Analýza změn v oblasti daní v roce 2014 a jejich dopad na financování bydlení

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Analýza změn v oblasti daní v roce 2014 a jejich dopad na financování bydlení Diplomová práce

Autor:

Bc. Šárka Švarcová Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Pavlína Mazancová

Duben, 2015

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Dubí dne 30. dubna 2015

Bc. Šárka Švarcová

Poděkování: Za vedení diplomové práce, vstřícný přístup, rady a připomínky bych na tomto místě ráda poděkovala paní Ing. Pavlíně Mazancové. Zároveň bych chtěla také poděkovat své rodině a blízkým za podporu spolu s vytvořením vynikajících studijních podmínek po celou dobu mého vysokoškolského studia.

Anotace: V diplomové práci se zabývám vymezením daní souvisejících s bytovou problematikou a možnostem financování bydlení, popisem těchto oblastí a jejich vzájemných vazeb. Změny daní ve vztahu k bydlení analyzuji v první části práce, dále identifikuji trh bydlení s důrazem na segment financování bydlení a představení jeho hlavních nástrojů – hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Ve druhé části práce podrobně charakterizuji nabídky vybraných finančních institucí a podmínky úvěrových produktů v rámci zvolené modelové situace. Následuje kapitola rekapitulující výsledky provedeného výzkumu pomocí dotazníkové metody se závěrečným zhodnocením vlivu změn daní pro financování bydlení běžného občana. Klíčová slova: analýza, změny daní, financování bydlení, hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření Annotation: In my thesis, I am concerned with the specification of taxes related to housing problems and with the possibilities of housing financing. I describe these domains and their reciprocal links. In the first part of my thesis, I analyse the changes of taxation concerning the housing, I identify the housing market emphasising the segment of housing

financing, and I introduce

its main

implements – mortgage loan

and building savings loan. In the second part of my thesis, I make a detailed characterization of the offer of the chosen financial institutions and of the conditions of the loan products in pursuance of the chosen model situation. This is followed by a chapter reviewing the results of the performed research using the questionnaire method with the final evaluation of the influence of change of taxation on housing financing for a common citizen. Key words: analysis, change of taxation, housing financing, mortgage loan, building savings loan

Obsah

Úvod ............................................................................................................................. 7 1

Daňový systém České republiky......................................................................... 9 1.1

Analýza daní a jejich změn v oblasti bydlení v roce 2014 ......................... 12 1.1.1 Daně z příjmů ................................................................................. 12 1.1.2 Daň z nemovitých věcí ................................................................... 20 1.1.3 Daň z nabytí nemovitých věcí ........................................................ 25 1.1.4 Daň z přidané hodnoty ................................................................... 27

2

Trh bydlení ......................................................................................................... 32 2.1

Bytová politika České republiky ................................................................ 35 2.1.1 Trh nemovitostí .............................................................................. 38

2.2

Financování bydlení ................................................................................... 39 2.2.1 Úvěr ze stavebního spoření ............................................................ 41 2.2.1 Hypoteční úvěr ............................................................................... 51

3

Zvolené metody zpracování .............................................................................. 63

4

Případová studie ................................................................................................ 64

5

4.1

Nabídka financování od Českomoravské stavební spořitelny, a.s..............66

4.2

Nabídka financování od Hypoteční banky,a.s............................................ 72

Výzkum ............................................................................................................... 77 5.1

Dotazníkové šetření…………………………….........................................77

Závěr .......................................................................................................................... 93 Seznam použité literatury ........................................................................................ 98 Seznam grafů ........................................................................................................... 104 Seznam tabulek a obrázků ..................................................................................... 105

Úvod

„Manželství, rodina a domov má být zázemím člověka. Domov je totiž víc než nádražní peron, kam se přichází, kudy se prochází, odkud se nepřetržitě odchází. Není ani nocležna, ani příležitostná stravovna.“ Jan Procházka Tento citát přesně vystihuje specifické postavení bydlení a jeho význam pro kvalitu lidského života. Dostupnost a kvalita bydlení jsou často vnímány jako ukazatele charakterizující životní úroveň společnosti. Skutečnost, že bydlení je komodita, která se bezprostředně týká téměř všech jedinců, jej činí výjimečným, ačkoliv je ve skutečnosti stejným druhem zboží, jakými jsou např. nábytek či oblečení. Dům nebo byt jsou místa, kde většina z nás prožívá nemalou část svého života a jsou s ním spojeny pocity bezpečí a stability. Bydlení by mělo představovat jednu z jistot, které člověk v životě má a zároveň se podílí na utváření sociálního statusu jedince ve společnosti, pomáhá udržet integraci osobnosti a její další vývoj. Domov vytváří základní předpoklady pro realizaci určitých činností a s tím souvisejícího stylu života. Vhodné bydlení umožňuje zvýšený rozvoj lidského potenciálu jako jednoho z významných faktorů pro rozvoj společnosti jako celku. Potřeba bydlení je jedna ze základních lidských potřeb, kde stejně tak jako u jídla, pití atd. je pro každého nejdůležitější kvalita, stabilita a dostupnost. Význam práva na bydlení je zmiňován v několika mezinárodních dokumentech, např. Deklarace lidských práv a Evropská sociální charta z roku 1996, jichž je Česká republika signatářským státem. Zajištění místa pro život je záležitost osobní odpovědnosti jedince. Samotná kvalita bydlení je pak přímo úměrná jeho ekonomickým možnostem, které zrcadlí jeho schopnosti, stejně tak jako ekonomické prostředí, ve kterém se pohybuje. 1 Výběr vhodného typu bydlení a problematiku jeho financování řeší alespoň jedenkrát za život každá domácnost. Náklady na bydlení jsou jednou z hlavních výdajových složek rozpočtů 1

KPMG Česká republika, s.r.o. Koncepce bytové politiky [online dokument]. 28.06.2011 [cit. 2015-03-29].

Dostupné z: http://www.sfrb.cz/o-sfrb/koncepce.html

7

domácností. Pořízení vlastnického typu bydlení často představuje investici, kterou není běžný příjem domácnosti schopen pokrýt, tudíž je nezbytné získat finanční prostředky pomocí kapitálového trhu. V předkládané diplomové práci se nejdříve zabývám daňovou problematikou, která mě osobně velmi zajímá, jelikož orientace v této oblasti a monitorování jejích změn je jednou z náplní mého současného zaměstnání. Následně se věnuji oblasti bydlení, protože řešení otázky vlastního bydlení je záležitost, kterou podstupuje každý z nás a v žádném případě není radno ji podcenit. Kdo z nás by si nechtěl vytvořit svůj krásný domov, místo, kde bude trávit příjemný čas se svojí rodinou a přáteli? Otázkou zůstává, jak na to. I z tohoto důvodu jsem zvolila téma své práce, a to proto, aby si budoucí čtenáři i z řad laické veřejnosti dokázali udělat představu o celém trhu bydlení a možnostech financování vlastního bydlení spolu s jejich daňovými aspekty, tak aby byl jednoho dne jejich vysněný byt či rodinný dům jejich skutečným domovem. Cílem práce je analýza změn v oblasti daní v roce 2014 a ověření hypotézy, zda měly jejich změny vliv na financování bydlení pro běžného občana. Dílčím cílem je komparace obchodních podmínek poskytovaných produktů na financování bydlení prostřednictvím jednotlivých parametrů nabízených úvěrových produktů. V rámci teoretické části se v první kapitole zpočátku věnuji představení daňového systému České republiky, dále se zabývám identifikací daní související s bydlením a bytovou problematikou v České republice a analýze změn, ke kterým došlo po 01.01.2014. V druhé kapitole klasifikuji oblast bytové politiky, její účel a zásady tvorby. Následuje podkapitola zaměřená na trh bydlení a způsoby jeho členění, přičemž stěžejní část jsem věnovala oblasti financování bydlení a jejím hlavním pilířům, což jsou úvěry ze stavebního spoření a hypoteční úvěry. Ve třetí kapitole jsem zmínila zvolené metody zpracování. V rámci praktické části jsem zkonstruovala modelovou situaci, ve které porovnávám podmínky zvolených úvěrových produktů. Do této části též náleží čtvrtá kapitola, kde jsem provedla výzkum realizovaný pomocí dotazníkové metody a následně interpretovala zjištění a výsledky. Závěrem jsem shrnula veškeré získané informace ve vzájemných souvislostech a zhodnotila jejich dopad na financování bydlení pro běžného občana.

8

1

Daňový systém České republiky

Považuji za vhodné úvodem stručně popsat daňový systém České republiky a následně poté se věnovat jednotlivým daním, které souvisejí s bydlením a bytovou výstavbou. Daňový systém České republiky je ve svých hlavních znacích podobný systémům vyspělých evropských zemí. Mezi základní principy patří spravedlivost zdanění, která zaručuje pro různé typy subjektů stejné podmínky, všeobecnost zdanění projevující se tím způsobem, že všechny typy vlastnictví podléhají zdanění a sjednocování daňové soustavy ČR se systémem Evropské unie, tedy účinnost zdanění. Daňový systém je stanoven v každé zemi příslušnými zákony, kde jsou stanoveny daňové povinnosti a způsoby jejich plnění. Tyto normy odráží vždy konkrétní ekonomické podmínky státu, přičemž tyto zákony bývají velmi často novelizovány, a to zejména z toho důvodu, že požadavky na daňový systém se mění v čase s ohledem např. na stále se zvyšující deficity veřejného dluhu.

Stále většího významu tak nabývá

požadavek na zabezpečení přiměřeného daňového výnosu spolu s naplněním požadavku daňové efektivnosti. Efektivnost se projevuje v minimalizaci rozdílu mezi ztrátou užitku daňových subjektů a výnosem veřejných rozpočtů. Mezi další požadavky kladené na daňový systém patří mimo jiné daňová spravedlnost, jednoduchost a srozumitelnost (v současnosti jeden z nejméně splnitelných požadavků), pružnost, předvídatelnost, atd. Daň je možno charakterizovat jako povinnou, zákonem stanovenou platbu do veřejného rozpočtu, přičemž splnění daňové povinnosti nezakládá nárok na žádné konkrétní plnění ze strany státu. Schopnost naplnit veřejný rozpočet je hlavní funkcí daní, označuje se jako fiskální funkce. Mezi další funkce daní patří alokační funkce upravující efektivnost tržních mechanismů na některých specifických trzích a redistribuční funkce přesouvající část důchodů od majetných jedinců k těm méně majetným a tím snížení rozdílů v důchodech jednotlivých subjektů. Ke zmírnění dopadů cyklických výkyvů ekonomiky slouží funkce stabilizační. Daňové zatížení poplatníků se vyjadřuje pojmem daňová kvóta, což je ukazatel vyjadřující podíl vybraných daní na hrubém domácím produktu.

9

V následujícím obrázku je zobrazen přehled daní používaných v českém daňovém systému. Obrázek č. 1: Daně daňového systému České republiky

Daňová soustava ČR

Daně z příjmů

Daň z příjmů fyzických osob

Majetkové daně

Daň z příjmů právnických osob

Daně z nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daně ze spotřeby

Daně univerzální všeobecné

Daně selektivní

Daně z užívání

Sociální pojistné

Další daňové příjmy

Zdroj: VANČUROVÁ, Alena a Lenka LÁCHOVÁ. Daňový systém ČR 2014. Praha: 1. VOX a.s., 2014. ISBN 978-80-87480-23-6, vlastní zpracování

Daně se historicky rozdělují do dvou skupin, a to na daně přímé a daně nepřímé. Přímé daně se vypočtou z předmětu daně poplatníka, který je většinou povinen daň sám odvést na základě písemného daňového přiznání příslušného finančnímu úřadu. Nepřímé daně (až na výjimky) vybírá a odvádí jiná osoba než poplatník, avšak z hlediska daňové techniky bývá často osoba nesoucí daňové břemeno neznámá. Jedná se vlastně o daň ze spotřeby. Je totiž zahrnuta jako přirážka v ceně zboží nebo služeb nakupovaných zákazníkem či spotřebitelem, který ji hradí v rámci úhrady své spotřeby. Význam jednotlivých druhů daní se nejčastěji měří prostřednictvím podílu výnosu jednoho typu daní na celkovém daňovém výnosu. Termínem daňový mix označujeme skutečnost, jaký druh daní stát preferuje a jaký potlačuje.

10

Graf č. 1: Daňový mix (podíl jednotlivých daní)

11% Sociální pojistné 21%

45%

Majetkové daně Daň z příjmů fyzických osob Daň z příjmů právnických osob Daň z přidané hodnoty Daně spotřební

10% 11% 2%

Zdroj: OECD Revenue Statistics 2014, data za období roku 2012, vlastní zpracování

Daňové příjmy jsou základní položkou státního rozpočtu, nejsou však jediným druhem veřejných příjmů. Zdroje veřejných rozpočtů jsou doplňovány dalšími příjmy, např. z prodeje státního majetku nebo z výběru sankcí a hlavně úvěrovými příjmy uskutečňovanými pomocí emise státních cenných papírů. Do veřejných rozpočtů přispívá výnos z poplatků a místních poplatků, jakými jsou příspěvky do státních fondů (např. Fond pro podporu a rozvoj české kinematografie), poplatky nejčastěji v podobě správních poplatků, poplatek za užívání dálnic, tzv. dálniční známka a celá škála místních poplatků vlastnostmi spíše připomínající daně ukládané na místní úrovni – z ubytovací kapacity, za provozovaný výherní hrací stroj, za užívání veřejného prostranství, atd. 2 Z jiného pohledu je možné konstatovat, že daňový systém ČR se sestává ze dvou složek, a to z procesního práva a hmotného práva. Procesní právo upravuje proces daňového řízení mezi poplatníky/plátci a správci daně. Jedná se o zcela běžnou obdobu rozdělení působnosti práva známou z jiných právních oblastí, např.: občanské právo - občanský zákoník (hmota)

2

VANČUROVÁ, Alena a Lenka LÁCHOVÁ. Daňový systém ČR 2014. Praha: 1. VOX a.s., 2014. ISBN 978-

80-87480-23-6

11

a občanský soudní řád (proces), správní právo - např. stavební zákon (hmota) a správní řád (proces), trestní právo - trestní zákon (hmota) a trestní řád (proces). Úkolem procesního daňového práva je definovat, jak má probíhat daňové řízení mezi daňovými subjekty a správcem daně (což bývá finanční úřad či územní pracoviště finančního úřadu). Stanovuje pravidla pro dílčí etapy řízení a postupy, definuje základní pojmy, upravuje pravidla vyměřování, placení a vymáhání daní. Jedná se o právní normu z povahy věci určenou zejména pro správce daně, ale zároveň stanovuje i celou řadu povinností a práv pro poplatníky, resp. plátce daně. Obsahuje informace nejen o tom, kde, kdy a jak přiznávat a platit daně, a co nám hrozí, když to zanedbáme, ale také jaké jsou možnosti právní obrany před nespravedlnostmi správce daně nebo samotných daní. Hmotné právo je souhrn právních norem, které stanoví adresátům subjektivní práva a povinnosti. Vymezuje předmět způsob a režim zdanění jednotlivých daní. Jeho prostřednictvím se uplatňuje právo procesní.

1.1

Analýza daní a jejich změn v oblasti bydlení v roce 2014

Jedním z cílů předkládané diplomové práce je analyzovat vliv změn daní na financování bydlení pro běžného občana, což provedu v rámci této kapitoly spolu s jejich obecnou charakteristikou. Z daňového systému České republiky jsem vybrala jen ty daně, které souvisí s bydlením a současně tuto oblast mohou významněji ovlivnit. Z tohoto důvodu jsem do následujícího textu nezařadila žádnou ze selektivních daní ze spotřeby.

1.1.1 Daně z příjmů Daně z příjmů upravené v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „zákon o daních z příjmů“) se skládají ze dvou daní – z daně z příjmů fyzických osob a z daně z příjmů právnických osob. Jejich výnos je třetím nejdůležitějším rozpočtovým příjmem, i přesto, že se v relativním součtu v posledních letech snižoval v důsledku politických rozhodnutí a finanční krize. Daním z příjmů podléhá kromě jiného i příjem z prodeje bytu. Změny, ke kterým došlo s účinností novely zákona o daních z příjmů od 01.01.2014 se projevily např. v rozšíření nových druhů příjmů v předmětu daně, tzv. bezúplatných příjmů 12

(následkem dopadu zrušení zákona o dani dědické a dani darovací). Tato změna týkající se jak fyzických, tak i právnických osob, vyvolala zásadní rozšíření předmětu daně z příjmů, na druhé straně naopak rozšíření výjimek a osvobození bezúplatného nabytí (například u vydlužitele při bezúročné zápůjčce). Od ledna 2014 končí i zbytek dosavadní dědické daně. Díky tomu mohou ušetřit desítky tisíc korun lidé, kteří budou dědit po vzdáleném příbuzném nebo po člověku, s nímž nejsou příbuzní ani s ním společně nežili. Zrušení dědické daně pomůže také firmám, protože od ní budou osvobozeny i právnické osoby, které ji dosud (až na výjimky jako neziskové organizace) musely platit ve standardní výši. Darovací daň vzrostla v některých situacích až 100% a více. Nejvýraznější růst postihl dary v řádech stovek tisíc korun. Ještě více než fyzické osoby si od začátku roku 2014 připlatí firmy. Namísto dosavadního pásmového zdanění (sazby od 7% do 40% z hodnoty daru) se uplatní jednotná sazba 15% u fyzických osob nebo 19% u právnických osob. Došlo též ke změně podmínek pro osvobození a k úpravě limitu pro osvobození darů nízké hodnoty. Aplikace sazby daně z příjmů znamená, že dary do hodnoty zhruba 12 300 000,- Kč budou nově daní zatíženy více. U darů v hodnotě do 1 000 000,- Kč bude daňová zátěž oproti současnému stavu skoro dvojnásobná. Nově budou dary označovány jako bezúplatné příjmy a spadnou do kolonky „ostatní příjmy“, které upravuje § 10 zákona o daních z příjmů. Neosvobozené příjmy z darů se tedy nově nebudou vykazovat po jednom a do 30 dnů od jejich nabytí, ale v souhrnné výši a za celé zdaňovací období. Zákon už nedělí obdarované osoby do skupin podle příbuzenského poměru nebo blízkosti. Osvobozeny jsou dary od příbuzných v linii přímé a vedlejší, pokud se jedná o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů. Dále také od osob, které s poplatníkem žily nejméně rok před darováním ve společné domácnosti, a pak také dary nabyté příležitostně, pokud jejich hodnota nedosáhne hranice 15 000,- Kč. 3 Převod daně darovací do daní z příjmů umožní poskytnutí bezúročné půjčky, která byla dosud dodaňována jako jiný majetkový prospěch daní darovací nebo v případě zaměstnanců jako mzdy, což ve výsledku znamená pro zaměstnavatele získání nového výhodného druh benefitu pro své zaměstnance.

3

HÁJKOVÁ, Gabriela. Daně 2014: Co všechno se změní [online]. 2013-12-06 [cit. 2015-03-20]. ISSN 1213-

4414. Dostupné z: http://www.mesec.cz/clanky/dane-2014-co-vsechno-se-zmeni/

13

Přechodem darovací daně pod běžnou daň z příjmů se změnil také termín pro podání daňového přiznání. Nově se řídí standardními termíny pro daň z příjmů, přiznání tedy v zásadě stačí podat do 1. dubna následujícího roku. Dosud platila pro darovací daň lhůta jeden měsíc. 4 Dále byly upraveny příjmy plynoucí z provozu rodinného závodu nebo ze společenství jmění. Rekodifikační změny v občanském a obchodním právu v podobě nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a zákona o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb., k 01.01.2014 znamenaly, že novela musela reagovat nejen terminologicky, ale i řadou věcných změn, např. na zavedení nového druhu cenného papíru (kmenového listu společnosti s ručením omezeným), na operace vzájemného darování, na zavedení tzv. svěřenského fondu, odkazu a dědické smlouvy, výměnku, podnikatelského pronájmu movitých věcí, pachtu, pachtýře, aj. 5 Vzhledem k pojetí práce se budu nyní věnovat změnám souvisejícími s bydlením, tedy těmi, které měly dopad na sazby daně, základ daně i osvobození při prodeji bytu. Sazby daně z příjmů Vývoj sazeb daně z příjmů je z pohledu bytové výstavby podstatný zejména u právnických osob, jelikož právě ony (zejména developerské společnosti) nové byty prodávají, tudíž jim z nich plynou příjmy, které jsou předmětem daně. Fyzické osoby ve většině případů při prodeji bytu využívají institut osvobození od daně dle § 4 zákona o daních z příjmů při splnění uvedených podmínek, zejména splnění časového testu, viz níže. Od roku 1992, kdy byla sazba daně z příjmů právnických osob 42%, došlo do roku 2010 ke snížení daňové sazby o 23 procentních bodů. V roce 2010 došlo ke stanovení daně na 20%,

4

AKTUÁLNĚ. Aktuálně/Wiki/Finance. Daňové změny 2014 a 2014 [online]. 2013-12-02, poslední aktualizace

2013-02-23 [cit. 2015-03-22]. ISSN 1213-0702.

Dostupné z: http://www.aktualne.cz/wiki/finance/danove-

zmeny-2013/r~i:wiki:3602/ 5

KUČEROVÁ, Dagmar. Změny zákona o daních z příjmů v roce 2014. In: podnikatel.cz [online]. 2013-12-02

[cit. 2015-03-20]. ISSN 1802-8012. Dostupné z: http://www.podnikatel.cz/clanky/zmeny-zakona-o-danich-zprijmu-od-roku-2014/

14

a od roku 2010 na 19%. Investiční fondy, investiční společnosti, podílové fondy a instituce penzijního pojištění podléhají nižší sazbě daně, která je od roku 2004 ve výši 5%. Graf č. 2: Vývoj sazeb daně z příjmů právnických osob 50 45 40 35 30

45

42 41

39 39 35 35 31 31 31 31

28

26

25

24 24

20

21 20 19 19 19 19 19

Sazba (v %)

15 10 5 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

0

Zdroj: zákon o daních z příjmů, vlastní zpracování

Pro úplnost uvádím, že sazba daně z příjmů fyzických osob byla od zdaňovacího období roku 2008 zavedena jednotně ve výši 15% (včetně sazby pro výpočet měsíčních záloh u zaměstnanců). Sazba daně vybírané srážkou podle zvláštní sazby daně z příjmů fyzických osob plynoucích ze zdrojů na území České republiky se sjednotila a byla stanovena ve výši 15%, v této výši byla i stanovena horní (nejvyšší) sazba daně. Od zdaňovacího období roku 2008 došlo ke zrušení společného zdanění manželů (poslední využití této možnosti bylo ve zdaňovacím období roku 2007), které bylo implementováno do českého daňového systému poprvé od zdaňovacího období roku 2005. 6 Sazby daně z příjmů fyzických osob měly v minulosti oproti dani z příjmů právnických osob komplikovanější strukturu. Od daňového základu se odvíjely druhy sazeb, ve kterých se uplatňovalo klouzavé progresivní zdanění.

6

FINANČNÍ SPRÁVA. Daně a pojistné. Popis systému [online]. 2013-01-01 [cit. 2015-03-24]. Dostupné z:

http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/danovy-system-cr/popis-systemu

15

Z důvodu rozsáhlosti celého výčtu sazeb zde uvádím jen přehled s přihlédnutím k zásadním změnám. Tabulka č. 1: Vývoj sazeb daně z příjmů fyzických osob Rok 1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

Základ daně 0,- Kčs - 60 000,- Kč 60 000,- Kčs - 120 000,- Kč 120 000,- Kčs -180 000,- Kč 180 000,- Kčs - 540 000,- Kč 540 000,- Kčs - 1 080 000,- Kč 1 080 000,- Kčs a více 0,- Kč - 60 000,- Kč 60 000,- Kč - 120 000,- Kč 120 000,- Kč -180 000,- Kč 180 000,- Kč - 540 000,- Kč 540 000,- Kč - 1 080 000,- Kč 1 080 000,- Kč a více 0,- Kč - 60 000,- Kč 60 000,- Kč - 120 000,- Kč 120 000,- Kčs -180 000,- Kč 180 000,- Kč - 540 000,- Kč 540 000,- Kč - 1 080 000,- Kč 1 080 000,- Kč a více 0,- Kč - 84 000,- Kč 84 000,- Kč - 144 000,- Kč 144 000,- Kč - 204 000,- Kč 204 000,- Kč - 564 000,- Kč 564 000,- Kč a více 0,- Kč - 84 000,- Kč 84 000,- Kč - 168 000,- Kč 168 000,- Kč - 252 000,- Kč 252 000,- Kč - 756 000,- Kč 756 000,- Kč a více 0,- Kč - 91 440,- Kč 91 440,- Kč - 183 000,- Kč 183 000,- Kč - 274 200,- Kč 274 200,- Kč - 822 600,- Kč 822 600,- Kč a více 0 Kč - 102 000 Kč 102 000,- Kč - 204 000,- Kč 204 000,- Kč - 312 000,- Kč 312 000,- Kč - 1 104 000,- Kč

Sazba (v %) 15 20 25 32 40 47 15 20 25 32 40 44 15 20 25 32 40 43 15 20 25 32 40 15 20 25 32 40 15 20 25 32 40 15 20 25 32 16

1 104 000,- Kč a více 40 2000 0,- Kč - 102 000,- Kč 15 102 000,- Kč - 204 000,- Kč 20 204 000,- Kč - 312 000,- Kč 25 312 000,- Kč a více 32 2001 - 2005 0,- Kč - 109 200,- Kč 15 218 400,- Kč - 331 200,- Kč 25 331 200,- Kč a více 32 2006 - 2007 0,- Kč - 121 200,- Kč 12 121 200,- Kč - 218 400,- Kč 19 218 400,- Kč - 331 200,- Kč 25 331 200,- Kč a více 32 2008 - 2014 jednotná sazba daně* 15 * - solidární zvýšení daně ve výši 7% z měsíčního příjmu nad 4násobek stanovené průměrné měsíční mzdy, týká se zdaňovacích období let 2013 a 2014 Zdroj: zákon o daních z příjmů, vlastní zpracování

Zrušení společného zdanění manželů bylo do určité míry vykompenzováno výrazným zvýšením vybraných slev na dani a zvýšením daňového zvýhodnění na vyživované děti. Např. sleva na druhého z manželů bez vlastních příjmů přesahující částku ve výši 68 000,- Kč je od zdaňovacího období roku 2008 stanovena na částku ve výši 24 840,-Kč, přičemž daňové zvýhodnění na vyživované dítě (za předpokladu splněné podmínky, že žije s poplatníkem ve společné domácnosti) činí částku ve výši 13 404,00 Kč. Mimo změny pásem pro použití jednotlivých sazeb a změny samotných sazeb se měnil také základ, ze kterého odvádí daň zaměstnavatel za své zaměstnance. V roce 2009 byla zavedena tzv. superhrubá mzda. Tato mzda se sestává z hrubé mzdy zvýšené o částky pojistného na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění, které je povinen odvádět zaměstnavatel za zaměstnance ze svých prostředků. Zdanění zaměstnaneckých mezd se ale nedotýká prodeje nových bytů, resp. jen zprostředkovaně prostřednictvím nákladů stavební společnosti či developera na vlastní zaměstnance apod. Došlo také k dalším změnám, od kterých ale nelze očekávat žádný nebo pouze naprosto zanedbatelný dopad na bytovou výstavbu. Takovými změnami bylo kromě zmíněného zrušení společného zdanění manželů a zavedení slevy na manžela/manželku, zrušení minimálního základu daně, nebo zvýšení obratu pro nutnost vedení účetnictví, či zavedení solidárního zvýšení daně. 17

Osvobození od daně z příjmů Zákon o dani z příjmů obsahuje speciální vymezení případů, kdy je osvobozen příjem z prodeje nemovitosti. Ustanovení, která se vztahují na byty, jsou následující:  příjem z prodeje bytu, ve kterém má osoba bydliště alespoň 2 roky – podle § 4, odst. 1, písm. a) je příjem z prodeje bytu, který nezahrnuje nebytový prostor, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let před bezprostředně

před

prodejem;

pokud

zde

prodávající

neměl

bydliště

bezprostředně 2 roky před prodejem, je prodej osvobozen, pokud příjmy z něj použije na uspokojení bytové potřeby; pro manžele se společným jměním manželů postačí, aby podmínku splnil jen jeden, pokud ovšem majetek nebyl zařazen do obchodního majetku; osvobození se nevztahuje na majetek zahrnutý do obchodního majetku, pro výkon činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné výdělečné činnosti, a to do 2 let od jejich vyřazení z tohoto majetku; jsou zde i další výjimky.  příjem z prodeje bytu, který je v majetku osoby více než 5 let – podle § 4, odst. 1, písm. b) je příjem z prodeje bytu osvobozen, pokud přesáhne doba mezi nabytím vlastnického práva a jeho prodejem dobu 5 let; tato doba se zkracuje o dobu, kdy byl majetek ve vlastnictví zůstavitele v případě dědění v řadě přímé nebo manželi, i v některých dalších případech; opět je z tohoto osvobození, obdobně jako u předešlého osvobození vyňat majetek v obchodním majetku. Nezdanitelné části základu daně Podle tohoto paragrafu odst. 3 si může daňový subjekt odečíst částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru stavebního spoření, a dále úroky z hypotečního úvěru poskytnutého bankou, který byl použit na financování bytových potřeb. Pojem bytové potřeby je zde velmi důležitý, neboť jeho splnění je základní podmínkou uplatnění odpočtu. Základ daně je možné snížit si pouze tehdy, pokud je takto řešena tzv. bytová potřeba, což znamená financování bytu/domu, kde bude jeho vlastník bydlet. Čerpání finančních

18

prostředků na pořízení rekreační chaty/chalupy, či pořízení úvěru v rámci podnikatelské činnosti nebo za účelem pronájmu nezakládá nárok na uplatnění odpočtu. 7 Zákon definuje pojem bytové potřeby jako „výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, nebo změna stavby, b) koupě pozemku, za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy nebo koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c), c) koupě 1. bytového domu, 2. rodinného domu, 3. rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu, 4. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu, e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu, g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu, 7

KUBANTOVÁ, Kateřina. Daňová politika a bytová výstavba. Praha, 2014. Vysoká škola ekonomická v Praze,

Fakulta financí a účetnictví, Katedra veřejných financí. Vedoucí bakalářské práce Lucie Sedmihradská. Dostupné také z: https://isis.vse.cz/auth/lide/clovek.pl?id=82013;zalozka=7

19

h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby. Použije-li se nebo používá-li se bytová potřeba podle písmen a) až h) nebo její část k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, anebo k nájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši.“

8

Tento odpočet byl zaveden od 01.01.1998 zákonem č. 210/1997 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon o daních z příjmů. V tomto období ještě nebyla výše odpočtu nijak limitována. Teprve od 01.01.2004 byl zákonem č. 438/2003 Sb., kterým se mění zákon o daních z příjmů a některé další zákony zaveden limit odpočtu v částce 300 000,- Kč, viz kapitola 2.2.2 Hypoteční úvěr a 4.1 Nabídka financování od Hypoteční banky, a.s.

1.1.2 Daň z nemovitých věcí Daň z nemovitých věcí upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (dále jen „zákon o dani z nemovitých věcí“). Změny, které v soukromém právu přináší zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „nový občanský zákoník“) se dotkly i u daně z nemovitých věcí. Dnem 01.01.2014 nabylo účinnosti zákonné opatření Senátu č. 344/2013 Sb., kterým se změnil i zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti, ve znění pozdějších předpisů, se týkaly stejně tak jako u jiných daní - kromě jiného používané terminologie. 9 Pojem nemovitost byl nahrazen výrazem nemovité věci. Došlo také ke spojení stavby s pozemkem pod ní, což sebou neslo jisté úpravy dotčených zákonů. Poplatníkem daně z nemovitých věcí je většinou její vlastník. Ve výjimečných případech může daň platit nájemce nebo uživatel stavby či pozemku. Spoluvlastníci stavby platili daň 8

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém].

Wolters Kluwer ČR [cit. 2015-03-26]. Pozn.: podtržené části textu byly od 01.01.2014 nově implementovány do znění zákona 9

Ve Sbírce zákonů bylo dne 5. listopadu 2013 v částce č. 134 zákonné opatření Senátu č. 344/2013 Sb., o změně

daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů. Dnem 1. ledna 2014 nabylo účinnosti.

20

až do roku 2010 společně a nerozdílně, od roku 2011 ale může každý platit jen svou část. Stejně mohou postupovat spoluvlastníci pozemků. Daň z nemovitých věcí se skládá ze dvou daní, a to z daně z pozemků a daně ze staveb. Předmětem daně jsou pozemky na území České republiky vedené v katastru nemovitosti, např. zahrada, ovocný sad, trvalé travní porosty, ovocný sad, orná půda, hospodářské lesy a rybníky sloužící k chovu ryb. Výjimkou je stavební pozemek, který se vymezuje odlišně od druhu pozemku, který je evidovaný v katastru nemovitostí, a to jako nezastavěný pozemek určený k zastavění stavbou, na kterou bylo vydáno stavební povolení. Na řadu pozemků se dle zákona o dani z nemovitých věcí vztahuje osvobození od daně, např. na pozemky území zvláště chráněných podle předpisů o ochraně přírody, na pozemky určené pro veřejnou dopravu aj. 10 Dani ze stavby podléhají tyto všechny stavby na území České republiky:  na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo které kolaudačnímu rozhodnutí podléhají (a užívají se), nebo jsou podle dříve vydaných právních předpisů dokončené,  pro které byl vydán kolaudační souhlas, nebo byly užívány před vydáním kolaudačního souhlasu,  které jsou způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo podléhají oznámení stavebnímu úřadu a jsou užívány,  dále byty a nebytové prostory, které jsou evidovány v katastru nemovitostí, včetně podílu na společných částech stavby. 11 Základem daně ze stavby je výměra půdorysu nadzemní části stavby v m², a to podle stavu k 01.01. zdaňovacího období. Jedná-li se o byt nebo samostatný nebytový prostor, základem daně je výměra podlahové plochy bytu v m² nebo výměra podlahové plochy samostatného nebytového prostoru v m² vynásobená koeficientem.

10

REDAKCE. Penize.cz. Daň z nemovitostí. In: peníze.cz [online]. 2014-05-18 [cit. 2015-03-24]. ISSN 1213-

2217. Dostupné z: http://www.penize.cz/80286-dan-z-nemovitosti 11

MĚŠEC. Daň z nemovitých věcí (dříve daň z nemovitostí). In: mesec.cz [online]. 2014 [cit. 2015-03-24]. ISSN

1213-4414. Dostupné z: http://www.mesec.cz/dane/dan-z-nemovitych-veci

21

Výše uvedenou novelou došlo také k několika výrazným změnám zasahujících mimo jiné i do stanovení daně. U některých poplatníků došlo ve srovnání s předchozím zdaňovacím období ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně ve smyslu § 13a odst. 1, ačkoliv žádnou nemovitost nenabyli ani nepozbyli. Avšak i tito poplatníci mají povinnost podat daňové přiznání na rok 2014, a to i v případě, dojde-li u nich ke snížení daňové povinnosti. Výčet změn u daně z nemovitých věcí: A) Změny formální, bez dopadu na výši daně (vyplývají z nového občanského zákoníku) se projevily:  v názvu daně: daň z nemovitosti se nově nazývá daň z nemovitých věcí,  v názvu předmětů daně ze staveb a jednotek (zdanitelná stavba, tj. budova nebo vybraná inženýrská stavba, jednotka - v daňovém přiznání se uvádí jako byt nebo nebytové jednotky členěné podle využití),  označení a logického uspořádání některých právních důvodů osvobození. B) Změny ovlivňující výši daně, u nichž má poplatník povinnost podat daňové přiznání za rok 2014: I.

Snížení daňové povinnosti - stavby vleček jsou od 01.01.2014 předmětem daně z pozemků jako zpevněné plochy pozemků užívané k podnikání, nikoli předmětem daně ze staveb, - některé stavby nejsou od 01.01.2014 předmětem daně ze staveb a jednotek, neboť nejsou zdanitelnou stavbou podle zákona, tj. budovou nebo inženýrskou stavbou uvedenou v příloze zákona, jedná se např. o tzv. plošné stavby, které se nacházejí na jiných druzích pozemků, než je zastavěná plocha a nádvoří nebo zpevněná plocha, - za nadzemní podlaží pro výpočet sazby daně u staveb užívaných k podnikání se již nepovažuje takové nadzemní podlaží, jehož zastavěná plocha je menší než 1/3 zastavěné plochy stavby, u některých staveb pro podnikání tak dochází ke snížení počtu podlaží.

22

II.

Zvýšení daňové povinnosti - pozemky určené k zastavění zdanitelnými stavbami, osvobozenými od daně ze staveb a jednotek podle § 9 odst. 1 písm. i) a j) zákona budou od 01. 01. 2014 (na rozdíl od stávající právní úpravy) po dobu, než bude stavba dokončena, zdaňovány jako pozemky stavební; jedná se o pozemky určené k zastavění stavbami, které doposud nebyly předmětem daně ze staveb, jako jsou stavby vodáren, úpraven vody, kanalizačních zařízení, rozvodných zařízení, nebo stavby pro veřejnou dopravu; jedná se zde o stavby zdanitelné daní z nemovitých věcí, tj. budovy nebo vybrané inženýrské stavby; nebude-li takováto stavba dokončena v roce 2013, poplatník je povinen uvedenou změnu zohlednit v daňovém přiznání na rok 2014, - je-li vlastníkem pozemku pod bytovým domem rozděleným na jednotky subjekt, který není vlastníkem žádné z jednotek, je tento pozemek předmětem daně z

pozemků a poplatníkem daně je vlastník pozemku bez ohledu na to,

že je pozemek zastavěn stavbou; tento poplatník je povinen na zdaňovací období 2014 podat daňové přiznání kromě situace, kdy je tento pozemek ve vlastnictví státu nebo ve vlastnictví té obce, na jejímž území se nachází, neboť pak je od daně osvobozen a není povinnost toto osvobození uplatnit v daňovém přiznání. C) Změna osoby poplatníka Poplatníkem je nově podílový fond a fond obhospodařovaný penzijní společností samozřejmě pouze za nemovité věci tvořící jmění těchto fondů. Za nemovité věci, které jsou ve vlastnictví investičních či penzijních společností, které tyto fondy obhospodařují, jsou poplatníky stále tyto společnosti. D) Změny ovlivňující výši daně, u nichž nemá poplatník povinnost podat daňové přiznání za rok 2014  poplatníkovi, který vlastní kromě bytu/nebytového prostoru a podílu na společných částech domu i podíl na společném pozemku přesahujícím zastavěnou plochu domu nebo na pozemku, který je užíván spolu s jednotkou a je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, se daň nepatrně zvýší; stane se tak v důsledku použití vyššího koeficientu 1,22 při stanovení upravené podlahové plochy pro základ daně ze staveb a jednotek, zohledňujícího existenci tohoto společného pozemku, který již 23

nebude předmětem daně z pozemků.; přepočet daně provede správce daně automatizovanou konverzí, daň vyměří z moci úřední a novou výši daně poplatníkovi sdělí rozhodnutím, zpravidla hromadným předpisným seznamem, případně platebním výměrem; nedojde-li tedy u poplatníka k jiným změnám, nevzniká mu povinnost podat daňové přiznání na rok 2014 za již dříve přiznané jednotky,  poplatníkovi, který vlastní kromě bytu/nebytového prostoru a podílu na společných částech domu i podíl na společném pozemku přesahujícím zastavěnou plochu domu nebo na pozemku, který je užíván spolu s jednotkou a je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, se daň nepatrně zvýší; stane se tak v důsledku použití vyššího koeficientu 1,22 při stanovení upravené podlahové plochy pro základ daně ze staveb a jednotek, zohledňujícího existenci tohoto společného pozemku, který již nebude předmětem daně z pozemků; přepočet daně provede správce daně automatizovanou konverzí, daň vyměří z moci úřední a novou výši daně poplatníkovi sdělí rozhodnutím, zpravidla hromadným předpisným seznamem, případně platebním výměrem; nedojde-li tedy u poplatníka k jiným změnám, nevzniká mu povinnost podat daňové přiznání na rok 2014 za již dříve přiznané jednotky,  změna režimu v případě nezvolení společného zástupce u nemovitých věcí v podílovém spoluvlastnictví – správce daně vyměří spoluvlastníkům daň za jejich spoluvlastnické podíly z moci úřední. D) Změna režimu v případech úmrtí poplatníka ve lhůtě pro podání daňového přiznání Daňové přiznání za zemřelého, byl-li povinen jej podat a tuto povinnost nesplnil, podává osoba spravující pozůstalost. 12

12

FINANČNÍ SPRÁVA. Daně a pojistné. Daň z nemovitých věcí v roce 2014 [online]. 201-01-01 [cit. 2015-03-

24].

Dostupné

z:

http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/dane/dan-z-nemovitych-veci/informace-

stanoviska-a-sdeleni/2014/dan-z-nemovitych-veci-v-roce-2014-4605

24

1.1.3 Daň z nabytí nemovitých věcí Tato daň byla do 31.12.2013 nazvaná jako daň z převodu nemovitosti a byla upravená zákonem č. 357/1992 S., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Jak jsem již zmínila, od 01.01.2014 vstoupilo v účinnost zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z převodu nemovitých věcí, v platném znění (dále jen „zákonné opatření“), kterým byla původní daň z převodu nemovitostí nahrazena a původní zákon byl zrušen. Zdanění dědictví a darů podléhá dani z příjmů, viz kapitola 1.1.1 Daně z příjmů. Daň z nabytí nemovitých věcí má zcela odlišný právní režim oproti dani z převodu nemovitosti, nemění se však sazba daně, která zůstává ve výši 4%. Platí ji nejčastěji převodce (prodávající) a nabyvatel (kupující) má v tomto případě roli ručitele. Převodem nemovitosti se rozumí úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti z jedné osoby na druhou včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví. Z praktického hlediska je pro kupujícího více než vhodné, zajistit např. část peněžních prostředků z ceny nemovitosti ve výši daně z převodu nemovitosti umístit do doby splatnosti daně k notáři nebo např. ošetřit smlouvu tak, aby v případě nezaplacení daně plynuly pro převodce sankce kompenzující úrok z prodlení, který vyměřuje finanční úřad do doby zaplacení daně či jiným vhodným způsobem zaručujícím ochranu práv a povinností obou stran. 13 Existují samozřejmě situace, kdy daň platí kupující, např. při výkonu rozhodnutí, stejně tak jako případy při výměně nemovitostí, kdy daň platí převodce i nabyvatel zároveň. Daňové přiznání je dle § 32 zákonného opatření povinen poplatník podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to pro případy nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem po 01.01.2014. U daňových povinností vzniklých z titulu změny vlastnického práva

13

MĚŠEC. Plátci daně z nabytí nemovitých věcí. In: mesec.cz [online]. 2014 [cit. 2015-03-24]. ISSN 1213-

4414. Dostupné z: http://www.mesec.cz/dane/dan-z-nemovitych-veci/pruvodce/platci-dane

25

k nemovitostem přede dnem nabytí účinnosti zákonného opatření, tj. do 31.12.2013, se nadále postupuje podle zákona č. 357/1992 Sb. 14 Stanovení základu daně nově vychází z tzv. nabývací hodnoty, která se u velké části kupních či směnných smluv stanoví porovnáním sjednané (kupní) ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich se stane nabývací hodnotou, od které bude stanoven základ daně. Srovnávací hodnota je buď částka 75% tzv. směrné hodnoty, nebo částka odpovídající 75% zjištěné ceny na základě znaleckého posudku. Poplatník si může vybrat, zda pro stanovení nabývací hodnoty bude podkladem vypracování znaleckého posudku s ohledem na zaplacení znalečného nebo směrná hodnota. Pokud si poplatník vybere variantu vypracování znaleckého posudku, musí jej doložit k daňovému přiznání. V něm si vypočte srovnávací daňovou hodnotu, která činí 75% zjištěné ceny a porovná ji s kupní cenou. Srovnávací daňová hodnota je nabývací hodnotou, je-li vyšší než cena sjednaná, v ostatních případech se základ daně stanoví z ceny sjednané. Pokud se pro určení srovnávací daňové hodnoty použije zjištěná cena, může si poplatník v daňovém přiznání uplatnit uznatelný výdaj, tj. pro stanovení základu daně odečíst od nabývací hodnoty odměnu a náklady, které prokazatelně zaplatil znalci za znalecký posudek. Vypočtenou daň je poplatník povinen uhradit ve lhůtě pro podání daňového přiznání. V případě, kdy si poplatník zvolí variantu směrné hodnoty, vyčíslí si v daňovém přiznání zálohu ve výši 4% sjednané ceny a zaplatí ji ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Nedokládá tak znalecký posudek, ale má za povinnost vyplnit přílohy daňového přiznání pro jednotlivé nabývané nemovité věci. Uvádí se v nich přesná identifikace nemovité věci, stavebně technické parametry a údaje vztahující se k bezprostřednímu okolí nabývané nemovité věci. Správce daně na základě těchto informací vypočte směrnou hodnotu, ze které odvodí srovnávací daňovou hodnotu (ve výši 75% směrné hodnoty) a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Pokud by se takto vyměřená daň rovnala záloze, poplatník samozřejmě nic nedoplácí, ale ani nedostane rozhodnutí v podobě platebního výměru. 14

FINANČNÍ SPRÁVA. Daně a pojistné. Informace k dani z nabytí nemovitých věcí [online]. 2013-12-20 [cit.

2015-03-24].

Dostupné

z:

http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/dane/dan-z-nabyti-nemovitych-

veci/informace-stanoviska-sdeleni/informace-k-dani-z-nabyti-nemovitych-veci-4580).

26

V případě, kdy je vyměřená daň vyšší než záloha, platební výměr se doručuje a částka ve výši rozdílu mezi daní a zálohou je splatná ve lhůtě 30 dní ode dne doručení platebního výměru.

1.1.4 Daň z přidané hodnoty Daň z přidané hodnoty je všeobecnou (též nazývanou univerzální) daní ze spotřeby moderního typu. Podléhá jí dodání zboží, poskytování služeb a zboží z dovozu ze zemí mimo Evropskou unii, tzv. třetí země. Z hlediska daňových výběrů se jedná o daň, která přináší největší množství peněžních prostředků do veřejného rozpočtu. Upravuje ji zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen „zákon o DPH“), který nezůstal od 01.01.2014 beze změn. Příčiny jsou v nabytí účinnosti nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích (charakter změn převážně legislativně technické a terminologické), zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb., (formální a věcné změny) a změn vyplývajících z dříve přijatých předpisů. Graf č. 3: Vývoj sazeb daně z přidané hodnoty 25

23 23

22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 19 19 19 19 19

20

20 20 20

15

21 21

14

15 15 Základní sazba (v %)

10

5

9 9

10 10

5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

0

Zdroj: zákon o DPH, vlastní zpracování

27

Snížená sazba (v %)

Výčet změn u daně z přidané hodnoty: A) Změny v povinné elektronické formě podání Tato změna byla schválena již v rámci novely platné od 01.01.2013, vstoupila v účinnost však 01.01.2014. Od 1. 1. 2014 nabývá účinnosti část šestá zákona č. 502/2012 Sb. Od tohoto data vzniká části daňových subjektů povinnost podávat daňová přiznání a ostatní podání pouze elektronicky. A to i v případě, že subjektu nevzniká daňová povinnost – tedy i nulových přiznání. Tato nová úprava se týká následujících daňových subjektů:  právnických osob bez výjimky,  fyzických osob, jejichž obrat převýšil za 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců šest milionů korun,  fyzických osob bez limitu obratu, pokud mají zákonem stanovenou povinnost činit podání elektronicky. Pokud dojde u fyzické osoby k překročení obratu výše uvedeného, vzniká jí povinnost činit podání za zdaňovací období následující po zdaňovacím období, v němž došlo k překročení obratu a trvá nejméně po dobu šesti kalendářních měsíců. Elektronická forma je předepsána pro následující podání:  daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání,  hlášení,  přílohy k daňovému přiznání, dodatečnému daňovému přiznání nebo hlášení,  přihláška k registraci a oznámení o změně registračních údajů. Přihlášku k registraci včetně oznámení o změnách nebudou muset elektronicky podávat identifikované osoby. Většina daňových subjektů bude tedy nucena podávat přiznání

28

a hlášení pomocí datových schránek, případně přes daňový portál finanční správy pomocí zaručeného elektronického podpisu. 15 B) Změny vyplývající ze zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb. Většina změn zasahuje do oblasti terminologie vlivem nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. Pojem daňová povinnost byl zrušen tam, kde se má jednat pouze o daň. Daňovou povinností se totiž dle daňového řádu chápou všechna práva a povinnosti subjektu vztahující se k dani, kdežto daní se naopak rozumí peněžité plnění. Ze zákona mizí také pojem převodu a přechodu nemovitostí, a to z důvodu nové definice pojmu zboží, která nemovitosti zahrnuje. Zbožím se pro účely zákona nově rozumí:  hmotná věc, s výjimkou peněz a cenných papírů,  právo stavby,  živé zvíře,  lidské tělo a část lidského těla,  plyn, elektřina, teplo a chlad. Nově je pod pojem nájem zahrnut i podnájem, pacht a podpacht. Podle nového občanského zákoníku budeme rozlišovat mezi nájmem a pachtem, tj. mezi případy, kdy dojde pouze k přenechání užívacího práva k věci, či zároveň k přenechání práva požívat výnosy či plody věci. Například zemědělský pozemek tak v budoucnu bude předmětem pachtu. Pojem podnik nahrazuje pojem obchodní závod a zákon potom mluví o nabytí či pozbytí obchodního závodu, což bude pojem obecný, který v sobě zahrnuje jakýkoliv převod či přechod včetně dnešního prodeje části podniku. Občanská sdružení se nyní nazývají spolky, obchodní

15

GOLÁŇ, Tomáš. Změny v zákoně o DPH od 1.1.2014 [online]. 2014-12-17 [cit. 2015-03-25]. Dostupné z:

http://www.golan.cz/novinky/zmeny-v-zakone-o-dph-od-1-1-2014

29

společnosti a družstva jsou nyní souhrnně označována jako obchodní korporace, místo pojmu půjčka se používá zápůjčka, atd. 16 C) Změny týkající se nemovitých věcí Změny v uplatňování daně z přidané hodnoty u dodání a nájmu movitých věcí je jednou z nejvýznamnějších změn daňových zákonů v souvislosti s novým občanským zákoníkem. Osvobození a jeho změny § 56 zákona o DPH definuje osvobození vztahující se na dodání některých nemovitých věcí. Specifikuje se zde dodání tzv. vybrané nemovité věci, což zahrnuje dodání pozemku, práva stavby, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, inženýrské sítě nebo jednotky. Změna od 01.01.2014 je, že možnost osvobození se vztahuje pouze na pozemky, na kterých není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť a na kterých zároveň nemůže být provedena stavba podle stavebního povolení nebo podle udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby. Tyto pozemky budou od daně z přidané hodnoty osvobozeny až po pěti letech od vydání prvního kolaudačního souhlasu. Poměrná cena pozemku je součástí ceny bytů, na kterém byt či rodinný dům stojí. Předmětem prodeje je tedy i pozemek, na kterém je umístěna nemovitost, z čehož vyplývá, že nově postavená nemovitost se prodává jako součást pozemku zatíženého 21% sazbou daně z přidané hodnoty. Byty, kde má na cenu vliv podíl na společných částech domu i pozemku bude zvýšení cen odpovídat ceně pozemků v souvislosti s poměrem podílu připadající na bytovou jednotku. Zvýšení ceny u prodeje rodinného domu, ke kterému se váže celý pozemek, budou však v této souvislosti významné. 17 Zajímavostí je, že nově již není uvedena definice tzv. stavebního pozemku.

16

TRUHLÁŘOVÁ, Martina. Změny v DPH od 1.1 2014. In: portal.pohoda.cz [online]. 2013-12-12 [cit. 2015-

03-26]. Dostupné z: http://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/dph/zmeny-v-dph-od-1-1-2014 17

ČERVINKA, Petr. DPH z pozemků od roku 2014 bude mít vliv na cenu nemovitosti [online]. 2013-12-03 [cit.

2015-03-25]. Dostupné z: http://www.remaxpro.cz/novinky/dph-z-pozemku-od-roku-2014-bude-mit-vliv-nacenu-nemovitosti

30

V odst. 4 je pak beze změny zachováno, že se plátce může rozhodnout, že i po uplynutí lhůty podle odstavce 3 (5 let u nemovitých věcí nabytých po datu 01.01.2013, 3 roky u nemovitých věcí nabytých do 31.12.2012 - viz přechodná ustanovení zákona č. 502/2012 Sb.) si uplatní daň. Podmínky pro osvobození převodu pozemku („dodání vybrané nemovité věci“) jsou v § 56 odst. 2 zákona o DPH od 1.1.2014 stanoveny odlišně oproti podmínkám platným do 31.12.2013. V řadě případů převod pozemku, který byl podle zákona o DPH v roce 2013 plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně, je po 1.1.2014 zdanitelným plněním. To se týká i pozemků, na kterých je stavba, a to jak v případě, že vlastníkem stavby a pozemku je jedna osoba, tak i v případě, že vlastníky stavby a pozemku jsou dvě osoby. Osvobození od daně se u těchto vybraných nemovitých věcí řídí podmínkami stanovenými v § 56 odst. 3 zákona o DPH, tedy platnou lhůtou. Postupuje podle toho, jestli je převod pozemku od daně osvobozen, zda jsou splněny podmínky pro osvobození od daně u stavby bez rozdílu, zda je vlastníkem stavby a pozemku jedna nebo dvě osoby. Zahrnování úplat za nájem osvobozený od daně do obratu podle § 4 zákona o DPH Od 01.01.2014 se do obratu mimo dalšího zahrnují i plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně, jestliže nejsou doplňkovou činností uskutečňovanou příležitostně. Úplaty za nájem osvobozený od daně podle § 56a však neuvádí, a proto se do obratu zahrnovat nebudou. D) Změna týkající se ručení Změna nastává, pokud je úplata za plnění poskytnuta zcela nebo zčásti bezhotovostním převodem na jiný účet poskytovatele zdanitelného plnění, který je zveřejněn správcem daně. K tomuto ručení dochází, pokud úplata za toto plnění překračuje dvojnásobek částky podle zákona upravujícího omezení plateb v hotovosti, při jejímž překročení je stanovena povinnost provést platbu bezhotovostně. Fakticky se jedná o částku 700 000,- Kč. 18

18

PITNER, Ladislav. Změny v DPH od 1.1 2014, In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR

[online]. 2014-03-01 [cit. 2015-03-26]. Dostupné také z: http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/docd44558v55793-zmeny-v-dph-od-1-1-2014

31

2

Trh bydlení

Jak jsem již zmínila v úvodu, bydlení představuje jednu ze základních lidských potřeb a hraje velmi podstatnou roli v našem životě. K cílům veřejné politiky patří zajištění práva na dostupné a vyhovující bydlení. Způsob a úroveň bydlení jednotlivců i různých sociálních skupin patří mezi důležité indikátory jejich sociální a kulturní vyspělosti. Zkušenosti téměř všech industriálních zemí ukázaly, že bez zásahů do bytové politiky se prakticky nelze vyhnout tomu, aby bylo dosaženo uspokojivého stavu bydlení v daném státě a území. Uspokojování těchto bytových potřeb na potřebné úrovni má za následek pozitivní sociální, stejně tak jako ekonomické důsledky. Trh bydlení je v České republice relativně mladá oblast, neustále se formuje a dotváří. V důsledku změn, které s sebou přinesly změny po roce 1989 a zejména přechod z centrálně řízené ekonomiky na tržní, zažila Česká republika změny prakticky v každé části její ekonomik, trh bydlení nevyjímaje. Před rokem 1989 byla potlačována jakákoli forma soukromého vlastnictví, trh s bydlením de facto neexistoval. Proces rozhýbání ekonomiky a pozvolné zavádění reforem přineslo efekt zvýšení životní úrovně obyvatel, zvýšení přílivu zahraničních investic, restartování stavební výroby s výsledným zvýšením jak bytové výstavby, tak i cen nemovitostí. Doprovodným znakem transformace ekonomiky se staly nové přístupy k bytové výstavbě a hospodaření s byty. Trh bydlení představuje velmi rozsáhlý celek obsahující mnoho dílčích trhů a různých subjektů, od vlastníků nemovitostí, zprostředkovatele, finanční instituce, stavitele, projektanty, veřejný sektor až po ty, kteří nemovitost poptávají. Je typický celou řadou specifik a rozličných charakteristik. Mezi jeho specifika patří:  regionální rozdíly, které pramení z faktu, že byty jsou vázány svojí lokací, jsou „nepřenosné“, není možné je přesouvat podle poptávky (poptávka po bytech je regionálně málo pružná, protože český občan se tradičně nerad stěhuje),

32

 investice versus nájem; existují dvě základní, do jisté míry si navzájem konkurující možnosti uspokojení poptávky po bytech, přičemž obě mají své klady a zápory, kromě jiného v závislosti na výši a rozložení nákladů pořízení a užívání bytu, dále s investice vyznačují relativně dlouhou dobou návratností, které jsou považovány za jeden z nejspolehlivějších způsobů uložení peněz právě proto, že jim nehrozí rychlé znehodnocení  tendence k vlastnímu bydlení; trendem poslední doby je rychle rostoucí podíl vlastnického bydlení,  kvalita bydlení; zcela určitě se kvalita bydlení významně zlepšuje, což potvrzuje i skutečnost, že se výrazně zvýšila průměrná obytná plocha na obyvatele, která činí dle dostupných dat Českého statistického úřadu k 26.03.2011 32,5 m²/1 osoba (z toho 36,1m²/1 osobu a v bytových domech 29,6 m²/1 osobu),  mimořádný růst cen; ceny bytů a nájemné rostly podstatně rychleji než spotřebitelské ceny, což v důsledku znamená, že náklady na bydlení představují rychle rostoucí položku výdajů domácností,  psychologické aspekty; málokterý trh byl na straně poptávky tak výrazně ovlivňován psychologickými momenty, jako je obava ze ztráty nájemního bytu, z růstu nájemného a cen nového bytu současně s vlivem reklamy,  koupě bytu jako investice; investice do bydlení se vzhledem k vývoji cen a úroků zhodnocovala mnohem rychleji než např. oproti vkladům u bank. 19 Trh bydlení věnuje největší pozornost otázkám ekonomickým (náklady na bydlení, financování výstavby), technickým (kvalita bytového fondu, technologie výstavby a oprav, architektonické řešení, vlastnosti a použitelnost různých stavebních materiálů) a právním (vztahy majitelů a nájemníků, stavebních firem a jejich zákazníků), širší souvislosti bydlení stály dlouho stranou, ačkoliv jejich význam je neméně důležitý. Týká se to především oblastí 19

KUPKA, Václav. Bydlení a jeho specifický trh [online dokument]. 2008 [cit. 2015-03-26]. Dostupné z:

https://www.czso.cz/csu/czso/cri/bydleni-a-jeho-specificky-trh-2007-6brwgp0g0o

33

migrace, restrukturalizace výdajů domácností, zaměstnanost, rodinné chování, mezigenerační soužití). Působení demografických faktorů na poptávku na bytovém trhu zachycuje mimo jiné např. následující obrázek. Obrázek č. 2: Vliv demografických faktorů na potřebu bytů

Potřeba bytů

Vznik nových domácností

Stávající domácnosti

Vliv rozvodovosti

Noví obyvatelé

Vliv rozvodovosti

Přirozený přírůstek obyvatelstva

Migrační saldo

Vliv nesezdaných soužití

Zvyšování podílu obyvatel nad 65 let

Zdroj: LUX, M. a kol. Standardy bydlení 2002/03: Finanční dostupnost a postoje občanů. Praha 2003. SOÚ AV ČR. ISBN 80-7330-027-3

Bytová výstavba je důležitou součástí ekonomických aktivit a investice v této oblasti mají pro ekonomiku země význam z krátkodobého i dlouhodobého hlediska, stejně tak jako z pohledu ekonomického růstu. Možností financování investic do bytové výstavby existuje celá řada a jejich využití je odlišné v závislosti na uplatňované bytové politice v každém statě. 20 Pokládám za vhodné zmínit se v následující podkapitole o bytové politice, kterou provádí Česká republika.

20

HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr.

Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2010. ISBN 978-80-7372-673-7.

34

2.1

Bytová politika České republiky

Bytová politika zahrnuje obecně činnost soustavy státních orgánů a obcí s cílem zajistit všechny podmínky pro uspokojování bytových potřeb lidí. Bytová politika má dlouhodobější charakter a dotýká se vztahů bydlení se sociálními vlivy a technickou infrastrukturou. Vzhledem k zásadnímu významu bydlení související s celkovým ekonomicko-sociálním vývojem každého společenství, každá vláda věnuje bydlení značnou pozornost. Při stanovení zásad bytové politiky je rozhodující, zda pokládáme bydlení za veřejný nebo soukromý statek. Vlády tzv. socialistických zemí, vládu tehdejší Československé republiky do roku 1989 nevyjímaje, pokládaly bydlení spíše za veřejný statek nebo alespoň za smíšený veřejný statek. Z toho plynula povinnost státu a jeho ostatních složek (zejména obcí, měst, podniků, apod.) zajistit pro občany bydlení na výdaje státu, což znamenalo z některého druhu veřejného rozpočtu. Jednalo se o tzv. výstavbu bytů státních, obecních, komunálních, podnikových aj. Na výdajovou stránku všech veřejných rozpočtů, zejména rozpočtů na úrovních měst a obcí měl tento postup velmi negativní vliv. Zajištění výstavby cca 100 000 bytů ročně garantovaly tehdejší vládní programy. Průměrná hodnota jednoho bytu se pohybovala cca od 1 000 000,- Kč do 2 000 000,- Kč, a to v konečném důsledku znamenalo, nejen velmi silné zatížení všech úrovní veřejných rozpočtů ovlivňující sociální oblast a následkem toho nedostatek nejen finančních prostředků pro jiné důležité sektory jako školství, rozvoj infrastruktury, péče o životní prostředí, zdravotnictví, atd. Finálním důsledkem bylo zvláště v investičně náročných oborech nepředstavitelně velké zaostávání po technické stránce. Struktura bytového fondu dle typu vlastnictví je v České republice velmi rozmanitá, převažuje sektor osobního vlastnictví 47% všech bytů, družstevní byty představují 17% bytového fondu stejně jako obecní byty, 12% bytů vlastní soukromí pronajímatelé a zbývajících 7% všech bytových jednotek je užíváno z jiných speciálních důvodů. 21 V oblasti bytové politiky je stát zastoupený ústředními orgány, jakými jsou např. Ministerstvo pro místní rozvoj, Ministerstvo financí, Ministerstvo práce a sociálních věcí a místními 21

KPMG Česká republika, s.r.o. Koncepce bytové politiky [online dokument]. 28.06.2011 [cit. 2015-03-29].

Dostupné z: http://www.sfrb.cz/o-sfrb/koncepce.html

35

orgány v podobě specializovaných pracovišť obecních a městských úřadů – bytových referátů. Mezi jejich hlavní úkoly patří zajistit podmínky pro objektivně stanovenou pomoc skupinám sociálně slabých občanů, vytvářet optimální legislativní prostředí při hospodaření s byty a vytvářet podmínky pro výstavbu nových bytů. Snahou státu by také mělo být vychovávat své občany k tomu, že snaha zajistit si důstojné a kvalitní bydlení je samozřejmostí, které by každý měl věnovat nejvyšší možnou pozornost. Ovšem na druhou stranu je nutné podotknout, že úkolem tátu je vytvořit občanům podmínky k tomu, aby mohli na odpovídající úrovni bydlet, ale na pořízení a zařízení bydlení se musí podílet v první řadě každý sám za sebe, ačkoliv byt či dům patří k nejdražším spotřebním předmětům. Vlastní byt je investicí, která je pro většinu, zejména mladých rodin velmi obtížně dostupná, často až nemožná. V rámci koncepce státní bytové politiky se má stát nabídnout pomoc právě znevýhodněným skupinám, tzn. sociálně slabým občanům a rodinám s malými dětmi, např. obce mohou občanům přenechávat obecní pozemky pro výstavbu bytů za zvýhodněnou cenu. Ne vždy spravedlivým přídělem bytů však dochází k narušování trhu s byty, nemluvě o tom, že prostředky veřejných rozpočtů byly, jsou a budou vždy velmi omezené. Prostředky na podporu bydlení se alokují na základě údajů – registrů obyvatel podle stupňů bytové potřebnosti, které vedou orgány veřejné správy. Nezanedbatelnou část výdajů spojených s výstavbou nových bytových jednotek tvoří také výdaje spojené s napojením na přívod vody, energie a kanalizační sítě. Dalším předpokladem kvalitního bydlení jsou odpovídající dopravní cesty a s nimi související vybavení, budování služeb, škol, parků, dětských hřišť, zdravotnických zařízení atd. Mezi hlavní druhy ekonomické pomoci státu při zajišťování bydlení občanů patří programy financované ze státního rozpočtu, podpory financované ze Státního fondu rozvoje bydlení a podpory financované jinými resorty. Programy financované ze státního rozpočtu realizuje prostřednictvím svých institucí Ministerstvo pro místní rozvoj zejména při výstavbě nových domů a opravách starého bytového fondu prostřednictvím pomocí programů na regeneraci panelových sídlišť, kde je formou podpory účelová dotace do výše nákladů, dále na podporu výstavby nájemních bytů, kde je dotace poskytována obcím pro výstavbu sociálně slabých občanů (musí splatit polovinu hodnoty bytu), výstavbě holobytů pro neplatiče a sociálně nepřizpůsobivé občany. Do této 36

skupiny podpor zahrnujeme také podporu oprav panelových vad s cílem pomoci vlastníkům/uživatelům bytů postavených v letech 1950 až 1990 panelovou technologií při opravách nejzávažnějších vad způsobujících katastrofální až zdraví škodlivý stav bytového domu a podporu hypotečního úvěrování, které je blíže rozepsáno v následujících kapitolách. Státní fond rozvoje bydlení je instituce realizující státní bytovou politiku. Tento fond byl založen v roce 2000 a jeho úkolem je získávat, shromažďovat a rozšiřovat finanční prostředky, které jsou rozptýleny ve formě speciálních programů. Tyto programy jsou mimo jiné určeny na výstavbu nájemních bytů prostřednictvím poskytovaných úvěrů. Dle již zmíněné Koncepce státu v oblasti bydlení, které Ministerstvo pro místní rozvoj předložilo vládě již v roce 2010, vyplývá, že hlavními tématy pro období let 2014 až 2020 jsou/budou:  bydlení pro seniory s důrazem na komplexnost služeb pro seniory s různými potřebami,  zajištění finančních zdrojů pro naplnění cílů koncepce a zapojení soukromého sektoru,  nájemní bydlení. Úvěry jsou také poskytovány jakýmkoli osobám na výstavbu novostavby bytových domů za předpokladu splnění daných podmínek. Splatnost úvěru je maximálně 30 let a úvěry jsou poskytovány do výše 70% rozhodných výdajů. Sazby jsou stanoveny dle rentability projektu (začínají na 2%) a fixovány jsou na celou dobu úvěru. Platí, že úvěry není možné využít na pozemek a byty musí být využívány k nájemnímu bydlení po dobu splácení úvěru, minimálně doba je 10 let. 22 Fond také poskytuje poradenskou činnost, pomáhá při odstraňování škod vzniklých v důsledku povodní, angažuje se ve výstavbě sociálních bytů a v rámci programu Panel se účastní rekonstrukcí panelových domů.

22

STÁTNÍ FOND ROZVOJE BYDLENÍ. Programy a podpory. Sfrb.cz [online]. 2014 [cit. 2015-03-28].

Dostupné z: http://www.sfrb.cz/programy

37

2.1.1 Trh nemovitostí Trh nemovitostí coby dílčí oblast trhu bydlení je místem, kde se setkává řada aktérů, kteří společně vytváří realitní trh a dávají mu smysl v podobě obchodů s nemovitostmi, produkci výstavby a její obsazení klienty. Podléhá působení tržních mechanismů obdobně jako ostatní trhy zboží a služeb s výjimkami, které jsem již zmínila v úvodu kapitoly 2 Trh bydlení. Trh je místo, kde se setkává nabídka s poptávkou a trh nemovitostí není výjimkou. Poptávka je závislá od množství finančních prostředků, které má subjekt k dispozici na nákup statků – pozemků a budov. Vznik poptávky je determinován důsledkem vlastních úspor investorů a důsledkem dostupnosti úvěrů. Nabídka na trhu nemovitostí závisí na současných vlastnících nemovitostí a jednotlivých sociálních, ekonomických, legislativních faktorů ovlivňující prodejnost jednotlivých nemovitostí. Nejdůležitějšími subjekty jsou prodávající na jedné straně a na straně druhé kupující, kteří spolu uzavírají kupní smlouvu a vytváří tak trh ve své podstatě. Na základě střetu nabídky a poptávky dochází k formování tržních cen nemovitostí. Další významnou roli na trhu nemovitostí hrají realitní kanceláře a realitní makléři, jejichž hlavní význam je ve zprostředkování jednotlivých obchodů, pronájmu nemovitostí, poradenských služeb, organizování dražeb, aukcí, veletrhů a jiných prodejních akcí. Mezi další subjekty na trhu nemovitostí patří stát, který vytváří právní prostředí, na jehož pozadí trh nemovitostí funguje. Jeho úloha spočívá v nastavení pravidel, ochrany vlastnických práv, práv nájemců atd. Klíčovou roli na trhu nemovitostí hrají samozřejmě finanční instituce poskytující potřebné prostředky na financování bydlení, viz následující kapitoly. Ráda bych zde zmínila členění nemovitostí, neboť každá nemovitost má jinou užitnou hodnotu, což se týká i nemovitostí využívaných a určených k podobnému účelu, s podobným postavením na trhu, stavem nabídky a poptávky. Nemovitosti se mohou členit na pozemky (pro

bytovou

po pozemcích

výstavbu,

komerční

výstavbu,

zemědělskou

jakéhokoliv

využití

převyšuje

v některém

prvovýrobu). období

jejich

Poptávka nabídku,

kromě pozemků určených pro zemědělskou prvovýrobu, po kterých je s ohledem na situaci v zemědělství prakticky minimální poptávka. Členění je dále na rezidenční nemovitosti, které zahrnuje byty, rekreační objekty, nájemní byty a rodinné domy a komerční nemovitosti, 38

kam náleží administrativní objekty, skladovací, výrobní, kancelářské prostory, průmyslové objekty, prostory pro jiný typ služeb, logistická centra). Bytová výstavba je majoritní součástí ekonomických aktivit a investice v této oblasti mají rozsáhlý dopad z krátkodobého hlediska i z pohledu dlouhodobého ekonomického růstu. Jejich význam na ekonomiku lze charakterizovat s využitím keynesiánského modelu multiplikátoru

a

akcelerátoru.

Multiplikační

efekt

přírůstku

investičních

výdajů

má za následek zvýšení národního produktu ve větším rozsahu než původní investiční výdaj. Příčinou je tzv. řetězení druhotných výdajů, za které můžeme (v případě investic v oblasti bytové výstavby) považovat růst spotřebních výdajů zainteresovaných v tomto odvětví ekonomické činnosti vyvolaný zvýšením příjmů. Princip akcelerátoru bytové výstavby vyjadřuje závislost počtu realizovaných bytových jednotek na výši národního produktu, resp. na jeho změně. Platí, že čisté investice do bytové výstavby se vynakládají pouze v případě, roste-li produkt a naopak, což v konečném výsledku znamená, že mají-li být tyto investiční výdaje zachovány v konstantní výši, je nezbytné, aby národní produkt rostl stálým tempem. Vzájemné interakce mají také spojitost s jednotlivými fázemi hospodářského cyklu. Na základě provedených empirických studií předpokládáme, že výkyvy v bytové výstavbě předcházejí cyklickým výkyvům hospodářství. Nicméně vývoj v oblasti bytové výstavby není vždy spolehlivým vodítkem ke stanovení budoucího vývoje ekonomiky, jelikož výkyvy ve výši investic na bytovém trhu jsou také silně determinovány státními zásahy a aplikovanou vládní bytovou politikou. 23

2.2 Financování bydlení V této podkapitole se budu věnovat problematice financování bydlení a možnostem získání finančních produktů. Každý, kdo zvažuje pořízení bytu, domu, pozemku či vybavení domácnosti se touto otázkou zabývá. V České republice rostly v posledních letech nejrychleji ceny nezbytného zboží, jako jsou bydlení, energie a potraviny (údaje Českého statistického

23

HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr.

Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2010. ISBN 978-80-7372-673-7.

39

úřadu). Zdražování výrazněji dopadlo na lidi s nízkými příjmy, kteří za tyto položky utrácejí většinu rodinného rozpočtu. Od roku 2000 vzrostly výdaje na bydlení o 103%, a to především díky deregulaci nájmů, než dosáhly limitů volného trhu. Růst cen doplňkových nákladů bydlení - vodného, stočného a plynu je způsobený vlivem jejich monopolizace. 24 S ohledem na tuto skutečnost, že výdaje spojené s bydlením jsou významnou položkou ovlivňující rodinný rozpočet, není jednoduché vybrat optimální variantu financování bydlení. Je „povinností“ zájemce, aby důkladně zvážil, jak velkou část svých prostředků je schopen pravidelně měsíčně splácet (často po 20 až 30 let), tak aby byla pokryta běžná rodinná vydání a zároveň zbyla rezerva na nečekané výdaje, které život přináší. Mohou se měnit priority rodiny, struktura příjmů a výdajů, její finanční možnosti, atd. Pro srovnání zmíním údaje z publikace „Statistiches Jahrbuch 2014 (Das statistische Bundesamt BRD) zabývající se výdaji domácností v rámci zemí Evropské unie. Uvádí se zde, že téměř čtvrtina rodinných příjmů je vynaložena na výdaje na bydlení. Z rodinných rozpočtů ukrajují každoročně nejvíce výdaje za bydlení ve všech členských zemí EU. V jednotlivých členských zemích EU jsou rozdílné ceny zboží a služeb, proto je vhodné porovnávat výdaje za bydlení v procentech z měsíčního rodinného příjmu. Do výdajů na bydlení patří nejenom nájemné, ale rovněž výdaje za vodu, elektřinu a plyn.  nejnižší výdaje za bydlení mají v průměru domácnosti v Maltě (11,9% z rodinného rozpočtu), Portugalsku (16,5%), Bulharsku (16,6%), Kypru (19,3%), Slovinsku (19,5%), Estonsku (19,7%), Španělsku (21,2%), Rakousku (21,6%), Maďarsku (21,6%), Islandu (21,7%), Rumunsku (22,3%), Polsku (23,1%).,  nejvyšší výdaje za bydlení mají domácnosti v Dánsku (29,3%), Finsku (27,1%), Švédsku (27,0%), Česku (26,3%), Slovensku (25,6%), Francii (25,6%), Velké Británii (25,5%), Nizozemí (24,5%) a Lucembursku (24,5%). 25

24

VOLF, Tomáš. Od roku 2000 nejvíc zdražilo bydlení a jídlo, ceny stouply až o 103 procenta. In: novinky.cz

[online]. 2015-09-02 [cit. 2015-03-28]. Dostupné z: http://www.novinky.cz/ekonomika/361181-od-roku-2000nejvic-zdrazilo-bydleni-a-jidlo-ceny-stouply-az-o-103-procenta.html 25

GOLA, Petr. Výdaje evropských domácností. In: dumfinanci.cz [online]. 2014-12-11 [cit. 2015-03-28]. ISSN

1802-5153. Dostupné z: http://dumfinanci.cz/clanky/4947-vydaje-evropskych-domacnosti

40

Rozdělení systémů financování bydlení je celá řada. Klasifikovat je můžeme např. podle způsobu pořízení bytu vlastníkem, podle investora bytové výstavby, úrokových sazeb a zdrojů refinancování

či

podle

zdrojů

finančních

prostředků

investora

bytové

výstavby.

Podle poslední možnosti se dále člení financování bydlení podle vlastních prostředků nebo cizích, které jsou buď poskytnuté finančními institucemi, nebo poskytnuté státem. V současnosti je nejčastějším řešením pokrytí nákladů na bydlení hypoteční úvěr či stavebního spoření a úvěr z něj, tedy situace, kdy se využívají cizí prostředky poskytnuté finančními institucemi. 26

2.2.1 Úvěr ze stavebního spoření Základní myšlenkou stavební spoření bylo shromáždit levné zdroje pro financování potřeb spojených s bydlením, nikoli vytvoření nástroje pro zhodnocování volných peněžních prostředků. Nejdelší tradici má v Německu a Rakousku, v 90. letech se objevilo i v zemích východní a střední Evropy. 27 Na český trh bylo stavební spoření zavedeno schválením Zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření (dále jen „zákon o stavebním spoření“). V souladu s tímto zákonem je určen na financování bytových potřeb na území České republiky překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření. Díky štědrému státnímu příspěvku bylo v roce 2004 stavební spoření běžnou součástí finančního portfolia české domácnosti, dnes si jej pořizuje stále méně lidí. Důvody jsou zřejmé – stále klesající výše státní podpory spolu s rostoucí nabídkou alternativních spořících a investičních produktů.

26

HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr.

Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2010. ISBN 978-80-7372-673-7. 27

SYROVÝ, Petr a Martin NOVOTNÝ. Osobní a rodinné finance. GRADA Publishing a.s., 2005. ISBN 80-247-

1098-6.

41

Tabulka č. 2: Státní příspěvek ke stavebnímu spoření Období

1993 – 2003

2004 – 2010

2011 a později

Sazba státní podpory

25%

15%

10%

Max. základ (v Kč)

18 000,-

20 000

20 000

Max. podpora/rok (v Kč)

4 500,-

3 000,-

2 000,-

Vázací lhůta

5 let

6 let

6 let

St. podpora více smluv

ne

ano

ano

Zdroj: www.stavebky.cz, vlastní zpracování

Graf č. 4: Počet smluv ve fázi spoření 7

6,3 5,9 5,6 5,3 5,15,1 4,9 4,94,9 4,6 4,3 4,2 4,1 3,8 3,4

6 5 4 3 2 1

1,61,6

2

2,8 2,4

Počet smluv ve fázi spoření (mil. ks)

0,5 0,2

0 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Zdroj: www.stavebky.cz, vlastní zpracování

Aktuální podmínky stavebního spoření v České republice Dle zákona o stavebním spoření je stavební spoření ,,účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření

42

a v poskytování příspěvku fyzickým osobám-účastníkům stavebního spoření.“. 28 Účastníkem stavebního spoření může být fyzická i právnická osoba. Rozdělení je podstatné z hlediska poskytování státní podpory, jelikož právnická osoba na něj nárok nemá. Fyzická osoba musí být:  občan České republiky,  občan Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky,  fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Spořit lze i dětem již od narození. Má-li účastník splňující výše uvedené podmínky uzavřeno v jednom kalendářním roce více smluv, přísluší státní podpora na ty smlouvy, u kterých o její přiznání písemně požádal. Přitom se postupně poukazují zálohy státní podpory přednostně z uspořených částek u dříve uzavřených smluv, přičemž celkový součet záloh státní podpory ke všem smlouvám účastníka v příslušném kalendářním roce nesmí přesáhnout částku 2 000, Kč. Nárok na výplatu státní podpory má účastník, pokud po dobu 6 let nebylo nakládáno s vkladem. Státní podpora u všech smluv činí 10% z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky 20 000,- Kč. Stavební spoření je možné charakterizovat jako účelový druh spoření, při kterém vkladatel dlouhodobě ukládá a po jeho skončení získává (při splnění předem daných podmínek) nárok na úvěr ze stavebního spoření. Stavební spoření má dvě fáze: A) Fáze spořící Vkladatel ukládá většinou pravidelně vklady na účet stavebního spoření a stát mu k nim poskytuje státní podporu, vklady a státní podpora na účtu stavebního spořeni jsou úročeny. 28

Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů.

In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2015-03-26].

43

Hlavním úkolem státní podpory je posílení motivace spořit pro takového klienta, který své úspory poskytuje prostřednictvím systému stavebního spoření formou úvěru klientům, kteří je potřebují. Vysoké procento spořících klientů přesto používá naspořené prostředky na řešení svých bytových potřeb a ani přitom nemusí využít varianty úvěru. B) Fáze úvěrová Následuje po fázi spořící a spočívá v poskytnutí výhodného úvěru ze stavebního spoření na bytové potřeby, podrobněji níže. Stavební spoření tedy představuje výhodné ukládání peněz a zároveň možnost získat výhodný úvěr na bytové potřeby. Spoření spolu s poskytnutím účelového úvěru je spojeno v jeden celek. Mezi pozitiva spoření patří nezávislost systému na negativních vlivech peněžního trhu a bezpečnost, která je daná tím, že stavební spoření mohou provozovat jen specializované banky na základě zvláštního oprávnění. Díky omezení rizikových obchodních aktivit stavebních spořitelen zákonem lze stavební spoření považovat za jeden z nejbezpečnějších finančních produktů. V současné době vlastní licenci pět stavebních spořitelen, které jsou bez výjimky členy Asociace českých stavebních spořitelen, a to:  Českomoravská stavební spořitelna, a.s.,  Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.,  Raiffeisen stavební spořitelna a.s.,  Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.,  Wüstenrot – stavební spořitelna a.s. Stavební spořitelny se staly v dubnu roku 2005 plnohodnotnými členy Evropského sdružení stavebních spořitelen, které chrání zájmy desítek stavebních spořitelen 11 evropských zemí. Dne 05.03.2011 přijala Evropská komise po projednání s evropskými spotřebitelskými a úvěrovými svazy doporučení pro přijetí tzv. Dobrovolného kodexu o poskytování předsmluvních informací souvisejících s úvěry na bydlení (dále jen „Kodex“). Asociace 44

českých stavebních spořitelen přijala Kodex a zveřejnila jej, aby poskytla klientům srozumitelné a relevantní informace. Fázím předchází podstatný krok, který jsem dosud nezmínila, a tím je výběr stavební spořitelny. Záleží nejen na tom, zda chce klient jen spořit či čerpat úvěr. Pokud chce klient spořit, bude nejdůležitějším kritériem výše úroků vkladů. 29 Spořitelny většinou inzerují úrok 3,4% p.a.* až 5,58% p.a, nicméně tento výsledek nemá reálné opodstatnění. Nepočítají s daní z úroků, ani s poplatkem za uzavření stavebního spoření a vedení účtu. Pokud bychom zahrnuli do výpočtu celkového úroku poplatky a daň z úroků, sníží se roční úrok na cca 2,9% až 4,2%. Výši zhodnocení velmi ovlivňují probíhající akce stavebních spořitelen, které se vyplatí sledovat a poté se rozhodnout. viz tabulka č. 3 (údaje z konce roku 2013, přelom 2013/2014). Tabulka č. 3: Výše zhodnocení vkladu Název stavební spořitelny Efektivní úrok (cílová částka je 200 000,- Kč, vklad činí 1 700,- Kč měsíčně) Poznámky Modrá pyramida st. spořitelna, a.s.

4,2% p.a.

- úrok spořitelny 2% p.a., poplatek za uzavření 1% CČ, resp. vrácení tohoto poplatku při splnění podmínek, poplatek za vedení účtu 300,- Kč ročně Wüstenrot stavební spořitelna, a.s.

3,9% p.a.

- úrok spořitelny 2% p.a., poplatek 1% CČ, poplatek za vedení účtu 300,- Kč ročně Českomoravská stavební spořitelna, a.s.

3,9% p.a.

- úrok spořitelny 2 % p.a., poplatek 1 % CČ, resp. vrácení poloviny poplatku při splnění podmínek, poplatek za vedení účtu 330,- Kč ročně

29

VICHNAROVÁ, Lenka a Jolana NOVÁKOVÁ. Financování bydlení. Brno: Vydavatelství ERA, 2007. ISBN

978-80-7366-079-6. * Zkratka p. a., neboli per annum, latinsky znamená roční a uvádí se u úrokové sazby jako roční úroková sazba

45

Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.

3,7% p.a.

- úrok spořitelny 2% p.a., poplatek 1% CČ, poplatek za vedení účtu 320,- Kč ročně Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.

2,9% p.a.

- úrok spořitelny 1% p.a., poplatek 1% CČ, poplatek za vedení účtu 310,- Kč ročně Zdroj: www.mesec.cz, vlastní zpracování

Některé spořitelny zvýhodňují klienty, kteří nechtějí úvěr, úrokovou bonifikací, např. ve výši jednoho procenta. Pro klienty, kteří mají v úmyslu vzít si úvěr, je významným hlediskem výše úroků úvěru, stejně tak jako celková výše poplatků a délky splácení. I když je rozdíl mezi poplatky jen pár desítek korun, je konečná cena zaplacených poplatků vysoká. 30 Z pohledu rizika, výnosnosti a likvidity je stavební spoření produktem, který nejenže nemá v současné době smysl rušit, ale je více než vhodné uvažovat i o uzavření nové smlouvy. Za zmínku stojí informace, že někteří finanční poradci se snaží místo stavebního spoření doporučit ke spoření životní pojištění, přestože tento produkt rozhodně není k tomuto účelu výhodným řešením, ale je výhodný spíše pro ně z hlediska vyšší provize. Každý účastník stavebního spoření musí uzavřít smlouvu o stavebním spoření, která obsahuje kromě jiného zvolenou tarifní variantu a cílovou částku. Výši cílové částky si klient zvolí s ohledem na své priority a finanční možnosti. Sestává se ze součtu vkladů, statní podpory, úroků z vkladu a úvěru. Výši cílové částky lze v průběhu stavebního spoření měnit. Za uzavření smlouvy si spořitelny účtují poplatek. Klient si poté spoří na účet, každý rok mu jsou připsány úroky a státní podpora ve formě zálohy, které jsou stejně jako vklady úročeny ode dne připsání na účet. Úroky ze státní podpory jsou klientovi ponechány i v případě odebrání státní podpory. Na výplatu záloh má klient nárok po ukončení smlouvy po pěti či po šesti letech spoření (záleží na typu smlouvy) nebo po uzavření smlouvy o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření a jeho následném čerpání. Úvěry jsou dvojího typu, jeden se označuje jako řádný, druhý se nazývá překlenovací úvěr. Podmínkou čerpání prostředků je vázána na jejich využití na zákonem stanovený účel – bytovou potřebu, kterou se rozumí výstavba, rekonstrukce či koupě bytového domu, 30

VICHNAROVÁ, Lenka a Jolana NOVÁKOVÁ. Financování bydlení. Brno: Vydavatelství ERA, 2007. ISBN

978-80-7366-079-6.

46

rodinného domu nebo bytu, dále sem patří koupě stavebního pozemku či úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu. Bytovou potřebou je i vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada spoluvlastnického podílu na účely uvedené v předchozí větě. Bytová potřeba se musí nacházet v České republice. A) Řádný úvěr Pro poskytnutí řádného úvěru musí klient splnit všechny tyto podmínky:  od uzavření smlouvy uplynulo minimálně 24 měsíců (dle zákona o stavebním spoření musí zájemce spořit po takto stanovenou dobu),  účastník má naspořeno určité procento z cílové částky (jeho výše se u jednotlivých spořitelen liší, a to na základě všeobecných obchodních podmínek, kde je dán poměr mezi výší zůstatku a maximální výší úvěru, v současné době se pohybuje výše minimálního zůstatku kolem cca 40% z cílové částky),  účastník dosáhl stanovené výše hodnotícího čísla (určeného Všeobecnými obchodními podmínkami spořitelny, jedná se o ukazatel, na kterém závisí získání úvěru). Hodnotící číslo Stavební spořitelny používají pro tento pojem různé označení, stejně tak jako i odlišný algoritmus výpočtu. Rozdíly vznikly v počátcích stavebního spoření na českém území, jelikož se obchodní podmínky překládaly z německého jazyka a slovo Bewertungszahl si každá spořitelna přeložila po svém. Např. Českomoravská stavební spořitelna, a.s. a Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. používá označení hodnotící číslo, Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. jej pojmenovala parametr ohodnocení, Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. bodové ohodnocení a Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. ohodnocovací číslo. Liší se i způsob výpočtu, podle kterého se tento parametr vypočítává. Společným znakem

47

je však vždy výpočet spořícího výkonu klienta v souvislosti s cílovou částkou. 31 Závisí také na rytmu splácení, zjednodušeně řečeno, ten, kdo posílá spořitelně prostředky na začátku roku nebo vloží celou částku za šest let najednou, dostane úvěr rychleji než ten, kdo ji poukazuje měsíčně. Jeho konstrukce je však taková, že ani při jednorázovém vkladu ve výši požadovaného procenta z cílové částky a rychlé variantě, není možné získat úvěr přesně za dva roky. 32 Při splnění všech výše uvedených kritérií má klient nárok na čerpání řádného úvěru. Každá stavební spořitelna pravidelně na konci každého měsíce (pouze Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. na konci každého čtvrtletí) sleduje, zda klient tyto podmínky splnil. Pokud jsou v daném termínu splněny podmínky, nastává „rozhodný den“. Většina stavebních spořitelen má všeobecné obchodní podmínky nastaveny tak, že klient může získat úvěr tři měsíce po rozhodném dnu. Výjimkou je Stavební spořitelna České spořitelny, u které může být úvěr ze stavebního spoření poskytnut teoreticky ihned a která toto slovní spojení ani nepoužívá. Ve skutečnosti může nějakou dobu trvat, než je úvěr poskytnut, nicméně pro klienty této instituce to znamená určitou výhodu, protože mohou získat úvěr dříve než tři měsíce po rozhodném dnu., viz následující tabulka. Tabulka č. 4: Stanovení rozhodného dne (platnost od 01.01.2014) Stavební spořitelna

Přidělení a rozhodný den

Českomoravská stavební spořitelna, a.s.

Rozhodný den může být na konci každého měsíce,

přidělení

nastane

tři

měsíce

po rozhodném dni. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.

Rozhodný den může být jen na konci čtvrtletí, přidělení nastane tři měsíce po rozhodném dni.

31

STAVEBKY. Odhalte tajemství hodnotícího čísla. Stavebky.cz [online]. 2015-03-15 [cit. 2015-03-28].

Dostupné z: http://www.stavebky.cz/tajemstvi-hodnoticiho-cisla 32

SYROVÝ, Petr a Martin NOVOTNÝ. Osobní a rodinné finance. GRADA Publishing a.s., 2005. ISBN 80-

247-1098-6.

48

Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.

Rozhodný den může být na konci každého měsíce,

přidělení

nastane

tři

měsíce

po rozhodném dni. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.

Rozhodný den může být na konci každého měsíce,

přidělení

nastane

bezprostředně

po rozhodném dni. Wüstenrot stavební spořitelna, a.s.

Rozhodný den může být na konci každého měsíce,

přidělení

nastane

tři

měsíce

po rozhodném dni. Zdroj: www.stavebky.cz, vlastní zpracování

Podstatnější než rozhodný den bývají podmínky konkrétního tarifu – tedy minimální částka, kterou musí klient naspořit a parametry ovlivňující výši hodnotícího čísla. Dle zákona o stavebním spoření je nezbytné, aby úroková sazba z vkladů i úvěru ze stavebního spoření byla uvedena ve smlouvě o stavebním spoření a rozdíl mezi těmito sazbami může být ve výši maximálně 3 procentní body. Dříve byly úrokové sazby obsaženy ve všeobecných obchodních podmínkách, v současnosti mají stavební spořitelny své úrokové sazby jen ve vlastní smlouvě. Platí, že s vyšší frekvencí připočítání úroků k jistině, narůstají úroky, což je pro klienta výhodné při spořící fázi a naopak nevýhodné při splácení úvěru. Kromě úrokové sazby má na konečný úrok vliv způsob úročení. U bankovních účtů je dnes obvykle složené úročení. V pravidelně se opakujících intervalech se provádí kapitalizace, což je proces kdy se vypočítávají úroky a přičítají se k jistině. Tím se zvýší úročená částka a úroky narůstají rychleji. Čím častěji se kapitalizace provádí, tím rychleji úroky narůstají. Proces se provádí měsíčně, čtvrtletně nebo ročně. Při spoření je výhodné opakování kapitalizace co nejčastěji, protože pak rychleji narůstá naspořená částka. Naopak pokud klient splácí úvěr, je jeho zájmem, aby úroky narůstaly nejnižším možným tempem, tedy roční kapitalizace. 33

33

KIELAR, Petr. Analýza podmínek přidělení úvěru a úročení vkladů stavebního spoření. In: mesec.cz [online],

2014-07-28 [cit. 2015-03-29]. ISSN 1213-4414. Dostupné z: http://www.mesec.cz/clanky/analyza-podminekprideleni-uveru-a-uroceni-vkladu

49

B) Překlenovací úvěr Pokud mají stavební spořitelny dostatek finančních zdrojů, mohou poskytovat klientům tzv. překlenovací úvěry (meziúvěry), které slouží k dřívějšímu financování bytových potřeb do doby, než klient získá nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tato forma financování bytových potřeb je mezi klienty stále více oblíbená a využívaná. Možnost využití překlenovacího úvěru zvyšuje flexibilitu stavebního spoření. 34 Překlenovací úvěry slouží klientům, kteří nesplnili jednu z výše uvedených podmínek, tj. spoří méně než dva roky, nedosáhli potřebné výše hodnotícího čísla či nevložili na účet potřebný podíl cílové částky. Slouží především k rychlému získání finančních prostředků a k překonání doby mezi uzavřením smlouvy a získání nároku na řádný úvěr ze stavebního spoření. Překlenovací úvěry nebývají nejlevnější. Na jeho poskytnutí nemá účastník spoření žádné právo a musí pro jeho získání splnit podmínky dané spořitelnou. Mimo jiné je zapotřebí vložit na účet stavebního spoření požadované procento z cílové částky (bývá nižší než v případě úvěru ze stavebního spoření), prokázat stabilní a dostatečné příjmy spolu se zajištěním úvěru. Úrok je také účelově vázán jako klasický úvěr ze stavebního spoření. Poskytuje se maximálně do výše cílové částky a klient platí pouze úroky z tohoto úvěru a čeká, až mu bude přidělena cílová částka. Jejím přidělením je tento úvěr splacen a klient si od tohoto momentu čerpá úvěr řádný. Jinými slovy, stavební spoření se rozdělí na dvě části, přičemž v jedné části probíhá spořící fáze, tj. vkládání úroků na klientův spořící účet, což vede ke zvyšování hodnotícího čísla, díky kterému má klient postupně nárok na poskytnutí řádného úvěru. Celý účet spořící fáze musí být vinkulován spořitelně do okamžiku přidělení řádného úvěru. V části překlenovacího úvěru bude klientovi přidělena konečná požadovaná částka a splácí se úroky z celkového objemu těchto peněz, paradoxně i z toho, co klient zatím naspořil na spořící účet. V rámci splátek se nesplácí žádná jistina, což znamená, že na rozdíl od splátek řádného úvěru nebo hypotéky, se úroky v čase nezmenšují, stejně tak, jako se nesnižuje dlužná částka. Překlenovací úvěr je splacen ve chvíli přidělení klasického úvěru ze stavebního spoření 34

ASOCIACE ČESKÝCH STAVEBNÍCH SPOŘITELEN. Stavební spoření - všeobecná informace o úvěrech.

Acss.cz

[online].

©

2014

AČSS

[cit.

2015-03-28].

sporeni/vseobecna-informace-o-uverech

50

Dostupné

z:

http://www.acss.cz/cz/stavebni-

a následně poté je splácena jistina a úroky se v čase snižují. Překlenovací úvěr může být čerpán zálohově, jednorázově i postupně. Stejně tak jako u řádného úvěru je zde možnost odpočtu úroků od daňového základu. 35 Graf č. 5: Fáze spoření, fáze úvěru

Zdroj:

STAVEBKO.

Stavební

spoření.

Stavebko.info

[online]

2013.

[cit.

2015-04-15].

Dostupné

z http://stavebko.info/

2.2.2 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr patří mezi nejoblíbenější a zároveň nejdostupnější cesty k pořízení vlastního bydlení nebo modernizaci současného. Dle zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb., (dále jen „zákon o „dluhopisech“) je definován hypoteční úvěr jako: „úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“ 36 Tato právní úprava platná od roku 2004 nahradila několikrát novelizovaný zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Změny v oblasti hypotečního bankovnictví se týkaly především definice hypotečního úvěru, kde bylo upuštěno od jeho účelovosti. Přiblížen byl spotřebnímu úvěru a rozšířily se možnosti nabídek hypotečních bank. Odlišnost hypotečních úvěrů také spočívá v dlouhodobosti 35

MĚŠEC. Stavební spoření – průvodce. Mesec.cz [online]. ©1998 – 2015 [cit. 2015-03-28]. ISSN 1213-4414.

Dostupné z: http://www.mesec.cz/bydleni/stavebni-sporeni/pruvodce/preklenovaci-uvery 36

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém].

Wolters Kluwer ČR [cit. 2015-03-26].

51

realizovaných obchodů, neexistencí produktových substitutů, zajištěním pohledávek výhradně nemovitostmi a úvěrováním zejména fyzickým osobám. Samotný výraz hypotéka pochází z řečtiny (hypotheka) a má vícero definic, např.:  Hypotheka. Jménem tím označuje zákon nemovitou věc, která byla věřiteli dána v zástavu za včasné splnění závazku dlužníkem převzatého. 37  Hypotéka je zápůjčka s ručením nemovitostním, která věřiteli, většinou peněžnímu ústavu, zajišťuje peněžní pohledávky zapsané do pozemkových knih. 38  Hypoteční úvěr je obecně druh bankovního úvěru poskytnutého na financování pořízení určité nemovitosti a zajištěného zástavním právem k určité nemovitosti, atd. 39 Princip poskytování hypotečních úvěrů Obsah výrazu hypotéka není jednoznačný, je používaný ve významech označujících specifický dluh/úvěr, druh pohledávky, nemovitost určenou k zajištění úvěru, formy zajištění a právní dohody spojené se zajištěním půjčky. Podstatou zůstává, že věřitel poskytuje dlužníkovi úvěr, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, jež opravňuje věřitele uspokojit svou pohledávku z výnosu z prodeje nemovitosti, která je předmětem zástavního práva, v případě, kdy dlužník neplní své závazky. 40 Tím se výrazně zvyšuje ochrana věřitele v případě neschopnosti dlužníka splácet, automaticky propadá zástava v podobě nemovitosti. Hypoteční úvěry jsou financovány emisí hypotečních zástavních listů, které jsou v podobě dluhopisů s delší dobou splatností. Majitelé dluhopisů požadují garanci, že nejen jimi vložené prostředky se jim po určité době navrátí zpět i s odpovídajícími úroky, což je důvodem pro závaznost pravidel pro poskytování hypotečních úvěrů. Ze zřejmých

37

Kolektiv autorů. Ottův naučný slovník. 1. vyd. Praha, Bratislava: Nakladatelství J. Otto, 1912 - 1924

38

RIEGER, L. Burzovní lexikon. Praha: Victoria Publishing, 1991. ISBN – 80-85605-00-7.

39

ŽÁK, M. a kol. Velká ekonomická encyklopedie. Praha: Linde, 1999. ISBN 80-7201-172-3

40

HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr.

Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2010. ISBN 978-80-7372-673-7.

52

důvodů se banka nechce vystavovat riziku a neposkytuje úvěr nad hodnotu poskytnuté zástavy, protože pokud by se nastala situace, kdy by dlužník přestal splácet, musí výnos prodeje zástavy pokrýt dlužnou částku. Cena poskytnuté zástavy je tak pro celý proces klíčová, a banka si její hodnotu oceňuje sama, resp. pomocí prováděných znaleckých odhadů. Historie hypotečního bankovnictví Zastavování nemovitostí pro účely získání zdroje dlouhodobého financování má dlouhou tradici, která započala již v antickém Řecku. Ve středověku zastavovali panovníci své hrady, zámky, dokonce i města pro pokrytí svých finančních potřeb. V 18. století byly na území Slezska zakládány tzv. „Landschaften“, což byly regionální spolky sdružující vlastníky rytířských statků za účelem získávání investičních prostředků. Tím byly založeny hypoteční úvěry jako zvláštní druh obchodu a současně s tím byly upraveny související hypoteční zástavní listy. Podle tohoto vzoru vznikaly obdobné spolky na území jiných zemí, které poskytovaly svým členům hypotekární zápůjčky financované vydáváním dluhopisů – hypotečními zástavními listy. Postupem času, územními limity a vlivem rozvoje průmyslu, obchodu a služeb v 19. století přestávaly místní spolky uspokojovat poptávku zájemců po úvěrech, což znamenalo zajímavou příležitost pro založení hypotečních bank, z nichž první byly původem belgické, francouzské (např. Crédit foncier) a rakouské. Konkurence v podobě vznikajících zemských bank, rozsáhlé síti poboček spořitelen a záložen nabízející hypoteční úvěry pro drobné živnostníky znamenaly výrazný pokles zájmu o hypoteční banky, které se proměnily ze specializovaných bank na banky všeobecné. V českém prostředí byla jako první hypoteční banka založena v roce 1865 Hypoteční banka Království českého jako banka se zemským ručením. Na konci 20. let 20. století existovaly na území čtyři hypoteční banky, a to Zemská banka (v roce 1920 přejmenovaná výše jmenovaná banka), Hypoteční a zemědělská banka moravská, Slezský pozemkový a komunální úvěrní ústav a Hypoteční banka česká. V době krize ve 30. letech 20. století, kdy hypoteční banky tvořily stabilizační prvek celé ekonomiky a poskytovaly větší počet hypotečních zápůjček, finančních prostředků k naplnění řady fondů sloužících k odstranění důsledků krize. Situace v době Protektorátu byla (nejen pro hypoteční banky) silně kritická, hospodářský vývoj celé země byl po dobu 10 let prakticky zastaven. Nicméně ještě v roce 1962 poskytovala Státní spořitelna půjčky, jejichž hlavním zajištěním bylo postoupení nároku 53

na mzdu i zajištění půjčky zástavním právem k nemovitosti. Teprve v roce 1964 bylo zákonnou úpravou dosaženo definitivního konce v oblasti poskytování hypotečních bankovnictví, a to na cca 3 desetiletí. 41 V současnosti působí na území České republiky celá řada hypotečních ústavů, např.:  Citibank Europe plc, organizační složka,  Česká spořitelna, a.s.  Československá obchodní banka, a.s.; Smlouvy o ČSOB Hypotéce uzavírá výhradně jménem Hypoteční banky, a.s., člena finanční Skupiny ČSOB (dále jen „Hypoteční banka, a.s.“),  GE Money Bank, a.s.  Fio banka, a.s.  LBBW Bank, a.s.  mBank, a.s.  Komerční banka, a.s.  Equa Bank, a.s.  Volksbank CZ, a.s.  Raiffeisenbank, a.s.  UniCredit Bank, a.s.  Waldviertel Sparkasse von 1842, a.s.  Wüstenrot hypoteční banka, a.s.

41

VENCOVSKÝ, F. Dějiny bankovnictví v českých zemích, 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1999.

54

Proces získání a následného čerpání hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je možné poskytnout osobě právnické i fyzické. Většina hypotečních bank se soustředí na poskytování úvěrů pro fyzické osoby, zejména za účelem pořízení nemovitosti k bydlení. Žadatelem o úvěr může být teoreticky každý zletilý občan České republiky nebo cizinec s trvalým pobytem na území České republiky starší 18 let (některé banky s ohledem na výši příjmů žadatele de facto prosazují podmínku věku od cca 25 let až 65 let věku). Žadatelů o jeden úvěr může být více maximálně 4, v realitě to bývá dvojice, nejčastěji manželé. Fáze hypotečního úvěru (dle všeobecných obchodních podmínek bank, které se mohou lišit): I. Prokázání schopnosti splácet úvěr (tzv. bonita klienta) Spočívá v tom, že žadatel musí prokázat dostatečnou výši čistých příjmů vzhledem k nutným výdajům, závazkům, obživu – dle výše životního minima, odhadnuté výši splátek plus určitou rezervu stanovenou bankou jako procentuální částka z měsíční splátky. Klient s příjmy ze závislé činnosti příjmy prokazuje pomocí Potvrzení o příjmech, které mu vystaví jeho zaměstnavatel, zpravidla za posledních 6 měsíců až 2 roky. Pokud má klient příjmy z podnikatelské činnosti, musí předložit ověřené kopie daňových přiznání. V případě příjmů z jiných zdrojů, je banka oprávněna k předložení veškerých podkladů, na základě kterých příjmy plynou s informací o době jejich trvání. II. Zajištění úvěru Jak jsem již zmínila, hypoteční úvěry jsou vždy zajištěny zástavním právem k nemovitosti. K zajištění se používá hlavně úvěrovaná nemovitost, a to i ve stavu rozestavěném. Podmínkou je vždy, aby byla daná nemovitost zapsána v katastru nemovitostí, přičemž klient je dále povinen nemovitost pojistit minimálně do výše úvěru proti živelným pohromám a pojistné plnění vinkulovat ve prospěch banky. Doplňkovým pojištěním někdy bývá i sjednané životní nebo úvěrové pojištění, které je také vinkulováno ve prospěch banky. Odhadní cena zastavené nemovitosti musí být zpravidla vyšší než požadovaná výše úvěru, i když toto pravidlo platila zejména na počátku hypotečního bankovnictví, dnes nejsou výjimkou hypoteční úvěry ve výši 100% hodnoty zastavené nemovitosti. Odhadní cena je určena jako obvyklá cena tržní 55

a určuje ji oprávněný znalec, kterého si určí buď banka sama, nebo si jej zvolí klient a banka jeho odhad zkontroluje. Při odhadech se používají různé metody (např. indexy stavebních nákladů, index ceny nemovitosti, vliv má i vybavenost nemovitosti). Kromě stavební ceny se stanovuje také tzv. výnosová cena kapitalizací výnosu nemovitosti platnou úrokovou sazbou. Definitivní (pravá, půjčková) cena je pak odvozena z těchto dvou cen. III. Čerpání úvěru Po schválení úvěru, nastává fáze jeho čerpání, které může být jednorázové i několikanásobné. Podmínkou však je, aby bylo zapsáno zástavní právo v katastru nemovitostí, což někdy může být komplikováno tím, že na některých katastrálních úřadech trvá tento krok až 3 měsíce. Některé banky proto nabízí variantu předčasného čerpání části úvěru již po podání žádosti na zápis do katastru nemovitostí.42 IV. Doba splatnosti a splácení úvěru Doba splatnosti by měla korespondovat s účelem, na nějž byl poskytnut. Platí zde obecné pravidlo, že doba splatnosti úvěru by neměla přesahovat dobu životnosti objektu z úvěru pořizovaného. Je pochopitelné, že doba splatnosti úvěru na financování nemovitosti bude spíše několik let či desítek let, zatímco úvěr poskytnutý na nákup zboží spotřebního charakteru bude v řádech roků. 43 S dobou splatnosti úzce souvisí schopnost klienta splácet daný úvěr. Čím je doba splatnosti delší, tím menší jsou splátky úvěru, ale tím vyšší jsou na druhé straně náklady na úroky, které klient bance postupně splácí. Způsoby splácení se člení na jednorázové splácení a na pravidelné postupné splácení, popř. kombinacemi těchto dvou základních principů. Méně obvyklé jednorázové splácení je využíváno např. ve Švýcarsku - v případech hypotečních úvěrů poskytnutých na dobu neurčitou, kdy dlužník splácí pouze úroky, nikoli jistinu, a po jeho smrti závazek na sebe bere

42

SYROVÝ, Petr a Martin NOVOTNÝ. Osobní a rodinné finance. GRADA Publishing a.s., 2005. ISBN 80-

247-1098-6. 43

HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr.

Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2010. ISBN 978-80-7372-673-7.

56

dědic či je jistina zaplacena z výnosu prodeje zastavené nemovitosti. 44 Nejrozšířenější způsob splácení, tedy pravidelné splácení je realizováno splátkami:  anuitními/konstantními (jedná se o nejčastější formu splácení, klient platí stále stejnou částku, zpočátku je větší část peněz splátkou úroku, část je splátkou samotného dluhu, postupem času se poměr mění, úrok se zmenšuje),  progresivní (splátka je zpočátku nižší, časem narůstá, jde o vhodný model pro klienty, jejichž příjmy porostou – z důvodu kariérního postupu, ukončeného stupně vzdělání, nebo pro rodiny, kde je jeden z páru na rodičovské dovolené a poté se po čase navrátí do zaměstnání),  degresivními (opak progresivních splátek, jedná se o trvale klesající splátky úvěru, zahrnují konstantní výši úmoru a snižující se jistinu, která odpovídá klesajícímu úroku, klient nejdříve posílá vysokou splátku, která se časem snižuje, např. z důvodu očekávaných zdravotních důvodů u starších lidí a tím snižující se příjmy). V. Úrokové sazby Hypoteční úvěry se liší v úrokových sazbách. Jejich výše je ovlivňována řadou faktorů, mimo jiné i dobou fixace, což je doba, kterou si klient s bankou předem dohodne a během které má jistotu, že se na podmínkách smlouvy nebude nic měnit. Může být považována za určitý kompromis mezi bankou a klientem, jelikož by při stále stejných podmínkách, tratila buď banka, nebo klient. Kratší dobu fixace je vhodné zvolit s ohledem na očekávaný pokles úrokových sazeb, nebo pokud klient předpokládá, že bude moct v kratší době vložit na účet mimořádnou splátku. Delší doba fixace se doporučuje v případě, že úrokové sazby brzy porostou. V současnosti volí klienti nejčastěji dobu fixace mezi 1 a 5 lety, delší jsou spíše výjimkou. 45 Nejnižší úrokové sazby nabízí banky na „klasické“ účelové hypotéky, které jsou zaměřené 44

SŮVOVÁ, H. a kol. Specializované bankovnictví, 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997.

45

VICHNAROVÁ, Lenka a Jolana NOVÁKOVÁ. Financování bydlení. Brno: Vydavatelství ERA, 2007. ISBN

978-80-7366-079-6.

57

na uspokojení bytové potřeby. Tyto úvěry jsou pro banky nejméně rizikové, a proto si je mohou banky dovolit nabídnout levněji. Vyšší úrokovou sazbu požadují banky za poskytnutí hypotečního úvěru na koupi nemovitosti, která bude sloužit investorovi jako dlouhodobá investice. Majitel ji bude používat jako zdroj peněz tím, že ji bude pronajímat. Zde však vzniká bance vyšší riziko, protože splácení úvěru je do jisté míry závislé na tom, jak se bude dařit danou nemovitost pronajímat a jaký tady bude mít majitel příjem. Nejvyšší úrokové sazby pak mají bezúčelové hypoteční úvěry – americké hypotéky. Dalším důležitým činitelem je fixace úrokové sazby. Úroková sazba se liší podle toho, jak jsem rizikově averzní a zda raději volíme jistou úrokovou sazbu na delší období nebo naopak se spokojíme s neměnnou sazbou pouze na jeden rok. Čím delší období chce zafixovat, tím větší bude úroková sazba. Dalším rozdílem je výše zajištění úvěru. Banky rozlišují, jestli si chceme za zastavenou nemovitost ve výši 1 000 000,- Kč půjčit 500 000,- Kč nebo rovnou 1 000 000,- Kč. 100% hypoteční úvěry jsou pro banky rizikovější, a proto si je chce nechat zaplatit vyšší úrokovou sazbou. Jde o případ, že by se na trhu objevil nějaký nenadálý šok, který by výrazně zahýbal s cenou nemovitostí, ztrátu by pak nesla banka sama. Posledním činitelem, který má vliv na výši úrokové míry je bonita klienta. Ke schvalování žádosti o hypoteční úvěr požadují banky prokázání příjmů klienta. Pokud vyhodnotí klienta jako „lepšího“, mohou mu nabídnout menší úrokové sazby. 46 Mezi klíčové faktory patří:  typ a účel úvěru, míra LTV (poměr požadovaného úvěru k odhadní ceně nemovitosti),  typ a délka fixace úrokové sazby, doba splatnosti úvěru,  bonita klienta. Bylo by chybou domnívat se, že cena hypotéky se rovná úrokové sazbě, existují i další faktory zásadně ovlivňujícím konečnou cenu zaplacenou za hypotéku. Jednotlivé splátky i konečný účet za hypotéku mohou významně navýšit některé tipy poplatků, např.: 46

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. vydání. Praha: Grada publishing, a.s., 2009. ISBN 978-80-

247-2388-4

58

 poplatek za znalecký posudek a za vyřízení hypotéky,  poplatek za čerpání a za správu úvěru, za vedení běžného účtu a za vedení kreditní karty  poplatek za předčasné splacení a za mimořádnou splátku,  cena pojištění vyžadovaných bankou (životní pojištění,…) viz Tabulka č. 5. 47 Vývoj cen hypoték v čase znázorňují následující grafy č. 6 (rok 2013) a graf č. 7 (rok 2014). 48 Graf č. 6: Rok 2013 3,4 3,2

3,21 3,21 3,17

3,08

3

2,96 2,95

3

3,01

3

3,06 3,09 3,06

2,8 2,6

Sazba (v %)

2,4 2,2 2

Zdroj:

FINCENTRUM.

Hypoindex.

Hypoindex.cz

[online].

[cit.

2015-03-29].

Dostupné

z http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/

47

GEPARD

FINANCE.

Vše

o

hypotékách.

Gpf.cz

[online].

[cit.

2015-03-29].

Dostupné

z http://www.gpf.cz/urokove-sazby-hypotek-2015 48

Metodika FINCENTRUM HYPOINDEXu: FINCENTRUM HYPOINDEX hodnotí vývoj cen hypoték

v čase. Je to vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna,a.s., Hypoteční banka, a.s., Equa Bank, a.s., GE Money Bank, a.s., Hypoteční banka, a.s., Komerční banka, a.s., LBBW Bank a.s., Raiffeisenbank, a.s., Sberbank CZ, a.s., UniCredit Bank, a.s. a Wüstenrot hypoteční banka, a.s..

59

Graf č. 7: Rok 2014 3,2

3,08

3,01

3

2,93 2,88

2,8

2,81 2,76 2,72

2,6

2,65

2,54 2,51

2,45

2,4

2,37

Sazba (v %)

2,2 2

Zdroj:

FINCENTRUM.

Hypoindex.

Hypoindex.cz

[online].

[cit.

2015-03-29].

Dostupné

z http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/

Tabulka č. 5: Poplatky u hypotečních úvěrů Poplatek za

Částka

Zpracování žádosti

zdarma – 0,4% z úvěru, min. 2 000,- Kč, max. 10 000,- Kč

Analýza rizik

Individuálně dle velikosti nemovitosti

Příslib úvěru

zdarma až 2 000,- Kč

Čerpání úvěru

zdarma za celé období nebo 1. až 3. čerpání zdarma, poté 500,Kč až 800,- Kč měsíčně

Vedení a správa úvěru

zdarma až 150,- Kč měsíčně

Mimořádná splátka

zdarma

na konci fixačního období Mimořádná splátka

5% - 10% z výše mimořádné splátky

v průběhu fixačního období Nedočerpání úvěru

zdarma – 5% z nedočerpané částky úvěru, dle nedočerpané částky

Zdroj: Ceníky jednotlivých hypotečních bank, vlastní zpracování

60

Hypoteční úvěry je možné dělit podle následujících 4 kritérií: A) Hypotéka podle účelu - předhypoteční úvěr (čerpáno dočasně bez zástavního práva). - hypotéka určená ke koupi (bytu v osobním vlastnictví, domu, družstevního bytu, stavebního pozemku, rekreačního objektu, nemovitosti určené k pronájmu), či k výstavbě, rekonstrukci, modernizaci nemovitosti - hypotéka k vypořádání společného jmění manželů (při rozvodu) či dědictví, - hypotéka s cílem refinancování úvěru/půjčky, - hypotéka spojená s neúčelovou částí (kombinace hypotéky určené ke koupi nemovitosti či pozemku s doplňkovou hypotékou), .- neúčelová hypotéka – tzv. Americká hypotéka, - hypotéka pro zpětné proplacení vlastních zdrojů investovaných do nemovitostí. B) Hypotéka podle výše - hypotéka do 70% , 80% či 100% hodnoty nemovitosti, C) Hypotéka podle dokládání příjmů - klasická hypotéka, kde žadatel dokládá své příjmy, - hypotéka bez doložených příjmů. D) Hypotéka podle způsobu splácení, anuitní, degresivní, progresivní splácení, viz výše E) Speciální typy hypoték - hypotéka kombinovaná s kapitálovou nebo investiční životní pojistkou, - hypotéka kombinovaná s cennými papíry, - hypotéka bez poplatku (poplatek je skrytý a rozložený, platí se po celou dobu splácení). 61

Každý klient má možnost, jak výběru hypotečního ústavu, tak i konkrétní podoby hypotéky. Státní podpora hypotečního úvěrování v České republice V současnosti podporuje stát hypoteční úvěrování určené na financování nemovitostí nástroji přímými i nepřímými. Mezi přímé nástroje náleží dotace ze státního rozpočtu, Státního fondu bydlení a ostatních resortů, viz kapitola 2.1 Bytová politika České republiky. Nepřímo je hypoteční úvěrování podporováno zejména pomocí daňových úspor, kde je daňový základ snižován o odpočet úroků. Stát podporuje možnosti odečtů úroků úvěru z bydlení až do výše 300 000,- Kč ročně, což v praxi znamená, že maximální odečitatelná položka činí 45 000,- Kč ročně (většina domácností na ni ovšem nedosáhne, protože by to znamenalo splácení hypotečního úvěru ve výši 8 500 000,- Kč. Od roku 2014 plánovalo ministerstvo financí snížit horní hranici na 80 000,- Kč, nicméně nestalo se tak. Výše částky, kterou si daňový poplatník může odečíst z daní, závisí na výši úrokové sazby a počtu let do konce splatnosti hypotečního úvěru. Týká se to zejména anuitních splátek, kdy zvláště v první třetině splatnosti úvěru tvoří většinu celkové měsíční splátky úroky úvěru. Jak již bylo zmíněno, i zde je podmínkou pro uplatnění odpočtu řešení bytové potřeby. Není splněna např. v případě, pokud je úvěr použit na výstavbu nemovitosti v rámci podnikatelské činnosti či výstavbu za účelem pronájmu. Odpočet úroků je umožňován zaměstnancům, i osobám samostatně výdělečně činným. Zaměstnanci musí obecně pro možnost odpočtu v průběhu roku odvádět na dani z příjmu více, než činí měsíční sleva na poplatníka 2 070,- Kč. Podnikatelé musí mít takový zisk, aby jim vznikla daňová povinnost. Je zřejmé, že na odpočet nemá nárok např. vlastník nemovitosti pracující za minimální mzdu nebo pracující současně pro několik zaměstnavatelů na základě dohody o provedení práce či samoživitelka pobírající rodičovský příspěvek. Při uznání odpočtu je nutné doložit v originále výši zaplacených úroků a při prvním uplatňování odpočtu i výpis z katastru nemovitostí. Banky každoročně zasílají potvrzení o výši zaplacených úroků za uplynulý rok, které si přiloží k podanému daňovému přiznání či zaměstnanci jej uplatní v ročním zúčtování s pomocí mzdové účtárny zaměstnavatele. 49

49

FINANCE. Nezapomeňte si odečíst hypotéku z daní. Finance.cz [online]. [cit. 2015-03-29]. Dostupné z

http://www.finance.cz/zpravy/finance/383328-nezapomente-si-odecist-hypoteku-z-dani/

62

3 Zvolené metody zpracování Po identifikování daní souvisejících s bydlením pro běžného občana, jsem analyzovala změny, ke kterým došlo od 01.01.2014. Poté jsem klasifikovala oblast bytové politiky, její účel a zásady tvorby a metodou kompilace zpracovala část věnovanou trhu bydlení a způsobům jeho členění, přičemž stěžejní část jsem věnovala oblasti financování bydlení a jejím hlavním pilířům, což jsou úvěry ze stavebního spoření a hypoteční úvěry. V praktické části práce mělo dojít pomocí metody komparace ke srovnání parametrů nabízených úvěrových produktů několika vybraných finančních institucí. Původním záměrem bylo porovnat možnosti financování vlastního bydlení (pro účely koupě bytové jednotky) prostřednictvím získaných konkrétní nabídek financování od bank a jejich stavebních spořitelen. Porovnávat je možné více způsoby. Já jsem si vybrala metodu simulace konkrétních situací, kde klienti měli zájem o využití cizích zdrojů pro financování svého bydlení spolu se závěrečným vyhodnocením. Za účelem ověření hypotézy, zda měly změny daní v roce 2014 vliv na financování bydlení, jsem zvolila metodu dotazníkového šetření. Oslovení respondenti byli dotazováni za účelem zjištění, zda a jak se orientují v oblasti financování bydlení, jakým způsobem využívali či budou využívat některý z úvěrů, jestli mají povědomí o daních související s bydlením a zásahům do jejich životů. Po sumarizaci všech odpovědí jsem provedla jejich vyhodnocení a vyvodila z nich ve vzájemných souvislostech příslušné závěry.

63

4

Případová studie

Jak jsem již uvedla v předešlé kapitole, původním záměrem praktické části práce bylo analyzovat možnosti financování vlastního bydlení (pro účely koupě bytové jednotky) prostřednictvím získaných konkrétní nabídek financování od bank a jejich stavebních spořitelen, které jsou, které mají vedoucí postavení na trhu, viz graf č. 8. Vzhledem k tomu, že se zabývám časovým obdobím, které již není aktuální, nepodařilo se mi na internetových stránkách institucí nalézt dokumenty, atd., které by se k nim vztahovaly. Z tohoto důvodu jsem osobně v březnu roku 2015 navštívila pobočky těchto institucí nacházejících se ve Statutárním městě Teplice:  Českou spořitelnu, a.s.; Stavební spořitelnu České spořitelny, a.s. na adrese Benešovo náměstí 421/1, 415 01 Teplice; Školní 632/7, 415 01 Teplice,  Hypoteční banku, a.s.; Českomoravská stavební spořitelna, a.s. na adrese U Nádraží 824/7, 415 01 Teplice; Školní 417/16, 415 01 Teplice,  Komerční banku, a.s.; Modrá pyramida, a.s. na adrese U Divadla 25/2, 415 01 Teplice; Krupská 30, 415 01 Teplice Chování, jednání a styl práce jednotlivých pracovníků byl velice profesionální až do okamžiku, kdy jsem projevila zájem nikoliv o nabízené produkty coby budoucí klient, ale o data/infomace z jejich databází týkajících se let 2013 a 2014 v souvislosti sestavení nabídky variant pro řešení bydlení. Ačkoliv jsem se snažila vysvětlit relevantnost a potřebnost informací pouze pro své účely, resp. účely diplomové práce, předložila jsem své doklady totožnosti a byla ochotna podepsat případné prohlášení o mlčenlivosti a nezneužití získaných dat, nebyla jsem úspěšná a jen v Hypoteční bance, a.s. a její stavební spořitelně jsem získala (alespoň částečně) podmínky poskytování hypoték a úvěrů ze stavebního spoření v letech 2013 a 2014. Na základě těchto zkušeností jsem si uvědomila další, možná jeden

64

z nejvýznamnějších faktorů, který ovlivňuje běžného občana při procesu výběru banky, při dnešním velice konkurenčním prostředí, a tím je osobní přístup ke klientovi. 50 Pro komplexnější a ucelenější data jsem dále hledala informace na internetových stránkách www.bankovnipoplatky.cz, kde jsem nalezla sazebník Československé obchodní banky, a.s. platný k 01.09.2014, obsahující sazby jednotlivých druhů hypotečních úvěrů poskytované Hypoteční bankou, a.s., který mi byl rovněž nápomocný při sestavení následující modelové situace. Nemohu opomenout ani kvalitně a přehledně zpracované internetové stránky Hypoteční banky, a.s. www.hypotecnibanka.cz, kde jsem nalezla další potřebné údaje. Graf č. 8: Tržní podíly hypotečních bank (v %)

7

6 30 Hypoteční banka, a.s.

20

Česká spořitelna, a.s. Komerční banka, a.s. UniCredit Bank, a.s.

27

Zdroj:

FINCENTRUM.

Hypoindex.

Raiffeeisenbank, a.s.

Hypoindex.cz

[online].

[cit.

2015-04-15].

Dostupné

z

http://www.hypoindex.cz/nejvice-hypotek-ztratila-ceska-sporitelna/, vlastní zpracování

50

Pozn.: Z pohledu banky je neznámá osoba požadující jejich interní podklady minimálně podivná, nicméně

chování všech zaměstnanců bank by se vždy mělo pohybovat v mezích slušnosti a mělo by důstojně reprezentovat banku ve všech směrech.

65

Konkrétní zadání pro analýzu nabídky financování I. Identifikace jednotlivých skupin (segmentů) klientů:  klient č. 1 (klient – jeden žadatel, věk 30 let, čistý příjem 19 000,- Kč měsíčně, bez závazků),  klient č. 2 (klient – jeden žadatel, věk 30 let, čistý příjem 45 000,- Kč měsíčně, bez závazků),  klient č. 3 (klient – jeden žadatel, věk 30 let, čistý příjem 60 000,- Kč měsíčně, bez závazků) II. Parametry úvěrů:  objem úvěru činí 2 000 000,- Kč,  účelem úvěru je koupě bytové jednotky,  LTV 85% a 100%,  splatnost úvěru je 25 let,  fixace úrokové sazby je 5 let (u stavebních spořitelen obdobně). 51

4.1

Nabídka financování od Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Českomoravská stavební spořitelna, a. s. byla založena v roce 1993 Investiční bankou a.s., největší německou stavební spořitelnou Bausparkasse Schwäbisch Hall AG a Poštovní bankou, a. s. V lednu roku 1994 se Poštovní banka, a. s. sloučila s Investiční bankou, a.s., a zároveň se změnil její název na Investiční a Poštovní banka, a. s. (podíl na Českomoravské stavební spořitelně, a.s. byl lehce nadpoloviční). V průběhu roku 2000 byla na Investiční 51

Výše uvedené parametry vycházejí z údajů ze statistik charakterizujících žadatele o hypoteční úvěry, dostupné např. na www.mmr.cz., www.czso.cz, apod. Z hlediska průměrného věku žadatele, výše příjmu, doby splatnosti úvěru, atd. jsem zvolila výše uvedené kritéria. Do nabídky jsem dále nezahrnovala slevu za uzavřené pojištění (životní, rizikové, pojištění domácnosti a nemovitosti).

66

a Poštovní banku, a. s. uvalena nucená správa a v červnu téhož roku převzala všechna aktiva i pasiva Československá obchodní banka, a.s. 52 Od té doby patří do Skupiny ČSOB, která je vedoucím hráčem na trhu finančních služeb a patří do mezinárodní bankopojišťovací skupiny KBC Group NV. Do produktové řady této stavební spořitelny náleží několik variant. V letech 2013 a 2014 byly nabízeny tarify stavebního spoření Variant a Garant. Smlouva o stavebním spoření uzavřená v tarifu Variant poskytovala široké možnosti financování bydlení. Klient si mohl vybrat z několika tarifních variant, tzn. zvolit takovou, které nejlépe odpovídá jeho představám o měsíčním zatížení a době splatnosti úvěrového případu. Na výběr byly možné čtyři tarifní varianty umožňující uzavřít úvěrový případ (zahrnující fázi překlenovacího úvěru). Pokud klient převedl smlouvu o spoření do fáze překlenovacího úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření, mohl ve spořící fázi získat prémii za vysoké vklady. Tarif Garant byl vhodný zejména pro klienty, kteří nepotřebovali v krátkém časovém horizontu financovat své záměry v bydlení, ale chtěli si připravit co nejvýhodnější podmínky pro budoucí čerpání úvěru ze stavebního spoření. Klienti, kteří dovedli smlouvu o stavebním spoření v tarifu Garant do fáze překlenovacího úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření, mohli ve spořící fázi získat prémii za vysoké vklady. Bez započítání státní podpory stavebního spoření mohli klienti dosáhnout zhodnocení až 3,15% p.a., zatímco úvěroví klienti měli k dispozici úvěr ze stavebního spoření se sazbou ve výši 2,95% p.a. Důvodem mohlo být posílení výhodnosti stavebního spoření jak pro spořící klienty, tak i pro klienty čerpající úvěr. 53 Úvěr ze stavebního spoření bylo možné využít tehdy, pokud bylo spořeno na smlouvu o stavebním spoření alespoň dva roky, klient měl naspořeno 40 až 45% cílové částky a splnil další podmínky pro čerpání úvěru. Klient, který některou z podmínek nesplnil, mohl využít překlenovací úvěr.

52

STAVEBKY. Stavební spořitelny v České republice. Stavebky.cz [online]. 2015-03-15 [cit. 2015-04-23].

Dostupné z: http://www.stavebky.cz/cmss/ 53

Zdroj: FINCENTRUM. Hypoindex. Stavební spoření.cz [online]. [cit. 2015-03-29]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/cmss-uvadi-na-trh-nove-tarify-stavebniho-sporeni/

67

Českomoravská stavební spořitelna poskytovala tyto uvedené typy překlenovacích úvěrů:  Kredit Standard (minimální naspoření finančních prostředků se muselo rovnat 40% cílové částky v závislosti na zvoleném tarifu, úroková sazba byla ve výši 4,8% p.a. při nezajištěné částce do 150 000,- Kč, tzn. 4,4% p.a. při nezajištěné částce 150 000,Kč a více),  Kredit 90 (minimální naspoření finančních prostředků muselo být 10% cílové částky, úroková sazba činila 6,9% p.a. při nezajištěné částce do 150 000,- Kč, tzn. 6,5% p.a. při nezajištěné částce 150 000,- Kč a více),  Tophypo - 3letý fix, (minimální výše naspořených finančních prostředků musela být částka ve výši 1 000,- Kč, úroková sazba byla 3,7% p.a. při celkové objemu úvěrového případu do 990 000,- Kč, 3,5% p.a. při celkovém objemu do 1 990 000,-Kč, tzn. 3,4% p.a. při celkovém objemu 2 000 000,- Kč a více a fixována byla 3 roky od data uzavření úvěrové smlouvy),  Tophypo - 6letý fix, (minimální výše naspořených finančních prostředků musela být částka ve výši 1 000,- Kč, úroková sazba byla 4,0% p.a. při celkovém objemu úvěrového případu do 990 000,- Kč, 3,8 % p.a. při celkovém objemu do 1 990 000,Kč, respektive 3,7 % p.a. při celkovém objemu 2 000 000,- Kč a více a fixována byla 6 let od data uzavření úvěrové smlouvy, nabídka byla určena klientům, kteří mohou zastavit vůči požadovanému úvěru nemovitost s vysokou hodnotou a zároveň nechtějí prokazovat příjem, např. podnikatelé. 54 Klient č. 1 s měsíčním příjmem 19 000,- Kč, který nemá jiné závazky v podobě úvěrů, splátek leasingů, alimentů apod., by u této stavební spořitelny příjmově pravděpodobně dostačoval pro poskytnutí úvěru ve výši 2 000 000,- Kč. Určitou zajímavostí může být i skutečnost, že bonitu klienta nesnižují placení výdajů spojených s uzavřeným pojištěním a spořením či náklady spojené s bydlením, tzn. výše nájemného, energií,…, pokud ovšem výše těchto nákladů nepřesáhne částku odpovídající výši životního minima. Podstatné je, že klient musí disponovat částkou ve výši životního minima plus 10% rezervou po započtení závazků 54

ČESKOMORAVSKÁ STAVEBNÍ SPOŘITELNA. Financování. Překlenovací úvěr – Typy překlenovacích

úvěrů [online]. [cit. 2015-04-21]. Dostupné z https://www.cmss.cz/uvery-na-bydleni/uvery-na-vlastni-bydleni

68

ovlivňující bonitu klienta současně se závazkem nového úvěru. Protože Českomoravská stavební spořitelna, a.s. umožňuje fixaci úrokové sazby u překlenovacího úvěru na 3 a 6 let, posuzuji nabídku s 6letou fixací úrokové sazby pro transparentnější porovnání s hypotečními úvěry, které počítají s nabídkami fixací 5 let. Výše poskytnutého úvěru závisí na výsledku tržního odhadu (poplatek za odhad by byl ve výši cca 4 500,- Kč) a následně již spořitelna nerozlišuje úvěry dle výše LTV. V případě klienta požadujícího úvěr v objemu 2 000 000,- Kč by musela být splněna podmínka výše tržního odhadu minimálně 1 875 000,- Kč. Z výše tržního odhadu poskytne spořitelna částku úvěru ve výši 80% LTV a 500 000,- Kč bez zajištění. Poskytnuté LTV je v tomto případě v porovnání s hypotečními úvěry cca 107%. Za individuální nabídku je považována v propočtech varianta financování se slevou na úrokové sazbě ve výši 0,1% p. a. za uzavření účtu u ČSOB či Poštovní spořitelny (u hypotečních úvěrů jsou tyto nabídky posuzovány jako standardní). Tabulka č. 6: Nabídky financování od ČMSS – LTV max. 107 % Standartní nabídka

Individuální nabídka

Výše hypotečního úvěru

2 000 000,- Kč

2 000 000,- Kč

LTV (dle tržního odhadu)

až 107%

až 107%

Doba splatnosti

25 let

25 let

Příjem klienta (v Kč)*

19 000,-; 45 000,-; 60 000,-

Úroková sazba

3,07%

3,60%

Fixace úrokové sazby

6 let

6 let

Výše splátky (v Kč)

10 817,-

10 730,-

Poplatek za odhad (v Kč)

4 500,-

4 500,-

Poplatek za vyřízení (v Kč)

15 000,-

15 000,-

Poplatek za ú. účet/měsíc (v Kč) 55,-

55,-

Výše úroku za 5 let (v Kč)

370 020,-

360 000,-

Výše poplatků za 5 let (v Kč)

22 800,-

22 800,-

Celková částka za 5 let (v Kč)

392 820,-

382 800,-

* klienti se nerozlišují dle příjmu, podmínka poskytnutí úvěru je vázána na výši stanoveného minimálního příjmu Zdroj: vlastní zpracování na základě získaných podkladů od Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

69

Shrnutí získaných poznatků  spořitelna nabízí poskytnutí částky ve výši 500 000,- Kč bez zajištění a zároveň šanci získat stejnou úrokovou sazbu u překlenovacího úvěru bez ohledu na LTV,  variabilita výše splátek, která je bez sankcí, se projevuje v tom, že řádný i překlenovací úvěr je možné splácet vyššími splátkami, než těmi stanovenými ve smlouvě; lze provádět mimořádné vklady a tím zkrátit dobu splácení a současně celkové náklady na úrok (bez poplatku),  zástupce spořitelny není dostatečně motivován k tomu, aby se snažil klientovi nabídnout individuální podmínky, které samozřejmě lze vyjednat, ale pokud zástupce nabídne jinou slevu než např. slevu na poplatcích, je mu o tuto částku snížená provize za zprostředkování obchodu,  na základě skutečnosti, že se řada klientů nechala zlákat nabídkou konkurenčních hypotečních úvěrů, byly zavedeny poplatky za předčasné splacení (týkalo se to překlenovacích úvěrů, které lze splatit bez sankce až po 6 letech; jinak byla sankce účtována ve výši 5% z cílové částky),  úroková sazba řádného úvěru by se pohybovala kolem hranice 4,3% (ve srovnání se sazbami hypotečních úvěrů není pro klienta atraktivní),  poplatky za uzavření smlouvy o stavebním spoření jsou značné, 1% z cílové částky není zanedbatelná položka. 55 Uplatnění odpočtu úroků* Uplatnění může klient buď v podaném daňovém přiznání, nebo pokud je zaměstnán, tak u svého zaměstnavatele za předpokladu, že zaměstnanec podepíše v zákonném termínu „Prohlášení k dani“ včetně dodatku k tomuto prohlášení. Na základě toho mu zaměstnavatel 55

CHOVANEČKOVÁ, Renata. Porovnání výhodnosti úvěrového financování vlastního

bydlení. Praha, 2013. Bankovní institut vysoká škola Praha, Fakulta Bankovní institut vysoká škola Praha, Katedra finančnictví a ekonomických disciplín. Vedoucí diplomové práce Jan Krajíček. Dostupné také z: https://is.bivs.cz/auth/th/20557/bivs_m/?studium=34643 *stejný postup si může uplatnit klient u hypotečního úvěru a následného odpočtu úroků

70

může přiznat uvedený nárok již v rámci výpočtu měsíčních záloh odváděných do státního rozpočtu. Úroky z úvěru ze stavebního spoření tak lze realizovat prostřednictvím měsíčních záloh. Toto prohlášení podepisuje zaměstnanec nejpozději do 30 dnů po nástupu do zaměstnání, popřípadě v každém zdaňovacím období do 15. února. Kromě tohoto prohlášení by měl poplatník zaměstnavateli předložit smlouvu o úvěru, výpis z listu vlastnictví (deklarující vlastnictví předmětu) a potvrzení o trvalém bydlišti zaměstnance, popřípadě jeho rodinných příslušníků. Poplatník také potřebuje potvrzení stavební spořitelny o předpokládané částce úroků z úvěru ze stavebního spoření na běžný kalendářní rok snížený o státní příspěvek. Stavební spořitelny pro tyto účely vystavují potvrzení o předpokládané úhrnné roční výši úroků z úvěru. Finanční účtárna zaměstnavatele na základě tohoto prohlášení uplatní v rámci pravidelné měsíční zálohy jednu dvanáctinu této úhrnné hodnoty. Po uplynutí zdaňovacího období požádá poplatník stavební spořitelnu o vystavení potvrzení o skutečně zaplacených úrocích z úvěru za uvedené období. Toto potvrzení by měl zaměstnanec zaměstnavateli přinést a ten na jeho žádost provede roční zúčtování záloh. Případný rozdíl v zálohově uplatňovaných a skutečně zaplacených úrocích vyúčtuje plátce (zaměstnavatel) při zúčtování záloh za měsíc březen. Zaměstnavatel je tedy povinen v případě předložení výše uvedených dokladů zaměstnavateli přiznat nárok na odečet úroků již v rámci pravidelných měsíčních záloh. Pro poplatníka je to výhodnější, neboť si o zmiňované úroky snižuje základ daně, a tudíž i předpis zálohy odváděné státu. Uplatnit daňovou úsporu lze samozřejmě i ex post (ne přímo prostřednictvím běžných záloh), ale v rámci ročního zúčtování. Nutným předpokladem je samozřejmě předložení výše uvedených dokumentů. 56

56

IDNES. Finance. Stavební spoření slibuje nejen úvěr, ale i úsporu. Finance.idnes.cz [online]. [cit. 2015-04-

20].

Dostupné

z

http://finance.idnes.cz/stavebni-sporeni-slibuje-nejen-uver-ale-i-usporu-f66-

/uver.aspx?c=A031003_121548_fi_osobni_jlo *stejný postup si může uplatnit klient u hypotečního úvěru a následného odpočtu úroků

71

V případě standartní nabídky při uvedené měsíční splátce úroků činí výše úroků částku ve výši 6 166,- Kč, zatímco při individuální nabídce a měsíční splátce je hodnota úroků 6 000,- Kč.

4.2

Nabídka financování od Hypoteční banky, a.s.

Historie Československé obchodní banky, a.s. sahá až do roku 1964, kdy byla státem založena jako zprostředkovatel služeb v oblasti financování zahraničního obchodu a volnoměnových operací. K privatizaci došlo až v roce 1999, kdy se majoritním vlastníkem stala belgická skupina KBC Group NV. Rok 2000 znamenal pro banku převzetí Investiční a poštovní spořitelny. 57 Od června roku 2000 je hlavním akcionářem Hypoteční banky, a.s. a zároveň členem mezinárodní finanční skupiny KBC Group NV je Československá obchodní bank, a.s. která aktivně působí v Belgii a v regionu střední a východní Evropy. Toto silné zázemí umožňuje Hypoteční bance, a.s., aby rozvíjela svoji činnost v oblasti poskytování hypotečních úvěrů a aby se dlouhodobě držela v čele českého hypotečního trhu. Daří se jí to již od roku 2009, kdy ovládla trh hypoték a vedoucí postavení od té doby neopustila. V historii banky byl zlomový rok 1995, kdy v září získala oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a získala tak statut první banky v České republice specializované na hypoteční úvěry. Nabídka Hypoteční banky, a.s. zahrnuje jak standartní hypotéky (na byt v osobním vlastnictví, družstevní byt, rodinný dům, Americkou hypotéku, na koupi pozemku,…), tak speciální hypotéky (kombinované, pro absolventy, manažery, předhypoteční úvěr,….). Z pestré nabídky produktů jsem pro následující srovnání vybrala, i na základě doporučení bankovní poradkyně v teplické pobočce, „Hypotéku s bonusem“. Na trh byla zavedena již v roce 2012. Jedná se o produkt, který významným způsobem odměňuje klienty za věrnost a nabídne jim za ni bonus. Jednalo se o reakci na trend refinancování hypotečních úvěrů a zavedení pozitivní motivace k tomu, aby klient zůstal u své domovské instituce. Spočívá v tom, že z celkové výše úvěru banka odpustí klientovi 5%, ale za podmínky, že dlouhodobě zůstanou věrni bance. Při porušení podmínek se stane z hypotéky klasický úvěr bez jakýkoliv sankcí. Peníze také klient nedostane na účet, ale banka slíbený bonus odečte od základního 57

ABC BANKY. ČSOB. ABC-banky.cz [online]. [cit. 2015-03-29]. Dostupné z http://www.abc-banky.cz/Csob/

72

dluhu. V případě sjednaného úvěru na 2 000 000,- Kč, odečte banka po 12 letech ze základního dluhu 50 000,- Kč a na konci splatnosti klient platí o dalších 50 000,- Kč méně. Tyto bonusové splátky jsou ale současně již od začátku zahrnuty do výpočtu hypotéky. 58 Vyhodnocení situace Klient č. 1 nedostačuje bonitně na poskytnutí hypotečního úvěru s LTV 100% i 85%. Pro poskytnutí úvěru s LTV 85% a v objemu 2 000 000,- Kč by musel klient doložit minimální měsíční příjem ve výši 20 000,- Kč, popř. do smluvního vztahu vstoupit se spoludlužníkem, nebo využít jinou nabídku financování, např. s možností prodloužení splatnosti úvěru na dobu 30 let a více. Možnost získat hypoteční úvěr s LTV 100% má pouze klient, jehož příjem (či součet příjmů žadatele a spolužadatele) činí minimálně 30 000,- Kč. Hypoteční banka, a.s. nabízí produkt Hypotéka s bonusem, který spočívá v odpuštění splacení 5% celkové části úvěru za předpokladu, že budou splněny podmínky nároku na bonus. Podmínky jsou následující:  minimální splatnost úvěru je 20 let,  klient může splatnost úvěru prodloužit a nepřichází o nárok na bonus,  v případě, že celková délka úvěrů od zahájení čerpání do splatnosti bude kratší než 20 let, klient přichází o nárok na bonus,  podmínka mimořádných splátek je povolena pouze splátka maximálně do 20% ze zůstatku úvěru v době změny úrokové sazby, přičemž klient nesmí být po splatnosti déle než 30 dnů. První polovina bonusu bude uhrazena ke konci měsíce, ve kterém uplynulo 12 let od data zahájení/čerpání úvěru, druhá polovina bonusu bude uhrazena při splatnosti úvěru. Část bonusu, která byla klientovi již poskytnuta, je nevratná a tzn., že ji klient při následném porušení podmínek pro vyplacení bonusu již nevrací. 59 V případě níže uvedených 58

Zdroj: FINCENTRUM. Hypotéky.cz [online]. [cit. 2015-03-29]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/nova-

csob-hypoteka-s-bonusem-nabizi-klientum-za-vernost-odpusteni-5-procent-uveru/ 59

ČSOB. Metodika pro Smluvní partnery ČSOB. Platné od 30. 4. 2012 Praha: ČSOB a. s., 2012.

73

srovnávaných nabídek financování by u Hypotéky s bonusem v objemu 2 000 000,-. Kč získal klient bonus ve výši 100 000,- Kč. Tabulka č. 7: Nabídky financování s LTV 85% (anuitní splácení) Standartní nabídka

Individuální nabídka*

Výše hypotečního úvěru

2 000 000,- Kč

2 000 000,- Kč

LTV

85%

85%

Doba splatnosti

25 let

25 let

Příjem klienta (v Kč)

45 000,-

65 000,-

45 000,-

60 000,-

Úroková sazba

3,14%

3,14%

3,04%

3,04%

Fixace úrokové sazby

5 let

5 let

5 let

5 let

Výše splátky (v Kč)

9 411,-

9 411,-

9 303,-

9 303,-

Poplatek za odhad (v Kč)

3 500,-

3 500,-

3 500,-

3 500,-

Poplatek za vyřízení (v Kč)

2 900,-

2 900,-

2 900,-

2 900,-

Poplatek za ú. účet/měsíc (v Kč) 150,-

150,-

150,-

150,-

Výše úroku za 5 let (v Kč)

292 565,-

292 565,- 282 989,-

282 989,-

Výše poplatků za 5 let (v Kč)

15 400,-

15 400,-

15 400,-

Celková částka za 5 let (v Kč)

307 965,-

307 965,- 298 389,-

15 400,-

298 389,-

Zdroj: Vlastní zpracování autorky na základě získaných podkladů od Hypoteční banky, a.s.

Tabulka č. 8: Nabídka financování s LTV 100% (anuitní splácení) Standartní nabídka

Individuální nabídka*

Výše hypotečního úvěru

2 000 000,- Kč

2 000 000,- Kč

LTV

100%

100%

Doba splatnosti

25 let

25 let

Příjem klienta (v Kč)

45 000,-

65 000,-

45 000,-

60 000,-

Úroková sazba

4,44%

4,44%

4,34%

4,34%

Fixace úrokové sazby

5 let

5 let

5 let

5 let

Výše splátky (v Kč)

10 866,-

10 866,-

10 751,-

10 751,-

Poplatek za odhad (v Kč)

3 500,-

3 500,-

3 500,-

3 500,-

Poplatek za vyřízení (v Kč)

8 000,-

8 000,-

8 000,-

8 000,-

150,-

150,-

150,-

Poplatek za ú. účet/měsíc (v Kč) 150,74

Výše úroku za 5 let (v Kč)

418 302,-

418 302,- 408 552,-

408 552,-

Výše poplatků za 5 let (v Kč)

20 500,-

20 500,-

20 500,-

Celková částka za 5 let (v Kč)

438 802,-

438 802,- 429 052,-

20 500,-

429 052,-

* Individuální nabídka by mohla být uplatněna v případě klienta s příjmem nad 40 000,- Kč. Zdroj: vlastní zpracování na základě získaných podkladů od Hypoteční banky, a.s.

Shrnutí získaných poznatků  klient s příjmem nad 40 000,- Kč (tj. hlavní žadatel) měsíčně je považován za „speciálního klienta“ a automaticky získává slevu z úrokové sazby za zasílání platu ve výši 0,3% p. a., naopak klient nesplňující tuto podmínku by obdržel pouze slevu z úrokové sazby za zasílání platu do ČSOB jen ve výši 0,15% p. a.,  hypoteční úvěr ve výši 100% LTV lze poskytnout s minimálně doloženými příjmy 30 000,- Kč měsíčně, přičemž klient musí být pojištěn na částku úvěru včetně vinkulace pojištění ve prospěch banky,  existuje možnost získání individuální nabídky, která se týká klientů s příjmem nad 40 000,- Kč (jedná se o nabídku individuální slevy z úrokové sazby ve výši 0,1% p. a., což má v kompetenci ředitel pobočky; v případě předložení výhodnější nabídky konkurence, může také poskytnout slevu na úrokovou sazbu až ve výši 0,4% p.a.,  je možné poskytnutí hypotečního úvěru až do 70 let věku, se splatností až 40 let,  „Hypotéka s bonusem“ se může zdát do určité míry omezující, zejména pro možnost splacení jistiny v době fixace maximálně ve výši 20%, jako podmínka zachování bonusu.  je účtován poplatek za vedení úvěrového účtu ve výši 150,- Kč měsíčně. 60

60

CHOVANEČKOVÁ, Renata. Porovnání výhodnosti úvěrového financování vlastního bydlení. Praha, 2013.

Bankovní institut vysoká škola Praha, Fakulta Bankovní institut vysoká škola Praha, Katedra finančnictví a ekonomických

disciplín.

Vedoucí

diplomové

https://is.bivs.cz/auth/th/20557/bivs_m/?studium=34643

75

práce

Jan

Krajíček.

Dostupné

také

z:

Uplatnění odpočtu úroků Jak již bylo uvedeno v předešlých kapitolách, je možné si odečíst (dle podmínek uvedených v zákoně o dani z příjmu) od základu daně úroky zaplacené za úvěr na pořízení nemovitosti určené k financování bytových potřeb. Daň z příjmů fyzických osob je stanovena v sazbě 15%, což znamená, že z každé stokoruny, o kterou si poplatník sníží daňový základ, ušetří 15,- Kč na dani. Výše částky, kterou si daňový poplatník může odečíst z daní, závisí na výši úrokové sazby a počtu let do konce splatnosti hypotečního úvěru. V modelové situaci zvolených anuitních splátek zejména v první třetině splatnosti úvěru tvoří většinu celkové měsíční splátky úroky úvěru. Na základě částky vypočítaných úroků v modelové situaci je možné konstatovat, že výše uplatněných úroků by se měla pohybovat ve výši 83 660,- Kč za rok se sestupnou tendencí.

76

5

Výzkum

Výzkumná část diplomové práce je zaměřena na zjištění, jak se oslovení respondenti dokáží orientovat v problematice financování bydlení, zda a jaká mají osobní zkušenosti s výběrem vhodného úvěrového produktu, popř. co pro ně bylo rozhodující pro zvolení dané varianty. Pozornost jsem zaměřila i na respondenty, kteří zatím nemají tyto zkušenosti a zajímal mě jejich názor na současnou velmi lákavou nabídku řešení bytových potřeb prakticky všech finančních institucí, zejména hypotečních bank. Nemohla jsem opomenout ani otázku daní souvisejících s bydlením, tudíž jsem se dotazovala respondentů nejprve, zda zaregistrovali nějaké změny a pokud ano, jestli měli nějaký dopad na financování bydlení s uvedením konkrétních příkladů. Závěrem jsem provedla sumarizaci výsledků z jednotlivých odpovědí a vyvodila z nich závěry, jakým způsobem byly využity nabídky trhu bydlení a zda přitom hrály roli daně, popř. jejich změny.

5.1 Dotazníkové šetření Jak je již z názvu podkapitoly patrné, vybranou metodou se stal dotazník. Vybrala jsem si jej z toho důvodu, že dotazník je jedním z nejběžnějších nástrojů pro sběr dat pro rozličné typy průzkumů a s jeho zpracováním mám již zkušenosti. Jedná se o poměrně snadno vytvořený instrument v podobě formuláře obsahujícího otázky na vybrané téma, které se dají v krátkém časovém horizontu porovnávat. Jeho velkou výhodou je jeho relativně nízká nákladnost a snadnost vytvoření. Z časových důvodů jsem se nejprve rozhodla pro vytvoření dotazníku na internetových stránkách www.survio.com, kde nabízí zdarma neomezené množství otázek, desítky šablon k využití a možnost mobilního dotazníku (pouze pro dotazníky a jiné metody průzkumu, ve kterých se množství otázek počítá v řádech tisíců a více kusů, se služby platí). Mým původním předpokladem bylo oslovit respondenty na sociální síti Facebook, požádat své „přátelé“ o vyplnění dotazníku, průběžně vyhodnocovat odpovědi a následně je zhodnotit. Chyba. Ačkoliv jsem uzavřela více než 300 přátelství a prakticky každý den jsem online a v kontaktu s ostatními, obdržela jsem pouhých 13 vyplněných dotazníků. Vedlejším efektem 77

dotazníku bylo tedy zjištění, kdo z mých „facebookových přátel“ je přítelem pouze ve virtuálním světě, ale bohužel nikoli v tom skutečném. Z tohoto důvodu jsem se rozhodla změnit taktiku a osobně jsem navštívila a oslovila 100 respondentů, dalším 50 jsem rozeslala email s prosbou o vyplnění dotazníku. Pro ochranu soukromých informací a větší jistotu zúčastněných jsem předem určila sběrné místo, kam neměl nikdo jiný než já přístup a termín výběru dotazníků. Charakteristika respondentů  z původně rozeslaných 300 dotazníků na sociální síti bylo přečteno a doručeno 175

z nich; obdržela jsem 13 odpovědí, tzn. 7,4% návratnost; počet osobně předaných dotazníků (zahrnuji zde emailové dotazníky, jelikož byly doručené a přečtené) byl 150, získala jsem 137 odpovědí, tzn. 91,3% návratnost, v celkovém souhrnu jsem oslovila 325 respondentů – běžných občanů, zaměstnanců; počet vyplněných dotazníků byl 150 a celková návratnost činí 46,2%,  věk oslovených respondentů se pohyboval v rozmezí 22 až 62 let,  obor zaměstnání, stupeň dosaženého vzdělání ani výše příjmů nebyly třídícím

kritériem pro výběr respondentů. Interpretace odpovědí I.

Obecná část

Otázka č. 1: Jste muž nebo žena? Označte jednu z možností. A) Žena (132 odpovědí) B) Muž (18 odpovědí) 12% Muž 88%

Žena

78

Otázka č. 2: Do jaké věkové skupiny patříte? Označte jednu z možností. A) Do 30 let (27 odpovědí) B) Od 31 let do 40 let (51 odpovědí) C) Od 41 let do 50 let (57 odpovědí) D) Od 51 let a výše (15 odpovědí)

10%

18%

A B

38%

34%

C D

Nejpočetnější skupina respondentů spadá do skupiny obyvatel pobírajících mzdu menší, než je průměrná mzda v České republice. Z hlediska splnění podmínek pro poskytnutí úvěru může být příjem jednoho žadatele nedostačující (dle výše požadovaného úvěru, atd.), a to hlavně u úvěrů s LTV 100%. Otázka č. 3: Jaký je Váš osobní čistý měsíční příjem? Označte jednu z možností. A) Do 20 000,- Kč (120 odpovědí) B) Od 21 000,- Kč do 40 000,- Kč (10 odpovědí) C) Od 41 000,- Kč a výše (7 odpovědí) D) bez odpovědi (13 odpovědí)

7%

5%

8%

A B 80%

C D

79

Největší skupina dotazovaných spadá pod hranici průměrné mzdy v České republice. U řady finančních institucí mohu být tyto příjmy zohledňovány jako rizikový faktor pro poskytnutí úvěru zejména u požadovaných obchodů s LTV 100%. Otázka č. 4: Jaký je čistý měsíční příjem Vaší rodiny? (spolu s partnerem/partnerkou, druhem/družkou, přítelem/přítelkyní,…) Označte jednu z možností. A) Do 20 000,- Kč (46 odpovědí) B) Od 21 000,- Kč do 40 000,- Kč (70 odpovědí) C) Od 41 000,- Kč a výše (22 odpovědí) D) bez odpovědi (12 odpovědí)

15%

8% 31% 46%

A B C bez odpovědi

Z uvedených odpovědí je zřejmé, že spolu s dalším ekonomicky aktivním členem rodiny, je možné výrazně zlepšit svůj profil coby žadatelé o úvěr, jelikož se bonita výrazně zlepší. Efekt se může projevit ve zvýšení důvěryhodnosti a tím pádem ve výhodnějších nabídkách. Otázka č. 5: Jaký je Váš nejvyšší dosažený stupeň vzdělání? Označte jednu z možností. A) Základní vzdělání (0 odpovědí) B) Středoškolské vzdělání s výučním listem (18 odpovědí) C) Středoškolské vzdělání s maturitou (79 odpovědí) D) Vyšší odborné vzdělání (5 odpovědí) E) Vysokoškolské - bakalářský stupeň (22 odpovědí) F) Vysokoškolské - magisterský stupeň (15 odpovědí)

80

0%

A

11% 13%

16%

B C 57%

3%

D E F

Zjistila jsem, že převážná většina respondentů má vzdělání minimálně na úrovni středoškolského s úspěšně vykonanou maturitní zkouškou. Pro některé finanční instituce znamená vyšší dosažený stupeň vzdělání automaticky nižší rizikovost klienta. Vychází z předpokladu, že vysokoškolsky vzdělaný člověk je schopný své příjmy stabilně udržovat po delší časový úsek, což pro banku znamená to, že je schopný dostát svým závazkům vůči věřiteli – bance a ochotněji mu půjčí finanční prostředky. Otázka č. 6: Jakého typu vlastnictví je Váš současný byt/dům, který trvale obýváte? Označte jednu z možností. A) Vaše/partnerovo osobní vlastnictví (22 odpovědí) B) Vlastnictví jiné soukromé osoby (50 odpovědí) C) Družstevní vlastnictví (53 odpovědí) D) Vlastnictví obce (5 odpovědí) E) Jiné (10 odpovědí) 3%

7%

A

16% 38%

B 36%

C D E

Výsledky nekorespondují s celkovými celorepublikovými statistikami, což není překvapivé zjištění, jelikož převážná většina respondentů bydlí v Ústeckém kraji, okrese Teplice, který je známý svojí odlišností nejen na trhu bydlení. Ceny nemovitostí jsou jedny z nejnižších 81

v České republice, avšak na druhou stranu je nutno podotknout, že i tak jsou finančně velice náročné pro místní obyvatelé, viz Otázka č. 3, 4. II.

Financování bydlení

Otázka č. 7: Máte osobní zkušenosti s pořízením úvěrového produktu pro řešení Vašich bytových potřeb? Označte jednu z možností. A) Ano (39 odpovědí) B) Ne (111 odpovědí)

39% 61%

A B

Z vyhodnocení této odpovědi je zřejmé, že větší část respondentů nemá žádné zkušenosti s vyřizováním úvěrových produktů, což je překvapivé zjištění vzhledem k věkové struktuře respondentů. Otázka č. 8: (pokud byla Vaše předešlá odpověď A, jinak proškrtněte) K jakému účelu jste použil/použila úvěr?) Označte jednu i více z možností. A) Koupě bytu/domu (7 odpovědí) B) Rekonstrukce bytu/domu (21 odpovědí) C) Výstavba domu (8 odpovědí) D) Refinancování stávajícího úvěru (2 odpovědi) E) Vyplacení majetkového podílu (1 odpověď) F) Zpětné proplacení investice do nemovitosti, tzv. refundace (0 odpovědí)

82

5% 3% 0%

A 18%

20%

B C

54%

D E F

Z grafu je patrné, že nadpoloviční většina respondentů využila úvěrové produkty na rekonstrukci jejich bytu/domu, menší část použila prostředky na výstavbu či koupi domu. Možnost refinancování nijak zvlášť neoslovila respondenty, ačkoliv jeho využití může být pro klienta výhodné kvůli snížení celkových výdajů a výrazně odlišné současné situace na trhu úvěrových produktů z hlediska snížení úrokových sazeb. Otázka č. 9: (pokud byla Vaše odpověď A u otázky č. 7, jinak proškrtněte) Jaký typ úvěrového produktu jste využil/využila? Označte jednu i více možností. A) Hypoteční úvěr (11 odpovědí) B) Úvěr ze stavebního spoření (20 odpovědí) C) Kombinace A + B (2 odpovědi) D) Jiný (6 odpovědí) 5%

16%

28%

A B

51%

C D

Respondenti dali přednost úvěrům ze stavebního spoření pravděpodobně z důvodu nejčastějšího využití úvěru, tedy rekonstrukci stávajícího bydlení. V povědomí široké veřejnosti jsou stále (i díky reklamním kampaním) tyto druhy úvěru vnímány jako optimální řešení dané situace. Otázka č. 10: (pokud byla Vaše odpověď A u otázky č. 7, jinak proškrtněte) Kterou finanční instituci jste si vybral/vybrala jako poskytovatele úvěru? Označte jednu z možností. 83

A) Hypoteční banku, a.s. (7 odpovědí) B) Komerční banku, a.s. (2 odpovědi) C) Českou spořitelnu, a.s. (3 odpovědi) D) Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s. (11 odpovědí) E) Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. (3 odpovědi) F) Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. (3 odpovědi) G) Jinou (3 odpovědi)

9%

A

9%

22%

9%

B 6%

C

10%

D E

35%

F G

Velká část respondentů oslovila Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s., kterou považují za kvalitní a prověřenou instituci. Tento poznatek vyplývá i z výše uvedené účelovosti vybraného produktu. Mezi hypotečními ústavy zvítězila Hypoteční banka, která se již dlouhé roky drží na prvním místě, co se týče objemu poskytovaných hypoték i počtu klientů. Otázka č. 11: (pokud byla Vaše odpověď B u otázky č. 7, jinak proškrtněte) Uvažujete v horizontu 5 až 10 let o úvěru na financování bydlení? Vyberte jednu z možností. A) Ano (22 odpovědí) B) Ne (30 odpovědí) C) Nevím (59 odpovědí) 20% 53%

A 27%

B C

84

Převážná většina respondentů nemá jasno v tom, zda by v budoucnu chtěli využít úvěrového produktu. Dle ústního vyjádření nerozhodnutých respondentů jsou příčiny např. v nedostatku finančních prostředků, nízké míře informovanosti o trhu bydlení, obav z budoucnosti (zdravotní stav související s vyšším věkem), neschopnosti rozhodnout se pro optimální variantu. Pro mnohé z nich byla nepřijatelná představa ocitnout se na dlouhé roky v pozici dlužníka. Jiný dotazování jsou naopak spokojeni se současným stavem jejich bydlení a jsou přesvědčeni o tom, že nikdy žádný podobný produkt nevyužijí. Otázka č. 12: (pokud byla Vaše odpověď B u otázky č. 7, jinak proškrtněte) Za předpokladu, že se rozhodnete pro úvěr na bydlení, který byste preferoval/preferovala? Vyberte jednu z možností. A) Hypoteční úvěr (43 odpovědí) B) Úvěr ze stavebního spoření (20 odpovědí) C) Kombinace A + B (4 odpovědi) D) Jiný (11 odpovědí) 5%

14% 26%

A 55%

B C D

Jasně patrná je větší preference hypotečních úvěrů před úvěry ze stavebního spoření. V minulosti byly stěžejním produktem na financování bydlení úvěry ze stavebních spoření, zatímco v současnosti jsou na vrcholu hypoteční úvěry. Důvodem mohou být dravé reklamní akce poutající pozornost potenciálních klientů a lákadlo v podobě stále klesajících úrokových sazeb. Produkty se neustále vylepšují, banky se snaží vyhovět rozličným potřebám klientů s důrazem na individuální nabídky a komfort poskytovaných služeb. Prakticky zanedbatelné procento oslovených by volilo kombinaci hypotečního úvěru spolu s úvěrem ze stavebního spoření, zřejmě se obávají duplicitních nákladů při zvolení dvou úvěrových produktů.

85

Otázka č. 13: (pokud byla Vaše odpověď B u otázky č. 7, jinak proškrtněte) Za předpokladu, že se rozhodnete pro úvěr na bydlení, kterou finanční instituci byste oslovili pro získání většího množství nabídek? Vyberte jednu i více z možností. A) Hypoteční banku, a.s. (51 odpovědí) B) Komerční banku, a.s. (16 odpovědí) C) Českou spořitelnu, a.s. (36 odpovědí) D) Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s. (24 odpovědí) E) Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. (17 odpovědí) F) Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. (26 odpovědí) G) Jinou (42 odpovědí) A

B

C

20%

D

E

F

24%

12% 8%

G

8% 11%

17%

Dotazovaní měli v této otázce možnost volby a ukázalo se, že pokud má klient na výběr, vybírá. Hypoteční banku, a.s. by si vybralo minimálně k navštívení a zjištění potřebných informací polovina oslovených, jedná se o její opětovné potvrzení prvenství a oblíbenosti. Většina dotázaných by měla zájem o získání nabídek vícero finančních institucí, tudíž by oslovili i ostatní společnosti. Z uvedeného vyplývá, že se klienti nespokojí s jednou nabídkou, ale snaží se získat maximum informací, aby měli přehled o všem, co úvěr obnáší. Zájem je určitě motivován tím, že se snaží vyjednat si pro sebe nejlepší parametry budoucích smluv, což jde určitě lépe, pokud má zájemce zkušenosti s konkurenčními nabídkami a dokáže je tak lépe porovnat. Otázka č. 14: Který parametr je podle Vás tím nejdůležitějším při volbě úvěrového produktu na bydlení? Vyberte jednu i více možností. A) Výše úrokové sazby (123 odpovědí) 86

B) Výše měsíční splátky zahrnující i poplatky (106 odpovědí) C) Předčasná splátka bez sankčních poplatků (75 odpovědí) D) Rychlost vyřízení úvěru (86 odpovědí) E) Poskytnutí plné výše úvěrů do 100% hodnoty nemovitosti (101 odpovědí) F) Zázemí své domovské banky (26 odpovědí) G) Nezávislý finanční poradce (56 odpovědí) H) Profesionální jednání, srozumitelné vysvětlení procesu (67 odpovědí) H 10%

G 9% F 4%

E 16%

A 19% D 13%

C 12%

B 17%

Respondenti si mohli zvolit i více než jedno kritérium, protože při rozhodování se o úvěru na financování bydlení je třeba vzít úvahu jejich komplexnost a nikoli je posuzovat jednotlivě. Přesto je z výsledků poznatelné, že klíčovým faktorem se stala výše úrokové sazby a v těsném závěsu za ní výše celkové měsíční splátky zahrnující poplatky, což může ukazovat na určitou úroveň finanční gramotnosti respondentů, kteří správně rozumí faktu, že součástí úvěru nejsou jen úroky, ale i další poplatky vsazené do celkové měsíční splátky. Předpokládala jsem, že větší část hlasů obdrží nabídky domovské banky respondentů, ale nestalo se tak a ukázalo se, že názor nezávislého finančního poradce je také důležitým kritériem. Důležitým kritériem se stalo i profesionální jednání a srozumitelné vysvětlení celého úvěrového procesu, což opět ukazuje na vyspělost respondentů, kteří se nenechají zlákat pouze nabízenou nízkou úrokovou sazbou, ale mají zájem o porozumění a důsledné vysvětlení celého procesu. III.

Daně související s bydlením

Otázka č. 15: Vnímáte v souvislosti s bydlením vliv daní pro běžného občana? Vyberte jednu z možností. A) Ano (65 odpovědí) B) Ne (47 odpovědí) 87

C) Nevím (38 odpovědí)

C 25%

A 44%

B 31%

Z odpovědí jsem usoudila, že zájem dotazovaných o daňovou problematiku v souvislosti s bydlením není příliš velký, i přesto, že jejich vzájemné vazby a vztahy jsou často předmětem zájmu televizních zpravodajství, internetových informačních portálů, atd. Otázka č. 16: (pokud byla Vaše odpověď A u otázky č. 15, jinak proškrtněte) Uveďte druh daně, který podle Vás s bydlením pro běžného občana souvisí. Vyberte jednu i více z možností. A) Daň z příjmů fyzických osob (23 odpovědí) B) Daň z přidané hodnoty (5 odpovědí) C) Daň z nemovitých věcí (63 odpovědí) D) Daň z nabytí nemovitých věcí (54 odpovědí) E) Jiná (2 odpovědi) E 1%

A 16%

D 37%

B 3%

C 43%

Ačkoliv 111 dotazovaných uvedlo, že zatím nemá vlastní zkušenost s úvěrovým produktem řešící jeho bytovou potřebu, uvědomují si, že existuje určitá spojitost mezi úvěry a daněmi. Počet odpovědí u daně z příjmů fyzických osob koresponduje s prakticky totožným množství 88

odpovědí u otázky č. 8 zjišťující druh vlastnictví aktuálně obývaného bytu/domu. Určitou zajímavostí můžou být zvolené druhy odpovědí jako jiné, u kterých se mohu jen domnívat, zda se jednalo o daň dědickou či daň darovací, popř. které jiné. Otázka č. 17: Jaká z uvedených odpovědí vystihuje Vaši situaci? Vyberte jednu z možností. A) Využívám úvěr na financování bydlení a uplatňuji si odpočet částky ve výši úroků od základu daně u daně z příjmů. (22 odpovědí) B) Využívám úvěr na financování bydlení a neuplatňuji si odpočet částky ve výši úroků od základu daně u daně z příjmů. (0 odpovědí) C) Nevyužívám úvěr na financování bydlení, ale znám možnost uplatnění si odpočtu částky ve výši úroků od základu daně u daně z příjmů. (53 odpovědí) D) Nevyužívám úvěr na financování bydlení, ani neznám možnost uplatnění si odpočtu částky ve výši úroků od základu daně u daně z příjmů. (72 odpovědí)

D 49%

A B 15% 0%

C 36%

Ukázalo se, že všichni respondenti využívající úvěrového produktu zároveň využívají možnosti odpočtu částky úroků ve výši zaplacených úroků od svého daňového základu u daně z příjmů. Dalším pozitivem přinášející odpovědi respondentů je, že řada z nich má povědomí o možnosti odpočtu. Větší procento dotázaných však o možnosti odpočtu nemá žádné informace, což lze vysvětlit díky velmi nízkému podílu jejich vlastních zkušeností s úvěrem. Otázka č. 18: Zaznamenali jste nějaké změny daní od roku 2014 oproti předchozímu roku? Vyberte jednu z možností. A) Ano (43 odpovědí) B) Ne (28 odpovědí) C) Nevím (79 odpovědí) 89

A 29%

C 52%

B 19%

Tento výsledek plyne z určité posloupnosti předchozích odpovědí označující kapitolu daní jako nepříliš atraktivní pro oslovený vzorek respondentů. Vysvětlení spatřuji ve vlastnostech vybrané skupiny respondentů, jednalo se (s ohledem na téma práce) o běžné občany zaměstnance, kteří zřejmě nemají z různých důvodů prostor pro náročné studium změn daňových zákonů, atd. Otázka č. 19: (pokud byla Vaše odpověď A u otázky č. 15, jinak proškrtněte) Měly podle Vás změny daní dopad na financování bydlení? Vyberte jednu z možností. A) Ano (2 odpovědi) B) Ne (33 odpovědí) C) Nevím (18 odpovědí) A 5%

C 18% B 77%

Závěrečná otázka ukázala, že velká část respondentů vnímající určité změny daní, soudí, že jejich vliv na financování bydlení není žádný. Odpověď typu C spíše znovu potvrzuje nízkou míru zájmu o detailní rozbory daní. Otázka č. 20: Z jakého zdroje byste čerpal/čerpala informace o financování bydlení a s tím souvisejících daňových důsledků? Vyberte jednu i více z možností. A) Odborná literatura (26 odpovědí) 90

B) Internet (132 odpovědí) C) Rodina, známí (86 odpovědí) D) Nezávislý finanční/daňový poradce (58 odpovědí) E) Poradce finanční instituce (92 odpovědí) F) Finanční úřad, resp. územní pracoviště (13 odpovědí) F 3%

A 6%

E 23% D 14%

B 33% C 21%

Dotázaní mohli zvolit jednu i více odpovědí, Na první pohled je patrné, že většina z nich volila více možností. Výsledky ukazují, že nejčastějším zdrojem by se staly informace získané na internetu. Důležitou osobou by byl i poradce zvolených finančních institucí. Menší část dotázaných by se obrátila na nezávislého finančního poradce, popř. experta nejen na daňovou problematiku – daňového poradce. Následují zkušenosti rodiny a známých, které je snadné získat, ale bez záruky, že se budou objektivně vztahovat na aktuální situaci. Pouze 13 respondentů by využilo rad získaných od finančního úřadu, čemuž se není divit vzhledem k jeho „popularitě“ a zažitých předsudcích o rychlosti a vstřícnosti tamějších pracovníků. Výsledky dotazníkového šetření Z provedeného výzkumu vyplývá, že 61% respondentů nemá žádné zkušenosti s vlastním realizovaným úvěrem určeným pro řešení jejich bytových potřeb. Z hlediska vlastnické struktury jejich současných trvale obývaných prostor se nejedná o překvapivé zjištění. Respondenti, kteří mají vlastní zkušenosti s úvěrem, preferovali úvěr ze stavebního spoření před hypotečním úvěrem. Důvodem byla účelovost produktu, která převážně souvisela s rekonstrukčními opravami, tím pádem i s výší poskytnutého úvěru (pro „menší“ je vhodnější právě úvěr ze stavebního spoření. Vzhledem k věkové struktuře předpokládám, že většina dotazovaných měla uzavřené, v minulosti hojně využívané, smlouvy o stavebním spoření a poté z nich čerpali prostředky v podobě jednoho z druhů úvěru. Vzhledem k nepříliš 91

velkému zájmu o poskytnutí úvěru v horizontu 5 až 10 let usuzuji, že ačkoliv jsou zejména hypoteční produkty v současnosti velmi atraktivní, odpovídající mají nejspíše obavy z nesplnění podmínek splácení po větší časový úsek (viz částky měsíčního příjmu jednotlivce a věková struktura) a upřednostňují stav jejich nynějšího bydlení, než aby se zavázali na dlouhé roky dopředu, což v žádném případě není negativní jev, naopak to může opět okázat na odpovědnost a uvědomělost respondentů. Dalším pozitivem je, že většina dotázaných by byla schopna v případě nenadálé potřeby financování bydlení získat podstatné informace z různých zdrojů, nejenom z internetu. Respondenti jsou si vědomi, že na trhu působí velké množství institucí bojující o každého klienta a byly by schopni využít konkurenčního boje pro získání nejvýhodnějších podmínek z hlediska preferovaných kritérií při získání úvěrového produktu. Způsob financování by si vybrali dle nabídek tak, aby jim nabídl nejlepší řešení a splňoval jejich veškeré požadavky. Skutečnosti vyplývající z poslední části dotazníku zaměřeného na otázku daní souvisejících s bydlením, potvrdily nezájem respondentů o sledování celé daňové problematiky. Očekávala jsem, že alespoň část dotazovaných čerpající úvěr na bydlení bude srozuměna s možností využití odpočtu částky úroku u základu daně, což se potvrdilo. Minimálně tato skupina má povědomí o určitých vazbách mezi daněmi a úvěrových produktech. Změny v daních určitá část z nich zaregistrovala, avšak usuzují, že vzájemný vztah mezi nimi a otázkou financování bydlení neexistuje nebo o něm nemají povědomí.

92

Závěr

Cílem práce bylo analyzovat změny v oblasti daní v roce 2014 a ověřit hypotézu, zda měly tyto změny vliv na financování bydlení pro běžného občana. Dílčím cílem byla komparace obchodních podmínek finančních institucí poskytující produkty na financování bydlení prostřednictvím jejich jednotlivých parametrů. V rámci informační přípravy jsem vyhledávala sekundární a primární prameny, které jsem pro teoretickou část práce, zejména pro účely analýzy změn daní, nalezla v odborných publikacích uvedených v seznamu použité literatury, dále v článcích Finanční správy České republiky a internetových zdrojích zabývajících se daňovou problematikou. Na základě vybraných údajů jsem z důvodu logické návaznosti uvedla obecnou charakteristiku daní, poté výčet jejich nejzásadnějších změn v souvislosti s bydlením pro běžného občana. Běžného občana se v souvislosti s financováním bydlení dotýká daň z příjmů fyzických osob, daň z nemovitých věcí a daň z nabytí nemovitých věcí a daň z přidané hodnoty. Daň z příjmů fyzických osob Změny, ke kterým došlo s účinností novely zákona o daních z příjmů od 01.01.2014 se projevily např. v rozšíření nových druhů příjmů v předmětu daně, tzv. bezúplatných příjmů (následkem dopadu zrušení zákona o dani dědické a dani darovací). V souvislosti s financováním bydlení je známo, že existuje možnost si od základu daně odečíst částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru stavebního spoření, a dále úroky z hypotečního úvěru poskytnutého bankou, který byl použit na financování bytových potřeb při splnění daných podmínek. Výše odpočtu je dána potvrzením od příslušné hypoteční banky či stavební spořitelny. Odpočet nelze uplatnit, používá-li se byt k podnikání nebo k pronájmu, a to v rozsahu, v jakém je k těmto účelům používán. Plánované snížení hranice maximální výše odpočtu na 80 000,- Kč se od roku 2014 neuskutečnilo, hranice částky odpočtu úroků zůstala pro zdaňovací období roku 2014 ve stejné výši jako v předcházejícím zdaňovacím období, tzn. 300 000,- Kč. Pro běžného občana to znamená daňovou úsporu v řádech desetitisíců korun při splácení objemnějších dlouholetých úvěrů. V souvislosti 93

s financováním bydlení nebyly v zákoně o dani z příjmů provedeny žádné změny týkající se financování bydlení pro běžného občana. Daň z nemovitých věcí Tato daň se dotýká vlastníků nemovitostí, pozemků i staveb. Změny, které nastaly, souvisely se zavedením nové terminologie v návaznosti na rekodifikaci soukromého práva, např. v dani ze staveb a jednotek budou stavby nově považovány za součást pozemku, avšak z hlediska daňového budou od sebe oddělené. Změny ovlivňující výši daně se týkaly snížení daňové povinnosti (některé stavby nejsou od 01.01.2014 předmětem daně ze staveb a jednotek, jedná se např. o tzv. plošné stavby, které se nacházejí na jiných druzích pozemků, než je zastavěná plocha a nádvoří nebo zpevněná plocha) i její zvýšení (jedná se o pozemky určené k zastavění stavbami, které doposud nebyly předmětem daně ze staveb, jako jsou stavby vodáren, úpraven vody, kanalizačních zařízení, rozvodných zařízení, nebo stavby pro veřejnou dopravu). Dopad změn na financování bydlení pro běžného občana (pokud vůbec nastal) byl zanedbatelný. Daň z nabytí nemovitých věcí Původní zákon o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí byl zrušen, zdanění dědictví a darů podléhá dani z příjmů a daň z převodu se nově jmenuje daň z nabytí nemovitých věcí. Má zcela odlišný právní režim oproti dani z převodu nemovitosti, nemění se však sazba daně, která zůstává ve výši 4%. Poplatníkem daně zůstává od roku 2014 při převodu vlastnického práva k nemovité věci koupí nebo směnou převodce. Novelizace těchto zákonů umožňuje však domluvu mezi stranami, že poplatníkem bude nabyvatel – pokud tak bude stanoveno v kupní či směnné smlouvě. Novinky se týkaly i předkládání znaleckých posudků pro účely stanovení základu daně, poplatník může využít tzv. srovnávací daňovou hodnotu. Ušetří náklady za vyhotovení posudku, což v porovnání s množstvím času, který stráví nad stanovením hodnoty, nemusí být vždy výhra. Pro běžného občana nevidím dopad změn této daně, který by ovlivnil financování bydlení. Daň z přidané hodnoty Změny v uplatňování daně z přidané hodnoty u dodání a nájmu movitých věcí je jednou z nejvýznamnějších změn daňových zákonů v souvislosti s novým občanským zákoníkem. Převod nemovitosti byl obecně od daně z přidané hodnoty osvobozen a jen za určitých 94

podmínek se jednalo o zdanitelné plnění. Novou úpravou § 56 zákona o DPH od roku 2014 se postup obrací. Dodání nemovitých věcí je zdanitelné plnění a důvody pro osvobození si musí každý najít. Je možné říci, že od daně z přidané hodnoty je vždy osvobozen holý pozemek, tj. pozemek bez staveb a inženýrských sítí a zároveň pokud na tomto pozemku nemůže být podle stavebního povolení nebo ohlášení provedena stavba. Dodání ostatních nemovitých věcí, jejichž součástí je stavba, nebo jsou přímo stavbou, jsou osvobozeny jen, pokud od prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne, kdy bylo započato v souladu s příslušnými stavebními předpisy první užívání stavby, uplynulo více jak 5 let. U staveb nabytých do konce roku 2012 postačí, pokud uplyne lhůta 3 roky. Zvýšení ceny u prodeje rodinného domu, ke kterému se váže celý pozemek, mělo být v této souvislosti významné a mělo mít dopad na financování bydlení pro běžného občana z hlediska navýšení celkové částky požadovaného úvěru. Protiváhou rostoucím cenám nemovitostí určených k bydlení byly však levné hypotéky. Úrokové sazby klesaly již řadu měsíců po sobě, průměrná nabídková sazba klesla ke konci roku 2014 na 2,45% a úroveň dostupnosti bydlení se v České republice zvyšovala i díky pomalu, ale rostoucím průměrným příjmům domácností. Podle dostupných dat Českého statistického úřadu je patrné, že se českým domácnostem dařilo v roce 2014 o něco lépe než v roce 2013. Zvýšení daně z přidané hodnoty sice bylo jednou z příčin rostoucí průměrné ceny bytu, která se koncem roku 2014 pohybovala kolem hodnoty 1 840 000,- Kč, což v porovnání s předchozím rokem znamenalo zvýšení o 110 000,- Kč. V konečném důsledku se meziroční úroveň dostupnosti vlastnického bydlení zlepšila, což bylo dokázáno pomocí indexu dostupnosti bydlení. Měří, jak velkou část čistého příjmu musí vynaložit domácnost na splátku. Koncem roku dosáhl 2014 hodnoty 30,3%. Situace na trhu hypoték podporovala pořízení vlastního bydlení. Hypotéky byly a jsou rekordně levné a mírný pokles sazeb se dále očekává, avšak nemůže trvat do nekonečna. Zpomalující tempo poklesu sazeb bude v nepoměru se stále větší rolí ceny nemovitosti. Pro zhodnocení dopadu změn daně z přidané hodnoty jsem očekávala významné změny ve financování bydlení (např. pokles zájmu o hypoteční úvěry), zejména kvůli již zmíněné redukci osvobozených pozemků od daně, nicméně ukázalo se, že díky současným nízkým úrokovým sazbám není dopad na financování bydlení pro běžného občana tak značný. Otázkou zůstává, co nastane po opětovném nárůstu sazeb, který nebude stačit na vykrytí 95

pohybu ceny nemovitosti a tím pádem bude docházet k pozvolnému zhoršování, nárůstu indexu a dostupnosti bydlení. Tímto jsem provedla analýzu změn daní a splnila tak stanovený cíl práce. Pro účely komparace obchodních podmínek nabízených produktů jsem oslovila vybrané finanční instituce (Českou spořitelnu, a.s., Stavební spořitelnu České spořitelny, a.s., Hypoteční banku, a.s., Českomoravskou stavební spořitelna, a.s., Komerční banku, a.s.; Modrou pyramida, a.s.). Vzhledem k tomu, že se zabývám časovým obdobím, které již není aktuální, nepodařilo se mi na internetových stránkách institucí nalézt dokumenty, atd., které by se k nim vztahovaly, avšak ani na pobočkách jsem neobdržela potřebné informace o nabízených produktech, sazbách, atd. Získala jsem pouze kusé informace, ze kterých jsem spolu s internetovými zdroji sestavila modelovou situaci, kde jsem porovnala vybrané produkty. Z těchto důvodů se mi bohužel nepodařilo zcela naplnit dílčí cíl této práce, jelikož jsem neměla k dispozici potřebná data. Pro ověření hypotézy, zda měly změny daní vliv na financování bydlení pro běžného občana, jsem následně provedla výzkum pomocí dotazníkového šetření, abych podpořila zjištění získaná v rámci první kapitoly. Zajímalo mě nejdříve, jak se oslovení respondenti dokáží orientovat v problematice financování bydlení, zda a jaká mají osobní zkušenosti s výběrem vhodného úvěrového produktu. Pozornost jsem zaměřila i na respondenty, kteří zatím nemají tyto zkušenosti. Závěrem jsem se dotazovala respondentů, zda zaregistrovali nějaké změny a pokud ano, jestli měli nějaký dopad na financování bydlení s uvedením konkrétních příkladů. Očekávala jsem větší míru zapojení oslovených, zejména těch, kteří byly dotázáni online. Tyto okolnosti jsem nepředvídala, a proto jsem osobně oslovila jiné respondenty, abych získala alespoň částečně reprezentativní vzorek populace pro závěrečné vyhodnocení. Jsem si vědoma toho, že vliv na financování bydlení, nemá jen legislativní úprava, ale i další vlivy (demografické, geografické, dění ve světě, atd.), které by mohly být samy o sobě předmětem dalších obsáhlých samostatných prací. Vzhledem k rozsahu zaměření této práce a v souvislosti se všemi zjištěným poznatky, však mohu závěrem prohlásit, že změny v oblasti daní pro rok 2014 neměly dopad na financování bydlení pro běžného občana, tudíž potvrzuji předem stanovenou hypotézu, tedy že změny v oblasti daní v roce 2014 neměly vliv na financování bydlení pro běžného občana. 96

Seznam použité literatury

Monografické publikace [1] ČSOB. Metodika pro Smluvní partnery ČSOB. Platné od 30. 4. 2012 Praha: ČSOB a. s., 2012. [2] HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2010. ISBN 978-807372-673-7. [3] CHOVANEČKOVÁ, Renata. Porovnání výhodnosti úvěrového financování vlastního bydlení. Praha, 2013. Bankovní institut vysoká škola Praha, Fakulta Bankovní institut vysoká škola Praha, Katedra finančnictví a ekonomických disciplín. Vedoucí diplomové práce Jan Krajíček. Dostupné také z: https://is.bivs.cz/auth/th/20557/bivs_m/?studium=34643. [4] KUBANTOVÁ, Kateřina. Daňová politika a bytová výstavba. Praha, 2014. Vysoká škola ekonomická v Praze, Fakulta financí a účetnictví, Katedra veřejných financí. Vedoucí bakalářské

práce

Lucie

Sedmihradská.

Dostupné

také

z:

https://isis.vse.cz/auth/lide/clovek.pl?id=82013;zalozka=7. [5] KUDA, František a Martin LUX (EDS). Bydlení v regionech. Praha: Professional Publishing, 2010. ISBN 978-80-7431-026-3. [6] Kolektiv autorů. Ottův naučný slovník. 1. vyd. Praha, Bratislava: Nakladatelství J. Otto, 1912 – 1924. [7] LUX, M. a kol. Standardy bydlení 2002/03: Finanční dostupnost a postoje občanů. Praha 2003. SOÚ AV ČR. ISBN 80-7330-027-3 [8] MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014 – Úplná znění platná k 1.1.2014, Praha. Grada Publishing, a.s., 2014. ISBN 978-80-247-5171-9. [9] POLÁKOVÁ, O. a kol. Bydlení a bytová politika. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-8692903-5. 97

[10] RIEGER, L. Burzovní lexikon. Praha: Victoria Publishing, 1991. ISBN – 80-85605-00-7. [11] SŮVOVÁ, H. a kol. Specializované bankovnictví, 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. [12] SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, 5. vydání. Praha: Grada publishing, a.s., 2009. ISBN 978-80-247-2388-4. [13] SYROVÝ, Petr a Martin NOVOTNÝ. Osobní a rodinné finance. GRADA Publishing a.s., 2005. ISBN 80-247-1098-6. [14] VANČUROVÁ, Alena a Lenka LÁCHOVÁ. Daňový systém ČR 2014. Praha: 1. VOX a.s., 2014. ISBN 978-80-87480-23-6. [15] VENCOVSKÝ, F. Dějiny bankovnictví v českých zemích, 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1999. [16] VICHNAROVÁ, Lenka a Jolana NOVÁKOVÁ. Financování bydlení. Brno: Vydavatelství ERA, 2007. ISBN 978-80-7366-079-6. [17] ŽÁK, M. a kol. Velká ekonomická encyklopedie. Praha: Linde, 1999. ISBN 80-7201-1723.

Zákony a jiná legislativní úprava [1] Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2015-03-26]. [2] Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2015-03-26]. [3] Zákonné opatření Senátu č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2015-03-26].

98

[4] Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2015-03-26]. [5] Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2015-03-27]. [6] Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2015-0327]. [7] Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2015-0326].

Elektronické zdroje [1] ABC BANKY. ČSOB. ABC-banky.cz [online]. [cit. 2015-03-29]. Dostupné z http://www.abc-banky.cz/Csob/ [2] AKTUÁLNĚ. Aktuálně/Wiki/Finance. Daňové změny 2014 a 2014 [online]. 2013-12-02, poslední aktualizace 2013-02-23 [cit. 2015-03-22]. ISSN 1213-0702.

Dostupné z:

http://www.aktualne.cz/wiki/finance/danove-zmeny-2013/r~i:wiki:3602/ [3] ASOCIACE ČESKÝCH STAVEBNÍCH SPOŘITELEN. Stavební spoření - všeobecná informace o úvěrech. Acss.cz [online]. © 2014 AČSS [cit. 2015-03-28]. Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/vseobecna-informace-o-uverech [4] ČESKOMORAVSKÁ STAVEBNÍ SPOŘITELNA. Financování. Překlenovací úvěr – Typy

překlenovacích

úvěrů

[online].

[cit.

2015-04-21].

Dostupné

z

https://www.cmss.cz/uvery-na-bydleni/uvery-na-vlastni-bydleni [5] ČERVINKA, Petr. DPH z pozemků od roku 2014 bude mít vliv na cenu nemovitosti [online]. 2013-12-03 [cit. 2015-03-25]. Dostupné z: http://www.remaxpro.cz/novinky/dph-zpozemku-od-roku-2014-bude-mit-vliv-na-cenu-nemovitosti 99

[6] FINANCE. Nezapomeňte si odečíst hypotéku z daní. Finance.cz [online]. [cit. 2015-0329].

Dostupné

z

http://www.finance.cz/zpravy/finance/383328-nezapomente-si-odecist-

hypoteku-z-dani/ [7] FINANČNÍ SPRÁVA. Daně a pojistné. Informace k dani z nabytí nemovitých věcí. [online]. 2013-12-20 [cit. 2015-03-24]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/dane-apojistne/dane/dan-z-nabyti-nemovitych-veci/informace-stanoviska-sdeleni/informace-k-daniz-nabyti-nemovitych-veci-4580). [8] FINANČNÍ SPRÁVA. Daně a pojistné. Daň z nemovitých věcí v roce 2014 [online]. 20101-01

[cit.

2015-03-24].

Dostupné

z:

http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-

pojistne/dane/dan-z-nemovitych-veci/informace-stanoviska-a-sdeleni/2014/dan-znemovitych-veci-v-roce-2014-4605 [9] FINANČNÍ SPRÁVA. Daně a pojistné. Popis systému [online]. 2013-01-01 [cit. 2015-0324]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/danovy-system-cr/popissystemu [10] FINCENTRUM. Hypoindex. Hypoindex.cz [online]. [cit. 2015-03-29]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ [11] FINCENTRUM. Hypoindex. Hypoindex.cz [online]. [cit. 2015-04-15]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/nejvice-hypotek-ztratila-ceska-sporitelna/ [12] FINCENTRUM. Hypoindex. Stavební spoření.cz [online]. [cit. 2015-03-29]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/cmss-uvadi-na-trh-nove-tarify-stavebniho-sporeni/ [13]

FINCENTRUM.

Hypotéky.cz

[online].

[cit.

2015-03-29].

Dostupné

z

http://www.hypoindex.cz/nova-csob-hypoteka-s-bonusem-nabizi-klientum-za-vernostodpusteni-5-procent-uveru/ [14] GEPARD FINANCE. Vše o hypotékách. Gpf.cz [online]. [cit. 2015-03-29]. Dostupné z http://www.gpf.cz/urokove-sazby-hypotek-2015

100

[15] GOLA, Petr. Výdaje evropských domácností. In: dumfinanci.cz [online]. 2014-12-11 [cit. 2015-03-28]. ISSN 1802-5153. Dostupné z: http://dumfinanci.cz/clanky/4947-vydajeevropskych-domacnosti [16] GOLÁŇ, Tomáš. Změny v zákoně o DPH od 1.1.2014 [online]. 2014-12-17 [cit. 201503-25]. Dostupné z: http://www.golan.cz/novinky/zmeny-v-zakone-o-dph-od-1-1-2014 [17] HÁJKOVÁ, Gabriela. Daně 2014: Co všechno se změní [online]. 2013-12-06 [cit. 201503-20]. ISSN 1213-4414. Dostupné z: http://www.mesec.cz/clanky/dane-2014-co-vsechno-sezmeni/ [18] KIELAR, Petr. Analýza podmínek přidělení úvěru a úročení vkladů stavebního spoření. In: mesec.cz [online], 2014-07-28

[cit. 2015-03-29]. ISSN 1213-4414. Dostupné z:

http://www.mesec.cz/clanky/analyza-podminek-prideleni-uveru-a-uroceni-vkladu [19] KPMG Česká republika, s.r.o. Koncepce bytové politiky [online dokument]. 28.06.2011 [cit. 2015-03-29]. Dostupné z: http://www.sfrb.cz/o-sfrb/koncepce.html [20] KUČEROVÁ, Dagmar. Změny zákona o daních z příjmů v roce 2014. In: podnikatel.cz [online].

2013-12-02

[cit.

2015-03-20].

ISSN

1802-8012.

Dostupné

z: http://www.podnikatel.cz/clanky/zmeny-zakona-o-danich-z-prijmu-od-roku-2014/ [21] KUPKA, Václav. Bydlení a jeho specifický trh [online dokument]. 2008 [cit. 2015-0326].

Dostupné

z:

https://www.czso.cz/csu/czso/cri/bydleni-a-jeho-specificky-trh-2007-

6brwgp0g0o [22] MĚŠEC. Daň z nemovitých věcí (dříve daň z nemovitostí). In: mesec.cz [online]. 2014 [cit.

2015-03-24].

ISSN

1213-4414.

Dostupné

z:

http://www.mesec.cz/dane/dan-z-

nemovitych-veci [23] MĚŠEC. Plátci daně z nabytí nemovitých věcí. In: mesec.cz [online]. 2014 [cit. 2015-0324].

ISSN

1213-4414.

Dostupné

z:

http://www.mesec.cz/dane/dan-z-nemovitych-

veci/pruvodce/platci-dane

101

[24] MĚŠEC. Stavební spoření – průvodce. Mesec.cz [online]. ©1998 – 2015 [cit. 2015-0328].

ISSN

1213-4414.

Dostupné

z:

http://www.mesec.cz/bydleni/stavebni-

sporeni/pruvodce/preklenovaci-uvery [25] PITNER, Ladislav. Změny v DPH od 1.1 2014, In: ASPI [právní informační systém]. Wolters

Kluwer

ČR

[online].

2014-03-01

[cit.

2015-03-26].

Dostupné

také

z:

http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/doc-d44558v55793-zmeny-v-dph-od-1-1-2014 [26] STÁTNÍ FOND ROZVOJE BYDLENÍ. Programy a podpory. Sfrb.cz [online]. 2014 [cit. 2015-03-28]. Dostupné z: http://www.sfrb.cz/programy [27] STAVEBKY. Odhalte tajemství hodnotícího čísla. Stavebky.cz [online]. 2015-03-15 [cit. 2015-03-28]. Dostupné z: http://www.stavebky.cz/tajemstvi-hodnoticiho-cisla [28] STAVEBKY. Stavební spořitelny v České republice. Stavebky.cz [online]. 2015-03-15 [cit. 2015-04-23]. Dostupné z: http://www.stavebky.cz/cmss/ [29] REDAKCE. Penize.cz. Daň z nemovitostí. In: peníze.cz [online]. 2014-05-18 [cit. 201503-24]. ISSN 1213-2217. Dostupné z: http://www.penize.cz/80286-dan-z-nemovitosti [30] TRUHLÁŘOVÁ, Martina. Změny v DPH od 1.1 2014. In: portal.pohoda.cz [online]. 2013-12-12

[cit.

2015-03-26].

Dostupné

z:

http://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-

mzdy/dph/zmeny-v-dph-od-1-1-2014 [31] VOLF, Tomáš. Od roku 2000 nejvíc zdražilo bydlení a jídlo, ceny stouply až o 103 procenta.

In:

novinky.cz

[online].

2015-09-02

[cit.

2015-03-28].

Dostupné

http://www.novinky.cz/ekonomika/361181-od-roku-2000-nejvic-zdrazilo-bydleni-a-jidloceny-stouply-az-o-103-procenta.html

102

z:

Seznam grafů

Graf č. 1: Daňový mix (podíl jednotlivých daní) ........................................................11 Graf č. 2: Vývoj sazeb daně z příjmů právnických osob ............................................15 Graf č. 3: Vývoj sazeb daně z přidané hodnoty ..........................................................27 Graf č. 4: Počet smluv ve fázi spoření.........................................................................42 Graf č. 5: Fáze spoření, fáze úvěru..............................................................................51 Graf č. 6: Vývoj cen hypoték v čase (rok 2013) .........................................................59 Graf č. 7: Vývoj cen hypoték v čase (rok 2014) .........................................................60 Graf č. 8: Tržní podíly hypotečních bank ...................................................................65

103

Seznam obrázků a tabulek

Obrázek č. 1: Daně daňového systému České republiky ............................................10 Obrázek č. 2: Vliv demografických faktorů na potřebu bytů ......................................34 Tabulka č. 1: Vývoj sazeb daně z příjmů fyzických osob ...........................................16 Tabulka č. 2: Státní příspěvek ke stavebnímu spoření ................................................42 Tabulka č. 3: Výše zhodnocení vkladu .......................................................................45 Tabulka č. 4: Stanovení rozhodného dne ...................................................................48 Tabulka č. 5: Poplatky u hypotečních úvěrů ...............................................................60 Tabulka č. 6: Nabídky financování od Českomoravské st. spořitelny, a.s. ................69 Tabulka č. 7: Nabídky financování s LTV 85%..........................................................74 Tabulka č. 8: Nabídky financování s LTV 100%........................................................74

104