Analýza veřejné infrastruktury ve městě Stříbře

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Analýza veřejné infrastruktury ve městě Stříbře Bakalářská práce

Autor:

Daniel Černoch Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Roman Vodný, Ph.D.

Duben, 2016

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Stříbře dne 11. 4. 2016

……………………………… Daniel Černoch

PODĚKOVÁNÍ

Rád bych tímto poděkoval vedoucímu bakalářské práce panu Ing. Romanu Vodnému, Ph.D. za odborné vedení, cenné rady, trpělivost a vstřícný přístup při tvorbě mé práce. Dále bych rád poděkoval Ing. Petru Ortovi, Ph.D. a Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D. za odborné rady při zpracování praktické a analytické části práce.

ANOTACE Teoretická část bakalářské práce je zaměřena na analýzu veřejné infrastruktury v obecném měřítku. Zabývá se jednotlivými složkami, jejich popisem, trendy a vztahem k životnímu prostředí. Tato část práce je doplněna o konkrétní analýzu veřejné infrastruktury ve vybrané obci. Praktická část obsahuje tržní ocenění bytové jednotky a rodinného domu. Analytická část je zaměřena na analýzu realitního trhu ve vybraném regionu. KLÍČOVÁ SLOVA veřejná infrastruktura, stavba, Stříbro, tržní ocenění, analýza realitního trhu

ANNOTATION The theoretical part of the bachelor thesis is focused on the analysis of public infrastructure in the general scale. It deals with the individual components, their description, trends and relationship to the environment. This part of the work is complemented by a specific analysis of the public infrastructure in the selected village. The practical part contains the market valuation of the flat and the family home. The analytical part is focused on the analysis of the real estate market in the selected region. KEY WORDS public infrastructure, building, Stříbro, market valuation, analysis of real estate market

Obsah Obsah .......................................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 8 I. TEORETICKÁ ČÁST............................................................................................................. 9 1. Základní terminologie a pojmy......................................................................................... 10 2. Veřejná infrastruktura a její složky .................................................................................. 12 2.1 Obecná východiska ..................................................................................................... 12 2.2 Dopravní infrastruktura .............................................................................................. 13 2.2.1 Úvod .................................................................................................................... 13 2.2.2 Právní předpisy .................................................................................................... 15 2.2.3 Trendy.................................................................................................................. 16 2.2.4 Vztah k životnímu prostředí ................................................................................ 16 2.2.5 Popis složek ......................................................................................................... 17 2.3 Technická infrastruktura ............................................................................................. 34 2.3.1 Úvod .................................................................................................................... 34 2.3.2 Právní předpisy .................................................................................................... 35 2.3.3 Trendy.................................................................................................................. 35 2.3.4 Vztah k životnímu prostředí ................................................................................ 36 2.3.5 Popis složek ......................................................................................................... 37 2.4 Občanské vybavení ..................................................................................................... 48 2.4.1 Úvod .................................................................................................................... 48 2.4.2 Právní předpisy .................................................................................................... 49 2.4.3 Trendy.................................................................................................................. 49 2.4.4 Vztah k životnímu prostředí ................................................................................ 50 2.5 Veřejné prostranství .................................................................................................... 51 2.5.1 Úvod .................................................................................................................... 51

5

2.5.2 Právní předpisy .................................................................................................... 52 2.5.3 Trendy.................................................................................................................. 52 2.5.4 Vztah k životnímu prostředí ................................................................................ 52 2.5.5 Zeleň .................................................................................................................... 52 2.6 Význam veřejné infrastruktury v procesu oceňování majetku ................................... 53 3. Analýza veřejné infrastruktury ve městě Stříbře .............................................................. 54 3.1 Město Stříbro .............................................................................................................. 54 3.1.1 Poloha .................................................................................................................. 54 3.1.2 Základní informace .............................................................................................. 55 3.1.3 Historie ................................................................................................................ 55 3.1.4 Vývoj počtu obyvatel........................................................................................... 56 3.2 Veřejná infrastruktura ................................................................................................. 57 3.2.1 Dopravní infrastruktura ....................................................................................... 57 3.2.2 Technická infrastruktura ...................................................................................... 67 3.2.3 Občanské vybavení .............................................................................................. 70 3.2.4 Veřejné prostranství ............................................................................................. 74 3.3 Zhodnocení ................................................................................................................. 78 II. PRAKTICKÁ ČÁST ........................................................................................................... 79 4. Ocenění nemovitostí ......................................................................................................... 80 4.1 Ocenění bytové jednotky ............................................................................................ 80 4.1.1 Průvodní dopis ..................................................................................................... 82 4.1.2 Popisné informace ............................................................................................... 84 4.1.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ............................................................. 86 4.1.4 Ocenění ................................................................................................................ 87 4.1.5 Závěr .................................................................................................................... 93 4.1.6 Omezující podmínky a předpoklady.................................................................... 95 4.1.7 Osvědčení ............................................................................................................ 97 6

4.2 Ocenění rodinného domu............................................................................................ 98 4.2.1 Průvodní dopis ................................................................................................... 100 4.2.2 Popisné informace ............................................................................................. 102 4.2.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ........................................................... 106 4.2.4 Ocenění .............................................................................................................. 107 4.2.5 Závěr .................................................................................................................. 119 4.2.6 Omezující podmínky a předpoklady.................................................................. 121 4.2.7 Osvědčení .......................................................................................................... 123 III. ANALYTICKÁ ČÁST ..................................................................................................... 124 5. Analýza realitního trhu – okres Tachov ......................................................................... 125 5.1 Obecná charakteristika trhu ...................................................................................... 125 5.1.1 Popis okresu ....................................................................................................... 125 5.2 Trh s nemovitostmi ............................................................................................... 125 5.3 Regionální segmentace ......................................................................................... 125 5.2 Město Tachov ........................................................................................................... 126 5.3 Město Stříbro ............................................................................................................ 130 5.4 Celkový marketingový výhled.................................................................................. 133 Závěr ....................................................................................................................................... 134 Seznam použité literatury ....................................................................................................... 136 Seznam obrázků, grafů, tabulek a příloh ................................................................................ 140 Přílohy .................................................................................................................................... 142

7

Úvod Dnes a denně přicházíme do kontaktu s veřejnou infrastrukturou či některou z jejích složek, aniž bychom si toho byli vědomi. Jedním z důvodů, proč jsem si vybral téma, zabývající se veřejnou infrastrukturou bylo, dozvědět se více o tomto velmi širokém pojmu, který nezahrnuje pouze dopravní či technickou infrastrukturu, ale spoustu dalších významných odvětví. Jak z názvu vyplývá, veřejná infrastruktura by měla sloužit veřejnosti a pokud by jakákoli její část byla narušena či nějak omezena, každý z nás by toto omezení zaznamenal. Cílem mé práce je provést analýzu problematiky veřejné infrastruktury, jak je definována stavebním zákonem a zaměřit se na její význam v procesu oceňování majetku. Dalším úkolem je provést analýzu veřejné infrastruktury v obci Stříbro. Pro zpracování práce jsem zvolil metodu popisného výzkumu doplněnou o analýzu. Popisný výzkum byl zvolen z důvodu přiblížení dané problematiky a nastínění dílčích otázek. Bakalářská práce se skládá ze tří hlavních částí, a to z teoretické, praktické a analytické. V teoretické části nejdříve vysvětlím a popíši základní pojmy, které s prací souvisejí. Dále se podrobněji zabývám jednotlivými složkami veřejné infrastruktury. Teoretická část je doplněna o analýzu veřejné infrastruktury ve městě Stříbře. V praktické části je vypracováno tržní ocenění bytové jednotky a rodinného domu. Poslední část práce je analýza realitního trhu v okrese Tachov, do kterého spadá i samotné město Stříbro. V této části je analyzován trh s nemovitostmi v tomto okrese.

8

I. TEORETICKÁ ČÁST Analýza veřejné infrastruktury ve městě Stříbře

1. Základní terminologie a pojmy OBEC „Obec je základním územním samosprávným společenstvím občanů; tvoří územní celek, který je vymezen hranicí území obce.“[1] V České republice je necelých 6300 obcí. [2] MĚSTO „Obec, která má alespoň 3000 obyvatel, je městem, pokud tak stanoví předseda Poslanecké sněmovny po vyjádření vlády.“[1] Městem může být i sídlo, které má méně než 3000 obyvatel, ale musí to být historicky doloženo. Statutární město lze vysvětlit takto: „Statutární město je územně členěné a má své vnitřní poměry ve věcech správy města upraveny statutem, který je vydáván formou obecně závazné vyhlášky obce.“[3] POZEMEK „Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků“.[4] STAVBA „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.“[5] VEŘEJNÝ A VEŘEJNOST Pojem „veřejný“ lze chápat velmi rozsáhle. Obecně platí, že je to něco, co slouží veřejnosti a k veřejnému užívání. Často bez ohledu na vlastnictví. Veřejnost je možno vysvětlit takto: „Veřejnost je skupina, která se zajímá o veřejné dění (politické, ekonomické, sociální, kulturní atd.) a řízení státu a usiluje o vliv na správu věcí veřejných, a to zpravidla prostřednictvím masových médií.“ [6]

10

VEŘEJNÝ ZÁJEM Veřejný zájem lze chápat jako zájem ve prospěch veřejnosti, který je nadřazen zájmu osobnímu. Problémem tohoto pojmu je, že nikdy nebude ukotven v legislativě, protože jej nelze jednoznačně definovat. Například soudci Nejvyššího správního soudu jsou přesvědčeni o tom, že „veřejný zájem musí být výslovně formulován ve vztahu ke konkrétní posuzované záležitosti a musí být přesvědčivě odlišen od zájmu soukromého“[7]. Veřejný zájem je přitom důležité vyvodit z právní úpravy, z právní politiky a z posouzení různých hodnotících hledisek podle úkolů veřejné správy v příslušné oblasti (kulturní, sociální, ochrany životního prostředí atd.).[7] VEŘEJNĚ PROSPĚŠNÁ STAVBA „Stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu, vymezené ve vydané územně plánovací dokumentaci.“[5] VEŘEJNĚ PROSPĚŠNÁ OPATŘENÍ „Opatření nestavební povahy sloužící ke snižování ohrožení v území a k rozvoji anebo k ochraně přírodního, kulturního a archeologického dědictví, vymezené ve vydané územně plánovací dokumentaci.“[5] VEŘEJNÁ INFRASTRUKTURA Termínem „veřejná infrastruktura“ se rozumí dle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) : „pozemky, stavby, zařízení, a to: 1. dopravní infrastruktura, například stavby pozemních komunikací, drah, vodních cest, letišť a s nimi souvisejících zařízení; 2. technická infrastruktura, kterou jsou vedení a stavby a s nimi provozně související zařízení technického vybavení, například vodovody, vodojemy, kanalizace, čistírny odpadních vod, stavby a zařízení pro nakládání s odpady, trafostanice, energetické vedení, komunikační vedení veřejné komunikační sítě a elektronické komunikační zařízení veřejné komunikační sítě, produktovody;

11

3. občanské vybavení, kterým jsou stavby, zařízení a pozemky sloužící například pro vzdělávání a výchovu, sociální služby a péči o rodiny, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva; 4. veřejné prostranství, zřizované nebo užívané ve veřejném zájmu“[5] VEŘEJNÉ PROSTRANSTVÍ Veřejným prostranstvím se dle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) rozumí: „Veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru“.[1]

2. Veřejná infrastruktura a její složky 2.1 Obecná východiska Veřejná infrastruktura je využívána každým z nás. Jednotlivé její složky jsou součástí našeho běžného života. Pokud by nějaká ze složek zanikla či neplnila svou funkci, mělo by to negativní dopad na složky ostatní. Funkčnost a návaznost těchto složek je důležitým prvkem pro rozvoj území. S veřejnou infrastrukturou úzce souvisejí územní podmínky pro soudržnost společenství obyvatel území, tzv. „infrastrukturní pilíř“ udržitelného rozvoje. 1 Pro setrvání obyvatel v území mají poskytované služby stejný význam jako podmínky pro hospodářský rozvoj (možnost obživy obyvatel v území) a kvalita životního prostředí. Pro dostupnost občanského vybavení a pracovních příležitostí, u kterých je nutnost dojíždění z místa bydliště, hraje velkou roli kvalita dopravní infrastruktury. Životní podmínky a jejich kvalita je výrazně ovlivněna technickou infrastrukturou (likvidace odpadních vod, likvidace odpadů, dostupnost energií, pitné vody, telekomunikačních služeb apod.).[8] Stavební zákon jmenuje cíle a souvisí s úkoly územního plánování. Hlavním cílem je: „vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost

1

Pilíře udržitelného rozvoje – sociální, ekonomický a environmentální.

12

společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích.“[5] Je potřeba také zmínit jednu z republikových priorit týkající se územního plánování pro zajištění udržitelného rozvoje území. Priorita č. 27 zní takto: „Vytvářet podmínky pro koordinované umísťování veřejné infrastruktury v území a její rozvoj a tím podporovat její účelné využívání v rámci sídelní struktury.“[9 s. 15] Dle stavebního zákona se veřejná infrastruktura skládá z následujících složek: 

Dopravní infrastruktura



Technická infrastruktura



Občanské vybavení



Veřejné prostranství zřizované nebo užívané ve veřejném zájmu [5]

2.2 Dopravní infrastruktura 2.2.1 Úvod Dopravní infrastruktura může být chápána jako soubor dopravních sítí, které jsou vybaveny nejrůznějšími stavbami, zařízeními a dopravními prostředky, jež se na síti pohybují. V užším pojetí je to soubor dopravních cest a jejich vybavení, společně s jejich výstavbou a modernizací. [10] Doprava Pojem doprava lze vysvětlit několika definicemi. Jedna z definic, co je „doprava“ zní: „Pohyb dopravních prostředků po dopravních cestách nebo činnost dopravních zařízení“ [11 s. 9] nebo také takto: „Odvětví národního hospodářství, které zajišťuje a uskutečňuje přemisťování osob a věcí“. [11 s. 9] Dělení dopravy A. Silniční doprava B. Železniční doprava C. Letecká doprava D. Vodní doprava [10] 13

Dopravu je dále možné klasifikovat podle různých hledisek, například: 1. dle prostředí •

pozemní

•

podzemní

•

vzdušná

2. dle dopravních cest •

silniční – motorová

•

cyklistická

•

pěší

•

kolejová – železniční

•

lodní – říční

•

námořní

•

letecká

•

potrubní, apod.

3. dle formy organizace •

v klidu – parkování a odstavné plochy

•

v pohybu – veškerý pohyb dopravních prostředků

4. dle přepravních potřeb •

individuální

•

hromadná

5. dle územního rozdělení •

mezistátní

•

vnitrostátní

•

příměstská

•

městská

6. dle dopravních prostředků •

pěší

•

železniční

•

cyklistická

•

letecká

•

motocyklová

•

lodní, atd. [12]

•

automobilová

•

autobusová

•

trolejbusová

•

tramvajová 14

Mezi veřejnou infrastrukturou má dopravní infrastruktura významnou roli. Má značné investiční a prostorové nároky, včetně potřeb na specifické umístění dopravních cest i zařízení. Přes tento mimořádný význam je doprava především službou, a proto se musí potřebám a cílům územního plánování i ochraně životního prostředí v nejvyšší možné míře podřídit. Podřízení může být omezeno legitimními požadavky na nezbytné technické parametry, ale s jasně určenými mezemi. [13] Úkolem dopravní infrastruktury je také: •

zabezpečit všechny nároky na přepravu

•

chránit životní prostředí

•

minimalizovat nároky na zábor území

•

být službou pro rozvoj území

•

zajistit bezpečnost všech účastníků dopravy

•

aktivně se podílet na tvorbě veřejných prostorů [13]

2.2.2 Právní předpisy 1. Doprava na pozemních komunikacích -

Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů,

-

Zákon č. 361/2000 Sb., o provozu na pozemních komunikacích a o změnách některých zákonů (zákon o silničním provozu).

2. Doprava drážní -

Zákon č. 266/1994 Sb., o drahách, ve znění pozdějších předpisů.

3. Doprava letecká -

Zákon č. 49/1997 Sb., o civilním letectví a o změně a doplnění zákona č. 455/1991 Sb., o podnikání (živnostenský zákon).

-

Vyhláška č. 108/1997 Sb., kterou se provádí zákon č. 49/1997 Sb., o civilním letectví a o změně a doplnění zákona č. 455/1991 Sb., o podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů.

4. Doprava vodní -

Zákon č. 114/1995 Sb., o vnitrozemské plavbě, ve znění pozdějších předpisů.

-

Vyhláška č. 222/1995 Sb., o vodních cestách, plavebním provozu v přístavech, společné havárii a dopravě nebezpečných věcí.

15

2.2.3 Trendy Doprava je vysoce dynamickým odvětvím hospodářství. Na jedné straně vytváří problémy v území, ale na straně druhé se je snaží řešit technickým přístupem a metodami tak, aby zájem o využití dopravy nezačal klesat. Dochází k vývoji nových dopravních systémů a nových tzv. alternativních pohonů, které jsou méně škodlivé životnímu prostředí a často na obnovitelné bázi. Dochází stále k masivnějšímu zapojení výpočetní techniky, která nahrazuje lidský faktor (např.: v řízení motorových vozidel pomocí družicových a naváděcích systémů). [13] V sektoru jako je doprava nelze očekávat jiný trend než stálý celosvětový vzestup objemů přepravy. Tento trend je vyvolaný růstem výroby přepravovaného zboží, pracovních sil, obchodu, spotřeby a v souvislosti s využíváním volného času. V dnešní době dominují přepravě motorová vozidla s ohledem na jejich všestranné využití a pro ně výhodné ekonomické podmínky. Nejvíce žádoucí by bylo přerozdělení objemů přepravy ve prospěch dopravy hromadné (osobní i nákladní). K těmto změnám může dojít pouze v případě, že se změní státní dopravní politika a použijí se opatření, jako např.: zvýšení cen pohonných hmot; mýtné (zvýšení a zavedení i na silnicích nižších tříd nebo při vjezdech do center měst); zpoplatnění parkovacích příležitostí; omezení tonáže; omezení povolené rychlosti pro určité druhy dopravy; nabídka kvalitní a levné hromadné dopravy osob; apod.[ 13] Další vývoj dopravy (infrastruktury i vozidel) je závislý na pokroku vědy a techniky, protože jejich výsledky určují kvalitativní a užitné vlastnosti dopravy. [13] 2.2.4 Vztah k životnímu prostředí Dá se říci, že jednotlivé druhy dopravy působí na životní prostředí prakticky vždy negativně. Ovlivňují kvalitu života a životní podmínky nejen pro živé organismy (rostliny a živočichy), ale též pro samotného člověka. Hlavní vlivy dopravy na životní prostředí:

- nadměrný hluk

- zábor půdy

- znečištění ovzduší (emise)

- přetížení dopravních cest

- znečištění vody a půdy (nehody)

- přeprava nebezpečného zboží

16

2.2.5 Popis složek A. Silniční doprava 1. Úvod Silniční doprava patří k nejrychleji se rozvíjejícím druhům dopravy. Uplatnění nachází nejen ve vnitrostátní dopravě, ale také v dopravě mezinárodní. Dříve sloužila převážně jako doplňkový druh k dopravě železniční, ale s rostoucím objemem přeprav v nákladní i osobní dopravě, dochází ke stále intenzivnějšímu využívání tohoto druhu dopravy. S tímto faktem úzce souvisí ekologie. Ekologie vozidel je v posledních letech důležitým tématem, proto vozidla musejí splňovat stále přísnější ekologické normy. Je obecně známo, že silniční doprava je v mnoha směrech nezastupitelným dopravním odvětvím. [10] 2. Dělení Zákon č. 13/1997 Sb. o pozemních komunikacích rozděluje pozemní komunikace následovně: 

silnice



dálnice



místní komunikace



účelové komunikace

3. Právní předpisy -

Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů.

-

Vyhláška č. 104/1997 Sb., kterou se provádí zákon o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů.

4. Související pojmy Silnice Silnice je veřejně přístupná pozemní komunikace, která se dělí na silnice: I. třídy – neboli státní silnice; které se uspořádáním a vybavením blíží dálnicím II. třídy – krajské silnice; jsou určeny pro dopravu mezi okresy III. třídy – krajské silnice; jsou určeny pro spojení obcí nebo jejich napojení na ostatní pozemní komunikace [13]

17

Dálnice Dálnice je komunikace určená pro dálkovou dopravu. Zpravidla má zeleným pásem směrově rozdělené jízdní pásy o několika jízdních pruzích a křížení je pouze mimoúrovňové. [10]

Obrázek 1 - Síť dálnic v České republice Zdroj: https://www.rsd.cz/wps/wcm/connect/de115f79-2623-4dc9-b1be-befb0050cdc8/rsd-mapa-dalnice-all-a42016.pdf?MOD=AJPERES; Úprava: Vlastní

Místní komunikace Místní komunikace jsou rozděleny do těchto funkčních skupin komunikací: A – rychlostní; slouží k rychlému převedení soustředěných proudů vnitřní i vnější automobilové dopravy B – sběrné; přivádí dopravu buď do městské rychlostní komunikace či na vnější silniční síť C – obslužné; zpřístupňují jednotlivé budovy, objekty nebo území D – nemotoristické; jsou komunikace s vyloučením nebo silně omezeným přístupem motorové dopravy [14]

18

Účelové komunikace Tyto komunikace jsou ve vlastnictví fyzických nebo právnických osob, tedy soukromých subjektů. Slouží pro připojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi. Dále zajišťují přístup k lesním a zemědělským pozemkům.[ 13] Stavby a zařízení pro dopravu Pro provoz na pozemních komunikacích jsou potřebné různé stavby, zařízení a služby. Jejich účelem je obsluha, údržba a správa těchto komunikací. Mezi taková zařízení patří např. čerpací stanice pohonných hmot, odpočívky, restaurace (motoresty), autoopravny, stanice technické kontroly (STK), autobusové stanice a zastávky, garáže, atd. [10] Individuální automobilová doprava Tento druh silniční dopravy, díky své vysoké využitelnosti, se stále rozvíjí a počet automobilů stále roste. Nicméně automobilová doprava má ze všech druhů dopravy největší nároky na prostor. Tento negativní dopad se dá regulovat pouze velmi kvalitní a dobře fungující veřejnou dopravou. Druhem individuální dopravy je doprava obslužná zásobovací. Tato doprava je nezbytná pro život měst a obcí a její pohyb a frekvence je regulována potřebami cílových zákazníků. [13] Statická doprava – doprava v klidu „Doprava v klidu (parkování a odstavování vozidel) je nedílnou součástí dopravního systému a její řešení se může stát jedním z významných regulačních prvků dopravního řešení města“.[15] Rostoucí počet automobilů vyvolává zvýšené nároky na statickou dopravu a její regulaci. Politika měst a obcí určuje řešení potřeb statické dopravy. Rozlišujeme dva druhy statické dopravy, a to buď ke krátkodobému parkování (na několik minut či hodin) nebo k dlouhodobému parkování (obytné objekty a různá pracoviště). Zabezpečení parkování je služba, kterou poskytuje město obyvatelstvu a obvykle se jedná o službu placenou. [13]

19

B. Železniční doprava 1. Úvod „Železnice jako prostředek dopravy nákladní i osobní na dlouhé i krátké vzdálenosti je nesporně prostředkem, jehož rozvoj zaslouží podporu v rozměrech kontinentálních, státních i regionálních. Železnice by měla rychlostí, pravidelností a také provozními náklady konkurovat nákladní silniční dopravě; pohodlím a nabídkou doplňkových služeb být také zdatným konkurentem silniční dopravě osobní.“ [13 s. 597] Železniční doprava není konkurentem pouze silniční dopravě, ale také dopravě letecké. Nejen rychlostí, ale také pravidelností a relativní nezávislostí na počasí. V současné době je její význam velmi podceněn a to v závislosti na strmém růstu automobilizace a denního používání automobilu. Zvýšení kvality do železniční dopravy přinesly mj. vysokorychlostní železnice (u nás nazývané vysokorychlostní tratě - VRT). [13] 2. Dělení Rozdělení dle kategorie: 

celostátní dráhy 1. řádu



celostátní dráhy 2. řádu



regionální dráhy [10]


Zákon č. 266/1994 Sb., o drahách, ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon upravuje podmínky pro dráhy železniční, tramvajové, trolejbusové a lanové.

4. Související pojmy Dopravní prostředky dráhy Dopravní prostředky dráhy jsou všechny prostředky, které jsou nějakým způsobem vedeny a vázány na speciálně vybavenou dopravní cestu (koleje, troleje, lana). Speciální dráhou je také metro. [13] 20

Železniční síť Železniční síť je soubor železničních tratí, železničních stanic a ostatních zařízení železniční dopravní cesty. Rozdíl jednotlivých železničních sítí je především v rozchodu kolejnic. 1. normální rozchod – velikost normálního rozchodu je 1435 mm (nejpoužívanější) 2. úzký rozchod – nejčastěji používané 1000 a 1067 mm (Asie, Afrika, Austrálie…) 3. široký rozchod – 1524 mm (nejčastěji Rusko, Finsko, Mongolsko), 1600 mm (nejčastěji Irsko, Brazílie) a 1668 mm (nejčastěji Španělsko, Portugalsko, Indie) [10] Železniční stanice Železniční stanice jsou místa, kde dochází ke styku zákazníků a železničních dopravců (nástupy, výstupy; nakládky, vykládky, překládky zboží). Úkolem stanice je zabezpečovat přepravní a dopravní funkce. Z hlediska dopravy je stanice místem pro příjem, vypravování, křižování, předjíždění, rozpouštění a sestavování vlaků, místa pro výměny lokomotiv a provádění technických prohlídek. [10] Služby související s provozem S provozem na železnici souvisí celá řada služeb, které poskytují dopravci svým zákazníkům s cílem zvýšit atraktivitu využívání železnice ve srovnání s jinými dopravními obory. [13] Mezi tyto služby patří: Osobní doprava a) informační servis – informační kanceláře na nádražích, informační programy na internetu (např.: IDOS) b) rezervační systémy – rezervace místa k sezení či lůžka c) služby zvyšující pohodlí cestujících přímo ve vlaku – lehátkové a jídelní vozy d) služby integrovaných dopravních systémů – umožnění co nejjednodušší přepravy při použití kombinace více dopravních prostředků e) poskytování slev – pro skupiny, rodiny, víkendové jízdenky, atd. f) doplňkové přepravy – přeprava kol, kočárků, osobních automobilů, atd.[10]

21

Nákladní doprava a) zákaznický informační servis – poskytování informací o nejoptimálnějších trasách, o nákladních tarifech, atd. b) poskytování slev – slevy množstevní či za přepravu na určité trase c) provádění administrativních úkonu za zákazníka - např.: nákladové listy d) zabezpečování nakládky a vykládky e) zajištění překládky nákladu – v místech, kde se železnice setkává s dalšími dopravními obory [10] Modernizace železniční infrastruktury v ČR Neustálé se zvyšující požadavky na objem přeprav nákladů a osob vedlo k investicím do modernizací páteřních železničních tras, nazvaných Tranzitní železniční koridor (TŽK). Výsledkem je zkrácení přepravní doby a zvýšení rychlosti do 160 km/h. Součástí výstavby koridoru je rekonstrukce železničních stanic, zabezpečovacích zařízení, přejezdů, mostů a tunelů. Současně byla plánována i modernizace vozového parku, která ale byla zcela nerealizována.[10; 13]

Obrázek 2 - Tranzitní koridory v České republice Zdroj: http://www.szdc.cz/soubory/mapy/koridory-zjednodusene.pdf; Úprava: Vlastní

22

C. Letecká doprava 1. Úvod „Význam letecké dopravy spočívá především v přepravě na velké, případně střední vzdálenosti, ve větších regionech se může využít i na relativně menší vzdálenosti doprava vrtulníková.“ [13 s. 596] Letecká doprava se ve světovém dopravním systému uplatňuje především k přepravě osob a zboží v kontinentálním a mezikontinentálním měřítku. Vysoká rychlost, pohodlí a přeprava na velké vzdálenosti patří k přednostem a samozřejmostem letecké dopravy. Zejména časové ztráty znevýhodňují tento druh dopravy při cestování na krátké vzdálenosti oproti ostatním druhům dopravy. Dalším znevýhodněním při cestování na krátké vzdálenosti je pořizovací cena letenek, která bývá mnohonásobně vyšší než cena jízdného při využití železniční či silniční dopravy. [10; 13] Letecká doprava negativně působí na životní prostředí hlukem v blízkosti letišť, velkými nároky na zábor ploch a závislostí na povětrnostních podmínkách. Musí se počítat také se složitějšími dopravními vazbami při dopravě na letiště a zpět, protože většina letišť je situována na okrajích měst.[ 13] „Letiště, zejména velká mezinárodní letiště či komerčně zaměřená letiště, nebo i letiště vojenská, představují specifické areály.“[16] 2. Dělení Rozdělení dle významu letišť: 

mezinárodní



vnitrostátní

Letiště jako infrastruktura letecké dopravy lze rozdělit z funkčního hlediska na tyto sféry: a) Strana k letišti - vzletové a přistávací pásy - pojezdové dráhy - odbavovací plochy - odstavné plochy 23

b) Strana k městu - komunikace a parkoviště - spojení s městem - doprava v areálu letiště c) Odbavovací budova pro cestující d) Odbavovací budovy (plochy) pro náklady e) Služby a technické provozy - zabezpečovací a radiokomunikační zařízení - provozní a technické služby - údržba a zásobování letadel - energetika, inženýrské sítě - ostatní (hotely, výcviková střediska, sociální zařízení, administrativní provozy, atd. [10] 3. Právní předpisy -

Zákon č. 49/1997 Sb., o civilním letectví a o změně a doplnění zákona č. 455/1991 Sb., o podnikání (živnostenský zákon).

-

Vyhláška č. 108/1997 Sb., kterou se provádí zákon č. 49/1997 Sb., o civilním letectví a o změně a doplnění zákona č. 455/1991 Sb., o podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů.

4. Související pojmy Kapacita letiště Kapacita letiště je dána schopností jednotlivých letištních zařízení odbavit pravidelné špičky přepravních toků v určitém časovém úseku a v dané úrovni kvality. [10] Kapacita dráhového systému Kapacita dráhového systému patří k nejdůležitějším částem kapacity letiště. U ostatních zařízení letiště je možné jejich kapacitu zvyšovat postupně, ale u kapacity dráhového systému to není možné, a proto je hlavním limitujícím faktorem letiště. [10]

24

Letištní infrastruktura V období zavádění civilní letecké dopravy postačila ke vzletu i přistání travnatá louka. Tento povrch přestával vyhovovat s využíváním letadel o vyšší hmotnosti. Letiště s travnatými přistávacími plochami jsou dnes pouze na sportovních letištích či na letištích s malou intenzitou letového provozu. [10] Dnešní letiště lze charakterizovat jako složitý provozně – technický i komerčně vybavený systém, který ovlivňuje život společnosti a strukturu území. Pro bezpečný a pravidelný provoz na letištích je nezbytné, aby letištní plochy byly vždy způsobilé. Pod pojmem letištní plochy se rozumí vzletové a přistávací dráhy, pojížděcí dráhy, odbavovací plochy, technické manipulační plochy, komunikace letišť. [10]

Obrázek 3 - Přehled mezinárodních letišť v České republice Zdroj: http://byznys.ihned.cz/c1-51841860-karlovarske-letiste-slavi-80-let-nejstarsi-v-regionu-ale-neni; Úprava: Vlastní

25

D. Vodní doprava 1. Úvod Vodní doprava patří k nejstarším druhům doprav. Stejně jako u ostatních druhů dopravy se jedná o osobní a nákladní dopravu. V současné době je česká vnitrozemská vodní doprava méně významná než doprava silniční nebo železniční. Velké úložné prostory, které pojmou hromadné a objemné náklady na velké vzdálenosti jsou předností tohoto druhu dopravy (např.: velkoobjemové lodní kontejnery, ropa, atd.). Mezi zásadní problém patří úprava koryt vodních toků, která razantně zasahuje do životního prostředí a s tím spojená finanční nákladnost. Nízká dopravní rychlost je dalším negativem tohoto druhu dopravy, a proto není zde možné využití k přepravě zboží, které podléhá rychlé zkáze. Omezené využívání vodní dopravy v České republice je důsledkem malé hustoty sítě vodních toků a jejich kvalitou. [10] Z výše uvedeného vyplývá, že ekonomická výhodnost této dopravy se projevuje převážně při přepravě rozměrných a těžkých zásilek na mezinárodní úrovni. S osobní vodní dopravou se setkáváme hlavně u rekreačních lodí a parníků, kde nízká dopravní rychlost nehraje roli. 2. Dělení Rozdělení dle klasifikace vodních cest: 

Třídy I, II a III klasifikují vodní cesty místního významu.



Třídy IV, V, VI, VII klasifikují vodní cesty mezinárodního významu. Klasifikace vodních cest dává informaci o kvalitě jednotlivých vodních cest a zaručuje volbu vhodných parametrů při výstavbě a modernizaci vodní sítě. [10]

Rozdělení z plavebního hlediska na řeky: 

splavné - toky, na kterých lze provozovat plavbu vnitrozemskými plavidly



nesplavné - toky, na kterých lze provozovat pouze sportovní plavbu [10]


Zákon č. 114/1995 Sb., o vnitrozemské plavbě, ve znění pozdějších předpisů.

-

Vyhláška č. 222/1995 Sb., o vodních cestách, plavebním provozu v přístavech, společné havárii a dopravě nebezpečných věcí.

26

4. Související pojmy Vodní cesty Vodní cesty můžeme rozdělit na námořní a vnitrozemské. Vnitrozemské vodní cesty se poté rozdělují na přirozené (řeky, jezera) a umělé (průplavy, nádrže, kanalizované a regulované toky). [10] Mezi vodní cesty v České republice patří labsko – vltavská vodní cesta, která je dlouhá pouze 304 km. Splavný úsek Labe měří 211 km, na Vltavu připadá 92 km a poslední 1 km tvoří přítok Berounky. [10] Další je tzv. Baťův kanál neboli vodní cesta Otrokovice – Rohatec, který měří 55 km. [17] Dopravně významné vodní cesty Jsou využívané vodní cesty, na kterých se v současné době provádí intenzivní nákladní, resp. osobní doprava. [10] Účelové vodní cesty „Jsou vodní cesty, na kterých je provozována jen rekreační plavba a vodní doprava místního významu.“ [10 s. 70] Plavební komory „Jsou v podstatě velké žlaby, které jsou na obou koncích vybaveny vraty.“ [10 s. 75] Přístavy Přístavy jsou místem, kde začíná i končí přeprava po vodě. Dnešní přístavy poskytují lodím veškeré služby, které spočívají v poskytování paliva, vody, potravin a potřebných oprav. [10]

27

Obrázek 4 - Vodní cesty v České republice Zdroj: http://www.silnice-zeleznice.cz/clanek/investice-do-budoucnosti-vodnich-cest-v-ceske-republice; Úprava: Vlastní

Financování dopravní infrastruktury Financováním obecně rozumíme zajišťování a používání peněžních prostředků pro zabezpečení činnosti daného odvětví. V případě dopravní infrastruktury mohou být zdrojem příjmu především: 1. tržby za úhradu poplatků za použití dopravní cesty 2. cizí zdroje (různé úvěry a půjčky) 3. dotace [18; 10] „Financování rozvoje dopravní infrastruktury České republiky je od roku 2000 zajišťováno především

prostřednictvím

Státního

fondu

dopravní

infrastruktury

(SFDI).

Tento

mimorozpočtový fond koncentruje zákonem vymezené příjmy, které účelově alokuje ve prospěch údržby, modernizace a výstavby příslušné dopravní infrastruktury.“ [18]

28

E. Veřejná hromadná doprava 1. Úvod „Veřejná hromadná doprava nebo na území města také městská hromadná doprava (pro kterou se vžila obecně užívaná zkratka MHD), je systém dopravy osob hromadnými prostředky (autobusy, trolejbusy, tramvajemi, metrem čili městskou rychlodráhou) provozovaný bez přispění systému železnice, a to na území města a také regionu jakéhokoliv rozsahu a charakteru.“ [13 s. 610] Systém veřejné dopravy je charakterizován nejen jako služba občanům, ale také jako nezbytnost pro život ve městech, kvůli rapidnímu růstu automobilové dopravy. Častým problémem je nepřipravenost území na vhodné přestupní uzly mezi železnicí a MHD. Naopak předimenzovaná autobusová nádraží při omezeném vjezdu linkových a regionálních autobusů do center velkých měst.[ 13] 2. Dělení Rozdělení veřejné hromadné dopravy: 

železniční



autobusová



MHD



letecká



vodní [19]

Rozdělení MHD dle druhu dopravních prostředků: 

autobusová



trolejbusová



tramvajová



metro



taxi [13]

29



-

Zákon č. 266/1994 Sb., o drahách, ve znění pozdějších předpisů.

-

Zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví.

4. Související pojmy Integrovaný dopravní systém V dnešní době vznikají integrované dopravní systémy, zejména ve velkých městech, kde je využita optimální varianta každého dopravního subsystému v závislosti na velikosti a charakteru území. Dalšími faktory integrované dopravy jsou ekologie, rychlost přepravy a intenzita proudu cestujících. [13] Integrované dopravní systémy zajišťují dopravní obslužnost ve velkých městech a jejich okolí. Do systému jsou zapojeny nejen autobusy a tramvaje, ale také vlaky osobní, spěšné a rychlíky. [20] Taxislužba „Taxislužba je veřejná silniční doprava, kterou se zajišťuje bezprostřední a pohotová přeprava osob a jejich zavazadel osobními automobily“ [21]

Obrázek 5 - Veřejná hromadná doprava Zdroj: http://ids.zastavka.net/id-uvod; Úprava: Vlastní

30

F. Cyklistická a pěší doprava 1. Úvod V případě cyklistů a chodců, je na prvním místě zajištění jejich bezpečnosti a klidného pohybu všude tam, kde se mohou nacházet. Jsou to především veškeré veřejné prostory měst a obcí, kde je největší koncentrace cyklistů a chodců. Dále se jedná o stezky pro turisty, cyklostezky, rekreační oblasti a v poslední řadě veškeré silnice mimo města a obce. Na všech těchto komunikacích musí být těmto účastníkům provozu zajištěna maximální bezpečnost v souladu s pravidly silničního provozu. Na rychlostních komunikacích je pohyb těmto účastníkům provozu zakázán. [13] Ve vztahu k životnímu prostředí snad nenajdeme ekologičtější způsob dopravy než jízdu na kole či pěší chůzi. „Je-li ve městech velký počet cyklistů, zvyšuje se jejich bezpečnost, protože se zvyšuje pozornost ostatních účastníků dopravy vůči nim.“ [22] „Pěší doprava významně přispívá k udržitelnosti dopravního systému, úsporám energie, zlepšení zdravotního stavu obyvatel a k ekonomickému rozvoji. Zároveň jsou však chodci často nuceni využívat nedostatečně kvalitní infrastrukturu, která není bezpečná ani pohodlná.“ [23] 2. Dělení Rozdělení cyklistické dopravy: 

jízda za prací, do školy, atd. - jízda na krátké trasy většinou po kvalitním povrchu, trasa je pravidelná - ideálně po cyklostezce či v cyklopruhu



jízda rekreační, turistická - po cykloturistických trasách, lesních a polních komunikacích



jízda sportovní (závodní) - uzavřené tratě, okruhy [24]

31

Rozdělení pěší (turistické) dopravy: Pěší dopravu lze rozdělit stejně jako cyklistickou na základní 3 kategorie: 

chůze za prací, do školy, atd.



rekreační či turistická chůze



sportovní chůze [25]

Dále lze pěší dopravu dělit dle druhu chodce: 

pěší (chodci různé zdatnosti, běžci, atd.)



využívající kolečka (skateboardisté, in-line bruslaři, atd.)



s omezenou hybností (chodci na vozíku, s chodítkem, atd.) [23]


Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů.

-


-

Zákon č. 56/2001 Sb., o podmínkách provozu vozidel na pozemních komunikacích, ve znění vyhlášky 341/2002 Sb., o schvalování technické způsobilosti a o technických podmínkách provozu vozidel na pozemních komunikacích

4. Související pojmy Parkovací infrastruktura Každá jízda na kole začíná i končí u zaparkovaného kola, a proto je nezbytně nutné mít funkční a hlavně vhodně situovaná parkovací zařízení pro kola. Jedná se převážně o místa, která jsou denně využívána velkým počtem osob (obchodní centra, školy, kulturní zařízení nebo veřejná hromadná doprava). Úkolem projektanta je takováto místa vybudovat při projektování stavby nebo je ke stávající stavbě vhodně začlenit. [25]

32

Plánování veřejného prostoru „Cílem plánování cyklistické dopravy je nikoli přispět k realizaci co největšího počtu kilometrů cyklostezek, ale vytvořit město bezpečné a přívětivé pro pohyb cyklistů.“ [26] Turistika „Souhrn činností souvisejících s aktivním pohybem a pobytem v přírodě.“[27]

Obrázek 6 - Dálkové cyklotrasy v České republice Zdroj: http://ceskojede.cz/rubriky/dalkove-cyklotrasy-cr/eurovelo-a-cesko/; Úprava: Vlastní

Obrázek 7 - Cyklostezka s prostorem pro pěší Zdroj: http://www.prerov.eu/cs/magistrat/rozvoj-mesta/investicni-akce-mesta/zrealizovane-investicemesta/cyklodoprava.html; Úprava: Vlastní

33

2.3 Technická infrastruktura 2.3.1 Úvod „Technická infrastruktura (TI) je souhrn všech technicko – inženýrských systémů, které zajišťují celkovou obslužnost urbanizovaného území.“ [28 s. 6] „Technická infrastruktura je tvořena složitými systémy, které ovlivňují rozvoj, vzhled i celkový život města.“[29] Systémy TI zahrnují: A. Zásobování vodou – obvykle z veřejného vodovodu B. Odvádění vod v území – likvidace splaškových a dešťových vod z území C. Zásobování energiemi – elektrickou energií, zemním plynem, tepelnou energií D. Nakládání s odpady – způsob, jak nejefektivněji nakládat s odpady E. Telekomunikace – služby hovorového a nehovorového charakteru [28] Uložení a vedení technické infrastruktury Způsoby uložení a vedení TI jsou: •

Nadzemní

•

Pozemní

•

Podzemní

V případě nadzemního vedení je jedná o venkovní vedení, převážně vzdušnou cestou. Rozvody jsou uloženy na stožárech, mostních konstrukcích, energomostech, betonových blocích a podpěrách. V druhém případě se jedná o pozemní vedení, tedy vedení na terénu, které bývá uloženo na nízkých podpěrných blocích nebo volně na terénu. Například se tímto způsobem vede nezakrytý profil kanalizace. Posledním způsobem je podzemní vedení. U tohoto způsobu je nutné dodržet souběžné vedení s osou komunikace. Přednost je dávána využití nezpevněných částí přidruženého prostoru. V krajní možnosti je možno přejít do chodníků. Při nedostatku prostoru je možné ukládat podzemní vedení v nezastavěných územích do dopravního prostoru, ale mimo silové energetické vedení. [28]

34

2.3.2 Právní předpisy Obecné Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. Dílčí Zásobování vodou -

Zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon).

-

Zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu, ve znění pozdějších předpisů.

Odvádění vod v území -


Zásobování energiemi -

Zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ve znění pozdějších předpisů.

-

Zákon č. 18/1997 Sb., o mírovém využívání jaderné energie a ionizujícího záření (atomový zákon) a o změně a doplnění některých zákonů.

Nakládání s odpady -

Zákon č. 185/2001 Sb., o odpadech a o změně některých dalších zákonů (úplné znění).

Telekomunikace -

Zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích).

2.3.3 Trendy Každé město a sídlo co se týče TI a zejména inženýrských sítí (IS), je vždy originál. Kombinace možností řešení a specifických podmínek přináší extrémní nároky na projektanty a zodpovědné účastníky v rozhodování. Důležitým trendem je zvyšování spolehlivosti IS/TI jako celku i jejich jednotlivých částí. [13]

35

Mezi základní opatření pro zvyšování spolehlivosti patří: -

identifikace a odstranění slabých míst

-

aplikace rezervy kapacity v odpovídajících místech TI

-

uplatnění spolehlivějších způsobů ukládání IS

-

uplatnění kvalitních materiálů a zařízení IS, jejich kvalitní provedení a montáž

-

vyloučení či zmírnění potenciálních negativních vlivů na IS a jejich ochranné konstrukce

-

uplatnění kvalitních postupů při poškození, závadě či výpadku

-

zabezpečování náhradní či nouzové služby [13]

Zásobování vodou na území ČR je vcelku uspokojivé, ale existují i lokality, kde veřejný vodovod chybí. Aktuální hodnoty potřeby vody se pohybují okolo 120 až 150 l/osobu/den (ve městech nad 5000 obyvatel) a 90 l/osobu/den (v obcích pod 2000 obyvatel). Snižující se poptávka po dodávce vody je dána narůstající cenou za vodné a využíváním vlastních zdrojů užitkové vody ze studní. [13] Odvodnění území je, stejně jako zásobování vodou na území ČR, uspokojivé. Většina obyvatel je napojena na síť veřejné kanalizace. V případě některých menších obcí, kde veřejná kanalizace chybí, jsou obyvatelé napojeni na vlastní septik či jímku.[ 13] 2.3.4 Vztah k životnímu prostředí Technické vybavení měst a obcí je složitý systém nejen ekonomicky ale také ekologicky. Při každém rozvodu vedení je jistý zásah do krajiny a s ním spojeno riziko úniku média. Obrovský vliv na životní prostředí mají bez pochyby také skládky a spalovny. Při stavbě těchto zařízení dochází k záboru ploch velkých rozměrů a k následnému uvolňování škodlivin nejen do ovzduší, ale také do půdy. [30]

36

2.3.5 Popis složek A. Zásobování vodou 1. Úvod „Zajištění pitné vody v dostatečném množství a kvalitě bylo od nepaměti základním předpokladem pro vznik a případně rozvoj lidského osídlení v krajině.“[28 s. 22] Pro zajištění pitné vody je nezbytný vodovod. „Vodovod je provozně samostatný soubor staveb a zařízení zahrnující vodovodní řady a vodárenské objekty, jimiž jsou zejména stavby pro jímání a odběr povrchové nebo podzemní vody, její úpravu a shromažďování. Vodovod je vodním dílem dle vodního zákona.“[28 s. 24] Dříve byla malá i velká sídla zabezpečována veškerým množstvím vody tzv. exploatací2 zásob podzemní vody v místě potřeby. 2. Dělení Podle způsobu užívání rozeznáváme vodu: •

pitnou

•

užitkovou

•

provozní

•

požární [30]


Zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon).

-

Zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu.

4. Související pojmy Zásobování pitnou vodou Jedná se o systém, který slouží k výrobě a akumulaci pitné vody a k její přepravě jednotlivým odběratelům. Na pitnou vodu jsou kladena nejpřísnější kritéria. [30] Zdroje pitné vody:

2

•

povrchové (toky, nádrže)

•

podzemní (prameny, studny, vrty)

Exploatace – využití, hospodářské zužitkování [31]

37

Geometrické uspořádání vodovodní sítě je převážně okruhové, částečně okruhové nebo větvené. Větvené uspořádání bývá u malých a rozptýlených spotřebišť. Provoz vodovodní sítě je nutno rozdělit do tlakových pásem, protože proudění vody ve vodovodní síti probíhá v tlakovém režimu. Ze zákona o vodovodech a kanalizacích jsou daná ochranná pásma vodovodních řadů a kanalizačních stok. U potrubí do průměru 500 mm je ochranné pásmo určeno 1,5 m od vnějšího líce stěny potrubí na každou stranu. U potrubí nad 500 mm je tato vzdálenost 2,5 m.[28] Zásobování užitkovou vodou Na užitkovou vodu jsou kladeny nižší požadavky na fyzikální a chemické vlastnosti, ale kvalita musí odpovídat pitné vodě. [30] Zásobování provozní vodou Zásobování provozní vodou je určeno pouze pro technologické potřeby výrobních areálů. Kvalita provozní vody je dána individuálními potřebami výrobních technologií. [28] Zásobování požární vodou Při zásobování požární vodou musí být k dispozici tzv. požární místa. Tato místa slouží k odběru vody pro zásobování mobilní požární techniky při zásahu. Odběrná místa: nadzemní a podzemní hydranty; požární výtokové stojany a plnící místa; vodní toky; přirozené a umělé nádrže na vodu. [28] Úprava vody Úprava vody je ve většině případů nezbytná, protože z vodních zdrojů je získávána tzv. surová voda.[ 28] Vodu je možno upravit chemicky nebo mechanicky. Chemické čištění se provádí dávkováním chemických srážedel a dalších komponentů. Mechanickým čištěním se odstraňují hrubé částice nečistot. [30] Závlahový systém měst Závlahový systém (vodovod) je ve městech určen k údržbě zeleně na veřejných prostranstvích. Důvodem je velký podíl zpevněných ploch, po kterých srážková voda rychle odteče a stromy se musí zavlažovat uměle. [28] 38

B. Odvádění vod v území 1. Úvod Stále se zvyšuje množství odpadních vod a to příčinou nejen hospodářské činnosti člověka, ale také rozvojem sídel. Je nutno tuto vodu odvést pomocí kanalizace, která bezpečně, ekonomicky a hygienicky zneškodňuje odpadní vody v daném území. [30] Definice kanalizace „Soubor vodohospodářských zařízení, která bezpečně odvádějí a likvidují odpadní vody z území sídel.“ [28 s. 48] 2. Dělení Kanalizaci je možno rozdělit následovně: •

veřejnou (vnější)

•

vnitřní (domovní)

Odpadní vody dělíme takto: •

splaškové

•

dešťové

•

průmyslové

•

zemědělské

•

infekční

•

podzemní. [28]

Způsoby odvádění srážkových vod: •

Jednotnou stokovou sítí – stoková síť odvádějící více druhů odpadních vod společnou stokovou sítí

•

Oddílnou stokovou sítí – systém stokových sítí

•

Kombinovanou stokovou sítí – kombinace jednotné a oddílné stokové sítě [30]

Doprava splašků je zajišťována kanalizací gravitační nebo tlakovou. Ve výjimečných případech se vyskytuje kanalizace pneumatická. Výhodou gravitační kanalizace je fakt, že nepotřebuje žádnou umělou unášecí sílu, čím je ekonomicky výhodnější než kanalizace 39

tlaková. Značnou nevýhodou je závislost na konfiguraci terénu, kde je potřeba velké zahloubení stok. Naopak tlaková kanalizace je vhodná při značných terénních nerovnostech, protože je založena na principu podtlaku nebo přetlaku. Bohužel je závislá na dodávce elektrické energie a tím je značně ekonomicky náročnější. [28] 3. Právní předpisy -


4. Související pojmy Odvodnění zpevněných a nezpevněných ploch Odvodnění zpevněných ploch je nezbytné pro dostatečné a správné odvodnění území. Pozemní komunikace a budovy je nutné navrhovat tak, aby bylo možno docílit návaznosti na budovanou nebo stávající stokovou síť. Odvodnění vnějších ploch se provádí několika způsoby. A to: •

Povrchovým odvodněním

•

Osazením kanalizačních vpustí

•

Pomocí liniových odvodňovacích prvků

Nezpevněné plochy dokážou zadržet velké množství srážkové vody. Voda se do plochy vsákne. Správná účinnost zadržení je možná pouze s použitím a kombinací vhodných technických a vegetačních zasakovacích prvků. Důležité je zohlednit účel odvodňované plochy, geologické podmínky a výšku podzemní vody. Technické zasakovací prvky představují vsakovací šachty, příkopy, potrubí atd. [28] Čištění odpadních vod Čištění odpadních vod je nezbytně důležité pro ochranu obyvatel před nemocemi, které by se mohli šířit vodovodními sítěmi. Znečištěné odpadní vody obsahují různorodé látky, které je nutné odstranit správným čistícím zařízením nebo redukovat. Existuje řada technologických postupů k čištění odpadních vod.

40

Mezi základní technologické postupy patří: •

Mechanické čištění – čištění pomocí sít; lapačů; usazovacích nádrží; atd.

•

Biologické čištění – čištění pomocí biologických filtrů; rybníků; aktivačních nádrží; atd.

•

Chemické čištění – čištění pomocí chemických přípravků [28]

Čištění odpadních vod je lokální nebo centrální. Lokální čištění probíhá v malých zařízeních přímo u zdroje znečištění. Příkladem mohou být žumpy nebo domovní ČOV 3 . Centrální čištění se používá pro větší území, kde samotné zařízení je koncovým bodem stokové sítě. Princip ČOV je založen na mechanicko – biologickém čištění.[15] ČOV jsou budovány v nejnižších místech území a na konci kanalizační soustavy.[30] C. Zásobování energiemi 1. Úvod Zásobování měst a sídel energiemi je nezbytné pro jejich fungování, udržování a rozvoj. Životní úroveň se neustále zvyšuje a úměrně s ní i energetické nároky. Neobnovitelných zdrojů stále ubývá a hledají se další možné zdroje, pokud možno obnovitelné. Energii získáváme spalováním energetických paliv, řízeným uvolněním jaderné energie či využitím obnovitelných zdrojů energie. [28] 2. Dělení •

zásobování plynem

•

zásobování teplem

•

zásobování elektřinou


Zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ve znění pozdějších předpisů.

-

Zákon č. 18/1997 Sb., o mírovém využívání jaderné energie a ionizujícího záření (atomový zákon) a o změně a doplnění některých zákonů.

3

ČOV – čistírna odpadních vod.

41

4. Související pojmy Zásobování plynem „Zásobování energetickým plynem je plošně nejrozšířenějším způsobem energetického zásobování pro potřeby vytápění objektů. Plynofikována je většina českých měst a větších obcí. Vytápění zemním plynem se uplatňuje zejména v lokalitách s méně intenzivní zástavbou, kde není ekonomické realizovat a provozovat energetické zásobování ze systému CZT 4.“[28 s. 79] Nejvyužívanějšími topnými (energetickými) plyny jsou svítiplyn, zemní plyn a propan – butan.[30] Zemní plyn je hlavním energetickým plynem, který slouží k vytápění, vaření, přípravě teplé vody v domácnostech. Zásobování teplem „Centrální zásobování teplem pokrývá v území potřeby obyvatelstva na vytápění, větrání, chlazení, ohřev teplé vody, technologie, průmysl, zemědělství a pokrytí ztrát. Hlavním problémem je účinnost přeměny energií právě na tepelnou a především ztráty tepla.“ [28 s. 92] Zdroje tepla: •

Teplárny

•

Výtopny

•

Okrskové a blokové kotelny

•

Zvláštní zdroje tepla (elektrárny; spalovny; atd.)

V současnosti je z ekonomických důvodů výhodné vyrábět současně teplo s elektrickou energií, jelikož při její výrobě je odpadním produktem teplo. [28] Mnoho lidí ho v současné době neodebírá z centrálního zásobování a využívá vlastní zdroj. Vlastním zdrojem se myslí kotel na tuhá paliva či různá tepelná čerpadla.

4

CZT – třícestné zásobování energiemi

42

Zásobování elektřinou „Elektrická energie je nejčistší a nejuniverzálnější druh energie. Je prakticky použitelná pro téměř všechny funkce a energetické potřeby v činnosti člověka“[30 s. 121] „Systém zásobování elektrickou energií tvoří na území ČR elektrizační soustavu, která je definována energetickým zákonem jako vzájemně propojený soubor zařízení pro výrobu, přenos, transformaci a distribuci elektřiny, včetně elektrických přípojek, přímých vedení (vč. systémů ochranné, řídící, zabezpečovací, informační a telekomunikační techniky).“ [28 s. 106] Odběratele elektrické energie lze rozdělit na dva segmenty. Hlavním odběratelem jsou průmyslové závody, doprava a zemědělství. Za odběratele vedlejšího lze pokládat nevýrobní sektor, a to bydlení, občanskou vybavenost a veřejnou sféru.[30] Plány rozvoje elektrorozvodných sítí jsou obsaženy v územně plánovacích dokumentacích měst a obcí na základě podkladů příslušných správců sítě. Zásobování elektrickou energií je nejrozšířenější systém technického vybavení a slouží k výrobě a distribuci k jednotlivým odběratelům. Pokud dojde k selhání elektrorozvodné sítě, tak velmi často dochází k selhání i ostatních systémů. [28] Zdroje elektrické energie: Elektrickou energii je možno získat z obnovitelných a neobnovitelných zdrojů. Mezi obnovitelné zdroje patří voda, slunce, rostliny a vítr. Do kategorie neobnovitelných zdrojů spadá uhlí, ropa, uran a zemní plyn. [28] Veřejné osvětlení Rozvody veřejného osvětlení bývají v malých obcích uloženy na stožárech, ale v současnosti je většina uložena v podzemní části. Kabelový rozvod je veden v chodníku v ose stožárů a je pod napětím pouze v době provozu osvětlovacích těles, které jsou vybaveny časovými spínači. [28]

43

D. Nakládání s odpady 1. Úvod Odpad je produktem lidské činnosti.[30] Činnosti průmyslové, stavební, dopravní, zemědělské, ale i běžný život jsou zdrojem odpadu. Nakládání s odpady je složité, protože vlastnosti, složení a míra rizika jednotlivého odpadu je velmi specifická. [28] „Odpadem rozumíme každou movitou věc, které se osoba zbavuje, hodlá se zbavit nebo má povinnost se jí zbavit.“ [28 s. 142] 2. Dělení Odpad je možné dělit takto: •

Komunální odpad - tento druh odpadu vzniká při činnosti fyzických i právnických osob na území obce - složení: plast, papír, sklo, textil, bioodpad, ostatní (kov)

•

Nebezpečný odpad - tento odpad je nebezpečný k životnímu prostředí a pro lidské zdraví - označení „nebezpečný“ je z důvodu nějaké negativní vlastnosti (hořlavost, toxicita, výbušnost, karcinogenita, atd.) - příklady nebezpečného odpadu: baterie, autobaterie, oleje, ředidla, barvy, kyseliny[28]


Zákon č. 185/2001 Sb., o odpadech a o změně některých dalších zákonů (úplné znění).

4. Související pojmy Odpadové hospodářství „Odpadovým hospodářstvím se rozumí činnosti: předcházení vzniku odpadů, nakládání s odpady, následná péče o místo, kde jsou odpady trvale uloženy a kontrola.“ [32]

44

Mezi zásady odpadového hospodářství patří:  Předcházení vzniku odpadů  Opětovné použití, recyklace  Materiálové využití  Jiné využití (např.: energetické)  Odstranění [28] Nakládání s odpady „Nakládání s odpady zahrnuje jejich shromažďování, soustředění, sběr, výkup, třídění, přeprava a doprava, skladování, úprava, využívání a odstraňování.“ [28 s. 146] Rozlišujeme následující separační systémy: •

Svozový – svoz odpadu firmou v dané lokalitě

•

Donáškový – používá se při třídění odpadu

•

Zálohový – např. vratné láhve

Pro sběr a třídění komunálního odpadu slouží popelnice nebo kontejnery, které jsou umístěny na tzv. shromažďovacích místech nebo sběrných dvorech. Tzv. zbytkový komunální odpad je odpad, který již nelze dále roztřídit a umisťuje se do běžných popelnic, které sváží popeláři. Dalším druhem je bioodpad. Tento odpad se kompostuje, protože není vhodný na skládkování ani spalování z důvodu tvorby skleníkových plynů. [28] Spalování Proces spalování probíhá ve spalovnách, kde dochází k likvidaci pevných, kapalných a plynných odpadů, tedy k účinné redukci objemů odpadů.[30] Při spalování odpadu vzniká tzv. zbytkové teplo, které lze dále zužitkovat. Spalovna může fungovat také jako teplárna nebo jako elektrárna. [28] Skládkování Skládka je uzavřený areál sloužící k dlouhodobému uložení odpadu. Nespalitelné zbytky současně s komunálním odpadem se na skládky odvážejí. Výběr vhodného místa pro stavbu skládky je zásadní, protože zásah do krajiny je obrovský a uvolňující se skládkové plyny jsou velice škodlivé. [28] 45

E. Telekomunikace 1. Úvod Hlavním úkolem telekomunikací je přenášet informace na větší vzdálenost. „Sítí elektronických komunikací jsou přenosové systémy, popřípadě spojovací nebo směrovací zařízení a jiné prostředky, které umožňují přenos signálů po vedení, rádiem, optickými nebo jinými elektromagnetickými prostředky, včetně družicových sítí, pevných sítí s komutací okruhů nebo paketů a mobilních zemských sítí, sítí pro rozhlasové a televizní vysílání a sítí kabelové televize, bez ohledu na druh přenášené informace. „ [28 s. 124] 2. Dělení 



Sítě veřejné •

telefonní síť

•

dálnopisná síť

•

síť přenosu rozhlasových programů

•

síť pro přenos televizních programů

•

síť přenosu dat po telefonní síti, datové síti

Sítě neveřejné •



síť potrubní pošty

Sítě pro zvláštní účely •

síť elektročasu

•

sítě dispečerského řízení

•

síť přenosu televizního signálu [14]

Dělení telekomunikačních zařízení: 

koncová



přenosová



spojovací



pomocná [14]


Zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích). 46

4. Související pojmy Místní síť Místní síť slouží k napojení účastnických stanic na místní telefonní ústřednu. Na úrovni místní sítě rozeznáváme dva systémy, pevný a pružný. V pevném systému jsou všechna přípojná vedení propojena přímo, tedy vedení mezi telefonní ústřednou a účastnickým rozvaděčem. Pružný systém funguje tak, že účastnický rozvaděč je připojován přes síťový nebo traťový rozvaděč. [28] Bezdrátové sítě Bezdrátové sítě rozdělujeme na optické a radiové. Optické sítě přenášejí data pomocí laserového paprsku nebo led diody. Radiové sítě jsou založeny na elektromagnetickém vlnění vysokých frekvencí. [28] Sítě pro speciální účely -

síť požárních hlásičů

-

síť městského rozhlasu

-

síť k ovládání dopravní signalizace

-

síť kamerového systému města [28]

Potrubní pošta Potrubní pošta je založena na pohybu předmětů, které jsou uloženy v pouzdrech, potrubím působením tlaku vzduchu. Jednotlivé dokumenty směřují příjemci pomocí výhybek v potrubí, které jsou řízeny pomocí elektrických obvodů z ústředny. [14]

47

2.4 Občanské vybavení 2.4.1 Úvod Význam a funkci občanského vybavení vystihuje tato definice: „Občanské vybavení je jedním z nejdůležitějších faktorů organizace života obyvatelstva v daném prostředí: má zajišťovat nejpříznivější podmínky pro uspokojování hmotných i duchovních potřeb lidí a vytvářet předpoklady pro realizaci a rozvoj jejich mnohotvárných aktivit.“ [33 s. 11] „Občanské vybavení je jednou ze základních funkčních složek sídel (vedle bydlení, výroby, rekreace, dopravy a technického vybavení).“ [13 s. 410] Občanská vybavenost „Občanská vybavenost je pojem hovořící o existenci, počtu, kapacitě a rozmístění jednotlivých zařízení občanského vybavení v území.“ [13 s. 410] Rozdělení občanského vybavení: Zařízení: •

školství a výchovy (např.: mateřské školy, základní školy, gymnázia, střední odborné školy a učiliště, vyšší odborné školy, vysoké školy, speciální školy)

•

kultury (např.: divadelní scény, koncertní sály, kongresová centra, klubovny pro zájmové skupiny, kina, knihovny, botanické a zoologické zahrady, muzea a galerie)

•

tělovýchovy a sportu (např.: hřiště pro děti a mládež, cyklostezky, tělocvičny, sportovní areály, sportoviště, tratě a dráhy)

•

sociální péče (např.: stacionáře, azylové domy, nízkoprahová centra, noclehárny, dětské domovy, domovy důchodců, domy s pečovatelskou službou)

•

zdravotnictví (např.: různé druhy ambulance, polikliniky, nemocnice, zdravotnická záchranná služba, odborné léčebné ústavy)

•

ubytování (např.: pensiony, hotely, motely, botely, ubytovny, internáty)

•

obchodu (např.: supermarkety, hypermarkety, drobné prodejny, specializované prodejny, obchodní domy)

•

veřejného stravování (např.: jídelny, restaurace, motoresty, cukrárny, vinárny, bufety)

•

nevýrobních služeb (např.: kadeřnictví, čistírny oděvů, veřejné WC, fotoateliéry, pohřební služby, hřbitovy) 48

•

výrobních a opravárenských služeb (např.: autoservisy, opravny obuvi, zahradnictví, truhlářství, sklenářství)

•

církví (např.: kostely, kaple, modlitebny, fary)

•

správy a administrativy (např.: úřady, banky, soudy, notářství)

•

vědy a výzkumu (jsou součástí vysokých škol, nemocnic, výrobních podniků)

•

specifická (např.: lázeňská centra, veletržní areály, herny)

•

pro ochranu obyvatelstva (např.: stavby pro policii, hasiče, zdravotnickou službu, vězeňství; úkryty) [13]

2.4.2 Právní předpisy 

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů.



Zákon 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví a o změně některých souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů.



Zákon 201/2012 Sb., o ochraně ovzduší.



Zákon 17/1992 Sb., o životním prostředí, ve znění pozdějších předpisů.



Vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti.



Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů.



Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby.



Vyhláška č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb.

2.4.3 Trendy Postupem času vznikají nová a zanikají či klesá využití některých zařízení občanského vybavení. Důvodem těchto změn jsou nové moderní technologie, společenské podmínky a celková modernizace. Výborným příkladem je pokles provozu malých kin a nahrazen provozem multikin ve větších městech. Vzniká celá řada druhů občanského vybavení, jako jsou nové druhy škol, zdravotnických zařízení (kliniky plastické chirurgie), kulturních zařízení (internetové kavárny), tělovýchovných zařízení (fitness centra, aquaparky), služeb (salóny, kluby, herny, atd.). Novým, často kritizovaných druhem zařízení jsou nákupní centra. Jsou to rozlehlé stavby s parkovacími plochami, soustředěny jak na okraj, tak i do center 49

měst. Výhodou nákupních center je velký výběr zboží a dalších služeb, které občanům poskytují. Negativní vliv to má především na malé obchody v centrech měst, kterým hrozí zánik vlivem poklesu tržeb. Existují ale i další vznikající zařízení, která jsou náročná na zábor ploch a to zařízení tělovýchovy a sportu. Tyto areály neslouží pouze sportu, ale poskytují i doplňkové služby, veřejné stravování či kulturní akce. Pozitivním impulzem je v posledních letech snaha o využití objektů a areálu původně určených k jiným účelům. Mezi tyto areály a objekty patří bývalá zemědělská družstva, opuštěné průmyslové areály či bývalé areály kasáren. [13] Jinak řečeno, je snaha o využití opuštěných areálů neboli „brownfiels“. 2.4.4 Vztah k životnímu prostředí Vliv občanského vybavení na životní prostředí je opravdu velké. Pouze zábor ploch způsobený neustálou výstavbou obchodních center je obrovský. Značný je též zásah do krajiny a změna jejího rázu.

50

2.5 Veřejné prostranství 2.5.1 Úvod Na pojem „veřejné prostranství“ nahlíží každý odlišně. Veřejným prostranstvím se dle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) rozumí: „Veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru“.[1] Vymezení ploch veřejného prostranství nalezneme v § 7 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecních požadavcích na využívání území, kde se píše: „ Plochy veřejných prostranství zahrnují zpravidla stávající a navrhované pozemky jednotlivých druhů veřejných prostranství a další pozemky související dopravní a technické infrastruktury a občanského vybavení, slučitelné s účelem veřejných prostranství.“ Veřejné prostranství plní řadu významných funkcí. Neodmyslitelně je součástí kultury a celkově i společnosti. Jsou to místa, která tvoří obraz okolního prostředí a mají vliv na jeho charakter a emocionální vnímání. [34] Dělení veřejných prostor Podle prostorového hlediska:

Podle funkce:

-

ulice

-

společenské

-

náměstí

-

obchodní

-

zeleň

-

shromažďovací

-

ostatní plochy

-

dopravní

-

rekreační

-

obytné

Podle významu: -

lokální

-

místní

-

okrskový

-

celoměstský

-

regionální

-

nadregionální

[35]

51

2.5.2 Právní předpisy 

Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení).



Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny.



Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecních požadavcích na využívání území.

2.5.3 Trendy Život na veřejných prostranstvích se výrazně změnil. Dříve města soustřeďovala lidi na náměstí, do ulic a podporovala pobyt venku. Množství automobilů se výražně zvýšilo a pěší pohyb po veřejných prostranstvích není tak intenzivní. Dnes je pohyb po veřejných prostranstvích naší volbou, dříve to byla nezbytnost. V devadesátých letech se kladl větší důraz na opravu dopravní a technické infrastruktury než na obnovu náměstí, hřišť či parků. Postupem času se tento trend změnil a obnova veřejného prostranství nebyla přehlíženým tématem. [34] V poslední době je častým trendem ozeleňování ploch kolem výrobních podniků, skladů a parkovišť. Firmy se snaží tyto prostory zpříjemnit nejen svým zaměstnancům při odpočinku, ale také z estetického hlediska. Podobné změny jsou vidět i ve spoustě měst a obcí, kde proběhla nebo je naplánována obnova městských parků. 2.5.4 Vztah k životnímu prostředí Vztah veřejného prostranství k životnímu prostředí je spíše pozitivní. Neprodukuje žádné škodliviny či nebezpečné látky, když nebereme v potaz vozidla, která se po těchto prostorech pohybují. Pozitivní vliv na životní prostředí má hlavně zeleň. 2.5.5 Zeleň Pojem „zeleň“ není zákonem definován. Principy a pravidla územního plánování vysvětlují pojem následovně: „ Plochy zeleně lze definovat jako vymezený segment území se souborem prvků přirozeně vzniklých nebo záměrně založených a uspořádaných podle zahradně architektonických a krajinářských zásad.“ [13 s. 519] „Ve městě je zeleň zastoupena ve formě parků, alejí, zahrad a všech dalších člověkem záměrně vytvářených a udržovaných útvarů, kde přírodní složka je hlavním utvářecím prvkem.“ [13 s. 519]

52

2.6 Význam veřejné infrastruktury v procesu oceňování majetku Veřejná infrastruktura hraje v procesu oceňování významnou roli. Její význam je zřetelný hlavně z hlediska kvality, stavu a funkčnosti v dané lokalitě a v konkrétním případě oceňovaného majetku. V předchozích kapitolách byly podrobněji popsány jednotlivé složky veřejné infrastruktury, které mají nepochybně vliv na oceňování majetku. V případě ocenění jakéhokoli nemovitého majetku nás bude zajímat, v jakém stavu jsou jednotlivé složky veřejné infrastruktury. Samozřejmě každý druh nemovitosti je odlišný a slouží jinému účelu. U každého druhu nemovitosti nás budou zajímat některé složky více, některé méně a některé vůbec. Jako příklad lze uvést rodinný dům a výrobní areál. V případě rodinného domu je důležitější úroveň občanského vybavení, dostupnost MHD či lokalita, než napojení na dálniční nebo železniční síť v případě výrobního areálu.

53

3. Analýza veřejné infrastruktury ve městě Stříbře 3.1 Město Stříbro Město Stříbro je známé především svým historickým jádrem, které je vyhlášeno městskou památkovou zónou. Dále je významným místem turistického ruchu regionu, nejen svými památkami, ale i rekreačními a sportovními středisky. Jakožto město královské je obehnané kamennými hradbami, pod kterými protéká řeka Mže. Město Stříbro je obec s rozšířenou působností, které má nyní necelých osm tisíc obyvatel. [36]

Obrázek 8 – Znak

Obrázek 9 – Vlajka

Zdroj: http://www.historickasidla.cz/dr-cs/505-

Zdroj: http://mesta.vlajky.org/plzensky_kraj/stribro.php;

stribro.html; Úprava: Vlastní

Úprava: Vlastní

3.1.1 Poloha Město Stříbro se nachází v Plzeňském kraji v okrese Tachov asi 30 km západně od Plzně. Výhodnost polohy udává také krátká vzdálenost k dálnici D5 mezi Prahou a Rozvadovem.

Obrázek 10 - Poloha města v Plzeňském kraji Zdroj: https://mapy.cz/zakladni?x=13.1017837&y=49.7430287&z=11&source=muni&id=1588; Úprava: Vlastní

54

3.1.2 Základní informace Tabulka 1 - Základní informace Zdroj: http://www.mustribro.cz/zakladni_info_mesto.php; https://www.czso.cz/documents/10180/20556287/1300721503.pdf/33e4d70e-e75f-4596-930c-63406c9068d0?version=1.1; Úprava: Vlastní

Město Stříbro Kraj:

Plzeňský

Okres:

Tachov

Obec s rozšířenou působností:

Stříbro

Katastrální území:

Stříbro

Katastrální výměra:

18,746 km2

Nadmořská výška:

399 m n. m.

První písemná zmínka:

1183

Počet obyvatel k 1. 1. 2015:

7746

Městské části:

Butov; Jezerce; Lhota u Stříbra, Milíkov; Otročín; Stříbro; Těchlovice

3.1.3 Historie Město Stříbro má velmi bohatou historii. Celá historie se odvíjela od výhodné polohy města, která je na obchodní trase Praha - Norimberk. Nejstarší archeologické nálezy jsou z doby kamenné a bronzové. Až koncem 12. století se objevují první historické zprávy a archeologické nálezy, které dokazují počátky této středověké hornické osady. První písemná zmínka je datována roku 1183, kterou je listina knížete Bedřicha Přemyslovce. V této době je lokalita nazývána také podle řeky Mže, dříve Mzea či Misam. V letech 1240 – 1250 byly nad hornickou osadou položeny základy královského města. Město mělo nepravidelný kruhový půdorys vymezený hradbami a přístup byl přes dvě brány. V celém období středověku zde úspěšně fungovaly olověné a stříbrné doly, ze kterých byl značný zisk do městské pokladny. V 15. století patřilo Stříbro mezi čtyři největší královská města v Plzeňském kraji. Ve stejném období bylo město dobýváno křižáckými a husitskými vojsky. Husité město obsadili v roce 1426, ale křižákům se to nikdy nepodařilo. Roku 1437 bylo Stříbro opět přijato mezi královská města a husitská epizoda byla u konce. V 16. století bylo období hospodářského rozvoje, nejen díky ziskům z dolů, ale také z městského pivovaru. Na rozkvětu byla také 55

výstavba, což dokazují nádherné renesanční portály některých domů. Opakem bylo 17. století, kdy město poznamenala třicetiletá válka. Město trpělo častými průtahy vojsk a jejich loupením. Pomalý vzestup nastal až kolem roku 1660, kdy došlo k opětovnému otevření dolů a příchodu německých horníků. Těžba olověné rudy trvala až do 80. let 20. století. Poté se doly uzavřely a zůstaly tak doposud. Mezi léty 1812 – 1832 dochází k budování císařské silnice z Plzně přes Stříbro do Chebu.[37] 3.1.4 Vývoj počtu obyvatel Vývoj počtu obyvatel byl značně ovlivněn 2. světovou válkou a to negativně. V období před válkou byla většina obyvatel německé národnosti, které po odsunu nahradilo obyvatelstvo z českého a slovenského vnitrozemí. [38] Následující graf zobrazuje vývoj počtu obyvatel v letech 2005 – 2015 (vždy k 1.1).

Vývoj počtu obyvatel 2005 - 2015 8056

8100

7961

8000

8003

8000

7895

7900

7830

7766

7769

7746

7800 7700

7615

7605

7600 7500 7400 7300 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Graf 1 - Vývoj počtu obyvatel Zdroj: data použita z https://www.czso.cz/csu/czso/pocet-obyvatel-v-obcich-k-112015; Úprava: Vlastní

Nárůst počtu obyvatel kolem roku 2007 byl důsledkem výstavby logistických center u dálnice D5 a zvýšením pracovních příležitostí, za kterými se obyvatelé vzdálenějších měst stěhovali do Stříbra a okolí. Průměrný věk obyvatelstva je 42 let. Obyvatelstvo tvoří 49,17 % muži a 50,83 % ženy. [39]

56

3.2 Veřejná infrastruktura 3.2.1 Dopravní infrastruktura Město Stříbro leží asi 8 km severně od dálnice D5, která spojuje Prahu, Plzeň a Rozvadov (hraniční přechod do Německa). Dostupnost z dálniční sítě v krátkém čase je značná výhoda. Silniční doprava Přes území města procházejí silnice II. a III. třídy. Konkrétně se jedná o silnice II/193, II/230, II/605 a III/19326. Silnice II/193 prochází územím z jihozápadu na severovýchod, ve směru jih – sever spojuje Horšovský Týn, Zhoř, Kladruby, Stříbro a Pernarec. Silnice II/230 prochází územím ze severu na jih, ve směru sever – jih spojuje Mariánské lázně, Planou, Černošín, Stříbro a Stod. Silnice II/605 prochází územím z východu na západ, ve směru východ – západ spojuje Plzeň, Stříbro, Benešovice, Bor, Přimdu a Rozvadov.

Obrázek 11 - Mapa silniční sítě ve Stříbře Zdroj: https://mapy.cz/zakladni?x=13.0032248&y=49.7522204&z=14; Úprava: Vlastní

Dle územního plánu je navrženo několik staveb dopravní infrastruktury. Jedná se o výstavbu severního obchvatu spojující silnice II/605 – II/230, II/230 – III/19326 a III/19326 – II/193. Dále územní plán řeší výstavbu několika parkovišť z důvodů jejich nedostatku v okolí historického centra a napojení lokality Na Vinici na plánovaný kruhový objezd (II/605). 57

Individuální automobilová doprava Množství vozidel individuální automobilové dopravy vyplývá ze statistik

ŘSD

5

vypracovaných v letech 2000, 2005 a 2010. Silniční síť ve Stříbře je rozdělena do několika úseků. Pro vypracování statistiky, která zkoumá kolik a jaký druh vozidel projede městem, jsem vybral úsek č. 3 – 0073 na silnici č. 605. Tento úsek je v počtu vozidel nejzatíženější. Na obrázku níže, je daný úsek vyznačen červeně.

Obrázek 12 - Úseky silniční sítě ve Stříbře Zdroj: http://www.scitani2005.rsd.cz/mesta/pl/stribro.jpg; Úprava: Vlastní

Ze statistik je poznat úbytek těžkých, ale i osobních vozidel po roce 2005, protože v roce 2006 byla dokončena dálnice D5 a propojena s německou dálnicí A6. Došlo tak k výraznému odlehčení komunikací a ke snížení prašnosti a hlučnosti ve městě.

5

Ředitelství silnic a dálnic ČR

58

Tabulka 2 - Celoroční průměrná intenzita vozidel za 24 h Zdroj: data použita z https://www.rsd.cz/wps/portal/web/Silnice-a-dalnice/Scitani-dopravy; Úprava: Vlastní

Rok

Silnice č.

Úsek

TV

O

M

S

2000

605

3 – 0073

1453

7145

38

8636

2005

605

3 – 0073

1601

8958

65

10624

2010

605

3 – 0073

1035

6835

68

7938

TV – těžká vozidla, O – osobní a dodávkové automobily, M – jednostopá motorová vozidla, S – součet vozidel 8958 9000 8000

6835

7145

7000 6000

těžká vozidla

5000

osobní a dodávkové automobily 4000

jednostopá motorová vozidla

3000 2000

1601

1453

1000

1035 68

65

38

0 2000

2005

2010

Graf 2 – Celoroční průměrná intenzita vozidel za 24 h Zdroj: data použita z https://www.rsd.cz/wps/portal/web/Silnice-a-dalnice/Scitani-dopravy; Úprava: Vlastní

Statická doprava – doprava v klidu Po rekonstrukci Masarykova náměstí došlo k zániku velkého množství parkovacích ploch z důvodu zatraktivnění centra města. Přímo na náměstí je možno zaparkovat před Městským úřadem a to za poplatek, nebo bezplatně na podélných stáních po obvodu náměstí. V pracovních dnech jsou tato místa většinou zaplněna. Nejblíže centru je možné zaparkovat v ulici Plzeňská, Mánesova a v Benešově ulici. Další možností je využití parkoviště u kina, před poštou a pod poliklinikou, ovšem za poplatek. Veřejná parkoviště jsou také u 59

obchodních řetězců Lidl a Penny, která mají dostatečnou kapacitu. Vyhrazená parkovací místa jsou u autobusového i vlakového nádraží. Při nedostatku parkovacích míst u autobusového nádraží je možnost zaparkovat u sousedícího obchodního centra. Odstavování vozidel u bytových domů je řešeno vlastním parkovištěm pro každý bytový dům, individuálními řadovými garážemi nebo na veřejných komunikacích. V případě rodinných domů lidé nejčastěji parkují na vlastních pozemcích. V rámci územního plánu (ÚP) jsou navrženy dvě nová parkoviště. Dle ÚP se jedná o parkoviště u mostu (ul. Sokolská) a parkoviště u ulice 28. října.

Obrázek 13 - Parkování v rámci náměstí Zdroj: Vlastní foto; Úprava: Vlastní

Obrázek 14 – Parkoviště u kina; Parkoviště u Penny Zdroj: Vlastní foto; Úprava Vlastní

60

Železniční doprava Železniční doprava je ve Stříbře na velmi dobré úrovni a patří mezi často využívaný způsob dopravy. Stříbrem prochází železniční trať č. 170 Praha – Plzeň – Cheb, která je součástí III. tranzitního koridoru.

Trať prošla celkovou rekonstrukcí pod názvem „Optimalizace III.

tranzitního koridoru“. [38] Vlakové nádraží se nachází na jižním okraji města a je nutno počítat s delší docházkovou vzdáleností nebo využít MHD. V územním plánu nejsou navrženy žádné změny v železniční dopravě.

Obrázek 15 - Vlaková stanice Stříbro Zdroj: Vlastní foto; Úprava: Vlastní

Obrázek 16 - Schéma trati č. 170 procházející územím ORP 6 Stříbro Zdroj: http://www.mustribro.cz/uap/2014/uap_orp_stribro_2014_text.pdf; Úprava: Vlastní 6

ORP – obec s rozšířenou působností

61

Letecká doprava Letecká doprava je v území ORP Stříbro zastoupena pouze sportovním letištěm u obce Erpužice, vzdáleném asi 8 km. Jedná se o vnitrostátní neveřejné letiště provozované Aeroklubem Erpužice. [38] Nejbližší veřejné mezinárodní letiště je v Karlových Varech (asi 75 km) nebo Letiště Václava Havla v Praze (asi 125 km). Vodní doprava Městem protéká řeka Mže, ale její parametry nesplňují podmínky pro provozování vodní dopravy. Za vhodných podmínek je provozována linková i výletní lodní doprava na přehradní nádrži Hracholusky vzdálená po řece Mži asi 15 km. Veřejná hromadná doprava Lidé mají možnost využít jak vlakovou, tak i autobusovou dopravu. Vlakové nádraží se nachází na jižním okraji města, nádraží autobusové má výhodnou polohu blízko centra. Mnoho obyvatel okolních obcí dojíždí do Stříbra za prací, k lékaři či do škol a zajištění bezproblémové hromadné dopravy je nutností. Autobusové i vlakové spoje zajišťují kvalitní a rychlou dostupnost do krajského města Plzně (asi 30 minut). Městská hromadná doprava Ve městě je provozována MHD, která má jednu linku se zastávkami: •

Stříbro, železniční stanice

•

Stříbro, rest. Plzeňka

•

Stříbro, hotel Branka

•

Stříbro, náměstí

•

Stříbro, pošta

•

Stříbro, Gymnázium

•

Stříbro, stadion

•

Stříbro, Brožíkova

•

Stříbro, kino

•

Stříbro, autobusová stanice

•

Stříbro, Západní předměstí

•

Stříbro, Průmyslová 62

Obrázek 17 - Zastávka MHD - Stříbro, náměstí

Obrázek 18 - Zastávka MHD - Stříbro, kino

Zdroj: Vlastní foto; Úprava: Vlastní

Zdroj: Vlastní foto; Úprava: Vlastní

Většina zastávek MHD je opatřena zálivem, který umožňuje plynulý průjezd ostatním účastníkům silničního provozu. Na obrázku č. 18 je vidět zastávka „Stříbro, náměstí“, která není opatřena zálivem a při intenzivnějším provozu musí vozidla jedoucí za autobusy zastavit. Cyklistická doprava Okolí města, ale i město samotné není příliš rovinaté a tak cyklistická doprava není častým způsobem dopravy. Příležitosti pro cyklisty tu ovšem jsou. V minulém roce byla úspěšně dokončena cyklostezka mezi Stříbrem a Těchlovicemi. Celým územím ORP Stříbro prochází v současnosti 26 značených cyklotras a z toho jedna dálková. [40] Dálková cyklotrasa č. 37 vede od Plzně přes Stříbro až do Železné a pokračuje do Německého Vohenstraussu. Mezi Stříbrem a Vohenstraussem se tato cyklotrasa nazývá „Cyklotrasa Přátelství“.

Obrázek 19 - Dálková cyklotrasa č. 37 procházející Stříbrem Zdroj: http://www.cyklodoprava.cz/infrastruktura/dalkove-trasy/dalkove-trasy-cr/; Úprava: Vlastní

63

Obrázek 20 - Mapa cyklotras a cyklostezek Zdroj: http://www.cykloserver.cz/cykloatlas/#pos=49.75942P13.02408P14; Úprava: Vlastní

Na obrázku č. 20 jsou fialovou barvou vyznačeny cyklotrasy procházející Stříbrem společně s dálkovou cyklotrasou č. 37. Vyznačená je také nově vybudovaná cyklostezka ze Stříbra do Těchlovic vedená při silnici II/230.

Obrázek 21 – Cyklostezka Stříbro – Těchlovice Zdroj: Vlastní foto; Úprava: Vlastní

64

Pěší doprava Pěší doprava je ve městě hojně využívána zejména v historickém centru. Vysoká intenzita pěší dopravy je zejména v okolí zastávek MHD a místech občanské vybavenosti, tedy v okolí škol, úřadů, obchodů a dalších institucí. V okolí města, ale i ve městě samotném je velmi oblíbená pěší turistika a to zejména naučná stezka kolem Stříbra s názvem Historie hornictví na Stříbrsku. Celá stezka měří přibližně 3 km, táhne se podél řeky Mže a je značena turistickými značkami. Informační tabule jsou umístěny u každé ze sedmi zastávek.[41] Na obrázku č. 22 je vyznačena červenou přerušovanou čarou. Mezi turistické trasy patří například trasa Stříbro – Křížový vrch nebo Stříbro – Klášter Kladruby.

Obrázek 22 - Naučná stezka Zdroj: http://www.plzenskykraj.kct.cz/nastezky/nsstribro.htm; Úprava: Vlastní

65

Pozitivní a negativní stránky dopravní infrastruktury Pozitiva: - výborné napojení na dálnici D5 - železnice je součástí III. tranzitního koridoru – výborné spojení do Plzně - možnost využití MHD - dostatečná síť cyklostezek a turistických tras Negativa: - špatná kvalita některých místních komunikací - chybějící asfaltový povrch na některých pozemních komunikacích - zastávky MHD na náměstí nemají zálivy - nedostatek parkovacích míst v centru města

66

3.2.2 Technická infrastruktura Zásobování vodou Město Stříbro je zásobeno pitnou vodou z řeky Mže. Pitná voda je jímána v Milíkově břehovým objektem na úpravu vody, odkud je čerpána do podzemního dvoukomorového vodojemu Šibeník o objemu 2800 m3. Z tohoto vodojemu je voda vedena vodovodním řadem na severní a západní předměstí Stříbra.[38] Vodovodní síť je rozdělena na 3 tlaková pásma: •

I. tlakové pásmo – vodojem Šibeník, nová výstavba města, severní a západní předměstí

•

II. tlakové pásmo – tlak z vodojemu je redukován redukčním ventilem v ulici Benešova - zásobování středu města a staré zástavby

•

III. tlakové pásmo – tlak z vodojemu je redukován redukčním ventilem umístěným v šachtě pod řekou Mží v Sokolské ulici

Celé město je zásobeno pitnou vodou z veřejného vodovodu. Část obyvatel má možnost využívat vlastní domovní studnu. Územní plán potvrzuje rozmístění stávajících objektů a vedení vodovodních sítí. Odvádění vod v území Odvádění vod ve městě zajišťuje jednotná kanalizační síť pro splaškovou i dešťovou vodu. Na kanalizaci jsou napojeny tři čtvrtiny obyvatel. Většina kanalizační sítě je vybudována z betonových a kameninových trub, menší část je z plastu. Odpadní vody jsou odváděny kanalizací do ČOV a odtud do řeky Mže. Část obyvatel, která není napojena na kanalizaci, využívá bezodtokových jímek a septiků, které se vyváží do ČOV Stříbro. Územní plán navrhuje rekonstrukci stok a odkanalizování rozvojových ploch systémem gravitačních stok. Dále odvedení odpadních vod z doposud neodkanalizovaných městských částí a napojení na stávající ČOV Stříbro. Zásobování energiemi Zásobování plynem Zásobování města Stříbra zemním plynem je z vysokotlakých, středotlakých a nízkotlakých plynovodů. Po celém území města je provedena plynofikace. Rozvod zemního plynu je 67

v závislosti na rozmístění jednotlivých staveb, technické a dopravní infrastruktury. Územní plán potvrzuje rozmístění stávajících plynovodů. Zásobování elektrickou energií Přes území města prochází velmi vysoké napětí 110 kV, které je ve vlastnictví ČEZ Distribuce, a.s.. Stříbro má vlastní rozvodnou stanici elektrické energie, ze které vedou odbočky k jednotlivým transformačním stanicím. Území je zásobováno elektrickou energií z vedení vysokého napětí z již zmíněné rozvodné stanice. Ve směru ze Stříbra na Milíkov se nachází fotovoltaická elektrárna. Územní plán schvaluje záměr o posílení vedení přenosové soustavy ze stávajícího dvojitého vedení 220 kV na 400 kV. Zásobování teplem Město nedisponuje žádným centrálním zdrojem tepla. Zdrojem tepla jsou nejčastěji plynové kotle nebo kotle na tuhá paliva. Centrální kotelny mají pouze některé bytové domy. Kotelna, která zásobuje více objektů, se nachází v Mánesově ulici. Teplo odebírá základní škola a několik městských institucí. Nakládání s odpady Nakládání s odpady je prováděno svozem směsného komunálního odpadu oprávněnými firmami. Komunální odpad je odvážen na skládku v Kladrubech (asi 6 km) nebo do Černošína (asi 12 km). Po celém městě jsou rozmístěny kontejnery na separovaný odpad, který je pravidelně svážen. V provozu je také výkupna železného šrotu a ostatních kovů. Pro nakládání s ostatními odpady slouží občanům sběrný dvůr. Ve sběrném dvoře jsou k dispozici kontejnery na různé elektrospotřebiče, pneumatiky a další odpad. Sběrný dvůr je vybaven také drtičem na biologický odpad, který následně slouží jako palivo nebo jako zahradnický substrát. Telekomunikace Území města je pokryto signálem mobilních operátorů. Digitální vysílání je přijímáno z vysílače Plzeň – Krašov.

68

Pozitivní a negativní stránky technické infrastruktury Pozitiva: - plynofikace po celém území - vlastní ČOV s dostatečnou kapacitou - veřejný vodovod v celém území - na většině území kanalizační síť Negativa: - v některých částech chybí kanalizační síť - v místech s chybějící kanalizační sítí je nutno využívat jímky

Obrázek 23 - ČOV Stříbro Zdroj: Vlastní foto; Úprava: Vlastní

69

3.2.3 Občanské vybavení Občanské vybavení ve městě Stříbře zahrnuje následující zařízení: Zařízení školství a výchovy Mateřské školy – ulice Soběslavova, Pastýřská, Palackého Základní školy – ulice Mánesova, Gagarinova, Revoluční Střední školy – Střední odborná škola Stříbro Základní umělecké školy – umělecká škola na Masarykově náměstí a v ulici Kostelní Gymnázia – Gymnázium Stříbro V roce 2015 byla nově otevřena Univerzita třetího věku. Výuka probíhá v zrekonstruované klubovně kulturního domu. Zařízení kultury - kino Slavia - Kulturní dům Stříbro - Městská knihovna Stříbro - Městské muzeum Stříbro - Hornické muzeum – štola Prokop Zařízení tělovýchovy a sportu - Sportovní areál TJ Baník Stříbro - Zimní stadion Stříbro - AMK Stříbro – Auto-moto klub Stříbro (Terén sv. Petra) - DDM Stříbro – Dům dětí a mládeže Stříbro - Stříbrská střelnice - Sportovní střelecký klub Stříbro - Cyklostezka Stříbro – Těchlovice - dětská hřiště na jednotlivých předměstích - tělocvičny v areálech škol

70

Zařízení sociální péče - Dům s pečovatelskou službou Stříbro Zařízení zdravotnictví - Poliklinika Stříbro - ZZS Stříbro – Zdravotnická záchranná služba Stříbro Zařízení ubytování Tabulka 3 - Seznam ubytovacích zařízení Zdroj: https://vdb.czso.cz/huz/obhuz.jsp?k=561215; Úprava: Vlastní

Zařízení veřejného stravování Dle informací z Českého statistického úřadu je na území ORP Stříbro 53 aktivních podnikatelských subjektů, kteří podnikají v ubytování, stravování a pohostinství. V samotném městě Stříbře nyní poskytuje veřejné stravování asi 10 subjektů. Zařízení obchodu Ve stříbře se nyní nacházejí tři supermarkety, a to Lidl, Penny a COOP Tuty. V centru města, ale i na okrajových sídlištích se nacházejí menší prodejny se smíšeným zbožím. Obchody se specializovaným zbožím se nacházejí po celém městě, většinou u hlavních komunikací.

71

Graf 3 - Počet podnikatelských subjektů Zdroj: https://vdb.czso.cz/vdbvo2/faces/cs/index.jsf?page=profiluzemi&uzemiprofil=31588&u=__VUZEMI__43__561215#w; Úprava: Vlastní

Zařízení nevýrobních služeb - veřejné WC na Masarykově náměstí - hřbitov - pohřební služba - fotoateliér, kadeřnictví, atd. Zařízení výrobních a opravárenských služeb - autoservisy, zahradnictví, truhlářství, sklenářství, atd. Zařízení církví - kostel Všech svatých - kostel Nanebevzetí P. Marie - kostel sv. Petra

72

Zařízení správy a administrativy - Městský úřad - Úřad práce – pobočka Stříbro - Finanční úřad – pobočka Stříbro - pobočky bank, spořitelna - pošta Zařízení vědy a výzkumu Tento druh zařízení není ve městě zastoupen. Zařízení specifická - herny Zařízení pro ochranu obyvatelstva - obvodní oddělení Policie ČR - Hasičský záchranný sbor Plzeňského kraje – Požární stanice Stříbro - Zdravotnická záchranná služba Stříbro Pozitivní a negativní stránky občanského vybavení Pozitiva: - dostupnost občanského vybavení MHD - dostatečná kapacita mateřských škol - bezbariérový vstup ve většině zařízení - vybavenost sídla odpovídá jeho velikosti a napojení na krajské město Plzeň Negativa: - nezakrytý zimní stadion - nedostatek specializovaných obchodů

Územní plán předpokládá rozvoj sportovní areálu v ulici Palackého a rozvoj občanské vybavenosti v areálu bývalých kasáren. 73

3.2.4 Veřejné prostranství Veřejná prostranství ve městě lze rozdělit do dvou kategorií, a to na hlavní a podružné. Kategorie rozdělují prostranství na více a méně využívané. Hlavní veřejná prostranství •

Masarykovo náměstí - patří k nejfrekventovanějším místům celého města - je zde většina občanského vybavení (banky, úřad, obchody) - každý čtvrtek se zde konají trhy - místo konání městských slavností

Obrázek 24 - Masarykovo náměstí Zdroj: http://tachovsky.denik.cz/zpravy_region/panak-na-namesti-tisicovku-20140520.html; Úprava: Vlastní

74

•

Benešova ulice - chodci nejvyužívanější ulice ve městě - část této ulice je pěší zóna mezi náměstím a poliklinikou - obchodní zóna - hlavní příchod na náměstí

Obrázek 25 - Benešova ulice (pěší zóna) Zdroj: Vlastní foto; Úprava: Vlastní

Podružná veřejná prostranství •

Minoritské zahrady - možnost posezení na lavičkách a v dřevěných altánech - výhled na řeku Mži, hornický skanzen a kopec Ronšperk - za příznivého počasí konání divadelních vystoupení - v roce 2003 proběhla rekonstrukce (výsadba zeleně, chodníky, zábradlí, osvětlení)

75

Obrázek 26 - Minoritské zahrady Zdroj: http://www.stribro.net/gallery.php?modul=gallery&akce=obrazek_ukaz&obrazek_id=160; Úprava: Vlastní

•

městský park - cesta ke Stříbrskému vodopádu - síť nezpevněných komunikací - stav některých opěrných zdí je nevyhovující (padající kamení, praskliny)

Obrázek 27 – Park Zdroj: http://www.starestribro.cz/ruazne-zajimavosti-udalosti-apod/nasmestskypark; Úprava: Vlastní

76

•

náměstí Svobody - prochází zde 13. poledník - udržovaná zeleň - odpadky kolem posezení

Obrázek 28 - náměstí Svobody (13. poledník) Zdroj: http://www.taggmanager.cz/poi_images/3247/7688_park_u_str.jpg; Úprava: Vlastní

Pozitivní a negativní stránky veřejného prostranství Pozitiva: - celková rekonstrukce Masarykova náměstí - možnost posezení na nově vybudovaných lavičkách na Masarykově náměstí - rekonstrukce pozemních komunikací včetně chodníků v přilehlých ulicích Masarykova náměstí - možnost odpočinku v parku nebo Minoritských zahradách Negativa: - úbytek zeleně spojený s rekonstrukcí Masarykova náměstí - odpadky a nepořádek v okolí parku a 13. poledníku (bezdomovci, narkomani) - zanedbaný městský park

Územní plán klade důraz na zachování koncepce veřejného prostranství a navrhuje parkové úpravy na náměstí Svobody. Navržené jsou také sanační práce v městském parku. 77

3.3 Zhodnocení Z celkového pohledu je kvalita veřejné infrastruktury ve městě Stříbře uspokojivá. Úroveň jednotlivých složek veřejné infrastruktury není stoprocentní, ale není ani v kritickém či plně nevyhovujícím stavu. V případě dopravní infrastruktury je nejvíce potřeba zlepšit kvalitu povrchu vozovek hlavně na předměstích města, kde je většina povrchu tvořena spíše výmoly. Co se týče dopravní obslužnosti, ať už ve městě samotném či v napojení na okolní obce, je více než dostačující. Krátká dojezdová vzdálenost na dálnici D5 nebo možnost využití častých železničních či autobusových spojů nejen do krajského města Plzně, je velkým pozitivem. Technické infrastruktuře lze vytknout neúplná kanalizační síť v okrajových částech města. Otázkou je, zda by tato investice byla technicky proveditelná a finančně výhodná. Kvalita občanské vybavenosti je ve městě na velmi dobré úrovni. Město nabízí využití jednotlivých zařízení a služeb nejen obyvatelům Stříbra, ale také obyvatelům okolních obcí. Jedná se zejména o základní zdravotnictví, základní a středoškolské vzdělání a úřední instituce. Lidé mohou též využít městkou hromadnou dopravu. V případě tělovýchovy a sportu by bylo vhodné zaměřit se na výstavbu dětských hřišť, kterých je ve městě nedostatek. Další slabou stránkou je nezastřešený zimní stadion, který na zastřešení čeká už několik let. Hlavním veřejným prostranstvím je jednoznačně Masarykovo náměstí, které prošlo v roce 2013 revitalizací. V současné době se provádějí opravy některých technologií, které leží pod povrchem, a tak je možné, že některé práce nebyly provedeny kvalitně a po necelých třech letech dochází k prvním problémům. S revitalizací přišly i další problémy a to především značný úbytek parkovacích míst a zeleně. Tato zásadní změna v centru města měla své příznivce, ale i odpůrce. Revitalizací prošly také Minoritské zahrady, bohužel bez městského parku, který je v havarijním stavu. Obecně je Stříbro vyhledávaným městem západních Čech, které nabízí dostatečně kvalitní veřejnou infrastrukturu, vzhledem k poloze a počtu obyvatel.

78

II. PRAKTICKÁ ČÁST Odhad tržní hodnoty nemovitostí

Poznámka: Ocenění bytu i rodinného domu je zpracováno podle skript Ing. Petra Orta, Ph.D. [42]

4. Ocenění nemovitostí 4.1 Ocenění bytové jednotky Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Bytová jednotka č. 1176/2

V bytovém domě č. p. 1175, 1176 Palackého 1176 349 01 Stříbro

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 22. BŘEZEN 2016

80

OBSAH ZPRÁVY Průvodní dopis

82

Popisné informace

84

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

86

Ocenění

87

Závěr

93

Omezující podmínky a předpoklady

95

Osvědčení

97

Přílohy - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy - Fotodokumentace současného stavu

81

4.1.1 Průvodní dopis Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 22. března 2016 Oznamuji Vám, že jsem ukončil tržní ocenění majetku označeného jako

Bytová jednotka č. 1176/2 Uvedený na listu vlastnictví č. 4368 a 4286, pro katastrální území Stříbro, obec Stříbro Nacházející se na adrese Palackého 1176, 349 01 Stříbro, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 22. březnu 2016. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění hypotečního úvěru. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Tachově, na listu vlastnictví č. 4368 a 4286, pro katastrální území Stříbro, obec Stříbro. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 22. března 2016 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, že každý z nich má

82

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně využíván, slouží pro bydlení. Podle požadavku zadavatele ocenění – Bankovní institut vysoká škola, a.s. jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: •

Polohu, velikost a využitelnost pozemku;

•

Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav;

•

Nejvyšší a nejlepší využití majetku;

•

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu;

•

Náklady na pořízení majetku jako nového sníženého o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy;

•

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě;

•

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku;

83

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 4.1.2 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – bytová jednotka č. 1176/2 se nachází v bytovém domě č. p. 1176 v Palackého ulici. Okolní zástavba je tvořená bytovými domy z poloviny 20. století. Objekt je v blízkosti centra města. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Zastávka městské hromadné dopravy (autobus) je v dochůdné vzdálenosti asi 100 m. Parkování je možné za objektem na přilehlém veřejném prostranství, kde je k dispozici několik parkovacích míst nebo na přilehlých komunikacích. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele patří k bytu sklepní kóje o velikosti 4 m2. Majitel oceňovaného bytu má právo užívat společné domovní prostory. Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němž se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1972. V roce 2011 byl bytový dům rekonstruován – výměna výtahu, úprava společných prostor, oprava střechy a fasády. V roce 2014 byla provedena rekonstrukce bytového jádra.

84

Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 144/10000 na parcele p. č. 1502/1 a 1502/2 o výměře 421 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 144/10000 na společných částech domu – jedná se především o přípojky médií, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna. Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka je přímo přístupná z hlavního schodiště. Vstup do bytové jednotky je zajištěn jednokřídlými bezpečnostními dveřmi. Dispozice bytové jednotky je v době ocenění 1 + 1. Obě místnosti směřují do Palackého ulice. Součástí vstupní místnosti je kuchyňský kout a předsíň. WC je umístěno v koupelně. Bytová jednotka je situována v druhém nadzemním podlaží. Pod bytovou jednotkou se nachází vstupní hala do bytového domu, ve vyšších podlažích jsou byty. Vodorovné nosné konstrukce pod i nad bytem jsou tvořeny prefabrikovanými betonovými stropními panely. Obvodové a dělící svislé konstrukce jsou tvořeny prefabrikovanými betonovými stěnovými panely. Bytové jádro bylo v roce 2014 rekonstruováno, tedy vyzděno z pórobetonových tvárnic. Stěny bytového jádra jsou obloženy keramickými obklady, nášlapnou vrstvu tvoří keramická dlažba. Zdivo v ostatních místnostech je omítnuto štukovou omítkou a opatřeno malbou. Nášlapné vrstvy jsou opatřeny PVC. Rozvody elektrického proudu jsou z části měděné (bytové jádro) a z části původní hliníkové. Rozvody vody a odpadu jsou z plastového potrubí. Bytová jednotka je vytápěna dálkově z centrální teplárny, otopná tělesa jsou desková. Do bytové jednotky je zavedeno připojení na internet, společná televizní anténa a zvonek s domácím telefonem. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad (trhliny, plísně, apod.). Celkový stav bytové jednotky je dobrý.

85

4.1.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zapsán v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka se způsobem využití jako byt. Takto je také využíván. Současné užívání nemovitosti je v souladu s kolaudačním rozhodnutím a je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho plné využívání bez nutnosti rekonstrukce a výrazné investice. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelné nemovitosti. Bytová jednotka je v době ocenění užívána jejími vlastníky k bydlení. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že nemovitost je užívána v souladu s jejím nejlepším a nejvyšším využitím.

86

4.1.4 Ocenění Úvod Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení aktuální tržní hodnoty jsem použil kombinaci porovnávací a příjmové metody. Metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly ve Stříbře v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní

87

hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden metr čtvereční čisté využitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu takové faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

655 000 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

88

Tabulka 4 – Bytová jednotka – Porovnávací hodnota Zdroj: Vlastní; Úprava: Vlastní

POROVNÁVACÍ HODNOTA Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek



Byt 1176/2 Stříbro Stříbro Tachov

1 Gagarinova ulice Stříbro Stříbro Tachov

2 Máchova ulice Stříbro Stříbro Tachov

3 Palackého ulice Stříbro Stříbro Tachov

67,95 1 499 000 22 060 3/2016 1,00 22 060

54,11 950 000 17 557 2/2016 1,00 17 557

60,58 1 090 000 17 993 11/2015 1,00 17 993

Prodej

Prodej 1,00 22 060

Prodej 1,00 17 557

Prodej 1,00 17 993

Absolutní vlastnictví




1,00 22 060

1,00 17 557

1,00 17 993

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1,00 22 060 Bytová, vícepodlažní 1,00 22 060 Ano 1,00 22 060



A. Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - NFA Počet jednotek Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce

37,55 X 3/2016

Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota

Existence věcných břemen

Nezjištěna


Využití podle územního plánu

Bytová, vícepodlažní


Stavební povolení Korekce Upravená hodnota

Ano

89

Jiné právní omezení a závazky

Nejsou


Nejsou

Nejsou

Nejsou

1,00 22 060

1,00 17 557

1,00 17 993

Velmi dobrá 1,00 22 060 Po celkové rekonstrukci 0,9 19 854 Velmi dobré 0,9 17 869 Dobrá 1,00 17 869 Omezený 1,00 17 869 MHD 1,00 17 869 Dobrá 1,00 17 869 Nezjištěna 1,00 17 869

Velmi dobrá 1,00 17 557

1,1 19 313 Průměrné 1,00 19 313 Dobrá 1,00 19 313 Omezený 1,00 19 313 MHD 1,00 19 313 Dobrá 1,00 19 313 Nezjištěna 1,00 19 313

Velmi dobrá 1,00 17 993 Po částečné rekonstrukci 1,00 17 993 Dobré 0,95 17 093 Dobrá 1,00 17 093 Omezený 1,00 17 093 MHD 1,00 17 093 Průměrná 1,05 17 948 Nezjištěna 1,00 17 948

Větší 0,95 16 976

Větší 0,95 18 347

Větší 0,95 17 050

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00 16 976

1,00 18 347

1,00 17 050

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá


Technický stav

Po částečné rekonstrukci


Technické vybavení

Průměrné


Funkční využitelnost

Dobrá


Další možný rozvoj

Omezený


Dopravní obslužnost

MHD


Atraktivita objektu

Dobrá


Jiná technická korekce Nezjištěna Korekce Upravená hodnota

Průměrný

F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota

Jiná korekce

Podíl hodnoty pozemku


Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota

Zaokrouhleno

17 458 655 548 655 000

90

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše tržního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházel z tzv. studeného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

323 000 Kč.


91

Tabulka 5 – Bytová jednotka – Přímá kapitalizace Zdroj: Vlastní; Úprava: Vlastní

PŘÍMÁ KAPITALIZACE Hrubý příjem – 5 000 Kč/p. m. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného -5% Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace - odborný odhad Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI)

60 000 Kč 3 000 Kč 57 000 Kč 15 000Kč 21 000Kč 21 000Kč

Kapitalizační míra (R)

6,5 %

Tržní hodnota (V) TRŽNÍ HODNOTA ZAOKROUHLENÁ

323 077Kč 323 000Kč

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady časti daného majetku.

92

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protože množství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloženy, nedokáže objektivně indikovat skutečnou tržní hodnotu. 4.1.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno: Ke skutečnostem platným ke dni 22. 3. 2016 (dále aktuální tržní hodnota). Pojmy tržní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka 6 – Bytová jednotka – Výsledná tržní hodnota Zdroj: Vlastní; Úprava: Vlastní

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 655 000 323 000

Váha % 90 10

Vážený průměr (Kč) 589 500 32 300

N/A

0

0 621 800 622 000

93

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 90 %. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, že obdobné majetky se běžně pronajímají, ale přesto převažuje jejich využití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důležitá a proto jsem jí přisoudil váhu 10 %. Z důvodů, které jsme podrobně specifikovali v části „Ocenění“ této zprávy nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 22. 3. 2016 reprezentována částkou:

622 000 Kč (slovy: Šestsetdvacetdvatisíckorunčeských)

Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

94

4.1.6 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je pravé a čisté od všech zadržovaných práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 95

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

96

4.1.7 Osvědčení Já, níže podepsaný tímto osvědčuji, že:

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Stříbře, dne 22. března 2016

…………………………………………… Daniel Černoch

97

4.2 Ocenění rodinného domu Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č. p. 1154 Májová 1154 349 01 Stříbro

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 30. BŘEZEN 2016

98

OBSAH ZPRÁVY Průvodní dopis

100

Popisné informace

102

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

106

Ocenění

107

Závěr

119

Omezující podmínky a předpoklady

121

Osvědčení

123

Přílohy - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy - Fotodokumentace současného stavu

99

4.2.1 Průvodní dopis Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 30. března 2016 Oznamuji Vám, že jsem ukončil tržní ocenění majetku označeného jako

Rodinný dům č. p. 1154 Uvedený na listu vlastnictví č. 870, pro katastrální území Stříbro, obec Stříbro, okres Tachov Nacházející se na adrese Májová 1154, 349 01 Stříbro, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 29. březnu 2016. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění hypotečního úvěru. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Tachově, na listu vlastnictví č. 870, pro katastrální území Stříbro, obec Stříbro, okres Tachov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 29. března 2016 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, že každý z nich má

100

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (29. březnu 2016) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. V listu vlastnictví je uzavřeno věcné břemeno chůze (výstup na střechu po žebříku), povinné pro parcelu č. 1402/316, která není ve vlastnictví majitele oceňovaného majetku. Majitel oceňovaného majetku je oprávněný toto věcné břemeno používat bezplatně. Věcné břemeno neovlivňuje absolutní vlastnictví. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: •

Polohu, velikost a využitelnost pozemku;

•

Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav;

•

Nejvyšší a nejlepší využití majetku;

•

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu;

•

Náklady na pořízení majetku jako nového sníženého o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy;

•

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě;

•

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku; 101

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 4.2.2 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – řadový rodinný dům č. p. 1154 se nachází na okraji města Stříbra v jeho severní části. Vzdálenost od centra města je asi 1,5 km. Okolní zástavba je tvořena převážně řadovými rodinnými domy a bytovými domy. V dochůdné vzdálenosti se nachází zastávka MHD, supermarket, školy a některé služby. V centru obce je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo garáži, která je součástí nemovitosti. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1977. V roce 2006 došlo k zateplení východní a západní strany objektu společně s obložením kanadským šindelem. Téhož roku byla vyměněna původní dřevěná okna za plastová. V roce 1978 došlo k převodu vlastnických práv a to z družstevního do osobního vlastnictví.

102

Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Stříbro. Jako celek mají zhruba obdélníkový tvar. Poloha pozemků vůči sousedům je řadová, východní hranice se nachází v ulici Májová. Pozemek p. č. 1712 o rozloze 128 m2 je z převážné části zastavěn budovou č. p. 1154, zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu, chodník a zeleň. Část pozemku je mírně svažitá směrem na západ z důvodu vjezdu do garáže. Pozemek p. č. 1402/52 o rozloze 70 m2 je nezastavěný a slouží jako okrasná zahrada u rodinného domu. Pozemek je upravený a rovinatý. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inženýrské sítě, z nichž na pozemky vedou podzemní přípojky. Vzhledem k tomu, že oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 198 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami – elektro, plyn, voda a kanalizační přípojka, dále oplocením a vrátky v západní straně pozemku, opěrnou zdí u vjezdu do garáže, zpevněnými plochami u vchodu do rodinného domu a vjezdu do garáže. Tržní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty. Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody z vodovodního řadu vedeného z ulice Májová 2. Přípojka kanalizace vedená z domu do uličního řadu vedeného v ulici Májová 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem u uličního řadu vedeného v ulici Májová 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v opěrné zdi u domu 5. Zpevněné plochy betonové – betonová dlažba do štěrkového lože, prostý beton 6. Obrubníky z prostého betonu 7. Opěrná zeď situovaná před domem při vjezdu do garáže, provedená z betonových bloků 8. Venkovní schodiště ocelové se stupni ze železobetonu 9. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích, základ – prostý beton 10. Vrátka svařovaná z ocelových profilů, výplň – pletivo 103

Veškeré stavební příslušenství je v dobrém stavu. Trvalé porosty: Na zahradě je vysazeno několik ovocných a okrasných keřů, které byly prořezány a ošetřeny. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o nesamostatně situovanou řadovou stavbu obdélníkového půdorysu s delší stranou umístěnou kolmo k ulici. Stavba má jedno podzemní podlaží a dvě nadzemní podlaží. Podzemní podlaží je přístupné z garáže, schodištěm ze zahrady nebo vnitřním schodištěm. První nadzemní podlaží má obdélníkový tvar s možností vstupu na terasu. Druhé nadzemní podlaží má rovněž obdélníkový tvar a přístupné je pouze vnitřním schodištěm. Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaží garáž, kotelnu s plynovým kotlem ústředního vytápění a zásobníkem ohřívače vody. Dále obsahuje prádelnu, sušárnu a chodbu s vnitřním schodištěm. V prvním nadzemním podlaží je vstupní předsíň, kuchyně, WC, komora, jedna obytná místnost a chodba se schodištěm. V druhém nadzemním podlaží je chodba, koupelna s WC a tři obytné místnosti. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení, stavba má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou tvořeny pasy z prostého betonu, doplněny hydroizolací. Nosné zdivo je pórobetonových tvárnic o tloušťce 300 mm. Stropy jsou rovné, ocelové z válcových nosníků a keramických desek HURDIS. Střecha je pultová, konstrukci tvoří dřevěné vazníky trojúhelníkového tvaru. Krytina je z pozinkovaného plechu opatřená nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádu tvoří kanadský šindel. Vnější obklady jsou provedeny na opěrné zdi a části východní strany objektu z keramických a pískovcových obkladaček. Vnitřní obklady jsou provedeny v kotelně, kuchyni, koupelně a WC z obkladaček. Venkovní schody jsou ocelové, 104

stupně jsou vyplněny betonem a obložené obkladačkami. Vnitřní schody jsou ocelové, stupně jsou z masivního dřeva. Dveře jsou dřevěné, z části plné nebo se skleněnou výplní, osazené v ocelových zárubních. Okna jsou plastová dvojitá. Podlahy v obytných místnostech tvoří textilní koberec nebo dřevěná plovoucí podlaha. Ostatní místnosti jsou pokryty keramickou dlažbou. Vytápění je ústřední, s deskovými ocelovými radiátory. Zdrojem tepla je plynový kotel.

Elektroinstalace je světelná, rozvody jsou původní hliníkové. Dům je vybaven

bleskosvodem s jímací tyčí. Rozvod vody je proveden z ocelových trubek. Zdrojem teplé vody je boiler, umístěný v kotelně. Zemní plyn je zaveden do kotelny a do kuchyně. Svislé i ležaté kanalizační svody jsou provedeny z kameninových trub, přípojka také z kameniny. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s plynovým sporákem a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje keramickou obezděnou vanu a umyvadla. Záchod je standardní, splachovací umístěný v prvním i druhém nadzemním podlaží. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par a televizní anténu.

105

4.2.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zapsán v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití nemovitostí je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Není nutno provádět žádné investice či rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je teda splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že nemovitost je užívána v souladu s jejím nejlepším a nejvyšším využitím.

106

4.2.4 Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení aktuální tržní hodnoty jsem použil kombinaci všech tří metod. Pro ocenění pozemků jsem použil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použil kombinaci všech tří metod ocenění.

107

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládal, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za 1 metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je

120 000 Kč a je kalkulována následovně: 198 * 604 = 120 000Kč


108

Tabulka 7 – Rodinný dům – hodnota pozemku Zdroj: Vlastní; Úprava: Vlastní

POROVNÁVACÍ HODNOTA - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

4

Název pozemku

Stříbro, Májová

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo

1712, 1402/52

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Májová

Mírová

Kruhová

Nerudova

Třešňová

Katastrální území

Stříbro

Stříbro

Stříbro

Stříbro

Stříbro

Obec

Stříbro

Stříbro

Stříbro

Stříbro

Stříbro

Okres

Tachov

Tachov

Tachov

Tachov

Tachov

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m v tisících Kč 2

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

888 250

995 505

1150 000

2400 000

198

935

1995

2785

2523

X

950

499

413

950

Datum transakce

8. 1. 2016

13. 2. 2016

3. 12. 2015

26. 2. 2016

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

950

499

413

950

C. Právní údaje Nabídka

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

855

449

372

855





1,00

1,00

1,00

1,00

Vlastnická práva



855

449

372

855

Bez věcných břemen




Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

855

449

372

855




Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

855

449

372

855

Územní rozhodnutí

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

855

449

372

855

Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

855

449

372

855

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Horší

Horší

Dobrá

Korekce

1,00

1,05

1,05

1,00

Upravená hodnota

855

470

390

855

Tvar pozemku

Pravidelný

Pravidelný

Nepravidelný

Pravidelný

Nepravidelný

Korekce

1,00

1,1

1,1

1,00

Upravená hodnota

855

517

430

855

Svažitost

Rovinný

Rovinný

109

Mírně svažitý

Rovinný

Rovinný

POROVNÁVACÍ HODNOTA - POZEMEK Oceňovaný pozemek


Korekce


1,00

Upravená hodnota

1,05

855

Dostupnost inženýrských sítí

Úplná

Úplná

Korekce Upravená hodnota Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Autobus

Autobus

1,00

Korekce

1,00

Upravená hodnota Výborné

Výborné

Korekce Upravená hodnota Ne

1,00

1,00

855 Výborné

1,00

543 Ne

1,00

430 Výborné

855 Ne

855 Autobus

543 Výborné

1,00

430

1,00

1,00

Nutnost demolice stávajících objektů

1,00

Autobus

855

Dopravní dostupnost a parkování

855 Nezjištěna

543 Autobus

1,00

430 Nezjištěna

855


1,00

543

1,00

855 Úplná

1,00

Nezjištěna

1,00

430 Úplná

855 Nezjištěna


1,00

543 Úplná

1,00

Kontaminace půdy


1,00

430 Ne

855 Ne

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

855

543

430

855

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

855

543

430

855

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Větší

X

Větší

Větší

Větší

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

770

488

387

770

Možná zastavitelnost

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

770

488

387

770

770

488

387

770

0

0

0

0

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

603,75

Rozloha pozemku

198

Celková porovnávací hodnota

119 542,5

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

číslo parcely

jednotková hodnota v Kč/m2

výměra v m2

1

1712

128

604

2

1402/52

70

604

Celkem

198

110

tržní hodnota

zaokrouhleno 77 312 42 280

119 592

120 000 Kč

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které byly ve Stříbře v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou podlahovou plochu (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu takové faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost objektu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

2 530 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

111

Tabulka 8 – Rodinný dům – Majetek jako celek Zdroj: Vlastní; Úprava: Vlastní

MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Rodinný dům Stříbro





Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Májová 1154

Katastrální území

Stříbro

Stříbro

Stříbro

Stříbro

Stříbro

Obec

Stříbro

Stříbro

Stříbro

Stříbro

Stříbro

Okres

Tachov

Tachov

Tachov

Tachov

Tachov

B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky Pozemek Plocha pozemku

198

832

457

1262

203

Hodnota za 1 m2 pozemku

604

604

604

604

604

Hodnota pozemku celkem

119 592

502 528

276 028

762 248

122 612

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové podlahové plochy (NFA) Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

162

165

121

274

169

X

3 590 000

4 350 000

4 900 000

2 900 000

3 087 472

4 073 972

4 137 752

2 777 388

18 711,9515

33 669,1901

15 101,2847

16 613,2485

1. 3. 2016

1. 1. 2016

20. 2. 2016

12. 12. 2015

1,00

1,00

1,00

1,00

18 711,9515

33 669,1901

15 101,2847

16 613,2485

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Nabídka

Druh transakce

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

0,9

0,9

0,9

16840,7564

30302,2711

13591,1562

14951,9236

Absolutní

Korekce


Ne


Rodinný dům

Absolutní

1,00

1,00

1,00

16840,7564

30302,2711

13591,1562

14951,9236

Ne

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

1,00

16840,7564

30302,2711

13591,1562

14951,9236

Rodinný dům


Absolutní

1,00


Nabídka

0,9

Absolutní

Upravená hodnota

Nabídka

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1,00

1,00

1,00

1,00

16840,7564

30302,2711

13591,1562

14951,9236

112

MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Kolaudační rozhodnutí

Ano

Porovnávaná nemovitost Ano

Upravená hodnota Ne


Ano

Ano

1,00

1,00

1,00

1,00

16840,7564

30302,2711

13591,1562

14951,9236

Ne

Ne



Ano

Korekce

Jiná právní omezení a závazky


Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

1,00

16840,7564

30302,2711

13591,1562

14951,9236

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Porovnatelná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Průměrná

1,00

1,1

16840,7564

30302,2711

13591,1562

16447,1160

Dobrá

0,9

0,9

15156,6808

25756,9304

12232,0406

14802,4044

Dobrá

Dobrý

0,9

0,9

13641,0127

23181,2374

11008,8365

13322,1640

Dobrá

Autobus

1,00

1,00

13641,0127

23181,2374

11008,8365

13322,1640

Dobrý

Dobrá

1,00

1,00

13641,0127

23181,2374

11008,8365

13322,1640

Autobus

Průměrná

1,00

1,00

13641,0127

23181,2374

11008,8365

13322,1640

Dobrá

N/A

Dobrá

1,00

1,00

1,00

13641,0127

23181,2374

11008,8365

13322,1640

Průměrná

Lepší

Průměrná

1,00

1,00

0,95

1,00

13641,0127

23181,2374

10458,3947

13322,1640

N/A

N/A


Dobrá

1,00

Korekce

Jiná technická korekce

Autobus

1,00

Průměrná

Upravená hodnota

Autobus

1,00

Korekce

Atraktivita objektu

Dobrý

1,00

Dobrá

Upravená hodnota

Dobrý

1,00

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

1,00

Autobus

Upravená hodnota

Dobrá

1,00

Korekce


Dobrá

0,9

Dobrý

Upravená hodnota

Dobrá

0,9

Korekce

Další možný rozvoj nemovitosti

Velmi dobrý

0,85

Dobrá

Upravená hodnota

Velmi dobrý

0,9

Korekce

Funkční využitelnost budovy

Výborný

Dobrá

Upravená hodnota

Horší

1,00

Velmi dobrý

Upravená hodnota

Porovnatelná

1,00

Korekce

Technická vybavenost budovy

Porovnatelná

N/A

N/A

1,00

1,00

1,00

1,00

13641,0127

23181,2374

10458,3947

13322,1640

113

MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost





F. Ostatní parametry Obdobná

Korekce pro velikost nemovitosti

Obdobná

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Obdobná

1,00

1,00

0,9

1,00

13641,0127

23181,2374

9412,5553

13322,1640

N/A

N/A


Větší

N/A

N/A

1,00

1,00

1,00

1,00

13641,0127

23181,2374

9412,5553

13322,1640

13641,0127

23181,2374

9412,5553

13322,1640

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

14 889,2424

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

2412057,26

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

119592 2 531 649,26

114

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše tržního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházel z tzv. studeného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

1 585 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

115

Tabulka 9 – Rodinný dům – Přímá kapitalizace Zdroj: Vlastní; Úprava: Vlastní

PŘÍMÁ KAPITALIZACE Hrubý příjem – 15 000 Kč/p. m. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného -15%

180 000 Kč 27 000 Kč

Efektivní hrubý příjem

153 000 Kč

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

15 000 Kč 1300 Kč 850 Kč 0 Kč 0 Kč

Provozní příjem Rezerva na renovace Čistý provozní příjem (NOI)

135 850 Kč 32 770 Kč 103 080 Kč

Kapitalizační míra (R)

6,5 % 1 585 846 Kč 1 585 000 Kč

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

116

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady časti daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je

2 338 000 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. 117

Tabulka 10 – Rodinný dům – Nákladová metoda Zdroj: Vlastní; Úprava: Vlastní

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Koeficient využitelnosti Celková zastavěná plocha Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Rodinný dům, Májová 1154, Stříbro 1712, 1402/52 Zděná z tvárnic 39 let 10 let 50 let 77 m2 1 podzemní, 2 nadzemní 0,85 211 m2 162 m2 609,98 m3 5 170 Kč/m3 3 153 596 - 31,7 % = 0 % = 2 153 907 0 % = 2 153 907

Venkovní úpravy

64 617 Kč

Pozemek

120 000 Kč

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

2 338 524Kč 2 338 000 Kč

118

4.2.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno: Ke skutečnostem platným ke dni 29. 3. 2016. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Tabulka 11 – Rodinný dům – Výsledná tržní hodnota Zdroj: Vlastní; Úprava: Vlastní

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 2 530 000 1 585 000

Váha % 90 0

Vážený průměr (Kč) 2 277 000 N/A

2 338 000

10

233 800 2 510 800 2 510 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90 %. Tento typ majetku – rodinný dům je v uvažované lokaci (Stříbro – malé město, není lázeňské) pronajímán pouze ojediněle a příjmová metoda je pouze orientační, a proto je jí přisouzena váha 0 %. U tohoto typu nemovitosti slouží nákladová metoda pouze jako korektor tržní hodnoty zjištěné porovnávací metodou a to z důvodu diskutabilních koeficientů prodejnosti. Proto jí přisuzuji váhu 10 %.

119

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že aktuální obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 29. 3. 2016 reprezentována částkou:

2 510 000 Kč (slovy: Dvamilionypětsetdesettisíckorunčeských)

Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

120

4.2.6 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovaných práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

121

5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovanými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

122

4.2.7 Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že:

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Stříbře, dne 30. března 2016

…………………………………………… Daniel Černoch

123

III. ANALYTICKÁ ČÁST Analýza realitního trhu

OKRES TACHOV PLZEŇSKÝ KRAJ

Poznámka: Analýza realitního trhu je zpracována podle skript Ing. Petra Orta, Ph.D. [42]

5. Analýza realitního trhu – okres Tachov 5.1 Obecná charakteristika trhu 5.1.1 Popis okresu Okres Tachov je situován na západě České republiky. Rozloha okresu je 1378,68 km 2. Na této rozloze leží 51 obcí. Z celkového počtu obcí je 8 měst, dvě obce mají statut městyse. Počet obyvatel je 53 225. Hustota osídlení je nejnižší v kraji, na 1 km2 připadá 39 obyvatel. Sídlo okresu je Tachov. V rámci kraje sousedí na jihu s okresem Domažlice, na severu s okresem Cheb a západní část tvoří hranice se Spolkovou republikou Německo. Na východě sousedí s okresem Plzeň – sever a okresem Plzeň – jih. Okres Tachov je z větší části zemědělský než průmyslový. Za posledních 15 let se ovšem podíl průmyslu na celkovém hospodářství okresu zvýšil, a to díky výstavbě průmyslových zón u Stříbra a Boru u Tachova. Zahraniční investoři v těchto průmyslových zónách vytvořili jak nová pracovní místa, tak i práci pro menší průmyslové podniky v okrese. Zaniklým odvětvím průmyslu se stala těžba významných kovů jako je stříbro, olovo, měď či cín. Na území okresu se dále těžil uran, ale jeho těžba byla zastavena v roce 1992. V současnosti je v provozu pouze několik kamenolomů a pískoven. Udržel se v menší míře i potravinářský průmysl zastoupený pivovarem v Chodové Plané a mlékárnou ve Stříbře. Důležitým prvkem je dálnice D5, která vede přes celý okres. Zajišťuje výbornou dostupnost okresu a spojení s Prahou a SRN. Spolu s dálnicí vede okresem Tachov železniční koridor (III. tranzitní koridor). V horizontu několika let je plánováno rozšíření obou průmyslových zón. 5.2 Trh s nemovitostmi V současné době se ceny nemovitostí mírně zvyšují. Důsledkem jsou nízké úrokové sazby hypoték, které jsou stále dostupnější. V okrese Tachov je největší zájem o nemovitosti v Tachově a Stříbře. Důvodem je nejen dobrá občanská vybavenost a městská hromadná doprava, ale také dostatek pracovních příležitostí, které stále přibývají. Nejvyšší ceny nemovitostí jsou proto v těchto městech. 5.3 Regionální segmentace Okres Tachov je z administrativní stránky rozdělen do dvou částí – Stříbro a Tachov. Z hlediska trhu je rozdělení shodné. 125

Obrázek 29 - Rozdělení okresu Tachov Zdroj: https://www.czso.cz/csu/xp/tacho1; Úprava: Vlastní

5.2 Město Tachov POZEMKY Proluky Nejblíže centru města se nachází proluka v Soudní ulici. Další proluky se nachází v ulici K. H. Borovského a ulici Boženy Němcové. Dále od náměstí se nachází proluk více, zejména mezi rodinnými domy. Stavební pozemky V závislosti na nízkých cenách hypoték je o stavební pozemky vysoký zájem. Ceny zasíťovaných stavebních pozemků se pohybují v rozmezí 800 - 1000 Kč za metr čtvereční. V případech, kdy stavební pozemky nejsou vybaveny inženýrskými sítěmi, se cena pohybuje v rozmezí 400 – 600 Kč za metr čtvereční.

126

BUDOVY Byty Byty všech velikostí jsou velmi poptávané. Nabízené byty jsou nejčastěji v panelových bytových domech. Naprostá většina bytů je v osobním vlastnictví. Nové byty se nacházejí v lukrativní lokalitě „Třešňovka“, kde se ceny pohybují v rozmezí 25 000 – 30 000 Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu. Starší byty se obchodují v následujících cenových intervalech: Byt 1+1

600 000 – 800 000 Kč

Byt 2+1

950 000 – 1 200 000 Kč

Byt 3+1

1 200 000 – 1 500 000 Kč

Byt 4+1

1 400 000 – 1 600 000 Kč (malá nabídka)

Rodinné domy Nabídka rodinných domů není příliš velká. Ceny starších řadových domů se pohybují kolem 2 000 000 Kč. V případě volně stojících rodinných domů je cena od 2 500 000 Kč do 5 000 000 Kč v závislosti na technickém stavu, lokalitě a vybavení. Objekty pro individuální rekreaci V současné době poptávka po tomto druhu nemovitostí převyšuje nabídku. Chatky zahrádkářského typu se prodávají v rozmezí 130 000 – 450 000 Kč. Pokud se jedná o objekty zděné, ceny se pohybují v rozmezí 550 000 – 1 300 000 Kč. Bytové domy V této lokalitě je prodej bytových domů pouze výjimečný. Prodávají se spíše bytové jednotky než celé bytové domy. Nově postavené bytové domy se prodávají pouze po jednotlivých bytových jednotkách.

127

Administrativní budovy Tento typ nemovitostí se v nabídce téměř nevyskytuje. Některé administrativní budovy nabízejí pouze pronájem svých prostor, ale též velmi zřídka. Na trhu se objevuje pouze několik objektů nabízejících přestavbu na kancelářské prostory. Průmyslové objekty V současné době nabídka převyšuje poptávku po tomto segmentu nemovitostí. V nabídce je řada bývalých zemědělských, průmyslových a skladovacích areálů. Na prodej je dále areál pohraniční stráže. Objekty vně areálů jsou často ve špatném technickém stavu a celkové využití značně klesá. Ceny areálů jsou individuální vzhledem k rozloze, možnému využití a technickému stavu. Kasárna v Tachově a Boru u Tachova se za poslední roky změnila v průmyslovou zónu, ve které bylo využito objektů a prostor po armádě. NÁJMY Byty Trh s nájemními byty v této lokalitě existuje, ale spíše bez účasti realitních kanceláří. Poptávka po takových bytech je v samotném Tachově vyšší než nabídka. Nejen Tachovsko, ale celá Česká republika zažívá období ubytoven. Většinou se jedná o budovy, které dříve sloužily jako kanceláře pro výrobní podniky, zemědělská družstva či v centru měst jako pensiony. Většinu obyvatel ubytoven tvoří cizinci, kteří pracují v průmyslových zónách u dálnice D5. Byty se pronajímají v těchto intervalech: Byt 1+1

4 500 – 5 500 Kč / byt / p.m.

Byt 2+1

6 000 – 8 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3+1

9 000 – 11 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4+1

Není v nabídce

128

Prodejní prostory Převážně v centru města je vysoká poptávka po nájmu prodejních prostor. Prodejní prostory jsou nabízeny k pronájmu také v pasáži hypermarketu Tesco. Prodejní prostory se pronajímají v těchto intervalech: Centrum města

6 000 – 9 000 Kč/ p.m.

Širší okolí

4 000 – 5 000 Kč/ p.m.

Obchodní centrum Tachov: 20 000 Kč/ p.m. Kanceláře Nabídka nájmů kancelářských prostor převyšuje poptávku, obzvlášť mimo střed města. Kanceláře se pronajímají v těchto intervalech: Centrum města

1 000 – 1 800 Kč/ m2 / p.a.

Širší okolí

700 – 900 Kč/ m2/ p.a.

Průmyslové objekty Nabídka výrobních i skladovacích prostor je velmi vysoká. Nabízí se nejen staré skladovací areály, ale také prostory v nově vybudovaných logistických centrech při dálnici D5. Průmyslové objekty se pronajímají v těchto intervalech: Výrobní a provozní prostory

300 – 1 500 Kč/ m2/ p.a.

Sklady

500 – 1 200 Kč/ m2/ p.a.

129

5.3 Město Stříbro POZEMKY Proluky V těsném sousedství Masarykova náměstí se nachází proluka v Bezručově ulici, která vznikla demolicí chátrajícího objektu. Nejblíže centru města se nachází proluka na rohu ulic Benešova a Dostojevského. O tyto pozemky je velký zájem a k jejich prodeji dochází většinou bez účasti realitních kanceláří. Vznik dalších proluk je možný pouze demolicí stávajících objektů. Výsledkem je převažující poptávka nad nabídkou. Stavební pozemky Zájem o stavební pozemky je vysoký. Dostupnost hypoték, kvalitní veřejná infrastruktura a dostatek pracovních příležitostí přivádí do Stříbra a okolí stále nové zájemce o stavební pozemky. Ceny pozemků, které jsou vybaveny inženýrskými sítěmi, např. lokality „Nad Kučerkou“, „Mírová“ nebo „ Třešňová“, se realizované ceny pohybují až na hranici 1 000 Kč za metr čtvereční. Stavební pozemky na méně lukrativních místech či svažité, se pohybují v rozmezí 400 - 600 Kč za metr čtvereční. BUDOVY Byty V současné době roste poptávka po bytech všech velikostí, lokací, stáří i technickém stavu. Za poslední tři roky se zvýšily ceny bytů o desítky procent. Poptávka značně převyšuje současnou nabídku. Nabízejí se nejčastěji byty v panelových domech. Menší část nabídky tvoří byty ve zděných domech. Starší byty se obchodují v následujících cenových intervalech: Byt 1+1

700 000 – 800 000 Kč

Byt 2+1

950 000 – 1 300 000 Kč

Byt 3+1

1 300 000 – 1 500 000 Kč

Byt 4+1

1 400 000 – 1 600 000 Kč (malá nabídka)

130

Rodinné domy Ceny starších řadových domů se pohybují kolem 3 000 000 Kč. V případě volně stojících domů se ceny pohybují v rozmezí 2 200 000 – 4 500 000 Kč v závislosti na stáří, lokalitě, technickém stavu a vybavenosti. Výstavba rodinných domů probíhá individuálně, není plánován žádný developerský projekt na výstavbu skupiny rodinných domů. Objekty pro individuální rekreaci Cena objektů pro individuální rekreaci je v okolí Stříbra vyšší než v Tachově, jelikož se v blízkosti nachází rekreační středisko Butov a Vranov. V současné době poptávka po tomto druhu nemovitostí narůstá. Chatky zahrádkářského typu se prodávají v rozmezí 200 000 – 500 000 Kč. Pokud se jedná o objekty zděné, ceny se pohybují v rozmezí 700 000 – 1 500 000 Kč. Bytové domy Prodej bytových domů je ojedinělý. Prodávají se spíše bytové jednotky než celé bytové domy. Došlo k prodeji několika starších vil, ve kterých byly vytvořeny jednotlivé byty. Cena před rekonstrukcí se pohybovala kolem 3 miliónů korun. V současnosti je na prodej bytový dům s obchodními prostory, který se nachází v Benešově ulici. Jedná se o velmi lukrativní místo a cena je kolem 6 miliónů korun před rekonstrukcí. Administrativní budovy Budovy administrativního typu se v nabídce téměř neobjevují. Nabízeny jsou převážně administrativní prostory k pronajmutí. V nabídce je objekt s kancelářskými prostory, kde v přízemí sídlí pobočka Komerční banky. Objekt se nachází na Masarykově náměstí a je nabízen za necelých 8 miliónů korun. Průmyslové objekty V současné době nabídka převyšuje poptávku po tomto segmentu nemovitostí. V nabídce je řada průmyslových a skladovacích areálů. Na prodej je areál bývalého pivovaru na Masarykově náměstí, který chátrá a rekonstrukce je nezbytná. Dále je nabízen areál bývalé kotelny, který sloužil dopravní společnosti. Za menší průmyslovou zónu se dá považovat areál bývalých kasáren, kde některé objekty našly své uplatnění ve výrobním sektoru.

131

NÁJMY Byty Trh s nájemními byty v této lokalitě existuje, ale spíše bez účasti realitních kanceláří. Poptávka po pronájmu je vyšší než objem nabídky. V samotném Stříbře aktuálně funguje 17 ubytoven. Většinu obyvatel ubytoven tvoří cizinci, kteří pracují v průmyslových zónách u dálnice D5. Byty se pronajímají v těchto intervalech: Byt 1+1

4 500 – 5 500 Kč / byt / p.m.

Byt 2+1

6 000 – 8 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3+1

9 000 – 11 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4+1

Není v nabídce

Prodejní prostory Převážně v centru města je vysoká poptávka po nájmu prodejních prostor. Ve většině prodejních prostor podnikají samotní majitelé objektů a příležitostí značně ubývá. Prodejní prostory se pronajímají v těchto intervalech: Centrum města

7 000 – 12 000 Kč/ p.m.

Širší okolí

3 000 – 5 000 Kč/ p.m.

Kanceláře Zájem o pronájem kanceláří výrazně poklesl. Kancelářské prostory jsou nabízeny k pronájmu jak v centru města, tak i v okrajových částech. Převážně se jedná o budovy bývalých výrobních či stavebních podniků nebo ČSAD.

132

Kanceláře se pronajímají v těchto intervalech: Centrum města

1 200 – 1 500 Kč/ m2 / p.a.

Širší okolí

700 – 900 Kč/ m2/ p.a.

Průmyslové objekty Nabídka výrobních i skladovacích prostor je vyšší na Tachovsku než v okolí Stříbra. Volné výrobní prostory jsou aktuálně v areálu pily, ulice Americká. Skladové prostory je možno využít v několika areálech místních dopravců. Průmyslové objekty se pronajímají v těchto intervalech: Výrobní a provozní prostory

300 – 1 500 Kč/ m2/ p.a.

Sklady

500 – 1 200 Kč/ m2/ p.a.

5.4 Celkový marketingový výhled V krátkodobém a střednědobém horizontu lze očekávat mírný růst cen všech typů nemovitostí s výjimkou zemědělských a výrobních objektů. Růst cen nemovitostí by se mohl zastavit až při zvýšení úrokové míry hypoték. Nejvyšší nárůst hodnoty je odhadován u zasíťovaných stavebních pozemků, kterých stále ubývá a poptávka roste. Stagnace cen je očekávána u rodinných domů. Mírný nárůst cen nájmů by mohl zasáhnout sektor bytů, kterých je nedostatek. Výhodnou investicí by mohlo být nakoupení zemědělských pozemků u stávajících logistických center v Ostrově u Stříbra a Boru u Tachova, kde je v budoucnu plánována další výstavba.

133

Závěr Cílem mé práce bylo zaměřit se na problematiku veřejné infrastruktury s přihlédnutím na její význam v procesu oceňování majetku. Veřejná infrastruktura i oceňování majetku spolu úzce souvisejí. Při zpracování každého posudku či odhadu ovlivňuje kvalita veřejné infrastruktury výslednou hodnotu majetku. V první, teoretické části, bylo cílem přiblížit obecnou problematiku veřejné infrastruktury a pokusit se zpracovat její jednotlivé složky, ze kterých se dle nejen stavebního zákona skládá. U každé složky jsem zmínil, jaké právní předpisy se jí týkají, jaké trendy ji ovlivňují či jaký má vztah k životnímu prostředí. Praktickou část jsem doplnil o analýzu veřejné infrastruktury ve městě Stříbře. Provedl jsem podrobnou analýzu jednotlivých složek včetně jejich pozitivních a negativních stránek k aktuálnímu stavu. Ve Stříbře žiji od narození, a tak jsem vycházel ze svých vlastních zkušeností doplněných o informace z územního plánu a dalších podkladů uvedených v seznamu použité literatury. Při analýze jsem zjistil spoustu faktů, které jsem při běžném životě ve městě vůbec nezaznamenal a při hlubším zamyšlení zásadně ovlivňují život občanů. V druhé, praktické části, jsem provedl tržní ocenění dvou nemovitostí. Jednalo se o bytovou jednotku a řadový rodinný dům. Obě nemovitosti se nacházejí ve městě Stříbře. V případě bytové jednotky jsem kladl největší důraz na metodu porovnávací, kterou jsem doplnil o metodu příjmovou. Jelikož trh s nájemními byty není ve Stříbře zásadně rozvinutý, slouží příjmová metoda spíše jako korektor k metodě porovnávací. Při ocenění rodinného domu jsem stejně jako při ocenění bytové jednotky kladl největší důraz na metodu porovnávací. Korektorem k této metodě jsem použil metodu nákladovou. Jelikož má město Stříbro necelých 8 tisíc obyvatel a rodinné domy se zde běžně nepronajímají, příjmová metoda nebyla ve výsledné tržní hodnotě uvažována. V poslední části jsem analyzoval realitní trh v okrese Tachov. Cílem bylo tento okres popsat, provést regionální segmentaci a zjistit aktuální ceny nemovitostí v jednotlivých segmentech, včetně cen nájmů. Výsledkem této části je marketingový výhled, který zhodnocuje aktuální stav realitního trhu a snaží se poukázat na vhodné investice. Mnoho finančních prostředků na údržbu a rozvoj veřejné infrastruktury přichází nejen z rozpočtu České republiky, krajů a obcí, ale i z fondů a dotací Evropské unie. Díky těmto 134

zdrojům se domnívám, že kvalita veřejné infrastruktury se bude zvyšovat. Je více či méně dané, že technologie v jakémkoli odvětví půjdou kupředu a veřejné infrastruktura z nich může jen čerpat.

135

Seznam použité literatury [1] ČESKO. Zákon č. 128 ze dne 12. dubna 2000 o obcích (obecní zřízení). In: Sbírka zákonů České

republiky.

2000,

částka

38,

s.

1737-1743.

Dostupný

také

z:

http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. [2] Vítejte na webu obceamesta.info. Obce a města v ČR [online]. 2015 [cit. 2015-10-12]. Dostupné z: http://www.obceamesta.info/ [3] Obce. Portál územního plánování [online]. 2015 [cit. 2015-11-4]. Dostupné z: http://portal.uur.cz/spravni-usporadani-cr-organy-uzemniho-planovani/obce.asp [4] ČESKO. Zákon č. 256 ze dne 8. srpna 2013 o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In: Sbírka zákonů České republiky.

2013, částka 99, s. 2674. Dostupný také z:

http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. [5] ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s. 2227-2233. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. [6] ŠKODOVÁ, Markéta. Teorie pro všechny: Co je to veřejnost. In: Socioweb.cz [online]. 2011

[cit.

2015-11-13].

Dostupné

z:

http://www.socioweb.cz/index.php@disp=teorie&shw=217&lst=115.html [7] DOSTÁLOVÁ, Sylva (ed.). Veřejný zájem musí být přesvědčivě odlišen od zájmu soukromého. In: Nejvyšší správní soud [online]. 2013 [cit. 2015-11-13]. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/Verejny-zajem-musi-byt-presvedcive-odlisen-od-zajmusoukromeho/art/962 [8] TUNKA, Martin. Veřejná infrastruktura a její pojetí ve stavebním zákoně a prováděcích právních předpisech. Urbanismus a územní rozvoj [online]. 2013, 16(5) [cit. 2015-11-21]. ISSN

1212-0855.

Dostupné

z:

http://www.uur.cz/images/5-publikacni-cinnost-a-

knihovna/casopis/2013/2013-05/03_verejna.pdf [9] MMR. Politika územního rozvoje České republiky, ve znění Aktualizace č. 1. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. Praha, Brno, 2015 [cit. 2015-12-18]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/getmedia/e7ff2b3b-b634-425f-8fa56699b8d2f755/2015_VI_8_cistopis_apur_1.pdf?ext=.pdf

136

[10] ZELENÝ, Lubomír. Doprava: dopravní infrastruktura. Vyd. 1. Praha: Vysoká škola ekonomická, 2000. ISBN 80-245-0110-4. [11] BÁRTOVÁ, Hana a Miroslav RŮŽIČKA. Územní plánování a doprava. 1. vyd. Praha: ABF - Arch, 2008. Stavební právo. ISBN 978-80-86905-48-8 [12] ŠIROKÝ, Jaromír. Technologie dopravy. Vyd. 4., rozš. Pardubice: Institut Jana Pernera, 2011. ISBN 978-80-86530-78-9. [13] UUR. Principy a pravidla územního plánování. Ústav územního rozvoje [online]. Brno, 2015 [cit. 2016-04-13]. Dostupné z: http://www.uur.cz/images/5-publikacni-cinnost-aknihovna/internetove-prezentace/principy-a-pravidla-uzemniho-planovani/pap-komplet-protisk-15-01-2015.pdf [14] ŠYTR, Pavel. Městské inženýrství. Vyd. 1. Praha: Academia, 1998. Technický průvodce (Academia). ISBN 80-200-0663-X. [15] Doprava v klidu. Útvar koncepce a rozvoje města Plzně [online]. 2014 [cit. 2016-01-3]. Dostupné z: http://ukr.plzen.eu/cz/analyticke-a-koncepcni-dokumenty/doprava-3/doprava-vklidu/doprava-v-klidu.aspx [16] BERAN, Václav. Městské inženýrství: [stavební kniha 2011]. 1. vyd. Praha: ČKAIT, 2011. ISBN 978-80-87438-09-1. [17] BUKOVSKÝ, Jan. Investice do budoucnosti vodních cest v České republice. SILNICE ŽELEZNICE [online]. Ostrava, 2009 [cit. 2016-01-3]. ISSN 1803-8441. Dostupné z: http://www.silnice-zeleznice.cz/clanek/investice-do-budoucnosti-vodnich-cest-v-ceskerepublice/ [18] Financování rozvoje dopravní infrastruktury. SILNICE ŽELEZNICE [online]. Ostrava, 2008

[cit.

2016-1-3].

ISSN

1803-8441.

Dostupné

z:

http://www.silnice-

zeleznice.cz/clanek/financovani-rozvoje-dopravni-infrastruktury/ [19] Veřejná hromadná doprava v ČR. Vítejte na zemi [online]. 2013 [cit. 2016-01-3]. Dostupné

z:

http://vitejtenazemi.cz/cenia/index.php?p=verejna_hromadna_doprava_v_cr&site=doprava [20] IDP - Integrovaná doprava Plzeňska. České dráhy, a.s. [online]. 2014 [cit. 2016-01-8]. Dostupné z: http://www.cd.cz/primestske-cestovani/ids/idp/-20192/

137

[21] ČESKO. Zákon č. 111 ze dne 26. dubna 1994 o silniční dopravě. In: Sbírka zákonů České republiky. 1994, částka 37, s. 1154. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/. [22]

Bezpečnost. Cyklodoprava.cz [online].

2014

[cit.

Dostupné

2016-01-16].

z:

http://cyklodoprava.cz/bezpecnost/ [23] POKORNÝ, Petr. Dopravní politika a pěší doprava. In: Observatoř bezpečnosti silničního

provozu [online].

2011

[cit.

Dostupné

2016-01-20].

z:

http://www.czrso.cz/clanky/dopravni-politika-a-pesi-doprava/ [24] BESIP. Podpora cyklistické dopravy na území Olomouckého kraje. Vzorová řešení v oblasti

dopravního

inženýrství.

[online].

2006

[cit.

2016-01-20].

Dostupné

z:

http://www.ibesip.cz/data/web/kampane/vzory/Olomouckykraj.pdf [25] Infrastruktura: Parkovací infrastruktura. Cyklodoprava.cz [online]. 2014[cit. 2016-0121]. Dostupné z: http://cyklodoprava.cz/infrastruktura/parkovaci-infrastruktura/ [26] Infrastruktura: Plánování veřejného prostoru. Cyklodoprava.cz [online]. 2014[cit. 201601-21]. Dostupné z: http://cyklodoprava.cz/infrastruktura/planovani-verejneho-prostoru/ [27] Turistika - ABZ.cz: slovník cizích slov. ABZ.cz: slovník cizích slov - on-line hledání [online].

2004

[cit.

2016-01-22].

Dostupné

z:

http://slovnik-cizich-

slov.abz.cz/web.php/slovo/turistika [28] VYORALOVÁ, Zuzana a Petr HRDLIČKA. Technická infrastruktura měst a sídel. 1. vyd. Praha: České vysoké učení technické, 2013. ISBN 978-80-01-05202-0. [29] Technická infrastruktura. Útvar koncepce a rozvoje města Plzně [online]. 2015 [cit. 2016-02-2]. Dostupné z: http://ukr.plzen.eu/cz/doprava-a-technicka-infrastruktura/technickainfrastruktura/technicka-infrastruktura-1.aspx [30] MEDEK, František. Technická infrastruktura měst a sídel. Vyd. 1. Praha: Ediční středisko ČVUT, 1991. ISBN 80-010-0708-1. [31] Exploatace - ABZ.cz: slovník cizích slov. ABZ.cz: slovník cizích slov - on-line hledání [online].

2004

[cit.

2016-02-8].

Dostupné

z:

http://slovnik-cizich-

slov.abz.cz/web.php/slovo/exploatace [32] Odpadové hospodářství. Ministerstvo životního prostředí [online]. 2015 [cit. 2016-0213]. Dostupné z: http://www.mzp.cz/cz/odpadove_hospodarstvi

138

[33] ŠTENCLOVÁ, Šárka. Občanské vybavení v ekologických souvislostech. 1. vyd. Praha: Výzkumný ústav výstavby a architektury, 1991. ISBN 80-851-2412-2. [34] Veřejná prostranství - veřejné prostory, sídelní zeleň, krajina v územním plánování: sborník ze semináře AUÚP, Františkovy Lázně, 17. - 18. 4.2008. 1. vyd. Brno: Ústav územního rozvoje, 2008. ISBN 978-80-903928-8-5. [35] ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Veřejné prostory v územně plánovacím prostoru. Vyd. 1. Brno: Vysoké učení technické, Fakulta architektury, Ústav teorie urbanismu, 2003. ISBN 80214-2505-9. [36] Historie města Stříbra. Město Stříbro [online]. 2013 [cit. 2016-02-15]. Dostupné z: http://www.mustribro.cz/pamatky/historie.php [37] Informační server města Stříbra: Historie města Stříbra. Stříbro.cz [online]. [cit. 2016-0215]. Dostupné z: http://www.stribro.cz/historie-mesta-stribra.php [38] SVOBODA, Milan. Úplná aktualizace územně analytických podkladů správního obvodu obce s rozšířenou působností: Stříbro. Město Stříbro [online]. 2014 [cit. 2016-02-21]. Dostupné z: http://www.mustribro.cz/uap/2014/uap_orp_stribro_2014_text.pdf [39] ČSÚ. Počet obyvatel v obcích České republiky k 1. 1. 2015. Český statistický úřad [online].

[cit.

2016-03-14].

Dostupné

z:

https://www.czso.cz/documents/10180/20556287/1300721503.pdf/33e4d70e-e75f-4596930c-63406c9068d0?version=1.1 [40] AF – CITIPLAN. Územní plán Stříbro. Město Stříbro [online]. Praha, 2014 [cit. 201603-14]. Dostupné z: http://www.mustribro.cz/ruzne/uzemni_plan_textova_cast_2014.pdf [41] Informační server města Stříbra: Naučná stezka. Stříbro.cz [online]. 2006 [cit. 2016-0314]. Dostupné z: http://www.stribro.cz/bread.php?id=6 [42] ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3.

139

Seznam obrázků, grafů, tabulek a příloh Seznam obrázků Obrázek 1 - Síť dálnic v České republice ................................................................................. 18 Obrázek 2 - Tranzitní koridory v České republice ................................................................... 22 Obrázek 3 - Přehled mezinárodních letišť v České republice .................................................. 25 Obrázek 4 - Vodní cesty v České republice ............................................................................. 28 Obrázek 5 - Veřejná hromadná doprava ................................................................................... 30 Obrázek 6 - Dálkové cyklotrasy v České republice ................................................................. 33 Obrázek 7 - Cyklostezka s prostorem pro pěší ......................................................................... 33 Obrázek 8 – Znak ..................................................................................................................... 54 Obrázek 9 – Vlajka ................................................................................................................... 54 Obrázek 10 - Poloha města v Plzeňském kraji ......................................................................... 54 Obrázek 11 - Mapa silniční sítě ve Stříbře ............................................................................... 57 Obrázek 12 - Úseky silniční sítě ve Stříbře .............................................................................. 58 Obrázek 13 - Parkování v rámci náměstí.................................................................................. 60 Obrázek 14 – Parkoviště u kina; Parkoviště u Penny ............................................................... 60 Obrázek 15 - Vlaková stanice Stříbro....................................................................................... 61 Obrázek 16 - Schéma trati č. 170 procházející územím ORP Stříbro ...................................... 61 Obrázek 17 - Zastávka MHD - Stříbro, náměstí ....................................................................... 63 Obrázek 18 - Zastávka MHD - Stříbro, kino ............................................................................ 63 Obrázek 19 - Dálková cyklotrasa č. 37 procházející Stříbrem ................................................. 63 Obrázek 20 - Mapa cyklotras a cyklostezek ............................................................................. 64 Obrázek 21 – Cyklostezka Stříbro – Těchlovice ...................................................................... 64 Obrázek 22 - Naučná stezka ..................................................................................................... 65 Obrázek 23 - ČOV Stříbro ........................................................................................................ 69 Obrázek 24 - Masarykovo náměstí ........................................................................................... 74 Obrázek 25 - Benešova ulice (pěší zóna) ................................................................................. 75 Obrázek 26 - Minoritské zahrady ............................................................................................. 76 Obrázek 27 – Park .................................................................................................................... 76 Obrázek 28 - náměstí Svobody (13. poledník) ......................................................................... 77 Obrázek 29 - Rozdělení okresu Tachov ................................................................................. 126

140

Seznam grafů Graf 1 - Vývoj počtu obyvatel .................................................................................................. 56 Graf 2 – Celoroční průměrná intenzita vozidel za 24 h ............................................................ 59 Graf 3 - Počet podnikatelských subjektů .................................................................................. 72

Seznam tabulek Tabulka 1 - Základní informace ............................................................................................... 55 Tabulka 2 - Celoroční průměrná intenzita vozidel za 24 h....................................................... 59 Tabulka 3 - Seznam ubytovacích zařízení ................................................................................ 71 Tabulka 4 – Bytová jednotka – Porovnávací hodnota .............................................................. 89 Tabulka 5 – Bytová jednotka – Přímá kapitalizace .................................................................. 92 Tabulka 6 – Bytová jednotka – Výsledná tržní hodnota .......................................................... 93 Tabulka 7 – Rodinný dům – hodnota pozemku...................................................................... 109 Tabulka 8 – Rodinný dům – Majetek jako celek .................................................................... 112 Tabulka 9 – Rodinný dům – Přímá kapitalizace..................................................................... 116 Tabulka 10 – Rodinný dům – Nákladová metoda .................................................................. 118 Tabulka 11 – Rodinný dům – Výsledná tržní hodnota ........................................................... 119

Seznam příloh Příloha 1 – Výpis z katastru nemovitostí ................................................................................ 142 Příloha 2 - Snímek katastrální mapy....................................................................................... 143 Příloha 3 - Fotodokumentace současného stavu (bytová jednotka) ....................................... 144 Příloha 4 – Výpis z katastru nemovitostí ................................................................................ 145 Příloha 5 – Snímek katastrální mapy ...................................................................................... 147 Příloha 6 – Fotodokumentace současného stavu (rodinný dům) ............................................ 148

141

Přílohy Příloha č. 1 Příloha 1 – Výpis z katastru nemovitostí Zdroj: ČUZK; Úprava: Vlastní

142

Příloha č. 2 Příloha 2 - Snímek katastrální mapy Zdroj: ČÚZK; Úprava: Vlastní

143

Příloha č. 3 Příloha 3 - Fotodokumentace současného stavu (bytová jednotka) Zdroj: Vlastní foto; Úprava: Vlastní

144

Příloha č. 4 Příloha 4 – Výpis z katastru nemovitostí Zdroj: ČÚZK; Úprava: Vlastní

145

146

Příloha č. 5 Příloha 5 – Snímek katastrální mapy Zdroj: ČÚZK; Úprava: Vlastní

147

Příloha č. 6 Příloha 6 – Fotodokumentace současného stavu (rodinný dům) Zdroj: Vlastní foto; Úprava: Vlastní

148

Analýza veřejné infrastruktury ve městě Stříbře

Recommend Documents