B en W. nr. 13.1207 d.d. 7-1-2014 Onderwerp
Notitie Grondprijzen 2014
Besluiten: 1. binnen het kader van het raadsbesluit met betrekking van het grondprijzenbeleid (Nota Grondprijzen 2004/2005, RB 04.0168 d.d. 22 december 2004), onder voorbehoud van bespreking in de raadscommissie Ruimte en Regio in te stemmen met de notitie grondprijzen 2014, met daarin ten opzichte van 2014 als nieuwe elementen: a. in te stemmen met het voorstel om de forfaitaire grondprijzen voor sociale huurwoningen, studentenwoningen en zorgwoningen in de sociale huursector, maatschappelijke voorzieningen en groensnippers te verhogen met een inflatiefactor van 2,5%; b. kennis te nemen van de paragraaf die is gewijd aan erfpacht. In deze paragraaf wordt ingegaan op veranderingen op erfpachtgronden e/o eigendomssituatie van de grond, voor zover deze gevolgen hebben voor de waarde van de grond en er verrekening dient plaats te vinden; 2. de richtprijzentabel voor 2014 vast te stellen (bijlage I); 3. dat eerdere besluiten bij de grondprijzennotitie 2014 voor zover deze niet zijn gewijzigd door bovenvermelde besluiten, onverkort van kracht blijven; 4. De brief aan de raad, waarin de raad (commissie Ruimte en Regio) wordt gevraagd in te stemmen met deze Notitie Grondprijzen 2014 (conform motie 11.043/3), vast stellen (zie bijlage I). Behoudens advies van de commissie
Perssamenvatting: De Notitie grondprijzen 2014 is vastgesteld. Hierin worden richtprijzen voor de grondwaarden van de verschillende functies aangegeven voor de voorbereidingsfase van (bouw)plannen. Als de plannen concrete vorm krijgen, worden de grondprijzen residueel bepaald. Hierbij wordt met het verschil tussen opbrengsten en kosten van het vastgoedprogramma, op basis van de beoogde bestemming, bepaald wat het residu is voor de grond. Op basis van deze grondprijs voert de gemeente Leiden de onderhandelingen met marktpartijen over de uitgifte van de grond. Voor bepaalde bestemmingen hanteert de gemeente vaste grondprijzen, die voor 2014 zijn geïndexeerd met een inflatiefactor. Het betreft niet-commerciële bestemmingen als sociale huurwoningen, groensnippers en sociaal-maatschappelijke functies.
Burgemeester en Wethouders
Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden
Gemeente Leiden Bezoekadres
de Raad
Stationsplein 107 2312 AJ LEIDEN
Postadres
Postbus 9100 2300 PC LEIDEN
Telefoon E-mail Website
Datum
Contactpersoon
Ons kenmerk
Doorkiesnummer
Onderwerp
071-516 56 03
[email protected] www.leiden.nl/gemeente
C. Voorburg/J. Wijma (071) 516 56 88
Notitie Grondprijzen 2014
Geachte leden van de Raad,
Naar aanleiding van het adviesrecht van de raad inzake grondprijzen (Motie M11043/3) sturen wij u de Notitie Grondprijzen 2014. In de notitie wordt tevens het beleid met betrekking tot erfpacht toegelicht. Ten opzichte van de grondprijzennotitie 2014 zijn de volgende wijzigingen aangebracht: Inflatiecorrectie vaste grondprijzen De vaste grondprijzen voor sociale huurwoningen, studentenwoningen en zorgwoningen in de sociale huursector, maatschappelijke voorzieningen en groensnippers, zijn evenals in voorgaande jaren met een inflatiefactor van 2,5% gecorrigeerd. Dit betekent dat de grondprijs voor een eengezinswoning in de sociale huursector in 2014 stijgt van € 14.555 excl. BTW naar € 14.919 excl. BTW. Evenals voorgaande jaren wordt op deze prijs een hoogtefactor toegepast voor appartementen. De grondprijs voor studenten- en zorgwoningen was € 187,50 per m2 gbo en bedraagt in 2014 €192,- per m2 gbo, de maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk zijn gestegen van € 184,50 per m2 bvo naar € 189,- per m2 bvo en de grondprijs voor groensnippers was € 215,- per m2 en is nu € 220,- per m2 uitgeefbaar. Wij verzoeken de Raad te reageren op deze notitie die onder voorbehoud is vastgesteld door het College van Burgemeester en Wethouders.
Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Leiden,
de Secretaris,
de Burgemeester
Notitie Grondprijzen 2014
VAG, december 2013
Inhoud
1. Inleiding 1.1. Algemeen; de methode van grondprijsberekening Volgens de gemeentelijke Financiële Verordening moet het college jaarlijks de grondprijzen met betrekking tot de gronduitgifte vaststellen, waarbij de door de Raad vastgestelde kaders met betrekking tot deze prijsvorming leidend zijn. Wat dat betreft kan kortweg gesteld worden dat er naar wordt gestreefd de prijsontwikkeling op de markt zo goed mogelijk te benaderen, dus marktconforme prijzen te hanteren. De opgave is om -gezien de grote diversiteit aan functies en locaties- een overzichtelijke systematiek te hanteren waarmee de marktprijzen zo goed mogelijk benaderd worden. Hiervoor zijn verschillende methoden beschikbaar. De comparatieve (vergelijkbare gerealiseerde transacties) en de residuele benadering zijn het meest gangbaar. In Leiden hanteren we de residuele methode. Op het algemene beginsel van residuele grondprijzen wordt een uitzondering gemaakt als het gaat om de bouw van sociale huurwoningen en sociaal-maatschappelijke voorzieningen. Zoals bij veel gemeenten gelden ook in Leiden voor deze functies gereduceerde grondprijzen.
1.2. Residuele methode De actuele marktwaarde van de grond wordt bepaald met de residuele methode. Hierbij wordt met het verschil tussen de opbrengsten en kosten van het vastgoedprogramma, op basis van de beoogde bestemming, bepaald wat het residu is voor de grond. In de gangbare waarderingsmethodiek wordt eerst de opbrengst-potentie of de beleggingswaarde bepaald, door de verwachte huur te delen door het marktconforme bruto aanvangsrendement (BAR). Hierop worden de ontwikkelingskosten, zoals bouw-, bijkomende- en algemene kosten, winst en risico en financiering, in mindering gebracht. In de berekening wordt uitgegaan van een peildatum, de afname van de grond bij start bouw en de oplevering van het gebouw. Hierbij zijn tevens parameters gehanteerd voor het bepalen van de prijsontwikkeling van opbrengsten en kosten.
1.3. De Leidse praktijk In Leiden is het belang van de residueel berekende grondprijs sterk toegenomen. Leiden volgt hiermee de landelijke trend. Hierdoor wordt bij de bepaling van de gronduitgifteprijzen de ontwikkeling van de marktprijs gevolgd en kunnen bovendien locatie specifieke omstandigheden worden meegenomen. Het resultaat hiervan zijn gedifferentieerde prijzen waarbij rekening wordt gehouden met verschillen in bouwkosten tussen uitleg- en herstructureringsgebieden alsook met de effecten van verschillende parkeeroplossingen. Om in een vroeg stadium van planvorming een inschatting te kunnen maken van de grondkosten zijn in deze notitie ook grondquotes opgenomen die zijn gebaseerd op residuele berekeningen. Dit wordt ook wel een genormeerde residuele berekening genoemd. De grondquotes zijn richtinggevend en worden alleen in het beginstadium van de planvorming gehanteerd. Om onderscheid in type locaties te kunnen maken is er per categorie een bandbreedte opgenomen; een kwalitatieve en grote woning op een klein perceel heeft bijvoorbeeld hogere bouwkosten dan een goedkope woning op een groot perceel. Beide woningen kunnen echter
dezelfde VON-prijs hebben, waardoor de residuele grondwaarde in het eerste geval veel lager is dan in het tweede geval. Een ander voorbeeld is het verschil in de kwaliteit van de locatie van vergelijkbare woningen; de waarde van een welgelegen woning zal hoger zijn dan voor de woning op de minder gunstige locatie, terwijl de bouwkosten gelijk zijn. Dat betekent dat de grondprijs op de meer gunstige locatie hoger zal zijn dan op de mindere locatie. Vanuit de vraag gestuurde vastgoedontwikkelingen kunnen met de residuele benadering vervolgens marktconforme grondprijzen afgeleid worden. Indien dit leidt tot een lagere grondprijs dan was voorzien, heeft dit uiteraard gevolgen voor de haalbaarheid van de grondexploitatie.
2. Grondprijzen woningen 2.1. Marktwoningen Op dit moment is er sprake van een licht economische herstel, maar een significant herstel wordt ook volgend jaar nog niet verwacht (bron: Kwartaalbericht Rabobank, september 2013). De veronderstelling is dat het einde van de recessie voldoende is om de woningmarkt een duwtje te geven naar een situatie van stabiele verkoopaantallen. Het is echter nog te vroeg om te zeggen dat de woningmarkt in echt rustiger vaarwater is gekomen. Uit de waarneming van de NVM blijkt dat landelijk de gemiddelde woningprijs tot en met het tweede kwartaal daalde met 0,3% naar € 205.000, maar dat drie van de vijf woningtypen een prijsstijging laten zien. Het gaat om de appartementen (0,6%), twee-onder-een-kapwoningen (0,8%) en vrijstaande woningen (1,7%). Juist de voorzichtige prijsstijgingen van de duurste woningtypen kan duiden op een marktherstel omdat deze woningtypen sneller en heftiger reageren op woningmarktontwikkelingen. Een kanttekening bij deze gegevens is dat de landelijke woningmarkt een zeer andere markt is dan de lokale woningmarkt. In de huidige Nederlandse woningmarkt is de locatie belangrijker dan ooit geworden. In 2013 zijn de woningprijzen in Leiden licht gedaald. Hetzelfde geldt voor het aantal transacties. Bij de nieuwbouw vertragen de ontwikkelaars hun planvorming, worden nieuwe plannen uitgesteld of willen het programma wijzigen ( Haagwegkwartier, Het Gebouw en Lorentzhof) en ook gemeentelijke woningbouwplannen, zoals de Lorentzschool zijn uitgesteld. Aan de andere kant worden plannen als Groenoordhallen, Dieperhout en Lammenschanspark wel opgepakt. De residuele waardebepaling van de uit te geven gronden voor woningen in de marktsector, is de grondslag voor gronduitgiftecontracten tussen gemeente en ontwikkelende partijen. De berekening moet derhalve worden uitgevoerd op het moment dat de onderhandelingen over het gronduitgiftecontract worden gevoerd en worden toegespitst op het concreet voorliggende bouwplan, waarbij de bouwer inzicht geeft in zijn kosten. De gemeente heeft diverse bronnen om tot een objectieve vergelijking te komen, als basis voor een residuele berekening en een reële grondwaarde. In de stadia van planvoorbereiding (haalbaarheidsstudies) kan ter indicatie gebruik worden gemaakt van onderstaande grondquotes. Het is daarbij aan de planeconoom om een inschatting te maken waar de betreffende woningen zich bevinden binnen de bandbreedtes. Deze baseert zich daarbij zowel op het type woning alsook op de specifieke kenmerken van de locatie. Als in dit voorbereidende stadium met een mogelijke ontwikkelende partij gecommuniceerd wordt over de grondprijs, is dit onder voorbehoud van de definitieve residuele berekening voor het bepalen van de grondwaarde.
Met inachtneming van het voorgaande wordt de volgende tabel gehanteerd voor het bepalen van richtprijzen voor de uitgifte van gronden, waarbij nogmaals de kanttekening dat de quotes alleen zijn bedoeld om een richtprijs excl. BTW te verkrijgen:
Woningtype met VON-prijs (incl. BTW)
Grondquotes 2014 (over VON-prijs excl. BTW)
eengezinswoning
appartement
Goedkope, middeldure woningen, tot € 225.000
32-36
18-22
Dure, middeldure woningen, € 225.000 – € 275.000
34-38
20-24
Lage segment dure woningen, € 275.000 - € 350.000
36-40
22-26
Duurdere woningen, € 350.000 - € 425.000
39-43
24-28
Dure woningen, € 425.000 - € 500.000
42-46
27-31
maatoplossing
maatoplossing
Zeer dure woningen, meer dan € 500.000
Bij appartementen worden per woning lagere grondprijzen gerealiseerd en dus ook lagere grondquotes vermeld, dan bij grondgebonden woningen. Dit komt grotendeels door dat appartementen hogere bouwkosten hebben (bijv. door de gemeenschappelijke ruimtes, zoals entrees, galerijen en liften) en omdat er in bepaalde gevallen kostenverhogende maatregelen nodig zijn om de gewenste kwaliteit in het plan te realiseren.
2.2. Sociale huur Voor de uitgifte van sociale huurwoningen hanteert de gemeente Leiden een gereduceerde prijs. In de ‘Prestatieafspraken 2009-2015’ is dit als volgt opgenomen: De gemeente Leiden heeft in de Nota grondprijzen opgenomen dat er gereduceerde grondprijzen worden gehanteerd voor sociale huurwoningen. De gemeente stelt deze jaarlijks vast. Voor de aanpassing van de grondprijs wordt de beleidslijn doorgezet om een inflatiecorrectie van 2,5 % op de prijs van 2013 toe te passen. Voor sociale huurwoningen geldt in 2014 een grondprijs van € 14.919 excl. BTW (was € 14.555 excl. BTW) voor een eengezinswoning.
Clausule Bij uitgifte van gronden voor sociale huur woningen tegen gereduceerde grondprijzen, wordt een clausule in het contract opgenomen dat de corporatie, bij een toekomstige woningverkoop of uitponding of bij overgang naar het segment van vrije huurprijzen (marktsector), een suppletie op de uitgifteprijzen verschuldigd is. In overleg met de gezamenlijke corporaties ziet de gemeente Leiden het als haar taak om te borgen dat de sociale huurvoorraad in stand blijft, maar tevens dat vernieuwing van deze voorraad mogelijk wordt gemaakt. Derhalve is aan de verplichting tot het voldoen van een suppletievergoeding een periode gekoppeld van 20 jaar na datum van uitgifte. Als de corporatie de betreffende woning in de eerste 20 jaar van de cyclus uitpondt of overzet naar markthuur, dient zij de volledige suppletievergoeding te voldoen aan de gemeente. Na het 20-ste exploitatiejaar is de corporatie in beginsel vrij om de sociale huurwoningen te vermarkten en hoeft zij geen suppletievergoeding meer af te dragen.
Bepaling suppletievergoeding in verband met de omzetting naar marktwoning De suppletievergoeding wordt bepaald door de grondwaarde bij het nieuwe gebruik te verminderen met de oorspronkelijke grondwaarde die daarvoor wordt omgerekend naar prijs per heden. Omdat het hier om bestaande woningen gaat is de grondwaarde bij het nieuwe gebruik niet bekend. Deze wordt benaderd door een deel van de waarde van grond + opstal, toe te kennen aan de grond. Als waarde van de woning + opstal wordt de meest recente WOZwaarde gehanteerd. Het deel daarvan dat aan de grondwaarde wordt toegekend, wordt berekend met behulp van dezelfde grondquotes, zoals opgenomen bij het onderdeel marktwoningen (zie ook paragraaf 2.1). In de tabel in paragraaf 2.1 is de grondquote uitgedrukt in een bandbreedte. Voor bepaling van grondwaarde bij het nieuwe gebruik, wordt altijd het midden van de bandbreedte (in %) aangehouden. De berekening van de suppletievergoeding ziet er als volgt uit:
Grondquote (%) x WOZ waarde excl. BTW = Grondwaarde marktwoning nu Suppletievergoeding = Grondwaarde marktwoning nu minus de Oorspronkelijke grondwaarde naar prijs heden
Voorbeeldberekening van de grondwaarde van een eengezinswoning met een WOZ-waarde van € 300.000, omgerekend naar een waarde excl. BTW en een quote met een middenbreedte volgens tabel 2.1:
€ 300.000 / 1,21 x 38% = € 94.215 (grondwaarde excl. BTW) € 94.215 - € 14.919 = € 79.296
Clausulevrij kopen Aan de corporatie wordt de optie geboden de grond ‘clausulevrij’ te kunnen kopen, dus zonder suppletieverplichtingen in de toekomst bij uitponding. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in eengezinswoningen en appartementen. De grondprijs voor een eengezinswoning in de sociale huur zonder clausule bedraagt € 50.000 excl. BTW en de clausule vrije grondprijs voor een appartement in de sociale huur bedraagt € 25.000 excl. BTW . Koopgarant De suppletievergoeding wordt op dezelfde manier als hierboven omschreven toegepast indien de corporatie via koopgarant verkoopt, tenzij de verkoopprijs inclusief kosten koper lager of gelijk is aan € 201.000. Dit is de bovengrens die het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland in de regionale Woonvisie 2009-2019 heeft vastgelegd voor sociale koopwoningen.
Grondprijs gestapelde sociale huurwoningen Bij sociale huurwoningen wordt tot nu toe binnen het prijzenstelsel gedifferentieerd voor wat betreft de bouwhoogte van het woongebouw. Uitgaande van bovengenoemde basisprijs voor een eengezinswoning, wordt met behulp van een stapelingsfactor de grondprijs berekend voor gestapelde woningbouw. Het systeem van stapelingsfactoren kent de volgende factoren: Aantal woonlagen eengezinswoningen
hoogtefactor 1
2 woonlagen (beneden- en bovenwoning)
0,9
3 woonlagen
0,8
4 woonlagen.
0,75
5 woonlagen etc.
0,725 etc.
Resumé: De grondprijs voor een woning in de sociale huursector wordt gesteld op € 14.919 excl. BTW voor een eengezinswoning, met een verrekenclausule bij uitponding of anderszins bij verandering van gebruik, gedurende de eerste 20 jaar. Voor verkopen onder de noemer ‘koopgarant’ wordt een uitzondering op de suppletieverplichting gemaakt mits de verkoopprijs van de te verkopen woning inclusief kosten koper, lager of gelijk is aan € 201.000. Voor gestapelde sociale huurwoningen wordt op de genoemde prijs van € 14.919 excl. BTW een reductie verleend met toepassing van stapelingsfactoren uit de bovenstaande tabel. De corporatie kan opteren voor een ‘clausulevrije’ prijs van € 50.000 excl. BTW voor een eengezinswoning of € 25.000 excl. BTW voor een appartement.
2.3. Studenteneenheden en zorgwoningen De beleidslijn voor de aanpassing van de grondprijs, met een inflatiecorrectie van 2,5 % op de prijs van 2013, wordt ook voor deze categorie doorgezet. Voor studenteneenheden en zorgwoningen in de sociale huursector geldt in 2014 een grondprijs van € 192,- per m2 gbo1 (was € 187,50 per m2 gbo).
1
Gbo gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.
3. Grondprijzen commerciële functies 3.1. Kantoren (hoofdfunctie) Bij bestaande kantoorruimte bestaat landelijk gezien een grote leegstand. Lokaal soms wel 25 % en gemiddeld rond de 14 %. Leiden zit met 13,5 % iets onder het landelijk gemiddelde en 0,5 % boven het regionale gemiddelde. De leegstand in Leiden is zeer overzichtelijk: 80% van de leegstand wordt veroorzaakt door relatief gedateerde grote kantoorruimten (2.5005.000 m2). Al met al heeft Leiden een gunstig vestigingsklimaat voor nieuwe grootschalige kantoorfuncties. Vanwege de huidige economische situatie is er meer onzekerheid over de ontwikkeling van de opbrengsten (huurwaarden) dan over de stichtingskosten. De onzekerheid over de toekomstige prijsontwikkelingen heeft een direct gevolg voor de grondprijs. Daarom worden de prijsindicaties van de notitie Grondprijzen 2013 aangehouden. Per locatie is een ruime bandbreedte voor de prijsindicaties aangegeven. De indicatie van de grondprijs voor de Randstedelijke kantorenmarkt (Stationsgebied 2 en Plesmanlaan) heeft voor de hoofdfunctie kantoren een bandbreedte van € 350 - € 700 per m2 bvo excl. BTW. De prijsindicatie van de overige kantoorlocaties heeft een bandbreedte van € 300 - € 400 per m2 bvo excl. BTW. Stationsgebied en Plesmanweg:: kantoorfuncties € 350 - € 700 per m2 bvo excl. BTW Overige kantoorlocaties € 300 - € 400 per m2 bvo excl. BTW
De bandbreedtes zijn uitsluitend bedoeld om een indicatie van de grondprijs te verkrijgen. Indien met een gegadigde gecommuniceerd wordt over de grondprijs, is dit altijd onder voorbehoud van de definitieve residuele berekening van de grondwaarde, op basis van een concreet bouwplan passend binnen de beoogde bestemming en gebruik. Direct gevolg van de gekozen werkwijze is dat de uiteindelijke grondprijs niet per definitie binnen bovenstaande bandbreedtes ligt. De grondwaarde is gebaseerd op de ontwikkelpotentie van het perceel, conform het beoogde gebruiken een minimaal bouwvolume volgens het bestemmingsplan, in bouwrijpe staat. De definitieve grondprijs wordt residueel bepaald op basis van een concreet programma, dat in overeenstemming is met een vigerend of vast te stellen bestemmingsplan. Indien een prijs significant lager is dan de bandbreedte, koopprijzen uit referentietransacties of koopprijzen die op termijn aan overige potentiële kopers gevraagd kunnen worden, kan de gemeente ook een taakstellende minimale grondprijs opleggen.
3.2. Kantoren (mixfunctie), winkels, bedrijven Voor de prijsbepaling van winkels, bedrijven en overige commerciële bedrijvigheid gelden dezelfde uitgangspunten als voor kantoren. Bij deze categorieën wordt op basis van een concreet plan, dat in overeenstemming is met een vigerend of vast te stellen bestemmings2
Zie ook hoofdstuk 7
plan, een residuele berekening uitgevoerd om de definitieve grondprijs te bepalen. Maar ook hier kan in de voorbereidende fasen, onder de voorwaarden van de prijsbepaling van kantoren, gebruik worden gemaakt van richtprijzen. En in voorkomende gevallen kan de gemeente ook een taakstellende minimale grondprijs opleggen. Indicaties voor bedrijfsterreinen, zoals het Leiden Bio Science Park met gemengde functies met kantoren, laboratoria en productiehallen, zijn a priori te geven omdat er een heel scala van activiteiten onder valt. De onderstaande bandbreedtes zijn dus indicatief en dienen met de nodige voorbehouden te worden gehanteerd:
Leiden Bio Science Park (LBSP): gemengde functies € 350 - € 450 per m2 bvo excl. BTW Hallenweg € 270 - € 350. per m2 bvo excl. BTW
Voor detailhandel wordt aangesloten bij het Beleidskader Detailhandel in de Leidse Binnenstad, waar verschillende typen winkelgebied worden onderscheiden, naast de overige wijkwinkelcentra. De bandbreedtes voor de prijsindicatie zijn:
A-locaties (bijv. Aalmarkt): € 500 - € 3.000 per m2 bvo excl. BTW Wijkwinkelcentra: € 350 - € 600 per m2 bvo excl. BTW
4. Forfaitair bepaalde grondprijzen 4.1. Groensnippers De gemeente heeft ook veel grondbezit dat te klein is voor een zelfstandig bouwperceel dan wel door een ongunstige ligging of indeling niet als zelfstandig perceel kan worden uitgegeven. Meestal gaat het om uitbreiding van een tuin. Om de prijs te bepalen wordt het begrip snipper nader afgebakend. Onder een groensnipper wordt verstaan: een additionele uitbereiding met niet meer dan 25 % van de reeds bestaande kavel of kleiner dan 30 m2. Op deze vuistregel zijn een vijftal uitzonderingen van toepassing. I. II. III. IV. V.
de kavel + snipper aan het water ligt; de mogelijkheid tot het realiseren van aan- en/of bijgebouwen ten opzichte van de oorspronkelijke kavel wordt uitgebreid; de ontsluiting van de kavel aanzienlijk verbetert; parkeren op eigen terrein mogelijk wordt; de opbrengst om andere redenen boven of onder de normprijs zit.
Indien er sprake is van een van de vijf bovengenoemde uitzonderingen of indien de definitie voor grondsnipper niet van toepassing verklaard kan worden dient het perceel grond getaxeerd te worden om de waarde te bepalen. Voor de aanpassing van de grondprijs wordt de beleidslijn doorgezet om een inflatiecorrectie van 2,5% op de prijs van 2013 toe te passen. Voor 2014 geldt derhlave een grondprijs van € 220,- per m2 k.k. uitgeefbaar (was € 215,- per m2 k.k.). Als een algemene richtprijs voor snippergroen geldt € 220,- per m2 uitgeefbaar. Bij prijsafwijkende omstandigheden wordt door de gemeente een taxatie uitgevoerd.
De huurprijs in 2014 is € 16,40 per m2. Indien belast met kabels en leidingen geldt een huurprijs van € 8,20 per m2.
4.2. Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Bij de grote diversiteit aan functies in de categorie sociaal-maatschappelijke voorzieningen, staat het belang van de gemeentelijke beleidsdoelen voorop. Hier zijn de grondprijzen dienend aan de door het bestuur vastgestelde beleidsdoelen. Binnen deze categorie wordt onderscheid gemaakt tussen sociaal maatschappelijke voorzieningen, kleinschalige nutsvoorzieningen (energie en water), zoals transformatorhuisjes en recreatieve- en sport voorzieningen. In de loop van de afgelopen jaren zijn binnen deze categorie steeds meer vormen van commerciële bedrijfsuitoefening ontstaan. Er is sprake van commercieel maatschappelijk vastgoed (apotheken, commerciële kinderopvang), de kleine nutsvoorzieningen van de nutsbedrijven zijn geheel binnen de sfeer van de marktsector beland en bij de recreatieve voorzieningen heeft dat geleid tot het ontstaan van een commerciële subcategorie, vaak aangeduid als ‘leisure’. Van een commerciële functie is in elk geval sprake als deze wordt uitgeoefend door een onderneming in de zin van de Wet Omzetbelasting.
Bij een mix van maatschappelijke en andere functies wordt het aandeel naar rato van het bruto vloer oppervlak van de betreffende functie de grondprijs bepaald. 4.2.1. Maatschappelijke voorzieningen Voor de aanpassing van de grondprijs wordt de beleidslijn doorgezet om een inflatiecorrectie van 2,5% op de prijs van 2013 toe te passen. Voor de grondprijs van maatschappelijk voorzieningen gelden de volgende uitgangspunten:
€ 189,- per m2 uitgeefbaar excl. BTW, bij een floor space index (fsi) kleiner dan 1 € 189,- per m2 bvo excl. BTW, bij een fsi groter dan 1
In de contracten wordt een beding opgenomen dat deze grond bij het verliezen van de maatschappelijke functie ook weer tegen de maatschappelijke grondprijs terugkomt naar de gemeente. Indien de gemeente voor de maatschappelijke voorzieningen speciaal aankopen doet wordt een andere grondprijs (minimaal kostendekkend) in rekening gebracht. NB: Maatschappelijke voorzieningen die zelf kiezen voor een locatie bestemd voor commerciële voorzieningen of woningbouw betalen een marktconforme grondprijs voor die betreffende locatie. 4.2.2. Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk Als een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk wordt uitgevoerd, dan komt de grondprijs tot stand conform de marktconforme grondprijzen voor bedrijven, kantoren, detailhandel en horeca of woning, al naar gelang het meest van toepasselijk is, met dien verstande dat de prijs niet lager is dan de prijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk zijn ondermeer: 1) sociaal maatschappelijke voorzieningen, op basis van de domeinen benoemd in de infrastructuur maatschappelijke voorzieningen: a) Onderwijs, bijvoorbeeld: particuliere opleidingen b) Jeugd & Jongeren, bijvoorbeeld kinderopvang en buitenschoolse opvang c) Kunst & Cultuur, bijvoorbeeld: commerciële culturele voorzieningen d) Sport, bijvoorbeeld: sportscholen, commerciële sportcomplexen e) Zorg, bijvoorbeeld: medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten en dergelijke )3 2) commerciële (geprivatiseerde) nutsvoorzieningen
4.2.3. Grensgevallen bij maatschappelijke voorzieningen 3
verzorgings- en verpleegtehuizen (care) worden als een tussencategorie beschouwd; in de betreffende regelgeving wordt rekening gehouden met hogere grondprijzen dan voorheen in de sociale sector.
Als de bestemming ingevolge het bestemmingsplan ook ruimte laat voor een commerciële functie, is de hogere prijs behorend bij die laatstgenoemde functie van toepassing. Soms kan evenwel een niet-commerciële functie zich in de loop van tijd ontwikkelen tot een commerciële bedrijfsuitoefening. Als dit aan de orde is, wordt in de koopovereenkomst opgenomen dat bij omzetting van een niet-commerciële naar een commerciële functie alsnog bijbetaald moet worden tot de waarde van de (nieuwe) commerciële functie. Hiervoor geldt immers wel een marktprijs.
5. Erfpacht De gemeente Leiden startte, op enkele uitzonderingen na, in 1975 met de uitgifte in erfpacht. Er zijn afgerond 5.000 contracten gesloten Deze contracten bevatten 12.000 adressen en beslaan ongeveer 15% van het grondgebied van Leiden. In 2005 is een begin gemaakt met de afbouw van erfpacht. Vanaf dat moment worden gronden in principe niet meer in erfpacht uitgegeven, maar in eigendom en kunnen erfpachtcontracten onder woningen omgezet worden naar vol eigendom. Veranderingen op erfpachtgronden en hebben meestal gevolgen voor de waarde van de grond.
Drie groepen van de erfpachtportefeuille worden specifiek genoemd: 1. Woningen en appartementen, niet zijnde corporatiebezit 2. Corporatiebezit 3. De zakelijke markt Alle bedragen in de paragraaf erfpacht zijn inclusief btw.
5.1. Woningen en appartementen Erfpacht met woningen en appartementen komt voor in de woonwijken Koppelstein, Bockhorst, de Stevenshof en Roomburg. Verder ook in de binnenstad en de omgeving van het station. Deze groep erfpachters komt in aanmerking voor de conversie naar vol eigendom. Verkoop naar vol eigendom bij woningen en appartementen In 2005 heeft de raad besloten dat de erfpachter het erfpachtrecht kan kopen. De erfpachter wordt daardoor eigenaar van de grond. In 2006 is de koopsomberekening vastgesteld voor eengezinswoningen en meergezinswoningen, niet zijnde corporatiewoningen. De koopsom wordt berekend aan de hand van het type woning (eengezinswoning of appartement), het bouwjaar, de WOZ-waarde en of er canon wordt betaald of niet (indien er is afgekocht). Bij de conversie naar vol eigendom moet de grondwaarde aan het einde van de contractperiode van 75 jaar, uitgedrukt in de in de waarde bij het moment van berekenen (huidige prijspei|) worden betaald. . Die waarde wordt berekend door de huidige grondwaarde (grondquote/percentage van de WOZ waarde) te verminderen met 1% depreciatie4 per jaar (maximaal 40%) vanaf het startjaar erfpachtcontract tot het jaar van koop en te indexeren met een waardevermeerdering van 1,0% per jaar gedurende de nog niet verstreken erfpachtperiode. De aldus verkregen eindwaarde wordt omgerekend naar de geldwaarde van heden door het contant maken met een discontopercentage van 4,5%.
4
Landelijk gebruikelijke correctie in verband met feit dat het gaat om in erfpacht uitgegeven grond.
Grondquotes voor 2014.
Grondquote 2014 Woz waarde woningen eengezinswoning
appartement
Tot € 250.000
33%
19%
Tussen € 250.000 - € 350.000
35%
21%
Tussen € 350.000 - € 450.000
37%
23%
Tussen € 450.000 - € 550.000
39%
25%
Vanaf € 550.000
41%
27%
5.2. Corporatiebezit In Leiden is er sprake van corporatiebezit van Portaal, Ons Doel, De Sleutels van Zijl en Vliet en Ymere, Studentenhuisvesting (SLS-Wonen) en Stichting Huisvesting Werkende Jongeren. In totaal 6.500 adressen. Aanpassing bij verkoop van woningbezit met erfpacht bij de corporaties Indien de corporatie woningen gaat uitponden, dient een suppletievergoeding te worden betaald. De suppletievergoeding in verband met de omzetting van sociale waarde naar marktwaarde wordt berekend over het verschil in grondwaarde bij het nieuwe gebruik, minus de oorspronkelijke grondwaarde omgerekend naar prijs per heden. De suppletievergoeding kan ook worden verlangd indien de corporatie via koopgarant verkoopt, tenzij de verkoopprijs inclusief kosten koper lager of gelijk is aan € 201.000,-.
Ook bij verhuur in de zin dat de woning niet langer de bestemming / gebruik heeft van huurwoning met een maximale huurprijs als bedoeld in artikel 13 - lid 1 - sub a van de Wet op de Huurtoeslag, kan een suppletievergoeding in rekening worden gebracht.
De bepaling van de suppletievergoeding gaat als volgt. Uitgangspunt is de WOZ-waarde. Over deze WOZ-waarde wordt met behulp van de grondquotes 2014 (zie ad. 1) de grondwaarde berekend. Deze grondwaarde wordt verminderd met de depreciatiefactor. De reductie bedraagt 1% per jaar vanaf het jaar van uitgifte in erfpacht tot het jaar van transport met een maximum van 40%. De aldus verkregen waarde wordt verminderd met de omgerekende oorspronkelijke grondwaarde ofwel de grondwaarde passend bij de bestemming sociaal met de prijs per heden (inclusief btw); nog anders gezegd, de waarde van een kavel grond voor een dergelijke sociale woning per heden. De omgerekende,
oorspronkelijke grondwaarde bedraagt in 2014 € 18.052,- inclusief btw. Het nu ontstane bedrag is de suppletievergoeding.
Kortweg ziet bovenstaande er als volgt uit:
Grondquote x WOZ waarde = grondwaarde marktwoning nu. Grondwaarde marktwoning nu -/- depreciatie -/- omgerekende, oorspronkelijke grondwaarde = suppletievergoeding.
Na het uitponden van de woning van de corporatie naar de particulier blijft de grond uitgegeven in erfpacht en daarmee in eigendom bij de gemeente.. De eigenaar van de woning kan hierna de erfpachtgrond kopen zoals hierboven bij ad.1. is beschreven bij verkoop naar vol eigendom.
5.3. Zakelijke markt Kantoren, winkels, bedrijven, horeca, benzinestations, kiosken en paviljoens vallen - samen met de huisvesting met een zorgfunctie of sociaal-maatschappelijke voorzieningen al dan niet met winstoogmerk -, onder de noemer “zakelijke erfpachtpercelen”. De bedrijven zijn voornamelijk geconcentreerd op Industrieterrein De Waard, Roomburg, Lammenschans, De Merenwijk, Westwal in de Stevenshof, Leeuwenhoek, Bio Sciencepark en Tussen Rijn en Rail. De kantoren komen vooral voor bij het Kanaalpark, de Schipholweg, de Plesmanlaan, Verbeekstraat, Haagse Schouwweg en de Vijverlocatie. Aanpassing van de grondwaarde bij erfpachtcontracten van de zakelijke markt Erfpachtcontracten bevatten artikelen waarbij de grondwaarde (tussentijds) mag worden aangepast. Situaties waarbij gekeken wordt naar de mogelijke aanpassing van de grondwaarde zijn bijvoorbeeld: 1.
vervreemding van het recht (verkoop),
2.
splitsing van het recht in appartementsrechten,
3.
bestemmingswijziging,
4.
wijziging van de opstal en/of nieuwe bebouwing.
De aanpassing vindt uitsluitend plaats indien de grondwaarde onder de nieuwe bestemming hoger is dan de grondwaarde onder de huidige (oude) bestemming. Gevolg van de aanpassing is dat er een hogere canon betaald moet worden. Indien de canonbetaling is afgekocht, is het gebruikelijk om ook de aangepaste canon af te kopen. Dit laatste is niet verplicht. Het kan dus voorkomen dat de canonbetaling voor de huidige (oude) bestemming is afgekocht en dat er voor de aanpassing van de grondwaarde, canon wordt betaald.
De methode die gebruikt wordt om de nieuwe grondwaarde te bepalen, hangt af van de soort wijziging en/of de soort bebouwing en/of de soort gebruik. De meest voorkomende manieren om de grondwaarde te bepalen zijn: 1.
(laten) taxeren,
2.
de vergelijkingsmethode (comparatief),
3.
de residuele methode,
4.
de WOZ waarde en de grondquotebenadering,
5.
Vast m2 tarief per m2 bvo op basis van normen.
Bij taxeren wordt het waardeverschil tussen de huidige (oude) bestemming en de nieuwe bestemming door een taxateur vastgesteld.
De vergelijkingsmethode van grondprijsbepaling is gebaseerd op vergelijking van grondprijzen in de markt. Daarbij wordt gekeken naar de gehanteerde grondprijzen voor de desbetreffende functie (sector of deelsector) in zijn concurrentiegebied en/of een vergelijkbaar marktgebied (bijvoorbeeld andere gemeenten). Voorts worden specifieke eigenschappen van de locatie en het project in de beschouwing betrokken. Dit is dus bij uitstek een kwestie van het volgen van de markt en vergt dus een grote kennis van marktomstandigheden, met inbegrip van alle pro’s en contra’s van de relevante locaties.
Bij de residuele methode wordt de grondwaarde residueel berekend. Deze methode is gestoeld op de financiële vastgoedrekenkunde en is het verschil tussen enerzijds de commerciële waarde van het te realiseren vastgoed (grond en opstallen samen) en anderzijds de totale stichtingskosten van de opstal (inclusief daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil, het residu, is de waarde die aan de grond kan worden toegeschreven (zie ook 2.1).
Bij de WOZ waarde en de grondquotebenadering, Bij deze methode wordt het verschil bepaald tussen de grondwaarde die behoort bij de grondquote van de WOZ waarde van de huidige (oude) bestemming en de grondwaarde die behoort bij de grondquote van de WOZ waarde bij de nieuwe bestemming. Het verschil is de waardestijging. Vast m2 tarief per m2 bvo. Deze methode wordt veelal gebruikt voor globale berekeningen, indicaties van de hoogte van de aanpassing van de grondwaarde wordt gebruik gemaakt van de m2 bepaling in het andere deel van deze notitie.
6. Parkeren De druk op de bestaande parkeerruimte is in de loop van de jaren groter geworden. Mede vanwege de uitbreiding van het parkeerrestrictiegebied en de ontwikkeling van de tarieven van betaald parkeren, is de commerciële waarde van een parkeerplaats toegenomen De commerciële waarde wordt mede bepaald door de locatie, vraag en aanbod, bezettingsgraad, concurrentie, tarieven en exploitatielasten. In Leiden bedraagt de gemiddelde waarde van een parkeerplaats ca. € 25.000 voor het gebied binnen de singels. Gelet op de commerciële waarde van de parkeervoorzieningen heeft dit tevens een gunstig effect op de grondwaarde.
7. Stationsgebied Aangezien het stationsgebied een A-locatie is voor wonen, kantoren, retail en leisure, heeft dit een bijzondere status binnen de grondprijzennotitie. Vanwege het hoge ambitieniveau van het te realiseren vastgoedprogramma en de hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte, wordt gerekend met hogere grondprijzen. Wonen Als richtlijn voor de grondprijzen van woningen geldt de boven bandbreedte van de grondquotes in tabel 2.1. De definitieve grondprijzen worden residueel bepaald. Kantoor Commercieel kantoor: Starterkantoor:
€ 400,- tot € 600,- per m2 bvo excl. BTW. € 150,- tot € 250,- per m2 bvo excl. BTW .
Retail Begane grond: Verdiepingen:
€ 1.500,- tot € 3.500,- per m2 bvo excl. BTW. € 300,- tot € 600,- per m2 bvo excl. BTW .
Overige Maatschappelijk Bioscoop/Leisure/Hotel Parkeren bovengronds
€ 189,- per m2 bvo excl. BTW. € 189,- tot € 400,- per m2 bvo excl. BTW. € 3.500,- tot € 15.000,- excl. BTW per parkeerplaats.
8. Ten slotte Ongewijzigd blijft de informatieplicht aan de raad inzake afwijkingen van vastgestelde richtprijzen. Het aangaan van individuele grondtransacties en de vaststelling van kavelprijzen zijn bevoegdheden van het college. Indien het verantwoord wordt geacht om bij een bepaalde gronduitgifte een prijs overeen te komen, die naar beneden meer dan 10 % afwijkt van de in de notitie Grondprijzen vermelde richtprijs, wordt de raadscommissie Ruimte en Bereikbaarheid achteraf geïnformeerd over de bijzondere omstandigheden welke die afwijking rechtvaardigen. In bijlage I is een volledig overzicht opgenomen van de richtprijzen voor de verschillende categorieën.
BIJLAGE I
Richtlijn Grondprijzen 2014
Grondprijs Woningbouw (excl. BTW) Sociale huur € 14.919,- excl. BTW voor eengezinswoningen. Voor appartementen geldt een stapelingsfactor en de suppletievergoeding is volgens een uitgewerkte berekening. Marktsector Grondquotes 2014
Woningtype met VON-prijs (incl. BTW)
(over VON-prijs excl. BTW)
eengezinswoning
appartement
Goedkope, middeldure woningen, tot € 225.000
32-36
18-22
Dure, middeldure woningen, € 225.000 – € 275.000
34-38
20-24
Lage segment dure woningen, € 275.000 - € 350.000
36-40
22-26
Duurdere woningen, € 350.000 - € 425.000
39-43
24-28
Dure woningen, € 425.000 - € 500.000
42-46
27-31
Zeer dure woningen, meer dan € 500.000
maatoplossing
Grondprijs Overige functies (excl. BTW): Kantoren prijs per m2 bvo Stationsgebied e.o. / Plesmanweg
€ 350 - € 700
Overig
€ 300 - € 400
Winkels prijs per m2 bvo A-locatie wijkwinkelcentra
€ 500 - € 3.000 € 350 - € 600
Bedrijfsterreinen prijs per m2 bvo Leiden Bio Science Park (LBSP)
€ 350 - € 450
Hallenweg
€ 270 - € 350
Overige, non-profit prijs per m2 bvo Diverse locaties
€ 189,-
maatoplossing
Tuin en andere snippers . Diverse locaties
Algemene richtprijs per m2 € 220,-
Stationsgebied Wonen Als richtlijn voor de grondprijzen van woningen geldt de boven bandbreedte van de grondquotes in tabel 2.1. De definitieve grondprijzen worden residueel bepaald. Kantoor Commercieel kantoor: Starterkantoor:
€ 400,- tot € 600 per m2 bvo excl. BTW. € 150,- tot € 250 per m2 bvo excl. BTW.
Retail Begane grond: Verdiepingen:
€ 1.500,- tot € 3.500,- per m2 bvo excl. BTW. € 300,- tot € 600,- per m2 bvo excl. BTW.
Overige Maatschappelijk Bioscoop/Leisure/Hotel Parkeren bovengronds
€ 189,- per m2 bvo excl. BTW. € 189,- tot € 400,- per m2 bvo excl. BTW. € 3.500,- tot € 15.000,- excl. BTW per parkeerplaats.
