PEST MEGYEI ÜGYVÉDI KAMARA
Az ingatlannal és építkezéssel kapcsolatos szerződések adótervezése
Budapest, 2015. február 17.
Előadó:
Vadász Iván alelnök
Az előadás képei letölthetőek: www.adko.hu Előadások
Ingatlan fogalma
A TANÁCS 2013. október 7-i 1042/2013/EU VÉGREHAJTÁSI RENDELETE a 282/2011/EU végrehajtási rendeletnek a szolgáltatásnyújtás teljesítési helye tekintetében történő módosításáról
ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódó szolgáltatások meghatározása is
Adótervezés fogalma
= adóoptimális szerződések készítése
polgári jog
számvitel
Szükséges ismeretek
cégjog
adójog
Példa az adótervezésre: Alvállalkozás, mint HIPA csökkentő tétel
Alvállalkozó
vállalkozási szerződés
Vállalkozó
vállalkozási szerződés
Megrendelő
a fuvarozás a NAV szerint nem minősül vállalkozási szerződésnek
Adásvételi szerződés
Vevő
Vállalkozási szerződés
Beruházó Kivitelező
Vállalkozó
adásvételi szerződés
Vevő
építési szerződés
Beruházó
építési szerződés
Kivitelező fővállalkozó
ELÁBÉ a fővállalkozótól vásárolt építmény és telek
Alvállalkozó
Alvállalkozói díj
Teljesítés fogalma ≠ egy határidő = a szerződésben leírt feltételek megvalósulása
Adófizetési kötelezettség keletkezése
teljesítés joghatásai
Számla kiállítása
Kettős könyvvitel
Teljesítés időpontja
polgári jogi (számviteli)
Áfa tv szerinti
Áfa tv szerinti
Áfa tv szerinti
Ingatlan értékesítés teljesítés időpontja
kivételek
Új építés, (ing. nyilv-ba bejegyzés)
Fordított adózás
NAV tájékoztató AÉV 2011/7
Részletvétel, lízing
Főszabály
Tulajdonjogfenntartás
Ingatlan értékesítés teljesítés időpontja
Új építés, (ing. nyilv-ba bejegyzés)
Fordított adózás
Részletvétel, lízing
Főszabály
Birtokba adás
Tulajdonjogfenntartás
Ingatlan értékesítés teljesítés időpontja
Új építés, (ing. nyilv-ba bejegyzés)
átadás-átvételi jegyzőkönyvben dátum
Fordított adózás
Részletvétel, lízing
Főszabály
Birtokba adás
Tulajdonjogfenntartás
Ingatlan értékesítés teljesítés időpontja
Új építés, (ing. nyilv-ba bejegyzés)
Fordított adózás
átadás-átvételi jegyzőkönyvben dátum
Részletvétel, lízing
Főszabály
Birtokba adás
Áfa tv 60. § (1) bek.
Tulajdonjogfenntartás
Ingatlan értékesítés teljesítés időpontja
Új építés, (ing. nyilv-ba bejegyzés)
Fordított adózás
átadás-átvételi jegyzőkönyvben dátum
Részletvétel, lízing
Főszabály
Birtokba adás
Áfa tv 60. § (1) bek.
Tulajdonjogfenntartás
Könyvelni külön főkönyvi számlára 2000. évi C. tv 26. § − a földterület, a telek, a telkesítés, − az épület, az épületrész, az egyéb építmény, az üzemkörön kívüli ingatlan, − a bérbe vett ingatlanokon végzett és aktivált beruházás, felújítás, − az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok
Könyvelni külön főkönyvi számlára 2000. évi C. tv 26. § − az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok
különösen: a földhasználat, a haszonélvezet és használat, a bérleti jog, a szolgalmi jog, az ingatlanok rendeltetésszerű használatához kapcsolódó - jogszabályban nevesített - hozzájárulások, díjak (víziközmű-fejlesztési hozzájárulás, villamos energia hálózati csatlakozási díj, gázhálózati csatlakozási díj) megfizetése alapján szerzett használati jog, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb jogok.
Ingatlan áthelyezés cégből → cégbe illeték nélkül
1. kedvezményezett átalakulás új cég felel a jogelőd kötelezettségeiért
2. kedvezményezett eszközátruházás 3. kapcsolt vállalkozások közötti átruházás
Kedvezményezett eszközátruházás fajtái
átruházó társaság
törzstőkemelés Gt alapján
átruházó társaság
átvevő társaság
csere
átvevő társaság
Önálló szervezeti egység a társaság olyan részlege, amely – szervezeti szempontból független, és – működésre képes a hozzátartozó vagyonnal
− a kereskedelmi célra kialakított ingatlan + berendezés önállóan bérbe adható üzemeltetés céljára
Kedvezményezett eszközátruházás apportálással
átruházó társaság
részleg •összes eszköze •kötelezettsége
törzstőkemelés Gt alapján
átvevő társaság
új részesedés
cégjogi okirat + eszköz átruházási megállapodás
Kedvezményezett eszközátruházás adásvétel (csere)
átruházó társaság
csere
részleg •összes eszköze •kötelezettsége
átvevő társaság
saját részesedés
eszköz átruházási megállapodás
Illetékmentes Itv 26. § (1) t) pont
kapcsolt személy
ingatlan és vagyoni betét átruházása
kapcsolt társaság
Illetékmentes Itv 26. § (1) t) pont
kapcsolt személy
adásvétel, apport, ajándékozás stb.
ingatlan és vagyoni betét átruházása
kapcsolt társaság
Illetékmentes Itv 26. § (1) t) pont átvevő főtevékenysége: ingatlanforgalmazás, vagy saját tulajdonú ingatlan bérbeadás
kapcsolt személy
adásvétel, apport, ajándékozás stb.
ingatlan és vagyoni betét átruházása
kapcsolt társaság
Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság Itv 102. § (1) bek. o) pont
− a vagyon 75 %-a belföldi ingatlan, vagy − az ilyen társaságban a közvetett részesedés eléri a 75 %-ot
Az illeték tárgya Itv 18. § (2) bek.
h) belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése
Az illeték tárgya Itv 18. § (2) bek.
h) belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése
Itv 18. § (4) bek. A (2) bekezdés h) pontjában foglalt vagyonszerzés után akkor kell az illetéket megfizetni, ha a) a vagyonszerző, illetve - magánszemély vagyonszerző esetén - annak házastársa, bejegyzett élettársa, gyermeke, szülője, b) az a) pontban felsoroltak - önálló vagy együttes - többségi tulajdonában álló gazdálkodó szervezet, c) az a) és b) pontban felsoroltakkal a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő gazdálkodó szervezet, tulajdonában álló vagyoni betétek aránya önállóan vagy együttesen eléri vagy meghaladja az összes vagyoni betét 75%-át.
Itv 18. § (4) bek. A (2) bekezdés h) pontjában foglalt vagyonszerzés után akkor kell az illetéket megfizetni, ha a) a vagyonszerző, illetve - magánszemély vagyonszerző esetén - annak házastársa, bejegyzett élettársa, gyermeke, szülője, b) az a) pontban felsoroltak - önálló vagy együttes - többségi tulajdonában álló gazdálkodó szervezet, c) az a) és b) pontban felsoroltakkal a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő gazdálkodó szervezet, tulajdonában álló vagyoni betétek aránya önállóan vagy együttesen eléri vagy meghaladja az összes vagyoni betét 75%-át.
Vevő1 Kft
Belföldi ingatlannal rendelkező Kft
Vevő2 Kft
szerez 70 % részesedést
Vevő1 Kft
Belföldi ingatlannal rendelkező Kft
Vevő2 Kft
szerez 70 % részesedést
Vevő1 Kft
szerez 30 % részesedést
Vevő2 Kft
Belföldi ingatlannal rendelkező Kft
Ellenérték meghatározása
Bruttó ár
nettó ár + ÁFA
Áfa mentességnél: a vevő köteles utólag befogadni +ÁFA számlát
Egy összeg ÁFA tartalma
Felülről
Felfelé
Lefelé
Alulról
100 ≠ 100 + 27
Alulról, vagy felülről?
27 % ÁFA 27 % ÁFA
Tényleges ellenérték
Tényleges ellenérték
Egyenes ÁFA elszámolás
Eladó
ÁFA bevallás
adóhatóság
Nettó ellenérték + ÁFA
Vevő
Fordított adózás ELADÓ adóalany Nettó ellenérték VEVŐ adóalany ÁFA adóhatóság
Fordított adózás kifejezést használják: 1.közösségen belüli termékértékesítésre
adómentes Áfa tv 89. §
2.az ingatlan létrehozója belföldön nem teledett le, és a vevő belföldi adóalany
Áfa tv 139. §
3.tételesen felsorolt belföldiek közötti értékesítésekre
Áfa tv 142. §
4.háromszögügyletre
egyszerűsítés Áfa tv 141. §
5.néhány szolgáltatásra, ahol külföldi a nyújtó,de belföldi a megrendelő 6.külföldi adóalanynak nyújtott szolgáltatás
Áfa tv 140. §
Áfa tv 37. §
Ingatlan - fordított adózás Áfa tv 142. § (1) bek.
TERMÉKÉRTÉKESÍTÉS
a) Építési-szerelési munkával létrehozott ingatlan átadása, nyilvántartásba vételi kötelezettség c) kapcsolódó munkaerő kölcsönzés
SZOLGÁLTATÁSNYÚJTÁS
e) Alapesetben adómentesen eladható ingatlanra adófizetési kötelezettség választása f) zálogtárgy g) tárgyi eszköz felszámolásnál
b) Ingatlanra irányuló építési-szerelési, és egyéb szerelési munka, engedélyköteles
Áfa tv 142. § (1) bek. b) pont Fordított szolgáltatásnyújtásnak minősül – engedély-köteles – építési-szerelési és egyéb szerelési munka, amely – ingatlanra irányul
a) létrehozására, b) bővítésére, c) átalakítására, d) egyéb megváltoztatására (pl. bontás)
Nem fordított • • • •
Felújítás, Karbantartás, Anyageladás Nem kapcsolódik közvetlenül építkezéshez (pl. anyagmozgatás)
Engedélyező hatóságok Ide tartozik minden olyan hatóság, amelyik építési, bontási tartalmú engedély kiadására jogosult. Pl. bányafelügyelet, hírközlési felügyelet, közlekedési, vízjogi, villamos, stb. 2008/87. Adózási kérdés
Köszönöm a figyelmet
Az előadás képei letölthetőek: www.adko.hu Előadások
