B U D A P E S T I
Ü G Y V É D I
K A M A R A
FELJEGYZÉS AZ INGATLANJOGI TAGOZAT KONFERENCIÁJA AZ ILLETÉKTÖRVÉNY ÉS KAPCSOLÓDÓ JOGSZABÁLYOK MÓDOSÍTÁSAI
BÜK DÍSZTEREM 2009. OKTÓBER 5. 13 ÓRA Jelen voltak: · dr. Balogh Béla – Budapesti Ügyvédi Kamara · dr. Somos András – Budapesti Ügyvédi Kamara · dr. Windisch László – APEH szakigazgató helyettes · dr. Tóth György – APEH adó szakreferens · dr. Molnár Gizella – APEH osztályvezetı · dr. Komáromi Zsolt – APEH fıosztályvezetı · Dreschler István – APEH osztályvezetı · valamint a konferenciára regisztrált ügyvédek I. elıadó dr. Tóth György – APEH A 2009. évi LXXVII. törvény vonatkozó rendelkezéseinek ismertetése, a fıbb csomópontok, változások kiemelése. Az Illetéktörvény 2009. július 9-i hatállyal az ajándékozás tekintetében változott, a következık szerint: Mentes az ajándékozási illeték alól a gazdasági társaságok egymás közötti térítésmentes eszközátruházása, tartozásátvállalása és követelés elengedése. Fontos, hogy a mentesség csak gazdálkodó szervezetek általi megszerzés esetén alkalmazható. Eddig ez ajándékozási illeték alá esett. Csak olyan ingó dolgok esetén lehet alkalmazni, amelyek egyébként nem tartoznak visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettség alá (18. §). „Itv. 17. § (1) Mentes az ajándékozási illeték alól: n) a 18. § (2) bekezdése alapján a visszterhes vagyonátruházási illeték tárgyát nem képezı ingó vagyontárgyaknak a számvitelrıl szóló törvény szerinti térítésmentes eszközátruházás keretében történı, gazdálkodó szervezet általi megszerzése, illetve a követelés gazdálkodó szervezetek közötti ajándékozás - ideértve a követelés-elengedést és a tartozásátvállalást is - útján történı megszerzése; o) a hitelintézet által elengedett követelés, amennyiben a követelés elengedése a magánszemély adós és családja megélhetési ellehetetlenülésének megelızése érdekében az azonos helyzetben levık egyenlı elbánásának elve alapján történik. E feltételek fennállásáról a hitelintézet igazolást ad az adósnak.”
H-1055 Budapest, Szalay u. 7. ·E-mail:
[email protected] ·Tel.: +36 1 353-0155 ·Fax: +36 1 332-1385 w.w.w.bpbar.hu
BUDAPESTI ÜGYVÉDI KAMARA BUDAPEST BAR ASSOCIATION
Az It. 17.§ (2) bekezdése esetén fontos, hogy a mentesség hitelintézet által magánszemélyek részére elengedett követelésre vonatkozik, gazdálkodó szervezetekre nem. 2010. január 1-tıl a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke lényegesen csökken. Az általános 10%-os mérték helyett 4%-os mértékő lesz. Egy kivételt is találunk, mégpedig: a vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon értéke után ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. A lakástulajdon szerzéshez hasonlóan arányosítani kell tulajdonrész szerzése esetén. „19. § (1) A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke - ha a törvény másként nem rendelkezik - a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.” A lakások esetén is csökkenés lesz tapasztalható a jövı évtıl. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4% lesz 6% helyett. „21. § (1) Lakástulajdon szerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja - ha e törvény másképp nem rendelkezik - a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4%. Lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 4% illetéket kell fizetni.” Újdonság a visszterhes vagyonátruházási illetéket illetıen a belföldi ingatlannal rendelkezı gazdasági társaság vagyoni betétjének megszerzése is illetékköteles lesz. „18. § (2) Az illetékfizetési kötelezettség a következı vagyoni értékő jogokra és ingókra terjed ki: h) belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezı társaságban fennálló vagyoni betét (részvény, üzletrész, szövetkezeti részjegy, befektetıi részjegy, átalakított befektetıi részjegy) megszerzésére.” A törvényalkotói szándék az, hogy az üzletrész-átruházásba burkolt ingatlan adásvételeket az Itv. hatálya alá vonja. Kérdésként merültek fel a hallgatóság között a külföldi felek közötti vagyoni betét átruházások vonatkozásában alkalmazandó-e a szabály? Az elıadó felhívta a figyelmet az Itv. területi hatályának tanulmányozására, amely alapján eldönthetı, hogy az adott ügyletre alkalmazandó-e a törvény. Amennyiben igen, úgy az természetesen illeték-fizetési kötelezettség alá tarozik. A várható ıszi módosítás során definícióként kerül várhatóan meghatározásra a belföldi ingatlannal rendelkezı gazdasági társaság, mint kifejezés tartalma. Minden fenti szabálynak megfelelı ügylet az Itv. hatálya alá esik, azonban az illetékfizetési kötelezettség csak abban az esetben keletkezik, ha a megszerzett vagyoni betét összesen eléri a 75%-ot az adott gazdasági társaságban. Ezen 75% kiszámításánál a törvény három összesítve figyelembe veendı kategóriát sorol fel: 1. a vagyonszerzı, illetve - magánszemély vagyonszerzı esetén - annak házastársa, bejegyzett élettársa, gyermeke, szülıje, 2. az elızı pontban felsoroltak - önálló vagy együttes - többségi tulajdonában álló gazdálkodó szervezet,
BUDAPESTI ÜGYVÉDI KAMARA BUDAPEST BAR ASSOCIATION
3. az elızı két pontban felsoroltakkal a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kapcsolt vállalkozási viszonyban lévı gazdálkodó szervezet, tulajdonában álló vagyoni betétek aránya önállóan vagy együttesen eléri vagy meghaladja az összes vagyoni betét 75%-át. „18. § (4) A (2) bekezdés h) pontjában foglalt vagyonszerzés után akkor kell az illetéket megfizetni, ha a) a vagyonszerzı, illetve - magánszemély vagyonszerzı esetén - annak házastársa, bejegyzett élettársa, gyermeke, szülıje, b) az a) pontban felsoroltak - önálló vagy együttes - többségi tulajdonában álló gazdálkodó szervezet, c) az a) és b) pontban felsoroltakkal a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kapcsolt vállalkozási viszonyban lévı gazdálkodó szervezet, tulajdonában álló vagyoni betétek aránya önállóan vagy együttesen eléri vagy meghaladja az összes vagyoni betét 75%át.” „19. § (5) A 18. § (2) bekezdésének h) pontja szerinti vagyoni betét megszerzése esetén az illeték alapja a társaság tulajdonában álló ingatlanok forgalmi értékének olyan aránya, amekkora arányt a 18. § (4) bekezdésében foglalt feltétel bekövetkeztének idıpontjában az illetékfizetésre kötelezett tulajdonában lévı vagyoni betétek névértéke a társaság összes vagyoni betétje névértékének összegében képvisel, csökkentve az illetékfizetésre kötelezett tulajdonában lévı azon vagyoni betétekre esı forgalmi értékkel, melyeket az illetékfizetésre kötelezett a) 5 évnél régebben, illetve 2010. január 1-jét megelızıen, b) a 18. § (4) bekezdésében foglalt feltétel bekövetkezését megelızı öt éven belül, de 2010. január 1-jét követıen, visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettség alá esı módon vagy a 26. § alapján illetékmentesen, c) öröklés vagy ajándékozás útján szerzett.” Fentiek alapján nem a megszerzett vagyoni betét mértéke a mérvadó az illetékalap kiszámításánál, hanem a társaság tulajdonában lévı ingatlan forgalmi értéke. A bejelentési szabályok is az új rendelkezésekhez igazodóan alakulnak, az illetékfizetési kötelezettség az elıbb említettek szerint a 75%-os részesedés megszerzésével áll be, így ehhez igazodik a bejelentési kötelezettség is (név, és adószám feltüntetése szükséges. Valószínőleg adatlap fogja a bejelentési folyamatot segíteni a közel jövıben.) Korrekciós tényezık: A csökkentés lehetısége néhány esetben áll fenn: a) 5 évnél régebben megszerzett vagyoni betétek értéke b) öröklés, illetve ajándék esetén c) 75% fölött újabb részesedés esetén a korábban megszerzett rész illetéke levonható. Új – a korábbi általános társaság átalakuláshoz kapcsolódó kitételt felváltó-mentességet jelent január 1tıl az Itv. 26. § a gazdasági társaságok részére. „26. § (1) Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól: g) a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kedvezményezett átalakulás keretében történı vagyonszerzés; h) a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kedvezményezett részesedéscsere keretében történı vagyonszerzés”
BUDAPESTI ÜGYVÉDI KAMARA BUDAPEST BAR ASSOCIATION
Fentiek TAO szerinti kedvezményezett átalakulás és kedvezményezett részesedéscsere esetére, tehát nem az összes, társasági törvény szerinti átalakulási formára biztosítanak illetékmentességet. [TAO szerint: 23/a. kedvezményezett átalakulás: az olyan átalakulás (ideértve az egyesülést, a szétválást is), amelyben jogelıdként és jogutódként is csak társaság (32/a. pont) vesz részt, ha a) a jogügylet révén a jogelıd tagja, részvényese a jogutód által az átalakulás keretében újonnan kibocsátott részvényt, üzletrészt, és legfeljebb azok együttes névértéke (névérték hiányában a jegyzett tıke arányában meghatározott értéke) 10 százalékának megfelelı pénzeszközt szerez, valamint b) szétválás esetén a jogelıd tagjai, részvényesei arányos részesedést szereznek a jogutódokban, c) az egyszemélyes társaság egyedüli tagjába, részvényesébe olvad be; TAO szerint: 23/c. kedvezményezett részesedéscsere: az a jogügylet, amelynek alapján egy társaság (a megszerzı társaság) részesedést szerez egy másik társaság (a megszerzett társaság) jegyzett tıkéjében annak ellenében, hogy a jegyzett tıkéjét képviselı értékpapír(oka)t, üzletrész(eke)t bocsát ki, és az(oka)t, valamint - szükség esetén - legfeljebb az átadott összes értékpapír, üzletrész együttes névértékének (névérték hiányában arányos könyv szerinti értékének) a 10 százalékát meg nem haladó pénzeszközt ad a megszerzett társaság tagjának (tagjainak), részvényesének (részvényeseinek), feltéve, hogy a megszerzı társaság a jogügylet révén megszerzi a szavazati jogok többségét vagy, ha a jogügylet elıtt a szavazati jogok többségével már rendelkezett, azt tovább növeli;] Kérdés a hallgatóság körébıl: Átalakulásnál – pl. egyesülésnél - a 75% megszerzése, továbbá az elıbb vázolt vagyoni betét átruházás illetékfizetési kötelezettség alá esik? Elıadó: Kiemelendı, hogy a törvény a TAO tv. fogalmait használja, így amennyiben az ott leírt kedvezményezett átalakulás, és részesedéscsere definíciójának megfelelı az ügylet, úgy nem keletkezik illetékfizetési kötelezettség. Sajnos a mai állapot szerint azt kell mondanom, amennyiben a fenti feltételeknek nem felel meg az átalakulás, úgy az illetékfizetési kötelezettség alól mentesülni nem lehet. Új szabályként kedvezményes illeték kulcs alá esik a gépkocsi és ingatlan lízinggel foglalkozó vállalkozás, amelyhez kapcsolódó újdonság, hogy elegendı, ha az elızı adóévi nettó árbevétele legalább 50%-ban pénzügyi lízingtevékenységbıl származott, nem szükséges az eddigi szabályok szerint a nettó árbevétel megoszlásának vizsgálatánál, hogy az adott vagyontárgy csoporthoz kötıdjön. „26. § (1) Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól: l) gépjármő, pótkocsi tulajdonjogának olyan vállalkozó általi megszerzése, melynek elızı adóévi nettó árbevételének legalább 50%-a gépjármővek és pótkocsik értékesítésébıl származott (gépjármő-forgalmazó), továbbá olyan pénzügyi lízinget folytató vállalkozó általi megszerzése, amelynek elızı adóévi nettó árbevétele legalább 50%-ban pénzügyi lízingtevékenységbıl származott (pénzügyi lízinget folytató vállalkozó);” A lakásszerzésre vonatkozó szabályokat a 2009. évi 77 tv. 213.§ és a hatályba léptetı rendelkezések között találjuk, amelyek azért elengedhetetlenek, mert kérelemre induló eljárásokról van szó, és igazolási kérelem benyújtásának is helye van, a Ket. szabályai szerint. „213. § (2) Azokban a 2004. október 1. és 2009. május 31. között illetékkiszabásra bejelentett vagy más módon az állami adóhatóság tudomására jutott vagyonszerzési ügyekben, melyekben a vagyonszerzı az Itv. 16. §-a (1) bekezdésének g) pontja, 17. §-a (1) bekezdésének b) pontja, illetve 26. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján igénybe vehetı mentesség érdekében lakóház felépítését vállalta, a feltétel teljesítésének határideje, illetve az illeték felfüggesztésének idıtartama - a vagyonszerzı erre irányuló kérelme esetén - az illetékkiszabásra bejelentést követı 6 év. A kérelem elıterjesztésének határideje, ha a lakóház felépítésére nyitva álló határidı:
BUDAPESTI ÜGYVÉDI KAMARA BUDAPEST BAR ASSOCIATION
a) 2008. október 1. és 2010. január 15. között járt le, 2010. január 31., b) 2010. január 15-ét követıen járna le, a lakóház felépítésére nyitva álló határidı lejárta. (3) Azokban a 2006. október 1. és 2009. május 31. között illetékkiszabásra bejelentett vagy más módon az állami adóhatóság tudomására jutott vagyonszerzési ügyekben, melyekben a vagyonszerzı az Itv. 23/A. §-a szerinti 2%-os illetékmérték alkalmazása érdekében vállalta az ingatlan 2 éven belüli eladását vagy a futamidı végén tulajdonjogváltozást eredményezı pénzügyi lízingbe adását (a továbbiakban együtt: továbbértékesítés), a vállalás teljesítésére nyitva álló határidı - a vagyonszerzı erre irányuló kérelme esetén 4 év. A kérelem elıterjesztésének határideje, ha a továbbértékesítésre nyitva álló határidı a) 2008. október 1. és 2010. január 15. között járt le, 2010. január 31., b) 2010. január 15-ét követıen járna le, a továbbértékesítésre nyitva álló határidı lejárta. (4) Amennyiben a (2)-(3) bekezdések szerinti ügyekben a lakóház felépítésére, illetve az ingatlan továbbértékesítésére nyitva álló határidı e törvény hatálybalépése elıtt lejárt, és az eredetileg vállalt határidı elmulasztására tekintettel az illeték késedelmi pótlékkal növelt összegét, a továbbértékesítés elmaradására tekintettel a pótilletéket a vagyonszerzı megfizette, annak visszatérítésérıl az állami adóhatóság az adóvisszatérítés szabályai szerint gondoskodik. (5) Az e törvény hatályba lépésének napja és 2012. december 31. között - az illetékkötelezettség keletkezését követı 30 napon belül - illetékkiszabásra bejelentett ügyekben mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az olyan ingatlannak a futamidı végén tulajdonjog átszállást eredményezı lízingszerzıdés keretében történı megszerzése, mely a lízingszerzıdés megkötéséig a lízingbevevı tulajdona volt, és a tulajdonjog a lízingszerzıdés megkötése érdekében került a lízingbeadónak átadásra.” Fontos, hogy nem automatikusan hosszabbodik meg a határidı, hanem azt kérelmezni kell. II. elıadó dr. Windisch László - APEH Hasznos információk: A 2004-es változás óta a Dózsa György út 128-130.-ban található az APEH, a Spirál-házban. Már illetékszolgálat külön nem létezik, ide lehet fordulni elızetes idıpont egyeztetést követıen. A telefonszámok: 06-1-427-32-00 konkrét ügyekkel kapcsolatban, vagy 06-40-42-42-42 általános kérdésekben. Amennyiben bírósági illeték visszaigénylésével kapcsolatban lenne kérdés: 06-1-412-72-54 (Fıváros), vagy 06-1-412-73-37 (Pest megyei illetékkel kapcsolatban). A jogalkalmazásban bekövetkezı változásokról: Ha a szerzıdéssel egyidejőleg, legkésıbb a fizetési meghagyásig nem nyújtja be az ügyfél az illetékkedvezményre vagy illetékmentességre vonatkozó kérelmet, úgy azt az APEH új eljárásban bírálja el, és új határozatot hoz. Ennek jogkövetkezménye, hogy a két idıpont között a jegybanki alapkamat kétszeresét kell megfizetni az ügyfélnek. Ennek elkerülésére (vagyis a szerzıdéssel egyidejő bejelentésre) két lehetıség kínálkozik: egyrészt a B400 adatlap, amelynek kitöltésével könnyen teljesíthetı e kötelezettség, vagy magában a szerzıdésben is kérhetı a kedvezmény. Nincsen formakényszer, azonban igen hasznos a fent említett adatlap használata, gyorsítja és egyszerősíti a munkát. Az adásvételi szerzıdés tárgyának meghatározásakor gyakran elıforduló hiba, hogy egy bontásra kerülı épület esetén kérik a jogi képviselık, hogy a szerzıdéskötés napját követı bontásra tekintettel az APEH térítsen vissza meghatározott mértékő illetéket. Sajnos erre nincsen mód, hiszen a
BUDAPESTI ÜGYVÉDI KAMARA BUDAPEST BAR ASSOCIATION
szerzıdéskötés napján fennálló állapot az irányadó. Amennyiben lakás/ház van az ingatlanon, habár romos állapotú is, esetleg bontási engedély már rendelkezésre is áll, sajnos lakásként kell illetékezni. Praktikus a bontási munkák befejezése után elidegeníteni az ingatlant, amikor már az átminısítési kérelem minimum folyamatban lévı ügyként tüntethetı fel. Osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetén sok esetben nem derül ki, hogy a megnevezett tulajdoni hányad mit takar természetben (pl.: lakást, garázst, stb.) Ilyen esetekben mindenképpen segíti az APEH munkáját is, ha azonosítani tudjuk a tulajdoni hányadot, továbbá, ha meghatározza a jogi képviselı, hogy a vételár mely része esik a garázsra, hiszen ez más illeték kulcs alá esik. A kedvezményes illeték csak a lakáshoz kapcsolódik. Ennek elmaradása azt vonja maga után, hogy a Hivatal ingatlanforgalmi értékbecslıt küld a helyszínre, aki megállapítja az arányokat, értékeket. Ez lassítja a munkát, és természetesen eltérı is lehet az ingatlan értékének meghatározása az ügyfél elképzelésétıl. Hasonló a helyzet haszonélvezettel terhelt ingatlannál, mind alapításkor, mind azzal együtt történt elidegenítés esetén. Minden esetben célszerő, ha egyértelmően kiderül, hogy a haszonélvezeti jog alapítása ingyenesen, vagy visszterhesen történik, továbbá, hogy az ingatlan forgalmi ára erre tekintettel került-e meghatározásra, vagy ennek figyelmen kívül hagyásával. Amennyiben erre nem tér ki a szerzıdés, az APEH-nak okoz plusz munkát az, hogy el kell döntenie, a vételárból a haszonélvezeti jog levonandó-e, vagy sem. Nagyon fontos, és talán nem mindenki számára egyértelmő, hogy amennyiben bármely okból felbontásra kerül egy ingatlan átruházására irányuló szerzıdés, azt az ingatlan-nyilvántartási hatóságon túl az APEH-nak is szükséges bejelenteni akként, hogy kérelmet kell benyújtani a megfizetett illeték visszatérítése iránt, vagy a kiszabott illeték törlése iránt. Nem automatikus eljárásról van szó, a Ket. szerinti kérelemhez kötöttség elvének megfelelıen. Vita volt a gyakorlatban a tekintetben, hogy a B400-as adatlapot kinek, hogyan kell aláírásával ellátnia. Azt minden esetben a vevı írja alá saját kezőleg vagy meghatalmazottja útján. Utóbbi esetben a jogi képviseletnek erre is ki kell terjednie, nevezetesen az adóhatóság elıtti eljárásra. Természetesen a szerzıdésben, vagy külön meghatalmazásban lehet erre kitérni. A meghatalmazás minden következményének tudatában vállalják az ügyvédek az eljárást erre kiterjedıen is, hiszen az APEH egész eljárás alatt a meghatalmazottal fog levelezni, kapcsolatban állni. Ezt elkerülendı célszerő egy idıbeli korlátozást elhelyezni a meghatalmazáson, pl. 30 nap, hiszen ennyi idı alatt a fizetési meghagyás kibocsátása nem várható. Kérdésre: Az elsı lakás kedvezményével kapcsolatban szintén nem homogén a gyakorlat a jogi képviselık oldaláról, a jogszabály egyértelmő szövegezése ellenére. Itt az egész ingatlanra vonatkozik a nyolc millió forintos értékhatár, nem a tulajdonszerzést kell alapul venni. Példával megvilágítva, ha az ügyfelük a fele részét veszi meg a 14 millió forintos ingatlannak, sajnos e kedvezményt nem tudja az ı 7 milliós ingatlan szerzése után igénybe venni. Ez a típusú kérelem is sőrőn fordul elı. Az ajándékozási illetékrıl: A takarékbetét-számlák egymás közötti ügyleteinél a gyakorlat még nem teljesen kialakult, azonban a jelenlegi konszenzus szerint az APEH azt ajánlja, hogy amennyiben a szülı gyermekének lakásvásárlásra bizonyos összeget ajándékoz, azt ne közvetlenül az eladó számlájára utalja, mert illeték alá eshet. A megoldás, amellyel ez elkerülhetı, ha a szülı a gyermeke számlájára utalja a pénzösszeget,
BUDAPESTI ÜGYVÉDI KAMARA BUDAPEST BAR ASSOCIATION
aki onnan az eladónak továbbutalja. Ez az elfogadott. Az elızı megoldás esetén a gyakorlat jelenleg eltérı, így az kockázatot jelent. A házastársi közös vagyon megszőntetésérıl: A számításnál, az 50-50% pontos megoszlása szokott gondot okozni. Ha az 50-50%-tól eltérés van, akkor az illetékfizetési kötelezettség alá esik. Példával szemléltetve, ha adott egy 40 M Ft-os ingatlan, és 20 M Ft készpénz, nem jó megoldás, ha a volt feleség távozik a 20 M Ft készpénzzel, a volt férj pedig cserébe megkapja a 40 M Ft-os ingatlant. Ezt minden esetbe össze kell adni, és jelen példa estén a 30M-30M Ft-os megosztás esetén mentesülnek az illetékfizetési kötelezettség alól. Az illeték visszafizetése: Gyakori, hogy az ügyvéd, jogi képviselı fizeti meg az illetéket, így egy esetleges visszaigénylést is a saját nevében tesz meg. Erre sajnos a Ket. alapján nincsen lehetıség. Ez egy teljesen külön eljárás, külön meghatalmazás is szükséges hozzá. Az ügyfél adóazonosítóját minden esetben fel kell tüntetni. Többször fordulnak hozzánk a jogi képviselık, hogy az illeték visszaigénylési kérelem ellenére az ügyfél nem kapja vissza a pénzt. Ennek oka abban keresendı, hogy amennyiben az ügyfélnek elmaradása van, úgy az APEH visszatarthatja az illeték visszafizetését. III. elıadó dr. Balogh Béla – Budapesti Ügyvédi Kamara 1. Az aláírási-mintával kapcsolatban jogszabályváltozás következett be, a 163/2009. (VIII.6.) Kormány rendelet tartalmazza ezt. Eddig az ügyvéd által hitelesített aláírási címpéldány nem volt felhasználható az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. A rendelet 37.§ (3) bekezdése értelmében az ügyvéd által cégbejegyzési eljárásban való közremőködése során ellenjegyzett aláírás-mintát is el kell fogadnia a Földhivatalnak. 2. Okiratszerkesztés során a szerzıdésekben a mai napig többször elıfordul, hogy a szerzıdés egyben tényvázlatként is szolgál. Ez téves joggyakorlat, a megbízási szerzıdés a tényvázlattal együtt szerkeszthetı, azonban azzal az okirattal együtt nem, amelyre a megbízás szól. A tényvázlat szükséges elemei a felek, a megbízás körbeírása, a díjazás, az illetékekrıl és adókról szóló kioktatás, esetleg a személyellenırzéssel kapcsolatos kérdések tisztázása. 3. A Földhivataloktól még mindig az a visszajelzés érkezik, hogy tulajdonjog fenntartással történı eladás esetén az illeték kétszeres megfizetése gyakran elmarad. Ha tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzését követıen a bejegyzési engedély benyújtásával kéri az ügyvéd a tulajdonjog bejegyzést, ezt március óta újabb eljárásnak minısíti a földhivatal, és az eljárási díjat ismételten be kell fizetni. Természetesen függıben tartáskor nem keletkezik dupla fizetési kötelezettség. Adásvételi szerzıdésnél problémát szokott okozni, ha a szerzıdésben meghatározott vételár nem éri el az 50%-át a valós forgalmi értéknek, a jelenlegi gyakorlat szerint a fennmaradó 50% után ajándékozási illetéket ró ki az APEH. Nem egyértelmő azonban, hogy mely idıpontban fennálló forgalmi értéket veszik alapul ilyen esetben. 4. Sőrőn tapasztalható, hogy haszonélvezı-eladó esetén az ügyvédek a szerzıdés egy pontjában rögzítik, hogy a haszonélvezı a haszonélvezeti jogáról lemond. Általában nem jelölik meg, hogy kinek
BUDAPESTI ÜGYVÉDI KAMARA BUDAPEST BAR ASSOCIATION
a javára, ingyenesen vagy visszterhesen történik a lemondás. Ilyen esetben a haszonélvezetrıl történt lemondást az APEH illetékkötelesnek minısíti. 5. A Társasházak alapításánál vissza-visszatér az, hogy a törvényben meghatározott ok miatt, - pl. a nagyszámú tulajdonostársak – az elıvásárlási jogról szóló nyilatkozatok nem szerezhetık be. Ilyenkor minden esetben szükséges azt a mondatot belefoglalni a szerzıdésbe, hogy a szerzıdı felek nyilatkoznak, hogy az elıvásárlási jogról szóló nyilatkozatok beszerzése elháríthatatlan akadályba ütközik. Ennyi elegendı, azonban e mondat hiánya az eljárást elhúzza. 6. A földhivatali visszajelzések azt mutatják, hogy az ügyvédek a bejegyzési engedélyekben nem tüntetik fel a megfelelı, megkívánt adatokat. Ez ugyanolyan bejegyzés alapjául szolgáló dokumentum, ugyanazoknak az alakiságoknak kell megfelelni, mint az ingatlan-nyilvántartásba benyújtandó valamennyi okiratnak. Ennek megfelelıen ezeken a dokumentumokon sem használható az un. Aláírás-bélyegzı, amelyet elıszeretettel használnak a jogi képviselık. 7. Mőemlék adásvételnél a szerzıdésben szereplı ár minden esetben a valóságnak megfelelı legyen, hiszen itt a Kulturális Örökség Hivatala, a Fıvárosi Önkormányzat, illetve az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat elıvásárlási joggal rendelkezik, így amennyiben ezek valamelyike élne e jogával, úgy a szerzıdésben meghatározott vételár az irányadó. 8. Ha gazdasági társaság a szerzıdés alanya, és már korábban kötött szerzıdései kapcsán benyújtásra került a cégkivonat és az aláírási címpéldány, a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelemben jelezni kell, hogy ezek az iratok milyen ügyszám alatt kerültek csatolásra, mert csak ilyen közlés esetén veszi figyelembe a Földhivatal a cégkivonatot és az aláírási címpéldányt az újabb bejegyzési kérelemnél. 9. Az Inyt. 32.§ elıírja, hogy a szerzıdésben a szerzıdı felek személyi azonosító számát fel kell tüntetni. Amennyiben az ügyfelünknek nincsen személyi száma, úgy azt ingatlan adásvételi szerzıdés esetén minden esetben be kell szerezni az illetékes hivatalnál. 10. Minden szerzıdésnél célszerő elsısorban az eladó új lakcímének, telefonszámának feljegyzése. Sok esetben, ha a szerzıdés módosításra szorul, fontos, hogy megtaláljuk. 11. Társasház alapító okirattal kapcsolatos hiba, hogy az egyes albetétekre vonatkozó tulajdoni hányadokat legtöbb esetben a tervezı számolja ki, és ezt az ügyvéd nem ellenırzi. A tulajdoni arány az alapító okiratnak az egyik legfontosabb része, ezekre a tulajdoni arányokra kéri az ügyvéd a tulajdonjog bejegyzését a Földhivatalnál és ezért az ügyvéd tartozik felelısséggel. Gyakori hiba, hogy az alaprajzokat a szerzıdı felek nem írják alá. Nagyon sok esetben nem csatolják az ügyvédek a használatbavételi engedélyt, és az épület feltüntetési vázrajzot. 12. Külföldiek ingatlan szerzése: Már nem szükséges EU-s polgárok számára engedélyt beszerezni a második lakásvásárláshoz sem 2009. május 1-tıl.
