BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah Rumah sebagaimana terdapat dalam Pasal 1 angka 7 Undang-undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman, merupakan bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya serta aset bagi pemiliknya. Sejak dulu rumah telah menjadi kebutuhan primer bagi semua orang untuk menjamin kelangsungan hidupnya. Pada kenyataannya, rumah bukanlah hal yang terjangkau seluruh lapisan masyarakat dikarenakan harganya yang tinggi. Kondisi perekonomian masyarakat Indonesia yang tidak merata mengakibatkan tidak semua orang dapat memiliki rumah yang mereka butuhkan dan dambakan. Dalam memenuhi kebutuhannya ini masyarakat membutuhkan bantuan, salah satunya dalam bentuk kredit pemilikan rumah atau yang biasa dikenal dengan sebutan KPR. Hampir seluruh bank di Indonesia menyediakan fasilitas KPR. Sesuai dengan tugas utama bank sebagai penyedia dan penyalur dana kepada masyarakat, KPR menjadi jalan alternatif utama pembiayaan perumahan yang dapat dilakukan dengan pola kerja sama atau kemitraan. Pola kemitraan dapat dilaksankan dengan beberapa cara yaitu: 1) Antara bank pemberi Kredit Pemilikan Rumah, selanjutnya disebut KPR dengan konsumen langsung, 2) Bank pemberi KPR dengan perusahaan pengembang. 3) Bank pemberi KPR dengan perusahaan
1
2
pelaku bisnis dan perusahaan pengembang, sehingga masyarakat yang tergolong dalam ekonomi menengah kebawah dapat memiliki rumah sendiri. Masyarakat atau nasabah ditawarkan pada suku bunga rendah, potongan harga, dan hal lain yang menarik nasabah pada awal pengambilan KPR, namun ketika sudah masuk ke tahun kedua, suku bunga sudah tidak mengalami potongan atau sudah sesuai harga normal. Pada sebagian nasabah, suku bunga yang naik ini menyulitkan mereka karena terbiasa mengangsur dengan harga potongan sehingga akan sangat terasa ketika harga sudah normal. Hal ini dapat menjadi potensi terjadinya kredit macet. Masyarakat menjadi semakin pintar dalam menyiasati hal ini, salah satunya dengan metode pengalihan kredit atau take over kredit pemilikan rumah pada bank lain. Nasabah secara otomatis menjadi nasabah baru dengan take over KPR. Ketika menjadi nasabah baru, suku bunga yang dikenakan adalah bunga tetap (fixed rate) yang tingkatnya jauh di bawah bunga normal. Mekanismenya secara sederhana adalah Bank yang baru akan melakukan pengecekan dokumen jaminan dan menilai kemampuan bayar nasabah sebagai peminjam. Nasabah harus melunasi pinjaman KPR di bank asal menggunakan pinjaman bank yang baru. Nasabah harus melakukan penelitian terlebih dahulu kepada bank baru yang kelak akan menjadi kreditur baru sebelum melakukan take over KPR,. Nasabah akan membandingkan suku bunga, penalti, potongan, biaya notaris dan biaya lainnya. Apabila nasabah tidak melakukan penelitian dengan seksama bisa jadi pelaksanaan take over ini justru akan semakin memberatkan nasabah. Saat ini
3
terdapat beberapa website atau situs internet yang menawarkan simulasi penghitungan take over KPR secara mudah, cepat dan akurat. Pelaksanaan take over KPR menjadi salah satu solusi bagi nasabah untuk menghindari
terjadinya
ketidakmampuan
membayar
cicilan
yang
dapat
mengakibatkan nasabah wanprestasi sehingga rumah yang dia angsur dapat dilelang oleh bank pemberi kredit. Selain itu, take over KPR juga dapat dilaksanakan apabila nasabah tidak puas dengan pelayanan atau fasilitas KPR di bank pemberi KPR. Take over merupakan suatu istilah dalam dunia bisnis perbankan yang dipakai dalam hal pihak ketiga memberi kredit kepada debitur yang bertujuan untuk melunasi hutang debitur kepada kreditur awal dan memberikan kredit baru kepada debitur sehingga kedudukan pihak ketiga ini menggantikan kedudukan kreditur awal. 1 Proses pelaksanaan take over KPR secara sederhana adalah sebagai berikut: Bank akan melakukan analisa kredit dan menilai kembali (re-appraisal) jaminan karena over kredit dilakukan layaknya proses pinjaman baru. Proses lainnya adalah penilaian ulang atas jaminan. Selain ingin mengetahui nilai terkini jaminan, bank akan mengecek kembali dokumen terkait, terutama keabsahan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).2
1
Liestiyowati S.E., Definisi dan Mekanisme Take Over (Subrogasi) dalam Dunia Perbankan, http://akuntan-si.blogspot.com/2013/09/definisi-dan-mekanisme-takeover.html, diakses 22 Oktober 2015 Pukul 14.00 WIB 2 Rio, Over Kredit Rumah Untung Ruginya, http://www.duwitmu.com/kpr/over-kredit-rumahuntung-ruginya/ diakses pada 20 Oktober 2015 Pukul 20.00 WIB
4
Mengingat pinjaman belum lunas, maka sertifikat masih dipegang bank lama atau kreditur lama. Sementara, bank yang baru membutuhkan dokumen ini guna melakukan pengecekan sertifikat. Pada umumnya, notaris bank yang baru akan melakukan pengecekan dengan menggunakan fotokopi sertifikat. Kreditur baru berani hanya dengan fotokopi sertifikat karena berpatokan bahwa kreditur/bank lama pasti telah melakukan pengecekan yang cukup sebelumnya sehingga berani memberikan persetujuan kredit. Proses terakhir dalam take over KPR adalah pelunasan dan penyerahan sertifikat serta dokumen pendukung lainnya. Sertifikat tidak akan bisa diambil sebelum debitur membayar lunas pinjaman, itu syarat yang berlaku di semua bank. Bank lama selanjutnya akan menyerahkan sertifikat kepada debitur, bukan kepada bank yang baru, meskipun dalam over kredit, pembayaran sebenarnya berasal dari bank yang baru.3 Bank yang baru belum memegang sertifikat tanah dan bangunan yang menjadi jaminan ketika kredit sudah dicairkan. Ada jeda waktu antara kredit cair sampai sertifikat diterima. Hal ini kadang menimbulkan masalah. Proses yang umum dilakukan adalah, setelah pengajuan over kredit disetujui, bank yang baru akan membayar lunas pinjaman ke bank yang lama. Setelah itu, debitur bersama dengan notaris yang telah ditunjuk bank yang baru, akan mengambil dokumen sertifikat tersebut untuk selanjutnya diproses oleh notaris tersebut.4
3 4
Loc. Cit Loc. Cit
5
Saat ini hampir seluruh Bank memiliki fasilitas take over KPR yang memudahkan nasabah. Salah satu bank yang memiliki fasilitas take over KPR adalah Bank Tabungan Negara Cabang Yogyakarta. Pada Bank BTN Cabang Yogyakarta, ditemukan pula jenis take over KPR top up, yaitu perpindahan KPR dari Bank lain ke Bank BTN ditambah dengan penambahan jumlah kredit. Pemberian fasilitas take over KPR top up ini harus diawasi pelaksanaannya supaya kepentingan bank sebagai kreditur baru terlindungi.
B. Rumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang masalah di atas, maka dapat dikemukakan perumusan masalah, sebagai berikut: 1. Bagaimana pelaksanaan pengalihan piutang kredit pemilikan rumah secara top up, dari kreditur lama ke Bank Tabungan Negara Cabang Yogyakarta sebagai kreditur baru, dikaitkan dengan prosedur pengalihan piutang kredit pemilikan rumah pada umumnya? 2. Bagaimana perlindungan hukum Bank Tabungan Negara Cabang Yogyakarta sebagai kreditur baru atas pengalihan kredit pemilikan rumah manakala take over dilakukan sebelum adanya hak tanggungan?
C. Tujuan Penelitian Berdasarkan pada rumusan masalah di atas, maka tujuan diadakannya penelitian ini adalah:
6
1.
Mengetahui dan menganalisis pelaksanaan pengalihan piutang kredit pemilikan rumah secara top up dari kreditur lama ke Bank Tabungan Negara Cabang Yogyakarta sebagai kreditur baru, dikaitkan dengan prosedur pengalihan piutang kredit pemilikan rumah pada umumnya.
2.
Mengetahui dan menganalisis perlindungan Bank Tabungan Negara Cabang Yogyakarta sebagai kreditur baru atas pengalihan piutang kredit pemilikan rumah
manakala take over dilakukan sebelum
adanya hak tanggungan.
D. Manfaat Penelitian 1. Manfaat untuk ilmu pengetahuan atau teori, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi dan pengetahuan bagi perkembangan
ilmu
pengetahuan
pada
umumnya
dan
ilmu
pengetahuan hukum khususnya dalam bidang perbankan yakni rumusan mengenai mekanisme pelaksanaan pengalihan piutang kredit pemilikan rumah serta perlindungan hukum terhadap kreditur baru atas pengalihan piutang kredit pemilikan rumah. 2. Dari segi praktek, penelitian ini diharapkan dapat dijadikan sebagai bahan masukan bagi semua pihak, yakni bagi masyarakat umum, hakim, dan pihak bank khususnya, dalam pelaksanaan pengalihan piutang kredit pemilikan rumah serta perlindungan hukum terhadap kreditur baru atas pengalihan piutang kredit pemilikan rumah.
7
E. Keaslian Penelitian Dari hasil penelusuran dan pengamatan kepustakaan yang penulis lakukan di perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada maupun dari internet, terdapat beberapa penelitian yang membahas mengenai pengalihan kredit, namun belum ada yang secara spesifik membahas mengenai pengalihan piutang atas kredit pemilikan rumah secara top up. Berdasarkan pengamatan yang penulis lakukan tersebut, dapat dikemukakan bahwa telah ada penelitian mengenai pengalihan kredit pemilikan rumah antara lain dilakukan oleh: 1.
Erlina
Kairupan
Pamuyakan
(2008),
Magister
Kenotariatan
Universitas Gadjah Mada, dengan judul: Kedudukan Hak Tanggungan Terhadap Over Kredit Pada Kredit Pemilikan Rumah di Bank Lippo Tbk. Cabang Yogyakarta. Rumusan masalahnya adalah: a. Bagaimana kedudukan hak tanggungan terhadap over kredit pada kredit pemilikan rumah di Bank Lippo Tbk. Cabang Yogyakarta? b. Bagaimana pengaruh over kredit terhadap klausula/isi dari akta pemberian hak tanggungan tersebut? Kesimpulannya adalah: a. Pelaksanaan over kredit yang dilakukan pada Kredit Pemilikan Rumah di Bank Lippo Tbk Cabang Yogyakarta mengakibatkan perubahan
terhadap
kedudukan
hak
tanggungan.
Hal
ini
dikarenakan pelaksanaan over kredit membuat perjanjian kredit
8
antara debitur lama dengan pihak bank sebagai kreditur hapus, disebabkan oleh sifat accesoir yang dimilikinya yait keberadaan maupun hapusnya hak tanggungan bergantung pada perjanjian pokoknya. b. Dengan berubahnya kedudukan hak tanggungan tersebut sebagai jaminan kredit, maka klausul-klausul/isi dari Akta Pemberian Hak Tanggungan juga mengalami perubahan. Perubahan ini meliputi nama dan identitas pemberi hak tanggungan, domisili para pihak khususnya debitur yang baru, nilai hak tanggungan yang dipasang jumlah hutang yang dijaminkan serta objek hak tanggungan. 2.
Ade Pangeran Anom (2014), Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada, dengan judul: Pelaksanaan Pengalihan Hutang (Take Over) Di PT. Bank BRI Syariah Cabang Yogyakarta. Rumusan Masalahnya adalah: a. Hal-hal apa yang menjadi alasan nasabah Bank konvensional untuk melakukan pengalihan hutang ke PT. Bank BRI Syariah? b. Syarat-syarat apa saja yang diperlukan dalam pembiayaan pengalihan hutang di PT. Bank BRISyariah Cabang Yogyakarta? c. Bagaimana proses pelaksanaan pengalihan hutang di PT. Bank BRISyariah Cabang Yogyakarta? Kesimpulannya adalah: a. Alasan nasabah melakukan pengalihan hutang dari Bank konvesnsional ke PT. BRISyariah disebabkan oleh beberapa factor,
9
yaitu: faktor idealism kesyariahan dalam bertransaksi; faktor Batas Maksimum Pemberian Kredit, faktor kolektibilitas, faktor margin, faktor produk PT. Bank BRISyariah yang lebih beragam dan menarik. b. Syarat yang diperlukan dalam pengalihan pembiayaan pada PT. Bank BRISyariah adalah: pinjaman berasal dari Lembaga Keuangan Konvensional berupa Bank Umum Konvensional ataupun Bank Perkreditan Rakyat Konvensional; objek barang yang akan dilakukan pengalihan hutang merupakan barang yang halal;
besarnya
outstanding
nilai
kewajiban
yang
dilakukan
nasabah
pada
pengalihan lembaga
sebesar keuangan
konvensional; dokumen jaminan dari pinjaman yang dialihkan harus sudah ada fisik dokumen bukan merupakan covernote. c. Proses pelaksanaan pengalihan hutang di PT. Bank BRISyariah menggunakan akad Hawalah wal murabahah, Qardh, Akad Jual Beli dan akad Murabahah tanpa wakalah. 3.
Mariana (2015), Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan judul: Analisa Mengenai Pemberian Fasilitas Kredit Modal Kerja oleh Bank Melalui Mekanisme Take Over Kajian Mengenai Prosedur dan Jaminan pada Bank Swasta di Medan. Rumusan Masalahnya adalah:
10
a. Bagaimana mekanisme peralihan kredit (take over) pada bank swasta nasional dalam pemberian fasilitas modal kerja bagi pengusaha kecil maupun menengah? b. Bagaimana bank swasta nasional melakukan analisis terhadap kegiatan usaha pengusaha kecil dan menengah yang layak untuk di take over? Kesimpulannya adalah: a. Mekanisme peralihan kredit (take over) pada bank swasta nasional dalam pemberian fasilitas modal kerja bagi pengusaha kecil maupun menengah, yaitu pada umumnya sama dengan bank-bank konvensional yang lainnya karena tetap merujuk pada regulator atau aturan-aturan dari Otoritas Jasa Keuangan. Secara ringkas dalam praktek lapangan tahapan-tahapan pemberian kredit modal kerja melalui mekanisme take over yaitu; dimulai dari permohonan kredit bersamaan dengan pengumpulan data-data dan dokumen, selanjutnya data-data dan dokumen tersebut dilakukan pengecekan juga appraisal jaminan, selanjutnya dilakukan analisa kualitatif dan kuantitatif oleh Account Officer. Jika disetujui Komite Kredit maka dibuatlah Offering Letter dan Surat Pemberitahuan kepada Bank Take Over, untuk selanjutnya dilakukan perjanjian kredit dan pengikatan jaminan, setelah selesai pengikatan dilakukan pencairan kredit dan pelunasan ke Bank Take Over selanjutnya pihak Account Officer bersama dengan debitur ke Bank Take Over untuk
11
dilakukan pengambilan dokumen jaminan asli di Bank Take Over dan wajib mengambil bukti tanda pelunasan, Surat Roya dan bukti kepemilikan jaminan yang asli. b. Bank swasta nasional dalam melakukan analisis terhadap kegiatan usaha pengusaha kecil dan menengah yang layak untuk di take over yaitu; Pembahasan hasil evaluasi makro-ekonomi, mikroekonomi, industri serta analisis kualitatif dan analisis kuantitatif perusahaan menjadi acuan penting bagi bank dalam mengusulkan struktur kredit, jumlah kredit, prasyarat, dan kondisi yang harus dipenuhi sebuah perusahaan supaya proposal kreditnya dapat disetujui. Pendekatan perhitungan kredit modal kerja dan kredit investasi serta usulan struktur kredit yang dapat diberikan bank juga akan dielaborasi secara rinci.
Berdasarkan lokasi penelitian serta perumusan masalah yang berbeda dengan yang penulis lakukan, maka penulis dapat mengambil kesimpulan bahwa penulisan mengenai Pengalihan Piutang Atas Kredit Pemilikan Rumah pada Bank BTN Cabang Yogyakarta, sampai saat ini belum pernah dilakukan, akan tetapi apabila ternyata sudah pernah dilakukan penelitian yang sama atau sejenis maka penelitian ini diharapkan dapat melengkapi penelitian sebelumnya.
