Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín
Analýza současného stavu a vývojové trendy hypotečního úvěrování v ČR Diplomová práce
Autor:
Jekaterina Velková Finance
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Olga Šeflová
březen, 2013
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
…………………. V Praze dne 27.03.2013
Jekaterina Velková
Poděkování: Chtěla bych poděkovat vedoucí své diplomové práce paní Ing. Olze Šeflové za odborné konzultace, cenné náměty a věcné připomínky, za pomoc a vstřícný přístup při vedení této diplomové práce.
Anotace Předmětem diplomové práce „Analýza současného stavu a vývojové trendy hypotečního úvěrování v ČR“ je charakteristika hypotečních úvěrů na bydlení, analýza jejich parametrů a úrokových sazeb. První kapitola práce je teoretickým vymezením problematiky hypotečních úvěrů včetně stručné charakteristiky jejich základních parametrů. Další kapitola je věnována analýze nabídky hypotečních produktů určených k financování bydlení u pěti významných bankovních subjektů českého trhu. Praktickou části práce je zkoumání vlivu úrokové sazby na poskytování hypotečních úvěrů, analýza faktorů, které ji ovlivňují, a komparace způsobů úročení hypoték. Na závěr práce jsou formulovány výsledky analýz a vymezeny vývojové trendy hypotečního bankovnictví v České republice. Annotation The subject of diploma thesis „Analysis of the current status and trends in mortgage lending in the Czech Republic“ is a characteristic of mortgage loans, the analysis of their parameters and interest rates. The first chapter is the theoretical definition of the mortgage loan problem including a brief description of its basic parameters. Next chapter is devoted to analysis of supply of mortgage products designed to finance housing by the five major banking institutions on the Czech market. The practical part of this work is research the impact of interest rates on mortgage loans, the analysis of the factors influencing on it and comparison of methods interest mortgages. Finally, there are the analyses results and defining trends in the development of mortgage banking in the Czech Republic. Klíčová slova: Hypoteční úvěr, hypotéka, banka, financování, úroková sazba Keywords: Mortgage loan, mortgage, bank, financing, interest rate
Obsah Úvod .......................................................................................................................................... 7 Metodologie ............................................................................................................................ 17 1.
Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů ............................................. 19 1.1
2.
3.
Parametry hypotečního úvěru .................................................................................. 19
1.1.1
Legislativní rámec ........................................................................................... 19
1.1.2
Účelovost hypotečního úvěru .......................................................................... 20
1.1.3
Výše úvěru ....................................................................................................... 21
1.1.4
Způsob čerpání hypotečního úvěru.................................................................. 21
1.1.5
Způsob splácení ............................................................................................... 22
1.1.6
Splatnost úvěru ................................................................................................ 23
1.1.7
Úročení ............................................................................................................ 23
1.1.8
Zajištění hypotečního úvěru ............................................................................ 24
1.1.9
Hypoteční zástavní listy (HZL) ....................................................................... 25
1.2
Státní podpora k hypotečním úvěrům (Státní finanční podpora - SFP) .................. 27
1.3
Výhody a nevýhody hypotečního úvěru pro klienta................................................ 29
Analýza parametrů hypotečních úvěrů na bydlení u vybraných bank .................... 32 2.1
Československá obchodní banka, a.s. - ČSOB ........................................................ 33
2.2
Česká spořitelna, a.s. – ČS ...................................................................................... 34
2.3
Hypoteční banka, a.s. - HB ...................................................................................... 35
2.4
UniCredit Bank Czech Republic, a.s. - UCB .......................................................... 38
2.5
Raiffeisenbank, a.s. - RB ......................................................................................... 40
2.6
Vyhodnocení analýzy parametrů hypotečních úvěrů na bydlení............................. 42
Vliv úrokových sazeb na poskytování hypotečních úvěrů ......................................... 45 3.1
Úroková sazba ......................................................................................................... 45
3.1.1
Fixní úroková sazba ......................................................................................... 45
3.1.2
Variabilní úroková sazba ................................................................................. 46
3.1.3
Základní úroková sazba ................................................................................... 49
3.2
Analýza faktorů ovlivňujících výši úrokových sazeb ............................................. 50
3.2.1
Výše hypotečního úvěru .................................................................................. 51
3.2.2
Splatnost hypotečního úvěru ........................................................................... 54
3.2.3
Doba fixace úrokové sazby ............................................................................. 58
5
3.2.4 3.3
Výsledky analýzy faktorů ovlivňujících výši úrokových sazeb ...................... 60
4.
Analýza způsobů úročení hypotečních úvěrů .......................................................... 62
3.3.1
Nabídka hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou na trhu ................. 63
3.3.2
Porovnání fixních a variabilních úrokových sazeb.......................................... 73
3.3.3
Výsledky analýzy způsobů úročení hypotečních úvěrů .................................. 81
Vývojové trendy ............................................................................................................. 84 4.1
Hypotéka online....................................................................................................... 84
4.2
Hypotéka po webu ................................................................................................... 85
4.3
Virtuální pobočka .................................................................................................... 86
Závěr ....................................................................................................................................... 87 Seznam použité literatury ..................................................................................................... 90 Seznam použitých grafů, tabulek ......................................................................................... 97
6
Úvod Do seznamu základních potřeb moderního člověka kromě jídla, pití, pocitu bezpečnosti a finanční jistoty patří mimo jiné i otázka bydlení. Kaţdý občan alespoňjednou ve svém ţivotě řešil problém ubytování, a to buď nájmem nebo koupí bytu. Pořízení vlastního bydlení je jednou z nejsloţitějších otázek. V některých případech je hypoteční úvěr pouze jediným řešením. Hypoteční úvěr je bankovním produktem, který se vyznačuje hlavně dlouhou dobou splatnosti a způsobem zajištění - zástavním právem k nemovitosti. Oba tyto faktory představují největší rizika pro klienta, a to hlavně tím, ţe klient je v situaci finanční závislosti na několik desítek let dopředu. A proto hlavním parametrem při výběru produktu hypotečního bankovnictví se stává úroková sazba. Pro sledování vývoje úrokových sazeb na českém bankovním trhu byl zvolen ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX. Tento ukazatel je součástí projektu FINCENTRUM HYPOINDEX, který připravila společnost Fincentrum ve spolupráci s 11 bankami poskytujícími hypoteční úvěry. V rámci tohoto projektu jsou sledovány základní ukazatele hypotečního bankovního trhu, a to hlavně výše průměrné úrokové sazby, počet a objem hypoték, jejich průměrná výše a účel pouţití. Mezi ně patří i ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX, který je váţenou průměrnou úrokovou sazbou nově poskytovaných hypotečních úvěrů pro fyzické osoby v daném kalendářním měsíci. Jako váha slouţí objem poskytnutých úvěrů, to znamená, ţe čím větší je podíl banky na hypotečním trhu, tím více tento bankovní subjekt ovlivňuje hodnotu celkového ukazatele. Údaje o vývoji úrokových sazeb hypoték jsou shromaţďovány uţ od roku 2003. Graf č. 1 zobrazuje vývoj ukazatelu FINCENTRUM HYPOINDEX na českém bankovním trhu.
7
Graf č. 1. Vývoj váţené průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v době 2003–2012 (p. a.).
%
Vývoj HYPOINDEXU v letech 2003-2012
5,9 5,7 5,5 5,3 5,1 4,9 4,7 4,5 4,3 4,1 3,9 3,7 3,5
3.55%
1.200 3 4.200 3 7.200 10.20 3 03 1.200 4 4.200 4 7.200 4 10.20 04 1.200 5 4.200 5 7.200 10.20 5 05 1.200 6 4.200 6 7.200 6 10.20 06 1.200 7 4.200 7 7.200 7 10.20 07 1.200 8 4.200 8 7.200 8 10.20 08 1.200 9 4.200 9 7.200 9 10.20 09 1.201 0 4.201 0 7.201 10.20 0 10 1.201 1 4.201 1 7.201 1 10.20 11 1.201 2 4.201 2 7.201 2
3,3
Zdroj: zpracováno na základě údajů z webových stránek http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ (17.09.2012).
Graf č. 1 názorně ukazuje, ţe nejvyšší úrokové sazby hypoteční trh zaznamenal v roce 2008. Tento fakt vysvětluje pokles počtu a objemu sjednaných hypotečních úvěrů v této době. Nízké úrokové sazby se objevují v roce 2005 a také i v současné době, kdy jejich výše nepřesahuje hranici 3,7 % p.a. Ke dni 01.08.2012 má ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX hodnotu 3,55 % p.a. Pro celkový přehled vývoje českého hypotečního trhu je potřeba uvést také objem poskytnutých hypotečních úvěrů, a to hlavně občanům. Takovou informaci poskytuje graf č. 2.
8
Graf č. 2. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro občany za dobu 2001–2012.
Objem poskytnutých hypoték na bytové potřeby pro občany mld. Kč 160
142,289
140
120,09
120
119,007
100,84
100 73,851
72,069 80
84,772 59,927
51,959 60 36,212 40 14,728
22,532
20 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1. pololetí
Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17. 09. 2012). http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=3e81a033-2504-40ce-bfa6-e640cd773921
Jak je vidět na grafu č. 2, hypoteční trh v České republice od roku 2001 zaznamenával fáze jak růstu, tak i poklesu. Aţ do roku 2007 objem poskytnutých hypoték neustále rostl a v roce 2007 dosáhl svého maxima, kdy objem hypotečních úvěrů přesáhl hranici 140 mld. Kč. Rok 2009 se vyznačuje tím, ţe objem poskytnutých hypoték na bytové potřeby pro občany byl za posledních 10 let minimální a činil pouze 73 mld. Kč. Takový pokles hypotečního trhu lze částečně zdůvodnit vysokými úrokovými sazbami, zvýšením obezřetnosti bankovních subjektů, zpřísněním podmínek pro poskytnutí úvěrů a hlavně nejistotou lidí v době krize a obavami z finanční závislosti a platební neschopnosti. Od roku 2010 objem poskytnutých hypoték začal znovu růst a za první pololetí roku 2012 dosáhl skoro 60 mld. Kč, coţ přesáhlo úroveň roku 2004. Pro přehlednost údaje o vývoji objemu hypotečního trhu v České republice pouze za 1. pololetí určitého roku zobrazuje graf č. 3.
9
Graf č. 3. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro občany za 1. pololetí roků 2001–2012.
Objem poskytnutých hypoték na bytové potřeby pro občany za 1. pololetí roků 2001-2012 mld. Kč
80
74,52
70
59,55
60
45,92
50
39,65 38,59
40
25,63
30 20
59,93 56,39
31,33
15,51 6,03
10,01
10 0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17.09. 2012). http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=3e81a033-2504-40ce-bfa6-e640cd773921
Graf č. 3 uvádí informaci o vývoji poskytnutých hypotečních úvěrů pouze za 1. pololetí určitého roku. Je patrné, ţe tento graf kopíruje graf č. 2, pouze objem hypotečních úvěrů za 1. pololetí roku 2010 je menší, neţ je tento ukazatel za rok 2009, i kdyţ celkový objem hypoték za rok 2010 je vyšší neţ za rok 2009. Takový nesoulad lze vysvětlit tím, ţe po razantnímu poklesu v roce 2009 se hypoteční trh pomalu oţivuje a nabírá sílu aţ ve 2. polovině roku. Ministerstvo pro místní rozvoj shromaţďuje také údaje o účelech hypotečních úvěrů pro občany. Graf č. 4 a graf č. 5 uvádí informace o celkové výši smluvní jistiny úvěrů a o počtu hypoték za určitý rok.
10
Graf č. 4. Smluvní jistina hypotečních úvěrů (HÚ) dle účelu úvěru u občanů.
Smluvní jistina HÚ dle účelu úvěru u občanů mld. Kč 11,37
140 27,43
120
21,88
35,09 6,38
HÚ ostatní
100
18,29
80
5,62
28,82
23,86
95,83
11,9
25,4 14,11
60
10,36
3,36
0
68,2
65,64
16,9
6,84
40 20
22,57
9,09 10,07
2002
15,61
43,88
45,05
18,4
66,25 16,07
48,1
12,07
2003
2004
HÚ na koupi
29,77
25,99
17,3
HÚ na výstavbu
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 1.pololetí
Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17.09. 2012). http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=7e85add0-8448-4309-91f7-26a6d4d241ce
Mezi hlavní účely hypotečních úvěrů patří především výstavba a koupě nemovitosti. Na grafu č. 4 je vidět, ţe největší podíl na smluvní jistině všech hypoték za dobu 2002-2012 mají hypoteční úvěry na koupi nemovitosti. V roce 2002 podíl hypoték na výstavbu nemovitosti a hypoték na její koupi byl přibliţně na stejné úrovni. Pak se proporce postupně mění, přičemţ roste také podíl hypotečních úvěrů na jiné účely. V roce 2011 jejich objem jiţ přesahuje objem úvěrů na výstavbu.
11
Graf č. 5. Počet hypotečních úvěrů (HÚ) dle účelu úvěru u občanů.
Počet HÚ dle účelu úvěru u občanů
tis. ks 90
8,128
80
16,998 5,152
70 60
4,356
50
10,943
2,816 9,611
20 7,624
10
11,227 13,753
14,78
5,761
13,872
18,109
8,883
40 30
20,724
31,89
8,006
HÚ ostatní 8,645
54,492 44,083
13,486
10,187 36,872
9,619
8,829 26,626
21,159
40,604 29,361
HÚ na výstavbu HÚ na koupi
18,678
16,106 10,562
0 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 1.pololetí
Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17.09. 2012). http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=7e85add0-8448-4309-91f7-26a6d4d241ce
Graf č. 5 zobrazuje celkový počet hypotečních úvěrů podle jejich účelu pouţití. Lze znovu podotknout, ţe největší podíl mají hypoteční úvěry na koupi nemovitosti. Tento graf má orientační charakter a je uveden pro účel představy celkového počtu hypoték, poskytovaných na českém bankovním trhu za určitý rok. Jelikoţ se v této diplomové práce berou v úvahu pouze hypoteční úvěry, které jsou určeny na bydlení, je důleţité uvést jejich podíl na celkovém hypotečním trhu. Z tohoto důvodu do této práce jsou zařazeny následující grafy.
12
Graf č. 6. Smluvní jistina hypotečních úvěrů (HÚ) u občanů.
Smluvní jistina HÚ u občanů mld. Kč 150
12,25
130
9,5
14,83 110
8,95
90
130,03
6,81
10,7
107,91
70
91,89
6,27 50 30 10
Objem HÚ ostatních (mld. Kč)
7,96
61,37
4,15 2,82
99,09
75,74 65,9
5,36
53,37
Objem HÚ na bydlení (mld. Kč)
45,69
32,06 19,71 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 1.pololetí
Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17.09. 2012). http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=7e85add0-8448-4309-91f7-26a6d4d241ce
Graf č. 6 zobrazuje celkový objem hypotečních úvěrů dle objektu úvěru. Je vidět, ţe smluvní jistina hypoték na bydlení několikanásobně převyšuje objem ostatních úvěrů. To znamená, ţe se většina hypotečních úvěrů poskytuje na řešení otázky bydlení, přičemţ objem takových úvěrů je méně citlivý na změny celkového objemu hypoték (s růstem celkové jistiny HÚ objem úvěrů na bydlení roste pomaleji, s poklesem celkové jistiny HÚ objem úvěrů na bydlení pomaleji klesá). Podíl hypoték na bydlení na celkovém počtu úvěrů je uveden na grafu č. 7.
13
Graf č. 7. Počet hypotečních úvěrů (HÚ) u občanů.
Počet HÚ na bydlení u občanů
tis. ks 90
7,164
80
5,83 5,56
70 60
10 0
64,306 3,128
45,39 39,385
37,039
1,669
20
56,066
4,273
46,625
2,568
HÚ ostatní
4,732 61,784
3,945
40 30
76,18
4,401
50
8,431
32,339
HÚ na bydlení
28,91 19,333
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 1.pololetí
Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17.09. 2012). http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=7e85add0-8448-4309-91f7-26a6d4d241ce
Hypoteční úvěry na bydlení převaţují nad ostatním úvěry i ve svém počtu. Nejvíce takových úvěrů bylo sjednáno v roce 2007, kdy toto číslo přesáhlo 76 tis. ks. Za 1. pololetí roku 2012 bylo zafixováno přes 32 tis. ks hypoték na bydlení, coţ je na úrovni roku 2003. Je zajímavé, ţe smluvní jistina takových úvěrů za tu samou dobu je mnohem vyšší, neţ smluvní jistina za rok 2003. Tento fakt lze vysvětlit tím, ţe průměrná smluvní jistina jedné hypotéky vzrostla. Například průměrná hodnota hypotečního úvěru v roce 2002 činila 1.0195 tis. Kč, v 1. pololetí roku 2012 průměrná hypotéka byla uţ ve výši 1.6503 tis. Kč, přičemţ nejvyšší průměrná částka úvěru byla v roce 2008 a činila 1.7674 tis. Kč. Produkty hypotečního bankovnictví jsou poskytovány nejenom občanům, ale i municipalitám a podnikatelským subjektům. Celkový přehled o mnoţství hypotečních úvěrů poskytuje následující graf č. 8.
14
Graf č. 8. Celkový počet a objem hypotečních úvěrů za období 2001-2012.
Hypoteční úvěry celkem za období 2001-2012 200
184,05
184,98
180 160
140,66
141,19
140 120
98,32
100 80
68,13
60 40
89,75
85,757
47,59 30,31 24,81 32,165 14,837 21,545
41,815
69,189
Počet hypoték, tis. ks
95,86 72,721
69,67
66,25
45,229 52,048
52,388
Objem hypoték, mld. Kč
36,669
20 0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1. pololetí
Zdroj: zpracováno na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) (17.09. 2012). http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=3e81a033-2504-40ce-bfa6-e640cd773921
Graf č. 8 zobrazuje celkovou situaci na českém hypotečním trhu v období 2001-2012. Vývoj objemu hypotečních úvěrů a jejich počtu lze porovnat s vývojem úrokových sazeb. V období 2003-2006, kdy cena hypoték klesala a byla na niţší úrovni, počet sjednaných úvěrů rostl. Začátek roku 2007 měl ještě příznivé podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů, ale ve druhé polovině tohoto roku úrokové sazby začaly rychle růst a dosáhly svého maxima v roce 2008. Je zajímavé, ţe objem a počet poskytnutých úvěrů měly vysoké hodnoty právě v letech 2007-2008, přičemţ objem všech hypoték byl v roce 2008 nejvyšší. Takovou skutečnost je moţné pravděpodobně vysvětlit určitou setrvačnou silou procesu poskytování úvěrů a zpoţděnou reakcí, způsobenou jak lidským faktorem, kdy klienti kvůli nízkým úrokovým sazbám minulých období stále měli zájem o tento produkt, tak i zpoţděním během sjednávání a poskytování hypoték. Nicméně v roce 2009 se hypoteční trh propadl, počet a objem hypotečních úvěrů sjednaných za toto období byl nejmenší, úrokové sazby naopak měly vysoké hodnoty. Od roku 2010 sazby hypoték začaly klesat. Tento fakt vedl k postupnému oţivení celého trhu a zvýšení jak celkového počtu, tak i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů.
15
Všechny grafy, které byly uvedeny výše, ještě jednou potvrzují fakt, ţe poptávka po produktech hypotečního bankovnictví neustále roste. Pořízení nemovitosti buď formou koupě bytu, výstavby rodinného domu nebo jiným způsobem je běţnou součásti ţivota člověka, a proto analýza produktů hypotečních trhů zůstává i nadále aktuální. Cílem této diplomové práce je zhodnotit hypoteční úvěry na bytové potřeby u vybraných bank a vyhodnotit perspektivy hypotečního trhu v ČR s důrazem vlivu úrokových sazeb.
16
Metodologie Tato diplomová práce se skládá z několika částí. Úvodní část je věnována především kvantitativnímu vývoji jednotlivých parametrů hypotečního úvěrů z časového hlediska. Pro přehlednost dat jsou zkonstruovány grafy, které zachycují absolutní a relativní změny. Dále následuje charakteristika a analýza hypotečního úvěru jako bankovního produktu. Jeho teoretické vymezení se skládá ze stručného pohledu na jeho jednotlivé parametry a zahrnuje také s ním související charakteristiku HZL a problematiku státní finanční podpory. Kapitolou č. 3 je analýza parametrů hypotečních úvěrů na bydlení u vybraných bank. Pro účel zhodnocení základních charakteristik jednotlivých produktů hypotečního bankovnictví bylo zvoleno pět bankovních subjektů, kterými jsou dvě největší univerzální banky: Česká spořitelna, a. s., a Československá obchodní banka, a. s., univerzální banka se specializací na komerční bankovnictví - UniCredit Bank Czech Republic, a. s, Raiffeisenbank, a. s., a specializovaná banka – Hypoteční banka, a. s. Stručný popis jejich produktů je důleţitý pro formulování závěru celé analýzy. Následující část práce je věnována úrokovým sazbám hypotečních úvěrů. Základ této kapitoly tvoří dvě analýzy. První analýza je zaměřená na faktory, které ovlivňuji výši úrokových sazeb hypotečních úvěrů. V rámci této analýzy byl zvolen ilustrační příklad, ve kterém byla snaha nasimulovat moţného potenciálního klienta. Jeho moţnosti a poţadavky byly zvolené tak, aby se co nejvíce přibliţovaly k realitě a zároveň umoţňovaly provedení analýzy a komparace. Pro analýzu a následné porovnání úrokových sazeb bylo také zvoleno pět jiţ zmíněných bank: Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB), Česká spořitelna, a.s. (ČS), Hypoteční banka, a.s. (HB), UniCredit Bank Czech Republic, a.s. (UCB), Raiffeisenbank, a.s. (RB). Druhá analýza je věnována problematice fixního a variabilního úročení hypoték. Variabilní úroková sazba není v nabídce všech bank, a proto je uvedeno několik subjektů, které mají ve svém produktovém katalogu hypotéku s takovým typem úročení. Stručný popis jejich produktů je soustředěn hlavně na variabilní úrokovou sazbu a na základní opce hypotéky, které jsou důleţité pro klienta v rámci variabilního úročení a které se liší u různých bank. Poté je provedena samotná analýza a komparace výše variabilních a fixních úrokových sazeb, pro kterou byly zvoleny hypoteční úvěry bankovních subjektů, které
17
umoţňují provést výpočet těchto sazeb. V tomto případě byly vybrány banky: UCB, RB, mBank a GE Money Bank CZ. Výpočet příslušných úrokových sazeb se provádí na jiţ uvedeném ilustračním příkladě. Kapitola č. 5 představuje vývojové trendy hypotečního bankovnictví. Jejím obsahem je analýza regionální struktury trhu hypotečního zprostředkování, která se prováděla na regionální úrovni, a proto byla zaměřena především na regionální společnosti. Na základě jednotlivých kritérií s pouţitím různých zdrojů byla snaha zjistit počet subjektů, působících v jednotlivých regionech. Poté následovalo porovnáni objemu zprostředkování v jednotlivých krajích a vytvoření celkové struktury trhu hypotečního zprostředkování. V rámci této časti diplomové práce jsou také stručně popsány takové produkty českého bankovního trhu jako Hypotéka online, Hypotéka po webu a Virtuální pobočka. Základní zdroje, které byly pouţity v úvodní časti diplomové práci, jsou především zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech (platnost v rocích 1990 – 2004), zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 21/1992 Sb., zákon o bankách, zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech, Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., 28/2006 Sb. a 249/2002 Sb. Důleţitým zdrojem analýzy vývoje parametrů hypotečních úvěrů jsou také informace, které poskytují veřejnosti Ministerstvo pro místní rozvoj na svých webových stránkách, a data z projektu FINCENTRUM HYPOINDEX. Ve všech analýzách této práce byly pouţity údaje, které jsou uvedeny jednotlivými bankovními subjekty na svých webových stránkách, a také data vypočítané pomocí jejich online hypotečních kalkulaček. V rámci analýzy regionální struktury trhu hypotečního zprostředkování byly zpracovány údaje ze serverů firmy.cz, hypoteky.com, afiz.cz a firmyvkraji.cz. Je důleţité uvést, ţe v rámci zpracování diplomové práce autorka narazila na několik nedostatků, které mohly ovlivnit výsledky jednotlivých analýz a na které je samozřejmě upozorněno v textu práce. Jsou to především neúplnost dat, orientační charakter údajů, neschopnost nasimulovat některé faktory ovlivňující ve skutečnosti výsledek analýzy, nepřehlednost informace a omezenost ve výpočtových programech. Výsledkem diplomové práce je syntéza poznatků z jednotlivých analýz a prognóza budoucích vývojových trendů hypotečního bankovnictví.
18
1.
Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů 1.1 Parametry hypotečního úvěru 1.1.1 Legislativní rámec
Základní obnovení v oblasti hypotečního bankovnictví v České republice nastalo v roce 1990, kdy vstoupil v platnost Zákon o dluhopisech č. 530/1990 Sb. Tento zákon vymezoval pojem hypotečních zástavních listů a definoval hypoteční úvěr jako úvěr s přesně stanoveným účelem, a to investice do nemovitosti. K rozvoji hypotečního trhu ale přispěl aţ Zákon č. 84/1995 Sb., tzv. „hypoteční zákon“, který se zakládal hlavně na zákonech č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, č. 21/1992 Sb., zákon o bankách, a na Obchodním zákoníku č. 513/1991 Sb. Od roku 2004 vstoupil v platnost Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který v § 28 definuje hypoteční úvěr takto: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. … Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.“ Novinkou tohoto zákonu se stalo definování pojmu „americká hypotéka“, neboli neúčelového hypotečního úvěru. Kromě toho od roku 2004 má klient moţnost ručit za hypotéku nemovitostí, která se můţe nacházet mimo jiné i na území členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor (EHP). Částečně se hypoteční bankovnictví upravuje i v Občanském zákoníku a v Obchodním zákoníku, které obsahují hlavně zástavní právo a smlouvu o úvěr. Důleţitou roli hraje také Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, který charakterizuje podmínky získání bankovní licence a určuje bankovní dohled. 19
1.1.2 Účelovost hypotečního úvěru Otázka účelovosti hypotéky začala být aktuální od roku 2004, kdy byl zákonem poprvé definován neúčelový hypoteční úvěr, tzv. americká hypotéka. Od té doby všechny hypoteční úvěry lze rozdělit na: Účelový – hypoteční úvěr s přesně stanoveným účelem pouţití. To znamená, ţe bankovní subjekt poskytuje takový úvěr na s klientem předem dohodnutý účel. Z toho vyplývá, kontrola pouţití finančních prostředků je v této situaci nedílnou součástí činnosti banky. Taková kontrola můţe probíhat pomocí doloţení kupní smlouvy klientem, číslem účtu, na které pak budou finanční prostředky poskytnuty. Při postupném čerpání úvěru je to hlavně čerpání pomocí jednotlivých faktur nebo proplacením prostředků na účet třetí osobě. Informace o účelu pouţití hypotečního úvěru sniţuje bance riziko spojené s poskytováním produktu, a proto „klasická hypotéka“ má ve většině případů výhodnější úrokovou sazbu neţ hypotéka „americká“. Mezi nejčastější účely hypoték patří: koupě nemovitosti, její výstavba, rekonstrukce, modernizace nebo oprava, vypořádání společného jmění manţelů nebo dědictví, refinancování hypotečního úvěru, získání vlastnického podílu na nemovitosti apod. Neúčelový – hypoteční úvěr, u kterého banka nevyţaduje od klienta informace ohledně pouţití finančních prostředků. Druhý název úvěru je „americká hypotéka“. Takový produkt je určen těm, kdo nemůţou vyhovět poţadavku banky na doloţení konkrétního účelu úvěru, nebo klientům, kteří neplánují pouţít finanční prostředky na investici do nemovitosti. Ve své podstatě je to spotřebitelský úvěr, který je ale vţdy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Právě kvůli způsobu zajištění úroková sazba neúčelového
hypotečního
úvěru
je
spotřebitelského úvěru.
20
niţší,
neţ
úroková
sazba
klasického
1.1.3 Výše úvěru Výše hypotečního úvěru se můţe vyjadřovat jak v procentech, tak i v absolutní hodnotě. Mezi základní faktory, které ji ovlivňují, patří především: jednotlivé parametry klienta, např. jeho bonita, platební historie atd. výše investičního záměru (výše investice do nemovitosti), hodnota nemovitosti, na kterou se bude vztahovat zástavní právo. Minimální výše hypotečního úvěru se pohybuje kolem 300 tis. Kč. Maximální výše hypotečního úvěru se ve většině případů vyjadřuje v procentní hodnotě. „Pravé hypotéky“, které jsou financovány pomocí prostředků z hypotečních zástavních listů, jsou poskytovány přibliţně do výše 70 % obvyklé ceny zastavených nemovitostí. V současné době ale většina bankovních subjektů na trhu má ve své nabídce hypoteční úvěry aţ do výše 100 % ceny nemovitosti. Důvodem je schopnost bank financovat hypotéky i z jiných zdrojů. V případě neúčelových hypotečních úvěrů se lze často setkat s omezením ve výši 60 % od zastavené ceny nemovitosti nebo s maximální částkou hypotéky vyjádřenou v absolutní hodnotě.
1.1.4 Způsob čerpání hypotečního úvěru Při poskytování hypotečního úvěru existují dva základní způsoby jeho čerpání, a to: jednorázové čerpání – v případě koupě nemovitosti, vypořádání spoluvlastnických nároků, refinancování úvěru atd. Banka převádí finanční prostředky bezhotovostním způsobem například na základě kupní smlouvy. postupné čerpání – v případě výstavby, rekonstrukce či modernizace nemovitosti atd. Tato forma čerpání úvěru je výhodnější v případě, ţe nakládání s finančními prostředky bude probíhat v delší časové době. Banka stanoví klientovi kalendář, ve kterém jsou uvedeny částky a lhůty jednotlivých čerpání. Průběh a také i účelovost celého procesu čerpání hypotečního úvěru je kontrolována pomocí faktur a ostatní dokumentace.
21
Způsob čerpání úvěru, jeho podmínky a lhůty pro vyčerpání všech finančních prostředků jsou uvedeny ve smluvní dokumentaci. Podle ní klient je povinen celou částku hypotéky vyčerpat, v případě porušení této povinnosti bankou můţe být naúčtována sankce. Je důleţité podotknout, ţe způsob a lhůty čerpání hypotéky jsou do určité míry předurčeny účelem hypotečního úvěru. Doba čerpání hypotečního úvěru je většinou omezená. Banka vyţaduje od klienta, aby všechny peněţní prostředky byly vyčerpány obvykle do 24 měsíců od data schválení úvěrové smlouvy.
1.1.5 Způsob splácení Splácení hypotečního úvěru probíhá pomocí uhrazení měsíční splátky klientem, která se skládá z úmorové sloţky (splácí se jistina úvěru) a z úrokové sloţky (splácí se úrok úvěru). Mezi základní způsoby splácení hypotečního úvěru patří: Anuitní způsob splácení Většina hypotečních úvěrů se splácí pomocí anuity. Podstatou tohoto způsobu splácení je konstantní výše měsíčních splátek, která se skládá z rostoucího úmoru jistiny a klesajícího úroku. Takţe výši měsíční splátky klient ví dopředu. To všechno umoţňuje naplánovat příjmy a hlavně výdaje rodinného rozpočtu. Jedinou nevýhodou anuity mohou být sankce za mimořádné splácení úvěru během fixního období. Progresivní způsob splácení. Měsíční splátka hypotečního úvěru s progresivním způsobem splácení se skládá z rostoucí úmorové časti a klesajícího úroku. Celková měsíční splátka postupně roste, přičemţ během prvního roku splatnosti úvěru je konstantní a její výše je niţší neţ u anuitního způsobu splácení. Později se splátka zvyšuje o určitý koeficient růstu. Takový způsob splácení hypotéky je vhodný hlavně pro klienty, pro které je niţší finanční zatíţení na počátku splácení potřebné kvůli malým příjmům, jenţ by se měly zvýšit v budoucnu. Takoví lidé by měli mít jistotu ve svém zaměstnání a v pravděpodobném růstu svých příjmů. Příkladem mohou slouţit mladé rodiny, absolventi, kteří stojí na počátku své kariéry nebo lidé, kteří jsou na mateřské dovolené. Nevýhodou progresivního způsobu splácení je především riziko, ţe se příjmy včas nezvýší, a klient se dostane do finančních potíţi. Kromě toho částka, která bude zaplacena na úrocích, bude vyšší, neţ v případě anuitního způsobu splácení. 22
Degresivní způsob splácení. Měsíční splátky při degresivním způsobu splácení se postupně sniţují, přičemţ úmorová část zůstává konstantní a úrok klesá. První rok má klient splátky, které jsou vyšší neţ v případě anuitního splácení hypotéky, v následujících obdobích měsíční splátky klesají o určitý koeficient poklesu. Podstatou tohoto způsobu splácení je větší finanční zatíţení na počátku splácení, které s postupem času klesá. To znamená, ţe jistina hypotečního úvěru se splácí rychleji a celková částka, která bude zaplacena na úrocích, je niţší. Zájem o takovou hypotéku mohou projevovat lidé, kteří mají vysoké příjmy v současnosti a kteří nemají jistotu v příjmech budoucích. Nevýhodou degresivního způsobu splácení je poţadavek banky na vyšší současné příjmy klienta. Navíc vyšší prvotní měsíční splátky, které klient je povinen zaplatit hned po velké investici do nemovitosti, mohou zatíţit rodinný rozpočet.
1.1.6 Splatnost úvěru Je známo, ţe hypoteční úvěr je příkladem dlouhodobého produktu. Doba jeho splatnosti se obvykle pohybuje od 5 do 30 let. Platí pravidlo, ţe čím doba splatnosti úvěru je delší, tím menší je výše měsíční splátky a tím větší částku zaplatí klient celkově na úrocích. Hypoteční úvěry s kratší dobou splatnosti se obvykle poskytují za účelem modernizace nebo rekonstrukce. V případě úvěrů s delší dobou splatnosti velký význam hraje věkové kritérium ţadatele. Důvodem je případný odchod do důchodu, který sniţuje příjem klienta a tím zvyšuje riziko nesplacení úvěru. Doba splatnosti hypotečního úvěru se sjednává mezi bankou a klientem při uzavírání smlouvy a je uvedená ve smluvní dokumentaci.
1.1.7 Úročení Úroková sazba je hlavním parametrem hypotečního úvěru. Existují dva typy sazby: pevná úroková sazba a pohyblivá úroková sazba. Pevná úroková sazba se stanovuje bankou na začátku doby splácení hypotéky a jenom v tom případě, pokud se klient pro ni rozhodne. Taková úroková sazba platí určité období, tzv. fixní období, které zvolí sám klient a během kterého je její výše neměnná. Fixace se stanoví obvyklé na dobu 1, 2, 3, 4, 5, 10 a 15 let. Po skončení doby fixace je banka oprávněna nabídnout klientovi novou úrokovou sazbu, která se bude odvíjet od aktuálních podmínek trhu. 23
1.1.8 Zajištění hypotečního úvěru Hypoteční úvěr se odlišuje od ostatních typů úvěrů způsobem zajištění, který je definován v Zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, následovně: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva…. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.“ Je důleţité uvést, ţe právní účinky zástavního práva k nemovitosti vznikají dnem vkladu do katastru nemovitostí. Tento proces je předmětem zákonu č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných právech k nemovitostem, a jeho novelizace zákonem č. 349/2011 Sb. Katastr nemovitostí působí na území České republiky od roku 1993. Jeho činnost je regulována zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, který je známý pod názvem katastrální zákon a ve kterém je uvedeno, ţe: „Katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona.“ Podle Občanského zákoníku za nemovitost lze povaţovat pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Takţe předmětem katastru nemovitosti jsou především pozemky v podobě parcel, katastrální území, budovy a stavby, které jsou spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy a nebytové prostory, ale také i právní vztahy a věcná práva k nemovitosti. Aby nemovitost mohla slouţit jako zajištění hypotečního úvěru, musí být splněna kritéria: Na nemovitosti nesmí být jiná zástavní práva (výjimkou muţe být pouze zástavní právo v případě zajištění úvěru, který byl poskytnut stavební spořitelnou, která s novou zástavou písemně souhlasí).
24
Nemovitost je bez plomby a věcného břemene – řada bank je ochotná připustit existenci věcného břemene, ale neakceptovatelným je věcné břemeno doţivotního uţívání. Plombu by měla banka zkontrolovat, zjistit její důvod a ověřit moţnost dalšího zápisu. Nemovitost se zastavuje celá - pokud nemovitost vlastní několik vlastníků, je potřeba, aby byl souhlas všech spoluvlastníků. Otázka předkupního práva – jeho existence ve většině případů nebrání zastavení nemovitosti, ale je schopná způsobit pokles její zástavní hodnoty. Je důleţité připomenout, ţe do katastru nemovitostí se zapisuje i rozestavěná nemovitost. V současné době klienti sjednávají k hypotečním úvěrům řadu jiných produktů. Mezi ně patří ţivotní pojištění klienta, které je povinné jen v některých případech, například kdyţ povolání ţadatele o hypotéku je nadměrně rizikové. Ale nejčastější pojištění, které banky vyţadují od svých klientů při sjednávání hypoték, je pojištění proti neschopnosti klienta hypoteční úvěr splácet. Takovou formou zajištění se vylučuje situace nesplácení úvěru z důvodu dlouhodobé pracovní neschopnosti nebo ztráty zaměstnání.
1.1.9 Hypoteční zástavní listy (HZL) Otázka HZL je těsně spjata s poskytováním hypotečních úvěrů. Je známo, ţe hypotéka je dlouhodobým produktem se splatností aţ 30 let. Pro bankovní subjekty je hypoteční úvěr dlouhodobou pohledávkou, která samozřejmě vyţaduje dlouhodobé prostředky na její financování. HZL jsou právě základním finančním zdrojem banky při poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční zástavní list je dluhopisem, který je upraven v Zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, a v zákoně č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. Zákon o dluhopisech definuje: „Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí).“ 25
Definice HZL naznačuje, ţe jejich emise je vázána na hypoteční úvěry, které se vyznačují kvalitou svého způsobu zajištění – zástavním právem k nemovitosti. Kromě toho všechny zdroje, které banka získá prodejem HZL, jsou pouţity na poskytování hypoték. Zákon o dluhopisech také uvádí, ţe: „Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou sloužit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části… Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouží, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky.“ Jak uţ bylo zmíněno, řádným krytím HZL jsou pohledávky z hypotečních úvěrů nebo pouze část těchto pohledávek. Existuje také i náhradní krytí HZL, kterým by měly být hlavně kvalitní a vysoce likvidní prostředky. Jako příklad lze uvést hotovost, vklady u České národní banky (ČNB), cenné papíry vydané ČNB a statní dluhopisy. V zákoně jsou stanoveny i pravidla emise HZL: „Hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem v České republice.“ Hlavní podmínkou emise HZL je pro bankovní subjekty speciální povolení, neboli licence vydaná ČNB. HZL přináší svému majiteli výnos, který je tvořen pevně stanoveným úrokem z jeho jmenovité hodnoty. Je důleţité uvést, ţe tato úroková míra ovlivňuje výši úrokové sazby, za kterou bankovní subjekty poskytují klientům hypoteční úvěry. Rozdíl mezi úrokovými sazbami tvoří pak bankovní marţi, úroky z hypoték jsou vyšší neţ úroková míra HZL. HZL lze někdy pořídit na pobočkách emitující banky, na praţské burze cenných papírů a na RM-systému, některé emise jsou však výhradně určeny institucionálním investorům. Kromě toho HZL jsou cennými papíry, se kterými se veřejně obchoduje a lze je doporučit především investorům s malou zkušenosti v oblasti finančních trhů. Kvůli tomu, ţe tyto dluhopisy jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů a kvalita emitenta je regulována licenci ČNB, patří HZL do seznamu jedněch z nejbezpečnějších cenných papírů.
26
1.2
Státní podpora k hypotečním úvěrům (Státní finanční podpora - SFP)
Finanční podpora při poskytování hypotečních úvěrů se můţe projevovat pomocí několika způsobů: nízko úročeným půjčkám, dotací na úroky nebo odpočtem zaplacených úroků od základu daně. V současné době platí dvě nařízení vlády, které umoţňují získat finanční prostředky s niţším úročením na financování nemovitosti. Nařízení vlády č. 616/2004 Sb. Toto nařízení vlády upravuje moţnost získání úvěru do výše 300 tis. Kč na pořízení vlastního bydlení. Takový úvěr lze sjednat jako samostatný produkt anebo ho lze kombinovat i s účelovým hypotečním úvěrem od bankovního subjektu nebo stavební spořitelny. Schválení, poskytování a případné čerpání úvěru má na starosti Státní fond rozvoje bydlení (SFRB), který vyţaduje od potenciálního klienta splnění určitých podmínek. Základní parametry úvěru: Výše – do 300 tis. Kč, Splatnost – do 20 let, anuitní způsob splácení, Úroková sazba – 2 % p.a., Moţnost mimořádných splátek kdykoliv zdarma, Moţnost přerušit splácení úvěru v případě závaţných situacích, Je povinnost doloţení svých příjmů a prokázání schopnosti úvěr splácet, Je nutné úvěr zajistit, a to ručitelským (příp. exekutorským) závazkem, ne však nemovitostí. Účelem úvěru můţe být: výstavba bytu, výstavba bytu v rodinném domě, koupě bytu, koupě rodinného domu s jedním bytem, úhrada převodu členských práv a povinností v bytovém druţstvu (pokud příjemce úvěru se stane nájemcem druţstevního bytu) atd. Ţadatelem úvěru můţe být: Osoby do 36 let, ţijící v manţelství,
27
Osoby do 36 let, neţijící v manţelství, ale pečující alespoň o 1 dítě, Osoba, která podle devizového zákona můţe nabývat nemovitost v ČR, Osoba, vč. jejího manţela/ky, nesmí v době ţádosti vlastnit byt, bytový dům, rodinný dům nebo být nájemcem druţstevního bytu, Osoba, vč. jejího manţela/ky, která v minulosti nedostala příspěvek na koupi nebo výstavbu bytu. Nařízení vlády č. 28/2006 Sb. Ode dne 1.3.2006 je v platnosti nové nařízení vlády, které dává moţnost získat finanční prostředky s nízkým úrokem na modernizaci bydlení. Tento úvěr znovu řeší SFRB, ale jeho maximální výše se uţ pohybuje do 150 tis. Kč. Základní parametry úvěru: Výše – do 150 tis. Kč, Splatnost – do 10 let, anuitní způsob splácení, Úroková sazba – 2 % p. a., Moţnost mimořádných splátek kdykoliv zdarma, Moţnost přerušit splácení úvěru v případě závaţných situacích, Je povinnost doloţení svých příjmů a prokázání schopnosti úvěr splácet, Je nutné úvěr zajistit, a to ručitelským závazkem, ne však nemovitostí. Účelem úvěru můţe být: modernizace, stavební práce a udrţovací práce na bytovém nebo rodinném domě, bytu v osobním nebo druţstevním vlastnictví atd. Podmínkou je to, aby nemovitost slouţila jeho příjemci trvalým bydlením po celou dobu splatnosti úvěru. Podmínky, které by měl splňovat příjemce úvěru, jsou stejné jako při poskytování finanční podpory podle Nařízení vlády č. 616/2004 Sb. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. Finanční podpora podle tohoto nařízení byla poskytována ve formě sníţení úrokové sazby k hypotečním úvěrům, které byly určeny k financování bydlení. Kvůli tomu, ţe průměrné
28
úrokové sazby podporovaných hypotečních úvěrů jsou pod hranici 5 % p. a., Ministerstvo pro místní rozvoj zastavilo poskytování finanční podpory hypoték pro mladé. Takţe v současné době se úroková dotace hypotečních úvěrů nevyplácí. Odpočet úroků od základu daně z příjmu Podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, lze odečíst od základu daně z příjmu fyzických osob částku ve výši úroků, které byly zaplaceny ve zdaňovacím období v rámci úvěru ze stavebního spoření nebo při splácení hypotečního úvěru na bytové potřeby (například výstavba nebo koupě rodinného domu nebo bytu), sníţenou o státní příspěvek. Maximální částka uplatněných úroků nesmí překročit hranici 300 tis. Kč ze všech úvěrů za domácnost (80 tis. Kč s účinností od 1.1.2015). Podmínkou je, aby poplatník po celou dobu zdaňovacího období byt nebo rodinný dům vlastnil a uţíval ke svému trvalému bydlení nebo k bydlení druhého z manţelů, rodičů, prarodičů nebo potomků.
1.3 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru pro klienta Jako kaţdý produkt na trhu má účelový hypoteční úvěr své výhody a nevýhody. Je důleţité upozornit, ţe jelikoţ zájem o úvěr pochází ze strany klienta, výhody a nevýhody budou zhodnoceny z jeho úhlu pohledu. Výhody hypotečního úvěru: Získání finančních prostředků na financování bydlení – hypoteční úvěr je často jedinou moţnosti, jak řešit finanční otázku při pořízení nemovitosti za relativně krátkou dobu. Dlouhá doba splatnosti úvěru – splácení celkové výše úvěru delší dobu sniţuje měsíční náklady klienta. Hypoteční úvěr lze získat aţ do výše 100 % hodnoty zastavované nemovitosti. Některé banky poskytují hypotéku i bez doloţení příjmů. Výše úrokové sazby se během fixního období nemění, tím pádem klient má své náklady spojené se splácením úvěru pod kontrolou.
29
Úroková sazba je ve srovnání se spotřebitelským úvěrem a americkou hypotékou výhodnější. Lze to vysvětlit především způsobem zajištění úvěru, které sniţuje pro banku riziko spojené s poskytováním hypotéky. Předhypoteční úvěr umoţňuje klientovi získat část finančních prostředků ještě před zastavením nemovitosti. Státní dotace – moţnost získání finančních prostředků na financování do nemovitosti. Daňové zvýhodnění – moţnost sníţení základu daně z příjmu fyzických osob o úroky z hypotečního úvěru. K hypotečnímu úvěru lze sjednat pojištění, které chrání klienta před rizikem nesplácení úvěru hlavně z důvodů nemoci, úrazu, smrti nebo ztráty zaměstnání. Kromě toho při sjednání pojištění klientovi ve většině případů bude nabídnuta niţší úroková sazby. Moţnost refinancování hypotéky za výhodnějších podmínek. Vysoká konkurence na hypotečním trhu přivedla k tomu, ţe banky jsou ochotny přizpůsobovat jednotlivé podmínky hypotéky moţnostem a poţadavkům klienta. Hypoteční úvěr je produktem, který má i své nevýhody. Je důleţité, aby si potenciální klient byl toho vědom a aby sjednával hypotéku podle svých moţnosti. Nevýhody hypotečního úvěru: Dlouhá doba splatnosti úvěru – finanční závazek na delší dobu představuje pro klienta větší riziko nesplacení a finanční nejistotu. Noví a stávající klienti pravděpodobně budou mít odlišnou úrokovou sazbu, pro nové klienty podmínky poskytnutí hypotéky mohou být přísnější. Fixní úroková sazba – změny výše úrokové sazby po uplynutí doby fixace můţe ohrozit finanční situaci klienta a způsobit tím i problémy se splácením úvěru. Docela často za mimořádné splátky během fixního období platí klient sankce. Poplatky za vyřízení hypotečního úvěru a za jeho správu jsou vyšší neţ běţné poplatky ostatních bankovních produktů. Způsob zajištění úvěru – hypoteční úvěr se zajišťuj zástavním právem k nemovitosti. Tento způsob zajištění je podstatně náročnější neţ jakýkoliv jiný, a to hlavně tím, ţe musí existovat nemovitost, která by byla vhodná do zástavy.
30
Vysoká částka hypotéky a delší doba splatnosti zvyšují riziko nesplacení úvěru a váhu špatného a finančně neakceptovatelného rozhodnutí klienta. Před pořízením hypotečního úvěru je důleţité, aby všechny jeho parametry a podmínky byly v souladu s moţnostmi a představámi klienta. V současné době některé banky kvůli velké konkurenci na trhu „tlačí“ tím, ţe jejich produkt je jedině výhodný pro klienta. Jelikoţ ve většině případů hypoteční úvěr ovlivňuje finanční situaci celé rodiny, rozhodnutí o jeho pořízení by mělo být zodpovědným a zváţeným.
31
2.
Analýza
parametrů
hypotečních
úvěrů
na
bydlení u vybraných bank Banky a ostatní subjekty finančního trhu nabízí v současné době široké spektrum produktů a sluţeb a snaţí se uspokojit poţadavky kaţdého klienta. Velká konkurence na trhu je impulzem pro zlepšování a zdokonalení jak jednotlivých nabídek bank, tak i jejích přístupu a servisu. Boj o dalšího potenciálního zákazníka nutí banky vytvářet exkluzivní produkty, které by neměly substituty u ostatních hráčů trhu. Uţ skoro 20 let je hypoteční bankovnictví nedílnou součásti činnosti bank a ostatních finančních subjektů. Hypoteční úvěr je produktem, se kterým se většina klientů setkává jednou nebo maximálně dvakrát za svůj ţivot, a to hlavně kvůli dlouhodobosti a nákladovosti. A proto při výběru tohoto produktu se klienti snaţí zohlednit všechny jeho parametry a zvolit ten hypoteční úvěr, který by nejvíce odpovídal jejích finančním moţnostem a představám. Rozhodujícím kriteriem je často účel, na který by měly být pouţité finanční prostředky úvěru. Mezi dalšími základními parametry, kterými se hypoteční úvěry liší navzájem, patří minimální a maximální výše úvěru, doba splacení úvěru a typ úrokové sazby, případně délka její fixace. Nejdůleţitějším kriteriem při rozhodování však zůstává výše úrokové sazby, kterou klient částečné ovlivňuje jak svým rozhodováním (jako příklad lze uvést sjednání spolu s hypotečním úvěrem i určitých sluţeb, například pojištění), tak i svojí bonitou (například výši příjmu nebo platební historií). V následující analýze parametrů hypotečních úvěrů na bydlení budou uvedeny pouze základní charakteristiky jednotlivých produktů hypotečního bankovnictví. Stručný popis kaţdého úvěru by měl naznačit, čím se tento produkt liší od ostatních a jaké výhody při jeho sjednání získává klient. Velký počet subjektů na trhu, které poskytují úvěry na financování nemovitosti, ovlivnil to, ţe pro účely analýzy bylo vybráno pouze pět bankovních subjektů, kterými jsou: Československá obchodní banka, a.s., Česká spořitelna, a.s., Hypoteční banka, a.s., UniCredit Bank Czech Republic, a.s., Raiffeisenbank, a.s.
32
2.1
Československá obchodní banka, a.s. - ČSOB
Československá obchodní banka je universální obchodní bankou, která byla zaloţena státem a působí na území České republiky jiţ od roku 1964. Její činnost byla orientována hlavně na financování zahraničního obchodu a poskytování sluţeb v oblasti volnoměnových operací. V roce 2007 se jejím jediným akcionářem stala belgická KBC Bank, která ji privatizovala v roce 1999 a byla jejím majoritním vlastníkem. V současné době na území ČR má banka 253 poboček (ke dni 30.06.2012). Sluţby jsou poskytovány všem klientským segmentům, a to fyzickým osobám, malým a středním podnikům, korporátním a institucionálním klientům. V retailovém bankovnictví v ČR působí banka pod 2 obchodními značkami – ČSOB a Poštovní spořitelna, která od roku 2010 nabízí klientům řadu bankovních produktů pod značkou Era. Navíc pobočková síť ČSOB poskytuje produkty a sluţby celé skupiny ČSOB. Kromě přímo bankovních sluţeb jsou to produkty v oblasti financování bydlení, kolektivního investování a správy majetku, pojistné a penzijní produkty a další specializované sluţby jako je například leasing nebo faktoring. Do skupiny ČSOB lze zařadit Hypoteční banku, Českomoravskou stavební spořitelnu, investiční společnost ČSOB Asset Management, a.s., ČSOB Pojišťovnu a ČSOB Penzijní fond Stabilita, ČSOB Leasing a ČSOB Faktoring.
Produktový katalog hypotečních úvěrů ČSOB. V produktovém katalogu Československé obchodní banky ke dni 17.09.2012 je 5 druhů účelových hypotečních úvěrů na financování nemovitosti. Dále je uvedena jejich stručná charakteristika a základní parametry. 1. Hypotéka s bonusem – hypoteční úvěr, u kterého klient má moţnost získat bonus ve výší 5 % ve formě mimořádné splátky a tím i sníţit svůj úvěr. Hlavní podmínkou je minimální délka úvěru, která činí 20 let. Je důleţité, ţe v případě nesplnění podmínek pro získání tohoto bonusu klient neplatí ţádné sankce. Maximální délka hypotéky je 40 let. Celková částka úvěru se můţe pohybovat od 200 000 Kč aţ do 100 % hodnoty nemovitosti. Moţnost fixace úrokové sazby je na 3 nebo 5 let. 2. Bezstarostná hypotéka – klientovi je nabízena moţnost vyřídit hypoteční úvěr snadněji, a to hlavně tím, ţe banka má na starosti navíc zajištění odhadu ceny nemovitosti. Celková
33
částka hypotéky je znovu od 200 000 Kč do 100 % hodnoty nemovitosti. Splácet úvěr lze 5-40 let. Navíc banka umoţňuje několik moţností pro realizaci mimořádné splátky hypotéky bez sankce. 3. Hypotéka s garantovanou výší splátky – produkt, u kterého banka garantuje stejnou výší měsíční splátky po celou dobu trvání hypotečního úvěru, a to 5-30 let. Výše hypotéky je od 200 000 Kč. 4. Hypotéka bez dokládání příjmů – úvěr, který nevyţaduje doloţení příjmů. Celkovou částku úvěru lze stanovit od 200 000 Kč, maximálně však do 5 000 000 Kč. Doba splácení je 5-40 let. 5. Předhypoteční úvěr – hypoteční úvěr na pořízení nemovitosti, kterou není moţné financovat klasickou hypotékou, a to z toho důvodu, ţe taková nemovitost nemůţe slouţit jako zástava. Jako příklad lze uvést například pořízení bytu v rámci developerského projektu. Výše takového úvěru je od 200 000 Kč, splatnost je maximálně 1 rok. Během splácení hradí klient pouze úroky. Poté tento úvěr bude refinancován klasickým hypotečním úvěrem.
2.2 Česká spořitelna, a.s. – ČS Historie České spořitelny sahá do roku 1825. V té době banka působila pod názvem Spořitelna česká. Jako akciová společnost začala působit od roku 1992. V roce 2000 se stala Česká spořitelna členem Erste Group, který je významným poskytovatelem finančních sluţeb v osmi zemích Evropy s celkovým počtem více neţ 17 milionů klientů. Na základním kapitálu má Erste Bank 98 % podílu a je tak jejím hlavním akcionářem.V současné době je banka orientovaná jak na drobnou klientelu, tak i na malé a střední podniky a na města a obce. Důleţitou činností je také financování velkých korporací a působení v oblasti finančních trhů. Českou spořitelnu lze zařadit i do seznamu významných obchodníků s cennými papíry na českém kapitálovém trhu. Dnes finanční skupina ČS má více neţ 5 milionů klientů a má v provozu 657 poboček, coţ hovoří o pevném postavení na trhu a o statusu jedné z největších bank v ČR.
34
Produktový katalog hypotečních úvěrů ČS. Produkty ČS v oblasti hypotečního bankovnictví lze rozdělit na 2 kategorie podle typu úročení na hypotéku s klasickou fixní úrokovou sazbou a na úvěr s variabilním úročením. 1. Hypotéka České spořitelny – klasický hypoteční úvěr na financování nemovitostí určené k bydlení. Maximální splatnost úvěru je 30 let, výše hypotéky se můţe pohybovat aţ do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Fixní úroková sazba můţe být stanovená na 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15 nebo 20 let. K tomuto produktu banka nabízí řadu sluţeb, které přizpůsobí hypoteční úvěr jednotlivým poţadavkům klienta. Jako příklad lze uvést umoţnění odkladu splátek, mimořádné splácení bez sankce i v průběhu období platnosti fixní úrokové sazby nebo získání slevy za splacení úvěru z aktivního účtu vedeného u České spořitelny. 2. Hypotéka s proměnnou úrokovou sazbou – hypoteční úvěr s úrokovou sazbou, která je vázaná na vývoj jednoměsíční sazby PRIBOR. Konečnou sazbu pro klienta lze vypočítat jako: sazba 1M PRIBOR + pevná odchylka banky – případné slevy. Klient má moţnost kdykoliv změnit proměnnou sazbu na fixní úrokovou sazbu. Výše úvěru se můţe pohybovat aţ do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti, splatnost produktu je aţ 30 let. Tento hypoteční úvěr se splácí degresivním způsobem, coţ spolu s proměnnou úrokovou sazbou sniţuje celkovou částku zaplacenou na úrocích. V případě potřeby klient má moţnost přejít na pevnou úrokovou sazbu a zvolit anuitní způsob splácení.
2.3 Hypoteční banka, a.s. - HB Hypoteční banka zahájila svoji činnost v roce 1991 jako univerzální obchodní banka. Prvním bankovním subjektem specializovaným na hypoteční úvěry se stala HB v roce 1995, a to po získání oprávnění k vydání hypotečních zástavních listů. Od roku 2000 je členem Skupiny ČSOB a Československá obchodní banka, a.s., je jejím majoritním vlastníkem. Ještě v roce 2005 banka působila pod názvem „Českomoravská hypoteční banka, a.s.“, ale od 1. ledna roku 2006 její obchodní název se změnil na „Hypoteční banka, a.s.“. V současné době HB je jedním z největších emitentů hypotečních zástavních listů v České republice. Je subjektem, který poskytuje hypoteční úvěry nejenom ve vlastní obchodní síti, kterou tvoří 26 poboček,
35
ale připravuje také produkty i pro ČSOB, Českomoravskou stavební spořitelnu a Poštovní spořitelnu.
Produktový katalog hypotečních úvěrů HB. Hypoteční banka je bankou specializovanou na hypoteční bankovnictví a na poskytování hypotečních úvěrů a proto její nabídka hypoték je jedna z největších na českém trhu. Podle účelu úvěru klient má moţnost jednoduše vybrat pro něho vhodný produkt a přizpůsobit ho podle svých potřeb a poţadavků. Mezi základní hypoteční úvěry, které jsou určeny k financování bydlení, patří: 1. Hypotéka do 70 % - klasický hypoteční úvěr ve výši do 70 % odhadní hodnoty nemovitost. Splatnost úvěru je 5-40 let, minimální výše je 300 000 Kč, maximální výše hypotéky není omezena. 2. Hypotéka do 85 % - hypoteční úvěr ve výši do 85 % odhadní hodnoty nemovitost. Splatnost úvěru je 5-30 let, minimální výše je 300 000 Kč, maximální výše hypotéky není omezena. 3. Hypotéka do 100 % - hypoteční úvěr ve výši do 100 % odhadní hodnoty nemovitost. Splatnost úvěru je 5-30 let, minimální výše je 300 000 Kč, maximální výše hypotéky není omezena. 4. Předhypoteční úvěr – úvěr na financování nemovitosti, na kterou dočasně není moţné aplikovat zástavní právo. Jako příklad lze uvést pořízení bytu v rámci developerského projektu. Výše úvěru se můţe pohybovat v rozmezí 200 000 – 5 000 000 Kč, splatnost takové hypotéky je vţdy 1 rok. U tohoto produktu banka umoţňuje splacení úvěru kdykoliv bez sankcí, nevyţaduje ani ručitele ani ručení klienta nemovitostí. 5. Hypotéka pro absolventy – hypoteční úvěr pro absolventy VŠ nebo SŠ, kterým je do 30 let, případně pro mladé rodiny, ve kterých je jeden z partnerů na rodičovské/mateřské dovolené. Tento úvěr je poskytován ve výši do 85 % odhadní hodnoty nemovitosti a můţe se pohybovat v rozmezí 300 000 – 5 000 000 Kč. Doba splatnosti je 20-25 let, typ 36
splácení je progresivní s moţností ho kdykoliv podle vlastních potřeb změnit na anuitní. Délku fixace úrokové sazby lze stanovit na 3, 5, 10, 15, 20, 25 let. Tento produkt předpokládá niţší finanční zatíţení na počátku doby splatnosti úvěru, postupné zvyšování příjmů klienta a tím i zvyšování jednotlivých splátek. 6. Hypotéka pro manažery – hypoteční úvěr, který je určen pro bonitní klienty. Tento produkt má degresivní způsob splácení, a to z toho důvodu, ţe klient očekává pokles svých příjmů v budoucnu a má zájem o postupné sniţování budoucích splátek. V případě potřeby má však moţnost kdykoliv změnit způsob splácení na anuitní. Hypoteční úvěr je poskytován ve výši do 100 % odhadní hodnoty nemovitosti, ale minimální výše úvěru činí 1 500 000 Kč. Doba splatnosti můţe být zvolená na období 5-40 let s fixaci úrokové sazby na 3, 5, 10, 15, 20, 25, 30 let. 7. Zelená hypotéka – produkt pro klienty, kteří by spolu s hypotečním úvěrem měli zájem o dotaci Zelená úsporám. Aby klient mohl co nejlépe nastavit průběh splácení hypotéky podle svých moţnosti a přizpůsobit jednotlivá kriteria úvěru dle svých poţadavků umoţňuje HB kombinovat některé volitelné parametry s jednotlivými druhy úvěrů. Mezi takovými volitelnými parametry, které lze vyuţít k jiţ uvedeným produktům, patří: Hypotéka bez doložení příjmů – úvěr, u kterého banka nevyţaduje potvrzení o příjmu. Maximální výše takové hypotéky je 50 % zástavní hodnoty nemovitosti a můţe činit 200 000 Kč aţ 5 000 000 Kč. Banka však vyţaduje, aby pro zajištění úvěru slouţila nemovitost s minimální zástavní hodnotou 1 000 000 Kč. Hypotéka bez poplatků – podstatou tohoto produktu jsou niţší náklady, spojené s vyřízením hypotéky. Všechny náklady na pořízení úvěru a vedení účtu jsou zahrnuté do úrokové sazby. Tento produkt lze kombinovat s hypotečními úvěry, které mají fixaci na 3 a více let. Hypotéka na nemovitost k pronájmu – je hypoteční úvěr na pořízení bytového domu nebo dvou a více bytových jednotek či rodinných domů, které v budoucnu budou objektem nájemní smlouvy. Výhoda tohoto produktu je moţnost zahrnout do klientem prokazovaných příjmů i
37
příjmy z budoucích či současných nájemních smluv. Výše takového úvěru můţe být aţ do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti, splatnost hypotéky je 5-25 let. Hypotéka zpětně – úvěr, kterým lze proplatit dříve čerpané finanční prostředky. Tyto prostředky by měly být pouţity na financování objektu, který je nyní předmětem hypotečního úvěru. Maximální částka pro zpětné proplacení můţe dosahovat aţ 100 % hypotéky, přičemţ zpětně lze proplatit částku, která převyšuje 1 880 000 Kč, na niţší finanční částku lze pouţit americkou hypotéku. Hypotéka pro mladé – je kombinaci hypotečního úvěru od HB a úvěru, který je poskytován Státním fondem rozvoje bydlení (SFRB) podle Nařízení vlády č. 616/2004 Sb. do výše 300 000 Kč. Výhodou tohoto úvěru je niţší celková úroková sazba, a to právě kvůli tomu, ţe úvěr od SFRB má niţší úročení. Hlavní podmínkou získání této hypotéky je věk do 36 let.
2.4 UniCredit Bank Czech Republic, a.s. - UCB UniCredit Bank Czech Republic začala působit na českém trhu v roce 2007. Její vznik byl způsoben integrací dvou samostatných bankovních subjektů HVB Bank a Ţivnostenské banky. V současné době UCB je rychle se rozvíjející bankou, která poskytuje sluţby jak firemním zákazníkům tak i privátní klientele. Pro fyzické osoby je banka významným subjektem v oblasti privátního bankovnictví, hypotečních úvěrů a cenných papírů. Navíc banka má dobré zkušenosti ve spolupráci se zákazníky, které působí v oblasti svobodných povolání. Kvalitu sluţeb těmto klientům zajišťuje Kompetenční centrum pro svobodná povolání. Banka se vyznačuje i tím, ţe je jedním z nejsilnějších subjektů na českém trhu v oblasti projektového, strukturovaného a syndikovaného financování. Pevné postavení si banka vybudovala také v oblasti akvizičního financování a hlásí se na první pozici ve financování komerčních nemovitosti. Klienti této banky mají unikátní moţnost přístupu ke sluţbám pro financování projektů z evropských strukturálních fondů, které jsou poskytovány prostřednictvím Evropského kompetenčního centra UCB.
38
Produktový katalog hypotečních úvěrů UCB. UCB nabízí několik druhů hypotečních úvěrů. Na základě svých potřeb zvolí klient účel hypotéky, jednotlivé parametry které pak můţe přizpůsobit podle svých vlastních poţadavků. Proto některé produkty lze vzájemně kombinovat. Nabídka produktů hypotečního bankovnictví: 1. Hypotéka na koupi nemovitosti, Hypotéka na výstavbu/rekonstrukci – hypoteční úvěry, které jsou určené na pořízení, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti včetně příslušenství nebo pozemku. Výše úvěrů se můţe pohybovat v rozmezí od 200 000 Kč do 100 % odhadní hodnoty nemovitosti, dobu splatnosti lze zvolit aţ do 30 let. Fixní úrokovou sazbu lze nastavit na 1-20 let. 2. Hypotéka na nemovitost k rekreaci, pronájmu – hypoteční úvěr na pořízení nemovitosti za účelem individuální rekreaci nebo budoucího pronájmu. Výše takové hypotéky je minimálně 200 000 Kč, maximálně do 80 % odhadní hodnoty nemovitosti. Doba splatnosti hypotečního úvěru, pouţitého na rekreační účely, je 30 let, na pořízení nemovitosti k pronájmu, je 15 let. Hypotéka INDIVIDUAL – klient přizpůsobuje jednotlivé podmínky hypotečního úvěru svým potřebám a moţnostem. Hypotéka FLEXI – moţnost provedení mimořádné splátky, jejíţ výše není omezená, bez sankčního poplatku, a to aţ 4-krát za rok. Hypotéka PLUS – klient je osvobozen od jednorázového poplatku za poskytnutí úvěru a od měsíčného poplatku za správu a vedení hypotéky. Hypotéka TWIN – hypoteční úvěr, který umoţňuje klientovi 20 % z částky úvěru, maximálně však 500 000 Kč, pouţit neúčelově.
39
PŘEVRATNÁ Hypotéka – je příkladem hypotečního úvěru s variabilní úrokovou sazbou, která je odvozená od aktuální situace na peněţním trhu. Klient má moţnost kdykoliv přejít na fixní úrokovou sazbu a také provést mimořádnou splátku aţ 4-krát za rok.
2.5 Raiffeisenbank, a.s. - RB Raiffeisenbank působí na českém bankovním trhu od roku 1993, zaloţena byla však jiţ v roce 1927. Postupné rozšiřování a integrační proces v letech 2006-2008 s dalším bankovním subjektem „eBankou“ dospěly k tomu, ţe v současné době banka má více neţ 120 poboček a klientských center. Činnost RB je orientována na soukromou a podnikovou klientelu, sluţby jsou poskytovány i v rámci specializovaných hypotečních center, osobních a firemních poradců. V roce 2011 se RB povedlo zvýšit svůj zisk oproti minulému roku aţ o 22 procent a dosáhnout tak 2,22 miliard Kč, zároveň byl posílen i kapitál banky. Banku lze zařádit do 5 největších bank na území ČR s celkovými aktivy přes 200 miliard Kč. V roce 2010 spojením Raiffeisen International a části RB vznikla rakouská finanční instituce Raiffeisen Bank International AG (RBI), která je teď majoritním akcionářem RB a která působí v řadě zemí střední a východní Evropy. RBI obsluhuje také firemní a investiční klienty v Rakousku.
Produktový katalog hypotečních úvěrů RB. V současné době Raiffeisenbank má ve své nabídce sedm hypotečních úvěrů, které lze pouţít na financování nemovitosti. Kaţdý produkt se odlišuje od ostatních a právě tímto banka zajišťuje široké spektrum svých sluţeb. Klient má moţnost zvolit hypotéku, která bude co nejvíce odpovídat jeho představám a moţnostem. Dál je uvedena stručná charakteristika kaţdého hypotečního úvěru. 1. Hypotéka Klasik – klasický hypoteční úvěr, který lze pouţít na financování do nemovitosti. Celková výše úvěru je do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, přičemţ 20 % částky klient můţe pouţít na cokoliv (platí pouze u hypoték nad 1 880 000 Kč). Splatnost produktu je 5-30 let, délku fixace lze nastavit na 1-15 let. Do hlavních výhod můţeme zařadit nulový vstupní poplatek a moţnost mimořádných splátek bez sankce opakovaně kaţdý rok.
40
2. Hypotéka Klasik Plus – tento produkt lze vyuţít v situaci, kdy klient nemá moţnost zajistit úvěr pomocí zástavního práva k nemovitosti, ale potřebuje získat přístup k finančním prostředkům. Banka je ochotná poskytnout nezajištěný úvěr aţ do výše 4 000 000 Kč se splatnosti do 24 měsíců, který pak po zřízení zástavního práva bude splácen jako hypoteční úvěr. Splatnost hypotéky je 5-30 let. Částka úvěru můţe činit aţ 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Délku fixního období lze stanovit na 1-15 let, navíc klient má moţnost uhradit mimořádnou splátku zdarma opakovaně kaţdý rok. 3. Offset hypotéka – hypoteční úvěr s moţností vyuţití uloţené hotovosti pro sníţení úrokové sazby. Banka zřídí klientovi spořící účet s nulovým úročením, na který pak klient uloţí své úspory. Měsíční úroky z hypotéky dále budou vypočítány pouze z rozdílu mezi nesplácenou jistinou hypotečního úvěru a zůstatkem na spořícím účtu, ze kterého můţe klient kdykoliv peníze vybrat. Výše hypotéky je do 90 % zástavní hodnoty nemovitosti, přičemţ 20 % částky klient můţe pouţít neúčelově (platí pouze u hypoték nad 1 880 000 Kč). Splatnost je 5-30 let, banka nabízí pouze úrokové sazby s fixací na 1, 2 nebo 3 roky. 4. Variabilní hypotéka – neúčelový hypoteční úvěr s kontokorentním rámcem, který klient čerpá a splácí podle svých potřeb. Znamená to především moţnost čerpání úvěru opakovaně, moţnost odloţení splátky a ovlivnění její výše, moţnost sníţení vyčerpané částky vklady na účet. Klient přizpůsobuje průběh splácení hypotéky své současné situaci. Výše úvěru se můţe pohybovat do 50 % zástavní hodnoty nemovitosti, a to v rozmezí 300 000 Kč – 5 000 000 Kč. Splatnost takové hypotéky je 10 aţ 20 let. Výhodou tohoto produktu je také moţnost mimořádné splátky kdykoliv během procesu čerpání úvěru, a to bez poplatku. 5. Hypotéka Profit - hypotéka jako investice do komerční nemovitosti, která pak v budoucnu bude předmětem pronájmu. Jako příklad lze uvést koupi nebytové jednotky nebo rekonstrukci administrativní budovy. Výhodou takové hypotéky je moţnost přičíst budoucí příjmy z pronájmu nemovitosti k současným běţným příjmům a zlepšit tak úvěrové podmínky poskytnutí hypotéky. Celková částka úvěru je do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, přičemţ 20 % z výše hypotéky lze pouţit neúčelově (platí pouze u úvěrů nad 1 880 000 Kč). Splatnost je 5-20 let. Vstupní poplatek je zdarma. Navíc banka nabízí klientovi moţnost mimořádných splátek zdarma opakovaně kaţdý rok.
41
6. Hypotéka k programu Zelená úsporám - hypoteční úvěr na financování nemovitosti (pořízení nemovitosti k bydlení nebo budoucímu pronájmu, rekonstrukce nebo dostavba nemovitosti), ke které klient můţe získat dotaci z programu Zelená úsporám. Výše hypotéky lze stanovit aţ do 90 % zástavní hodnoty nemovitosti, 20 % z částky lze pouţit na cokoliv. Splatnost úvěru je 5-30 let. Výhodou je moţnost mimořádného splácení ve výši dotace kdykoliv zdarma. Jako i u předchozího produktu, vstupní poplatek a mimořádná splátka opakovaně kaţdý rok jsou zdarma. 7. Equi hypotéka – hypotéka, u které banka nevyţaduje od klienta doloţení jeho příjmů, k poskytnutí úvěru ji plně stačí pouze prohlášení od klienta o jeho příjmech. Takový hypoteční úvěr je poskytován do 50 % zástavní hodnoty nemovitosti se splatnosti 5-20 let, přičemţ tento produkt má 2 varianty: účelovou a neúčelovou (do 1 880 000 Kč).
2.6 Vyhodnocení analýzy parametrů hypotečních úvěrů na bydlení V průběhu analýzy se ukázalo, ţe nabídka hypotečních úvěrů na bydlení je opravdu rozmanitá. Banky se snaţí vyhovět všem potřebám potenciálních zákazníků a zároveň uvést na trh produkt, který by se lišil od konkurenčních nabídek. I přes to, ţe hypoteční úvěry na bydlení u vybraných bank se vzájemně odlišují, je moţné si všimnout několika typů hypoték, které nabízí všechny bankovní subjekty. Celkové rozdělení všech produktů je moţné provést na základě některých společných charakteristik: Typ úrokové sazby – úroková sazba je jedním z nejdůleţitějších parametrů úvěru jak pro klienta, tak i pro banku. Úroková sazba můţe být buď fixní s určitou dobou fixace nebo variabilní. Některé bankovní subjekty na základě tohoto kriteria nabízí různé hypoteční úvěry, některé banky mají moţnost volby typu úročení v rámci jednoho produktu. Jedinou bankou, která nemá ve své nabídce hypotéku s variabilní úrokovou sazbou, je ČSOB.
42
Odlišnost jednotlivého parametru úvěrů – většinou se jedná o standardní parametry hypotečních úvěrů, například výše hypotéky, která se vyjadřuje v procentním podílu k hodnotě zastavené nemovitosti. Většina bank má ve své nabídce produkt, který by se lišil od ostatních hypoték tím, ţe by byl orientován právě na tento parametr. Tímto se banka snaţí vytvořit exkluzivní produkt, získat tak konkurenční výhodu a hlavně upoutat potenciální klienty, kteří povaţují tento parametr úvěru za jeden z nejdůleţitějších. Úvěr při určité ţivotní situaci – takové hypoteční úvěry se liší od ostatních tím, ţe jsou poskytovány klientům v určitých ţivotních situacích nebo při splnění určitých podmínek. Jako příklad lze uvést Hypoteční úvěr k programu Zelená úsporám, Hypoteční úvěr pro mladé nebo pro absolventy, atd. Hlavním cílem takové nabídky produktů pro banku je získání konkurenční výhody. Ne kaţdý bankovní subjekt bere v ohled určitou ţivotní situaci, ve které se můţe klient nacházet. Často se stává, ţe takový klient nemá šanci získat klasický hypoteční úvěr anebo podmínky, které by mu banka nabízela, nejsou pro něho akceptovatelné. Takţe klient vyhledává bankovní subjekt, který by mu mohl takový hypoteční úvěr poskytnout. Nabídka bonusu – takové hypoteční úvěry by bylo moţné charakterizovat jako úvěr „něco za něco“. Banky nabízí tzv. bonusy, které jsou vyjádřeny sluţbou navíc, ve sluţbě, která nebude zpoplatněna, ve sníţení úrokové sazby atd. Ale za takovou opci klient „zaplatí“ ve většině případů určitým omezením nebo nutnosti splnění určitých podmínek, například minimální délkou úvěru nebo délkou fixního období. Pro ty klienty, pro které takové omezení není podstatné nebo kteří to za omezení vůbec nepovaţují, je bonus výhodou. Nabídka extra sluţby – extra sluţba by se mohla lišit od bonusu tím, ţe banka za určitou výhodu od klienta nic nevyţaduje. Většinou se jedná o snadné vyřízení hypotečního úvěru, o garanci výše úrokové sazby, o moţnost různými způsoby sníţit úrokovou sazbu atd. Bankovní subjekt je ochoten poskytnout klientovi sluţbu navíc za to, ţe bude podepsána smlouva o úvěr. Takţe banka má zájem o dalšího zákazníka.
43
Odpuštění povinnosti – někdy banky jsou ochotny odpustit klientovi některé z jeho povinnosti spojené s poskytováním hypotečního úvěru. Především se jedná o doloţení příjmu, o aplikaci zástavního práva, o poplatky atd. Je to spojeno se zájmem získat dalšího potenciálního klienta a s vytvářením konkurenční výhody. Často klient za takovou milost banky platí například vyšší úrokovou sazbou, ale jsou situace, ve kterých klient je ochoten na to přistoupit.
To jsou základní společné charakteristiky hypotečních úvěrů na bydlení u vybraných bank. Samozřejmě všechny produkty lze rozdělit i na základě jiných kritérií, ale takové rozdělení bylo provedeno hlavně z pohledu potenciálního klienta a jeho zájmů. Je moţné konstatovat, ţe banky pro získání nového zákazníka jsou ochotny měnit některé podmínky při poskytování hypotečních úvěrů, vytvářet nové nabídky a sluţby pro klienty, rozšiřovat spektrum své činnosti a upoutávat pozornost pomocí různých akcí, slev a bonusů. Je důleţité, aby klient jednal racionálně a nebyl ovlivněn reklamou a prodejními akcemi a hlavně aby volil produkt, o který opravdu má zájem a neohrozí jeho ţivotní situaci.
44
3.
Vliv
úrokových
sazeb
na
poskytování
hypotečních úvěrů 3.1 Úroková sazba Úroková sazba je ukazatelem ceny půjčených finančních prostředků – peněz. Vyšší úroková sazba představuje vyšší náklady pro klienta a je často spojená i s vyšším rizikem obchodu. Sazba se sjednává před podpisem úvěrové smlouvy mezi bankou a klientem. V případě hypotečních úvěrů se především jedná o fixní úrokovou sazbu a variabilní úrokovou sazbu, které budou popsány níţe. Hlavní faktory, které obvykle ovlivňují výši úrokové sazby při poskytování hypotečního úvěru, jsou: úrokové sazby hypotečních zástavních listů, úrokové sazby vyhlašovány ČNB, sazba PRIBOR, úvěruschopnost klienta, jeho bonita – „kvalitnější“ klient dostane niţší úrokovou sazbu, úvěruhodnost klienta – výše jeho příjmu, věk, počet dětí atd., doba splatnosti úvěru – delší doba splatnosti pravděpodobně zvýší úrokovou sazbu, a to z toho důvodu, ţe bude představovat pro banku nejistotu a větší riziko splacení, délka fixačního období – většinou s delší dobou fixace dostane klient vyšší úrokovou sazbu, ekonomická situace, vývoj konkurence, světová ekonomika.
3.1.1 Fixní úroková sazba Fixní úroková sazba je charakterizována tím, ţe je pevně stanovená na určitou dobu, a to na tzv. dobu fixace. Doba fixace je období, během kterého se úroková sazba nemění bez ohledu na vývoj trţních ukazatelů a veličin. S fixní úrokovou sazbou se nejčastěji lze setkat při
45
poskytování vkladů i úvěrů, a to hlavně spotřebitelských, hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. U hypotečních úvěrů doba fixace můţe být stanovená hlavně na období 1, 2, 3, 4, 5, 10 aţ 15let. Během této doby se úvěr úročí sazbou sjednanou ve smlouvě a banka ji za ţádných okolnosti nesmí měnit. Po skončení doby fixace nabízí banka klientům novou úrokovou sazbu, která závisí na aktuálních podmínkách trhu. Přičemţ obvykle platí, ţe úrokové sazby s kratší dobou fixace jsou niţší, neţ úrokové sazby s delším fixním obdobím. Výhodou fixace na kratší dobu je větší flexibilita a moţnost refinancování hypotéky nebo jejího předčasného splacení, během fixního období mimořádné splátky jsou obvykle zpoplatněny. Delší dobu fixace je doporučeno zvolit v případě očekávaného růstu úrokových sazeb. Fixní úroková sazba je určená především klientům, kteří: preferují jistotu, preferují předvídatelné náklady, mají omezený rodinný rozpočet, nedisponují finanční rezervou, nejsou schopni jednoduše zvýšit své příjmy, neplánují provedení mimořádných splátek, nechtějí mít starosti se sledováním vývoje finančních trhů a fluktuace trţních úrokových sazeb.
3.1.2 Variabilní úroková sazba Hypoteční úvěry s variabilní úrokovou sazbou se staly středem pozornosti na českém trhu v dubnu roku 2010, kdy UniCredit Bank nabídla klientům svůj nový produkt – Převratnou hypotéku. V té době úrokové sazby hypotečních úvěrů přesahovaly hranici 4,5 % p. a., a proto nový typ úročení se sazbou pod 4,0 % p. a. spolu s masivní reklamou bank vypadal příliš lákavě. Od té doby hypoteční úvěry s plovoucí úrokovou sazbou zařadily do svého produktového katalogu i další banky. Specialisté tvrdí, ţe trţní podíl hypoték s takovou sazbou se za posledních 2 roky zvýšil přibliţně o 5 %. V současné době trţní úrokové sazby PRIBOR jsou relativně nízké, a proto variabilní sazby jsou pro klienta výhodnější. Ale je důleţité si
46
uvědomit, ţe jak byl v poslední době zaznamenán pokles úrokových sazeb, tak v budoucnu mohou začít sazby razantně růst, coţ se odrazí na měsíčních splátkách klienta a jeho finančním rozpočtu. Variabilní úroková sazba se charakterizuje tím, ţe je pohyblivá a závisí primárně na vývoji mezibankovní úrokové sazby PRIBOR1 (Prague InterBank Offered Rate). Sazba PRIBOR je praţská mezibankovní nabídková sazba, která je vyhlašovaná Českou národní bankou. Za tuto sazbu si banky navzájem poskytují peníze na mezibankovním trhu. Ve srovnání s fixní úrokovou sazbu, která se stanovuje na určité období a je v průběhu tohoto období neměnná, variabilní sazba se můţe měnit kaţdý den. Taková proměnlivost sazby vyvolává změny úroků hypotečních úvěru a tím i změny výše měsíčních splátek. Různé banky mají různé konstrukce svých variabilních sazeb. Taková proměnlivá sazba se můţe být navázaná jak na 1 denní PRIBOR tak i 1 roční (12 měsíční) PRIBOR. To znamená, ţe sazba pro klienta se můţe měnit praktický kaţdý den nebo klient dostane stejnou výši úrokové sazby na celý rok. Ale většina bank odvozuje úrok hypotečních úvěrů od 1 měsíční nebo 3 měsíční sazby PRIBOR. V tomto případě úročení úvěru se mění kaţdý měsíc nebo kaţdých 3 měsíců. Některé banky i stanoví tzv. fluktuační pásmo, které je obvykle ve výši +/- 0,1 %. To znamená, ţe pokud bude rozdíl mezi variabilní sazbou banky a sazbou PRIBOR vyhlášenou ČNB menší neţ 0,1 % (procentní bod), sazba pro klienta se nezmění a zůstane stejnou. V případě, ţe se sazby budou lišit o více neţ 0,1 % (procentní bod), dostane klient novou úrokovou sazbu, odvozenou od nové sazby PRIBOR. Hlavními sloţkami konečné sazby hypotečního úvěru pro klienta jsou především: sazba PRIBOR, náklady banky (jednotkové náklady, náklady rizika, náklady likvidity, atd.),
1
PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate) – je praţská mezibankovní nabídková sazba, za kterou si banky navzájem půjčují peníze na českém mezibankovním trhu. Je vyhlašovaná Českou národní bankou (ČNB) kaţdý pracovní den v 11 hod. místního času. Je vypočítaná jako matematický aritmetický průměr se zaokrouhlením na 2 desetinná místa. Splatnostmi této sazby jsou 1 den (Over Night), 7 dní, 14 dní, 1 měsíc, 2 měsíce, 3 měsíce, 6 měsíců, 9 měsíců a 1 rok. Data pro výpočet jsou dodávaný referenčními bankami, kterým byl udělen statut referenční banky a které jsou významnými účastníky mezibankovního trhu depozit. V současné době je v seznamu referenčních bank 10 subjektů.
47
obchodní marţe – 2-3 % (je závislá především na výši úvěru a výši hodnoty nemovitosti, která bude slouţit jako zástava). Některé banky mají tuto přiráţku po celou dobu splatnosti hypotéky stejnou. Pro klienta to znamená, ţe sazba se bude měnit pouze v případě změny sazby PRIBOR. Některé banky však tuto přiráţku v průběhu splácení hypotéky mění, jak zvyšují tak i sniţují. Podle expertů variabilní úroková sazba je určena pro klienty, kteří dnes mají zájem platit co nejméně, ale disponují dostatečnými peněţními rezervami pro případný růst úrokové sazby, a tím i měsíčních splátek. Takoví klienti by měli mít flexibilní rodinný rozpočet a prostor pro případné zvýšení měsíčních splátek. Variabilní sazba je vhodná v období očekávaného poklesu úrokových sazeb nebo v době, kdy se nemění. Fixní úroková sazba a delší doba fixace je doporučována klientům, kteří dlouhodobě plánují své výdaje a budou splácet hypotéku z nějakého pevného příjmu, který nelze jednoduše zvýšit v případě růstu měsíčních splátek, nebo nedisponují dostatečnou výši peněţní rezervy. V případě, ţe by klient v době splácení hypotéky přestal být spokojený s variabilní úrokovou sazbou, nabízí banky moţnost přechodu na sazbu fixní. Některé instituce za takovou sluţbu účtují poplatek, kterým se brání, aby klienti „neskákali“ od jednoho typu úročení ke druhému. Po skončení fixního období má obvykle klient znovu moţnost vybrat variabilní úrokovou sazbu. Řada bank umoţňuje přechod z variabilní sazby na sazbu fixní například pouze po uplynutí určité doby nebo s podmínkou zvolení určité doby fixace. Moţná se zdá, ţe aţ úrokové sazby začnou růst a výše variabilní sazby se přiblíţí k výši sazby fixní je vhodné přejit na fixní úrokovou sazbu a tím se vyhnout dalšímu nárůstu měsíčních splátek. Ovšem taková situace je málo pravděpodobná kvůli tomu, ţe s růstem sazeb variabilních se pravděpodobně začnou zvyšovat i sazby fixní, které uţ pak nebudou na úrovni, na které byly kdyţ klient hypotéku získával. Kdyby to fungovalo v praxi, tak by klienti skoro vţdycky měli zájem o niţší variabilní úrokovou sazbu teď a měnili by ji pak za neměnnou sazbu fixní v době růstu úrokových sazeb. Taková situace je primárně neakceptovatelná pro samu banku. Při výběru mezi fixní úrokovou sazbou a variabilní úrokovou sazbou je velice důleţité prostudovat tuto problematiku nebo se obrátit na profesionálního poradce. Například 1 % u hypotečního úvěru ve výši 1 000 000 Kč je 10 000 Kč ročně nebo 830 Kč měsíčně. Navíc 48
některé banky nabízí klientům moţnost mimořádných splátek i mimo data změny úrokové sazby, coţ urychluje proces splacení hypotéky a šetří peníze, které by klient zaplatil na úrocích. V případě, ţe by se klient nechal zmást reklamou bank a sjednal by variabilní hypotéku s niţší úrokovou sazbou, řešením pro něho by mohlo být ukládání rozdílu mezi sjednanou variabilní sazbou a sazbou fixní, kterou by potenciálně mohl dostat. Tím by vytvořil určitou rezervu, kterou by pak mohl pouţít na splácení navýšených měsíčních splátek. Výhody variabilní úrokové sazby: niţší výše sazby, řada bank nabízí lepší podmínky pro mimořádné splácení, moţnost přechodu na fixní úrokovou sazbu, rychlejší splácené jistiny. Nevýhody variabilní úrokové sazby: fluktuace výše úrokové sazby, moţný růst měsíčních splátek, nejistota, primárně je určena pro finančně vzdělanější klienty, případné ztráty nejsou nijak omezené.
3.1.3 Základní úroková sazba Některé bankovní subjekty mají ve svém úvěrovém portfoliu produkty, které jsou zaloţeny na tzv. základní úrokové sazbě. Ve většině případů je tato sazba níţší, neţ průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů, a na první pohled se ničím od nich neodlišuje. Základní rozdíl spočívá v podmínkách, které jsou spojeny s poskytováním úvěru: bankovní subjekty mají právo přizpůsobovat výši takové úrokové sazby aktuálnímu vývoji trhu, coţ znamená, ţe se výše sazby můţe měnit, a to dokonce i jednou za měsíc. Jelikoţ banky neuvádí na svých webových stránkach tuto informaci, většinou se stává, ţe se klient dozví o moţnostech změny
49
úrokové sazby jen z úvěrové smlouvy. Příkladem na českém bankovním trhu můţe slouţit hypoteční úvěr pro malé ţivnostníky u GE Money Bank, a.s., která má opravnění měnit výši úrokové sazby u tohoto produktu maximálně jednou za měsíc. Tato skutečnost názorně ukazuje, jak je důleţité věnovat dostatečnou pozornost a obezřetnost při podpisu úvěrových smluv a zjišťovat všechny podmínky poskytování úvěru.
3.2 Analýza faktorů ovlivňujících výši úrokových sazeb Nabídka hypotečních úvěrů na trhu je v současné době docela rozmanitá. Na bankovním trhu je boj o kaţdého klienta, a proto se banky snaţí nabídnout produkt, který by byl odlišný od konkurenčních nabídek a byl by v něčím výjimečný. Snaha vyhovět individuálním poţadavkům svých zákazníků a získat tím konkurenční výhodu vedla k tomu, ţe se na trhu objevilo mnoho hypoték, které jsou v současné době schopná naplnit rozmanité nároky klientů a v některých případech i nastavit jednotlivé podmínky úvěru podle jejich potřeb. Jediný parametr hypotéky, který je stále „pod kontrolou“ banky a se kterým klient můţe pouze souhlasit či ne, v některých případě jen částečně ho ovlivnit, je úroková sazba. Tento parametr je jedním z nejdůleţitějších při výběru hypotečního úvěru, a to z toho důvodu, ţe se má velký vliv na jeho finanční situaci a rozpočet. Navíc je hypoteční úvěr dlouhodobým produktem, takţe představuje dlouhodobý závazek, který je spojen s rizikem a finanční závislosti. Proto výběr hypotečního úvěru je těsně spojen s výši úrokové sazby. Pro analýzu úrokové sazby byl zvolen ilustrační příklad, ve kterém byla snaha nasimulovat moţného potenciálního klienta. Jeho moţnosti a poţadavky byly zvolené tak, aby se co nejvíce přibliţovaly k realitě a zároveň umoţňovaly provedení analýzy a komparace. Příklad: Klienti:
manželský pár, občané ČR, věk 30–35 let, bez dětí
Vzdělání:
vysokoškolské
Práce:
finanční-ekonomická sféra, manažerská úroveň
Čistý příjem klientů:
35.000 Kč/měs.
Výdaje klientů:
15.000 Kč/měs.
Účel hypotečního úvěru:
výstavba rodinného domu 50
Nemovitost na zástavu:
byt v Praze, cena obvyklá 3.500.000 Kč
Výše úvěru:
2.800.000 Kč, 80 % hodnoty zástavné nemovitosti
Vlastní zdroje:
500.000 Kč
Celkové investice:
3.300.000Kč
Splatnost úvěru:
25 let
Doba fixace:
3 roky
Byli zvoleni klienti, kteří jsou ochotni doloţit bance své příjmy, jsou bezdětní, nesplácí jiné závazky a úvěry. To všechno nezvyšuje jejich výdaje a tím je větší pravděpodobnost, ţe získají lepší úrokovou sazbu. Pro analýzu a následné porovnání úrokových sazeb bylo zvoleno 5 bank: Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB), Česká spořitelna, a.s. (ČS), Hypoteční banka, a.s. (HB), UniCredit Bank Czech Republic, a.s. (UCB), Raiffeisenbank, a.s. (RB). Je důleţité upozornit na to, ţe zdrojem všech údajů o výši úrokové sazby byly webové stránky zvolených bankovních subjektů. Případná úroková sazba byla buď na těchto stránkách přímo uvedena nebo byla vypočítána pomocí hypotečních kalkulaček. Výše sazby má pouze orientační charakter, a to z toho důvodu, ţe v realitě je ovlivněná zdaleka mnoho větším počtem parametrů a charakteristik potenciálního klienta, které nelze jednoduše nasimulovat. Jedná se například o bonitu a platební historii. Navíc banky vţdycky uvádí výši úrokové sazby tzv. „od“, to znamená, ţe ve skutečnosti sazba bude pravděpodobně o něco navýšená. Nejčastější parametry, které mají vliv na volbu hypotečního úvěru a na výši jeho úrokové sazby, jsou především výše úvěru, jeho splatnost a doba fixace úrokové sazby. Právě tyto parametry a hlavně jejich změny budou základem pro analýzu úrokových sazeb.
3.2.1 Výše hypotečního úvěru V ilustračním případě byla zvolená výše hypotečního úvěru 2 800 000 Kč. Aby bylo moţné zjistit, jak výše hypotéky ovlivňuje výši úrokové sazby, necháme všechny ostatní parametry konstantními a budeme měnit pouze výši úvěru.
51
Úroková sazba byla zkoumána v případech, kdy výše hypotečního úvěru byla: 2 450 000 Kč (70 % hodnoty zástavné nemovitosti), 2 800 000 Kč (80 % hodnoty zástavné nemovitosti), 3 150 000 Kč (90 % hodnoty zástavné nemovitosti), 3 500 000 Kč (100 % hodnoty zástavné nemovitosti). Výsledkem takových změn je graf č. 9, který názorně zobrazuje výši úrokových sazeb v závislosti na výši hypotečního úvěru v ilustračním příkladě. Graf č. 9. Závislost výše úrokové sazby na výši hypotečního úvěru u vybraných bank.
Úrokové sazby v závislosti na výši úvěru
% 5,5
5,19
5,19
5 ČSOB, HB
4,5
ČS UCB
4
3,59 3,5
3,49 3,39
3,69
3,59
3,59 3,49
3,49 3,39
3,39
RB
3,59
3,49 3,39
3 70%
80%
90%
100%
Zdroj: zpracováno autorem práce na základě údajů z webových stránek bank (24.09.2012).
S ohledem na to, ţe vývoj úrokových sazeb ČSOB a HB je identický, je zobrazen pomocí jedné křivky. Na ose X je uvedená výše hypotečního úvěru, a to v procentní hodnotě k výši zastavované nemovitosti. Na ose Y je výše úrokové sazby v procentech. Graf č. 9 ukazuje, ţe se úrokové sazby u některých bank nezměnily. Jsou to banky ČS, RB a UCB. Ukazuje to buď malou citlivost úrokové sazby na výši hypotečního úvěru anebo vůbec její necitlivost. Malou citlivost lze zdůvodnit tím, ţe změny výše hypotéky nebyly tak významné a neovlivnily tím úrokovou sazbu. Kdyby změna částky byla větší, tak by se 52
úroková sazba pravděpodobně změnila. Necitlivost úrokové sazby by znamenala, ţe banky neberou v ohled výši hypotečního úvěru a kladou důraz na jiné parametry úvěru a na charakteristiky klienta. Ovšem pro banku výše hypotéky je důleţitá, a proto tento předpoklad nelze povaţovat za úplně pravdivý. To, ţe se úrokové sazby nezměnily, lze vysvětlit také tím, ţe hypoteční kalkulačky, které banky uvádějí na svých stránkách, mají pouze orientační charakter a negarantují klientovi konečné podmínky a cenu produktů. Razantní skok výše úrokové sazby lze zaznamenat u bank ČSOB a HB. Hypoteční úvěr nad 90 % zástavní hodnoty nemovitosti představuje pro banky větší rizika, a to hlavně riziko nesplacení, a proto ho banky poskytují za vyšší cenu. Ovšem pak uţ banky nerozlišují, je-li to hypotéka s částkou 90 % nebo 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, a nabízí stejnou úrokovou sazbu. Graf č. 10 byl zkonstruován pro představu, jakou měsíční splátku by měli klienti v ilustračním případě. Graf č. 10. Závislost výše měsíční splátky na výši hypotečního úvěru u vybraných bank.
Výše měs. splátky v závislosti na výši úvěru
Kč 21 500
20 850
20 500 19 500
18 765
18 500
17 691
17 500
17 316
16 500
15 922
14 500 13 500
11 500
12 384 12 252 12 121 70%
14 304 14 153 14 002 13 853
ČSOB, HB ČS
15 753 15 584
15 500
12 500
17 503
UCB RB
80%
90%
100%
Zdroj: zpracováno autorem práce na základě údajů z webových stránek bank (24.09.2012).
53
Výše měsíčních splátek byla vypočítána pouze na základě údajů z ilustračního příkladu a nezahrnuje další poplatky jako je například poplatek za vedení účtu nebo za zpracování a poskytnutí hypotéky. S růstem úrokových sazeb výše měsíčních splátek samozřejmě roste. Navíc lze poznamenat, ţe výše měsíčních splátek roste i v případě konstantní úrokové sazby díky roustoucí částce hypotečního úvěru. Klient musí splatit bance více, a proto je jeho měsíční splátka větší. Příkladem jsou hypoteční úvěry u bank ČS, UCB a RB, kde se výše úrokové sazby nezměnila. Nárůst měsíční splátky je představován přímkou oproti nárůstu měsíční splátky u ČSOB a HB. U těchto subjektů se splátky zvýšily více, a to kvůli zvýšení úrokové sazby.
3.2.2 Splatnost hypotečního úvěru Dalším parametrem, který je schopen ovlivnit výši úrokové sazby, je doba splatnosti hypotečního úvěru. V ilustračním příkladě doba splatnosti byla zvolená na 25 let. Hypoteční úvěr je dlouhodobým produktem. Některé banky nabízí úvěry se splatnosti aţ 40 let. V rámci analýzy byly všechny parametry znovu ponechány stejné kromě doby splatnosti hypotečního úvěru, která byla stanovená na 15, 20, 25 a 30 let. Výsledky závislosti úrokové sazby na době splatnosti hypotéky jsou zobrazeny na grafu č. 11.
54
Graf č. 11. Závislost výše úrokové sazby na době splatnosti hypotečního úvěru u vybraných bank.
Úrokové sazby v závislosti na splatnosti úvěru
% 3,75 3,7
3,69
3,69
3,69
3,69
3,59
3,59
3,59
3,59
3,65 3,6
ČSOB,HB
3,55 3,5
ČS
3,49
3,49
3,49
3,49 UCB
3,45
RB
3,39
3,4
3,39
3,39
3,35 15
20
25
30
let
Zdroj: zpracováno autorem práce na základě údajů z webových stránek bank (24.09.2012).
Vývoj úrokových sazeb bank ČSOB a HB je znovu stejný, a proto je zobrazen jednou křivkou. Na ose X je doba splatnosti hypotečního úvěru, na ose Y je výše úrokové sazby v procentech (p.a.). Graf č. 11 ukazuje, ţe se úroková sazba u většiny ze zvolených bank nezměnila. Dokonce lze konstatovat, ţe na nejčastější doby splatnosti, kterými jsou 20, 25 a 30 let, banky nabízejí stejné úrokové sazby. Jenom banky ČSOB, HB, UCB a RB pravděpodobně nabídnou klientovi stejnou sazbu i pro kratší dobu splatnosti hypotéky. Jedním z důvodů můţe být fixace úrokové sazby. To znamená, ţe po skončení fixačního období nabídne banka klientovi novou úrokovou sazbu, která bude přizpůsobená aktuálním podmínkám trhu. A proto na začátku splácení hypotéky banky nedělají rozdíly ve výši úrokových sazeb. Dalším důvodem konstantních úrokových sazeb můţe být nepřesnost a orientační charakter výpočtů, jelikoţ hypoteční kalkulačky nezaručují přesné podmínky poskytování produktů. ČS má stejné úrokové sazby u hypotečních úvěru s dobou splatnosti 20, 25 a 30 let. U hypoték s dobou splatnosti 15 let je nabídnuta vyšší úroková sazba. Obvykle platí, ţe čím je doba splatnosti hypotečního úvěru delší, tím více klienti zaplatí na úrocích. Je moţné, ţe pro 55
banku kratší doba splatnosti je kompenzována vyšší úrokovou sazbou a vyššími měsíčními splátkami. Pro přehled měsíčních splátek u hypoték s různými dobami splatnosti byl konstruován graf č. 12. Graf č. 12. Závislost výše měsíční splátky na době splatnosti hypotečního úvěru u vybraných bank.
Kč 21 000 20 000
Výše měs.splátky v závislosti na době splatnosti úvěru
20 141 20 003
20 279
19 000 18 000 ČSOB,HB 16 514
17 000 16 224
16 000
ČS
16 369
UCB
16 081
15 000
RB
14 304 14 153 14 002
14 000
13 853 13 000
12 872 12 714 12 402
12 000 15
20
25
12 558
30
let
Zdroj: zpracováno autorem práce na základě údajů z webových stránek bank (24.09.2012).
Platí, ţe při stejné výši úrokové sazby s růstem doby splatnosti hypotečního úvěru měsíční splátka klesá. Ale zároveň s delší dobou splatnosti zaplatí klient více peněz na úrocích. Měsíční splátka by byla nejmenší u hypotéky s dobou splatnosti 30 let, ale na úrocích by klient zaplatil 1 833 953 Kč kdyby měl produkt u ČSOB nebo u HB. Pro porovnání u hypotečního úvěru s dobou splatnosti 15 let se stejnou úrokovou sazbou by celkový úrok za úvěr činil 850 217 Kč, coţ je dvakrát méně. Pak samozřejmě platí, ţe čím vyšší je úroková sazba, tím vyšší je měsíční splátka a tím draţší je hypoteční úvěr.
56
Měsíční splátka u hypoték s dobou splatnosti 15 let je u bank ČSOB, HB a ČS 20 279 Kč. Měsíční splátky u hypotečních úvěrů s delší splatností jsou nejniţší u ČS kvůli nejniţším úrokovým sazbám. Přehled celkového úroku, který by klient zaplatil za dobu splatnosti hypotečního úvěru, je zobrazen na grafu č. 13. U bank ČSOB, HB, UCB a RB se úrokové sazby neměnily. Takţe celkový úrok roste pouze na základě změn doby splatnosti úvěru. U ČS úroková sazba klesla o 0,3 procentních bodů pro hypotéky s dobou splatnosti 20 a více let, proto nárůst celkového úroku mezi hypotékami na 15 let a 20 let je menší neţ u ostatních bank. Graf č. 13. Celkový úrok za celou dobu splatnosti hypotečního úvěru.
Celkový úrok za celou dobu splatnosti úvěru Kč 1 833 953
1 777 163 1 720 746 1 664 704
1 750 000
1 550 000
1 491 318
1 445 892 1 400 734 1 355 846
1 350 000
ČS UCB
1 163 258
1 128 479 1 093 877 1 059 452
1 150 000
950 000
ČSOB,HB
RB
850 217 850 217 825 324 800 533
750 000 15
20
25
30
doba splatnosti,let
Zdroj: zpracováno autorem práce na základě výpočtů pomocí hypoteční kalkulačky http://www.kalkulackahypoteky.cz/index.php?Uver_Pujcka=2800000&Uver_RUrok=3.69&Uver_Doba=30&su bmit.x=0&submit.y=0&Email=%40&Email_Type=HTML (24.09.2012).
Je zajímavé, ţe u hypotečních úvěrů s dobou splatnosti 20 a více let rozdíl mezi úrokovými sazbami jednotlivých bank je pouze 0,1 procentní bod, přičemţ sazby jsou u kaţdé banky pro různé doby splatnosti stejné. Ovšem rozdíly mezi celkovými úroky mezi bankami pro kaţdou dobu splatnosti nejsou stejné. Například u úvěru s dobou splatnosti 30 let zaplatí klient ČSOB nebo HB o 56 790 Kč více, neţ klient UCB, který však zaplatí o 56 417 Kč více, neţ klient 57
RB. Je to důkazem toho, ţe s vyšší úrokovou sazbou zaplatí klient nejenom více na úrocích, ale i toho, ţe jeho celkový úrok bude růst rychleji.
3.2.3 Doba fixace úrokové sazby Vliv na výši úrokové sazby má také délka fixního období. V případě, ţe klient nezvolil variabilní úrokovou sazbu, která je pohyblivá a je závislá na vývoji trţních úrokových sazeb, nabídne banka klientovi, aby zvolil délku fixace úrokové sazby, během které se výše sazby nezmění. Obvykle se fixní úroková sazba stanoví na dobu 1, 2, 3, 4, 5, 10 a aţ 15 let. V ilustračním příkladě byla délka fixního období stanovena na 3 roky. V rámci další analýzy byl prozkoumán vývoj úrokových sazeb s ohledem na změny fixního období, které byly stanovené na 1, 3, 5, 10, 15, 20 a 25 let. Všechny ostatní parametry hypotečního úvěru zůstaly stejné. Výsledky změn výši úrokové sazby v závislosti na délce fixního období jsou zobrazeny na grafu č. 14. Na ose X je délka fixace v letech, na ose Y je výše úrokové sazby v procentech. Znovu úrokové sazby bank ČSOB a HB jsou popsány pomocí jedné křivky. Nejdelší dobu fixace nabízí klientům banky ČSOB a HB, nejkratší fixní období je u ČS a UCB. křivky úrokových sazeb se protínají, proto nelze jednoznačně říct, která banka ve všech situacích nabízí nejlepší úrokové sazby. Graf č. 14. Úrokové sazby bank v závislosti na délce fixního období.
Úrokové sazby v závislosti na délce fixace
% 5,5
5,39
5,39
5 4,84 4,59 4,5
4
4,39
4,79
4,79
4,79
4,69
ČSOB, HB
4,39
ČS UCB
4,09
3,59
RB 3,69 3,59
3,5 3,39
3,69 3,59
3,49 3,49 3,19
3 1
3
5
10 fixace (let)
15
20
25
Zdroj: zpracováno autorem práce na základě údajů z webových stránek bank (24.09.2012).
58
Na základě údajů z grafu č. 14 lze předpokládat, ţe niţší úrokové sazby jsou u ČS, naopak vyšší sazby jsou u RB. V nejčastějších dobách fixního období, a to 3 a 5 let, úrokové sazby bank se nacházejí blízko od sebe a pohybují se na niţší úrovni. Přičemţ mezi 1. a 3. rokem fixace je zaznamenán pokles úrokových sazeb, mezi 5. a 10. rokem fixace úrokové sazby naopak rostou. S delším fixním obdobím riziko změn sazeb roste, banky mají větší obavy, ţe se trţní úrokové sazby budou více lišit od těch, co byly nabídnuty klientům, a proto úrokové sazby na období 10 let jsou významně vyšší. Jediná banka, která v rámci 1.,3. a 5. letých fixních období sazby nemění, je UCB. Takţe nejoptimálnější výše fixního období pro klienta je 3 nebo 5 let. S fixaci úrokové sazby na tuto dobu je větší pravděpodobnost získat lepší úročení hypotečního úvěru. Délka fixace na 1 rok se přibliţuje k variabilní sazbě, která je vázaná na sazbu 12 M PRIBOR. Některé banky zvýhodňují 3-letou fixaci, některé naopak nabízí lepší úrokovou sazbu při 5leté době fixace, a proto by měl klient mít moţnost porovnat nabídky různých subjektů a zvolit ten produkt, který nejvíce odpovídá jeho představám, moţnostem a poţadavkům. Jako příklad lze uvést banku ČS, která nabízí zvýhodněnou hypotéku s lepší úrokovou sazbou. Podmínkami takového produktu je doba fixace, která by měla být stanovena na 3, 4 nebo 5 let, a splatnost úvěru minimálně 20 let. Pro znázornění výše měsíčních splátek při různých dobách fixace je zkonstruován graf č. 15. U banky HB byl zvolen hypoteční úvěr s anuitním způsobem splácení, u banky UCB byl zvolen produkt Hypotéka Individual, toto je poznamenáno v legendě grafu č. 15. HB nabízí klientům také jiné způsoby splácení úvěru, a to progresivní nebo degresivní, přičemţ kdyby klient zvolil progresivní způsob splácení, dostal by pravděpodobně vyšší úrokovou sazbu, u degresivního způsobu je naopak sazba niţší. UCB by mohla nabídnout klientům z ilustračního příkladu základní produkty Hypotéka Individual, Hypotéka Plus a Hypotéka Flexi. Pro výpočty úrokových sazeb a následovně i měsíčních splátek byl zvolen právě produkt Hypotéka Individual, který je klasickým hypotečním úvěrem a hlavně má niţší úrokové sazby oproti jiným produktům.
59
Graf č. 15. Měsíční splátky v závislosti na délce fixního období.
Měsíční splátky
Kč 17 500 17 000
17 011
17 011
16 109
16 028
16 500 16 000
15 707
15 500 15 000 14 500
16 028
16 028
ČSOB, HB (anuita)
15 867 ČS
15 389
15 389 14 919 14 304 14 304 14 153 14 153
14 153
14 000
14 002 13 853
13 500
UCB (Individual)
14 002
RB
13 556
13 000 1
3
5
10
15
20
25
fixace (let)
Zdroj: zpracováno autorem práce na základě údajů z webových stránek bank (24.09.2012).
Výše měsíční splátky odpovídá výši úrokové sazby, proto vývoj jejich křivek je docela podobný. Výše hypotečního úvěru v ilustračním příkladě, na základě kterého byly vypočítané úrokové sazby a měsíční splátky, je 2 800 000 Kč. Pro takovou výši hypotéky lze říct, ţe délka fixního období ovlivňuje měsíční splátku v řádu tisíc Kč. To znamená, ţe pokud klient zvolí dobu fixace na 3 nebo na 5 let můţe pak ušetřit 1 000 aţ 2 000 Kč na kaţdé měsíční splátce. Samozřejmě velký vliv má i volba subjektu, u kterého bude poţadováno o úvěr. Lze konstatovat, ţe fixace na dobu delší neţ 5-10 let není pro klienta výhodná.
3.2.4 Výsledky analýzy faktorů ovlivňujících výši úrokových sazeb Analýza úrokových sazeb hypotečních úvěrů se prováděla na ilustračním příkladě pomocí změn jednotlivých charakteristik produktů. Mezi hlavními parametry hypotečního úvěru, které obvykle ovlivňují jak volbu a rozhodnutí klienta tak i podmínky poskytování ze strany banky, jsou výše úvěru, doba jeho splatnosti a délka fixního období. V rámci analýzy byla snaha prozkoumat vliv a závislost těchto parametrů na výši hypotečního úvěru. Zdrojem dat a informací byly webové stránky vybraných bankovních subjektů.
60
Mezi hlavní problémy, které se vyskytly během provedení příslušné analýzy, lze zařadit především: orientační charakter údajů a dat, které banky poskytují na svých stránkách – výše úrokových sazeb je ve většině případů uvedená jako „nejlepší“ a docela často zahrnuje různé slevy a bonusy, ve skutečnosti klient pravděpodobně dostane vyšší úrokovou sazbu. omezenost ve výpočtových programech – hypoteční kalkulačky některých bank neobsahují parametry, které mají podstatný vliv na úrokovou sazbu a podmínky úvěru. Například banky ČS a RB nevyţadují při orientačním výpočtu výši zástavy hypotéky, při propočtu jsou vyuţívány pouze údaje o výši úvěru, době splatnosti a době fixace úrokové sazby. Takové omezení způsobuje komplikace při porovnání mezi jednotlivými bankami a sniţuje kvalitu výpočtů. nepřehlednost a omezenost informace – příkladem můţe slouţit neuvedení všech podmínek pro získání lepší úrokové sazby, platnosti případných slev a zvýhodnění. Během analýzy změn úrokových sazeb hypotečních úvěrů u vybraných bank se ukázalo, ţe výše úrokové sazby je nejvíce závislá na délce fixního období. Ani výše hypotečního úvěru, ani jeho splatnost nemají velký vliv na stanovení úrokových sazeb a výpočet měsíčních splátek. Výše úvěru má vliv na podmínky poskytování hypotéky pouze u bank ČSOB a HB, a to v přímé závislosti. To znamená, ţe s růstem částky, na kterou bude hypoteční úvěr sjednán, roste i jeho úroková sazba. Doba splatnosti produktu je důleţitá pouze u ČS, a to pouze do určité hranice, pro úvěry s dobou splatnosti nad 20 let banka také nabízí stejné sazby. Největší vliv na stanovení úrokové sazby má délka jejího fixního období. Pravděpodobně je to kvůli tomu, ţe se doba fixace vztahuje přímo na úrokovou sazbu a ovlivňuje tím cenu půjčených prostředků hlavně pro banku. Nejlepší podmínky hypotečního úvěru jsou s fixací úrokové sazby na dobu 3 nebo 5 let, fixní období delší 5-10 let je pro klienta nevýhodné. Nelze přesně říct, jaká banka nabízí lepší úrokovou sazbu v souvislosti s délkou fixního období, ale lepší úroková sazba by mohla být u ČS, která přímo zvýhodňuje hypoteční úvěry s dobou fixace 3 nebo 5 let a se splatností minimálně 20 let. V analýze kromě úrokových sazeb byly vypočítány i měsíční splátky hypoték. Cílem jejich výpočtu bylo uvedení výše nákladu na straně klienta a vyčíslení „ceny“ špatného nebo nevýhodného rozhodnutí pro klienta. Také byl vypočítán celkový úrok, který by klient zaplatil za celou dobu splácení hypotéky. Jeho analýza byla provedená na základě změny doby 61
splatnosti hypotečního úvěru a ještě jednou potvrdila, ţe s vyšší úrokovou sazbou zaplatí klient nejenom více na úrocích, ale i to, ţe jeho celkový úrok bude růst rychleji.
3.3 Analýza způsobů úročení hypotečních úvěrů Jak uţ bylo uvedeno úroková sazba hypotečních úvěrů můţe být jak variabilní, tak i fixní. Klasickou fixní úrokovou sazbu nabízí v rámci hypotéky všechny bankovní subjekty, které poskytují tento produkt na trhu. Variabilní úroková sazba není v nabídce všech bank, a proto je níţe uvedeno několik subjektů, které mají ve svém produktovém katalogu hypotéku s takovým typem úročení. Stručný popis jejich produktů bude soustředěn hlavně na variabilní úrokovou sazbu a na základní opce hypotéky, které jsou důleţité pro klienta v rámci variabilního úročení, a které se liší u různých bank. V rámci práce jiţ byly vybrány banky, na základě kterých uţ byla provedeny analýza parametrů hypotečních úvěrů a analýza výše úrokových sazeb. Nabídka jejích hypotečních úvěrů s variabilním typem úročení bude uvedená na začátku, dále bude uvedeno ještě několik subjektů bankovního trhu, které takové hypoteční úvěry nabízí. Parametry produktů, které nejsou popsány, banky na svých stránkách nezveřejnily. Problémy, které komplikovaly popis a porovnání jednotlivých produktů: neuvedení plné informace – banky často neuvádějí sloţení variabilní úrokové sazby, parametry, které ji ovlivňují. výpočet variabilní úrokové sazby – některé banky ukazují přímo způsob výpočtu sazby, některé subjekty jen uvádějí její výši. Takové rozdíly způsobují orientační charakter v popisu výše úrokové sazby a komplikují vzájemné porovnání. sluţby navíc – kaţdá banka se snaţí, aby její produkt měl určité výhody proti ostatním nabídkám na trhu, a proto nabízí řadu sluţeb a zvýhodnění ke svým hypotékám. Takové bonusy a moţnosti často mají vliv na výši sazby a tím komplikují porovnání kvůli tomu, ţe zkreslují „čistou“ výši variabilní úrokové sazby.
62
3.3.1 Nabídka hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou na trhu ČSOB Hypoteční úvěr s variabilní úrokovou sazbou není v produktovém katalogu této banky (ke dni 28.9.2012). ČS Česká spořitelna nabízí klientům produkt s variabilní úrokovou sazbou – Hypotéka s proměnnou úrokovou sazbou. Parametry: 1. Sloţení. Úroková sazba pro klienta se skládá: sazba 1 M PRIBOR + pevná odchylka v minimální výši 1,5 % (p. b.) - případné slevy. Výše pevné odchylky je závislá na jednotlivých parametrech klienta. 2. Současná výše. Ke dni 05.10.2012 variabilní sazba by činila – od 2,00 % p. a. (sazba 1M PRIBOR je 0,50 % p. a.). 3. Slevy. Banka umoţňuje sníţit výši úrokové sazby pomocí slev: 0,50 % (p. b.) - splácení hypotéky z aktivně vyuţívaného Osobního účtu u ČS, 0,15 % (p. b.) - při sjednání Pojištění schopnosti splácet pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání. 4. Maximální výše hypotečního úvěru. Maximální výše hypotečního úvěru je do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti.
63
5. Mimořádné splátky. Klient má moţnost vkládat mimořádné splátky jiţ po splácení 12-té splátky. 6. Moţnost přejít na fixní úrokovou sazbu. Je moţnost kdykoliv změnit variabilní úrokovou sazbu na fixní úrokovou sazbu. HB Kromě hypotéky s fixní úrokovou sazbou nabízí HB svým klientům i hypoteční úvěr s variabilní úrokovou sazbou, respektive klient sám volí typ úrokové sazby. Parametry: 1. Sloţení. Variabilní úroková sazba se skládá z: sazba 12M PRIBOR + odchylka Variabilní sazba se upravuje kaţdý rok dle aktuální výše úrokové sazby PRIBOR. Odchylka se stanovuje bankou a je pevná na období 5 let. Klient můţe změnit variabilní sazbu po uplynutí těchto 5 let, a to na sazbu s dobou fixace 5, 10, 15 let. 2. Současná výše. Ke dni 05.10.2012 variabilní sazba by činila – 1,11 % p. a. + odchylka UCB V produktovém katalogu této banky je od dubna roku 2010 i hypoteční úvěr s variabilní úrokovou sazbou – PŘEVRATNÁ Hypotéka. Parametry: 1. Sloţení. Úroková sazba je vázaná na sazbu 1M PRIBOR.
64
2. Současná výše. Na svých stránkách banka neuvádí přesné sloţení variabilní úrokové sazby, ale dává moţnost klientovi vypočítat ji pomocí hypoteční kalkulačky. Variabilní úroková sazba v ilustračním případě by byla: Hypoteční úvěr Individual do 85 % - 3,10 % p. a. (se všemi slevami – 2,50 % p. a.), Hypotéka PLUS – 3,40 % p. a. (se všemi slevami – 2,80 % p. a.), Hypotéka TWIN – 3,22 % (se všemi slevami – 2,62 % p. a.). 3. Slevy. Banka nabízí moţnost sníţit výši úrokové sazby pomocí slev: 0,50 % (p. b.) - za sjednání jednorázového pojištění CARDIF, 0,10 % (p. b.) - za aktivní vyuţívání kreditní karty u UCB, 0,50 % (p. b.) - za aktivně vyuţívaný účet u UCB. Klienti v ilustračním případě by měli nárok na slevu ve výši 0,50 % (p. b.) za to, ţe aktivně vyuţívají účet u této banky. Proto variabilní sazba, kterou by klienti mohli získat, zahrnuje tuto slevu. 4. Maximální výše hypotečního úvěru. Maximální výše hypotečního úvěru je do 85 % hodnoty zastavené nemovitosti. 5. Mimořádné splátky. Klient má moţnost vkládat mimořádné splátky jiţ po 12 měsících od podpisu úvěrové smlouvy, a to aţ 4-krát za rok. 6. Moţnost přejít na fixní úrokovou sazbu. Je moţnost kdykoliv změnit variabilní úrokovou sazbu na fixní úrokovou sazbu. Produkt PŘEVRATNÁ Hypotéka lze vyuţit v kombinaci s produkty: Hypotéka TWIN, Hypotéka na nemovitost k rekreaci nebo k pronájmu, Hypotéka na koupi nemovitosti, Hypotéka na výstavbu nebo rekonstrukci, Neúčelová hypotéka a Refinancování hypotéky.
65
RB Táto banka nabízí moţnost variabilního úročení k produktům Hypotéka Klasik a Hypotéka Klasik Plus. Parametry: 1. Sloţení. Variabilní sazba pro klienta se skládá z: sazba 1M PRIBOR + přiráţka 3,70 - 4,90 % p. a. Výše přiráţky je závislá na jednotlivých parametrech klienta. 2. Současná výše. Ke dni 05.10.2012 variabilní sazba by činila – od 4,20-5,40 % p. a. (sazba 1M PRIBOR je 0,50 % p. a.). mBank Kromě fixní úrokové sazby, kterou lze stanovit na období 1, 2, 3, 4 nebo 5 let, ke všem hypotečním úvěrům je nabídnuta moţnost zvolit i variabilní úrokovou sazbu. Parametry: 1. Sloţení. Variabilní úroková sazba se navazuje na sazbu 1M PRIBOR. Přesné její sloţení banka na svých stránkách neuvádí. 2. Současná výše. Banka neuvádí přesný způsob výpočtu variabilní úrokové sazby, ale dává moţnost vypočítat orientační výši sazby a měsíční splátky pomocí hypoteční kalkulačky. Pro ilustrační případ, kde požadovaná výše hypotečního úvěru je 2 800 000 Kč, hodnota zastavené nemovitosti je 3 500 000 Kč a doba splatnosti je 25 let (ke dni 05.10.2012) :
66
variabilní úroková sazba by činila – 3,06 % p. a., měsíční splátka by byla – 13 365 Kč. V případě, že by klienti sjednali pojištění úvěru: variabilní úroková sazba by činila – 2,81 % p. a., měsíční splátka by byla – 13 003 Kč + pojištění. Výše pojistného se vypočítává následujícím způsobem: na dobu prvních 24 měsíců pojistné se hradí jednorázově ve výši 1,5 % z poskytnuté částky hypotečního úvěru. V ilustračním případě by jednorázové pojistné za tuto dobu činilo 42 000 Kč. Od 25. měsíce od data prvního čerpání je pojistné ve výši 0,025 % z dlužné částky hypotečního úvěru za každý měsíc. 3. Slevy. 0,25 % (p. b.) - v případě sjednání pojištění k hypotečnímu úvěru. 4. Maximální výše hypotečního úvěru. Maximální výše hypotečního úvěru je do 80 % hodnoty zastavované nemovitosti. 5. Mimořádné splátky. Banka umoţňuje provedení mimořádných splátek ve výši do 20 % z výše roční jistiny zdarma. Za mimořádné splátky ve výši nad 20 % z výše roční jistiny účtuje banka poplatek ve výši 3 % z částky převyšující 20 % roční jistiny. Roční jistina se počítá od data prvního čerpání hypotečního úvěru. 6. Moţnost přejít na fixní úrokovou sazbu. Klient můţe kdykoliv sazbu variabilní převést na sazbu fixní bez poplatku. Oberbank Všechny hypoteční úvěry, které má banka ve své nabídce, lze úročit variabilní úrokovou sazbou. Jsou to úvěry StandardHypotéka (klasický hypoteční úvěr na financování nemovitosti, zajištěný zástavním právem k nemovitosti), FlexiHypotéka (neúčelový úvěr,
67
který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti) a Investiční Hypotéka (úvěr na pořízení nemovitosti určené k pronájmu). Popis základních parametrů se bude vztahovat na klasický hypoteční úvěr. Parametry: 1. Sloţení. Variabilní úroková sazba je vázaná na sazbu 3M PRIBOR. Přesné její sloţení banka neuvádí. 2. Současná výše. Ke dni 05.10.2012 by variabilní sazba činila – od 0,71 % p. a. + přiráţka banky (sazba 3M PRIBOR je 0,71 % p. a.). 3. Slevy. Případné slevy nejsou na webových stránkách banky uvedené. 4. Maximální výše hypotečního úvěru. Maximální výše hypotečního úvěru je do 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Fio banka Dalším subjektem, který nabízí variabilní úročení hypotečního úvěru, je Fio banka. Fio hypotéka je klasickým hypotečním úvěrem na financování nemovitosti určené ve většině případu k bydlení na území ČR. Parametry: 1. Sloţení. Variabilní úroková sazba je zaloţená na sazbě 1M PRIBOR, přičemţ doba fixace rizikové přiráţky je 5 let. To znamená, ţe během tohoto období se měsíční splátky mění pouze na základě vývoje trţní úrokové sazby. Úroková sazba se skládá: 1M PRIBOR + 1,65 % p. a.. 2. Současná výše. 68
Ke dni 05.10.2012 by variabilní sazba činila od 2,15 % p. a. (sazba 1M PRIBOR je 0,50 % p. a.) včetně moţných slev. 3. Slevy. 0,50 % (p. b.) - v případě refinancování hypotéky, podmínkou je bezproblémové splácení hypotéky během min. 3 let. 0,20 % (p. b.) - při poskytnutí úvěru ve výši nad 2 000 000 Kč. 4. Maximální výše hypotečního úvěru. Maximální výše hypotečního úvěru je 85 % hodnoty nemovitosti. 5. Mimořádné splátky. V případě, ţe klient sjednal sluţbu Mimořádná splátka, lze provést mimořádnou splátku ve výši do 20 % z výše sjednaného úvěru ročně zdarma, a to i mimo datum změny pevné úrokové sazby. Navíc banka nabízí sluţbu Hypospořicí konto, která osvobozuje část jistiny hypotečního úvěru ve výši zůstatku na tomto kontu od úročení. Klient tak má moţnost ušetřit na úrocích a má své volné finanční prostředky kdykoliv k dispozici. Ale s parametry, které byly uvedené v ilustračním příkladě, není pravděpodobně moţné získání hypotečního úvěru u této banky (podle orientačního výpočtu podmínek úvěru pomocí hypoteční kalkulačky na webových stránkách banky). GE Money Bank Hypotéka s variabilní úrokovou sazbu je i v nabídce této banky jako produkt Variabilní hypotéka. Parametry: 1. Sloţení. Sazba se skládá z: pevné části úrokové sazby – je stejná po celou doby splatnosti hypotečního úvěru nebo ji lze zafixovat na dobu 1, 3 nebo 5 let. 69
Doba platnosti pevné
1 rok
3 roky
5 let
1,99 %
2,19 %
2,29 %
části úr. sazby Výše pevné části úr. sazby, p. a.
Do konce splatnosti úvěru 2,59 %
variabilní části úrokové sazby – je vázáná na sazbu 1M PRIBOR, a proto se mění jednou za měsíc. Je ve výši 0,75 % p. a. ke dni 05.10.2012. 2. Současná výše. Ke dni 05.10.2012 variabilní sazba by činila – od 2,74 % p. a. (platnost pevné části sazby je 1 rok). Úroková sazba je vypočítána se slevami od sjednání pojištění k úvěru a od splácení z běţného účtu typu Konto Genius Gold. 3. Slevy. 0,10 % (p. b.) - v případě sjednání pojištění k hypotečnímu úvěru, 0,70 % (p. b.) - při splácení úvěru z běţného účtu typu Konto Genius Gold, 0,50 % (p. b.) - při splácení úvěru z běţného účtu typu Konto Genius Optimal, 0,30 % (p. b.) - při splácení úvěru z běţného účtu typu Konto Genius Active, Konto Genius Active+, Konto Genius Dual Active nebo Konto Genius Dual. 4. Maximální výše hypotečního úvěru. Maximální výše hypotečního úvěru je do 80 % trţní ceny nemovitosti. 5. Mimořádné splátky. Mimořádné splátky jsou v průběhu úrokového období zdarma. LBBW Bank Hypotéku s variabilní úrokovou sazbou nabízí klientům i LBBW Bank CZ. Její produkt je na trhu pod názvem IQ plovoucí hypotéka.
70
Parametry: 1. Sloţení. Variabilní úroková sazba je vázáná na sazbu 1M PRIBOR. Přesné její sloţení banka na svých webových stránkách neuvádí. Do výhod takového typu úročení zařazuje banka tzv. lineární splácení, coţ znamená, ţe se měsíční splátka úvěru skládá ze stejné předem sjednané části jistiny a úroku, který se vypočítává z aktuální úrokové sazby na trhu. Jako výsledek je rychlejší splácení jistiny hypotečního úvěru. 2. Současná výše. Výše variabilní úrokové sazby je v současné době (ke dni 05.10.2012) od 2,39 % p. a., a to s podmínkou sjednání pojištění nemovitosti Allianz a otevření běţného účtu IQ Konto hypotéka. 3. Slevy. Banka nabízí moţnost sníţit výši úrokové sazby pomocí sjednání pojištění nemovitosti Allianz nebo otevření běţného účtu IQ Konto hypotéka. 4. Maximální výše hypotečního úvěru. Hypoteční úvěr na pořízení nemovitosti pro vlastní bydlení, rekreaci nebo pronájem je aţ do 90 % zástavní hodnoty nemovitosti, maximálně však 10 mil. Kč. 5. Mimořádné splátky. Mimořádné splátky banka zpoplatňuje. Zdarma je předčasné splacení při uplynutí doby fixace, přičemţ minimální předčasně splácená částka ke dni fixace by měla být ve výši 10 000 Kč. 6. Moţnost přejít na fixní úrokovou sazbu. Klient má moţnost přejít od pohyblivé úrokové sazby k sazbě fixní a naopak. V případě přechodu z fixní úrokové sazby na variabilní sazbu vyţaduje banka od klienta doloţení jeho aktuálního příjmu.
71
Ze stručného popisu podmínek variabilního úročení hypotečních úvěrů některých bank lze vyvodit závěr, ţe převáţná většina variabilních úrokových sazeb je konstruována na základě trţní úrokové sazby 1M PRIBOR. Jenom některé banky odvozují variabilní úrokovou sazbu od sazby 3M PRIBOR nebo 12M PRIBOR. Konečná konstrukce sazby pro klienta zahrnuje různé odchylky a přiráţky bank a případné slevy nebo bonusy. Většina takových slev sniţuje výši úrokové sazby a je poskytnutá klientovi na základě vyuţívání konkrétního účtu u této banky nebo sjednání pojištění. Výpočet variabilní úrokové sazby má pouze orientační charakter a je závislý na jednotlivých charakteristikách klienta a podmínkách hypotečního úvěru. Řada bank uvádí na svých stránkách přibliţné sloţení úrokové sazby, ovšem výše odchylky nebo přiráţky je často neznámá. Některé bankovní subjekty spíše nabízí moţnost výpočtu variabilní úrokové sazby pomocí hypotečních kalkulaček a neinformují klienta o jejím sloţení. Takové rozdíly komplikují porovnání výše sazeb a hlavně do určité míry znehodnocují výsledky, a to kvůli odlišným metodám výpočtu sazby. Kromě toho nelze přesně říct, jaký způsob zveřejňování variabilní úrokové sazby je pro klienta pohodlnější, přínosnější a výhodnější. Maximální výše hypotečního úvěru má pro klienta také velký význam. S ohledem na to, ţe ne všechny banky jsou ochotny poskytovat finanční prostředky na základě variabilního úročení aţ do výše 100 % hodnoty zastavené nemovitosti, tento parametr byl zařazen do stručného popisu jednotlivých produktů. Z něho vyplývá, ţe většina bankovních subjektů nabízí hypoteční úvěry s moţnosti variabilní úrokové sazby průměrně do výše 85 % hodnoty zastavené nemovitosti (80 %, 85 %, 90 %). Takţe klient, který má zájem o produkt s takovým typem úročení, by s tím měl počítat. Skoro všechny banky dávají klientovi moţnost sloţení mimořádných splátek zdarma. Řada z nich však má určité podmínky, které by klient měl splnit. Takové podmínky se ve většině případů vztahují na dobu provedení mimořádných splátek nebo na jejich výši. Některé banky nabízí moţnost sjednat tzv. sluţbu Mimořádná splátka, která poskytuje lepší podmínky pro provedení mimořádného splácení. Hodně klientů do posledního okamţiku váhá mezi fixní a variabilní úrokovou sazbou. Fixní sazba je klasickým řešením v rámci hypotečního úvěru a představuje určitou jistotu pro klienta. Ovšem je vyšší neţ variabilní úroková sazba a tím zakládá určité pochybení v její volbě. Pro zvýšení jistoty a sníţení rizika neočekávaného vývoje trhu nabízí většina bank 72
moţnost přechodu od variabilního typu úročení k fixní úrokové sazbě, a to kdykoliv a zdarma. Ve stručném popisu hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou nebyl tento parametr úvěrů u některých bank uveden. Důvodem je to, ţe tyto bankovní subjekty mají pravděpodobně tuto sluţbu zpoplatněnou. Řada bank navíc naopak zveřejňuje podmínky takového přechodu a zařazuje ho do výhod variabilního úročení. Hypoteční úvěry s variabilní úrokovou sazbou se mohou vyskytnout ve dvou podobách, a to jako samostatný produkt banky nebo jako moţnost volby pouze způsobu úročení v rámci určitého úvěru. V případě, ţe banka má ve svém produktovém katalogu přímo hypotéku s takovým typem úročení, je tento produkt popsán jako samostatný s uvedením většiny parametrů hypotečního úvěru. Často variabilní sazba se odráţí i v názvu takového produktu například slovem „variabilní“ nebo „proměnná“. Příkladem banky, která má ve své nabídce hypoteční úvěr s přímo variabilní úrokovou sazbou, je ČS (produkt Hypotéka s proměnnou úrokovou sazbou) nebo UCB (produkt PŘEVRATNÁ Hypotéka). Hodně bank však má variabilní způsob úročení pouze jako opci neboli jako moţnost přizpůsobit úročení úvěru svým konkrétním představám. V takovém případě variabilní úroková sazba je nabídnuta v rámci určitého hypotečního úvěru banky a klient má moţnost ji pouze zvolit nebo nechat úročit úvěr klasickou fixní úrokovou sazbou. Pak se hypoteční úvěr s variabilním úročením nevyskytuje jako samostatný produkt a všechny jeho parametry závisí na konkrétním druhu hypotéky, kterou klient volí. Je to jedním z důvodů, proč v rámci charakteristiky produktů s variabilním úročením nebyly uvedeny některé parametry těchto úvěru. Jsou totiţ nejisté a závisí na tom, který hypoteční úvěr by klient zvolil.
3.3.2 Porovnání fixních a variabilních úrokových sazeb Pro analýzu a porovnání výše variabilních a fixních úrokových sazeb byly zvoleny hypoteční úvěry u bankovních subjektů, které umoţňují provést výpočet těchto sazeb. Většina bank neuvádí přesnou metodu stanovení variabilní úrokové sazby, jenom poskytuje informace, na kterou trţní sazbu je jejich sazba vázaná. Výše odchylek a přiráţek není přesně známá, a proto takové variabilní úrokové sazby nemohou být zařazeny do analýzy. Příkladem nepřesných sazeb mohou slouţit variabilní sazby bankovních subjektů ČS, HB, Oberbank nebo LBBW. Pro následnou analýzu byly vybrány banky: UCB, RB, mBank a GE Money Bank CZ. 73
Výpočet příslušných úrokových sazeb se bude provádět na jiţ uvedeném ilustračním příkladě: výše hypotečního úvěru je 2 800 000 Kč, doba splatnosti úvěru je 25 let, doba fixace úrokové sazby je 3 roky, zástavou hypotéky je nemovitost v hodnotě 3 500 000 Kč. Je důleţité zdůraznit, ţe analýza byla provedená dne 05.10.2012 a výše sazby 1M PRIBOR byla 0,50 % p. a.. Stručný popis produktů vybraných bank: 1. UCB – pro porovnání byly zvoleny produkty PŘEVRATNÁ Hypotéka s variabilní úrokovou sazbou a klasický Hypoteční úvěr Individual s výši úvěru do 85 % hodnoty nemovitosti (v ilustračním příkladě výše úvěru je 80 % hodnoty zastavené nemovitosti). Variabilní úroková sazba je vázaná na sazbu 1M PRIBOR. Její výše byla vypočítána pomocí hypoteční kalkulačky. 2. RB – v analýze byl zkoumán klasický hypoteční úvěr Hypotéka Klasik s fixní úrokovou sazbou a ten samý úvěr Hypotéka Klasik s variabilní úrokovou sazbou. Konstrukce proměnné sazby je zaloţená na sazbě 1M PRIBOR s minimální přiráţkou ve výši 3,70 % p. a.. Konečná variabilní úroková sazba pro klienta by mohla být: 0,50 % + 3,70 % = 4,20 % p. a.. 3. mBank – u této banky pro účel analýzy byl zvolen klasický hypoteční úvěr, který je poskytován jak s fixní úrokovou sazbou, tak i s moţnosti variabilního úročení navázaného na sazbu 1M PRIBOR. Přesné sloţení variabilní úrokové sazby banka na svých stránkách neuvádí, ale dává moţnost provést její výpočet pomocí hypoteční kalkulačky. 4. GE Money Bank CZ – pro porovnání úrokových sazeb tohoto bankovního subjektu byl zvolen klasický hypoteční úvěr a hypotéka s variabilní úrokovou sazbou Variabilní hypotéka. Variabilní sazba je vázáná na sazbu 1M PRIBOR, doba fixace její pevné časti byla zvolena na 1 rok. Variabilní část proměnné sazby byla stanovena bankou na úroveň 0,75 % p. a.. Jelikoţ uvedeny sazby zahrnují slevy od sjednání pojištění k úvěru a od splácení z běţného účtu typu Konto Genius Gold, konečná úroková sazba pro klienta bude navýšená o tyto slevy a bude činit: 2,74 % + 0,10 % + 0,70 % = 3,54 % p. a.
74
Následná analýza se skládá z porovnání úrokových sazeb hypotečních úvěrů s variabilním typem úročení a úvěrů s fixní sazbou na dobu 1, 2, 3, 4 a 5 let. Všechny údaje byly zjištěny pomocí hypotečních kalkulaček příslušných bank nebo vypočítány autorem práce. Graf č. 16 zobrazuje úrokové sazby hypotečních úvěrů u vybraných bank. Na ose X je uveden typ úrokové sazby, a to buď variabilní (VAR) nebo fixní s uvedením doby fixace sazby v letech. Na ose Y je výše úrokové sazby v procentech. Graf č. 16. Variabilní a fixní úrokové sazby u vybraných bank.
Porovnání variabilních a fixních úrokových sazeb
% 5,00
4,59 4,50
4,29
4,2 3,89
4,00
3,75 3,50
3,54
3,59
3,94
3,89 3,79 3,59
3,59 3,59 3,59 3,59 3,49
3,96 3,69 3,59
UCB
3,79 RB mBank
3,10 3,06
GE Money Bank
3,00
2,50 VAR
1
2
3
4
5
úroková sazba
Zdroj: zpracováno autorem práce na základě údajů z webových stránek bank (05.10.2012).
GE Money Bank neumoţňuje klientům zvolit fixaci úrokové sazby na dobu 2 a 4 let, a proto na grafu nejsou tyto údaje zobrazeny. Různé banky mají odlišnou „strategii“ stanovení výše úrokových sazeb. Graf č. 16 názorně ukazuje, ţe banky UCB a mBank mají variabilní úrokové sazby podstatně niţší neţ sazby s fixním obdobím. Fixní úrokové sazby u UCB jsou přibliţně na stejné úrovni bez ohledu na dobu fixace, ale fixní úrokové sazby u mBank se s růstem doby fixace zvyšují. Úrokové sazby GE Money Bank nemají určitou tendenci růstu nebo poklesu, ale lze poznamenat, ţe variabilní sazba u této banky je nejniţší z její nabídky sazeb a nejvýhodnější mezi fixními úrokovými sazbami by pro klienta mohla být sazba s dobou fixace tři roky. Nejvyšší úrovně 75
dosáhly úrokové sazby u RB. Tento bankovní subjekt nabízí docela vysokou variabilní úrokovou sazbu, sazby s fixním obdobím 1 a 2 roky patří také do nejvyšších, ale ostatní fixní úrokové sazby zaznamenávají pokles a jsou v průměrné výši. Takţe nejmenší fluktuace úrokových sazeb je u banky UCB, úrokové sazby RB jsou naopak docela rozdílné. Z pohledu typu úročení lze konstatovat, ţe variabilní úrokové sazby jsou v průměru niţší neţ fixní úrokové sazby. Tuto tendenci podporují všechny vybrané banky kromě RB. Nejlepší variabilní úrokové sazby nabízí klientům banky UCB a mBank. Nejvýhodnější fixní úrokové sazby jsou stále pro klienta úrokové sazby s dobou fixace 3, 4 a 5 let. Při poskytování hypotečního úvěru jeden z nejdůleţitějších parametrů je výše úrokové sazby. Důleţitým kritériem při výběru finanční instituce jsou však také poplatky, které banky účtují v souvislosti s poskytováním produktů. Jelikoţ sazebníky bankovních subjektů jsou docela rozsáhlé pro analýzu úrokových sazeb hypotečních úvěrů byly zvoleny jen 2 druhy poplatku: poplatek za zpracování, vyřízení a poskytnutí hypotečního úvěru, poplatek za správu a vedení úvěru (účtu, ze kterého se bude úvěr splácet). To jsou poplatky, se kterými by klient měl počítat. V ilustračním příkladě klienti žádají o úvěr ve výši 2 800 000 Kč s dobou splatnosti 25 let. Podle jednotlivých sazebníků každé z vybraných bank jsou propočítány poplatky, které by klienti měli uhradit. Výsledky jsou uvedené v tabulce č. 1, která obsahuje náklady vypočítané za celou dobu splatnosti úvěru (za 25 let). Tabulka č. 1. Porovnání poplatků za hypoteční úvěr mezi vybranými bankami.
Banka
Zpracování, vyřízení, poskytnutí úvěru
Správa a vedení úvěru
2.500 Kč
60.000 Kč
RB
0 Kč
45.000 Kč
mBank
0 Kč
0 Kč
2.900 Kč
60.000 Kč
UCB
GE Money Bank
Zdroj: zpracováno na základě sazebníků bank UCB, RB, mBank, GE Money Bank (05.10.2012).
76
Poplatek za zpracování, vyřízení a poskytnutí hypotečního úvěru stanoví banka pevně, to znamená, ţe tento poplatek není ovlivněn ani výši úvěru ani dobou jeho splatnosti. Poplatek za správu a vedení úvěru je účtován měsíčně a je vypočítán: 200 Kč × 12 měs. × 25 let = 60.000 Kč, 150 Kč × 12 měs. × 25 let = 45.000 Kč. Výpočet měsíční splátky, kterou klient bude povinen hradit, je zaloţen primárně na výši úrokové sazby. Skutečné náklady však budou kvůli poplatkům vyšší. Aby bylo moţné porovnat „skutečnou“ cenu hypotečních úvěrů je potřeba vypočítat jejich tzv. RPSN2. RPSN jednotlivých úvěrů vybraných bank zahrnuje náklady spojené se splácením úroků a také jiţ uvedené poplatky a je spočítán autorem práce. Grafy č. 17, 18, 19 a 20 zobrazují výsledky porovnání úrokových sazeb a RPSN jednotlivých bank. Na ose X je uveden typ úrokové sazby, a to buď variabilní (VAR) nebo fixní s uvedením doby fixace sazby v letech. Na ose Y je výše úrokové sazby v procentech. Graf č. 17. Úrokové sazby a RPSN hypotečních úvěrů UCB.
Porovnání úr.sazby a RPSN - UCB
% 3,90
3,73 3,70
3,59
3,59
3,73
3,73 3,59
3,73
3,73 3,59
3,59
3,50 Úr.sazba 3,30
3,24 RPSN
3,10
3,10
2,90 2,70 VAR
1
2
3
4
5 úroková sazba
Zdroj: zpracováno autorem práce na základě sazebníku banky UCB (05.10.2012).
2
RPSN – Roční procentní sazba nákladů. Pouţívá se pro výpočet celkové částky, kterou klient je povinen zaplatit za období jednoho roku. Zahrnuje poplatky a ostatní výdaje spojené s poskytováním úvěru. Uvádí se v procentech.
77
Graf č. 17 charakterizuje změny úrokových sazeb u banky UCB a názorně ukazuje, ţe RPSN je vyšší neţ primární úroková sazba. Kvůli tomu, ţe fixní úrokové sazby jsou konstantní bez ohledu na dobu fixace, přepočtená sazba RPSN se také nemění. RPSN u hypotečních úvěrů jak s variabilním typem úročení tak i s fixní úrokovou sazbou je vyšší oproti původní úrokové sazbě přibliţně o 0,14 procentních bodů. Takové navýšení bylo způsobeno poplatky za zpracování, vyřízení, poskytnutí a za správu a vedení úvěru. Takţe kdyby klient poţádal o hypoteční úvěr u této banky, měl by se spíše počítat s minimálními náklady ve výši 3,24 % p. a. nebo 3,73 % p. a. od částky úvěru v závislosti na typu úročení. Původní úrokové sazby hypoték u této banky byly jedny z nejniţších, jak se změní jejich pozice ve srovnání s ostatními nabídkami hypotečních úvěrů, bude ukázáno později na grafu č. 21. Dalším bankovním subjektem, jejíţ úrokové sazby podstoupily úpravy, je banka RB. Tyto změny jsou zobrazeny na grafu č. 18. Graf č. 18. Úrokové sazby a RPSN hypotečních úvěrů RB.
Porovnání úr.sazby a RPSN - RB
% 4,9
4,68
4,7
4,59
4,5 4,3
4,3
4,38
4,29
Úr.sazba
4,2
4,1 RPSN
3,9
3,69
3,7
3,49
3,5
3,79 3,69
3,59 3,59
3,3 VAR
1
2
3
4
5
úroková sazba
Zdroj: zpracováno autorem práce na základě sazebníku banky RB (05.10.2012).
RPSN u hypoték RB se liší od původních úrokových sazeb přibliţně o 0,10 procentních bodů. S ohledem na to, ţe banka neúčtuje poplatek za zpracování, vyřízení a poskytnutí úvěru, navýšení úrokové sazby je menší, neţ u banky UCB. Z grafu č. 18 je vidět, ţe RPSN kopíruje úrokovou sazbu z pohledu růstu a poklesu. 78
RPSN ještě více zvýšila cenu hypotečních úvěrů hlavně u produktů s variabilním úročením nebo s dobou fixace sazby na 1 nebo 2 roky, a proto bude u těchto úvěrů pravděpodobně nejvyšší mezi všemi bankovními subjekty této analýzy. U úvěrů s fixní úrokovou sazbou na období 3, 4 a 5 let neměla banka nejhorší úrokové sazby, a proto takové navýšení ceny hypoték můţe změnit její pozici v celkovém ţebříčku hodnot. Nejniţší uvedené poplatky má ve svém sazebníku banka mBank, která poskytuje vyřízení a následnou správu hypotečního úvěru zdarma. Kvůli tomu RPSN, která je v této analýze konstruována hlavně na těchto poplatcích, bude mít s úrokovou sazbou stejné hodnoty. To potvrzuje graf č. 19. Graf č. 19. Úrokové sazby a RPSN hypotečních úvěrů mBanky.
Porovnání úr.sazby a RPSN - mBank
% 4,3 4,1
3,89 3,89
3,9 3,75
3,94 3,94
3,96 3,96
3,75 3,79 3,79 Úr.sazba
3,7 3,5
RPSN
3,3 3,1
3,06 3,06
2,9 VAR
1
2
3
4
5
úroková sazba
Zdroj: zpracováno autorem práce na základě sazebníku banky mBank (05.10.2012).
RPSN a úrokové sazby u mBanky mají stejné hodnoty a jsou rostoucí. Tato banka je opakem banky RB, a to kvůli tomu, ţe s růstem doby fixace úrokové sazby spíše rostou. S ohledem na to, ţe fixní úrokové sazby u této banky nebyly nejmenší a u ostatních bank byl zaznamenán růst úrokových sazeb, rozdíl mezi její RPSN a RPSN ostatních finančních subjektů se pravděpodobně zmenší. Variabilní úroková sazba banky mBank byla podle grafu č. 16
79
nejniţší, lze předpokládat, ţe toto tvrzení bude platné i vůči její RPSN. Celkové změny původních úrokových sazeb budou zobrazeny dále na grafu č. 21. Graf č. 20 je věnován RPSN a úrokovým sazbám GE Money Bank CZ. Jak uţ bylo zmíněno banka nenabízí klientovi moţnost zvolit dobu fixace úrokové sazby na 2 nebo 4 roky, proto tyto údaje nejsou na grafu uvedeny. Graf č. 20. Úrokové sazby a RPSN hypotečních úvěrů GE Money Bank CZ.
Porovnání úr.sazby a RPSN - GE Money Bank CZ
% 4,3 4,1 3,9 3,7
4,03
3,89
3,93 3,79
3,73
3,68
Úr.sazba
3,59
3,54 3,5
RPSN
3,3 3,1 2,9 VAR
1
2
3
4
5 úroková sazba
Zdroj: zpracováno autorem práce na základě sazebníku banky GE Money Bank CZ (05.10.2012).
RPSN se zvýšila oproti primární úrokové sazbě o 0,14 procentních bodů. To bylo způsobeno vysokými poplatky oproti ostatním subjektům. Stejný nárůst byl zafixován i u banky UCB, která také účtuje poplatky za zpracování a následnou správu hypotečního úvěru. Původní úrokové sazby GE Money Bank CZ lze charakterizovat jako průměrné, nebyly ani nejvyšší ani nejniţší. A to právě zvýhodňuje v této situaci banku UCB, která měla primární úrokové sazby jedny z nejniţších.
80
3.3.3 Výsledky analýzy způsobů úročení hypotečních úvěrů Celková změna původních úrokových sazeb je zobrazená na grafu č. 21, který je souhrnem všech RPSN hypotečních úvěrů vybraných finančních subjektů. Graf č. 21. RPSN hypotečních úvěrů vybraných bank.
RPSN hypotečních úvěrů vybraných bank
% 5
4,68 4,5
4,38
4,3 4,03 3,75 3,68 3,73
3,94
3,89
4 3,73
3,79
3,73 3,59
3,73 3,73 3,69
3,963,93 3,79 3,73
UCB RB
3,5
mBank
3,24 3,06
GE Money Bank
3
2,5 VAR
1
2
3
4
5 úroková sazba
Zdroj: zpracováno autorem práce na základě sazebníků vybraných bank (05.10.2012).
Graf č. 21 je „upraveným“ grafem č. 16. Je vidět, ţe kvůli jednotlivým poplatkům bank většina RPSN je vyšší neţ původní úrokové sazby. Pořadí bank s pohledu výše ceny za hypoteční úvěr s variabilní úrokovou sazbou se nezměnil. Nejniţší náklady by klient stále měl u banky mBank, jejíţ RPSN a variabilní úroková sazba mají stejné hodnoty. Pozice UCB jako druhé nejvýhodnější banky se zhoršila, a to právě kvůli poplatkům za zpracování a následnou správu hypotečního úvěru. Ale má stále lepší podmínky neţ banka GE Money Bank, která má vyšší hodnotu RPSN o 0,44 procentních bodů. Tato banka se vyznačuje největšími poplatky, které by měl klient při poskytnutí úvěru uhradit. Nejhorší podmínky i nadále nabízí banka RB. I přes to, ţe růst ukazatele RPSN tohoto subjektu nebyl největší, bance se nepodařilo zlepšit svoji pozici.
81
Úrokové sazby se změnily i u hypotečních úvěrů s fixním obdobím. Tyto změny se spíše týkají hodnot, ne však pozic a pořadí jednotlivých bank, které se skoro vůbec nezměnily. Jak uţ bylo zmíněno, úrokové sazby a RPSN banky mBank jsou stejné. Růst byl zaznamenán hlavně u UCB a u GE Money Bank, menší nárůst RPSN oproti původním sazbám je také u banky RB. U hypotečních úvěrů s ročním fixním obdobím se zmenšil rozdíl v nákladech mezi subjekty UCB a mBank, i kdyţ UCB stejně zachovala nejlepší podmínky pro klienta. Největší náklady na hypoteční úvěr by měl klient stále u RB. Stejná situace se odehrála i u hypoték s dobou fixace 2 roky. UCB má i nadále nelepší podmínky a její RPSN je u těchto produktů nejmenší. Rozdíl mezi její ukazatelem a hodnotou RPSN dalšího bankovního subjektu, kterým je mBank, je pouze 0,06 procentních bodů. Nejhorší pozici znovu obsadila banka RB. U hypotečních úvěrů s dobou fixace úrokové sazby 3 roky se nic nezměnilo. RB, která u předchozích produktů měla nejhorší podmínky, má ve srovnání s ostatními subjekty nejlepší RPSN. Tento ukazatel u bank UCB a GE Money Bank se zvýšil o stejnou hodnotu a je u těchto subjektů na jedné úrovni, primárně i kvůli tomu, ţe UCB a GE Money Bank měli stejné úrokové sazby. RPSN mBanky se nezměnil, ale i nadále by měl klient u této instituce nejvyšší náklady. Zhoršily se pozice banky UCB při poskytování hypotečních úvěrů s dobou fixace 4 roky. Graf č. 8 ukazoval, ţe její úrokové sazby byly stejné jako sazby RB, ale kvůli menšímu nárůstu RPSN má teď RB pro klienta lepší podmínky. Pozice mBanky se nezměnila ani kvantitativně ani kvalitativně. Stejné pořadí bank podle hodnot úrokových sazeb zůstalo i u hypotečních úvěrů s fixaci na období 5 let. Nejlepší podmínky poskytování úvěru byly zachovány u UCB. Druhé místo v Pořadí patří i nadále RB i přes to, ţe růst jejího RPSN byl menší neţ u UCB. Nejhorší pozice zůstala u mBanky. Tato banka neúčtuje ţádné poplatky, ale i tato skutečnost nebyla schopná zlepšit její umístění mezi ostatními finančními subjekty. U hypotečních úvěrů s dobou fixace 3, 4 a 5 let nabízí mBanka nejhorší finanční podmínky pro klienta. GE Money Bank nemá ani nejmenší RPSN ani největší, ale její ukazatel se blíţí k RPSN mBanky, rozdíl je pouze 0,03 procentních bodů. 82
Takţe pro zjištění skutečných výdajů a celkových nákladů na hypoteční úvěr nestačí pro klienta pouze výše úrokové sazby. Aby mohl mít svoji finanční situaci pod kontrolou je potřeba, aby se počítal i s dalšími výdaji a měl na vědomí, ţe kromě primární „ceny“ za hypotéku účtují banky i další poplatky, které docela často nejsou spojeny ani se speciálními sluţbami poskytovanými navíc. Jako příklad lze uvést poplatek za zpracování hypotečního úvěru, kterému se klient pravděpodobně nemá šanci vyhnout. A proto při výběru finančního subjektu, u kterého by klient měl zájem o úvěr, je docela důleţité porovnávat nejenom úrokové sazby, ale i ostatní nejdůleţitější poloţky jeho sazebníku. Podstatou této analýzy bylo také porovnání variabilních a fixních úrokových sazeb. Na základě zkoumaných produktů vybraných bank lze konstatovat, ţe variabilní úrokové sazby u všech subjektů jsou niţší neţ sazby fixní.
83
4.
Vývojové trendy
Hypoteční bankovnictví je dynamickou strukturou, která se v čase samozřejmě vyvíjí a mění. Existuje hodně faktorů, které předurčují jeho směr vývoje a ovlivňují jeho budoucí trendy. Mezi nejvýznamnější lze patří především činnost České národní banky, vývoj trhu s nemovitostmi, ekonomický a politický stav zemi a chování a psychologie občanů, hraje roli i celková finanční situace ve světě. Příkladem můţe slouţit finanční krize, která ovlivnila ekonomiku a oblast financí a bankovnictví na mezinárodní úrovni. V oblasti hypotečního bankovnictví pro zjištění budoucích směru vývoje jsou docela často sledovány jeho jednotlivé parametry a základní ukazatele. Úroková sazba hypotečních úvěrů, jejíţ výše se na počátku 90-tých let pohybovala kolem 15-20 % p. a., s postupem času klesla na úroveň 4-5 % p. a. a ke dni 01.08.2012 je na rekordně nízké hodnotě 3,55 % p. a. Významnou roli hraje i rostoucí konkurence nabídky hypotečních úvěrů na mezibankovním trhu. Pro získání dalšího klienta se banky snaţí zlepšovat osobní přístup k zákazníkům, rozšiřovat své úvěrové portfolio, zavádět unikátní produkty a sluţby aby byly schopny uspokojovat zvláštní poţadavky zákazníků a lákat potenciální klienty organizací různých akcí a slev. To vše ovlivňuje budoucí vývoj hypotečního trhu a hlavně nabídku jeho produktů a vztah mezi bankou a klientem.
4.1 Hypotéka online Hlavním trendem budoucího vývoje trhu hypotečního bankovnictví je vyuţití moderních technologií, především internetového připojení. Hypoteční úvěr online se charakterizuje tím, ţe prvotní komunikace mezi bankou a klientem probíhá přes internet. Některé banky na svých webových stránkách umoţňují zájemcům o hypotéku vyplnit formulář, ve kterém se uvádí základní údaje o klientovi a o poţadovaném úvěru. Následovně je formulář v elektronické podobě předán příslušnému pracovníku banky, který kontaktuje zájemce o úvěr a domlouvá se s ním na případné schůzce a na dojednání jednotlivých podmínek obchodu. Takovým způsobem se šetří čas a navíc klient ve většině případů získává od banky slevu na poplatcích při sjednání úvěru za to, ţe kontaktoval banku a vyuţil sluţeb elektronické komunikace. Na českém bankovním trhu takový produkt mimo jiné poskytuje Hypoteční banka, a.s. 84
4.2
Hypotéka po webu3
Hypotéka po webu je dalším příkladem zapojení moderních technických moţností a technologií do procesu poskytování produktů a sluţeb. Tento hypoteční úvěr je skoro zcela poskytován přes internet. Celý proces získání produktu lze rozdělit na jednotlivé kroky: Vyplnění online dotazníku, který obsahuje informace o potenciálním klientovi (například výše jeho příjmů a výdajů) a o parametrech hypotéky. Poté by se klient měl zaregistrovat, coţ vytvoří jeho osobní účet, ve kterém bude mít kdykoliv k dispozici veškerou informaci spolu s předběţnou kalkulací. Dále ve svém osobním účtu vyplní klient ţádost o úvěr. V dalším kroku pracovník banky kontaktuje zájemce o hypotéku, probírá s ním nejvýhodnější moţnosti hypotečního úvěru a poskytuje veškeré informace spojenou s jeho průběhem a vyřízením. Aby úvěr byl schválen, je nezbytné, aby klient vloţil potřebné dokumenty do svého osobního účtu. V případě, ţe všechny podmínky poskytování hypotéky jsou splněny, obdrţí klient potvrzení o schválení hypotečního úvěru spolu s úvěrovou smlouvou. Dále je potřeba navštívit nejbliţší pobočku banky pro účel podpisu úvěrové smlouvy. Je důleţité upozornit, ţe se klient zastavuje v bance pouze jednou během celého procesu vyřízení a poskytování produktu. V případě, ţe by se klient potřeboval poradit nebo získat jakoukoliv informaci o produktech hypotečního bankovnictví, má k dispozici telefonickou nebo online poradnu a odborného hypotečního poradce, který je přítomný kaţdý pracovní den v době 17 - 21 hod. Mezi hlavní výhody produktu Hypotéka po webu lze zařadit především ţádné poplatky za zpracování úvěru, šetření času pomocí online komunikace s bankéřem, moţnost vyřízení hypotéky z pohodlí domova a v době, kdy jsou všechny banky jiţ zavřené. Banka také nabízí odhad nemovitosti za zvýhodněný poplatek ve výši 900 Kč. Kromě toho, hypotéka by měla být vyřízena do 24 hodin po dodání kompletních dokumentů. 3
Zdroj: http://www.hypotekapowebu.cz/ (20.01.2013)
85
Je důleţité uvést, ţe i přes to, ţe tento produkt má podstatné výhody pro zájemce o hypoteční úvěr, není Hypotéka po webu určená všem potenciálním klientům. Cílovou skupinou je především mladá generace, která je zvyklá pouţívat internet ve svém kaţdodenním ţivotě a je schopná komunikovat a působit v jeho prostředí. Taková hypotéka není dostupná lidem, kteří nejsou technicky vybaveni počítačem a internetovým připojením a kteří mají averzi k online formulářům, elektronické komunikaci a k sjednání obchodu bez osobní schůzky s poradcem. Na českém bankovním trhu produkt Hypotéka po webu nabízí hlavně Hypoteční banka, a.s., která na svých webových stránkách http://www.hypotekapowebu.cz/ poskytuje veřejnosti veškerou informaci spojenou s tímto produktem.
4.3 Virtuální pobočka4 V rámci jiţ zmíněné Hypoteční banky, a.s., a jejího produktu Hypotéka po webu je nabídnuta další nová sluţba Virtuální pobočka. Je to unikátní moţnost spojení s bankéřem online, telefonicky nebo po emailu. Odborný finanční poradce sídlí na centrále Hypoteční banky, a.s., je schopen poskytnout jakoukoliv informaci o hypotečním úvěru a pomoci klientovi s jeho výběrem, zpracováním a vyřízením. Bankéř je přítomen kaţdý pracovní den v době 16-21 hod. Pro bezpečnost obchodu a vzájemnou komunikaci se data přenáší šifrovaně, průběh a proces celé sluţby splňuje všechny bezpečnostní standardy. Navíc bankéři pracují s klienty ve speciálním prostoru banky, který je uzavřen a vyhrazen pouze pro sluţbu Virtuální pobočky. Mezi hlavní výhody této sluţby patří především individuální přístup pracovníků ke kaţdému klientovi, pohodlí a časová flexibilita, bezpečnost a kompletní vyřízení úvěru hypotečním bankéřem.
4
http://www.hypotekapowebu.cz/virtualni-pobocka/ (21.01.2013)
86
Závěr Současný vývoj trhu spolu s bankovním prostředím nabízí několik moţností financování bytových potřeb člověka, mezi které lze zařadit hlavně hypoteční úvěr, stavební spoření, úvěry, které jsou poskytovány státním fondem rozvoje bydlení, druţstevní financování atd. Tato diplomová práce byla soustředěna na jeden z nejrozšířenějších produktů bankovního trhu, a to na hypoteční úvěr se zaměřením hlavně na úrokové sazby. Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů je základem pro analýzu jeho parametrů a podmínek poskytování. Jeho specifickými rysy jsou dlouhodobost a zajištění zástavním právem k nemovitosti, které odlišují hypotéku od ostatních produktů bankovního trhu. Příkladem můţe slouţit i neúčelová hypotéka (tzv. americká hypotéka), která se objevila na českém trhu v roce 2004 po vstupu České republiky do Evropské unie. Neúčelový hypoteční úvěr je levnější oproti spotřebitelskému úvěru kvůli způsobu zajištění (zástavnímu právu k nemovitosti) a lze ho pouţít na cokoliv. Předmětem této diplomové práce je však pouze účelový hypoteční úvěr, analýza jeho parametrů a úrokových sazeb. Nabídka hypotečních úvěrů na trhu je velice rozmanitá. Velká konkurence a boj o potenciálního zákazníka zvyšují snahu bankovních subjektů vyhovět všem potřebám a poţadavkům klienta a zároveň uvést na trh produkt, který by se lišil od konkurenčních nabídek. Proto hlavním cílem diplomové práce bylo zhodnocení hypotečních úvěrů na bytové potřeby u vybraných bank, které bylo provedeno v rámci příslušné analýzy. Ukázalo se, ţe všechny hypoteční úvěry na bydlení mají řadu společných charakteristik a lze je rozdělit na několik základních typů. Klíčovou roli hrají typ úrokové sazby hypotéky (fixní nebo variabilní), jeho jednotlivé parametry (například výše úvěru), poskytování bonusu klientovi nebo extra sluţby nebo dokonce i odpuštění mu určité povinnosti (například doloţení příjmu). Všechny tyto kroky směřují především k získání nového potenciálního zákazníka a k vytvoření konkurenční výhody. Jak uţ bylo zmíněno, jedním z nejdůleţitějších parametrů hypotečního úvěru je úroková sazba, která je stále „pod kontrolou“ bankovního subjektu. Její výše a způsob úročení mají velký vliv na finanční situaci klienta a jsou těsně spojeny s jeho dlouhodobým závazkem, finanční závislostí a rizikem nesplacení úvěru. Proto součástí této diplomové práce je také 87
zkoumání vlivu úrokových sazeb na poskytování hypotečních úvěrů, v rámci kterého byla provedena analýza faktorů ovlivňujících výši úrokových sazeb a analýza způsobů úročení hypotečních úvěrů. Analýza faktorů ovlivňujících výši úrokových sazeb hypotečních úvěrů se prováděla na ilustračním příkladě pomocí změn jednotlivých parametrů produktů, kterými jsou výše úvěru, doba jeho splatnosti a délka fixního období. Během analýzy se ukázalo, ţe výše úrokové sazby je nejvíce závislá na délce fixního období a ţe nejlepší podmínky hypotečního úvěru jsou pro klienta v případě fixace úrokové sazby na dobu 3 nebo 5 let, přičemţ fixní období delší 5-10 let není pro klienta nijak výhodné. Nelze přesně stanovit určitý bankovní subjekt, který by nabízel nejlepší úrokovou sazbu s ohledem na délku fixace, ale lepší úroková sazba by mohla být pro klienta u ČS, která přímo zvýhodňuje hypoteční úvěry s dobou fixace 3 nebo 5 let a se splatností minimálně 20 let. V rámci analýzy byly vypočítány i měsíční splátky hypoték a celkový úrok, který by měl klient zaplatit během celé doby splácení úvěru. Znovu se potvrdilo, ţe s vyšší úrokovou sazbou zaplatí klient nejenom více na úrocích, ale i to, ţe jeho celkový úrok bude růst rychleji. Analýza způsobu úročení hypotečních úvěrů je primárně zaloţena na porovnání úrokových sazeb hypoték s variabilním typem úročení a úvěrů s fixaci na dobu 1, 2, 3, 4 a 5 let. Prokázalo se, ţe variabilní úrokové sazby u všech bankovních subjektů jsou niţší neţ sazby fixní. Kromě toho je důleţité uvést, ţe pro zjištění skutečných výdajů a celkových nákladů na hypoteční úvěr nestačí pro klienta pouze výše úrokové sazby. Je potřeba mít na vědomí, ţe kromě primární „ceny“ za hypotéku účtují banky i další poplatky spojené s poskytováním produktu. Proto analýza zahrnuje nejenom porovnání úrokových sazeb s pohledu způsobu úročení, ale také i porovnání sazby deklarované bankou s tzv. sazbou RPSN. Celkový budoucí vývoj hypotečního bankovnictví se bude pravděpodobně vyvíjet směrem dalšího růstu. Poptávka po jeho produktech neustále roste, pořízení nemovitosti bylo a bude běţnou součástí ţivota člověka. Lze očekávat, ţe se konkurence v boji o zákazníka na bankovním trhu bude neustále zvyšovat. Zlepšení kvality produktů, sluţeb a osobního přístupu k zákazníkům, rozšiřování svého produktového portfolia, organizace různých akcí a slev a co nejefektivnější přizpůsobování svých moţností poţadavkům klienta budou klíčovou podstatou činnosti většiny bankovních subjektů. Nezastupitelnou úlohu v budoucnu bude mít i finanční zprostředkování a zapojení moderních technologií do bankovního prostředí v podobě 88
vytvoření nových unikátních produktů a sluţeb, které budou nabízet klientům další nové moţnosti a příleţitosti. Příkladem jiţ teďka mohou sloluţit produkty Hypotéka online, která zapojila výhody internetové komunikace mezi bankou a klientem do počatečného stadia poskytování hypoték, Hypotéka po webu, která je skoro zcela poskytována přes internet, a Virtuální pobočka, která umoţňuje konzultovat s odborným finančním poradcem online, telefonicky nebo po emailu. Klient tak získává řadu výhod, mezi které patří hlavně individuální přístup pracovníků ke kaţdému zákazníkovi, jednodušší průběh vyřízení hypotečního úvěru, sleva na poplatcích, pohodlí a časová flexibilita.
89
Seznam použité literatury Bibliografie: 1. BARDOVÁ, Dagmar; OPLTOVÁ, Radka; PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Nakladatelství Consultinvest, 1997. 142 s. ISBN 80-901486-5-4. 2. BEZVODA, Václav; BLAHUŠ, Petr. Finanční matematika a statistika. 3. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2004. 121 s. ISBN 80–7265-042–4. 3. KOLEKTIV AUTORŮ. Bankovnictví. 6. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006. 280 s. ISBN 978–80-7265–099-6. 4. LUX, Martin; SUNEGA, Petr; KOSTELECKÝ, Tomáš; ČERMÁK, Daniel; MONTAN, Josef. Standardy bydlení 2004/2005: Financování bydlení a regenerace sídlišť. Praha: Sociologický ústav Akademie věd České republiky, 2005. 185 s. ISBN 80–7330-075–3. 5. SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 1997. 398 s. ISBN 80–902243-2–6. 6. SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2000. 84 s. ISBN 80–7169-978–0. 7. ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví – dodatek. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006. 118 s. ISBN 80–7265-091–2.
Právní předpisy: 8. ČESKO. Zákon č. 40 ze dne 26. února 1964 občanský zákoník. In: Sbírka zákonů České republiky. 1964, částka 19, s. 201-248. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=40/1964%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy
90
9. ČESKO. Zákon č. 530 ze dne 26. listopadu 1990 o dluhopisech. In: Sbírka zákonů České republiky. 1990, částka 87, s. 1978-1982. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=530/1990%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 10. ČESKO. Zákon č. 328 ze dne 11. července 1991 o konkursu a vyrovnání. In: Sbírka zákonů České republiky. 1991, částka 61, s. 1430-1444. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=328/1991%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 11. ČESKO. Zákon č. 513 ze dne 5. listopadu 1991 obchodní zákoník. In: Sbírka zákonů České republiky. 1991, částka 98, s. 2474-2565. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=513/1991%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 12. ČESKO. Zákon č. 21 ze dne 20. prosince 1991 o bankách. In: Sbírka zákonů České republiky. 1992, částka 5, s. 98-105. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=21/1992%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 13. ČESKO. Zákon č. 265 ze dne 28. dubna 1992 o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. In: Sbírka zákonů České republiky. 1992, částka 56, s. 1535-1537. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=265/1992%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 14. ČESKO. Zákon České národní rady č. 344 ze dne 7. května 1992 o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). In: Sbírka zákonů České republiky. 1992, částka 72, s. 1981-1987. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=344/1992%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 15. ČESKO. Zákon č. 586 ze dne 20. listopadu 1992 o daních z příjmů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1992, částka 117, s. 3473-3491. Dostupný také z: 91
http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=586/1992%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 16. ČESKO. Zákon České národní rady č. 591 ze dne 20. listopadu 1992 o cenných papírech. In: Sbírka zákonů České republiky. 1992, částka 119, s. 3538-3558. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=591/1992%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 17. ČESKO. Ústavní zákon č. 347 ze dne 3. prosince 1997 o vytvoření vyšších územních samosprávných celků a o změně ústavního zákona České národní rady č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 114, s. 7018. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=347/1997%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 18. ČESKO. Nařízení vlády č. 249 ze dne 22. května 2002 o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. In: Sbírka zákonů České republiky. 2002, částka 94, s. 5266-5268. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=249/2002%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 19. ČESKO. Zákon č. 190 ze dne 1. dubna 2004 o dluhopisech. In: Sbírka zákonů České republiky. 2004, částka 63, s. 2888-2901. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=190/2004%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 20. ČESKO. Nařízení vlády č. 616 ze dne 1. prosince 2004 o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let. In: Sbírka zákonů České republiky. 2004, částka 209, s. 11294-11296. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=616/2004%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy
92
21. ČESKO. Nařízení vlády č. 28 ze dne 18. ledna 2006 o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu některými osobami mladšími 36 let . In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 13, s. 274-276. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=28/2006%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 22. ČESKO. Zákon č. 349 ze dne 26. října 2011, kterým se mění zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů. In: Sbírka zákonů České republiky. 2011, částka 122, s. 4351-4352. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=349/2011%20&typeLaw= zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy
Elektronické dokumenty: 23. AFIZ, O. S. Aktuality. Afiz, o. s. [online]. AFIZ, © 2010 [cit. 2012-01-25]. Dostupné z: http://www.afiz.cz 24. BRE BANK S. A. mBank: Retailové bankovnictví BRE bank SA [online]. BRE Bank S. A., © 2013 [cit. 2012-10-05]. Dostupné z: http://www.mbank.cz/ 25. ČESKÁ SPOŘITELNA, A. S. ČS: Česká spořitelna, a. s. [online]. Česká spořitelna, a. s., © 2013 [cit. 2012-10-05]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance-d00013163 26. ČESKÁ SPOŘITELNA, A. S. Profil České spořitelny. ČS: Česká spořitelna, a. s. [online]. Česká spořitelna, a. s., © 2013 [cit. 2012-10-28]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/o-nas/profil-ceske-sporitelny-d00014413 27. ČESKOSLOVENSKÁ OBSHODNÍ BANKA, A. S. ČSOB: Československá obchodní banka, a. s. [online]. ČSOB, © 2013 [cit. 2012-10-05]. Dostupné z: http://www.csob.cz/cz/Stranky/default.aspx
93
28. ČESKOSLOVENSKÁ OBSHODNÍ BANKA, A. S. Ocenění Skupiny ČSOB. ČSOB: Československá obchodní banka, a. s. [online]. ČSOB, © 2013 [cit. 2012-10-28]. Dostupné z: http://www.csob.cz/cz/Csob/O-CSOB/Oceneni/Stranky/default.aspx 29. FIO BANKA, A. S. Fio banka, a. s. [online]. Fio banka, © 2013 [cit. 2012-10-05]. Dostupné z: http://www.fio.cz/ 30. FIRMY.CZ. Firmy.cz Seznam. Firmy.cz [online]. Seznam.cz, a. s., © 1996-2013 [cit. 2012-01-25]. Dostupné z: http://www.firmy.cz 31. FIRMYVKRAJI.CZ. Katalog Firmyvkraji.cz. Firmyvkraji.cz [online]. B2M.CZ, © 2013 [cit. 2012-01-25]. Dostupné z: http://www.firmyvkraji.cz 32. GE MONEY BANK, A. S. GE Money Bank CZ, a. s. [online]. GE Money, © 2001-2013 [cit. 2012-10-05]. Dostupné z: https://www.gemoney.cz/lide 33. HYPOINDEX.CZ. Hypoindex vývoj. Hypoindex.cz [online]. Fincentrum Media, s. r. o., © 2008-2013 [cit. 2012-09-17]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ 34. HYPOTEČNÍ BANKA, A. S. HB: Hypoteční banka, a. s. [online]. Hypoteční banka, a. s., © 2013 [cit. 2012-10-05]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/ 35. HYPOTEČNÍ BANKA, A. S. Ocenění. HB: Hypoteční banka, a. s. [online]. Hypoteční banka, a. s., © 2013 [cit. 2012-10-28]. Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/oceneni/ 36. HYPOTEČNÍ BANKA, A. S. Virtuální pobočka. Hypotekapowebu.cz [online]. Hypoteční banka, a. s., © 2011 [cit. 2013-01-21]. Dostupné z: http://www.hypotekapowebu.cz/virtualni-pobocka/ 37. HYPOTEKAPOWEBU.CZ. Hypotekapowebu.cz. Hypotekapowebu.cz [online]. Hypotekapowebu.cz, © 2013 [cit. 2013-01-20]. Dostupné z: http://www.hypotekapowebu.cz/
94
38. WWW.HYPOTEKY.COM. Hypotéky.com. Hypoteky.com [online]. Hypoteky.com, © 2013 [cit. 2012-01-25]. Dostupné z: http://www.hypoteky.com 39. KALKULAČKAHYPOTÉKY.CZ. Hypoteční kalkulačka. Kalkulačkahypoteky.cz [online]. © 2008-2013 [cit. 2012-09-24]. Dostupné z: http://www.kalkulackahypoteky.cz/index.php?Uver_Pujcka=2800000&Uver_RUrok=3.69 &Uver_Doba=30&submit.x=0&submit.y=0&Email=%40&Email_Type=HTML 40. LBBW BANK CZ, A. S. LBBW Bank CZ, a. s. [online]. LBBW Bank CZ, a. s., © 2013 [cit. 2012-10-05]. Dostupné z: http://www.lbbw.cz/ 41. ČESKO. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Hypoteční úvěry poskytnuté od počátku činnosti hypotečních bank. MMR: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, © 2013 [cit. 2012-09-17]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=3e81a033-2504-40ce-bfa6e640cd773921 42. ČESKO. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Hypoteční úvěry za roky 20022012. MMR: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, © 2013 [cit. 2012-09-17]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=7e85add0-8448-4309-91f726a6d4d241ce 43. OBERBANK AG. Oberbank AG [online]. Oberbank AG, © 2013 [cit. 2012-10-05]. Dostupné z: http://www.oberbank.cz/OBK_webp/OBK/oberbank_cz/index.jsp 44. RAIFFEISENBANK, A. S. Profil banky. RBCZ: Raiffeisenbank, a. s. [online]. Raiffeisenbank, Raiffeisen Bank International, © 2008-2013 [cit. 2012-10-28]. Dostupné z: http://www.rb.cz/o-bance/o-bance/profil-banky/ 45. RAIFFEISENBANK, A. S. RBCZ: Raiffeisenbank, a. s. [online]. Raiffeisenbank, Raiffeisen Bank International, © 2008-2013 [cit. 2012-10-05]. Dostupné z: http://www.rb.cz/
95
46. UNICREDIT BANK, A. S. Tiskové zprávy. UCB: UniCredit Bank, a. s. [online]. UniCredit Bank Czech Republic, a. s., © 2013 [cit. 2012-10-28]. Dostupné z: http://www.unicreditbank.cz/web/o-bance/tiskove-centrum/tiskove-zpravy 47. UNICREDIT BANK, A. S. UCB: UniCredit Bank, a. s. [online]. UniCredit Bank Czech Republic, a. s., © 2013 [cit. 2012-10-05]. Dostupné z: http://www.unicreditbank.cz/
96
Seznam použitých grafů, tabulek Přehled grafů: Graf č. 1. Vývoj váţené průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v době 2003–2012 (p. a.). ......................................................................................... 8 Graf č. 2. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro občany za dobu 2001–2012................. 9 Graf č. 3. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů pro občany za 1. pololetí roků 2001–2012. ..................................................................................................... 10 Graf č. 4. Smluvní jistina hypotečních úvěrů (HÚ) dle účelu úvěru u občanů. ....................... 11 Graf č. 5. Počet hypotečních úvěrů (HÚ) dle účelu úvěru u občanů. ....................................... 12 Graf č. 6. Smluvní jistina hypotečních úvěrů (HÚ) u občanů. ................................................. 13 Graf č. 7. Počet hypotečních úvěrů (HÚ) u občanů.................................................................. 14 Graf č. 8. Celkový počet a objem hypotečních úvěrů za období 2001-2012. .......................... 15 Graf č. 9. Závislost výše úrokové sazby na výši hypotečního úvěru u vybraných bank. ........ 52 Graf č. 10. Závislost výše měsíční splátky na výši hypotečního úvěru u vybraných bank. ..... 53 Graf č. 11. Závislost výše úrokové sazby na době splatnosti hypotečního úvěru u vybraných bank. .................................................................................................. 55 Graf č. 12. Závislost výše měsíční splátky na době splatnosti hypotečního úvěru u vybraných bank. .................................................................................................. 56 Graf č. 13. Celkový úrok za celou dobu splatnosti hypotečního úvěru. ................................... 57 Graf č. 14. Úrokové sazby bank v závislosti na délce fixního období. .................................... 58 Graf č. 15. Měsíční splátky v závislosti na délce fixního období. ............................................ 60 Graf č. 16. Variabilní a fixní úrokové sazby u vybraných bank. .............................................. 75 Graf č. 17. Úrokové sazby a RPSN hypotečních úvěrů UCB. ................................................. 77 Graf č. 18. Úrokové sazby a RPSN hypotečních úvěrů RB. .................................................... 78 Graf č. 19. Úrokové sazby a RPSN hypotečních úvěrů mBanky. ............................................ 79 Graf č. 20. Úrokové sazby a RPSN hypotečních úvěrů GE Money Bank CZ. ........................ 80 Graf č. 21. RPSN hypotečních úvěrů vybraných bank. ............................................................ 81
Přehled tabulek: Tabulka č. 1. Porovnání poplatků za hypoteční úvěr mezi vybranými bankami..................... 76
97
