Diskusi Terfokus Konsolidasi Tanah

Diskusi Terfokus Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ru ang Kawasan Perkotaan

Acc. No.

:

Class

:

Checked

: 'r

/. '

,t

KATA PENGANTAR peran pemerintah Dalam era desentralisasi dan otonomi daerah, kewenangan dan di bidang pertanahan dan penataan ruang semakin meningkat'

daerah, termasuk peningi
terpisihkan

dan peran tersebut merupakan bagian yang luk

dan dari ,pJyu peningkatan . pelayanan kepada masyarakat rangka meningkatkan kesejahteraan rakyat'

pemberdayaan masyarakat dalam tanah pertanian balah satu kewenangan di bidang pertanahan adalah konsolidasi

dan perkotaan yang dapat dimanfaatkan oleh pemerintah daerah instrumen pembanguia n

da

sebagai

lam meningkatka n kesejahteraan masyarakat'

perkotaan Pada kesempatan ini kita memfokuskan kepada konsolidasi tanah dan perumahan untuk tanah penyediaan r*lingut meningkatnya kebutuhan ketersediaan sedangkan pendukungya, p"iniur.i.un di pe-rkotaan beserta fasilitas yang lebih mahal' Hal tersebut i*uri p"rr,otaan relatif terbatas dengan hargaperkembangan suatu kota' Untuk menjadi salah satu fenyebab ketidakieraturan penguasaan, kembali 'penataan itu, Konsolidasi Tanah yang merupakan upaya sefta usaha wilayah Ruang pemilikan oan pengjunaan ianarr sesuai dengan Tata meningkatkan untuk ying bertujuan l"nguauun tanah--untuk pembangunan alam dengan melibatkan sumberdaya hidup/pemelihiraan lingkungan kualitas untuk mengatasi instrumen masyarakat,,, dapat menjadi sebagai salah satu permasalahan tersebut.

adalah Tata Ruang Karena salah satu landasan pelaksanaan Konsolidasi Tanah juga sekaligus merupakan salah wilayah, maka Konsolidasi Tanah perkotaan ini perkotaan' satu instrumen yang efektif dalam rangka penataan ruang kawasan dalam tanah kebijakJn dan strategi konsolidasi U"|f. itu perlu'dik"embangkan -perkotaan oleh dimanfaatkan yang diharapkan,da.pat penataan iuang kawasan baik perkotaan, tanah semua pihak yang terkait d"ngun pelaksanaan konsolidasi pemerintah pusat, pemerintah daerah, maupun masyarakat' sesuai dengan tugas Dalam rangka pengembangan kebijakan peftanahan tersebut,

dan pokok dai fungsinya, eJppenas- sedang menyiapkan- konsep "Kebijakan yang Perkotaan" btrategi Konsolidasi Tanah dalam Penaiaan Ruang Kawasan termasuk Badan diharapkan dapat menjadi masukan bagi berbagai pihak terkait memerlukan masih Koordinasi Tata Ruani Nasional (BKIRN). Konsep tersebut. melalui Diskusi masukan untuk peng-ayaan materinya, salah satunya adalah sehingga Terfokus Konsolidasi ianatr dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan, yang pada akhirnya diharapkan dapat menjadi suatu keb'rjakan dengan kualitas mendapatkan lebih baik. Diskusi te#okus teisebut adalah salah satu sarana untuk perkotaan baik tanah konsolidasi pakar di bidang para dari informasi dan masukan pembahas yang berasal dari akademisi dan praktisi yang menjadi pembicara dan dari maupun para peserta diskusi. Masukan tersebut, baik yang berupa tulisan pesefta diskusi, p"rbi.uru dan pembahas maupun sumbang saran dan pemikiran

DiSk,lS'l

Te'fok'rst Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

kemudian dikompilasi dalam Prosiding Diskusi Terfokus Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan ini. Sementara penyempurnaan konsep "Kebijakan dan Strategi Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan" sesuai derigan berbagai masukan yang diperoleh ditindaklanjuti terpisah dari LaPoran ini

Akhir kata, kepada para pembicara, pembahas dan peserta Diskusi Terfokus kami ucapkan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan, konsep semoga terima kasih atas partispasi dan sumbang saran pemikirannya. ..Kebijakan dan Strategi Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan perkotaan" tersebut paia akhirnya dapat bermanfaat bagi peningkatan pelayanan penataan ruang' kepada masyarakat khususnya di bidang pertanahan dan

Jakarta, NoPember 2001 Deputi Bidans Resional dan

sumbert##f;

2,i'

Dedi M. MasYkur RiYadi

Perkotaan DEkusi Te'fokrjs: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan

DAFTAR ISI

..'......'.'.. DAFTAR ISI ........... BAB I. Pendahuluan ............ BAB II. Kerangka Acuan Kerja 2.1 Latar Belakang 2.2 Maksud dan Tujuan 2.3 LingkuP Kegiatan 2.4 Hasil Kegiatan 2.5 DiskusiTerfokus KATA PENGANTAR

BAB

III.

I

iii 1

3

.....'.'....'.....'

3

4 4

.'...........'..',..

5 5

Ringkasan Hasil Pelaksanaan 3.1 Resume Pembicara dan Pembahas.............. 3.2 Hasil Diskusi 3.3 Kesimpulan dan PenutuP

6 L2 15

I.AMPIRAN

A.

Materi Pokok: Kebijakan Dan Strategi Konsolidasi Tanah Dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Deputi Bidang Regional dan Sumberdaya Alam, Bappenas

B.

pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Dr. Ir, Yuswanda A.7.,

CE|

Dil,

Direktur Pengaturan Penguasaan

Tanah, BPN

C.

Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Ir. Gembira Peranginangin, Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandung

D.

Konsolidasi Lahan dan Bank Lahan sebagai Manajemen Lahan Kota dalam Pembangunan Berencana Prof. Dioko Suiarto, Guru Besar Teknik Planologi ITB

E.

perencanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Ngakan Putu Giripati Natayasa, 5.H., Kantor Pertanahan Kabupaten Badung

F.

Aspek Hukum Konsolidasi Tanah dalam Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan Oloan Sitorus, SH,

Mt

Dosen STPN Yogyakarta

ill Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

G.

Aspek Hukum dan Kelembagaan dalam KonsolidasiTanah

Ir.

Ruchyat Deni Diakapermana, M.Eng., Direktur Penataan Ruang

Nasional, DeP. KimPraswil

H. Susunan Acara Diskusi

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

BAB

I

PENDAHULUAN Diskusi Terfokus Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan perkotaan merupakan bagian dari kegiatan penyusunan kebijakan dan strategi bidang penataan ruang, pertanahan dan lingkungan hidup yang dilaksanakan oleh Direktorat Penataan Ruang, Pertanahan dan Lingkungan Hidup, Bappenas, yaitu penyusunan Kebijakan dan Strategi Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan. Diskusi ini dimakudkan sebagai media tukar pendapat dan pengalaman mengenai konsolidasi tanah dalam penataan ruang kawasan perkotaan antar instansi pusat dan daerah yang terkait, pakar dan praktisi. Dari diskusi ini dharapkan dapat diperoleh masukln mengenai aspek-aspek penting dalam konsolidasi tanah, mekanisme pelaksanaan konsolidasi tanah, serta kendala, tantangan dan hasilnya

Indonesia. Kendala yang ditemukan di lapangan sefta strategi dan kunci keberhasilan pelaksanaan konsolidasi tanah di suatu daerah didiskusikan untuk dapat dUadikan masukan dalam penyempurnaan aspek-aspek konsolidasi tanah baik dari sisi peraturan perundangan, kelembagaan, sosial maupun finansial melalui penyusunan kebijakan dan strategi ini. Di samping itu diskusi terfokus ini juga dapit meniadi salah satu sarana bagi daerah untuk belajar dari pakar dan daerah yang lain mengenai penerapan konsolidasi tanah dalam penataan ruang kawasan

di

perkotaan. Diskusi diawali dengan pembukaan oleh Direktur Penataan Ruang, Pertanahan dan Lingkungan Hidup Bappenas. Datam sambutan tersebut disampaikan bahwa tanah meiupa[an wadah untuk meminimalkan konflik kepentingan. Karena itu diskusi ini juga diharapkan membahas konsolidasi tanah dalam konteks pengembangan -feUiiatan penataan ruang dan pertanahan yang pada akhirnya berkontribusi untuk meminimalkan konflik.

Agar berbagai aspek konsolidasi tanah tercakup dalam diskusi ini, maka diskusi tefokus ini dibagi dalam tiga sesi, dengan topik: (1) Aspek Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan, (2) Aspek perencanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan, dan (3) Aspek Hukum dan Kelembagaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan. Topik kedua menekankan pada aspek perencanaan konsolidasi tanah dalam penataan ruang kawasan perkotaan, sementara topik pertama dan ketiga membahas mengenai berbagai aspek dalam pelaksanaan konsolidasi tanah itu sendiri' Sesi pertama dengan topik Aspek Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan dipandu oleh Dr. Ir. Herry Darwanto, MSc, Direktur Permukiman dan Perkotaan, Bappenas. Sebagai

hadir

Ir.

Dil,

Direktur Pengaturan Yuswanda A.T., CES, Dr. Penguasaan Tanah, BPN yang menyampaikan makalah dengan judul "Pelaksanaan dan pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan". Tulisan tersebut kemudian ditanggapi oleh pembahas Ir. Gembira Peranginangin, Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandung. pembicara

dan Pembiayaan Konsolidasi kembali dipandu oleh Dr. Perkotaan Kawasan Tanah dalam Penataan Ruang yaitu Prof. Djoko pembicara dua ini terdapat sesi Ir. Herry Darwanto, MSc. Pada Natayasa, S.H. Giripati Putu Ngakan ITB, dan Sujarto, Guru Besar Teknik Planologi masingyang disampaikan dari Kantor Pertanahan Kabupaten Badung. Makalah Lahan Manajemen Lahan sebagai masing berjudul "Konsolidasi Lahan dan Bank Pembiayaan dan "Peren6anaan Kota dalam Pembangunan Berencana" dan Sesi kedua dengan topik Aspek Perencanaan

Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan".

Aspek Hukum dan Kelembagaan Konsolidasi Tanah datam Fenataan Ruang Kawasan Perkotaan dipandu oleh Dr. Ir. Sujana Royat, DireKur Penataan Ruang, Peftanahan dan LH, Bappenas. Pembicara pada sesi ini, Oloan Sitorus, SH, MS dari STPN Yogyakata menyampaikan makalah berjudul "Aspek Hukum Konsolidasi Tanah dalam Pemanfaatan Ruang Kawasan peikotaan". Tanggapan pembahas, Ir. Ruchyat Deni Djakapermana, M.Eng, Dire6ur Penataan Ruang Nasional, Dep. Kimpraswil disampaikan dalam tulisan Sesi ketiga dengan topik

yang berjudul"Aspek Hukum dan Kelembagaan dalam KonsolidasiTanah".

Terdapat dua kali forum tanya jawab yang melibatkan seluruh peserta diskusi. Ringkasan hasil pelaksanaan diskusi terfokus dapat dilihat pada Bab 3 Hasil Pelaksa naa n Diskusi Terfokus. Acara diskusi terfokus ditutup oleh Direktur Penataan Ruang, Pertanahan dan Lingkungan Hidup, Bappenas dengan menyampaikan kesimpulan sementara hasil diskusi terfokus ini.

Diskusi Tefokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan

BAB 2 KERANGKA ACUAN KERJA

2.L

LATAR BELAKANG peningkatan jumlah penduduk dan urbanisasi yang cepat di kawasan perkotaan di IndonLsia menyebabkan terjadinya peningkatan kebutuhan lahan untuk perkotaan. Selain tempat tinggal, penduduk kota juga permukiman membutuhkan sarana dan prasarana umum yang makin meningkat sejalan dengan

di

peningkatan kebutuhan dan pemenuhan standar layak hidup

di

kawasan

perkolaan. Konsolidasi tanah dapat menjadi salah satu instrumen untuk menjawab icebutuhan dan permasalahan tersebut karena Konsolidasi tanah bertujuan

meningkatkan kualitas lingkungan hidup termasuk penyediaan sarana dan prasarana, memanfaatkan tanah secara optimal, serta memberijaminan kepastian hak atas tanah.

Konsolidasi tanah adalah kebijaksanaan peftanahan mengenai penataan penguasaan, pemilikan dan penggunaan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang

Wilayah, dilengkapi dengan prasarana lingkungan, melalui usaha bersama masyarakat pemilik tanah sendiri dan/atau dengan pihak lain baik di wilayah perkotaan maupun di perdesaan. Prinsip dasar pelaksanaan konsolidasi tanah adalah penataan kembali bentuk, luas dan letak, penguasaan, pemilikan, dan penggunaan tanah, sehingga tertata dan teratur dilengkapi sarana prasarana dan semua kavling tanah menghadap jalan.

Di kawasan perkotaan terdapat beberapa wilayah yang menjadi skala prioritas pelaksanaan konsolidasi tanah yang antara lain wilayah permukiman kumuh, wilayah permukiman yang tumbuh pesat, wilayah yang sudah direncanakan menjadi kota/daerah permukiman baru, wilayah yang relatif kosong/sedikit bangunannya (wilayah kota bagian pinggir) yang diperkirakan akan berkembang sebigai daerah permukiman, sefta wilayah kota bagian pinggir yang telah ada jalan penghubung ke jalan utama. Konsolidasi tanah merupakan instrumen pertanahan dalam menjabarkan struktur dan pola tata ruang agar dapat operasional di lapangan. Konsolidasi tanah mampu

memadukan aspek legalitas penguasaan tanah dengan aspek penataan flsik penggunaan tanah. Manfaat konsolidasi tanah antara lain mampu memecahkan permasalahan penatagunaan tanah dalam Upaya pelaksanaan rencana tata ruang, mampu menghemat pengeluaran pemerintah dalam pembangunan prasarana dasar, mampu menggerakkan paftisipasi masyarakat khususnya dalam penyediaan tanah miliknya serta menunjang pembangunan yang berwawasan lingkungan.

Menurut data Badan Pertanahan Nasional (BPN), Sejak tahun 1992-2001, Konsolidasi tanah perkotaan sudah dilakanakan pada 25 propinsi dengan luasan 3 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

15.000 ha yang dibiayai dari dana pemerintah pusat dan daerah (APBN dan APBD) dan swadaya masyarakat. Konsolidasi tanah dengan dana masyarakat dapat

dilakukan bersama pihak ketiga dengan pola kemitraan. Dalam pelaksanaannya, terdapat beberapa permasatahan, diantaranya aspek teknis dari pelaksanaan konsolidasi tanah, kurangnya peraturan pelaksanaan konsolidasi tanah di lapangan, maupun kurangnya pemahaman masyarakat akan pentingnya konsolidasi tanah' Dengan melihat permasalahan

di atas, maka diperlukan adanya kebijakan

dan

straftgi yang komprehensif yang dapat dijadikan acuan bagi setiap aftifitas konsoildasi dnah di kawasan perkotaan berdasarkan rencana tata ruang Propinsi, Kabupaten, dan Kota.

MAKSUD DAN TUJUAN 1. Untuk memberi informasi kepada pemerintah daerah dan masyarakat mengenai kebijakan pertanahan, manfaat dan pentingnya konsolidasi tanah sebagai salah satu instrumen peftanahan dalam pelaksanaan penataan ruang kawasan perkotaan.

2.2

2,

Untuk memberikan informasi mengenai strategi dan prosedur pelaksanaan konsolidasi tanah dalam penataan ruang kawasan perkotaan.

2.3

UNGKUP KEGIATAN Kegiatan penyusunan keb'rjakan dan strategi konsolidasi tanah

ini dilakukan

melalui:

1. Studi literatur

Studi literatur dilakukan untuk mendapatkan informasi mengenai konsolidasi tanah dari peraturan perundang-undangan, buku, makalah dan bahan-bahan tertulis lainnya dari berbagai sumber.

2.

3.

Diskusi terfokus dengan pakar dan instansi terkait pusat dan daerah

Diskusi ditakukan untuk mengetahui pelaksanaan konsolidasi tanah, kendala, tantangan dan hasilnya di Indonesia. Kendala yang ditemukan di lapangan serta itrategi dan kunci keberhasilan pelaksanaan konsolidasi tanah di suatu daerah Oapit O6aAikan masukan dalam penyusunan informasi kebijakan dan strategi ini. Tinjauan ke daerah

Oaii kuniungan yang dilakukan ke lokasi konsolidasi tanah dapat diketahui tanggapin, opini, serta masukan dari masyarakat dan aparat Pemerintah OaJratt terhadap konsolidasi tanah dan pelaksanaannya serta melihat hasil

konsolidasi tanah secara langsung. Diharapkan dari kunjungan ini didapatkan gambaran permasalahan yang mungkin dihadapi dan melihat langsung

Oiskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

masalah yang dihadapi dalam pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan maupun dalam menjaga keberlanjutan hasil pelaksanaan konsolidasi tanah.

2.4

HASIL KEGIATAN Konsep kebijakan dan strategi konsolidasi tanah yang dihasilkan dari kegiatan ini diharapkan iapat menjadi bahan bagi Kelompok Kerja (Pokja) III BKTRN dalam rangka memperkaya sumber informasi bagi pemerintah daerah dan pihak-pihak yang terkait dalam perencanaan dan pembangunan kawasan perkotaan.

2,5

DISKUSI TERFOKUS Salah satu kegiatan dalam studi ini adalah pelaksanaan diskusi terfokus Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan. Adapun rencana topik dan pembicara yang akan diundang adalah sebagai berikut:

Topik

I

Penyaji

Aspek Pelaksanaan dan PembiaYaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Moderator Dr. Ir. Herry Darwantq

Dr.

Ir.

Yuswanda A.7.,

CE

DEA

Direktur Pengaturan Penguasaan Tanah,

BPN

Pembahas MSc.

DireKur Permukiman dan Perkotaan'

Ir. Gembira Peranginangin Keoala Kantor Peftanahan Kota Bandung

Eappenas

Topik

II

Penyaji

Aspek Perencanaan dan PembiaYaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Moderator Dr, Ir. Heny Darwanto,

Prof, Djoko Sujafto Guru Besar Teknik Planologi ITB

Pembahas MSc.

DireKur Permukiman dan Perkotaan,

Ngakan Putu GiriPati NataYasa, S.H. Kantor Pertanahan Kabupaten Badung

Bappenas

i Topik III i Rspet< Hukum dan Kelembagaan r Konsolidasi Tanah dalam Penataan

Penyaji O/oan Sitorus, SH, I'lS STPN Yogyakarta

i Ruang Kawasan Perkotaan

i Moderator i Dr. Ir. Sujana RoYat i Direktur Penataan Ruang, Pertanahan dan LH, Bappenas

Pembahas

Ir. Ruchyat Deni Djakapermana, M.Eng

DireKur Penataan Ruang Nasional, Kimpraswil

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Dep.

BAB 3 RINGKASAN HASIL PELAKSAN

3.1

AJAN

RESUME PEMBICARA DAN PEMBAHAS

3.1.1 Aspek Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Pembicara: Dr. Ir. Yuswanda A.T., CES, DEA, Direktur Pengaturan Penguasaan Tanah, BPN dengan makalah berjudul "Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan"

Fungsi konsolidasi tanah antara lain adalah untuk mengantisipasi dinamika perubahan penggunaan tanah, mengimplementasikan RTRW, mencegah keresahan masyarakat akibat kurangnya akses pembangunan, memberikan kepastian hak atas tanah, dan meningkatkan efisiensi/produktivitas tanah dalam hal ini nilai tanah dan nilai produk. Prinsip yang diterapkan dalam konsolidasi tanah antara lain: (1) dari, oleh dan untuk rakyaU dan (2) membangun tanpa menggusur. Berdasarkan fungsi dan prinsip tersebut manfaat yang diharapkan dari konsolidasi tanah adalah sebagai berikut:

1. Memenuhi kebutuhan lingkungan yang teratur, teftib dan sehat. 2. Keuntungan estetika/keindahan view yang lebih baik kepada pemilik tanah 3. Meningkatkan pemerataan pembangunan (membangun tanpa menggusur)

4.

Menghindari ekses-ekes yang mungkin timbul dalam proses penataan dan

penyediaan tanah

5. Mempercepat pertumbuhan wilayah 6. Meningkatkan efisiensi dan produktivitas penggunaan tanah 7. Meningkatkan harga tanah dalam arti meningkatkan land valua'rya. 8. Adanya kepastian hak atas tanah. Pembiayaan konsolidasi tanah dapat dilakukan dengan dua pendekatan, yaitu: (a) Pendekatan Proyek (dengan dana APBN/APBD), dan (b) Pendekatan Swadaya. Harapannya adalah konsolidasi tanah tidak hanya menjadi bagian dari penataan pertanahan tetapi juga menjadi bagian dari penataan ruang kawasan perkotaan. Namun masih terdapat permasalahan yang dihadapidalam pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan antara lain:

1). Aspek Perundang-undangan yang sangat

lemah

Walaupun UU No.S Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-pokok Agraria, UU No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang, dan UU No. 4 Tahun 1992

tentang Perumahan dan Permukiman telah mencanangkan konsolidasi tanah secara implisit, namun belum ada UU yang secara komprehensif mengatur tentang konsolidasi tanah. Karena adanya kebutuhan yang mendesak di daerah maka gpru mencoba menindaklanjutinya dengan Peraturan Kepala BPN No' 4 Tahun 1991 yang berisikan tentang tata cara penyelenggaraan konsolidasi tanah di Indonesia sebagai landasan pelaksanaan konsolidasi tanah di Indonesia. 2). Aspek kelembagaan yang kurang mendukung

tanah akan berjalan baik dan bermanfaat jika melibatkan komitmen dari semua pihak (masyarakat, Pemda dan Pelaksanaan konsolidasi

pelaksananya). Kurangnya komitmen pihak terkait termasuk pemda dapat

menyebabkan timbulnya kendala. Misalnya dalam hal pembangunan infraitruktur oleh pemerintah daerah, yaitu tidak selesainya konstruksi jalan. Karena itu bila konsolidasi tanah sudah direncanakan seharusnya menjadi komitmen bersama dalam melaksanakan pembangunan prasarana dan sarananya. 3). Aspek Sosial

Seringkali tidak 100o/o masyarakat pemilik tanah pada calon lokasi konsolidasi tanah menerima pelaksanaan konsolidasi tanah sekalipun mengetahui manfaat

konsolidasi tanah tersebut. Salah satu alasannya berkait dengan STUP (Sumbangan Tanah Untuk Pembangunan) dari areal yang dikonsolidasi, dimana Liasanya disumbangkan L4o/o dari tanah peserta konsolidasi. Sementara itu orang cenderung keberatan kalau luas tanahnya dikurangi.

4). Aspek Fisik Dalam pelakanaan konsolidasi tanah mungkin terjadi pergeseran posisi bidang

tanah dan pemindahan letak bidang tanah yang mungkin tidak dapat diterima oleh peserta konsolidasi tanah. s). Aspek Mentalitas Kurangnya kesadaran berbagai pihak terlibat dalam pelaksanaan konsolidasi tanah dapat mengakibatkan gagalnya pelaksanaan konsolidasi tanah.

Pembahas: Ir. Gembira Peranginangin, Kepala Kantor Peftanahan Kota Bandung dengan pembahasan yang berjudul "Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan" pembangunan suatu wilayah perkotaan bertujuan untuk menciptakan suasana kota yang aman, tertib, lancar, dan sehat (AT|-AS), sementara dari sisi pertanahan

tujuannya adalah terciptanya catur tertib pertanahan (tertib hukum, tertib administrasi, tertib penggunaan, tertib pemeliharaan tanah dan lingkungan hidup).

Berdasarkan kedua tujuan ini maka disusun rencana kota dimana konsolidasi tanah adalah salah satu instrumen yang dapat mengakomodir kedua tujuan tadi. konsolidasi tanah ini dapat mengisi RUTRK yang sudah disiapkan. Beberapa aspek yang mempengaruhi konsolidasi tanah berdasarkan pengalaman di Jabar khususnya:

Aspek Kelembagaan

Pelaksana konsolidasi tanah adalah tim koordinasi tingkat Propinsi dan Kabupaten/Kota, namun keterlibatan pihak pemda saja tidak cukup untuk mengaktualkan pelaksanaan konsolidasi tanah, sebab peran seta masyarakat juga penting (mengingat prinsip konsolidasi tanah ildalah dari, oleh dan untuk rakyat) dalam bentuk lembaga-lembaga informal seperti Pokmasdartibnah (Kelompok Masyarakat Sadar Tertib Pertanahan) yang diharapkan dapat menyelesaikan urusan antar masyarakat dan pemerintah,

Aspek Fisik Konsolidasi tanah dilakukan di wilayah yang belum terbangun/sedikit terbangun tetapi potensial untuk tumbuh dan berkembang untuk menghindari relokasi kavling

dan bangunan yang umumnya rawan konflik. Dalam hal ini pendataan awal merupakan hal yang sangat penting dilakukan, berkaitan dengan subvek dan obyek konsolidasi tanah, sebab pendataan awal ini menjadi dasar pelaksanaan konsolidasi tanah. Pendataan ini cukup rumit dalam pelaksanaannya di lapangan (antara lain

melakukan pengukuran, identifikasi kepemilikan tanah, dsb.) namun sangat menentukan berhasil-tidaknya konsolidasi tanah. Aspek Sosial Hubungan antara pemilik tanah dan tanahnya tidak hanya bersifat hukum namun juga 'batin', sehingga konsolidasi tanah dapat dianggap mengganggu hubungan batin tersebut sebagai akibat pemindahan letal< lahan. Namun pada saat sekarang konsolidasi tanah membutuhkan komitmen seluruh peserta (100o/o setuju), bukan

memungkinkan. Karena jitu dalam penyuluhan hendaknya diterangkan mengenai keuntungan dan kerugian konsolidasi tanah sampai mereka benar-benar memahami konsolidasi tanah sehingga dapat diperoleh kesepakatan dari seluruh pesefta. Karena kesepakatan di antara pemilik tanah adalah faKor mutlak dari aspek sosial, maka penyuluhan dengan melibatkan tokoh-tokoh formal

hanya B0o/o,

jika

perlu dilakukan.

Aspek Finansial Pada pelaksanaan konsolidasi tanah di Babak:an Surabaya, anggarannya berasal dari APBN/APBD, padahal seyogyanya konsolidasi tanah dibiayai oleh masyarakat mengingat filsafatnya dari, oleh dan untuk rakyat. Namun hal ini dianggap tidak tepat karena masyarakat belum terlibat di awal pelaksanaan (mencari dan menetapkan lokasi) konsolidasi tanah. Jadi pada tahap persiapan belum melibatkan masyarakat, maka tentu saja belum dapat diharapkan dana dari masyarakat. Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan

Sebaiknya tahap persiapan dibiayai oleh APBN/APBD, demikian juga dengan pekerjaan konstruksi mengingat dibutuhkan biaya yang sangat besar sehingga sulit diusahakan dari swadaya masyarakat. Pemerintah dalam hal ini sebenarnya hanya memberikan 'pinjaman' karena kemudian akan diperoleh TPBP (Tanah Pengganti Biaya Pembangunan) sebagai pengganti biaya yang telah dikeluarkan tadi. Jadi sebaiknya pembiayaan ini bersifat kemitraan, tahap persiapannya dibiayai oleh pemerintah sementara tahap selanjutnya dibiayai dari dana swadaya. Contoh Lokasi Babakan Surabaya. Kondisi lokasi sebelum konsolidasi tanah dilakukan adalah sebagai berikut: pemilik lahan di lokasi ini * 50 orang, bagian Utaranya belum terbangun sementara bagian Selatannya sudah terbangun. Dan setelah pelaksanaan konsolidasi tanah, lokasi ini menjadi teratur. Hendaknya gambaran seperti ini yang ditawarkan kepada pemilik tanah sebelum kesepakatan tercapai, namun gambaran sepefti ini baru dapat dirancang setelah pendataan awal selesai. Saat ini jalan-jalan sudah bedungsi dengan baik serta sudah dimanfaatkan oleh masyarakat sekitar.

Perencanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Pembicara I: Prof. Djoko Sujarto, Guru Besar Teknik Planologi ITB dengan makalah berjudul "Konsolidasi Lahan dan Bank Lahan sebagai Manajemen Lahan

3.1.2 Aspek

Kota dalam Pembangunan Berencana"

Konsolidasi tanah sudah dilakukan sejak tahun 1974 berdasarkan pelaksanaan konsolidasi tanah di Taiwan yang diungkapkan oleh William Doebelle (Lincoln Institute - Haruard University). Untuk perkotaan dapat diambil kasus di Bekasi, Bogor dan Bandung. Konsolidasi tanah ini berdampak positif terhadap perencanaan karena dilaksanakan pada wilayah yang belum berkembang dengan lahan yang fragmented namun potensial untuk berkembang. Konsolidasi tanah yang dilakukan pada wilayah yang terbangun adalah kurang tepat tapi yang dapat dilakukan di wilayah yang sudah terbangun ini adalah land banking.

Yang sangat penting dalam pelaksanaan konsolidasi tanah adalah

peran

masyarakat karena lahan tersebut adalah milik masyarakat. Konsolidasi tanah berbeda dibandingkan dengan yang dilakukan oleh developer karena konsolidasi tanah dilakukan oleh masyarakat dan dikoordinir oleh masyarakat dengan bantuan pemerintah daerah.

Dibalik kesuksesan Babakan Surabaya, ada beberapa hal yang dapat dianggap gagal dari segi perencanaan berdasarkan hasil evaluasi 5 tahun yang lalu, salah satu di antaranya adalah: Saat ini ada penghuni yang tetap bermukim disana dan ada yang pindah dari tanahnya. Ini disebabkan karena adanya penjualan lahan kepada pihak lain akibat peningkatan harga. Jadi pembangunan kavling tidak seluruhnya dilakukan oleh pemilik asal yang masih menetap disana tapi juga oleh pemilik baru. Sehingga

dalam hal ini terlihat bahwa masyarakat lebih tertarik untuk menjual tanahnya karena masih kurang tepatnya sosialisasi konsolidasi tanah. Karena itu hal yang terpenting dalam pelaksanaan konsolidasi tanah adalah melakukan sosialisasi kepada masyarakat. Untuk menghindari unsur top down dalam pelaksanaan konsolidasi diperlukan Asosiasi Pemilik Tanah agar dapat mewakili pemilik lahan.

II:

Ngakan Putu Giripati Natayasa, S.H. dari Kantor Peftanahan Kabupaten Badung dengan makalah berjudul "Perencanaan dan Pembiayaan Pembicara

Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan".

Peren@naan Tata RuangfFata Guna Tanah sangat diperlukan sebagai arahan pemanfaatan tanah untuk menjamin agar ruang/tanah dapat dimanfaatkan secara efisien ditinjau dari segi fungsi sosial dan ekonomis. konsolidasi tanah perkotaan selain merupakan instrumen RUTRK juga merupakan instrumen penyediaan tanah. Tanah yang tersedia melalui instrumen iniantara lain:

perencanaan, pelaksanaan, dan administrasi peftanahan.

konsolidasi tanah pada dasarnya merupakan konsep pembangunan melalui swadaya dan swadana para pemilik tanah sehingga juga disebut self help.

Untuk memilih lokasi konsolidasi tanah perlu dilakukan studi kelayakan yang mencakup analisis secara makro dan mikro. Analisis makro bertujuan untuk menilai

potensi lokasi tersebut dalam kaitannya dengan pembangunan wilayah secara keseluruhan, sedangkan analisis mikro bertujuan menilai lokasi itu sendiri secara sosial, ekonomi, budaya dan kelestarian lingkungan. Pada tahap analisis mikro, faktor yang paling menentukan berhasilnya konsolidasi tanah adalah desain Tata Ruang Rinci yang merupakan dasar penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah dari keadaan sebelumnya.

Faktor utama yang menentukan kelayakan suatu lokasi untuk diterapkan konsolidasi tanah adalah kesesuaiannya dengan rencana tata ruang, dilewati atau berdekatan dengan jalan penghubung, adanya rencana pembangunan jalan dan utilitas lainnya di lokasi itu, adanya kesiapan para pemilik tanah untuk ikut konsolidasi tanah serta adanya prospek kenaikan harga yang cukup tinggi setelah dilakukan konsolidasi tanah. Pemilihan lokasi merupakan salah satu faktor penting bagi keberhasilan konsolidasi tanah. Karena lokasi menentukan layak tidaknya program konsolidasi tanah baik dari segi fisik, sosial, ekonomi maupun hukum.

Karena program konsolidasi tanah dipersiapkan sejak RDTRK maka pemerintah

harus memberikan perhatian khusus dalam pekerjaan RDTRK ini. Hal

to Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

ini

dimaksudkan agar tujuan dan manfaat konsolidasi tanah ini dapat dicapai semaksimal mungkin. Pelaksanaan konsolidasi tanah harus mengacu kepada rencana kota yang telah ada.

3.1.3 Aspek Hukum dan Kelembagaan Konsolidasi Tanah

dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Pembicara: Oloan Sitorus, SH, MS dosen STPN Yogyakarta dengan makalah berjudul "Aspek Hukum Konsolidasi Tanah dalam Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan".

Pelaksanaan konsolidasi tanah tidak hanya merupakan penatagunaan tanah, namun lebih jauh lagi sebagai alat dalam penataan tata ruang. Oleh karena itu dalam pelaksanaanya perlu adanya koordinasi antar instansi. Ditekankan pula bahwa dalam pelaksanaannya harus didasarkan pada prinsip dari masyarakat, oleh

masyarakat,

dan untuk masyarakat pemilik lahan. Namun yang

menjadi

permasalahan adalah bagaimana kalau tidak semua masyarakat menginginkan untuk ikut serta dalam pelaksanaan konsolidasi tanah (dilihat dari aspek hukum).

Menurut Peraturan Kepala BPN No 4 tahun 1991 disebutkan bahwa konsolidasi tanah bisa dilaksanakan apabila ada persetujuan minimal 85 o/o dari total peserta, yang menguasai lahan sekurang-kurangnya B5o/o dari seluruh areal yang dikonsolidasikan. Pelaksanaan konsolidasi lahan merupakan salah satu kebijakan publik, maka cara yang dilakukan adalah dengan cara sukarela sedangkan cara "pemaksaaan" dalam penguasaan lahan sebisa mungkin dilakukan sebagai alternatif terakhir terhadap masyarakat yang tidak mau ikut serta dalam proyek tersebut. Peraturan yang dikeluarkan oleh BPN lebih cenderung bersifat administratif. Hal ini

merupakan salah satu permasalahan yang dihadapi, karena tidak semua peraturan/perundangan mencakup semua faktor pelaksanaan konsolidasi tanah. Di samping itu karakter hukum dalam pelaksanaan konsolidasi tanah sangat lemah, baik yang dirasakan penyelenggara maupun bagi masyarakat.

Ir. Ruchyat Deni Djakapermana, M.Eng, Direktur Penataan Ruang Nasional, Dep. Kimpraswil dengan pembahasan yang berjudul "Aspek Hukum dan Kelembagaan dalam Konsolidasi Tanah".

Pembahas:

Pembahas masih mempermasalahkan aturan 85o/o dan l5o/o, padahal dalam peraturan yang berlaku, penentuan 85o/o tersebut didasarkan atas perhitunganperhitungan yang mempertimbangkan aspek teknis dan aspek capital gain. Oleh karena itu apabila dalam pelaksanaan konsolidasi sebanyak B5o/o dari total masyarakat yg memiliki lahan menyatakan kesediaannya untuk ikut serta, maka

seharusnya kegiatan tersebut sudah harus dilaksanakan. Tldak perlu lagi

It Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

melakukan penggusuran atau menunggu lebih lama lagiterhadap t5o/o masyarakat sisanya yang tidak ingin terlibat dalam pelaksanaan kegiatan tersebut. Hal ini perlu dilakukan guna menciptakan kesinergisan dalam pelaksanaan konsolidasitanah.

Konsolidasi tanah sangat terkait dengan penataan ruang

dan

merupakan

alat/upaya pemanfaatan ruang. Pelaksanaan konsolidasi tanah tidak akan berhasil tanpa ada tata ruang. Sebagai alat pengendali maka palaksanaan konsolidasitanah perlu ditu njang dengan peratura n-peratu ra n/h ukum.

3.2

HASIL DISKUSI

Pembiavaan dan TPBP

.

Dari dua pendekatan pembiayaan Konsolidasi Tanah, yaitu (a) pendekatan proyek (dengan dana APBN/APBD), dan (b) pendekatan swadaya, untuk masa depan perlu lebih dikembangkan pelaksanaan Konsolidasi Tanah swadaya, dimana biaya tahap persiapan dapat ditanggung pemerintah, tetapi tahap selanjutnya sebaiknya bersifat swadaya.

.

Dalam pelaksanaan Konsolidasi Tanah yang bersifat swadaya tersebut, dimungkinkan kerja sama dengan pihak ketiga. Pihak ketiga tersebut akan membiayai Konsolidasi Tanah dan sebagai gantinya memperoleh TPBP (Tanah Pengganti Biaya Pembangunan) yang dapat dimanfaatkan untuk kepentingan komersial. Hal ini juga akan menghindarkan permasalahan terlantarnya TPBP yang sering terjadi setelah pelaksanaan Konsolidasi Tanah. Selain itu, perlu

pula dipeftimbangkan peran koperasi sebagai pihak ketiga sefta

landasan

hukumnya.

Penataan Ruano

.

Konsolidasi Tanah dapat menjadi instrumen yang efektif dalam penataan ruang perkotaan, karena Konsolidasi tanah bukan hanya sekedar instrumen penatagunaan tanah saja namun lebih lanjut merupakan instrumen penataan ruang dalam mengimplementasikan RTRW dan instrumen pemberdayaan hak dan kewajiban masyarakat atas tanah yang lebih adil, teftib, dan aman. Karena itu konsolidasi tanah bukan hanya tanggung jawab BPN dan Kantor Pertanahan

saja, namun juga merupakan tanggung jawab instansi-instansi yang terkait lainnya terutama dalam kaitannya dengan penyediaan fasos dan fasum serta pemeliharaan prasarana setelah Konsolidasi Tanah dilaksanakan.

.

Karena Konsolidasi Tanah dapat menjadi instrumen yang efektif dalam penataan ruang disamping program-program instansi terkait seperti Kimpraswil juga banyak yang sesuai dengan Konsolidasi Tanah namun minus tentang hakhak tanahnya, seperti KIP (Kampung Improvement Program), maka kegiatan tersebut perlu dipikirkan untuk dilaksanakan sebagai suatu kesatuan sehingga dapat menjadi program yang signifikan dalam pembangunan nasional.

Hukum dan Peraturan Perundanq-undanoan

.

Salah satu kendala dalam pelaksanaan Konsolidasi Tanah adalah kelembagaan yang belum kuat dan masalah hukum yang melandasinya dimana peraturan perundangnya yang ada belum mencakup semua faktor pelaksanaan konsolidasi tanah. Karena itu peraturan perundangan Yang mengatur tentang

KonsolidasiTanah perlu disusun dan ditata kembali sehingga lebih lengkap dan komprehensif dan dapat menjadi landasan yang efektif bagi pelaksanaan Konsolidasi Tanah.

.

Kendala lain yang juga dihadapi adalah kurangnya komitmen pemerintah daerah terhadap pelaksanaan Konsolidasi Tanah. Sebagai contoh di Yogyakarta pernah dilakukan proyek konsolidasi tanah sebanyak 3 kali dan bantuan dana berasal dari APBN, namun dirasakan kurangnya komitmen dari para penyelenggara yang ditunjukkan dengan tingginya frekuensi ketidakhadiran pada rapat-rapat konsolidasi. Di sisi lain, berdasarkan penelitian yang dilakukan di Bali, aspek konsolidasi antar instansi merupakan salah satu faktor penentu suksesnya pelaksaaan Konsolidasi Tanah, karena itu perlu dikaji suatu produk hukum yang mengatur tentang kelembagaan Konsolidasi Tanah yang dapat meningkatkan komitmen instansi terkait dalam pelaksanaannya. Produk hukum tersebut juga perlu mengatur instansi yang terlibat dalam pelaksanaan Konsolidasi Tanah termasuk pihak swasta.

Persvaratan Pelaksanaan Konsolidasi Tanah (Persetuiuan 85o/o peserta dan 85o/o lahan)

.

Keberhasilan Konsolidasi Tanah swadaya ini sangat bergantung kepada manfaat yang dapat diperoleh dan dirasakan masyarakat dari kegiatan tersebut. Jika kegiatan tersebut dirasakan bermanfaat bagi masyarakat maka masyarakat tentu dengan sukarela akan ikut serta dalam pelaksanaan Konsolidasi Tanah. Jadi tidak selayaknya jika kegiatan Konsolidasi Tanah ini dilakukan dengan pemaksaan sepertiyang dilakukan di masa lalu.

.

Menanggapi pernyataan bahwa pelaksanaan Konsolidasi Tanah harus disetujui 100o/o oleh peserta adalah sulit untuk dilakukan, Sebaiknya diusahakan dengan

cara yang lebih kooperatif dan sebisa mungkin menghindarkan

atau

menghapuskan unsur pemaksaan. Karena itu, apabila sudah terpenuhi syarat

pelaksanaan konsolidasi tanah, yaitu dengan persetujuan 850/o peserta sebaiknya sudah mulai dilaksanakan/disusun siteplan, tanpa harus menunggu sampai 100o/o setuju. Namun pada saat yang bersamaan dilakukan cara musyawarah terhadap 15olo maslarakat yang belum setuju tersebut. Untuk itu, perlu dipikirkan berbagai macam solusi yang inovatif terhadap masyarakat yang belum mau ikut serta. Misalnya pada kasus Babakan Surabaya Bandung, masyarakat yang kebetulan tanahnya berada di pinggir jalan tidak harus memberikan kontribusi (bagian tanah) untuk disumbangkan bagi

t3 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan

pembangunan prasarana jalan, namun tetap harus memberikan kontribusi untuk pembangunan lainnya.

Pemberdavaan masvarakat

.

Dalam proses perancangan Konsolidasi Tanah, perlu sejak awal dilakukan konsultasi dengan masyarakat sebagai usaha pemberdayaan masyarakat. Di samping itu, bila mmemungkinkan partisipasi masyarakat perlu dijabarkan dalam Peraturan Daerah untuk menjamin partisipasi tersebut dalam pelaksanaan Konsolidasi Tanah, untuk menunjukkan komitmen Pemda akan keberpiha ka nnya kepada masyarakat dalam Konsolidasi Tana h tersebut.

.

Proses yang melibatkan masyarakat tersebut hendaknya dilaksanakan dalam semua tahapan Konsolidasi Tanah agar dapat meningkatkan rasa memiliki oleh masya rakat dalam pelalsanaan Konsolidasi Ta nah tersebut.

Hasil Pelaksanaan Konsolidasi Tanah

. . .

KonsolidasiTanah Perkotaan telah dilaksanakan pada 251 lokasi di 26 Propinsi, dengan jumlah pesefta 91,009 KK, jumlah persil 101,634 dan mencakup luas areal 14,83L.t2L4 Ha. Sementara peruntukannya adalah untuk permukiman, perdagangan, industri dan jasa. Sementara itu, Konsolidasi Tanah Pertanian telah dilaksanakan pada 44 lokasi

Propinsi, dengan jumlah peserta 5t,252 KK, jumlah persil 51,837, mencakup luas areal L00,502.6744 Ha, dengan peruntukan bagi pertanian, perkebunan, tambak, tanah sawah.

di 24

Tidak semua Konsolidasi Tanah berhasil dalam pelaksanaannya. Salah satu contoh pelaksanaan yang gagal adalah KonsolidasiTanah yang dilaksanakan di

Kabupaten Sumedang dengan biaya APBD. Sekarang pemilik lahannya meminta agar tanahnya dikembalikan ke posisi semula. Salah satu sumber permasalahannya adalah karena pendataan dan penyuluhan yang kurang baik.

.

Beberapa tanggapan berkaitan dengan adanya pendapat bahwa kasus Babakan Surabaya dianggap sebagai contoh ketidakberhasilan KonsolidasiTanah karena terjadi pengalihan kepemilikan, adalah: (1) penyimpangan KonsolidasiTanah di Babakan Surabaya bukanlah merupakan penyimpangan dari tujuan Konsolidasi Tanah, yaitu penataan tanah dari tidak teratur menjadi teratur, sehingga penjualan tanah itu diluar tanggung jawab Konsolidasi Tanah; (2) Konsolidasi Tanah hanya merupakan pengaturan tanah sehingga peralihan hak bukanlah tolok ukur keberhasilan Konsolidasi Tanah karena dalam perkembangannya,

perkotaan akan mengalami pengalihan kepemilikan tanah yang makin tinggi;

(3)

Penjualan tanah memang merupakan HAM, namun prinsip dasar Konsolidasi Tanah bukan hanya menata tapijuga untuk menolong masyarakat yang tidak memiliki kemampuan. Sehingga ini dapat dijadikan sebagai modal awal bagi masyarakat itu untuk meningkatkan taraf hidup. Inilah filosofi yang

diterapkan di Taiwan. Namun filosofi apa pun yang sesuai dengan kondisi masyarakat Indonesia dapat digunakan di Indonesia; (4) Pelepasan hak milik (penjualan tanah hasil Konsolidasi Tanah) adalah bergantung pada target group dari pelaksanaan Konsolidasi Tanah di suatu lokasi. Babakan Surabaya yang dulunya terletak di pinggiran Kota Bandung memiliki target group untuk meningkatkan taraf sosialnya. Sehingga adanya penjualan tanah hasil KT dianggap sebagai penyimpangan dari target group.

3.3 1.

2.

3.

KESIMPULAN DAN PFNUTUP

Konsolidasi Tanah merupakan kegiatan penataan penguasaan, pemilikan, dan

penggunaan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dilengkapi dengan prasarana dan fasilitas umum melalui usaha bersama antara masyarakat pemilik tanah dengan pihak lain yang mengandung prinsip: (1) dari, oleh, dan untuk masyarakat, dan (2) membangun tanpa menggusur. Konsolidasi Tanah adalah instrumen yang efektif untuk penataan ruang kawasan perkotaan. Di samping itu Konsolidasi Tanah juga dapat berfungsi sebagai pengendalian pemanfaatan ruang. Di samping berbagai manfaat yang dapat diperoleh melalui KonsolidasiTanah, dalam pelaksanaannya terdapat beberapa masalah Konsolidasi Tanah yang perlu ditindaklanjuti, antara lain:

(1)

masalah peraturan perundang-undangan yang lemah dan belum cukup lengkap; di samping itu materi hukum KonsolidasiTanah masih belum seimbang mengatur kepentingan antara pemerintah sebagai pelaksana dan masyarakat/pemilik tanah sebagai peserta.

(2)

aspek ketembagaan yang kurang mendukung; Dalam aspek

kelembagaan, yang perlu diperhatikan adalah kewenangan yang dimilikl oleh setiap tingkatan pemerintahan (pusat propinsi, kabupaten/kota) sebagaimana diatur UU No. 221L999 dan PP No' 2s12000.

(3)

aspek sosial yaitu sulitnya mencapai kesepakatan mengenai jumlah minimum calon peserta Konsolidasi Tanah;

(4)

aspek finansial yaitu kendala perolehan dana untuk tahap persiapan konsolidasi;

(5) (6)

aspek fisik yaitu adanya pergeseran posisi / letak bidang tanah yang terkadang sulit diterima masyarakat; aspek mentalitas yaitu pelaksana yang kurang bertanggung jawab serta kesadaran peserta masih rendah.

t5 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

4.

Beberapa upaya yang perlu dilakukan untuk kesukesan Konsolidasi Tanah yaitu:

. Penyusunan peraturan perundang-undangan yang kuat dan lengkap . peningkatan komitmen pemerintah daerah untuk pembangunan prasarana infrastruktur

.

. o

penyiapan masyarakat agar Konsolidasi Tanah dilakanakan secara sukarela, antara lain dengan mensosialisasikan manfaat Konsolidasi Tanah tersebut kepada masyarakat sehingga masyarakat dengan sukarela akan melaksanakannYa Pelaksanaan pendataan awal yang akurat pada tahap persiapan

Dari sisi finansial, pelaksanaan KT dapat dilakukan dengan kemitraan dengan pihak ketiga

t6 Dskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

LAMPIRAN

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

& Af;:SlP mA$r,$Tffit\,,x A$; tt / ?.ill /!.!..(/..... Acc. No. ,

D()KUI\4ANl'$r$ll

crr;s |

...../.(.1.).r.....

chcr:!:*rl, JC.,'.{:..ign.t".

KEBIJAKAN DAN STRATEGI KONSOLIDASI TANAH DALAM PENATA./AN RUANG KAWASAN PERKOTA./AN Deputi Bidang Regional dan Sumber Daya Alam, Bappenas

I.

PENDAHULUAN

A,

Latar Belakang Kawasan perkotaan sebagai pusat pertumbuhan wilayah di sekitarnya membuat semakin tingginya arus urbanisasi ke kawasan itu. Tingginya arus urbanisasi ini tidak terlepas dari adanya faktor pendorong dan penarik untuk mengadu nasib di kota. Akibatnya pertambahan penduduk yang semakin tidak terkendali tidak dapat dielakkan. Kota pun menjadi kawasan yang sangat padat karena harus menerima kaum urban sementara ketersediaan tanah di perkotaan tidak mengalami perluasan. Semakin kompleksnya masalah di perkotaan menyebabkan tidak terkontrolnya penggunaan tanah. Lokasi-lokasi permukiman bermunculan pada tempat yang tidak diarahkan sebagai permukiman dan dengan pola yang tidak teratur. Hal ini menimbulkan kecenderungan yang membuat kota tidak nyaman, tidak aman, tidak efisien dan ini menjadi masalah perkotaan yang belum terpecahkan sejak zaman kolonial. Permasalahan di atas berkaitan erat dengan penataan ruang kawasan perkotaan. Pembuatan dan pelaksanaan rencana kota diharapkan mampu mengakomodir pertumbuhan dan perkembangan kota yang lebih terarah dan teratur. Di satu sisi pelaksanaan rencana bergantung pada ketersediaan tanah di perkotaan, di sisi lain tanah di perkotaan merupakan sumber daya yang terbatas dan relatif mahal, Keterbatasan dari segi pertanahan ini menjadi kendala dalam pembangunan di perkotaan. Dampak yang ditimbulkannya antara lain pola tata ruang yang tidak teratur

(akibat penggunaan tanah yang tidak efisien),

terhambatnya

pembangunan, tidak efisiennya pelayanan kepada masyarakat kota (khususnya penyediaan prasarana perkotaan) dan pemborosan dana pemerintah.

Untuk mendukung pelaksanaan tata ruang perkotaan maka dibutuhkan suatu konsep pengaturan pertanahan yang mampu meminimalisasi dampak di atas. Konsep yang dapat memadukan aspek legalitas penguasaan tanah dan aspek fisik penggunaan tanah ini disebut dengan konsolidasi tanah. Penerapan konsolidasi tanah ini berkaitan erat dengan struktur penguasaan/pemilikan tanah dan rencana pembangunan yang digariskan oleh pemerintah. Sampai tahun 2001 konsolidasi tanah sudah dilaksanakan di 26 propinsi di Indonesia, namun pelaksanaan ini belum diiringi dengan penyempurnaan dasar hukum yang lebih kuat tentang konsolidasi tanah. Penyempurnaan peraturan yang setingkat peraturan menteri menjadi

A-l Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

peraturan perundangan yang lebih tin99i dianggap penting untuk mengoptimalkan pelaksanaan konsolidasi tanah dan untuk menunjang pembangunan khususnya setelah pemberlakuan otonomi daerah. Sehingga kebijakan ini dapat dijadikan sebagai pedoman pelaksanaan konsolidasi tanah di perkotaan sesuai rencana tata ruangnya.

B. Maksud

dan Tujuan

Penyusunan kebijakan tentang konsolidasi tanah

ini

diharapkan

dapat:

1.

2.

Memberikan informasi kepada pemerintah daerah dan masyarakat mengenai kebijakan pertanahan dan pentingnya konsolidasi tanah sebagai salah satu instrumen peftanahan dalam pelaksanaan penataan ruang kawasan perkotaan. Memberikan pedoman tentang prosedur pelaksanaan konsolidasi tanah khususnya untuk pemerintah daerah dalam penataan ruang kawasan perkotaan.

C.

Metodologi Penyusunan pedoman konsolidasi tanah ini dilakukan antara lain

dengan melakukan: Studi literatur

.

Studi literatur dilakukan untuk mendapatkan informasi

tentang

konsolidasi tanah yang berasal dari peraturan perundang-undangan, buku, dan bahan-bahan lain dari Badan Peftanahan Nasional (BPN), serta sumber dari luar negeri seperti Kukaku Seiri di Jepang'

.

Diskusi tefokus dengan pakar dan instansi terkait Pusat dan Daerah seperti BPN (Badan Pertanahan Nasional), Kantor Peftanahan, Depaftemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, Depatemen Peftanian, dan sebagainya.

Dilakukan untuk mengetahui pelaksanaan konsolidasi tanah dan hasilnya di Indonesia. Diskusi ini dianggap penting karena kenyataan pelaksanaan konsolidasi tanah tidak semudah teorinya. Banyak kendala lapangan dapat dijadikan masukan dalam penyusunan pedoman ini

yang ditemukan

.

di

Tinjauan ke daerah Dari kunjungan yang dilakukan ke daerah dapat diketahui tanggapan, opini, sefta masukan dari masyarakat dan aparat Pemerintah Daerah terhadap konsolidasi tanah dan pelaksanaannya serta melihat hasil konsolidasi tanah secara langsung. Terkadang ada beberapa hal yang tidak bisa disampaikan melalui media tulisan dan gambar dapat diketahui dari kunjungan ke daerah ini. Jadi diharapkan dari kunjungan ini didapatkan gambaran permasalahan yang mungkin dihadapi dan

melihat langsung masalah yang diperoleh dalam

pelaksanaan

konsolidasi tanah perkotaan.

A-2 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

II.

PERENCANAAN KAWASAN PERKOTAAN

Perencanaan Kawasan Perkotaan Perkotaan sebagai kawasan yang paling dinamis merupakan denyut nadi perkembangan wilayah. Ia memiliki kecenderungan untuk menjadi besar dan berkembang dengan dukungan wilayah sekitarnya. Berbagai fasilitas dan lapangan kerja yang lebih bervariasi membuat kota sebagai tempat yang menarik bagi masyarakat di luar kawasan perkotaan. Hal ini menyebabkan kota banyak dihuni oleh pendatang dari luar kota itu sendiri. Kaum pendatang/urban yang bermukim di perkotaan biasanya akan mencari tempat tinggal di dekat tempat kerja (pusat kota) baru kemudian pindah ke tempat yang lebih nyaman di pinggiran kota atau bahkan ke luar batas administrasi kota itu sendiri. Namun aKivitas mereka masih dilakukan di kawasan perkotaan. Ini menyebabkan adanya kegiatan commuting oleh pekerja yang tinggal di pinggiran. Hal ini lazim terjadi di kota-kota besar termasuk di Indonesia. Dengan semakin bertambahnya penduduk dan semakin sempitnya

tanah perkotaan yang dapat digunakan untuk pembangunan, maka dibutuhkan suatu perencanaan kawasan perkotaan yang dapat

mengefisienkan pembangunan di perkotaan pada tanah yang terbatas. Salah satu caranya adalah penggunaan tanah secara intensif/veftikal terutama di pusat-pusat kegiatan (CBD Cor4'. Perencanaan kawasan perkotaan hendaknya berusaha untuk mengefisienkan penggunaan tanah sebelum melakukan perluasan kota ke daerah pinggiran (fringe area).

juga harus diimbangi dengan kemampuan pendanaan khususnya setelah diberlakukannya otonomi daerah. Perencanaan kawasan perkotaan merupakan kegiatan penyusunan rencana dalam rangka pemanfaatan ruang perkotaan. Pemanfaatan ruang kota yang baik adalah yang dapat menjaga konsistensi perkembangan pembangunan suatu kota dengan strategi perkotaan nasional dalam jangka panjang dan menjaga keserasian perkembangan pembangunan perkotaan dengan wilayah pengembangannya dalam rangka pengendalian program sektoral maupun regional. Rencana ini disusun dengan berpedoman pada Sebab perluasan kota

rencana dengan tingkat yang lebih tinggi dan kemudian dijabarkan ke dalam rencana yang lebih detil. Proses perencanaan ini dilakukan melalui beberapa tahap, mulai pengumpulan data, analisis data, perumusan alternatif rencana, dari pelaksanaan rencana, monitoring dan evaluasi. Proses yang sama dapat diterapkan terhadap paradigma-paradigma baru perencanaan, sesuai dengan kemajuan yang dicapai oleh perkotaan. Wilayah perencanaan di perkotaan terdiri dari wilayah yang terbangun (developed areas) dan wilayah transisi kota (developing areas/rural-urban transition). Wilayah yang terbangun memiliki kepadatan bangunan yang tinggi, sementara wilayah transisi biasanya merupakan cadangan untuk perluasan kota karena sudah menunjukkan ciri kota walaupun belum padat. I cBD Core merupakan bagian pusat (core) kota yang memiliki kepadatan tinggi dan merupakan pusat kegiatan perekonomian perkotaan.

A-3

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

B.

Dasar Peraturan Perencanaan Kawasan Perkotaan 'l Undang-Undang No.24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang' Daerah. 2. Undan!-Undang ruo.ZZ Tahun 1999 tentang Pemerintahan Pedoman tentang 3. peratuian Menteri Dalam Negeri No.2 Tahun 1987 Penyusunan Rencana Kota. 4.

peraturan Menteri Dalam Negeri No.B Tahun 1998

tentang

Penyetenggaraan Penataan Ruang di Daerah' 5.

Xepltusa-n- Menteri Pekerjaan Umum No.640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota.

c.Permasatahanda|amPenataanRuangKawasanPerkotaan Padaumumnya,beberapakotabe|umdapatberperansebagai pusat pelayanan dan'pusat pengembangan wilayah sesuai dengan fungsi dan hirarki kotanya dalam stiuktur pengembangan wilayah. Hal ini kota disebabkan karena perencanaan dan pelaksanaan pembangunan perkembangan pertumbuhan belum dapat mengimbangi laju 93n perkotaan lerutama ii kotu-kotu besar dan metropolitan' Perkembangan pusat. Masalah kota pada umumnya masih banyak dibantu oteh pemerintah tuntas oleh dengan fasilitas perkotaan masih belum dapat diselesaikan kegiatan pelaksanaan jemerintah kota sendiri. Sementara itu harga masalah hambatan seperti burUungunan kota mengalami banyak dari sepefti kota tanan yJng tinggi, keterbltasan kemampuan pemerintah yang terbatas' segi keiembagaan dan sumber pembiayaan Kebutuhantanahuntukpembangunanbaikuntukperumahan, fasilitas umum, fasilitas sosial, prasarana dan kebutuhan lainnya semakin meningkat sementara tanah perkotaan semakin langka. Hal ini mendorong kenaikln harga tanah dan suiit untuk dikendalikan, sehingga pembangunan Dengan fasilitas dan prasarana dasar seringkali ditunda bahkan dibatalkan' melakukan masyarakat meningkatnya harga tanah ini pun telah mendorong pembangunandiwi|ayahpinggirankota.Akibatnyapenyediaanprasarana iingt
jauh lebih besar dari Priracy^errpakan suatu fenomena perkembangan kota yang sangat pesat dan

kota-kota sekitarnya

A-4

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

membentukPrimateCity.Halinidapatmenyebabkankebangkrutan kota yang berukuran pemerintah kota karena tidak mampu membiayai

dan cenderung kumuh. sangat besar sehinggu loti menjadi iidak terawat iitJtl satu contohnya adalah Kota Bangkok diThailand' pada dasarnya d.ibuat untuk Penataan ruang kawasan perkotaan masyara.kat d iikutsertakan kepentingan *urgunyui rehingga sewaja rnya lah juga berhak tahu Masyarakat dalam penyelenggaraan penitaan ruang' perkotaan pembangunan agar Lniung'i.ncanilota yang disusun .tujuan ketentuan pemerintah mengatur telah Kora oteh xui"ni 6u,

;;;;ii;p;i.

yangberkaitanoenganha|.ha|diatas.Akantetapisampaisaatini (grass rooQ pemerintah Kota

bawa.h belur-m berhasil menyentuh masyarakat

perkotaan,sehinggaperencanaanyangdihasilkanseolah-olahhanya

atas. Padahal masyarakat ;ipJr;i;tkun uniJt masyarakat menengah kedari kawasan perkotaan. Ini terpisafikan ini merupakan Uagian yi;g

masyaraicat ini akan pentingnya peran serta terlihat dari ketidaktaf,uari 'dak merekada|amp.'u*nunkawasanperkotaan.MungkinPemerintahKota menga|amikesuIitandalammenumbuhkankesadaranmasyarakat usaha yang dilakukan akan mengenai pentingnya p"iun t"ttu T9f"9, tapi Daerah dalam menunjukkan ,"O"ruiJ U"* political razli Pemerintah pembangunan Perkotaan.

Ruang Kawasan Peranan Konsolidasi Tanah Dalam Penataan Perkotaan Penyelesaian Permasalahan lKonsolidasi Tanah sebagai sebuah Alternatif dan Manfaat Yang daPat diPeroleh)

Permasa|ahanperkotaanyangte|ahdiuraikandiatasberpengaruh t.rung'kawasan perkotaan d.i berbagai aspek. -masatati besar terhaoap penati* hendaknya mem.pertimbangkan aspek Sehingga pemecanan Salah. satu usaha untuk seperti fisik, sosial,- buJaya, dan.sebagalnya' dengan melibatkan memecahkan permasalal'ran perkotaan iOatan masyarakatperkotaanda|amprosesperencanaannya'Sebabmasyarakat kotahendaknyajuga.oipunoungsebagaisubyekperencanaanperkotaan. -ini dihirapkan pelaksanaan. rencana kota Dengan dukungan ,"ur'#f.ut mungkin beiasal dari masyarakat' Partisipasi tidak menemui fendila yang 'pu'iting 'kutenu perencanaan y?.lg dilakukan masyarakat Oianggap yang akan ditata itu telah berkaitan dengan itJ'.gii"t*ntara wilayah dengan. tanah yang puta halnya Demikian dikuasai oleh masyiraiat. 't;fu fisik perkotaan' pembangunan penting dalam , r"iupikun media semua tanah tidak Namun sebagian besar juga oiriititci oleli masyarakat. kota. rencana dengan yang berada oi tangan ;aiyaratcat digunakan sesuai satu salah merupakan permukiman-p"rruli,"nun-t.., yunglidut teratur sebab Oleh Indonesia' di penyebab semakin semrawutnya'wajah perkotaan pengaturan persil tanah di itu dibutuhkan intervensi pemerintah dalam hal perkotaan.

bersifat Kebutuhan akan interuensi Pemerintah Kota adalah perkotaan kawasan melengkapi aun ,"nJukung pelaksanaan rencana yangsudahadakhususnya-untukmengatasipermasa|ahanyangbe|um

A-5

ffilam

Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

tersentuh oleh rencana. Mengingat masalah pertanahan membutuhkan penyelesaian yang sangat mendesak, maka Pemerintah Kota hendaknya memberikan perhatian yang besar terhadap masalah ini. Salah satu intervensi yang dimaksud adalah konsolidasi tanah perkotaan. Konsolidasi ini membutuhkan partisipasi aktif dari pemilik tanah di perkotaan karena menyangkut kepentingan yang bersangkutan akan prasarana, seftifikasi tanah dan keteraturan lingkungan. Sebab kebanyakan dari persil-persil tanah yang tidak teratur itu tidak memiliki sertifikat tanah yang sah sehingga pengaturan persil tidak dapat dilakukan oleh pemerintah. Selain dapat dilakukan di kawasan permukiman, konsolidasi tanah juga dilakukan pada tanah cadangan di pinggiran kota. Tanah cadangan di pinggiran kota ini dapat dikonsolidasi untuk dijadikan Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba). Dengan dikonsolidasikannya tanah cadangan ini menjadi Kasiba dan Lisiba, maka penggunaan tanah dapat dikontrol oleh pemerintah kota. Masyarakat kota yang tertarik untuk bermukim di pinggiran kota juga tidak perlu direpotkan lagi dengan pengurusan surat-surat tanah dan penyediaan prasarananya karena semua sudah tersedia. Di samping itu, konsolidasi tanah menawarkan berbagai manfaat bagi pemilik tanah maupun bagi pemerintah kota, antara lain: Memenuhi lingkungan yang teratur, tertib dan sehat Keuntungan estetika (view) yang lebih baik kepada pemilik tanah Meningkatkan pemerataan pembangunan (konsep membangun tanpa menggusur) Menghindari ekses yang mungkin timbul dalam proses penataan dan penyediaan tanah Mempercepat pertumbuhan wilayah

. . . . . . . . .

Menertibkanadministrasipeftanahan Menghemat biaya pemerintah Meningkatkan efisiensi dan produktivitas penggunaan lahan Meningkatkan nilai dan harga tanah.

Dari uraian di atas, dapat diketahui bahwa konsolidasi tanah perkotaan dapat dijadikan sebagai instrumen penataan ruang kawasan perkotaan yang efektif dan efisien. Konsolidasi tanah dapat saling melengkapi dengan kebijakan peftanahan yang diatur dalam rencana kawasan perkotaan. Pengaturan di bidang peftanahan yang terdapat dalam rencana tidak sepenuhnya dapat 'menyentuh' tanah yang sudah dimiliki oleh individu sedangkan dalam pelaksanaan konsolidasi tanah hal tersebut dapat dilakukan. Misalnya dalam mengontrol gejala perluasan kawasan perkotaan ke pinggiran kota, konsolidasi tanah memiliki peran yang tak dapat diabaikan oleh Pemerintah Daerah. Walaupun dalam rencana kawasan sudah dijelaskan bahwa perluasan kota memang akan terjadi namun bukan berarti tidak dapat dikontrol sesuai arahan perkembangan yang direncanakan Pemerintah Daerah. Dengan melakukan konsolidasi tanah pada daerah yang diinginkan, Pemerintah Daerah dapat menginteruensi arah dan luasan dari daerah perkembangan perkotaan. Konsolidasi tanah ini pada awalnya dimaksudkan untuk kawasan

A-6 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

permukiman dan kemudian akan dapat berkembang menjadi pusat kegiatan baru di perkotaan itu. Di samping itu, pelaksanaan konsoldiasi tanah dapat mengefisienkan pembiayaan pembangunan perkotaan sehingga dapat dilakukan penghematan biaya pembangunan oleh pemerintah Kota. Biaya ini dapat dialokasikan ke pos pengeluaran yang lain seperti untuk pemberdayaan masyarakat atau kegiatan pembangunan lainnya.

III.

KONSOUDASI TANAH

A.

Pengertian dan Tujuan

1

Pengeftian Konsolidasi tanah adalah kebijakan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan, pemilikan, dan penggunaan tanah sesuai dengan Tata Ruang Wilayah sefta usaha pengadaan tanah untuk pembangunan yang bertujuan untuk meningkatkan kualitas lingkungan hidup/pemeliharaan sumber daya alam, dengan melibatkan partisipasi masyarakat secara langsung, baik di kawasan Perkotaan maupun Perdesaan.

2

Tujuan Secara umum, konsolidasi tanah memiliki tujuan untuk mencapai kepastian hak atas tanah dan tanah secara optimal melalui perbaikan penguasaan tanah atau efisiensi dan produktivitas penggunaan tanah untuk mendukung pembangunan baik di perkotaan maupun di perdesaan, Namun tujuan umum ini dapat dijabarkan menjadi tujuan yang bersifat khusus, Yaitu: . Terwujudnya tatanan penguasaan, pemilikan, dan penggunaan tanah yang tertib dan teratur disertai kepastian hukum. ' Terwujudnya peningkatan daya-guna dan hasil guna pemanfaatan tanah

' . . B. Dasar

Terwujudnya peran-serta masyarakat dalam pembangunan pertanahan

Tenruujudnya lingkungan

yang teftata dalam

menunjang

pembangunan wilaYah Terwujudnya peningkatan kualitas lingkungan hidup

Peraturan

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokokpokok Agraria.

Undang-Undang

'. .

No.

4

Tahun t99Z tentang Perumahan

dan

Permukiman. Undang-Undang No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang. Undang-Undang No. 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah.

Peraturan Pemerintah No. 25 Tahun 2000 tentang Kewenangan Pemerintah dan Kewenangan Propinsi Sebagai Daerah Otonom.

A-7 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

.

Peraturan Menteri dalam Negeri No.2 Tahun 1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota.

'

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No.

4 Tahun 1991

tentang Konsolidasi Tanah.

c. Analisis Kebijakan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Saat ini konsolidasi tanah merupakan salah satu instrumen yang baik untuk mendukung perencanaan suatu kawasan perkotaan. Pengaturan terhadap bentuk, luas, dan letak tanah memberikan dampak yang positif terhadap pembangunan perkotaan. Dengan melakukan konsolidasi tanah di daerah perkembangan kota maka perluasan ke daerah pinggiran dapat dikendalikan, Di samping itu pembangunan di kawasan perkotaan dapat berjalan lebih terencana. Inilah yang menyebabkan betapa pentingnya konsolidasi tanah dalam penataan ruang kawasan perkotaan. Oleh karena itu, hendaknya Pemerintah Daerah juga memberikan perhatian terhadap penelitian dan pengembangan konsolidasi tanah. Kebutuhan akan kegiatan penelitian dan pengembangan konsolidasi ini dirasakan sudah semakin mendesak agar dapat menemukan alternatif solusi dari berbagai masalah

yang ditemukan selama pelaksanaan konsolidasi tanah dan

setelah pelaksanaan konsolidasi tanah. Sementara itu, pelaksanaan konsolidasi tanah di perkotaan secara teoritis memberikan banyak manfaat kepada pemilik tanah, pemerintah daerah dan pihak lain yang terlibat didalamnya. Sehingga konsolidasi tanah merupakan instrumen yang tepat untuk mengatur tanah perkotaan. Berbagai manfaat yang ditawarkan dalam konsolidasi tanah diharapkan menimbulkan animo masyarakat untuk berpaftisipasi. Keuntungan yang

diperoleh pun terus berlanjut sampai setelah konsolidasi selesai, salah satunya adalah harga tanah yang dikonsolidasi menjadi meningkat karena semakin layaknya lokasi untuk pembangunan. Salah satu sasaran dalam konsolidasi tanah ini adalah terhadap kawasan kumuh perkotaan sehingga dapat mengurangi derajat kekumuhannya dan meningkatkan pelayanan terhadap masyarakatnya sehingga dapat hidup lebih baik. Akan tetapi tidak semua yang diharapkan dari usaha ini dapat berjalan dengan baik. Walaupun konsolidasi tanah dilakukan oleh pemerintah kota atau swasta, tidak ada insentif khusus untuk menurunkan biaya tanah, sehingga konsolidasi tanah kurang dapat membantu keluarga yang berpenghasilan terbatas untuk memperoleh akses prasarana. Sebab seperti diketahui sebelumnya, biaya awal dari konsolidasi menjadi tanggunagn pemerintah dan masyarakat, selain itu masyarakat harus dapat menerima reduksi tanah yang dilakukan untuk menutupi biaya keseluruhan dari konsolidasi tanah. Apabila tanah yang dimiliki oleh seseorang tidak dapat dikurangi untuk Reserved Land, maka mereka harus mengeluarkan uang kira-kira senilai dengan tanah yang harus disumbangkan. Kesulitan 3

Lebih dikenal dengan Tanah Pengganti Biaya Pembangunan, merupakan tanah yang dijual untuk membiayai pelaksanaan konsolidasi tanah.

A-a

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruano Kawasan Perkotaan

untuk membayar inilah yang seringkali menghalangi keinginan masyarakat miskin khususnya untuk ikut ambil bagian dalam konsolidasi tanah. Sebagai suatu instrumen kebijakan, konsolidasi tanah masih dianggap relevan dengan perkembangan penataan ruang perkotaan masa kini. Secara teoritis maupun kenyataan di lapangan, konsolidasi yang dilakukan di kawasan perkotaan memang memberikan kontribusi yang optimal dalam perencanaan perkotaan. Tanpa konsolidasi tanah, perancangan fisik perkotaan mengalami

banyak kendala mulai dari susunan bangunan yang tidak beraturan, kesulitan mengakses prasarana dan fasilitas umum lainnya sampai dengan ruwetnya sistem infomasi peftanahan. Akibatnya pembangunan berjalan dengan tidak efektif dan tidak mampu mengikuti alur perkembangan kehidupan di perkotaan, wajah kota pun menjadi semrawut dan cenderung kumuh. Dan dengan dilakukannya konsolidasi tanah, perencanaan kota dapat dilakukan sesuai tahapan yang ada dan perluasan perkotaan dapat dilakukan dengan lebih terkendali.

Potensi Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Pada awalnya konsolidasi tanah dilakukan di daerah pinggiran kota, Dalam perkembangannya konsolidasi tanah juga dapat diadaptasikan pada bagian

tapi dapat juga dilakukan di perdesaan untuk lahan pertanian.

wilayah kota yang lain untuk mendukung pengaturan persil tanah di perkotaan. Pengaturan persil tanah di perkotaan memang sangat penting untuk mendukung pelaksanaan pembangunan perkotaan.

Beberapa wilayah yang berpotensi untuk dikonsolidasiantara [ain:

.

Wilayah yang direncanakan menjadi kota/permukiman baru

Biasanya dikonsolidasi untuk membentuk kapling-kapling tanah

matang (KfM) atau Kasiba/Lisiba oleh developer yang

akan

membangun permukiman baru di wilayah itu. Developer dapat menjual dalam bentuk KTM atau lengkap dengan rumahnya.

.

Wilayah yang sudah mulai tumbuh Dilakukan oleh pemerintah kota, wilayah ini biasanya merupakan bank tanah yang telah dikuasai pemerintah sebelumnya untuk mengontrol perluasan kota dan munculnya spekulasi tanah di pinggiran oleh oknum tak bertanggung jawab. Jadi tanah ini berlokasi di pinggiran kota dan mungkin sudah dihuni oleh kaum urban baik secara legal maupun

tidak.

. .

Wilayah permukiman yang tumbuh pesat Merupakan permukiman yang tumbuh dengan pola persil tanah yang tidak teratur sehingga memiliki kesulitan untuk mengakses prasarana dan fasilitas umum lainnYa.

Wilayah bagian pinggir kota yang telah ada atau direncanakan jalan penghubung

A-9 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Bagian pinggir kota yang telah/akan memiliki prasarana jalan merupakan wilayah potensial bagi perluasan dan pertumbuhan kota khususnya bagi permukiman. Permukiman memiliki kecenderungan untuk berkembang dalam wilayah yang aksesibilitasnya tinggi. Sehingga perlu dilakukan konsolidasi tanah untuk mencegah perkembangan kota yang tidak terkendali.

.

Wilayah yang relatif kosong

Terdapat di bagian dalam kota ataupun di pinggiran kota' Di dalam areal perkotaan dapat ditemukan tanah yang kosong, sehingga tanah kosong nya masih memung kinka n untuk dikemba ng kan.

.

Wilayah yang belum teratur/masih kumuh

Konsolidasi wilayah yang belum teratur/kumuh dibutuhkan untuk memudahkan akses masyarakatnya terhadap prasarana dasar dan fasilitas umum lainnya serta perbaikan kualitas hidup. Sebab dengan adanya prasarana dan fasilitas umum lainnya, masyarakat dapat memanfaatkannya untuk memperbaiki pola hidup mereka sehari-hari sehingga dapat hidup dengan lebih baik. Jadi dalam hal ini konsolidasi tanah memiliki tujuan sosial disamping tujuan fisik berupa pengaturan tanah.

.

Wilayah yang perlu renovasi/rekonstruksi karena kebakaran/bencana, dil

Tidak jauh berbeda dengan hal di atas, kepentingan untuk melakukan konsolidasi tanah di wilayah inijuga memiliki tujuan sosial, yaitu dalam hal perbaikan dan peningkatan kualitas sosial dan fisik perkotaan. Wilayah kota yang rusak atau tua sehingga memerlukan perbaikan,

sebaiknya juga diikuti dengan tinjauan mengenai perlu/tidaknya dilakukan konsolidasi peftanahan agar dapat menyesuaikan dengan pola penggunaan tanah Yang baru.

.

Wilayah lain yang bercirikan kegiatan perkotaan

Perkotaan memiliki pengaruh yang besar terhadap daerah di sekitarnya. Sehingga wilayah sekitar dengan penetrasi yang tinggi berpotensi besar dalam pengembangan kawasan perkotaan di masa yang akan datang. Untuk mengendalikan pengembangannya, maka hendaknya wilayah ini dipersiapkan sedini mungkin. Pengaturan tanah dan kelengkapan prasarana hendaknya sudah diperhitungkan sehingga dapat diintegrasikan dengan pola yang sudah terjadi di perkotaan.

E. Teknis

1.

Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Kawasan Perkotaan

Langkah-langkah Pelaksanaan Segi teknis pelaksanaan konsolidasi tanah merupakan hal yang harus diperhatikan, karena ini mempengaruhi berhasil-tidaknya konsolidasi tanah dan sasaran yang ingin dicapai. Ada 3 tahapan yang dilakukan dalam melaksanakan konsolidasi tanah dengan baik, yaitu:

A- lo Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Tahap Persiapan Berkaitan erat dengan lokasi yang akan dipilih sebagai tempat pelaksanaan konsolidasi tanah. Lokasi ini harus memenuhi syarat yaitu disetujui oleh sekurang-kurangnya B5o/o pemilik tanah yang luas tanahnya meliputi B5o/o dari luas seluruh areal tanah yang akan dikonsolidasikan. Pemilihan lokasi ini hendaknya juga menyesuaikan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota atau Rencana pem-bangunan Daerah yang diperkirakan akan berkembang sesuai dengan tingkat pembangunan areal sekitarnya. segera setelah kegiatan ini selesai, maka diikuti dengan penyuluhan, penjajagan keiepakatan dengan pemilik tanah serta penetapan lokasi itu sebagai lokasi konsolidasi tanah oleh walikota/bupati. Penetapan lokasi ini memiliki kekuatan hukum karena dinyatakan dalam surat keputusan walikota/bupati.

a)

b)

Tahap Pendataan

Tahap ini sudah menyentuh aspek fisik dan yuridis dari

lokasi

konsolidasi tanah. Setelah pengukuran dilakukan, dilanjutkan dengan identifikasi subyek dan obyek konsolidasi tanah serta pengajuan daftar usulan rencana kegiatan konsolidasi tanah. Yang dimaksud dengan subyek adalah para pemilik tanah/penggarap tanah yang perlu diajak bicara dan musyawarah. sedangkan obyek adalah lokasi yang dipilih

untuk dikonsolidasi. Sementara daftar usulan rencana

kegiatan pihak dan konsolidasi subyek dengan musyawarah hasil mencerminkan adalah selanjutnya tanah. konsolidasi dalam yang terlibat lain

pembuatJn rencana blok pra-disain konsolidasi tanah. Rencana ini dibuat berdasarkan rencana sirkulasi lalu lintas dalam kaitannya dengan konsep dasar tata guna tanah dan pembangunan. c)

Tahap Penataan

Dimuiai dengan pembuatan rencana blok disain konsolidasi tanah yang merupakan hasil musyawarah dengan masyarakat berdasarkan rencana yang dibuat pada tahap sebelumnya. setelah tercapai kesepakatan tentang penataan kapling baru, dilakukan pelepasan hak

atas tanah sefta pengumpulan dokumen pendukung

proses

petanahan (SKPT atau Keterangan Riwayat Tanah). Pelepasan ini juga diikuti dengan penegasan tanah itu sebagai obyek konsolidasi ianatr. Setiap peserta konsolidasi tanah wajib menyerahkan sebagian tanahnya sebagai Sumbangan Tanah Untuk Pembangunan (SRJP), sTUp ini kemudian digunakan oleh pemerintah/pihak ketiga (sebagai pelaksana konsolidasi tanah) sebagai Tanah Pengganti Biaya pelaksanaan (TPBP) dan untuk membangun infrastruktur sefta fasilitas. Perhitungan STUP masih menggunakan sistem yang sederhana. Luas areal yang diperlukan untuk STUP adalah merupakan

persentase dari jumlah luas bidang-bidang tanah peserta. Pada umumnya, lokasi tanah dalam suatu proyek relatif sama sehingga akan memberikan konstribusi persentase yang sama pula. Konstribusi ini tidak dapat dihitung berdasarkan harga tanah sebelum dan setelah

A-ll Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

konsolidasi tanah. Sementara TPBP diperoleh setelah STUP dikurangi dengan kebutuhan tanah untuk infrastruktur dan fasilitas. Langkah terakhir yang dilakukan adalah staking out/realokasi batas tanah dan penerbitan surat keputusan pemberian hak dan sertifikasi. Pelaksanaan konsolidasi tanah akan semakin lengkap dengan' konstruksi prasarana di lokasi konsolidasi tanah. Konstruksi ini meliputi pembangunan jalan, prasarana dan sarana, fasilitas umum/fasilitas sosial, serta jaringan utilitas dan lain-lain yang dibutuhkan'

2.

Kelembagaan

segi kelembagaan merupakan hal yang tidak boleh diabaikan dalam pelaksanaan konsolidasi tanah. Sistem kelembagaan yang kuat akan meniadi faktor penentu keberhasilan konsolidasi tanah. Saat ini telah digunakan sistem baru yang tidak hierarkis dan terdesentralisasi sebagai akibat dari pelaksanaan Undang-Undang No.22 Tahun 1999 tentang

Pemerintahan Daerah. Ada beberapa pihak yang terlibat dalam pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan ini, yaitu tim koordinasi iconsolidasi tanah, asosiasi pemilik tanah, pemerintah daerah, serta BPN. Sinergi antara pihak-pihak ini akan menentukan keberhasilan pelaksanaan konsolidasi tanah di lokasi tersebut.

.

Tim Koordinasi Tim Koordinasi memiliki struktur organisasi yang jelas yang terdiri dari ketua, wakil ketua, sekretaris dan anggota. Ketua dari tim koordinasi ini adalah walikota/bupati daerah yang tanahnya dikonsolidasi. sementara kepala kantor BPN beftindak sebagai wakil ketua, lalu sekretaris menjadi tanggung jawab kepala seksi pengaturan penguasaan tanah. Agar pelaksanaan konsolidasi tanah lebih bersifat komprehensif, maka anggotanya dipilih dari instansi terkait. Anggota tersebut antara lain Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Daerah, Kepala Dinas Pekerjaan Umum, Kepala Dinas Tata Kota, Kepala Dinas

pengairan, dan Ketua Asosiasi Pemilik Tanah. Tlm ini bertugas mengarahkan rencana lokasi konsolidasi tanah, mengadakan penyuluhan pada masyarakat, mengevaluasi dan mengarahkan penyusunan Desain Konsolidasi Tanah (DKD, mangarahkan rencana peruntukan dan penggunaan TPBP dan lain-lain yang dianggap perlu.

.

Asosiasi Pemilik Tanah Asosiasi Pemilik Tanah dibentuk untuk membuat keputusan atas rencana pengembangan konsolidasi tanah, rencana pelaksanaan, rencana pemetakan ulanglstacking out serta kegiatan pelakanaan proyek konsolidasi tanah' Asosiasi ini dianggap penting agar memudahkan koordinasi dan pengambilan keputusan terutama selama berjalannya proyek konsolidasi tanah'

A-

12

Diskusi Terfokus; Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Pemerintah Daerah Keterlibatan Pemerintah Daerah dalam bentuk Satuan Tugas (Satgas) untuk menyelenggarakan administrasi umum dalam kaitannya dengan pelaksanaan konsolidasi tanah. Bagian ini dikembangkan lebih lanjut menjadi badan pelaksanaan konsoldiasi tanah pemerintah.

.

BPN

BPN berperan untuk memperkuat fungsi organisasi bagi promosi, bimbingan teknis dan praktis serta koordinasi sehingga berdaya guna dan dapat membantu asosiasi konsolidasi tanah dan Pemerintah Daerah. BPN mempunyai peran yang sangat besar dalam konsolidasi tanah terutama dalam penguasaan teknis dan praktis konsolidasi tanah.

Semua pihak

di

atas dengan keterlibatan badan

hukum

pemerintahan dan swasta (sesuai kesepakatan dengan peserta konsolidasi tanah) bertanggung jawab atas tugas yang dibebankan padanya. Semua tugas itu merupakan pembagian tugas dari tugas pelaksanaan konsolidasi tanah yang meliputi: Membuat program pelaksanaan konsolidasi tanah Melaksanakan koordinasi antara pemilik tanah dengan Penanggung Jawab, Tim Koordinasidan pihak-pihak lain'

a. b. c. Membuat Desain KonsoldasiTanah (DKT) d. Menerapkan Desain KonsolidasiTanah (DKT) e. Melaksanakan konstruksi prasarana (seperti jalan/irigasi)

3.

Pembiayaan Sumber-sumber pembiayaan dalam konsolidasi tanah terdiri atas 3 macam yaitu dari pemerintah (APBN/APBD) masyarakat (swadaya), dan kemitraan dengan pihak ketiga sepefti banly'koperasi (dalam bentuk pinjaman). Pembiayaan oleh pemerintah melalui APBN/APBD hanyalah bersifat stimutan sambil menunggu tumbuhnya kemandirian masyarakat dalam hal pembiayaan konsolidasi tanah. Untuk memperoleh dana dari APBN, Kantor Peftanahan setempat harus mengajukan proposal proyek kepada BPN Pusat melalui Kantor Wilayah BPN Propinsi setempat. Proposal itu harus terlebih dahulu disetujui

oleh instansi terkait di propinsi seperti Bappeda dan Dinas

Pekerjaan

Umum, sehingga dana akan keluar berdasarkan DUP/DIP yang diusulkan. Biasanya proyek dapat disetujui oleh Pemda setempat melalui Bappeda jika lokasinya berada di pinggiran kota sebagai upaya antisipasi urbanisasi pada masa sekarang dan yang akan datang. Jadi prosedur yang sama juga

berlaku untuk pendanaan dari Pemerintah Daerah yang

melalui

DUPDA/DIPDA.

Sementara pembiayaan dari masyarakat/asosiasi pemilik tanah dengan kemitraan dengan pihak ketiga adalah dengan cara mengumpulkan dana dari pemilik tanah oleh Perusahaan yang merupakan mitra dari pesefta yang bergabung dengan koperasi dan selanjutnya itu bekerjasama

A-

13

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

bank dalam bentuk kerjasama Bank dan Koperasi dimana pemilik tanah menjadi anggotanya. Dengan demikian sumber keuangan yang digunakan dalam bentuk pinjaman dari bank dengan bunga ringan. Biaya ini mencakup pelaksanaan penataan sampai dengan sertifikasi tanah, biaya konstruksi, biaya untuk pembangunan infrastruktur (iaringan jalan) dan fasilitas lainnya, sefta pembangunan rumah peserta. Penggantian dana ini diperoleh dari hasil penjualan TPBP. TPBP dapat dijual kepada developer (swasta), Perum Perumnas, BUMN, BUMD dan sebagainya. Pembiayaan swadaya tanpa kemitraan dengan pihak ketiga dapat dilakukan jika masyarakatnya memang benar-benar mampu menutupi biaya awal pelaksanaan konsolidasi tanah sampai konstruksi selesai. dengan pihak

F. permasalahan yang mungkin Timbul dalam Pelaksanaan Konsolidasi Tanah dan Alternatif Penyelesaiannya.

Konsolidasi tanah merupakan langkah penting dalam pengaturan persil-persil tanah di perkotaan. Namun pelaksanaannya di lapangan juga menemui beberapa kesulitan yang tidak dapat dipecahkan dengan mudah' Minimnya pengetahuan dan pemahaman masyarakat tentang konsolidasi

itu sendiri menimbulkan keengganan untuk berpartisipasi di dalamnya. Ini merupakan tugas dari pemerintah untuk memberikan informasi yang lengkap kepada masyarakat melalui berbagai media dan usaha lainnya. Salah satu upaya yang sudah ditempuh pemerintah adalah dengan mewajibkan konsolidasi tanah kepada masyarakat/ tetapi hal itu tidak berhasil. Sebab dalam pelaksanaan konsolidasi tanah, yang penting diingat adalah adanya kerelaan masyarakat untuk melakukan konsolidasi terhldap tanahnya. Kerelaan ini juga tidak dapat diperoleh dalam waktu tanah

yang singkat dan memerlukan kesabaran dalam menghadapi masyarakat yang oapat berubah pikiran setiap saat. Pendekatan melalui musyawarah

jugi

dapat ditempuh karena menyangkut tanah dari sekelompok misyarakat yang memiliki kepentingan dan keinginan yang berbeda satu

sama lain. Karena menyangkut kepentingan banyak orang, pencapaian target B5o/o dari seluruh peserta yang setuju untuk ikut dalam konsolidasi tanah juga sulit diperoleh. Sebab tidak semua pemilik tanah memiliki kepentingan yang kuat dari pelaksanaan konsolidasi tanah. Misalnya untuk pemilik tanah yang sudah memiliki sertifikat tidak akan tertarik untuk ikut sefta dalam koniolidasi tanah. Pemilik tanah dengan tanaman produktif juga tidak akan mau mengorbankan tanamannya karena harus menyumbangkan tanahnya dalam konsolidasi tanah. Hal ini berpengaruh negatif terhadap pembuatan Rencana Desain Konsolidasi Tanah dan mengurangi STUP. Selain itu, rencana yang utuh untuk keseluruhan lokasi konsolidasi tanah juga sulit didesain, karena bidang-bidang tanah milik yang bukan pesefta konsolidasi tanah menjadi hambatan dalam pembuatan desain konsolidasi tanah. Hal seperti ini sebaiknya dimusyawarahkan dengan pemilik tanah yang

bersangkutan disamping juga dengan melakukan pendekatan sosial lainnya. Memang dibutuhkan waktu yang tidak terbatas dalam melakukan

A- 14 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

pendekatan ini, sepefti di Jepang, proses untuk memperoleh kesepakatan membutuhkan waKu dua sampai tiga tahun. Proses pelaksanaan konsolidasi tanah di Indonesia pada umumnya mengandalkan dana dari pemerintah guna menutupi biaya konsolidasi untuk sementara waktu. Akan tetapi, pemerintah juga memiliki dana yang terbatas. Upaya untuk memperoleh bantuan dana dari swasta dan pemilik tanah perlu dipertimbangkan sehingga konsolidasi tanah bisa lebih bersifat replicable4. Dana dari swasta biasanya sulit diperoleh karena dianggap tidak memberikan keuntungan yang besar. Sehingga alternatif sumber dana lain yang paling potensial adalah dana swadaya pemilik tanah yang memiliki tingkat replicabilityyang tinggi. Namun hal inijuga mengakibatkan pengunduran diri pemilik tanah karena tidak sanggup menanggung biaya konsolidasi tanah yang tinggi terutama dari kalangan masyarakat kurang mampu.

Kendala dalam pelaksanaan konsolidasi tanah juga ditemui setelah kesepakatan dengan pemilik tanah diperoleh. Terkadang pembangunan

prasarana mengalami kemandegan dari pihak ketiga yang diserahi wewenang. Hal ini disebabkan pembangunan jaringan prasarana yang terkadang membutuhkan waktu yang relatif lama sementara biaya konstruksi semakin membengkak dan melebihi dana yang telah dianggarkan untuk kepentingan itu. Akibatnya seringkali pembangunan prasarana tersebut menjadi terbengkalai dan menyebabkan terlantarnya tanah masyarakat yang sedang dikonsolidasi.

Kurangnya political

will pemerintah untuk menyukseskan

pelaksanaan konsolidasi tanah juga merupakan kendala. Ini terbukti dari proses pengurusan sertifikat tjnJh nasit konsolidasi yang berbelit-beliC. Padahaljika pemerintah menghendaki, hal itu bisa diatasi dengan memberi perlakuan khusus bagi pengurusan sertifikat tanah yang dikonsolidasi. Dengan adanya kemudahan pengurusan seftifikat, tentu saja ini bisa memotivasi pemilik tanah lain untuk melakukan konsolidasi tanah.

Salah satu manfaat yang diterima pemilik tanah yang mengkonsolidasi tanahnya adalah meningkatnya nilai tanah setelah konsolidasi. Hal ini disebabkan karena kelengkapan prasarana di lokasi tanah miliknya menyebabkan semakin layaknya lokasi itu untuk pembangunan. Meningkatnya nilai tanah ini kemudian mendorong pemilik tanah untuk segera menjual tanahnya tanpa mempetimbangkan keuntungan yang diperolehnya di masa yang akan datang. Mereka lebih memilih pindah ke tempat lain yang harga tanahnya lebih murah yang biasanya terletak di pinggiran kota. Padahal dengan tinggal jauh dari tempat kerja, mereka akan mengeluarkan biaya transpor dan biaya lain yang lebih besar dari sebelumnya. Padahal tindakan ini dapat dicegah

dengan memberdayakan masyarakat setempat sehingga

memiliki

kemampuan untuk memutuskan tindakan yang tepat dan menguntungkan bagi mereka.

a

Replicable adalah pelaksanaan program yang bisa diterapkan kembali (direplikasi) di tempat lain.

s

Suara Merdeka 6 Februari 2001

A- l5

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

G. Contoh Pelaksanaan KonsolidasiTanah di Beberapa Daerah (Tantangan, Kendala dan

Hasil'1

sampai dengan akhir tahun 2ooo, konsolidasi tanah sudah dilaksanakan di 316 perkotaan yang meliputi 27 propinsi (termasuk llmorTimur) dengan luas + 100.000 ha. Beberapa kota yang sudah melakukan konsoiidasi tanah antara lain Bandung, Bekasi, Palangkaraya, Painan, Samarinda dan sebagainya. Konsolidasi tanah ini dapat dilakukan oleh Pemerintah Daerah maupun swasta. Konsolidasi tanah yang dilakukan oleh swasta biasanya berkaitan dengan pembangunan permukiman melalui Kasiba (Kawasan siap Bangun) dan Lisiba (Lingkungan siap Bangun).

Tindakan yang sama juga dilakukan oleh instansi pemerintah terkait untuk kepentingan Perumahan Nasional (Perumnas). Salah satu kota yang berhasil dalam pelaksanaan konsolidasi tanah

perkotaan adalah Bandung (Kelurahan Babakan

Surabaya).

Pelaksanaannya bertujuan untuk mencegah tumbuh dan berkembangnya permukiman kumuh (slums) dengan jalan mengatur batas/bentuk pemilikan/penguasaan tanah, yang dilengkapi dengan prasarana jalan dan persil tanah untuk fasilitas umum yang diperlukan, yang pada prinsipnya dibiayai secara swadaya oleh para pemilik tanah yang ada dalam areal lokasi. Konsolidasi tanah yang dilakukan oleh Badan Petanahan Nasional ini memiliki luas areal 7J068 ha yang terbagi ke dalam 78 persil tanah yang dimiliki/dikuasai oleh 61 kepala keluarga. Awalnya penggunaan tanah sebagian besar adalah untuk peftanian (sawah dan palawija), selebihnya merJpakan tanah pekarangan yang di atasnya telah berdiri sebanyak 15 buah rumah tempat tingal dengan konstruksi permanen dan tidak permanen. Sementara topografi areal ini relatif datar, secara fisik diapit oleh dua buah sungai/kanal yaitu sungai Cicadas di bagian Timur dan sungai Cidurian di bagian Barat. Kondisi dan situasi lingkungan ini telah melltarbelakangi ditunjuk dan ditetapkannya lokasi ini untuk ditata dan dibangun menurut model konsolidasi tanah' contoh di atas dianggap merupakan pelaksanaan konsolidasi pertanahan yang berhasil dilakukan karena dapat mencapai tujuan yang diinginkan. i,tamun tidak semua pelaksanaan konsolidasi tanah dapat be4llan dengan baik, terutama pada tanah perkotaan yang luas. Sehingga konsolidasi tanah di Indonesia masih menghadapi banyak tantangan dalam pelaksanaannya. sampai saat ini konsolidasi tanah belum dapat dilaksanakan sesuai prinsip dasarnya, yaitu secara swadana. Konsolidasi tanah masih bergantung pada dana dari APBN dan APBD. Hal ini seharusnya menjadi perhatian Pemerintah Daerah sehingga dapat dicarikan jalan keluar yang terbaik. Sebab dana pemerintah untuk konsolidasi tanah iangat terbatas- sehingga tidak dapat menutupi biaya awal konsolidasi tanah jika terjadi peningkatan permintaan.

Pemerintah Daerah hendaknya juga dapat menggalakkan dilakukannya konsolidasi tanah perkotaan terutama

Selain

itu,

terhJdap lahan tidur di sekitar pusat kota. Sebab penelantaran tanah yang telah dii
A- t6 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

merata. oleh sebab itu, Pemerintah Daerah hendaknya dapat melakukan pendekatan secara sosial sehingga pemilik tanah bersedia melakukan konsolidasi tanah dan menggunakannya untuk pembangunan' Tantangan lain yan!-harus dijawab oleh Pemerintah Daerah adalah yang mengantisipasi pindahnya- masyarakat di permukiman kumuh yang sudah kumuh Permukiman tanahnya sudah dikonsolidasi' dikonsolidasi mengalami peningkatan kualitas infrastruktur maupun yang peningkatan nilai tlnah. Meningkatnya nilai tanah.dan lingkungan sosial lapisan dari masyarakat lebih baik menyebabkan timbulnya minat

yang|ebihtinggiuntukbertempattinggalditempatitu.Akibatnya

menjual terjadilah p"rgu-niiun penghuni karena pemilik yang lama memilih yang kumuh permukiman tanahnya dan pindah'ke t-empat lain membentuk tanah konsolidasi baru. Ini merupakan salah satu contoh belum efektifnya kumuh' sebagai alat untuk mencegah berkembangnya permukiman konsolidasi pelaksanaan sementara kendala yang ditemui dalam point III (dalam tanah tidak jauh berbeda dengan yang dibahas terdahulu F).

Hasil yang sudah dicapai dalam pelaksanaan . konsolidasi tanah perkotaan Oapat Oltinat pada contoh kota Bandung terdahulu' Pelaksanaan konsolidasi tanah di Kelurahan Babakan Surabaya ini menghasilkan lengkapnya lingkungan yang teratur, tertibnya administrasi peftanahan dan Hasil ini permukiman. infrastruktur perkotaan yang harus ada di lingkungan Namun di atas. sesuai dengan yang dinaiapkan dari rumusan tujuan yaitu ternyata masih adl hasil lain yang tidak diduga .sebelumnya pajak, berupa sektor terjadinya peningkatan pendapatan pemerintah dari p+f< eilmi dan-Bangunan (PBB) dan penghematan biaya pembangunan' yang se'hingga dalam hal ini terlihat adanya keseimbangan keuntungan oiperolenantarapemerintah(yangmempero|ehpeningkatanpajak)dan masyarakat di Kelurahan Babakan surabaya (yang memperoleh lingkungan yang lebih baik, lengkap dengan infrastrukturnya)'

IV. A,

PANDUAN PEMBANGUNAN

Kaidah Penataan Ruang

a)

Peningkatan Kualitas Lingkungan Hidup Pembangunan berkelanjutan merupakan paradigma ya!g berkembang oatam penataan ruang perkotaan saat ini. Paradigma ini sendiri suOJn diakui secara legal di Indonesia dengan dikeluarkannya

Undang-UndangNo.23tahunLggTyangmencantumkan pembangunanberkelanjutansebagaidasar.kebijakandalam

pengetolian lingkungan hidup. Pembangunan .berkelanjutan dapat diaftikan seOagai pJmbangunan yang memberikan manfaat dalam bidangekonomi,sosia|,dan|ingkunganhidupda|amjangkapanjang dan bagi generasi yang akan datang. Dengan demikian pencanangan sistem anllira mengenai dampak lingkungan yang telah ditekankan Undang-undang merupakan salah satu usaha dalam perlindungan

A- 17 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

lingkungan hidup. Undang-undang ini mengatur antara lain tentang

pelestarian fungsi-fungsi lingkungan hidup, persyaratan dalam pengaturan lingkungan hidup, penyelesaian perselisihan dalam lingkungan hidup, serta segi hukum' Pengelolaan lingkungan hidup ini dilakukan untuk mencapai pelestarian fungsi-fungsi lingkungan hidup, mengendalikan pemanfaatan sumber daya alam secara tepat/bijaksana, dan sebagainYa.

Pelaksanaan konsolidasi

tanah secara prosedural

sudah

menunjukkan dukungan terhadap pembangunan berkelanjutan yang

ditandai dengan dilakukannya kajian AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan), sosial dan fisik' Kajian ini dilakukan untuk meminimalkan dampak negatif pelaksanaan konsolidasi tanah dari

berbagai aspek kehidupan. Kajian AMDAL sendiri terdiri atas ANDAL

(Analisis Dampak Lingkungan), RKL (Rencana

Pengelolaan

Lingkungan), dan RPL (Rencana Pemantauan Lingkungan). Pengkajian AMDAL terutama dibutuhkan dalam proyek-proyek perumahan dan

permukiman, sehingga berkaitan erat dengan konsolidasi tanah perkotaan. Pelaksanaan konsolidasi tanah yang dilengkapi dengan kajian AMDAL secara langsung menyebabkan terjadinya peningkatan mutu lingkungan hidup di lokasi itu. Pembangunan prasarana dan fasilitas lainnya seperti taman merupakan salah satu perwujudan adanya usaha untuk menciptakan lingkungan hidup yang lebih nyaman bagi kehidupan ekosistem. Pembangunan prasarana dan fasilitas di lokasi konsolidasi tanah dilakukan sesuai dengan hasil pengkajian dampak lingkungan. Sebab perbaikan lingkungan merupakan tujuan yang sangat mendasar bagi pelaksanaan konsolidasi tanah. Pengkajian dampak lingkungan ini terutama dilakukan untuk memperkirakan dampak lingkungan dan menilai besarnya dampak. Sehingga pembangunan prasarana dan fasilitas hendaknya memperhatikan dampaknya terhadap lingkungan, bahkan diharapkan dapat memperbaiki lingkungan, Untuk mengetahui keadaan lingkungan sebelum dan sesudah proyek maka perlu dilakukan monitoring. Monitoring pada saat konstruksi dilakukan untuk mengendalikan dampak terhadap lingkungan. Sementara

setelah konstruksi, monitoring dilanjutkan untuk operasi dan maintennance (perawatan) yang tepat dari prasarana dan fasilitas sehingga kondisi lingkungan setelah konsolidasi tanah mengalami peningkatan kualitas.

Peningkatan kualitas lingkungan ini hendaknya juga diiringi dengan pemberian informasi yang lengkap tentang sanitasi dan lingkungan terutama di permukiman kumuh yang dikonsolidasi. Ini merupakan hal yang sangat penting dan sering diabaikan oleh pemerintah. Sebab masyarakat tidak akan memanfaatkan prasarana itu jika dia sendiri tidak merasa membutuhkan itu atau karena dia tidak dapat menggunakan prasarana itu dengan baik. Sehingga juga perlu diperhatikan bahwa pembangunan prasarana hendaknya memang sesuai dengan kebutuhan mereka sehingga konsolidasi tanah dapat berjalan dengan efektif.

A- t8 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

b)

Indikator Keberhasilan Setelah konsolidasi tanah selesai dilaksanakan hasilnya akan dinilai apakah berhasil atau tidak. Untuk itu dibutuhkan indikator yang dapat duadikan acuan dalam menentukan keberhasilan konsolidasi tanah. Perumusan indikator ini tidak ada yang baku, tergantung pada sasaran yang ingin dicapai dari pelaksanaan konsolidasi tanah. Akan tetapi indikator ini dapat dilihat dari segi sosial, ekonomi, budaya, serta lingkungan. Dari segi sosial, konsolidasi tanah di perkotaan akan memberikan suatu peningkatan kualitas hidup bagi masyarakat yang tanahnya dikonsolidasi. Dengan adanya kelengkapan prasarana, masyarakatnya dapat hidup lebih layak dan memiliki jaminan kepastian hak atas tanahnya. Kondisi ini sangat kondusif untuk terjadinya perkembangan sosial khususnya di permukiman. Perkembangan sosial ini bisa berupa semakin kuatnya ikatan dalam masyarakat sehingga konflik dalam masyarakat tidak berlarut-larut. indikator keberhasilan dari segi ekonomi adalah adanya peningkatan nilai dan harga tanah hasil konsolidasi. Ini adalah hal yang wajar mengingat konsolidasi tanah memberikan prasarana yang dibutuhkan sehingga lokasi itu semakin layak untuk pembangunan. peningkatan nilai tanah ini akan memberikan keuntungan yang besar terhadap pemilik tanah jika mereka tidak segera menjualnya kepada pihak lain. Tanah hasil konsolidasi itu akan lebih produktif jika dapat dikelola dengan baik oleh pemilik tanahnya. Hasil yang diperoleh dari tindakan yang terakhir ini akan lebih besar keuntungannya daripada sekedar menjual tanah hasil konsolidasi. Dengan adanya seftifikat tanah, pembangunan yang dilakukan untuk mendukung aktivitas ekonomi pemilik tanah dapat dilakukan dengan lebih mudah dibandingkan dengan sebelum konsolidasi tanah. Kemudian dari segi budaya, indikator yang dapat dilihat adalah adanya perubahan perilaku masyarakat yang lebih menyukai keteraturan dan kebersihan karena mereka sudah merasakan keuntungan dari keteraturan itu. sementara dari sisi lingkungan, indikator yang dapat dilihat adalah pemanfaatan yang lebih luas untuk

ruang terbuka dan kepentingan lain yang mendukung

bagi

keseimbangan tingkungan sekitar. Beberapa perbaikan lingkungan juga dapat dilakukan saat melaksanakan konsolidasi tanah karena adanya AMDAL yang harus dipenuhi sebelum, sedang dan setelah konsolidasi tanah. semua indikator ini setidaknya dapat digunakan untuk mengetahui kegagalan yang terjadi dalam pelaksanaan konsolidasi tanah.

Kaidah Peftanahan

a)

Penatagunaan Tanah (pemanfaatan tanah yang optimal) Sesuai dengan Pasal 14 Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, pemerintah diwajibkan untuk membuat rencana tata guna tanah untuk mengakomodir semua usaha pembangunan. Penatagunaan tanah yang dimaksud tentu saja A,.

l9

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

berusaha mengoptimalkan penggunaan tanah. Namun pada kenyataannya, penggunaan tanah di Indonesia lebih banyak dipengaruhi oleh mekanisme pasar. Mekanisme pasar ini memiliki kelemahan yaitu menyebabkan kenaikan harga tanah jika tidak terjadi pasar sempurna dan menyebabkan terjadinya penguasaan terhadap penduduk ekonomi lemah. Di sini terlihat betapa besarnya pengaruh tanah terhadap kesejahteraan masyarakat.

Intervensi pemerintah merupakan salah satu upaya untuk mengoptimalkan penggunaan tanah. Beberapa instrumen keuangan seringkali diterapkan untuk mendorong dan mencegah penggunaan tanah sesuai rencana tatq guna tanah. Tapi yang paling penting adalah adanya usaha di bidang pertanahan untuk mengendalikan penggunaan tanah. Konsolidasi tanah merupakan suatu upaya untuk mengoptimalkan kembali penggunaan tanah yang terpengaruh oleh mekanisme pasar.

b)

Pemberian jaminan kepastian

hak atas tanah

kepada

masyarakat Kepastian hak atas tanah merupakan salah satu motivasi masyarakat untuk ambil bagian dalam pelaksanaan konsolidasi tanah.

Jaminan

ini

berupa kepastian memperoleh sertifikat

tanah.

Kemudahan pengurusan sertifikat sebaiknya juga mengiringi jaminan ini, sebab pengurusan sertifikat yang berbelit-belit akan mengurangi minat masyarakat dalam konsolidasi tanah'

c. Kaidah Sosial dan Ekonomi

a)

Kontribusi pada pendapatan masyarakat (Nilai Tanah) Sepefti sudah dijelaskan sebelumnya, konsolidasi tanah ini memberikan manfaat yang besar terhadap pemilik tanah. salah satu keuntungan yang diperoleh tanpa direncanakan adalah terjadinya kenaikan nilai tanah yang berpengaruh positif terhadap pasar tanah. Maraknya pasar tanah hasil konsolidasi memberikan kontribusi pendapatan yang besar terhadap pemilik tanah. Hal yang sama juga terjadi pada tanah yang dibangun untuk perumahan karena menyebabkan harga jual yang tinggi.

b)

Peningkatan mutu

dan keseimbangan lingkungan

sosial

dengan lingkungan fisik Sejalan dengan peningkatan kualitas lingkungan hidup, maka kualitas lingkungan sosialjuga menjadi lebih baik. Berbagai perubahan fisik menyebabkan perubahan sosial kemasyarakatan' Masyarakat

yang hidup di dalam lingkungan yang dilengkapi prasarana dan fasilitas yang lengkap akan cenderung menjalani hidup yang lebih higienis, bersih, dan sehat. Kenyamanan lingkungan ini juga meningkatkan hubungan yang lebih baik antar sesama pemilik tanah sekitarnya untuk saling menjaga kepentingan bersama.

A-20 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

PRINSIP.PRINSIP PRAKTIS

v. A. !

Fasilitas yang dibutuhkan Penqaturan hukum (leoislasi) tanah mengenai perkotaan adalali adanyl landasan hukum yang kuat terutama pemerintah ierhadap masyarakat yang berpartisipasi dalam

Hal yang paling utama dalam pelaksanaan konsolidasi

lun1inun ionsolidasi tanah. Landasan hukum ini juga menjadi pedoman terutama

;;iu;

penyelesaian konflik pertanahan saat pelaksanaan konsolidasi tanah'

Konflik' ini dapat timbul saat pemilihan lokasi, karena untuk dari luas kesepakatan dari 85% pemilik tanah yang menguasai 85% yang mudah. pekerjaan bukanlah seluruh tanah yang dii
Disamping

itu, juga dibutuhkan pengaturan hukum tentang

pembentukan'asdsiasi yang OiUentuk oleh pemilik tana.h yang ikut dalam lembaga konsolidasi tanah. Asosiasi ini boleh melibatkan praktisi dan

hukum seperti LBH ataupun LSM selama tidak bertentangan dengan peraturan. Pengaturan ini hendaknya terinci dan mudah dimengerti, agar kewajiban iiaut t"rjuOi kerancuan. Isinya berkaitan dengan hak dantanah' Jika konsolidasi pelaksanaan setelah asosiasi iebelum, selama, dan memungkinkanjugadicantumkanmengenaisanksihukumbagisemua pihak yang melanggar peraturan itu.

Kelembaqaan

Penerapan Undang-Undang No.22 Tahun 1999 tentang pemerintahan iaerah juga mempengaruhi sistem organisasi pemerintahan. Saat ini telah digunakan sistem yang baru yang bertujuan untuk

pemerintah mengninngkan duplikasi fungsi antara pemerintah pusat dan daerlh, sirta memisahkan fungsi administrasi secara terpisah dari fungsi pelaksanaan. Dengan demikian, proses desentralisasi memberi Pemerintah luas' baerah kewenangan dalam hal keuangan dan administrasi yang lebih waKu Desentralisasi dianggap lebih menguntungkan karena menghemat proses administrasi,-dapat memberikan pertanggung jawaban yang lebih baik dan proses pengambilan keputusan yang lebih cepat' oleh sebab itu, Pemerintah Daerah harus dapat meningkatkan jawab kualitas pegawainya tehingga dapat menangani tugas dan tanggung pelayanan yang tebihi besar dibandingkan sebelumnya. Khusus untuk rit"urun pedanahan, masin ditangani oleh Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional (Kanwil BPN) di daerah, sehingga keorganisasiannya masih bersifat vertikjl. Namun kondisi ini hanya bersifat sementara (dua tahun, sesuai Keputusan Presiden No.62 Tahun 2001) karena BPN diharuskan menyerahkan wewenang peftanahan kepada Pemerintah Daerah sesuai UU No,22 Tahun 1999. Penyerahan wewenang ini akan

A-21 OlsLtrsi

ferfotus:

Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

menjadikan Kanwil BPN berada dibawah Pemerintah Daerah dalam bentuk Dinas Pertanahan. Pelimpahan wewenang kepada Pemerintah Daerah hendaknya juga diikuti dengan usaha peningkatan kualitas kelembagaannya, baik dari segi keahlian maupun moralitasnya. Sebab dalam pelaksanaan konsolidasi tanah ini dibutuhkan aparat yang jujur dan adil serta menguasai manajemen konflik, sehingga dapat mengatasi permasalahan pertanahan yang sangat sensitif ini. Selain itu juga perlu memperkuat koordinasi antar

sektor agar tidak terjadi tumpang tindih pelaksanaan program antar instansi. Satu hal yang tidak boleh diabaikan oleh Pemerintah Daerah adalah mendidik pejabat-pejabat pemerintahannya agar kapabel pada setiap jabatan dan lapangan. Sebab pembangunan akan berjalan dengan efektif dan efisien jika aparat pelaksananya memiliki keahlian yang sesuai dengan bidang yang menjadi tanggung jawabnya.

Pembiavaan Pada prinsipnya konsolidasi tanah dapat membiayai dirinya sendiri

(swadana), namun untuk sementara masih dibiayai dari APBN/APBD sebagai stimulan. Pembiayaan yang bersumber dari APBN dikelola oleh BPN melalui Bagian Proyek Konsolidasi Tanah, terutama untuk penataan tanah hingga seftifikasi tanah dan penyediaan tanah untuk jaringan jalan. Sedangkan swadana digunakan untuk membiayai konstruksi dan pmbangunan fasilitas umum sefta infrastruktur, bersama-sama dengan dana yang didukung oleh Pemerintah Daerah atau Depaftemen terkait. Diharapkan contoh-contoh keberhasilan konsolidasi tanah dapat menggugah para pemilik tanah untuk melaksanakan konsolidasi tanah dengan dana yang berasal dari tanah mereka sendiri.

Rencana Aksi Penyelenggaraan konsolidasi tanah perkotaan di Indonesia dilakukan dengan filosofi membangun tanpa menggusur sefta dari, oleh dan untuk pemilik tanah yang bermuara pada usaha untuk mencegah keresahan sosial akibat pembangunan. Dari pernyataan ini dapat diketahui bahwa konsolidasi tanah ini bersifat multifungsi. Ia tidak hanya memberikan solusi bagi permasalahan di bidang pertanahan tapi juga dapat membantu penyelesaian masalah pembangunan perkotaan secara luas. Oleh karena itu, dibutuhkan suatu perencanaan yang matang dalam pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan yang memperhatikan berbagai aspek. Hendaknya perencanaan ini mencerminkan ciri-ciri dari konsolidasi tanah, yaitu penataan kembali penguasaan, pemilikan dan penggunaan tanah sehingga terbentuk tata letak persil baru, mengacu pada RTRW-RDTR-RTTR (Rencana Tata Ruang Wilayah-Rencana DetilTata Ruang-Rencana Teknik Tata Ruang), pengadaaan prasarana dan sarana lingkungan, pemberdayaan usaha bersama, membangun tanpa menggusur, dan tata cara yang terpadu. Dengan berpedoman pada pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan yang telah dilakukan di 316 lokasi di Indonesia, maka dapat A- 22 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

diketahui berbagai pendekatan yang digunakan di berbagai tempat. Pada dasarnya konsolidasi tanah perkotaan menuntut peran aktif dari pemilik tanah iehingga dapat mendukung usulan calon lokasi konsolidasi tanah yang menjadi langkah awal dalam pelaksanaan konsolidasi tanah. Berikut ini lt
Selanjutnya dilakukan studi kelayakan terhadap lokasi konsolidasi

tanah yang meliputi kajian AMDAL (Analisis Mengenai

Dampak

Lingkungan), fisik, sosial dan sebagainya. studi kelayakan ini dilakukan oleh tim koordinasi yang telah dibentuk sesuai dengan bidang keahlian masing-masing instansi. Kajian lingkungan yang berupa AMDAL adalah mengkaji apakah lokasi ini memiliki fungsi konseruasi atau rawan bencana. Lokaii yang memiliki fungsi konservasi hendaknya dilindungi dari kegiatan pembangunan yang berlebihan sehingga pengamanan terhadap lingkungan

iebih dulu dilakukan. Selain itu juga perlu dilihat apakah lokasi tersebut rawan bencana atau tidak. Jika lokasi itu masih termasuk wilayah kendala maka pelaksanaan konsolidasi masih dapat dilakukan dengan melakukan perbaikan terhadap lingkungan. Kajian ini dilakukan untuk 3 tahapan yaitu sebelum, sedang dan setelah pelaksanaan konsolidasi tanah. AMDAL ini terdiri dari ANDAL (Analisis Dampak Lingkungan), RKL (Rencana Pengelolaan Lingkungan) dan RPL (Rencana Pemantauan Lingkungan), pengkajiannya dilakukan oleh Bapedalda setempat. Jika studi kelayakan menunjukkan hasil yang positif bagi terlaksananya konsolidasi tanah, maka penyuluhan terhadap pemilik tanah pun mulai dilakukan. Ini merupakan langkah awal untuk memperoleh

A-23 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

kesepakatan dari pemilik tanah untuk melaksanakan konsolidasi di tanah mereka. Musyawarah pun dilakukan dengan calon peserta konsolidasi untuk memba'has teknis pelaksanaan selaniutnya dan pembiayaannya' Jika usulan konsolidasi tanah berasal dari masyarakat maka pembiayaannya bisa bersifat swadaya atau swadaya dengan dukungan dana dari pihak ketiga. Tapi jika masyarakat tidak mampu menghimpun dana.awal, dana Jupit ditanggung oleh pemerintah melalui APBD/APBN. Untuk mencapai kesepakatan tenlang berbagai hal ini dilakukan penjajakan kesepakatan dan pengumpulan pernyataan kesediaan dari calon peserta konsolidasi juga sudah jelas tanah. BJgitu'kesepakatan tercapai dan kepemilikan tanah maka bkJsi itu dapat ditetapkan sebagai lokasi konsolidasi tanah' Untuk pemilik memudahkan pencapaian kesepakatan dan memperkuat posisi tanah, mereka'dapat membentuk asosiasi pemilik tanah untuk mengurusi iegati sesuatu yang berkaitan dengan pelaksanaan konsolidasi tanah'

Dengan ditetapkannya suatu lokasi sebagai lokasi konsolidasi tanah, makJ ditat
A-24 Oist

usiierfofus:

Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

koordinasi. Penyerahan tanah pun sudah dapat dilakukan kepada peserta

dan pembangunan prasarana jika tidak terjadi kekeliruan di lapangan.

Langkah terakhir adalah melakukan pemantauan pembangunan di lokasi konsolidasi tanah untuk menghindari penyimpangan pelaksanaan rencana desain konsolidasi dan pembangunan prasarana.

C. Sumber Informasi

. . ' '. . . ' VI. A.

Lebih Lanjut

Badan Pertanahan Nasional (BPN)

http://www.komoas.com/9706/26ldaerah/soal.htm http://www.kompas,com | 9605 I 021 daerah/bupa.htm http ://www.kom pas.com I kompaso/olDceta V99 1 0/ 19/iptelVberd0S. htm Hukum Agraria Indonesia, Prof. Boedi Harsono, Penerbit Djambatan, Jakarta, 1996. Laporan Akhir Studi Penyiapan Tanah untuk Pembangunan perumahan dan Permukiman Melalui Kasiba dan Konsolidasi Tanah Perkotaan di Kawasan Jabotabek Republik Indonesia, Japan International Cooperation Agency,Jakafta, January 2001. Sertifikat KonsolidasiTanah, Harian Suara merdeka, 6 Februari 2001. www.kbw.oo.id (Depaftemen oermukiman dan Prasarana Wilayah)

LAMPIRAN CONTOH HASIL PELAKSANAAN KONSOUDASI TANAH PERKOTAAN DI KELURAHAN BABAKAN SURABAYA, KOTA BANDUNG. Kelurahan Babakan Surabaya di Kota Bandung merupakan salah satu contoh pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan dari 340 lokasi di Indonesia. Kondisi fisik eksisting kelurahan ini yaitu diapit oleh dua sungai yaitu Sungai Cicadas di bagian Timur dan Sungai Cidurian di bagian Barat. Areal yang dikonsolidasi di kelurahan ini seluas 7,7068 heKar yang sebagian besar merupakan tanah peftanian dan terdiri dari 78 persil yang dikuasai oleh 61 kepala keluarga. Persil tanah yang terdapat di kelurahan ini memiliki bentuk yang tidak teratur dan tidak dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan yang memadai sehingga memperkuat alasan pentingnya melakukan konsolidasi tanah. Pelaksanaan konsolidasi ini dilakukan untuk mencegah tumbuh dan berkembangnya areal ini menjadi permukiman kumuh (slums), dengan jalan mengatur batas/bentuk pemilikan/penguasaan tanah, yang dilengkapi dengan prasarana jalan dan persil tanah untuk fasilitas umum yang diperlukan, yang pada prinsipnya dibiayai secara swadaya oleh para pemilik tanah yang ada dalam areal lokasi tersebut. Berikut penjelasan lebih lanjut tentang konsolidasi tanah yang akan dibagi ke dalam beberapa bagian:

.

PersiaoanPelaksanaan Penelitian tentang pelakanaan konsolidasi tanah lebih dulu dilakukan sebelum melakukan uji coba di Kelurahan Babakan Surabaya

A-25 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

ini. Penelitian ini dilakukan oleh Pusat Penelitian dan

Pengembangan pertanahan, Badan Penelitian dan Pengembangan Departemen Dalam

Negeri (sekarang Pusat Penelitian dan Pengembangan .BPN). bekerja safia Oengan Pemerintah Kota Bandung. Dari hasil penelitian ini maka kedua insiansi ini berinisiatif untuk melakukan uji coba konsolidasi tanah. Pemilihan terhadap kelurahan ini disebabkan karena kesediaan masyarakatnya untuk berpartisipasi dan juga karena arealnya belum dipabati oleh permukiman. Alasan lainnya adalah untuk mencegah berkembangnya areal ini menjadi permukiman kumuh (sluns)' Konsolidasi tanah perkotaan di Kelurahan Babakan surabaya ini direncanakan selesai dalam waktu 3 tahun anggaran, lengkap dengan prasarana jalan yang sudah diaspal. Karena persil yang ada di feluiahan ini memiliki ukuran yang beruariasi maka penentuan luas tanah untuk sTUP (Sumbangan Tanah Untuk Pembangunan) dilakukan berdasarkan kriteria yang telah ditentukan, yaitu paling besar, paling kecil dan rata-rata. Masyarakat yang memiliki persil tanah yang besar harus menyumbangkan 30o/o dari luas tanahnya, sedangkan yang

memiliki persil tanah yang paling kecil harus menyumbangkan sebesar LOo/o Oaii luas tanah dan untuk tanah dengan luas rata-rata menyumbangkan tanahnya sebesar 26,9o/o dari luas tanahnya. Namun apabila tanah yang dimiliki oleh seseorang itu terlalu kecil untuk disumbangkan maki ia dapat menggantinya dengan.uang atau tidak sama sekili jika ia tidak mampu membayarnya. Sumbangan- ta-nah ini dibutuhkan untuk pembangunan jalan raya dan riol (18,7o/o), fasilitas umum (Z,Lo/o) dan TPBP (6,to/o), Besarnya sumbangan.tanah untuk pembangunan jalan raya dan riol menunjukkan masih minimnya prasarana jalan yang terdapat di dalam kelurahan tersebut' Seielah konsolidasi tanah selesai dilakukan, terjadi penambahan jumlah kapling tanah yaitu dari 78 kapling menjadi 92 icapling. Peningkatan jumlah kapling ini terjadi karena satu.persil tanah yang Iuas diblgi menjadi beberapa kapling pada saat dikonsolidasi. ireniUagian ini tidak akln merugikan pemilik tanah karena semua persil itu tetap menjadi miliknya dan dilengkapi dengan sertifikatnya. masingSebaliknya pembagian ini akan memudahkan pemilik tanah masing. -menjuaUmewa riska n ta na h tersebut kepada a na k-ana knya kela k. u ntuk Namun poiisi kapling setelah konsolidasi belum tentu sama dengan

'

posisi lamanya, sehingga kegiatan replotting dilakuka.n. berdasarkan hasil keputusan masyarakat. Hasil yang terlihat setelah konsolidasi tanah dilakukan adalah kapling kecil dikelompokkan dengan kapling yang juga kecil demikian juga dengan kapling yang besar. Pengaturan ini Jitikutcan untuk memudahkan pembuatan jaringan prasarana jalan dan fasilitas lainnya. Sementara proses konstrukinya dilakukan secara bertahap, misalnya yang dibangun terlebih dahulu adalah tanah di bagian Utara, selanjutnya baru dilakukan di bagian Selatan. Dengan demikian masyarakat disana tidak akan menunggu sampai 3 periode anggaEn untuk kembali tinggal di tanahnya. Konstruksi prasarana yang uerupa jaringan (misalnya jaringan jalan) lebih dulu dilakukan

A-26 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

sedangkan fasilitas lainnya bisa dibangun setelah pembagian persil tanah selesai.

Hasil Kuniunqan ke Kelurahan Babakan Surabava Dari hisil kunjungan ke kelurahan ini pada tanggal 21 Juli 2001, ternyata banyak perubahan yang terjadi dalam hal penggunaan tanah dan penguasaannya. Penggunaan tanah di kelurahan itu saat ini sebagian besar sudah dimanfaatkan untuk perumahan, namun juga masi[ ada yang masih di biarkan belum tergarap oleh pemiliknya. Konversi tanah dari pertanian menjadi perumahan ini telah sesuai dengan arahan penggunaan tanah di Kota Bandung. Tanah kosong yang masih ada di kelurahan ini berasal dari persil tanah besar yang iiUagi menjadi persil yang lebih kecil (subdivisi) yang dilakukan saat pelalsanaan konsolidasi tanah. Namun setelah konsolidasi tanah ielesai pun masih terjadi subdivisi. Terjadinya subdivisi ini disebabkan oleh semakin ekonomisnya nilai dan harga tanah yang mendorong pemilik tanah untuk menjual sebagian dari tanahnya. sebagai salah satu contoh lokasi konsolidasi tanah yang dinilai berhasil, gablkan Surabaya saat ini sudah memiliki prasarana dan fasilitas yang lengkap yang dibangun di atas sTUP. Penggunaan TPBP antara lain adalah untuk kantor kelurahan, puskesmas, taman (greenery), dan PDAM. Akan tetapi PDAM menguasai tanah itu. dengan ilatus Hit< Cuna Bangunan, yaitu selama bangunan itu digunakan oleh pDAM untuk kantor. sebaiknya pembangunan di atas TPBP segera dilakukan sebelum menjadi terlantar dan dikuasai oleh masyarakat di sekitarnya.

Kelembaoaan Penyelenggaraan proyek konsolidasi tanah di Kelurahan Babakan Surabaya dapat terwujud berkat kerja sama antar instansi terkait, yaitu Dinas Tata Kota Pemerintah Kota Bandung, Kantor Peftanahan Kota Bandung, dan Pemerintah Kota Bandung sendiri. Agar mendapat kepercayaan masyarakat sehinggga bersedia menyerahkan tanahnya untuk dikonsolidasi, maka walikota Bandung saat itu mau turun tangan mendatangi dari rumah ke rumah untuk meminta kesediaan masyarakat disamping juga menjelaskan kembali pentingnya konsolidasi tanah bagi mereka. Berkat pendekatan sosial itu, maka masyarakat kelurahan ini bersedia menyerahkan tanahnya untuk dikonsolidasi. Ini menunjukkan adanya political will dari Pemerintah Kota Bandung karena dapat merangkul masyarakat di kelurahan itu. Kesepakatan yang telah dibuat bersama pun berhasil dipenuhi oleh pemerintah Kota Bandung setelah konsolidasi selesai, misalnya penyerahan sertifikat baru kepada pemiliknya, inisemakin memperkuat kepercayaan masyarakat.

Pengorganisasian yang baik dalam pelaksanaan konsolidasi tanah menjadi penentu keberhasilan. Oleh karena itu, telah dilakukan pembagian tugas antara ketiga instansi tadi agar tidak terjadi tumpang tinOin tlnggung jawab. Dinas Tata Kota Bandung bertanggung jawab

A-27 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

dalam hal perencanaan jalan dan tata ruang. sementara Kantor Pertanahan bertanggung jawab atas penyelesaian administrasi pertanahan. Dan Pemerintah Kota Bandung melalui Dinas Pekerjaan

iJmut bertugas melaksanakan pembangunan fisik jalan,

dan

sebagainya. Masing-masing pihak menyadari betapa pentingnya tanggung jawab yang diembannya namun juga dapat melakukan sinergi yang baik di antara mereka.

'E!ll@

yang dilakukan sebelum melakukan uji

coba

membutuhkan biaya yang tidak sedikit. Biaya ini tercatat dalam APBN tahun anggaran 1985/1986 sebesar Rp. 50.968.000 , sekitar 20o/o dari -penelitian seluruh Uiaya konsolidasi tanah. Biaya penelitian ini antara lain digunakan untuk melakukan studi banding dan memperoleh referensi se-'ta pengetahuan praktis tentang pelaksanaan konsolidasi tanah. Karena maslh bersifat uji coba, maka pelaksanaan konsolidasi tanah di Kelurahan Babakan Surabaya ini belum memanfaatkan dana dari pemilik tanah. sebaliknya Pemerintah Kota Bandung menanggung semua biaya pelaksanaan konsolidasi tanah agar pemilik tanah mau berpartisipasi. Biaya pelaksanaan konsolidasi tanah ini dibiayai dari dana APBD tahun anggaran 1986/1987, L9871L988, dan 1988/1989. Pengeluaran terbesar terjadi pada tahun awal pelaksanaan konsolidasi tanJh yaitu tahun anggaran 1985/1987 sebesar Rp. 150.000.000. Besarnya pengeluaran di awal pelaksanaan ini diduga karena di tahun ini dilai<sanakin replotting kapling dan pembangunan prasarana jalan yang nota bene memang membutuhkan dana yang tidak sedikit. Untuk tahun anggaran berikutnya, yaitu tahun 1987/1988 dan 1988/1989 masing-mliing hanya membutuhkan dana sebesar Rp.50.000.000 dan Rp.40.000.000.

walaupun Pemerintah Kota Bandung mengeluarkan dana APBD sebesar Rp. 240.000.000 untuk keperluan pembangunan prasarana jalan dan lainnya, namun sebagai imbalannya Pemerintah Daerah yang -bersangkutan memperoleh persil tanah pengganti biaya pelaksanaan

6pBpt seluas 4704 mz yang akan digunakan untuk

kepentingan Pemerintah Daerah setempat. Penggunaan oleh Pemerintah Daerah ini seolah-olah membeli TPBP tadi dengan disebabkan karena membiayai pelaksanaan konsolidasi tanah. Jika konsolidasi tanah ini dilaksanakan dengan dukungan dana dari pemilik tanah, maka TPBP ini dapat dijual untuk mengganti dana yang dihimpun dari pemilik tanah

ia

tadi.

Hasil pelakanaan konsolidasi tanah di kelurahan ini antara lain (saluran

gZ persil tanah, tZ ruas jaringan jalan, 16 ruas riol

pembuangan), 16 buah gorong-gorong dan fasilitas umum lainnya, Di samping memperoleh keuntungan fisik itu, masyarakat ini juga memperoleh seftifikat tanah dengan proses yang mudah dan juga lingkungan yang teratur dan rapi. Lingkungan ini akan mendukung pemanfaatan areal ini untuk permukiman dan memenuhi syarat-syarat ATI-AS (aman, tertib, lancar, dan sehat). Pemberian seftifikat tidak

A-24 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

hanya menguntungkan bagi masyarakat tapi juga menguntungkan bagi

administrasl pertanahan di lokasi ini. Tertibnya administrasi ini akan berpengaruh pada semakin adil dan obyektifnya pengenaan PBB (Pajak

Bumi dan Bangunan) di samping juga terjadinya peningkatan penerimaan pemlrintah dari PBB ini. Peningkatan PBB ini berkaitan erat dengan terjadinya peningkatan harga tanah setelah konsolidasi

tanah ya-ng disebabkan oleh peningkatan mutu lingkungan (fisik) di lokasi itu. Agar perubahan yang terjadi setelah konsolidasi tanah ini tidak merugikan masyarakat maka sebaiknya pemanfaatan tanah di lokasi ini lebih bersifat produktif.

A-29 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

B.

prosedur umum Pelaksanaan KonsolidasiTanah Perkotaan

Penegasan Pemilikan Tanah dan lokasi

Kesepakatan peserta tentang pemetakan ulang

Survey penegasan pemetakan ulang

Penyerahan tanah pada peserta

A-30 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkoban

PELAKSAN A,/AN DAN PEMBIAYA./AN KONSOLIDASI TANAH DALAM PENATA'/AN RUANG KAWASAN PERKOTA./AN Dr. Ir, Yus'wanda A.T.r CES, DEA

I.

PENDAHULUAN Kawasan perkotaan mempunyai berbagai fungsi, baik sebagai kawasan

lindung seperti taman kota maupun kawasan industri, kawasan perumahan permukiman, dan lain-lain. Penentuan besaran dan letal< lokasi masing-masing icawasan tersebut ditetapkan berdasarkan kaidah-kaidah planologi kota yang memperhatikan dan mempertimbangkan berbagai aspek kehidupan masyarakat kota.

pengadaan tanah perkotaan bagi fungsi-fungsi tersebut akan mengalami kesulitan-kesulitan dan hambatan terutama karena tanah yang diperlukan untuk penggunaan tertentu pada umumnya telah dipunyai dan dikuasai oleh berbagai

pihak antara lain kaum adat, badan hukum perorangan baik sebagai pemilik maupun sebagai penggarap Tanah Negara. Di pihak lain dinamika perubahan penggunaan tanah sebagai akibat kebutuhan tanah untuk industri, perkantoran, lasJ dan perdagangan terutama permukiman sangat me:ningkat seiring dengan meningkatnya arus urbanisasi sehingga harga tanah sangat mahal yang menyebabkan tanah sebagai sarana pembangunan menjadi langka.

Ketangkaan tanah tersebut memerlukan suatu pemecahan,

di

mana

konsolidasi tanah merupakan suatu sarana yang mereka'1asa penguasaan tanah untuk mengantisipasi dinamika perubahan penggunaan tanah melalui penataan penguasaan tanah dalam rangka pembangunan daerah sq;uai penerapan Rencana TatJ Ruang Wilayah (RTRW). Konsolidasi tanah dapat mencegah keresahan sosial akibat pembebasan tanah bagi para pengembang di perkotaan dan perdesaan. Karena di samping penataan terhadap tanah kepada peserta juga diberi kepastian

hukum hak atas tanah atau kepastian pemilikan tanah dan peningkatan

efi

siensi/produ Kivitas tanah.

Pengalaman nyata di lapangan, dapat disaksikan pada sebagian lokasi konsolidasi tanah di mana para pesefta telah menunjukk.an dukungannya dalam

pelaksanaan konsolidasi tanah sejak persiapan, pendalaan, penataan hingga penyelesaian akhir. Sesuai falsafahnya yakni pembangunan "dari, oleh dan untuk masyarakat yang difaksanakan tanpa penggusuran (improve withouil removeJ', masyarakat dapit berpaftisipasi secara pasti dalam setiap tahap pelak;anaan konsolidasi tanah sebagaimana kita saksikan dalam penyelenggaraan konsolidasi tanah swadaya.

II.

FUNGSIKONSOLIDASITANAH

Konsolidasi tanah adalah suatu kegiatan peftanahan mengenai penataan penguasaan, pemilikan dan penggunaan tanah sesuai dr:ngan RTRW dilengkapi dengan prasarana dan fasilitas umum yang diperlukan melalui usaha bersama

*tiP."at'"'ffiffi

masyarakat pemilik tanah dan/atau dengan pihak lain guna menunjang Rencana Pembangunan Daerah baik di perkotaan dan di pedesaan. pelaksanaan konsolidasi tanah senantiasa diupayiakan untuk diserasikan dengan RTRW. Namun demikian kalau RTRW tidak sesuaidi lapangan, maka RTRW

harus ditinjau kembali dan sementara itu pelaksanaan konsolidasi tanah dipertimbangkan berdasar kecenderungan pembangunan dan perkembangan kawasannya misalnya wilayah industriatau permukiman sesuaikondisi lapangan. peran sefta atau partisipasi masyarakat pemilik tanah dalam konsolidasi tanah akan memperoleh manfaat sekaligus dampak positif bagi pelaksanaan pembangunan. Manfaat yang diPeroleh adalah: Memenuhi kebutuhan lingkungan yang teratur, tertib dan sehat;

a. b. c. d. e. f. g. h.

Keuntungan estetika/keindahan view yang lebih baik kepada pemilik tanah; Meningkatkan

pemerataan pembangunan (membangun

tanpa

menggusur); Menghindari ekses-ekses yang mungkin timbul dalam proses penataan dan penYediaan tanah; Mempercepatpertumbuhanwilayah; Meningkatkan efisiensi dan produktivitas penggunaan tanah; Meningkatkan harga tanah; Adanya kepastian hak atas tanah.

Namun harus diakui bahwa peserta menderita kerugian akibat konsolidasi tanah tersebut yakni berkurangnya luas bidang tanah alcibat sumbangan tanah berupa STUp dan peningkatan pajak yang harus dibayar pemilik tanah akibat harga tanah yang meningkat. Sampai saat ini pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan di 25 Propinsi di Indonesia kecuali DKI Jakarta, telah dilaksanakan pada 254 lokasi dengan pesefta 92.985 peserta dengan jumlah persil 103.335,seluas 14,884,4107 Ha.

III.

PEMBIAYAAN KONSOLIDASI TANAH

Dalam rangka penyelenggaraan konsolidasi tanah, sumber dana yang digunakan untuk membiayai kegiatan dapat diperoleh dari proyek yang bersumber dariAPBN dan APBD serta swadaYa. Sedangkan tarif pelaksanaan konsolidasi tanah sebagaimana sumber dana dimaksud dapat diuraikan seperti di bawah ini : 1. Proyek (APBN/APBD)

a.

Tarif konsolidasi tanah di berbagai Provinsi di seluruh Indonesia untuk Persiapan (Siap KT) berkisar antara Rp. 18,000.000,- s/d Rp. 30.000.000,per Satuan Pekerjaan (SP) atau + 250 bidang. Maka untuk persiapan konsolidasi tanah tarifnya berkisar antara Rp. 72.000,- s/d Rp. 120.000,per bidang.

b.

tarif untuk kegiatan Pembinaan (Bina Kl-) berkisar antara Rp. 40.000.000,- sld Rp. 75.000.000,- per SP. lt4aka untuk pembinaan Sedangkan

B-2 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

konsofidasi tanah tarifnya berkisar antara Rp.1600.000,- s/d Rp. 300,000,-

per bidang.

Dari uraian tersebut dapat diambil suatu kisaran tarif kegiatan konsolidasi tanah ( Siap KT dan Bina KT) yang Cibiayai oleh Pemerintah rata-rata Rp. 232.000,- s/d Rp. 420.000,- per bidang.

2.

Swadaya

Mengingat kondisi fisik dan sosial masing-masing wilayah di seluruh Indonesia berbeda satu sama lain khususnya dalarn hal tingkat kepadatan penduduk, kondisi aksesibilitas lokasi dan pendapatan masyarakat, maka tarif untuk pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan secara swadaya bervariasi. Sebagai pedoman ditetapkan beberapa kategori tarif menurut pembagian wilayah, antara lain :

a) Pulau Sumatera

dan sekitarnya berkisar antarar Rp. 200,000,- s/d

Rp.

267.000,- per bidang

b)

Pulau Jawa, Bali dan Lombok berkisar antara Rp. 250.000,- s/d Rp. 375.000,- per bidang

c)

pulau Kalimantan dan sekitarnya berkisar antarin Rp. 180.000,- s/d Rp. 250.000,- per bidang

d)

Pulau Sulawesi dan sekitarnya berkisar antara Rp. 200.000,500.000,- per bidang

s/d Rp.

e) Di propinsi Nusa Tenggara Timur (NTT) tarif ditetapkan sebesar Rp. 75.000,- per bidang. Dengan demikian kisaran tarif pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan di seluruh Indonesia adalah antara Rp. 180.000,- s/d 11p.500.000,- per bidang. Sehingga diperoleh tarif rata-rata sebesar Rp. 340.000,- p€r bidang dengan pengecualian di propinsi NTT sebesar Rp. 75.000,- per bidang.

ry. MASALAH YANG DIHADAPI 1. Aspek Peraturan Perundang-undangan

Sejauh ini peraturan yang mendukung pelaksanaan konsolidasi tanah secara hierarkhis belum kuat. Peraturan yang melandasi pelaksanaan konsolidasi tanah di Indonesia adalah Peraturan Ke,pala Badan Peftanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1991 beserta peraturan pelaksanaannya. Namun

demikian kegiatan konsolidasi tanah baik di wilayah perkotaan maupun wilayah perdesaan telah dapat dilaksanakan di seluruh Indonesia.

2.

Aspek Kelembagaan

Komitmen Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota melalui keperluan rencana pembangunan yang ditetapkan oleh Bupati atau Walikota diantaranya kepastian rencana pembangunan atau penyediaan infrastruktur perkotaan sepertijalan, air minum, telepon, jaringan listrik, dan laiin-lain.

B-3 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan perkotaan

Kepastian atas pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum/fasilitas sosial dalam pelaksanaan konsolidasi tanah di Indone,sia harus diakui belum semuanya terwujud. Oleh sebab itu agar perencanaan pembangunannya dapat terakomodasi dalam rencana pembangunan daerah sesuai Rencana Tata Ruang perlu peran serta Bupati/Walikota sebagai Ketua lim Koordinasi dengan

melibatkan Dinas Kimbangwil bersama-sama den$an Bappeda

sebagai

koordinator bagi semua instansi yang berperan dalam pembangunan wilayah, khususnya mengalokasikan pendanaan bagi pembangunan infrastruKur dan fasilitas umum/sosial di lokasi konsolidasi tanah yang merupakan perangkat insentif bagi peserta konsolidasi tanah. Dari pengalaman pelaksanaan konsolidasi tanah di berbagai daerah menunjukkan bahwa jaringan jalan yang sudah ditatar sesuai dengan Desain Konsolidasi Tanah yang telah disepakati oleh Tim Koordinasi Kabupaten/Kota, jika tidak ditindak-lanjuti dengan pengerasan dan pengaspalan akan menjadi gagal dan bahkan dapat menimbulkan masalah, karener masyarakat menanami lagidengan tanaman budi daya seperti palawija bahkan tanaman keras. 3.

Aspek Sosial

Masyarakat pemilik tanah pada calon lokasi konsolidasi tanah, sering tidak secara menyeluruh dapat menerima pelaksanaan konsolidasi tanah, sekalipun mengetahui manfaat dari konsolidasi tanarh. Para pemilik tanah langsung menghitung kerugian yang akan diderita jika harus menyumbangkan sebagian tanahnya sebagai STUP. Hal ini sering terjadi jika harga tanah pada lokasi konsolidasi tanah cukup tinggi. Manfaat akan harga tanah yang akan lebih meningkat jika dilakanakan konsolidasi tanah kurang merangsang pemilik tanah dengan alasan bahwa tanahnya bukan untuk dijual, akan tetapi untuk rumah hunian' Pembangunan jaringan jalan (baik baru maupun pelebaran) sering mengalami hambatan jika jalan tersebut harus memotong tanam tumbuh sepefti durian, rambutan, duku, dan lain-lain yang m€:rupakan sumber utama penghidupan masyarakat pemilik tanah. 4.

Aspek Finansial

Seperti telah diuraikan sebelumnya bahwa salah satu manfaat dari konsolidasi tanah adalah peningkatan harga tanah. Alr:an tetapi pemilik tanah harus membayar PBB yang lebih tinggi sebagai akibat dari peningkatan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atas tanahnya. Hal ini tentu mr:mberatkan bagi pemilik tanah, apalagi para pemilik tanah tidak mempunyai pendapatan ekstra. Dalam pelaksanaan konsolidasi tanah swadaya di mana para peserta di samping menyumbangkan sebagian tanahnya berupa STUP, harus membayar biaya operasional yang dirasakan berat, Sehingga jika pada awal pelaksanaan

konsolidasi tanah pemilik tanah setuju, akan tetapi piada tahap pelaksanaan, mengundurkan diri karena ketidak sanggupan memtrayar biaya operasional tersebut. 5.

Aspek Fisik

Dalam pelaksanaan realokasi (staking-out) tidak tertutup kemungkinan adanya pergeseran dan pemindahan letak bidang-bidang tanah. Ada peserta

8.4 Diskud Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

yang tidak dapat menerima pergeseran dan pemindaharn letak tersebut karena mengusik nilai "local-utilitynya".

6.

Aspek Mentalitas

Masalah pelaksanaan konsolidasi tanah bisa tirnbul karena mentalitas pelaksana dan/atau peserta yang mengakibatkan konsolidasi tanah gagal.

V.

HARAPAN PELAKSANAAN KONSOUDASI TANI\H INDONESIA

1. Aspek fisik

Dengan memahami pelaksanaan konsolidasitanah atau L/R di luar negeri khususnya Jepang, ternyata kunci utama kesuksesan pelaksanaan konsolidasi tanah adalah pembangunan konstruksi jalan dan sarana perkotaan lainnya. Oleh karena itu perlu dipikirkan langkah-langkah apa yang harus ditempuh agar pelaksanaan konsolidasi tanah di Indonesia dapat segera ditindak lanjuti

dengan pembangunan sarana infrastruKur dan sarana perkotaan lainnya khususnya pasca proyek. Pada kenyataannya pembangunan konstruksi sepefti yang dimakud dalam petunjuk operasional pelaksanaan konsolidasi tanah

hanyalah berupa pembentukan badan jalan dan saluran drainage saja. Dari berbagai pengalaman menunjukkan bahwa badan jalan yang telah dibentuk, sering ditanami kembali oleh pemilik tanah awal dengan berbagai jenis tanaman, karena tidak segera ditindak lanjuti dr:ngan pengerasan atau pengaspalan.

' -

Berdasarkan uraian tersebut di atas, dapat di:;impulkan bahwa salah kunci utama untuk keberhasilan pelaksanaan konsolidasi tanah adalah terletak pada pembangunan konstruksi jalan dan sarana perkotaan lainnya yang akan memberi stimulasi kepada peserta, dengan alasan:

1. Dengan pembangunan

konstruksi melalui pengaspalan atau pengerasan jalan, maka akan mempeftegas posisi letak bidang tanah setelah ditata sekaligus mencegah kekhawatiran para peserta akan terjadinya pergeseran letak bidang tanah.

2.

Dengan selesainya pembangunan konstruki jalan, akan mendorong para peserta untuk segera membangun rumah, karenar lancarnya transportasi pengiriman bahan dan material ke masing-masing lbidang tanah.

3.

Dengan tersedianya kavling siap bangun, pemilik tanah dapat mendesain rumah sesuai kebutuhan ruangan (Lay-out kamar dan ruangan lainnya) dan kondisi lingkungan alam setempat (arah angin :sinar matahari )'

4.

Mendorong masyarakat disekitar lokasi konsolidasi tanah untuk berpartisipasi dalam kegiatan konsolidasi tanah, karena menyaksikan sendiri view kawasan perumahan yang teratur dan indah, sefta harga tanah yang meningkat.

Untuk memenuhi harapan tersebut maka perlu peningkatan kerjasama antara Departemen Permukiman dan Pengembangan 'uVilayah dan BPN dalam

.

B-5

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang K:wasan Perkotaan

prioritas utama di menyusun program pelaksanaan konsolidasi tanah dengan

kotalkota di slturutr Indonesia, sehingga permasalahern yang timbul dalam t;;4. fenataan dapat dihindari dan bahkan dapat menjadi idola bagi masyarakat Pemilik tanah.

Pada akhirnya masyarakat dapat diajak juga untuk penyediaan tanah untuk pembangunan jalan tol, jalan arteri dengan prinsip. membangun tanpa menggusur seb-agaimina falsafah konsolidasi tanah itu sendiri. 2.

Aspek PembiaYaan

yang Aspek pembiayaan dalam pelaksaaan konsolidasi tanah di masa sumber akan o'atan! khususnya mengenai tarif, akan ditingkatkan pembiayaannya yang berasal dari dala swadaya ataur lebih dikenal dengan 'penerimaan tiegira 6ukan Pajak (PNBP). Kategori penerrtuan besarnya tarif per

wilayah, diperhitungan berdasarkan rumus, sebagai berilcut:

D=1xUx24 Keterangan: D = Dasar perhitungan tarif U = Upah minimum Provinsi

Sedangkan besarnya tarif per bidang diperhitungkan dengan rumus sebagai berikut:

1=(100/60)xD Keteranoan:

T = Tarif per bidang D = Dasar Perhitungan tarif

tarif di atas belum termasuk biaya-biaya lain yang merupakan yang tidak terpisahkan dari penyelenggariaan konsolidasi tanah, f.egiiiinPerhitungan

sepefti

a)

bi c)

:

Biaya pengukuran dan Pemetaan

eiaya'pemUentukan dan pembersihan badan jalan, parit dan prasarana jalan (konstruksi). -Oiaya iainnya yang mendukung pelaksanaan konsolidasi tanah.

B-6 Dskusi Tefokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

z F v2

1.

z

!iuitllii

'
i;

't)

z

= tt-

=z z-7'- A

7 -)'z<
'l

F '4

.Hi

th - '-/

<1';

C t:-

-jl l-a i (^.

z

r-

>a

,.ni = z.)tt A'J V- --

r-\

gzd

\'l>F

yv.e r-\ ?^ q

t-:

a
V

R,

.

\/

EVO\

, ;!.-< --F{ \9FA

z

q

t4 I

ta

E7= vv\ .' ts'l

tt \., (J

z 3<

F (.

iz

J E .l:i

CO

T::

'I,

-

Ea? "4

-.

? L 3 l-

1/)5P

<.5= >3r< J1F

?t

B-7 Oisfuilferforus:

Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Ped
Zl


F q

;i

4

rf

>?

;

o v, z o

ts:

J

2<

(/,

ii?-!

liE-urt:

l

<> sarlir

I

tr' l-

i.r

rli 7

Zrt

Y=

'vr/

Y

xh: r-\ a.\ ,Fr A-i \i >.. ,\/!\ Hv

c.c >{Z 'n3 V2 '-r/

-l'

\n

z'

- .o\ <,v c\

7 F

=9S

a-

--o 6

:::

= j-

z !

'4

? o (,

z s< F.r7

-) ;{

Xrh -^HV) t-: -

,_-_u)i psl< J.. F

;::

'4

B-8 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

z

13

a

.A

F q,

i1

'e

7.

*7,

<;

Zt

t-.

:i-rl .t);

;..

q

Fl

:o
-..c<

F< V'n ?az

ce l'Z t/= A

€Y :. r= 2

(\,ll

-

hi ^1

F

*,a, = /7. -! rl *,Y Y.Fi-

-

|

-''!

V)

bt

v

U)J

-:

-

SE

'/. =

B-9 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

C1(1...1

MINTA:S,l

rtr,"1'[:1'

ffi,fluwlpuflqAs

$]lli)

PELAKSAN AJAN DAN IPEMBIAYA.AN KONSOLIDASI TANAH DALA]M PENATfuAN RUANG KAWASAN PERKOTfuAN

I.

PENDAHULUAN Pembangunan suatu wilayah perkotaan secara Llmum bertujuan untuk menciptakan suJsana kota yang aman, teftib, lancar dan s;ehat ( ATI-AS), seiring dengan fungsi kota sebagai pusat Pemerintahan, Bisnis, Jasa, Pendidikan serta pusat pelayanan lainnYa.

Untuk terciptanya suasana kota seperti tersebut diatas berbagai fasilitas kota, sarana dan prasarana kota akan terus dibangun melengkapi sarana prasarana dan fasilitas yang telah ada. Ruang kota ditata melalui penyusunan RURTK RDTRI! RTRK dan rencana lainnfa dimaksud untuk mendapatkan efisiensi dan effektifitas pemanfaatan ruang kota yang relatif dihadapkan dengan jumlah penduduk yanr;. relatif besar. Disisi lain ruang kota sebagian besar sudah terbangun dan tanahnya dikuasai dan dimiliki oleh warga kota, sehingga sulit bagi Pemerintah Kota untuk , membangun kotanya sesuai dengan RUTRK, RDTRK, RTIfK yang telah disiapkan terlebih lagi proses pembangunan tersebut dilaksanakan oleh Pemerintah, Swasta dan Masyarakat secara bersamaan. Sebagai akibat dari arus urbanisasi yang pesat, maka bagian wilayah kota yang belum terbangunpun cepat atau lambat akan terbangtun seiring tuntutan dan ieOltunan masyarikat kota. Apabila bagian wilayah ini tidak ditata secara dini maka kemudian akan tumbuh dan berkembang tidak terl<endali menjadi wilayah Kumuh yang akan sangat sulit untuk ditata kembali karena akan bersinggungan dengan masalah sosial, budaya, polilik dan keamanan serta biaya tinggi, Konsep Konsolidasi tanah dengan filsafat "Pembangunan dari, oleh dan untuk masyarakat tanpa penggusuran" akan sangat mennbantu Pemerintah dan masyarakat kota dalam membangun kotanya sesuai RUTRK yang ada. Melalui konsep Konsolidasi Tanah ini bertujuan dan sasaran pembangunan bidang pertanahan (tertib Hukum, administrasi, penggunaian, pemeliharaan Tanah dan [ingkungan Hidup) dan suasana ATI-AS perkotaan akan terwujud secara bersamaan.

II.

BEBERAPA ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEI.AKSANAAN KONSOLIDASI TANAH.

1.

Aspek Peraturan Perundangan Undangan Bahwa Peraturan yang mendasari pelaksanaan Konsolidasi Tanah baru

berupa Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1991, sementara kegiatan Konsolidasi Tanah merupakan kegiatan lintas sektoral yang perlu diatur dengan ketentuan yang lebih tinggi yang dapat mengakomodir kegiatan kegiatan

c-

|

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

lintas seftoral yang menyangkut aspek penataan penguasaan, pemilikan dan penggunaan serta aspek pembangunan fisik (sarana dan prasarana)

Kemudian masih diperlukan Peraturan yang bersif6t teknis yang dapat di

implementasikan di lapangan.

2.

Aspek Kelembagaan

Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1991, tentang Konsolidasi Tanah bahwa wewenang dan tanggung jawab Instansi terkait belum diatur secara jelas, sementara itu kegiatan kegiatan Konsolidasi Tanah mulai dari tahap persiapan pelaksanaan sampai dengan konstruksi memerlukan koordinasi yang melibatkan instansi terkait. Sehingga perlu adanya peraturan pelaksana yang lebih jelas dalam memberikan wewenang dan tanggung jawab terhadap masing-masing instansi terkait yang melibatkan dalam pelaksanaan konsolidasi tanah. Disamping Lembaga/Instansi Formal, maka lembi:ga non formal seperti Kelompok Masyarakat Sadar Tertib Pertanahan (POKI\4ASDARIBNAH) perlu dibentuk dan diberdayakan sebagai wadah masyarakat peserta Konsolidasi Untuk menjembatani berbagai masalah yang timbul dalam pelaksanaan Konsolidasi

-

Tanah.

3.

Aspek Fisik Pemilihan calon lokasi dan penetapan lokasi Konsolidasi Tanah, sangat menentukan keberhasilan program ini. Mengingat tingkat kesulitan sefta biaya yang akan dibutuhkan sangat tinggi jika Konsolidasi Tanah dilakukan di wilayah yang sudah terbangun ( KUMUH ), Maka sebaiknya lokasi Konsolidasi Tanah

diarahkan kewilayah perkotaan yang belum terbangun atau baru sedikit terbangun namun potensial untuk tumbuh dan berkembang. Pendataan awal atas wilayah, obyek dan subyek tanah, harus dapat

menjelaskan siapa memiliki apa, berapa luasnya dan dimana letaknya, serta penguasaan tersebut harus diakui dan disetujui oleh pihak lain (azas publisitas), karena data inilah yang menjadi dasar pengolahan/proses s,elanjutnya. penataan fisik yang diwujudkan melalui Desain K.onsolidasi Tanah harus dapat menggambarkan manfaat Konsolidasi Tanah, Aspel: Keadilan, aspek sosial dan budaya sehingga pemilik tanah/peserta Konsolidasi Tianah dapat mengetahui dengan jelas dimana tanahnya kini, berapa luasnya dan apie keuntungan sosial dan ekonominya.

4.

Aspek Sosial Pemilik tanah sebagai pesefta Konsolidasi Tarrah yang tidak hanya mempunyai hubungan hukum dengan tanahnya, tetapi lebih dari itu mempunyai hubungan bathin yang kuat. Implikasinya sering tidak tercapai kesepakatan diantara pemilik tanah untuk menerima Konsolidasi, menerima adanya reduksi untuk TPBP, STUP dan lain-lain. Disisi lain kesepakatan diantara pemilik tanah sebagai peseta Konsolidasi merupakan faktor Mutlak terlaksananya dan berhasilnya konsolidasi Tanah disinilah fungsi penyuluhan untuk sosialisasi program Konsolidasi sangat penting untuk merespon kesepakata n masya ra kat pem il ik ta nah'

c-2 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

penyuluhan dengan melibatkan tokok-tokok formi:l dan informal dalam proses sosiilisasi KonsolidasiTanah, serta memberikan kesempatan yang luas bagi masyarakat pemilik tanah untuk mengemukakan penrJapat, keinginan dan harapannya sangat bermanfaat untuk mencapai kesepakatan'

5.

Aspek Finansial pada prinsipnya pembiayaan Konsolidasi Tanah setma dengan filsafatnya yakni dibiayai oleh masyarakat peserta Konsolidasi Tanah ( Swadaya )' Namun mengingat proses Konsolidasi Tanah harus diawali diengan kegiatan/tahap p"rtiipJn yang sebenarnya belum sepenuhnya melibatkan masyarakat pemilik ianan, maica hinimal untuk kegiatan tahap persiapan pembiayaannya harus didukung oleh Pemerintah.

bisamping biaya untuk kegiatan tahap persiapan, maka biaya untuk kegiatan konstruksi karena memerlukan dana yang cukup besar sebaiknya oisuusioi/ didukung oleh Pemerintah dari APBN atau APBD, sedangkan untuk kegiatan tahap pendataan dan pelaksanaan dapat dibiayali secara swadaya oleh masyarakt peserta konsolidasi.

'

Oaiam pelaksanaan Konsolidasi Tanah, Para pesefta

diwajibkan menyerahkan Sumbangan Tanah untuk Pembangunan (STUP) untuk digunakan Fasilitas Sosial, Fasilitas Umum dan TPBP, sehingga biaya yang dikeluarkan oleh Pemerintah mendapat kompensasi tanah TPBP.

III. PENUTUP

Konsolidasi Tanah merupakan salah satu konsep penataan ruan9 perkotaan yang berpihak kepada masyarakat ..sesuai dengan filosofl Ygng dikandungnya ylitu "dari, oleh dan untuk rakyat" Dengan demikian konsolidasi tanah dafiai:rbu dikatakan sebagai pendekatan pembangunan yang mempunyai fungsi p.n."gin keresahan sosial akibat pembebasan tanah oleh para pen-gembanga n pela ku pemba nguna n baik diperkotaa n mau pu n d iperdesaan' Melalui Konsolidasi Tanah sasaran pembangunan pertanahan dan upaya menciptakan suasana kota yang aman teftib, lancar dan sehat dapat tercapai secara bersamaan sehingga sangat efisien dari segi bi6ya dan efektif dalam mencapai sasaran.

Untuk keberhasilan pelaksanaan Konsolidasi Tanarh, lokasi di perkotaan

sebaiknya diarahkan ke wilayah yang belum terbangun atau baru sedikit terbangun dan tahapan pelaksanaannya khususnya dalam penetapan lokasi dan kesepakatan masyarakat pemilik tanah betul- betul matang. Melihat manfaat ganda yang akan diperoleh mas)'arakat dan Pemerintah

dari Konsolidasi tanah, iblrat Pepatlh "sekali mengayuh dua tiga pulau terlalui" maka sudah sewajarnya konsep ini dijadikan salah satu model penataan ruang Kota dan kendala sefta hambatan (Teknis, Finansial) yang dihadapi dalam pelaksanaannya harus segera dicari pemecahannya'

Demikian pembahasan kami atas topik

ini,

mudah-mudahan ada

manfaatnya bagi pelaksanaan Konsolidasi Tanah di Indonesia.

c-3 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

& A!tS{il:, rq &$ hr ffi f''il lu S

JftilUfllTASl

Nn.

t{,q/ .,f

/ "'

zr5'o

t ltt e '"""""""1"",'""

r-

"'

d.'{..:.ir. !*e* r,".

KONSOLIDASI LAHAN DAN BANK LAHAN SEBAGAI MANAJEMEN LAHAN KOTA DALAM PEMBANGUNAN BERENCANA Djoko Sujartol

PERMASAUHAN PERTANAHAN KOTA

di Indonesia disebabkan oleh kaiela migrasi desa-kota maupun alami pertimuanan plnduduk, baik secara kehidupan penduduk kota dan usaha kegiatan dan perkembangan, p"rrbuhun permasalahan di berbagai timbulnya tersebut. Keadaan ini mengakibaikan pada hakekatnya perkembangan kota-kota

prasarana' perkotaan, seperti meningkatnya kebutuhan akan fasilitas sarana dan

daya yang b.ngun segata keterbataiannya, tanah sebagai salah satu sumber menjadi menjadi pufin"g Oip"rlukan dalam perkembangan dan pengembangan kota

sumber permasalahan pelik untuk dipecahkan'

di negara yang sedang Sejak dekade 1950-an perkembangan penduduk kota-kota peningkatan' mengalami berkembang umumnya dan di Indonesia khususnya telah perkotaan di penduduk pertumbuhan Dalam dasawarsa antara 1950-1960 laju 1971-1981 dan per tahun Indonesia 3o/o per tahun, tahun 1961 -7970 : 3,6V0 laju ditaksir telah IV sekitar 5olo. sedang dalam Repelita mencapai angka

pertumbuhantetapsekitar5o/orata-ratapertahun.Da|.s9qijum|ahpenduduk

pada sensus tinggal di wilayah perkotaan berdasarkan sensus 1951 15,60/o, pada tahun 22,3o/o, tahun 1971 sebesa r' Il,)o/o, pada tahun 1980 naik menjadi pada Repelita IV l983,hanya dalam masa 3 tahun naik menjadi 23,7o/o' Dan Pada penduduk yang tinggal di wilayah perkotaan diperkirakan mencapai 28ol0. pada 35olo dan if.nir p:p I'diplrkirJ[an penduduk perkotaan mencapai 30 sampai akhir PJP II diperkirakan akan mencapai lebih dari 50%' perkembangan Morfologi kota yang diakibatkan oleh pertumbuhan penduduk dan kegiatai usahanya lni sangat dipengaruhi oleh faktor- faktor tertentu. Faktorfaktor tersebut antara tai-n t<et
;;.g

Implikasi dari pertumbuhan kota tersebut adalah meningkatnya kebutuhan akan lahan sebagai ruang dimana manusia hidup dan menyelenggarakan berbagai selalu kegiatan uslhanya ying kemudian menjadi dasar permasalahan mengapa

I

Dioko Sujarto, Guru Besar, Pengajar

Perencanaan

dan Perancangan Kota pada JuruSan Teknik

Planologi, FTSP-Institut Teknologi Bandung'

D-l oistrsi terrotus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

terjadi ketidak seimbangan antara yang dibutuhkan dan yang tersedia' Mengingat bahwa perwatakan lahan Yang: faktor waktu 1. Meiupakan aset yang iidak terpengaruh oleh penurunan nilai daninvestasijangka merupakan bertambah fisit< tiOak yan-g secara 2. Merupakan aset panjang

3.

betiin lebagai salah satu faktor produksi sehingga dalam spekulasi lahan merupakan tempat untuk menyimpan kekayaan

-

ia

'land hoarding'.

dalam Lahan akan selalu akan menjadi faktor penentu yang sangat kuat di kota mana di Dalam.keadaan kota. plrtumUunan dan perkembangin morfologi pinggiran disamping. ke arah i
sekali lagi 'terobosan' yang perlu dikembangkan meliputi pemantapan peran pemerintih , pengikutsertaan masyarakat dan sektor swasta di dalam perencanaan dan pelaksanaan pembangunan kota. Dua pendekatan pengelolaan lahan kota

D-2 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

yang boleh dikatakan sebagai suatu bentuk 'model pembangunan kota' inkonvensional (paling tidak untuk Indonesia) tetapi yang inovatif yang dapat

mengarah kepada tujuan tersebut adalah Konsolidasi Lahan dan Sistem Bank

LahLn. Tampaknya kedua jalan ini akan merupakan terobosan yang dapat

difikirkan dalam upaya pengadaan lahan terutama untuk kepentingan umum dan bagi masyarakat berpendapatan rendah . ESENSI SUATU SISTEM MANAJEMEN LAHAN DI DALAM PERENCANAAN PEMBANGUNAN KOTA

Belum mapannya atau bahkan belum adanya 'kebijaksanaan tanah perkotaan', sistem pBB yang belum efektif sepenuhnya serta potensi investasi di berbagai sektor produksi dan konsumsi yang semakin menguat akan menyulitkan pengendalian pembangunan kota yang terarah, serasi dan seimbang dalam arti dapit mampu memenuhi kesejahteraan bagi semua golongan penduduk kota.

Dari kasus-kasus di beberapa kota yang ditelaah keadaan demikian jugalah yang kemudian mengarah kepada kecenderungan berbagai gejolak sosial karena semakin jauhnya azas pemerataan dalam pembangunan kota. Perkembangan dan pertumbuhan kota yang disertai dengan semakin meningkatnya harga tanah maka setiap usaha pemanfaatan tanah di wilayah perkotaan harus dapat ditingkatkan intensitas dan fungsinya sehingga secara ekonomis dapat dimanfaatkan secara optimal. Dilihat dari fungsi ekonomi yang dimilikinya, tanah dapat dimanfaatkan sebagai sumber pendapatan kota. pada dasarnya pengaturan dan pengelolaan lahan perkotaan ditujukan bagi usahausaha penyediaan tanah untuk berbagai kepentingan kota secara tepat, bagi penyediaan dan pemanfaatan tanah secara mudah dan baik. Di dalam pengelolaan

iahan kota ini maka adanya kelengkapan data di bidang peftanahan akan bermanfaat bagi perencana, pengambil keputusan dan kemudahan pelayanan bagi

masyarakat. Luasnya aspek yang terkait di dalam pengembangan lahan kota akan memerlukan suatu sistem pengelolaan yang terpadu, mengkaitkan berbagai instansi, satuan

swasta serta teknik pengembangan lahan yang dapat menjadi terobosan. Hal ini dengan sendirinya akan memerlukan suatu sistem kelembagaan dan prosedur yang sesuai.

masyarakat dan sektor

Di dalam pelaksanaan tindakan yang barkaitan dengan pengalihan fungsi dan kepemilikan lahan maka prinsip 'manusiawi' maka harus diusahakan agar tidak terjadi penggusuran penduduk demi mengusahakan peningkatan perekonomian kota.

Dari gambaran di atas dapat dilihat bahwa kota-kota di Indonesia, sebagaimana

di

kebanyakan negara yang sedang berkembang telah mengalami perkembangan yang sedemikian dinamisnya. Keadaan inilah sebenarnya yang menyebabkan banyak produk rencana kota yang telah dikembangkan sampai saat ini selalu tidak dapat mengikuti derap dinamika

juga

tersebut. Hal ini kemudian menyebabkan tidak efektifnya rencana tata ruang kota tersebut.

Lahan di dalam perwujudan pembangunan kota dengan berbagai sifatnya yang menyangkut sifat sosial, sifat ekonomi dan sifat fisiknya telah menjadi salah satu faktor ying sangat peka dan besar pengaruhnya terhadap dinamika tersebut.

perencanaan kota yang kita kenal saat ini lebih banyak mempertimbangkan aspek teknis perencanaan kota dan kurang tanggap

Produk

mempertimbangkan dampak serta aspek perkotaan lainnya antara lain lahan kota. Suatu konsep tata ruang kota yang pada dasarnya merupakan suatu pola pikir dalam upaya mengefektifkan rencana tata ruang kota yang ada baru sedemikian rupa sehingga selalu tanggap terhadap perkembangan dan dinamika yang terjadi dan dapat mengakomodasikan berbagai perubahan tersebut. Konsep tersebut tidaklah berarti suatu konsep baru dalam perencanaan kota, tetapi suatu

di

upaya dengan mengikutsertakan berbagai pihak yang terlibat di dalam pembangunin kota serta mempertimbangkan segala faktor sehingga dinamika yang terjadi tersebut selalu dapat diarahkan sesuai dengan sasaran tujuan pembangunan sebagaimana yang telah dirumuskan di dalam kebijaksanaan pembangunan kota. Dengan demikian maka dari segi tata ruang kota dan tata guna lahan akan diperlukan suatu sistem pengelolaan lahan yaitu suatu cara penyediaan lahan

yang tepat bagi

berlangsungnya kegiatan pembangunan

perkotaan.

KONSOLIDASI I.AHAN Secara konsepsual Konsolidasi Lahan mengandung tujuan untuk

1.

Z. 3. 4.

:

Menggabungkan secara sistematis lahan yang terpencar pencar menurut rencana tata ruang terinci Meredistribusikan lahan yang telah dikonsolidasikan kepada pemilik asal secara proporsional Mengatur bentuk dan letak persil pemilikan

Meningkatkan nilai ekonomi melalui pengadaan prasarana dan sarana lingkungan yang memadai yang dicadangkan oleh masing masing pemilik lahan sendiri

Dalam mencapai tujuan tersebut prinsip dasar yang dipakai adalah

1. Pemilik lahan turut berpartisipasi

2. 3.

:

dalam menyumbangkan pikiran dan pendapat

pada proses perencanaan dan pelaksanaan konsolidasi

Pemilik lahan menyumbangkan sebagian lahan miliknya untuk kepentingan prasarana dan sarana umum secara proporsional

Pemilik lahan secara langsung atau tidak langsung turut serta di dalam pengawasan dan pemantauan pelaksanaan konsolidasi lahannya

Peranan pemerintah dalam konsolidasi lahan adalah : Menyusun rencana penataan ruang dalam tingkatan rencana detail

.

D-4 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

. .

Memberikan penyuluhan dan penerangan yang menerus Melaksanakan pengawasan dan pengendalian pelaksanaan konsolidasi, penetapan iuran dalam bentuk lahan dan mengadakan redistribusi setelah konsolidasi

Sedangkan peranan sektor swasta adalah

. . .

:

Sebagai 'konsultan pembangunan' yang akan mendampingi kelompok pemilik lahan sebagai sistem nasabah yang terorganisasikan (organized client system)

Sebagai pencari modal dalam hal diperlukan untuk pengadaan prasarana dan sarana awal

Sebagai pelaksana proyek fisik konsolidasi lahan dengan mengikutsertakan para pemilik lahan.

Dari gambaran diatas dapatlah kiranya dilihat bahwa cara ini dapat meningkatkan keefektifan rencana pembangunan kota dalam afti bahwa pengadaan lahan dapat terjamin tanpa biaya dari pemerintah, Dilain pihak nilai tambah dapat diraih secara lebih adil oleh para pemilik lahan yang sudah dibebani

oleh sumbangan-sumbangan wajib untuk kepentingan umum, sekaligus hal ini dapat mengarah kepada penataan ruang kota secara lebih teratur sesuai dengan rencana kota yang sudah digariskan. Cara ini secara sukses pernah dicapai dalam pelaksanaan pembangunan kota di Taiwan, Korea dan Jepang. Di Indonesia sendiri hal tersebut sudah dicobakan di beberapa provinsi. Bahkan di Denpasar, Bali atau di Palu, Sulawesi Tengah dan beberapa tempat lainnya boleh dikatakan cukup memberikan prospek yang positif. Dari pengalaman yang pernah dilakukan di Indonesia tampaknya terobosan ini hanya dapat dicapai melalui 'sistem pendekatan' dan'sistem komunikasi' yang tepat. Kurang tanggapnya masyarakat kepada gagasan konsolidasi lahan sebagaimana beberapa tempat disebabkan karena mungkin masih belum mengenanya 'sistem pendekatan' dan 'sistem komunikasi' yang digunakan. Disamping itu bagi kebanyakan masyarakat kita, sasaran dan tujuan konsolidasi lahan yang harus dilihat dalam perspektif masa depan yang jauh rupanya juga kurang menarik ketimbang transaksi lahan yang dirasa bisa lebih cepat menghasilkan uang. Yang penting didalam upaya melaksanakan konsolidasi lahan ini adalah bahwa motivasi 'dari bawah' seharusnya menjadi landasan pertimbangan utama. Pada beberapa waktu yang lalu yaitu pada masa penataan pertanahan berada di dalam wewenang Departemen Dalam Negeri, telah dilaksanakan pada beberapa daerah pengelolaan lahan melalui konsolidasi lahan yaitu yang mendasarkan kepada Surat Edaran kepada para Gubernur yang isinya suatu Petunjuk Teknis/Pedoman Pelaksanaan Konsolidasi Pertanahan (Surat Edaran Menteri Dalam Negeri No. 590/5648/4gr) Dengan demikian maka kesan motivasi 'dari bawah' memang masih tercermin dan terasa adanya peluang untuk melibatkan masyarakat pemilik lahan, oleh Pemerintah Daerah yang bersangkutan dengan luas.

yang terjadi di

D-5 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan perkotaan

PERAKITAN LAHAN DAN BANK I.AHAN

Konsolidasi lahan sebagaimana diuraikan di atas merupakan suatu teknik 'terobosan' pengelolaan lahan khususnya untuk mengatasi perkembangan kota yang tidak terkendali, kesulitan pengadaan lahan untuk kepentingan umum dan penduduk berpendapatan rendah serta masalah subsidi yang sekarang menjadi beban pemerintah.

Tetapi masih ada persoalan yang belum terpecahkan yaitu bagaimana menghadapi persoalan spekulasi lahan dan Proses marjinalisasi masyarakat kecil yang merupakan pemilik lahan di bagian kota yang mengalami 'peremajaan' maupun di wilayah pinggiran kota yang mengalami 'invasi dari berbagai pihak pembangun permukiman baru. Di dalam proses p'erubahan penggunaan lahan ke arah yang iebih intensif masyarakat kecil ini tidak akan mampu meraih kenaikan nilai yang terjadi, atau kalaupun ada, hanya sebagian kecil saja. Apa yang sering terjadi

aOilan adanya proses 'penggusuran terselubung' yaitu pada awal proses perubahan penggunaan lahan akan terjadi. Masalahnya adalah bagaimana caranya agar mereka ini mendapat manfaat lebih banyak dari adanya transformasi lahan dari kampung di tengah kota atau lahan pertanian di pinggiran kota ke penggunaan lahan yang intensif tadi agar dapat membiayai transformasi sosial masyarakat berpendapatan rendah yang umumnya terdiri dari para penyandang kategori 'seKor informal' di tengah kota dan petani gurem di pinggiran kota, menjadi 'masyarakat urban' yang meningkat pendapatan dan produKivitasnya. Selain itu juga membentuk proses redistribusi kekayaan yang mendorong terjadinya mobilitas sosial tanpa menghambat proses proses morfologi kota untuk menyesuaikan diri dengan tuntutan-tuntutan sosial dan ekonomis ke depan. Melalui upaya ini pengadaan lahan untuk fungsi-fungsi baru dapat terjadi dengan lebih lancar dan spekulasi lahan dapat setidak-tidaknya dikurangi. Secara sederhana hal tersebut dapat digambarkan sebagai berikut

.

. .

:

Proses Perakitan Lahan hampir sama dengan proses konsolidasi lahan dengan perbedaan bahwa para pemilik lahan di sini dapat menukarkan lahannya ke tempat lain yang sudah mengalami konsolidasi lahan sesuai dengan nilai tukarnya, bahkan kalau perlu dapat dilakukan pertukaran dengan lahan di kota lain. Tidak ada pemilik lahan yang kehilangan haknya, tetapi ia harus memenuhi kewajiban untuk memberikan sumbangan dalam bentuk pembayaran 'opportunity cost untuk memilih lahan di tempat yang baru. Agar para pemilik lahan yang berpendapatan rendah, apalagi yang penghidupan dan kehidupannya sangat tergantung kepada lahannya tidak terpaksa harus menjual lahannya pada waktu awal proses perubahan penggunaan lahan terjadi. Dalam hubungan ini akan diperlukan suatu mekanisme untuk dapat 'menggadaikan lahan' atas dasar'nilai kemudian' (future value). Dengan perkataan lain hal ini dapat menjembatani nilai pada keadaan sekarang dengan nilai yang akan terjadi dikemudian hari sesudah pembangunan berlangsung.

D-6 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

.

proses konsolidasi/perakitan lahan, serta pemerataan manfaatnya, perlu dilaksanakan secara profesional oleh suatu lembaga pengelola yang dapat dikontrol oleh kelompok pemilik lahan sesuai dengan hak-hak dan kewajibannya. Hal ini juga harus diimbangi oleh hak hak dan kewajiban Pemerintah Daerah untuk mengendalikan perkembangan kota demi kepentingan umum.

Untuk itu semuanya diperlukan suatu lembaga yang dapat disebut suatu 'bank lahan', dimana di atasnya terdapat semacam 'dewan komisaris' yang mewakili kepentingan pemilik, Pemerintah Daerah dan mungkin juga fungsi-fungsi yang mewakili kepentingan pihak-pihak yang membutuhkan lahan seperti perdagangan, industri dll. Perbedaan dasar dengan yang umumnya terdapat di negara-negara maju di mana bank lahan atau 'land bank' merupakan aparatur pemerintah (daerah) yang bertugas membeli lahan sebanyak mungkin sebagai cadangan atau mengadakan tukar menukar dan jual beli lahan lahan yang dikuasai negara bila saatnya tepat untuk memperluas cadangannya. Dengan demikian 'land bank' juga bertugas mempengaruhi harga lahan di pasaran dengan lahan cadangan yang ia kuasai serta kewenangan perencanaan Pemda. Dalam konsepsi ini selain bank lahan dapat befungsi sebagaimana di negaranegara maju tersebut, ditambah dengan fungsinya sebagai lembaga yang membantu masyarakat kecil pemilik lahan untuk dapat membiayai sendiri di dalam transformasi sosialnya melalui lahan sebagai modalnya. Sebagai contoh sederhana umpamanya tentang suatu kasus kawasan di tengah kota yang akan diremajakan. Pemilik lahan kecil, rata-rata dengan ukuran 30 sampai 50 m2 per persil berdasarkan harga lahannya secara potensial dapat memiliki modal katakanlah Rp 30 sampai Rp 50 juta. Lahan milik ini dapat dimasukkan sebagai saham dalam pembangunan di kawasan tersebut. Sebagian dapat dicairkan melalui bank lahan yang menjadi pemberi jaminan pada bank lain, umpamanya BpD atau BTN, atas dasar 'nitai kemudian'. Uang ini dapat dipakai untuk mencicil atau membeli rumah lain misalnya dari Perumnas atau di kampung lain. Sebagian lagi dapat dideposito berjangkakan untuk membiayai kebutuhan hidupnya dan memodali usahanya yang baru. Selanjutnya dapat mencicil kembali lahan yang digadaikan sebagai sahamnya dengan pendapatannya yang baru dan mungkin nantinya ditambah dengan pendapatan dari sahamnya.

Di

dalam proses untuk menjadikan pemilik lebih produktif, bank lahan dapat meminta bantuan dari aparatur Pemerintah Daerah yang bersangkutan untuk memberi bimbingan dan penyuluhan. Bagi petani gurem di pinggiran kota yang

terliput dalam proyek konsolidasi atau perakitan lahan, secara konsepsual pendekatannya sama saja. Dalam hal ini juga para petani dengan lahan milik rata-rata luasnya antara 1000 sampai 2500 m2 untuk setiap keluarga misalnya, dapat memperoleh modal sekitar Rp. 30 sampai Rp. 150 juta sesuai dengan harga lahan di wilayah pinggiran. Potensi ini dapat diperoleh berupa saham yang bisa dicairkan dalam bentuk uang atau lahan di dalam peruntukan rencana kota. Sambil

menunggu matangnya lahan di wilayah tersebut untuk dibangun, maka masih dimungkinkan untuk menyewa lahan guna kepentingan bertani dari bank lahan yang ditunjang dengan pelayanan teknis yang intensif untuk memperoleh hasil

pGil;ir.,r"il;;

K;;iffi

T;;;h

#i;;F;;.r#

ilil [;;;;; il;6i;;;

semaksimal mungkin. Melalui proses ini pemilik

juga

dapat dibimbing untuk memasuki lapangan kerja baru dalam sistem ekonomi perkotaan. Dengan demikian maka berdasarkan konsepsi tersebut tidak ada pihak yang harus 'dikorbankan' atau 'berkorban' demi pembangunan kota. Semua pihak yang berpartisipasi mempunyai hak atas manfaat pembangunan yang terwujud, tetapi juga menanggung kewajiban kewajiban yang proporsional dengan manfaat yang ia peroleh. Pada dasarnya ekonomi kota yang berkembang dan kemudian beralih menjadi penyebab meningkatnya kebutuhan akan lahan dan kenaikan nilainya, dapit dimaniaatkan untuk 'membiayai' transformasi sosial masyarakat kecil di wilayah yang ditetapkan dalam proyek konsolidasi/perakitan lahan dengan lahan sebagai mo-alnya. Jadi 'bank lahan' sebagaimana yang dikonsepsikan diatas tidakiah hanya berfungsi sebagai pengelola cadangan lahan untuk pembangunan kota, tetapi juga berfungsi untuk mengelola kepentingan pemilik lahan untuk meningkatkan keadaan sosial ekonominya. Suatu hal yang tidak terdapat di negara ekonomi maju. Yang masih perlu difikirkan ialah masalah kelembagaan 'bank lahan' sebagli suatu 'semi public enterprise' yang terdisentralisasi pada tingkat pemerintah Daerah dengan asosiasi yang bersifat regional dan nasional untuk memungkinkan penyelenggaraan tukar-menukar lahan antar wilayah atau kota. Sekaligus hal ini dapat pula menunjang mobilitas penduduk yang meningkat sejalan dengan industrialisasi di masa yang akan datang. Kedua adalah masalah penerimaan 'nilai kemudian' untuk 'penggadaian lahan' guna membantu masyarakat kecil pemilik lahan. Dalam hubungan ini pembayaran 'opportunity cost' untuk turut dalam konsolidasi atau yang dapat disebut juga sebagai suatu perakitan lahan pada dasarnya dapat dipandang sebagai sumbangan wajib dari pemilik lahan untuk Pembangunan kegiatan fungsional kota dan industri yang mempunyai nilai tinggi. Jadi bank lahan dapat pula digunakan sebagai mekanisme 'subsidi silang' serta pengadaan lahan untuk membantu pembangunan perumahan bagi masyarakat berpendapatan rendah melalui sistem koperasi perumahan. Diperkirakan bahwa lahan yang dapat disisihkan melalui pembayaran 'opportunity cost' dapat berkisar antara 10 sampai 150/o dari seluruh luas lahan yang dikonsolidasikan/dirakit. Hal ini cukup untuk mencapai tujuan seperti diuraikan diatas. PENGELOLAAN PERTANAHAN DALAM PEMBANGUNAN KOTA. TINJAUAN PROSPEKTIF Sampai saat ini sebenarnya sudah banyak peraturan dan ketentuan yang mengatur perencanaan dan pembangunan kota-kota kita mulai dari penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), Rencana Tata Ruang Wilayah Kota (RTRW Kota) sampai kepada Rencana Detail Tata Ruang Wilayah bagian Kota (RTRW Bagian Kota) dan rencana yang terinci sekali Rencana Rinci Ruang Kota (RTRK) ; peraturan-peraturan perijinan perencanaan dan mendirikan bangunan yang sesuai dengan rencana kota. Tetapi hal yang masih dapat dirasakan dan dilihat adalah bahwa implementasi dari berbagai perangkat pengendalian dan pengarahan pembangunan kota tersebut masih belum efektif.

D-a Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

yang dapat menikmati adanya rencana kota Sering juga -hinya diamati, bahwa dan kehidupan yang dikategorikan sebagai kegiatan sektor-sektor tersebut sektor yang iormal saja, yaitu yang mempunyai kemampuan untuk memperoleh

pelayanan profesional dan membangun sesuai dengan ketentuan-ketentuan iormal serta standard-standard perencanaan pembangunan yang ditetapkan' Masyarakat kecil tidak dapat menjangkau persyaratan-persyaratan seperti itu dan tidak terorganisasikan untuknya. Di dalam kaitannya dengan pengelolaan lahan kota dapat diamati bahwa sektor formal kota cenderung untuk menguasai lahan baik di dalam maupun di wilayahwilayah pinggiran kota, dan memasukannya ke dalam 'pasar lahan' yang formal pula. Proses-proses informal dalam pembentukan permukiman berpendapatan rendah seperti yang semula sudah ada di perkampungan kota terdesak ke luar

dan membentuk pola-pola permukiman baru yang lebih tidak

(uncontrolled urban development). Keadaan inilah yang biasanya

terkendali kemudian

?ituding' sebagai keadaan yang 'tidak atlas' ('aman-tertib-lancar-sehat)'. Mengingat di Indonesia ini jumlah penduduk kota dan mobilitasnya yang bisa Oipaitikln akan meningkat terus dihari depan khususnya dalam rangka industrialisasi dan pembangunan umumnya, di mana justru lapisan penduduk berpenghasilan rendah merupakan bagian terbesar, maka akan dibutuhkan terobosln-terobosan dalam pengelolaan lahan sepefti yang diuraikan diatas. Konsepsi ini pada dasarnya adalah operasionalisasi dari pembangunan kota dengan pemerataan melalui paftisipasi masyarakat sebagai subyek dalam pembangunan kota tersebut. Kemantapan dan komitmen politis untuk melaksanakan pembangunan dengan pemerataan dan membangun masyarakat seutuhnya dan masyarikat seluruhnya sudah tidak perlu diragukan' Yang dicari adalah operasionalisasi implementasinya secara teknis.

D-9 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

RENCANA KOTA DAN KONSEP KONSOLIDASI LAHAN RENCANA TATA RUANG

KOTA (RTRWK PEMILIHAN LOKASI UNTUK PEMBANGUNAN PERUMAHAN DENGAN

RENCANA TATA RUANb

BAGIAN WII-AYAH KOTA (RENCANA PERUNTUI(AN)

DASI I-AHAN

RENCANA TATA RUANG

WILAYAH RINCI

RENCANA TATA I.AHAN

UNTUK PELAKSANMN PEMBANGUNAN KAWASAN

PROSES TEKNIS KONSOLIDASI UIHAN URUTAN PROSES TEKNIS

I.ANGKAH

Identifikasi peruntukan wilayah pembangunan untuk perumahan terutama di bagian wilayah oinoqiran LANGKAH I

kota

I

Prioritas pelaksanaan pembangunan nerumahan denoan Konsolidasi Lahan Survey kelayakan wilayah yang akan dikembanokan sebaqai Derumahan Inventarisasi wilayah perencanaan : -Lokasi dan batas Pemilikan lahan -Ukuran luas lahan milik -Keadaan fisiografi s wilayah perencanaan -Analisis Derencanaan -Analisis Tapak di wilayah perenca-

naan

LANGKAH

II

I-ANGKAH

III

I

Perencanaan pembagian persil (sub division) dan rencana tata letak

D- to Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Rujukan

1. 2. 3. 4.

Haim Darin Drabkin Land Poticy and Urban Growth, Pergamon

Press,

Oxford 1980. John Ratcf iffe , Land Economics, Hutchinson, London, 1990 strong , Anna Louise, 'Land Banking in the stockholm Region" Paper on the Conference of New Town Development, IFHP, Amsterdam, 1975' Woodroff, et.al. Land for the Cities of Asia: A Study of Urban Solutions and tlrban Finance, Papers presented at the International Seminar on Land Use Policy, Taxation and Economic Development, Singapore University Press, Singapore1975.

5,

Wiliiam Doebele, Land Readjustmez4 Lincoln Institute, Harvard University,

6.

Stuart bhapin, ltrban Land ttse Planning, University of Illinois Press, Urbana

Boston, 1991.

7.

Campaign, 1980.

suatu Model Djoko sujarto, Konsolidasi Lahan Perkotaan ' iengetotian Lahan Kota, Mimeograf, Jurusan Teknik Planologi, FTSP,

Bandung, Bandung 1990. Institut Teknologi -Urban Land Consolidation - An Experimental Exercise in Djoko Sujarto, the Uuiicipatity of Bandung fndonesia, Paper presented at the Seminar on Urban Lind Oevelopment, Center for South and Southest Asian Studies, University of California at Berkeley, 1989. 9. Undang Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman 10. Lokakarya Nasional Perumahan dan Permukiman 1992 11. Undang Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok PokokAgraria 12. Berbagai UU dan Peraturan Pertanahan

B.

D-tt Oisfusi terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

UJI COBA PENERAPAN KONSOLIDASI LAHAN

DI KOTA BANDUNG Perkembangan kota pada menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan lahan sebagai ruang dimana manusia hidup dan menyelenggarakan berbagai kegiatan usahinya yang kemudian menjadi dasar permasalahan mengapa selalu terjadi ketidak seimbangan antara yang lahan yang tersedia dengan kebutuhan. Dalam keadaan di mana kota kota kita sekarang cenderung untuk tumbuh ke arah

pinggiran disamping perkembangan intensif dibagian tengah kota, maka peningkatan harga dan nilai lahan di wilayah pinggiran kota tidak dapat dielakln.Dengan dasar ini pula maka terobosan-terobosan dalam cara pengelolaan

lahan akan menjadi salah satu penentu untuk meningkatkan

keefektifan

pengendalian pertumbuhan dan perkembangan kota secara berencana.

Terobosan yang perlu dikembangkan meliputi pemantapan peran pemerintah, pengikutsertaan masyarakat dan sektor swasta di dalam perencanaan dan pelaksanaan pembangunan kota. Salah satu pendekatan pengelolaan lahan kota yang boleh dikatakan sebagai suatu bentuk 'model pembangunan kota' inkonvensional (paling tidak untuk Indonesia) tetapi yang inovatif yang dapat mengarah kepada tujuan tersebut adalah

Konsolidasi Lahan. PENERAPAN KONSOUDASI IAHAN DI KOTAMADYA BANDUNG Pada tahun 1984, dalam upaya mengembangkan penerapan Konsolidasi Lahan di

dalam pengembangan Kotamadya Bandung, maka pada tahun 1984 telah dilakukan suatu Penelitian Penerapan Konsolidasi Lahan oleh suatu Kerjasama Penelitian Pusat Penelitian Pertanahan, Badan Litbang Depatemen Dalam Negeri,

FTSP Institut Teknologi Bandung dan Kotamadya Bandung. Penelitian ini merupakan suatu action research yang diujicobakan di wilayah Babakan Surabaya yang berlokasi di wilayah pingiran kota Bandung bagian Timur (Lihat Peta 1). Berdasarkan Rencana Umum Tata Ruang Kota Bandung, maka bagian wilayah ini termasuk wilayah yang direncanakan untuk kawasan permukiman. Wilayah uji coba ini di Kelurahan Babakan Surabaya ini luasnya 7,6 Hektar yang terdiri dari 85 persil tanah meliputi 78 pemilik (Lihat Peta 2).

D-12 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Peta 1 Lokasi Wilayah Proyek Uji Coba Konsolidasi Lahan di Kelurahan Babakan Surabaya, KodYa Bandung

WII,AYAH UJI LIEA. BABAI(A,\ SURABAYN RIY KOTA BA"IiDUNO

I

1-!

D- t3 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

.I

d

Peta

2

Wilayah Konsotidasi Lahan - Sebelum dan sesudah Konsolidasi.

lvl LAYAH XONSoUOASI l3Hiq'N

TATA I-AHA\ sETErsH KONSOU9ASI

t4HAti

Sl ,'ry FiEl LrrF sx:La:-i,'.ti E= !!*

lra^vi?An

ru.... a-F:ltlrt6tr^i

rtrt.!l

r€rt:'.'.u

t^x?,,.3.'l

-

D- l4 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Pada saat awal lahan ini merupakan tanah sawah sebesar 860/o; 12,5olo tanah tegalan; dan 1,5olo terdiri dari tanah dengan bangunan rumah temporer atau semi permanen sebanyak 15 buah. Luas persil berkirsar antara 36 m2 yang terkecil hingga L4420 m2 yang terbesar dan dimiliki dalam bentuk persil terpisah pisah oleh satu orang pemilik. Dengan mendasarkan kepada perhitungan nilai reduksi dengan komponen reduksi untuk biaya konstruksi, pengadaan sarana dan prasarana lingkungan yang

besarnya berkisar antara L4o/o sampai 38,27o/o. Lahan milik yang dapat diredistribusikan setelah dikurangi untuk TPBP, prasarana dan sarana lingkungan adalah seluas 5,6 Hektar (Lihat Tabel 1). Mengingat hasil reduksi ini tidak sesuai dengan biaya konstruksi dan pengadaan sarana, prasarana lingkungan, maka sebagian dibiayai oleh APBD Kotamadya Bandung.

Dari harga lahan di wilayah ini sebelum konsolidasi yang rata-rata sebesar Rp 22.900 per m2 pada tahun 1985 setelah konsolidasi yang memakan waktu 1 sampai 2 tahun diperkirakan akan naik antara 10 sampai 13olo.

Tabel 1. Konsolidasi Lahan di Kelurahan Babakan Surabaya, Kotamadya Bandung No.

Nomor

Urut

Persil

3

1B 1C ZA

4

z6

5

2C

6 7 8 9

3

1

2

10 11

t2 13

t4

4

Nama Pemilik Persil

Luas Asal

Reduksi

rM2)

(o/o)* ) 22,79 19,93

Idrus Idrus Idrus

229

2t,6t

r79,5L

331 280

20,38

266,35 222,93

A.Hidayat Sukaenih

420 435

t8,54

342,t3

18,41

354,90 296,0L 422,02 235,56

Empi

384

Atikah Nandang Juanda

s32

7 8

E.Chadori

15-16

L7 18

L4-L7

19

t2B

20 21 22 23 24

13A',

11

724

13A

138 13C 13D

150,56 244,22

195 305

5

15 16

(M2)x)

Chandra S.Tatang Endang D

6A 6B

9 10

Luas Baru

313 285

Agus Gunadji Asep Gaos Kono Sutono Kono Sutono Demry Oemar Demry Oemar Dit.Geologi Dit Geologi Adang Adang Adang Adang Adano

1q q?

22,91 20,67 24,74 20,28

227,t9

733

16,97

968

24,44 18,40

831,69 469,84 362,56 312,50 608,62 73L,38 356,60

L9,49

t6t2,59

20,06 25,49 23,72 24,70 24,L3

378,9t

16,41

995 570 444

17,57 18,34

396

2r,09

437 2003

474 1109 840

756

t27r

D- r5 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

826,34 640,79 569,27 964.27

No.

Nomor

Urut

Persil

Nama Pemilik Persil

25 26

18

Adang

1q

27 28

20A

Suradimat/Onah E.Djuhaeni

208 20c

A.Juarsih

29 30

21

Odah

22

Supyati

32 33 34 35

z5A

36 37 38 39 42 43 44 49

24

Maun Maun Maun Maun M.Sujai

238 23C

23D 25A

1058

1239 1

0q1

Abid

642

Rohati Dep.PU Adang

7t5

34A 34C

52 53 54 55

34D

34E 34F 34G 35 36 37A',

37A 378

61 62 63 64 65

38A/B/C 38D

66

38H

38E 38F

38c

67

38iJ

68

38K 381

70

39

/I

40

72 73 74 75 76 77 78 79

4l

BO

42 43 44 45 46A-81E

468 590

445 1523 1926 5270

Adang Adang Adang Adang

2193 1793 836

Adang Adang Bochim Lie Nyuk Tang

879 156 1660 1350 1365 1551 1

Nyauw Hidayat Nyauw Hidayat

LSutriawan Idrus

s86 225 320 324

Saut Marpaung

Tati Abas Drs.Rohayat D.Syahrulrodi Suhawan S.Nataniel Suparman Nyauw Hidayat Andi Emur Siron

225 2360 400 404 651 93 39

40 36

Cece

468

Udjang Suhanda/Erda Komar H.Suripto F.F.Safahouwakan

46C

Kassunarno

4-7

Ninino Suharni

2r8,76

23,t9 26,00 24,37 25,66 18,26

27 28 29

29,35 28,97 23,25

19,63 20,37 28,08 27,47 26,45 25,26 24,63 23,20

Drs.Medi

51

67 47 964 344 s60 2060

(M2)*)

an1 q4 848,48 zLL,>J

2470

2t37

Luas Baru

28,17 25,24

3462

zsclD

51

60

t404 L4t4

Dwijono B.Sutriawan

348

57 58 59

(o/o)*)

25B

qn

56

Reduksi

(M2) 559 1135 300 300 308

Dadang

31

Luas Asal

2t1,95

t077,5t 1086,02 782,92 937,03 811,02 2829,72 1985,12 1701,60 336,60 427,93

472,2t 534,36 335,41 7769,64

2t,46

t5t2,75

17,27

4359,88 1740,08 1399,52 678,L9 664,80 857,17 1286,28

20,65 21,95 24,86 24,37 25,85

22,5t 24,27 24,L7 23,00 ?q aq

38,27 20,24 28,03 27,89 27,70 14,86 14,86

t022,34 1035,11 720L,99 433,72 138,90 2L9,39 223,79 138,90 1882,27 287,90

291,3t

14,86

470,67

14,86 14,86 14,86 14,86 14,86 14,86 14,86

79,t8 33,2t

22,58 27,50 28,L4 20.58

D- t6 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan

34,06 30,65 43,42 57,04 40,02 746,36

249,4t 402,39 16?6_04

No.

Nomor

Urut

Persil 62 B1A/B

81

82 d5 84 85

*)

8lC BlD 108

Nama Pemilik Persil

Luas Asal

(M2)

Koko S U.Muchtar Atisah SofinalDjohan Ohan S/Aous

1

150 128 280 710 115

Luas Baru

Reduksi

(M2)*)

(o/o)* ) 20,99 25,3L 30,38 25,34

1

18,52

842,52

!94,92 530,10

97.9r

14,86

Nilai reduksi dihitung sebagai suatu alternatif berdasarkan Index Reduksi sebesar 0,2 dengan formqla : Lp - Luas Persil; Lj - Luas lahan untuk (0,2 x Lp) - (Lj + Lop + jalan; Lrt - Luas Lahan untuk ruang terbuka; Lr - Luas Lahan untuk saluran sanitasi dan drainase (Dinur Krismasari, 19BB)

Lr)

PERMASALAHAN DAN PROSPEK KONSOUDASI

Dari hasil tersebut maka secara sosial maupun ekonomis sebenarnya hasil konsolidasi lahan di wilayah Babakan Surabaya, Kotamadya Bandung ini sangat menguntungkan bagi masyarakat pemilik lahan. Suatu penelitian pasca konsolidasi lahan yang dilakukan kemudian pada tahun 1990 menunjukkan adanya beberapa penyimpangan dari tujuan pokok konsepsi konsolidasi lahan tersebut. Hampir 620lo yaitu atau sekitar 52 dari 85 persil asal telah dipindahkan kepemilikannya kepada orang lain. Dengan demikian maka dalam jangka waktu 5 tahun sejak selesainya konsolidasi lahan tersebut telah terjadi pembangunan perumahan yang bukan dilakukan oleh pemilik asal. Bahkan perkembangan ini terjadi pada saat sebelum seluruh prasarana dan sarana lingkungan dilengkapi seluruhnya.

Tabel No.

Urut

2

Kepemilikan Setelah Konsolidasi Lahan

Nomor Persil

Nama Pemilik Persil

Luas Lahan

Setelah Konsolidasi (M2)

Chandra S.Tatang Endang D

150,56 244,22

I79,5L

2C

Idrus Idrus Idrus

3

A.Hidayat

4

I

1B

2 3

1C

ZA

4

ZB

5 6 7 B

5

Sukaenih Empi

9 10

6A 6B

Atikah Nandang Juanda

11

7

E.Chadori

L2 13

B

T4

10

15

15-16

Agus Gunadji Asep Gaos Kono Sutono Kono Sutono

9

266,35 222,93 342,13 354,90

296,0t 422,02

Pemilikan Lahan Setelah Konsolidasi *) tetap baru baru

tetap tetap tetap baru baru

baru baru

235,56 227,L9

tetap

831,69

baru

469,84 362,56

tetap tetap

312,50

baru

D- 17 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruano Kawasan Perkotaan

Urut

Nomor Persil

16

11

t7

14-t7

No.

1B

tzA

Demry Oemar Demry Oemar Dit.Geologi

19

LzB

Dit Geologi

20

13A',

Adang

21

13A

22 23 24 25 26 27

138 13C

Adang Adang Adang

13D

Adang

20A

z8

208

29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41

42 43

44 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68

1B

19

20c 2L 22 2'3A

238 23C

z3D 24 25A

258

zsclD 26A

Luas Lahan

Nama Pemilik Persil

Setelah Konsolidasi 608,62

baru

731,38

tetap tetap tetap

356,60 1672,59 378,9L 826,34 640,79 569,27 964,27

Adang SuradimaVOnah E,Djuhaeni

Pemilikan Lahan Setelah Konsolidasi x)

baru

tetap baru baru

tetap

40r,54

baru

B4B,4B

zLL,95

tetap tetap

211,95

baru

218,76

Dadang A.Juarsih Odah

7077,5t

baru baru

Supyati

1086,02

tetap

Maun Maun Maun Maun M.Sujai

782,92

baru

937,03

tetap tetap

811,02 2829,72

Dwijono B.Sutriawan Drs.Medi Ebo

baru

1985,12 1701,60

baru baru

336,60 427,93 2709,67

tetap tetap tetap baru

268

tDo

27 28 29 34F

Abid Rohati Dep.PU

843,37 472,21 534,36 335,41

tetap tetap tetap

Adang Adang

678,t9

baru

34G

664,80

35 36

Bochim Lie Nyuk Tang

baru baru baru

37A',

374 378

Nyauw Hidayat Nyauw Hidayat B.Sutriawan

38A/B/C

Idrus

38D

Saut Marpaung

3BE

Tati Abas

38F

Drs.Rohayat D.Syahrulrodi

3BG 3BH

38IJ 3BK

857,L7 L2B6,Z8 102,2,34

1035,11 L20L,99 433,72 138,90

2r9,39 223,t9 138,90 7882,27 287,90 29L,3L

Suhawan

S.Nataniel Suoarman

tetap tetap tetap baru baru baru

tetap baru

baru baru baru

D- ra Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Nama Pemilik Persil

Luas Lahan

Urut

Nomor Persil

b9 70

3BL

Nyauw Hidayat

39

Andi

7t

40

Emur

33,2t

4L 42

Siron

43 44

34,06 30,65 43,42 57,04 40,02

No.

72

73 74 75 76 77

Cece

7B

468

Udjang Suhanda/Erda Komar H.Suripto F.F.Safahouwakan

79 80

46C

Kassunarno

82 83

47 62 B1A/B 81C

B4

B1D

85

108

Nining Suharni Koko S U.Muchtar Atisah SofinalDjohan Ohan S/Agus

BI

45

46A-81E

Setelah Konsolidasi 470,67 79,18

746,36

249,4t 402,39 1636,04 118,52 842,52 L94,92

530,10 97,9L

Pemilikan Lahan Setelah Konsolidasi x) baru

tetap baru baru baru

baru

tetap baru baru baru

tetap tetap baru baru baru baru baru

x) Berdasarkan penelaahan pada pasca konsolidasi Tanah (Djoko Sujarto, 1993)

Dari pengalaman skala kecil tersebut tampaknya terobosan ini masi

belum

sepenuhnya efektif mencapai kelompok sasaran pembangunan kota yaitu para pemilik lahan sendiri, mengingat beberapa hal berikut :

O Konsepsi konsolidasi lahan masih perlu diterapkan

dalam suatu sistem

pertanahan yang sesuai dengan jiwa konsolidasi lahan tersebut. Dengan sistem kepemilikan tanah sebagaimana yang diatur di dalam sistem pedanahan Indonesia maka peluang untuk melakukan spekulasi lahan (land hoarding) melalui konsolidasi lahan masih sangat besar. Dengan sistem ini pula masing terbuka peluang bagi pemilik lahan peserta konsolidasi lahan untuk setiap saat mentransaksikan lahannya yang sudah matang dengan harga yang lebih tinggi kepada pihak lain.

n

itu bagi kebanyakan masyarakat kita, sasaran dan tujuan yang harus dilihat dalam perspektif masa depan yang jauh lahan konsolidasi juga kurang rupanya menarik ketimbang transaksi lahan yang dirasa bisa lebih cepat menghasilkan uang (quick yielding).

n

Di dalam keseluruhan proses dari mulai penetapan wilayah perencanaan

Disamping

sampai kepada implementasinya akan diperlukan suatu 'sistem pendekatan' dan'sistem komunikasi' yang tepat.

tr

Yaitu suatu diseminasi mengenai manfaat dan esensi konsolidasi lahan untuk

tujuan jangka panjang. Kurang tanggapnya masyarakat kepada gagasan D- 19 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruano Kawasan Perkotaan

konsolidasi lahan sebagaimana yang terjadi di beberapa tempat disebabkan karena mungkin masih belum mengenanya 'sistem pendekatan' dan 'sistem komunikasi' yang digunakan..

n

yang penting didalam upaya melaksanakan konsolidasi lahan ini adalah bahwa motivasi 'dari bawah' seharusnya menjadi landasan pertimbangan utama. Mekanisme pelaksanaan, pembangunan serta pengendalian hasil konsolidasi lahan seyogyanya dilakukan oleh masyarakat sendiri melalui suatu lembaga atau organisasi masyarakat pemilik lahan sendiri. Dalam hal ini pemerintah dapat bertindak sebagai fasilitator.

Rujukan

1. R.W.Archer , Land Consolidation for lJrban Development

in fndonesia,

Makalad disampaikan pada EvaluasiTraining Tanah Perkotaan, Bali 1986

Doebele, Land Readiustment : A Different Approach To Financing tlrbanization, Harvard University, Lexington Books, DC Heath &

2. William 3.

4.

Co., 1982

The Ministry of Construction, Land Readjustment Division, Bureau of Cities, Kakaku Seiri -Land Readiustment in Japan, Nagoya, 1982

, Depdagri, FTSP-ITB, Kotamadya Bandung, Penetitian Konsolidasi Lahan di Kelurahan Babakan Surabaya,

Puslitbang Pertanahan, Balitbang

Kotamadya Bandung, Bandung 1984.

5, Djoko sujarto, Konsotidasi Lahan Perkotaan - sebagai

6. 7.

Pengelolaan Lahan, Mimeograf Fakultas Teknik Sipil dan Institut Teknologi Bandung, 1988.

Model

Perencanaan,

Directorate General of Agrarian Affairs, Department of Interior, fmplementation of Town Land Consolidation in fndonesia, Jakarta, 1985

Dinur Krismasari, Studi Penelaahan Sistem Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Perkotaan di Babakan Surabaya Kotamadya Bandung, Tugas Akhir Jurusan Teknik Planologi, FTSP, ITB, Bandung 19BB

D.20 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

fci';i.JM[.NT,\$t &,1\[1St$) mA,ffi'rulu$\,1 .

/3h/

As "

zacr?

, .li't;iyi

'

..i{:,.f

:..f,,lle:n-

ASPEK PERENCAN A./AN DAN PEM BIAYA./AN KONSOLIDASI TANAH DALAM PENATA./AN RUANG KAWASAN PERKOTfuAN Ngakan Putu Giripati, S.H

I.

PENDAHULUAN perencanaan Tata Ruangffata Guna Tanah sangat diperlukan sekali sebagai

arahan pemanfaatan tanah untuk menjamin agar ruang/tanah dapat dimanfaatkan secara efisien ditinjau dari segi fungsi dan sosial ekonomis. Konsolidasi Tanah Perkotaan selain merupakan instrumen Rencana Umum Tata Ruang Kota/Perkotaan juga merupakan instrument penyediaan tanah. Tanah yang tersedia melalui instrument ini antara lain : Tanah untuk prasana lingkungan antara lain untuk jalan, jembatan,

-

drainase, sewerage. Tanah untuk sarana lingkungan, antara lain sekolah, tempat ibadah, klinik, pasar, balai rakyat, banjar. Tanah untuk pengganti biaya pembangunan (TPBP). Biaya pembangunan ini meliputi persiapan, perencanaan, pelaksanaan, administrasi termasuk

administrasi perta nahan. Oleh karena itu konsolidasi pada dasarnya merupakan konsep pembangunan melalui swadaya dan swadana para pemilik tanah, maka konsep konsolidasi ini adalah konsep yang sering disebut self help dalam artian sedapat mungkin pembangunan kawasan/lingkungan tersebut diusahakan oleh para pemilik tanah itu sendiri sehingga tidak diperlukan/meringankan subsidi dari pihak Pemerintah ataupun Pemerintah Daerah.

Peranan Pemerintah Daerah dalam hal ini adalah sebagai pengarah dan pengawas proses pelakanaan konsolidasi. Seperti pemberian izin, memeriksa pemilihan lokasi apa sesuai dengan kriteria, antara lain dengan kesesuaian dengan RUTRK, memeriksa design, standard, dan mengawasi pelaksanaan pembangunan, dan sebagainYa.

Pelaksanaan program Konsolidasi Tanah Perkotaan (KfP) itu sendiri sebetulnya bukan merupakan sesuatu hal yang baru. Pengalaman pelaksanaan program konsolidasi tanah perkotaan seperti yang pernah dilaksanakan di Bali ataupun daerah-daerah lainnya merupakan pengalaman yang sangat berharga untuk lebih menyempurnakan pelaksanaan program konsolidasi tanah perkotaan ini didalam penerapannya pada kota-kota lainnya dilndonesia. Karakteristik dasar dari suatu pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan (KfP) ditandai dengan ciri-ciri pokok yaitu : - Konsisten dengan rencana Tata Ruang Kota.

E-t Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

-

Dilaksanakan pada daerah/kawasan dimana bentuk-bentuk persil yang

tidak teratur dengan tingkat efisiensi pemanfaatan ruangnya

-

sangat rendah dan dekat pada akses pengembangannya' Jumlah pemilik tanah pada calon lokasi harus cukup banyak agar manfaat konsolidasi dapat dinikmati secara luas. Pelibatan/partisipasi para pemilik tanah melalui kontribusi tanah yang

diberikan oleh pemilik tanah secara proporsional untuk pengadaan prasarana dan sarana kota.

II.

ASPEK PERENCANAAN KONSOLIDASI TANAH DAI.AM PENATAAN RUANG KAWASAN PERKOTAAN Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam Aspek Perencanaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan.

1. Pra Study Kelayakan 2. Study Kelayakan 3. Pemilihan calon lokasi dikaitkan dengan Desain Tata Ruang 4. Penetapan Lokasi Konsolidasi Tanah Perkotaan.

Pra Study Kelayakan Dirasakan sangat perlu menyusun pra studi kelayakan pada masing-masing calon lokasi Konsolidasi Tanah Perkotaan untuk melihat mana yang paling menguntungkan dengan skala prioritas, maka pekerjaan ini harus dimasukkan dalam Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK). Disamping itu Rencana

Teknik Ruang Kota (RTRK) juga memegang peranan dalam penetapan kriteria/standar teknik ruang yang berkaitan dengan peruntukan tapak dan prasarana/ utilitas kota. 2. Study Kelayakan Study kelayakan suatu keharusan.

Tuiuan Makro Tujuan studi ini adalah untuk memastikan secara makro bahwa lokasi terpilih adalah Layak Hukum dan Layak Fisik. Ada tiga azas dalam meninjau kelayakan lokasi makro yaitu 1. Azas kesesuaian, a.l. sesuai dengan RUTR. 2. Azas kesempatan, a.l. potensi berkembang. 3. Azas berlanjut, a.l. tidak terpisah dengan program lain.

:

Interaksi sebagai wujud dari aspek sinergi wilayah, antara lain berupa keterkaitan dan atau ketergantungan yang mendorong arus kegiatan manusia,

peftukaran barang maupun jasa adalah penjabaran dari ide dasar yang dimaksud. Oleh karena itu ada 3 prinsip untuk mengantisipasi lokasi dalam meninjau kelayakan, yaitu : 1. Adanya kebutuhan (needs) dari masyarakat. 2. Adanya pertumbuhan dan perubahan (growth & change).

3.

Adanya konsideransi lingkungan

E-2 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan

Analisis dari parameter kelayakan makro yang meliputi parameter untuk lavak hukum dan lavak fisik adalah :

Analvsis Lavak Hukum

:

Parameter analisis layak hukum yang ditinjau adalah

:

Adanya permintaan penduduk, kesesuaian terhadap RUTR, tidak adanya sengketa perdata/pemilikan tanah, adanya penyampaian informasi study planologi terhadap masyarakat, kesesuaian terhadap hukum nasional, adanya Perda, adanya Badan Pengelola, adanya peraturan redistribusi tanah yang telah berubah bentuk Analvsis Lavak Fisik

:

Parameter yang ditinjau pada analisis ini adalah : Analisis ekonomi untuk melihat pertumbuhan ekonomi pada wilayah yang lebih luas (Kabupaten/Kotamadya), kecenderungan pengembangan sektor yang kesemuanya akan memberikan dampak pada kenaikan harga tanah'

1.

2.

Analisis kesesuaian pembiayaan program terhadap implementasi site plan.

Analisis ini diarahkan kepada kualitas dan kuantitas dari fasilitas dan utilitas umum yang akan disediakan oleh program dikaitkan dengan luas tanah yang disediakan untuk biaya (CEL).

3.

Analysis Sistem Hubungan dan Aksebilitas, digunakan untuk melihat keterlibatan diantara satuan-satuan perencanaan. Sistem keterlibatan ini berperan penting dalam pembangunan (regional) yang lebih luas karena regional terbangun melalui pertumbuhan dan diversifikasi aktivitas. Analisis aksebilitas diarahkan untuk kesempatan fasilitas umum/pelayanan yang belum menjamin akses yang efektif kedaerahan populasi sekitarnya.

4.

Analisis luas pemilikan, jumlah pemilikan, persentase kontribusi tanah, penetapan prediksi harga tanah (minimum) setelah program dan kepadatan bangunan. Hasil dari kedua analisis tersebut ditujukan apakah pemilihan lokasi sudah tepat atau belum, sekaligus juga untuk melihat program penataan tanah/ruang ini mendukung program wilayah yang lebih luas atau tidak. Jaminan kepastian hukum dan kepastian peningkatan kualitas kehidupan/lingkungan merupakan salah satu kesimpulan dari kedua

analisis tersebut yang akan dipergunakan sebagai bahan pada tujuan mikro berikut.

Tuiuan Mikro

Seperti di negara Korea, Taiwan, Jepang yang telah sukses menerapkan program konsolidasi tanah, tinjauan mikro berupa analisis dari tapak justru merupakan pendorong keberhasilan program. Kepercayaan masyarakat terhadap program itu sangat tergantung kepada kekuatan dalam menganalisis tapak, bahwasannya masyarakat pemilik tanah tidak akan dirugikan tapi bahkan akan diuntungkan dikemudian hari adalah sasaran tinjauan ini.

E.3 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

3.

Pemilihan Calon Lokasi dikaitkan dengan Desain Tata Ruang Aspek pemilihan lokasi pada program konsolidasi tanah merupakan aspek terpenting, Mengapa? Karena aspek ini menentukan program konsolidasi tanah menjadi layak atau tidak yang pada akhirnya menyebabkan sukses atau tidak. Pelaksanaan Konsolidasi Tanah diperlukan berbagai model persiapan sosial dan pelembagaan peran-serta masyarakat dan dalam kaitannya dengan Tata Ruang salah satu kunci penentu agar pelaksanaan ini mempunyai multiplier effect tinggi maka pemilihan lokasi harus dilakukan secara cermat, baik secara makro maupun mikro.

Oleh karena itu, kriteria dari setiap parameter pemilihan lokasi menjadi penting. Pemilihan parameter lokasi yang berwawasan Tata Ruang adalah perekayasaan suatu strategi integrasi dalam ketataruangan yang memberi afti sebaga i bagian integral dari strategi umum pembangunan wilayah/daerah.

Tata ruang sebagai wujud visual manajemen wilayah, dimana

program Konsolidasi Tanah adalah (salah satu) alat implementasi, maka manajemen program juga diperlukan.

Permasalahan fundamental pada pemilihan lokasi adalah berada pada bagaimana meramal (prediksi) bahwasanya lokasi terpilih akan berkembang sesuai dengan arah dan tujuan dari program Konsolidasi Tanah sepefti yang digariskan pada peraturan Ka.BPN No. 4/1991. Kendala waktu yang (cukup) panjang pada pelaksanaan program merupakan permasalahan fundamental, artinya bukan hanya konsepsi dari pemilihan lokasi yang harus kuat tetapi sisi operasionalisasi dikemudian waktu juga harus tetap dikendalikan. Konsepsi pemilihan lokasi yang berasaskan pada azas kesesuaian (suitability), kesempatan (oportunifl dan berlanjut (sustainability) adalah konsepsi makro

yang mengacu pada tiga hal, yaitu : adanya kebutuhan (need1 masyarakat berkecenderungan tinggi berkembang, dan adanya konsideransi lingkungan, adalah peluang pendekatan suatu strategi pemilihan lokasi alternatif. Dalam rangka memilih calon konsolidasi maka perlu mempelajari data awal sesuai dengan kriteria yang telah ditentukan dalam pemilihan calon lokasi. Data awal tersebut adalah sebagai berikut : a. RIK/RUTR/RTRIVRBWIVatau unsur-unsur kebijaksanaan pembangunan perkotaan lainnya. b. Peta dan data Tata Guna Tanah. Peta dan data pemilikan tanah. c. d. Peta dan data kondisi bangunan. e. Peta dan data kelas jalan. f. 9.

Data sosial, ekonomi dan budaya. Dan lain-lain.

E-4 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruano Kawasan Perkotaan

di atas dipilih beberapa calon Terhadap calon-calon instansi terkait. lokasi dengan berkonsultasi dengan pengamatan membuat catatanuntuk lapangan lokasi yang terpilih, dilakukan kelayakannya, ditelaah catatan mengenai keadaan lapangan. Kemudian (baik perhitungan kelayakan perhitungan rencana biaya pelaksanaannya, dan yang lokasi fisik, sosial maupun ekonomi) sehingga dapat ditetapkan calon paling layak. Kelayakan pelaksanaan proyek merupakan penilaian keuntungan secara ekonomis dan berkeadilan. Layak tidaknya calon lokasi yang akan dikonsolidasikan, harus memenuhi syarat sebagai berikut : Berdasarkan data dan/atau peta-peta tersebut

a.

b.

c.

Bagi kepentinoan oemilik tanah

Nilai total pemilikan tanah yang akan didistribusikan kembali kepada

pemilik semuta, harus lebih besar atau sama dengan nilai total pemilikan tanah sebelum konsolidasi. Baoi keoentinoan develoPer

Biaya untuk pematangan tanah/konstruksi harus lebih kecil atau sama dengan harga jual tanah pengganti biaya pembangunan proyek (rPBP/CEL). Baoi kepentinoan Pemerintah

Konsolidasi tanah harus menunjukkan pertumbuhan pada lokasi yang

dikonsolidasikan. Berafti nilai seluruh pemilikan tanah sesudah dikonsolidasikan ditambah pengganti biaya pembangunan proyek harus lebih besar atau sama dengan harga tanah sebelum dikonsolidasikan ditambah biaya untuk pembangunan proyek.

Peranan Tata Ruano Dalam KonsolidasiTanah Perkotaan (KTP) Peranan tata ruang kota dalam persiapan, perencanaan dan pelaksanaan Konsolidasi Tanah Perkotaan secara singkat dapat dijelaskan yaitu sebagai berikut :

a.

Dalam Rencana Umum Tata Ruang Perkotaan/Kota (RUTRP/ RUTRK) Peranan RUTRP/RUTRK didalam konsolidasi tanah perkotaan adalah dalam penentuan/penetapan kebijaksanaan/strategi pengembangan pembangun-

an kota maupun didalam memberikan arahan pemanfaatan ruang seta penyusunan programnya.

b.

Dalam Rencana DetailTata Ruang Kota (RDTRK) Peranan RDTRK di dalam penyiapan pelaKanaan konsolidasi tanah perkotaan adalah didalam memberikan arahan pemanfaatan ruang terincinya dan penetapan alternatif calon rencana lokasi konsolidasi tanah perkotaan seta penyiapan pelaksanaan programnya. Kriteria didalam pemilihan lokasi konsolidasi tanah perkotaan tersebut, antara lain : 1. Kualitas lingkungan (perumahan) yang rendah dengan bentuk/batas persil yang tidak teratur. 2. Jumlah pemilikan tanah yang relatif cukup banyak.

E-5 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

3.

Bangunan yang ada relatif sedikit/jarang dan semi permanen serta tidak merupakan tanah sengketa, Lahannya mempunyai akses yang baik.

4. 5. Sesuai dengan rencana tata ruang detailnya.

Untuk mempertajam sasaran dalam penentuan/pemilihan lokasi konsolidasi tanah perkotaan (KTP) tersebut, maka masing-masing calon rencana lokasi KTP perlu ada pra-studi kelayakan (prafeasibility study) untuk melihat mana yang paling menguntungkan untuk dilaksanakan sesuai dengan skala prioritas.

c.

Dalam Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK)

Peran RTRK didalam pelaksanaan konsolidasi tanah perkotaan adalah didalam penetapan kriteria/standar teknik ruang yang berkaitan dengan peruntukan tapak dan prasarana/utilitas kota antara lain yaitu 1. Rencana tapak lokasi pemanfaatan ruang. Pra rencana teknik jaringan jalan. Pra rencana teknik jaringan air hujan (drainase). Pra rencana teknik jaringan air bersih, dan lain-lain.

:

2. 3. 4.

Mekanisme Penyusunan Desain Tata Ruang (DTR) dalam Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Perkotaan ( KfP)

|*;,*,*l I Data

t

t- ^"'*

I

Pelaksanaan

l

Pembangunan

-T-

T_P_

Persiapan

- Penyuluhan - Program - Konstruksi

[_Grr^n* I Rencana

I

l(

I

- Sertifikasi

E-6 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan

4.

Penetapan Lokasi Konsolidasi Tanah Perkotaan Setelah semua ketentuan pada point 1, 2, 3 dipenuhi, maka pelaksana operasional dilakukan oleh tim teknis yang terdiri dari komponen instansi terkait, dimana lokasi dari program konsolidasi tanah ditetapkan oleh Bupati/Walikota pada Rencana Tata Ruang Daerah. Dalam menetapkan lokasi Program Konsolidasi Tanah Perkotaan ada beberapa kriteria, yaitu :

-

III.

Kawasan Pemukiman Kumuh Kawasan yang perkembangan fisik terbangunnya tumbuh pesat. Kawasan yang mulaitumbuh dan direncanakan menjadi pemukiman baru.

PEMBIAYAAN. Bila diperlukan prinsip-prinsip yang dikembangkan dalam konsolidasi tanah, seyogyanya biaya pelaksanaan program dimaksud adalah tanggung jawab dari

masyarakat itu sendiri. Biaya pembangunan tersebut didapat dari hasil sumbangan pemilik tanah dalam bentuk tanah yang lazim disebut tanah penganti biaya pembangunan (TPBP). Dengan cara mengurangi tanah yang dimiliki, namun tidak mengurangi nilai jual tanah dimakud setelah dikonsolidasi. Adapun biaya pembangunan dimaksud adalah merupakan biaya untuk berbagai macam kegiatan. Konsolidasiyang meliputi :

-

Instansi yang menangani Di TK.

Kegiatan

IIr

Bappeda Bappeda Bappeda / Dinas Tata Kota Bappeda / Dinas Tata Kota Kantor Pertanahan

Pemilihan lokal

Studi Kelayakan Pra Rencana Rencana Detail Rencana Teknis/ RePloting Design

Assisten I Sekwilda Dinas PU PBB / Panitia

Penyuluhan Design Prasarana Perincian Tanah Sebelum & Sesudah Konsolidasi Pembangunan Peta Tataguna Tanah & PETA Kadaster Sertifikasi

Bagian Pembangunan & Dinas Kantor Pertanahan

PU

Kantor Pertanahan

Pada prinsipnya konsolidasi tanah adalah pembangunan melalui swadaya dan swadana para pemilik tanah, dalam arti kata sedapat mungkin pembangunan kawasan lingkungan tersebut diusahakan oleh para pemilik tanah itu sendiri,

Dengan demikian maka subsidi dari pemerintah ataupun pemerintah daerah tidak terlalu besar bahkan dihilangkan terutama di wilayah kota-kota yang strategis, sehingga peranan pemerintah daerah dalam hal ini adalah sebagai pengarah dan pengawas proses pelaksanaan konsolidasi. Namun

E-7 Diskusi Teffokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

perlu disimak bahwa program konsolidasi tanah ini belum begitu populer dikalangan masyarakat dan dalam praktek pelaksanaan konsolidasi tersebut memerlukan dana awal untuk melakukan phase persiapan seperti pemilihan lokasi/tapak termasuk didalamnya studi [elayakan dan penyuluhan awal. Dana awal ini tidak mungkin diharapkan dari TPBP, karena TPBP itu sendiri belum direncanakan dan dirancang,

Sehubungan dengan hal di atas, maka peranan Pemerintah dan Pemerintah

Daerah sangat dibutuhkan untuk mengarahkan dan mengawasi serta

membiayai kegiatan awal komolidasi tanah dimaksud. Dana awal dapat diperoleh dari sumber-sumber dana seperti dana Inpres Penunjangan Jalan Kabupaten atau Propinsi dengan petunjuk penggunaannya dari Menteri Dalam Negeri sebagai dasar penggunaan dana tersebut untuk keperluan konsolidasi. Selain dana tersebut, dapat juga digunakan dana yang bersumber dari SDO (Subsidi Daerah Otonom). Dalam phase pelaksanaan pematangan tanah dan pembangunan infrastruktur serta proses administrasi pertanahan juga diperlukan dana yang tidak mungkin menunggu hasil jual TPBP terlebih dahulu, karena kemungkinan

penjualannya akan memakan waktu yang relatif lama. Untuk sumber pembiayaannya dapat dilakukan melalui beberapa alternatif yaitu : a. Sumber dana dari APBD termasuk Inpres dan SDO Dana untuk kegiatan pembangunan prasarana dan biaya proses administrasi peftanahan terlebih dahulu ditanggulangi oleh Pemerintah Daerah dan sebagai imbalannya, Pemerintah Daerah mendapatkan TPBP dimaksud yang kemudian dapat dimanfaatkan ataupun d'tjual

b.

c.

d.

kepada pihak ketiga sesuai dengan kebutuhan PEMDA. Melalui pinjaman Bank (BTN dan BPD)

Hal ini masih perlu dipelajari terlebih dahulu temasuk dalam

hal

menyusun mekanismenya lebih lanjut, agar mekanisme tersebut dapat menyakinkan pihak BANK sehingga mereka dapat memberikan penghargaan yang sama antara pembangunan melalui konsolidasi dan melalui developer swasta investor. Developer / investor Developer atau investor dapat diharapkan pula untuk membiayai pembangunan kawasan yang dikonsolidasi (mulai dari biaya persiapan s/d pelaksanana administrasi pertanahan dan penyuluhan-penyuluhan kepada masyarakat pemilik tanah) dengan imbalan bahwa developer akan mendapatkan keuntungan dari TPBP. Dalam hal ini perhitungan studi kelayakan awal harus benar-benar dapat menyakinkan developer

sehingga teftarik untuk berperan sefta dalam proses pelaksanaan konsolidasi tanah tersebut. Sumber dana lainnya dapat juga dimungkinkan melalui koperasi ataupun yayasan-yayasan yang bergerak dalam bidang pembangunan perumahan dan pemukiman.

E-a Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan

IV. KESIMPUI.AN

1.

Untuk memilih lokasi konsolidasi tanah perlu dilakukan studi kelayakan

yang mencakup analisis secara makro dan mikro. Analisis makro bertujuan untuk menilai potensi lokasi tersebut kaitannya dengan pembangunan wilayah secara keseluruhan, sedangkan analisis mikro

bertujuan untuk menilai lokasi itu sendiri secara sosial, ekonomi,

2.

3.

4.

budaya dan kelestarian lingkungan. Pada tahap analisis mikro, faktor yang paling menentukan berhasilnya konsotidasi tanah adalah desain Tata Ruang Rinci yang merupakan dasar penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah dari keadaan sebelumnya. Desain Tata Ruang Tanah tersebut merupakan produk kebersamaan haruslah mencerminkan akan adanya

peningkatan nilai tambah.

Faktoi utama yang menentukan kelayakan suatu lokasi untuk diterapkan Konsolidasi Tanah adalah : kesesuaiannya dengan rencana Tata Ruang, dilewati atau berdekatan dengan jalan penghubung, adanya rencana pembangunan jalan dan utilitas lainnya di lokasi tersebut, adanya kesediaan para pemilik tanah untuk ikut Konsolidasi Tanah sefta adanya prospek kenaikan harga yang cukup tinggi setelah dilakukan konsolidasi. Pemilihan lokasi perupakan salah satu faktor penting bagi keberhasilan Konsotidasi Tanah. Karena lokasi menentukan layak tidaknya progam Konsolidasi Tanah baik layak fisik sosial, ekonomi, budaya maupun

layak hukum. Pemilihan lokasi Konsolidasi Tanah dalam rangka pelaksanaan Rencana Tata Ruang tersebut untuk daerah perkotaan adalah wilayah yang

mengalami perkembangan fisik cepat dan wilayah yang mulai tumbuh sefta direncanakan untuk pemukiman baru. Hal lain yang perlu diperhatikan dalam memilih alternatif calon lokasi Konsolidasi Tanah Perkotaan adalah agar tidak berdekatan dengan program lainnya yang sangat berbeda, seperti adanya ganti rugi tanah, dana bantuan dari pemerintah yang dapat mengakibatkan terjadinya

5.

kecemburuan sosial.

Karena program Konsolidasi Tanah Perkotaan dipersiapkan sejak Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) maka pemerintah harus memberi perhatian khusus dalam pekerjaan RDTRK ini. Hal ini dimaksudkan agar tujuan dan manfaat konsolidasi Tanah Perkotaan ini dapat dicapai semaksimal mungkin. Dalam pelaksanaan Konsilidasi Tanah Perkotaan harus mengacu

kepada Rencana Kota yang telah ada baik Rencana Umum Kota (RUTRP/ RUTRK) rencana detail (RDTRK) ataupun rencana teknis (RrRK).

E-9 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

(UMII{TASI & 3

'AFl$lF

A f,p es $t i\'il ,s* s

i{PL tlt( !{I}vy

'I{.;

1.;,]-*tri,

...

ASPEK HUKUM KONSOLIDASI TANAH DALAM PEMANFA.ATAN RUANG KAWASAN PERKOTAAN Oloan Sitorus, S.H., M.S.')

Dengan mengacu pada rumusan konsolidasi tanah sebagaimana terdapat pasal pada t Uutir 1 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (selanjutnya disingkat BPN) No. 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanahr, maka secara kons6ptual dapat dirumuskan bahwa Konsolidasi Tanah Perkotaan (selanjutnya disingi
Dosen Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional (STPN) Yogyakarta.

t pasal 1 butir

adalah I peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 merumuskan bahwa konsolidasi tanah pengadaan usaha serta penggunaan tanah penguasaan dan penataan kembali mengenai kebijakan tanjh untuk kepentingan pembangunan, untuk meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi masyarakat. 2 pasal

4-6 UU No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang (UUPR) menyatakan bahwa setiap orang

peran serta itu akan mempunyai hak dan kewajiban untuk berpLran serta dalam penataan ruang dan diatur dengan peraturan pemerintah. PP No. 69 Tahun 1996 tentang Pelaksanaan Hak dan Kewajiban perintah serta Bentuk dan Tata Cara Peran Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang merupakan jelas pasal PP tersebut 19 16 dan penataan Di dalam ruang. pengaturan partisipasi masyarakat dalam bentuk salah satu merupakan pemanfaatan tanah) (konsolidasi tanah konsolidasi bahwa dlny-atakan partisipasi masyarakat dalam pemanfaatan ruang wilayah Kabupaten/Kota dan ruang kawasan di wilayah Kabupaten/Kota. 3 pasal 22, ZS, Zg,32 UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman (selanjutnya disingkat pengadaan tanah bagi UUpp) pada intinya mengatakan bahwa konsolidasi tanah merupakan intrumen pemb'angunan perumahan dan permukiman. Selanjutnya, Pasal I butir 13, L7, dan 18 PP 80 Tahun iggg tentang tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun (selanjutnya disingkat KASIBA dan LIStBnl, lebagai salah satu peraturan pelaksanaan UUPP, menyatakan bahwa konsolidasi partisipatif bagi tanah adalah salah satu sJrana penyelesaian untuk perolehan hak atas tanah secara LISIBA. menyiapkan pada akan waktu LISIBA, Penyelenggara Badan Pengelola dan a Surat Kepala BPN tanggal 7 Desember 1991 No. 4LO-4245 perihal Petunjuk Pelaksanaan Konsolidasi Tanah adalah pelaksanJan dari Peraturan Kepala BPN No. 4 tahun 1991. Menurut Surat Kepala BPN tersebut, Jenii Konsolidasi Tanah terdiri atas Konsolidasi di Pedesaan dan Konsolidasi Tanah di perkotaan. Dalam kenyataannya, Konsolidasi Tanah Perdesaan dilaksanakan unfuk tujuan mengoptimalkan tanah pertanian (termasuk perkebunan), sedangkan Penataan melalui Konsolidasi tanah di perkotaan (termasuk di pinggiran kota) ditujukan untuk mempersiapkan tanah permukiman yang optimal.

di

F-l Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

sebagai perwujudan keinginan membangun "dari masyarakat, oleh masyarakat, Oan intuf maiyarakat". bengan perkataan lain, secara asumtif dapat dikatakan bahwa partisipasi masyarakal adalah kunci keberhasilan penyelenggaraan KTP' Keyakinan Pemerintah terhadap paftisipasi masyarakat sebagai kunci sukses penyelenggaraan konsolidasi tanah, termasuk KTP, tampak pada sikap yang hanya memilih metode sukarela (voluntary methodf sebagai metode pelaksanaan Tahun konsolidasi tanah di Indonesia. Pasal 4 ayat (2) Peraturan Kepala BPN No' 4 sekurangapabila dilakukan dapat baru tanah konsolidasi bahwa fggi r"nyutakan kurangnya 85o/o dari pemilik tanah yang luas tanahnya meliputi sekurangkuraninya B5o/o dari luas seluruh areat tanah yang akan dikonsolidasi, menyatakan persetujuannya. (dua) Kalau dicermati dengan seksama, ketentuan di atas mengandung 2 implikasi yuridis. Peftama, letentuan itu merupakan pedoman untuk menentukan

'ketayakan hukum' suatu iokasi yang direncanakan. Artinya, jika di suatu lokasi

yang direncanakan telah diperoleh persetujuan dari 85% pemilik tanah yang *"ti.rititi sekurang-kurangnya B5o/o dari seluruh areal yang akan dikonsolidasi, maka lokasi tersebut secara nukum layak sebagai lokasi konsolidasi tanah' Kedua, oersetuiuan para pemilik tanah itu sekaligus merupakan dasar hukum materiel konsolidasi tanah TsubstintUe'lawf' pelaksanaan konsolidasi tanah. Tegasnya, memberikan jika telah pemiliknya baru bisa dilaksjnakan di atas tanah seseorang bahwa dipungkiri dapat tidak yang itu, seperti persetujuan. Dengan pemahaman pelaksanaan menentukan peserta sangat KTP persetujuan pemilik tanah sebagai kegiatan penataan tersebut'

Menurut Indroharto, sekarang ini ada kalanya untuk mencapai tujuan lebih menyukai penggunaan lembaga-lembaga hukum pemerintahan, pemerintah 'dalam suasana hukum perdata dengan segala macam bentuk yang tersedia varilsinya. Karena dengan sarana jalur-jalur yang terbuka dalam suasana hukum perdata terutama lembaga kebebasan berkontrak banyak sekali kemungkinan i<ebijakan yang dapat direalisasikan lebih efektif daripada kalau harus dilakukan menurut ketentuan perundang-undangan hukum publik yang bersifat sepihakT' s perhatikan peter C.R. Hsieh, .4 studyon the urban Land Consolidation,Paerbit landreform Training Pelaksanaan Institute-'l'aoyuan, Taiwan 1986, hlm. 5, yang menyatakan ada 2 (dua) macam metode KTP, yakni: metode wajib (compulsory Method) dan metode sukarela (voluntary Method). &lam metodi sukarela, pelaksanaannya berdasarkan persetujuan pemilik tanah; sedangkan metode wajib perundang-undangan dilaksanakan apabiia inisiatif datang dan Pemerintah dan berdasarkan peraturan yang berlaku. iinat 1r9a Maria S.W.Sumardjono, Aspek Yuridis dan Sosial Ekonomi dalam pelaksanaan 'Koinlidasi pertanahah, yang dalam Kumpulan Makalah lokakarya Regional Konsolidasi Tanah Perkotaan dilaksanakan di Semarang tanggal 12-13 Desember 1990, Penerbit Direktorat Pengaturan Penguasaan Tanah Badan pertanahan Nasi6ial, 1994, hlm. 51 yang menyatakan bahwa metode sukarela dilakukan berdasarkan persetujuan pemilik tanah, sedangkan dalam metode wajib KTP dilaksanakan apabila inisiatif datang dari pLmerintah dan Berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku' 6 Hendry Campbell Black, Black Law Dictionary Definition of the Terms and Pharases of Amarican and English Jurisprudence, Ancient and Modem, Penerbit West Publishing Co, United States of America, 1990, him. 1429, menyatakan bahwa substantive law adalah "that paft of law which creates, defrnet and regulates

ight'.

Indroharto, lJsaha Memahami tlndang-undang, tentang Peradilan Tata lJsaha Negara Negara, Penerbit Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, 1991, hlm. 51-52.

7

F-2

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Pertanyaannya, apakah pelaksanaan KTP sebagai kebijakan publik

di bidang

pertanahan semata-mata tunduk pada Hukum- Perdata, dalam hal ini Hukum Perikatan ? Mendeskripsikan karakter. hukum8 KTP di Indonesia sekarang ini kiranya dapat membantu pencarian jawaban atas pertanyaan tersebut.

Dasar Hukum KTP Di dalam Pasal 4 ayat (2) Peraturan Kepala BPN No' 4 Tahun 1991e dinyatakan bahwa konsolidasi tanah baru dapat dilakukan apabila telah mendapat persetujuan dari sekurang-kurangnya B5o/o pemilik tanah yang luas tanahnya meliputi sekurang-kurangnya B5o/o dari luas seluruh areal tanah yang akan dikonsolidasi. Sebagaimana dikemukakan di atas, salah satu implikasi yuridis dari ketentuan ini adalah bahwa pelaksanaan KTP secara materiel tunduk pada Hukum Perikatan, dalam hal ini yang berasal dari perjanjian yang dibuat oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) tepatnya Kantor Pertanahan sebagai pelaksana KTP dan para empunya tanah secara individual sebagai pesefta KTP. Dengan perkataan lain, keabsahan atau ketidakabsahan dari pelaksanaan KTP diukur dari ada tidaknya persetujuan dari para empunya tanah. Tegasnya, hukum materiel dari KTP tidak serta merta dapat ditemukan dalam Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991. Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991, termasuk segala Keputusan, Surat, Surat Edaran, dan Edaran, Yang dibuat oleh Kepala BPN dan atau Menteri Negara Agraria/Kepala BPN sebagai penjabaran dari Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 tersebut hanya berfungsi sebagai ketentuan yang bersifat intern administratif, yakni sebagai perintah bagi

8 Makna kata karaKer dikaitkan dengan hukum juga

digunakan oleh Mariam Darus Badrulzam, Peqanjian Kerdit Bank, Penerbit Alumni, Bandung Cetakan IV, 1989, hlm. 44, 89, 94, L79,345, untuk mengekspresikan maksud dari sifat atau watak atau tanda-tanda pokok yang membuat norma hukum tertentu mempunyai identitas tersendiri. Bandingkan dengan pengertian karakter dalam kamus hukum yang ditulis Sudarsono, Kamus Hukum. Penerbit Rineka Cipta, Jakarta, Cetakan Kedua 1999, hlm 213,

yang mengartikan karakter sebagai sifat kejiwaan, akhlak atau budi pekerti yang membedakan

seseorang dari yang lain. Hendry Campbell Black, Black's Law Dictionary. Penerbit St. Paul Minn' West Publishing Co, 1990, hlm 232 menyatakan bahwa dapat dibedakan. Jelasnya Campbell mengatakan : "Character" is what a man i5 and "reputation" is what he is supposed to be in what people say he is. "Character"depends on attibutes possessed, and "reputation"on attributes whlch otherc believe one to posses. -bhn Bouvier, Bouvier Dictionary Penerbit Kansas City, Mo Vemon law Book company dan St.

Pul Minn. West Pubfishing Company, 1914, him. 457, menandaskan bahwa kata "character" lebih ekspresif bemuansa hukum daripada kata "reputafibn'i Selanjutnya, Moh. Mahfud MD, Politik Hukum di Indonesia, Penerbit LP3S bekerjasama dengan UI Press, Cetakan Pertama, 1998, hlm' 19, menyatakan banyak identifikasi yang dapat diberikan sebagai sifat atau karakter hukum, seperti memaksa, tidak berlaku surut, dan umum. Dengan memperhatikan pendapat-pendapat di atas, penulis mengartikan karaKer hukum fiP dalam tulisan ini adalah sifaVwatak dari hukum KTP, apakah murni sebagai hukum perdata atau hukum perdata yang di sana sini bernuansa administrasi negara.

e Meskipun peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah dipandang belum memberikan landasan yang komprehensif mengenai segi-segi yuridis dari pelaksanaan KTP di Indonesia, namun kehadirannya dapat dikatakan sebagai peningkatan political will untuk melaksanakan KTP. Oleh karena sebelumnya, produk perundang-undangan yang digunakan sebagal landasan pelaksanaan KTP hanya dengan Surat Edaran Menteri Dalam Negeri tanggal 9 Oktober 1985 Nomor 590/5648/A9r perihal Petunjuk Teknis/Pedoman Pelaksanaan Konsolidasi Pertanahan dan tanggal 22 Desember 1986 Nomor 59216365lAgr Perihal Peningkatan dan Pemantapan Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Perkotaan.

F-3 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan

jajaran BPN selaku administrasi negara yang memiliki otoritas untuk melaksanakan rrP10.

Konsekuensi logisnya, segala ketentuan-ketentuan yang terdapat pada Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 dan segenap ketentuan penjabarannya

tidak merupakan ketentuan yang bersifat imperatif kepada para pesefta KTP. Norma hukum yang mengikat para peserta KTP adalah persetujuan yang ditandatanganinya, yang menyatakan kesediaannya sebagai pesefta KTP. Dalam pada itu, kekuatan mengikat dari persetujuan itu tunduk pada prinsip umum itukum Perikatan yang terdapat pada Pasal 1338 ayat (1) Kitab Undang-undang

Hukum Perdata (KUH Perdata) yang menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya.ll

Karakter hukum KTP Outam praktek pelaksanaannya, terwujudnya perikatan karena perjanjian ini lebih merupakan "sikap proaktif dari pihak pelaksana. Pihak pelaksana, dalam hal ini BpN memberikan blangko Surat Pernyataan/Persetujuan tentang Rencana KTp, yang intinya berisi pernyataan persetujuan pemilik tanah untuk melaksanakan t
Untuk Pembangunan (STUP). Tegasnya, persetujuan yang diberikan oleh

si

empunya tanah sebagai calon peserta KTP pada waktu menandatangani Surat Pernyataan Persetujuan tentang Rencana KTP itu menyangkut mengenai dlq na], yaitui persetujuan sebagai peserta KTP dan persetujuan untuk menyerahkan" STUP untuk kepentingan pelaksanaan KTP tersebut." Persetujuan lainnya yang diberikan si empunya tanah dalam pelaksanaan KTp adalah sebagaimana tertera dalam Surat Pernyataan Pelepasan Hak Dalam Rangka Pelaksanaan KTP, yang intinya menyatakan: "melepaskan hak penguasaan tanahnya kepada Pemerintah (BPN) untuk ditata dengan ketentuan bahwa ro Bahkan KetetaDan MPR No. III/MPR/2000 tentang Sumber Hukum dan Tata Urutan Peraturan perundang-undangan sudah tidak lagi menjadikan Peraturan Menteri sebagai salah bentulVjenis peraturan perundang-undangan di Indonesia. 11 Selanjutnya ayat (2) dan ayat (3) dari pasal 1388 KUHP menyatakan : " Persetujuan-persetujuan itu $dak djpat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik."

12 perlu mendapatkan perhatian untuk ditekankan bahwa kontribusi tanah peserta KTP sebesar 20olo dihitung dari luas tanah yang dimilikinya sebelum KTP sesuai hasil pengukuran rincikan, bukan dihitung dari luas lebih kurang dari "bukti-buku penguasaan fisik atau bukti-bukti penguasaan lainnya"

yang bersifat sementara t3 Untuk lebih jelasnya, sebagai contoh Surat Pernyataan/Persetujuan tentang Rencana KTP ini, dibawah ini diberi kutipan Surat Pernyataan/Persetujuan tentang Rencana KTP di Propinsi Bali, yaitu atas nama I Wayan Wira pada pelaksanaan KTP di Subak Panjer Kota Denpasar pada tanggal 28 Februari 1994,

yang antara lain menyatakan:"Dengan ini menyatakan setuju terhadap rencana pemeintah untuk melaksanakan konsolidasi atas tanah milik kami tersebut diatat dengan kesanggupan memberikan kontribusi ,/ peran serta untuk jalan dan prasarana umum lainnya sebesar 20 o/o dari tanah yang dimilikinya"

F-4 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Pemerintah (BPN) akan memberikan kembali dengan hak atas tanah dan penggunaan tanah yang sudah tertata".la Dengan demikian, pengertian pelepasan hak-dalam hal ini tidak sama dengan pelepasan hak dalam proses pengadaan tanah. Kalau dalam proses pengadaan tanah, fungsi pelepasan hak sebagai instrumen untuk mengakhiri hak si empunya tanah dengan menjadikannya terlebih dahulu sebagai tanah negara untuk kemudian dimohon oleh pihak yang melakukan pengadaan [anah sebagai tanah hak, maka dalam KTP pelepasan hak itu hanya bersifat "sementara" dan berfungsi hanya untuk memberikan keleluasaan kepada pemerintah untuk melakukan penataan di atas tanah yang melepaskan. Jika selesai ditata, tanah tersebut kembali kepada yang empunya tanah semula. Jika konstruksi hukum materiel KTP ditampilkan secara visual skematis, gambarannya tampak lebih kurang pada ragaan sebagai berikut.

Peserto KTP Secorq

Irdividuol

PERJANIJIAN Pelcksonoon KTP I

Y 1. Pernyotoan Persetuju,on

Pelqksorun

KTP;

2. Peleposon Fhk untuk KTP.

HAK

&

KEWAfiBAN

Untuk mengetahui karakter hukum KTP terlebih dahulu kiranya diketahui pasti pengeftian dan lingkup kegiatan dari KTP itu sendiri. Berdasarkan secara rumusan dan lingkup kegiatan konsolidasi tanah sebagaimana dimaksudkan pada Pasal I butir 1 dan Pasal 3 ayat (2) Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991, dapat 1a

Sebagai contoh dibawah ini dicuplik dari salah satu contoh isi dari Surat Pernyataan Pelepasan Hak Dalam Rangka Pelaksanaan KTP yang juga ditandatangani I Wayan Wira tanggal 28 Februari 1994, antara lain disebutkan : " Dengan ini menyatakan melepaskan hak penguasaan garapan, hak nililg hak guna bangunan, hak pakai (dicoret yang tidak perlu:penulis) atas tanah kami tercebut diatas kepada

pemerintah untuk ditata dalam rangka pelaksanaan Konsolidasi Tanah Perkotaan (Tahap

II)

sebagaimana yang telah disepakati dalam surat pernyataan/persetujuan tentang rencana Konsolidasi tanah perkotaan tanggal....dengan ketentuan/sebagai beikut : Pemenntah dalam hal ini BPN akan memberikan kembali tanahnya (redistibusi) kepada saya dengan hak milik pada lokasi Konsolidasi Tanah Perkotaan dengan luas dan letak yang sesuai dengan tata ruang Konsolidasi Tanah Perkotaan yang disepakatr bercama. Sertifikat dibeikan dengan Cuma-Cuma (biaya ditanggung proyek) Bersedia membeikan/menyerahkan kontribusi peran serta berupa sebagian tanah sebesar 20 o/o. Bercedia membayar/tidak membayar (dicoret yang tidak perlu: penu/is) uang pemasukan kepada

l.

2. 3. 4.

negara atas pembeian hak atas tanahnya."

diketahui bahwa hal-hal yang dilakukan dalam KTP meliputi: penataan penguasaan dan penggunaan tanah; penyediaan tanah untuk pembangunan prasarana jalan dan fasilitas umum; dan denoan dilenqkapi prasarana jalan, irigasi, fasilitas lingkungan dan atau fasilitas penunjang lainnya' Pernyataan "dengan dilengkapi prJrura-nu jalan, irigasi, fasilitas lingkungan dan atau fasilitas penunjang lainnya" ini memberi kesan seolah-olah pembangunan prasarana jalan dan fasilitas lingkungan lainnya itu bukan sesuatu yang wajib melekat pada suatu kegiatan KTP. Apalagi jujur Soni Harsono (pada waktu itu Menteri Negara Agraria/Kepala BPN) secara penataan mengakui bahwa kadangkala praksis pelaksanaan KTP hanya mencakup

kemSali pemilikan dan peruntukan tanahnya, sedangkan pengerasan badan

jalannya kadang-kadang baru dilaksanakan setelah beberapa tahun kemudian'" Selanjulnya, jikl dicermati tahapan kegiatan KTP sebagaimana dijelaskan dalam Surat fepjla BPN No. 410-4245 tanggal 7 Desember 1991, produk akhir dari kegiatan KTp adalah pensertipikatan tanah, akan tetapi sertipikat itu baru diberikan reieluh dilakukan 'konstruksi/pembentukan badan jalan, dan lain-lain'. Surat Edaran ini tampak lebih tegas menyatakan bahwa sebelum dikeluarkan sertipikat hak atas

tanah datam kegiatan ffiP, harus terlebih dahulu

diselesaikan

'konstruksi/pembentukan badan jalan, dan lain-lain'.

Jika dilakukan analisis semantik terhadap Peraturan Kepala BPN No. 4

Tahun 1991 dan Surat Edaran Kepala BPN No. 410-4245 tanggal 7 Desember 1991,

terutama mengenai kata-kata: "ditengkapi dengan prasarana jalan' irigasi, fasilitas lingkungan dan atau fasilitas penunjang lainnya" (Pasal 3 ayat (2) Peraturan Klpala BPN No. 4 Tahun 1991) dengan "konstruksi/pembentukan badan jalan, dan lain-lain" (Surat Edaran Kepala BPN No. 4t0-4245 tanggal 7 Desember iSSf1, akan dihasilkan kesimpulan yang membingungkan mengenai produk akhir dari i<egiatan KTP. Apakah produk akhir pelaksanaan KTP hanya pada sertipikat atau sertipikat setelah dilengkapi dengan pembangunan prasarana jalan dan fasilitas umum lainnYa.

Meskipun terdapat ketidakjelasan ketentuan mengenai hasil akhir dari kegiatan KTP, namun pada tingkat pelaksanaan hukum terdapat persepsi bahwa kegiatan KTP sesungguhnya berakhir sampai pada pembangunan prasarana jalan dan fasilitas umum sefta fasilitas lingkungan lainnya. Hanya saja harus diakui bahwa kewenangan BPN terbatas pada pemberian sertipikat, setelah dibentuk badan jalan (bulian jalan yang sudah dalam kondisi teraspal sampai pada jalan afteri din jalan jaringan dan jalan lingkungan). Oleh karena itu, adalah tanggung jawab Pemda (Kabupaten/Kota) setempat untuk menindaklanjuti pembangunan jalan dan fasilitas umum lainnya itu. Apalagi suatu kegiatan KTP yang didanai oleh Lnggaran Pemerintah Daerah (yang dalam banyak hal motivasinya lebih dikarenakan ingin memperoleh tanah untuk prasarana jalan, tanpa melakukan pembebasan tanah). Demikian pula di pihak peserta KTP, para pesefta KTP beranggapan bahwa produk akhir dari kegiatan KTP adalah sertipikat dan prasarEtna jalan yang sudah teraspal dengan baik seta pembangunan fasilitas

ls Soni Harsono, Penggunaan Konsolidasi Tanah Dalam Pembangunan Perkotaan, Pidato Utama Menteri Negara Agraria lKepala BPN pada Lokakarya Konsolidasi Tanah Perkotaan (Kerjasama BPN dengan ITB) pada tanggal 15 Oktober 1997 di Bandung.

F -b

umum lainnya. Persepsi yang semacam ini terjadi karena penyuluhan dari pihak pelaksana memang seringkali menjanjikan hal yang demikian. persepsi pinat pllaksana dan para peserta KTP yang menganggap hasil kegiatan KTP adalah sertipikat dan badan jalan yang sudah dibangun dari akhir (minimal diperkeras) tampaknya beralasan. Oleh karena dilihat dari maksud penyerahan STUP oleh setiap peserta KTP memang sebagian diperuntukkan bagi pembangunan prasarana jalan. Tentu dirasakan tidak adil jika dari peserta KTP diminta untuk menyerahkan STUP, sementara kewajiban dari badan penyelenggara untuk membangun jalan yang tanahnya sudah disediakan peserta KTP tidak ditunaikan. Sebagai perbandingan peraturan hukum KTP yang sudah mengatur hak dan kewajiban peserta dan penyelenggara KTP secara seimbang dapat dilihat di :epang. UU f,lo. 119 Tahun 1954 yang ditetapkan tanggal 20 Mei 1954 dan terakhir

diama-ndemen pada tanggal 31 Maret 1999, dalam hal ini Pasal 2 ayat (2) menyatakan: 'Land readjustment projects include projects such as to construct, manage and remove stuctures and other necessary establishments or to fill the land to assist such pro;ect" (Proyek KTP mencakup berbagai proyek dalam upaya untuk membangun, mengelola dan memindahkan beberapa struktur bangunan maupun benda-latn atau untuk pengurugan tanah demi pelaksanaan proyek). Di

dalam ketentuan tersebut dapat dilihat bahwa pembangunan hal-hal yang berkaitan dengan sarana dan prasarana lingkungan perumahan yang baik merupakan bagian melekat (inherent) dari kegiatan KTP. peraturan perundang-undangan dan kebijakan mengenai KTP di Indonesia, belum ada yang mengatur atau memberi petunjuk mengenai rincian hak dan kewajiban peserta dan badan penyelenggara KTP secara seimbang. Keseimbangan kedudukan, hak dan kewajiban ini penting diperhatikan jika administrasi negara yang secara fungsional melaksanakan KTP konsisten untuk melaksanakan kegiatan

itu dengan

menggunakan norma-norma Hukum penyelenggaraan KTP dengan maksud Ferdata' (Hukum Perikatan), sehingga KTP lebih dapat diterima kegiatan yakni agar metode sukarela (voluntary method) oleh masyarakat daPat terwujud. oengan demikian, dilihat dari kepentingan peserta KTP, karafter hukum KTP masih lemah: belum dapat memberi kedudukan hukum yang memadai bagi peserta KTP untuk memperoleh haknya dalam suatu pelaksanaan KTP 'Surat pernyataan Pelepasan Hak Dalam Rangka Pelaksanaan KTP' dan'Surat Pernyataan Pelepasan Hak Dalam Rangka Pelaksanaan KTP' yang ditandatangani oleh pesefta KTP hanya untuk menekankan kewajiban para pesefta KTP, sedangkan kewajiban Badan Penyelenggara KTP tidak tampak secara eksplisit ruang lingkupnya. Lemahnya posisi peserta KTP ini diperkuat oleh kealpaan peraturan perundangundangan mengenai KTP untuk memberi ruang gerak kepada peserta KTP mengaJukan keluhannya selama dan atau setelah proses pelaksanaan, jika ada dirasakan hal-hal yang kurang sesuai dengan ketentuan dan jiwa pelaksanaan KTP. Kesempatan pengajuan keluhan ini dipandang penting, terutama dilihat dari segi efisiensi, sebelum suatu permasalahan disampaikan pada tingkat pengadilan. Sebagaimana dijelaskan sebelumnya, kelemahan karakter hukum dari sisi pesefta KTP ini berasal dari kekaburan peraturan perundang-undangan mengenai lingkup kegiatan KTP, sehingga penyelenggara KTP tidak mengetahui secara pasti buOtit< penataan peftanahan

rincian kewajibannya dalam suatu kegiatan KTP. Dalam ketidakjelasan seperti.ini, sudah menjadi "naiuri-alamiah" pengemban kewajiban untuk cenderung melalaikan

perbaikan balam merinci kewajibannya itu sendiri. Dalam jangka panjang dan untuk kepentingan yang lebih besar, koreksi terhadap ketidakjelasan pengaturan kewajiban penyetenggala ini akan berdampak lebih positif jika dilakukan oleh badan penyelenggara KTP itu sendiri. Namun di atas segala upaya koreksi itu, akan le'bih ideal lagi jika lemahnya karakter hukum KTP dari sisi peserta KTP itu dilakukan datam penyusunan 'Undang-undang tentang Konsolidasi Tanah' sebagai produk hukum yang bersifat mengikat bagi semua pihak: penyelenggara, peserta, dan pihak lain Yang terlibat.

'

Kelemahan karakter hukum KTP juga dapat dilihat dari sisi pihak penyelenggara KTP itu sendiri. Ketentuan Pasal 4 ayat (2) Peraturan Kepala BPN No.'q Tahun 1991 yang menerapkan metode sukarela (voluntary method) dalam pelaksanaan KTP di Indonesia, tidak bisa menjawab permasalahan terkendalanya icelangsungan KTP karena egoisme individual yang tidak rasional dari Ueber-apa/iebagian kecil anggota masyarakat (di areal yang sudah ditunjuk sebagai lokasi tCde) yang tidak mau lt
15

demokrasi sebagaimana dalam Pemilihan Umum, yakni bahwa pihak minoritas harus mengikuti-dan menghargai pihak mayoritas. Peter H. Shieh mencontohkan di Negara Taiwan bahwa apabill 51olo dari pemilik tanah di lokasi yang ditetapkan yang suiah menyetujui, maka KTP tetap bisa berlangsung. Tegasnya, peserta lebih kecil jumllhnya tidak bisa menginterupsi pelaksanagn KTP, bahkan mereka harus ikut pada kegiatan itu. Hal senada juga dikemuka.kan oleh Tadashi Morita dengan menyatakan bahwa sekarang ini, Jepang sudah lebih. cenderung menganut met6de KTP yang disebut sebagai 'Compulsory method in democratic way" dalam

arti bahwa secara teoritis, lfiP

memang seharusnya dilaksanakan dengan peserta, namun proyek KTP tidak bisa seluruh dari yang lengkap persetujuan alasan yang rasional dan dapat diterima tanpa individual diinterupsi otitr Jgoisme akal (rational and reasonable basis).r7

Perlu ditegaskan bahwa piinsip yang dikemukakan Peter H. Shieh dan metode "CompuEory method in democratic way" yang dikemukakan oleh Tadashi Moritas, ini hanya mungkin diterapkan jika basis hukum pelaksanaan KTP sudah yang menolak ada dalam bentuk undaig-undang iact), "Paksaan" terhadap peserta teoritis hanya secara rasional, tidak alasan persetujuan liarena untuk memberikan produk sebagai (acfl. Artinya, bisa dilakukan dengan disar undang-undang hak dari pembatasan sebagian legislatif para wakil rakyat telah mlnyetujui pendapat dengan itu selaras sepefti *irounequru vanO diwakilinya. Pandangan goeii Flirsonot8 dan A.P. P'arlindungante yang menyatakan bahwa pengurangan kewenangan atau peniadaan hak seseorang melalui sistem.hukum Indonesia harus diberl laidasan hukum berupa peraturan perundang-undangan yang berbentuk undang-undang.

jifa

sotusi 'isolasi' sudah tidak memadai dilakukan dalam menyelesaikan permasalahan yang timbul akibat ketidaksetujuan atau penolakan atau pencabutan yang demikian kembali persetujuJn KTP dari calon pesefta KTP, maka dalam kasus yang sebagian pemilik tanah paksa" agar tampaknya dibuluhkan semacam "upaya alternatif yang Berbagai tanah. kecii tersebut ikut serta sebagai peserta konsolidasi kiranya dapat ditempuh adalah sebagai berikut. instansi 1. Fenyelenggara adminstrasi pertanahan, dalam hal ini BPN sebagai tetap ffi, pelaksanaan fungsional- yang beftanggungjawab atas

17 Tadashi Morita, Considertion and Recommendation for Urban Land Consolidation, Laporan Akhir 27 Juli 1991, 1991, hlm 26.

tB Boedi Harsono, Pemanbpan Perencanaan Tata Guna Tanah dalam nngka Pembangunan, Makalah pada Laporan Hasil Diskuii DireKorat Jenderal Agraria-Departemen Dalam Negeri tanggal 10-11 Februari 1988, di Jakarta 1988, hlm 131, menyatakan bahwa pengurangan kewenangan dalam

menggunakan hak dan pembebanan kewajiban kepada rakyat, melalui sistem hukum Indonesia harus dibeilandasan hukum berupa peraturan perundang-undangan yang berbentuk undang-undang. le Ap parlindungan, Suatu Bandingan dari Makalah Sdr Indrohafto dan Paulus Effendie Lofulung yang berjudul "Melalui penenpan Pendilan Tata Usaha Negan Kita Ikut Mengusahakan Tercipbnya Apantur pemennbh yang &rsii dan Eerwibawaj makalah dipresentasikan pada Seminar Nasional " Aspekaspek pendilanlata Usaha Negara dalam Negara Hukumi tanggal 11 Januari 1992 di Fakultas Hukum UiU, Medan 1992 hlm 5. mengltakan bahwa pengurangan ataupun peniadaan hak seseorang haruslah dengan suatu undang-unclan9.

F-9

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

2. 3.

pada si melaksanakan KTP, meskipun status pemilikan tanahnya tetap berada pemilik tanah. Membuat norma hukum bahwa minoritas yang tidak memberi persetujuan dari harus menundukkan diri pada kemauan sebagian besar (katakanlah 85o/o) pemilik tanah yang sudah memberi persetujuan'

Mencabut hak

atis tanah yang dimiliki oleh mereka yang tidak

memberi

persetujuan.

hukum, solusi Poin 1 dan 2 hanya bisa dijadikan sebagai Dalam perspektif 'yang dikemas dalam bentuk 'undang-undan9" Idealnya 'norma norma hukum khusus hukum memaksa' itu menjadi muatan undang-undang yang memang secara tetapi' Akan tanah' konsolidasi mengatur untuk Jun-f.otpt"hensif dimaksudkan penyelesaian melanjutkan tetap akan tanah iika kebUikan pengaturan konsolidasi itancangin pp ten[ang Konsolidasi Tanah yang tengah dipersiapkan, maka semua pelaksanaan norma-iorma hukurn- yang bersifat memaksa berkaitan dengan UUPA" Penyempurnaan "Undang-undang konsolidasi tanah harui ai-muat dalam

yang kini sedang disusun rancangannya. selanjutnya, solusi Poin

3 hanya

Hak membutuhkan akses untuk menerafkan Undang-undang tentang Pencabutan perlu du.lu yang lebih refleftif Atas Tanah (UU No. 20 Tahun 1961). Pertanyaan pelaksanaan JUiwaU, tennasuk dalam pengeftian 'kepentingan umum' kah konsolidasi tanah itu?

F- to Oist<usi

terfotus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

ilill(LJ il\4[:t'JT,q.til

&

ffi,4PPHIN

AmS]p

ASPEK HUKUM DAN KELEMBAGfu\N DALAM KONSOLIDASI TANAH' Ir. Ruchyat Deni Dj.,

I.

M.Eng

Pengantar

dan Berdasarkan Pasal 20 PP No. 80/1999 Tentang Kawasan Siap Bangun diartikan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri, konsolidasi tanah dapat kepemilikan sebagai suatu upaya ienat'aan Xembali penguasaan, periggunaan, dan dan Pertanahan Ekonomi yang Politik berjudul bukunya daiam tanafi. Sementara yang lebih Struktur Perpajakan Atas Tanah-crraizi Nasucha memberikan pengeftian (Nasucha, 1995): berikut sebagai lahan, konsolidasi komprehensif [entang

a. b.

suatu model pembangunan yang berkaitan dengan masalah kebijaksanaan yang pengadaan lahan untuk kepentingan jalan dan prasarana umum lainnya, meiupakan salah satu unsur dalam pembangunan tersebut' yang semula suatu model pembangunan yang mengatur semua bentuk lahan lahan-lahan menjadi yang teratur, tidak terpecah-pecah dan J"ngun-bentut

yang bentuknya dan lata letaknya teratur melalui: pergeseran letak, pen6gaUungan, pemecahan, penukaran, penataan letak, penghapusan' pembangunan .fasilitas i"n6rU.f'.n, dan disempurnaian dengan adanyasehingga menghasilkan jalur sebagainya, dan hijau Lr,i," seperti pemanfaatan lahan yang lebih baik.

II.

Konsolidasi Tanah dalam Perspektif Penataan Ruang

ini Menilik pengalaman Indonesia dalam pelaksanaan konsolidasi tanah, sejauh wilayah permukiman di pada lahan-lahan p"n.rupin irodel ini masih terbatas perkotaan sehubungan b"rf.otJun. Hal ini berkaitan dengan masalah-masalah suplai lahan untuk keterbatasan dungun peningkatan jumlah penJuduk dan proses mengakibatkan lahan permintaan atas perriufiman penduduli. nngginya dan tinggi intensitas dalam penduduk berlangsung pertukaran hak atas tanah o'[Jh lebih Hal serupa beraturan. yang tidak ["rif.nir pada terbentuknya peisil-persil tidak terlihat pada lingkungan permukiman yang menempati tanah negara, dimana penduduk' oleh i"t:iJi d"'trtcaran tral namun terjadi pertukaran "penguasaan"

Tidak beraturannya persil-persil lahan permukiman sangat menyulitkan dalam

penyediaan sarana d'an piasarana. Akibatnya, lingkungan permukiman dengan beniut< lahan yang tidak beraturan cenderung berkembang menjadi lingkungan p"r*ukirun yang-tidak sehat (kumuh). Permasalahan ini dirasakan sangat sulit

1

Ruang Kawasan Perkotaan, Disampaikan dalam Diskusi Terfokus Konsolidasi Tanah dan Penataan Bappenas, 7 Agustus 2001

G- |

oistusi rerroius: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

untuk diatasi hingga diperkenalkannya model konsolidasi tanah pada akhir tahun 1970-an.

di kawasan perkotaan tercermin dari yang menempati hunian yang kurang perkotaan jumlah penduduk tingginya perkotaan di Jawa Barat (termasuk tangga rumah memadai. Dari 4.600.000 permasalahan perumahan dan permukiman

Banten), terdapat 42o/o yang menempati hunian dengan luas la.ntai kurang !1i Sp m2. Ba'hkan terdapat 7olo rUmdh tangga dengan luas hunian kurang dari 19 m'' Meskipun tidak teidapat kajian spesifik tentang faktor yang mempengaruhi kondisi

tersebut, dapat dipastikan bahwa keterbatasan lahan di kawasan perkotaan merupakan satu faktor kunci. Gambaran kondisi tersebut merupakan tantangan beral dalam mewujudkan lingkungan permukiman yang menunjang produktivitas masyarakat. Untuk itu diperlukan langkah-langkah inovatif yang dapat diterima oleh seluruh unsur pelaku pembangunan.

Dalam perspektif penataan ruang, konsolidasi tanah merupakan suatu alternatif dalam upaya meniiptakan pemanfaatan lahan yang efisien, dalam arti memberikan kontribusi optimal bagi peningkatan produktivitas masyarakat. Ilustrasi kondisi gambar di sebelum dan sesudah-konsolidasi yang diharapkan dapat dilihat pada halaman berikut. Dengan demikian penyelenggaraan konsolidasi tanah harus dipandang sebagai perhatian Uag'rin tak terpisahkan-dari pioses penataan ruang. Untuk itu diperlukan terhadap hal-hal berikut: Rencana tapak lokasi konsolidasi lahan merupakan bentuk penjabaran dari

a.

(Rencana Tata Ruang Wilayah yang sebagai penjabaran dari disusun rinci Kabupaten/Kota dan rencana

rencana

tata ruang yang lebih makro

RTRWK).

b.

Peruntukan lahan hasil konsolidasi tanah harus sesuai dengan arahan ditetapkan dalam RTRWK. Dengan demikian peruntukan 'batas-batas lahan sebagaimana lokasi koniolidasi tanah harus disesuaikan dengan batas-batas peruntukan (fungsional).

c.

Konsolidasi tanah diselenggarakan dengan memperhatikan ketentuanketentuan yang diatur dalam UU Nomor 24lt99} tentang Penataan Ruang dan peraturan pelaksanaanYa.

d.

Pelaksanaan konsolidasi tanah merupakan suatu bentuk upaya pengendalian pemanfaatan ruang agar tetap sesuai dengan norma-norma penataan ruan9.

Sebagai bagian dari proses penataan ruang, penyelenggaraan konsolidasi tanah tidak dapaf dipandang sebagai upaya penyelesaian permasalahan pertanahan (cadastraly semata. Dengan kata lain, penyelenggaraannya bukan semata-mata sebagai upaya pembenahan administrasi pertanahan (sertifikasi) tetapi sebagai upayl dalam meningkatkan kesejahteraan masyarakat dan kualitas lingkungan niOJp. Persepsi ini mempunyai implikasi hukum dan kelembagaan yang akan dibahas secara lebih mendalam pada bagian selanjutnya.

G-2 Oiskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

III.

Aspek Hukum dalam Konsolidasi Tanah

Pembahasan aspek hukum konsolidasi tanah akan dikaitkan dengan proses penataan ruang. Berkaitan dengan fungsi konsolidasi tanah sebagai alat

(tooll

dalam

Sebelum Konsolidasi Tanah

t+dst.u$d-re lfib|f*|fu lbaUFbt.td9rFlh.

Yl;fi, tt '! :;

*+

v4 t:e\ r+ 4 4\ .+. " *. 41 t:9 +':t \ .. "'t t"\ \i 4\

Setelah Konsolidasi Tanah

G-3 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

penyelenggaraan penataan ruan9, maka hal yang perlu diperhatikan adalah pembagian kewenangan, hak, dan kewajiban para pelaku pembangunan dalam

pelaksaiaan konsolidasi tanah. Sebagaimana ditetapkan dalam peraturan

perundang-undangan, penyelenggaraan penataan ruang harus melibatkan seluruh

pelaku iembangunan. derdasarkan pandangan tersebut,

penyelenggaraan

juga konsolidasi lahan bukan semata-mata hak dan kewajiban pemerintah, tetapi merupakan hak dan kewajiban dari pelaku pembangunan lainnya (swasta dan masyarakat).

A.

PembagianKewenangandalamKonsolidasiTanah permasalahan Mengingat konsolidasi tanah sebagai upaya penanganan iingt"rnlun (dan administrasi pertaninan) yang bersifat lokal, maka sudah Pemerintah seiayat<-nya bilu ke*enungan pelaksanaannya berada di tangan

Kabupaten/Kota. pelaksanaan konsolidasi tanah oleh Pemerintah Kabupaten/ (NSPM) Kota harus berpedoman pada norma, standar, prosedur, dan manual Pusat. Pemerintah tangan di berada yang kewenangan penyusunannya dengan yang terkait kewenangan memiliki bementara Penierintah Fropinsi yang ada di koordinasi pelaksanaan pembangunan antar kabupaten/kota

wilayahnya. Keterlibatan secara langsung Pemerintan Propinsi dan pemerintah pusat dalam pelaksanaan konsolidasi tanah dimungkinkan apabila terdapat permintaan dari Pemerintah Kabupaten/Kota sebagai bentuk bantuan teknis kepada Pemerintah Daerah di bawahnya.

peraturan Pengaturan kewenangan pelaksanaan ini perlu ditegaskan dalam tanah' konsolidasi pelaksanaan perundang-undangan yang menjadi dasar dapat kewenangan tindih i{al ini dimaksudlian agar permasalahan tumpang terjadi yang mungkin dihindarkan. Suatu co-nton bentuk tumpang tindih pada kebutuhan adalah pelaksanaan konsolidasi tanah yang tidak didasarkan pada level di pemerintah setempat, tetapi karena telah diprogramlian oleh atasnya (propinsi dan atau pusat).

B.

Hak Masyarakat dalam KonsolidasiTanah Bila dikaitkan dengan tujuannya, maka konsolidasi tanah dapat dipandang yang lebih sebagai hak masya-rakat dalam'memperoleh tingkat kesejahteraan berbeda-beda yang baik" lebih "kesejahteraan pengertian baik. Mengingat antara satu individu dengan yang lainnya, maka prinsip menghargai hak masyarakat merupakan suatu hal yang harus benar-benar diperhatikan pelaksanaan konsolidasi tanah. Atinya, masyarakat (individu)

Jatam

mempunyai hak untuk berpandangan bahwa konsolidasi tanah bukan merupakan suatu upaya untuk meningkakan kesejahteraannya. Bahkan, masyarakat (individu) memiliki hak untuk berpandangan bahwa konsolidasi tana'h, sebiliknya, merupakan hal yang dapat menurunkan tingkat kesejahteraannya. Hal ini dimungkinkan apabila setelah pelaksanaan konsolidasi tanah yang bersangkutan tidak mendapatkan "ruang yang cukup" untuk beraktivitas, karena sebagian tanahnya digunakan sebagai kompensasi biaya konsolidasi tanah.

G-4 Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

perundang-undangan yang Berkaitan dengan hal tersebut di atas, peraturan perlu mencantumkan ketentuan mendasari pelaksanaan konsolidasi tanah dilaksanakan apabila dapat bahwa pelaksanaan konsolidasi tanah hanya konsolidasi' Dalam lokasi orcn sJuruh (100o/o) pemilik tanah di

disetujui peraturan fepata BPN No. 4 iahun 1991 disebutkan bahwa konsolidasi 85o/o tanah dapat dilaksanakan bila disetujui oleh sekurang-kurangnya tanah seluruh luas peserta konsolidasi tanah dengan luas minimal 85o/o dari ketentuan ini adalah anggota V..g. if.r dikonsolidasi. Iniplikasi dari masyarakatyungtiout.setujudengankonso|idasitanah(jum|ahdan|uas Aftinya tanahnya t
a.Pengecualiantanahmi|ikanggotamasyarakatyangtidakmenyetujui tanah-tanah konsolidasi tanah dari kegiatin konsolid'asi tanah, apabila

untuk tersebut terletak dalam satu hamparan (masif) atau dimungkinan dikecualikan.

b.

yang Melakukan pembinaan secara terus menerus kepada masyarakat merubah tidak menyetujui konsolidasi tanah, hingga yang bersangkutan ini harus Upaya tanah. program konsolidasi keputusan uniuf mengikuti

diimbangidenganlaminanpeningkatan(sekurang-kurangnyatidak mengalami pu'nutrnun) kesejahteraan apabila yang bersangkutan mengikuti program konsolidasi tanah'

Agar mekanisme tersebut dapat dilaksanakan secara efektif, harus disediakan*urtuyangcukupsebelumkeputusanuntukmelaksanakan waktu yang konsolidasi tanah diam-bil. Hai ini dimaksudkan agar tersedia peserta calon masyarakat cukup untuk meyakinkan seluruh anggota dalam eksplisit secara konsolidasi tanatr.' Hal ini pun harus dinyatakan

peraturan perundang-undangan yang menjadi dasar pelaksanaan konsolidasi tanah.

Permasa|ahanyangtidakkalahpentingnyaadalahhakmasyarakatpesefta -untuk mendapatkan lingkungan yang lebih baik setelah konsolidasi tanah pelaksanaan konsolidasi tanah (lingkungan yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana). Hal ini meiuplkan konsekuensi dari cara pandang upaya dalam peningkatan kesejahteraan konsolidasi tanah sebagai -lingkungan hidup. Hak ini perlu dilindungi oleh masyarakat dan kualitas 'petu-ndang-undangan. yang mengikat dan suatu produk peraturan hak' pelanggaran memungkinkan penerapan sanksi atas terjadinya

C.

Kewajiban Pelaku Pembangunan dalam KonsolidasiTanah Kewajiban pelaku pembangunan dalam pelaksanaan konsolidasi tanah ,angit terkait dengan aspek kewenangan dan hak masyarakat sebagaimana

G-5 Perkotaan DiskrJst Tefokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan

telah disampaikan di atas. Berikut akan disampaikan kewajiban-kewajiban pemerintah dan masyarakat dalam pelaksanaan konsolidasi lahan:

a.

Kewajiban Pemerintah:

-

yang menyiapkan norma, standar, prosedur, dan. manual (NSPM) dibutuhkan bagi pelaksanaan konsolidasi tanah (pusatl melakukan koordinasi petaksanaan pembangunan antar

kabupaten/kota,agarpelaksanaankonsolidasitanahdisuatu

lintas kabupaten/kota' selaras dengan pelaksanaan pembangunan

b.

ka bu

Paten/k ota (ProP ins r)

menyelenggarakin administrasi peftanahan (kabupaten/kota) menyelenilaratcan penyediaan sarana dan prasarana lingkungan, baik deng."a-n atau tanpa metibatkan peran swasta dan masyarakat (kabuPaten/ kota) Penegakan hukum perlindungan hak-hakmasyarakat'

Kewaiiban swasta dan masYarakat: mematuhi segala ketentuan pelaksanaan konsolidasi tanah yang memberikan kontribusi dalam penyediaan lahan dan atau biaya dibutuhkan dalam pengembangan sarana dan prasarana lingkungan

_

mendukung upaya femerintlh dalam penegakan hukum dan Perlindungan hak masYarakat'

mengatur kewajiban para pelaku pembangunan Berbagai ketentuan yang -harus dinyatakan secara eksplisit dalam peraturan dalam-konsolidasi tanah petrnoang-undangan yang mendasari pelaksanaan konsolidasi tanah. Badan Dengan memperhatikan hal-hal tersebut di atas, Peraturan Kepala pertinahan Nasional Nomor 4 Tahun 1991 dipandang tidak cukup kuat sebagai konsolidasi tanah. Untuk itu peraturan pelaksanaan konsolidasai dasar pelaksanaan 'pettu yang ditingkatkan menjadi produk peraturan perundang-undangan tanan atas hukum penerapan sanksi-sa.nksi bersifat mengika[ dan memungkinkan tanah' konsolidasi pelaksanaan dalam yang terjadi pelanggaran-p-elanggaran Nasional Nomor 4 birrui1-un agar subitansi Keputusan Kepala Badan Pertanahan substansi produk dijadikan penyempurnaan, Tahun 1991-, setelah melalui tahap

peraturan perundang-undangan (undang-Undang atau Peraturan Pemerintah)'

IV,

KelembagaanKonsolidasiTanah

aspek Dalam membahas kelembagaan, hal utama yang harus diperhatikan adalah (pusat, pemerintahan tingkatan kewenangan yang dimiliki-oleh masing-masing propinsi,'dan' kabupaten/kota). sebagaimana ditetapkan dalam uu 221t999 ["niung' Pemerintahan Daerah dan peraturan pelaksanaannya, kewenangan

pemerintah Pusat terbatas pada bidang-bidang tertentu dan kebijaksanaan pembangunan yang bersifat makro. Sementara kewenangan Pemerintah Propinsi iebih pa-da koordinasi pelaksanaan lintas kabupaten/kota' Adapun pelaksanaan

G-6 Perkotaan Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawaon

pembangunan yang langsung bersentuhan dengan masyarakat merupakan kewenangan Pemerintah Kabupaten/Kota. yang Konsolidasi tanah adalah suatu upaya dalam menangani permasalahan Pemerintah tangan bersifat lokal, sehingga kewenangan pelaksanaannya berada di KabupateniKota. Dingan demikian kelembagaan dalam pelaksanaan konsolidasi tanah terletak di tingkat kabupaten/kota.

Berkaitan dengan cara pandang konsolidasi tanah sebagai bagian dari penataan ruang dan seb-agai upaya peningkatan kesejahteraan masyarakat dan lingkungan hidui, maka kilembagaan konsolidasi tanah harus mampu mewadahi peran setuiun pelaku pembangunan. Hal ini mengingat konsolidasi tanah bukan sematamata urusan pemerintah, tetapi merupakan urusan seluruh pelaku pembangunan perlu termasuk swasta dan masyarakat. Dalam merumuskan tatanan kelembagaan, diperhatikan hal-hal berikut:

a.

Tatanan kelembagaan harus memberikan kesempatan kepada masyarakat untuk mengambil inisiatif dalam pelaksanaan konsolidasi tanah. Dalam hal ini, harus disediakan mekanisme bagi pelaksanaan konsolidasi tanah yang dilaksanakan secara swadaya oleh masyarakat.

b.

Tatanan kelembagaan harus memberikan kesempatan yang luas bagi pihak swasta untuk a6ii terlibat dalam pelaksanaan konsolidasi tanah. Pembahasan lebih lanjut tentang peran swasta dan masyarakat dalam konsolidasi tanah akan dibahas pada bagian selanjutnya.

c.

Karena pelaksanaan konsolidasi tanah merupakan kewenangan penuh Pemerintah Kabupaten/Kota, maka konsolidasi tanah harus merupakan keputusan Pemerintah Kabupaten/Kota (mengikat seluruh perangkat pemerintahan) yang didasarkan pada kebutuhan setempat. Dengan memperhatikan tujuan konsolidasi tanah sebagai upaya meningkatkan kesejahteraan misyarakat dan kualitas lingkungan hidup, maka penanganannya harus melibatkan instansi-instansi terkait agar dapat

mengh-asilkan produk akhir yang memenuhi semua kriteria teknis yang telah ditetlpkan tepat pada waktunya. Dengan demikian tidak akan ditemukan lagi kasuslkasus dimana pembangunan perumahan dan prasarana lingkungan serta seftifikasi lahan dilaksanakan jauh setelah pelaksanaan konsolidasi.

V.

Peran Swasta dan Masyarakat dalam Pelaksanaan Konsolidasi Tanah

penting 1r-dak dapat dipungkiri bahwa swasta dan masyarakat memegang peranan

dalam pelaksanaan pembangunan. Kondisi ini cenderung meningkat

sejalan

dengan peningkatan kebutuhan pembangunan yang tidak mungkin diimbangi oleh

kemampuan pemerintah dalam memenuhinya. Sebagai bagian dari upaya pencapaian tujuan-tujuan pembangunan, pelaksanaan konsolidasi tanah perlu memperhitunglan kemampuan yang dimiliki oleh swasta dan masyarakat sebagai potensi yang daPat dimanfaatkan.

G-7 Diskusi Terfokus:-Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

tanah harus Keterlibatan swasta dan masyarakat dalam pelaksanaan konsolidasi bersama' Untuk dipandang sebagai usaha bersama dalam mencapai keuntungan dan masyarakat swasta, pemerintah, antara bersama nu pertu liUuat kesepakatan masingkewajiban hak.dan pembagian dengan yang berkaitan mengenai hal-hal garis seCara disampaikan pihak dapat masing-mising ,nusi'ng pihak. Keuntu-ngan besar sebagai berikut:

a.

permukiman yang Masyarakat mendapatkan keuntungan berupa lingkungan tertita dengan kelengkapan sarana dan prasarana. Namun perlu dipikirkan yang agar masyarakat tidal membayar terlalu tinggi dalam arti luas lahan luas (pengurangan A-imititi seielah konsotidasi tidak berkurang terlalu banyak lahan merupakan biaya yang harus dibayar masyarakat)

b.

tempat Investor diuntungkan berupa kemudahan dalam mendapatkan lahan tanah konsolidasi untuk usaha. Dalam fial ini biaya yang dikeluarkan dikompensasi dengan, misalnya, alternatif berikut:

c.

sebagian atau seluruh lahan yang dibutuhkan .untuk kegiatan usahanya' Besainya kompensasi (luas lahan yang dialokasikan untuk kegiatan usaha pihak investorj hurrr disepakati oleh masyarakat dengan bantuan fasililasi dari Pemerintah. Ijin pembebasan/pengelolaan lahan untuk suatu kegiatan tertentu (permukiman, industri, perkebunan, dan sebagainya)'

yang dibutuhkan Pemerintah mendapat keuntungan berupa penghematan dana dan prasarana sarana pembangunan penataan lingkungan dan

untuk

permukiman.

pelaksanaan kerjasama antara pemerintah, swasta, dan masyarakat dapat dijelaskan Pada contoh berikut:

A.

Pelaksanaan KonsolidasiTanah di Pusat Kota Terbatasnya lahan di kawasan pusat kota merupakan masalah dalam pengembangan kegiatan non-permukiman. Di sisi lain, keterbatasan lahan jugi tehn henim-bulkan permasalahan lingkungan berupa permukimanmasalah ini digabungkan, bjrmutciman yang tidak tertata baik. Apabila kedua pemerintah, tercipta kemampuan keterbatasan masalah ditambah dengai peluang peme-han masalah melalui konsolidasi tanah' perlu membuat Dalam contoh kasus ini, pemerintah, swasta, dan masyarakat tentang penyediaan lahan untuk kegiatan komersial yang

kesepakatan

dibutuhkan investoi

'dan

penataan lingkungan permukiman'

Hasil

kesepakatan yang diharapkan adalah:

-

yang Masyarakat bersedia untuk melepaskan hak atas. sebagian tanah untuk dan lingkungan dimiliki untuk pengembangan sarana-prasarana lokasi usaha investor.

G-a olsrrrsi rertokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

-

-

Investor bersedia untuk menanggung sebagian atau seluruh biaya yang diperlukan dalam pelaksanaan konsolidasi tanah, termasuk biaya yang dibutuhkan untuk pembangunan sarana dan prasarana lingkungan. Bila dipertukan, investor juga bersedia untuk memberikan kompensasi tambahan berupa uang kepada masyarakat' pemerintah bertindak sebagai fasilitator serta melakukan supervisi agar seluruh proses yang terjadi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

di Dalam pelaksanaannya, perlu dipertimbangkan masalah kepemilikan la.han persil-persil mencakup kawasan pusat kota ying pada umumnya hanya tanah dengan luasan terOitas. Maksudnya agar pengurangan luasan lahan sebagai kompensasi dalam konsolidasi tanah tetap menjamin ketersediaan ..ruang yang memadai' bagi masyarakat. untuk itu pemanf;aatan lahan

permJt
B.

Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Dalam Rangka Pengelolaan Lahan Skala Besar Pengelolaan lahan skala besar sangat menonjol justru di dalam atau sekitar kota-kota yang memiliki keterbatasan lahan. Hal ini dapat dilihat dari pemberian ijin lokasi untuk berbagai kegiatan yang me.ncakup lahan yang sangat luas. sebagai contoh, ijin lokasi untuk pengembangan perumahan skala besar dengai luasan mulii dari 500 hektar hingga ribuan hektar telah dikeluarkan di iekitar Jakarta; antara lain Lippo Gkarang (5.400 ha.), Legenda (2.OOO ha.), BSD (6.000 ha.), Kapuk, Xa93 (8'000 ha'), Jonggol (gi.OoO ha!), Lippo Karawaci (2.600 ha.), dan sebagainya' Mengingat lokasi ijin tokasi skala besar ini pada umumnya adalah di kob-

kota- yang memiiiki permasalahan ketersediaan lahan, tidak teftutup yang kemungkirian bahwa kawasan di sekitarnya mempunyai permasalahan

dapat Jitangani metatui kegiatan konsolidasi tanah. Agar di masa mendatang

permasalahln

di

sekiwnya tidak berdampak buruk pada

lokasi

pengembangan, maka permasalahan tersebut perlu ditangani dari awal melalui konsolidasi tanah. Dalam kasus ini, pelaksanaan konsolidasi tanah dapat dijadikan syarat bagi pemberian ijin lokasi yang luasannya disesuaikan dengan luasan ijin lokasi. bebksanaan konsolidasi tanah semacam ini akan memberikan keuntungan bagi semua pihak sebagaimana disebutkan di atas. Khusus untuk pemegang akan membatasi penetrasi Uiri lokasi, konsolidasi ianah di sekitar lokasi ijin pengembangan. permasalahan ke dalam lokasi Meskipun kebutuhan pembangunan sedemikian tinggi dan kemampuan pemerintah temaiin tidak mampu mengimbangi tuntutan yang ada, pelibatan swasta dalam pelalsanaan pembangunan, termasukakonsolidasi tanah, harus memperhatikan

lapangan yang terkait kemampuan swasta. Hal ini didasarkan pada data empirik di yang dimiliki' dengan kemampuan swasta dalam memanfaatkan ijin lokasi swasta dalam Berdasarkan data pembangunan perumahan yang ada, kemampuan unit rumah alas ijin'lokasi yang diberikan di Jawa. Barat dan Banten membangun -kecil. Rara-rata kemampuan pembangunan. unit rumah untuk sangat per tahun atau hanya meiealisasikan target ijin lokasi yang diberikan hanya !,5o/o 10o/o dalam jangka waKu 5 - 8 tahun'

VI.

PenutuP

dala'm konsolidasi tanah Dari deskripsi di atas jelaslah bahwa permasalahan hukum yang mendasari perundang-undangan peraturan pada bentuk

tidaf terUitas

p"rurrunuun konsolidasi tanah. substansi pengaturan .yang terkait .dengan dan kewajiban serta mekanisme iemoangian kewenangan, pengaturan . hakpengaturan lebih lanjut' Pengaturanmemerlukan masih p"i.G*un di lapangJn yang ffi;;t6 ini pertu-Oituangkan ke dalam peraturan perundang-undangan atas pelanggaranme;gikat dan memungkinkan bagi diterapkannya sanksi hukum pelanggaran yang mungkin terjadi.

pemikiran berkaitan sebagai penutup, kami juga akan menyampaikan tambahan sebagai berikut: yang datang, akan masa di tanah dengan pelaksanaan tconioliaasi

a.

di dua Pelaksanaan konsolidasi tanah di kawasan yang terletak kewenangan kabupaten/kota yang berbatasan, dengan tetap mgletakkan dengan berkaitan H.a.l kabupaten/kota. pemerintah pelaksanaannya iaOi .ini sebagai beraturan yang tidak permukiman keberadaan kawasan-kawasan

penyediaan lahan akibat dari perkembangan kota yang tidak diimbangidengan mlmadai. (onslkuensi dari pemikiran ini adalah perlunya permukiman kabupaten/kota' ke6asama sating menguntungkan antara dua pemerintah juga merupakan tanah konsolidasi oengan demikiJn bm-Uaga ielaksana propinsi dapat pemerintah ini, hal Dalam lembaga lintas Gbupatei/tota. pusat berperan dapat propinsi dan Pemerintah berperin sebagai fasilitator. oleh lanisung Aafarn-'pefarc.n.un konsolidasi'tanah hanya apabila diminta

t*tu

pemerintah kabuPaten/kota.

b.

permukiman' Penerapan model konsolidasi tanah pada lahan-lahan non tanah lebih penerapan model^konsolidasi Menilik pengalaman di masa lalu, mod.el ini Sesungguhnya perkotaan. kawasan di difokuskan iada lahan-lahan juga dapat diterapkan di kawasan perdesaan untuk menangani lahan-lahan peftanian vung-drp"iah-pecah dan [idar beraturan. Melalui konsolidasi tanah, menjadi satu iahan-lahan milik satu petani dapat "digeser" ke satu lokasi diharapkan demikian Dengan yang optimum. jarak tempuh hamparan dengan kat' masyara produKivitas akan terjadi pening katan

G-

lo

Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Daftar Bacaan:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. g. 9.

Kelompok Kerja Manajemen lahan. Konsep Penataan Ruang yang

Tanggap Terhadap Dinamika Pembangunan Kota, Dit. Tata Kota dan Tata Daerah, Dep. Pekerjaan Umum, Jakarta, 1990' Nasucha, Chaizi. Politik Ekonomi Pertanahan dan Struktur Perpajakan Atas Tanah, Kesaint Blanc Indah Corp. Jakafta, 1995. Sumardjono, Maria S.W. Kebiiakan Pertanahan: Antam Regulasi dan Implementasri Kompas Media Nusantara, Jakafta, 2001' Pemerintah Republik Indonesia. UU No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Jakarta 1960. pemerintah Republik Indonesia. uu No. 56lPrplt960, Jakafta, 1950. Pemerintah Repubtik Indonesia. UU No. 41L982 tentang KetentuanKetentuan Pokok Pengelolaan Lingkungan Hidup, Jakafta, 1982' Pemerintah Republik Indonesia. UU No. 2411992 tentang Penataan Ruang, Jakarta, 1992. pemerintah nepublii< Indonesia. PP No. 69/1996 tentang Pelaksanaan Hak dan Kewiliban serta Bentuk dan Tata Cara Peran Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang, Jakarta, 1996. Pemerintah Republik Indonesia. PP No. 80/1999 tentang Kawasan Siap Bangun d-an Lingkungan siap Bangun yang Berdiri sendiri, Jakarta, 1999.

Peraturan Kepala BPN No. tentang Konsolidasi Tanah Perkotaan, Jakarta, 1991'

10. Badan Pertanahan Nasional.

G-

11

Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

4 Tahun 1991

Diskusi Tefokus Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Susunan Acara Pelaku

Acara

Waktu 09.50 - 10.00

Registrasi

10.00 - 10.15

Pembukaan

PaniUa

Dr.

Ir. Sujana RoYat

Direktur Penataan Ruang, Pertanahan dan Ungkungan Hidup

10.15 - 10.50

Topik

I

Topik

II

"Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan"

Ir. Gembin

Peranginangin Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandung "Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan"

Penyaji

Aspek Perencanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruanq Kawasan Perkotaan

Moderator Dr. Ir. Herry Darwantq

Ir. Yuswanda A.7., CE DE4 Direkfur Pengaturan Penguasaan Tanah, BPN Dr.

Pembahas MSc.

DirekhJr Permukiman dan Perkotaan, Bappenas

10.50 - 11.25

MSc.

Direktur Permukiman dan Perkotaan, Bappenas

I

Prof. Djoko Sujafto Guru Besar Teknik Planologi ITB "Konsolidasi Lahan dan Bank Lahan sebagai Manajemen Lahan Kota dalam Pembangunan Eerencana"

Penyaji

II

Ngakan Putu Giripati Natayasa, S.H. Kantor Pertanahan Kabupaten Badung "Perencanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan"

11.25 - 12.30

Diskusi

Seluruh peserta

12.30 - 13.15

Makan Siang

Seluruh peserta

13.15 - 13.50

Topik

III

Aspek Hukum dan Kelembagaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

13.50 - 14.30 | 14.30 - 14.45

BaPpenas

Penyaji

Aspek Pelaksanaan dan Pembiayaan Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan

Moderator Dr. Ir. Herry Danvantq

-

Penyaji Oloan Sitoru, SH, STPN Yogyakarta

l'ls

"Aspek Hukum Konsolidasi Tanah dalam Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan"

Pembahas

Moderator Dr. Ir. Sujana Royat

Ir. Ruchyat Deni Dllakapermana, M.Eng

Direktur Penataan Ruang, Pertanahan dan LH, Bappenas

"Aspek Hukum dan Kelembagaan dalam Konsolidasi

Diskusi

Seluruh peserta

Penutup

Direktur Penataan Ruang Nasional, Dep. Kimprasrwil Tanah"

Dr.

Ir. Sujana Royat

Direktur Penataan Ruang, Pertanahan dan Ungkungan Hidup

-

BapPenas

H-l Diskusi Terfokus: Konsolidasi Tanah dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan