BAB I PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Perlambatan ekonomi sepanjang tahun 2015 memberikan pengaruh tersendiri terhadap pertumbuhan beberapa sektor industri dalam negeri, tak terkecuali bagi sektor properti. Para pengembang properti, pengamat, dan konsultan properti menilai bahwa tahun 2015 merupakan titik terendah dalam bisnis properti. Hal itu terlihat dari banyaknya developer yang tidak memenuhi target penjualan selama tahun tersebut. Menurunnya daya beli masyarakat yang dipicu dari pelemahan ekonomi menjadi salah satu penyebab utama minat investor terhadap sektor properti menurun tajam. Selain itu, sejumlah kebijakan pemerintah dianggap belum berpihak kepada membaiknya pasar properti di dalam negeri. Hasil kajian Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) menyebutkan bahwa ada beberapa hal yang bisa membuat sektor properti bertumbuh pada 2016. Pertama, kebijakan relaksasi pemerintah untuk sektor kredit properti melalui loan to value (LTV) yang berlaku efektif Juli 2015 akan sangat terasa pada kuartal I/2016. Kedua, kredit properti tumbuh 15% lebih tinggi dibanding tahun lalu, termasuk kredit konstruksi, real estate, dan kredit pemilikan rumah atau apartemen. Ketiga, rendahnya tingkat inflasi dan suku bunga (BI Rate) yang diperkirakan bakal turun. Percepatan realisasi pembangunan infrastruktur ikut membantu bangkitnya sektor properti. Pada gilirannya, perekonomian pun ikut terdongkrak menjadi sekitar 5,3% hingga 6%. Menurut Direktur Eksekutif PSPI Panangian
1
Simanungkalit (2016), daya beli masyarakat mulai meningkat, karena punya kemampuan lebih untuk membeli hunian dan jenis properti lainnya. Berdasarkan grafik 1.1 terlihat bahwa indeks pasokan properti komersial sebesar 105,85 atau tumbuh 0,74% (quarter to quarter) dibandingkan triwulan IV2015 yaitu sebesar 105,07. Pertambahan pasokan properti komersial tertinggi pada triwulan I-2016, terutama terjadi pada segmen apartemen (6,11%, quarter to quarter), hotel (2,90%, quarter to quarter) dan convention hall (2,34%, quarter to quarter).
Grafik 1.1 Growth Indeks Supply Properti Komersial (quarter to quarter) Sumber: Laporan Perkembangan Properti Komersial BI, 2016 Grafik 1.2 menunjukkan bahwa permintaan terhadap properti komersial pada triwulan I-2016 mengalami peningkatan 3,64% (year on year). Peningkatan permintaan terutama terjadi pada segmen apartemen (23,52%, year on year), diikuti segmen hotel (18,78%, year on year), dan convention hall (18,14%, year on year).
2
Grafik 1.2 Growth Indeks Demand/Hunian Properti Komersial (yoy) Sumber: Laporan Perkembangan Properti Komersial BI, 2016 Dengan membaiknya sektor properti di Indonesia, para investor mulai tertarik untuk membeli saham perusahaan properti yang terdaftar dalam bursa pasar saham Indonesia. Salah satu perusahaan properti yang sedang banyak dibeli sahamnya oleh investor adalah PT PP Properti, Tbk (PPRO) yang merupakan anak perusahaan properti dari kontraktor BUMN di Indonesia. PPRO mencatatkan saham perdananya di Bursa Efek Indonesia pada tanggal 19 Mei 2015. Menurut William (2016), PPRO memiliki prospek yang cerah karena perseroan lebih fokus pada proyek high rise building, terutama apartemen. Ia merekomendasikan untuk membeli saham PPRO. Pada perdagangan saham di Bursa Efek Indonesia pada hari Rabu tanggal 24 Agustus 2016, harga saham PT PP Properti Tbk (PPRO) naik cukup signifikan. Dibandingkan dengan harga saham PPRO pada saat pertama kali melakukan IPO naik 420 persen menjadi Rp 790 dari sebelumnya Rp185. Hal tersebut seiring hasil
3
laporan keuangan tahun buku 2015 yang sangat memuaskan, dengan kenaikan laba sebesar 183 persen. Hal tersebut ditunjukkan pada tabel 1.1.
Tabel 1.1 Ikhtisar Keuangan PT PP Properti, Tbk.
Sumber: Annual Report PT PP Properti Tbk, 2015
Kepemilikan lahan merupakan suatu kebutuhan mendasar bagi para pengembang properti. Hal tersebut menjadi salah satu faktor jaminan keberlanjutan pertumbuhan perusahaan karena merupakan aset perusahaan jangka panjang dan pada akhirnya memberi nilai tambah bagi pemegang saham. Penambahan landbank dilakukan pada daerah yang memiliki potensi kenaikan harga. Untuk itu, strategi yang dilakukan PPRO untuk memenuhi target dalam menambah lahan di Jakarta
4
yaitu dengan menggandeng pemilik lahan berupa joint venture atau kerjasama lahan. Melalui kerjasama lahan tersebut, PPRO menjadi pihak yang memiliki mayoritas nilai share dan aset terkonsolidasi sehingga dapat dimasukkan ke dalam laporan keuangan (balances). Selain itu, PPRO akan fokus pada pengembangan lahan di daerah luar Jakarta seperti Bekasi, Cikarang, Karawang, dan Bogor. Perusahaan pun mengalokasikan dana hingga Rp1,2 triliun untuk tambah aset berupa landbank. (Okezone Finance, 2016). Direktur Utama PPRO Taufik Hidayat mengemukakan, sebagian besar belanja modal akan digunakan untuk akuisisi cadangan landbank atau lahan. Landbank yang akan diakuisisi akan berlokasi di area yang strategis dan bernilai tinggi serta tidak jauh dari pintu tol (Okezone Finance, 2016). Untuk menambah lahan tersebut, PPRO melakukan kerjasama dengan pengembang properti lainnya yang memiliki banyak landbank, salah satunya adalah PT Sentul City, Tbk. Pada tanggal 10 Maret 2016, PT Sentul City Tbk (BKSL) dan PT PP Properti Tbk (PPRO) bekerjasama mendirikan perusahaan patungan (joint venture) PT Sentul PP Properti. Perusahaan tersebut akan menjalankan usaha pengembangan produk properti di kawasan land bank Sentul City sesuai masterplan kawasan yang sudah dimiliki (Kompas, 2016). Strategi
yang
dilakukan
PPRO
dalam
menambah
aset
untuk
mengembangkan dan menjamin keberlangsungan perusahaan membuat PPRO menjadi saham yang menarik untuk dievaluasi sehingga menimbulkan keputusan untuk berinvestasi baik jangka pendek maupun jangka panjang dalam saham tersebut.
5
Berdasarkan uraian tersebut, penelitian ini bertujuan untuk mengestimasi nilai intrinsik saham PPRO terhadap harga pasar sehingga dapat membantu investor dalam pengambilan keputusan investasi.
1.2
Rumusan Masalah Rumusan masalah dari penelitian ini adalah valuasi terhadap nilai intrinsik atas harga saham PPRO dimana PPRO merupakan perusahaan yang baru melakukan IPO selama setahun namun prestasinya cukup signifikan. PPRO tetap unggul dibandingkan dengan perusahaan properti lainnya di bursa perdagangan saham Indonesia meskipun terjadi perlambatan ekonomi sepanjang tahun 2015. Hal tersebut terlihat dari harga sahamnya yang meningkat drastis dari harga pembukaan IPO yaitu Rp 185,-. PPRO juga menyatakan bahwa perusahaan mengalokasikan dana hingga Rp 1,2 triliun untuk menambah aset berupa landbank. Dengan demikian, diperlukannya kajian tentang valuasi harga saham untuk membantu investor dalam pengambilan keputusan investasi.
1.3
Pertanyaan Penelitian Berdasarkan dari rumusan masalah yang telah dipaparkan diatas, maka penulis melakukan identifikasi pertanyaan penelitian yang akan timbul pada penelitian ini, yaitu: 1.
Berapakah nilai intrinsik saham PPRO jika dihitung berdasarkan Free Cash Flow to Equity (FCFE) dan Relative Valuation?
2.
Apakah saham PPRO mengalami overvalued atau undervalued?
6
1.4
Tujuan Penelitian Berdasarkan dari pertanyaan penelitian yang telah dipaparkan diatas, maka tujuan dari penelitian ini adalah: 1.
Mengestimasi nilai intrinsik saham PPRO terhadap harga pasar.
2.
Mengetahui valuasi harga saham PPRO dan nilai instrinsiknya terhadap harga pasar.
1.5
Manfaat Penelitian Informasi mengenai valuasi harga saham PPRO dan nilai instrinsik terhadap harga pasar tersebut dapat bermanfaat dalam pengambilan keputusan investasi bagi para investor untuk mendapatkan keuntungan dari profit margin baik jangka pendek maupun jangka panjang.
1.6
Ruang Lingkup dan Batasan Penelitian Penelitian ini hanya untuk mengevaluasi saham salah satu perusahaan bisnis properti di Indonesia dan melakukan analisis terhadap harga pasar sehingga dapat digunakan dalam mengambil keputusan investasi.
1.7
Sistematika Penulisan Penelitian ini disusun menjadi lima bagian dengan pembahasan yang berbeda pada setiap bagian namun saling terkait. Berikut ini penjelasan singkat isi tiap bagian:
7
BAB I. PENDAHULUAN Bab ini memuat tentang latar belakang masalah penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, ruang lingkup atau batasan penelitian, dan sistematika penulisan. BAB II. LANDASAN TEORI Bab ini berisi uraian sistematis teori-teori yang mendasari penelitian tesis termasuk di dalamnya metode perhitungan yang digunakan dalam mencari nilai intrinsik saham. BAB III. METODE PENELITIAN Bab ini berisi tentang desain penelitian, pengumpulan data, metode analisis data, sejarah perusahaan, visi dan misi perusahaan, struktur organisasi perusahaan, komposisi pemegang saham perusahaan, dan kegiatan operasional perusahaan. BAB IV. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Bab ini berisi tentang analisis fundamental yang terdiri dari tiga tahap analisis yaitu analisis ekonomi makro, analisis industri, dan analisis perusahaan. Tahap pertama analisis ekonomi makro terdiri dari analisis ekonomi makro global, ekonomi domestik melalui analisis Produk Domestik Bruto (PDB), analisis suku bunga, analisis inflasi, dan analisis nilai tukar rupiah. Tahap kedua adalah analisis industri yang terdiri dari analisis siklus industri, analisis hubungan kemampuan operasi terhadap kondisi ekonomi, dan analisis kualitatif industri. Tahap ketiga adalah analisis perusahaan yang berisikan hasil perhitungan nilai intrinsik saham PT. PP Properti, Tbk.
8
BAB V. SIMPULAN DAN SARAN Bab ini berisi tentang simpulan dari hasil penelitian yang dilakukan dan saran-saran yang dapat diberikan terhadap hasil penelitian.
9
