BAB I PENGANTAR
1.1 Latar Belakang Nilai tanah merupakan informasi yang penting untuk keputusan manajemen baik sektor pemerintah maupun swasta.Pemerintah, sebagai contoh adalah Pemerintah daerah, membutuhkan informasi nilai tanah sebagai dasar pengenaan atas Pajak Bumi dan Bangunan yang dikenakan kepada masyarakat.Sektor swasta, sebagai contoh adalah pihak pengembang dan penilai aset (appraisal) membutuhkan informasi mengenai nilaitanah guna menentukan lokasi perumahan dan sebagai dasar untuk menentukan faktor penyesuaian (adjustment) dalam analisisnya. Nilai tanah adalah unik.Keunikan nilai tanah disebabkan karena sifat tanah tanah yang unik yaitu tidak bergerak (immobility), tidak dapat dimusnahkan (indestructibility) dan tidak ada kesamaan (heterogeneity) (Ratcliff, 1972 dalam Oetomo, 2006). Keunikan nilai tanah inilah yang mendorong para ahli untuk melakukan penelitian dan merumuskan teori mengenai faktor-faktor apa yang mempengaruhi nilai tanah. Teori mengenai nilai tanah sudah dikenal sejak abad ke 19 yang diperkenalkan pertama kali oleh David Ricardo dalam bukunya “Principles of Political Economy and Taxation”. Dalam teori ini disebutkan bahwa sewa lahan (land rent) dipengaruhi oleh tingkat kesuburan tanah dan mengabaikan faktor lokasi dari pusat kota (Wahyuningsih, M., 2008). Selanjutnya, Thunen (1826) mengembangkan teori nilai lahan yang menyatakan bahwa pola penggunaan lahan
1
2
sangat ditentukan oleh biaya transportasi yang dikaitkan dengan jarak dan sifat barang dagangan khususnya hasil pertanian.Alonso (1964) mengembangkan teori yang lain dengan mencetuskan Teori Bid Rent. Alonso juga mengemukakan empat asumsi yaitu : (1) one center; (2) flat, features less plain; (3) biaya transportasi sebanding dengan jarak; dan (4) adanya highest bidder sehingga dimungkinkan terjadinya free market competition. Teori ini menggunakan konsep dasar sewa ekonomi (economic rent), yang isinya hampir samadengan Teori Thunen, hanya saja Teori Thunen dititikberatkan pada suatu kota atau daerah pertanian, sedangkan Alonso mendeskripsikan kota secara umum.Berry (1963 dalam Billah, 1998) mengungkapkan perbedaan pendapatnya terhadap teori lokasi yang telah dijelaskan oleh Alonso dan Thunen. Perbedaan pendapat yang disampaikan oleh Berry terhadap teori Alonso dan Thunen adalah bahwa memang benar jika teori tersebut diaplikasikan di daerah pedesaan, tetapi tidak sepenuhnya benar untuk kota-kota besar.Menurut Berry, perbedaan ini salah satunya dipengaruhi oleh jaringan transportasi. Lokasi perpotongan jaringantransportasi terutama radial road dan ring road, meskipun tidak berada di pusat kota, menurutBerry akan memiliki nilai lahan yang lebih tinggi bila dibandingkan dengan lokasi yang lebih dekatdengan pusat kota. Perpotongan ring road dan radial road tersebut dinamakan mini peaks (puncak kecil), sedangkan grand peak tetap berada di pusat kota dengan nilai lahan paling tinggi. TeoriBerry ini terkenal dengan Circus Tend. Kabupaten Sleman dipilih dalam penelitian ini karena Kabupaten Sleman merupakan daerah yang sedang mengalami peningkatan bisnis properti tercepat dibandingkan kabupaten-kabupaten lain di Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY). Lengkapnya fasilitas dan infrastruktur menjadikan Kabupaten Sleman
3
menjadi tujuan utama para investor dan developer yang ingin berinvestasi pada bisnis perumahan dan properti di Propinsi DIY.Tingginya permintaan properti di Kabupaten Sleman menyebabkan pangsa pasar propertinya adalah yang tertinggi di Propinsi DIY (Arifin, 2007).Karena keterbatasan waktu, tenaga dan data maka penelitian difokuskan pada wilayah di Kabupaten Sleman yang masuk ke dalam Kawasan Perkotaan Yogyakarta, yang selanjutnya disebut KPY.KPY adalah kawasan perkotaan yang menyatu meliputi sebagian wilayah Kabupaten Sleman, Kota Yogyakarta dan sebagian wilayah Kabupaten Bantul.Di Kabupaten Sleman KPY meliputi enam kecamatan yaitu Kecamatan Depok, Mlati, Gamping, Godean, Ngemplak dan Ngaglik.Penetapan suatu wilayah kabupaten menjadi KPY membawa konskuensi tingginya nilai tanah pada kawasan tersebut.
1.2 Keaslian Penelitian Penelitian mengenai analisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai pasar non perumahan adalah penelitian untuk menentukan seberapa besar faktor-faktor luas tanah, lebar jalan dan jarak dengan CBD terhadap nilai pasar tanah non perumahan. Penelitian empiris yang berkaitan dengan penelitian ini antara lain sebagai berikut: 1. Harjanto (1999) meneliti pengaruh faktor lokasi aksesibilitas dalam mempengaruhi nilai tanah. Menurut penelitian ini nilai tanah dipengaruhi oleh variabel-variabel seperti, jarak ke pusat kota (CBD), lebar jalan, jarak ke perguruan tinggi, dan kondisi jalan (aspal/bukan). 2. Sutawijaya(2004)
melakukan
penelitian
mengenai
faktor-faktor
yang
mempengaruhi nilai tanah sebagai dasar penilaian Nilai Jual Obyek Pajak
4
(NJOP) PBB di Kota Semarang menyimpulkan bahwa faktor kepadatan penduduk, jarak ke pusat kota, lebar jalan, kondisi jalan, ketersediaan sarana transportasi angkutan umum bus/angkot, dan faktor lingkungan yang bebas banjir sangat berpengaruh terhadap nilai tanah di Kota Semarang. 3. Sugianto (2004) meneliti mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah di sekitar tempat pembuangan sawah Sitimulyo Kabupaten Bantul menyimpulkan bahwa luas tanah, lebar jalan, jenis penggunaan tanah dan range area tercemar adalah berpengaruh terhadap nilai tanah. 4. Oetomo (2006) meneliti mengenai faktor ruangan yang berpengaruh terhadap nilai tanah perkotaan di Surabaya menghasilkan temuan bahwa faktor sosial, fisik, ekonomi, pendidikan dan konstruksi adalah faktor-faktor dominan yang mempengaruhi nilai tanah. 5. Setiawan (2006) meneliti mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti menarik kesimpulan bahwa secara umum faktor yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan adalah faktor lokasi, sedangkan faktor yang kurang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan adalah faktor topografi. 6. Haryanto (2006) meneliti mengenai pengaruh jenis hak atas tanah terhadap nilai properti pertokoan (retail) di Kota Solo menyimpulkan bahwa variabelvariabel luas tanah, lokasi, luas bangunan dan umur bangunan adalah sesuai dengan penelitian lain, di mana peningkatan luas tanah dan luas bangunan dalam kondisi ceteris paribus, akan menyebabkan peningkatan nilai properti pertokoan. Begitu pula dengan lokasi, semakin dekat dengan CBD dalam kondisi ceteris paribus maka nilai properti pertokoan semakin mahal.
5
Bangunan yang semakin tua umurnya dalam kondisi ceteris paribus maka akan menyebabkan penurunan nilai properti pertokoan. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah sebagai berikut. 1. Penelitian-penelitianterdahulu menggunakan data Nilai Jual Obyektif Pajak (NJOP) per meter persegi sebagai proxy nilai tanah (Andrian, 2004; Sugianto, 2004, Hening, 2006). Pada penelitian ini digunakan data indikasi nilai pasar tanah yang bersumber dari Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) yaitu KJPP Nanang Rahayu dan Rekan Perwakilan Yogyakarta. 2. Instrumen
penelitian
yang
digunakan
penelitian-penelitian
terdahulu
menggunakan instrumen kuesioner dalam menggali informasi terkait dengan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah (Andrian, 2004; Ikhsan, 2006). Pada penelitian ini, faktor-faktor yang digunakan dalam penelitian diambil dari faktor-faktor penyesuaian (adjustment factors) yang biasa digunakan penilai dalam menentukan indikasi nilai pasar tanah. 1.3 Rumusan Masalah Penelitian yang terkait dengan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah Kabupaten
Sleman
sudah
banyak
dilakukan
oleh
penelitian-penelitian
terdahulu.Manfaat dari penelitian yang terkait dengan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah seharusnya dapat menjadi pedoman dalam mengambil keputusan terutama pihak-pihak yang terkait seperti Pemda, pengembang dan penilai asset/appraisal.Akan tetapi, apabila penelitian-penelitian menggunakan data-data nilai tanah yang berasal dari NJOP maka manfaat dari penelitian tersebut menjadi kurang optimal. Sebagai contoh, untuk menetapkan tingkat
6
tingkat PBB, maka apabila berpedoman dengan menggunakan nilai NJOP maka nilai pajaknya menjadi lebih kecil dari yang seharusnya diterima oleh Pemda yang justru mengakibatkan adanya potensi pajak yang hilang karena penetapan NJOP yang dibawah harga pasar. Bagi pengembang, informasi faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah menjadi suatu hal yang penting. Penetapan nilai yang lebih rendah dari harga pasar maka pengembang akan mengalami potensi kerugian apabila proyek properti tersebut dibiayai oleh pihak bank yang menyebabkan nilai kredit yang dikucurkan bank menjadi lebih kecil. Bagi penilai/apraisal hasil nilai tanah dengan berbasis NJOP tidak pernah digunakan sebagai patokan dalam menentukan nilai sebuah properti.Hal ini disebabkan karena nilai NJOP adalah nilai tanah untuk tujuan penentuan pajak, yang notabene tidak/jarang ditentukan nilainya oleh penilai tetapi ditentukan oleh Pemda setempat.Penilai lebih sering melakukan penilaian dengan tujuan selain nilai pajak misalnya penilaian untuk tujuan penjaminan kredit, laporan keuangan, dan lain sebagainya. Penelitian ini berusaha membuktikan ulang (rekonfirmasi) faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dari penelitian-penelitian terdalulu dengan menggunakan jenis data yang berbeda yaitu data indikasi nilai pasar yang berasal dari pihak penilai.Disamping itu, penelitian ini ditujukan tidak hanya untuk memberikan kontribusi kepada dunia akademisi akan tetapi juga ditujukan untuk memberikan kontribusi kepada dunia praktis penilaian. Seiring dengan tujuan tersebut maka penggunaan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai pasar pada penelitian ini diambilkan dari faktor-faktor penyesuaian (adjustment factors) yang biasa digunakan penilai dalam menentukan indikasi nilai pasar tanah yaitu luas
7
tanah, lebar jalan dan jarak dengan Central Business District (CBD).Pengambilan faktor penyesuaian ini ditujukan untuk memberikan umpan balik (feedback) kepada dunia praktisi terkait dengan kebenaran faktor-faktor penyesuaian yang biasa digunakan dalam dunia praktis. 1.4 Pertanyaan Penelitian Pertanyaan penelitian yang diajukan dalam penelitian ini adalah. 1. Faktor-faktor apa saja yang secara parsial berpengaruh terhadap nilai tanah non perumahan di KPY Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY) apabila data yang digunakan adalah indikasi nilai pasar yang bersumber dari penilai? 2. Faktor-faktor apa saja yang secara bersama-sama berpengaruh terhadap nilai tanah non perumahan di KPY Kabupaten Sleman, DIYapabila data yang digunakan adalah indikasi nilai pasar yang bersumber dari penilai? 1.5 Tujuan Penelitian Tujuan penelitian adalah: 1. untuk mengetahui faktor-faktor yang secara parsial berpengaruh terhadap nilai tanah non perumahan di KPY Kabupaten Sleman, DIY apabila data yang digunakan adalah indikasi nilai pasar yang bersumber dari penilai. 2. untuk mengetahui faktor-faktor yang secara bersama-samaberpengaruh nilai pasar non perumahan di KPY Kabupaten Sleman, DIY apabila data yang digunakan adalah indikasi nilai pasar yang bersumber dari penilai.
1.6 Manfaat Penelitian
8
Hasil penelitian diharapkan bermanfaat bagi pihak-pihak sebagai berikut. 1. Penilai (Appraisal): untuk menentukan faktor-faktor penyesuaian (adjustment) yang lebih tepat dalam melakukan penilaian nilai tanah non perumahan di KPY Kabupaten Sleman, DIY. 2. Pengembang (Developer): sebagai dasar pertimbangan yang lebih baik dalam pemilihan tanah non perumahan untuk dikembangkan di KPY Kabupaten Sleman, DIY. 3. Pemerintah Daerah Kabupaten Sleman: sebagai dasar pengenaan nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang lebih tepat di KPY. Kabupaten Sleman, DIY. 1.7 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: Bab I yang merupakan pendahuluan, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. Lebih lanjut dalam Bab II diuraikan mengenai landasan teori/kajian pustaka, mencakup tentang teori, kajian terhadap penelitian terdahulu, formulasi hipotesis dan model penelitian. Bab III merupakan metoda penelitian, yang menjelaskan tentang desain penelitian, metoda pengumpulan data, metoda penyampelan, definisi operasional, instrumen penelitian dan metoda analisis data. Bab IV yang menjadi bagian analisis menjelaskan mengenai deskripsi data, uji akurasi instrumen, uji hipotesis dan pembahasan. Terakhir, pada Bab V yang merupakan simpulan dan saran, dibahas mengenai simpulan, implikasi, keterbatasan dan saran penelitian.
