Anders durven kijken
ondernemingsplan 2013-2017
Inhoudsopgave Colofon © Jutphaas Wonen
Woord vooraf���������������������������������3 De Nieuwegeinse woningmarkt������������������4 Nieuwegein ligt in populaire groeiregio
5
Bezoekadres
Extra woningbehoefte in ieder segment
5
Montageweg 1
De doelgroep vergrijst
5
Alleenstaanden nemen toe
5
Postadres
De doorstroming staat onder druk
6
Postbus 1200
Beperkte uitbreidingsmogelijkheden
6
3433 NT Nieuwegein
3430 BE Nieuwegein Contact
[email protected]
Leefbaarheid 6
Onze opgave����������������������������������8
Telefoon (030) 608 31 31
Woningen toevoegen
Fax (030) 606 57 97
Doorstroming stimuleren
10
Wooninitiatieven ontplooien
11
Kwaliteit woningvoorraad
12
www.facebook.com/JutphaasWonen Twitter: @JutphaasWonen Planontwikkeling Jutphaas Wonen en BarcC Realisatie BarcC Fotografie K&M Fototeam Nieuwegein, februari 2013
2
9
Leefbaarheid 13
De betaalbaarheid van onze opgave����������� 14 Kritische selectie projecten
15
Kostenneutraal bouwen
15
Huurverhoging 15 Verkoop aan zittende huurders
15
Anders durven kijken: De organisatie��������16 DNA van Jutphaas Wonen
17
Identiteitscan Jutphaas Wonen
18
We omarmen ons gewenste DNA
19
Woord vooraf
Ziet u dit mannetje staan? Dan kunt u in het bijbehorende kader lezen welke input wij hebben ontvangen van onze huurders en ons Huurdersplatform.
Totstandkoming U leest het ondernemingsplan van Jutphaas Wonen voor de periode 2013-2017. Jutphaas Wonen is een kleine, betrokken en slagvaardige corporatie die zo’n 1.850 eenheden beheert. We zijn alleen werkzaam in Nieuwegein, en dat willen we graag zo houden. Dit stelt ons namelijk in staat om betrokken en slagvaardig te blijven.
Waar komen we vandaan? De afgelopen periode heeft vooral in het teken gestaan van het grootschalig renoveren van ons bestaande bezit. We hebben diverse maatregelen getroffen om ervoor te zorgen dat onze woningen voldoen aan de eisen van vandaag en morgen. Deze varieerden van het vervangen van keukens en badkamers, het plaatsen van HR-combiketels en HR++ glas tot volledige woningrenovaties. Deze maatregelen hebben ertoe geleid dat zo’n 600 woningen weer 30 jaar meekunnen. Ook intern is er het nodige gebeurd. We hebben onze afdelingen herschikt en met behulp van een cultuurtraject ons ontwikkeld tot een maatschappijgedreven corporatie, die op ondernemende en proactieve wijze haar maatschappelijke doelen tracht te realiseren. In 2011 is Jutphaas Wonen voor de tweede keer gevisiteerd en we kunnen met trots zeggen dat de visitatiecommissie ons heeft beoordeeld met een gemiddelde van 7,1.
Anders durven kijken 2012 was voor ons een geschikt moment om onze focus te herijken en onze richting voor de komende vijf jaar uit te stippelen. Zeker nu de corporatiemarkt zo heftig in beweging is. Het vers gesloten regeerakkoord zorgt voor veel onduidelijkheid en onzekerheid in een periode dat de woningmarkt juist met sprongen vooruit geholpen moet worden. Corporaties zullen creatief naar wegen moeten zoeken om ondanks de voorgenomen overheidsheffingen en -maatregelen toch te blijven investeren in zaken als nieuwbouw, leefbaarheid en het stimuleren van de doorstroming. Dit vraagt om een andere blik en het lef om ook in onzekere tijden te blijven doen wat nodig is. Vandaar ook de titel van dit ondernemingsplan: anders durven kijken.
We hebben het altijd al belangrijk gevonden dat we juist die dingen doen waar onze klanten en de maatschappij echt op zitten te wachten, en niet waarvan wij denken of vinden dat ze moeten gebeuren. Dat geldt ook voor dit ondernemingsplan. We hebben dan ook dankbaar gebruik gemaakt van de waardevolle input die we van ons Huurdersplatform hebben gekregen en van de meningen van onze huurders en woningzoekenden, die wij via ons digitale klantenpanel hebben bevraagd. Daarnaast hebben we ons laten leiden door de uitkomsten van het visitatierapport, waarin de meningen van onze andere stakeholders tot uiting komen. Tenslotte hebben ook alle medewerkers van Jutphaas Wonen meegekeken en meegedacht bij het opstellen van dit ondernemingsplan. Alle verschillende invalshoeken hebben dit plan oprecht verrijkt en we willen iedereen dan ook bedanken die heeft bijgedragen aan de totstandkoming ervan. We wensen u veel leesplezier toe! Namens het hele Jutphaas Wonen team,
Margaret Zeeman Directeur-bestuurder
3
De Nieuwegeinse woningmarkt Doorstroming stagneert
Nieuwegein is ons werkgebied. De stad telt inmiddels zo’n 60.700 inwoners en 26.600 huishoudens. Als voormalige groeikern was Nieuwegein in het verleden vooral gericht op de stad Utrecht en het huisvesten van forenzen die weinig emotionele binding hadden met hun woonplaats. Jaren later is er sprake van een groeiende groep Nieuwegeiners die hier geboren en getogen zijn. Nieuwegein is hun stad en zij willen daar dan ook graag (blijven) wonen.
Gezinsverdunning •
Vergrijzing (met name primaire doelgroep)
•
Meer alleenstaanden en ouderen, minder jongeren en gezinnen met kinderenen
4
•
Ouderen verhuizen niet naar geschikte woning
•
Jonge gezinnen trekken weg, starters blijven thuis wonen
•
Kwaliteit bebouwde omgeving onder druk
•
Toenemende diversiteit in de wijken
Uitbreiding beperkt •
Weinig nieuwbouwlocaties voorhanden
•
Economisch en politiek klimaat zetten rem op alles
Om te bepalen hoe wij het beste invulling kunnen geven aan deze taak, hebben we de Nieuwegeinse woningmarkt onder de loep genomen.* We zetten hiernaast onze belangrijkste inzichten uiteen.
woningmarkt hebben we gebruik gemaakt van diverse marktonderzoeken, waaronder het ‘Woningbehoeftenonderzoek Nieuwegein’ uitgevoerd door Companen en ‘Volkshuisvestelijke opgaven voor Utrechtse woningcorporaties’ uitgevoerd door RIGO Research & Advies.
Markt zit op slot, wachtlijsten nemen toe
Leefbaarheid
Jutphaas Wonen voelt zich verantwoordelijk voor het huisvesten van deze groeiende groep mensen. Met name de huishoudens met een laag inkomen moeten op ons kunnen rekenen bij het vinden van een kwalitatief goede woning in Nieuwegein.
* Voor het analyseren van de Nieuwegeinse
•
Als we niets doen, dan... •
Wordt Nieuwegein een eenzijdige, vergrijsde stad
•
Verliezen we concurrentiestrijd met Houten e.a.
•
Trekken vooral jonge bewoners en gezinnen weg
Groeiregio •
Primaire doelgroep groeit tot 2030 met 26%
•
Extra woningbehoefte in bijna ieder segment, met name meergezins huurwoningen
•
Groeiende groep Nieuwegeiners die in hun stad willen blijven wonen
Nieuwegein ligt in populaire groeiregio
De doelgroep vergrijst
Nieuwegein maakt onderdeel uit van de populaire groeiregio Utrecht midden. In 2030 zal deze regio uit meer dan 151.400 huishoudens bestaan, een toename van 12% ten opzichte van 2010. De lage inkomens groeien hierbij verreweg het hardst, namelijk met 26%. We verwachten de komende jaren dan ook een sterke toename in de vraag naar sociale huurwoningen. Ook de middeninkomens groeien met zo’n 12%, maar zij bevinden zich in een lastigere situatie. De nieuwe inkomenstoets maakt dat wij nog maar een beperkt deel van ons sociale woningbezit aan deze huishoudens mogen verhuren. Zij beschikken echter over te weinig inkomen om zelf een huis te kopen of huren op de vrije markt. Het ziet er dan ook uit dat deze groep weinig perspectief heeft op de woningmarkt.
De regio Utrecht midden heeft net als de rest van Nederland te maken met een vergrijzende bevolking. We zien dit vooral terug bij de groep lage inkomens, die in 2030 voor bijna de helft uit 65-plussers zal bestaan. De middeninkomens zijn minder sterk vergrijsd, maar ook daar zien we het aandeel 65-plussers toenemen naar 31%. Voor beide groepen geldt dat het aantal jongeren juist afneemt. De aanwas van jongeren tot 25 jaar is zorgwekkend laag. Deze ontwikkeling kan er op termijn toe leiden dat Nieuwegein een vergrijsde stad wordt met een eenzijdige bevolkingssamenstelling. Ook zal de zorgvraag in en rondom de woning toenemen, zeker nu het de trend is dat ouderen zolang mogelijk zelfstandig in hun eigen woning willen blijven wonen. Veel ouderen wonen nu echter nog in eengezinswoningen, en deze zijn minder geschikt voor het ontvangen van zorg.
Extra woningbehoefte in ieder segment Het effect van de huishoudensgroei zien we terug in zowel de huur- als koopsector. In het huursegment is er de komende jaren behoefte aan zo’n 4.400 extra appartementen, een toename van 18%. De vraag naar eengezinshuurwoningen daarentegen is licht negatief. Dit segment kampt dus met een potentieel overschot, behalve wanneer er sprake is van een zware economische crisis. In dit geval neemt de vraag naar eengezinshuurwoningen juist toe. Ook in de koopsector is er nog ruimte voor circa 9.000 extra eengezinswoningen en 3.000 appartementen. De vraag naar beide typen koopwoningen neemt echter af als een zwaardere crisis zich aftekent. In dit scenario zorgt de economische onzekerheid ervoor dat gezinnen de koop van een woning uitstellen en tijdelijk voor een (eengezins) huurwoning kiezen.
Alleenstaanden nemen toe Er is sprake van een grote groep alleenstaanden in onze regio. De lage inkomens bestaan voor 54% uit alleenstaande bewoners en dit aandeel neemt de komende jaren toe tot meer dan 60%. Het aantal gezinnen met kinderen neemt juist af. Deze gezinsverdunning heeft vooral te maken met de groeiende groep ouderen die op latere leeftijd hun partner verliezen, maar ook het aantal scheidingen neemt toe. Vooral deze laatste groep zorgt voor extra druk op de woningmarkt, omdat de vertrekkende partner vaak per direct een nieuwe woning nodig heeft, maar zelf geen lege woning achterlaat. De voorspelde huishoudensgroei kan dan ook voor een belangrijk deel herleid worden naar deze gezinsverdunning.
5
De doorstroming staat onder druk
Beperkte uitbreidingsmogelijkheden
Leefbaarheid
Terwijl het aantal huishoudens in de regio fors groeit en de vraag naar woningen toeneemt, zien we de doorstroming in Nieuwegein juist stagneren. Er komen simpelweg te weinig woningen vrij om alle woningzoekenden te faciliteren. Gegevens van Woningnet tonen aan dat de gemiddelde wachttijd in de regio Utrecht midden is opgelopen tot zo’n 8 jaar. Als we kijken naar wie er actief een woning in Nieuwegein zoeken, vallen twee zaken op:
De kwakkelende doorstroming in Nieuwegein wordt verder bemoeilijkt door de beperkte uitbreidingsmogelijkheden. De stad is behoorlijk volgebouwd en nieuwbouwlocaties zijn lastig te vinden. Sinds 2007 zijn er dan ook nauwelijk sociale nieuwbouwwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad van Nieuwegein. Daar komt nog eens bij dat het economisch en politiek klimaat momenteel niet meezitten, waardoor er weinig initiatief wordt ontplooid. Veel partijen zetten de rem op investeringen en zijn terughoudend om bij te dragen aan de verdere groei en ontwikkeling van Nieuwegein. Gek genoeg schuilt hier wel een kans in voor ons. We merken namelijk dat er de laatste tijd verschillende nieuwbouwlocaties worden aangeboden door commerciële ontwikkelaars die vanwege de economische onzekerheid van hun bouwplannen afzien. Met het vrijkomen van deze locaties nemen onze nieuwbouwmogelijkheden voor het eerst sinds lange tijd weer toe.
Naast een huisvestingsvraagstuk kent Nieuwegein ook uitdagingen op het gebied van leefbaarheid. Gelukkig is Nieuwegein voor veel mensen een prettige plek om te wonen en leven. Het is centraal gelegen en ligt pal tegen Utrecht aan. De stad kent veel groen, is rijk aan voorzieningen en met de ontwikkeling van het nieuwe stadshart neemt de levendigheid in het centrum alleen maar toe.
1. De groep senioren groeit volgens de prognoses het hardst, maar zij zoeken niet actief naar een woning. Veel senioren blijken in de praktijk niet bereid hun (eengezins)woning achter te laten. Dat heeft deels te maken met de vertrouwde omgeving en het sociale netwerk dat zij in al die jaren hebben opgebouwd. Maar ook de inkomenstoets zorgt ervoor dat veel ouderen geen heil zien in het zoeken naar andere huisvesting. Dat hun huidige woning steeds minder voldoet naarmate zij ouder en meer zorgbehoevend worden, wordt daarbij voor lief genomen. Senioren blijven hierdoor in hun eengezinswoning wonen, met als gevolg een stagnerende doorstroming binnen dit segment.
2. Het zijn vooral de jongeren en startende gezinnen die actief een woning zoeken, maar deze dus niet kunnen vinden. Zij kampen met zeer beperkte mogelijkheden. Koop is voor de meeste geen optie en in de sociale huursector geldt een gemiddelde wachttijd van 8 jaar. Dit leidt er in de praktijk toe dat veel starters noodgedwongen thuis blijven wonen en jonge gezinnen wegtrekken naar omliggende gebieden waar er meer aanbod is, zoals in Houten en Utrecht.
6
Desondanks kent niet iedereen Nieuwegein een positief imago toe. Dit heeft vooral te maken met de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de gebouwde omgeving. Grote delen van de stad zijn in de jaren 70 en 80 uit de grond gestampt. Dit is terug te zien in de onderhoudsstaat van woningen en gebouwen, maar ook in de eenzijdige uitstraling van bepaalde wijken. Een andere doorn in het oog van stadsbewoners zijn de vele kantoorpanden die momenteel leegstaan. De malaise in de kantoorsector heeft hard toegeslagen en prognoses wijzen uit dat deze neergaande trend zich verder doorzet. Maar wellicht blijkt dit een geluk bij een ongeluk, want kantoorpanden zijn immers goed om te bouwen tot appartementen. Vandaar ook dat de gemeente Nieuwegein een visie op kantorenlocaties heeft ontwikkeld, waarin zij de transformatie van kantoorpanden tot woningen stimuleert.
Tot slot is er het sociale component van leefbaarheid. De gemeente spreekt van een toenemende differentiatie aan culturen, inkomens en leefstijlen in de wijken van Nieuwegein. Bij een groeiende differentiatie is het van belang dat alle wijkbewoners van hun woning en woonomgeving kunnen genieten, zonder dat zij daarbij overlast van elkaar ondervinden. De gemeente ziet een belangrijke rol weggelegd voor corporaties om maatregelen te treffen die het ongestoord woongenot van wijkbewoners bevorderen, waaronder het aanpakken van overlast en het stimuleren van gemeenschapszin in de wijk.
7
Onze opgave Nieuwegein is een groeimarkt met veel vraag, maar met weinig uitbreidings-mogelijkheden en een woningmarkt die op slot zit. Er komen momenteel te weinig bestaande en nieuwe woningen vrij om alle woningzoekenden te faciliteren. Deze groep bestaat vooral uit jongeren en startende gezinnen, die maar moeilijk een woning in Nieuwegein kunnen vinden. Zij trekken hierdoor weg naar meer populaire woonplaatsen in de regio zoals Houten en Utrecht, of blijven noodgedwongen langer thuis wonen. In de tussentijd vergrijst de stad in rap tempo en zijn veel ouderen niet bereid hun vertrouwde eengezinswoning te verruilen voor een meer geschikte seniorenwoning. Naast huisvesting vraagt ook de leefbaarheid van de stad om aandacht.
Woningen toevoegen transformeren als slim en betaalbaar alternatief
Doorstroming stimuleren bieden van een wenkend perspectief aan senioren
Wooninitiatieven ontplooien kansen bieden aan middeninkomens en bijzondere doelgroepen
Op basis van bovenstaande uitdaging hebben we onze opgave voor de periode 2013-2017 bepaald. Deze bestaat uit vijf speerpunten: 1. Woningen toevoegen: transformeren als slim en betaalbaar alternatief 2. Doorstroming stimuleren: bieden van een wenkend perspectief aan senioren 3. Wooninitiatieven ontplooien: kansen bieden aan middeninkomens en bijzondere doelgroepen
Leefbaarheid
4. Kwaliteit woningvoorraad: behouden en waar mogelijk verbeteren d.m.v. energiebesparende maatregelen
Inzetten op wonen zonder ergernis
5. Leefbaarheid: Inzetten op wonen zonder ergernis De eerste drie speerpunten zijn gericht op het creëren van extra kansen voor woningzoekenden. De laatste twee gaan over het verbeteren van de leefbaarheid en de kwaliteit van ons woningbezit.
8
K waliteit woningvoorraad behouden en waar mogelijk verbeteren
1 Woningen toevoegen
Transformeren als slim en betaalbaar alternatief We hebben gezien dat Nieuwegein veel woningzoekenden telt, maar dat de huidige woningvoorraad ontoereikend is om iedereen ook echt een kans te bieden die graag in de stad wil (blijven) wonen. De komende jaren ligt onze focus dan ook op het toevoegen van meer woningen. We doen dit primair door leegstaande kantoorpanden om te bouwen tot appartementen. In onze ogen vormt transformatie namelijk een slim en betaalbaar alternatief voor nieuwbouw. Transformatieprojecten zijn in verhouding tot nieuwbouwprojecten relatief snel en goedkoop te realiseren. Daar komt nog eens bij dat de kantorenmarkt momenteel enorm meezit. In de huidige malaise willen projectontwikkelaars maar al te graag van hun lege kantoren af en bieden deze tegen sterk gereduceerde prijzen aan. We willen deze kans dan ook niet onbenut laten, zeker als we ons realiseren dat transformatie nog veel meer voordelen biedt: Transformeren is duurzaam. We hergebruiken immers een bestaand gebouw. Het draagt bij aan de leefbaarheid van Nieuwegein. In plaats van leegstaande kantoren krijgt de stad er weer bewoonde complexen bij. Er staan momenteel veel kantoorpanden leeg, terwijl nieuwbouwlocaties lastiger te vinden zijn. Transformeren past binnen de visie en het stimuleringsbeleid van gemeente en provincie. Transformatiewoningen zijn uitermate geschikt voor het huisvesten van starters en jongeren; twee groepen die het actiefst zoeken naar een woning in Nieuwegein.
Naast de vele voordelen kent transformatie ook enkele belangrijke beperkingen ten opzichte van nieuwbouw. Allereerst is bij transformatie het bestaande gebouw bepalend voor het type woning en de woningplattegrond die wij kunnen realiseren, terwijl we bij nieuwbouw de vrije hand hebben. Daarnaast zorgt nieuwbouw ervoor dat we ons woningbezit echt kunnen vernieuwen. Dit in tegenstelling tot transformatie, waarbij we bestaande gebouwen hergebruiken die vaak al jaren oud zijn. Vandaar dat we de komende vijf jaar bewust inzetten op een mix van transformatie en nieuwbouw. In de zomer van 2013 leveren we alvast de eerste 25 woningen op. Het gaat om een voormalig kantoorpand aan de Brinkwal in de wijk Merwestein, dat we momenteel transformeren tot grondgebonden loftwoningen voor jongeren. In de tussentijd identificeren we met behulp van een zogeheten quick scan additionele kantoorpanden die ook geschikt zijn voor transformatie. Voor de meest kansrijke kantoorpanden stellen we vervolgens een transformatieplan op. Tegelijkertijd stellen wij ons actief op rond ontwikkellocaties of -initiatieven die door marktpartijen worden aangedragen.
Huurderspla
Transformatieproject Brinkwal 25 loftwoningen voor jongeren
Uit ons digitaal klantenpanel blijkt dat er zowel onder huidige huurders als woningzoekenden veel draagvlak is voor transformatie. 72% van de huidige huurders geeft aan dat Jutphaas Wonen vooral naar slimme, nieuwe manieren moet zoeken om haar woningbezit uit te breiden, zoals het ombouwen van kantoorpanden naar woningen. Van de woningzoekenden is 86% het hiermee eens. Volgens het Huurdersplatform slaan we met transformeren twee vliegen in één klap: er komen meer woningen bij voor starters en we raken af van al die lege kantoorpanden.
tf or m:
ormeren Me t t r a n s f vliegen sla je t wee ... in één klap
9
2 Doorstroming stimuleren Bieden van wenkend perspectief aan senioren We willen de doorstroming van bestaande eengezinswoningen stimuleren door senioren een aantrekkelijk alternatief te bieden. We zien namelijk dat onze doelgroep in rap tempo vergrijst en dat veel van onze huurders zolang mogelijk hun vertrouwde eengezinswoning aanhouden. Dit leidt ertoe dat:
1. onze senioren huurders inboeten op wooncomfort, omdat hun huidige woning steeds minder aansluit bij hun levensfase.
2. er te weinig eengezinswoningen vrijkomen voor startende gezinnen die een wooncarri�re willen opbouwen in Nieuwegein. Het gevolg is een woningmarkt die stevig op slot zit, waarbij beide groepen huurders niet optimaal bediend worden. We willen deze impasse doorbreken door senioren een wenkend perspectief te bieden. We begrijpen namelijk dat het een ingrijpende stap is om op latere leeftijd te verhuizen en de vertrouwde omgeving achter te laten. Een huurder zal pas bereid zijn dit te doen wanneer de nieuwe woning naadloos aansluit bij wat hij in deze fase van zijn leven echt belangrijk vindt. Daarom treden we in gesprek met onze huurders die 55 jaar of ouder zijn en mogelijk een verhuiswens hebben of zich alvast willen voorbereiden op de toekomst. We bieden persoonlijke begeleiding aan iedere huurder die inderdaad wil verhuizen, maar deze stap (nog) niet durft te nemen. We inventariseren in dit geval zijn woonwensen en gaan vervolgens samen op zoek naar een passende woning. De woningen die wij hem kunnen aanbieden komen deels uit onze eigen voorraad, maar ook uit die van lokale partners. We hebben hiertoe prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Nieuwegein en collega corporaties Mitros en Portaal met als resultaat een gezamenlijke overzichtskaart van alle seniorenwoningen in Nieuwegein. De keuze voor senioren wordt hierdoor aanzienlijk groter. En mocht de kans
10
zich voordoen, dan breiden we ons eigen aanbod de komende jaren verder uit door middel van nieuwbouw. Bij het begeleiden van senioren met een verhuiswens houden we overigens rekening met meer dan alleen de geschiktheid van de woning. We kijken bijvoorbeeld ook naar de woonomgeving en de aanwezige voorzieningen. Daarnaast nemen we de huidige en toekomstige woonlasten van de bewoner mee in de verhuisoverweging. Tot slot bieden we de huurder diverse mogelijkheden om de nieuwe woning aan te passen, zodat deze nog beter voldoet aan zijn persoonlijke wensen en verwachtingen. Op deze manier zorgen at form : we ervoor dat senioren een weloverwogen Huurde rspl verhuisbeslissing kunnen nemen. En de ningmark t Trek de wo eengezinswoningen die bij verhuizing ioren leegkomen gebruiken we weer om startende los door sen kelijk gezinnen in Nieuwegein vast te houden en een aantrek en! aan te trekken. tief te bied
alter na
Driekwart van de woningzoekenden vindt dat we ouderen moeten stimuleren om te verhuizen naar geschikte (senioren)woningen, omdat deze meer comfort bieden en er tegelijkertijd eengezinswoningen vrijkomen voor startende gezinnen. Slechts 13% is dan ook voor het aanpassen van de huidige woningen van ouderen. De zittende huurders dragen beide opties in even grote mate aan, namelijk met 43%. Het Huurdersplatform benadrukt dat ouderen pas willen en zullen verhuizen als daar een aantrekkelijk alternatief tegenover staat. En dit is hard nodig, omdat we zo de markt kunnen lostrekken en er weer eengezinswoningen vrijkomen voor star tende gezinnen.
3 Wooninitiatieven ontplooien
Kansen bieden aan middeninkomens en bijzondere doelgroepen Naast het bedienen van onze primaire doelgroep, zetten we ons de komende tijd extra in voor de middeninkomens en de bijzondere doelgroepen. Twee groepen die vanwege hun zwakke positie op de woningmarkt maar moeilijk in aanmerking komen voor geschikte huisvesting. Door gerichte wooninitiatieven te ontplooien, willen we hun kansen op de woningmarkt verbeteren.
Middeninkomens De middeninkomens zijn belangrijk voor Nieuwegein. Het gaat om een relatief jonge doelgroep, die vooral uit paren en gezinnen met kinderen bestaat. Volgens de prognoses neemt het aantal middeninkomens tot 2030 toe met zo’n 12%. Hun perspectief op de woningmarkt is echter slecht. Door de Europese beschikking komen zij nauwelijks meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Tegelijkertijd verdienen ze te weinig om een woning op de vrije markt te betalen. Het is belangrijk dat we de middeninkomens vasthouden. We hebben daarom speciaal voor deze doelgroep 187 vrije sector woningen gereserveerd met een huurprijs tot 725,-. De komende tijd zullen we dit aantal verder verhogen naar 200 woningen.
Bijzondere doelgroepen Hieronder verstaan we bewoners die zelfstandig (willen) wonen, maar zorg en ondersteuning aan huis nodig hebben. Zoals ouderen met een zorgvraag of mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking. We hebben reeds 170 woningen die hier speciaal voor geschikt zijn en waar mogelijk voegen we hier kleinschalige initiatieven aan toe. Dat doen we altijd in nauwe samenwerking met onze zorgpartners, zodat de woningen voldoen aan de specifieke eisen en wensen van hun cliënten. Idealiter beschikken we over diverse kleine plukjes zorgwoningen die over de stad verspreid liggen en integraal onderdeel uitmaken van ons reguliere woningbezit. Zo ontstaan er gevarieerde, leefbare wijken waar allerlei type bewoners met elkaar en door elkaar heen wonen. Dit in tegenstelling tot het creëren van afgeschermde zorgenclaves in de wijk. Vanwege onze visie op zorg en onze beperkte omvang richten we ons dan ook uitsluitend op dergelijke kleinschalige zorginitiatieven. Gaat het om het realiseren van specifiek en grootschalig zorgvastgoed, dan laten we dit liever over aan onze lokale partners die hier beter toe geëquipeerd zijn.
11
4 Kwaliteit woningvoorraad Behouden en waar mogelijk verbeteren
1. Energiebesparende maatregelen Richting onze huidige huurders hebben we de verantwoordelijkheid dat onze bestaande woningen technisch in orde zijn en voldoen aan de hedendaagse wooneisen. Om dit te bereiken, hebben we de afgelopen jaren veel aan groot onderhoud gedaan. In 2011 hebben we bijvoorbeeld de renovatie van het Gemeenschappelijk Wonen project in Fokkesteeg afgerond en zijn alle woningen aan de binnenkant gerenoveerd in de vier grote torenflats aan het Van Herwijnenen Wenckebachplantsoen in de wijk Jutphaas-Wijkersloot. Daarnaast hebben we voorbereidingen getroffen voor de grondige renovatie van de bergingen en centrale ruimtes in deze torenflats. Begin 2013 vinden de eerste werkzaamheden hiervoor plaats. Met alle inspanningen van de afgelopen tijd hebben we de basiskwaliteit van ons bezit al goed op peil weten te brengen. Met behulp van een goed georganiseerd dagelijks en groot onderhoud willen we dit basisniveau de komende jaren behouden. Tegelijkertijd ontplooien we kleinschalige, gerichte initiatieven waarmee we de kwaliteit van onze woningen verder kunnen verbeteren. Dat is niet alleen goed voor het woongenot van onze huurders, maar ook voor de kwaliteit van de stad. We zetten in op twee concrete verbeterinitiatieven:
12
De energielasten leggen een steeds grotere druk op het besteedbaar inkomen van onze huurders. Het treffen van energetische maatregelen moet ervoor zorgen dat er minder energie in de woning wordt verbruikt en onze woningen betaalbaar blijven. Bij groot onderhoud en renovatie is hier al de nodige aandacht voor geweest, bijvoorbeeld door het aanbrengen van dubbel glas, het installeren van ClimaRad radiatoren en het aansluiten van wooncomplexen op stadsverwarming. De volgende stap is dat we ook individuele huurders enthousiast willen krijgen voor energiebesparing. We zijn daarom een pilot gestart met een kleine groep bewoners, waarbij we diverse energiebesparende maatregelen in de woning treffen. Tegelijkertijd maken we de bewoner meer bewust van zijn eigen energiegedrag en wat hij – in combinatie met de getroffen technische maatregelen – kan doen om de energielasten in zijn woning zo laag mogelijk te houden. In het voorjaar van 2013 zijn de uitkomsten van de pilot bekend. We evalueren dan samen met de bewoners welke energetische maatregelen het meeste effect sorteren, zodat we deze vervolgens aan een bredere groep huurders kunnen aanbieden. Ook voor deze huurders geldt dat we de technische maatregelen gepaard laten gaan met extra bewustwording.
2. Aanpassen appartementen voor senioren Aanpassingen in de woning zorgen ervoor dat ouderen zo lang mogelijk in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Het gaat vaak om relatief kleine ingrepen die het woongemak van huurders op oudere leeftijd enorm kunnen verhogen, zoals het verwijderen van drempels, het plaatsen van een verhoogd toilet, het installeren van thermostaat- en eenhendelskranen, en het monteren van beugels in douche- en wc-ruimte. Al deze aanpassingen hebben we ondergebracht in een speciaal seniorenpakket dat we vanaf
2013 bij alle renovatie- en groot onderhoudsprojecten van appartementen zullen aanbieden. We hebben dit als eerste gedaan bij de renovatie van de vier torenflats aan het Van Herwijnen- en Wenckebachplantsoen. Bewoners konden in een inventarisatiegesprek zelf aangeven aan welke aanpassingen zij behoefte hadden. In de loop van 2013 zullen we dit pakket ook gaan aanbieden bij mutatiewoningen waarvan het interieur wordt vervangen. Voor ouderen met een eengezinswoning geldt dat het aanpassen van hun woning aanzienlijk lastiger is. Deze zijn echt beter geschikt voor gezinnen en beschikken over diverse structurele kenmerken die niet aan te passen zijn voor senioren. Denk maar aan trappen in de woning, het aantal kamers, de aanwezigheid van een grote tuin. Hiervan hebben we dan ook aangegeven dat we deze bewoners liever ondersteunen bij het verhuizen naar een meer geschikte seniorenwoning dan dat we de bestaande woning aanpassen (zie ook speerpunt 2: doorstroming stimuleren).
5 Leefbaarheid
Inzetten op wonen zonder ergernis
We voelen ons verantwoordelijk voor de leefbaarheid van de wijken waar onze woningen staan. Onze huurders moeten zich veilig voelen en samen met andere wijkbewoners ongestoord van hun woning en woonomgeving kunnen genieten. We beseffen dat leefbaarheid een gedeelde verantwoordelijkheid is van bewoners zelf, de gemeente en andere partijen die bij de wijk betrokken zijn. Dit maakt dat samenwerking belangrijk is, maar ook dat alle betrokkenen een helder beeld hebben van elkaars rol en inzet. Zelf onderscheiden we twee niveaus van leefbaarheid:
Te leveren inspanning
Samen met partners
Sociale samenhang
Doen we zelf
Wonen zonder ergernis
Impact directe woonomgeving Op de vraag waar huidige huurders het meeste belang aan hechten, wordt een prettige, leefbare woonomgeving het vaakst genoemd. Verder vindt 75% van de huidige huurders dat Jutphaas Wonen naast het verhuren en onderhouden van woningen, óók moet (blijven) investeren in leefbaarheid.
1. Wonen zonder ergernis
2. Stimuleren sociale samenhang
Dit vormt voor ons de basis van leefbaarheid. Dat onze huurders geen overlast ondervinden, zich veilig voelen en zodoende zonder ergernis kunnen wonen en leven in hun eigen wijk. Op dit niveau gaat het vaak om concrete overlastzaken die leefbaarheid in de weg staan. Omdat we ons verantwoordelijk voelen voor het woongenot van onze huurders, pakken we dergelijke overlastzaken altijd zelf op. De oplossing zit hem vaak in kleine, praktische maatregelen die ons relatief weinig inspanning kosten, zoals het bemiddelen tussen buren, zorgen voor extra toezicht in publieke ruimtes en het doorspelen van overlastzaken aan de politie.
Leefbaarheid gaat in tweede instantie over het stimuleren van de gemeenschapszin in de wijk en het ondersteunen van bewoners die vanwege sociale of financiële problemen buiten de maatschappij dreigen te vallen. Deze vorm van leefbaarheid is voor ons lastiger om zelf op te pakken.
De spil in onze aanpak zijn onze leefbaarheidsmedewerkers die speciaal getraind zijn om met overlast om te gaan. Bij een overlastmelding gaan zij in gesprek met de betrokken bewoners, inventariseren de situatie en treffen per geval concrete maatregelen die het probleem oplossen. Waar nodig betrekken zij ook direct onze maatschappelijke partners bij de zaak.
Omdat we hier niet toe geëquipeerd zijn, zou het ons te veel inspanning kosten om echt het verschil te kunnen maken. Op dit niveau is onze rol dan ook veel meer signalerend en faciliterend, waarbij we altijd de samenwerking opzoeken met onze maatschappelijke partners. Bijvoorbeeld als we merken dat bewoners vereenzamen of te kampen hebben met andere sociale problemen. Dergelijke ‘achter de voordeur’-signalen spelen we actief door naar onze partners, die de zaak dan verder in behandeling nemen.
Daarnaast houden we onze ogen en oren open in de wijken waar wij actief zijn. Het is ons streven dat we niet lukraak allerlei signalen verzamelen, maar dat we hier ook echt de verbanden in ontdekken die duiden op structurele leefbaarheidsuitdagingen in de wijk. Komen deze aan het We merken overigens in de praktijk dat wonen zonder licht, dan zoeken we proactief onze partners op en leggen ergernis voor een belangrijk deel om beleving gaat. Soms de uitdaging neer bij de partij of partijen die deze volgens ervaren bewoners gevoelens van overlast of onveiligheid ons het beste kunnen oppakken. We houden vervolgens zonder dat zij hier een fysieke, aanwijsbare de vinger aan de pols, zodat we er zeker van reden voor hebben. Ook daar hebben we zijn dat de geconstateerde problemen ook kenden: Woningzoe oog voor. Want een kleine ingreep, zoals echt worden opgepakt. En zo nodig staan we n e het plaatsen van een camera in de galerij, klaar om eventuele wijkinitiatieven die op basis Pre t tig won kan er in dit geval toch voor zorgen dat hiervan ontplooid worden, te ondersteunen der dan r e v t ik e r bewoners veel prettiger wonen. En dat is met onze eigen inzet, tijd en middelen. je n a v n e voor ons even belangrijk als het aanpakken r de mu van fysieke oorzaken van overlast. ing!
won
13
De betaalbaarheid van onze opgave We staan de komende jaren voor een flinke opgave. Om meer kansen voor woningzoekenden te creëren, willen we in vijf jaar tijd een flink aantal woningen toevoegen. Tegelijkertijd blijven we investeren in leefbaarheid en de kwaliteit van ons woningbezit. Deze ambities vergen de nodige investeringskracht in een tijd die door onzekerheid en financiële risico’s wordt gekenmerkt. We staan er gelukkig solide voor, maar we beschikken daarentegen over weinig financiële rek. Ons verdienmodel bestaat momenteel uitsluitend uit reguliere huuropbrengsten. De verkoop uit eigen woningbezit hebben we namelijk stopgezet, omdat er te weinig vraag is op de vrije koopmarkt en er juist een tekort is aan reguliere huurwoningen. Onze inkomsten zijn daarmee redelijk stabiel. Aan de lastenzijde worden we echter in toenemende mate geconfronteerd met overheidsmaatregelen en -heffingen die op onze financiële positie drukken. Tijdens het schrijven van dit plan barst de weerstand tegen het regeerakkoord van kabinet Rutte II in alle hevigheid los. Verschillende organisaties uit de woningbranche, waaronder de Woonbond, Aedes en het Centraal Fonds, waarschuwen voor een kaalslag van corporaties als alle maatregelen uit het regeerakkoord ongewijzigd hun doorgang vinden. Pas in de loop van 2013 wordt er meer duidelijkheid verwacht. Hoe het regeerakkoord in de praktijk ook uitpakt, onze opgaven en ambities veranderen er niet door. Maar het bepaalt helaas wel de mate waarin we deze ook daadwerkelijk kunnen realiseren. We zijn dan ook gedwongen om een belangrijk voorbehoud bij dit plan te plaatsen. Tegelijkertijd bekijken we onze eigen mogelijkheden om op financieel verantwoorde wijze aan onze ambities te kunnen voldoen. We hebben voor onszelf vier zogeheten financiële verdedigingslinies ingesteld die ervoor moeten zorgen dat we te allen tijde financieel gezond blijven:
14
Investeringsruimte
Financiële positie
Verdienmodel
Maatregelen
Extra ruimte nodig voor het toevoegen van meer woningen
We staan er momenteel gezond voor
Inkomsten zijn volledig huurgebaseerd
Overheidsmaatregelen en heffingen drukken op financiële positie
1. Kritis ch
e select
2. Koste
ie projec
ten
nneutra
al bouw
3. Huurv erhoging
en
4. Verko op aan zittend e huurd ers
Vier financiële verdedigingslinies
Kritische selectie projecten
Verkoop aan zittende huurders
Financieel gezond blijven begint bij geld niet uitgeven. Voor ieder potentieel transformatie- en nieuwbouwproject geldt dat we kritisch zullen kijken naar de financiële impact ervan en de bijbehorende risico’s. We willen graag extra woningen toevoegen, maar dit mag niet ten koste gaan van ons eigen voortbestaan. Onze beperkte omvang maakt dat we hier de verstandige keuzes in zullen nemen en goed kijken naar wat we financieel wel en niet aankunnen. We beschikken over een Raad van Commissarissen die het als haar taak ziet om kritisch te volgen wat er gebeurt.
Terwijl er weinig vraag is naar koopwoningen op de vrije markt, blijkt uit ons digitale klantenpanel dat 21% van onze huidige huurders mogelijk geïnteresseerd is in het kopen van hun eigen woning. Verkoop aan huidige huurders behoort voor een deel van ons bezit dan ook zeker tot de mogelijkheden. We voldoen hiermee immers aan een belangrijke behoefte van onze huurders en tegelijkertijd kunnen we meer geld vrijmaken voor transformatie en nieuwbouw.
*
We kunnen voorlopig geen andere uitspraken doen over ons huurbeleid, omdat we hiervoor afhankelijk zijn van de regels uit het regeerakkoord. Zodra hier meer duidelijkheid over is, zullen we dit apart communiceren.
Kostenneutraal bouwen Bij het realiseren van onze uitbreidingsplannen zoeken we actief naar kansen en mogelijkheden om kostenneutraal te bouwen. Dat doen we aan de ene kant door ons te focussen op transformatie, waarbij we de kosten zo laag kunnen houden dat zelfs rendabel bouwen tot de mogelijkheden behoort. Aan de andere kant bekijken we per project de mogelijkheden om partners hierbij te betrekken, zodat we de projectinvesteringen met anderen kunnen delen.
Huurverhoging Het verhogen van de huren is een maatregel die we spaarzaam inzetten. We beseffen namelijk dat onze huurprijzen relatief gezien al hoog liggen en dat het creëren van extra kansen voor woningzoekenden niet ten koste mag gaan van onze zittende huurders. We zullen ons daarom met name toespitsen op individuele gevallen van huurharmonisatie. Het gaat hier om mutatiewoningen die na lange tijd weer vrijkomen en waarvan de huren niet langer als redelijk kunnen worden beschouwd.*
15
Anders durven kijken: De organisatie Wind tegen
Anders durven kijken
Verfrissende lef
De woningmarkt bevindt zich momenteel in zwaar weer. De economische crisis en het regeerakkoord zorgen voor onzekerheid en terughoudendheid. En dat in een periode waarbij de woningmarkt met nadruk vooruit geholpen moet worden. Veel partijen voelen zich gedwongen om een afwachtende houding aan te nemen. Zij weten niet hoe alle ontwikkelingen gaan uitpakken en wat het effect hiervan is op hun financiële positie. Belangrijke opgaven blijven hierdoor langer liggen dan zij zouden willen.
Om dat mogelijk te maken, verscherpen we als organisatie onze focus. We zullen alerter moeten zijn dan ooit. Met het ene oog op wat er om ons heen gebeurt. In de politiek, de maatschappij en de markt. En met het andere op hoe wij het werk met elkaar organiseren.
Deze ambitie heeft uiteraard impact op het denken, voelen en handelen van de gehele organisatie. Immers: het betekent niet alleen dat we verdraaid goed moeten weten wat er gebeurt en waar we mee bezig zijn. Het betekent ook dat we het “verfrissende lef” moeten behouden om te blijven doen wat nodig is. Deze mindset ziet Jutphaas Wonen als een van haar leidende principes om in Nieuwegein een herkenbaar volkshuisvestelijk geluid te laten horen. Ook in onzekere tijden!
Tijdig geanticipeerd Jutphaas Wonen heeft uiteraard ook met deze veranderende realiteit te maken. Ook wij hebben te maken met tegenwind. Gelukkig hebben we hier tijdig op geanticipeerd. Dat betekent niet dat de bomen tot in de hemel groeien, maar we beschikken gelukkig wel over een degelijke financiële basis die onze organisatie als vertrekpunt kan gebruiken.
Het verschil blijven maken Voor ons is de huidige situatie geen reden om bij de pakken neer te gaan zitten. Het geeft ons juist de prikkel en de energie om volkshuisvestelijk het verschil te blijven maken in Nieuwegein.
16
Binnen en buiten Deze verscherpte blik naar binnen en buiten zorgt ervoor dat we tijdig zien wat er op ons afkomt. Daarnaast geeft het ons de ruimte om mee te bewegen en tijdig te anticiperen. Dit laatste vraagt om extra flexibiliteit en creativiteit van de organisatie. Zodat we andere en passende manieren vinden waarmee we invulling geven aan onze dienstverlening en opgaven.
Ons motto We hebben dit samengevat onder het motto: “anders durven kijken”. Voor ons is dit de letterlijke visie waarmee we naar alles kijken dat ons bezighoudt en met vraagstukken omgaan. Gelukkig staat deze zienswijze niet heel ver van ons af. Een drastische ruk aan het stuur van de organisatie is dus niet nodig. We willen er de komende jaren echter bewuster en proactiever mee omgaan. Hoe we dat doen, zetten we hierna uiteen.
DNA van Jutphaas Wonen
DNA van Jutphaas Wonen Waarop wij herkend en erkend willen worden
‘Anders durven kijken’ Jutphaas Wonen is een kleine, gedreven en betrokken woningcorporatie. En dat willen we ook graag zo houden. Onze taak? Zorgen dat je prettig kunt wonen in Nieuwegein. We zijn er voor iedereen die dat niet zelfstandig kan regelen. De woning en de directe woonomgeving zijn onze aandachtsgebieden.
Klant op 1 Een goede relatie met onze omgeving staat voor ons altijd op de eerste plaats. Dat zie je terug in de sterke en persoonlijke band die we met onze klanten en partners hebben. Dit zorgt voor wederzijds vertrouwen en de openheid waarmee we daadwerkelijk in gesprek zijn met onze relaties. Voor ons is dit meer dan een houding. Het is onze manier om te ontdekken welke behoeften onze klanten hebben en wat er bij partners speelt. Dat we goed kunnen luisteren, opmerkzaam en nieuwsgierig zijn, komt ons hierbij goed van pas.
Resultaat telt Met een goede relatie ben je er nog niet. Bij Jutphaas Wonen tellen ook de resultaten. Onze motivatie is dat we ‘altijd datgene oppakken wat volkshuisvestelijk voor de maatschappij en klant nuttig of nodig is’. We vinden het daarbij oprecht van belang dat klanten op ons kunnen bouwen. Dit betekent dat we afspraken nakomen en altijd naar een oplossing proberen te zoeken. Goed samenwerken met collega’s en partners helpt ons daarbij. Samen weten en zien we immers meer dan alleen. Blijkt iets schier onmogelijk? Dan leggen we dat op een duidelijke en respectvolle manier uit.
Als je omgeving beweegt, moet je kunnen meebewegen! Dat is onze stellige overtuiging. Zo blijft onze dienstverlening en ons aanbod van producten goed aansluiten bij de behoeften van onze klanten en de maatschappij. Om deze situatie te bereiken, moet je als organisatie wel goed naar buiten kijken en een proactieve bril opzetten. Kortom: kijken om te kunnen anticiperen. We noemen dit ook wel “Anders durven kijken”. Dat zie je terug op drie vlakken. Ten eerste in hoe ons team denkt, voelt en handelt. Onze nieuwsgierigheid zorgt ervoor dat we precies weten hoe de vork in de steel zit. We zijn oplossingsgericht en raken niet in de war als de situatie anders is dan we vooraf hadden verwacht. Flexibel en proactief is onze basishouding.
We beschrijven op deze pagina waar we als Jutphaas Wonen voor “gaan en staan” en waarop wij “herkend en erkend” willen worden. We noemen dit ook wel ons DNA. Van een aantal dingen weten we dat we er nog niet helemaal zijn. Anderzijds zijn een aantal belangrijke kernwaarden al sterk verankerd in onze organisatie. Uit deze beschrijving spreekt dan ook onze richtinggevende ambitie voor de komende jaren.
Ten tweede zie je dat terug in hoe wij omgaan met onze dienstverlening. Onze processen geven ons daarbij houvast en zorgen ervoor dat we efficiënt kunnen opereren. We houden echter wel onze ogen open en nemen initiatief als dat nodig is. We vragen ons ieder keer af: kan het in deze situatie slimmer of handiger? Dit betekent dat we altijd van ons standaard proces mogen afwijken als de situatie dat verlangt. Immers: het resultaat telt voor ons. Zo behouden we onze bewegingsvrijheid. Zo blijven we problemen voor en bouwen we aan resultaten die leiden tot tevredenheid. Ten derde zie je dat terug in hoe we met onze opgaven omgaan. We ontwikkelen slimme oplossingen die passen bij de uitdagende problemen in ons werkgebied. Met vernieuwingskracht, creativiteit en een ‘beetje lef’ verkennen we daarom iedere keer nieuwe wegen die maatschappelijk nuttig en waardevol zijn. Onze producten zijn niet altijd standaard en gaan soms verder waar anderen stoppen. Voorbeelden hiervan zijn de transformatie van kantoren of het ontwikkelen van bijzondere woonvormen. Innovatie is bij Jutphaas Wonen geen loze kreet, maar de praktijk.
17
Identiteitscan Jutphaas Wonen Hoe ver staan we van ons gewenste DNA af?
Historische waarden U heeft hiervoor kunnen lezen welk DNA Jutphaas Wonen nastreeft. In de aanloop naar dit plan hebben we onderzocht hoe ver we hier nog vanaf staan en waar we ons verder in zullen moeten ontwikkelen. Het schema geeft een samenvatting van onze analyse, waarbij we onderscheid maken tussen drie soorten waarden:
Betrouwbaar en eerlijk Klein, persoonlijk en betrokken
Groeiwaarden
Latente waarden Oprecht
Zeggen wat je doet, doen wat je zegt
Menselijk creatief Contactvaardig
Vaardig
Innovatief
Initiatief nemen
Routineus
Nieuwsgierig
1. Historische waarden Linksboven staan onze historische waarden. Dit zijn de DNA waarden die we zelf al bewust toepassen en waar we ook door anderen op herkend worden. Onze historische waarden geven ons een duidelijk en betrouwbaar gezicht. Klanten en partners weten hierdoor wat ze van ons mogen verwachten. Uit onderzoek en gesprekken blijkt dat onze omgeving dit deel van ons DNA als positief ervaart. Zo positief zelfs dat we meerdere malen te horen hebben gekregen: “blijf wie je bent”. Een advies dat we ter harte nemen. Ook de medewerkers van Jutphaas Wonen herkennen zich in de beschreven waarden. We mogen hiermee zeggen dat het cultuurtraject dat we het afgelopen jaar hebben doorlopen is geslaagd. Dat we het allemaal eigenlijk heel gewoon vinden, blijkt uit het feit dat we niet graag over cultuur praten, maar het vooral tot uitdrukking willen laten komen in ons werk en gedrag.
2. Latente waarden In het midden van het schema staan een aantal waarden die door de buitenwacht worden gewaardeerd, maar die onszelf niet (meer) opvallen. Zij zijn met andere woorden latent aanwezig. Deze waarden hebben vooral te maken met onze innovatieve en creatieve kant. We zijn het wel, maar weten dat minder goed van onszelf. Omdat deze waarden een belangrijk deel van ons DNA vormen, willen we daar de komende tijd bewuster mee omgaan. We doen dit door innovatie en creativiteit een belangrijkere plek te geven in onze productontwikkeling.
18
Maatschappelijk betrokken
Slagvaardig, doelgericht en proactief
Weten waar de behoefte ligt Doen wat voor maatschappij en klant nuttig is
Creatief, slim en handig
We zijn er voor de klant
Flexibiliseren
Team en proces
Opvolgen, nakomen afspraak
“Omgeving anders”
“Blijf wie je bent”
Samenwerken, doorspelen en terugkoppelen
Alert zijn, blijven meegaan
Meenemen uitdagen Heldere verwachtingen
Identiteitscan
Maatschappij gedreven corporatie - Midden in de maatschappij - Luisterend oor - Betrouwbaar
Cultuurwaarden
“Anders durven kijken”
Motto
We omarmen ons gewenste dna Het ontwikkelen van onze groeiwaarden
3. Groeiwaarden
Onze dienstverlening
Rechts in het schema staan onze groeiwaarden. Dit zijn de waarden waar we ons de komende tijd verder in willen ontwikkelen en bekwamen. Het gaat hier om aanvullende waarden die we bovenop onze historische waarden zullen ontwikkelen. Zij komen dus niet in de plaats van onze historische waarden. Onze groeiwaarden hebben vooral te maken met de bewegelijkheid van de markt en onze ambitie om nog beter te kunnen anticiperen op wat gevraagd en nodig is. We willen deze waarden op twee plekken in onze organisatie borgen, namelijk in: 1. Het denken, voelen en handelen van ons team 2. De inrichting van onze dienstverlening
Ook op het niveau van onze dienstverlening willen we in staat zijn om anders te durven kijken, waarbij we alert zijn op de wensen van onze individuele klanten en deze op proactieve wijze weten in te vullen. Op dit moment leunt onze dienstverlening voor een belangrijk deel op processen, waarvan het mutatie- en reparatieproces de belangrijkste zijn. We hebben deze diensten in vaste procedures vervat, zodat we een constante kwaliteit kunnen waarborgen. Deze werkwijze sluit ook goed aan bij onze natuurlijke waarden, waarbij we geroutineerd te werk gaan, vaardig zijn en met een sterk gevoel voor kwaliteit onze klanten bedienen. We zijn hier dan ook heel bedreven in.
Ons team
Kijken we echter naar de veranderende markt en onze eigen ambities, dan zouden deze vaste procedures wel eens kunnen gaan knellen. We zien immers dat klanten nieuwe wensen hebben die niet binnen onze set van vaste procedures hoeven te vallen. Daarnaast gaan we de komende jaren allerlei initiatieven ontplooien waarbij we dichter op de situatie van de individuele klant willen kruipen. Denk maar aan het persoonlijk begeleiden van senioren met een verhuiswens of het ondersteunen van bewoners die hun energiekosten willen verlagen. Onze dienstverlening zal hierdoor steeds persoonlijker en proactiever worden. Daarom is het nodig dat we onze processen flexibiliseren, waarbij we de resultaten leidend maken. Processen moeten met andere woorden houvast bieden, maar tegelijkertijd voldoende ruimte laten om te doen wat nodig is om iedere klant goed te bedienen. Processen zijn dan niet langer een statisch gegeven, maar een flexibele aanpak die meebeweegt met de individuele situatie van de klant. De komende tijd bekijken we daarom hoe we proactiever met onze processen kunnen omgaan.
Op ons team mogen we trots zijn. En met reden. Zij zorgen er iedere dag voor dat onze klanten prettig kunnen wonen in Nieuwegein. Met inzet en betrokkenheid. Klanten waarderen dat. Het team vormt voor Jutphaas Wonen dan ook de belangrijkste hefboom waarmee we onze groeiwaarden van de grond kunnen krijgen. Het is daarbij onze stelling dat we het er niet lang over willen hebben. We willen de gewenste situatie met name bereiken door te doen. Voor het werk, in het werk. Dat betekent dat we de komende jaren heel bewust bij alles wat we doen nadenken of het wel strookt met ons DNA. We hebben daar een simpel ezelsbruggetje voor: de WBDU-vraag. Deze letters staan voor: Waar Blijkt Dat Uit? Je kunt jezelf dan bijvoorbeeld de vraag stellen: Mijn nieuwsgierigheid in dit gesprek… Waar bleek dat uit? Zo kan iedereen voor zichzelf checken of zijn denken, voelen en handelen in lijn ligt met het gewenste DNA. Door af en toe met collega’s de praktijk te bespreken, verankeren we onze groeiwaarden en vinden we samen oplossingen als het even niet lukt.
Tot slot… Jutphaas Wonen is zich ervan bewust dat dit ondernemingsplan een aantal veranderingen met zich meebrengt voor haar organisatie. Het is daarom de ambitie van het management om iedereen zo goed mogelijk in deze veranderingen mee te nemen. Dat begint met goed uitleggen, elkaar scherp houden op de inhoud en zorgen voor veel onderlinge afstemming. Vervolgens zullen we de organisatie uitdagen en prikkelen om creatief mee te denken bij de concrete invulling van dit plan. We voelen hierbij als management de verplichting om een goede terugkoppeling te geven hoe ideeën en bijdragen van medewerkers hun weg vinden in de realisatie van onze ambities. Daarna is het een kwestie van de mouwen opstropen en met elkaar aan het werk gaan.
19
