BAB I PENDAHULUAN
I.1.
Latar Belakang
Tanah sebagai bagian dari ruang muka bumi adalah sarana bagi manusia untuk melaksanakan segala aktivitasnya. Penilaian atas sebidang tanah akan menjadi sangat berbeda, karena tanah memiliki beberapa dimensi dan ukuran yang berbeda-beda pula. Istilah tanah, bisa diartikan menjadi tiga hal, yakni (Damayanti, 1998) : a. benda
tempat
tumbuhnya
tanaman (soil),
ukurannya
adalah tingkat
kesuburannya b. benda yang dapat diangkat dan dipindahkan (material), ukurannya adalah beratnya dalam ton, meter kubik atau kilogram c. bagian dari wilayah muka bumi (space) yang sering disebut dengan tempat, ukurannya adalah luasnya, dalam hektar, meter persegi dan sebagainya.
Tanah memiliki peran penting dalam memenuhi kebutuhan manusia. Tanah merupakan salah satu komoditas yang nilainya relatif tidak turun. Kebutuhan akan tanah meningkat dari waktu kewaktu seiring dengan bertambahnya jumlah manusia. Namun peningkatan kebutuhan manusia terhadap tanah berbanding terbalik dengan jumlah tanah itu sendiri, karena salah satu sifat tanah adalah tetap (Sarwono, 2003). Kebutuhan akan tanah diindikasikan oleh adanya permintaan (demand) yang pada gilirannya akan dipenuhi dengan adanya penawaran (supply). Dengan memperhatikan aspek permintaan dan penawaran ini, maka seharusnya pada suatu saat akan terjadi keseimbangan harga (equilibrium price). Namun demikian, pada kenyataannya pasar
1
2
sempurna tidak pernah ada, mengingat mekanismenya selalu “diganggu” oleh aktifitas manusia sendiri, sehingga harga pasar yang terjadi sering tidak mencerminkan “kenikmatan”yang
sesungguhnya
dirasakan.
Dalam
bahasa
penilaian,
harga
“kenikmatan” itu sering diartikan sebagai nilai ekonomi (Damayanti, 1998). Tanah mempunyai kekuatan ekonomis, dimana nilai tanah sangat bergantung pada penawaran dan permintaan. Nilai tanah pada wilayah tertentu akan tergantung pada faktor permintaan, seperti kepadatan penduduk, tingkat kesempatan kerja, tingkat pendapatan dan tingkat suku bunga (Eckert, 1990) Kawasan wisata Senggigi adalah bagian dari wilayah kabupaten Lombok Barat Nusa Tenggara Barat (NTB) yang diperuntukkan untuk pengembangan wisata yang mampu menjaring wisatawan domestik maupun internasional. Daerah ini disebut kawasan wisata karena terdiri dari beberapa pantai atau bentangan garis pantai yang cukup luas. Seiring dengan berkembangnya kawasan ini berpengaruh pada pembangunan, hal ini terlihat jelas dengan munculnya hotel-hotel dan fasilitas lain pendukung
parawisata.
Pembangunan
hotel
maupun
fasilitas
pendukung
ini
mengindikasikan bahwa telah banyak transaksi yang terjadi dalam kurun waktu lima tahun
terakhir.
Pembangunan
yang
berkelanjutan
berbanding
lurus
dengan
meningkatnya permintaan akan tanah, hal ini menyebabkan peningkatan nilai yang signifikan di kawasan ini, namun peningkatan nilai tanah tersebut sangat bervariasi dan belum ada acuan yang terstruktur. Informasi yang mampu menyajikan nilai tanah sangat dibutuhkan. Informasi tersebut dapat berupa peta nilai tanah yang menggambarkan persebaran variasi nilai tanah pada kawasan wisata Senggigi. Peta nilai tanah yang terbentuk dari proses pemodelan diharapkan mampu memberikan kontribusi dan manfaat bagi calon pembeli baik masyarakat umum ataupun investor pengembang dalam melakukan transaksi jual beli untuk mendapatkan harga yang tepat.
3
I.2.
Perumusan Masalah
Perkembangan kawasan wisata Senggigi ditandai dengan pembangunan hotelhotel dan fasilitas lain pendukung wisata. Hal ini diperkirakan memberi pengaruh terhadap nilai tanah pada kawasan ini. Berdasarkan permasalahan tersebut maka dapat dibuat rumusan masalah sebagai berikut: a. variabel-variabel apa saja yang berpengaruh terhadap nilai tanah di lokasi penelitian? b. bagaimana melakukan perancangan model nilai tanah dengan memperhatikan variabel-variabel tersebut? c. bagaimana menyajikan hasil penilaian tanah pada peta blok untuk daerah penelitian? Oleh karena itu, untuk mengetahui variabel-variabel yang berpengaruh dan model persamaan yang sesuai untuk mengestimasi nilai tanah di lokasi penelitian, nilai tanah tersebut akan dihitung menggunakan analisa regresi linier berganda dan peta nilai tanah yang akan dibuat menggunakan perangkat lunak sistem informasi geografis yaitu ArcGIS 9.3. I.3.
Pembatasan Masalah
Dalam penelitian ini pembatasan masalah dibatasi pada hal-hal sebagai berikut : a. data yang digunakan adalah data transaksi jual beli dari Dinas Pendapatan dan Pengelola Keuangan Aset Daerah (DPPKAD) dalam kurun waktu bulan Januari sampai dengan Agustus 2013, b. tanggal penilaian 1 September 2013, c. metode yang digunakan adalah perbandingan harga pasar,
4
d. penilaian dilakukan dengan cara penilaian massal tanpa memperhatikan properti khusus, e. model nilai tanah menggunakan regresi linier berganda, f. variabel bebas yang digunakan dalam penelitian ini yaitu luas tanah, jarak ke pusat ekonomi, jarak ke jalan utama dan jarak ke pantai.
I.4.
Tujuan Penelitian
Tujuan yang ingin dicapai dari pelaksanaan penelitian ini adalah untuk : a. membuat model nilai tanah yang dapat digunakan untuk menentukan nilai tanah di lokasi penelitian, b. mengetahui variabel yang berpengaruh terhadap nilai tanah di lokasi penelitian, c. membuat peta nilai tanah di kawasan wisata Senggigi menggunakan perangkat lunak ArcGIS 9.3.
I.5. Manfaat Penelitian
Manfaat dari penelitian data dikatagorikan menjadi dua yaitu manfaat secara keilmuan dan manfaat secara praktis. Adapun manfaat penelitian secara keilmuan memberikan referensi bagi peneliti lainnya yang akan melakukan penelitian bidang penilaian tanah, sedangkan manfaat penelitian secara praktis adalah : a. distribusi informasi nilai tanah yang dapat dijadikan acuan dalam menejemen pertanahan, b. memperoleh informasi peta nilai tanah berdasarkan pendekatan perbandingan data pasar,
5
c. dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam penetapan harga tanah dasar sehingga memperoleh harga yang wajar, d. dapat digunakan sebagai referensi penilaian oleh instansi pemerintahan dalam hal ini Dinas Pendapatan dan Pengelolaan Keuangan Aset Daerah (DPPKAD), e. dapat digunakan oleh lembaga keuangan seperti bank maupun perusahaan asuransi dalam menentukan besarnya pinjaman yang akan diberikan.
I.6. Penelitian Terdahulu Anggasari (2009), telah melakukan penelitian tentang “Pengaruh jarak bidang tanah ke garis sesar Opak, jarak bidang tanah ke jalan utama Yogya- Solo, luas bidang tanah dan jenis penggunaan tanah terhadap nilai tanah”. Model regresi yang digunakan yaitu model linier. Hasil penelitiannya menunjukkan bahwa jarak ke garis sesar Opak dan jenis penggunaan tanah, baik sebelum dan sesudah gempa berpengaruh signifikan terhadap pola nilai tanah di Kecamatan Prambanan dengan rata-rata penurunan nilai tanah sesudah gempa sebesar 17,22 %. Sima (2009), telah melakukan penelitian tentang “ Pengaruh keberadaan Mall Ambarukmo Plaza dan kampus perguruan tinggi terhadap nilai tanah di desa Caturtunggal Kecamatan Depok Sleman”, penelitian ini bertujuan untuk menganalisa nilai tanah akibat adanya pembangunan Ambarukmo Plaza dan perguruan tinggi. Metode yang digunakan yaitu variabel jarak terhadap pusat perdagangan, jarak terhadap jalan utama, lebar jalan kedepan, jarak terhadap bidang kampus terdekat scoring letak bidang tanah terhadap jalan terpilih dan variabel dummy bentuk bidang tanah . Pada penelitian ini diterapkan beberapa pengujian model yaitu uji kriteria ekonomi, kriteria statistik, asumsi klasik. Hasil yang didapat yaitu peta nilai tanah dan model matematik untuk analisa nilai tanah sebelum dan sesudah adanya Ambarukmo Plaza. Aditya ( 2010), telah melakukan penelitian tentang “Pembuatan zona nilai tanah di Kecamatan Kota Utara Kabupaten Kota Gorontalo”, tujuannya yaitu membuat peta zona
6
nilai tanah ( ZNT) mengunakan perangkat lunak sistem informasi geografis. Data yang digunakan untuk pembuatan model penentuan nilai tanah sebanyak 50 sample dan variabel yang digunakan yaitu luas tanah, lebar sisi depan, bentuk tanah, klas tanah, penggunaan tanah. Data dianalisa menggunakan regresi linier berganda yaitu model Lin Lin , model Lin Log, model Log Lin dan model Log Log. Uji model dengan uji kriteria a priori ekonomi, uji statistik, uji ekonometri. Hasil yang diperoleh yaitu model nilai tanah yang paling tepat digunakan di Kecamatan Kota Utara Kabupaten Kota Gorontalo adalah model Lin Log. Hasil klasifikasi pembuatan zona nilai tanah di Kecamatan Kota Utara Kabupaten Kota Gorontalo mempunyai nilai tanah yang terbagi menjadi 16 klas tanah. Persamaan penelitian terdahulu dengan penelitian ini adalah pada model yang digunakan yaitu regresi linier berganda. Penelitian ini mengambil studi kasus Kawasan Wisata Senggigi Lombok Barat Nusa Tenggara Barat (NTB). Data yang digunakan adalah data transaksi jual beli tanah yang telah tersedia di kantor Dinas Pendapatan dan Pengelolaan Keuangan Aset Daerah (DPPKAD) berdasar laporan bulanan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hasil akhir dari penelitian ini adalah peta nilai tanah dari hasil pemodelan.
7
I.7. Landasan Teori
I.7.1
Harga dan Nilai
Menurut Eckert (1990) , harga adalah besaran atau jumlah yang diminta, yang ditawarkan, atau dibayar untuk suatu barang. Harga pasar diwakili oleh keseimbangan harga yang ditentukan oleh permintaan dan penawaran di pasar. Harga pasar adalah jumlah yang harus dibayarkan dalam transaksi tertentu. Nilai dapat diartikan sebagai suatu perkiraan atau penghargaan terhadap suatu barang atau benda. Dalam penilaian terhadap suatu harta atau properti, nilai slalu dinyatakan dalam satuan uang atau monetary unit , yang dapat dihitung dengan sejumlah uang atau ditetapkan dalam sebuah harga, atau dihargai sama dengan harta tetap atau barang yang dimiliki oleh seseorang yang dinilai tersebut, dengan harapan dapat memberikan keuntungan dalam jumlah tertentu ( Judowinarso, 2004).
I.7.2 Nilai Tanah dan Penilaian Tanah
Nilai tanah dapat dibagi menjadi dua bagian (Harjanto, 2003) yaitu : 1. Nilai tanah langsung, merupakan ukuran nilai kemampuan tanah yang secara langsung dapat memberikan nilai produktivitas dan kemampuan ekonomisnya 2. Nilai tanah tidak langsung, merupakan nilai tanah yang secara tidak langsung diukur dari kemampuan ekonomis, produktifitas dan segi letak strategisnya. Menurut Eckert (1990) Ada 4 faktor yang mempengaruhi nilai tanah, yaitu :
8
a. faktor ekonomi. Faktor ekonomi berkaitan dengan keadaan ekonomi global/internasional, nasional, regional maupun lokal. Variabel-variabel permintaan (demand) yang mempengaruhi nilai tanah termasuk di dalamnya ialah jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tersedianya keuangan, tingkat suku bunga dan biaya transaksi b. faktor sosial. Faktor sosial membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah. Kepadatan penduduk, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan kebanggaan memiliki (daerah bergengsi) adalah faktor-faktor sosial yang mempengaruhi nilai tanah. c. Faktor politik dan kebijakan pemerintah. Kebijakan pemerintah di bidang hukum dan politik mempengaruhi nilai tanah. Beberapa contoh kebijakan yang dapat mempengaruhi biaya dan alokasi penggunaan tanah yang pada gilirannya akan meningkatkan harga tanah, antara lain; kebijakan pemilikan sertifikat tanah, peraturan penataan ruang dengan penentuan mintakat atau zoning, peraturan perpajakan, peraturan perijinan penentuan tempat pelayanan umum (sekolah, pasar, rumah sakit, dan lain-lain). d. faktor fisik dan lingkungan. Ada dua konsep yang harus dipahami dalam faktor fisik dan lingkungan, yaitu site dan situasi (situation). Pengertian tentang site adalah semua sifat atau karakter internal dari suatu persil atau daerah tertentu, termasuk di dalamnya adalah ukuran (size), bentuk, topografi dan semua keadaan fisik pada persil tanah. Sedangkan yang dimaksud dengan situasi (situation) ialah yang berkenaan dengan sifat-sifat eksternalnya. Situasi suatu tempat berkaitan erat dengan relasi tempat itu dengan tempat-tempat di sekitarnya pada suatu ruang
9
geografi yang sama. Termasuk dalam pengertian situasi adalah aksesibilitas (jarak ke pusat pertokoan, jarak ke sekolah jarak ke rumah sakit, dan lain-lain), tersedianya sarana dan prasarana (utilitas kota) seperti jaringan transportasi, sambungan telepon, listrik, air minum dan sebagainya.
Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan atau sains dan seni (science and art ) dalam mengistimasi nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti dengan tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti termasuk jenis-jenis investasi yang ada dipasaran. Penilaian disebut sains karena melakukan perhitunganperhitungan dengan menggunakan formula atau rumus, sedangkan disebut seni karena seorang penilai dituntut menggunakan pengukuran-pengukuran dan panca indra untuk menentukan sesuatu ada tidaknya daya tarik atau dengan kata lain seorang penilai membuat opini dan kesimpulan nilai dari suatu kepentingan harta pada suatu masa tertentu yang ditetapkan oleh suatu pihak dengan didasari analisa dan kajian yang teliti terhadap karakteristik harta, keadaan ekonomi dan potensi-potensi pada masa yang akan datang. Penilaian Tanah dapat juga diartiakan serangkaian proses menilai suatu bidang tanah dan aset pertanahan meliputi proses perencanaan, permodalan, survey, pengumpulan data, pengolahan data, merumuskan hasil, pemetaan, serta pelaporan dan pertanggung jawaban hasil dari penilai dalam rangka memperoleh estimasi ukuran finansial dan ekonomi dari suatu obyek yang dinilai. Penilaian terbagi menjadi: 1. Penilaian berdasarkan jenisnya terdiri dari penilaian berbasis nilai pasar dan penilaian berbasis nilai non pasar 2. Penilaian berdasarkan tujuannya terdiri dari penilaian untuk kepentingan publik dan penilaian untuk kepentingan privat. 3. Penilaian berdasarkan sifatnya terdiri dari penilaian massal dan penilaian individual.
10
Agar dapat melakukan penilaian seseorang harus memiliki kapasitas keilmuan yang memadai, keilmuan ini dapat diperoleh melalui pendidikan formal dan non formal berupa pelatihan-pelatihan dari lembaga yang kompeten profesional dan telah memiliki ijin resmi.
I.7.3 Nilai Pasar dan Pasar Wajar
Nilai pasar adalah harga paling memungkinkan yang dinyatakan dalam bentuk uang dimana properti tersebut dijual di pasar terbuka, transaksi dilakukan sukarela antara calon penjual dan pembeli dan keduanya memiliki pengetahuan tentang kegunaan dari properti tersebut (Eckert, 1990). Nilai pasar wajar adalah nilai yang di tentukan atau ditetapkan oleh pembeli yang ingin membeli sesuatu dan penjual yang ingin menjual sesuatu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi wajar. Transaksi yang wajar terjadi karna adanya asumsi: a. transaksi antara penjual dan pembeli terjadi karena sukarela dan tidak ada hubungan istimewa antara keduanya b. terdapat tenggang waktu yang wajar untuk negosiasi dengan memperhitungkan keadaan pasar c. nilai akan senantiasa diperpanjang waktu negosiasi penjualan. d. harga dipasarkan secara terbuka e. tidak memperhitungkan tawaran harga dari pembeli istimewa.
11
I.7.4 Pendekatan Penilaian
a. Pendekatan Data Pasar, Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Properti yang dinilai dibandingkan dengan data pasar yang sebanding. Analisa perbandingan memusatkan analisisnya pada kesamaan dan perbedaan diantara properti yang diteliti serta transaksinya yang berpengaruh terhadap nilai. Perbedaan bisa meliputi hak yang ada pada properti, motivasi pembeli dan penjual, persyaratan pembiayaan, kondisi pasar pada waktu penjualan, ukuran, lokasi, bentuk properti, ciri-ciri secara ekonomis, dan pendapatan yang diperoleh bila properti merupakan income producing properti. Semua unsur-unsur perbandingan itu dengan buktibukti yang ada di pasar guna mengestimasi unsur mana yang peka terhadap perubahan dan bagaimana mereka berpengaruh terhadap nilai. Konsepsi perubahan dan antisipasi yang mendasari permintaan dan penawaran, subtitusi, keseimbangan dan juga eksternaliti merupakan dasar dari pendekatan perbandingan data pasar. Harga properti terbentuk oleh negosiasi yang terjadi antara pembeli yang menimbulkan permintaan dan penjual yang menawarkan properti dan membuat terjadinya supply. Bila permintaan terhadap suatu properti tertentu naik, maka harga akan cenderung naik, sebaliknya bila permintaan rendah maka harga akan cenderung turun. Bergesernya penawaran biasanya tidak dapat mengikuti bergesernya permintaan karena untuk memenuhi permintaan tersebut yang meningkat diperlukan waktu untuk membangun atau merubah properti yang ada ke dalam jenis properti yang dikehendaki masyarakat. Dalam praktek penilaian, akan sedikit dimungkinkan untuk membuat perbandingan langsung antara dua properti karena selalu ditemui adanya perbedaan diantara kedua properti tersebut. Secara teoritis, tidak ada properti yang bisa persis sama bahkan bila tida ada yang berbeda sekalipun, maka lokasi dari properti itu selalu bersifat unik, karena suatu
12
properti tidak akan menempati suatu ruang yang sama secara bersamaan. Dalam banyak kejadian, adanya perbedaan diantara properti yang terjual menjadi alasan untuk menetapkan harga yang berbeda, dan metode perbandingan ditujukan pada akuntansi untuk perbedaan tersebut guna melakukan penyesuaian dalam harga jual. Pendekatan perbandingan data pasar merupakan jantung dari penilaian dan merupakan bagian terpenting dari proses pembuatan keputusan penilaian. Pendekatan ini secara langsung berlandaskan pada penerapan teknis inferensial (teknik pengambilan kesimpulan). Dalam metode ini sistem yang dipakai adalah melakukan penyesuaian harga-harga properti serupa yang terjual sehingga perbedaan-perbedaan yang ada antara properti yang dinilai dengan properti pembanding yang terjual dapat dihitung secara akurat. Metode ini nampaknya merupakan metode yang paling terpercaya karena kedekatan dari proses yang dilakukan terhadap transaksi dipasar dan tidak adanya asumsi secara acak atau proses perhitungan yang subyektif. Kita buat asumsi bahwa pembeli diberikan informasi tentang properti yang diperdagangkan di pasar dan mereka akan menyadari akan harga yang diperoleh bagi properti berlainan. Berdasarkan persyaratan yang dikemukakan oleh setiap individu dan mekanisme harga masing-masing atas fitur yang diinginkan atau yang tidak dikehendaki, mereka menetapkan harga penawaran yang mencerminkan posisi mereka di pasar. Bila kemudian penjual dan pembeli sepakat atas harga dan jual beli terjadi, maka harga tersebut akan menjadi data pasar yang dapat digunakan oleh penilai dalam melakukan penilaian atas properti yang serupa, maka metode perbandingan data pasar ini dianggap sebagai metode penilaian yang paling baik dan paling sedikit resikonya b. Pendekatan Biaya, Pendekatan ini memperhitungkan Biaya Pengganti Baru (New Replacement Cost/NRC) dikurangi dengan depresiasi bangunan ditambahkan dengan biaya untuk membeli tanah
13
c. Pendekatan Pendapatan, Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi.
I.7.5 Penyesuaian Data Transaksi
Analisa data transaksi pada tahap penentuan nilai tanah yaitu meliputi dua penyusuaian adalah penyesuaian waktu transaksi dan penyesuaian jenis data. Hal ini dilakukan untuk memperoleh kualitas data yang baik karena data laporan bulanan PPAT terindikasi memiliki nilai transaksi lebih rendah daripada kenyataan untuk daerah penelitian, ini dilakukan PPAT untuk mengurangi jumlah pembebanan pajak. Besarnya presentasi nilai penyesuaian waktu transaksi dan jenis transaksi tergantung kondisi daerah masing-masing dengan mengacu pada Keputusan Direktur Jendral Pajak Nomer : SE-55/PJ.6/1999 sebagai berikut: a. Penyesuaian Waktu Transaksi Adanya perbedaan waktu antara terjadinya transaksi dan tanggal penilaian yaitu 1 September 2013, perlu diatasi dengan memberikan penyesuaian terhadap faktor waktu. Tabel I. 1 Penyesuaian waktu transaksi
No
Waktu Transaksi
Penyesuaian
1
1-3 bulan
2%
14
2
> 3 – 6 bulan
3%
3
> 6- 9 bulan
4%
4
>9- 12 bulan
5%
5
> 1 -2 tahun
12 %
6
>2-3 tahun
20 %
7
> 3-6 tahun
28 %
8
6 tahun
57 %
Sumber : SE-55/PJ.6/1999 b. Penyesuaian Jenis Data Faktor jenis transaksi yang terjadi berupa jual beli, hibah dan hipotek diberikan prosentase penyesuaian. Penyesuaian ini dilakukan karena nilai transaksi dari laporan bulanan PPAT yang diperoleh lebih rendah dari kenyataanya untuk daerah penelitan. Besarnya prosentase penyesuaian yang digunakan adalah berdasarkan pada keputusan Direktur Jendral Pajak Nomor KEP.533/PJ.6/2000 dengan klasifikasi besarnya penyesuaian merujuk pada Surat Edaran Direktur Pajak Nomor. SE-55/PJ.6/1999 Tabel I. 2 Penyesuaian jenis data No
Jenis Transaksi
Penyesuaian
1
Dibawah tangan
3%
2
Jual Beli /PPAT
10 %
3
Ganti rugi
30 %
Sumber : SE-55/PJ.6/1999
15
Untuk melakukan koreksi waktu dan sumber data menggunakan persamaan dibawah ini: NTP = HT + { (PW x HT ) } + (PJT x HT ) } ................................................(I.1.) Keterangan : NTP = Nilai tanah Penyesuaian (Rp /m2) HT = Harga tanah dari sumber data ( /m2) PW = Besar penyesuaian terhadap faktor waktu PJT = Besar penyesuaian terhadap faktor jenis dan waktu.
I.7.6 Bentuk Model Persamaan Regresi
Regresi linier adalah metode statistika yang digunakan untuk membentuk model hubungan antara variabel terikat (dependen; respon; Y) dengan satu atau lebih variabel bebas (independen, prediktor, X). Apabila banyaknya variabel bebas hanya ada satu, disebut sebagai regresi linier sederhana, sedangkan apabila terdapat lebih dari satu variabel bebas, disebut sebagai regresi linier berganda (Algifari, 1997). Analisis regresi setidak-tidaknya memiliki tiga kegunaan, yaitu untuk tujuan deskripsi dari fenomena data atau kasus yang sedang diteliti, untuk tujuan kontrol, serta untuk tujuan prediksi. Regresi mampu mendeskripsikan fenomena data melalui terbentuknya suatu model hubungan yang bersifatnya numerik. Regresi juga dapat digunakan untuk melakukan pengendalian (kontrol) terhadap suatu kasus atau hal-hal yang sedang diamati melalui penggunaan model regresi yang diperoleh. Selain itu, model regresi juga dapat dimanfaatkan untuk melakukan prediksi untuk variabel terikat.
16
Namun yang perlu diingat, prediksi didalam konsep regresi hanya boleh dilakukan didalam rentang data dari variabel-variabel bebas yang digunakan untuk membentuk model regresi tersebut. Regresi linier sederhana menggambarkan hubungan antara variabel terikat dengan satu variabel bebas,adapun model matematisnya adalah sebagai berikut: 𝑌 = 𝑏0 + 𝑏1 𝑋 ...............................................................................................(I.2.) Regresi linier berganda digunakan apabila variabel terikatnya bergantung pada lebih dari satu variabel bebas. Nilai tanah dipengaruhi oleh lebih dari satu variabel. Model matematisnya adalah sebagai berikut: 𝑌 = 𝑏0 + 𝑏1 𝑋1 + 𝑏2 𝑋2 + 𝑏3 𝑋3 … 𝑏𝑛 𝑋𝑛 .........................................................(I.3.) Keterangan: Y
: nilai variabel terikat
X1,X2,X3…Xn
: nilai variabel bebas
b0
: harga Y bila X=0(harga konstanta)
b1,b2,b3…bn
:koefisien regresi (variabel bebas)
Dalam penelitian ini variabel yang digunakan dalam menentukan nilai tanah adalah : luas tanah, jarak ke jalan utama, jarak ke pantai dan jarak ke pusat ekonomian. Nilai tanah adalah hasil interaksi antara faktor penawaran dan permintaan terhadap suatu barang. Sehingga nilai tanah sebagai fungsi dari faktor permintaan dan penawaran. Berdasarkan faktor-faktor tersebut dapat dirumuskan model dasar menggunakan model fungsional : NT = f ( LT,JU,JP, JPE) Keterangan :
17
NT
= Nilai Tanah
LT
= Luas Tanah
JU
= Jarak ke jalan utama
JP
= Jarak ke pantai
JPE
= Jarak ke pusat ekonomi
Pemodelan nilai tanah dilakukan dengan menerapkan faktor-faktor penentu nilai tanah pada model matematis analisis regresi linier berganda, sehingga dalam hal ini persamaan 1.3 dapat ditulis menjadi : NT = 𝑏0 + 𝑏1 LT + 𝑏2 JU + 𝑏3 JP + 𝑏4 JPE ......................................................(1.4) I.7.7 Pengujian Model Persamaan
Beberapa pengujian terhadap model dalam penelitian ini antara lain didasarkan pada uji criteria statistik dan uji multikolinieritas. Semua persamaan matematis untuk pengujian mengacu pada persamaan 1.3. Uji kriteria statistik yaitu pengujian yang digunakan untuk mengukur derajat hubungunan kesesuaian model.Uji kriteria statistik dilakukan dengan pengujian sebagai berikut: a. Uji koefesien Determinasi (R2). Uji yang digunakan untuk mengetahui seberapa besar prestasi pengaruh semua variabel bebas terhadap variabel terikat (nilai tanah). Besarnya koefisien determination adalah 0 sampai dengan 1, semakin mendekati 1 besarnya koefisien determinasi maka semakin besar pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat sebaliknya semakin mendekati 0 maka semakin kecil pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat. Persamaan uji koefisien determinasi (R2) dengan rumus matematis sebagai berikut:
18
R2 = [
𝑏1
𝑋1 𝑌+⋯𝑏 𝑘 𝑌2
𝑋𝑘 𝑌 2
]
Keterangan : R2
= koefisien determinasi
b1…….bk
=
koefisien regresi
X1....Xk = variabel bebas Y
= variabel tak bebas
∑
= jumlah
b. Uji Koefisien Regresi/Uji Parsial (Uji t). uji ini dilakukan untuk mengetahui pengaruh masing-masing variabel terikat. Persamaan Uji t dengan rumus matematis sebagai berikut:
𝑡=
b 1 −0 se b 1
𝑠𝑒 b1 =
𝑆𝑒 =
=
b1 se b 1
........................................................................…..
(I.5.)
var (b1 ) ................................................................................ (I.6.) 𝑌𝑖 −𝑌𝑖 𝑛−1
2
.......................................................................................... (I.7)
Keterangan : t
= t statistik hasil hitungan (t hitungan )
b1
= koefisien regresi variabel bebas
Yi
= nilai jual tanah ke-i
19
Ỹi
= hasil estimasi nilai tanah ke-i
n
= jumlah sampel
se
= standard error
Hipotesisnya apabila │t hitungan│>t table maka variabel bebas signifikan dan │thitungan│< t tabel maka variabel bebas tidak signifikan. c. Uji Multikolinieritas ini untuk mengetahui apakah variabel telah terbebas dari gejala multikolinieritas. Gejala multikolinieritas artinya antar variabel bebas memiliki hubungan yang sempurna atau mendekati sempurna ( koefisien korelasi tinggi). Indikasi adanya multikolinieritas dapat dideteksi dengan melihat nilai Varian Inflation Factor (VIF) dari persamaan regresi antar variabel bebas . jika nilai VIF > 10 berarti mengindikasi adanya multikolinieritas yang serius. Untuk menghitung nilai VIF dengan persamaan:
𝑉𝐼𝐹 =
1 (1−𝑅 2 )
..................................................................................(I.8.)
Keterangan: R2
= koefisien determinasi
VIF
= Varian Inflation Factor
I.7.8 Evaluasi Model
Model yang sudah terpilih dilakukan pengujian ulang untuk mengetahui apakah model yang dihasilkan dapat diterapkan untuk menentukan nilai tanah di lokasi penelitian. Uji kualitas model menggunakan Coefficients of Variation (COV). Coefficients of Variance dihitung dengan membagi standar deviation dengan rata-rata
20
rasio nilai estimasi tanah dengan nilai tanah sampel dan dari hasil pembagian tersebut kemudian dikalikan dengan 100. COV digunakan untuk mengkaji tingkat akurasi dari suatu model dalam memprediksi nilai tanah (Eckert,1990) sehinggga dapat dikatakan bahwa akurasi dari suatu model dapat dilihat dari nilai COV. Apabila nilai COV berada diantara 7 % sampai 10 % maka dikatakan bahwa model yang dipilih sudah baik. Nilai COV yang merepresentasikan model sangat baik adalah nilai kurang dari 5%. (Linne,M.R.,Kane,M.S.,Dell,G.,2000). Perhitungan matematis untuk mendapatkan nilai COV adalah sebagai berikut:
𝐶𝑂𝑉 =
100𝑥 𝑆𝐷 𝑌
𝑌𝑖 −𝑌𝑖
𝑆𝐷 =
𝑛−𝑝 −1
...........................................................................................(I.9.)
2
............................................................................................(I.10.)
Keterangan: SD
= standar deviasi
Yi
= nilai jual tanah ke-i
Ỹi
= hasil estimasi nilai tanah ke-i
n
= jumlah sampel
p
= jumlah variabel bebas
n-p-1
= drajat kebebasan
21
Equitability (tingkat kewajaran nilai estimasi), dengan melihat nilai PRD (Price Related Differential) digunakan untuk mengukur tingkat keseragaman hasil prediksi. Model yang terbentuk baik jika nilai PRD lebih besar dari 0,98 dan lebih kecil dari 1,03. Apabila nilai kurang dari 0,98 maka terjadi progresifitas karena estimasi nilai model diatas nilai sebenarnya, sedangkan nilai diatas 1,03 maka akan terjadi regresifitas karena estimasi nilai model dibawah nilai sebenarnya (Eckert, 1990). Nilai PRD diperoleh dengan persamaaan sebagai berikut: (𝑌 −𝑌)/𝑛
𝑃𝑅𝐷 =
𝑌/ 𝑌
.......................................................................................(I.11.)
Keterangan: Y
= nilai sampel tanah
Ỹ
= hasil estimasi nilai sampel tanah
I.7.9 Peta Nilai Tanah
Peta nilai tanah adalah peta tematik yang menggambarkan sebaran nilai tanah. Peta ini dibuat dari hasil penilaian tanah dengan menghitung variabel-variabel yang mempengaruhi baik variabel dependent maupun variabel independent. Skala peta nilai tanah dibuat seperti halnya peta blok, yaitu skala 1: 2000 atau 1 : 2500 untuk sektor pedesaan dan skala 1 : 1000 untuk daerah perkotaan. Penentuan nilai tanah tidak terikat pada bidang tanah, setiap nilai tanah memiliki kode yang berbeda dan unik, kode tersebut memiliki jangkauan/range nilai. Penggambaran peta nilai tanah dilakukan sepenuhnya dengan bantuan perangkat lunak ArcGIS 9.3. ArcGIS 9.3 merupakan salah satu perangkat lunak SIG yang dapat
22
digunakan untuk mengolah data spasial, membuat data tabular, menampilkan , memilih dan mengkonversi data digital lain. Perangkat lunak ini terdiri dari 2 bagian utama yaitu: a. ArcMap adalah aplikasi utama yang digunakan untuk proses editing dan pemetaan seperti query dan analisis peta. ArcMap menyajikan informasi geografis sebagai kumpulan layer dan elemen-elemen lainya dalam sebuah peta. Salah satu operasi penting yang dilakukan dalam ArcGIS adalah geoprocessing. Geoprocessing membantu untuk mengoptimalisasi perintahperintah system informasi geografis (SIG) dan menampilkan analisis dan pemodelan. Salah satu alat dari geoprocessing adalah ArcToolbox b. ArcCatalog menyediakan pandangan yang terintegrasi dan terpadu dari semua file data dan dokumen ArcGIS. Aplikasi dalam ArcCatalog menyediakan alatalat
yang
digunakan
untuk
melihat
dan
menampilkan
data.
