1
BAB 1 PENDAHULUAN 1.1.
Latar Belakang Pertumbuhan dan perkembangan suatu kota selalu diikuti dengan fenomena
meningkatnya jumlah kebutuhan dasar akan perumahan. Seperti halnya kota-kota besar di Indonesia, DKI Jakarta sebagai Ibukota Negara memberikan potensi daya tarik bagi warga pendatang dalam mencari mata pencaharian yang menjanjikan. Dengan terus bertumbuhnya jumlah penduduk yang ada di DKI Jakarta maka kapasitas daya tampung kota ini dalam melayani penduduk yang ada semakin lama semakin berkurang. Hal ini salah satunya dapat dilihat dari masih banyaknya penduduk terutama dari golongan masyarakat berpendapatan rendah di DKI Jakarta yang belum memiliki rumah sehat sebagai salah satu kebutuhan dasar. Lokasi perumahan yang berada di daerah pinggiran kota menawarkan harga yang terjangkau terutama bagi masyarakat yang berpendapatan rendah. Akan tetapi, konsekuensi bagi masyarakat yang tinggal di lokasi perumahan tersebut adalah jarak yang jauh dari lokasi tempat kerja yang umumnya berada di DKI Jakarta dan kondisi infrastruktur yang kurang memadai. Di sisi lain, lokasi perumahan yang berada dekat dengan lokasi kerja di Pusat DKI Jakarta meski dekat dengan lokasi pusat kerja akan tetapi jika dilihat dari standar rumah sehat, lingkungan tempat tinggal yang ditempati masyarakat tersebut dapat dikategorikan ke dalam kawasan permukiman kumuh yang kurang layak untuk dihuni sehingga secara tidak langsung mampu mempengaruhi produktivitas bagi masyarakat yang menempatinya. Harga rumah yang semakin mahal menjadikan hanya masyarakat dengan tingkat penghasilan mencukupi yang mampu untuk memiliki rumah yang layak huni di kota Jakarta. Di lain pihak bagi masyarakat yang tidak mempunyai kemampuan finansial hanya mampu menempati tempat tinggal murah di pinggiran yang jauh atau berada di dalam kota DKI Jakarta namun dengan kondisi lingkungan yang tidak nyaman. Pembangunan rumah susun merupakan salah satu cara yang digunakan pemerintah dalam mengatasi tingkat mobilitas masyarakat yang bekerja di DKI Jakarta namun tidak mampu memiliki rumah sehingga terpaksa menempati rumah di daerah pinggiran DKI Jakarta. Dari kelompok masyarakat yang kurang mampu tersebut terdapat kelompok yang memilih menempati kawasan kumuh bahkan liar di DKI
2
Jakarta sehingga mengakibatkan tingkat produktivitas kerja mereka menurun. Dalam mengantisipasi hal ini maka pemerintah dalam hal ini Kementrian Perumahan Rakyat (Menpera) mencanangkan program pembangunan rumah susun sebagai salah satu alternatif hunian ketika harga tanah di Jakarta amat mahal sedangkan di sisi lain penduduk DKI Jakarta semakin bertambah (Fitriadi, 2004). Dalam realitas yang terjadi di DKI Jakarta, pelaksanaan kebijakan pembangunan rumah susun belum sepenuhnya terlaksana dengan baik. Salah satu studi yang mengkaji mengenai kepemilikan rumah susun di Kemayoran Jakarta Pusat menunjukkan bahwa sekitar 60,1% penghuni asal yang merupakan masyarakat berpenghasilan rendah mengalihkan kepemilikannya dari penghuni asal kepada pendatang yang merupakan masyarakat berpenghasilan tinggi (Yovi, 2005). Dalam studi lain yang mengkaji mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi peralihan penghuni rumah susun menunjukkan bahwa peralihan kepemilikan rumah susun di lokasi kawasan pusat kota Jakarta adalah sebesar 42,16% dimana pendatang sebagian besar berasal dari golongan masyarakat menengah ke atas dan persentase paling besar ditemukan di rumah susun bendungan hilir 1 (Siregar, 2000).
Adapun salah satu faktor yang menyebabkan
perpindahan tersebut adalah ketidakmampuan mereka menjangkau biaya tinggal yang tinggi di rumah susun terutama untuk biaya rumah dan fasilitasnya (Yovi, 2005). Program pembangunan rumah susun yang dilakukan di perkotaan dilaksanakan oleh pemerintah melalui Dinas Perumahan, BUMD/BUMN dan juga pihak swasta yang diserahkan kepada developer/yayasan. Dari kesekian banyak rumah susun yang telah dibangun tersebut terdapat beberapa komponen biaya yang diperhitungkan untuk sampai kepada penentuan harga sewa/beli yang akan dibebankan kepada calon penghuni rumah susun nantinya. Harga sewa/beli ini merupakan tolak ukur yang akan menyeleksi golongan pendapatan masyarakat yang mampu masuk menempati rumah susun.
Tingginya
harga
sewa
tidak
jarang
membuat
golongan
masyarakat
berpenghasilan rendah tidak mampu menempati rumah susun sehingga terpaksa mereka kembali ke permukiman mereka yang kumuh dari segi kualitas lingkungannya dan bahkan liar dari status kepemilikannya. Dalam pelaksanaannya, program pembangunan rumah susun memerlukan suatu kajian dalam mengidentifikasi besarnya harga sewa maupun sewa-beli berdasarkan pertimbangan komponen biaya produksi, operasional serta pemeliharaan secara
3
keseluruhan sehingga dari kajian tersebut mampu diperkirakan kemampuan masyarakat berpendapatan rendah untuk dapat menempati rumah susun sederhana baik dengan mekanisme sewa maupun beli.
1.2.
Rumusan Masalah Biaya tinggal yang harus ditanggung oleh penghuni di rumah susun pada
dasarnya terdiri dari biaya sewa atau sewa-beli beserta surcharge. Besarnya harga sewa maupun sewa-beli(1) di rumah susun sederhana bagi masyarakat berpendapatan rendah dipengaruhi oleh besarnya biaya produksi pada tahap pembangunannya. Di samping biaya produksi terdapat juga biaya operasional dan pemeliharaan (operasional and maintainance cost) yang turut mempengaruhi besarnya surcharge di rumah susun sederhana. Pembangunan rumah susun sederhana di DKI Jakarta membutuhkan biaya produksi yang besar. Tingginya biaya pengadaan lahan yang mencapai angka Rp.3.000.000/m2 (Damardono, 2007) merupakan salah satu pemicu besarnya biaya produksi yang tinggi tersebut. Kondisi tersebut membuat harga sewa ataupun sewa-beli yang akan terbentuk menjadi semakin mahal apabila mengikuti harga pasar yang berlaku. Pada kenyataannya harga sewa maupun sewa-beli yang ditetapkan saat ini di rumah susun lebih rendah apabila dibandingkan dengan harga yang berlaku menurut mekanisme pasar. Berdasarkan Keputusan Gubenur Kepala Daerah DKI Jakarta No.250 tahun 1996, harga sewa-beli tertinggi yang berlaku di rumah susun sederhana milik (rusunami) adalah sebesar Rp.12.100.000 dengan jangka waktu angsuran selama 5 sampai 20 tahun. Adapun untuk harga sewa per bulan paling tinggi yang berlaku di rumah susun sederhana sewa (rusunawa) berdasarkan Keputusan General Manager Regional Khusus Usaha Rumah Sewa No: Reg.USEWA/12/KPTS/06/2006 adalah sebesar Rp.750.000. Kemampuan daya beli dari golongan Masyarakat Berpendapatan Rendah (MBR) pada dasarnya belum diketahui secara jelas apabila harga sewa-beli ataupun sewa di rumah susun sederhana tersebut diterapkan menurut mekanisme pasar. Di sisi lain, dengan menerapkan harga sewa ataupun sewa-beli yang ditetapkan saat ini juga belum
1
) Harga sewa-beli adalah harga jual per unit satuan rumah susun sederhana milik (rusunami).
4
diketahui keefektifan program pembangunan rumah susun dalam mendapatkan target penghuni dari golongan MBR. Oleh karena itu, studi ini dilakukan karena tidak jelas dasar-dasar perhitungan harga sewa-beli ataupun sewa yang ditetapkan saat ini di rumah susun. Besarnya selisih harga sewa maupun sewa-beli menurut perhitungan pasar dengan yang ditetapkan untuk rumah susun sederhana di DKI Jakarta memungkinkan adanya penghuni yang tidak sesuai sasaran. Berdasarkan uraian permasalahan di atas maka pertanyaan studi yang akan dijawab antara lain sebagai berikut: 1) Berapa besarkah biaya produksi, biaya operasional, dan biaya pemeliharaan dalam membangun dan mengelola rumah susun sederhana serta harga sewa (untuk rumah susun sewa) ataupun sewa-beli (untuk rumah susun milik) yang terbentuk dari ketiga biaya tersebut? 2) Berapakah kisaran pendapatan masyarakat yang mampu menghuni rumah susun sederhana di DKI Jakarta berdasarkan harga sewa ataupun sewa-beli yang berlaku menurut ketetapan pemerintah maupun hasil perhitungan menurut mekanisme pasar? 3) Bagaimana kesesuaian target penghuni yang sebenarnya di rumah susun sederhana berdasarkan harga sewa ataupun sewa-beli yang berlaku menurut ketetapan pemerintah? 4) Berapakah harga sewa ataupun sewa-beli yang layak secara finansial?
1.3.
Tujuan dan Sasaran Dari rumusan masalah yang telah dipaparkan sebelumnya maka tujuan yang
akan dicapai dalam penelitian tugas akhir ini adalah menunjukkan perbedaan antara perhitungan harga sewa maupun sewa-beli secara normatif dengan yang ditetapkan untuk rumah susun sederhana di DKI Jakarta serta dampaknya terhadap target penghuni yang mampu menempati rumah susun sederhana berdasarkan perbandingan kedua harga sewa dan sewa-beli tersebut. Untuk mencapai tujuan tersebut maka sasaran dalam studi ini antara lain sebagai berikut: 1) Menguraikan besarnya biaya produksi sebagai komponen biaya pembangunan rumah susun yang dikeluarkan pihak pelaksana pembangunan.
5
2) Menghitung biaya operasional dan pemeliharaan yang dibebankan pengelola rumah susun sederhana sebagai surcharge kepada penghuni. 3) Menghitung besarnya harga sewa ataupun sewa-beli berdasarkan komponen biaya produksi, operasional, dan pemeliharaan. 4) Memperkirakan golongan pendapatan masyarakat yang mampu menjadi penghuni berdasarkan harga sewa atau sewa-beli baik dari hasil perhitungan secara normatif maupun yang ditetapkan saat ini di rumah susun. 5) Mengidentifikasi kesesuaian target penghuni rumah susun sederhana berdasarkan harga sewa atau sewa-beli yang berlaku menurut ketetapan pemerintah saat ini. 6) Melakukan simulasi terhadap harga sewa ataupun sewa-beli yang memenuhi kriteria kelayakan finansial.
1.4.
Manfaat Studi
1)
Bagi pihak Akademisi Dalam konteks keilmuan bidang Perencanaan Wilayah dan Kota (PWK), salah satu aspek studi yang memerlukan perencanaan adalah bidang perumahan. Kebutuhan perumahan sangat terkait kondisi ekonomi masyarakat dalam menjangkau harga perumahan tersebut. Manfaat yang diharapkan dari adanya studi ini adalah masukan pengetahuan mengenai cara penetapan harga sewa maupun sewa-beli rumah susun sederhana berdasarkan komponen biaya produksi, operasional, dan pemeliharaan yang harus ditanggung oleh calon penghuni.
2)
Bagi Pihak Pemerintah Bagi pihak pemerintah studi tentang pembangunan rumah susun sederhana ini mampu memberikan gambaran mengenai subsidi harga sewa dan sewa-beli yang harus diberikan agar calon penghuni dari golongan masyarakat berpenghasilan rendah mampu tinggal di rumah susun sederhana.
3)
Bagi Pihak Pelaksana Pembangunan Bagi pihak pelaksana pembangunan baik yang berasal dari pihak swasta/yayasan, BUMN/BUMD , studi ini juga diharapkan mampu memberikan masukan dalam mengkaji kelayakan pembangunan rumah susun yang tidak hanya berorientasi kepada supply yang dapat disediakan namun juga dibandingkan dengan
6
kemampuan masyarakat untuk membayar agar pembangunan rumah susun sederhana tersebut mampu mencapai sasaran golongan masyarakat yang dituju dengan efektif.
1.5.
Ruang Lingkup Studi
Ruang lingkup studi yang akan dibahas di sini meliputi lingkup wilayah studi yang menjadi obyek studi dan ruang lingkup materi yang menjadi bahan pokok kajian. 1.5.1
Ruang lingkup Materi Studi ini lebih difokuskan pada menghitung besarnya harga sewa dan sewa-beli
dari pendekatan studi pada biaya produksi, biaya operasional serta pemeliharaan kemudian
membandingkannya
dengan
harga
yang
berlaku
saat
ini
untuk
mengidentifikasi golongan pendapatan masyarakat yang mampu menempati rumah susun berdasarkan kedua perbandingan harga sewa ataupun sewa-beli tersebut. 1.5.2
Ruang Lingkup Wilayah Pemilihan lokasi secara makro pada rumah susun sederhana dilakukan pada
Provinsi DKI Jakarta.
Pertimbangan pemilihan tersebut adalah bahwa
lokasi ini
merupakan pusat dari segala aktivitas kerja yang cukup strategis yang mampu menarik penduduk dari luar untuk masuk dan bermukim di sana. Faktor lokasi yang strategis di DKI Jakarta membuat beberapa lokasi rumah susun menjadi sangat diminati oleh sebagian besar masyarakat dalam atau luar DKI Jakarta yang membutuhkan akses transportasi yang mudah dan dekat terhadap lokasi tempat kerja mereka dengan lokasi tempat tinggalnya. Berdasarkan data yang diperoleh dari Dinas Perumahan (lihat Lampiran 1), pengelompokan rumah susun sederhana yang menjadi objek studi secara mikro di dasarkan kepada pihak pelaksana pembangunan. Berdasarkan pengelompokkan tersebut maka jenis rusuna yang menjadi objek studi yaitu rumah susun sederhana yang dibangun oleh pemerintah (Dinas Perumahan) dan rumah susun sederhana yang dibangun BUMN (perumnas). Dari duapuluh (20) lokasi rumah susun yang dibangun oleh pemerintah dan
sembilan (9)
lokasi rumah susun yang dibangun BUMN
(perumnas) tersebut dipilih tiga lokasi rumah susun sederhana sebagai berikut: 1) Untuk jenis rumah susun yang dibangun Pemerintah (Dinas Perumahan) diambil objek studi rumah susun Karet Tengsin I dan II dan rumah susun Bendungan Hilir I
7
yang berlokasi di Jakarta Pusat. Kedua rumah susun ini merupakan rumah susun sederhana milik (rusunami). 2) Untuk jenis rumah susun yang dibangun BUMN (Perumnas) diambil objek studi Rumah Susun Pasar Jumat yang berlokasi di Jakarta Selatan. Rumah susun ini merupakan rumah susun sederhana sewa (rusunawa). Pemilihan ketiga lokasi rumah susun sederhana tersebut secara akademis dilakukan dengan pertimbangan bahwa pada dasarnya biaya pembangunan untuk tiap rumah susun dengan jenis unit yang serupa relatif sama besarnya. pertimbangan pemilihan
Adapun
lokasi rumah susun tersebut secara praktis adalah bahwa
ketiga lokasi rumah susun di atas masih terletak di Provinsi DKI Jakarta dan memiliki aksesibilitas yang mudah serta ketersediaan data yang memadai sehingga memudahkan proses studi yang dilakukan. Secara lebih jelas ruang lingkup wilayah studi dapat dilihat pada gambar 1.1.
1.6.
Metode Penelitian Metode penelitian yang digunakan dalam studi ini akan dijelaskan ke dalam tiga
bagian yaitu metode analisis studi, metode pengambilan sampel, dan metode pengambilan data. 1.6.1
Metode analisis studi Metode penelitian yang digunakan dalam studi ini tergolong ke dalam metode
penelitian kuantitatif dengan pendekatan analisis dari sisi supply dan demand. Dalam pendekatan analisis dari sisi supply akan dilihat besarnya harga sewa atau sewa-beli yang diperoleh melalui biaya produksi, operasional dan pemeliharaan rumah susun sederhana. Adapun dari sisi demand akan dilihat kemampuan masyarakat melalui tingkat pendapatannya untuk dapat tinggal di rumah susun berdasarkan harga sewa atau sewa-beli yang ditetapkan saat ini maupun hasil perhitungan melalui biaya produksi, operasional dan pemeliharaan tersebut. Pada studi ini mula-mula diidentifikasi besarnya biaya produksi pada tahap perencanaan dan pada tahap konstruksi bangunan rumah susun beserta infrastruktur penunjangnya. Adapun komponen biaya produksi pada tahapan perencanaan dan konstruksi ini dapat dilihat pada Tabel I.1.
8
GAMBAR 1.1 PETA LOKASI OBJEK STUDI RUMAH SUSUN SEDERHANA DI DKI JAKARTA
Legenda: Lokasi Rumah Susun Pasar Jumat (Jakarta Selatan) Lokasi Rumah Susun Karet Tengsin (Jakarta Pusat) Lokasi Rumah Susun Bendungan Hilir I (Jakarta Pusat)
DKI JAKARTA
Sumber Peta: Pemerintah Provinsi DKI Jakarta
9
Tabel I.1 Komponen Biaya Produksi Pada tahapan Perencanaan dan Pembangunan No
Tahapan
Komponen Biaya a)
Pengadaan lahan
b) Perijinan Prinsip c)
Perijinan Lokasi
d) Pengukuran 1.
Perencanaan
e)
Sertifikat
f)
Izin site plan
g) Pembuatan master plan h) Sertifikat kavling i)
Pematangan lahan
j)
IMB
k)
Jasa Pembuatan Desain Bangunan
l) 2.
Pembangunan
(konstruksi)
Pembangunan
subkomponen biaya seperti:
(konstruksi)
- Tenaga Kerja (Labour)
rusuna
dengan
- Bahan Bangunan (Material) - Teknologi Konstruksi (Construction Technology) m) Pembangunan Prasarana, Sarana,dan Utilitas (PSU) Sumber: 1) John Hummel dalam Land Development Book (untuk komponen biaya (a), (i), (k), dan (m)) 2) Suparno S.M. dan Endy M. dalam buku Perencanaan dan Pengembangan Perumahan (untuk subkomponen biaya (l)) 3) wawancara dengan pihak Dinas Perumahan Provinsi DKI Jakarta (untuk komponen biaya (b), (c), (d), (e), (f), (g), (h) dan (j))
Tahapan selanjutnya adalah mengkombinasikan biaya pada tahap perencanaan dan konstruksi (pembangunan) tersebut dengan biaya pengelolaan yang terdiri dari biaya operasional dan biaya pemeliharaan bangunan dan infrastruktur di rumah susun sederhana untuk memperoleh besarnya harga sewa maupun sewa-beli. Dengan mengadaptasi pendekatan studi yang dilakukan oleh Purbo (1993) tentang harga sewa minimum dan disesuaikan dengan perhitungan yang dilakukan oleh pengembang pada umumnya, maka pendekatan perhitungan dalam studi ini yang dibagi dalam perhitungan harga sewa dan perhitungan harga sewa-beli adalah sebagai berikut:
10
1)
Pendekatan Perhitungan Sewa-Beli (Harga Jual)
Perhitungan harga Sewa-Beli (Harga Jual) yang digunakan untuk rumah susun sederhana milik (rumah susun Karet Tengsin dan Bendungan Hilir I) diperoleh dengan pendekatan perhitungan sebagai berikut: ( SB ) =
BP ∑ unit
(Formulasi 1.1)
Keterangan: SB
= Harga Sewa-Beli atau Harga Jual (hire-purchase)
BP
= Total Biaya Produksi
∑ unit
= jumlah unit hunian yang terbangun dalam rumah susun (disesuaikan dengan tingkat occupancy rate di tiap Rumah susun studi)
Setelah diperoleh harga sewa-beli (Harga jual) maka selanjutnya harga tersebut akan dimasukkan ke dalam perhitungan angsuran Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dengan pendekatan perhitungan sebagai berikut: ( A) =
( SB − DP).(1 + k %) n
(Formulasi 1.2)
Keterangan: SB
= Harga Sewa-Beli atau Harga Jual (hire-purchase) (dalam rupiah)
DP
= Biaya Uang Muka atau Down Payment (DP) (dalam rupiah)
k%`
= Tingkat Suku Bunga KPR (dalam persen)
n
= lama waktu angsuran selama jangka waktu 5 sampai dengan 20 tahun (dalam bulan)
2)
Pendekatan Perhitungan Sewa
Perhitungan harga sewa yang digunakan untuk rumah susun sederhana sewa (rumah susun Pasar Jumat) diperoleh dengan pendekatan perhitungan sebagai berikut:
(HSM ) =
BPn
(Formulasi 1.3)
[(n - L) x (12 bulan) x (∑ unit)]
Keterangan: HSM
= Harga Sewa Murni (dalam rupiah)
BP n
= Biaya Produksi setelah komponen biaya lahan dikenakan tingkat inflasi. Besarnya biaya lahan yang dikenakan tingkat inflasi dihitung dengan menggunakan perhitungan:
BT = BT × (1 + i ) n n
(Formulasi 1.4)
11
BT
= Komponen biaya lahan sebelum dikenakan inflasi (dalam rupiah)
BT n
= Komponen biaya lahan setelah dikenakan inflasi (dalam rupiah)
i
= tingkat inflasi yang diperkirakan sebesar 0,75% (berdasarkan rata-rata fluktuasi inflation rate per bulan selama tahun 1996 sampai dengan 2007) 2
n
= target waktu pengembalian modal/Break Even Point (dalam tahun)
L
= lama waktu pembangunan konstruksi (dalam tahun)
∑ unit
= jumlah unit hunian yang terbangun dalam rumah susun (disesuaikan dengan tingkat occupancy rate di tiap Rumah susun studi)
Harga sewa yang dihasilkan dalam formulasi 3 di atas selanjutnya akan dikombinasikan dengan besarnya biaya pengelolaan yang dibebankan kepada tiap penghuni rumah susun (surcharge) sehingga diperoleh harga sewa total sebagai berikut: ( HST ) = HSM +
BL ∑ unit
(Formulasi 1.5)
Keterangan: HST
= Harga Sewa Total (dalam rupiah)
BL
= Biaya Pengelolaan selama 1 bulan
∑ unit
= jumlah unit hunian yang terbangun dalam rumah susun (disesuaikan dengan tingkat occupancy rate di tiap Rumah susun studi)
Kedua jenis perhitungan harga sewa dan sewa-beli ini akan dibandingkan dengan harga sewa maupun sewa-beli yang berlaku di rumah susun. Adapun tahapan selanjutnya yang dilakukan dalam studi ini setelah penentuan harga sewa/jual adalah memperkirakan golongan pendapatan masyarakat yang mampu menempati rumah susun sederhana berdasarkan klasifikasi struktur pendapatan BPS Provinsi DKI Jakarta. Perkiraan golongan berpendapatan masyarakat tersebut kemudian akan dibandingkan juga dengan karakteristik sosial-ekonomi penghuni yang menempati rumah susun sederhana saat ini berdasarkan hasil survei. Informasi karakteristik sosial-ekonomi penghuni rumah susun tersebut pada dasarnya digunakan untuk melihat kesesuaian target penghuni rumah susun sederhana berdasarkan pertimbangan beberapa indikator. Adapun indikator tersebut didasarkan pada ketentuan kriteria target grup penghuni yang dapat tinggal di rumah susun 2
) Besarnya inflation rate mengacu kepada data besarnya tingkat inflasi berdasarkan pengeluaran di bidang perumahan yang dikeluarkan oleh BPS (Biro Pusat Statistik)
12
sederhana menurut beberapa tinjauan kebijakan seperti: UU No.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, Peraturan pemerintah RI No.4 tahun 1988 tentang rumah susun, Lampiran
Keputusan
Menteri
Negara
Perumahan
dan
permukiman
Nomor:
10/KPTS/M/1999, dan Buku Pola Induk Pembangunan Rumah Susun di DKI Jakarta. Berdasarkan pertimbangan tersebut diambil tiga indikator sebagai berikut: 1) Status penghuni rumah susun indikator target penghuni rumah susun dapat dikatakan sesuai apabila memenuhi kriteria sebagai berikut: a) Persentase sampel penghuni dengan status pemilik (pada rusunami) tidak kurang dari 100% b) Persentase sampel penghuni dengan status penyewa (pada rusunawa) tidak kurang dari 100% Pemakaian ukuran persentase tersebut didasarkan bahwa target penghuni seharusnya sesuai dengan jenis status kepemilikan rumah susun yang ditempati dan pertimbangan bahwa setiap penghuni rumah susun (tanpa kecuali) seharusnya tidak diperbolehkan menjual, menyewakan, atau mengontrakkan kembali ke penghuni lain yang bukan target penghuni rumah susun yang semestinya. 2) Tingkat Pendapatan Penghuni Rumah Susun Berdasarkan pertimbangan sasaran pendapatan penghuni rumah susun yang tergolong MBR maka target penghuni rumah susun dapat dikatakan sesuai apabila persentase pendapatan sampel penghuni rumah susun yang berada dibawah Rp.1.700.000 tidak kurang dari 100% . 3) Kepemilikan hunian lain Ukuran target penghuni rumah susun sederhana dapat dikatakan sesuai apabila persentase sampel penghuni rumah susun yang tidak memiliki rumah/hunian lain diluar rumah susun yang ditempati saat ini tidak kurang dari 100% . Di samping itu, dalam studi ini juga akan dikaji mengenai kelayakan finansial yang harus dipertimbangkan dalam menentukan harga sewa maupun sewa-beli pembangunan rumah susun sederhana apabila pembangunan tersebut dilakukan menurut mekanisme pasar yang dijalankan pihak swasta (developer). Harga sewa maupun sewabeli dari rumah susun sederhana hasil perhitungan akan disimulasikan dan diuji
13
kelayakan finansialnya. Harga sewa maupun sewa-beli yang layak secara finansial (menurut mekanisme pasar) tersebut akan dibandingkan dengan harga sewa maupun sewa-beli yang berlaku menurut ketetapan pemerintah. Melalui perbandingan tersebut akan ditunjukkan perbedaan (selisih) besarnya harga sewa maupun sewa-beli yang berlaku menurut ketetapan pemerintah dengan harga sewa maupun sewa-beli yang layak dari segi finansial (melalui mekanisme pasar). Dalam melakukan uji kelayakan finansial, beberapa indikator yang digunakan antara lain: PI (Profitability Index), NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return) dan BEP (Break Even Point). Besarnya IRR menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk menghasilkan tingkat keuntungan atau return yang dapat dicapai dan dapat dilakukan dengan pendekatan tingkat suku bunga (interest). Perhitungan IRR dapat dilakukan dengan menggunakan formulasi sebagai berikut: IRR =
NPV ' (i"−i ' ) i+ ' " NPV − NPV
Keterangan: i
= discount rate mula-mula yang diperkirakan mendekati social discount rate ’
= Present value positif
”
= Present value negatif
NPV
NPV ’
= discount rate yang menghasilkan Present value positif
”
= discount rate yang menghasilkan Present value negative
i
i
Sumber: Kadariah, 1988 p.44
Pembahasan lebih lanjut mengenai teori investasi dan perhitungan PI, NPV, dan IRR beserta kriteria kelayakannya akan dijelaskan lebih lanjut dalam bab 2 berikutnya. Tahapan yang dilakukan dalam studi ini secara keseluruhan dapat digambarkan dalam kerangka alur pemikiran pada gambar 1.2. sedangkan pendekatan metode analisis dalam menentukan harga sewa maupun sewa-beli dapat dilihat pada kerangka pikir analisis pada gambar 1.3.
1.6.2
Metode Pengambilan Sampel
Dalam subbab 1.3. sebelumnya disebutkan bahwa salah satu sasaran penelitian dalam studi ini adalah mengidentifikasi kesesuaian target penghuni rumah susun sederhana
14
GAMBAR 1.2. KERANGKA PEMIKIRAN PENELITIAN LATAR BELAKANG
Permasalahan kepadatan Penduduk DKI
RUMUSAN MASALAH
Ketidakjelasan harga sewa dan sewa-beli yang berlaku di rumah susun
Tingginya Kebutuhan akan Perumahan TUJUAN PENELITIAN Mobilitas Penduduk dari Kawasan Pinggiran ke Pusat Kota sehingga menyebabkan Kemacetan
Munculnya Pola permukiman kumuh dan Liar di di Kawasan Perkotaan dekat dengan Lokasi Kerja
menunjukkan perbedaan antara perhitungan harga sewa maupun sewa -beli secara normatif dengan yang ditetapkan di rumah susun serta dampaknya terhadap target penghuni yang mampu menempati rumah susun berdasarkan perbandingan kedua harga sewa dan sewa-beli tersebut
Program Rumah Susun Rumah Susun Sederhana yang dibangun pemerintah dengan status Rusunami
Rusunami Karet Tengsin
Rumah Susun Sederhana yang dibangun BUMN (perumnas) dengan status Rusunawa
Rusunami Bendungan Hilir I
Rusunawa Pasar Jumat
Menguraikan biaya produksi,dan menghitung biaya operasional, serta Pemeliharaan Rusuna
Data Klasifikasi Pendapatan Masyarakat Berpendapatan Rendah Versi BPS DKI Jakarta
Hasil Survei Terhadap Penghuni Rumah Susun Sederhana
Karakteristik Penghuni Rumah Susun Sederhana Eksisting
Estimasi Pendapatan Estimasi Golongan golongan Pendapatan Masyarakat mampu Masyarakat yangyang mampu menjadi menempati rumahsusun susun penghuni rumah sederhana sederhana
Target Group Penghuni Rumah Susun Berdasarkan Kebijakan Pemerintah
Perhitungan Harga Sewa/Harga sewa-Beli Satuan Rusuna
Input Kebijakan Pemerintah Indikator Kesesuaian Target Penghuni Rumah Susun 1) Status Penghuni 2) Tingkat Pendapatan Penghuni 3) Kepemilikan Hunian Lain
Tidak Sesuai
KESIMPULAN : Kesesuaian Penghuni (User Target) Rusuna
Rekomendasi
Sesuai
15
GAMBAR 1.3. KERANGKA PIKIR ANALISIS PERHITUNGAN HARGA SEWA DAN SEWA-BELI RUMAH SUSUN SEDERHANA Input Biaya Pelaksanaan Program Rumah Susun Sederhana (Rusuna)
Biaya Pengelolaan Rusuna
Biaya produksi
Komponen Biaya Tahap Perencanaan - Pembebasan Lahan - Perijinan Lahan - Pengukuran Lahan - Investigasi Lahan - Pembuatan Siteplan - Pematangan Lahan
Biaya Operasional
Biaya Upah Pengelola Biaya Tahap Pembangunan
Biaya Iuran -Listrik -Telepon -Air
Biaya Pajak - PBB - PPn
Biaya Pemeliharaan
Biaya Kekosongan Bangunan
Biaya Polis Asuransi
Biaya Pembangunan Rusuna Biaya Tak Langsung (Jasa Desain Bangunan dan Jaringan PSU oleh Konsultan)
Biaya Bunga Pinjaman
Modal
Biaya Langsung
IRR Total Biaya Produksi
Biaya Investasi
Biaya Pembangunan PSU
Total Biaya Produksi dan Pengelolaan
Total Biaya Pengelolaan
Analisis Keuangan
• Jumlah Unit • Aspek Waktu BEP
Harga Sewa atau Sewa-Beli
Biaya Penyusutan
Biaya Pemeliharaan Bangunan
Biaya Pemeliharaan PSU
16
berdasarkan harga sewa atau sewa-beli yang berlaku menurut ketetapan pemerintah. Survei yang dilakukan pada studi ini pada dasarnya digunakan untuk medapatkan informasi mengenai karakteristik sosial ekonomi penghuni rumah susun sederhana. Informasi ini diperlukan untuk melihat kesesuaian target penghuni rumah susun sederhana berdasarkan indikator yang dijelaskan pada metode analisis sebelumnya. Pada dasarnya pengambilan sampel lokasi rumah susun sebagai objek studi (sebagaimana yang dijelaskan dalam subbab ruang lingkup wilayah) dilakukan secara purposive berdasarkan pihak pelaksana pembangunannya. Adapun dalam pengambilan sampel dari populasi penghuni ketiga rumah susun yang dipilih dilakukan dengan metode systematic sampling.
Metode systematic sampling dilakukan dengan
pertimbangan bahwa secara keseluruhan populasi penghuni rumah susun sangat besar, sehingga diperlukan suatu metode dalam pengambilan sampel mengingat keterbatasan waktu dan biaya penelitian. Berdasarkan metode tersebut maka dilakukan identifikasi jumlah sampel total penghuni dari setiap rumah susun studi. Dari jumlah total populasi penghuni di tiap unit rumah susun tersebut kemudian diambil ukuran sampel dengan menggunakan perhitungan slovin sebagai berikut:
n=
N Nd 2 + 1
Keterangan:
(n)
= besarnya sampel minimal
N
= besarnya Populasi
d
= besarnya tingkat kesalahan sampel (menggunakan tingkat kepercayaan 85% maka diambil tingkat kesalahan sampel 15%)
Secara rinci jumlah kuesioner yang disebarkan untuk tiap rumah susun yang menjadi objek studi adalah berikut ini: Tabel I.2 Jumlah Kuesioner yang Disebarkan pada Masing-Masing Rumah Susun Studi No. 1 2 3
Lokasi Rumah Susun Psr.Jumat Bendungan Hilir I Karet Tengsin Total
Sumber: Hasil Pengolahan
Jumlah Lantai
Type SRS
Jumlah Unit
10 5 5
21 18 21
103 296 160 557
Jumlah Kuesioner dengan CI=85% 31 39 35 104
Jumlah Kuesioner yang di sebarkan 34 42 38 107
17
1.6.3. Metode Pengambilan Data Metode pengambilan data dalam studi ini menggunakan survei data primer dan survei data sekunder. Dalam mengetahui besarnya biaya produksi maka dibutuhkan informasi yang diperoleh dari data-data primer melalui wawancara kepada para pengembang atau pelaksana pembangunan rumah susun sederhana. Informasi mengenai besarnya biaya operasional dan pemeliharan diperoleh juga melalui data primer melalui wawancara kepada pihak pengelola rumah rumah susun sederhana. Adapun untuk melakukan perkiraan golongan pendapatan masyarakat yang mampu menempati rumah susun sederhana maka dibutuhkan data-data sekunder yang didapatkan dari klasifikasi struktur pendapatan masyarakat BPS Provinsi DKI Jakarta. Data-Data sekunder ini juga dibandingkan dengan data primer berupa karakteristik sosial-ekonomi penghuni eksisting rumah susun sederhana yang didapatkan melalui penyebaran kuesioner.
1.7. Sistematika Pembahasan Sistematika pembahasan yang dilakukan dalam penyusunan studi ini diuraikan ke dalam enam bab sebagai berikut: BAB 1
PENDAHULUAN Bab ini membahas latar belakang, rumusan masalah, tujuan, ruang lingkup studi, metode penelitian, serta sistematika pembahasan.
BAB 2
TINJAUAN PUSTAKA Bab ini membahas dasar teori yang terkait dengan besarnya biaya-biaya pembangunan dan pengelolaan rumah susun yang dikaji dari beberapa literatur studi sebelumnya. Disamping itu dalam bab ini juga dibahas beberapa kebijakan pemerintah terkait yang mengatur ketentuanketentuan mengenai harga sewa/jual serta user target calon penghuni dengan rumah susun sederhana.
BAB 3
GAMBARAN UMUM RUMAH SUSUN STUDI Bab ini berisi gambaran umum rumah susun studi beserta karakteristik sosial ekonomi penghuni yang ada di dalamnya. Informasi dari gambaran karakteristik sosial ekonomi penghuni tersebut digunakan dalam mengidentifikasi kesesuaian target penghuni rumah susun saat ini berdasarkan beberapa indikator.
18
BAB 4
BIAYA
PRODUKSI,
BIAYA
OPERASIONAL
SERTA
PEMELIHARAAN DALAM PERHITUNGAN HARGA SEWA DAN SEWA-BELI RUMAH SUSUN SEDERHANA Bab
ini
membahas
besarnya
biaya
produksi,
operasional,
dan
pemeliharaan rumah susun sederhana yang menjadi objek studi sebagai masukan dalam menghitung besarnya harga sewa dan sewa-beli tiap unit di rumah susun tersebut. Dalam bab ini juga dibahas mengenai identifikasi perkiraan golongan pendapatan masyarakat yang mampu menempati SRS (Satuan Rumah Susun) berdasarkan hasil estimasi menggunakan ATP teoritis dan didukung oleh hasil survei. BAB 5
SIMULASI
MODEL
PEMBIAYAAN
RUMAH
SUSUN
SEDERHANA Bab ini berisi simulasi model pembiayaan pembangunan rumah susun sederhana dengan uji kelayakan finansial berdasarkan harga sewa maupun sewa-beli yang telah dihitung pada bab 4. BAB 6
KESIMPULAN DAN REKOMENDASI Bab ini berisi kesimpulan dan temuan studi secara keseluruhan termasuk saran dan rekomendasi bagi input program pembangunan rumah susun bagi masyarakat berpendapatan rendah. Dalam bab ini dikemukakan juga kelemahan dalam pelaksanaan studi dan saran bagi studi lanjutan.
