BAB 1 PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Sesuai dengan arahan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) DKI Jakarta
2010 dan untuk mendukung fungsi Kota Jakarta sebagai ibukota negara dan pusat kegiatan ekonomi yang memiliki peran penting dalam pelaksanaan pembangunan baik yang berskala lokal, nasional maupun internasional, seluruh Kotamadya yang ada di dalam Pemerintah Propinsi DKI Jakarta turut berperan aktif dalam mengembangkan potensi-potensi yang dimiliki wilayahnya masing-masing. Namun, pada kenyataannya, pelaksanaan pembangunan yang terjadi pada saat ini cenderung ke arah selatan Jakarta. Apabila hal ini dibiarkan maka hal ini akan membawa dampak negatif, karena Jakarta Selatan diarahkan untuk memiliki fungsi sebagai daerah resapan. Oleh karena itu, agar tercipta keseimbangan ekosistem maka pembangunan akan diprioritaskan ke arah koridor Timur, Barat, dan Utara Jakarta dan membatasi pengembangan ke arah Selatan.1 Salah satu program pembangunan yang disusun oleh pemerintah daerah Jakarta Timur adalah rencana pengembangan kawasan Sentra Primer Baru Timur (SPBT). SPBT merupakan suatu kawasan dengan luas ±96 Ha yang direncanakan sebagai kawasan multifungsi seperti pusat pemerintahan, perkantoran dan jasa, perdagangan, peribadatan, pendidikan, kesehatan, perumahan, rekreasi, olahraga dan sosial budaya. Kawasan ini terletak pada lokasi yang cukup strategis yaitu berada di persimpangan jalan penghubung antara pusat bisnis Kota Jakarta dan Kota Bekasi dan juga didukung oleh rencana-rencana pembangunan infrastruktur di wilayah Jakarta Timur seperti rencana Banjir Kanal Timur, Stasiun Pondok Kopi dan Cakung, dan Terminal Bus Pulogebang. Sejak krisis ekonomi pada tahun 1997, implementasi rencana pengembangan Kawasan SPBT menjadi terhambat. Dalam 5 (lima) tahun terakhir pembangunan yang terjadi antara lain adalah pembangunan jalan, fly over, dan under pass. Selain itu 1
Disadur dari Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta Tahun 2010
1
2
telah terbangun beberapa perkantoran seperti Kantor Walikotamadya Jakarta Timur, Kantor STO Pulo Gebang, Kantor Pelayanan PLN Rayon Pondok Kopi, dan Kantor Pertanahan Jakarta Timur. Setelah itu pemerintah menghadapi keterbatasan dana sehingga pembangunanpun menjadi terhenti. Dengan keterbatasan dana tersebut, pemerintah mencoba untuk melakukan kerjasama dengan pihak swasta. Pemerintah berusaha menarik para investor atau pengembang properti untuk menanamkan dananya dan mengembangkan properti di kawasan SPBT sesuai dengan rencana awal pengembangan kawasan tersebut yang terdiri dari beberapa tipe properti yaitu perkantoran, perdagangan dan hunian. Agar para investor tertarik dengan rencana pembangunan Kawasan SPBT tersebut maka dibutuhkan rencana pembangunan properti yang sesuai dengan keinginan mereka. Dengan lokasi yang berada di Jakarta Timur tepatnya Kelurahan Pulo Gebang, jenis properti apakah yang sesuai dikembangkan di Kawasan SPBT? Oleh karena itu, untuk mengetahui jenis properti yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan SPBT dibutuhkan suatu studi mengenai trend properti yang ada di Kota Jakarta pada umumnya dan analisis mengenai lingkungan di sekitar kawasan SPBT.
1.2
Rumusan Persoalan Rencana pengembangan Kawasan SPBT yang diharapkan dapat menjadi roda
penggerak ekonomi di Jakarta Timur mulai terhenti karena keterbatasan dana yang dialami oleh pihak pemerintah. Karena keterbatasan tersebut, pemerintah berupaya untuk melakukan kerjasama dengan pihak swasta (investor atau pengembang properti). Agar proyek ini mendapatkan minat dari para investor, rencana pembangunannya pun harus menarik, terutama dari jenis properti yang akan dikembangkan. Berdasarkan hal tersebut, yang menjadi permasalahan dalam studi ini adalah belum diketahuinya tipe properti yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan SPBT. Jenis properti yang sesuai untuk dikembangkan di kawasan ini dapat ditentukan berdasarkan trend perkembangan properti di Jakarta pada saat ini yang disesuaikan dengan kondisi lingkungan di sekitar kawasan perencanaan SPBT. oleh
3
karena itu, pertanyaan yang ingin ditemukan jawabannya di dalam studi ini adalah sebagai berikut:
Bagaimanakah trend perkembangan properti perkantoran, perdagangan, dan perumahan di Jakarta pada saat ini?
Tipe properti seperti apakah yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan SPBT?
1.3
Tujuan dan Sasaran Studi ini bertujuan untuk mengidentifikasi jenis properti yang sesuai untuk
dikembangkan di Kawasan Perencanaan Sentra Primer Baru Timur (SPBT) berdasarkan perkembangan trend properti di Jakarta pada saat ini dan kondisi lingkungan di sekitar Kawasan SPBT. Untuk mencapai tujuan tersebut, disusun sasaran-sasaran sebagai berikut: 1. Mengidentifikasi ketentuan-ketentuan pembangunan di Kawasan SPBT; 2. Menganalisis trend perkembangan properti perkantoran, perdagangan dan perumahan di Jakarta pada saat ini menurut pengamat dan pengembang properti di Jakarta; 3. Menganalisis kondisi lingkungan di sekitar kawasan SPBT; 4. Mengidentifikasi potensi yang dimiliki oleh kawasan SPBT; 5. Menganalisis kesesuaian jenis properti dengan analisis highest and best use; 6. Mengidentifikasi jenis properti yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan SPBT.
1.4
Manfaat Studi Pada sub bab manfaat studi ini akan dibahas keterkaitan studi ini dengan
akademis yaitu Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota (PWK) dan manfaat praktis pada pihak-pihak terkait dengan studi yang dilakukan.
4
1.4.1
Manfaat Akademis Studi yang dilakukan dalam penyusunan Tugas Akhir ini adalah mengenai
jenis properti yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan SPBT. Studi ini memiliki keterkaitan terhadap program studi Perencanaan Wilayah dan Kota (PWK), karena rencana pembangunan Kawasan SPBT merupakan salah satu proses perencanaan di Kota Jakarta guna memajukan wilayah Jakarta Timur agar tidak tertinggal dibandingkan wilayah Jakarta lainnya. Studi ini dapat menambah pengetahuan mengenai salah satu metoda dalam menentukan jenis properti yang dapat dikembangkan dalam suatu wilayah.
1.4.2
Manfaat Praktis Studi yang dilakukan bertujuan untuk menjelaskan jenis properti yang sesuai
untuk dikembangkan di Kawasan SPBT berdasarkan trend perkembangan properti di Jakarta pada saat ini. Oleh karena itu, output yang diharapkan dari studi ini adalah dapat berupa suatu rekomendasi ataupun masukan untuk Badan Pengelola Pembangunan Sentra Primer Baru Timur (BPP-SPBT). Dengan adanya rekomendasi mengenai kesesuaian jenis properti dengan lingkungan SPBT, diharapkan pada implementasi rencana pembangunan kawasan SPBT akan berjalan lebih lancar.
1.5
Lingkup Studi Lingkup pembahasan yang akan digunakan dalam penyusunan Tugas Akhir
ini terdiri dari lingkup wilayah yang membatasi cakupan pembahasan secara geografis dan lingkup materi yang akan membatasi isi cakupan pembahasan.
1.5.1
Lingkup Wilayah Wilayah yang akan dibahas dalam studi ini adalah Kota Jakarta secara umum.
Sedangkan wilayah yang menjadi fokus atau studi kasus dalam penyusunan tugas akhir ini adalah Kawasan SPBT seluas ±96 Ha yang terletak di Jakarta Timur, Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung. Sesuai dengan Keputusan Gubernur
5
Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 1629 Tahun 1986, dikemukakan batasan geografis dari Kawasan SPBT tersebut sebagai berikut: Sebelah Barat
: Jl. Raya Penggilingan
Sebelah Selatan : Jl. Rel Kereta Api / Jl. I Gusti Ngurah Rai Sebelah Utara
: Jl. Komarudin
Sebelah Timur
: Jl. Tol Cakung – Cikunir
Lingkup wilayah dari pembahasan mengenai analisis kesesuaian properti di Kawasan Sentra Primer Baru Timur (SPBT) dapat dilihat dari Gambar 1.1.
1.5.2
Lingkup Materi Pembahasan yang dilakukan dalam menyusun tugas akhir ini dibatasi yaitu
hanya pada pembahasan mengenai kesesuaian properti perkantoran, perdagangan dan perumahan (hunian) dalam rencana pembangunan SPBT yang direncanakan terealisasi pada tahun 2016 nanti. Sebelum masuk ke dalam analisis mengenai kesesuaian properti tersebut, terlebih dahulu dilakukan analisis mengenai trend perkembangan properti yang sedang berlangsung di Kota Jakarta berdasarkan hasil property review oleh pengamat properti dan juga jenis-jenis properti yang sedang giat dikembangkan di Kota Jakarta berdasarkan hasil wawancara dengan pengembang properti yaitu properti perkantoran, perdagangan dan perumahan. Setelah melakukan hal tersebut, dalam studi ini juga akan dibahas mengenai kondisi lingkungan yang ada di sekitar kawasan perencanaan SPBT, akan dilihat dari segi kependudukan dan ekonomi penduduk sekitar, serta pembangunan properti sudah yang ada. Kesesuaian tipe properti tersebut akan dianalisis kelayakannya berdasarkan highest and best use analysis dari sudut pandang pembangunan fisik, legal, dan ekonomi. Dari analisis-analisis yang telah dilakukan tersebut, diharapkan akan mencapai output atau sasaran dari studi ini yaitu terwujudnya suatu rekomendasi mengenai tipe properti yang cocok untuk dikembangkan di Kawasan SPBT.
6
7
8
9
1.6
Metode Penelitian Metode penelitian dalam studi ini terdiri dari metode pengumpulan data dan
metoda analisis yang didalamnya juga terdapat pendekatan studi berupa langkahlangkah yang dilakukan dalam studi ini yang tertuang dalam kerangka pikir studi.
1.6.1
Metode Pengumpulan Data Metode pengumpulan data yang biasanya dilakukan dalam melakukan suatu
penelitian adalah pengumpulan data primer dan sekunder. Pengumpulan data primer dapat dilakukan melalui survey, sedangkan data sekunder didapatkan melalui studi literatur atau dokumen yang ada sesuai dengan topik penelitian.
1. Studi literatur Studi literatur yang dilakukan adalah mempelajari hal-hal yang terkait dengan topik studi ini yaitu mengenai properti, baik itu perkantoran, perdagangan maupun perumahan sehingga analisis yang dilakukan mendapatkan gambaran tidak hanya secara empiris melainkan juga secara teoritis. Studi literatur juga dilakukan terhadap dokumen-dokumen yang sudah tersedia seperti buku teks ataupun informasi atau artikel dari internet dan media cetak lainnya. Selain itu dilakukan juga studi literatur terhadap data sekunder yang didapatkan melalui survey ke beberapa instansi terkait yang dalam hal ini antara lain adalah Badan Pusat Statistik (BPS) Jakarta, Dinas Tata Kota (DTK) Jakarta, dan Badan Pengelola Pembangunan Kawasan Sentra Primer Baru Timur (BPP-SPBT). Studi literatur dilakukan untuk memenuhi beberapa sasaran yang ingin dicapai antara lain yaitu: -
Menjelaskan rencana pembangunan properti di Kawasan SPBT berdasarkan data-data yang didapatkan dari BPP SPBT;
-
Mengidentifikasi ketentuan-ketentuan pembangunan di Kawasan SPBT berdasarkan data-data yang didapatkan dari BPP SPBT;
10
-
Menganalisis trend perkembangan properti berdasarkan analisis terhadap property review yang didapatkan dari perusahaan pengamat properti;
-
Menganalisis kondisi lingkungan di sekitar Kawasan SPBT berdasarkan datadata instansi yang didapatkan dari BPS dan DTK; dan
-
Menjelaskan teori mengenai highest and best use analysis untuk digunakan dalam analisis kelayakan properti.
2. Survey Survey yang dilakukan dalam studi ini meliputi observasi langsung ke lokasi pengembangan Kawasan SPBT dan wawancara kepada pihak BPP-SPBT dengan tujuan mengetahui rencana pembangunan Kawasan SPBT dan implementasinya hingga saat ini, dan juga kepada beberapa pengembang besar serta pengamat properti di Jakarta untuk memberikan informasi mengenai trend properti pada saat ini. Survey yang dilakukan dalam studi ini guna memenuhi beberapa sasaran studi, antara lain yaitu: -
Menjelaskan jenis properti yang sedang giat dikembangkan oleh para pengembang untuk mendapatkan gambaran mengenai trend properti pada saat ini; dan
-
Melakukan observasi di sekitar Kawasan SPBT sebagai informasi tambahan dalam menganalisis kondisi lingkungan, kompetitor serta potensi yang ada di sekitar kawasan SPBT.
Menurut Esterberg (dalam Sugiyono, 2005) ada tiga tipe wawancara yang ketepatan penggunaannya tergantung kepada informasi yang ingin diperoleh dan tujuan wawancara itu sendiri, yaitu: a) Wawancara Terstruktur (structured interview) Wawancara terstruktur digunakan sebagai teknik pengumpulan data bila peneliti atau pengumpul data telah mengetahui dengan pasti tentang
11
informasi apa yang ingin diperoleh. Oleh karena itu dalam melakukan wawancara, pengumpul data telah menyiapkan instrumen penelitian berupa pertanyaan-pertanyaan tertulis yang alternatif jawabannya pun telah disiapkan. Dengan wawancara terstruktur ini, pengumpul data dapat menggunakan beberapa pewawancara dalam pengumpulan data. b) Wawancara Semi Terstruktur (semi structured interview) Jenis wawancara ini sudah termasuk dalam kategori in-depth interview yang pelaksanaannya lebih bebas bila dibandingkan dengan wawancara terstruktur. Tujuan dari wawancara jenis ini adalah untuk menemukan permasalahan secara lebih terbuka, dimana pihak yang diajak wawancara dimintai pendapat dan ide-idenya. Dalam melaksanakan wawancara, pengumpul data perlu mendengarkan secara teliti dan mencatat apa yang dikemukakan informan. c) Wawancara Tak Terstruktur (unstructured interview) Wawancara tidak terstruktur adalah wawancara yang dilakukan secara bebas, peneliti tidak menggunakan pedoman wawancara yang telah tersusun secara sistematis dan lengkap untuk pengumpulan datanya. Wawancara tidak terstruktur atau terbuka sering digunakan dalam penelitian pendahuluan atau penelitian yang lebih mendalam tentang subyek yang diteliti. Untuk mendapatkan gambaran permasalahan yang lebih lengkap, maka peneliti perlu melakukan wawancara kepada pihak-pihak yang mewakili berbagai tingkatan yang ada dalam objek.
Wawancara yang dilakukan dalam studi ini adalah jenis wawancara semi terstruktur yang dilakukan kepada pihak pemerintah dan pengelola, beberapa pengembang dan pengamat properti di Jakarta yang tergabung di dalam persatuan Real Estate Indonesia dan sudah mengembangkan berbagai jenis properti khususnya di Kota Jakarta. Daftar responden yang akan dimintai pendapatnya dapat dilihat pada tabel 1.1.
12
Tabel I.1 Daftar Responden Penelitian RESPONDEN
BPP SPBT
NAMA RESPONDEN
JABATAN
Bpk. Opang Sopian
Kepala Pelaksana Harian
Pengembang Properti
PT. Ciputra Development,
Bpk. Taufik Hidayat
Planning and Design Manager
PT. Metropolitan Land,
Bpk. Wahyu Sulistio
Corp. PR Manager
PT. Summarecon Agung,
Bpk. Prasetyo Indroharto
Research and Dev’t Manager
PT. Sahid Inti Dinamika,
Bpk. Budi
Marketing and Research Manager
PT. Bakrie Swasakti Utama,
Bpk. Sanggam Sitorus
Marketing and Research Manager
PT. Agung Podomoro,
Bpk. Agung Wirajaya
General Manager of Marketing
Ibu Milda
Bagian Research
Pengamat Properti
PT. Procon Indah, dan
Pusat Studi Properti Indonesia Bpk. Panangian Simanungkalit
Direktur Utama
Berikut adalah langkah-langkah yang dilakukan dalam proses pengumpulan data: 1. Mengumpulkan data dan informasi yang dibutuhkan dalam penyusunan Tugas Akhir ini berupa data-data dan informasi yang terkait dengan rencana pengembangan Kawasan Sentra Primer Baru Timur (SPBT); 2. Melakukan studi literatur mengenai jenis-jenis properti yang biasa dikembangkan dalam suatu kota dan juga mengenai highest and best use analysis ; 3. Mengumpulkan data atau dokumen berupa property review yang dilakukan oleh beberapa pengamat properti yaitu Bank Indonesia, Price Waterhouse Coopers; Knight Frank, dan Jones Lang LaSalle; 4. Melakukan survey ke BPP SPBT, BPS Kota Jakarta, dan Dinas Tata Kota Jakarta untuk mendapatkan data-data instansi; dan 5. Wawancara kepada pihak pengelola yaitu BPP SPBT untuk mengetahui implementasi pembangunan Kawasan SPBT, dan wawancara kepada beberapa pengamat dan pengembang properti di Jakarta untuk mengetahui
13
trend properti di Jakarta pada saat ini dan pandangan pengamat/pengembang terhadap pembangunan properti di Jakarta Timur.
1.6.2
Metode Analisis Analisis dalam penelitian ini menggunakan metode analisis deskriptif
kualitatif. Metoda analisis deskriptif kualitatif dilakukan dengan menganalisis datadata instansi seperti BPS, Dinas Tata Kota, dan BPP-SPBT dan juga analisis berdasarkan informasi yang didapatkan dari studi literatur dan dokumen mengenai property review oleh perusahaan pengamat properti. Analisis deskriptif kualitatif juga dilakukan terhadap hasil wawancara kepada beberapa perusahaan atau pengembang properti di Jakarta (Tabel 1.1). Langkah-langkah yang dilakukan dalam tahap analisis adalah sebagai berikut: 1. Melakukan analisis mengenai trend properti yang ada di Kota Jakarta berdasarkan ulasan property review yang dilihat dari sudut pandang supply (tingkat pasokan) dan tingkat hunian yang ada. Selain itu, analisis juga dilakukan berdasarkan hasil wawancara terhadap pengembang dan pengamat properti; 2. Melakukan analisis kondisi lingkungan di sekitar Kawasan Perencanaan SPBT dari segi kependudukan, perekonomian serta pembangunan di Jakarta Timur dan sekitar Kawasan SPBT. Selain itu, juga dilakukan analisis mengenai kompetitor atau kawasan yang menawarkan properti serupa di sekitar Kawasan SPBT serta analisis mengenai potensi-potensi yang mendukung kemajuan pembangunan Kawasan SPBT; dan 3. Menggabungkan hasil analisis-analisis di atas dan menurunkannya pada analisis kesesuaian jenis properti dalam kawasan SPBT dengan menguji kelayakan jenis properti tersebut berdasarkan hasil highest and best use analysis dari segi pembangunan fisik dan lokasi, legal atau ketentuan-ketentuan yang ada dalam rencana Kawasan SPBT, dan segi ekonomi dan produktifitas berdasarkan trend properti dan pendapat pengamat serta pengembang properti.
14
Langkah-langkah ini tertuang pada kerangka pemikiran studi yang dapat dilihat pada Gambar 1.2. GAMBAR 1.2 KERANGKA PEMIKIRAN STUDI
15
1.7
Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dari penulisan laporan ini adalah sebagai berikut:
BAB 1
PENDAHULUAN Bab ini berisikan latar belakang, rumusan permasalahan, tujuan dan sasaran, manfaat studi, metode penelitian, serta ruang lingkup dalam studi yang dilakukan.
BAB 2
TINJAUAN LITERATUR Bab ini berisikan tinjauan dari literatur-literatur yang terkait dengan studi yang dilakukan yaitu mengenai properti yang terdiri dari properti perkantoran, perdagangan dan perumahan.
BAB 3
GAMBARAN UMUM OBJEK STUDI Bab ini memaparkan gambaran umum dari objek studi yaitu DKI Jakarta, Wilayah Jakarta Timur, dan Kecamatan Cakung serta mengenai perencanaan Kawasan Sentra Primer Baru Timur (SPBT).
BAB 4
ANALISIS TREND PROPERTI DI JAKARTA Pada bab ini dilakukan analisis mengenai trend properti di Jakarta berdasarkan hasil property review dan wawancara dengan pengembang serta pandangan pengembang terhadap perkembangan properti di Jakarta Timur.
BAB 5
IDENTIFIKASI JENIS PROPERTI YANG SESUAI UNTUK DIKEMBANGKAN DI KAWASAN SPBT BERDASARKAN
TREND PERKEMBANGAN PROPERTI DI JAKARTA Pada subbab ini akan dilakukan analisis mengenai kondisi pembangunan serta perekonomian penduduk Jakarta Timur pada umumnya, dan analisis mengenai tipe properti yang sesuai dikembangkan di Kawasan SPBT berdasarkan highest and bestuse analysis.
16
BAB 6
PENUTUP Bab ini berisikan ringkasan hasil analisis, temuan studi, kesimpulan dari keseluruhan studi yang dilakukan, serta rekomendasi mengenai properti yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan SPBT. Selain itu juga akan diulas kelemahan studi dan saran untuk lanjutan studi.
