APPRAISER DALAM KEDUDUKAN SELAKU PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL

ADLN Perpustakaan Universitas Airlangga

12

BAB II TANGGUNG GUGAT PENILAI/APPRAISER DALAM KEDUDUKAN SELAKU PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL

1. Pengertian Penilai Sebelum menjelaskan pengertian Penilai, terlebih dahulu akan dijelaskan asal kata penilaian secara umum. Kata penilaian berasal dari kata nilai (price, value, yaitu harga, dalam arti taksiran harga). Nilai adalah hasil guna dari suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud, dinyatakan dalam suatu mata uang, yang diperoleh melalui proses penilaian pada tanggal tertentu.1 Kamus Hukum Ekonomi, memberikan pengertian penilai (appraiser) yaitu: Orang yang pekerjaannya melakukan penaksiran atas nilai atas harga suatu barang, kemudian kata penilaian / appraisal mempunyai arti penaksiran untuk menetapkan suatu harga barang atau harta kekayaan perusahaan, penghitungan terhadap nilai barang impor untuk menentukan besarnya tarif / bea masuk yang harus dibayar importir. 2 Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), memberikan definisi penilai sebagai berikut: seorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman yang sehari-hari melakukan kegiatan praktek penilaian dan konsultasi yang terkait dengan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki, serta mengacu kepada SPI, KEPI dan Standar Keahlian lain yang terkait Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 3 rd edition, (Chicago: 1993), h.22. 2 Kamus Hukum Ekonomi, Edisi Pertama, (Jakarta: Elips.1997), h.7 1

Tesis

TANGGUNG GUGAT PENILAI .....

IRA WULANDARI


13

dengan kegiatan penilaian dan menjadi anggota asosiasi penilai yang diakui pemerintah.3 Sedangkan usaha Jasa Penilai didefinisikan sebagai: Usaha Jasa Penilai adalah usaha di bidang penilaian dan jasa-jasa lainnya yang terkait dengan penilaian sesui dengan keahlian yang dimiliki. Usaha di bidang penilaian meliputi penilaian harta berwujud ataupun tidak berwujud, penilaian usaha, penilaian proyek antara lain; konsultasi investasi ; konsultasi perkembangan properti; desain sistem informasi aset, pengelolaan properti dan

studi kelayakan usaha.

Pengaturan dan pelaksanaannya melibatkan asosiasi penilai yang diakui oleh Pemerintah.4 Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 106/PMK.01/2006 yang kemudian disempurnakan dalam rangka melindungi kepentingan umum sebagai pengaturan, pembinaan, dan pengawasan yang efektif dan berkesinambungan terhadap Jasa Penilai Publik, sehingga dipandang perlu untuk diatur kembali dengan mengganti Keputusan Menteri Keuangan dimaksud dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 125/PMK.01/2008 Tentang Jasa Penilai Publik di dalam Pasal 1 dinyatakan bahwa Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia. Terkait dengan pengertian jasa yang diberikan oleh penilai, maka di lingkungan Pasar Modal, penilaian diatur dalam Pasal 64 ayat 1 huruf c UU Pasar 3 4

Tesis

Standar Penilaian Indonesia,h.46 Loc.cit


IRA WULANDARI


14

Modal dan Pasal 56 ayat (1) huruf c Peraturan Pemerintah Nomor: 45 Tahun 1995 tentang Penyelenggaraan Kegiatan di Pasar Modal, dimana Penilai merupakan salah satu Profesi Penunjang Pasar Modal yang bertugas melakukan penilaian secara obyektif dan wajar atas aset perusahaan dan wajib terdaftar di Bapepam. Penilai sebagai pihak yang menerbitkan dan menandatangani laporan penilaian, yaitu pendapat atas nilai wajar aktiva yang disusun berdasarkan pemeriksaan menurut keahlian dari penilai dimana penilaian yang dilakukan atas kekayaan perusahaan yang hendak go public tersebut untuk kemudian dilaporkan menurut tatacara yang digariskan oleh ketentuan yang berlaku dan memenuhi syarat sebagai penilai yang bergerak di bidang penilaian sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan

Nomor: 125/PMK.01/2008 Tentang Jasa

Penilai Publik.

2. Dasar Hukum Jasa Penilai a. Surat Keputusan Bersama Menteri Perindustrian dan Perdagangan Dan Menteri Keuangan RI No: 423/MPP/Kep/7/2004, Tentang Pelimpahan Tugas dan We327/KMK.06/2004 wenang Menteri Perindustrian dan Perdagangan mengenai Pembinaan dan Pengawasan Usaha Jasa Penilai Kepada Menteri Keuangan. Peraturan ini merupakan

upaya

pemerintah

dalam

upaya

meningkatkan

efisiensi

perekonomian nasional dan perlunya perlindungan terhadap kepentingan umum dimana sebelumnya perizinan dan pembinaan usaha jasa penilai dilakukan oleh Menteri Perindustrian dan Perdagangan, maka dengan keluarnya peraturan ini maka tugas wewenang tersebut dilimpahkan kepada Menteri Keuangan.

Tesis


IRA WULANDARI


15

b. Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 406/KMK.06/2004 Tentang Usaha Jasa Penilai Berbentuk Perseroan Terbatas. Peraturan ini kemudian dicabut oleh Menteri Keuangan dengan dikeluarkannya Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 01/PMK.01/2010 tentang Pencabutan Keputusan Menteri keuangan Nomor: 406/KMK.06/2004. c. Peraturan Menteri Keuangan No.49/PMK.01/2006 Tentang Pelimpahan Wewenang Menkeu kepada Sekjen Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai. Dalam peraturan ini terkait jasa penilai disebutkan ada 10 (sepuluh) materi pelimpahan dimaksud. 10 (sepuluh) materi tersebut meliputi: 1. Pemberian izin/Penolakan izin Penilai. 2. Pemberian izin/Penolakan izin Usaha Jasa Penilai. 3. Pemberian izin/Penolakan izin Usaha Perusahaan Jasa Penilai. 4. Pemberian izin/Penolakan izin pembukaan Cabang Perusahaan Jasa Penilai. 5. Pemberian izin/Penolakan izin pembukaan Cabang Usaha Jasa Penilai. 6. Penerbitan Surat Perintah Pemeriksaan terhadap Penilai, Usaha Jasa penilai, Perusahaan Jasa Penilai, Cabang Usaha Jasa Penilai dan Cabang Perusahaan Jasa Penilai. 7. Penerbitan Laporan Hasil Pemeriksaan terhadap Penilai, Usaha Jasa Penilai, Cabang Usaha Jasa Penilai, Perusahaan Jasa Penilai dan Cabang Perusahaan Jasa Penilai. 8. Pengenaan sanksi peringatan, pembekuan izin atau pencabutan izin terhadap Penilai, Usaha Jasa Penilai, Cabang Usaha Jasa Penilai, Perusahaan Jasa Penilai dan Cabang Perusahaan Jasa Penilai. 9. Pencabutan izin Penilai terhadap Penilai yang mengundurkan diri atas permintaan sendiri dari profesi Penilai. 10. Pencabutan izin Usaha Jasa Penilai, Perusahaan Jasa Penilai, Cabang Perusahaan Jasa Penilai dan atau Cabang Usaha Jasa Penilai terhadap Usaha Jasa Penilai, Perusahaan Jasa Penilai, Cabang Perusahaan Jasa Penilai dan atau Cabang Usaha Jasa Penilai yang menutup kegiatan usahanya atas permintaan sendiri. d. Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 100/PMK.01/2008 Tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Keuangan, Pembinaan dan Pengawasan Penilai Publik termasuk dalam tugas dan Fungsi Menteri Keuangan

Tesis


IRA WULANDARI


16

e. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 Tentang Perubahan atas UndangUndang Nomor 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan untuk penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), harus melakukan penilaian oleh penilai yang diakui oleh Pemerintah. f. Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas, Pasal 34 ayat (2) menyebutkan dalam hal penyetoran modal saham dilakukan dalam bentuk lain (bukan dalam bentuk uang), penilaian setoran modal saham ditentukan berdasarkan nilai wajar yang ditetapkan sesuai dengan harga pasar atau oleh ahli yang tidak terafiliasi dengan perseroan (untuk pendirian Perseroan Terbatas yang modal disetor berupa aset, wajib terlebih dahulu dilakukan penilaian oleh penilai independen untuk penetapan nilainya). Nilai wajar setoran modal saham ditentukan sesuai dengan nilai pasar. Jika nilai pasar tidak tersedia, nilai wajar ditentukan berdasarkan informasi yang relevan dan terbaik. g. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas UndangUndang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan, Pasal 1 angka 22 huruf c menyebutkan bahwa pihak yang memberikan jasanya kepada Bank, antara lain penilai. h. Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2004 Tentang Keuangan Negara, dalam menyusun laporan keuangan baik Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah banyak memerlukan bantuan penilai berizin mengingat banyaknya aset pemerintah yang tidak diketahui nilainya. Hal ini ditegaskan dalam ketentuan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor: 6 Tahun 2006 Tentang Pengelolaan

Tesis


IRA WULANDARI


17

Barang Milik Negara/Daerah yang menyatakan bahwa penilaian barang milik Negara/Daerah,

pemanfaatan,

dan

pemindahtanganan

barang

milik

Negara/Daerah. Dalam pelaksanannya penilaian tersebut dilakukan oleh team yang ditetapkan oleh pengelola barang dan dapat melibatkan penilai independen yang ditetapkan oleh pengelola barang. i. Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 118/PMK.07/2005 Tentang Balai Lelang. Dalam Pasal 4 ayat (2) huruf k, menyebutkan bahwa setiap pendirian Balai Lelang harus mempunyai tenaga penilaian yang memadai. j. Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 125/PMK.01/2008 Tentang Jasa Penilai Publik. Dalam Ketentuan Umum Pasal 1 disebutkan bahwa Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut KJPP, adalah badan usaha yang telah mendapat izin usaha dari Menteri sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam memberikan jasanya. Hasil dari jasa yang dimaksud berupa hasil laporan penilaian yang berbentuk dokumen tertulis yang ditandatangani oleh penilai publik. Sedangkan bentuk badan usaha KJPP dimaksud, diatur dalam pasal 14 ayat (1) dapat berbentuk : a. Perseorangan; atau, b. Persekutuan

3. Penilaian/Appraisal dalam Proses IPO 3.1. Ruang lingkup penilaian Penilai memberikan jasa profesional dalam menentukan nilai wajar dari harta milik perusahaan (aktiva), seperti nilai kekayaan tetap (fixed asset) perusahaan yang berupa tanah, bangunan, mesin-mesin, kendaraan, dan lain-lain. Berapa nilai pertambahannya atau penyusutannya dalam jangka waktu tertentu

Tesis


IRA WULANDARI


18

harus dilakukan secermat mungkin sesuai dengan standar penilaian yang berlaku dan prosedur atau tata cara yang dilakukan oleh prosedur penilai.5 Dalam melakukan kegiatan Penilaian di Pasar Modal berdasarkan Keputusan Ketua Badan Pengawasan Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (Bapepam-LK) Nomor KEP-372/BL/2012, Peraturan Nomor VIII. C.1, penilai dapat melakukan kegiatan sebagai berikut: a. Kegiatan penilaian properti, antara lain : 1. Penilaian real properti; 2. Penilaian personal properti; 3. Penilaian kewajaran atas nilai transaksi; 4. Penilaian pembangunan/pengembangan proyek; 5. Penilaian aset perkebunan; 6. Penilaian aset perikanan; 7. Penilaian aset kehutanan.

b. Kegiatan Penilaian Usaha, antara lain : 1. Penilaian perusahaan dan atau badan usaha; 2. Penilaian penyertaan dalam perusahaan; 3. Penilaian instrument keuangan; 4. Penilaian aset tak berwujud; 5. Pemberian pendapat kewajaran atas transaksi; 6. Penyusunan studi kelayakan proyek dan uasah; 7. Penilaian keuntungan / kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh suatu kegiatan atau suatu peristiwa tertentu; 8. Penilaian usaha lainnya c.Pengendalian Mutu Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) yang memiliki Penilai terdaftar di Bapepam dan LK, wajib memiliki dokumen pedoman pengendalian mutu yang berlaku pada KJPP yang bersangkutan dan pelaksanaan penilaian di Pasar Modal. Pedoman pengendalian mutu tersebut sekurang-kurangnya mencakup hal-hal sebagai berikut : 5

Tesis

Irsan Nasarudin, Loc.cit


IRA WULANDARI


19

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Pedoman penerimaan dan penolakan pemberi tugas; Kebijakan kepastian mutu dan kebijakan etika;etika Pedoman pengendalian mutu penugasan; Pengendalian independen Penilain dan KJPP; Pedoman penilaian untuk penilaian property dan/atau penilaian usaha; dan Pedoman penelahaan mutu.; Setiap unsur pedoman pengendalian mutu wajib memuat ketentuan mengenai manajemen resiko. Persyaratan dan kewajiban Penilai terdaftar di Bapepam-LK harus

memenuhi ketentuan Peraturan Bapepam-LK Nomor: VIII.C.1 Lampiran Keputusan Ketua Bapepam-LK Nomor: KCP-372/BL/2012 tanggal 9 Juli 2012 tentang Pendaftaran Penilai yang melakukan kegiatan di Pasar Modal.

3.2. Proses Penilaian dan Standar Penilaian Aset Penilaian, sebagaimana disebutkan dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 125/PMK.01/ 2008 adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan standar Penilaian Indonesia. Seorang penilai yang akan melakukan penilaian harus melalui beberapa proses pentahapan,6 yaitu tahap pertama ia akan melakukan batasan masalah, yang meliputi : identifikasi aktiva atau barang, identifikasi hak atau status barang, kemudian akan menentukan apa tujuan penilaian dan bagaimana batasan nilai tersebut. Setelah batasan masalah ditentukan, maka pada tahap kedua, penilai akan melakukan survei pendahuluan dan rencana penilaian, yang meliputi pengumpulan data yang dibutuhkan, mencari sumber data tentang perkiraan nilai

6

Tesis

Joni Emirzon, Harian Transparan, 2002, h. 4


IRA WULANDARI


20

barang, kebutuhan tenaga kerja untuk melakukan penilaian, jadwal kegiatan penilaian dan bagan arus penyelesaian penilaian. Setelah survei pendahuluan selesai, maka tahap ketiga, si Penilai melakukan pengumpulan data dan analisis yang meliputi data umum yaitu dimana lokasi aset atau barang yang akan dinilai, hal ini sangat penting karena suatu aset berupa tanah, lokasi sangat berpengaruh, apakah di tengah kota besar atau di pinggiran kota, nilai tanah yang terletak di tengah perkotaan dengan di pinggiran kota akan sangat berbeda nilai ekonomisnya, hal ini ada pedoman penilaian tentang nilai tanah. Kemudian analisa pasar, bagaimana kondisi harga pasar pada saat itu, dan lain sebagainya. Sedangkan data khusus yaitu si penilai akan mengumpulkan tentang apa jenis kekayaan hak milik tersebut, dimana tempat kedudukan aktiva atau barang fisik dan bagaimana penggunaan barang tersebut baru atau maksimal. Dalam hal ini dasar yang dipergunakan oleh penilai adalah “Fact Finding”, maksudnya bahwa si Penilai hanya menilai apa yang ditemukan di lapangan secara nyata, tidak mengada-ada atau merekayasa. Selanjutnya si penilai melakukan studi perbandingan biaya, harga jual, sewa, pengeluaran dan lain-lain. Dalam tahap ini sangat berperan nilai mata uang saat ini, terutama dolar terhadap rupiah, setelah pengumpulan data selesai, maka penilai melakukan penilaian dengan tiga pendekatan, yaitu metode perbandingan data pasar, metode kalkulasi biaya, dan metode kapitalisasi pendapatan. Ketiga metode tersebut diramu sedemikian rupa oleh penilai, yang akhirnya penilai melakukan taksiran akhir atas nilai aktiva atau barang yang bersangkutan. Untuk melakukan semua kegiatan

Tesis


IRA WULANDARI


21

penilaian tersebut, penilai haruslah melakukan berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI).7 Dalam Standar Penilaian Indonesia ada 5 (lima) macam standar penilai yang harus diikuti oleh setiap penilai, yaitu : 1. Standar Penilaian tentang Metode Penilaian: Penilaian wajib menggunakan pendekatan penilaian yang ada. Apabila menggunakan suatu pendekatan penilaian selain yang telah ditetapkan, maka harus dijelaskan alasannya. Bilamana menggunakan pendekatan Perbandingan data pasar, maka penilai harus meneliti, menganalisa dan merekonsiliasi hal-hal sebagai berikut: a. Data pasar yang digunakan sebagai perbandingan; b. Data pembanding yang tersedia harus cukup, sesuai peruntukan dan dapat diterapkan dalam penilaian. c. Perjanjian jual beli barang, harga permintaan dan penawaran barang yang diajukan dari properti lain yang relevan untuk properti yang dinilai; d. Transaksi yang pernah terjadi atas properti yang dinilai dalam jangka waktu satu tahun sebelum tanggal penilaian. Bilamana menggunakan Pendekatan Kalkulasi Biaya, maka penilai harus meneliti, menganalisa dan merekonsiliasi hal-hal sebagai berikut: a. Bangunan dan Sarana Perlengkapan lainnya; 1. Data-data biaya yang tersedia dan dapat diperbandingkan untuk mengestimasikan biaya reproduksi baru dari semua pengembangan yang ada ditempat itu. 2. Data yang tersedia dapat diperbandingkan guna menentukan selisih antara biaya reproduksi baru dan nilai kini dari pengembangan. b. Tanah dinilai dengan menggunakan pendekatan Perbandingan Data Pasar sebagaimana dikemukakan dalam butir-butir tersebut di atas. Bilamana menggunakan Pendekatan Kapitalisasi, maka penilai harus meneliti, menganalisa dan merekonsiliasikan sebagai berikut: a. Data sewa dari properti yang sebanding yang dapat dipakai untuk mengestimasi pasaran sewa properti yang dinilai; b. Data tingkat hunian (ocupanci rate) dari properti sejenis untuk mengestimasi tingkat hunian dari properti yang dinilai; c. Biaya-biaya operasional dari properti lain yang sebanding yang dapat dipakai untuk memperkirakan biaya operasional dari properti yang dinilai. d. Data pembanding yang dipakai untuk menentukan angka kapitalisasi. Bilamana digunakan pendekatan lain atau kombinasi dan pendekatan yang disebut di atas, harus dijelaskan alasan untuk menggunakan pendekatan tersebut dan harus didukung oleh data pasar. 7

Tesis

Joni Emirzon, Op.cit, h.7-8


IRA WULANDARI


22

2. Standar Penilaian tentang Asumsi dan Syarat Pembatasan. Agar pemakai jasa dapat dengan jelas mengetahui batasan dan tanggung jawab seorang Penilai, maka dalam laporan penilaian perlu dicantumkan asumsi dan syarat pembatasan sebagai berikut: a. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah berdasar adanya dan sesuai dengan pengetahuan dan itikat baik dari Penilai. b. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika dapat diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik. c. Penilai telah melakukan inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas properti yang dinilai. d. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk sekarang dan masa mendatang. e. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai properti yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan. f. Mesin dan/atau perlengkapan didaftar sebagai kesatuan unit yang lengkap. Daftar mesin dan/atau perlengkapan tersebut termasuk alat-alat dan perlengkapan yang secara teknis meliputi satu kesatuan unit. g. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah, dan atau equivalennya atas permintaan pemberi tugas. h. Penilai yang melakukan penilaian atas properti tertentu tidak otomatis wajib memberikan kesaksian dan kehadiran dalam pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti tersebut kecuali telah ada perjanjian sebelumnya. i. Laporan dibubuhi tanda tangan Penilai.

3. Standar Penilaian tentang Penilaian Real Estate Dalam melakukan penelitian, pemeriksaan properti dan mempersiapkan laporannya seorang penilai wajib mengikuti prosedur berikut: a.

Tesis

Prosedur Penilaian : 1. Penilai harus mengidentifikasi sebaik-baiknya real estate yang dinilai. 2. Penilai harus mempertimbangkan jangka waktu proses pengumpulan data 3. Penilai harus mengidentifikasi status hukum dan status real estate yang dinilai 4. Penilai harus mempertimbangkan tujuan dan rencana penggunaan laporan penilaian. 5. Penilai harus mengidentifikasi tanggal efektif penilaian. 6. Penilai harus mengidentifikasi dan menegaskan pemeriksaan atas lingkungan yang dipandang relevan bagi penilaian.


IRA WULANDARI


23

7. Penilai harus mengidentifikasi dan menegaskan pemeriksaan atas lingkungan yang dipandang relevan bagi penilaian. 8. Penilai bertanggung jawab atas keakuratan penilaiannya. 9. Penilai yang melaksanakan penelitian properti dan lingkungannya harus menandatangani dan membubuhkan tanggal atas laporan inspeksinya/ penelitiannya. 10. Penilai harus menentukan nilai atas dasar tunai. 11. Penilai harus mempertimbangkan akibat-akibat dari berlakunya peruntukan tanah dan peraturan serta rencana tata kota yang ada. 12. Penilai harus mempertimbangkan kondisi lingkungan dimana real estate yang dinilai berada. 13. Penilai harus mempertimbangkan pemanfaatan optimum dan terbaik. 14. Penilai harus mempertimbangkan kondisi hunian atas properti yang ada apakah kosong, disewakan atau ditempatkan sendiri. 15. Dalam pemeriksaan bangunan, penilai harus benar-benar meyakini bahwa semua kondisi bangunan yang secara rinci dilaporkan dengan akurat. 16. Jika penilai tidak dapat melakukan pemeriksaan terhadap struktur bangunan maupun peralatan yang melengkapi, maka ia harus mempertimbangkan semua kerusakan-kerusakan fisik yang terlihat dengan jelas harus memper-hitungkan dalam hasil penilaiannya. 17. Penilai harus menggunakan cara-cara pengukuran yang umum berlaku di Indonesia. b.

Pendekatan Penilaian : Dalam melakukan penilaian, Penilai harus memperhatikan hal-hal sebagai berikut: 1. Penilai harus menggunakan pendekatan perbandingan data pasar, kalkulasi biaya atau kapitalisasi pendapatan apabila datanya tersedia. 2. Pendekatan penilaian harus ditetapkan secara konsisten dalam suatu proses penilaian. 3. Dalam hal penilai tidak dapat mempergunakan salah satu pendekatan yang tersebut di atas, maka Penilai memberikan alasan yang dapat di pertang-gungjawabkan.

4. Standar Penilaian tentang Laporan Penilaian Real Estate. Dalam setiap laporan penilaian real estate penilai harus menjelaskan, mencantumkan dan melampirkan hal-hal sebagai berikut: a. Pemberi tugas dan/atau pemilik real estate yang dinilai. b. Tanggal; penilaian dan tanggal laporan. c. Identifikasi real estate yang dinilai. d. Tujuan dan ruang lingkup penilaian. e. Definisi yang digunakan. f. Uraian mengenai identifikasi lokasi, peruntukan tanah dan rencana-rencana tata kota, data lingkungan serta fasilitas-fasilitas yang tersedia.

Tesis


IRA WULANDARI


24

g. Pendekatan penilaian yang digunakan. h. Uraian estate yang dinilai meliputi: 1. Tanah : Surat bukti pemilikan, luas, bentuk, ukuran, evaluasi. 2. Bangunan : Jenis/penggunaan, struktur, bahan yang dipakai, luas, tahun bangunan pemeliharaan dan kondisi, izin mendirikan bangunan. i. Hasil penilaian akhir, termasuk nilai-nilai indikasi yang di dapat dari penggunaan dan metode penilaian yang ada. j. Asumsi dan syarat pembatasan. k. Photo-photo, gambar situasi dan peta lokasi properti yang dinilai. 5. Standar Penilaian tentang Penilaian Mesin dan Peralatan. a. Prosedur Penilaian: Di dalam melakukan pemeriksaan atas mesin dan peralatan seorang penilai yang wajib mengikuti prosedur sebagai berikut: 1. Penilai harus mengidentifikasi sebaik-baiknya mesin dan peralatan yang dinilai. 2. Penilai harus menidentifikasi status kepemilikan mesin dan peralatan tersebut. 3. Penilai harus mempertimbangkan tujuan dan rencana penggunaan laporan penilaian. 4. Penilai harus menentukan jangka waktu proses pengumpulan data. 5. Penilai harus mengidentifikasi tanggal efektif penilai. 6. Penilai harus melakukan pemeriksaan secara fisik mengidentifikasi dan menguraikan spesifikasi teknis dan peralatan secara garis besar. 7. Penilai bertanggungjawab atas keakuratan pemeriksaan. 8. Penilai yang melakukan pemeriksaan lapangan harus menandatangani dan membubuhkan tanggal pada laporan hasil pemeriksaannya. 9. Penilai harus menentukan nilai atas dasar tunai 10. Penilai harus mempertimbangkan kondisi lingkungan dimana mesin dan peralatan yang dinilai berada. 11. Penilai harus mempertimbangkan produktifitas dan efisiensi serta pemeliharaan mesin dan peralatan. 12. Dalam pemeriksaan mesin dan peralatan penilai harus meyakini bahwa semua kondisi mesin dan peralatan yang secara rinci terlihat di laporan dengan akurat.

b. Pendekatan Penilaian Penilaian harus mempergunakan pendekatan perbandingan, pendekatan perbandingan data pasar, kecuali jika data pembanding tidak tersedia, penilai dapat mempergunakan Pendekatan kalkulasi biaya.

Tesis


IRA WULANDARI


25

3.3. Jenis-Jenis Nilai Ada beberapa jenis nilai, yang harus diketahu dalam dunia penilaian berdasarkan Standar Penilaian Indonesia yaitu: a. Nilai Pasar (Market Value) Adalah perkiraan jumlah uang yang diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti pada tanggal penilaian antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing mengetahui dan bertindak hati-hati tanpa paksaan. b. Nilai dalam Penggunaan (Value in Use) Adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada perusahaan dan properti tersebut merupakan bagian perusahaan tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang diperoleh atas penjualannya. Nilai dalam penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu properti tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan nilai pasar. c. Nilai Investasi (Investment Value) Adalah nilai dari

investasi untuk investor berdasarkan persyaratan

investasinya. Nilai investasi mencerminkan hubungan subyektif antara investor tertentu dengan investasi yang ada. d. Nilai Perusahaan sebagai Usaha yang berjalan (Going Concern Value) Adalah nilai suatu usaha secara keseluruhan. Konsep ini melibatkan penilain terhadap sebuah perusahaan yang berjalan, yang alokasi atau pembagian dari

Tesis


IRA WULANDARI


26

nilai perusahaan sebagai usaha yang berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan usaha dapat dilakukan, tetapi tidak satupun dari komponen tersebut merupakan nilai pasar. e. Nilai Kena Pajak (Assesed, Rateable, Taxable Value). Adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundangundangan yang berlaku yang berkaitan dengan penetapan tarif dan/atau penentuan pajak properti. Nilai kena pajak adalah bukan nilai pasar, tetapi biasanya dihitung dalam hubungannya kepada basis nilai pasar. f. Nilai Biaya Penggantian Baru (New Reproduction Cost) Adalah perkiraan jumlah uang

yang dikeluarkan untuk pengadaan

pembangunan/ pengganti properti baru yang meliputi biaya/harga bahan, upah buruh, biaya supervise, biaya tetap kontraktor, termasuk keuntungan, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran yang berkaitan seperti biaya angkutan, asuransi, biaya pemasangan, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN) bila ada, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus. g. Nilai Asuransi (Insurable Value). Adalah nilai properti sebagaimana diterapkan berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi (perkiraan jumlah yang diperoleh dari perhitungan biaya pengganti baru dari bagian-bagian properti yang perlu diasuransikan, dikurangi penyusutan karena kerusakan fisik) dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci. h. Nilai Likuidasi (Liquidation Value)

Tesis


IRA WULANDARI


27

Adalah perkiraan jumlah uang yang diperoleh dari transaksi jual beli properti di pasar dalam waktu yang relatif pendek / terbatas dimana penjual terpaksa untuk menjual, sebaliknya pembeli tidak terpaksa untuk membeli. i. Nilai Realisasi Lelang (Auction Realisable Value) Adalah nilai pasar dari sebuah aset yang dijual pada suatu kegiatan lelang publik yang diipromosikan secara layak, dilaksanakan dan dihadiri sebagaimana layaknya suatu kegiatan lelang publik, dan diasumsikan bahwa penjualan dilaksanakan ditempat, dan semua aset dalam daftar inventarisasi ditawarkan untuk dijual pada satu kegiatan lelang, kemudian lebih lanjut diasumsikan dalam proses penilaian, bahwa aset akan dipindahkan dari tempatnya setelah proses penjualan. j. Nilai Buku (Book Value) Adalah biaya perolehan/nilai aktiva yang dicatat dalam pembukuan (Historical cost) yang dikurangi dengan sejumlah (akumulasi) penyusutan yang telah dibebankan yang muncul selama umur penggunaan aset tersebut

3.4. Laporan Penilaian / Appraisal Dalam melaksanakan kegiatannnya penilai akan menyajikan laporan hasil penilaian / appraisal yang merupakan dokumen berisikan estimasi nilai suatu properti yang cukup jelas datanya dengan berpedoman pada suatu tanggal tertentu yang mengandung hasil analisis perhitungan dan opini dari sejumlah data yang relevan sebagai bahan penunjang yang dibutuhkan dalam kegiatann suatu penilaian. Sebagaiman disebutkan dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor:

Tesis


IRA WULANDARI


28

125/PMK.01/2008 Tentang Jasa Penilai Publik, Pasal (1) angka 3 bahwa Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia. Hasil penilaian itu harus disampaikan dalam bentuk laporan yang jelas, singkat, padat, dan sistematis sesuai dengan standar yang disepakati, penggunaan bahasa yang mudah dipahami dan adanya konsistensi dalam melakukan penilaian agar para investor dapat memahami secara gamblang.8 Laporan hasil penilaian dapat berupa lisan dan tertulis: a. Laporan Lisan Laporan lisan dibuat bila keadaan atau kebutuhan klien tidak memungkinkan adanya laporan tertulis. Laporan lisan disampaikan secara langsung atau lewat telepon. Sejauh mungkin laporan lisan harus memenuhi Standar Laporan Penilaian. Penilai harus tetap menyimpan semua catatan dan data selengkapnya mengenai analisis, opini dan kesimpulan di dalam file. b. Laporan Tertulis 1.

Laporan Formulir Dalam banyak hal jenis laporan berbentuk formulir ini untuk memenuhi kebutuhan lembaga-lembaga keuangan, asuransi dan instansi-instansi pemerintah. Laporan formulir kebanyakan digunakan untuk jual beli tanah dan/atau bangunan yang dihipotekkan.

2.

Laporan Naratif (Narrative Report)

8Irsan

Tesis

Nasarudin, Et all, Loc.cit


IRA WULANDARI


29

Laporan penilaian jenis ini dimaksudkan sebagai alat komunikasi yang terlengkap antara penilai dengan penggunanya. Oleh karena itu, kecuali berisi laporan hasil survei / riset secara lengkap, logis dan penalaran yang runtut (sound reasoning), sifat-sifat dasar tersebut harus dilengkapi dengan penyususnan

yang baik, gaya penulisan

yang lancar, dan pengungkapan yang jelas. Garis besar laporan naratif terdiri atas 4 (empat) bagian, yaitu : Pendahuluan, Premis penilaian, Penyajian data, dan analisis data dan kesimpulan-kesimpulan (biasanya dilengkapi dengan addendum lampiran-lampiran). Garis Besar Kerangka Laporan Penilaian Lengkap Bagian Satu : PENDAHULUAN 1. Surat Pengantar (Letter of Transmittal) 2. Halaman Judul 3. Daftar ini 4. Sertifikat Nilai 5. Ringkasan dari kesimpulan-kesimpulan Bagian Dua : PREMIS – PREMIS PENILAIAN 1. Asumsi-asumsi dan kondisi-kondisi pembatas 2. Tujuan Penilaian 3. Definisi nilai dan tanggal perkiraan nilai 4. Pernyataan bahwa perkiraan nilai adalah dengan tunai, dengan ekwivalen, atau bentuk lainnya 5. Hak-hak properti yang dinilai 6. Lingkup penilaian Bagian Tiga : PENYAJIAN DATA 1. Identifikasi properti, deskripsi (status hukum) 2. Identifikasi personal properti dan lain-lain yang bukan real properti 3. Data wilayah, kota, lingkungan, dan lokasi 4. Data tapak site data 5. Deskripsi mengenai pengembangan (improvements) 6. Zoning 7. Data pajak – pajak 8. Riwayat, termasuk penjualan dulu dan penawaran sekarang 9. Studi pasaran (marketability study) bila perlu

Tesis


IRA WULANDARI


30

Bagian Empat : ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN-KESIMPULAN 1. “Highest and best use” dari tanah seakan-akan kosong 2. “Highest and best use” properti dengan pengembangannya 3. Nilai tanah 4. Pendekatan perbandingan harga 5. Pendekatan kapitalisasi pendapatan 6. Rekonsiliasi indikasi-indikasi nilai menjadi perkiraan nilai 7. Kualifikasi penilai Addendum : 1. Rincian deskripsi hak 2. Rincian data statistik 3. Ringkasan sewa 4. Foto-foto 5. Denah lokasi 6. Denah bangunan Surat Pengantar (Letter of Transmittal, L/T) adalah surat resmi dari penilai yang menyajikan laporan penilaian kepada klien Unsur-Unsur dalam Surat Pengantar (L/T) 1. Tanggal surat 2. Alamat dan rincian singkat properti 3. Tujuan Penilaian 4. Pernyataan bahwa pemeriksaan, penelitian dan analisis dilakukan oleh penilai 5. Bersama ini disampaikan laporan penilaian secara lengkap 6. Tanggal efektif penilaian 7. Perkiraan nilai 8. ADKP yang khusus 9. Tanda tangan penilai Berdasakan Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 125/PMK.01/2008 Tentang Jasa Penilai Publik dalam Pasal 1 butir 4 disebutkan bahwa Laporan Penilaian adalah dokumen tertulis hasil Penilaian yang ditandatangani oleh Penilai Publik. Mencermati bunyi pasal tersebut dapat dikatakan bahwa bentuk akhir dari kegiatan penilaian adalah laporan penilaian dalam bentuk tertulis. Laporan penilaian adalah suatu dokumen tertulis yang berisikan perkiraan atas nilai suatu properti yang cukup jelas datanya dengan berpedoman pada suatu tanggal tertentu

Tesis


IRA WULANDARI


31

yang mengandung hasil analisa perhitungan dan opini dari sebanyak mungkin data yang relevan sebagai bahan penunjang penilaian. Laporan hasil penilaian merupakan rekomendasi yang tidak mengikat, apakah akan dipakai atau tidak, seandainya si pemberi order tidak akan menggunakan laporan tersebut dapat saja ia meminta penilaian ulang dengan penilaian lain, namun hasil penilaian tersebut belum tentu sama, karena dipengaruhi oleh beberapa faktor. Untuk itu yang perlu dipahami oleh setiap pihak yang membutuhkan penilaian adalah pemahaman tentang proses penilaian dan apa indikator penilaian.9

4. Tanggung Jawab Penilai /Appraiser Tanggung jawab adalah suatu akibat lebih lanjut dari suatu sikap tindak yang harus dilunasi oleh setiap pribadi yang telah bersikap tindak, dalam hal : 10 1. Orang tersebut memang tidak mampu untuk bersikap dan bertindak sendiri 2. Orang tersebut memang harus diminta tanggung jawab atas perbuatannya, dalam arti: a. Ia bukanlah orang yang belum dewasa b. Ia bukanlah orang dewasa yang berada dibawah pengampuan (curatele) c. Ia bukan orang dewasa yang berada dibawah kekuasaan pihak lain. Dari pengertian tanggung jawab di atas terdapat perbuatan lanjutan yang berbeda dengan perbuatan yang telah dilakukan sebelumnya. Perbuatan lanjutan tadi membawa akibat baru pula, akibat tersebut pada umumnya diwujudkan dalam bentuk ganti rugi materiil berupa:11 1. Ganti Rugi dalam bentuk uang

Joni Emirzon, Loc.cit. Purnadi Purbacaraka & Ridwan Halim, Filsafat Hukum dalam Tanya Jawab (Jakarta: Rajawali, 1983), h.24 11 Moegni Djodjodirjo,Perbuatan Melawan Hukum, (Jakarta: Pradnya Paramita, 1982), h. 102 9

10

Tesis


IRA WULANDARI


32

2. Ganti kerugian dalam bentuk natura yang dilakukan atau pengembalian pada keadaan semula 3. Pernyataan bahwa perbuatan yang dilakukan adalah bersifat melawan hukum. 4. Larangan untuk melakukan perbuatan melawan hukum 5. Meniadakan sesuatu yang diadakan secara melawan hukum 6. Pengumuman keputusan atau dari sesuatu yang telah diperbaiki Berdasarkan Kode Etik GAPPI ada beberapa macam pertanggungjawaban yang harus dipenuhi dan ditaati oleh setiap anggota, yaitu sebagai berikut: a. Tanggung jawab terhadap integritas Penilai, dalam hal ini: 1. Dalam menjalankan tugas, penilai mempunyai kewajiban untuk memberikan jasa yang sebaik-baiknya, sesuai dengan kemampuan dan keahlian yang disyaratkan dalam SPI, dengan menjunjung tinggi integritas, kejujuran dan tidak memihak. 2. Setiap penilai bertanggung jawab sepenuhnya atas kebenaran hasil penilaian dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan SPI. 3. Setiap penilai sebagai karyawan atau tenaga ahli yang bekerja pada suatu Usaha Jasa Penilai tidak dibenarkan untuk melaksanakan pekerjaan penilaian atas namanya sendiri tanpa ijin tertulis dari Usaha Jasa Penilai dimana ia bekerja. 4. Setiap penilai harus menjaga integritas pribadinya dan tidak akan bertindak atau bertingkah laku dengan cara-cara yang dapat merendahkan derajat profesi penilai, dan tidak melakukan kegiatan-kegiatan yang dapat merusak nama baik penilai lain, citra asosiasi dan profesi penilai. 5. Setiap penilai wajib menandatangani pernyataan penilai didalam laporan penilaian yang disusunnya dengan mencantumkan nama dan nomor anggota asosiasi sesuai dengan yang diatur dalam Standar Penilaian Indonesia. 6. Setiap penilai wajib meningkatkan pengetahuannya dalam bidang penilaian dengan mengikuti program peningkatan kemampuan atau keahlian berkelanjutan (continuing profesional development/CPD) yang diselenggarakan oleh asosiasi penilai atau pihak lain yang diakui oleh asosiasi. 7. Penilai harus taat dan tunduk kepada norma moral, norma etika serta etika bisnis dan wajib menghindarkan diri dari setiap tindakan yang cenderung mengakibatkan profesi penilai asosiasi atau anggota-anggotanya tercemar nama baiknya. b. Tanggung Jawab terhadap Pemberi Tugas. 1. Tanggung jawab utama penilai terhadap pemberi tugas adalah memberikan penilaian yang lengkap dan teliti tanpa menghiraukan atau memperhatikan keinginan dan instruksi-instruksi atau permintaan pihak pemberi tugas yang sifatnya dapat mempengaruhi kemandirian atau untuk mengubah

Tesis


IRA WULANDARI


33

hasil penilaian yang obyektif dan tidak memihak sebagimana ditetapkan dalam SPI. 2. Hubungan kerja antara penilai dengan pemberi tugas wajib dituangkan dalam perjanjian tertulis yang akan menjadi dasar hukum pemberi tugas dan hubungan kerja kedua belah pihak yang isinya antara lain menyebutkan jenis kegiatan atau penugasan, jangka waktu penugasan dan imbalan jasa yang telah disepakati kedua belah pihak sesuai dengan standar yang berlaku. 3. Setiap penilai wajib menolak pekerjaan yang ditawarkan kepadanya atau diminta oleh pemberi tugas, apabila ia tidak memiliki kompetensi, kualifikasi dan pengetahuan yang cukup memadahi untuk melaksanakan ketentuan dalam pedoman kerja profesi penilai, KEPI, dan SPI. 4. Setiap penilai wajib bertindak dengan cara yang profesional dalam hubungan kerja dengan pemberi tugas dan wajib merahasiakan sebagian atau seluruh data dan hasil perhitungan serta laporan penilaian kepada pihak yang tidak berhak, kecuali penilai mendapat persetujuan tertulis dari pemberi tugas. 5. Setiap penilai wajib memberi penjelasan kepada pemberi tugas mengenai ruang lingkup pekerjaan yang akan dilakukan sesuai dengan tujuan pemberian tugas, termasuk jumlah imbalan jasanya. 6. Setiap imbalan jasa yang diajukan kepada pemberi tugas harus merujuk kepada standar imbalan jasa (fee) minimum yang ditetapkan asosiasi penilai yang diakui oleh pemerintah. 7. Imbalan jasa yang akan diterima oleh penilai hanya yang berhubungan langsung dengan pekerjaan penilaian yang dilaksanakannya dan tidak dibenarkan mengkaitkannya dengan besarnya nilai obyek penilaian yang dilaporkan. Untuk pekerjaan selain penilaian diatur berdasarkan kesepakatan antara penilai dan pemberi tugas. 8. Jumlah imbalan jasa yang diterima penilai harus semata-mata didasarkan atas lamanya waktu yang diperlukan untuk melakukan pekerjaan penilain dan tarif (rate) yang lazim berlaku berdasarkan standart imbalan jasa (fee) minimum yang ditetapkan oleh asosiasi penilai yang diakui oleh Pemerinyatah sesuai dengan keahlian yang digunakan dalam pelaksanaan tugas tersebut berikut biaya-biaya yang diperlukan dalam rangka pelaksanaan tugasnya di lapangan. Untuk pekerjaan tambah atau pekerjaan kurang, imbalan jasa diatur sesuai standard fee dan kesepakatan antara penilai dan pemberi tugas. 9. Penilai tidak diperbolehkan mempunyai kepentingan lain di luar imbalan jasa yang ditentukan bersama antara penilai dengan pemberi tugas. 10. Setiap penilai atas permintaan pemberi tugas wajib bersedia memberikan penjelasan atas hasil penilaiannya kepada pihak pemberi tugas sebelum dibuat laporan akhir penilaian. 11. Apabila ada dua atau lebih pihak pemberi tugas meminta bantuan dalam jasa penilaian dan atau jasa-jasa lain yang berkaitan dengan pekerjaan penilaian pada obyek yang sama dan pada waktu yang sama, penilai tersebut hanya boleh menerima penugasan dari salah satu pihak saja

Tesis


IRA WULANDARI


34

kecuali apabila pihak-pihak pemberi tugas yang berkepentingan menyetujui secara tertulis bahwa penilai yang bersangkutan bekerja untuk kepentingan para pihak. 12. Apabila penilai dalam melaksakan tugas atau pekerjaan penilaian dan atau jasa yang berkaitan dengan pekerjaan penilaian memerlukan bantuan jasa profesional lainnya yang tidak dimilikinya untuk dapat melaksanakan penugasannya ia wajib mengadakan perjanjian tertulis dengan profesi lain yang diperlukan dan wajib menyebutkan hasil pekerjaan jasa profesional yang bersangkutan dalam laporan penilaiannya. 13. Setiap penilai tidak diperbolehkan mengumumkan atau menggunakan laporan penilainnya sebagai referensi dalam melaksanakan kegiatan penilaian untuk kepentingan pihak lain, kecuali atas dasar persetujuan tertulis dari pemberi tugas yang bersangkutan.

c. Tanggung Jawab Terhadap Sesama Penilai dan Usaha Jasa Penilai. 1. Setiap penilai tidak dibenarkan melakukan persaingan curang yaitu antara lain menggunakan imbalan jasa yang lebih rendah daripada standar imbalan jasa (fee) minimum yang ditetapkan oleh asosiasi dan atau dengan mempromosikan dirinya sendiri kepada pemberi tugas untuk menggantikan kedudukan atau mengambil alih penugasan penilai lain dengan dalih dan cara apapun. 2. Mencemarkan atau mencoba mencemarkan nama baik penilai lainnya dengan memberikan dan atau menyampaikan ucapan atau pernyataan kepada pihak lain atau pemberi tugas yang dapat merugikan kepentingan dan nama baik penilai lainya. 3. Apabila penilai mengetahui adanya kecenderungan atau indikasi bahwa penilai yang bersangkutan telah melakukan perbuatan sebagaimana disebutkan pada butir 1 dan 2 di atas adalah menjadi kewajiban setiap penilai untuk melaporkan kepada pengurus asosiasi penilai dan atau Dewan Penilai Indonesia, termasuk memberikan bukti-bukti yang tersedia yang diperlukan dalam usahanya mengupayakan pengusutan terhadap penilai yang bersangkutan. d. Tanggung Jawab Terhadap Masyarakat 1. Setiap penilai tidak diperbolehkan : a. Melakukan kolusi dalam rangka mendapatkan penugasan atau pekerjaan penilaian. b. Melakukan kegiatan-kegiatan promosi terhadap dirinya sendiri yang sifatnya menurunkan derajat profesi penilai. 2. Setiap penilai harus selalu menyadari akan tanggung jawabnya terhadap masyarakat yang telah memberikan kepercayaan oleh karenanya wajib bertindak jujur dan obyektif serta tidak memihak dalam melakukan profesinya.

Tesis


IRA WULANDARI


35

3. Apabila pemberi tugas menggunakan laporan penilaian untuk tujuan yang berbeda dari yang disepakati maka penilai tidak wajib bertanggung jawab atas laporan yang digunakan untuk tujuan berbeda tersebut. 4. Setiap penilai wajib mentaati hukum serta perundang-undangan yang berlaku yang berkaitan dengan profesinya sebagai penilai maupun kegiatan lainnya yang berkaitan dengan penilaian dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada masyarakat pengguna jasa penilai. 5. Penilai boleh memasang iklan, promosi dan pemasaran lainnya sepanjang hal itu dilakukan secara proporsional, wajar dan pada tempatnya dengan tujuan semata-mata untuk memberikan informasi kepada masyarakat pengguna jasa mengenai keberadaan profesinya dan tidak merendahkan citra profesi Penilai selain harus tunduk pada SPI dan Kode Etik Penilai , juga harus dibekali suatu keahlian untuk menunjang penilaian merupakan suatu profesi adalah keahlian yang memerlukan pelatihan yang mendalam dalam suatu bidang ilmu, seni ataupun pekerjaan, yang dilakukan secara terus menerus. Profesi sebagian besar ditentukan oleh mutu moral, karena itu hukum harus diukur dengan norma moral. Sebaliknya moral membutuhkan hukum yang bisa meningkatkan dampak sosial dari moralitas. Pada hakikatnya moral itu berkaitan erat dengan etika, yang mempunyai 2 (dua) makna yaitu :12 1. Sebagai suatu kumpulan mengenai penilaian terhadap perbuatan manusia. 2. Bersifat etik yang digunakan untuk membedakan perbuatan-perbuatan manusia mengenai nilai-nilai dan norma-norma etis yang bersifat susila dan harus ditunjang oleh integritas moral yang tinggi. Norma moral merupakan tolok ukur untuk menentukan benar salahnya tindakan manusia dilihat dari segi baik buruknya sebagai manusia. Profesi sebagai penilai sangat membutuhkan moral dan hukum yang tak terpisahkan agar dapat menjalankan tugas profesinya secara profesional tanpa cela dari masyarakat. Oleh karenanya, profesi hukum mengalami perubahan dan perkembangan yang 23http://www.adln.lib.unair.ac.id/go.php?id=gdlhub-gdl-s3-2007-kusuma-

wati 5091&PHPSESSI= 633b, terakhir diakses tgl 26 Agustus 2011.

Tesis


IRA WULANDARI


36

berwujud dalam proses pengilmiahan, memasyarakatkan dan memanusiakan profesi. Profesi penilai berlandaskan pada nilai moral, sehingga pekerjaannya harus berdasarkan kewajiban, yaitu ada kemauan baik pada dirinya sendiri, tidak bergantung pada tujuan atau hasil yang dicapai. Sikap moral penunjang etika profesi penilai adalah bertindak atas dasar tekad, adanya kesadaran berkewajiban untuk menjunjung tinggi etika profesi, menciptakan idealisme dalam mempraktikkan profesi, yaitu bekerja bukan untuk mencari keuntungan, mengabdi kepada sesama. Jadi hubungan etika dan moral adalah bahwa etika sebagai refleksi kritis terhadap masalah moralitas dan membantu dalam mencari orientasi terhadap norma-norma dan nilai-nilai yang ada.13 Menurut Abdulkadir Muhammad, agar suatu pekerjaan dapat disebut suatu profesi ada beberapa syarat yang harus dipenuhi, antara lain:14 a. b. c. d. e. f.

Adanya spesialisasi pekerjaan. Berdasarkan keahlian dan keterampilan. Bersifat tetap dan terus menerus. Lebih mendahulukan pelayanan dari pada imbalan. Mempunyai rasa tanggung gugat yang tinggi. Terkelompok dalam suatu organisasi profesi. Menurut C.S.T Kansil, menjelaskan kaidah-kaidah pokok yang berlaku

bagi suatu profesi adalah sebagai berikut :15 a. Profesi merupakan pelayan, karena itu mereka harus bekerja tanpa pamrih, terutama bagi klien yang tidak mampu. b. Pelaksanaan pelayanan jasa profesional mengacu pada nilai-nilai luhur. c. Pelaksanaan profesi berorientasi kepada masyarakat secara keseluruhan. Ibid. Abdulkadir Muhammad, Etika Profesi Hukum, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, hlm. 58. 15 C.S.T. Kansil, Pokok-Pokok Etika Profesi Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta, 2003, hlm. 5. 13 14

Tesis


IRA WULANDARI


37

d. Pola persaingan dalam 1 (satu) profesi haruslah sehat. Sedangkan menurut E.Y. Kanter menyatakan bahwa sebuah profesi terdiri atas kelompok terbatas orang-orang yang memiliki keahlian khusus dan dengan keahlian itu mereka dapat berfungsi di dalam masyarakat dengan lebih baik dibandingkan dengan warga masyarakat lain pada umumnya atau dalam pengertian yang lain, sebuah profesi adalah sebutan atau jabatan dimana orang yang menyandangnya memiliki pengetahuan khusus yang diperolehnya melalui training atau pengalaman orang lain dalam bidangnya sendiri.16 “Profesi” yaitu bidang pekerjaan yang dilandasi oleh pendidikan keahlian (keterampilan, kejuruan) tertentu. Profesi dengan berlandaskan keahlian yang dibutuhkan masyarakat, maka ia disebut sebagai “sebuah pekerjaan”. Profesi adalah pekerjaan tetap bidang tertentu berdasarkan keahlian khusus yang dilakukan secara bertanggungjawab dengan tujuan untuk memperoleh penghasilan dan profesi itu sendiri dapat dibedakan menjadi (1). Profesi biasa; (2). Profesi luhur (officium nobile) yang menuntut moralitas tinggi. Setiap profesi, khususnya profesi yang berkaitan dengan hukum, memiliki etika profesi, yang kaidah-kaidah pokoknya antara lain : a. Profesi harus dipandang sebagai pelayanan dan oleh karena itu sifat “tanpa pamrih” menjadi ciri khas dalam mengembangkan profesi; b. Pelayanan profesional dalam mendahulukan kepentingan pencari keadilan mengacu pada nilai-nilai yang luhur;

E.Y. Kanter, Etika Profesi Hukum Sebuah Pendekatan Sosio-Religius, Storia Grafika, Jakarta, 2001, hlm. 63. 16

Tesis


IRA WULANDARI


38

c. Mengembangkan profesi harus selalu berorientasi pada masyarakat secara keseluruhan; d. Persaingan dalam pelayanan berlangsung secara sehat sehingga dapat menjamin mutu dan peningkatan mutu pengembangan profesi.

Menurut Brandeis, untuk dapat disebut sebagai profesi, maka pekerjaan itu sendiri harus mencerminkan adanya dukungan berupa :17 a. Ciri-ciri pengetahuan (intellectual character) b. Diabdikan untuk kepentingan orang lain c. Keberhasilan tersebut bukan didasarkan pada keuntungan finansial d. Didukung oleh adanya organisasi (association) profesi dan organisasi profesi tersebut antara lain menentukan berbagai ketentuan yang merupakan kode etik, serta pula bertanggung gugat dalam memajukan dan menyebarkan profesi yang bersangkutan. e. Ditentukan adanya standar kualifikasi profesi. Dengan demikian, jasa penilai sebenarnya merupakan suatu profesi. Profesi ini merupakan suatu konsep yang lebih spesifik dibandingkan dengan pekerjaan18, yaitu bahwa profesi penilai adalah orang-orang yang memiliki keahlian khusus di bidang penilaian dan dalam menjalankan tugasnya tunduk peraturan perundangundangan dan Kode Etik Penilai. Sesuai dengan perkembangan zaman, di kalangan jasa penilai sendiri akan sangat bangga jika jasa penilai dimasukkan sebagai salah satu profesi untuk sejajar dengan profesi yang lainnya, seperti notaris, pengacara/advokat/ konsultan hukum.

Liliana Tedjosaputro, Etika Profesi Notaris Dalam Penegakan Hukum Pidana, Bigraf Publishing, Yogyakarta, 1995, hlm. 33. 18 Sidharta, Moralitas Profesi Hukum, PT. Refika Aditama, Bandung, 2006, hlm. 101. 17

Tesis


IRA WULANDARI


39

Oleh karena itu seorang penilai yang telah benar-benar memahami dan menanamkan dalam hati sanubarinya tentang isi kode etik, dapat dipastikan bahwa dia akan menjadi seorang penilai yang profesional dalam menjalankan tugas dan tanggung jawabnya. Penilai

yang profesional biasanya akan

memberikan pelayanan yang cerdas kepada masyarakat, mampu membangun jaringan yang luas, dan selalu berusaha menghasilkan kinerja terbaik tanpa merasa perlu melakukan tindakan yang dapat merugikan sesama rekan penilai . Penilai yang profesional tidak hanya melayani masyarakat yang datang dengan baik, tetapi juga mampu membangun hubungan yang positif dengan sesama penilai. Melalui hubungan yang positif akan saling meningkatkan kualitas penilai itu sendiri. Penilai memberikan jasa profesional dalam menentukan nilai wajar suatu aktiva. Suatu contoh yang sering dihadiri dapat dikemukakan nilai kekayaan tetap (fixed assets) perusahaan seperti tanah, bangunan, mesin-mesin, kendaraan, dan lain-lain. Dalam buku neraca perusahaan kekayaan tersebut dicatat dengan harga perolehan. Kalau sebuah bangunan kantor diperoleh dengan membeli atau membangun sendiri dengan harga/biaya sebesar Rp. 600 juta maka dalam buku perusaan dicataat sejumlah itu. Selama masa pemanfaatannya, terhadap bangunan kantor itu dikenakan penyusutan, dan menjadi biaya dalam operasional perusahaan. Penaksiran besarnya penyusunan setiap tahun dikaitkan dengan umur bangunan itu sendiri. Misalkan bangunan kantor tadi dianggap akan layak dipakai baik dari fungsi maupun fisik selama 30 tahun, maka beban penyusutan setiap tahun adalah Rp. 200 juta (Rp. 600 juta: 20 tahun).

Tesis


IRA WULANDARI


40

Setelah 30 tahun, jika tidak ada bencana alam dan kemajuan tehnologi yang sangat pesat, gedung kantor tadi masih berdiri tokoh dan dimanfaatkan oleh perusahaan yang bersangkutan. Padahal menurut pembukuan perusahaan yang berdasarkan harga perolehan (historis) tadi, awal tahun ke 31, bangunan kantor itu dicatat dengan nilai Rp. 1,- (satu rupiah). Setiap orang yang lewat di depan gedung, tidak ada yang mengira bahwa bangunan kantor itu bernilai satu rupiah, pasti nilainya di atas itu. Bangunan yang masih memberikan manfaat yang besar kepada perusahaan secara nasional tidak mungkin bernilai satu rupiah. Oleh karena itu nilai bangunan kantor yang satu rupiah itu tidak wajar. Dalam keadaan demikian semestinya untuk menentukan nilai wajar bangunan kantor tadi harus dilakukan penilaian kembali (revaluasi). Penilai / appraiser-lah yang mempunyai keahlian melakukan penilaian kembali untuk menentukan nilai wajar itu. Suatu perusahaan yang melakukan penilaian kembali atas kekayaannya akan mendapat kenaikan nilai kekayaan itu. Kenaikan nilai kekayaan atau surplus revaluasi itu adalah juga modal perusahaan. Tambahan modal yang berasal dari surplus revaluasi tadi tidak otomatis dapat dilakapitalisasikan (dijadikan sebagai modal disetor, atau dipakai untuk meningkatkan modal disetor). Dapat menjadi demikian apabila ada keinginan dari perusahaan dan kententuan-ketentuan perpajakan dipenuhi. Peraturan perpajakan menentukan bahwa atas surplus revaluasi dikenakan pajak penghasilan, karena surplus dianggap dapat meningkatkan kemampuan ekonomis. Apabila surplus revaluasi tidak dikapitalisasikan maka surplus itu tidak dimasukkan dalam neraca. Laporan hasil revaluasi hanya setelah direvaluasi tetap diperlukan dalam rangka go public. Dengan cara itu

Tesis


IRA WULANDARI


41

perusahaan dapat menyampaikan informasi tentang kekayaan, khususnya nilai kekayaan tetap (fixed assets) yang sebenarnya kepada calon investor. Saat ini di Indonesia, jasa penilai diberikan oleh perseorangan atau dalam bentuk persekutuan yang memiliki tenaga profesi penilai yaitu sejak berlakunya Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 125/PMK.01/2008 tentang Jasa Penilai Publik , yaitu dalam Pasal 14 ayat (1) disebutkan bahwa Badan Usaha Kantor Jasa Penilai Publik dapat berbentuk : a. perseorangan atau, b. Persekutuan. Berdasarkan uraian di atas tampak bahwa penilai secara perorangan maupun yang tergabung dalam persekutuan dalam pelaksanaan

tugasnya

menjalankan profesi terhormat, karena penilai dituntut profesional, ini terlihat dalam melaksanakan tugasnya sebagai penilai tidak boleh menguntungkan salah satu pihak. Dalam hal ini penilai tidak berbeda dengan profesi yang lain, yang mana penilai harus bersifat netral bagi para pihak meski ia diminta bantuan penilaian oleh salah satu pihak. Selain hal tersebut di atas, dalam melaksanakan tugas, seorang penilai harus berpegang teguh pada kode etik penilai Indonesia. Kode etik profesi merupakan produk etika terapan, karena dihasilkan berdasarkan penerapan pemikiran etis atas suatu profesi, yang dapat berubah dan di ubah seiring dengan perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi sehingga anggota kelompok tidak ketinggalan jaman.19 Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa seorang penilai merupakan suatu profesi yang dalam melaksanakan tugasnya harus didasarkan

19http://rikisusantotan.blogspot.com/2009/12tanggung-jawab-profesi-notaris-

dalamhtml, terakhir diakses tanggal 26 Agustus 2011

Tesis


IRA WULANDARI


42

pada pengaturan dalam undang-undang maupun kode etik yang menjadi pengaturan internalnya. Standar Penilaian Indonesia (SPI) adalah Standar Profesi Penilai untuk melakukan kegiatan penilaian di Indonesia. Penilai wajib mematuhi SPI yang merupakan acuan praktek penilaian di Indonesia. Dalam Kode Etik Penilai ini kata “Penilai” dapat berarti “Penilai sebagai perorangan (individu)” atau “badan usaha Penilai”, tergantung pada konteks kalimatnya. Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman dalam melakukan kegiatan praktek penilaian untuk mendapatkan nilai ekonomis sesuai dengan bidang keahlian yang dimiliki. Penilai terdiri dari: Tenaga Penilai adalah seseorang yang telah lulus pendidikan dibidang penilaian yang diselenggarakan oleh asosiasi profesi, lembaga pendidikan lain yang diakreditasi oleh asosiasi profesi, atau lembaga pendidikan formal. Penilai Bersertifikat adalah seseorang yang telah lulus ujian sertifikasi dibidang penilaian yang diselenggarakan oleh asosiasi profesi. Penilai Publik adalah Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan. Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan SPI dan peraturan-peraturan yang berlaku. Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) adalah badan usaha yang telah mendapat izin usaha dari Menteri sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam menjalankan usaha dibidang penilaian dan jasajasa lainnya. Usaha di bidang penilaian meliputi Bidang jasa Penilaian Properti Sederhana, Bidang jasa Penilaian Properti dan Bidang jasa Penilaian Bisnis.

Tesis


IRA WULANDARI


43

Mengenai Ruang Lingkup, Kode Etik Penilai mengatur agar Penilai dalam menjalankan tugasnya selalu mematuhi Etika dan Kompetensi, agar hasil pekerjaan penilaian dapat dipertanggungjawabkan kepada pemberi tugas, masyarakat, profesi dan asosiasi penilai. Kode Etik Penilai ini bersifat mengikat dan wajib untuk diterapkan oleh seluruh Penilai dan dimaksudkan sebagai dasar aturan-aturan dari asosiasi atau organisasi yang mengatur kegiatan-kegiatan para Penilai.

5. Tanggung Gugat Penilai / Appraiser Istilah tanggung gugat, merupakan istilah yang baru berkembang untuk meminta pertanggung jawaban seseorang karena kelalaiannya menimbulkan kerugian bagi pihak lain. Oleh karena itu tanggung gugat yang dikhususkan di bidang gugatan hak-hak keperdataan yang terjadi dalam lapangan hukum perdata20 . Merujuk pada pendapat Lena Hanafiah mengenai tanggung gugat, yang berarti tanggung gugat sebagaimana dimaksud dalam pasal 1367 B.W., bahwa seseorang tidak saja bertanggung gugat atas kerugian yang ditimbulkan oleh dirinya sendiri, melainkan termasuk orang-orang yang berada di bawah tanggungannya. Menurut Moegni Djojodirdjo memberikan penjelasan mengenai tanggung gugat adalah sebagai berikut:

Mitacutetezmidwifery.blogspot.com/2012/07/tanggung-gugat-dalam-praktek -kebidanan,html 20

Tesis


IRA WULANDARI


44

Pengertian istilah tanggung gugat untuk melukiskan adanya aansprakelijkheid adalah untuk lebih mengedepankan bahwa karena adanya tanggung gugat pada seorang pelaku perbuatan melanggar hukum, maka si pelaku harus bertanggung gugat atas perbuatannya dan karena pertanggungan jawab tersebut si pelaku tersebut harus mempertanggungjawabkan perbuatannya dalam gugatan yang diajukan di hadapan pengadilan oleh penderita terhadap si pelaku.21 Apabila memperhatikan pengertian tanggung gugat yang disampaikan oleh Moegni Djojodirdjo di atas dapat dijelaskan bahwa tanggung gugat adalah suatu keadaan wajib menanggung kerugian yang terjadi dan disengketakan. Mengenai pihak yang bertanggung gugat ini adalah pelaku yang melakukan perbuatan, yang karena perbuatannya menimbulkan kerugian pada orang lain. Sehubungan dengan tanggung gugat ini, menurut Moegni Djojodirdjo termasuk untuk kerugian yang disebabkan karena perbuatan melanggar hukum oleh orang lain,22 yang berarti bahwa tidak selalu pelaku perbuatan yang dapat dimintakan pertanggungan gugat, melainkan dapat juga orang lain, meskipun orang tersebut bukan sebagai pihak yang benar-benar melakukan perbuatan melanggar hukum. Perihal gugatan ganti rugi yang digunakan sebagai dasar beracara dalam acara perdata adalah HIR maupun RBg, yaitu “rangkaian peraturan perundangundangan yang membuat cara bagaimana orang harus bertindak terhadap dan di muka pengadilan dan cara bagaimana pengadilan itu harus bertindak, satu sama lain untuk melaksanakan berjalannya peraturan hukum perdata”,23 tidak

21

Moegni Djojodirdjo,Op.Cit,h. 113. Ibid. 23 Wirjono Prodjodikoro, Hukum Acara Perdata Di Indonesia, Sumur Bandung,, 1991, h. 22

13.

Tesis


IRA WULANDARI


45

memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan gugat. Menurut Riduan Syahrani, yang mengemukakan sebagai berikut: Perkara perdata yang tidak dapat diselesaikan secara kekeluargaan, dapat diselesaikan melalui pengadilan, di mana pihak yang merasa dirugikan hak perdatanya dapat mengajukan perkaranya ke pengadilan untuk memperoleh penyelesaian sebagaimana mestinya, yakni dengan menyampaikan gugatan terhadap pihak yang dirasa merugikan.24 Apabila memperhatikan definisi dari hukum acara perdata di atas dapat dijelaskan bahwa hukum acara perdata merupakan suatu peraturan yang mengatur tata cara bertindak dalam pengadilan berkaitan dengan bagaimana peraturan hukum perdata berkaitan dengan hal yang menyangkut ganti kerugian dapat berjalan. Dengan demikian dalam gugat perdata terdapat dua pihak, yaitu pihak yang dirugikan dan pihak yang karena perbuatannya merugikan orang lain. Ketentuan ini sesuai dengan yang dikemukakan oleh Retnowulan Sutantio yang mengemukakan: Dalam suatu gugatan ada dua orang atau lebih yang merasa bahwa haknya atau hak mereka telah dilanggar, akan tetapi orang yang dirasa melanggar haknya atau hak mereka itu, tidak mau secara sukarela melakukan sesuatu yang diminta itu. Untuk penentuan siapa yang benar dan berhak, diperlukan adanya suatu putusan hakim. 25 Ganti rugi, dapat berupa hal sebagaimana diatur dalam pasal 1246 KUH Perdata, menentukan: Biaya, rugi dan bunga yang oleh si berpiutang boleh dituntut akan penggantiannya, terdirilah pada umumnya atas rugi yang telah dideritanya dan untung yang sedianya harus dapat dinikmatinya, dengan tak mengurangi pengecualian-pengecualian serta perubahan-perubahan yang akan disebut di bawah ini.

24 Riduan Syahrani, Hukum Acara Perdata Di Lingkungan Peradilan Umum, (selanjutnya disingkat Riduan Syahrani 1), Pustaka Kartini, Jakarta, 1998, h. 21. 25 Retnowulan Soetantio dan Iskandar Oeripkartawinata, Hukum Acara Perdata dalam Teori dan Praktek, Mandar Maju, Bandung, 1998, h. 7.

Tesis


IRA WULANDARI


46

Subekti mengenai ganti rugi di dalamnya terdiri dari penggantian biaya, rugi dan bunga. Biaya, maksudnya segala pengeluaran atau perongkosan yang nyata-nyata sudah dikeluarkan oleh satu pihak. Rugi diartikan sebagai kerugian karena kerusakan barang-barang kepunyaan debitur yang diakibatkan oleh kelalaian debitur. Sedangkan bunga adalah kerugian yang berupa kehilangan keuntungan yang sudah dibayangkan atau dihitung oleh kreditur.26 Dengan demikian gugatan ganti rugi tersebut timbul jika para pihak yang terlibat yaitu pihak yang dirugikan dan pihak yang mengakibatkan terjadinya kerugian tidak dapat menyelesaian masalahnya secara kekeluargaan, maka untuk membuktikan kesalahan pelaku, penyelesaiannya ditempuh melalui jalur hukum dengan mengajukan gugat perdata pada Pengadilan Negeri.

26

Tesis

Subekti, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, 1990, h. 47.


IRA WULANDARI

APPRAISER DALAM KEDUDUKAN SELAKU PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL

Recommend Documents