INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Dr. Huszár Eszter
Az elbirtoklás jogintézménye és megjelenése az ingatlanjogi gyakorlatban Az elbirtoklás jogintézményével – amely már a római jogban is megtalálható volt – az ingatlan-nyilvántartás hétköznapjaiban ritkán találkozunk, ám az elbirtokláson alapuló tulajdonszerzés bírósági eljáráson kívüli érvényesíthetősége, ingatlan-nyilvántartási bejegyzése több kérdést is felvet.
Jogszabályi háttér A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 121-124. § rendelkezései tartalmazzák az elbirtoklás legfontosabb szabályait, ezen rendelkezéseket egészítik ki a joggyakorlat számára hasznosítható tartalommal eseti döntéseikben a bíróságok.
Az elbirtoklás, mint eredeti szerzésmód elhelyezése a tulajdonszerzési módok rendszerében Aszerint, hogy az ingatlan tulajdonjogának megszerzése a korábban bejegyzett tulajdonostól eredeztethető-e vagy sem, különbséget tehetünk eredeti és származékos szerzésmódok között1: Eredeti szerzésmódok: 1. elbirtoklás, 2. kisajátítás, 3. növedék, 4. beépítés,
1 2
Származékos szerzésmódok: 1. átruházás, 2. hatásági határozat és árverés, 3. ráépítés, 4. öröklés, 5. házastársi vagy élettársi közös vagyonból való részesedés
A Ptk. 121. § (1) bekezdése szerint „elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot sajátjaként ingatlan esetében tizenöt, más dolog esetében tíz éven át szakadatlanul birtokolja.” Az elbirtoklásnak, mint eredeti szerzésmódnak kettős joghatása van: egyrészt az elbirtokló oldaláról tulajdonjogot keletkeztető, a volt tulajdonos szempontjából pedig tulajdonjogot megszüntető.2 A Ptk. rendelkezései alapján a következő oldalon található táblázatban foglalható össze az ingatlanok elbirtoklásának feltételrendszere.
Nagy Éva-Pecze Dóra: Polgári jog I. Dialóg Campus Kiadó 2007. PK 6.
www.resimmobiles.hu
18
2008. 3-4. szám
Az elbirtoklás feltételei
1. szakadatlan birtoklás
RES IMMOBILES
Az elbirtoklást kizáró okok 1. elbirtoklási idő vonatkozásában: az elbirtoklás megszakad, ha: a) tulajdonos a birtokost írásban felszólítja vagy bírósághoz fordul, b) tulajdonos a dologgal rendelkezik (pl. biztosítékul adja, megterheli) c) birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti és ezt egy éven belül nem szerzi vissza, illetve egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza. Az elbirtoklási idő megszakadásának jogkövetkezménye: elbirtoklási idő újra kezdődik az akadály megszűnésével.
2. sajátjakénti birtoklás: a) szubjektív elem: szükséges, hogy a birtokló a birtoklását véglegesnek tekintse, melyet a tulajdonos nem fog megszakítani (pl. nem eredményez elbirtoklást szívességből, viszszavonásig engedélyezett vagy családi kapcsolatokon alapuló elbirtoklás) b) objektív elem: tulajdonosi magatartás (pl. hatóságok előtti önálló fellépés, más személyek előtt tett kijelentés, előttük vagy velük szemben tanúsított magatartás, közteherviselés
3. birtoklás 15 éven át3
3
2001. június 1. előtt 10 év volt az általános elbirtoklási idő
2. a megszerzés módjával összefüggésben: Elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot, aki: - bűncselekménnyel vagy egyébként - erőszakos vagy alattomos módon jutott a dolog birtokához (ugyanakkor nem kizárt az elbirtoklás, ha rosszhiszemű birtokostól jóhiszemű birtokoshoz kerül a dolog)
3. az ingatlan meghatározott része vonatkozásában kizárt az elbirtoklás, ha a földterület nem osztható meg. tipikus esete: amikor a határ nem egyezik az ingatlan-nyilvántartási térkép szerinti határral (a telekalakításhoz szükséges engedélyt az elbirtoklónak kell beszereznie)
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
Közös tulajdonban álló ingatlan tulajdonostárs általi elbirtoklása A Legfelsőbb Bíróság PK 4. számú állásfoglalása alapján „elbirtoklás útján a tulajdonostárs is megszerezheti a másik (többi) tulajdonostárs illetőségének a tulajdonjogát, de ilyenkor fokozott szigorúsággal kell vizsgálni az elbirtoklás törvényes kellékeinek a fennállását, és ennek körében azt is, hogy az elbirtoklásra hivatkozó tulajdonostárs magatartása összeegyeztethető-e a tulajdonostársak jogaira és a dologhoz fűződő törvényes érdekeire vonatkozó, a Ptk. 140. §- ában foglalt jogszabállyal.” A Ptk. 140. § (1) bekezdése kimondja, hogy „a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére.” Az a tulajdonostárs, aki a többi tulajdonostárs sérelmére birtokol és erőszakos vagy alattomos módon jutott a dolog birtokához, elbirtoklással nem szerezheti meg a dolog – jelen esetben a másik tulajdonostárs tulajdoni illetőségének – tulajdonjogát. A tulajdonostársakkal szembeni elbirtoklást a hivatkozott állásfoglalás szerint az alábbi esetekben lehet megállapítani: - a tulajdonostársak a közös tulajdonukban álló ingatlan használatát egymás között ténylegesen megosztották, e megosztást véglegesnek, a tulajdonközösség teljes megszüntetésének szánták, és csak hanyagságból, rosszul felfogott költségkímélésből maradt el a végleges rendezés, 4 5 6
2008. 3-4. szám
19
- egy vagy több tulajdonostárs az elbirtoklási időt jóval meghaladó idő óta ismeretlen helyen tartózkodik és kizárólag az elbirtokló tulajdonostárs gondoskodik az ingatlanról és annak birtoklásával járó feladatokkal és a körülményekből megállapítható jóhiszeműséggel az ismeretlen helyen levő tulajdonostársak illetőségét is a sajátjának tekinti, - a tulajdonostársak egyike átruházta tulajdoni illetősége tulajdonjogát a többi tulajdonostársra, de szerződésüket nem a jogszabályoknak megfelelő, érvényes alakban kötötték meg, a szerző tulajdonostárs(ak) azonban a megállapodás alapján birtokba lép(nek) és az elbirtoklási időn keresztül szakadatlanul birtokol(nak).4
A közös tulajdont keletkeztető elbirtoklás Amennyiben egyszerre többen vannak birtokban és mindegyikükkel szemben fennállnak az elbirtoklás feltételei, egymás között egyenlő arányban közös tulajdont fognak elbirtokolni. Érdemes speciális esetként kiemelnünk a házastársak elbirtoklását, hiszen az együttélés időszaka alatt elbirtoklással szerzett tulajdon is közös vagyon. Ezen idő alatt a közös birtoklás sem szükséges, elegendő ha életközösségük fennállásának ideje alatt a házasfelek egyikénél eltelik a szükséges elbirtoklási idő.5 Ha elbirtoklás alapján a tulajdonszerzés az együttélés alatt már bekövetkezett és később az egyik házastárs elhunyt, a túlélő házastárs tulajdoni igényét csak a saját fele részére, míg az ezt meghaladó igényt az örökhagyó örököse érvényesítheti.6
PK.4. BH 1978.19. dr. Kiss Gábor (szerk.): Az ingatlanjog nagy kézikönyve, Complex Kiadó, Bp.2007.
www.resimmobiles.hu
2008. 3-4. szám
20
Elbirtoklás során bekövetkezett jogutódlás Az egymás utáni elbirtoklás feltétele egyrészt a jogelőd-jogutód kapcsolat (pl. örökhagyó – örökös viszonya, birtoklás hozzátartozó részére történő átengedése, birtok átruházással történő megszerzése), másrészt a jogutód birtoklásának is meg kell felelnie az elbirtoklás feltételeinek.
Az elbirtokló, mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos A Ptk. 121. § (5) bekezdése alapján „ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett.” Tehát – mivel az elbirtoklás eredeti szerzésmód – a tulajdonjog megszerzése az ingatlan-nyilvántartáson kívül is bekövetkezik ugyan, ám mégis szükséges az elbirtokló tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése, hiszen enélkül vele szemben egy esetleges jóhiszemű szerző tulajdonjog bejegyzése elsőbbséget élvez. Az Inytv. 5. § (3) bekezdésének rendelkezése kiegészíti a Ptk. normarendszerét, amikor kimondja, hogy „a jóhiszemű szerző javára az ingatlan-nyilvántartást – az ellenkező bizonyításig – az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek minősül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot.”
A tulajdonjog elbirtoklás jogcímén való bejegyzésének esetei Az ingatlan-nyilvántartásba elbirtoklás jogcímén tulajdonjog bejegyzésére: 7
PK.6.
RES IMMOBILES
- a bejegyzett tulajdonostól beszerzett okirat – melynek lényegi tartalmi eleme egy kvázi tulajdonjog elismerő nyilatkozat –, valamint bejegyzési engedély, - vagy a bejegyzett tulajdonossal kötött megállapodás hiányában – melynek oka lehet a tulajdonosnak a megállapodástól való elzárkózása, halála, ismeretlen helyen tartózkodása – polgári peres eljárás során hozott bírósági határozat alapján kerülhet sor. A Legfelsőbb Bíróság a BH 2006.1551. számon közétett döntésében megerősíti, hogy az elbirtoklás eredeti szerzésmód, amely nem csak jogcímet ad a tulajdonjog megszerzésére, hanem a törvényszerűen befejezett elbirtoklás ténye tulajdonjogot létesít az elbirtokló javára, a tulajdonjog megszerzése az ingatlan-nyilvántartáson kívül bekövetkezik.7 Az új tulajdonos, mint elbirtokló igényt tarthat arra, hogy elbirtoklás útján megszerzett tulajdonjoga a korábbi tulajdonossal kötött szerződés, mint bejegyzésre alkalmas okirat vagy a bíróságnak az elbirtoklást megállapító határozata alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.
Az elbirtoklás jogcímén történő tulajdonos változás alapjául szolgáló okirat Az Inytv. 29. §-a rögzíti, hogy „jogok – így a tulajdonjog – bejegyzésének – ha törvény másként nem rendelkezik – olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (továbbiakban okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
bejegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan- nyilvántartásban bejegyzett jogosult részéről (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja.” Továbbá az Inytv. 32. § (3) bekezdése értelmében „a tulajdonjog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.” Tehát mivel az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok nem tesznek különbséget a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok tekintetében a tulajdonjog megszerzésének jogcímei szerint, ezért a tulajdonjog bejegyzésének elbirtoklás jogcímén teljes bizonyító erejű magánokirat alapján is helye van.8 A bejegyzés alapjául szolgáló okiratban az alaki kellékeken kívül a továbbiakat szükséges vizsgálni: - Amennyiben a bejegyzés alapjául szolgáló okirat bírósági határozat, az ingatlan-nyilvántartási hatóság nem jogosult a bírósági határozattal kapcsolatban attól eltérő álláspontra helyezkedni, mivel a bírósági határozatok vonatkozásában a földhivatal egy végrehajtási szerv.9 - A felek megállapodása esetén – tekintettel arra, hogy a földhivatal nyilvánvaló érvénytelenség miatt csak olyan tartalmi vagy alaki hiányosság miatt utasíthatja el a kérelmet, amely magából az okiratból megállapítható10 – véleményem szerint
2008. 3-4. szám
21
az ingatlanügyi hatóságnak csak azt kell vizsgálnia, hogy az elbirtoklás feltételeinek megléte (15 éven át történő, szakadatlan, sajátjakénti birtoklás) és a kizáró okok hiánya magából az okiratból megállapítható-e, illetve hogy tartalmazza-e az okirat az ezen kérdésekre vonatkozó megállapodást.
Elbirtoklás jogcímén alapuló tulajdonjog bejegyzéssel összefüggésben felvetődő kérdések A gyakorlatban problémát okozhat annak eldöntése, hogy az elbirtoklással megszűnnek-e az ingatlannal kapcsolatos, az elbirtokláson alapuló tulajdonszerzést megelőzően bejegyzett jogok (pl. haszonélvezet, jelzálogjog). Egyik álláspont szerint az elbirtoklás, mint eredeti szerzésmód, jellegéből adódóan megszünteti valamennyi, még korábbi tulajdonost érintő jogokat, bejegyzéseket. Az elbirtoklás folytán bejegyzett tulajdonjog tartalma független a korábbi tulajdonjogtól, azt nem terhelik a korábbi tulajdonjog korlátai, így a bíróság erre irányuló kereseti kérelem alapján és terhek jogosultjainak perben állása esetén e jogok törléséről is rendelkezhet.11 Véleményem szerint az Inytv. 29. § rendelkezése alapján a hangsúly a bejegyzett jog jogosultjának engedélyén – jelen esetben a törlési engedélyen – van, hiszen ezen engedély nélkül nem kerülhet sor az ingatlannyilvántartási eljárásban az elbirtoklás megkezdését megelőzően bejegyzett jogok törlésére, függetlenül az eredeti szerzésmódtól.
8
EBH2006.1551. A Legfelsőbb Bíróság Civilisztikai Kollégiumának emlékeztetője 2007. január 29-31. napján megtartott országos tanácskozásán megvitatott kérdésekről 10 Inytv.51.§ (1) bekezdés 9
11
dr. Kiss Gábor (szerk.): Az ingatlanjog nagy kézikönyve, Complex Kiadó, 2007.
www.resimmobiles.hu
22
2008. 3-4. szám
RES IMMOBILES
Összegzésképpen elmondható, hogy a tulajdonjog elbirtoklás jogcímén való bejegyzésének esetei közül igen kevés az előző tulajdonostól beszerzett okiraton alapuló bejegyzés, gyakoribb a bírósági határozaton – azon belül is az elbirtoklási időt jóval meghaladó időn keresztül ismeretlen helyen tartózkodó tulajdonostárs tulajdoni hányadának elbirtoklását kimondó ítéleten – alapuló tulajdonjog bejegyzések száma ***
