1
Bab I. Pendahuluan
I.1 Latar belakang Model penilaian atas bangunan bertingkat yang digunakan dalam menentukan Nilai Jual Objek Pajak oleh Direktorat Jenderal Pajak (DJP) masih menggunakan metode biaya. Dimana nilai bangunan dihitung berdasarkan besarnya biaya yang dikeluarkan untuk membangun kembali bangunan tersebut kemudian dikurangi dengan nilai penyusutan yang terjadi. Selain itu metode perhitungan atas struktur utama pada bangunan berdasarkan pada jenis penggunaan bangunan sebagai akibat dari penilaian bangunan dengan menggunakan komputer. Seiring dengan perkembangan pembangunan perkotaan serta ketersediaan lahan yang terbatas dan juga untuk menarik minat konsumen untuk datang dan bahkan tinggal didalam bangunan tersebut perlu dibangun bangunan komersial yang multifungsi sebagai konsep “one stop living”. Dalam bangunan tersebut tidak hanya terdapat satu fungsi penggunaan saja, melainkan dengan banyak penggunaan. Bangunan multifungsi digunakan sebagai pusat perbelanjaan, kantor, hotel bahkan juga terdapat apartemen didalamnya. Dengan adanya bangunan dengan berbagai jenis penggunaan, maka model penilaian yang digunakan oleh DJP kurang relevan lagi digunakan, karena salah satu penilaian yang dilakukan masih berdasarkan jenis penggunaan bangunan. Dalam penentuan nilai bangunan berdasarkan metode biaya seluruh bangunan dianggap sebagai satu penggunaan tidak mempertimbangkan berbagai jenis penggunaan. Dengan penggunaan bangunan yang berbeda seharusnya nilai bangunan juga berbeda walaupun dalam satu gedung yang sama. Penilaian massal yang dilakukan oleh DJP belum memasukkan adanya jenis penggunaan bangunan multifungsi. Oleh karena itu diperlukan model yang dapat digunakan untuk menilai bangunan multifungsi tersebut.
2 Gedung-gedung bertingkat umumnya dibangun dengan banyak unit (multi-unit) di dalamnya. Umumnya unit-unit tersebut dibangun untuk disewakan atau diperjualbelikan. Uniknya, nilai jual per meter2 unit-unit tersebut belum tentu sama untuk unit yang terletak di lantai berbeda ataupun lokasi yang berbeda walaupun mempunyai material yang sama atau jenis usaha yang sama. Vernor dan Rabianski (1993) meyakini bahwa nilai suatu unit ruang usaha pada bangunan komersial bertingkat tidak hanya dipengaruhi oleh faktor fisik melainkan juga faktor lokasi unit. Faktor lokasi suatu unit yang dimaksud adalah karakteristik lokasi suatu unit yang menjadi nilai tambah suatu unit terhadap unit lainnya pada ruang 3 Dimensi bangunan komersial bertingkat. Semakin kompleks hubungan spasial unit-unit pada bangunan komersial bertingkat maka semakin kompleks juga karakteristik lokasi yang dimiliki unit-unit di dalamnya. Tingkatan lantai berpengaruh negatif terhadap nilai jual/sewa unit usaha. Ini berarti bahwa semakin tinggi tingkatan lantai suatu unit, maka harga jual/sewanya akan semakin murah. Namun bagaimanakah pengaruh tingkatan lantai terhadap nilai jual unit apartemen, dimana berdasarkan data penawaran yang diperoleh dari pengembang mengindikasikan bahwa semakin tinggi tingkatan lantai unit apartemen maka harga jualnya semakin mahal.
I.2 Perumusan masalah Dari uraian latar belakang penelitian tersebut maka permasalahan yang akan dikaji dalam penelitian ini, yaitu : (1) Bagaimanakah model dari nilai unit apartemen dengan menggunakan regresi berganda pada bangunan multifungsi. (2) Adakah pengaruh variabel tinggi lantai satuan unit apartemen, luas satuan unit apartemen, waktu tempuh dari tempat parkir menuju unit apartemen dengan menggunakan lift, waktu tempuh menuju lantai dasar dengan menggunakan tangga darurat, waktu tempuh menuju lobby hotel dan pandangan (view) masing-masing unit apartemen terhadap nilai unit apartemen.
3 I.3 Batasan masalah Penelitian ini membatasi masalah pada hal-hal sebagai berikut: 1. Pemodelan yang dilakukan hanya untuk unit-unit apartemen sebanyak 18 lantai mulai dari lantai 7 sampai dengan lantai 27 sesuai dengan penomoran yang dilakukan oleh pemilik. 2. Unit ruangan, parkir dan tangga: direpresentasikan pada titik tengah pintu unit di lantai. Unit koridor: direpresentasikan pada garis tengah poligon koridor di lantai. 3. Variabel faktor fisik yang akan diidentifikasi adalah luas dan view. Variabel faktor lokasi yang akan diidentifikasi adalah tinggi lantai, waktu tempuh dari parkir, dan waktu tempuh dengan tangga. 4. Data nilai unit yang akan dianalisis terhadap karakteristik fisik dan lokasi unit adalah data harga jual unit. 5. Variabel mall dan kantor tidak dimasukkan ke dalam model dikarenakan akses untuk menuju kedua tempat tersebut sama-sama menggunakan lift. 6. Apartemen yang dikelola oleh Swiss-belHotel sebagai hotel dinilai sebagai unit apartemen. 7. Data waktu tempuh diperoleh dari data penelitian sebelumnya oleh Sinaga.
I.4 Tujuan dan manfaat penelitian Tujuan dilakukannya penelitian ini adalah: 1. Memperoleh model atas nilai satuan unit apartemen pada bangunan bertingkat multifungsi. 2. Memperoleh variabel-variabel faktor fisik dan lokasi yang paling mempengaruhi nilai unit apartemen pada bangunan bertingkat multifungsi. Manfaat penelitian ini antara lain: 1. Menghasilkan alat bantu penilaian yaitu model penilaian unit apartemen pada bangunan bertingkat multifungsi. 2. Mengetahui variabel-variabel faktor fisik dan lokasi unit apartemen pada bangunan bertingkat multifungsi yang digunakan untuk memprediksi nilai pasar properti.
4
I.5 Hipotesis penelitian Berdasarkan rumusan masalah, batasan masalah dan tujuan penelitian, maka penelitian ini menggunakan asumsi-asumsi yang mendasari penelitian yaitu: 1. Model penilaian satuan unit apartemen pada bangunan multifungsi dapat digunakan untuk memprediksi nilai pasar properti. 2. Variabel-variabel: luas, tinggi lantai, waktu tempuh dari parkir, waktu tempuh dengan tangga darurat, waktu tempuh ke hotel dan view diduga mempengaruhi nilai satuan unit apartemen.
I.6 Metodologi penelitian Penelitian ini menggunakan serangkaian metodologi sebagai berikut : 1. Persiapan, meliputi antara lain studi literatur , pengadaan peralatan, penentuan lokasi penelitian dan variabel yang digunakan. 2. Pengumpulan data yang diperlukan sesuai dengan variabel yang digunakan. Data penelitian diperoleh dari pengembang, penelitian terdahulu maupun dari pembuatan aplikasi. 3. Pengolahan data dengan menggunakan metode regresi linier. 4. Membentuk model penilaian dari hasil uji korelasi harga jual unit apartemen terhadap variabel-variabel faktor fisik dan lokasi unit. 5. Analisis terhadap model penilaian yang telah diperoleh dari pemodelan. 6. Pengambilan kesimpulan yang merupakan perumusan dari hasil penelitian dan juga disampaikan saran-saran perbaikan di masa mendatang.
Gambaran ringkas metodologi penelitian yang digunakan dapat terlihat pada gambar I.1.
5
METODOLOGI PENELITIAN
PERSIAPAN
PENGUMPULAN DATA
PENGOLAHAN DATA
ANALISIS PENELITIAN
KESIMPULAN PENELITIAN
Gambar I.1 Metodologi penelitian I.7 Sistematika penulisan Penulisan tesis ini dibagi menjadi 5 (lima) bagian. Bab I
Pendahuluan Bab ini merupakan bab pendahuluan yang membahas latar belakang penelitian, masalah yang dihadapi, batasan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, hipotesis, metodologi penelitian, dan sistematika penulisan.
Bab II
Tinjauan Pustaka Bab ini berisi tinjauan pustaka yang menguraikan tentang penelitian terdahulu tentang variabel-variabel yang mempengaruhi nilai sewa, teori-teori yang mendasar yang diperlukan untuk metode-metode penilaian properti, analisis regresi berganda dan uji statistik yang berlaku untuk mengetahui sejauh mana variabel bebas memprediksi variabel terikat.
Bab III
Pelaksanaan Penelitian
6 Bab ini membahas tentang keseluruhan pelaksanaan penelitian dan hasil yang diperoleh. Bab ini membahas lokasi penelitian, data dan alat penelitian, serta proses pengumpulan dan pengolahan data, pemodelan dan pengujian model. Bab IV
Analisis Penelitian dan Pembahasan Bab ini analisis terhadap hasil penelitian yang diperoleh.
Bab V
Kesimpulan dan Saran Bagian kesimpulan berisi tentang kesimpulan-kesimpulan yang dapat ditarik dari hasil penelitian serta bagian saran berisi saran-saran yang untuk penelitian lebih lanjut.
