BAB I PENDAHULUAN
Bab ini memaparkan mengenai latar belakang dan motivasi penelitian. Latar belakang dari penelitian ini memaparkan perkembangan pasar Klithikan Pakuncen yang pesat memberikan potensi Pendapatan Asli Daerah (PAD) dari sisi retribusi pelayanan pasar. Potensi pendapatan Pasar Klithikan Pakuncen yang besar dapat dimaksimalkan dengan penetapan tarif retribusi baru dari kontribusi pemakaian kios, los, dan lapak yang dihitung dari sewa tanah dan bangunan. Untuk itu perlu dilakukan penilaian properti untuk mengetahui nilai pasar properti saat ini. Dari hasil penilaian tersebut dapat dijadikan dasar penentuan tarif sewa tanah dan bangunan yang akan dimasukkan ke dalam perhitungan tarif retribusi pasar yang baru. Hasil penentuan tarif retribusi yang baru tersebut akan berkontribusi dalam meningkatkan Pendapatan Asli Daerah Kota Yogyakarta.
1.1
Latar Belakang Kegiatan perekonomian tidak terlepas dari pasar, dimana menjadi media
bertemu antara permintaan dan penawaran atau dapat dikatakan menjadi sarana transaksi jual beli barang atau jasa antara penjual dan pembeli. Keberadaan pasar menjadi sangat penting di tengah kehidupan masyarakat untuk memenuhi berbagai macam kebutuhan. Peran penting pasar ini menyangkut fungsi distribusi, fungsi pembentukan harga, dan fungsi promosi. Fungsi distribusi yaitu pasar berperan sebagai penyalur barang dan jasa melalui proses transaksi jual beli. Fungsi pembentukan harga yaitu di pasar terdapat banyak penjual dan pembeli
1
yang melakukan penawaran dan permintaan barang atau jasa yang akan membentuk harga dan kuantitas keseimbangan yang disepakati antara penjual dan pembeli, dimana harga keseimbangan dapat berlaku secara umum sebagai tolok ukur untuk barang atau jasa yang sejenis. Fungsi promosi yaitu pasar digunakan oleh penjual untuk melakukan kegiatan promosi atau pengenalan produkproduknya kepada calon pembeli (Samuelson dan Nordhaus 1998: 26). Menurut Perda Provinsi D.I Yogyakarta No. 8 Tahun 2011 tentang Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern, Pasar Tradisional merupakan pasar yang dibangun dan dikelola oleh pemerintah daerah (pemerintah kabupaten, kota, dan desa), swasta, Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah. Pembangunan dan pengelolaan tersebut dapat bekerjasama dengan swasta berupa tempat usaha yang berbentuk toko, kios, los, dan tenda yang dimiliki atau dikelola oleh pedagang kecil, menengah, dan koperasi dengan usaha skala kecil, modal kecil dan melalui proses jual beli barang dagangan dengan tawar-menawar. Tujuan utama dari pasar tradisional adalah untuk pemberdayaan perekonomian yang berasaskan kekeluargaan untuk kesejahteraan masyarakat. Dalam pengertiannya pasar tradisional tidak hanya tempat berkumpulnya penjual dan pembeli yang melakukan transaksi jual beli suatu barang saja melainkan juga menjadi wadah utama penjualan produk-produk kebutuhan pokok yang dihasilkan oleh pelaku ekonomi berskala menengah, kecil, serta mikro. Klithikan diambil dari istilah Bahasa Jawa, yang dalam Bahasa Indonesia berarti barang bekas. Seperti arti dari istilah tersebut, Pasar ini menjual barangbarang bekas. Seiring berjalannya waktu tidak hanya barang-barang bekas saja
2
yang diperdagangkan juga barang-barang baru,
mulai dari onderdil sepeda,
motor, mobil, barang-barang elektronik, pakaian, dan aksesoris, baik bekas maupun baru tersedia. Pada mulanya Pasar Klithikan Pakuncen merupakan kumpulan para penjual barang-barang bekas yang berada di Jalan Mangkubumi. Karena wilayah berdagang berada di pinggiran dan trotoar jalan di wilayah Mangkubumi sekitaran Tugu, maka pada tanggal 11 November 2007 pemerintah melakukan relokasi pada satu tempat yaitu di Pasar Klithikan Pakuncen, Yogyakarta. Pasar Klithikan Pakuncen merupakan pasar yang dikelola oleh Pemerintah Kota Yogyakarta dalam rangka pelestarian budaya masyarakat yang berdagang barang-barang bekas (Dinlopas Kota Yogyakarta, 2014). Pasar Klithikan Pakuncen merupakan salah satu pasar yang cukup terkenal di Yogyakarta. Dari data yang disajikan oleh Dinas Pengelolaan Pasar, di antara pasar kelas 3 yang ada di DI. Yogyakarta menunjukkan tingkat kunjungan Pasar Klithikan Pakuncen merupakan pasar yang ramai dikunjungi oleh masyarakat setelah pasar Legi Kotagede. Berikut adalah data jumlah pengunjung pasar kelas 3 per hari yang disajkan oleh Dinas Pengelolaan Pasar Kota Yogyakarta. Tabel 0.1 Pengunjung Pasar Tradisional Tahun 2013 – 2015 Jumlah Pengunjung Per Hari No Nama Pasar 2013 2014 2015*) 1 Pasar Demangan 4.008 4.118 4.430 2 Pasar Sentul 1.653 1.742 2.118 3 Pasar Legi Kota Gede 10.167 10.516 10.296 4 Pasar Serangan 1.214 1.239 1.382 5 Pasar Klithikan Pakuncen 8.195 8.648 8.626 6 PASTY 6.209 6.265 6.687 *) Angka Sementara Sumber: Dinas Pengelolaan Pasar Kota Yogyakarta, 2015
3
Tabel 1.1 menyajikan jumlah pengunjung pasar per hari pada tahun 2015 menunjukkan bahwa pada tahun 2013 rata-rata kunjungan Pasar Klithikan Pakuncen sebanyak 8.195 orang per hari. Pada tahun 2014 meningkat menjadi 8.648 orang per hari, tetapi diproyeksikan tahun 2015 sedikit menurun menjadi 8.626 orang per hari. Sampai saat ini Pasar Klithikan Pakuncen telah berkembang dan menjadi salah satu pusat perdagangan dan destinasi wisata di Kota Yogyakarta yang ramai dikunjungi oleh masyarakat dari DI. Yogyakarta maupun wisatawan dari daerah lain bahkan wisatawan asing. Dengan tingkat kunjungan yang ramai maka jumlah pedagang juga banyak. Saat ini jumlah pedagangnya mencapai 741 pedagang yang terdiri dari 112 pedagang yang menempati kios dan 629 pedagang menempati los. Dari kondisi demikian terdapat sebuah potensi bagi peningkatan Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Yogyakarata melalui mengoptimalan tarif retribusi dari Pasar Klithikan, Pakuncen. Potensi ini dapat dilihat dari data target dan realisasi pendapatan Pasar Klithikan, Pakuncen dari 5 tahun terakhir. Berikut ini adalah tabel target, realisasi dan persentase pencapaian pendapatan yang diperoleh dari Dinas Pengelolaan Pasar Kota Yogyakarta.
4
Tabel 0.2 Target, Realisasi, dan Persentase Pencapaian Pendapatan Pasar Klithikan Pakuncen Tahun 2010 – 2015 Tahun
Target (Rp)
Realisasi (Rp)
Persentase
2010
602.704.000
688.575.884
114%
2011
626.562.000
913.321.700
146%
2012
646.855.000
1.023.411.275
158%
2013
742.394.398
907.583.200
122%
2014
1.006.235.500
1.084.886.800
108%
2015 1.026.235.500 1.228.392.731* 120%* *)Angka Sementara Sumber: Dinas Pengelolaan Pasar Kota Yogyakarta Tahun 2015
Berdasarkan Tabel 1.2 tentang target, realisasi, dan persentase pencapaian pendapatan Pasar Klithikan Pakuncen menunjukkan bahwa persentase realisasi pendapatan Pasar Klithikan Pakuncen selalu di atas 100 persen, artinya realisasi selalu lebih tinggi dari target yang ditetapkan. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa masih ada potensi pendapatan yang dapat dioptimalkan salah satunya dengan penetapan tarif retribusi pasar yang baru. Sebelumnya penetapan tarif retribusi Pasar Klithikan Pakuncen berdasarkan pada Perda Yogyakarta No. 5 tahun 2012 tentang Retribusi Jasa Umum yang besarannya sama dengan tarif yang ditetapkan pada Perda Yogyakarta No. 3 tahun 2009 tentang Retribusi Pelayanan Pasar. Dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) Kota Yogyakarta yang tertuang dalam Perda Kota Yogyakarta no.4 tahun 2014, Dinas Pasar menghasilkan realisasi pendapatan sebesar Rp14.850.299.190. Dari kebijakan penetapan tarif retribusi yang telah dituangkan dalam Perda tersebut masih dapat dikaji ulang untuk mengupayakan peningkatan PAD melalui tarif retribusi pasar tradisional, khususnya Pasar Klithikan, Pakuncen. Menurut Harun (2004 dalam Septriani, 2014: 32), menyatakan bahwa untuk meningkatkan PAD ada 2 macam cara, yaitu dengan
5
menaikkan tarif pajak dan reribusi daerah dan menetapkan target PAD setiap tahun secara rasional. Untuk melakukan perhitungan potensi Pasar Klithikan Pakuncen dan melakukan
estimasi
tarif
retribusi
Pasar
Klithikan
Pakuncen
perlu
mengaplikasikan penilaian properti berupa tanah dan bangunan dari Pasar Klithikan Pakuncen yang selanjutnya disebut properti subjek. Penilaian properti subjek dapat dilakukan dengan pendekatan biaya (cost approach). Indikasi nilai bangunan properti subjek dapat diperoleh dari biaya penggantian baru (replacement cost new). Indikasi nilai tanah properti subjek dapat diperoleh dengan teknik perbandingan penjualan (sales comparison). Indikasi nilai properti subjek dapat diperoleh dengan cara memperhitungkan biaya penggantian baru dikurangi dengan depresiasi dan ditambah dengan indikasi nilai pasar tanah. Apabila sudah melakukan penilaian properti, maka estimasi tarif retribusi optimal dapat dilakukan dengan memperhitungkan tarif sewa tanah dan bangunan berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan nomor 33 tahun 2012 tentang Tata Cara Pelakasanaan Sewa Barang Milik Negara. Meskipun demikian, penentuan estimasi tarif retribusi optimal mempertimbangkan analsis kesediaan membayar (willingness to pay) dan kemampuan membayar (ability to pay) oleh pedagang Pasar Klithikan Pakuncen. Dalam penelitian ini, pemilihan objek studi yaitu Pasar Klithikan Pakuncen dikarenakan perkembangannya yang pesat dan memiliki potensi yang besar dalam meningkatkan PAD Kota Yogyakarta melalui peningkatan tarif retribusi. Berdasarkan pemaparan-pemaparan yang telah disampaikan, penulis tertarik
6
melakukan penelitian yang berjudul “Estimasi Tarif Retribusi Optimal Pasar klithikan, Pakuncen Dalam Upaya Meningkatkan Pendapatan Asli Daerah Kota Yogyakarta.”
1.2
Keaslian Penelitian Penelitian mengenai penilaian properti dengan menggunakan pendekatan
biaya, estimasi tarif retribusi, analisis kesediaan membayar (willingness to pay), dan kemampuan membayar (ability to pay) sebelumnya telah dilakukan oleh peneliti-peneliti terdahulu antara lain sebagai berikut. Peneliti Andrew dan Pitt, (2001) Ogunba, (2009)
Parthady, (2012)
Ramisda dan Utomo, (2012)
Nurpita, (2014)
Tabel 1.3 Penelitian Terdahulu Metode Penelitian Hasil Penelitian Depreciated Metode DRC dapat dijadikan alat analisis untuk penilaian Replacement Cost properti-properti khusus yang tidak ada data pasarnya, dan (DRC) penggunaan metode DRC menghasilkan kenaikan nilai cukup tinggi terhadap properti-properti khusus. Survey penggunaan Penggunaan metode penyusutan dapat digunakan oleh Depreciated penilai dalam melakukan penilaian berdasarkan Replacement Cost kemampuan dan pengalamannya untuk diterapkan dalam (DRC) kemudian metode penilaian dengan DRC. dimodelkan dengan hedonic modelling Analisis deskriptif, Hasil penelitian secara deskriptif menunjukkan rata-rata analisis t paired test nilai ruko Rp1.014.851,00 per m2 dengan nilai ruko dan analisis terendah Rp187.500,00 per m2 dan tertinggi Rp418.851,00 regresilinier per meter persegi. Rata-rata luas bangunan ruko adalah berganda 272m2 dengan luas terendah adalah 48 m2 dan luas tertinggi adalah 140 m2. DRC dan DCF Hasil analisis perhitungan,mendapat nilai sebesar Rp119.731.153.023, Dengan hasil nilai dari pendekatan biaya adalah Rp177.550.907.600 dan sedangkan hasil nilai dengan DCF sebesar Rp43.073.131.789. Alat analisis Hasil analisis part worth test mengatakanbahwa konjoin,part worth kombinasi atribut yang paling disenangi oleh calon test, dan analisis pembeli rumah tipe 45 adalah rumah tipe 45 yang logit berlokasi dekat dengan tempat kerja, dijaga satpam, pembayaran secara KPR, ada fasilitas tempat ibadah, desain mewah, terletak di blok depan, dan dengan harga Rp350.000.000.
7
Kesamaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya yaitu merupakan aplikasi dari pendekatan penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya secara prosedural untuk memperoleh nilai pasar properti. Selain itu, kesamaan lainnya yaitu mengestimasi kesediaan membayar untuk menentukan tarif retribusi properti. sedangkan perbedaan penelitian ini dengan penelitian terdahulu yaitu penelitian ini menganalisis penentuan tarif retribusi berdasarkan optimalisasi nilai dari properti subjek.
1.3
Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan sebelumnya, maka rumusan
masalah dalam penelitian ini adalah pendapatan yang dihasilkan oleh properti subjek melalui tarif retribusi pelayanan pasar saat ini belum optimal. Hal ini berdampak dalam kontribusinya terhadap PAD Kota Yogyakarta yang belum optimal juga.
1.4
Pertanyaan Penelitian Beberapa pertanyaan penelitian yang dapat disampaikan adalah sebagai
berikut. 1. Berapakah nilai pasar properti subjek? 2. Berapakah estimasi tarif retribusi optimum untuk kios, los, dan ruang yang ada di kompleks propersi subjek? 3. Berapakah besarnya kontribusi pendapatan dari retribusi properti subjek terhadap PAD Kota Yogyakarta?
8
1.5
Tujuan Penelitian Beberapa tujuan penelitian yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah
sebagai berikut. 1. Untuk menentukan nilai pasar properti subjek. 2. Untuk menentukan estimasi tarif retribusi optimum untuk kios, los, dan ruang yang ada di kompleks properti subjek. 3. Untuk menentukan besarnya kontribusi pendapatan dari retribusi properti subjek terhadap PAD Kota Yogyakarta.
1.6
Lingkup Penelitian Agar permasalahan yang diteliti tidak terlalu luas untuk menghindari hal-hal
yang tidak sesuai dengan tujuan penelitian, maka ruang lingkup penelitian ini sebagai berikut. 1. Penilaian properti subjek berupa Pasar Klithikan yang terletak di Jl. HOS Cokroaminoto Nomor 34 Pakuncen, Wirobrajan, Yogyakarta. 2. Fokus teori utama adalah penilaian properti dengan pendekatan biaya dan retribusi daerah. 3. Variabel utama yang diteliti adalah nilai properti subjek dan tarif retribusi. 4. Kerangka penelitian ini akan menggunakan prosedur penilaian properti dengan pendekatan biaya, kemudian memperhitungkan tarif sewa tanah dan bangunan berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan nomor 33 tahun 2012 tentang Tata Cara Pelakasanaan Sewa Barang Milik Negara, untuk mengoptimalkan estimasi tarif retribusi yang baru dengan
mempertimbangkan analisis
9
kesediaan membayar (willingness to pay) dan kemampuan membayar (ability to pay) oleh para pedagang.
1.7
Manfaat Penelitian Dari penelitian yang dilakukan ini diharapkan akan memberikan manfaat,
antara alain sebagai berikut. 5. Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi sumbangan pemikiran bagi Dinas Pengelola Pasar dalam meningkatkan pendapatan melalui tarif retribusi kios, los, lapak dan tempat lain yang ada dari kompleks Pasar Klithikan Pakuncen. 6. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberi manfaat bagi kegiatan akademik, khususnya bagi penelitian untuk penilaian properti dan penentuan tarif retribusi yang sejenis dengan properti subjek.
1.8
Sistematika Penulisan Sistematika penulisan terdiri dari Bab I Pendahuluan berisi latar belakang
penelitian, keaslian penelitian, rumusan penelitian, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian dan manfaat penelitian. Bab II Landasan Teori/Kajian Pustaka berisi teori-teori yang menjadi dasar penelitian, kajian terhadap penelitian terdahulu, dan kerangka penelitian. Bab III Metode Penelitian berisi desain penelitian, metode pengumpulan data, metode penyampelan, instrumen penelitian, dan metode analisis data. Bab IV Analisis berisi mengenai deskripsi data dan pembahasan. Bab V Simpulan dan Saran berisi simpulan, implikasi, keterbatasan, dan saran.
10
