willingness to pay. E. C. W. Neloe, Op.Cit., hlm. 95-96. Irham Fahmi, Op.Cit., hlm. 13-17.
51
52
2.
Capacity (kemampuan) Capacity adalah menyangkut dengan business record atau kemampuan seorang pebisnis mengelola usahanya terutama pada masa-masa sulit sehingga nanti akan terlihat ability to pay atau kemampuan membayar. Kemampuan yang dimilki oleh setiap orang berbeda-beda. Setiap orang memiliki bakatnya masing-masing atau keahliannya yang berbeda dengan orang lain dan itu pada dasarnya telah menjadi keunggulannya yang lebih dibandingkan dengan orang lain. Pihak perbankan akan melakukan analisis secara mendalam sebelum permohonan kredit yang diajukan oleh nasabah atau calon debitur tersebut layak untuk disetujui atau dicairkan.
3.
Capital (modal) Ini menyangkut dengan kemampuan modal yang dimiliki oleh seseorang pada saat nasabah atau calon debitur melaksanakan bisnisnya tersebut. Hal ini akan lebih baik jika nasabah atau calon debitur melakukan peminjaman kepada pihak perbankan atau leasing sehingga angka pengajuan kreditnya tersebut melebihi dari kepemilikan modal yang dimilikinya. Karena jika nasabah atau calon debitur melakukan peminjaman dana melebihi dari kepemilikan modal yang dipunyainya, jelas ini akan menimbulkan resiko dikemudian hari (future risk) apalagi jika terjadinya persoalan kemacetan dalam cash flow atau aliran kas yang dimilikinya.
4.
Collateral (jaminan) Collateral atau yang biasa disebut dengan jaminan adalah barang atau sesuatu yang dapat dijadikan jaminan pada saat seseorang akan melakukan peminjaman dana dalam bentuk kredit ke perbankan atau leasing. Untuk jenis barang ini yang dapat menjadi jaminan dapat berupa mulai dari land (tanah), building (bangunan), otomotive (mobil, motor), atau juga pesawat, helikopter juga bisa dijadikan jaminan dan juga barang lainnya yang kira-kira dapat disetujui oleh pihak analis kredit.
5.
Condition of Economy (kondisi perekonomian) Kondisi perekonomian yang sedang berlangsung disuatu negara seperti tingkat pertumbuhan ekonomi yang tengah terjadi, angka inflasi, jumlah pengangguran, purchasing power parity (daya beli), penerapan kebijakan moneter sekarang dan yang akan datang dan iklim dunia usaha yaitu regulasi pemerintah, serta situasi ekonomi internasional yang tengah berkembang adalah bagian penting untuk dianalisis dan dijadikan bahan pertimbangan.
52
53
Apabila penilaian kelayakan kredit sudah dilakukan dan hasilnya positif, maka berkas aplikasi kredit disampaikan kepada pejabat yang berwenang untuk memberikan keputusan persetujuan. Jika keputusan persetujuan sudah diberikan oleh pejabat yang berwenang, maka tahap berikutnya adalah penandatanganan akad kredit baik secara langsung maupun melalui notaris termasuk pengikatan jaminan/agunan, dan tahap terakhir adalah pencairan kredit melalui rekening pemohon kredit. Kriteria untuk pemberian KPR yang ada di PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk adalah legalitas usaha, tempat bekerja, penghasilan, info BI, serta jaminan yang marketable.85 Setelah itu dilakukan analisa oleh bagian terkait mengenai data-data kosumen yang telah diterima oleh bank. Cara menganalisa calon pembeli atau calon debitur sebelum KPR nya disetujui oleh Bank adalah melakukan verifikasi dan analisa legalitas usaha, tempat bekerja, penghasilan, info BI, serta jaminan yang marketable.86 Kemudian penilaian agunan/jaminan terhadap tanah dan bangunan dilakukan oleh bagian penilai. Penilaian terhadap agunan ini dilakukan oleh tim penilai baik dari penilai internal bank atau tim penilai independen sesuai dengan ketentuan dan syaratsyarat yang berlaku di Bank BNI. Biasanya untuk tim penilai yang dilakukan oleh pihak Bank BNI adalah penilai internal yang berasal dari karyawan atau pegawai
85
I Dewa Putu Yudianto, Head Credit & Retail Loan Center Medan PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk, Jawaban Pertanyaan Wawancara Riset di Medan, tanggal 14 Oktober 2014. 86 I Dewa Putu Yudianto, Head Credit & Retail Loan Center Medan PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk, Jawaban Pertanyaan Wawancara Riset di Medan, tanggal 14 Oktober 2014.
53
54
bank tersebut. Penilaian terhadap rumah indent yang nantinya akan menjadi agunan/jaminan pembayaran dari calon debitur kepada bank adalah berdasarkan melihat/kunjungan langsung spesifikasi bangunan yang akan dibangun oleh developer dan nilai pasar tanah. Penilaian jasa penilai dari pihak ketiga (appraisal independent) dilakukan oleh PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk jika dianggap perlu.87 Selain penilaian yang dilakukan oleh pihak bank tersebut terhadap agunan/jaminan rumah yang akan dibiayai oleh bank, maka ada beberapa faktor yang menjadi bahan pertimbangan bank dalam melakukan penilaian tanah/bangunan rumah tersebut yang nantinya bisa menyebabkan turun atau berubahnya nilai tanah dan bangunan rumah, yakni:88
1. 2.
Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan pabrik atau industri kimia; Lokasi tanah atau rumah yang berdekatan dengan tempat pembuangan bahan olahan pabrik atau indsutri; 3. Lokasi tanah atau rumah yang berada disekitar bekas industri migas. Dikhawatirkan suatu saat migas tersebut bisa aktif kembali karena faktor pergerakan pada lapisan bumi; 4. Lokasi tanah atau rumah yang berada di daerah rawan longsor dan banjir. 5. Lokasi tanah atau rumah yang berdekatan dengan pipa gas. 6. Lokasi tanah atau rumah yang berada di lereng gunung atau diprediksi memungkinkan rumah tersebut bisa suatu saat rubuh. Sehingga disini juga harus dilihat kontruksi tiang dan teknik lain dalam proses pengerjaan pembangunan perumahan tersebut; 7. Lokasi rumah yang berada dalam posisi tusuk sate dan gang buntu; 8. Lokasi rumah yang sangat memungkinkan terjadinya penggusuran karena akan adanya perluasan kota; 9. Lokasi tanah atau rumah yang rawan gempa dan bencana tsunami; 10. Lokasi tanah atau rumah dalam sengketa;
87
I Dewa Putu Yudianto, Head Credit & Retail Loan Center Medan PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk, Jawaban Pertanyaan Wawancara Riset di Medan, tanggal 14 Oktober 2014. 88 Irham Fahmi, Op.Cit., hlm. 27-30.
54
55
11. Lokasi tanah atau rumah yang surat-suratnya tidak lengkap atau tidak dapat dipertanggungjawabkan ; 12. Lokasi tanah atau rumah yang berdekatan dengan makam atau kuburan; 13. Lokasi tanah atau rumah yang berada di kawasan sering atau rawan terjadi tindak kriminal; 14. Lokasi tanah atau rumah yang berada di kawasan konflik atau memiliki sisi historical conflict, yaitu seperti adanya konflik antar suku atau kawasan tersebut rawan oleh konflik separatis; 15. Lokasi tanah atau rumah yang berada pada kawasan yang menyalahi aturan pemerintah daerah. Contoh pelarangan pembangunan perumahan pada daerah atau kawasan respan air hujan; 16. Lokasi rumah yang berdekatan dengan daerah keributan seperti dekat dengan perlintasan kereta api, terminal bis, bandara, bengkel, dan sejenisnya; 17. Lokasi tanah atau rumah yang jauh dari tempat peribadatan; 18. Lokasi tanah atau rumah yang air tanahnya tidak tersedia dengan kualitas baik. Jika tanah atau rumah tersebut banyak mengandug air asin, itu juga bisa mempengaruhi cepat timbulnya karatan pada besi rumah tersebut; 19. Lokasi tanah atau rumah yang berada di bawah badan jalan. Ini adalah kondisi yang rawan terhadap terjadinya kecelakaan seperti masuknya kendaraan ke rumah tersebut tanpa disengaja; 20. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan abrasi pantai. Terjadinya situasi yang tidak terduga seperti naiknya air laut hingga menggenangi rumah atau tanah; 21. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan bantaran sungai, mungkin saja sewaktu-waktu jika air sungai meluap atau terjadi banjir, bisa menyebabkan masuknya air ke rumah atau tanah; 22. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan kebun binatang, yang mungkin saja ada binatang yang lepas dan masuk ke kawasan rumah dan tanah tesebut; 23. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan gunung berapi, kekhawatiran sewaktu-waktu gunung berapi tersebut bisa meletus; 24. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan gardu listrik atau pusat tenaga listrik, ini bisa berbahaya untuk kesehatan dari segi energi yang ditimbulkan atau juga berbahaya jika suatu saat ada kabel dan gangguan yang bisa mengakibatkan putusnya kabel hingga menyebabkan kebakaran; 25. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan komplek pelacuran, maksiat dan sejenisnya karena dikhawatirkan akan memungkinkan timbulnya protes, kericuhan, dan sejenisnya dari pihak-pihak tertentu; 26. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan tempat pembuangan sampah, ini bisa menyebabkan bau yang tidak sedap dan juga rawan terhadap penyakit; 55
56
27. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan tempat pemotongan hewan, pasar ikan dan sejenisnya; 28. Lokasi tanah atau rumah yang dekat dengan pom bensin atau tempat pengisian bensin. Ini dikhawatirkan bisa menimbulkan dampak yang tidak terduga seperti kebakaran besar yang disebabkan oleh meledaknya pom bensin; 29. Lokasi tanah atau rumah jauh (tidak tersedia) dengan tempat bermain anak-anak seperti lapangan untuk anak-anak bermain, taman bermain; 30. Lokasi tanah atau rumah jauh (tidak tersedia) dari tempat berolahraga seperti: lapangan tenis, lapangan badminton, kolam renang, dan lain-lain; 31. Lokasi tanah atau rumah jauh atau tidak dekat dari rumah sakit, pukesmas, dan dokter praktek; dan 32. Lokasi tanah atau rumah jauh atau tidak dekat dari sekolah seperti: taman kanak-kanak, sekolah dasar (SD), sekolah menengah pertama (SMP), sekolah menengah umum (SMU), dan universitas.
Penurunan nilai atau value tanah atau rumah bisa tidak berlaku untuk itemitem tertentu jika dipandang dari sudut yang berbeda, seperti: memanfaatkannya mengikuti kondisi sekitarnya, seperti tanah atau rumah yang dekat dengan kebun binatang yang bisa dimanfaatkan untuk bisnis sehingga dengan ramainya pengunjung yang datang akan memberikan manfaat tersendiri disana. Penurunan nilai juga bisa tidak terjadi jika ternyata ada hal-hal lain yang bisa menyebabkan itu berubah yaitu sangat bergantung kepada situasi dan kondisi yang terjadi pada saat ini.
C. Bentuk Perjanjian Kerjasama antara Developer dan BNI dalam Pemberian Fasilitas KPR Indent Perjanjian antara developer dengan Bank BNI adalah sebagai suatu hubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak yang berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal atau untuk tidak melakukan sesuatu hal, sedangkan pihak lain berhak menuntut pelaksanaan perjanjian itu. 56
57
Kerjasama adalah teman atau pihak yang mengikatkan diri dalam suatu usaha dan usaha adalah suatu kegiatan, tindakan, atau perbuatan di bidang perekonomian yang dilakukan oleh para pengusaha yang bertujuan keuntungan atau laba.89
Selanjutnya Subekti menyebutkan bahwa perjanjian kerjasama adalah “(kontrak biasa) adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih mengikatkan diri untuk bantu membantu atau melakukan kegiatan secara bersama-sama guna mencapai tujuan yang sama mengenai harta kekayaan yang keuntungan dan kerugian atas hasil usaha tersebut dapat diperhitungkan bersama sesuai dengan kesepakatan bersama pada waktu perjanjian dibuat”.90
Dengan denikian, dapat diketahui bahwa perjanjian kerjasama antara dua pihak (perusahaan/badan hukum) merupakan hubungan bisnis yang diselenggarakan melalui pola-pola yang sesuai dengan sifat dan tujuan usaha yang dikerjasamakan.
Bentuk perjanjian kerja sama antara PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk dengan developer perumahan dalam pemberian KPR Indent adalah di bawah tangan pada awalnya dan akan dilakukan secara notariil untuk selanjutnya. Perjanjian kerja sama yang dilakukan di bawah tangan ditandatangani dan disetujui oleh kedua belah pihak tanpa ada paksaan dari pihak manapun.91
Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan diketahui bahwa bentuk perjanjian antara developer dengan Bank BNI dalam pemberian kredit pemilikan rumah indent menerapkan sistem kerjasama yang menimbulkan hubungan hukum antara para pihak yang dituangkan dalam bentuk perjanjian kerjasama tertulis yang sekurang-kurangnya mengatur tentang maksud dan tujuan, ruang lingkup, obyek 89
M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, (Bandung: Alumni, 1986), hlm. 150. R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta: Intermasa, 1996), hlm. 57-58. 91 I Dewa Putu Yudianto, Head Credit & Retail Loan Center Medan PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk, Jawaban Pertanyaan Wawancara Riset di Medan, tanggal 14 Oktober 2014. 90
57
58
perjanjian, persyaratan calon debitur, ketentuan fasilitas kredit, persyaratan pencairan kredit, jasa pemasaran/ fee marketing, hak dan kewajiban, jangka waktu dan pengakhiran perjanjian, pernyataan dan penjaminan, jaminan pihak kedua, keadaan memaksa/ force majeure, penyelesaian perselisihan, domisili hukum, korespondensi, addendum, dan keterpisahan/ severability. Dengan adanya perjanjian kerjasama yang dilakukan oleh pihak developer dan perbankan, akan diperoleh banyak manfaat antara lain tidak mengganggu modal kerja bagi developer selaku perusahaan pelaku bisnis di bidang properti, real estate perumahan. Selain itu juga merupakan solusi terhadap kebutuhan investasi dan modal kerja bagi developer serta resiko kreditnya akan lebih terukur bagi pihak perbankan. Dilihat dari aspek hukum perjanjian, perjanjian kerjasama antara developer dan bank dianggap sah karena telah memenuhi ketentuan persyaratan sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Antara bank dan developer telah saling sepakat untuk mengadakan perjanjian kerjasama dalam hal pemberian fasilitas KPR indent dan ready stock kepada calon debitur. Bank dan developer sebagai subyek hukum dalam perjanjian kerjasama ini, memiliki hak dan kewajiban yang harus dipatuhi oleh masing-masing pihak sebagaimana yang telah disepakati bersama yang dituangkan dalam klausul perjanjian kerjasama. Dengan ditandatanganinya perjanjian kerjasama antara developer dengan bank, maka terjadilah hubungan hukum antara keduanya. Perjanjian kerjasama ini mengikat dan menjadi undang-undang bagi pihak yang membuatnya yakni pihak bank dan pihak developer sesuai dengan asas-asas perjanjian. 58
59
Perjanjian kerjasama merupakan jenis perjanjian yang banyak digunakan dalam praktek kegiatan komersil, tidak ada ketentuan khusus yang mengatur tentang perjanjian kerjasama. Jenis perjanjian ini lahir dan berkembang dalam praktek bisnis. Walaupun demikian, perjanjian kerjasama ini tetap mempunyai dasar hukum terutama bertumpu pada prinsip kebebasan berkontrak. Berdasarkan hasil penelitian, perjanjian kerjasama antara developer dengan bank dilakukan sebagai upaya kepastian dan perlindungan hukum yang diharapkan dapat mengakomodir keseimbangan antara hak dan kewajiban serta tanggung jawab masing-masing pihak dalam perjanjian. Hubungan hukum tersebut mempunyai dua segi yaitu bevoegdheid atau kewenangan yang disebut hak dan plicht atau kewajiban.92 Dengan lahirnya hubungan hukum yakni terjadinya hak dan kewajiban bagi masing-masing pihak maka akan menimbulkan suatu tanggung jawab antara pihak-pihak yang terlibat dalam perjanjian tersebut. Perjanjian kerjasama yang dilakukan antara developer dengan Bank BNI dinyatakan sah bilamana dibuat secara tertulis dan ditandatangani oleh para pihak yang berwenang dalam perjanjian tersebut yang dituangkan dalam suatu akta. Menurut Pasal 1867 KUHPerdata menyatakan bahwa suatu akta dibagi menjadi 2 (dua) antara lain :
1.
92
Akta otentik adalah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya.
R. Soeroso, Pengantar Ilmu Hukum, (Jakarta: Sinar Grafika, 1993), hlm. 270.
59
60
2.
Akta dibawah tangan adalah akta yang dibuat tidak dihadapan pejabat yang berwenang atau Notaris. Akta ini dibuat dan ditandatangani oleh para pihak yang membuatnya.
Perjanjian dibawah tangan terdiri dari:93 1. 2.
3.
“Akta dibawah tangan biasa; Akta waarmerking, adalah suatu akta dibawah tangan yang dibuat dan dilegalisasi oleh para pihak untuk kemudian didaftarkan pada Notaris, karena hanya didaftarkan, maka Notaris tidak bertanggung jawab terhadap materi/isi maupun tandatangan para pihak dalam dokumen yang dibuat oleh para pihak. Akta legalisasi, adalah suatu akta dibawah tangan yang dibuat oleh para pihak namun penandatanganannya disaksikan oleh atau dihadapan Notaris, namun Notaris tidak bertanggung jawab terhadap materi/isi dokumen melainkan Notaris hanya bertanggung jawab terhadap tandatangan para pihak yang bersangkutan dan tanggal ditandatanganinya dokumen tersebut.”
Akta mempunyai fungsi formil (formalitas causa) dan fungsi sebagai alat bukti (probationis causa). Akta sebagai fumgsi formil artinya bahwa suatu perbuatan hukum akan menjadi lebih lengkap apabila dibuat suatu akta. Fungsi akta lainnya adalah sebagai alat pembuktian. Dibuatnya akta oleh para pihak yang terkait dalam suatu perjanjian ditujukan untuk pembuktian dikemudian hari. Akta otentik merupakan alat pembuktian yang sempurna bagi keduabelah pihak dan ahli warisnya serta sekalian orang yang mendapat hak darinya tentang apa yang dimuat dalam akta tersebut (vide Pasal 165 HIR, Pasal 285 RBg dan Pasal 1870 KUHPerdata). Akta otentik merupakan alat bukti yang mengikat, artinya kebenaran dari hal-hal yang tertulis dalam akta tersebut harus diakui hakim yaitu akta tersebut dianggap benar
93
R. Soeroso, Pengantar Ilmu Hukum, Op.Cit., hlm. 9
60
61
selama kebenarannya itu tidak ada pihak lain yang dapat membuktikan. Sebaliknya, akta dibawah tangan dapat menjadi alat pembuktian yang sempurna terhadap orang yang menandatangani serta para ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak darinya akan tetapi tandatangan dalam akta dibawah tangan tersebut hanya diakui terhadap siapa tulisan itu hendak dipakai (vide Pasal 1857 KUHPerdata). Apabila suatu akta dibawah tangan tidak disangkal oleh para pihak berarti mereka mengakui dan tidak menyangkal kebenaran apa yang tertulis pada akta dibawah tangan tersebut, sehingga sesuai dengan Pasal 1857 KUHPerdata akta dibawah tangan tersebut hanya memperoleh kekuatan pembuktian yang sama dengan akta otentik.94 Perjanjian kerjasama antara developer dan bank dibuat pada akta tertulis dibawah tangan. Perjanjian tersebut berfungsi sebagai alat bukti sah dan dapat dipergunakan untuk melakukan tuntutan apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi. Namun, apabila salah satu pihak ada yang menyangkal akan isi dalam akta dibawah tangan tersebut, maka pihak yang menyangkal tersebut haruslah dapat membuktikan kebenaran isi akta dibawah tangan tersebut. Biasanya akta dibawah tangan yang dibuat dan ditandatangani oleh para pihak, pada setiap lembaran halaman akta dibawah tangan tersebut selalu di paraf atau ditandatangani oleh para pihak sebagai bukti bahwa para pihak telah mengetahui, mengerti dan jelas isi dalam akta dibawah tangan tersebut, dan pada lembaran terakhir barulah para pihak 94 C Heru Budiargo, Buku Materi Peserta Training, Credit Legal Preference, Learning And Management Group PT. Bank CIMB Niaga Tbk, 2002, hlm. 8 sebagaimana dikutip dari tesis, Panary Sitopu, Perjanjian Kerjasama Antara Developer Dengan Bank Dalam Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan, 2010, hlm. 76.
61
62
menandatangani akta dibawah tangan tersebut diatas meterai. Lazimmnya akta yang dibuat secara dibawah tangan dibuat dalam rangkap 2 (dua) dimana masing-masing pihak menyimpan satu akta dibawah tangan sebagai pegangan, pedoman dan acuan untuk melaksanakan apa yang telah diperjanjikan dalam akta dibawah tangan tersebut. Dalam perjanjian kerjasama antara developer dan bank, perjanjian tersebut dituntut untuk dibuat sejelas mungkin tentang hak dan kewajiban, sanksi, jangka waktu berlakunya perjanjian, perjanjian pembelian kembali (buyback guarantee) dan hal-hal yang penting dan perlu dilakukan dan disepakati bersama oleh para pihak. Tanpa adanya kejelasan isi dalam perjanjian kerjasama dapat merugikan salah satu pihak yang merupakan kelemahan dalam suatu perjanjian dan isi dalam perjanjian kerjasama tersebut harus dipenuhi atau dilaksanakan oleh para pihak, apabila tidak dilaksanakan maka pihak yang tidak memenuhi perjanjian tersebut harus bertanggung jawab.95 Perjanjian yang terjadi antara developer dan bank dalam pemberian KPR dikategorikan sebagai perjanjian tidak bernama yaitu perjanjian yang muncul seiring dengan perkembangan masyarakat. Perjanjian kerjasama ini tidak diatur di dalam KUHPerdata, tetapi terdapat di dalam masyarakat. Jumlah perjanjian ini tidak terbatas dengan nama yang disesuaikan dengan kebutuhan pihak-pihak yang mengadakannya, seperti perjanjian kerjasama penyediaan fasilitas kredit pemilikan properti.
95
F.X. Djumialdji, Perjanjian Kerja, (Jakarta: Bumi Aksara, 2001), hlm. 58.
62
63
Perjanjian tidak bernama menurut J. Satrio merupakan “perjanjian-perjanjian yang belum mendapat pengaturannya secara khusus dalam undang-undang”.96 Demikian pula dengan perjanjian kerjasama ini, tidak mempunyai nama tertentu dan tidak diatur secara khusus. Dalam buku ke-III KUHPerdata dapat dicari dasar hukumnya dari perbuatan perjanjian kerjasama yaitu dengan menafsirkan buku ke-III KUHPerdata tersebut sebagai penganut asas kebebasan berkontrak. Dalam hal memuat suatu perjanjian, tegasnya dapat dilihat dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang menyatakan : “semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”. Berpedoman pada ketentuan tersebut di atas, maka bentuk perjanjian apa saja yang dibuat menurut persyaratan yang telah ditentukan oleh undang-undang adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum mengikat para pihak yang telah membuat dan menandatanganinya. Bahwa yang dimaksud dengan bunyi pasal tersebut tidak lain adalah menyatakan bahwa orang bebas membuat segala bentuk perjanjian sesuai dengan apa yang diperjanjikannya, dengan ketentuan tidak melanggar dari bunyi Pasal 1320 dan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata. Adapun yang menjadi obyek hukum dalam perjanjian kerjasama ini adalah tanah dan bangunan berupa rumah tempat tinggal dalam kondisi masih tanah kosong atau masih dalam proses pembangunan yang dilengkapi dengan surat-surat bukti kepemilikannya dan dokumen pendukung lainnya, yang dijual oleh developer atau
96
J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2001), hlm. 149.
63
64
penjual kepada calon pembeli selaku debitur, dimana pembiayaan atas pembelian rumah tersebut menggunakan fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) yang diberikan oleh Bank BNI.
64
