BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Tanah merupakan sesuatu yang sangat penting bagi masyarakat dan dianggap sebagai sesuatu yang berharga dalam kehidupan, dikarenakan tanah merupakan sumber daya alam yang tidak dapat diperbaharui, sedangkan permintaan akan tanah terus mengalami peningkatan. Tanah memiliki nilai jual yang sangat tinggi, apalagi yang berada pada lokasi yang strategis, sehingga apabila dioptimalkan dapat memberikan manfaat yang sangat besar. Selain memiliki nilai jual yang tinggi, tanah akan mengalami apresiasi (kenaikan harga) seiiring berjalannya waktu, dikarenakan demand akan tanah terus meningkat, sedangkan supply atas tanah terbatas. Menurut Undang Undang Pokok Agraria (UUPA) pasal 6, tanah memiliki fungsi sosial dalam artian untuk kepentingan umum, di mana kepemilikan tanah dapat diambil oleh pemerintah dengan adanya pemberian ganti kerugian yang layak. Penafsiran ini diharapkan dapat menyeimbangkan antara manfaat yang dapat dinikmati oleh individu dan masyarakat dari setiap penguasaan dan pemanfaatan tanah dan sumber daya lainnya. Tidak dapat dipungkiri, tanah merupakan salah satu penunjang laju pembangunan di segala bidang, sehingga kebutuhan masyarakat akan hak atas tanah juga terus mengalami peningkatan. Jumlah tanah yang tetap (tidak dapat diproduksi) sedangkan kebutuhan akan tanah meningkat seiring meningkatnya pertumbuhan penduduk di Indonesia, mengakibatkan ketidakseimbangan antara persediaan tanah dengan kebutuhan tanah
1
2
oleh masyarakat. Pertumbuhan ekonomi dan meningkatnya nilai ekonomis tanah mengakibatkan semakin tajamnya kesenjangan sosial di antara masyarakat yang mempunyai akses dalam hal penguasaan tanah bangunan yang melampaui batas kewajaran dihadapkan dengan masyarakat yang paling membutuhkan tanah, namun berada dalam posisi tersudut. Tidak mustahil apabila hal ini dibiarkan terus berlangsung akan dapat menjadi pemicu berbagai kerawanan di bidang pertanahan (Sumardjono, 2009: 220). Oleh karena itu, diperlukan adanya tatanan hukum, perencanaan serta penatagunaan yang tepat dalam pemanfaatan dan pengelolaan tanah, sehingga dapat memberikan manfaat yang optimal yang berimplikasi pada kenaikan nilai tanah yang tinggi. Sebaliknya, jika pemanfaatan tanah tidak optimal atau dibiarkan kosong tanpa ada pemanfaatan di atas tanah tersebut, hanya akan menyebabkan produktifitas tanah yang kurang maksimum sehingga nilai tanah tidak mencapai pada tingkat optimal. Keberadaan tanah kosong dapat menimbulkan persoalan yang serius dalam pengembangan kota, hal ini dapat berdampak pada aspek ekonomi dan sosial. Tujuan utama kebijakan penatagunaan tanah adalah untuk memecahkan masalah berkenaan dengan tersedianya tanah untuk berbagai kegiatan pembangunan dan memperkecil kemungkinan terjadinya konflik antara berbagai penggunaan tanah pada lokasi yang sama (Sumardjono, 2009: 220). Menurut Hidayati dan Hardjanto (2003: 82-85) karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah meliputi: ukuran dan bentuk; utilitas; pengembangan tapak; lokasi dan lingkungan. Dibutuhkan pengelolaan dan pemanfaatan yang tepat terhadap setiap tanah yang kosong atau yang belum didayagunakan, sehingga Keberadaan setiap tanah kosong dapat dioptimalkan dan dapat memberikan manfaat yang besar atas pemanfaatan
3
tanah tersebut, serta dapat meningkatkan nilai dari tanah tersebut. Kelangkaan tanah dan sifatnya
yang tidak mengalami penyusutan
menyebabkan bahwa lebih menguntungkan untuk menguasai tanah tanpa menjualnya, sedangkan benda-benda lain yang dapat menyusut harus dijual, karena setelah jangka waktu tertentu nilainya berkurang. Demikian pula biaya yang dikeluarkan untuk investasi tanah. Karakteristik tanah perkotaan bahwa tanah dalam lokasi tertentu terbatas dalam kuantitasnya dan bahwa tidak mempergunakan tanah untuk sementara waktu tidak terkena sanksi dapat menjurus kepada ketidakseimbangan antara permintaan dan penawaran pasar tanah. Hal ini tampak dari tingginya prosentase tanah kosong di perkotaan walaupun permintaan tinggi dengan akibat bahwa harga tanah semakin meningkat (Sumardjono, 2009: 222). Pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah Nomor 11 tahun 2010 mengenai penertiban dan pendayagunaan tanah terlantar, walaupun di dalam peraturan pemerintah ini tidak dijelaskan secara terminologi mengenai tanah kosong, dan hanya menjelaskan mengenai tanah terlantar, di mana tanah terlantar yang dimaksudkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 adalah tanah yang telah diberikan hak oleh negara Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP) dan Hak Pengelolah (HPL) atau dasar penguasaan atas tanah, yang tidak diusahakan, tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya (Undang-Undang Pokok Agraria: Pasal 2). Permasatanah mengenai tanah terlantar akan mengakibatkan adanya kesenjangan sosial, penurunan tingkat kesejahteraan masyarakat serta menurunkan
4
kualitas suatu lingkungan atau pada kawasan sekitar dan berdampak pula pada sektor ekonomi yang mengakibatkan hilangnya potensi nilai ekonomi dari tanah sehingga terjadi opportunity lost pada tanah tersebut. Kebijakan penataan ruang terhadap pemanfaatan tanah, diharapkan mampu mendorong kawasan yang dinamis dan responsif terhadap kebutuhan masyarakat, sehingga diperlukan analisa kemungkinan penggunaan tanah yang terbaik dan tertinggi, kemudian dilanjutkan dengan menganalisis nilai pasar tanah kosong pada saat tanah akan dikembangkan. Menurut Sumardjono (2009: 221) tata guna tanah membentuk dasar struktur perkotaan dan tanah perkotaan merupakan cerminan dari struktur sosial kota. Perubahan sosial-ekonomi mempengaruhi pola tata guna tanah kota dan pada gilirannya tata guna tanah mempengaruhi perkembangan lebih lanjut dari masyarakat perkotaan dengan cara menentukan tata letak berbagai fungsi perkotaan. Salah satu metoda penilaian terhadap tanah kosong adalah dengan menggunakan metoda Land Development Analysis (LDA), atau dikenal juga dengan metoda teknik penyisaan tanah (land residual technique), penggunaan tanah yang luas, tidak adanya data pembanding, tetapi data dapat diperoleh dari data pasar properti yang telah dikembangkan: mall; hotel; perumahan; dll. Nilai tanah yang dihasilkan dari pengembangan tanah merupakan selisih antara nilai properti yang telah dikembangkan (Gross Development Value) dikurangi dengan biaya pengembangan (Development Cost). Pemanfaatan tanah kosong diharapkan dapat memberikan manfaat bagi masyarakat, sehingga terciptanya kota yang layak huni, berkeadilan sosial, sejahtera, berkembang secara berkelanjutan (suistanable) sesuai dengan potensi yang dimiliki. Hal tersebut sangat terkait juga pada pengembangan wilayah sesuai dengan konsep pembangunan nasional yang telah lama dicanangkan
5
oleh pemerintah, salah satunya adalah tanah kosong yang terdapat di Kabupaten Kolaka. Dengan menggunakan Land Development Analysis (LDA) diharapkan agar pemanfaatan tanah dapat optimal, efektif, dan efisien. Pemanfaatan tanah kosong lebih menguntungkan pemilik tanah daripada menjual tanah kosong, dikarenakan apabila menjual tanah kosong, selain harganya lebih murah (dalam kondisi normal tanah dengan luasan yang besar harga per meternya lebih murah dibanding dengan tanah yang memiliki luasan yang kecil) dan juga untuk menjual tanah yang memiliki luasan yang besar membutuhkan waktu lama. Untuk menghasilkan keuntungan yang optimal sebaiknya tanah kosong tersebut dibangun properti di atasnya sehingga memberikan keuntungan dan harga yang terbaik pemilik tanah. Keterkaitan suatu kawasan dengan kawasan lainnya di Kabupaten Kolaka diharapkan dapat menciptakan kawasan perkotaan yang strategis, sehingga berperan penting dalam pembangunan dan pengembangan wilayah secara keseluruhan. Hal ini tidak terlepas dari penetapan fungsi perkotaan di Kabupaten Kolaka yang perlu diarahkan ke pertumbuhan dan pengembangannya. Tanah kosong milik H. Nur Wahid yang terletak di Jalan Bay Pass seluas 7.000 meter persegi memiliki potensi untuk dikembangkan, dengan melihat lokasi tanah yang berada pada kawasan potensial dan strategis, sehingga diperlukan adanya peneilitian, agar pemanfaatan tanah tersebut dapat efektif dan optimal. Tanah kosong ini berada pada pusat kota dan memiliki luasan yang besar dan mudah untuk dikembangkan, dalam kondisi sekarang ini sangat sulit menemukan tanah dengan luasan yang besar dan berada di pusat kota, secara umum tanah tersebut berbentuk persegi, dengan kondisi tanah datar serta tidak ada kemiringan atau rata dengan jalan. Tidak ada masalah dengan jaringan utilitas, dikarenakan
6
jaringan utilitas, seperti: air; listrik; telepon; dan saluran air yang melewati lokasi ini berada dalam keadaan yang baik, serta lancar tanpa adanya gangguan. Tidak hanya itu, tanah tersebut berada dekat dengan pantai dan merupakan jalan alternatif antara Kota Kolaka dan Pomalaa yang merupakan daerah pertambangan sehingga dapat diakses dengan cepat dan mudah, dan lingkungan sekitar yang mendukung kegiatan perekonomian. Di sebelah selatan terdapat sekolah pelayaran di sebelah utara, pusat perbelanjaan Mall Sutan Raja, dan Pasar Raya Mekongga, sedangkan sebelah barat dan timur berbatasan langsung dengan jalan. 1.2 Rumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang di atas, yang menjadi rumusan masalah dalam penelitian ini adalah terdapatnya tanah kosong yang belum termanfaatkan dan memiliki potensi untuk dioptimalkan dengan menggunakan Land Development Analysis (LDA). Oleh karena itu, pertanyaan penelitian yang dapat diajukan adalah sebagai berikut. 1. Bagaimanakah cara untuk menganalisis nilai pasar tanah yang terletak di Jalan Bay Pass, Kabupaten Kolaka, Provinsi Sulawesi Tenggara menggunakan Land Development Analysis (LDA)? 2. Apakah terdapat perbedaan antara harga penawaran dari sisi penjual dan nilai pasar tanah yang dihasilkan dengan menggunakan pendekatan pendapatan (Land Development Analysis)? 1.3 Keaslian Penelitian Penelitian empiris mengenai pengembangan tanah kosong telah banyak dilakukan, dan dapat dilihat pada Tabel 1.1 sebagai berikut.
7
Tabel 1.1 Penelitian Terdahulu Nama
Objek Penelitian
Analisis
Kesimpulan
Irawan (2009)
Tol Jagorawi Jalan Pengantin Ali, Km 8, Tol Jagorawi Bogor/Jakarta.
Analisis teknis dengan menggunakan metoda Discounted Cash Flow (DCF).
Aldriyanto (2008)
Menggunakan Metoda Residual.
Perawati (2007)
Optimasi Penggunaan Tanah Dengan Interger Linier Programming Pada Proses Penilaian Tanah Dengan Menggunakan Metoda Land Residual Technique. Studi investasi pengembangan gedung perkantoran sewa (objek studi: tanah kosong di Jalan Jend. Gatot Subroto Kav. 24-25 Kelurahan Karet Semanggi, Kecamatan Setiabudi-Jakarta Selatan).
Tanah kosong yang berada di Jalan Pengantin Ali ataupun Km 8 Tol Jagorawi Bogor/Jakarta sangatlah memungkinkan untuk dilakukan pengembangan tempat peristirahatan (rest area) dengan segala kelengkapan fasilitas atau layak dikembangkan. Hasil perhitungan optimasi penggunaan tanah menunjukkan nilai pasar tanah hasil optimasi Rp48.400,/m2 – Rp64.600,-/m2.
Mai (1993)
Tanah Apartement.
Metoda Residual.
Menggunakan land residual method, agar dapat memberikan nilai dan keuntungan yang optimal. Untuk itu, dilakukan beberapa tahapan analisis, yaitu analisis tapak dan lingkungan sekitarnya.
bahwa lokasi tapak cocok untuk dikembangkan gedung perkantoran dilihat berdasarkan potensi tapak; analisis pasar dengan hasil, adanya peluang pasar untuk pengembangan perkantoran di wilayah CBD ditinjau dari proyeksi supply, demand, dan tingkat hunian yang cenderung meningkat untuk lima tahun mendatang. Metoda residual dapat dijadikan alternatif penilaian tanah.
8
1.4 Tujuan dan Manfaat penelitian 1.4.1 Tujuan penelitian Penelitian ini memiliki tujuan sebagai berikut. 1. Menganalisis nilai pasar tanah yang terletak di Jalan Bay Pass, Kabupaten Kolaka, Provinsi Sulawesi Tenggara menggunakan Land Development Analysis (LDA). 2. Menganalisis perbedaan antara harga penawaran dari sisi penjual dan nilai pasar tanah yang dihasilkan dengan menggunakan pendekatan pendapatan (Land Development Analysis). 1.4.2 Manfaat penelitian Adapun manfaat penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Bagi pemilik tanah dapat menghindari kesatanah mengambil keputusan investasi terhadap suatu tanah/tanah yang akan dikembangkan. 2. Bagi Investor dapat dijadikan alternatif investasi di Kolaka. 3. Sebagai referensi bagi praktisi yang yang bergerak di bidang penilaian tanah kosong, dan properti serta sebagai acuan untuk penilai berikutnya.
1.5 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah Bab I merupakan pengantar, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II menguraikan tinjauan pustaka dan alat analisis, mencakup tentang tinjauan pustaka, landasan teori, cara penelitian dan alat analisis. Bab III merupakan analisis data dan
9
pembahasan, yang menjelaskan tentang analisis Tinjauan Perekonomian Kabupaten Kolaka, analisis kawasan Penelitian, analisis analisis pengembangan tanah (LDA). Bab IV berisikan kesimpulan dan saran.
