BAB II DASAR HUBUNGAN HUKUM ANTARA PELAKSANA KONSOLIDASI TANAH DENGAN PEMILIK TANAH

ADLN Perpustakaan Universitas Airlangga

BAB II DASAR HUBUNGAN HUKUM ANTARA PELAKSANA KONSOLIDASI TANAH DENGAN PEMILIK TANAH

1. Pengaturan Dasar Hubungan Hukum Aturan hukum konsolidasi tanah pada saat ini adalah regulasi Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nomor 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah, dengan menggunakan metode sukarela (voluntary method)12. Sistem sukarela dilaksanakan apabila diperoleh persetujuan dari seluruh pemilik tanah di wilayah yang akan dikonsolidasi. Di dalam Pasal 4 ayat (2) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1991, dinyatakan bahwa konsolidasi tanah baru dapat dilakukan apabila telah mendapat persetujuan dari sekurang-kurangnya 85% dari pemilik tanah, yang luas tanahnya meliputi sekurang-kurangnya 85% dari luas seluruh areal tanah yang akan dikonsolidasi. Penerapan secara yuridis dari ketentuan tersebut di atas adalah bahwa pelaksanaan konsolidasi tanah secara materiil tunduk pada hukum perikatan (contract law), dalam hal ini yang berasal dari perjanjian yang dibuat oleh Badan

Pertanahan

Nasional

(Kantor

Pertanahan)

sebagai

pelaksana

konsolidasi tanah dan para pemilik tanah secara individual sebagai peserta 12

Metode dalam konsolidasi tanah dibagi menjadi : (1) metode wajib (compulsory method); dan (2) metode sularela ((voluntary method). Metode wajib dilaksanakan apabila inisiatif datang dari pemerintah dan didasarkan undang-undang. Metode sukarela dilaksanakan dengan inisiatif dari pemerintah ataupun pihak lain dan didasarkan pada persetujuan atau kesepakatan pemilik tanah; Lihat Peter C.R. Hsieh, A study on the Urban Land Consolidation, Landreform Training Institute Taoyuan, Taiwan, 1986, hal. 1 (dalam buku : Yudhi Setiawan, Instrumen Hukum Campuran (gemeenschapelijkrecht) dalam Konsolidasi Tanah, hal. 5).

29 Tesis

PEROLEHAN HAK ATAS TANAH ......

TINA DIAN EKAWATI TARIDALA


konsolidasi tanah. Sehingga dikatakan bahwa keabsahan atau ketidakabsahan dari pelaksanaan konsolidasi tanah dapat terukur dari ada atau tidaknya persetujuan dari para pemilik tanah. Secara tersurat, ketentuan hukum materiil tidak tercantum dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nomor 4 Tahun 1991, termasuk segala Keputusan, Surat, Surat Edaran, dan Edaran yang dibuat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional dan/atau Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional sebagai penjabaran dari Peraturan Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1991 tersebut hanya berfungsi sebagai ketentuan yang bersifat internadministratif, yakni sebagai perintah bagi jajaran BPN selaku administrasi negara yang memiliki otoritas untuk melaksanakan konsolidasi tanah perkotaan. Berbicara tentang pengaturan dasar hubungan hukum antara pelaksana konsolidasi tanah dengan pemilik tanah, didalamnya terdapat unsur peraturan kebijakan dan kesepakatan, sehingga segala ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 dan ketentuan-ketentuan lainnya yang merupakan penjabarannya, tidak merupakan ketentuan yang bersifat memaksa kepada peserta konsolidasi tanah tetapi lebih merupakan sebuah peraturan kebijakan dari Pemerintah. Menurut pendapat Maria Farida Indrati Soeprapto, bahwa peraturan kebijakan (beleidregels) merupakan suatu peraturan yang mempunyai kemiripan dengan peraturan perundang-undangan (wettelijke regels), akan tetapi keduanya memiliki beberapa perbedaan yang sangat mendasar.

30 Tesis




Apabila suatu peraturan perundang-undangan dibentuk dalam rangka penyelenggaraan kekuasaan legislatif, maka suatu peraturan kebijakan dibentuk dalam rangka penyelenggaraan kekuasaan adminitratif dalam suatu Negara. Seperti halnya suatu peraturan perundang-undangan, maka suatu peraturan kebijakan merupakan pula suatu peraturan dimana subyek normanya (adresat) serta obyek normanya (hal yang diatur) bersifat umum dan abstrak, disamping itu peraturan kebijakan merupakan pula suatu peraturan yang berlaku keluar serta ditujukan kepada masyarakat umum. Perbedaan

antara

suatu

peraturan

perundang-undangan

yang

bersumber dari kewenangan legislatif dan peraturan kebijakan yang bersumber dari kewenangan administratif dapat dilihat pula dalam hal materi muatan yang diaturnya serta masalah-masalah yang berhubungan dengan sanksi yang dapat dibebankan, dimana dalam suatu peraturan perundang-undangan selalu dapat dibebankan suatu sanksi pidana atau sanksi pemaksa, akan tetapi di dalam suatu peraturan kebijakan sanksi yang dapat dibebankan adalah sanksi administratif. Sedangkan Bagir Manan, menyebutkan ciri-ciri peraturan kebijakan sebagai berikut13 : a. Peraturan kebijakan bukan merupakan peraturan perundang-undangan; b. Asas-asas pembatasan dan pengujian terhadap peraturan perundangundangan tidak dapat diberlakukan pada peraturan kebijakan;

13

Ridwan HR, Hukum Administrasi Negara, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006, hal. 186-187.

31 Tesis




c. Peraturan kebijakan tidak dapat diuji secara wetmatigheid, karena tidak ada dasar peraturan perundang-undangan untuk membuat keputusan peraturan kebijakan tersebut; d. Peraturan kebijakan dibuat berdasarkan freies ermessen dan ketiadaan wewenang administrasi bersangkutan membuat peraturan perundangundangan; e. Pengujian

terhadap

peraturan

kebijakan

lebih

diserahkan

pada

doelmatigheid sehingga batu ujinya adalah asas-asas umum pemerintahan yang baik; f. Dalam praktek diberi format dalam berbagai bentuk dan jenis aturan, yakni keputusan, instruksi, surat edaran, pengumuman, dan lain-lain, bahkan dapat dijumpai dalam bentuk peraturan. Philipus M. Hadjon, dkk., menyatakan14, bahwa : “Peraturan kebijakan bukan peraturan perundang-undangan. Badan yang mengeluarkan peraturanperaturan kebijakan in casu tidak memiliki kewenangan pembuatan peraturan (wetgevende bevoegheid). Peraturan-peraturan kebijakan juga tidak mengikat hukum secara langsung, namun mempunyai relevansi hukum. Peraturanperaturan kebijakan memberi peluang bagaimana suatu badan tata usaha negara menjalankan kewenangan pemerintahan (beschikking bevoegdheid). Hal ini dengan sendirinya harus dikaitkan dengan kewenangan pemerintahan atas dasar penggunaan descretionaire atau freies ermessen, yaitu badan atau 14

Philipus M Hadjon, dkk., Pengantar Hukum Administrasi Indonesia (Introduction to the Indonesia Administrative Law), Cetakan Kesepuluh, Gadjah Mada University Press, 2008, hal. 153.

32 Tesis




pejabat tata usaha negara yang bersangkutan merumuskan kebijakannya itu dalam

bentuk

juridsche

regel,

seperti

halnya

peraturan,

pedoman,

pengumuman, surat edaran, dan sekaligus mengumumkan kebijakan itu, karena jika tidak demikian, maka tidak ada tempat bagi peraturan-peraturan kebijakan. Peraturan kebijakan ini disebut juga pseudo-wetgeving atau peraturan perundang-undangan semu.” Berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas, maka suatu freies ermessen dilakukan dengan syarat-syarat, sebagai berikut 15: 1. Adanya kebebasan atau keluasaan administrasi negara untuk bertindak atas inisiatif sendiri; 2. Untuk menyelesaikan persoalan-persoalan yang mendesak yang belum ada peraturan hukumnya; 3. Harus dapat dipertanggungjawabkan. Di sisi lain, yang paling penting adalah norma hukum yang mengikat para peserta konsolidasi tanah perkotaan. Norma hukum yang mengikat peserta konsolidasi tanah adalah persetujuan yang ditandatanganinya, yang menyatakan kesediaannya sebagai peserta konsolidasi tanah. Dalam persetujuan tersebut, kekuatan mengikat itu tunduk pada prinsip umum hukum perikatan yang terdapat pada Pasal 1338 Burgerlijk Wetboek, yang menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak atau 15

Supriadi, Aspek Hukum Tanah Aset Daerah (Menemukan Keadilan, Kemanfaatan, dan Kepastian atas Eksistensi Tanah Aset Daerah), Prestasi Pustakaraya, 2010, Jakarta, hal. 45.

33 Tesis




karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Hubungan hukum para pihak antara pelaksana dan peserta konsolidasi tanah dalam pelaksanaan konsolidasi tanah adalah hubungan timbal balik, yang terjadi karena perjanjian yang terdapat dalam pelaksanaan konsolidasi tanah tersebut. Secara sederhana dijelaskan bahwa penerapannya adalah apa yang merupakan hak bagi salah satu pihak merupakan kewajiban bagi pihak lainnya. Jika pemilik tanah telah menjalankan kewajibannya memberikan persetujuan untuk menjadi peserta konsolidasi tanah, maka pelaksana konsolidasi tanah pun berkewajiban untuk melaksanakan konsolidasi tanah sesuai dengan tujuan konsolidasi tanah tersebut. Secara materiil sumber hukum dari konsolidasi tanah perkotaan adalah perikatan yang timbul dari perjanjian. Oleh karena itu, yang diperjanjikan itu adalah konsolidasi tanah perkotaan sebagai kebijakan pertanahan, maka dalam perjanjian konsolidasi tanah perkotaan dapat disebut sebagai perjanjian kebijakan (beleidsovereenkomst). Perjanjian itu terjadi antara pihak pelaksana (Badan Pertanahan Nasional) dalam hal ini kantor pertanahan (yang diwakili Kepala Kantor Pertanahan) dengan para peserta konsolidasi tanah. Perjanjian dalam konsolidasi tanah merupakan perjanjian biasa atau perjanjian kebijaksanaan (kewenangan) mengingat yang melaksanakan perjanjian adalah badan atau pejabat tata usaha negara dengan dikeluarkannya sertipikat hak atas tanah yang merupakan keputusan tata usaha negara oleh badan atau pejabat tata usaha negara tersebut. Perjanjian yang melahirkan

34 Tesis




sertipikat itu merupakan keputusan tata usaha negara atau merupakan tindakan hukum perdata. Hal ini karena ada percampuran antara perjanjian perdata dan perjanjian kebijaksanaan (kewenangan). Jika dianggap sebagai keputusan tata usaha negara, bila terjadi sengketa mengenai pelaksanaan perjanjian maka menjadi kompetensi hakim tata usaha negara. Sebaliknya jika dianggap sebagai tindakan hukum perdata bila terjadi sengketa mengenai pelaksanaan perjanjian perdata maka menjadi kompetensi hakim perdata. Perjanjian adalah hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum. Disebut hubungan hukum, karena didalamnya terdapat dua perbuatan hukum yang dilakukan oleh dua orang atau lebih yaitu perbuatan penawaran (aanbod atau offer), dan penerimaan (aanvaarding atau acceptance). Pengertian perjanjian seperti itu menunjukkan bahwa suatu perjanjian bukan lagi dipandang sebagai suatu perbuatan hukum yang bersisi dua, tetapi merupakan suatu perbuatan hukum yang masing-masing bersisi satu. Sehingga untuk mewujudkan suatu perjanjian harus ada kata sepakat atau konsensus dari para pihak. Walaupun demikian terdapat pula kelemahan konsolidasi tanah di perkotaan. Ketentuan Pasal 4 ayat (2) Peraturan Kepala BPN Nomor 4 tahun 1991 yang menyatakan bahwa konsolidasi tanah dapat dilakukan jika telah disetujui sekurang-kurangnya 85% dari pemilik tanah yang luas tanahnya sekurang-kurangnya 85% dari luas seluruh areal tanah yang akan dikonsolidasi, akan menjadi sesuatu yang menyusahkan apabila terdapat

35 Tesis




pemilik hak atas tanah yang tidak mau menjadi peserta konsolidasi tanah padahal tanahnya telah ditunjuk sebagai lokasi konsolidasi tanah. Apabila terdapat hal-hal seperti tersebut di atas, maka solusinya antara lain misalnya : dengan mengisolasi bidang tanah yang pemiliknya tidak bersedia sebagai peserta konsolidasi tanah perkotaan, atau melakukan pembinaan terus-menerus kepada masyarakat yang tidak menyetujui konsolidasi tanah hingga yang bersangkutan mengubah keputusan untuk mrngikuti program konsolidasi tanah, atau mengalihkan hak atas tanahnya kepada pihak lain dengan menyetujui rencana pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan (seperti : jual-beli, hibah, dll), memberi ganti kerugian oleh pihak pelaksana, tukar-menukar, dan cara lainnya, atau dengan cara mengikuti prinsip demokrasi yakni pihak minoritas harus mengikuti dan menghargai pihak mayoritas. Tetapi apabila ternyata pemilik hak atas tanah objek konsolidasi tetap tidak mau menjadi peserta konsolidasi tanah, maka kepada yang bersangkutan dapat dikenakan sanksi administratif. Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka perjanjian dengan atau oleh pemerintah dalam konsolidasi tanah harus ada sekurang-kurangnya dua pihak, dan kedua pihak ini sepakat untuk mengatur suatu hal yang berhubungan dengan perjanjian yang mereka adakan. 2. Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Perkotaan Dalam ketentuan Pasal 14 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), dinyatakan bahwa dalam rangka sosialisme Indonesia, pemerintah membuat suatu rencana umum

36 Tesis




mengenai persediaan, peruntukan, dan penggunaan bumi, air, dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya untuk berbagai keperluan pada tingkat nasional, regional, dan lokal. Konsolidasi tanah perkotaan merupakan salah satu model pembangunan yang berkaitan dengan kebijaksanaan

pemerintah

di

bidang

pertanahan,

dengan

tujuan

mengoptimalkan penggunaannya yang sangat terbatas penyediaannya di perkotaan. Konsolidasi tanah perkotaan pada hakekatnya merupakan suatu cara pendekatan dalam rangka memecahkan masalah perkotaan khususnya yang menyangkut aspek pertanahan serta usaha peningkatan pemanfaatan secara ekonomis dan optimal dari pemilikan bidang tanah yang bentuknya tidak teratur dan terpencar-pencar menjadi bentuk yang teratur serta tersedianya jaringan jalan dan prasarana umum lainnya sesuai dengan kebutuhan lingkungan16. Konsolidasi tanah perkotaan adalah suatu model pembangunan yang mengatur semua bentuk tanah yang semula terpecah-pecah dan dengan bentuk yang tidak teratur menjadi tanah-tanah yang bentuk dan tata-letaknya yang teratur melalui : a. Penggeseran letak. b. Penggabungan. c. Pemecahan. d. Penukaran. 16

Direktorat Landreform Dirjen Agraria, Konsolidasi Tanah Perkotaan dan Kaitannya dengan Penataan Kota, Makalah, Penyuluhan Agraria dan Diskusi Tata Guna Tanah Sehubungan dengan Pembangunan di Daerah, Jakarta, 3 s.d. 5 Desember 1985, hal. 365.

37 Tesis




e. Penataan letak. f. Penghapusan dan pengubahan. dan disempurnakan dengan adanya pembangunan fasilitas umum seperti jalan, jalur hijau, dan sebagainya, sehingga menghasilkan pemanfaatan tanah yang lebih baik (ekonomis), dan memenuhi berbagai persyaratan17. Pemerintah kota wajib dan berwenang membuat rencana tata guna tanah dalam memanfaatkan dan mengelola tanah di daerahnya, dan konsolidasi tanah pada hakekatnya adalah suatu cara pelaksanaan dalam penyediaan tanah matang bagi suatu perumahan. Pada prinsipnya, sampai sekarang belum ada peraturan perundangundangan yang secara khusus mengatur tentang

pelaksanaan

konsolidasi

tanah perkotaan. Namun demikian, ada beberapa peraturan perundangundangan yang dapat dipakai sebagai dasar hukum yang sifatnya penunjang dalam pelaksanaannya. Peraturan perundang-undangan tersebut, adalah sebagai berikut : 1. Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945. Bumi, air, kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. 2. Pasal 2 Undang-Undang Pokok Agraria. (1) Atas dasar ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 dan hal-hal sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 1, bumi, air, dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya 17

hal. 1.

Direktorat Landreform Dirjen Agraria, Konsolidasi Tanah Perkotaan, Jakarta, 1986,

38 Tesis




itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. (2) Hak menguasai dari negara termaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk : a. mengatur

dan

menyelenggarakan

peruntukan,

penggunaan,

persediaan dan pemeliharaan bumi, air, dan ruang angkasa tersebut; b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air, dan ruang angkasa; c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air, dan ruang angkasa. (3) Wewenang yang bersumber pada hak menguasai dari negara tersebut pada ayat (2) pasal ini, digunakan untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat dalam arti kebahagiaan, kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan negara hukum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil dan makmur. (4) Hak menguasai dari negara tersebut di atas, pelaksanaannya dapat dikuasakan

kepada

daerah-daerah

Swatantra

dan

masyarakat-

masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan peraturan pemerintah.

39 Tesis




3. Pasal 6 Undang-Undang Pokok Agraria. Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. 4. Pasal 14 Undang-Udang Pokok Agraria. (1) Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam Pasal 2 ayat (2) dan (3), Pasal 9 ayat (2), serta Pasal 10 ayat (1) dan (2), pemerintah dalam rangka sosialisme Indonesia, membuat suatu rencana umum mengenai persediaan, peruntukan, dan penggunaan bumi, air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya : a. untuk keperluan negara; b. untuk keperluan peribadatan dan keperluan-keperluan suci lainnya, sesuai dengan dasar Ketuhanan Yang Maha Esa; c. untuk

keperluan

pusat-pusat

kehidupan

masyarakat,

sosial,

kebudayaaan dan lain-lain kesejahteraan; d. untuk

keperluan

memperkembangkan

produksi

pertanian,

peternakan, dan perikanan serta sejalan dengan itu; e. untuk keperluan memperkembangkan industri, transmigrasi, dan pertambangan; (2) Berdasarkan rencana umum tersebut pada ayat (1) pasal ini, dan mengingat

peraturan-peraturan

yang

bersangkutan,

pemerintah

mengatur persediaan, peruntukan, dan penggunaan bumi, air dan ruang angksa untuk daerahnya, sesuai dengan keadaan daerahnya masingmasing.

40 Tesis




(3) Peraturan Pemerintah Daerah yang termaksud dalam ayat (2) pasal ini, berlaku setelah mendapat pengesahan, mengenai Daerah Tingkat I dari Presiden, Daerah Tingkat II dari Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan dan daerah Tingkat III dari Bupati/Walikota/Kepala Daerah yang bersangkutan. 5. Pasal 1 angka 18 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Konsolidasi tanah adalah penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dalam usaha penyediaan tanah untuk kepentingan pembangunan perumahan dan permukiman guna meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan partisipasi aktif masyarakat. 6. Pasal 106 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Penyediaan tanah untuk pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan permukiman dapat dilakukan melalui : a. pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara; b. konsolidasi tanah oleh pemilik tanah; c. peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah; d. pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; e. pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar; dan/atau

41 Tesis




f. pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Pada pokoknya konsolidasi tanah bertujuan menyediakan tanah untuk kepentingan pembangunan dan meningkatkan kualitas lingkungan hidup serta memberikan pemanfaatan tanah yang optimal. Dengan tercapainya tujuan tersebut di atas, maka beberapa manfaat yang dapat diraih adalah sebagai berikut18 : 1. Kebutuhan akan adanya lingkungan pemukiman atau areal pertanian dapat terpenuhi. 2. Membantu mempercepat laju pembangunan pemukiman atau pembangunan daerah pertanian di pedesaan. 3. Pemerataan hasil-hasil pembangunan yang langsung dinikmati oleh pemilik tanah. 4. Menghindari akses-akses yang sering timbul dalam hal penyediaan tanah yang konvensional. 5. Konsolidasi tanah merupakan manifestasi prinsip gotong-royong dan penerapan dari Pasal 6 Undang-Undang Pokok Agraria tentang fungsi sosial hak atas tanah. 6. Rakyat pemilik tanah dapat menikmati secara langsung keuntungankeuntungan akibat konsolidasi, baik kenaikan harga tanah ataupun kenikmatan lainnya karena terciptanya lingkungan yang teratur. Adanya

18

Hasni, Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah (dalam konteks UUPA – UUPR – UUPLH), Cetakan ke-2, Rajawali Pers, Jakarta, 2010, hal. 312.

42 Tesis




sumbangan tanah sebagai peran serta, masih tetap menguntungkan sekalipun luas tanah yang dimilikinya berkurang. 7. Bagi pemerintah sendiri, disamping dapat merealisasikan rencana umum tata ruang kota atau tata ruang daerah, sekaligus dapat menertibkan administrasi pemilikan tanah, menghemat pengeluaran biaya pembangunan dan bahkan terbuka kemungkinan peningkatan pemasukan keuangan melalui pajak bumi dan bangunan. 8. Lebih jauh dapat menempatkan rakyat sebagai subjek dalam pembangunan. Sedangkan sasaran konsolidasi tanah adalah terwujudnya penguasaan dan penggunaan tanah yang tertib dan teratur sesuai kemampuan dan fungsinya dalam rangka tata tertib pertanahan. Sehubungan dengan sasaran tersebut, maka pemilihan lokasi konsolidasi tanah perkotaan harus memperhatikan rencana umum tata ruang kota (RUTRK) dan prioritas pembangunan kota dengan memperhatikan kondisi lingkungan serta kemampuan dan keinginan para pemilik tanah untuk membangun dengan skala prioritas, antara lain : a. Wilayah yang padat pemukiman. b. Wilayah pemukiman yang tumbuh pesat yang diperkirakan segera berkembang secara alami sehingga dikhawatirkan terdapat berbagai masalah di kemudian hari bila tidak segera ditata. c. Wilayah yang mulai sudah tumbuh dan direncanakan menjadi daerah pemukiman tertentu. d. Wilayah yang direncanakan menjadi kota/daerah pemukiman baru.

43 Tesis




e. Wilayah yang relatif kosong/sedikit bangunannya (wilayah kota bagian pinggir) yang diperkirakan akan berkembang sebagai daerah pemukiman. f. Wilayah kota bagian pinggir yang telah ada jalan penghubung ke jalan utama. Menurut Kanwil Badan Pertanahan Nasional (BPN) Provinsi Jawa Timur, ada dua tahapan dalam pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan, yaitu: 1. Kegiatan-kegiatan tahap pertama dalam pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan, antara lain : a. Persiapan administrasi dan peta-peta dasar. Kegiatan ini melibatkan Kanwil BPN Provinsi dan Bappeda Tingkat I Provinsi. b. Pencarian/pemilihan calon lokasi. Kegiatan ini melibatkan Kanwil BPN Provinsi, Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, dan Pemerintah Daerah Tingkat II Kabupaten/Kotamadya. c. Penyuluhan/penyebaran informasi dengan cara : - penyampaian brosur. - penerangan lewat radio, televisi, dan masmedia lainnya. - penyuluhan langsung kepada pemegang hak atas tanah oleh pejabat pemerintah, tokoh masyarakat maupun DPRD. - penetapan lokasi melalui peraturan daerah. Kegiatan ini melibatkan Kanwil BPN Provinsi, Bappeda Tingkat I Provinsi, Bappeda Tingkat II Kabupaten/Kotamadya, Pemerintah Daerah

Tingkat

II

Kabupaten/Kotamadya,

Kantor

Pertanahan

44 Tesis





DPRD

Tingkat

II

Kabupaten

Kota/Kotamadya, dan pemuka masyarakat. d. Pemanfaatan lokasi dengan memuat : - Pernyataan persetujuan pemilik tanah tentang rencana konsolidasi tanah perkotaan. - Surat Keputusan Bupati/Walikota setempat untuk penetapan lokasi konsolidasi tanah perkotaan. - Pemasangan papan nama proyek. Kegiatan ini melibatkan Kanwil BPN Provinsi, Pemerintah Daerah Tingkat

II



dan

Kantor

dan

Kantor

Pertanahan

Pertanahan

Kabupaten/

Kotamadya. e. Pengumpulan data yang meliputi : - Subjek dan objek tanah yang terkena proyek. - Pengukuran keliling, pemilikan penguasaan tanah dan topografi. - Pemetaan penggunaan tanah, kemampuan dan fasilitas kota. - Data lain seperti kependudukan dan fasilitas kota. Kegiatan ini melibatkan Kanwil BPN Provinsi. f. Analisis data. Kegiatan ini melibatkan Kanwil BPN Provinsi. g. Penyusunan pra denah rencana penggunaan tanah. Kegiatan ini melibatkan BPN Provinsi, Bappeda Tingkat I Provinsi, Bappeda Tingkat II Kabupaten/Kotamadya, Dirjen Cipta Karya, Dinas

45 Tesis




Pekerjaan

Umum

Daerah,

dan

Kantor

Pertanahan

Kabupaten/Kotamadya. 2. Kegiatan-kegiatan tahap kedua dalam pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan, antara lain : a. Pengesahan pra denah rencana penggunaan tanah menjadi denah rencana penggunaan tanah. Kegiatan ini melibatkan Kanwil BPN Provinsi, Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya,

Pemerintah

Daerah

Tingkat

II

Kabupaten/Kotamadya, Camat setempat, dan Kepala Desa/Kepala Kelurahan setempat. Pengesahan rencana tersebut dilaksanakan melalui musyawarah antara panitia pelaksana konsolidasi tanah perkotaan dengan pemegang hak atas tanah. b. Pelepasan hak atas tanah. Kegiatan ini melibatkan Kanwil BPN Provinsi, Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, aparat Desa/Kelurahan setempat. Dalam kegiatan ini para pemegang hak atas tanah melepaskan haknya secara koektif kepada panitia pelaksana, sehingga tanah pada lokasi konsolidasi tanah perkotaan menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau biasa disebut tanah negara. Kegiatan ini didahului oleh persetujuan letak kapling baru dan penandatangan surat pernyataan/penyerahan hak atas tanah, dilanjutkan dengan penyerahan tanda bukti hak atas tanah dan tanda bukti identitas diri pemegang hak atas tanah.

46 Tesis




3. Kegiatan rekapling. Kegiatan ini melibatkan Kanwil BPN Provinsi dan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Rekapling adalah suatu proses penting dalam konsolidasi tanah perkotaan untuk menentukan dan mengatur letak, bentuk, dan luas bidang tanah sebagai kapling baru. Prosedur rekapling adalah sebagai berikut : - Pengukuran dan pemetaan kapling awal dari setiap bidang tanah milik para peserta. - Menghitung besarnya iuran peran serta dan menghitung sisa luas tanah dari masing-masing pemilik tanah. - Menentukan perkiraan letak kapling/tanah yang direncanakan untuk fasilitas umum. - Mengatur

kembali

letak

dan

bentuk

kapling/tanah

dengan

memperhatikan sarana dari pemilik tanah dan Pemerintah Daerah setempat, mulai dari Desa, Kecamatan, dan Kabupaten/Kotamadya. - Memberikan nomor urut kapling baru sesuai dengan nomor pemilikan kapling lama. 4. Kegiatan permohonan dan pemberian hak atas tanah. Kegiatan ini melibatkan Kanwil BPN Provinsi dan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Proses permohonan dan pemberian hak atas tanah dibagi menjadi dua tahap, yaitu : a. Proses di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya :

47 Tesis




Pemohon mengisi formulir permohonan hak atas tanah dengan kelengkapan : - Keterangan identitas diri pemohon. - Keterangan mengenai tanah yang dimohon. - Keterangan mengenai tanah-tanah yang dipunyai oleh pemohon. Petugas Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya menyiapkan dan melengkapi : - Surat keterangan pendaftaran tanah. - Peta situasi. - Konstatering rapport (pertimbangan mengenai permohonan hak atas tanah). Semua berkas dikirim ke Kanwil BPN Provinsi untuk diteliti dan diproses permohonan dan pemberian hak atas tanahnya sesuai dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2011 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. b. Proses di Kanwil BPN Provinsi dalam permohonan dan pemberian hak atas tanah adalah sebagai berikut : - Meneliti kembali kelengkapan berkas permohonan yang akan diproses pemberian hak atas tanahnya.

48 Tesis




- Memproses pemberian hak atas tanah untuk diterbitkan surat keputusannya. - Kakanwil BPN Provinsi menerbitkan Surat Keputusan Hak atas Tanah. - Kutipan surat keputusan tersebut diberikan kepada pemohon, dalam hal ini pimpinan proyek konsolidasi tanah perkotaan. Pimpinan proyek diwajibkan : - Membayar uang pemasukan kepada negara. - Mendaftarkan hak atas tanah yang telah diterbitkan surat keputusannya kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya untuk diproses sertipikatnya. 5. Sertipikat hak atas tanah. Kegiatan ini melibatkan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Sertipikasi

adalah

proses

pengukuhan

hak

atas

tanah

dengan

dikeluarkannya atau diterbitkannya bukti hak atas tanah yang berupa sertipikat tanpa biaya. Menurut Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang dimaksud dengan sertipikat adalah Surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah waqaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Setelah kegiatan tahap pertama dan tahap kedua selesai, sebagai

49 Tesis




tindak lanjutnya untuk menciptakan pemukiman yang aman, tertib, lancar, dan sehat (ATLAS), perlu dilakukan kegiatan meliputi : a. Pembangunan sarana dan prasarana. Kegiatan ini melibatkan Dirjen Cipta Karya. b. Pembangunan utilitas kota. Kegiatan ini melibatkan Dirjen Bina Marga. c. Pembangunan perumahan. Kegiatan ini melibatkan masyarakat dan/atau swasta. Setelah tahapan-tahapan dalam

pelaksanaan konsolidasi

tanah

perkotaan diketahui, yang perlu dilakukan adalah mana yang cocok untuk dijadikan lokasi konsolidasi tanah perkotaan. Untuk Pemerintah yang belum mempunyai pengalaman dalam mengadakan konsolidasi, sebaiknya dimulai dengan penerapan model tanah di pinggiran

kota. Sasaran lokasi

pembangunan perumahan dan permukiman model konsolidasi tanah perkotaan ialah wilayah perkotaan yang ada di pinggiran kota yang belum terbangun dan sudah masuk dalam rencana kota untuk dijadikan wilayah permukiman serta mempunyai potensi yang besar dalam waktu yang singkat berkembang menjadi wilayah permukiman perkotaan. Yang paling mendasar adalah proses ketika konsolidasi tanah mulai dilaksanakan, artinya bahwa isi perjanjian yang berisi hak dan kewajiban antara pihak pelaksana/penyelenggara dan pemilik hak atas tanah, yang harus tetap berprinsip tidak membebani masyarakat/peserta konsolidasi tanah perkotaan., misalnya : harus ditentukan selain bebas dari biaya sebagaimana yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan, tanah hak milik akan

50 Tesis




dikembalikan kepada pemilik semula (hak atas tanah tidak hilang), juga yang paling penting adalah memuat bahwa pelaksana/penyelenggara konsolidasi menanggung segala biaya yang timbul selama proses konsolidasi tanah dilaksanakan yaitu biaya menyewa rumah/tempat tinggal sementara sampai selesainya konsolidasi tanah dilaksanakan hingga kembalinya para pemilik hak atas tanah di tanahnya semula. Dengan diselenggarakannya konsolidasi tanah dapat dicapai 19: a. Terselenggaranya tertib penggunaan dalam pemilikan dan penggunaannya, sehingga dapat ikut menunjang program nasional, yaitu landreform. b. Kemantapan

politik

dengan

menghilangkan

keresahan

di

bidang

permukiman, karena terdapatnya keserasian hidup dalam lingkungan, disebabkan oleh terdapatnya fasilitas bagi kehidupan seperti pendidikan dan kesehatan. c. Pengendalian harga serta sekaligus menghilangkan kesempatan usaha spekulasi. Dari

segi

yuridik,

pelaksanaan

konsolidasi

tanah

perkotaan

menghasilkan : a. Terwujudnya ketentuan Pasal 14 Undang-Undang Pokok Agraria dalam hal persediaan, peruntukan, penggunaan, dan pemilikan. b. Terwujudnya catur tertib pertanahan. c. Terwujudnya jaminan kepastian hukum dan kepastian hak dengan diadakannya pendaftaran atas tanah yang terkena proyek konsolidasi. 19

Johara T. Jayadinata, Tata Guna Tanah dalam Perencanaan Pedesaan, Perkotaan, dan Wilayah, ITB, Bandung, 1986, Hal. 141.

51 Tesis




d. Terwujudnya ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Pokok Agraria tentang fungsi tanah. Hasil akhir pembangunan perumahan dan permukiman dengan model konsolidasi tanah perkotaan adalah suatu lingkungan perumahan dan permukiman yang teratur rapi dan semua terletak di pinggir jalan serta memenuhi persyaratan untuk bisa dibangun, lengkap dengan prasarana yang diperlukan dan memenuhi prinsip/syarat ATLAS (aman, tertib, lancar, dan sehat) sesuai dengan perencanaan kota. Dengan adanya konsolidasi tersebut akan tercipta pola tata guna tanah yang LOSS (lestari, optimal, serasi dan seimbang). Faktor-faktor yang harus diperhatikan dalam mewujudkan pola tata guna tanah yang lestari, optimal, serasi, dan seimbang (LOSS) adalah sebagai berikut : a. Lestari. Menurut asas ini, tanah harus dimanfaatkan dan digunakan untuk jangka waktu yang lama, dengan tetap terpelihara tatanan fisik, seperti terpeliharanya tingkat kesuburannya. b. Optimal. Menurut asas ini, pemanfaatan tanah harus mendatangkan hasil atau keuntungan ekonomis yang setinggi-tingginya. Faktor yang penting dalam asas ini adalah kesesuaian antara kemampuan fisik dengan jenis kegiatan yang akan dilaksanakan.

52 Tesis




c. Serasi dan seimbang. Menurut asas ini, suatu ruang atas tanah harus dapat menampung berbagai macam kepentingan baik perseorangan, masyarakat maupun negara, sehingga dapat dihindari adanya pertentangan atau konflik dalam penggunaan tanah. Faktor-faktor yang harus diperhatikan dalam mewujudkan lingkungan permukiman yang aman, tertib, lancar, dan sehat (ATLAS) adalah sebagai berikut : a. Aman Yang dimaksud dengan aman, adalah : 1. aman dari bahaya kebakaran. 2. aman dari tindak kejahatan. 3. aman dari bahaya banjir. 4. aman dari bahaya kecelakaan lalu lintas. 5. aman dari ketunakaryaan. b. Tertib. Yang dimaksud dengan tertib adalah : 1. tertib dalam bidang pelayanan. 2. tertib dalam penataan wilayah. 3. tertib lalu lintas. 4. tertib dalam hukum. c. Lancar. Yang dimaksud dengan lancar adalah :

53 Tesis




1. lancar dalam pelayanan. 2. lancar berlalu lintas. 3. lancar dalam berkomunikasi. d. Sehat. Yang dimaksud dengan sehat adalah : 1. sehat dari segi jasmani. 2. sehat dari segi rohani.

54 Tesis



BAB II DASAR HUBUNGAN HUKUM ANTARA PELAKSANA KONSOLIDASI TANAH DENGAN PEMILIK TANAH

Recommend Documents