AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZEREPE A SZABÁLYOZÁSBAN, KÉSZÍTÉSE ÉS MÓDOSÍTÁSA

A KÉZIRAT INTERNETES KIADVÁNYA Jelen kiadványunk kézirat, mely kisebb mértékben eltér a 2004-ben nyomdai úton, B/5ös formátumban kiadott könyvünktől. Ennek oka a nyomdai előkészítő munkák során végzett változtatások, illetve egyes részeket töröltünk, különösen a tájékoztatóknál. Az internetes kiadás mellett azért döntöttünk, mert szükségesnek tartottuk, hogy az érdeklődők ezúton is tájékozódhassanak alapvető társasházi működtetési kérdésekről, meggyőződhessenek arról, hogy társasházi tanácsadási munkánkat megalapozottan és tudatosan, a gyakorlati tapasztalatok alapján végezzük. Természetesen a készlet elfogyásáig a könyv megvásárolható. A társasházi törvény módosításairól szóló 7. sz. internetes kiadványunk megvásárlása esetén az 1. sz. könyvet a készlet erejéig térítésmentesen adjuk. Felhívom a figyelmet arra, hogy a kiadványban foglaltak a szakmai egyeztetések és a gyakorlati tapasztalatok alapján is változtak! Budapest, 2012. 01. hó Mile Bálint Okl. mérnök-közgazdász VIKTÓRIA Kft Ügyvezető igazgató

A honlapon fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik.



MINDEN JOG a Viktória Kft. tulajdonát képezi. A honlapon lévő információkat, dokumentumokat, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni.

2.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZEREPE A SZABÁLYOZÁSBAN, KÉSZÍTÉSE ÉS MÓDOSÍTÁSA Mottó: „Előbb azt kell tudnunk, hogy mit nem ismerünk”

© VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT SZÉKHELY: 1077 BUDAPEST, ROTTENBILLER U. 42. TELEPHELY: 1082 BUDAPEST, CORVIN KÖZ 4. TEL.: 06-1-210-3841

: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT

1

Szerző: Mile Bálint

Jogi szakértő: Dr. Nagy-Dani Károly

Kiadja: VIKTÓRIA KFT. Székhely: 1082 Budapest, Corvin köz 4. Tel/Fax: 210-3841 Telephely: 1077 Budapest, Rottenbiller u. 42.

MINDEN JOG a Viktória Tanácsadó, Szolgáltató Kft. tulajdonát képezi. Jelen kézikönyvet, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül közölni. Az ezen műben fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a kézikönyvek a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik.

Készült: COMPRESS-PRINT Könyvműhely Kft. Tel.: 257-2422

DTP: sticker.hu

2. Átdolgozott kiadás az új társasházi törvénynek megfelelően

Lezárva: 2004. február hó


2

ELŐSZÓ Tisztelt Olvasók! A társasházi törvény 1998. évi hatálybalépését követően a gyakorlatban elkezdődött az „átállás” a törvényben foglaltak alkalmazására. Ez egyrészt megnyilvánult a konkrét társasházi működés kapcsán, másrészt a szükséges szabályzatok elkészítésében, alkalmazásában. Örvendetesen megjelentek a társasházkezeléssel foglalkozó szakkönyvek, sőt egy BM rendelet alapján megkezdődött a társasházkezelők szakképesítést nyújtó oktatása is. Mindemellett különböző formában a társasházakkal foglalkozók részére továbbképző tanfolyamok, klubfoglalkozások kerültek megszervezésre. A VIKTÓRIA Tanácsadó, Szolgáltató Kft. bekapcsolódott az oktatási, továbbképzési munkába és közel száz hallgató szerzett államilag elismert társasházkezelői szakképesítést. Ezen túlmenően több mint 300 fő számvizsgáló bizottsági, illetve intézőbizottsági tag és közös képviselő vett részt a továbbképző tanfolyamokon. Ezekhez az oktatásokhoz az 1998-ban megjelent A TÁRSASHÁZKEZELÉS GYAKORLATA című kézikönyvön kívül külön összeállításra került egy tankönyv is. Ez a tankönyv a rövid szöveges magyarázatok mellett összefüggéseket bemutató előadásvázlatokat, valamint a szabályzatok vonatkozásában mintaanyagokat tartalmazott, melyekben megjelentek a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZERBEN több mint 10 éve gyűjtött tapasztalatok-anyagok-. A tanfolyamok is nagyon sok tapasztalatot adtak és tulajdonképpen a hallgatók jelzései-igényei indították el a TÁRSASHÁZI KISKÖNYVTÁR sorozatot, mely A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSE ÉS SZERVEZETE összefoglaló címet viseli. Jelen kézikönyv a 2001. óta megjelenő Társasházi Kiskönyvtár Sorozat része, melyből az elmúlt években 1. kiadásban hét kötet jelent meg és összesen mintegy 15.000 példányban jutott el az olvasókhoz. Az ezekben a kötetekben foglalt tapasztalatok- javaslatok hasznosultak a társasházi törvény elkészítésekor. A társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 1998. március 1.-i hatályba lépése óta eltelt idő már önmagában, de a tapasztalatok is indokolttá tették, hogy új társasházi törvény készüljön, melyet az Országgyűlés 2003. december 8-án fogadott el és 2003. évi CXXXIII. számon jelent meg. Az új törvény terjedelmében és tartalmában jelentős változásokat hozott az előző szabályozáshoz képest. Mindezek feldolgozása és a gyakorlatban történő helyes és hatékony alkalmazása megfelelő ismereteket kíván meg. A már megjelent és a várhatóan megjelenő szakkönyvek ehhez nyújthatnak segítséget. A társasházi kiskönyvtár sorozat „hasznos tagja” kíván lenni a társasházi szakirodalomnak és egyúttal hiánypótló is, mert más módon közelít a kérdésekhez. Elsődleges célja, hogy gyakorlati segítséget nyújtson a társasházaknak és tisztségviselőknek, de adott esetben mindazoknak, akik valamilyen módon „meghatározó szerepet” töltenek be a társasház működtetésében. A Társasházi Kiskönyvtár sorozat újabb kötetei 2. kiadásban építenek az előző kötetekben megjelenő gondolatokra, ugyanakkor mind tartalmában, mind az egyes kötetek szerkezetében és maga a sorozat összeállítása is azt a célt szolgálja, hogy a társasházak a kötetek segítségével sokkal önállóbban és eredményesebben tudják elvégezni szabályozási feladataikat, ezen keresztül is a társasház működtetését. A most közreadandó kézikönyv alcíme: „AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZEREPE A SZABÁLYOZÁSBAN, KÉSZÍTÉSE ÉS MÓDOSÍTÁSA”, mely több dolgot is jelez. Egyrészt azt, hogy kiemelten kell foglalkozni az alapító okiratnak a társasház működésének szabályozásában betöltött szerepével, mivel az új társasházi törvény új „szabályozási rendet” ír elő. Másrészt az 1. kötetben foglaltakból kiindulva részletesen foglalkozik az alapító okirat készítésének követelményeivel, hiszen a társasház működésének alapfeltételei ebben a „szabályzatban” kerülnek kialakításra. Harmadrészt ugyancsak ki kell emelni, és indokolt részletesen taglalni az alapító okirat módosítás eseteit, mivel az új társasházi törvény ebben a kérdésben is a korábbiaknál részletesebb rendelkezéseket tartalmaz. Továbbá a szervezeti – működési szabályzat elkészítéséhez elengedhetetlenül szükséges, hogy az alapító okiratban foglaltak a törvényi rendelkezéseknek, valamint a társasház adottságainak megfelelően „feldolgozásra” és a szükséges módosítások megfelelő módon elvégzésre kerüljenek. A 2. kötet mindezekhez kíván segítséget nyújtani és az ebben foglalt ismeretek birtokában lehet a 3. kötetben bemutatott SZMSZ mintaszabályzatot megfelelően hasznosítani. Budapest, 2004. február hó dr. Csiha Judit BM Lakáspolitikai Kollégium Elnöke

: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT TEL./FAX: 210-3841, 06-30-6345-060 [email protected] [email protected] w w . t a r s a s h a z i t a n a c s a d a s . h u


3

TEMATIKUS TARTALOMJEGYZÉK BEVEZETŐ ........................................................................................................................................................... 6 1.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZEREPE A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSÉNEK SZABÁLYOZÁSÁBAN ........................................................................................................................... 7 1.1.

A TÁRSASHÁZ SZABÁLYOZÁSI RENDJÉBEN AZ ALAPÍTÓ OKIRAT HELYE ......................................... 9

1.2.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT FIGYELEMBEVÉTELE A SZABÁLYOZÁSBAN .................................................... 10

2.

A TÁRSASHÁZTULAJDON LÉTESÍTÉSE, A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON MEGHATÁROZÁSA [1.§, 2.§, 5.§] ...................................................................................................... 11 2.1.

A TÁRSASHÁZI KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON EGYSÉGE [ 2.§ ] ............................................................ 11

2.2.

TÁRSASHÁZ LÉTESÍTÉSE FENNÁLLÓVAGY FELÉPÍTENDŐ ÉPÜLETRE, EGY VAGY TÖBBSZEMÉLYES ALAPÍTÁSSAL [ 5.§ ] ...................................................................................................... 12

2.3.

LEHET-E EGYÉPÜLETES TÁRSASHÁZON BELÜL ÚJABB TÁRSASHÁZAT LÉTESÍTENI? ................. 12

2.4.

NEM LAKÁSCÉLÚ HELYISÉGBŐL ÁLLÓ TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁSA [ 4.§ ]............................................ 12

2.5.

OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDONNAK TÁRSASHÁZ-TULAJDONNÁ VALÓ ÁTALAKÍTÁSA BÍRÓSÁGI ÚTON [ 8.§(1) ] ................................................................................................................................ 12

3.

ALAPÍTÓ OKIRAT KÉSZÍTÉSE [9.§] ............................................................................................... 14 3.1.

AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A KÜLÖN TULAJDON PONTOS MEGHATÁROZÁSÁNAK JELENTŐSÉGE ................................................................................................................................................... 14

3.2.

AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A KÖZÖS TULAJDON PONTOS MEGHATÁROZÁSÁNAK JELENTŐSÉGE ................................................................................................................................................... 14

3.3.

AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A TULAJDONI HÁNYAD PONTOS SZÁMÍTÁSÁNAK ÉS LEÍRÁSÁNAK JELENTŐSÉGE ................................................................................................................................................... 15 3.3.1. A teremgarázsok részvétele a döntéshozatalban, illetve a teherviselésre vonatkozó szabályozás az alapító okiratban ........................................................................................................................................................... 15 3.3.2. Kizárólagos használati jog, tulajdoni hányad és érdekeltségi hányad az alapító okiratban............................... 15 3.3.3. A tulajdoni hányad számítás és a lakások alapterülete szerinti költségviselés .................................................. 16 3.3.4. A tulajdoni hányadok számítási módja meghatározásának hiánya az alapító okiratban ................................... 16

3.4.

ÖSSZEGZÉS: AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A SZAVAZATI JOG, A FELELŐSSÉG ÉS A TEHERVISELÉS ÖSSZHANGJA BIZTOSÍTÁSÁNAK JELENTŐSÉGE ........................................................ 17

3.5.

CSAK ALAPÍTÓ OKIRATBAN FOGLALTAK ALAPJÁN SZABÁLYOZHATÓ KÉRDÉSEK [3.§.(2), 5.§.(3)] .................................................................................................................................................................. 19

3.6.

A SZOLGALMI,- A HASZNÁLATI ÉS A KIZÁRÓLAGOS HASZNÁLATI JOG „SZABÁLYOZÁSA” AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN ..................................................................................................................................... 20

3.7.

AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSHOZ KAPCSOLÓDÓ RENDELKEZÉSEK ........................................... 21

3.8. AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZERKEZETE ............................................................................................................. 23 3.8.1. Fedlap ............................................................................................................................................................... 23 3.8.2. Általános rendelkezések ................................................................................................................................... 23 3.8.3. A közös és külön tulajdon ................................................................................................................................. 23 3.8.4. Ingatlan-nyílvántartási kérelem, egyéb rendelkezések ...................................................................................... 24 3.8.5. Tulajdonosi aláírások, ügyvédi ellenjegyzés..................................................................................................... 24

4.

MIKOR NEM SZÜKSÉGES AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA? ....................................... 25



4 4.1.

A KÜLÖN TULAJDONON BELÜLI LAKÁS BEOSZTÁSÁNAK MEGVÁLTOZTATÁSÁHOZ NEM SZÜKSÉGES AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA [63.§.(3)] .................................................................... 25

4.2.

NEM SZÜKSÉGES AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA, HA AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYNEK MEGFELEL ......................................................................................................................................................... 25

5.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSÁNAK ESETEI A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYBEN ........26 5.1.

ALAPESET: AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MEGVÁLTOZTATÁSÁHOZ - HA A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY MÁSKÉNT NEM RENDELKEZIK - VALAMENNYI TULAJDONOSTÁRS HOZZÁJÁRULÁSA SZÜKSÉGES [10.§.(2)] ............................................................................................................................. 26

5.2.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT FELHATALMAZÁSA ALAPJÁN A KÖZGYŰLÉS AZ ÖSSZES TULAJDONI HÁNYAD LEGALÁBB KÉTHARMADOS TÖBBSÉGÉVEL RENDELKEZŐ TULAJDONOSTÁRSAK IGENLŐ SZAVAZATÁVAL DÖNTHET A KÖZÖS TULAJDON ELIDEGENÍTÉSÉRŐL [3.§.(2)] ............ 26

5.3.

TÖBB ÉPÜLETBŐL ÁLLÓ TÁRSASHÁZ ESETÉBEN ÉPÜLET ÖNÁLLÓ TÁRSASHÁZZÁ ALAPÍTÁSA BÍRÓSÁGI ÚTON [8.§.(2), (3) ] .................................................................................................. 26

5.4.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA A „TULAJDONOSOK NÉGYÖTÖDÖS HATÁROZATÁVAL” [10.§.(3)] .............................................................................................................................................................. 27

5.5.

AMENNYIBEN NEM VÁLTOZIK A TÖBBI TULAJDONOSTÁRS ALAPÍTÓ OKIRATBAN MEGHATÁROZOTT TULAJDONI HÁNYADA, AKKOR A KÖZGYŰLÉS AZ ÖSSZES TULAJDONI HÁNYAD SZERINTI LEGALÁBB EGYSZERŰ SZAVAZATTÖBBSÉGŰ HATÁROZATÁVAL AZ ALAPÍTÓ OKIRATOT MÓDOSÍTHATJA [21.§] ............................................................................................. 28

5.6.

TULAJDONOSTÁRS KÉRELMÉRE TÁRSASHÁZI KÖZÖS TULAJDONNAK BÍRÓSÁGI ÚTON TÖRTÉNŐ KÜLÖN TULAJDONNÁ ALAKÍTÁSA [25.§.(1), (2)] .................................................................. 29

5.7.

A KIJAVÍTÁSSAL ORVOSOLHATÓ SZÁMÍTÁSI HIBA VAGY NYILVÁNVALÓ ADATELÍRÁS ESETÉN A KÖZGYŰLÉS HATÁROZATÁVAL AZ ALAPÍTÓ OKIRATOT KIJAVÍTHATJA [60.§.(1)] .... 29

5.8.

HA A TÖRVÉNY HATÁLYBA LÉPÉSE ELŐTT BEJEGYZÉSRE KERÜLT „ÖNKORMÁNYZATI” TÁRSASHÁZ A BEJEGYZÉSEKOR HATÁLYOS TÖRVÉNY RENDELKEZÉSEIVEL ELLENTÉTESEN, VAGY HIÁNYOSAN TARTALMAZZA A KÖZÖS TULAJDONBA KERÜLŐ ÉPÜLETRÉSZEK FELSOROLÁSÁT, A KÖZGYŰLÉS HATÁROZATÁVAL AZ ALAPÍTÓ OKIRATOT MÓDOSÍTHATJA, ILLETŐLEG KIEGÉSZÍTHETI. [60.§.(2)] ........................................................................ 30

5.9.

A TÖRVÉNY HATÁLYBA LÉPÉSE ELŐTT BEJEGYZÉSRE KERÜLT TÁRSASHÁZ KÖZGYŰLÉSE AZ ALAPÍTÓ OKIRAT ERRE VONATKOZÓ RENDELKEZÉSEINEK HATÁLYTALANÍTÁSÁVAL EGYIDEJŰLEG - HATÁROZATÁVAL A SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATOT MEGÁLLAPÍTJA [62.§.(1)] ................................................................................................................................ 30

5.10.

A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY ÁLTAL HATÁLYTALANÍTOTT ALAPÍTÓ OKIRATBELI RENDELKEZÉSEK [63.§ (2)] ............................................................................................................................ 31

5.11.

AZ E TÖRVÉNY HATÁLYBA LÉPÉSEKOR BEJEGYZETT TÁRSASHÁZ KÖZGYŰLÉSE VALAMENNYI TULAJDONOSTÁRS HOZZÁJÁRULÁSÁVAL - DÖNTHET ARRÓL, HOGY A TÁRSASHÁZTULAJDONT LAKÁSSZÖVETKEZETI TULAJDONNÁ ÁTALAKÍTJA [64.§.(1)] ............... 31

6.

ÚJ ALAPÍTÁSÚ TÁRSASHÁZAK MŰKÖDÉSÉT BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK [3.§.(2), 5.§, 6.§, 7.§, 12.§, 14.§, 15.§] ...................................................................................................................32 6.1.

TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁS ALAPVETŐ FELTÉTELEI [5.§(1),(2),(5), 6.§] ..................................................... 32

6.2.

CSAK ALAPÍTÓ OKIRATBAN SZABÁLYOZHATÓ RENDELKEZÉSEK [3.§.(2), 5.§.(3), (4)] .................. 33

6.3. FELÉPÍTENDŐ TÁRSASHÁZAK ALAPÍTÁSA, MŰKÖDÉSÉNEK INDÍTÁSA........................................... 34 6.3.1. Felépítendő társasház feljegyzett és bejegyzett alapítása [6.§, 7.§] ................................................................... 34 6.3.2. A társasház működésének indítása – alakuló közgyűlés [12.§] ........................................................................ 34 6.3.3. A szervezeti-működési szabályzat megállapítása, módosítása [14.§, 15.§] ...................................................... 36 6.4.

7.

MEGLÉVŐ ÉPÜLET ALAPÍTÁSÁNAK, VALAMINT MŰKÖDÉSE INDÍTÁSÁNAK FOLYAMATA [5.§(1),(2),(5), 6.§, 12.§, 14.§, 15.§] .................................................................................................................... 37

A MÁR MŰKÖDŐ (BEJEGYZETT) TÁRSASHÁZAK ALAPÍTÓ OKIRATÁNAK TARTALMA ...........................................................................................................................................38 7.1.

A MÁR MŰKÖDŐ ÚJ ÉPÍTÉSŰ TÁRSASHÁZAK ALAPÍTÓ OKIRATÁNAK TARTALMA ...................... 39


: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT 7.2.

8.

5

„RÉGI” ÉPÜLETEKBŐL ALAKULT TÁRSASHÁZAK ALAPÍTÓ OKIRATÁNAK TARTALMA ............... 40

HATÁLYBALÉPTETŐ RENDELKEZÉSEK A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYBEN [58.§, 59.§] .... 43 8.1.

A TÁRSASHÁZAKRÓL SZÓLÓ 2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY HATÁLYBALÉPÉSE [58.§] .................. 43

8.2.

A TÁRSASHÁZRÓL SZÓLÓ 1997. ÉVI CLVII. TÖRVÉNY HATÁLYTALANÍTÁSÁRA VONATKOZÓ RENDELKEZÉSEK [59.§] .................................................................................................................................. 47

9.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁS „ALAPESETEI”................................................................. 48 9.1.

EGYSÉGES SZERKEZETBE FOGLALT ALAPÍTÓ OKIRAT MINTA: EGY MÁR MŰKÖDŐ TÁRSASHÁZ ALAPÍTÓ OKIRATÁNAK MÓDOSÍTÁSA VALAMENNYI TULAJDONOS ALÁÍRÁSÁVAL [10.§(2)] ................................................................................................................................... 48

9.2.

A TÁRSASHÁZ SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATÁVAL TÖRTÉNŐ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁS A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY 62. § (1) BEKEZDÉSE ALAPJÁN ............................................. 54

10.

A VIKTÓRIA TÁRSASHÁZKEZELŐ KFT TÁJÉKOZTATÓJA KÖZÖS KÉPVISELETI/TÁRSASHÁZKEZELŐI FELADATOK VÁLLALÁSÁRA.................................. 55

11.

A TÁRSASHÁZAKRÓL SZÓLÓ 2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY ALAPÍTÓ OKIRATOT ÉRINTŐ RENDELKEZÉSEI ............................................................................................................... 57

11.1.

A TÁRSASHÁZ ( 1.-4. § ) ................................................................................................................................... 57

11.2.

A TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁSA, ALAPÍTÓ OKIRAT ( 5.-11. §) ........................................................................ 58

11.3.

ALAKULÓ KÖZGYŰLÉS ( 12.§ ) ...................................................................................................................... 59

11.4.

A SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT ( 13.-15. § ) .............................................................................. 59

11.5.

A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( 16.-22.§ ) .................... 60

11.6.

A KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( 23.-25.§ )..................... 61

11.7.

A KÖZGYŰLÉS (42.§) ........................................................................................................................................ 62

11.8.

KÖZÖS KÉPVISELŐ, ILLETŐLEG INTÉZŐBIZOTTSÁG ( 43.§ ) ................................................................. 62

11.9.

HATÁLYBALÉPÉS ( 58.-59.§ ) .......................................................................................................................... 62

11.10.

ÁTMENETI RENDELKEZÉSEK ( 60.-64.§ )..................................................................................................... 63



6

BEVEZETŐ Jelen kézikönyv alapozódik a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. sz. kötetére. A 2. sz. kötet részletesebben azokkal a kérdésekkel foglalkozik, amelyek a társasházi működés kapcsán az alapító okirat megváltozott szerepéhez, az elkészítéséhez és módosításához kapcsolódnak, rámutatva arra, hogy mit lehet szabályozni csak az alapító okiraton keresztül. A többi rendelkezést a társasház szervezeti- működési szabályzatában kell szerepeltetni (lásd: Társasházi Kiskönyvtár sorozat 3. sz. kötetét). Továbbá célszerű csoportosításban tematikusan összefoglalásra kerülnek azok a társasházi törvényben lévő rendelkezések, amelyek az alapító okiratot valamilyen formában érintik. Az 1. fejezet foglalkozik a az új Ttv. alapján az alapító okiratnak a szabályozásban betöltött azon megváltozott funkciójával, miszerint alapvetően a „tulajdonjogi helyzet” szabályozására terjedhet ki. Ehhez kapcsolódóan kerül ismertetésre, hogy miért és hogyan kell figyelembe venni az alapító okiratban foglaltakat az SZMSZ elkészítésekor. A 2. sz. fejezet összefoglalja azokat a törvénybeli szabályokat, amelyek a társasház létesítésével, alapításával kapcsolatos alapvető rendelkezéseket tartalmazza. Ezt követően, ezen belül külön kifejtésre kerülnek azok a rendelkezések, amelyek a tapasztalatok szerint a gyakorlati alkalmazásban gondot jelentettek, illetőleg félre értelmezték azokat. A 3. sz. fejezet az alapító okirat készítésének követelményeivel foglalkozik a Ttv. 9.§-ból kiindulva, ismetetve a gyakorlati tapasztalatok alapján a társasház működését befolyásoló „tényezőket.” Ehhez kapcsolódóan szükséges már itt is kiemelni azt, hogy a közös tulajdonnal szemben a törvény a külön tulajdon meghatározását tartja „rangsorban” elsődlegesnek. Itt kerül kifejtésre a tulajdoni hányad számításának, illetve a tulajdoni hányadnak, a szavazati jognak és a költségviselés mértékének összefüggéseivel kapcsolatos problémakör. E fejezeten belül került elhelyezésre egy alapító okirat szerkezetét és „általános” tartalmát bemutató rész, mely „minta” alapító okiratként is felfogható. A 4. fejezet az alapító okirat módosításának eseteivel foglalkozik az új Ttv. rendelkezései alapján. A korábbi szabályozáshoz képest bővült az alapító okirat módosítási lehetősége eseteinek „száma”, egyúttal komoly értelmezési szükségletet felvetve. Az 5. és a 6. fejezet az új (felépítendő vagy fennálló) alapítású, illetőleg a már működő társasházak működését befolyásoló tényezőkkel foglalkozik. Továbbá összefoglalja azokat a szabályokat, amelyek a társasházi törvény előtt készült alapító okiratokban „tipikusan” megjelentek és adott esetben, ha ezeket a tulajdonostársak megismerik dönthetnek alkalmazásukról, az SZMSZ-be történő beépítésükről. A 7. fejezet tartalmazza a különböző „helyzetben lévő” társasházakra vonatkozóan, hogy milyen módon (eljárással) hajthatják végre az új Ttv.-ben előírtakat, azaz az alapító okiratok módosítását, az SZMSZ elkészítését.


7


1.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZABÁLYOZÁSÁBAN

SZEREPE

A

TÁRSASHÁZ

MŰKÖDÉSÉNEK

A társasház működésének szabályozási kérdéseivel részletesebben a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. sz. kötete foglalkozik. Az új társasházi törvény az alapító okiratnak a társasház működésének szabályozásában betöltött szerepére vonatkozóan a következő legfontosabb rendelkezéseket tartalmazza: 1. Az alapító okiratban meg kell határozni: a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, e)

2.

a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.

A társasházi törvényhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: „A törvény az alapító okirat kötelező tartalmi részeinek felsorolását - visszaállítva az 1977. évi 11. tvr. meghatározását - kiegészíti a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolásának követelményével, mert ennek hiánya számos esetben bizonytalan jogi helyzetet idézett elő. A javaslat - főszabályként - továbbra is fenntartja az alapító okirathoz, mint a tulajdonostársaknak a tulajdonjogi helyzet létrehozásáról és módosításáról történő közös megállapodásához szükséges egyhangú szavazat-arány követelményét Új rendelkezés, hogy a törvény alapján az alapító okirat már kizárólag a tulajdonjogi helyzet szabályozását, az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási adatot, jogot, tényt, valamint a közösség közös nevét tartalmazza. Ebből következik a további - a későbbiekben részletezett - új rendelkezés, amely szerint a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésről a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell rendelkezni. E tekintetben a javaslat a választás lehetőségét (a hatlakásosnál kisebb közösségek kivételével) már nem adja meg, mert a tapasztalatok azt igazolják, hogy a gyakorlatban a szabályzattal nem rendelkező társasházak nem képesek biztonságosan működni.” Az új társasházi törvényben ennek megfelelően kimaradtak az alapító okiratra utaló azon szövegrészek, amelyek korábban lehetővé tették az alapító okiraton belüli szabályozást. A társasházi törvényhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.[13.§ (1)] A társasházi törvényhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: „A törvény a közösség szerveinek, azok hatáskörének, a közös költség viselésének megállapítására a szervezetiműködési szabályzat létrehozását kötelező jelleggel előírja. Egyidejűleg tételesen felsorolja azokat a tulajdonjogi helyzetet nem érintő konkrét témaköröket, amelyekről - a törvény keretei között - a szabályzatban rendelkezni kell. Az ilyen kérdések az alapító okiratban már nem szabályozhatók. A „törvény keretei között” meghatározás kifejezetten arra utal, hogy a 13. § (2) bekezdésében konkrétan felsorolt kérdésekre vonatkozóan a II-III. fejezetekben (ezeken belül a megfelelő alcímekhez tartozóan) részletezett szabályok figyelembe vételével kell a közösség sajátosságaihoz igazodó előírásokat megállapítani. Mindez a közös ügyekben történő döntések meghozatalát, végrehajtását és a végrehajtás ellenőrzését is egyszerűbbé, gyorsabbá és rugalmasabbá teszi, mert az alapító okirathoz szükséges egyhangú szavazat-aránnyal szemben, a szabályzathoz, az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50 %-os szavazat-arány elegendő.”

3.

A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell: c) a társasházi lakóépület házirendjére, …...vonatkozó részletes szabályokat. .[13.§ (1)]

4.

A szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően.

[17.§] A társasházi törvényhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: „Az új rendelkezések értelmében a közösség a lakás használatának, hasznosításának szabályait már nem az alapító okiratban, hanem a szervezeti-működési szabályzatban határozza meg. Ezek a szabályok a tulajdonjogot nem érintik, mert a lakás más célú (pl. irodai tevékenység végzése) használatáról, vagy (például bérbeadás útján történő) hasznosításáról van szó, és a korábban előírt egyhangú szavazat mellett a többség megalapozott igénye nem volt érvényesíthető. Amennyiben a jövőben a szervezeti-működési szabályzat előírását bármely tulajdonostárs megsérti (például a lakásban műhelyt üzemeltet), a közösség megalapozottan kérheti az e tevékenység végzésétől való eltiltást.” 5.

A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); [26.§ (1)]



8 6.

Az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. [62.§ (1)] Kötelező a szervezeti-működési szabályzat készítése és a házirendet az SZMSZ részeként kell kezelni. Az alapító okirat funkciója a szabályozásban alapvetően a „tulajdonjogi helyzet” szabályozására terjed ki. Kérdés azonban (azaz feladat annak tisztázása), hogy a társasház esetében pontosan mit is kell érteni a „tulajdonjogi helyzet szabályozásán”, „a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésen”. Jegyzet


9


A TÁRSASHÁZ SZABÁLYOZÁSI RENDJÉBEN AZ ALAPÍTÓ OKIRAT HELYE

A társasház szabályozási rendjének kialakítását alapvetően befolyásolják a felsőbb jogszabályokban (törvények – ezen belül Ptk., Társasházi törvény, Rendeletek – Kormány, Miniszteri, Önkormányzati) foglalt rendelkezések, hiszen sok esetben kötelező jellegűek, alapvetően elő is írják a szabályozási eszközöket (alapító okirat, SZMSZ, házirend, tűzvédelmi szabályzat). A szabályzatok összefüggnek egymással és általában hierarchikus kapcsolatban állnak. Ezeket szemlélteti az alábbi ábra és ezekkel részletesebben a Társasházi Kiskönyvtár sorozat 1. sz. kötete foglalkozik. A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSÉNEK SZABÁLYOZÁSA

ESETI szabályozás

TÖRVÉNYEK

Ptk

TÁRSASHÁZI Tv. (Ttv.)

RENDELETEK (Kormány, miniszteri, önkormányzati)

Alapító Okirat

IGEN

D O K U

TÁRSASHÁZ SZERVEZETI- MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATA (SZMSZ)

M E N T

HÁZIREND

Á L

TŰZVÉDELMI SZABÁLYZAT

T

TÁRSASHÁZI ÜGYREND

Ábra A társasház szabályozási rendje A társasházi szabályzatoknak egymásra kell épülni, és ennek kell megfeleltetni az egyes szabályzatok célját, rendeltetését. A társasház szabályozási rendjére vonatkozó legfontosabb összefüggések vonatkozásában külön érdemes kiemelni azt a megközelítési módot, miszerint a szabályozásnál figyelembe kell venni, hogy kire vonatkozik és a tartalma ennek megfelelő kell, hogy legyen.



10

1.2.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT FIGYELEMBEVÉTELE A SZABÁLYOZÁSBAN

Az új társasházi törvény alapján tehát az alapító okirat már kizárólag a tulajdonjogi helyzet szabályozását, az ehhez kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási adatot, jogot, tényt, valamint a közösség közös nevét tartalmazhatja, ugyanakkor a tulajdonjogi viszonyokat nem érintő minden más közös kérdésről a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell rendelkezni. Egyidejűleg több helyen szabályozza és felsorolja azokat a konkrét témaköröket, amelyekről - a törvény keretei között - az SZMSZ-ben rendelkezni kell. Az ilyen kérdések az alapító okiratban már nem szabályozhatók. Alapvetően tehát minden működési szabályt az SZMSZ-ben kell rögzíteni és egyúttal „ki kell jelölni”, hogy az alapító okiratból mely rendelkezéseket kell hatálytalanítani közgyűlési határozattal, illetve az SZMSZ rendelkező részében. Azonban az alapító okirat „jellegénél” fogva a társasház működésére – különösen a költségviselésre, használatra, szavazati arányra (tulajdoni hányad), azaz jogkörre - vonatkozóan eleve tartalmaz olyan információkat, amelyek nem hagyhatók figyelmen kívül az SZMSZ készítésekor. Tehát az SZMSZ elkészítéséhez először az alapító okiratot kell áttanulmányozni. Ennek során ki kell emelni azokat a rendelkezéseket, amelyek eltérnek a törvényi szabályozástól, értelmezési szükséglet merül fel, el kell dönteni alkalmazásukat, illetve törlésüket. Továbbá „fel kell figyelni” az alapító okiratbeli hiányos vagy ellentmondásos rendelkezésekre (pl.: külön tulajdon precíz meghatározásának hiánya, teremgarázs képviseletének szabályozatlansága, vagy a szavazati jog, azaz a tulajdoni hányad és a költségviselés meghatározása közötti „ellentétek” , stb.), melyek miatt szabályozási szükséglet merül fel. Mindezeket is figyelembe véve és összegezve a gyakorlatban a következő feladatok elvégzésével kell kezdeni a társasházi szabályzatok elkészítését: A már működő társasházak esetében át kell tekinteni az alapító okiratot aszerint, hogy az új törvényi rendelkezéseknek mely szabályozások „felelnek” meg, illetőleg melyeket kell hatálytalanítani az SZMSZ-en keresztül, esetleg szükség van-e elírás vagy egyéb okok miatt alapító okirat módosításra. Az új alapítású társasházak esetében is hasonló feladatokat kell elvégezni azzal a különbséggel, hogy egyrészt tisztázni kell, hogy a társasház alapítása hol tart (feljegyzett alapítás vagy már megtörtént a használatbavételi engedély alapján a bejegyzés), másrészt az alapító okirat készítésekor már gondolni kell a társasház működését alapvetően befolyásoló kérdések megfelelő „szabályozására.” Jegyzet



2.

11

A TÁRSASHÁZTULAJDON LÉTESÍTÉSE, A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON MEGHATÁROZÁSA [1.§, 2.§, 5.§] A hatálytalanított törvényhez képest, ahol több rendelkezés [1.§(1),(2), 16.§(1),(2)] kissé áttekinthetetlenül, ismétlésszerűen és esetenként „ellentmondásosan” határozta meg a külön és közös tulajdon fogalmát, addig az új Ttv. egy helyen rendelkezik erről az 1. § -ban a következők szerint: (1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. (2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. (3) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg. A társasházi törvényhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: „A törvény megtartja a Magyarországon az 1924. évi XII. törvénycikk óta létező társasháztulajdont, mint sajátosan osztott közös tulajdoni formát. Ennek megfelelően a műszakilag elkülönített, önálló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, az épület többi része és a földrészlet közös tulajdonban van.” A társasházi törvény tehát a közös tulajdont a külön tulajdon elsődleges megfogalmazási kötelezettsége mellett határozza meg, azaz azt mondja ki, hogy ami nincs külön tulajdonként meghatározva az a közös tulajdonba tartozik. Ezért nagyon fontos, hogy a külön tulajdon az alapító okiratban és ennek alapján az SZMSZ-ben precízen meghatározásra kerüljön. Adott esetben a 62. § (1) bekezdése alapján készülő SZMSZ-ben kell rögzíteni a külön tulajdon pontos megfogalmazását és ezen keresztül kell módosítani az alapító okiratot. Tekintettel arra, hogy az egyes külön tulajdonokhoz „felesleges” a minden külön tulajdonra jellemző felszerelési tárgy, berendezés, vezeték, épületrész, stb. felsorolása, ezért ezt célszerű egy csoportban megtenni. Ezen túlmenően, miután nem biztos, hogy mindenre kiterjedően felsorolhatóak a külön tulajdoni tartozékok, ezért célszerű egy olyan általános szabályt is meghatározni, miszerint külön tulajdoni tartozékok az egyes albetéteknél nem nevesített tartozékon túl minden olyan berendezés, felszerelési tárgy, épületszerkezet és épületrész, amely kifejezetten csak a külön tulajdont szolgálja. Ez a „generálszabály” megoldhatja azt az utólag esetlegesen felmerülő problémát, miszerint amennyiben valamilyen külön tulajdonhoz tartozó tartozék nem került meghatározásra, úgy ez a szabály segíti eldönteni azt, hogy közös tulajdon-e, és így a közös költség részét képezi-e a költség. Tehát a társasház szervezeti- működési szabályzatában kell abban az esetben a külön tulajdoni tartozékok meghatározására vonatkozó rendelkezést elhelyezni, ha az alapító okirat nem így készült.

2.1.

A TÁRSASHÁZI KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON EGYSÉGE [ 2.§ ]

A Ttv. 2. §-a határozza meg a külön és közös tulajdon egységét a következők szerint: (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. (2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - az e törvényben meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. A társasházi törvényhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: „A külön tulajdon és a közös tulajdonból az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad együtt önálló ingatlan, egymástól függetlenül - a korábbi törvény (1997. évi CLVII. tv.) alapján 1998. március 1-jétől bevezetett és az új törvény által fenntartott beépítés célú elidegenítés eseteinek kivételével (3. § (2) bekezdése és 25. §) - nem ruházható át és nem terhelhető meg.” A fentiekkel összefüggésben fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a közös tulajdont „megtestesítő” tulajdoni hányad eszmei meghatározást és nem fizikait jelent. Azaz „természetben” nem lehet megosztani a közös tulajdont. Ez akkor válik igazán érdekessé, amikor tulajdonostárs részben vagy egészben kizárólagosan kíván használni egy közös tulajdoni részt hivatkozva arra, hogy az a tulajdoni hányadát nem haladja meg. Ezeket az eseteket például az SZMSZ-ben szükséges szabályozni.



12

2.2.

TÁRSASHÁZ LÉTESÍTÉSE FENNÁLLÓVAGY FELÉPÍTENDŐ ÉPÜLETRE, EGY VAGY TÖBBSZEMÉLYES ALAPÍTÁSSAL [ 5.§ ] A Ttv.5. §-a határozza meg a társasház alapítás eseteit a következők szerint: (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki. (2) A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.

A Ttv. 5. § (1) bekezdése szerint fennálló, vagy felépítendő épületre lehet társasházat létesíteni, és ez történhet az 5. § (2) bekezdése szerint több vagy egyszemélyes alapítással. A gyakorlatban vagy egy vállalkozó építi fel a társasházat, vagy egy épületnek egy tulajdonosa van, például az önkormányzat és ők alapítják meg a társasházat. A Ttv. az alapítással részletesebben is foglalkozik a későbbi rendelkezéseiben, melyek ismerete a társasházi működés megfelelő indításához alapvetően szükségesek. Mind az egyszemélyes, mind a többszemélyes alapításnál rendkívül fontos tényezők és a társasház működését, annak megszervezését alapvetően befolyásolják a következők: A Ttv. keretei között milyen szabályok kerülnek beépítésre az alapító okiratba. Megfelelően szabályoz-e olyan kérdéseket, amelyeket később a szervezeti- működési szabályzatban a tulajdonosok érdekütközései és kompromisszum képtelensége miatt nem tudnak rendezni. A szabályozási hiányosság hogyan befolyásolja például a döntéshozatalban való részvételt, a közös költséghez való hozzájárulás meghatározását. A szabályozási hiányosságra tipikus példa egy olyan teremgarázs esete, amikor az alapító okiratban külön tulajdonként szerepel, nagy tulajdoni hányaddal, nagyon sok (akár 20-nál is több) tulajdonossal, és ezek között van olyan is, akinek nincs lakástulajdona az adott társasházban. Amennyiben az egyszemélyi alapító, illetőleg az alapítók még időben felfigyelnek az ilyen típusú problémákra, feltétlen javasolt az alapító okirat megfelelő módosítása és célszerű csak ezt követően az értékesítést elkezdeni, illetőleg folytatni, valamint például az alakuló közgyűlést – a 60 napos határidőn belül – összehívni. A problémakör részletes kifejtésére a 6. Fejezetben kerül sor, feljegyzett alapítású társasház kapcsán.

2.3.

LEHET-E EGYÉPÜLETES TÁRSASHÁZON BELÜL ÚJABB TÁRSASHÁZAT LÉTESÍTENI?

Egy megtörtént eset több tanulsággal is szolgál, ezért célszerű közreadni. Egy már működő egyépületes társasház néhány lakója azt kezdeményezte a földhivatalnál, hogy a társasházon belül egy újabb társasházat alapítsanak 3-4 lakásból. A tulajdonostársak ezen javaslatával a társasház működésében alapvető zavart keltettek és hiába történt figyelemfelhívás arra vonatkozóan, hogy kezdeményezésük nem jogszerű, nem tettek le róla, még azt követően sem, hogy a földhivatal a jogszerűtlenségre hivatkozva elutasította a kérelmüket. Többek között a társasházi törvény 1. § (1) bekezdése egyértelműsíti a társasház létesítésével kapcsolatos követelményeket és ezt a kezdeményező tulajdonostársak alapvetően figyelmen kívül hagyták.

2.4.

NEM LAKÁSCÉLÚ HELYISÉGBŐL ÁLLÓ TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁSA [ 4.§ ]

A társasházi törvény 4. §. rendelkezik arról, hogy a nem lakáscélú helyiségre, illetőleg az ilyen helyiségekből álló társasházra a lakásokra vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell: (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - e törvény eltérő rendelkezésének hiányában - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre. (2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak. Ez a gyakorlatban két dolgot jelent. A lakóépület rendeltetésű társasházak esetében ott ahol a törvény „lakás” meghatározást alkalmaz, a törvény erejénél fogva ezek a rendelkezések érvényesek a nem lakáscélú helyiségekre is. A társasházi törvény alapján kizárólag nem lakáscélú helyiségekből álló társasházat is lehet létesíteni, alapítani, például üzletház, irodaház, garázs, üdülő, ipari létesítmények, stb.

2.5.

OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDONNAK TÁRSASHÁZ-TULAJDONNÁ VALÓ ÁTALAKÍTÁSA BÍRÓSÁGI ÚTON [ 8.§(1) ]

A társasházi törvény 8. § (1) bekezdése lehetővé teszi, hogy bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti a közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását. Ezt a rendelkezést egyes tulajdonosok félreértelmezik és egy működő társasház esetében is kezdeményezik e törvényhely alapján társasházi közös tulajdonnak külön tulajdonná való átalakítását.


13


Ezen rendelkezés értelmezéséhez tisztában kell lenni azzal, hogy van az úgynevezett társasház-tulajdon, melyhez kapcsolódik egy külön tulajdon és közös tulajdon fogalom. Ez utóbbi a társasház-tulajdonon belüli közös tulajdont jelent. A 8. § (1) bekezdés viszont nem egy már megalapított, működő társasházra vonatkozik, hanem olyan épületre, amelyet például építőközösség épített fel, ahol minden, így a lakások is közös tulajdonban vannak. Ebben az esetben lehet e törvényhelyet alkalmazni, melynek alapján egyetlen tulajdonos is kezdeményezheti a társasházzá alakítást. Felmerül a kérdés ennek kapcsán, hogy társasház esetében a közös tulajdon megszerzése vonatkozásában van-e valamilyen „előnye” a tulajdonostársnak. A társasházi törvény 25. § (1) bekezdése biztosít olyan jogot a tulajdonostársnak, hogy többségi közgyűlési határozattal bíróságtól kérheti a társasházi közös tulajdonnak a megszüntetését és külön tulajdonná alakítását, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. Jegyzet



14

3.

ALAPÍTÓ OKIRAT KÉSZÍTÉSE [9.§] A Ttv. 9. §-a rendelkezik az alapító okiratban meghatározandó kérdésekről, melyek a következők: Az alapító okiratban meg kell határozni: a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. A korábbi szabályozáshoz képest tehát az egyik változás az, hogy előírásra került a közös tulajdonnak az alapító okiratban történő felsorolási kötelezettsége. Ez a gyakorlat szempontjából nem jelentős változás, hiszen minden alapító okirat esetén ez megtörtént. E vonatkozásban inkább az jelenthet problémát, hogy ez mennyire gondosan történik meg. A másik már említett és jelentős változás, hogy „elhagyásra” került az a rendelkezés, miszerint ha az alapító okirat nem rendeli el az SZMSZ megalkotását, akkor a működési szabályokat az alapító okiratban kell rögzíteni. Ugyancsak nem változott az a 10. § (1) bekezdésben foglalt rendelkezés, miszerint Az alapító okiratot és annak módosítását, ideértve a 3. § (2) bekezdése szerinti határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

3.1.

AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A KÜLÖN TULAJDON PONTOS MEGHATÁROZÁSÁNAK JELENTŐSÉGE

Az új társasházi törvény hatálybalépését megelőzően készült alapító okiratokkal kapcsolatban voltak-vannak olyan tapasztalatok, hogy az alapító okiratban, a szervezeti-működési szabályzatban egyszerűen „ismétlik” a társasházi törvényben foglalt rendelkezéseket, azokat nem bontja ki, nem részletezi, vagy esetleg nagyon fontos tételeket nem szerepeltet benne. Ilyen például az, amikor a külön tulajdont (a tartozékokat) nem határozzák meg pontosan az alapító okiratban. Általában a régi alapító okiratok nem tartalmazzák „precízen” a külön tulajdon meghatározását, és így a közös tulajdon meghatározását sem. Ugyanis a társasházi törvény megfordította „a rangsort” a külön és közös tulajdon viszonyában és azt határozta meg, hogy minden a közös tulajdonba tartozik, amelyet az alapító okirat külön tulajdonként nem jelöl meg. A régi alapító okiratokban a külön tulajdon „leírásánál” általában csak annyi szerepel, hogy a lakás milyen helyiségekből áll, összesen hány négyzetméter alapterületű és mennyi a tulajdoni hányad. Vagyis nem tartalmazza a külön tulajdonhoz tartozó „épületrész, épület berendezés, felszerelési tárgy, helyiség”, stb. pontos leírását, azaz azt, hogy a külön tulajdonhoz tartozik például: a válaszfal, amelyik nem szomszédos a másik külön tulajdonnal, a burkolatok, a mérőórától a lakáson belüli vezetékek, a kéménybélelés, vakolatok, nyílászárók, stb. Ezért az a helyzet állhat elő, hogy a közös költség „tárgya” nincs megfelelő módon behatárolva.

3.2.

AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A KÖZÖS TULAJDON PONTOS MEGHATÁROZÁSÁNAK JELENTŐSÉGE

Az új társasházi törvény már előírja a közös tulajdonba tartozó részek felsorolását az alapító okiratban. az ingatlannyilvántartás szabályaival összhangban. Az alapító okiratokban általában szereplő közös tulajdonba tartozó részek felsorolása a 7.2. fejezetrészben történik meg. Ezzel összefüggésben az alábbi példán keresztül kerül bemutatásra, hogyan függ össze a külön illetőleg a közös tulajdon meghatározása. A közös tulajdonban a felsorolások között csak annyi szerepel, hogy ebbe tartozik a kémény is. A külön tulajdon meghatározásában a II./B. fejezet bevezető részében rögzítésre kerül, hogy külön tulajdoni tartozék a külön tulajdonhoz egyedileg tartozó kéményelvezetés belső vakolata és bélései. Ennek a szabályozásnak az a kiinduló pontja, hogy a kémények a külön tulajdonhoz tartoznak, azt csak és kizárólag ez a külön tulajdon használja, ezért akár korszerűsítés miatt, akár a szükségessé váló karbantartás miatt a kéménybélelés illetőleg vakolás a tulajdonostársat kell, hogy terhelje. Ami viszont közös, az a kémény téglaszerkezete, mivel azt több tulajdonostárs „veszi igénybe”. Le kell azonban szögezni, hogy a közös tulajdonnal, azok terheinek viselésével, így a kéményekkel kapcsolatos döntést, miszerint mi tartozik közösbe és mi külön tulajdonba, azt az alapítónak, illetőleg a tulajdonostársaknak kell eldönteni. A gyakorlatban számtalan megoldás létezik. Van olyan társasház, ahol azt rögzítették, hogy minden a kéményekkel kapcsolatos kiadás a közös költség részét képezi. Van olyan társasház, ahol úgy döntöttek, hogy a külön tulajdon területén a kémény bélelés és vakolás költsége a tulajdonost terheli, míg a többi rész költsége a közös költség része. Alapvetően tehát azért indokolt a közös tulajdon pontos felsorolása, mert a tulajdonosok közös költségviselési (fenntartási) terhe ezekre vonatkozik és első körben ez ebből állapítható meg. Amennyiben hiányos a felsorolás, úgy a külön tulajdon meghatározásából kell kiindulni.



15

AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A TULAJDONI HÁNYAD PONTOS SZÁMÍTÁSÁNAK ÉS LEÍRÁSÁNAK JELENTŐSÉGE

A tulajdoni hányad számítása, annak meghatározása két területre alapvető hatással van. Az egyik ilyen terület a döntéshozatalra vonatkozik, amikor tulajdoni hányad szerint adják le szavazataikat a tulajdonostársak, míg a másik a közös költség viselésénél jelentkezik. A kettő oly módon függ össze, hogy a döntéshozatalban a tulajdonostársak olyan arányban vegyenek részt, mint amilyen arányban viselik a költségeket is. Amennyiben a kettő között jelentős az eltérés, úgy az alapvető problémákat okozhat a társasház működésében, például az alábbi esetekben: 3.3.1.

A TEREMGARÁZSOK RÉSZVÉTELE A DÖNTÉSHOZATALBAN, ILLETVE A TEHERVISELÉSRE VONATKOZÓ SZABÁLYOZÁS AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN

Egy alapító okiratban a következő szabályozás olvasható: Egy társasházban két teremgarázs külön tulajdonban (albetétben) van, összesen az alapító okirat szerint 3663/10.000-ed tulajdoni hányadot képvisel, tehát adott esetben (ha a közgyűlésen összesen 7.325/10.000-ed arányban illetve alatta vannak jelen a tulajdonosok) a két tulajdon szavazata eldöntheti a társasház egészére vonatkozó kérdéseket. Ugyanakkor az alapító okirat egyik pontja arról rendelkezik, hogy a társasház közös kiadásainál a teremgarázs férőhelyek alapterületét 0,5-ös szorzóval kell figyelembe venni, de a szavazati jogot tulajdoni hányad szerinti és a tulajdoni hányad számításánál az albetétek teljes területét vették figyelembe. Mindezek a társasház működésekor a tulajdonostársak között vitákat fognak gerjeszteni, amennyiben nem kerülnek megnyugtató módon ezek a kérdések rendezésre. Ennek alapvető megoldási lehetősége az, hogy a tulajdoni hányad számításnál a teremgarázsok területét például 0,5-ös szorzóval veszik figyelembe, így a teherviselési kötelezettség és a szavazati jog „mértéke” összhangba kerül. Ha ezek a kérdések nincsenek megfelelően rendezve az alapító okiratban, akkor ezt az ellentmondást fel kell oldani, melyre elvileg több megoldás létezik. Ezeket a lehetőségeket az 5.-7. fejezetek, illetve a 3. kötet (SZMSZ minta) mutatja be. A teremgarázsokkal kapcsolatos további probléma, hogy a tulajdoni egységet (a külön tulajdont) valakinek a közgyűlésen képviselnie kell, hiszen az összes teremgarázs tulajdonos szavazati joggal való részvétele a közgyűlésen egyrészt nem jogszerű, másrészt a közgyűlés működésképtelenné válhat. Ezért a garázsok képviseletére vonatkozóan célszerű az SZMSZben (lásd 3. kötet) úgy rendelkezni, hogy a garázstulajdonosok kötelesek képviselőt választani, erről jegyzőkönyvet felvenni és ezt a társasház közös képviselőjének át kell adni. Hasonló módon rendelkezni kell arról is, hogy a garázstulajdonosok milyen módon fizetik be a közös költség hozzájárulást, illetőleg a külön tulajdonukra jutóan ezt a költséget egymás között hogyan osztják fel. 3.3.2.

KIZÁRÓLAGOS HASZNÁLATI JOG, TULAJDONI HÁNYAD ÉS ÉRDEKELTSÉGI HÁNYAD AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN

Egy alapító okiratban a következő szabályozás olvasható: A társasházban az öröklakásokon kívül három üzlet-helyiség épült, egy mellékletben részletesen felsorolták a csak az öröklakás tulajdonosok használatára szolgáló közös tulajdonban maradó helyiségeket, egy másik mellékletben ingóleltárként felsorolták azokat a berendezéseket, amelyek csakis az öröklakás-tulajdonosok céljait szolgálják. Az üzlet-helyiségek tulajdonosai (használói)a kizárólag az öröklakás-tulajdonosok céljaira rendelt közös helyiségek, berendezések használatára nincsenek feljogosítva. Az alapító okirat a tulajdoni arányokat ennek figyelembevételével állapítja meg. A közös földrészlet (telek) és a közös épületrészek az öröklakások, üzlet-helyiségek mindenkori tulajdonosát a feltüntetett hányadrész, míg az öröklakás-tulajdonosok céljait szolgáló közös helyiségek, berendezések tekintetében az öröklakás-tulajdonosokat a feltüntetett érdekeltségi arány illetik meg. Az öröklakásokhoz kapcsolódó közös területek üzemeltetésével (közös helyiségek takarítása, portásszolgálat, a berendezéseknek, közös helyiségeknek, felszereléseknek, karbantartásával járó költségek, stb.), felújításával kapcsolatos költségeket, valamint a központi fűtés és melegvíz szolgáltatás díját az öröklakás-tulajdonosok az érdekeltségi hányad szerint fizetik, illetve viselik (megjegyzés: az üzlethelyiségek fűtése önálló fűtőberendezéssel történik). A tulajdonostársak a társasház fenntartásával kapcsolatos egyéb költségeket (tetőjavítás, közös képviselő díja, stb.), valamint felújításával, tatarozásával járó költségeket a tulajdoni hányad szerint viselik. A tulajdonostársak a közgyűlés határozatától függően külön tartalékalap képzését is elhatározhatják. Ez a határozat azonban az öröküzlet-helyiségek használóira nem terjed ki. A közgyűlésen valamennyi tulajdonostársat tulajdoni hányadrésze arányában illeti meg a szavazati jog. Az alapító okirat tehát alapvetően rendezi a használati jogokat és a fizetési kötelezettségeket, melynek lényege az, hogy az öröklakás tulajdonosok az általuk használt terület és berendezések után érdekeltségi hányad, míg az „ezen felüli” közös tulajdon után a társasház valamennyi tulajdonosa, beleértve az üzlethelyiségeket is tulajdoni hányad szerint viselik a költségeket. Az új társasházi törvény alapján a társasház az SZMSZ-en keresztül nem módosíthatja a használati jogra vonatkozó alapító okiratbeli rendelkezéseket, viszont az SZMSZ-ben hatálytalanítani kell a tulajdonjogi helyzetet nem érintő rendelkezéseket, egyúttal szabályozni szükséges például a közös költség viselést, amely azonos lehet az alapító okiratban foglaltakkal. Vagyis a társasháznak a költségeket költségnemenként, illetve „tételesen” meg kell bontania érdekeltségi hányad , illetőleg tulajdoni hányad szerint felosztandó költségekre, ennek alapján kell kimutatni részletesen és



16

összesenben is a költségmegosztást, illetve ennek alapján kell a közös költség előleg befizetési kötelezettséget közgyűlés elé terjesztenie. Itt is fel kell hívni a figyelmet arra, hogy vizsgálni kell a közös költség viselés és a szavazati jog közötti összhangot és ennek hatását a társasház működésére. Az említett alapító okiratban az üzlethelyiség tulajdoni hányada a teljes alapterület szerint került meghatározásra és nem éri el az 1500/10000-et. Ebben az esetben sem lett figyelembe a „csökkentett” közös költségviselési teher, viszont a „szavazati jog” nem éri el azt a határt, melynek alapján az üzlethelyiség tulajdonosai hozhatnák meg az egyszerű szavazattöbbségű döntéseket. 3.3.3.

A TULAJDONI HÁNYAD KÖLTSÉGVISELÉS

SZÁMÍTÁS

ÉS

A

LAKÁSOK

ALAPTERÜLETE

SZERINTI

Találkozni olyan megoldással, amikor a teherviselést a lakások alapterületének arányában határozzák meg, így eltérnek a társasházi törvény rendelkezéseitől, például az alábbiak szerint: A közös tulajdonba tartozó ingatlanrészekkel kapcsolatos fenntartási és felújítási költségek a társasház tulajdonosait terhelik, az egyes külön tulajdonokhoz tartozó alapterület arányában. Amennyiben a közös tulajdoni részben kár történik, annak helyreállítását ugyancsak a külön tulajdonokhoz tartozó alapterületek arányában kell viselni. A területi arányoknak megfelelő kárviselésre kerül sor „vis maior” (földrengés, háborús kár, stb.) által előidézett károk esetén is. A közös berendezések építményrészek minden közterhét, a karbantartásokhoz, pótlásokhoz szükséges költséget és minden olyan költséget, amely az ingatlan egészét terheli ideértve a közös közmű szolgáltatási díjakat is – a tulajdonostársak területi arányuknak megfelelően tartoznak viselni. A társtulajdonosok megállapodnak abban, hogy az alapító okirat külön tulajdonok felsorolásánál meghatározottak szerint a társasház közös kiadásait kizárólag az egyes külön tulajdonhoz tartozó területek arányában viselik, azzal, hogy a teremgarázsférőhelyek alapterületét 0,5-ös szorzóval kell figyelembe venni. Ehhez képest megállapodnak abban is, hogy a közös költséghez tulajdoni hányadaik arányában és havonként biztosítanak hozzájárulást. A tulajdonostársak megállapodnak, hogy a közös költség hozzájárulásával – annak részeként - fizetik a közös közüzemi szolgáltatások díjait, valamint valamennyi költségét is. A gáz-és melegvíz díjnak az egyes lakásokra jutó mértéke – a közös képviselő által történő leolvasás alapján – a lakásokban elhelyezett hőmennyiség mérő adatai alapján kerül megállapításra. A közös költség viselését az egyes külön tulajdonhoz tartozó területek arányában határozza meg, azzal, hogy a teremgarázs férőhelyek alapterületét 0,5-ös szorzóval kell figyelembe venni. Ez a szabályozás több szempontból is „aggályos”. Egyrészt nem rendezi megfelelő módon a „szavazati jogot,” azaz a teremgarázs tulajdoni hányadának számításakor nem vették figyelembe a 0,5-ös szorzót. Az a szabályozás pedig, miszerint „Ehhez képest megállapodnak abban is, hogy a közös költséghez tulajdoni hányadaik arányában és havonként biztosítanak hozzájárulást”, egyrészt félreérthető, mivel a meghatározás szerint a teremgarázs férőhelyek is tulajdoni hányad szerint kellene, hogy befizessék a közös költség hozzájárulásukat, ami az alapterületük nagyságához igazodik. Másrészt ezzel teljes mértékben eltérnek az alapító okirat által is rögzített és kialakult gyakorlattól, hiszen a közös költségeket alapterület arányosan kívánják „viseltetni” a tulajdonosokkal, vagyis ez a visszaosztási mód, ugyanakkor pedig a befizetési kötelezettséget tulajdoni hányad arányában szándékozik megállapítani. Az alapító okiratban szerepel egy kivételes visszaosztási szabály, mivel a gáz és melegvíz díja a lakásokban elhelyezett hőmennyiség mérő adatai alapján kerülnek megállapításra. Ezt a feladatot a közös képviselőnek kell megoldania, mivel az alapító okirat a leolvasást az ő feladatává tette. Ugyanakkor nincs rendelkezés a víz- és csatornadíj kiadások viselésével kapcsolatosan. 3.3.4.

A TULAJDONI HÁNYADOK SZÁMÍTÁSI MÓDJA MEGHATÁROZÁSÁNAK HIÁNYA AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN

A társasházi törvény előírja, hogy az alapító okiratban rögzíteni kell a tulajdoni hányad meghatározásának módját is. Ez a gyakorlatra is hatással van, hiszen egyrészt a közös költség hozzájárulás (előleg) nagyságát a társasház döntésétől függően, vagy a lakások négyzetméterére vetítve állapítják meg, vagy az a ritkább eset, amikor egy tulajdoni hányadra számítják ki és ezt szorozzák be az adott lakás tulajdoni hányadával. A tulajdoni hányad számításnak az alapja a külön tulajdonok területi nagysága, azokat összeadva és ezen összes területhez viszonyítva az egyes külön tulajdonok területét, kerülnek kiszámításra a tulajdoni hányadok. Ezt különböző okok miatt el lehet téríteni ettől az „eredménytől”. Az egyik ilyen eset, amikor egyes területek nagyságát a tulajdoni hányad számításakor csökkentetten veszik figyelembe. Ennek a csökkentésnek olyan oka is lehet, hogy kisebb értéket képvisel a társasházon belül, vagy kisebb „igénybevételt jelent” a közös tulajdon vonatkozásában. A társasházi törvény a költségek visszaosztásának, illetőleg a közös költség viselése terheinek általános szabályaként a tulajdoni hányadot határozta meg, melytől a szervezeti- működési szabályzat rendelkezése szerint el lehet térni. [24. §(1)] E szabály is azt erősíti, hogy a tulajdoni hányad az a mérték, amit alapul kell venni, s a területnagyság ilyen értelemben közbenső „tervezési” adatul szolgálhat. Viszont ha nincs a tulajdoni hányad számítás pontos meghatározása az alapító okiratban, akkor ez gondot jelenthet. Például ha egy lakás 50 m2-es és tartozik hozzá 10 m2-es erkély és a tulajdoni hányad számításnál az erkély területét 0,5-ös szorzóval vesszük figyelembe, akkor a fizetendő közös költség hozzájárulás számításának kiinduló területe 55 m2 és ezt beszorozva a megállapított m2-re vetített közös költség nagysággal kerül megállapításra a havi fizetendő közös költség hozzájárulás. Pontos szabályozás nélkül, vagy 50 m2-rel, vagy 60 m2-rel számolhatnak, ami adott esetben nyilvánvalóan vitára adhat okot. További gondot jelent, hogy a kerekítési szükségletek miatt némileg eltérhet a tulajdoni hányad a több tizedes pontossággal történő számítástól. A „minta” szabályozásban



17

szereplő (lásd 7.2 fejezetrészt) mértékekről természetesen a tulajdonostársaknak kell dönteni. Nagyon fontos, hogy az alapító okiratban minden egyes albetétnél leírásra kerüljenek a tulajdoni hányad számításánál figyelembe vett alapterületek. A közös képviselő nem rendelkezik, és soha nem rendelkezhet naprakész és pontos információról, arról, hogy egy lakáson belül hány tulajdonos van és azon belül milyen tulajdoni arányban osztoznak a tulajdonon. Különösen éles megvilágításba kerül a teremgarázsok ügye, ahol egy garázsnak akár 30 tulajdonosa is lehet. Ilyen esetekben a tulajdonosoknak meg kell állapodni abban, hogy a sok tulajdonos közül ki képviseli például a közgyűlésen ezt a tulajdont. Egyébként érdekességként meg lehet említeni, hogy egy ½ - ½ tulajdonnal rendelkező férj és feleség ha a közgyűlésen ellentétesen szavaz, ebben az esetben mit lehetne tenni a leadott szavazatot illetően, hogyan lehetne feloldani a közgyűlésen egy külön tulajdonon belüli érdekellentétet.

3.4.

ÖSSZEGZÉS: AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN A SZAVAZATI JOG, A FELELŐSSÉG ÉS A TEHERVISELÉS ÖSSZHANGJA BIZTOSÍTÁSÁNAK JELENTŐSÉGE

Az előzőekben vázolt probléma kör megnyugtató rendezéséhez szükség van a törvényi szabályozás és a gyakorlatban érvényesíthető megoldások összefüggéseit együtt áttekinteni. A kiinduló pontot az a Ttv. 38.§(1) bekezdésben foglalt, „kőbe vésett”, megváltoztathatatlan rendelkezés jelenti, miszerint „A közgyűlésen a tulajdonostársaskat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.” Ez tehát azt jelenti, hogy tulajdoni egységenként (lakásonként, helyiségenként) adható le a szavazat, Találkozni olyan nézettel, hogyha egy lakásnak több tulajdonosa van, akkor a lakáson belüli „tulajdoni hányad” szerint kell szavazni. Ez a nézet ellentétes a társasházi törvényben foglaltakkal, ráadásul gyakorlatilag kivitelezhetetlen is. A külön tulajdonon belül a Ptk szerinti osztatlan közös tulajdonról és tulajdoni arányokról, míg a társasházi közös tulajdon esetén a társasházi törvény rendelkezései szerint a társasházi közös tulajdonhoz kapcsolódó tulajdoni hányadról van szó és ezzel „szavazhatnak” a tulajdonostársak. A Ttv. 9.§ b) pontja szerint „Az alapító okiratban meg kell határozni a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját.” Vagyis a tulajdoni hányad meghatározási (számítási) módjának az alapító okiratban történő rögzítése kötelező. Ugyanakkor a tulajdoni hányad számítási módját illetően szabadon dönthetnek az alapítók, illetve a tulajdonosok módosíthatják azt a megfelelő rendelkezések alapján. Ez lehetőséget teremt arra, hogy a társasházi működést elősegítendő már az alapító okiratban gondoskodni lehet (kell) a megfelelő szabályozásról, azaz a tulajdoni hányadok megfelelő számításáról és a számítási mód rögzítéséről. A költségfelosztásra vonatkozóan a 24.§(1) bekezdése rendelkezik, miszerint „A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.” Amennyiben az SZMSZ alapján a közös költség felosztás például alapvetően a lakások alapterülete szerint történik, és a tulajdoni hányad számítás, illetőleg egyes albetétek költségviselése jelentősen eltér az alapvető szabályozástól, az a döntéshozatal során gondot jelenthet. Ugyanis ebben az esetben előfordulhat, hogy miközben a közös költségekből a teremgarázs vagy az üzlethelyiségek csak 0,5-ös szorzó alapján „részesednek, addig a teljes terület alapján számolt tulajdoni hányad szerinti szavazati jogukkal leszavazhatják a nagyobb költséghányadot viselő lakás tulajdonosokat. A tulajdonosok felelősségéről a 3.§(3) bekezdése rendelkezik, miszerint „A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.” Tehát a felelősség kérdését szintén összhangba kell hozni a költségviselési teher mértékével és a szavazati joggal (tulajdoni hányaddal). A 3. kötetben olvasható minta SZMSZ-ben ezek az összefüggő alapszabályok következő pontokban találhatók: A 2.4.1.1) pontja tartalmazza a felelősségre vonatkozó alapszabályt. A 2.4.1.2) pontja tartalmazza a teherviselésre vonatkozó alapszabályt. A 3.3 pontja tartalmazza a költségviselésre vonatkozó alapszabályt. Végül egy megjegyzés: kicsi a valószínűsége, de előfordulhat, hogy amennyiben jelentős mértékben eltér a költségviselési teher a tulajdoni hányadtól, úgy kérdés (és ezt a törvény sem rendezi), hogy a tulajdoni hányad szerinti szavazati jog mennyiben lesz „jogos” és igazságos. Találkozni azonban olyan megoldással, amikor a teherviselést a lakások alapterületének arányában határozzák meg, így eltérnek a társasházi törvény rendelkezéseitől, például az alábbiak szerint: 1. A közös tulajdonba tartozó ingatlanrészekkel kapcsolatos fenntartási és felújítási költségek a társasház tulajdonosait terhelik, az egyes külön tulajdonokhoz tartozó alapterület arányában.



18 2.

3.

4.

5.

Amennyiben a közös tulajdoni részben kár történik, annak helyreállítását ugyancsak a külön tulajdonokhoz tartozó alapterületek arányában kell viselni. A területi arányoknak megfelelő kárviselésre kerül sor „vis maior” (földrengés, háborús kár, stb.) által előidézett károk esetén is. A közös berendezések építményrészek minden közterhét, a karbantartásokhoz, pótlásokhoz szükséges költséget és minden olyan költséget, amely az ingatlan egészét terheli ideértve a közös közmű szolgáltatási díjakat is – a tulajdonostársak területi arányuknak megfelelően tartoznak viselni. A társtulajdonosok megállapodnak abban, hogy az alapító okirat külön tulajdonok felsorolásánál meghatározottak szerint a társasház közös kiadásait kizárólag az egyes külön tulajdonhoz tartozó területek arányában viselik, azzal, hogy a teremgarázs-férőhelyek alapterületét 0,5-ös szorzóval kell figyelembe venni. Ehhez képest megállapodnak abban is, hogy a közös költséghez tulajdoni hányadaik arányában és havonként biztosítanak hozzájárulást. A tulajdonostársak megállapodnak, hogy a közös költség hozzájárulásával – annak részeként - fizetik a közös közüzemi szolgáltatások díjait, valamint valamennyi költségét is. A gáz-és melegvíz díjnak az egyes lakásokra jutó mértéke – a közös képviselő által történő leolvasás alapján – a lakásokban elhelyezett hőmennyiség mérő adatai alapján kerül megállapításra.

A 4. pontbeli szabályozás hivatkozik arra, hogy az alapító okirat külön tulajdoni felsorolásánál meghatározottak szerint viselik a közös kiadásokat a tulajdonosok. Ebben a részben azonban csak a külön tulajdon adatai szerepelnek. A közös költség viselését az egyes külön tulajdonhoz tartozó területek arányában határozza meg, azzal, hogy a teremgarázs férőhelyek alapterületét 0,5-ös szorzóval kell figyelembe venni. Ez a szabályozás „féloldalas”, mivel nem rendezi megfelelő módon a szavazati jogot. Az a szabályozás pedig, miszerint „Ehhez képest megállapodnak abban is, hogy a közös költséghez tulajdoni hányadaik arányában és havonként biztosítanak hozzájárulást”, egyrészt félreérthető, mivel a meghatározás szerint a teremgarázs férőhelyek is tulajdoni hányad % szerint kellene, hogy befizessék a közös költség hozzájárulásukat, ami az alapterületük nagyságához igazodik. Másrészt ezzel teljes mértékben eltérnek a kialakult gyakorlattól, hiszen a közös kiadásokat alapterület arányosan kívánják „viseltetni” a tulajdonosokkal, vagyis ez a visszaosztási mód, ugyanakkor pedig a befizetési kötelezettséget tulajdoni hányad arányában szándékozik megállapítani. Az 5. pontban szerepel egy kivételes visszaosztási szabály, mivel a gáz és melegvíz díja a lakásokban elhelyezett hőmennyiség mérő adatai alapján kerülnek megállapításra. Ezt a feladatot a közös képviselőnek kell megoldania, mivel az alapító okirat a leolvasást az ő feladatává tette. Ugyanakkor nincs rendelkezés a víz- és csatornadíj kiadások viselésével kapcsolatosan. Jegyzet



3.5.

19

CSAK ALAPÍTÓ OKIRATBAN FOGLALTAK ALAPJÁN SZABÁLYOZHATÓ KÉRDÉSEK [3.§.(2), 5.§.(3)]

A társasházi törvény a korábbi három helyett lényegében változatlan formában 2 kérdésben csak az alapító okiratban történő rendelkezés esetén engedi meg a tulajdonostársak elhatározásán alapuló egyedi szabályozást. Ezek a rendelkezések a következők:

Az alapító okirat felhatalmazása alapján a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet a közös tulajdon elidegenítéséről, melyről a Ttv. 3.§.(2) bekezdése rendelkezik: Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. Külön fel kell hívni a figyelmet arra, hogy 3.§.(2) bekezdése alapján az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-os igenlő szavazattal csak akkor idegeníthető el a közös tulajdon, ha ezt a felhatalmazást az alapító okirat tartalmazza. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha ez a rendelkezés nem szerepel az alapító okiratban, akkor előbb módosítani kell és ehhez az alapszabály az, hogy valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása, azaz aláírása szükséges. Köztudott, hogy ennek megvalósítására túlnyomó többségben nincs lehetőség, így ezúton pénzügyi forrásokhoz nem juthatnak a társasházak. Érdekes helyzetet teremt viszont - már amennyiben működőképes lesz - 10.§ (3) bekezdésben foglalt rendelkezés, melyről a következő fejezetben szólunk Amennyiben tehát az alapító okirat tartalmazza a felhatalmazást, úgy indokolt az SZMSZ-ben a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó feladatait és az eljárási szabályokat, adott esetben a bevétel felhasználásával kapcsolatos kérdésekre vonatkozó rendelkezéseket rögzíteni. Találkozni azonban olyan társasházi szervezeti- működési szabályzattal, amely szabályozza a közös tulajdonnak az elidegenítését az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával a Ttv. 3. § (2) bekezdésére hivatkozva, viszont ezt a felhatalmazást az adott társasház alapító okirata nem tartalmazza.

Az alapító okiratban a külön tulajdonra elővásárlási, előbérleti jog létesíthető a Ttv. 5.§.(3) bekezdése alapján: Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. A társasházi törvényhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: „A javaslat - a bizonytalan gyakorlati jogalkalmazás miatt - nevesíti, hogy nem csak a külön tulajdonban álló lakásra, hanem a külön tulajdonú nem lakás céljára szolgáló helyiségre is csak az alapító okiratban lehet elővásárlási, előbérleti jogot létesíteni. Ennek megfelelően a nem lakás céljára szolgáló helyiségre sincs a többi tulajdonostársnak elővásárlási, előbérleti joga, ha azt az alapító okirat nem írja elő. Ezen kívül a tervezet garantálja, hogy a külön jogszabályokban (a Lakástörvény (a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény) és az ennek felhatalmazása alapján kiadott önkormányzati, és a központi költségvetési szervek rendeleteiben) meghatározott lakásgazdálkodási feladatok végzését a tulajdonostársak részére létrehozott elővásárlási, előbérleti jog ne akadályozza”. 5.§ (4) A (3) bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése. A társasházi törvény lehetővé teszi, hogy az alapító okiratban a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesüljön. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a tulajdonostársak ezzel a lehetőséggel különböző okok miatt nem kívánnak élni, ezért például a 7.2. fejezetben szereplő „minta” alapító okirat nem is tartalmazza ezt a rendelkezést, sőt találkozni olyan alapító okirattal, ahol ezt kifejezetten „tiltják”.



20

3.6.

A SZOLGALMI,- A HASZNÁLATI ÉS A „SZABÁLYOZÁSA” AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN

KIZÁRÓLAGOS

HASZNÁLATI

JOG

Főleg az új építés utján alapított társasházak esetében fordul elő, hogy az alapító okiratban rendelkeznek szolgalmi,használati vagy esetleg kizárólagos használati jogról. Ezek a kérdések a „tulajdonjogi helyzetet” érintik, ezért megváltoztatására csak az alapító okirat módosítására vonatkozó Ttv. rendelkezések szerint van lehetőség (lásd 4. fejezetet). Ezen jogokról való rendelkezezések az alapító okiratban elhelyezhetők a közös tulajdon felsorolásánál, de adott esetben a külön tulajdonon belül. Alapvető követelmény, hogy a rendelkezés egyértelmű legyen, hiszen a használat szabályozása mellett gondolni kell a költségviselés kérdéseire is. Gyakran előfordul, hogy az alapító okiratban arról is rendelkeznek, hogy a társasház térítésmentességet biztosít. Ez az ingyenesség azonban a jog biztosításához kapcsolódik, nem jelenti azt, hogy a felmerülő költségek alól is „felmentést” kapnak a „jogot” igénybevevők. Jegyzet



3.7.

21

AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSHOZ KAPCSOLÓDÓ RENDELKEZÉSEK

A társasházi törvénynek az ingatlan-nyilvántartáshoz kapcsolódó rendelkezései a következők: 1.

Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [3.§(2)]

2.

Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. [5.§(5)]

3.

A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni. [6.§]

4.

Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. [7.§(1)] A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez. [7.§(2)] A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül módosítják és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják. [7.§(3)]

5.

A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja. [8.§(1)] Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. [8.§(2)] A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. [8.§(3)]

6.

Az alapító okiratot és annak módosítását, ideértve a 3. § (2) bekezdése szerinti határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [10.§ (1)]

7.

Az alapító okirat megváltoztatásához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. [10.§ (2)]

8.

Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép. [10.§ (3)]

9.

A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. [15.§]

10. Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti. [21.§ (2)] Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakás-megosztást, illetőleg lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. [21.§ (3)] A változás ingatlannyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja. [21.§ (4)] 11. A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. [25.§ (1)] A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet. [25.§ (2)]



22

12. A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. [31.§] 13. A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [32.§ (1)] A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. [32.§ (2)] Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [32.§ (3)] 14. Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [60.§ (1)] 15. Ha az önkormányzati tulajdonból átalakult társasház e törvény hatályba lépését megelőzően olyan alapító okirat alapján került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, amely a bejegyzésekor hatályos törvény rendelkezéseivel ellentétesen, vagy hiányosan tartalmazza a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja, illetőleg kiegészítheti. [60.§ (2)] (3) 16. A 60.§ (1)-(2) bekezdések rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [60.§ (3)] 17. A 60.§ (2) bekezdésben említett közgyűlési határozatot 2005. június 30. napjáig lehet érvényesen meghozni; e határozat alapján az alapító okiratnak a földhivatalhoz 2005. július 31. napjáig benyújtott módosítása, kiegészítése, illetőleg kijavítása illetékmentes. [60.§ (4)] 18. Az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. [62.§ (1)] Az (1) bekezdésben említett határozat meghozatalára a 14. § rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni; e határozatot a közösség 2004. december 31. napjáig hozza meg. [62.§ (2)] A Ttv. 62§(1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; a határozat érvénytelenségének megállapítása e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérhető a bíróságtól. [62.§ (3)] Az (1) bekezdésben említett, a földhivatalhoz 2004. december 31. napjáig benyújtott alapító okirat módosítása illetékmentes. [62.§ (4)] 19. A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni. [63.§ (2)] 20. Ha az e törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása. [63.§ (3)] 21. Az e törvény hatályba lépésekor bejegyzett társasház közgyűlése - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával - dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítja. [64.§ (1)] Az átalakulásról hozott közgyűlési határozat alapján a lakásszövetkezet alapítására, szervezetére és működésére a lakásszövetkezetekről szóló külön törvény rendelkezéseit kell alkalmazni [64.§ (2)] Jegyzet



3.8.

23

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZERKEZETE

E fejezeten belül egy a gyakorlatban alkalmazott alapító okirat szerkezete kerül bemutatásra, míg „minta” alapító okiratot módosításokkal egységes szerkezetbe foglalva a 8.2 fejezet tartalmaz. 3.8.1.

FEDLAP

A fedlap tartalmazhatja a társasházról az alapvető információkat, így megnevezését, és azt hogy az alapító okirat egységes szerkezetű, azaz tartalmazza a módosításokkal együtt a megmaradó részeket is. 3.8.2.

ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK

Az általános rendelkezések között célszerű rögzíteni az eredeti alapító okirat nyilvántartásba vételi időpontját, a társasház megnevezését, mely egyéb megjelölés híján a címe lesz, valamint a jogképességet biztosító törvényi rendelkezést. [Ttv. 3. § (1)] Itt is szükséges megjegyezni, hogy az alapvető törvényi rendelkezések rögzítésének lehet – van olyan funkciója is, hogy a tulajdonostársak ezen keresztül egyfajta „tanulási” folyamat részeseivé válnak, mely ismeretek alapvetően szükségesek az eredményes társasházi működéshez. 3.8.3.

A KÖZÖS ÉS KÜLÖN TULAJDON

Az alapító okirat módosítása során minden olyan törvényi rendelkezést rögzíteni kell, amely alapvető szabályozást tartalmaz a külön és közös tulajdon meghatározásában. Egyértelművé kell tenni és tudatosítani szükséges, hogy a külön tulajdon a meghatározó a közös tulajdonnal szemben. Ennek alapján a külön tulajdonnal kapcsolatos rész következne, azonban a gyakorlatot figyelembe véve először a közös tulajdon felsorolására kerül sor, majd ehhez kapcsolódóan az esetleges „külön” jogok (pl. szolgalmi jog, stb), majd a tulajdoni hányad számításának leírása szükséges. Az alapító okiratban hangsúlyozni lehet azokat a törvényi rendelkezéseket, amelyek kimondják, hogy a közös tulajdon oszthatatlan, „eszmei” tulajdont, tulajdoni hányadot jelent. Ennek az a gyakorlati jelentősége, hogy egyes tulajdonosok „fizikailag” igénybe kívánják venni a közös tulajdont tulajdoni hányaduk arányában, mely elsősorban különböző területekre, helyiségekre vonatkozhatnak. Ez a törvénnyel ellentétes álláspontot tükröz és ráadásul lehetetlenség meghatározni, hogy a közösből mennyit vehetne igénybe tulajdoni hányada arányában automatikusan és ez kiterjedhet-e mindenre (tető, tetőszerkezet, légakna, stb.). A közös tulajdon felsorolásakor törekedni kell a lehető legpontosabb meghatározásra, mivel a közös költség viselés szempontjából döntő lehet. Ilyenek például a kémények, teraszok, stb. részeivel kapcsolatos meghatározások. További megjegyzés a közös tulajdonnal kapcsolatosan az, hogy amennyiben ezen a területen módosításra kerül sor, azt úgy célszerű kiemelten szerepeltetni az egységes szerkezetű alapító okiratban. Az egyes albetétek adatai előtt először a külön tulajdoni tartozékok pontos meghatározását kell tehát rögzíteni, vagyis azt, hogy ami jellemzően minden külön tulajdonhoz tartozik, az általánosan legyen meghatározva, így nem kell az egyes külön tulajdonokhoz egyenként is beírni. Ugyanakkor ebben az általános meghatározásban egyrészt utalni kell arra, hogy az egyes külön tulajdonon belül is lehetnek nevesített tartozékok (pl.: erkély, terasz, pincerekesz, garázs, stb.), másrészt egy olyan meghatározást kell adni, ami szerint ha nem szerepel a felsorolásban a külön tulajdoni tartozék, akkor is legyen egy eligazító szabály a külön tulajdoni tartozék meghatározására. Ennek alapján fogalmazható meg az a rendelkezés, hogy „külön tulajdoni tartozék minden ….. amely kifejezetten csak a külön tulajdont szolgálja, így különösen …..”. Így abban az esetben, amikor a külön tulajdoni tartozékok felsorolásában nem szerepel valami, és később felmerül, hogy melyik tulajdoni „formához” tartozik az a valami, akkor ez a „generál” szabály segíti ezt eldönteni. A 9.1 fejezetrészben a külön tulajdonok adatai a bekeretezett részben egy eredeti Alapító Okiratban foglaltakat alapul véve kerülnek felsorolásra. Ebből a felsorolásból két dolgot érdemes kiemelni. Egyrészt a társasházban van egy úgynevezett társbérlet (17. albetét), ami adott esetben oka lehet alapító okirat módosításnak, amennyiben műszakilag megosztható a két lakás és önálló albetétbe kerülnek. A másik sajnos tipikus hiba lehet, hogy az erkély m2-e nincs megjelölve az albetétnél (lásd 12. Albetét, ahol ez megtörtént), így nincs mód az alapító okirat alapján a tulajdoni hányad számítás beazonosítására, illetőleg a közös költség hozzájárulás vetítési alapjának (területének) megnyugtató meghatározására. Végül egy megjegyzés: A tapasztalatok alapján fel kell hívni a figyelmet arra, hogy amennyiben a külön tulajdont illetően tulajdonosváltásra kerül sor, úgy az nem minősül alapító okirat módosításnak, még akkor sem, ha a tulajdonosok (alapítók) nevei szerepelnek a külön tulajdonokat felsoroló részben. Ez természetesen igaz arra az esetre is, amikor az egyszemélyi alapítás miatt mindenhol ugyanaz a tulajdonos van feltüntetve, tehát helytelen az az állítás, hogy az önkormányzati alapítású társasházak alapító okirata azért rossz, mert minden külön tulajdonnál az önkormányzat van megjelölve



24

tulajdonosként, holott már eladták a lakásokat. Ugyanis a tulajdonosváltozásokat a földhivatalnál külön tulajdoni lapon vezetik. Ezérta külön tulajdonok felsorolásánál nem célszerű a tulajdonosok nevét beírni, mivel azok úgyis a külön tulajdoni lapokon kerülnek vezetésre. Ennek a módszernek az alkalmazásával elkerülhető az a felesleges „vita,” amikor tulajdonosok kifogásolják, hogy miért az önkormányzat van beírva még mindig, holott már megvette a lakást, és ennek alapján mondják azt, hogy rossz az alapító okirat és ezért módosítani szükséges. 3.8.4.

INGATLAN-NYÍLVÁNTARTÁSI KÉRELEM, EGYÉB RENDELKEZÉSEK

Az eddigi tapasztalatok alapján mindösszesen egy alapszabályt célszerű az Alapító Okiratban rögzíteni, mégpedig a Ttv, 3.§(2) bekezdésben foglalt rendelkezést (lásd 3.5 és 4.2 pontokat). Ezt követően kell rendelkezni az ingatlan nyilvántartásával kapcsolatos kérdésekről úgymint a bejegyzésekről, közös tulajdonnak külön tulajdonná alakításáról (vagy fordítva), az új tulajdoni hányadok bejegyzéséről, stb. 3.8.5.

TULAJDONOSI ALÁÍRÁSOK, ÜGYVÉDI ELLENJEGYZÉS

A tapasztalatok azt mutatják, hogy egy alapító okirat módosításnál gondot jelent a hiteles tulajdonosi névsor összeállítása, illetőleg a haszonélvezők beazonosítása. Továbbá az aláírás folyamatában tulajdonosi változásra is sor kerülhet. Ezért az aláíróívet úgy célszerű megszerkeszteni, hogy adott esetben legyen lehetőség az utólagos kéziratos módosításra. Amennyiben az önkormányzatnak több tulajdona is van, akkor be lehet szerkeszteni egy olyan részt, ahol az önkormányzat valamennyi tulajdona fel van sorolva, és ott írnak alá. Jegyzet


25


4.

MIKOR NEM SZÜKSÉGES AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA? Az új Ttv. hatályba lépésével alapkérdés, hogy kötelező-e, kell-e az alapító okiratot módosítani. Az erre adandó válasz attól függ, hogy milyen a társasház alapító okirata. Az új Ttv. egyebekben a 4.1 pontban ismertetett esetre külön rendelkezést is tartalmaz.

4.1.

A KÜLÖN TULAJDONON BELÜLI LAKÁS BEOSZTÁSÁNAK MEGVÁLTOZTATÁSÁHOZ NEM SZÜKSÉGES AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA [63.§.(3)]

Külön is érdemes kiemelni, hogy a külön tulajdonon belüli lakás beosztás változtatására vonatkozóan szabály nem változott, a Ttv. 63. § (3) bekezdése szerint „Ha az e törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása.” Tehát a Ttv. 63. § (3) bekezdése rendelkezik arról, hogy amennyiben a lakáson belüli beosztás megváltozik (pl. válaszfalak kerülnek lebontásra), akkor nem szükséges az alapító okirat módosítása. A rendelkezés a törvény hatályba lépése előtt létesített társasházakra vonatkozik és kérdés, hogy a később létesített társasházakra vonatkozik-e ez a szabály? A törvény szövegéből úgy tűnik, hogy nem, de ebben az esetben az a kérdés merül fel, hogy miért nem?

4.2.

NEM SZÜKSÉGES AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA, HA AZ ÚJ TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYNEK MEGFELEL

Alapesetben nem kell az új társasházi törvény alapján automatikusan az alapító okiratot módosítani, ha az megfelel az új társasházi törvénynek. Ismerve azonban az alapító okiratok tartalmát, miszerint jellemző módon tartalmaznak „tulajdonjogi helyzetet nem érintő” működési szabályokat, ezért módosításuk szükséges. Azonban ehhez nem kell valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása, hiszen az új Ttv. 62.§(1) bekezdése alapján lehetővé teszi a társasházaknak, hogy ezen alapító okiratbeli rendelkezéseket a szervezeti-működési szabályzat megállapításával, az összes tulajdoni hányad legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával hatálytalanítsa. Tehát téves az a nézet, miszerint az új társasházi törvény alapján eleve szükséges valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával az alapító okirat módosítása. Mindezek miatt is a következő fejezetrész részletezi az új Ttv.-ben lévő, az alapító okirat módosítására vonatkozó eseteket. Jegyzet



26

5.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSÁNAK ESETEI A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYBEN Gyakran felmerülő kérdés tehát, hogy kell-e és ha igen, akkor mikor szükséges módosítani az alapító okiratot, milyen rendelkezések vonatkoznak erre és milyen eljárási szabályokat kell betartani. Az új társasházi törvény e területen jelentős változásokat hozott, a korábbi szabályozáshoz képest bővült az alapító okirat módosítása eseteinek száma (7-ről 11-re), ezért érdekes lehet egy „csokorba” kötve megismerni ezeket. Az alapító okiratok módosítási szükségletével kapcsolatosan röviden a következők foglalhatók össze:

5.1.

A már bejegyzett társasházak túlnyomó része a 62.(1) bekezdése alapján megállapítja (elfogadja) az SZMSZ-t és ebben a határozatában hatálytalanítja a Ttv. alapján az alapító okiratban foglalt „nem tulajdonjogi helyzetet” érintő rendelkezéseket. Tehát nem lesz szükség „külön” alapító okirat módosításra (lásd az 5.9 pontban, valamint az 1. és a 3. kötetben leírtakat).

Lesznek olyan társasházak, ahol az alapító okirat tartalmaz olyan „tulajdonjogi helyzetet érintő” hibákat, amelyeket csak az alapító okirat egyhangú, vagy az új Ttv. 10.§(3) bekezdése alapján 4/5-ös határozata alapján lehet módosítani. Ebben az esetben először az alapító okiratot kell módosítani, majd ezt követően lehet az SZMSZ-t elfogadni. Várhatóan nem sok társasháznál lesz erre szükség, de természetesen a jelenlegi alapító okiratokat fel kell „dolgozni.”

ALAPESET: AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MEGVÁLTOZTATÁSÁHOZ - HA A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY MÁSKÉNT NEM RENDELKEZIK - VALAMENNYI TULAJDONOSTÁRS HOZZÁJÁRULÁSA SZÜKSÉGES [10.§.(2)]

A Ttv. 10. §(2) bekezdése rendelkezik arról, hogy alapesetben Az alapító okirat megváltoztatásához - ha Ttv. másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. Alapszabály tehát és ez nem változott, hogy miután az alapító okirat szerződéses jogviszonyt testesít meg, ezért a módosításához is valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása, azaz ha egy lakásnak több tulajdonosa van, akkor valamennyinek az aláírása szükséges. Lényeges különbség, hogy míg ebben az esetben valamennyi tulajdonostárs aláírása kell, addig a következők fejezetrészekben leírt esetekben közgyűlési határozatokról, ennek megfelelően az egyes albetétek (külön tulajdonok) tulajdoni hányadok szerint leadott szavazatairól van szó. A végrehajthatóság szempontjából ez utóbbi lényegesebben könnyebb eljárási szabály.

5.2.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT FELHATALMAZÁSA ALAPJÁN A KÖZGYŰLÉS AZ ÖSSZES TULAJDONI HÁNYAD LEGALÁBB KÉTHARMADOS TÖBBSÉGÉVEL RENDELKEZŐ TULAJDONOSTÁRSAK IGENLŐ SZAVAZATÁVAL DÖNTHET A KÖZÖS TULAJDON ELIDEGENÍTÉSÉRŐL [3.§.(2)]

A Ttv. 3. §(2)-a rendelkezik az alapító okiratban meghatározandó kérdésről, miszerint: Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlannyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. Fel kell hívni a figyelmet arra, hogy az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-os igenlő szavazatával csak akkor idegeníthető el a közös tulajdon, ha ezt a felhatalmazást az alapító okirat tartalmazza. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy előbb az alapító okiratot módosítani kell e tárgykörben valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával (aláírásával), illetve új alapítású társasház esetén ezt a rendelkezést (felhatalmazást) be kell építeni az alapító okiratba

5.3.

TÖBB ÉPÜLETBŐL ÁLLÓ TÁRSASHÁZ ESETÉBEN ÉPÜLET ÖNÁLLÓ TÁRSASHÁZZÁ ALAPÍTÁSA BÍRÓSÁGI ÚTON [8.§.(2), (3) ]

A Ttv. 8. § (2), (3) bekezdése a következőkről rendelkezik: Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. [Ttv. 8.§.(2) ] A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. [Ttv. 8.§.(3) ]


27


A társasházi törvény 8. § (2) bekezdése lehetővé teszi, hogy több épületből álló társasház esetében az egy, vagy több épületben lévő lakások tulajdonosainak tulajdoni hányad szerinti többsége kérhesse a bíróságtól önálló társasház alapítását. A törvénynek ez a rendelkezése a megvalósításhoz csak az egyik feltételt biztosítja, míg több más tényezőt is figyelembe kell venni. Ilyen a társasházi törvényben meglévő szabály, miszerint az épületnek önálló társasházzá alapítása ne sértse a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. Ilyen méltányos érdek lehet például, ha a közös költség mértéke aránytalanul megváltozik-megnövekszik, vagy közös tulajdon hasznosításából-értékesítéséből származó jelentős bevételtől esnek el a megmaradó társasház tulajdonosai. Továbbá azt is figyelembe kell venni, hogy a gazdálkodás, a költségek viselésének „önállósága” megoldható-e egyértelműen, illetőleg az érintett tulajdonosok meg tudnak-e egyezni ezekben a kérdésekben. Ilyen lehet például a közös vízcsatorna hálózati rész, kertvilágítás, kertgondozás, fűtési rendszer (például: egy kazán lát el két épületet), stb. További figyelembe veendő tényező a telek megosztásának lehetősége, illetőleg a terület beépíthetőségére vonatkozó építésügyi előírások. Ez utóbbival van összefüggésben a társasházi törvény 8. § (3) bekezdésének az a rendelkezése, miszerint a bírósághoz benyújtott kereseti kérelemhez mellékelni kell a szükséges hatósági engedélyt is. Tehát mielőtt a tulajdonostársak kezdeményeznék a 8.§ (2) bekezdése alapján épület önálló társasházzá alakítását, több kérdést előzetesen tisztázni szükséges (szolgalmi jog, építési előírások-beépíthetőség, műszaki, gazdasági, stb).

5.4.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA HATÁROZATÁVAL” [10.§.(3)]

A

„TULAJDONOSOK

NÉGYÖTÖDÖS

A 10.§ (3) bekezdése szerint „Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.” Ez a szabály teljesen új szabály és végeredményben azt hivatott megoldani, hogy akár egy tulajdonos (szándékosan vagy más egyéb okból, például akadályoztatása esetén) ne tudja megakadályozni a „túlnyomó” többség akaratát. Ezzel a szabállyal elvileg megoldódott az egyhangúság merev és élettelen szabálya, azonban „a puding próbája, ha megeszik” alapon a gyakorlat dönti majd el, hogy ez a szabály mennyire „életképes”, lesz-e más akadályozó „tényező”, ami miatt ez a szabály hatékonyan nem érvényesülhet. Itt a Ttv. 3.§ (2) bekezdésére kell gondolni (ez a szabályozás nem változott), amikor ugyan az alapító okirat felhatalmazást ad arra, hogy a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-os igenlő szavazatával közös tulajdont elidegeníthessen, és ez a határozat ingatlan-nyilvántartásba bejegyezésre alkalmas okirat, mégis a gyakorlatban az elidegenítés további folyamatában a megvalósításhoz valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A rendelkezés lényegében (elvileg) lehetővé teszi, hogy például a 3.§ (2) bekezdésében foglaltakat ilyen eljárás mellett „tegyék” be az alapító okiratba. Hasonlóképpen lehetne módosítani az alapító okiratban lévő azon „hiányosságot” is, amikor a szavazati jog a tulajdoni hányad „rossz” számítása vagy szabályozatlansága miatt nem arányos a teherviselési kötelezettséggel. Az elvi lehetőség szóhasználatot a következők miatt szükséges alkalmazni: A 3.§ (2) bekezdésben foglaltak megvalósíthatóságában negatív tapasztalatok voltak még akkori, ha az alapító okirat tartalmazta a rendelkezést. A 10.§ (3) bekezdése szavazásról rendelkezik, amely a 38.§(1) bekezdése szerint azt jelenti, hogy „a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.” A tulajdoni hányadok pedig az alapító okiratban a külön tulajdonoknál kerülnek meghatározásra. Vagyis szavazás esetén külön tulajdononként, azaz tulajdoni egységenként lehet a szavazatot leadni, nem pedig az „albetéteken” belüli tulajdoni arányok szerint. A kérdés most már az, hogyan kell értelmezni azon rendelkezést, miszerint „…..a tulajdonosok négyötöde egyetért ……..illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány” elérése. Vagyis az összes, a külön tulajdonokon belüli valamennyi tulajdonoshoz, vagy a külön tulajdonok számához, vagy az összes tulajdoni hányadhoz kell viszonyítani a négyötödöt. A 38.§ (2) bekezdésében foglalt általános rendelkezést is figyelembe véve, miszerint „ ….a közgyűlés a határozatát ….a …..tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján ….hozza meg,” akkor a négyötödös szavazati arányt e szerint, vagyis az összes tulajdoni hányadhoz viszonyítva kell megállapítani.



28

5.5.

AMENNYIBEN NEM VÁLTOZIK A TÖBBI TULAJDONOSTÁRS ALAPÍTÓ OKIRATBAN MEGHATÁROZOTT TULAJDONI HÁNYADA, AKKOR A KÖZGYŰLÉS AZ ÖSSZES TULAJDONI HÁNYAD SZERINTI LEGALÁBB EGYSZERŰ SZAVAZATTÖBBSÉGŰ HATÁROZATÁVAL AZ ALAPÍTÓ OKIRATOT MÓDOSÍTHATJA [21.§]

A külön tulajdonban történő építkezésre és ezzel összefüggésben az alapító okirat módosítására vonatkozóan új rendelkezéseket is tartalmaz a Ttv. 21. §-a a következők szerint: (1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti. (2) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti. (3) Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakás-megosztást, illetőleg lakás-összevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. (4) A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja. A címben jelzett lehetőség a társasházi törvény 21.§(2) bekezdését szó szerint értelmezve csak akkor áll fenn, „ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti.” Márpedig lakás megosztás vagy lakás összevonás esetén az építkezés „fizikailag” biztosan érint közös tulajdont. Ugyanakkor a törvény a 21.§(3) bekezdése arról is rendelkezik, hogy „Ha a Ttv 21.§ (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakás-megosztást, illetőleg lakás-összevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad,” akkor „a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.” Vagyis ez a rendelkezés azt a feltételt szabja, hogy a változás ne érintse a többi tulajdonos tulajdoni hányadát. Az értelmezéshez segítséget jelenthet a társasházi törvényhez csatolt indokolás, mely a következőket tartalmazza: „A széles körben felmerült, megalapozott igények alapján új lehetőség, hogy a többi tulajdonostárs alapító okiratban megállapított közös tulajdoni hányadát nem érintő lakás-megosztás és lakás-összevonás esetén a változás ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetéséhez elegendő az alapító okirat összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbséggel történő módosítása. Az építtető köteles beszerezni a jogerős és végrehajtható építési, és használatbavételi engedélyeket.” Ezt figyelembe véve arra a következtetésre juthatunk, hogy ha a tulajdoni hányadot nem érinti a lakás megosztás vagy összevonás, akkor a 21.§(3) bekezdése alapján módosítható az alapító okirat. További kérdés, hogy ha a 21.§(1) bekezdésében szabályozott eset (Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti”) lakás megosztást vagy összevonást eredményez, akkor az alapító okirat módosításához milyen eljárási szabályt kell követni. Azaz eljárhatunk-e a 21.§(3) bekezdése alapján, vagy a 10.§(3) bekezdésének rendelkezéseit kell figyelembe venni. Végül fel kell tenni azt a kérdést is, hogy a 21.§(1) bekezdésében meghatározott, „a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni” rendelkezést hogyan kell értelmezni? A szó szerinti értelmezés szerint „darab számra” az összes tulajdonos 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát be kell szerezni. Ez tehát azt jelenti, hogy adott (szélsőséges) esetben ha egy albetétben „meg van” az összes tulajdonos 4/5-e, egy külön tulajdon (albetét) eldöntheti az építkezéshez való hozzájárulást.



5.6.

29

TULAJDONOSTÁRS KÉRELMÉRE TÁRSASHÁZI KÖZÖS TULAJDONNAK BÍRÓSÁGI ÚTON TÖRTÉNŐ KÜLÖN TULAJDONNÁ ALAKÍTÁSA [25.§.(1), (2)]

A Ttv. 25. § (1), (2) bekezdése a következőkről rendelkezik: A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. [25.§.(1)] A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet. [ 25.§.(2)] A tulajdonostárs kérelmére társasházi közös tulajdonnak bírósági úton történő külön tulajdonná alakításának szabályai nem változtak. A 25. § (1) bekezdéssel összefüggésben arra kell felhívni a figyelmet, hogy ennek alapján a közös tulajdon vonatkozásában tulajdonképpen a tulajdonostársak előnyt élveznek a külső vevővel szemben. Ugyanakkor előfordult a gyakorlatban az, hogy tulajdonostárs a 8. § (1) bekezdésre hivatkozva kívánta a társasházi közös tulajdont külön tulajdonná alakítani. Ez a törvényhely azonban nem vonatkozik a társasházra, alapvetően az építőközösség által felépített épületnek társasház tulajdonná való átalakítását jelenti. (A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja. [Ttv. 8.§.(1)] ) Fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a társasházi törvény 25. § (2) bekezdésének rendelkezése szerint a bírósághoz benyújtott kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet.

5.7.

A KIJAVÍTÁSSAL ORVOSOLHATÓ SZÁMÍTÁSI HIBA VAGY NYILVÁNVALÓ ADATELÍRÁS ESETÉN A KÖZGYŰLÉS HATÁROZATÁVAL AZ ALAPÍTÓ OKIRATOT KIJAVÍTHATJA [60.§.(1)]

A Ttv. 60. § (1) bekezdése a következőkről rendelkezik: Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. A társasházi törvényhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: A törvény hatálybalépésekor már bejegyzett társasházak közössége számára - határidő megjelölése nélkül lehetőség a külön tulajdont nem érintő számítási hibák és más nyilvánvaló elírások egyszerű szavazattöbbséggel történő kijavítása. Ez a bírósági eljárások elkerülését szolgálja, azonban a törvény hatálybalépése után alakuló társasházakra ez az átmeneti rendelkezés már nem alkalmazható.. A 60. § (1) bekezdése az elírás esetén követendő eljárást tartalmazza. A rendelkezés a nyilvánvaló elírás folytán tévedést tartalmazó alapító okirat kijavítására vonatkozik, mivel tartalmaz egy kitételt, miszerint ez „a külön tulajdont nem érintő” számítási hibára vagy nyilvánvaló adatelírásra vonatkozhat. Ilyen nyilvánvaló elírás lehet például a tulajdoni hányad számszerűsége, vagy a lakás négyzetméter. Ha viszont például a 10.000/10.000-ed „összeget” ezzel a hibás elírással adták össze, akkor emiatt az összes tulajdoni hányad is hibás lesz. További probléma lehet az is, hogy ha az alapító okiratban nincs rögzítve a tulajdoni hányad meghatározásának módja. Ezekben adott esetben már nem elírásról van szó, ezért az alapító okirat módosítás szabályai szerint kell eljárni. Jegyzet



30

5.8.

HA A TÖRVÉNY HATÁLYBA LÉPÉSE ELŐTT BEJEGYZÉSRE KERÜLT „ÖNKORMÁNYZATI” TÁRSASHÁZ A BEJEGYZÉSEKOR HATÁLYOS TÖRVÉNY RENDELKEZÉSEIVEL ELLENTÉTESEN, VAGY HIÁNYOSAN TARTALMAZZA A KÖZÖS TULAJDONBA KERÜLŐ ÉPÜLETRÉSZEK FELSOROLÁSÁT, A KÖZGYŰLÉS HATÁROZATÁVAL AZ ALAPÍTÓ OKIRATOT MÓDOSÍTHATJA, ILLETŐLEG KIEGÉSZÍTHETI. [60.§.(2)]

A Ttv. 60. § (2) bekezdése a következőkről rendelkezik: Ha az önkormányzati tulajdonból átalakult társasház e törvény hatályba lépését megelőzően olyan alapító okirat alapján került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, amely a bejegyzésekor hatályos törvény rendelkezéseivel ellentétesen, vagy hiányosan tartalmazza a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja, illetőleg kiegészítheti. [60.§.(2)] A társasházi törvényhez csatolt indokolás pedig a következőket tartalmazza: A törvény - másfél éves átmeneti időtartamot biztosítva - lehetőséget ad az önkormányzati tulajdonból átalakult társasházak közössége számára, hogy az alapító okirat törvénysértő előírásait minősített szavazattöbbséggel módosítsa. Ez a bírósági eljárások elkerülését szolgálja, azonban a törvény hatálybalépése után alakuló társasházakra ez az átmeneti rendelkezés már nem alkalmazható.

5.9.

A TÖRVÉNY HATÁLYBA LÉPÉSE ELŐTT BEJEGYZÉSRE KERÜLT TÁRSASHÁZ KÖZGYŰLÉSE - AZ ALAPÍTÓ OKIRAT ERRE VONATKOZÓ RENDELKEZÉSEINEK HATÁLYTALANÍTÁSÁVAL EGYIDEJŰLEG - HATÁROZATÁVAL A SZERVEZETIMŰKÖDÉSI SZABÁLYZATOT MEGÁLLAPÍTJA [62.§.(1)]

Az új Ttv. egy már működő társasház SZMSZ-ének megállapításával és az alapító okirat módosításával kapcsolatosan a következő rendelkezéseket tartalmazza: Az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. [62.§.(1)] Az (1) bekezdésben említett határozat meghozatalára a 14. § rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni; e határozatot a közösség 2004. december 31. napjáig hozza meg. [62.§.(2)] Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; a határozat érvénytelenségének megállapítása e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérhető a bíróságtól. [62.§.(3)] Az (1) bekezdésben említett, a földhivatalhoz 2004. december 31. napjáig benyújtott alapító okirat módosítása illetékmentes. [60.§.(4)] A Ttv. 62.§-a rendelkezik tehát a már működő társasház SZMSZ-ének elkészítésével és elfogadásával kapcsolatos szabályokról, többek közt arról, hogy az új alapítású társasházakra vonatkozó szabályokat (14.§) kell megfelelően alkalmazni. Társasházi kiskönyvtár sorozat a 3. kötete bemutat egy SZMSZ mintát, mely tartalmazza az alapító okirat módosítására vonatkozó rendelkezést, kérelmet nevezetesen azt, hogy az alapító okiratba építsék be a külön tulajdon meghatározását, továbbá azt, hogy az SZMSZ hatályba lépésével mely pontokat szükséges törölni az alapító okiratból. Jegyzet


31


5.10. A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY ÁLTAL HATÁLYTALANÍTOTT ALAPÍTÓ OKIRATBELI RENDELKEZÉSEK [63.§ (2)] A Ttv. 63. § (2) bekezdése a következőkről rendelkezik: A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni. A 63. § (2) bekezdése rendelkezik a törvény kötelező jellegű rendelkezésével ellentétes szabályok hatálytalanításáról, illetőleg az alapító okirat megfelelő módosításáról. A törvény szövege a rendelkezések megfelelő kijavítását írja elő. Tekintettel arra, hogy általában a régi alapító okiratokban a külön tulajdon tartozékai nincsenek pontosan meghatározva, ezért ebben a témakörben is el kell végezni az alapító okirat módosítást. Ez a törvény szövegéből következtethető „technikai átvezetésnek”, azaz egyszerű adminisztrációs eljárásnak „ellent” mondhat az, hogy egyes tulajdonosok érdekeit sértheti a külön tulajdon „precíz” meghatározása, s ezért nem hajlandó az alapító okirat módosítást aláírni. Így adott esetben „a kijavítás” is meghiúsulhat. Viszont az előző társasházi törvény alapján egyes társasházaknál az SZMSZ-ben ez a kérdéskör szabályozásra, a közgyűlési határozat alapján pedig az alapító okiratba beépítésre és bejegyzésre került. (Lásd még az 1. és 3. kötetben írtakat.)

5.11. AZ E TÖRVÉNY HATÁLYBA LÉPÉSEKOR BEJEGYZETT TÁRSASHÁZ KÖZGYŰLÉSE VALAMENNYI TULAJDONOSTÁRS HOZZÁJÁRULÁSÁVAL - DÖNTHET ARRÓL, HOGY A TÁRSASHÁZTULAJDONT LAKÁSSZÖVETKEZETI TULAJDONNÁ ÁTALAKÍTJA [64.§.(1)] A Ttv. 64. §-a a következőkről rendelkezik: Az e törvény hatályba lépésekor bejegyzett társasház közgyűlése - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával - dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítja. [64.§.(1)] Az átalakulásról hozott közgyűlési határozat alapján a lakásszövetkezet alapítására, szervezetére és működésére a lakásszövetkezetekről szóló külön törvény rendelkezéseit kell alkalmazni. [64.§.(2)] A társasházi törvényhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A javaslat lehetővé teszi azt is, hogy a hatálybalépésekor bejegyzett társasházak közössége lakásszövetkezetté alakuljon. Ehhez azonban valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, mert a közös tulajdonban lévő épületrészeknek a lakásszövetkezet, mint jogi személy tulajdonába adása egyúttal a társasházban meglévő tulajdoni hányadok megszüntetését jelenti. A törvény hatálybalépését követően már a megalakuláskor kell a tulajdonosoknak eldönteni, hogy milyen tulajdoni formát (osztatlan közös tulajdon, társasház, vagy lakásszövetkezet) választanak. A fenti rendelkezések lehetővé teszik, hogy a társasház „átalakuljon” lakásszövetkezetté. Ennek eldöntéséhez előzetesen a társasháznak mérlegelnie kell, hogy a lakásszövetkezeti forma több előnnyel jár-e, mint a társasházi működés. A tulajdonjogi viszonyokon kívül figyelembe kell venni az eltérő működési szabályokat, melyre vonatkozóan az eddigi tapasztalatokat figyelembe véve az látható, hogy a társasházi forma esetén a tulajdonosoknak közvetlenebb „beleszólási” lehetőségük van, mint a lakásszövetkezeti forma esetén. A lakásszövetkezetekről szóló törvény jelen kézikönyv megjelenéséig nem került jóváhagyásra, így e kérdéskört majd egy külön kézikönyvben elemezzük. Jegyzet



32

6.

ÚJ ALAPÍTÁSÚ TÁRSASHÁZAK MŰKÖDÉSÉT BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK [3.§.(2), 5.§, 6.§, 7.§, 12.§, 14.§, 15.§] Alapításnál rendkívül fontos tényezők és a társasház működését, annak megszervezését alapvetően befolyásolják a következők: milyen működést befolyásoló „szabályok” kerülnek beépítésre az alapító okiratba, vagy egyáltalán szabályoz-e olyan kérdéseket, amelyeket később a szervezeti- működési szabályzatban a tulajdonosok érdekütközései és kompromisszum képtelensége miatt nem tudnak rendezni, illetőleg a szabályozási hiányosság hogyan befolyásolja például a döntéshozatalban való részvételt, a közös költséghez való hozzájárulás meghatározását. A szabályozási hiányosságra tipikus példa egy olyan teremgarázs esete, amikor az alapító okiratban külön tulajdonként szerepel, nagy tulajdoni hányaddal, nagyon sok (akár 20-nál is több) tulajdonossal, és ezek között van olyan is, akinek nincs lakástulajdona az adott társasházban. Az előző szabályozáshoz képest az új Ttv. az alábbi fontosabb változásokat hozta: Egyértelműbbé vált, hogy a tulajdonostársak mikortól gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik („a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően”). Az új Ttv. rendelkezik arról, hogy ki hívhatja össze a társasház alakuló közgyűlését („Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs, vagy az építtető hívhatja össze”). Az alakuló közgyűlésen nemcsak az alapító, hanem valamennyi „tényleges” tulajdonos részt vehet. Az alakuló közgyűlésen már nem kötelező az SZMSZ elfogadása, tehát a tisztségviselők megválasztásával és a bankszámla megnyitására vonatkozó határozattal a társasház, mint jogképes szervezet megkezdheti működését és így az SZMSZ megfelelő módon, a tulajdonosok érdemi bevonásával elkészíthető és elfogadható. Változott az SZMSZ elfogadásának szabálya, egyrészt az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg, másrészt írásbeli szavazással is elfogadható. Rendelkezik az új Ttv. az SZMSZ elfogadásnak néhány eljárási szabályáról is. Az új törvényi rendelkezések is „hagytak” azonban a végrehajtás oldaláról több szempontból is „aggályos” szabályokat, melyekről valamint az új alapítású társasházak működésének indításával kapcsolatos, a gyakorlatban előforduló problémákról jelen kötet következő fejezetrészei szólnak.

6.1.

TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁS ALAPVETŐ FELTÉTELEI [5.§(1),(2),(5), 6.§]

A Ttv. egy társasház alapítás alapvető feltételeiről a következők szerint rendelkezik: Társasházat lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki. [5.§.(1)] A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. [5.§.(2)] Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. [5.§.(5)] A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni. [6.§] A társasházi törvény 5. § (2) bekezdése lehetővé teszi társasház egyszemélyes alapítását és ezt az 5. § (1) bekezdése szerint fennálló, vagy felépítendő épületre lehet megtenni. A gyakorlatban vagy egy vállalkozó építi fel a társasházat, vagy egy épületnek egy tulajdonosa van, például az önkormányzat és ennek megfelelően egy személyben alapítják a társasházat. A 6.§ rendelkezik arról a feltételről, hogy a társasháztulajdon feljegyzése, illetve bejegyzése akkor történhet meg, ha az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat törölték, vagy az érdekeltek megegyeztek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.



33

CSAK ALAPÍTÓ OKIRATBAN SZABÁLYOZHATÓ RENDELKEZÉSEK [3.§.(2), 5.§.(3), (4)]

Az alapító okiratok elkészítésénél gondolni kell azokra a törvényi rendelkezésekre, amelyek alkalmazását csak alapító okiratbeli szabályozás teszi lehetővé. Ezek a következők: A Ttv. 1.§ (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [3.§.(2)] Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. [5.§.(3)] A (3) bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése. [5.§.(4)] A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy a tulajdonosok nem kívánnak élni az elővásárlás lehetőségével, ezért a 3.§(2) bekezdésén kívül más, a működést érintő rendelkezés rögzítésére nincs szükség és lehetőség. Jegyzet



34

6.3.

FELÉPÍTENDŐ TÁRSASHÁZAK ALAPÍTÁSA, MŰKÖDÉSÉNEK INDÍTÁSA

Célszerű több okból is tematikusan és összefüggéseiben áttekinteni a Ttv.-nek a felépítendő alapítású társasház működését befolyásoló, illetőleg a működés indításával kapcsolatos rendelkezéseit. Egyik ok az, hogy a tapasztalatok szerint a társasházi működtetés igénye már akkor felmerül, amikor még be sem fejeződött a társasház építése. Tehát a gyakorlati igényeket egybe kell vetni a társasházi törvény rendelkezéseivel és az „ellentmondásokat” lehetőség szerint fel kell oldani. A másik ok, hogy az új Ttv. a társasház alapításához kapcsolódóan rendelkezik a szervezeti-működési szabályzat megalkotásának alapszabályairól, melyeket a már működő társasházak esetében is alkalmazni kell. 6.3.1.

FELÉPÍTENDŐ TÁRSASHÁZ FELJEGYZETT ÉS BEJEGYZETT ALAPÍTÁSA [6.§, 7.§]

Egy felépítendő társasháznál különbség van az úgynevezett feljegyzett és bejegyzett alapítás között, melyre vonatkozó rendelkezések a következők: A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni. [6.§] Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. [7.§.(1)] A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez. [7.§.(2)] A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül módosítják és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják. [7.§.(3)] Felépítendő épület esetén az esetleges jogok megfelelő rendezése és az építési engedély alapján egy úgynevezett „szándék” alapító okirat készül, melynek alapján a földhivatalban feljegyzik a társasházat. Tehát ekkor még „fizikailag” nem létező épületről és társasházról van szó. Ha az épület felépült, akkor következi a bejegyzés folyamata. Ha a használatbavételi engedély egyezik az építési engedéllyel, akkor kérhető a bejegyzés. Ha nem egyezik, akkor alaprajzot kell készíteni, valamint módosítani kell az alapító okiratot (praktikusan olyan új alapító okirat készül, mely a tényleges helyzetet tükrözi) és ezt követően, ezek alapján lehet kérni a bejegyzést. Amikor a bejegyzés megtörtént, akkor megnyitásra kerülnek a külön tulajdoni lapok, befejeződött az alapítás és a társasház is elkezdheti, mint jogképes szervezet a működését. A gyakorlati tapasztalat az, hogy a tulajdonosok, az építtetők (beruházók), de még a közös képviselők (társasházkezelők) sem ismerik kellő mélységben az alapítás folyamatát, így vitatott vagy jogilag „helytelen” helyzetek alakulnak ki. 6.3.2.

A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSÉNEK INDÍTÁSA – ALAKULÓ KÖZGYŰLÉS [12.§]

A társasház működésének indítására vonatkozóan a korábbi szabályozáshoz képest az új Ttv. egyértelműbb rendelkezéseket tartalmaz a következők szerint: Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy - a közös képviselő helyett intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a bankszámla megnyitásáról. [12.§.(1)] Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs, vagy az építtető hívhatja össze. [12.§.(2)] Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak - a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően - gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik. [12.§.(3)] A társasházi törvényhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A korábbi jogbizonytalanság megszüntetése érdekében a törvény kiemeli, hogy az alakuló közgyűlés a tisztségviselők megválasztásáról az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül határoz. Ehhez a törvény speciális szavazatarányt szándékosan nem ír elő, mert a tulajdonostársaknak az alakuló közgyűlést megelőzően az alapító okiratot egyhangúlag alá kellett írniuk, és az alakuló közgyűlés megtartását az segíti, ha határozatképességére az általános szabályok irányadók. A Ttv. egyértelművé tette, hogy az alakuló közgyűlést ki hívja össze, milyen napirendekkel. Ez utóbbi azért lényeges, mert ezen keresztül, vagyis a társasházi tisztségviselők megválasztásával „kijelölésre” kerül az a személy vagy szervezet, aki felelős lesz a társasházi működés indításához szükséges feladatok elvégzéséért. A bankszámla megnyitására vonatkozó határozathozatali kötelezettség pedig megteremti az önálló társasházi gazdálkodás



35

alapfeltételét. Ugyanis ettől az időponttól kezdve egyrészt a tulajdonosok a közös költséget erre a számlára fizetik be, (és nem a beruházó vagy a közös képviselő bank számlájára), továbbá a közös képviselő „átíratja” a társasház nevére a különböző szolgáltatásokat, hiszen csak a társasház nevére kiállított számlákat lehet kiegyenlíteni. Az új törvényi rendelkezések [12.§(3)] azonban a társasházi működés indítás szempontjából nem vették figyelembe a gyakorlatban kialakuló olyan helyzeteket, amikor a társasház bejegyzése még nem történt meg, de a használatbavételi engedély alapján átadásra kerültek épületek, a lakásokba beköltöztek a lakók, azaz elkezdett „fizikailag” működni az épület. Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy a szabályozás szerint az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani az alakuló közgyűlést, ez pedig még csak a feljegyzett alapítás, amikor még el sem kezdődött az építkezés. A következő rendelkező részt figyelembe véve pedig akár több évig is eltarthat a társasházi működés indítása, mivel az építkezés és a bejegyzés ennyi időt igénybe vehet. Tehát kialakulnak közbenső helyzetek, és a társasházi működés indítását ilyen körülmények között lehetőleg „jogszerűen” kell megvalósítani az adott társasházra egyedi megoldást kidolgozva. Jegyzet



36

6.3.3.

A SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT MEGÁLLAPÍTÁSA, MÓDOSÍTÁSA [14.§, 15.§]

A szervezeti-működési szabályzat elkészítésére vonatkozóan a korábbi szabályozáshoz képest az új Ttv. szintén egyértelműbb rendelkezéseket tartalmaz a következők szerint: A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. [14.§.(1)] Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. [14.§.(2)] A szervezeti-működési szabályzat tervezetét a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni. [14.§.(3)] Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni. [14.§.(4)] A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlannyilvántartási iratokhoz kell csatolni. [15.§] A társasházi törvényhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza: A törvény a szervezeti-működési szabályzat keretében utal arra, hogy a szabályzatot az alakuló közgyűlésen is meg lehet szavazni, ha az ehhez szükséges - az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50 %-os - igenlő szavazat megállapítható. Annak érdekében, hogy a szabályzatot minden társasház közössége létrehozza, a törvény lehetővé teszi az írásbeli szavazást és előírja annak eredményéről a tulajdonostársak 8 napon belüli értesítésének kötelezettségét. Ha az írásos szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ének megfelelő tulajdonostársak módosító javaslattal élnek, a közgyűlést össze kell hívni.


37


6.4.

MEGLÉVŐ ÉPÜLET ALAPÍTÁSÁNAK, VALAMINT FOLYAMATA [5.§(1),(2),(5), 6.§, 12.§, 14.§, 15.§]

MŰKÖDÉSE

INDÍTÁSÁNAK

Az alábbiakban az alkalmazást megkönnyítendő egy csoportba összegyűjtve ismertetjük a meglévő épületek alapításának, valamint működése indításának szabályait: Társasházat lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki. [5.§.(1)] A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. [5.§.(2)] Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. [5.§.(5)] A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni. [6.§] Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy - a közös képviselő helyett intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a bankszámla megnyitásáról. [12.§.(1)] Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs, vagy az építtető hívhatja össze. [12.§.(2)] Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak - a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik. [12.§.(3)] A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. [14.§.(1)] Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. [14.§.(2)] A szervezeti-működési szabályzat tervezetét a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni. [14.§.(3)] Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni. [14.§.(4)] A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlannyilvántartási iratokhoz kell csatolni. [15.§] A meglévő épületek alapítása és működésének indítása az esetek túlnyomó részében a törvényi rendelkezések alapján egyértelműen megvalósítható, hiszen a társasház bejegyzése megvalósul. Jegyzet


38

7.


A MÁR MŰKÖDŐ (BEJEGYZETT) TÁRSASHÁZAK ALAPÍTÓ OKIRATÁNAK TARTALMA A társasházi törvény a korábbi szabályozáshoz képest alapvető változásokat hozott, ugyanakkor bizonyos fokig épített is rá, a korábban készült alapító okiratoknak a tulajdonosok egymás közötti belső jogviszonyára vonatkozó egyes szabályai alapvetően egyeznek a társasházi törvényben foglaltakkal, míg mások eltérnek attól. A már működő társasházak esetében át kell tekinteni az alapító okiratot aszerint, hogy az új törvényi rendelkezéseknek mely szabályozások „felelnek” meg, melyeket kell hatálytalanítani, esetleg szükség van-e elírás vagy egyéb okok miatt alapító okirat módosításra (lásd 5. fejezetben leírtakat). A tapasztalatok szerint az alapító okiratokban találhatók olyan „szabályozások” vagy szabályozási hiányosságok, amelyek általában jellemzőek a Ttv. hatálybalépése előtt létesült társasházakra. Ugyanakkor van különbség az új építésű és a régi (jellemzően önkormányzati épületekből) alakult társasházak alapító okiratai között, melyekre e fejezeten belül is kitérünk. A külön tulajdonok meghatározásánál, illetőleg felsorolásánál a következő tipikus hibák fordulhatnak elő: Az alapító okirat nem tartalmazza a külön tulajdoni tartozékok pontos meghatározását, így kétséges a társasházi törvény azon szabályának „érvényesülése”, miszerint minden a közös tulajdonba tartozik, ami nincs a külön tulajdonban meghatározva. Nem lakáscélú helyiség esetén is „lakásingatlan” meghatározás szerepel, mely nyilvánvalóan elírás következménye. Két tizedes pontossággal adják meg a lakás területét, nem alkalmazzák a kerekítési szabályokat a földhivatali nyilvántartáshoz is igazodva. Két „szintes” lakás területének összeadása hibás és ennek alapján történik a tulajdoni hányad számítás. Az alapító okirat nem tartalmazza a tulajdoni hányadok számításának módját, ezért utólagosan nehéz „rájönni” arra, hogy ez hogyan történt. Az alapító okiratban külön figyelemre érdemesek azok a helyiségek, amelyek adott esetben hasznosítás-használat tárgyává válhatnak. Ilyenek lehetnek például a nagyobb alapterületű pinceszinti „raktárak”, melyek rendeltetése nincs meghatározva az alapító okiratban. Hasonlóképpen érdekes lehet a földszinti „raktárak” leendő sorsa, továbbá a közös tulajdonú nagy alapterületű tetőteraszok használata. Érdemes áttekinteni a közös tulajdon felsorolást olyan szempontból is, hogy szerepel-e benne minden olyan terület, rész, amely elsődleges információként szolgálhat, és fontos lehet. Például hiányozhat a felsorolásból a liftgépház, a kémények pontos meghatározása, nem derül ki adott esetben, hogy a mérőórák elhelyezésére vonatkozó helyiségben milyen mérőórák szerepelnek és ezzel összefüggésben a fenntartási költségek kit terhelnek. Vannak olyan alapító okiratok, ahol a tulajdonostársak az előző társasházi törvény alapján törvényben megállapítottnál szigorúbb döntéshozatali szabályt határoztak meg például a Ttv. 3.§(2) bekezdése kapcsán az alábbiak szerint: „Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad 100 %-os tulajdoni többségét kitevő igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről.” Ezt az új törvény már nem teszi lehetővé, tehát az új Ttv. 63.§(2) bekezdése alapján kell eljárni, miszerint „A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.” Jegyzet



7.1.

39

A MÁR MŰKÖDŐ ÚJ ÉPÍTÉSŰ TÁRSASHÁZAK ALAPÍTÓ OKIRATÁNAK TARTALMA

Vannak olyan esetek is, amikor nem foglalkoznak olyan kérdések „szabályozásával”, amelyek később a társasház szervezeti- működési szabályzat megalkotásakor az érdekellentétek és ütközések miatt már lehetetlen szabályozni. Ilyen például az önálló albetétben szereplő sok tulajdonú teremgarázsok szavazati joga (tulajdoni hányad számítás, képviselet) a közgyűlésen, illetve a közös költséghez való hozzájárulás megoldása. Jellemzően tartalmaznak szolgalmi, használati és kizárólagos használati jogokat, melyeket az SZMSZ-ben indokolt szerepeltetni. További hiányosság lehet, hogy a tulajdoni hányad számítás módja nincs vagy hiányosan van rögzítve az alapító okiratban. Jegyzet



40

7.2.

„RÉGI” ÉPÜLETEKBŐL TARTALMA

ALAKULT

TÁRSASHÁZAK

ALAPÍTÓ

OKIRATÁNAK

A következőkben olyan szabályok ismertetésére kerül sor, amelyek a társasházi törvény előtt készült alapító okiratokban található „tipikus” szabályozások, amelyek azonban már az új rendelkezések szerint nem maradhatnak az alapító okiratban, de adott esetben a tulajdonostársak eldönthetik, hogy kívánják-e alkalmazni ezen szabályokat a szervezetiműködési szabályzatban: Az öröklakást a tulajdonostárs a rendeltetésnek megfelelően, tehát lakás céljára szabadon használhatja és birtokolhatja. A rendeltetésszerű használattól a tulajdonostársak érdekeinek sérelmére valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása nélkül egyik tulajdonostárs sem térhet el. Ha a tulajdonostárs az öröklakás használatát másnak engedi át, felelős mindazokért a károkért, amelyeket a használó /bérlő, lakó, stb./ a lakás vagy a közösségben maradó részek rendellenes, vagy az alapító okiratban foglaltakkal ellentétes használatával okoz. A tulajdonostárs köteles lakásának használóit e bekezdésben foglaltak, valamint a házirend szabályainak betartására kötelezni. Amennyiben valamelyik tulajdonostárs, ill. más jogcímen használó személy e rendelkezéseknek nem tesz eleget, a közös képviselő köteles a tulajdonostárs figyelmét felhívni a sérelmes használat megszüntetésére. A felhívás eredménytelensége esetén a közös képviselő a tulajdonostárs költségére mindazon intézkedéseket megteheti, amelyek a ház békéjének, a lakók nyugalmának megóvásához szükségesek. A tulajdonostárs felelős mindazokért a károkért, amelyeket saját maga, vagy lakásának használói, ill. hozzátartozói a külön, vagy a közös tulajdoni részek rendeltetésellenes használata által okoznak. Üzlethelyiségek tulajdonosait érintő külön kikötések, hogy az üzlethelyiségekben nem folytatható olyan tevékenység, amely a lakástulajdonosok és a lakók nyugalmát, a lakások rendeltetésszerű használatát zavarná. A tulajdonostárs köteles öröklakását jó karban fenntartani és köteles a keletkezett hibákat saját költségén kijavítani, ill. kijavíttatni. Tilos az öröklakáson olyan változtatást tenni, vagy azzal oly módon bánni, amely az építmény állagát, vagy a többi tulajdonostárs érdekét sértené. A társasház külső, vagy belső egységes képét valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása nélkül senki sem változtathatja meg. Ezért a ház homlokzatán, erkélyein, tetőzetén, kapubejáratán, lépcsőházában, udvarán, stb. a ház egységes képét, vagy művészi hatását bántó feliratú táblát, világítást, vagy reklámot, napellenzőt, bútordarabot, virágtartót, stb. elhelyezni nem szabad. Az előzőekben foglaltak ellenére eljáró tulajdonostárs a rendelkezések megsértéséből eredő mindennemű kárért felelős, és a közös képviselő/intézőbizottság által a jogellenes állapot megszüntetésére bíróilag is kényszeríthető. Tulajdonos az öröklakásban és a nem lakás céljára szolgáló helyiségben építési munkát is végezhet. Ha azonban a munka más öröklakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak jogát, vagy jogos érdekét érinti, ki kell kérnie ezek hozzájárulását. A tulajdonostársak éppen ezért kötelezik magukat arra is, hogy az egyébként megengedett lényegesebb átalakításokról és változtatásokról - foganatosításuk előtt előzetesen értesítik a közös képviselő/intézőbizottság útján tulajdonostársaikat avégből, hogy megállapíthassák, vajon a tervezett változtatás nem érinti-e az építmény állagát és nem sérti-e a többi tulajdonostárs érdekét. Ha ilyen tervezett változtatás ellen bármely tulajdonostárs az értesítés vétele után legkésőbb……. nap alatt a közös képviselő/intézőbizottság útján tiltakozást jelentene be, a tervezett változtatás csak akkor foganatosítható, ha ahhoz a legkésőbb ……. napon belül egybehívandó közgyűlés ……. szavazattöbbséggel hozzájárul. Az a tulajdonostárs, aki a fentiek ellenére a szükséges hozzájárulás nélkül, vagy jogszabályellenesen eszközöl változtatásokat, az ebből eredő károkért felelős és a jogellenes állapot megszüntetésére kényszeríthető. Közös tulajdonban álló épületrészek és a közös telek birtoklására és használatára a jogszabályok, a hatósági rendelkezések, illetőleg a közgyűlés határozatainak keretei között a tulajdonostársak mindegyike jogosult. Egyik tulajdonostárs használati jogát sem lehet hozzájárulása nélkül elvonni, vagy korlátozni. E jogát azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogának, vagy törvényes érdekeinek sérelmére. A közösségben maradó építményrészeket, berendezéseket, felszereléseket és egyéb területet mindegyik tulajdonostárs rendeltetésszerűen használhatja, a többi tulajdonostársat megillető használat sérelme nélkül. Egyik tulajdonostárs használati jogát sem lehet hozzájárulás nélkül elvonni, vagy korlátozni. A használatban azonban egyik tulajdonostárs sem lépheti túl az okszerű szükségesség mértékét és a közös használatra szóló részekből semmit sem foglalhat el saját kizárólagos használatára. Ha valamely közösségben maradó építményrész, felszerelés, vagy berendezés megrongálódik, vagy elpusztul, helyreállításukról azonnal gondoskodni kell. Olyan kár megtérítése, melyet valamelyik tulajdonostárs, vagy az ő jogán használó más személy a közös tárgyban vétkesen, vagy a rendeltetésétől eltérő használattal okozott, az illető tulajdonostársat terheli.



41

Az épületet – a közös tulajdonban maradó részekkel együtt – biztosítani kell. A biztosítás részletes kérdéseiben a közgyűlés határoz. Ha a kár bekövetkezik, a biztosítási összeget az épület helyreállítására kell fordítani. A közgyűlés elhatározhatja, hogy az egyes épületek elkülönítve megállapítandó felújítási, fenntartási költségeit az egyes épületekhez tartozó öröklakások tulajdonosai külön viselik a …… pontban meghatározott érdekeltségi arányok/hányad/szerinti egymás közti arányok figyelembevételével. Elkülönített költségviselés esetén is az összes tulajdonostárs a …… pont szerint tulajdoni arányok figyelembevételével közösen viseli azokat a költségeket, amelyek házankénti megosztása természetüknél fogva nem lehetséges, illetve a megosztás nehézségekbe ütközik / pl.: közös képviselő, intézőbizottság díja, közös használatra szolgáló kertés udvar terület fenntartása, gondozása, stb. / A közös tulajdonban álló épületrészekkel és telekkel kapcsolatos felújítási munkák költségeinek fedezetére a tulajdonostársak kötelesek felújítási alapot képezni. A felújítási alap mértékét, a befizetendő összegek nagyságát - a közös képviselő (intéző bizottság) által évente készítendő és a közgyűlés által elfogadott költségvetés alapján - a tulajdonostársak közgyűlése állapítja meg. A felújítási alap pénzeszközeit az alábbi munkák költségeire lehet felhasználni: a) A lakóház rendeltetésszerű használatával összefüggő, időszakonként műszakilag szükségessé váló minden olyan javításra, amely − a lakóház elhasználódott állapotának helyreállítását, illetőleg eredeti használhatóságának vagy üzembiztonságának elérését az egyes épületszerkezetek és központi berendezések felújításával, átalakításával vagy kicserélésével biztosítja, − az egyes épületszerkezetek hibáinak megelőzését vagy legkedvezőbb élettartamának elérését segíti elő. b) A lakóház rendeltetésszerű használhatóságának vagy gazdaságos üzemben tartásának növelését eredményező mindennemű korszerűsítésére, átalakítására. c) Az építésügyi hatóságok által a társasházközösség terhére elrendelt építési munkák, továbbá a közüzemi szolgáltatások feltételeinek megváltoztatása miatt szükséges korszerűsítésre, átalakításra, és beszerzésre. d) A társasház közgyűlése által tételesen jóváhagyott minden egyéb, a lakóház állagának helyreállítását szolgáló munkára. A fent nem említett lakóház fenntartási munkák üzemeltetési és karbantartási munkáknak minősülnek, ezek költségének fedezetére a felújítási alap pénzeszközei nem használhatók fel. A közös tulajdonban lévő épületrészeket a tulajdonostársak a házirendben meghatározott módon takarítják, ill. takaríttatják. A közös képviselő feladata ügyelni a házirend betartására. Ha valamelyik tulajdonostárs kötelességének nem tenne eleget, a közös képviselő köteles őt figyelmeztetni. Eredménytelen figyelmeztetés esetén joga van a munkát mással elvégeztetni és az okszerűen kifizetett bérrel és költséggel a mulasztó tulajdonostársat megterhelni. Ha az így megterhelt tulajdonostárs vitatná a terhelés jogalapját, vagy összegszerűségét, a közös képviselő köteles intézkedni a behajtás érdekben. Egyes alapító okiratok kitérnek a társasházi együttélési szabályokra is, és ez különösen fontos lehet gépkocsi parkolás esetén. Példaszerűen az alábbi szabályozásokkal találkozhatunk: 1.

A társasház tulajdonában álló területre idegen gépkocsi (szolgáltatás kivételével) nem hajthat be. Ez alól az a vendég kivétel, akinek a vonatkozó lakó saját gépkocsi tárolójában helyet tud biztosítani

2.

. A gépkocsi tárolók közlekedő területein parkolni tilos.

3.

Gépkocsi javítása (olajcsöpögés kizárása érdekében) és mosása a társasház területén belül tilos.

4.

A gépkocsi tulajdonos, amennyiben a gépkocsijával kárt okoz, köteles a kárt megtéríteni.

5.

A kertkapcsolattal rendelkező lakások tulajdonosai kötelesek gondoskodni a lakásukhoz tartozó kertrészek ápolásáról. A fentiekből kitűnik, hogy a külön tulajdonú gépkocsi tárolással kapcsolatos szabályozások kerültek meghatározásra az alapító okiratban és nem egyértelmű, hogy a közös tulajdont érintően hogyan értelmezhetőek ezek, illetőleg van-e szükség más szabályozásra is. Az 5. pont szabályozza azt, hogy a kertkapcsolattal rendelkező lakások tulajdonosai kötelesek gondoskodni a lakásukhoz tartozó kertrészek ápolásáról, viszont az gondot jelenthet, ha az alapító okiratból nem derülnek ki a határok, azaz mennyi terület tartozik az egyes lakásokhoz. Az általánostól, illetőleg a társasházi törvényben foglaltaktól eltérő alapító okiratbeli rendelkezésekre az alábbi példák kerülnek bemutatásra: 1. „A társasház közgyűlése határoz minden olyan ügyben, melyet a törvény, a jelen alapító okirat, a szervezeti- és működési szabályzat nem utal más hatáskörbe.” A leírt szabályozás eltér a társasház törvény rendelkezéseitől,



42

2.

3.

4.

5.

mivel nem határozza meg azt, hogy kinek adhat hatáskört a közgyűlés. Ez működési (döntési, képviseleti) bizonytalanságot okozhat a társasháznak. „Ha a közgyűlés határozata jogszabály, vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti- és működési szabályzat létrehozása esetén a szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek jogos sérelmeivel jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását, a határozat meghozatalától számított 60 napon belül.” A szabályozás feltételes módban szól („szervezeti- és működési szabályzat létrehozása esetén”) az SZMSZ-ről, holott a társasházi törvény szerint kötelező az SZMSZ-t elfogadni. „A közös képviselő köteles különösen a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani.” Nincs rögzítve a társasházi törvénynek az a rendelkezése, hogy a közös képviselő jogkörében eljárva köteles bizonyos feladatokat ellátni. Ha ez nem tudatosul, úgy a tulajdonostársak indokolatlan igényekkel léphetnek fel, illetőleg a közös képviselő túllépheti hatáskörét. „A közgyűlésen való részvétel arányára tekintet nélkül valamennyi tulajdonostárs egyhangú határozata szükséges az alapító okirat megváltoztatásához”. Ez a szabályozás félreértésre adhat okot, hiszen az alapító okirat megváltoztatásához nem határozat szükséges (ez nem elégséges), hanem valamennyi tulajdonostársnak alá kell azt írnia. Az alapító okiratban „elírás” van akkor, amikor „szótöbbséggel” meghatározás szerepel szavazattöbbség helyett, hiszen a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában szavazhatnak. Erre azért szükséges a figyelmet felhívni, mert még most is előfordul olyan eset a közgyűlésen, amikor a szavazatokat személyenként (darabszámra) összesítik. Jegyzet



8.

43

HATÁLYBALÉPTETŐ RENDELKEZÉSEK A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYBEN [58.§, 59.§]

8.1.

A TÁRSASHÁZAKRÓL SZÓLÓ 2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY HATÁLYBALÉPÉSE [58.§]

A Ttv. vonatkozó rendelkezései a következők: 1. Ez a törvény - a (2)-(3) bekezdésekben meghatározott kivételekkel - 2004. január 1-jén lép hatályba. [58.§.(1)] 2. E törvény 44. §-a, továbbá 45. §-ának „a Közgyűlési Határozatok Könyvének, illetőleg” szövegrésze, a 45. §-a (2) bekezdésének, valamint 54. §-ának rendelkezései 2005. január 1. napján lépnek hatályba. [58.§.(2)] Ttv. 44.§-a: (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. (2) A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza: a) a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát, b) a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban, c) a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját, d) a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát. (3) Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban említett adatokat az írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni. Ttv. 45.§-a: (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a szerződő felek kérésére, részükre - köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. Ttv. 45.§(2) bekezdése: (2) A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. Ttv.54.§-a: (1) Az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet kizárólag olyan természetes személy, illetőleg olyan gazdasági társaság láthatja el, aki illetőleg gazdasági társaság esetén legalább egy tagja vagy alkalmazottja - a külön jogszabályban meghatározott szakképesítést megszerezte. (2) A szakképesítés megszerzését a természetes személy egyéni vállalkozó a körzetközponti jegyző részére, a gazdasági társaság vezetője a cégbíróság részére - a szakképzettséget tanúsító állam által elismert bizonyítvány átvételétől számított harminc napon belül - köteles igazolni. Az igazolás nem mentesít a tevékenység végzéséhez szükséges - a külön jogszabályokban előírt - más kötelezettségek teljesítése alól. 3. E törvény 13. §-ának, 17. §-ának, 22. §-ának, 24. §-ának, 26. §-ának, 28. §-a d) pontjának, 40. §-a (2) bekezdésének, 41. §-ának, 48. §-a (1) bekezdése a) pontjának, 51. §-a (1) bekezdése b) pontjának és 51. §-a (4) bekezdésének rendelkezései a törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában 2005. január 1. napján lépnek hatályba. [58.§.(3)] Ttv.13.§-a: (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. (2) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell: a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére, b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül - a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére, - felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására, c) a társasházi lakóépület házirendjére, d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására, e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira, f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. (3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az



44

intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni. Ttv.17.§-a A szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően. Ttv. 22.§-a (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek, vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni: a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát, d) a külön tulajdonában lakó személyek számát, e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét. (2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz - tájékoztatni. (3) Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani. (4) A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg. (5) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés-és melegvíz szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást. (6) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés-és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni. Ttv.24.§-a (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezetiműködési szabályzat másképp nem rendelkezik. (2) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni: a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait, c) a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén - a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait, d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembe vételével - a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait. Ttv.26.§-a (1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. (2) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is.



45

Ttv.28.§-a a-d) A közgyűlés határoz: a) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról, b) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról [48. § (2) bekezdése], d) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. Ttv. 40.§-a(2) (1) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak. (2) Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni. (3) Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a 19. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően – tájékoztatja a tulajdonostársakat. Ttv.48.§(1) a) (1) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza: a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében, b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is, c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve, d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát, e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, továbbá f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. (2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást. (3) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) - ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti - köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a megválasztásától számított harminc napon belül, írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni. Ttv.51.§(1) b): (1) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget. (2) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései megfelelően irányadók. (3) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg. Ttv.51.§-(4) (4) A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el. A társasházi törvényhez csatolt indokolás a következőket tartalmazza:


46

: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT A törvény a hatálybalépée és alkalmazás időpontját úgy állapítja meg, hogy a hatálybalépésekor bejegyzett társasházak közösségének egy éves felkészülési idő álljon rendelkezésre a szervezeti-működési szabályzat megalkotásához, módosításához, illetőleg a közös képviselő számára a közgyűlési határozatokról történő nyilvántartás vezetésének megkezdéséhez. A törvény - másfél éves átmeneti időtartamot biztosítva - lehetőséget ad az önkormányzati tulajdonból átalakult társasházak közössége számára, hogy az alapító okirat törvénysértő előírásait minősített szavazattöbbséggel módosítsa. E mellett a törvény hatálybalépésekor már bejegyzett társasházak közössége számára - határidő megjelölése nélkül - további lehetőség a külön tulajdont nem érintő számítási hibák és más nyilvánvaló elírások egyszerű szavazattöbbséggel történő kijavítása. Mindkét eset a bírósági eljárások elkerülését szolgálja, azonban a törvény hatálybalépése után alakuló társasházakra ezek az átmeneti rendelkezések már nem alkalmazhatók. Jegyzet



8.2.

47

A TÁRSASHÁZRÓL SZÓLÓ 1997. ÉVI CLVII. TÖRVÉNY HATÁLYTALANÍTÁSÁRA VONATKOZÓ RENDELKEZÉSEK [59.§] 1. E törvény hatálybalépésével egyidejűleg a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény - a (2) bekezdésben meghatározott kivételekkel - hatályát veszti. [59.§.(1)] 2. A társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 10. §-a d) pontjának, 18. §-ának, 22. §-a e) pontjának rendelkezései, továbbá 30. §-a (1) bekezdésének második mondata, valamint 31. §-a (1) bekezdésének, 35. §a (1) bekezdése a) pontjának és 38. §-a (1) bekezdése b) pontjának rendelkezései 2004. december 31. napján vesztik hatályukat, de azokat csak az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában kell alkalmazni. [59.§.(2)] 10.§: Az alapító okiratban meg kell határozni a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, helyiségeket és tárgyakat, b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető -–a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, c) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, d) a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait, kötelezettségeit, ha az alapító okirat nem rendeli el erre nézve szervezeti-működési szabályzat megalkotását, 18.§-a: A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakáscélú helyiség, lakás és tárgy fenntartásának és felújításának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. 22.§ e): A közgyűlés határoz minden olyan ügyben, amelyet az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, az intézőbizottság vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. 30.§-a (1) második mondata: Az írásbeli szavazás szabályait az alapító okiratban vagy a szervezetiműködési szabályzatban rögzíteni kell. 31.§-a (1): Az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket. 35.§-a(1) a): A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság által készített éves elszámolás tartalmazza a tervezett és tényleges kiadásokat, költségnemenként és a közös költség megosztásának az alapító okiratban vagy szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül a karbantartásokat az elvégzett munkák részletezésében.

38.§-a (1) b): A számvizsgáló bizottság véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat. Jegyzet



48

9.

AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁS „ALAPESETEI”

9.1.

EGYSÉGES SZERKEZETBE FOGLALT ALAPÍTÓ OKIRAT MINTA: EGY MÁR MŰKÖDŐ TÁRSASHÁZ ALAPÍTÓ OKIRATÁNAK MÓDOSÍTÁSA VALAMENNYI TULAJDONOS ALÁÍRÁSÁVAL [10.§(2)]

A következőkben bemutatásra kerül egy olyan a gyakorlatban alkalmazott alapító okirat minta, mely egységes szerkezetben tartalmazza a módosításokat, melyhez valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása, azaz aláírása szükséges. A szerkezete követi a 3.8 fejezetrészben leírtakat.

A ….. Budapest, ………út ….. sz. TÁRSASHÁZ

Egységes szerkezetbe foglalt ALAPÍTÓ OKIRATA

Helyrajzi szám:

……………….2004. ………………..hó…….nap


49

: VIKTÓRIA TANÁCSADÓ, SZOLGÁLTATÓ KFT -2TÁRSASHÁZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA I. Általános rendelkezések A Fővárosi ….. kerület ingatlankezelő vállalat (Cím: ………), mint a Budapest ….. kerület ……………….. u. ….. sz. alatti, - a Magyar Állam tulajdonában álló – ingatlan kezelője, a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet 2. § (2) bek. A./ pontjának rendelkezése alapján az ingatlant társasházzá alakította. Az 1977. évi 11. sz. tvr. előírásainak megfelelő - …………. – án elfogadott és a Földhivatalnak benyújtott – alapító okirat, és az ahhoz mellékelt műszaki leírások, valamint tervrajzok szerint a budapesti …… kerületi ……… tulajdoni lapon, a ……. hrsz. alatt ……. m2 területtel, mint társasházat nyilvántartásba vették. A társasház alapító okiratát az 1959. évi IV. tv. XII. fejezete és a 2003. évi CXXXIII tv. alapján (a továbbiakban tv) a társasház tulajdonosai – 100 % egyetértésükkel megfogalmazott akaratuk szerint – módosítják és azt az alábbi egységes szerkezetbe foglalják. Az egységes szerkezet szerves része az eredeti és a jelen módosításhoz csatolt műszaki tervrajzok. A társasház a tulajdonostársak kizárólagos tulajdonában áll. A társasház tulajdonostársainak közössége (továbbiakban: közösség) Budapest, …. ker. ………..... u. … sz. Társasház név alatt, az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan. [tv. 3. § (1) bek.] II. Közös és külön tulajdon A társasház tulajdona közös, illetve külön tulajdonra oszlik meg. A tv. 1. § (1) bekezdése a közös tulajdon fogalmát a külön tulajdon meghatározásával adja meg. Ennek megfelelően: II/A Közös tulajdon A társasház a budapesti …………… ker. …….. hrsz. törzslapján van nyilvántartva. A társasházról szóló tv. 1. § (1) és a 16. § (1) értelmében a társasház közös tulajdonába tartozik mindazon épületrész, épület-berendezés, nem lakáscélú helyiség és lakás, valamint földrészlet, amelyet jelen fejezet B/pontja nem külön tulajdonként jelöl meg. Közös tulajdonba tartoznak, továbbá azok az e pontban nem nevesített épületrészek, épület-berendezés és felszerelési tárgyak, melyek az épületszerkezet, illetve az épület biztonságát, a tulajdonostársak közös célját szolgálják akkor is, ha azok a B/ pont alatt felsorolt külön tulajdonba tartozó ingatlanrészen belül vannak. [tv. 16. § (2)] A közös tulajdon a mindenkori külön tulajdonnal rendelkező tulajdonostársakat a B/ pontban meghatározott tulajdoni hányad részben osztatlanul illeti meg. [tv. 2. § (1) (2) bek.]



50 -3-

A tv. 1. §(1), (2) bekezdések meghatározását figyelembe véve a közös tulajdonból különösen kiemelt és nevesített a tervrajzokon I. – LVI-ig római számmal felsorolt tárgyai a következő: I. Telek ………. m2 II. Alaptestek, felmenő falak, lépcsőházi és légakna falak, kémények, oszlopok. III. Közbenső födémek burkolat nélkül, zárófödémek burkolattal. IV. Magas tető szerkezetei, héjalása. V. Tetőn kívüli kémények, fedkövek, lapostetők. VI. Felvonó szerkezete, berendezése, gépészete. VII. Lakatos és asztalos szerkezetek a közös tulajdonú helyiségekben (nyílászárók) VIII. Bádogos szerkezetek (függőeresz csatornák, lefolyócsövek, bádogfedések, stb.) IX. Külső homlokzat, vakolatok lábazatok, homlokzatdíszek, erkély mellvéd. X. Elektromos fővezetékek a külön tulajdonú fogyasztásmérő órájáig, a közös tulajdonú helyiségek vezetékei, szerelvényei. XI. Víz, csatorna és gázvezetékek a külön tulajdoni illetőségek ágvezetékéig, vagy fogyasztásmérő óráig, közös tulajdonú helyiségek vezetékei, szerelvényei. Közös tulajdonú helyiségek: Pinceszinten: XII. Pincelépcső a lépcsőházban ………. m2 XIII. Udvari pincelépcső ………. m2 XIV. Közlekedő ………. m2 XV. Közlekedő ………. m2 XVI. Tároló ………. m2 XVII. Közlekedő ………. m2 XVIII. – XXVI Tárolók ………. m2 XXVII. Közlekedő ………. m2 XXVIII. Átjáró ………. m2 XXIX. Raktár ………. m2 Földszinten: XXX. Kapubejárat, bejárati kapuval ………. m2 XXXI. Udvar ………. m2 XXXII. WC, előtérrel ………. m2 XXXIII. Felvonó ………. m2 XXXIV. Lépcsőház ………. m2 XXXV. Légakna ………. m2 I. emeleten: XXXVI. Lépcsőház ………. m2 XXXVII. Függőfolyosó ………. m2 XXXVIII. Függőfolyosó ………. m2 XXXIX. – XLII. Légaknák ………. m2 II. emeleten: XLIII. Lépcsőház ………. m2 XLIV. Függőfolyosó ………. m2 XLV. Függőfolyosó ………. m2 XLVI. Előtér ………. m2 III. emeleten: XLVII. Lépcsőház ………. m2 XLVIII. Függőfolyosó ………. m2 XLIX. Függőfolyosó ………. m2 Tetőtér (IV. emelet): L. Lépcsőház ………. m2 LI. Kamra ………. m2 LII. Padlástér (1,90 m bm. felett …….. m2) ………. m2 LIII. Gépház feljárat ………. m2 LIV. Felvonó gépház ………. m2 LV. Lapostető ………. m2 LVI. A tervrajzokon korábban 25-ös sorszámmal jelölt pincei raktárhelyiség összesen …..m2 alapterület. Az osztatlan közös tulajdon 10.000/10.000-ed, azaz tízezred/tízezred eszmei hányadból áll. A tulajdoni arányok számításánál az erkélyek, lapos tető és kirakatok 0.3 szorzóval, az egyes külön tulajdonba tartozó helyiségek összes alapterülete m2 -re kerekítve vannak feltüntetve.


51


-4II/B. Külön tulajdon A budapesti …. kerület __________-ig terjedő hrsz. alatt került nyilvántartásra, a korábban becsatolt, ill. a jelen módosítással a műszaki rajzokon vastag vonallal körül határolt, és természetben megosztott, - az egyes tulajdonostársak külön tulajdonába tartozó ingatlan részek. A külön tulajdon a tulajdonostársakat az alábbiak szerint illeti meg: A társasház tulajdonostársainak név szerinti külön tulajdonába tartozik [a helyrajzi szám/jele utáni arab számmal azonosan jelölve], a részletes felsorolás szerinti helyiségek, az ott meghatározott területtel, és a külön tulajdont megillető közös tulajdoni hányaddal, mely a külön tulajdontól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg [tv. 2.§ (2) bek.]. Külön tulajdoni tartozék a nem nevesített tartozékon túl, minden olyan berendezés, felszerelési tárgy, épületszerkezet és épületrész, amely kifejezetten csak a külön tulajdont szolgálja, így különösen:  a lakások, helyiségek árammérőjétől az elektromos vezetékek és szerelvények,  a lakások, helyiségek gázmérőjétől, a gázvezetékek és szerelvények,  a lakások, helyiségek nyomóvíz ágvezetékei az alap, illetve felszálló vezetékébe való csatlakozásáig,  a lakások, helyiségek vízlefolyó ágvezetékei, az alap, illetve ejtő-vezeték csatlakozásáig,  a lakások, helyiségek egyedi gázfűtés szellőző szerelvényei, elvezető vezetékei és tartozékai bele értve, az utca és udvar frontra kivezetett szellőket, illetve a külön tulajdonhoz egyedileg tartozó kémény elvezetés belső vakolatát és béléseit,  a lakások, helyiségek /alap, teherhordó, lakáselválasztó / falainak belső vakolata és azok festése, tapétázása, burkolata,  a külön tulajdonok nyílászárói, és nem teherhordó válaszfalai,  lakáson, helyiségen belül a kaputelefon-készülék és vezetéke. Külön tulajdonban levő lakás és nem lakás célú helyiségek: 6.

A mindenkori tulajdonosokat illeti a tervrajzokon 1. sorszámmal jelölt P-1. sz. alatti öt raktárból és átjáróból a pincében raktárból és előtérből álló …. m2 alapterületű üzlethelyiség, valamint a közös tulajdonból … /10.000-ed hányad. 7. A mindenkori tulajdonosokat illeti a tervrajzokon 2. sorszámmal jelölt a földszinten üzletből, raktárból, WC+előtérből, mosdóból …. m2 alapterületű üzlethelyiség, a hozzátartozó kirakattal, valamint a közös tulajdonból … /10.000-ed hányad. 12. A mindenkori tulajdonosokat illeti a módosított tervrajzon 12. számmal jelölt I. emelet 3. sz. alatti három szobából, félszobából, előszobából, konyhából, kamrából, fürdőszobából, WC-ből álló … m2 alapterületű öröklakás, a hozzátartozó… m2 erkéllyel, valamint a közös tulajdonból …../10.000-ed hányad. A tulajdoni hányad számításnál … m2 lett figyelembe véve. 17. A ….kerületi önkormányzatot illeti a módosított tervrajzon 17. számmal jelölt II. emelet 3. sz. alatti társbérlet : „A” lakás: kettő szobából, konyhából és kamrából „B” lakás: egy szobából, félszobából és konyhából, közös helyiségek: előszobából és WC-ből álló 107 m2 alapterületű öröklakás, valamint a közös tulajdonból …. /10.000-ed hányad. 24. A mindenkori tulajdonosokat illeti a módosított tervrajzon 24. számmal jelölt IV. emelet 1. sz. alatti félszobából, főzőfülkéből és fürdőszobából álló 17 m2 alapterületű öröklakás, valamint a közös tulajdonból …./10.000-ed hányad.



52

-5III. Ingatlan-nyilvántartási kérelem, egyéb rendelkezések 1.) Az 1.§ (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és tárgy kivételével, jelen Alapító Okiratban a tulajdonostársak felhatalmazást adnak arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados tulajdoni többségét kitevő, igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről [tv. 3. § (2) bek. ]. 2.)Jelen Alapító Okirat rendelkezései a társasháztulajdont szabályzó 2003. évi CXXXIII. törvény, valamint abban nem szabályozott kérdésekben, a Polgári Törvénykönyv és egyéb - a társasházat érintő – jogszabályokban megjelent rendelkezések figyelembevételével, mint a tulajdonostársak egymással kötött szerződés érvényes. Joghatálya elsődlegesen a mindenkori tulajdonostársakra terjed ki, akik a tv 3. § (3) bekezdésében foglalt felelőséggel és az Alapító Okiratban elfogadott szerződési szabadságjogaik korlátozásaival felelnek a végrehajtásáért. Jogutódlás bármilyen formája esetén az Alapító Okiratban foglaltakat érvényesen kizárni nem lehet. Az Alapító Okiratban foglaltak a törvényben előirt módosítás lehetőségeit kivéve a jogutódokra is hatályosak. Ennek megfelelően ……. hrsz. alatt nyilvántartásba vett Budapest,…….. utca …..sz. társasház alapító okiratát jelen egységes szerkezetbe foglalt alapító okirat módosítással a Földhivatalhoz való benyújtás napján a társasház tulajdonosai hatályon kívül helyezik. 3.) A tulajdonostársak kérik a Budapesti …..kerület Földhivatalának ingatlan-nyilvántartási osztályát, hogy a társasház alapító okirat módosítást tüntesse fel a társasház törzslapján. Ennek során a közös tulajdonban maradó telket- építményrészeket, berendezéseket és felszereléseket a társasház törzslapján nyilvántartási jogi egységgé egyesítve, míg az egyes lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket pedig II/B. 1-24 sorszám alatt felsorolt, a közös tulajdonból megillető hányad módosítást, valamint a ……. önkormányzat tulajdonát képező …../…./A/25 helyrajzi számmal létesített külön tulajdoni lapot szüntesse meg és az azon feltüntetett helyiségeket jelen okirat II/A. pontjában LVI. sorszám szerint az ott írt szövegezéssel a társasház közös tulajdonaként vezesse át az ingatlan-nyilvántartásba a külön íven mellékelt adásvételi szerződés szerint, melynek aláírására ezen módosítással felhatalmazást adnak a tulajdonostársak a társasház közös képviselőjének. Egyben felhatalmazzák, hogy ……. ügyvéd által készített és ellenjegyzett alapító okirat módosítás eredetiségének igazolására az okirat 1-8. lapját helyettük és nevükben……… ügyvéd kézjegyével ellássa.


53


-6A társasház tulajdonostársai kijelentik, hogy 100% egyetértésével megfogalmazott akaratuk alapján - az eredeti és a mostani módosításokat, jelen okirattal egységbe szerkesztve, a korábban mellékelt műszaki tervrajzokban foglaltak szerint - _______________. sz. Társasház Alapító Okiratát módosítják, és azt aláírásukkal megerősítik.

Ssz.

Ajtó

T= Tulajdonos H= Haszonélvező

Tulajdoni hányad

Aláírás

A ……….. önkormányzat (cím:………) a tulajdonát képező …..,….,…, sorszámon írt ingatlanok tulajdoni hányadának megfelelő összesen …../10.000-ed arányban az alapító okirat módosításához együttes hozzájárulását adja:

_______________________ …………… önkormányzat A közösség kéri a Budapesti ….. ker. Földhivatalt, hogy a társasház alapító okirat módosítását az ingatlan nyilvántartásba a 2003. évi CXXXIII. tv. és az 1997. évi CXLI. tv. rendeletében foglaltak szerint jegyezze be. B u d a p e s t, _____ év ____________ hó ____ nap.

A fenti szerződést a 2001. ………..-én az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. tv. 32.§ (4) bekezdése alapján ellenjegyzem.

_____________________ ügyvéd



54

9.2.

A TÁRSASHÁZ SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATÁVAL TÖRTÉNŐ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁS A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY 62. § (1) BEKEZDÉSE ALAPJÁN

A társasházi törvény 62 § (1) bekezdése lehetővé teszi a társasház szervezeti- működés szabályzatának elfogadásával egyidejűleg az alapító okiratban lévő a tulajdonjogi helyzetet nem érintő rendelkezések hatálytalanítását. Ezekről a kérdésekről jelen kötet más fejezeteiben, illetve az 1. és 3. kötetben részletesen írunk. Jegyzet


55


10. A VIKTÓRIA TÁRSASHÁZKEZELŐ KFT TÁJÉKOZTATÓJA KÉPVISELETI/TÁRSASHÁZKEZELŐI FELADATOK VÁLLALÁSÁRA

KÖZÖS

AKTUALITÁSÁT VESZTETTE


56



57


11. A TÁRSASHÁZAKRÓL SZÓLÓ 2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY ALAPÍTÓ OKIRATOT ÉRINTŐ RENDELKEZÉSEI AZ ORSZÁGGYŰLÉS A TÁRSASHÁZTULAJDON LÉTESÍTÉSE ÉS BIZTONSÁGOS FENNTARTÁSA, A TÁRSASHÁZAK SZABÁLYSZERŰ, SZAKSZERŰ ÉS BIZTONSÁGOS MŰKÖDÉSE, VALAMINT A TULAJDONOSOK ÉRDEKEINEK ÉRVÉNYESÍTÉSE ÉRDEKÉBEN A KÖVETKEZŐ TÖRVÉNYT ALKOTJA:

11.1. A TÁRSASHÁZ ( 1.-4. § ) 1. § (1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. (2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. (3) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg. 2. § (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. (2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - az e törvényben meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. 3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan. (2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. 4. § (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - e törvény eltérő rendelkezésének hiányában - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre. (2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak. Jegyzet


58


11.2. A TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁSA, ALAPÍTÓ OKIRAT ( 5.-11. §) 5. § (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki. (2) A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. (3) Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. (4) A (3) bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése. (5) Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. 6. § A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlannyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni. 7. § (1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. (2) A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez. (3) A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül módosítják és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják. 8. § (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja. (2) Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. (3) A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. 9. § Az alapító okiratban meg kell határozni: a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. 10. § (1) Az alapító okiratot és annak módosítását, ideértve a 3. § (2) bekezdése szerinti határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (2) Az alapító okirat megváltoztatásához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. (3) Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép. 11. § A társasháztulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni.



59

11.3. ALAKULÓ KÖZGYŰLÉS ( 12.§ ) 12. § (1) Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy - a közös képviselő helyett - intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a bankszámla megnyitásáról. (2) Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs, vagy az építtető hívhatja össze. (3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak - a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően - gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.

11.4. A SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT ( 13.-15. § ) 14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. 15. § A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. Jegyzet



60

11.5. A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( 16.-22.§ ) 16. § A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. 17. § A szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően. 21. § (1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti. (2) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti. (3) Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett munka olyan lakás-megosztást, illetőleg lakás-összevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. (4) A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja. Jegyzet


61


11.6. A KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ( 23.-25.§ ) 23. § (1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. (2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja. 25. § (1) A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. (2) A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet. Jegyzet



62

11.7. A KÖZGYŰLÉS (42.§) 31. § A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. 32. § (1) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (2) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. (3) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. 42. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.

11.8. KÖZÖS KÉPVISELŐ, ILLETŐLEG INTÉZŐBIZOTTSÁG ( 43.§ ) 43. § (1) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles: a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek, (3) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni a földhivatalhoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát.

11.9. HATÁLYBALÉPÉS ( 58.-59.§ ) 58. § (1) Ez a törvény - a (2)-(3) bekezdésekben meghatározott kivételekkel - 2004. január 1-jén lép hatályba. (3) E törvény 13. §-ának, 17. §-ának, 22. §-ának, 24. §-ának, 26. §-ának, 28. §-a d) pontjának, 40. §-a (2) bekezdésének, 41. §-ának, 48. §-a (1) bekezdése a) pontjának, 51. §-a (1) bekezdése b) pontjának és 51. §-a (4) bekezdésének rendelkezései a törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában 2005. január 1. napján lépnek hatályba. 59. § (1) E törvény hatálybalépésével egyidejűleg a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény - a (2) bekezdésben meghatározott kivételekkel - hatályát veszti. (2) A társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 10. §-a d) pontjának, 18. §-ának, 22. §-a e) pontjának rendelkezései, továbbá 30. §-a (1) bekezdésének második mondata, valamint 31. §-a (1) bekezdésének, 35. §-a (1) bekezdése a) pontjának és 38. §-a (1) bekezdése b) pontjának rendelkezései 2004. december 31. napján vesztik hatályukat, de azokat csak az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában kell alkalmazni. Jegyzet



63

11.10. ÁTMENETI RENDELKEZÉSEK ( 60.-64.§ ) 60. § (1) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. (2) Ha az önkormányzati tulajdonból átalakult társasház e törvény hatályba lépését megelőzően olyan alapító okirat alapján került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, amely a bejegyzésekor hatályos törvény rendelkezéseivel ellentétesen, vagy hiányosan tartalmazza a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja, illetőleg kiegészítheti. (3) Az (1)-(2) bekezdések rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (4) A (2) bekezdésben említett közgyűlési határozatot 2005. június 30. napjáig lehet érvényesen meghozni; e határozat alapján az alapító okiratnak a földhivatalhoz 2005. július 31. napjáig benyújtott módosítása, kiegészítése, illetőleg kijavítása illetékmentes. 61. § A 60. §-ban említett közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítását bármely tulajdonostárs e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérheti a bíróságtól. 62. § (1) Az e törvény hatályba lépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat meghozatalára a 14. § rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni; e határozatot a közösség 2004. december 31. napjáig hozza meg. (3) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; a határozat érvénytelenségének megállapítása e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérhető a bíróságtól. (4) Az (1) bekezdésben említett, a földhivatalhoz 2004. december 31. napjáig benyújtott alapító okirat módosítása illetékmentes. 63. § (1) Az e törvény hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni. (2) A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni. (3) Ha az e törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása. 64. § (1) Az e törvény hatályba lépésekor bejegyzett társasház közgyűlése - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítja. (2) Az átalakulásról hozott közgyűlési határozat alapján a lakásszövetkezet alapítására, szervezetére és működésére a lakásszövetkezetekről szóló külön törvény rendelkezéseit kell alkalmazni


AZ ALAPÍTÓ OKIRAT SZEREPE A SZABÁLYOZÁSBAN, KÉSZÍTÉSE ÉS MÓDOSÍTÁSA

Recommend Documents