BAB I PENDAHULUAN
I.1. Latar Belakang
Tanah merupakan salah satu komoditas alam yang strategis baik ditinjau dari aspek sosial maupun ekonomi. Dari aspek sosial, tanah adalah tempat atau ruang dimana manusia hidup dan berinteraksi satu sama lain maupun dengan lingkungan hidupnya. Secara ekonomis dalam perspektif agregat, tanah mempunyai peranan penting sebagai input produksi. Sementara dari segi perspektif individu, tanah dapat dipandang sebagai sarana investasi. Pemanfaatan tanah oleh manusia dalam melaksanakan berbagai aktivitas hidupnya telah menciptakan suatu persaingan atas tanah sebagai salah satu sifat hakiki dari pemanfaatan tanah itu sendiri (Reksohadiprodjo, 1997). Persaingan atas tanah terjadi karena adanya peningkatan jumlah penduduk mengindikasikan permintaan atas tanah juga bertambah. Sesuai dengan prinsip ekonomi jika permintaan tinggi maka harga yang ditawarkan juga akan tinggi, sebaliknya apabila permintaan rendah maka harga yang ditawarkanpun akan rendah. Berdasarkan prinsip tersebut peningkatan permintaan tanah akan membuat nilai tanah juga meningkat. Nilai suatu tanah dapat ditentukan berdasarkan lokasi, perkembangan pembangunan fisik, jumlah pertumbuhan penduduk dan aspek sosial ekonomi lainnya yang melekat pada masyarakat. Seperti tanah yang berada di pusat kota, akan lebih tinggi nilainya dibanding tanah yang letaknya jauh dari pusat kota. Oleh karena itu dibutuhkan informasi tentang perkembangan harga tanah. Informasi terkait harga atau nilai tanah di perkotaan yang relevan dan memadai sangat dibutuhkan untuk pemanfaatan tanah perkotaan secara optimal. Sehingga dibutuhkan suatu teknologi yang dapat memberikan informasi tanah yang terus mengalami perubahan. Teknologi Sistem Informasi Geografis (SIG) yang disertai dengan pemanfaatan produk penginderaan jauh merupakan salah satu teknologi yang
1
2
dapat dimanfaatkan dalam memberi kebutuhan informasi pertanahan dengan tepat dan aktual. Informasi pertanahan yang paling merakyat adalah adanya iklan tanah di surat kabar. Salah satunya adalah koran Kedaulatan Rakyat (KR) menyajikan kolom iklan tanah yang lumayan banyak dibanding iklan di surat kabar lain yang beredar di Yogyakarta. Hal tersebut dapat terjadi karena koran KR telah lama terbit dari tahun 1945 sehingga memegang kepercayaan rakyat juga mempunyai identitas jati diri dan ciri khas kota Yogyakarta. Kabupaten Sleman merupakan salah satu kabupaten di Yogyakarta yang memiliki tingkat pertumbuhan dan pembangunan tinggi. Sehingga Kabupaten Sleman menjadi daerah strategis untuk melakukan kegiatan politik, ekonomi, sosial dan kegiatan lainnya. Pesatnya pertumbuhan kabupaten Sleman mengakibatkan mobilitas penduduk menjadi tinggi. Hal ini menyebabkan naiknya jumlah penduduk, yang berdampak pada kebutuhan ruang di wilayah kota meningkat. Kecamatan Ngaglik termasuk dalam wilayah administrasi Kabupaten Sleman. Daerah ini memiliki fasilitas yang lengkap, sehingga penggunaan lahan menjadi beragam dan terus mengalami perubahan. Selain itu, lokasinya yang berdekatan dengan beberapa universitas dan rumah sakit besar, berpengaruh pada perubahan nilai tanah. Penelitian ini bertujuan untuk mengkaji keefektifan iklan tanah di surat kabar dalam menentukan perubahan nilai tanah di Kecamatan Ngaglik, Yogyakarta.
I.2. Rumusan Masalah
Pertumbuhan
pembangunan
yang
dilakukan
di
Kecamatan
Ngaglik
menyebabkan nilai tanah di wilayah tersebut mengalami kenaikan. Meningkatnya nilai tanah mengakibatkan informasi pertanahan itu berubah yang berdampak pada tidak efektifnya penggunaan peta Zona Nilai Tanah (ZNT) dalam memantau perubahan nilai tanah. Hal tersebut dikarenakan peta ZNT hanya diterbitkan satu tahun sekali per 1 Januari tahun pajak oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan nilai tanahnya digunakan untuk keperluan pembuatan pajak. Sehingga akan ditemukan perbedaan antara nilai tanah dari peta ZNT dan dari iklan tanah di surat
3
kabar, mengingat harga dalam iklan berupa harga penawaran yang berlaku di pasar tanah saat iklan dibuat. I.3. Pertanyaan Penelitian
Adapun pertanyaan penelitian yaitu : 1. Informasi apa saja yang dapat diberikan dari iklan tanah di surat kabar? 2. Seberapa besar perbedaan nilai tanah pada peta ZNT dan harga tanah di iklan surat kabar periode September 2015 sampai dengan Februari 2016?
I.4. Cakupan Penelitian
Cakupan masalah dalam penelitian ini difokuskan pada beberapa hal, yaitu : 1.
Penelitian ini berfokus pada Peta Zona Nilai Tanah di wilayah Kecamatan Ngaglik tahun 2013.
2.
Data yang diperlukan berupa iklan tanah di surat kabar Kedaulatan Rakyat September 2015 sampai dengan Februari 2016.
3.
Metode analisis statistik spasial yang digunakan adalah Estimasi Kerapatan atau pembuatan heatmap. I.5. Tujuan Penelitian
Tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini untuk mencari seberapa besar perbedaan antara harga tanah pada iklan tanah di surat kabar dan harga tanah pada peta ZNT di Kecamatan Ngaglik. Perbedaan yang dihasilkan menandakan nilai tanah pada peta ZNT tidak merepresentasikan nilai tanah di pasar tanah saat ini. I.6. Manfaat Penelitian
Manfaat penelitian ini dapat menjadi sumber dari segi praktis dan keilmuan. Secara praktis, penelitian ini dapat digunakan sebagai refrensi bagi penilai tanah di instansi pemerintahan, sehingga penilaian yang digunakan lebih menjunjung tinggi
4
keadilan. Selain itu bisa digunakan masyarakat agar mengetahui informasi nilai tanah untuk keperluan transaksi pertanahan seperti jual beli tanah. Sedangkan secara keilmuan, penelitian ini dapat dijadikan referensi untuk riset sejenis, mengenai studi perubahan dan perkembangan zona nilai tanah, sehingga secara aktual metode tersebut akan berkembang. I.7. Tinjauan Pustaka Aditya, F., 2010 melakukan penelitian tentang “Pembuatan Peta Zona Nilai tanah di Kecamatan Kota Utara Gorontalo” yang bertujuan membuat model penilaian tanah dan zonasi nilai tanah menggunakan SIG. Data yang digunakan untuk pembuatan model penentu nilai tanah sebanyak 50 sampel dan variabel yang digunakan yaitu nilai tanah, luas tanah, penggunaan tanah, bentuk tanah, lebar sisi depan, lebar jalan depan lokasi dan jarak ke pusat pemerintahan. Data dianalisis menggunakan metode regresi dengan empat model yaitu lin lin, lin log, log lin dan log log. Hasil yang didapat yaitu peta zona nilai tanah yang terdiri dari 16 kelas tanah. Hasil Coefisien of Variation (COV) model penelitian sebesar 0.113% yang masih dalam batas toleransi 10 % dan hasil PRD sebesar 1.0179 juga berada dalam batas toleransi yaitu 0.98 – 1.03. Mustofa, R. B., 2016 melakukan penelitian tentang “Analisis Pengaruh Harga Tanah Dalam Transaksi Jual Beli Dan Peruntukan Tanah Terhadap Nilai Jual Objek Pajak Bumi (Studi Kasus Di Kantor Pelayanan Pajak Bumi Dan Bangunan Bojonegoro)”. Menjelaskan tentang teori lokasi dan pertumbuhan kota digunakan untuk menjelaskan keberadaan penggunaan tanah. Untuk mendapatkan standar nilai yang sama, nilai tanah dibawa kepada titik tertentu sebagai dasar analisi. Variabel yang digunakan dalam penelitian ini adalah NJOP sebagai variabel terikat, sedangkan harga tanah (X1) dan peruntukan tanah (X2) sebagai variabel bebasnya. Metode analisi yang digunakanadalah Ordinary Least Square (OLS) dengan menggunakan analisis regresi berganda, sedangkan pengjian yang digunakan adalah uji keonnalan distribusi, uji teoritik, uji statistik dan uji asumsi klasik. Model ini mampu menjelaskan 59,7% vaiasu dalam variabel terikat dan 40,3% sisanya dijelaskan oleh variabel lain. Berdasarkan hasil analisis tersebut, disimpulkam harga
5
jual tanah dan peruntukan tanah berpengaruh positif terhadap NJOP bumi serta harga jual rata-rata tanah untuk zona komersial lebih tinggi dibandingkan harga jual ratarata tanah untuk zona perumahan. Wicaksono, M.P., 2005 melakukan penelitian tentang “Pemanfaatan Sistem Informasi Geografis Untuk Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah” (Studi Kasus di Kel. Mrican, Kec. Mojoroto, Kota Kediri). Tujuannya yaitu menentukan nilai jual obyek pajak (NJOP) dengan menggunakan SIG, metode skoring dan teknik Quality Rating. Teknik ini digunakan untuk menentukan Nilai pasar Wajar (NPW) pada areal penggunaan tanah yang tidak memiliki data transaksi jual beli. Penentuan NPW menggunakan metode pendekatan data pasar dengan mengacu pada SE. No. 55/PJ.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisa Penentuan NIR. Assessment Sales Ratio (ASR)
yang didapat dari penelitian ini sebesar 104 % sementara yang
diterapkan oleh KP PBB Kediri adalah 94 %. Angka tersebut menunjukan pada wilayah kelurahan Mrican untuk tahun pajak 1 Januari 2004 sampai dengan 31 Desember 2004 terjadi Under Assessment yang berdampak hilangnya potensi PBB bila ditinjau dari NJOP bumi adalah sebesar Rp. 9.980.266.000,00. Persamaan penelitian terdahulu dengan penelitian ini adalah adanya pemanfaatan teknologi SIG dalam pengolahan peta dan metode regresi dalam menganalisis variabel yang digunakan serta penggunaan metode skoring dalam pembuatan klasifikasi peta. Penelitian ini mengambil studi kasus di Kecamatan Ngaglik Kabupaten Sleman. Pada penelitian ini dilakukan analisis penentuan perubahan harga tanah dengan membandingkan nilainya dari data ZNT dan iklan tanah yang diambil dari koran Kedaulatan Rakyat. Model penilaian tanah dibuat menggunakan teknik spasial statistik pada perangkat lunak ArcGIS 10.3.1. Hasil akhir dari penelitian ini adalah peta heatmap yang menunjukkan perubahan dan perbandingan nilai tanah dari variabel nilai ZNT dan iklan tanah.
6
I.8. Landasan Teori
I.8.1. Pengertian Nilai dan Harga Tanah
Proses transaksi jual beli tanah diukur dari nilai tanahnya yang tercermin dalam harga jual yang ada. Sesuai dengan SPI (Standar Penilaian Indonesia) 200, nilai adalah konsep ekonomis yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjualnya. Nilai merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu. Konsep ekonomi dari nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang akan diperoleh orang yang memiliki barang atau jasa tersebut. Nilai tanah merupakan suatu pengukuran nilai tanah yang didasarkan kepada kemampuan tanah secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktifitas dan strategi ekonomisnya (Rahman, 1992). Misalnya tanah yang mempunyai kesuburan sehingga secara langsung tanah tersebut dapat berpotensi sebagai tanah pertanian atau tanah perkebunan. Secara ekonomis suatu letak tanah dapat sesuai dengan penempatan fungsi kegiatan pusat perdagangan, industri, perkantoran, pelabuhan, perumahan, dan lain-lain. Berdasarkan pengertian tersebut maka dapat dikatakan bahwa suatu properti mungkin saja nilainya secara langsung rendah, tetapi berdasarkan kemampuan letak strategisnya sangat ekonomis, begitu pula sebaliknya. Harga, sesuai dengan SPI 2000 adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk sesuatu barang atau jasa. Harga merupakan fakta historis dan insikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula. Harga tanah merupakan fungsi dari nilai tanah atau tinggi rendahnya harga tanah akan dapat diatur oleh perubahan nilai tanah. Menurut Rahman (1992), harga tanah adalah penilaian atas tanah yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satu satuan luas tertentu pada pasar. Antara nilai tanah dan harga tanah mempunyai hubungan fungsional. Harga
7
tanah akan ditentukan oleh nilai tanah, atau harga tanah akan mencerminkan tinggi rendahnya nilai tanah.
I.8.2. Konsep Penilaian Tanah
Penilaian (valuation / appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta
kemampuan
dan
obyektifitas si penilai. Menurut Hidayati (2003), penilaian tanah merupakan proses untuk memberikan estimasi dan pendapat atas suatu properti (bumi dan bangunan), berdasarkan fakta-fakta yang dapat diterima, yang diperoleh dari penelitian di lapangan dan melakukan penyelidikan serta pemeriksaan. Penilaian merupakan proses kegiatan baik secara perseorangan maupun bersama-sama antara dua orang atau lebih dengan pemilik harta disamping ilmu pengetahuan penilaian, maksud / tujuan dan pengetahuan yang luas tentang objek yang
dinilai.
Untuk
itu
penilai
perlu
mengetahui prinsip-prinsip
dasar
penilaian sebagai pedoman agar hasil yang dicapai optimal. Ada beberapa prinsip penilaian, antara lain adalah sebagai berikut : a. Prinsip Tertinggi dan Penggunaan terbaik (Principle of Highest and Best Used). Penggunaan tertinggi dan terbaik atas manfaat objek yang dinilai merupakan perhatian yang utama pada properti dan dipergunakan secara optimal. b. Prinsip Subtitusi/ Penggantian (Priciple of Substitution) .Nilai suatu barang atu properti tidak akan dapat melampaui nilai properti pengganti yang diterima bila properti tersebut tersedia. Prinsip ini menganggap bahwa seseorang hanya bersedia membayar sejumlah uang untuk sebuah properti dengan nilai tidak lebih dari nilai properti pengganti. c. Prinsip Kesesuaian (Principle of Comformity). Kesesuaian beberapa faktor yang mempengaruhi nilai properti sangat menentukan dalam proses penilaian. Misalnya sebuah rumah mewah yang dibangun di lokasi / wilayah kumuh atau dekat pembuangan limbah akan mengakibatkan nilainya
8
menjadi turun atau lebih rendah bila dibangun di daerah yang representatif / lebih baik ( sesuai dengan semestinya ). d. Prinsip antisipasi (Principle of Anticipation). Yaitu prinsip keuntungan yang diharapkan dari properti, disini nilai adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang atas penggunaan dan manfaatnya. e. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of Suply and Demand). Nilai suatu properti ditentukan oleh adanya interaksi antara dua unsur kekuatan yaitu persediaan dan permintaan yang terjadi di pasar bebas pada saat penilaian dilaksanakan. f. Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance). Prinsip kseimbangan ini menilai harta dengan berdasarkan asumsi bahwa nilai akan maximum bila faktor-faktor produksi harta tersebut dalam keadaan seimbang. g. Prinsip Perubahan (Principle of Change). Nilai suatu harta cepat atau lambat akan selalu berubah sesuai dengan hukum alam . h. Prinsip Persaingan (Principle of Competition). Dalam dunia yang penuh persaingan Nilai properti cenderung menyesuaikan diri dengan sifat persaingan properti di pasar. Misalnya keuntungan yang berlebihan akan mendorong
peningkatan
persaingan
yang
pada
gilirannya
akan
meningkatkan penawaran dan akibatnya harga akan turun karena permintaan tetap. i. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Principle of Increasing and Decreasing Returns atau Law of Diminising Returns). Prinsip penambahan dan pengurangan ini berasumsi bahwa penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan / return / pulangan. j. Prinsip Penggunaan yang Tetap (Principle of Consistens Use) . Properti seharusnya dinilai berdasarkan penggunaan yang tetap / tidak berubah sesuai dengan penggunaan atau fungsinya.
9
I.8.3. Pengertian dan Tujuan Penilaian
Penilaian merupakan gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni dalam mengestimasi kualitas dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan, serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran (Hidayati, 2003). Proses penilaian merupakan tahapan penentuan nilai suatu objek yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data, mengklasifikasi
data
dan
menganalisis
serta
menginterprestasi
selanjutnya
mengekspresikan dalam suatu estimasi nilai. Proses penilaian memberikan perkiraan nilai atas suatu objek di bumi, berdasarkan faktor-faktor yang dapat diterima dan diperoleh dari pendataan lapangan dengan melakukan penyelidikan. Hasil penilaian sangat tergantung pada kemampuan dan keahlian yang dimiliki oleh para penilai, sehingga terlihat adanya unsur subyektifitas ikut berperan.
I.8.4. Zona Nilai Tanah
Zona nilai tanah (ZNT) adalah zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) yang dibatasi oleh penguasaan atau pemilikan. ZNT memiliki batasan yang bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara satu dengan yang lainnya berdasarkan analisis perbandingan harga pasar dan biaya. Penentuan batas ZNT
tidak terikat kepada
batas blok,
setiap
zona
memiliki kode yang berbeda, unik dan dimaksudkan untuk memudahkan penentuan relatif objek pajak di lapangan maupun untuk kepentingan pengenaan PBB. Peta zona nilai tanah adalah peta yang menggambarkan suatu zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai NIR yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam suatu wilayah administrasi.
10
I.8.5. Petunjuk Teknik Penentuan NIR dan ZNT Petunjuk Teknis Penentuan NIR (Nilai Indikasi Rata-rata) a.
Tahap Persiapan Tahap persiapan meliputi kegiatan-kegiatan : i. Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan Pembuatan ZNT, meliputi Peta Wilayah, Peta Desa/Kelurahan, Peta Zona Nilai Tanah dan Peta Blok ii. Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan, seperti data dari laporan Notaris/PPAT, data NIR/ZNT lama, SK Kakanwil tentang klasifikasi dan Penggolongan NJOP Bumi, dan sebagainya iii. Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA, data potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota (RUTRK/RDTRK), data-data spesifik dari BPN, dan sebagainya iv. Pembuatan Rencana Pelaksanaan (meliputi personil, biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada KEP-04/PJ.6/1998)
b.
Pengumpulan Data Harga Jual i.
Data harga jual sebagai informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau tanah dan bangunan.
ii.
Sumber data dapat berasal dari : a. Himpunan laporan PPAT/notaris b. Data Jual Beli maupun informasi dari lurah/kepala desa c. Data dari kunjungan ke agen properti d. Data penawaran/penjualan properti melalui majalah, brosur, direktori, pameran dan sebagainya.
iii.
Data Lapangan: Data harga jual yang diperoleh di lapangan merupakan data yang dianggap paling dipercaya akurasinya. Oleh karena itu pencarian data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk : a. memperoleh data-data baru maupun b. mengecek data-data yang diperoleh di atas meja.
11
iv.
Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam Formulir 1 : Data Harga Jual.
c.
Kompilasi Data i.
Data
yang
terkumpul
dalam
masing-masing
kelurahan/desa
dikelompokkan menurut jenis penggunaan tanah dan bangunan, seperti tanah kosong, perumahan, industri, perkantoran, pusat perdagangan dan lain-lain. Pengelompokan ini sangat penting karena jenis penggunaan tanah/bangunan merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah. Jenis penggunaan yang berbeda akan memberikan indikasi nilai yang berbeda. ii.
Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisa data
d.
Rekapitulasi Data dan Memplot Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT i.
Semua data yang diperoleh harus dimasukkan dalam Formulir 2.
ii.
NOMOR DATA yang tertulis pada Formulir 1 harus sama persis dengan nomor yang tertulis pada Formulir 2. Selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengindentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data dan Identifikasi data-data mana yang dipergunakan untuk analisis ZNT tertentu. Karena tidak menutup kemungkinan untuk ZNT yang tidak terdapat data pendukungnya akan mempergunakan data dari lokasi yang berdekatan. Hal ini lebih lanjut akan diuraikan dalam bagian berikutnya
iii.
Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data. a. Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi data dengan keadaan per 1 Januari; b. Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis. Seperti keadaan pasaran properti, keadaan ekonomi global, tingkat inflasi, tingkat suku bunga, dan lain-lain. c. Secara matematis dapat merujuk pada Contoh Penyesuaian Waktu sebagaimana
tertuang
dalam
KEP-04/PJ.6/1998.
Cara
yang
dipergunakan adalah dengan membandingkan 2 (dua) atau lebih data
12
transaksi properti yang serupa karakteristiknya di wilayah penelitian. Dari waktu transaksi yang berbeda di antara keduanya kemudian di analisis tingkat pertambahan harganya per tahun. Contoh : Terdapat 2 (dua) transaksi atas properti yang serupa karakteristiknya. Properti A dijual pada tanggal 2-5-1994 dengan harga Rp. 250.000.000,- sedangkan properti B dijual pada tanggal 17-6-1998 dengan harga Rp. 400.000.000,Berarti kenaikan harga selama 4 (empat) tahun adalah 60% atau 15% per tahun. d. Penyesuaian
terhadap
jenis
data
diperlukan
untuk
memenuhi
persyaratan Nilai Pasar Wajar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Oleh karena itu data-data transaksi/penawaran yang bukan merupakan data transaksi jual beli yang wajar harus disesuaikan terlebih dahulu untuk memperoleh nilai kewajarannya. Misalnya data hipotik/agunan bank, data penawaran, data sewa, data PPAT/Notaris yang keakuratannya diragukan, dan lain-lain. e. Jenis data yang diperoleh biasanya berupa data transaksi jual beli, data penawaran atau data hipotik. Data yang perlu disesuaikan adalah data penawaran yang biasanya lebih tinggi dan data hipotik yang biasanya lebih rendah dari transaksi jual beli. f. Besar penyesuaiannya sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan di lapangan. Variasi prosentase penyesuaian tidak dapat dipungkiri pasti terjadi, hal ini tetap dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari kewajaran nilainya. iv.
Menentukan harga jual tanah per meter persegi a.
Tanah kosong Harga jual dibagi luas tanah dalam meter persegi
b.
Tanah dan bangunan Menentukan nilai bangunan dengan bantuan DBKB setempat;
a. kurangi harga jual tanah dan bangunan dengan nilai bangunan; b. bagi harga jual tanah dengan luas tanah dalam meter persegi
13
v.
Memplot harga jual tanah pada peta kerja ZNT.
vi.
Membuat batas imajiner ZNT. Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah terisi taburan data transaksi. Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah : a. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNTnya. b. Mempertimbangkan data harga jual tanah yang telah diplot pada peta kerja ZNT. c. Pengelompokan tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan halhal berikut :
e.
penggunaan tanah yang hampir sama;
memperoleh fasilitas sosial dan umum yang sama;
aksesibilitas yang tidak jauh berbeda;
mempunyai potensi nilai yang sama.
Analisa Data i.
Analisa Data dilakukan dengan mengacu pada Formulir 3.
ii.
Analisa dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah, sehingga untuk ZNT yang berbeda harus menggunakan halaman baru Formulir 3. Data-data yang dianalisa untuk memperoleh NIR (Nilai Indikasi Rata-rata) dalam satu ZNT (Zona Nilai Tanah) harus memenuhi kriteria sebagai berikut : a. Data relatif baru b. Data transaksi atau penawaran yang wajar c. Lokasi yang relatif berdekatan d. Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama
iii.
Penyesuaian harga jual tanah dan penentuan NIR Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, harga jual tanah yang telah ada disesuaikan dengan beberapa faktor penyesuaian. a. Untuk ZNT yang memiliki data harga jual tanah dan bila data harga jual yang terkumpul lebih dari satu, NIR diambil dari nilai rata-rata setelah dilakukan penyesuaian dengan faktor-faktor penyesuaian lokasi dan faktor lain
14
b. Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual tanah, penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yang terdekat dengan mempertimbangkan
penggunaan
tanah
yang
hampir
sama.
Penyesuaian yang diperlukan adalah faktor lokasi. Penyesuaian Faktor Lokasi Acuan penyesuaian faktor lokasi didasarkan pada prinsip-prinsip penilaian dimana lokasi adalah variabel utama yang mempengaruhi nilai tanah. Pertimbangan yang diambil antara lain : a. Lokasi secara umum sebagai kedudukan kawasan tersebut diantara kawasan lain yang memberikan kesan lingkungan yang berbeda b. Aksesibilitas yang ditinjau dari kondisi jalan menuju kawasan tersebut, jarak menuju jalur utama dan pusat aktivitas masyarakat Penyesuaian Faktor lain Acuan penyesuaian faktor lain didasarkan pada prinsip-prinsip penilaian yang mengacu pada pertimbangan lain yang dianggap mempengaruhi nilai tanah dan/atau secara umum membedakan kondisi antara lokasi yang berbeda. Variabel yang dipertimbangkan dalam penyesuaian faktor lain dapat merujuk pada faktor-faktor antara lain :
Zoning/peruntukan tanah
Kondisi pada umumnya (Kawasan kumuh/Slum Area, kawasan tertata, dan sebagainya)
Infrastruktur/Utilitas pada kawasan bersangkutan (jaringan air, telepon, listrik, dan sebagainya)
Fasilitas yang ada (Pasar, Sekolah, pos polisi, dan sebagainya)
Faktor fisik seperti elevasi, topografi, kedudukan tanah (tanah sudut, tusuk sate) dan sebagainya.
f.
Variabel lain yang relevan dengan zona yang dinilai.
Pembuatan Peta ZNT Akhir
15
i.
Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu kelurahan/desa.
ii.
Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang milik.
iii.
Cantumkan NIR dan kode ZNT sesuai dengan NIR dan ZNT pada peta kerja.
iv. g.
Peta ZNT akhir diberi warna pada setiap garis batas ZNT.
Buku Analisa ZNT dan NIR
I.8.6. Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah
Perubahan nilai tanah serta penentuan nilai dan harga tanah akan sangat ditentukan oleh faktor-faktor yag menunjang kemanfaatan, kemampuan, serta produktifitas ekonomis tanah tersebut. Menurut Rahman (1992) faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan dan penawaran suatu properti sebagai berikut: a. Pertambahan atau pengurangan jumlah penduduk. Peningkatan jumlah penduduk akan membuat permintaan tempat tinggal dan beraktifitas bertambah pula. Apabila terjadi pergerakan penduduk dari satu tempat ke tempat lain maka akan terjadi pergeseran nilai dimana daerah yang ditinggal akan turun sedangkan nilai tanah di daerah tujuam akan mengalami peningkatan. b. Perubahan komposisi umur penduduk. Komposisi penduduk dimana terdapat usia tua lebih banyak akan sangat berbeda dengan komposisi penduduk dengan usia muda dalam mempengaruhi fungsi dari tanah. c. Perubahan dalam trend dan cita rasa. Kecenderungan masyarakat yang berlaku pada pasar propertiseperti halnya kecenderungan untuk tinggal di rumah pribadi ataupun tinggal di apartemen. Disamping, kecenderungan pada model dan bentuk rumah yang diinginkan. d. Perubahan dalam jenis masyarakat. Perubahan dari masyarakat petani ke masyarakat perindustrian akan memerlukan fungsi tanah yang berbeda. Dari sini akan menimbulkan kebtuhan yang harus tersedia ruang ang berarti jenis peruntukan tanah di dalam menunjang pemenuhannya.
16
e. Perubahan teknologi. Rumah yang didalamnya mempunyai peralatan teknologi yang lebih canggih akan mempunyai nilai lebih tinggi daripada rumah yang memiliki peralatan dengan teknologi biasa. f. Perubahan teknik pembangunan. Teknik-teknik yang lebih baik sebenanya menyebabkan perubahan dalam nilai, tetapi ia dapat memberikan keuntungan yang lebih tinggi kepada developer. g. Kemampuan pembeli di pasar. Persediaan uang yang dimiliki oleh calon pembeli properti menyebabkan meningkatnya permintaan sehingga terjadi perubahan harga pasar. Hal tersebut terjadi karena perubahan dalam jumlah uang yang biasa digunakan untuk membeli properti meningkat, tanpa adanya faktor-faktor lain. h. Aksesibilitas terhadap berbagai fasilitas. Jarak yang dekat atau kemudahan utuk mencapai berbagai fasilitas merupakan suatu kelebihan bagi suatu properti. Properti yang dekat dengan sarana perhubungan akan mempunyai nilai tambah tersendiri. Kedekatan dengan pusat keramaian akan memberikan nilai ekonomis. Lokasi yang dipilih dan kedekatannya sangat tergantung dari jenis kegunaan tanahnya. i. Peruntuka tanah. Peruntukan tanah di keluarkan oleh pemerintah dalam bentuk zoning yang mengatur penggunaan lahan-lahan yang ada. Adanya peruntukan tanah ini mempunyai pengaruh yang lebih besar pada nilai tanah dbandingkan faktor-faktor lain. Tanah atau lahan yang ada perlu ditentukan jenis penggunaanya karena dapat menghindari penggunaan lahan yang tidak optimal dan untuk menghindari adanya keetidakteraturan bangunan. j. I.8.7. Karakteristik Pasar Properti
Pasar properti mempunyai karakteristik yang berbeda dengan karakteristik pasar untuk barang atau jasa yang lain. Menurut American Institute of Real Estate Appraiser (1987), pasar properti mempunyai karakteristik sebagai berikut: a. Setiap produk dari pasar properti mempunyai keunikan sendiri dan lokasi yang tetap. Tidak ada dua properti secara psikologis sama. Walaupun ada
17
dua propertis secara ekonomis sama dan bisa saling menggantikan, akan tetapi secara geografis tidak akan pernah sama. b. Hanya ada sedikit pembeli dan penjual yang ada dalam satu waktu, dalam kisaran harga tertentu dan dalam satu lokasi untuk tiap jenis properti. c. Harga yang ada relatif tinggi dan sedikit pembeli yang mempunyai cukup uang dalam bentuk tunai. Sekarang ada berbagai pola pembayaran seperti halnya dalam bentuk kredit. Meskipun begitu jika properti tidak bisa dibiayai secara baik, maka biasanya properti tersebut tidak akan dibeli. d. Terdapat berbagai macam peraturan yang menyangkut properti baik dalam skala regional maupun nasional. e. Penawaran dan permintaan yang terjadi jarang di dalam keseimbangan (equilibrium). Penawaran dari suatu jenis properti tumbuh perlahan tidak seperti halnya barnag komoditi. Mungkin juga perubahan di dalam permintaan terjadi ketika unit bangunan masih dalam konstruksi pembangunan. f. Pembeli dan penjual tidak mendapat inforasi yang cukup mengenai produk properti. Banyak pembeli yang yang tidak seing melakukan pembelian sehingga mereka tidak terbiasa dengan prosedur dan pengetahuan bagaimana seharusnya menilai suatu properti. g. Permintaan yang terjadi sangat dipengaruhi dari keadaan populasi penduduk apakah terjadi penambahan atau pengurang secara berarti. h. Properti merupakan produk tahan lama (durable product), sebagai investasi, realtif sulit dipasarkan, dan sulit diuangkan (illiquid). Dari uraian di atas pasar properti sangat berbeda karakteristiknya dengan pasar komoditi lainnya.
I.8.8. Statistik Spasial Statistik Spasial adalah segala teknik analisis untuk mengukur distribusi suatu kejadian berdasarkan keruangan (Scott & Warmerdam, 2005). Keruangan yang dimaksud disini adalah variabel yang ada di permukaan bumi seperti kondisi
18
topografi, vegetasi, perairan, dll. Berbeda dengan statistik non-spasial yang tidak memasukkan unsur keruangan dalam analisisnya. Dalam pengukuran distribusi suatu kejadian berdasarkan keruangan dibedakan berdasarkan dua kategori yaitu (Scott & Warmerdam, 2005): a. Identifikasi karakteristik dari suatu distribusi b. Kuantifikasi pola geografi dari suatu distribusi. Pola distribusi spasial secara umum terbagi menjadi tiga: a. Mengelompok (Clustered) yaitu beberapa titik terkonsentrasi berdekatan satu sama lain dan ada area besar yang berisi sedikit titik yang sepertinya ada jarak yang tidak bermakna. b. Menyebar (Dispersed) yaitu setiap titik berjauhan satu sama lain atau secara jarak tidak dekat secara bermakna c. Acak (Random) yaitu titik-titik muncul pada lokasi yang acak dan posisi satu titik dengan titik lainnya tidak saling terkait. Metode ini digunakan untuk melihat hubungan antara data spasial (titik, garis dan poligon) terhadap jaraknya. Sebagaimana First Law of Geography yang menyatakan bahwa “Segala sesuatu terkait satu sama lain, tetapi sesuatu yang berdekatan mempunyai keterkaitan yang lebih”. Sehingga dapat dijelaskan bahwa, misalnya suatu kejadian penyakit terkait dengan kedekatannya terhadap kondisi geografis tertentu dari suatu wilayah misalnya keterkaitan penyakit dengan sungai, danau, kondisi vegetasi, perumahan, dll. Analisis statistik spasial mempunyai kelebihan yaitu : a. Diperolehnya pemahaman yang lebih baik mengenai fenomena goegrafis dari suatu kejadian. b. Diketahuinya dengan tepat penyebab suatu kejadian berdasarkan pola geografis yang spesifik. c. Disimpulkannya distribusi kejadian berdasarkan satuan data. d. Diperolehnya keputusan yang lebih baik dengan tingkat kepercayaan yang lebih tinggi.
19
I.8.9. Tingkatan analisis statistik spasial
I.8.9.1. Analisis Statistik Spasial Umum. Sebagaimana halnya statistik non-spasial, memiliki fungsi deskripsi dasar seperti rerata (mean), median, mode dan standar deviasi untuk mendeskripsikan distribusi sebaran di permukaan bumi. Fungsi Analisis Statistik Spasial Umum yang lainnya adalah: a. Density Estimation atau yang lebih tepat diistilahkan sebagai estimasi probability surface yaitu Estimasi Kerapatan pada tipologi titik, dengan menggunakan metode kernel. Setiap kernel mengestimasi tiap titik dalam sebuah grid yang ditumpangsusunkan pada pola persebaran titik b. Hot Spot Detection Analysis, metode yang digunakan adalah quadrant count, untuk mempresentasikan sebuah pengelompokan dengan membandingkan jumlah kejadian (point) dengan sebuah wilayah secara acak. Point dianalisis dengan dibagi menjadi beberapa kelompok sesuai hirarki kepadatannya dengan menggunakan lebih dari sebuah lingkaran elips. c. Uji independensi atau Spatial Autocorrelation, berguna untuk mengetahui apakah sebuah sebaran kasus memiliki pola tertentu atau sebaran yang acak. Uji
independensi
dilakukan
untuk
sebaran
titik
yaitu
dengan
membandingkan jarak tetangga antara sebaran terdekat dengan jarak yang diharapkan. I.8.9.2. Analisis Statistik Spasial Menengah. Salah satu fungsi Analisis Statistik Spasial Menengah yaitu Spatial relationship yang digunakan untuk mencari hubungan dua distribusi secara kuantitatif. Caranya dengan menguji kesamaan antara dua sebaran. Jika dua distribusi menunjukkan persamaan pola, dapat diduga bahwa dua distribusi tersebut saling berhubungan, baik secara langsung atau tidak. Adanya kesamaan diantara dua distribusi dapat mengindikasikan: a. Sebuah distribusi menjadi penyebab distibusi lainnya, b. Kedua distribusi memiliki penyebab yang sama.
I.8.9.3. Analisis Statistik Spasial Ahli. Yaitu Statistik Spasial untuk Aplikasi Pemodelan Spasial:
20
a. Pada pemodelan Spasial Indeks: berfungsi sebagai tools penentu batas kelas sebuah dan besar bobot pada sebuah parameter yang akan digunakan dalam model Indeks b. Pada pemodelan Regresi spasial: berfungsi sebagai alat proses pemodelan berdasarkan hubungan input dan output. Secara umum, model regresi digunakan untuk melihat hubungan antara dua variabel yaitu variabel terikat dan variabel bebas. Eckret (1990) mengemukakan bahwa, untuk dapat mengetahui adanya pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikatnya, perlu adanya suatu formula atau persamaan matematis. Ada dua macam model persamaan regresi, yaitu regresi linier sederhana dan regresi linier berganda. Regresi linear sederhana atau sering disingkat dengan SLR (Simple Linear Regression) juga merupakan salah satu metode statistik yang dipergunakan dalam produksi untuk melakukan peramalan ataupun prediksi tentang karakteristik kualitas maupun kuantitas.
Y = a + bX Keterangan : Y
: nilai variabel terikat (estimasi harga jual)
X
: nilai variabel bebas
a
: harga Y bila x = 0 (harga konstan)
b
: koefisien regresi (variabel bebas)
I.8.10. Sistem Informasi Geografis (SIG)
SIG adalah suatu sistem berbasis komputer yang memiliki kemampuan dalam menangani data bereferensi geografi yaitu pemasukan data, manajemen data (penyimpanan dan pemanggilan kembali), manipulasi dan analisis data, serta keluaran sebagai hasil akhir (output). Hasil akhir (output) dapat dijadikan acuan dalam pengambilan keputusan pada masalah yang berhubungan dengan geografi (Aronoff, 1989).
21
I.8.9.1. Cara kerja SIG. SIG mampu merepresentasikan dunia nyata di layar monitor komputer sama halnya dengan lembaran peta yang mempresentasikan dunia nyata di atas kertas. SIG menyimpan semua informasi deskriptif unsur-unsurnya sebagai atribut dalam bentuk tabel-tabel dan menghubungkannya dengan tabel yang bersangkutan. Dengan demikian, atribut tersebut dapat diakses melalui lokasilokasi unsur peta dan begitu sebaliknya. I.8.9.2. Fungsi analisis spasial dalam SIG. Fungsi analisis spasial merupakan operasi untuk menentukan hubungan antartema, menempatkan atribut-atribut dari satu tema, atribut-atribut dari satu tema pada feature lainnya, serta mengumpulkan feature dan atribut kedua tema tersebut. Fungsi analisis spasial yang digunakan dalam penelitian ini adalah digitizng. a. Digitasi secara umum dapat didefinisikan sebagai proses konversi data analog kedalam format digital. Objek-objek tertentu seperti jalan, rumah, sawah dan lain-lain yangsebelumnya dalam format raster pada sebuah citra satelit resolusi tinggi dapat diubah kedalam format digital melalui digitasi.Proses digitasi secara umum dibagi dalam dua metode, yaitu:
1. Digitasi menggunakan digitizer. Pada awal perkembangan system informasi geografis, proses digitasi banyak dilakukan dengan menggunakan meja digitasi atau sering pula dikenal dengan tablet digitasi. Peta analog yang akan didigitasi diletakkan pada meja digitasi. Tanda silang pada pointer meja digitasi digunakan untuk memandu mengarahkan digitasi. Koordinat posisi pointer meja digitasi tersebut tercatat dan ditransfer ke dalam komputer, untuk selanjutnya diolah menggunakan perangkat lunak sistem informasi geografis seperti Arc Info. Sumber data analog yang didigitasi dapat berupa peta ataupun foto udara. Dalam proses digitasi menggunakan meja digitasi ini, ketepatan atau akurasi sangat ditentukan oleh ketelitian operator dalam melakukan digitasi. Tingkat kesulitan yang diperoleh dengan menggunakan cara ini relatif lebih tinggi jika dibandingkan dengan proses digitasi menggunakan metode on-screen.
22
2. Digitasi on-screen. Proses digitasi on-screen adalah digitasi yang dilakukan pada layar monitor komputer dengan memanfaatkan berbagai perangkat lunak sistem informasi geografis seperti Arc View, Map Info, AutoCad Map, dan lain-lain. Data sumber yang akan didigitasi dalam metode ini tidak dalam bentuk peta analog atau hardcopy. Data sumber tersebut terlebih dahulu disiam (scan) dengan perangkat scanner. Penyiaman ini akan membentuk sebuah data yang mirip dengan hardcopy yang
disiam,
dalam
bentuk
data
raster
dengan
format
file
seperti .jpg, .bmp, .tiff, .gif, dan lain-lain. Data tersebut berwujud file gambar raster yang dapat dilihat dengan menggunakan berbagai perangkat lunak pengolah gambar. Pada perangkat lunak sistem informasi geografis, data raster tersebut ditampilkan di layar monitor sebagai layer raster. Data raster dijadikan latar belakang (backdrop) dalam proses digitasi. Digitasi dilakukan
dengan
cara
membentuk
serangkaian
titik
atau
garis
menggunakan pointer yang dikendalikan melalui mouse, pada layar komputer di sepanjang obyek digitasi. Setiap obyek spasial dapat direkam sebagai layer-layer yang berbeda. Misal, dari sebuah data raster peta administrasi terdapat fenomena jalan, sungai, dan batas administrasi. Ketiga fenomena tersebut dalam proses digitasi sebaiknya dipisahkan menjadi layer-layer jalan, sungai, dan administrasi, sehingga masing-masing fenomena dapat dipisahkan sebagai file yang berdiri sendiri.
I.8.9.3. Perangkat lunak Arc GIS. ArcGIS adalah sistem yang lengkap untuk pembuatan, pelayanan dan penggunaan informasi geografis. Software SIG ini merupakan koleksi yang terpadu untuk membangun atau yang sedang membuat sistem informasi geografis yang lengkap sesuai kebutuhan, dalam desktop, server, web bahkan di lapangan. ESRI mengeluarkan berbagai macam produk ArcGIS Desktop yang terdiri dari: Arc Info, Arc Editor, dan Arc View. Masing-masing produk tersebut terdiri dari tiga macam aplikasi utama dan berbagai macam aplikasi ektension yang memiliki fungsi aplikasi yang berbeda-beda untuk menangani pekerjaan SIG. Ketiga aplikasi utama tersebut adalah : Arc Map, Arc Catalog, dan Arc Toolbox :
23
a. Arc Map yaitu aplikasi yang digunakan untuk menangani tugas pemetaan/kartografi (membuat peta), editing, analysis. b. Arc Catalog yaitu aplikasi untuk me-manage data spasial, desain database, dan membuat metadata (informasi tentang data). c. Arc Toolbox digunakan untuk menangani konversi data dan pengolahan data geografi (geoprcessing). Dari ketiga macam tipe aplikasi ini dapat bekerja secara bersamaan untuk mengerjakan tugas-tugas pengembangan proyek SIG.
I.9. Hipotesis
Pembuatan peta ZNT yang hanya diupdate satu tahun sekali per tahun pajak tidak dapat merepresentasikan perubahan nilai tanah di pasar tanah karena nilai tanah peta ZNT dibuat untuk keperluan penyusunan pajak. Sehingga terdapat perbedaan nilai tanah antara peta ZNT dan harga penawaran di iklan surat kabar, dimana harga penawaran iklan lebih merepresentasikan nilai tanah di pasar tanah pada saat iklan dibuat.
