BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Pemberlakuan Undang-Undang Nomor 32 tahun 2004 tentang Pemerintah Daerah sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2008 tentang perubahan kedua atas Undang-Undang 32 tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah dan Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah, maka penyelenggaraan
pemerintahan
daerah
dilakukan
dengan
memberikan
kewenangan yang seluas-luasnya, disertai dengan pemberian hak dan kewajiban menyelenggarakan otonomi daerah dalam kesatuan sistem penyelenggaraan pemerintahan
Negara.
Otonomi
daerah
yang
diberikan
kepada
daerah
kabupaten/kota mendorong daerah untuk meningkatkan pendapatan asli daerahnya dengan memikirkan untuk peningkatan tarif pajak daerah, retribusi daerah serta menciptakan objek-objek pajak daerah, dan retribusi daerah yang baru. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) memberi kewenangan besar kepada daerah untuk memperluas jenis dan cakupan pajak daerah, retribusi daerah serta pemberian fleksibilitas bagi daerah untuk memungut jenis pajak daerah dan retribusi daerah. Pajak kabupaten/kota yang ditetapkan dalam UU PDRD meliputi 11 (sebelas) jenis pajak, yaitu Pajak Hotel, Pajak Restoran, Pajak Hiburan, Pajak Reklame, pajak
penerangan
Jalan,
Pajak
Mineral
Bukan
Logam
dan
Batuan,
Pajak Parkir, Pajak Air Tanah, Pajak Sarang Burung Walet, Pajak Bumi dan
1
Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2), dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Dasar pengenaan PBB menurut Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti dan besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Kepala Daerah, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayahnya. Fungsi utama NJOP digunakan untuk tujuan PBB, dalam perkembangannya telah digunakan oleh masyarakat untuk berbagai kepentingan seperti menjadi referensi standar ganti rugi dan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), tetapi penentuan NJOP belum optimal dan kurang mendekati nilai pasar. Berdasarkan ketetapan Direktorat Jenderal Pajak yang tertuang dalam SE09/PJ.6/2003 menyatakan bahwa penerapan NJOP sama dengan nilai pasar yang ditetapkan oleh pemerintah minimal 80 persen. Dengan demikian penetapan NJOP harus sesuai dengan ketentuan tersebut, sehingga penerimaan PBB dapat dioptimalkan. Tingkat akurasi NJOP harus diketahui sehingga pemerintah daerah dapat menentukan kebijakan yang harus diambil, dengan cara membandingkan besarnya NJOP dengan nilai pasar mengunakan metode uji assessment sales ratio. Metode ini dapat memberikan informasi yang umum apakah NJOP telah ditetapkan dengan sebenarnya dan informasi lain dari interpretasi parameter standar perhitungan assessment ratio. Analisis penentuan NJOP dimaksudkan untuk melihat tingkat penetapan NJOP terhadap nilai pasar yang berlaku. Eckert et. al.,
2
(1990: 515) menyatakan bahwa tingkat penilaian menunjukkan rasio secara keseluruhan atau tipe dari kelompok properti yang dinilai. Permasalahan teoritis dalam penetapan nilai pajak adalah sulit dicapai penetapan nilai pajak (assessment value) yang sesuai atau mendekati nilai pasar. Hal ini karena penetapan NJOP ada yang overvalue
atau undervalue.
Permasalahan empiris, bahwa penetapan nilai pajak (assessment value) dalam hal ini NJOP sebagai dasar penetapan PBB belum mencerminkan nilai pasar karena: 1) mekanisme penilaian tanah dan bangunan dilakukan secara terpisah; 2) penetapan dan penyesuaian nilai NJOP dengan metode penilaian secara individual bagi objek pajak yang bersifat khusus seperti menara BTS belum pernah dilakukan karena keterbatasan sumber daya manusia dan dana; 3) laporan wajib pajak tentang nilai jual tidak akurat. Kabupaten Rote Ndao sebagai daerah otonom yang sedang berkembang harus mengelola PBB P2 sesuai UU PDRD, maka pemerintah dituntut untuk mengoptimalkan sumber-sumber pendapatan. Sejalan dengan tujuan tersebut Pemerintah Kabupaten Rote Ndao telah menetapkan Peraturan Daerah Kabupaten Rote Ndao Nomor 1 Tahun 2012 tentang Pajak Daerah. Dalam pelaksanaannya belum secara optimal karena penetapan dan pembaharuan NJOP menara BTS, masih mengacu pada penetapan dari Kantor Pajak Pratama Kupang dan belum pernah dilakukan uji akurasi NJOP. Berdasarkan hasil penelitian Youngman dan Malme (2005), diindikasikan bahwa pemutakhiran data properti untuk kepentingan pajak dapat menjaga kestabilan ketepatan pajak pada pasar real estate. Demikian juga Payton (2006),
3
melalui penelitian yang dilakukan di Indiana, bahwa jika properti under-assessed maka wajib pajak membayar lebih sedikit daripada kewajiban yang harus mereka bayar, dan sebaliknya jika properti over-assessed maka wajib pajak membayar lebih tinggi dari kewajiban yang harus dibayar. Hasil penelitian Novie dan Sandra (2012) menunjukkan bahwa data yang terhimpun dari Notaris PPAT, agen/broker properti, masyarakat maupun media masa seringkali menunjukkan harga yang berbeda satu sama lain karena perbedaan kepentingan. Sering terjadi penyimpangan yang dilakukan oleh masyarakat dengan cara melaporkan harga transaksi yang lebih rendah dari harga yang sebenarnya kepada Notaris PPAT dengan tujuan membayar pajak dengan nilai yang lebih rendah. Penyimpangan-penyimpangan yang terjadi dalam pembayaran pajak properti sering diteliti dengan menggunakan analisis rasio, yaitu menggunakan Assessment Sales Ratio (ASR). Beberapa
penelitian
yang
menganalisis
penetapan
NJOP
dengan
menggunakan essessment ratio telah banyak dilakukan antara lain dilakukan oleh Sumitro (2002) yang meneliti di Kota Watampone, Sapri, A. (2003) yang meneliti di Kota Makassar, Kholilah (2005) yang meneliti di daerah Palembang, Suryawati, Harwida dan Suryadi (2010) yang meneliti di Kecamatan Kamal Madura, Elriza, P. (2013) yang meneliti di Kecamatan Sairo Kota Manado, Hartoyo, Didin S. Damanhuri, Asep Saefuddin dan Gunadi (2014) yang meneliti di Jakarta dan Bogor. Penelitian-penelitian tersebut dilakukan dengan penilaian massal dan sudah sesuai dalam menjawab tujuan penelitian, sedangkan penelitian
4
dengan menggunakan metode penilaian individual masih jarang dilakukan terhadap objek pajak khusus. Berdasarkan kajian tersebut penelitian serupa perlu dilakukan di Kabupaten Rote Ndao, karena penelitian terkait belum pernah dilakukan di Kabupaten Rote Ndao, khususnya terhadap objek pajak khusus menara BTS untuk mendapatkan nilai pasar wajar dalam menentukan tingkat akurasi NJOP sebagai dasar pengenaan PBB. NJOP yang sesuai dengan nilai pasar sangat berdampak pada optimalisasi PBB di Kabupaten Rote Ndao.
1.2 Keaslian Penelitian Analisis Assessment Ratio telah banyak dilakukan tetapi penelitian tentang assessment ratio di Kabupaten Rote Ndao belum pernah dilakukan. Penelitian mengenai assessment ratio terdahulu (tesis dan jurnal) yang dapat dijadikan acuan dalam mengembangkan dan melaksanakan penelitian ini dapat dilihat pada Tabel.1.2 berikut.
5
Tabel 1.2 Penelitian-Penelitian Terdahulu NO 1
Tahun 2005
Peneliti Youngman and Malme
2
2006
McMillen dan Weber
3
2006
Sohilait L.C
4
2007
Dahlan M
5
2010
Payton, Seth
6
2012
Novie dan Sandra
7
2013
Elriza P
8
2014
Hartoyo, at. al.
9
2014
Hartoyo, at. Al
Tujuan dan Metode Melakukan analisis statistik dengan menggunakan variabel 2nd quarter median sales price, net tax dan tax rank . Melakukan analisis statistik dengan penilaian 10 unit properti residensial tahun 2003 dan harga jual properti tersebut pada tahun 2004 – 2005, menggunakan variabel 2nd sales price, tax property dan assessment ratio. Menganalisis perbedaan penetapan PBB dengan nilai pasar, menganalisis progresivitas/regresivitas dalam penetapan nilai jual, dan menganalisis kerugian akibat hilangnya potensi pajak di Kabupaten Jayawijaya, menggunakan variabel NJOP, Nilai Pasar dan assessment ratio. Menganalisis assessment ratio penetapan PBB di Kabupaten Sindereng Rappang Provinsi Sulawesi Selatan. Menggunakan data NJOP 3 kecamatan (MaritengngaE, Watang Pullu dan Tellu LimpoE) dan harga transakasi tahun 2005 yang telah disesuaikan. Melakukan studi emperik mengenai assessment ratio di Indiana, penelitian ini membandingkan dua standar penilaian yang berbeda dalam suatu daerah perkotaan, menganalisis faktor-faktor penentu potensi bias. Bertujuan untuk mengetahui assessment ratio (AR) pada masing-masing kelurahan di Kecamatan Kelapa Gading sudah sesuai dengan assessment ratio (AR) yang ditetapkan oleh Dirjen Pajak. Penelitian ini menggunakan metode Assessment Sales Ratio (ASR). Bertujuan untuk menganalisis kesesuaian antara transaksi properti dengan NJOP yang ditetapkan oleh Dirjen Pajak dalam meningkatkan penerimaan PBB. Teknik analisis data yang digunakan adalah Assessment Sales Ratio (ASR). Menganalisis kinerja NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan mencari solusi untuk kinerja yang buruk serta mengusulkan suatu model yang sesuai untuk mengukur potensi kerugian pajak di Jabodetabek. Melakukan penilaian kinerja pajak properti di Kota Bogor. Bertujuan untuk mempertahankan keakuratan dan keadilan nilai pajak dengan melakukan study assessment ratio.
6
Persamaan penelitian ini dengan penelitian terdahulu adalah pada metode yang digunakan yaitu metode assessment ratio untuk mengetahui penetapan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sudah sesuai atau mendekati nilai pasar. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah: 1.
penelitian terdahulu merupakan penilaian secara massal, sedangkan penelitian ini merupakan penilaian secara individual terhadap objek pajak khusus yaitu menara BTS;
2.
metode yang digunakan selain metode assessment sales ratio juga menggunakan metode penilaian pendekatan data pasar dan pendekatan biaya;
3.
variabel yang diuji, dalam penelitian ini diuji assessment ratio dengan mengggunakan variabel nilai tanah, biaya reproduksi baru, dan penyusutan untuk mendapatkan nilai pasar menara BTS serta NJOP menara BTS sebagai dasar penetapan PBB.
1.3 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang dan penelitian terdahulu yang dilakukan oleh Sohilait (2006) yang meneliti di Kabupaten Jayawijaya, Elriza, P. (2013) yang meneliti di Kecamatan Sairo Kota Manado, dan Hartoyo at.al. (2014) yang meneliti di Jakarta, menunjukkan bahwa penetapan NJOP belum sesuai dengan nilai pasar. Demikian pula penetapan NJOP untuk menara Base Transceiver Station di Kabupaten Rote Ndao belum sesuai dengan nilai pasar, yang sangat berpengaruh terhadap tingkat assessment ratio dan penerimaan PBB.
7
1.4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah tersebut maka penulis mengangkat beberapa pertanyaan penelitian sebagai berikut. 1.
Berapakah nilai pasar menara BTS di Kabupaten Rote Ndao yang dapat dijadikan dasar penetapan Nilai Jual Objek Pajak untuk pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan di Kabupaten Rote Ndao?
2.
Bagaimana tingkat assessment ratio menara BTS di Kabupaten Rote Ndao berdasar pada SE-09/PJ.06/2003?
1.5 Tujuan Penelitian 1.
Melakukan penilaian terhadap properti menara BTS di Kabupaten Rote Ndao untuk memperoleh nilai pasar yang wajar guna penentuan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB.
2.
Menganalisis tingkat Assessment Ratio (AR) Menara BTS di Kabupaten Rote Ndao berdasar pada SE-09/PJ.06/2003.
1.6 Manfaat Penelitian Hasil penelitian ini memberikan manfaat sebagai berikut. 1.
Pengambil Kebijakan Bagi pengambil kebijakan, penelitian ini memberikan informasi yang berguna bagi SKPD DPPKAD Kabupaten Rote Ndao yang mempergunakan data NJOP dan nilai pasar menara BTS dalam menentukan kebijakan, dengan demikian SKPD DPPKAD Kabupaten Rote Ndao memiliki data yang akurat,
8
standar, mendekati kondisi pasar, dan dapat dipertanggungjawabkan secara akademik serta sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, mampu menjadi acuan dan pedoman dalam penyempurnaan mekanisme optimalisasi penerimaan PAD dari sektor PBB P2. 2.
Ilmu pengetahuan Secara umum penelitian ini memberikan tambahan wawasan keilmuan ekonomi pembangunan kepada pemerintah daerah. Manfaat khusus bagi ilmu pengetahuan di bidang ekonomi pembangunan yakni dapat melengkapi kajian peningkatan pertumbuhan ekonomi melalui sektor PBB P2, dan dalam upaya mengantisipasi program pembangunan sebagai dampak pertumbuhan ekonomi yang berkembang di wilayah Kabupaten Rote Ndao.
1.7 Sistematika Penulisan Dalam penulisan tesis ini, penyajiannya dibagi dalam 5 (lima) bab, dengan sistematika sebagai berikut: Bab I berisikan uraian latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. Bab II berisikan teori, kajian terhadap penelitian terdahulu dan kerangka penelitian. Bab III berisikan desain penelitian, metode pengumpulan data, langkah-langkah penentuan sasaran, dan metode analisis data. Bab IV terdiri dari deskripsi data dan pembahasan. Bab V yang merupakan bab terakhir berisikan simpulan dari hasil analisis, implikasi, keterbatasan penelitian dan saran yang diperlukan untuk memperbaiki kelemahan yang ditemui di lapangan.
9
