ANALÝZA NÁKLADŮ A VÝNOSŮ PŘI VÝNOSOVÉM OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

Znalecká činnost ve stavebnictví Ing. Jan Ulrich

ANALÝZA NÁKLADŮ A VÝNOSŮ PŘI VÝNOSOVÉM OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

posluchač doktorského studia oboru Soudní inženýrství FAST VUT v Brně E-mail: [email protected]

Přednáška na konferenci znalců ÚSI VUT v Brně, dne 24. 1. 2004.

ÚVOD

VÝNOSOVÁ HODNOTA V ČASE

Výnosové oceňování představuje jednu z fundamentálních metod hodnocení nemovitostí. Prezentuje čistě ekonomický pohled vyjadřující užitek, který je nemovitost schopna investorovi v budoucnu přinést. Principem výnosové metody oceňování nemovitostí je sumarizace budoucích čistých zisků převedených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů vyjadřuje diskontní míra. Vztah pro výnosovou hodnotu by se dal obecně vyjádřit několika vztahy a to zejména v závislosti na vnějších vlivech, ale také na tom jaký je záměr majitele nemovitosti. Obecně však lze vyjádřit vztah pro výnosovou hodnotu, u které není na konci uvažovaného období zvažován prodej, takto:

Na vývoj výnosů a nákladů v čase působí mnoho faktorů, z nichž pouze některé může majitel přímo ovlivňovat, nebo dokonce předvídat. Jsou to právě náklady a výnosy, jejichž výše a vzájemný poměr rozhodne o tom, zda bude investice rentabilní, či ne. Jejich analýzu však musí provést nejen investor, ale i znalec při stanovení výnosové hodnoty nemovitosti. Dosavadní znalecká praxe vychází ve většině případů výnosového hodnocení nemovitostí z jednofázového modelu, tzv. „věčné renty“. Prvním předpokladem pro její použití je dlouhá doba pronájmu (graf 1). Dalším, neméně důležitým předpokladem pro použití věčné renty, je poněkud statická podmínka konstantního zisku v průběhu hodnoceného období (graf 2). Tento předpoklad vychází ze zjednodušeného předpokladu, že rozdíl výnosů a nákladů je po uvažovanou dobu užití investice konstantní. Graf1 znázorňuje výši výnosové hodnoty, při zachování konstantních příjmů pro vyznačenou délku uvažovaného pronájmu. Je tedy zřejmé, že po patnácti letech by dosáhla výnosová hodnota 97,3 % a v uvažovaných 25 letech by dosáhla výnosová hodnota

n

VH =

Zi

Âq

i

i =1

– čistý zisk, vypočtený jako rozdíl výnosů a nákladů, – diskontní míra.

Výše VH v jednotlivých letech 105,0

80,0

99,4% VH

85,0

99,0% VH

90,0

98,4 % VH

95,0

97,3% VH

100,0 Výnosová hodnota v [%]

kde: Z 1/q

15

20

25

30

75,0 70,0 65,0 60,0 55,0 50,0 0

5

10

35

40

45

Čas [roků]

Graf 1 Výše výnosové hodnoty v závislosti na uvažované délce pronájmu.

24

50

55

60

Znalecká činnost ve stavebnictví

Výnosová hodnota [Kč]

Tisíce

Výnosová hodnota nem ovitosti (čistý roční zisk Z = 500 tis. Kč, disk. m íra r = 7%) 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Čas [roků] Čistý zisk

Současná hodnota budoucích zisků

VH - věčnou rentou

Graf 2 Vyjádření výnosové hodnoty, čistého zisku a současné hodnoty budoucích zisků.

již 99%. Z tohoto důvodu je podmínka dlouhodobého pronájmu pro použití věčné renty nezbytná. Z grafu 2 je evidentní, že čistý zisk je po celou dobu pronájmu konstantní a jeho současná hodnota v následujících letech klesá. Což má za následek stav, kdy současná hodnota budoucích příjmů je zanedbatelně malá a součet budoucích příjmů se asymptoticky blíží k jisté hodnotě, kterou označujeme jako výnosovou hodnotu (věčnou rentu).

VÝVOJ NÁKLADŮ A VÝNOSŮ V ČASE Jak dokumentují následující poznatky, nebývá podmínka konstantního zisku v praxi zachována. Nejvýznamnějším momentem je fakticky rozdílný vývoj nákladů a výnosů v čase. Tuto skutečnost lze posoudit například při retrospektivním ověření výnosové hodnoty, kdy lze vycházet z časových řad indexů cen staveb a indexu inflace. Náklady na rekonstrukce lze modelovat za

Vývoj cen staveb a inflace v Německu v letech 1962 - 2002 600,0

500,0

300,0

200,0

100,0

1

96 2 96 4 1 96 6 1 96 8 1 97 0 1 97 2 1 97 4 1 97 6 1 97 8 1 98 0 1 98 2 1 98 4 1 98 6 1 98 8 1 99 0 1 99 2 1 99 4 1 99 6 1 99 8 2 00 0 2 00 2

0,0

1

[%]

400,0

Čas [roky] Index cen staveb (Baupreisindex)

Inflace

Graf 3 Vývoj indexu inflace a cen staveb v Německu v období 1962–2002.

25

Znalecká činnost ve stavebnictví pomoci indexu cen staveb, zatímco výši nájmů lze odvodit z časové řady inflace, která je zpravidla indikátorem meziročních změn nájmů (tzv. inflační doložka u nájemních smluv). Jelikož není možné v podmínkách ČR získat dlouhodobé a spolehlivé časová řady indexu cen staveb a inflace, které by byly ověřeny v podmínkách fungující tržní ekonomiky, podívejme se k našim západním sousedům do SRN, jak se výše uvedené časové řady vyvíjely v období 1962–2002 (graf 3). Údaje ukazatelů jsou převzaté z Německého spolkového statistického úřadu ( Staistisches Bundesamt Deutschland) a jedná se o časové řady indexu cen staveb (Baupreisindex) a inflace v bývalých Spolkových zemích (tedy bez části připojené v roce 1989). Spolkový statistický úřad zveřejňuje údaje o inflaci od roku 1962, proto je počátek srovnání umístěn právě do tohoto roku. Historie Baupreisidexu je mnohem delší a sahá do roku 1913. Vzájemný vývoj těchto ukazatelů zachycuje graf 3. Vyjdeme-li z předpokladu že náklady na rekonstrukce se odvíjí od indexu cen staveb a výnosy naopak od inflace, pak je zcela zřejmý trend rozdílného vývoje nákladů a výnosů v průběhu životnosti stavby. Dokazuje to mimo jiné i graf 3), který ukazuje vývoj cen staveb a inflaci v Německu v období 1962–2002. Vývoj ukazatelů jasně indikuje, že náklady na pořízení stavby rostou daleko rychleji, než inflace. Průměrný meziroční růst u Baupreisindexu je za posledních 40 let 4,01 %. Naproti tomu růst inflace byl zaznamenán ve stejném období v průměrné výši 3,01 %. Tento trend není v Evropě ojedinělý, což dokazuje průměrný meziroční růst indexu cen staveb ve Švýcarsku o 4,7 %. Nájemné je pak v tomto případě odvozováno ze zákonem stanovené regulované horní hranice meziročního růstu ve výši 2,6 %. Otázkou je, jak by se rozdílný vývoj nákladů a výnosů v čase promítl do výnosové hodnoty, neboť lze předpokládat, že i v různých fázích životního cyklu stavby budou náklady různé. Za pomoci výše

uvedených časových řad lze zjistit, jaký bude vzájemný vývoj nákladů a výnosů a jak se následně odrazí ve výnosové hodnotě stavby. Bude se tedy jednat o jakési retrospektivní hodnocení investice vložené do konkrétní nemovitosti. Pro srovnání s metodou věčné renty bude použita metoda analýzy nákladů a výnosů, která se používá při hodnocení investic a v anglicky hovořících zemích se pro ni vžil název Cost – Benefit Analysis (CBA) – analýza nákladů a výnosů.

ANALÝZA NÁKLADŮ A VÝNOSŮ (CBA) Jak již bylo zmíněno analýza nákladů a výnosů je významnou pomůckou při oceňování investic. Principem této metody je sestavení modelu očekávaných nákladů a výnosů v průběhu životního cyklu investice a s nimi spojených rizik. Na základě vyhodnocení těchto faktorů lze následně stanovit současnou hodnotu investice. Jedná se tedy o jistou modifikaci výnosové hodnoty.

APLIKACE ANALÝZY NÁKLADŮ A VÝNOSŮ CBA Přejděme nyní k praktické aplikaci analýzy nákladů a výnosů při retrospektivním využití ukazatelů inflace a Baupreisindex v Německu. Z dosavadních zkušeností umíme kvantifikovat náklady, které budou přímo spojeny s údržbou a provozem stavby. To znamená, že můžeme na základě průměrné životnosti prvků krátkodobé životnosti predikovat, kdy bude nutné tyto konstrukce vyměnit. Jejich budoucí cenu pak snadno odvodíme na základě vývoje indexu cen staveb. Model nákladů, který je použit v rámci analýzy CBA je uveden v tab. 1.

Tab. 1 Schéma nákladů. Náklad Daň z nemovitosti + pojištění nemovitosti + správa nemovitosti Údržba (podle stáří): 1. třetina životního cyklu stavby 2. třetina životního cyklu stavby 3. třetina životního cyklu stavby

Kvantifikace nákladu ‰ z RC 0,25 % z RC 0,50 % z RC 0,75 % z RC

Amortizace Výpadek nájemného + provize za pronájem

% z nájemného

Rezerva (předpokládané výdaje na opravy zastaralých konstrukcí)

Tab. 2 Schéma příkladu stanovení nákladů na výměnu zastaralých konstrukcí. Vybavení kuchyní Rok pořízení Cena pořízení Životnost prvku Rok výměny Koeficient změny cen staveb Cena při výměně

CÚ 100 % roků CÚ I B 1987 200tis. DM * 338,7 % /100

26

1962 200 000 DM 25 1987 338,7 677401 DM

Znalecká činnost ve stavebnictví Výnosy za jednotlivá období budou porovnávány s výdaji za stejná období a jejich rozdíl bude odúročen na současnou cenovou úroveň.

aby investor odkládal stranou, tak aby měl finanční prostředky k dispozici v době, kdy dojde k výměně jednotlivých konstrukcí. Roční částka rezervy je stanovena obdobným způsobem jako amortizace podle vzorce:

NÁKLADY A INDEX CEN STAVEB

R=

Pomocí rozboru indexu cen staveb a jeho relaci k ostatním makroekonomickým ukazatelům lze usoudit, jakým směrem se bude ubírat vývoj budoucích cen rekonstrukcí a udržovacích prací, ale i ostatních nákladů. Pro potřebu praktického porovnání modelu CBA a věčné renty jsou jednotlivé náklady uvedeny v tab. 1. Pro jednotlivé konstrukce, které bude nutno vyměnit v okamžiku jejich zastarání, bude použito jejich budoucí hodnoty, zjištěné vynásobením koeficientu cen staveb, platného v roce výměny a její pořizovací cenou na počátku uvažovaného období (tab. 2). Tento postup je samozřejmě aplikován i u dalších konstrukcí. Schéma životnosti prvků určených k výměně je pro jednotlivé fáze životního cyklu uvedeno v tab. 4 a na obr. 1, 2, 3. Vzhledem k velkému rozptylu průměrných hodnot životnosti prvků krátkodobé životnosti je uvažována varianta výměny každého jednotlivého prvku na konci jeho životnosti a ne při generální opravě. Součtem budoucích cen konstrukcí obdržíme částku (rezerva), kterou je nutné

kde: R S FVk i 1/qn

Â FV * i k

qn - 1

– roční úložka rezervy, – součet budoucích hodnot konstrukcí, které budou v uvažovaném období vyměněny, – setinná úroková míra, – odúročitel.

VÝNOSY A INFLACE Předpokladem pro analýzu výnosů je skutečnost, že vývoj nájemného bude sledovat vývoj inflace. Inflace je definována jako zvýšení cenové hladiny a její výše se stanovuje na základě váženého průměru životních nákladů podle

Tab. 3 Schéma výpočtu výnosů v jednotlivých letech. 1. rok pronájmu zahájení užívání Výše pronájmů 25. rok pronájmu Koeficient inflace Cena při výměně

Výnosy z pronájmu nemovitosti ve 25. roce CÚ 100 % CÚ I i 1987 [%] 700tis. DM * 243,3 % /100

1962 700 tis. DM 1987 243,3 1 703 100 DM

Tab. 4 Přehled životnosti jednotlivých prvků bytového domu. Průměrná životnost konstrukčních prvků bytového domu Konstrukce Základy Svislé kce Stropy Krov, střecha Krytiny stř. Klemp. kce Úpr vnitř. pov. Úpr vněj. pov. Vnitř. obkl. ker. Schody Dveře Okna Úpr vnitř. pov. Úpr vněj. pov. Vnitř. obkl. ker. Schody Dveře Okna

Obj. podíl konstrukce 0,060 0,190 0,080 0,050 0,020 0,010 0,070 0,030 0,020 0,030 0,030 0,050 0,070 0,030 0,020 0,030 0,030 0,050

Životnost kce. 175 140 140 110 60 55 65 40 40 140 65 65 65 40 40 140 65 65

Konstrukce Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitř. kanal. Vnitř. plynovod Ohřev vody Vybav. kuchyní Vnitř. hyg.vybav. Výtahy Ostatní Vnitř. plynovod Ohřev vody Vybav. kuchyní Vnitř. hyg. vybav. Výtahy Ostatní

27

Obj. podíl konstrukce 0,030 0,050 0,050 0,010 0,030 0,030 0,010 0,020 0,020 0,040 0,010 0,060 0,010 0,020 0,020 0,040 0,010 0,060

Životnost kce. 50 35 40 40 35 40 35 30 25 40 40 40 35 30 25 40 40 40

Znalecká činnost ve stavebnictví tzv. „průměrného cenového koše“. Jejím zpracováním se zabývá Statistický úřad a zveřejňuje jej v měsíčních intervalech.

cyklus stavby rozdělen na třetiny (35 let). Jak totiž vyplývá z grafu 1, mění se výsledná výnosová hodnota po 35 roku věčné renty jen nepatrně. Počátek jednotlivých fází (třetin) životního cyklu stavby je umístěn vždy do roku 1962 a na základě skutečných statistických dat je zpracován retrospektivní model analýzy nákladů a výnosů. Jednotlivé konstrukce budou postupně vyměňovány, jakmile dosáhnou průměrné životnosti tab. 3. Hodnoty v tab. 4 jsou stanoveny na základě průměrných životností konstrukčních prvků uvedených v příloze č. 14 vyhlášky 279/ 1997Sb. Čistý zisk jednotlivých let je odúročen na současnou hodnotu při použití diskontní míry i = 0,07. U výnosové hodnoty stanovené metodou věčné renty je čistý zisk uvažován ve výši cenové úrovně 1962 (prvního roku užívání stavby), tak jak je obvyklé při stanovení výnosové hodnoty metodou věčné renty. Použitá diskontní míra je u obou metod uvažována ve stejné výši tedy i = 0,07. U metody CBA je čistý zisk vypočten pro každý rok zvlášť a odúročen na úroveň roku 1962.

Výnos z pronájmu nemovitosti Výnos z pronájmu nemovitosti tvoří zdroj, který slouží ke krytí nákladů a zisku. Měl by tedy dosahovat minimálně výše nákladů. Zkušenosti říkají, že vývoj výnosů se dá jednoduše ztotožnit s vývojem inflace, protože v převážné většině případů, se kterými se lze v praxi setkat, je nájemné (výnosy z pronájmu nemovitosti) vázáno na tento ukazatel tzv. inflační doložkou. V praktickém příkladu jsou výnosy z nemovitosti pro jednotlivé roky stanovovány zvlášť. Podrobněji popisuje model výpočtu výnosů tab. 3.

PRAKTICKÝ PŘÍKLAD RETROSPEKTIVNÍHO OVĚŘENÍ ROZDÍLŮ MEZI VĚČNOU RENTOU A METODOU CBA K ověření rozdílů výnosové hodnoty zjištěné metodou věčné renty a metodou CBA budou využity časové řady indexu cen staveb (Baupreisindex) a inflace v Německu na jejichž základě bude retrospektivně stanoven model nákladů a výnosů. Výnosová hodnota bude stanovena u bytového domu na předměstí Bonnu, jehož výnosy v roce 1962 představují 700 tis. DM. Pořizovací cena nemovitosti je 10 mil. DM a předpokládaná životnost domu je uvažována 105 let. Jelikož současná hodnota budoucích výnosů u věčné renty s přibývající délkou uvažovaného období pronájmu klesá je životní

1. Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou a metodou CBA v 1. třetině životního cyklu • Reprodukční cena objektu: 10 mil. DM. • Uvažovaná doba pronájmu 1962–997. • Diskontní míra i = 0,07. • Náklady (viz tab. 5). Dále viz tab. 6–7, graf 4.

Tab. 5 Přehled nákladů. Náklad Daň z nemovitosti + pojištění nemovitosti + správa nemovitosti Údržba (podle stáří)

Kvantifikace nákladu 3,00 ‰ z RC 0,25 % z RC

Amortizace 165 400 ,- DM/rok Výpadek nájemného + provize za pronájem

2 % z nájemného

S=0

1997

1962

Rezerva (předpokládané výdaje na opravy zastaralých konstrukcí) 96 000,- DM/rok

S=5

S = 10

S = 15

S = 20

S = 25

S = 30

Vybav. kuch.

Ohřev vody

677 401,- DM

868 519,-DM

Obr. 1 Časové schéma nákladů na rekonstrukce v 1. třetině životnosti bytového domu.

28

S = 35

Vytápění Vnitř. vodovod Vnitř. plynovod

4 258 215,- DM


1.rok

Tab. 6 Výpočet výnosové hodnoty metodou věčné renty v 1. třetině životního cyklu stavby. Výpočet výnosové hodnoty metodou věčné renty Výnosy Výnosy z pronájmu v prvním roce uvažovaného období V11 Index inflace II 1 Výnosy celkem V1 = VI 1*II 1 Náklady na dosažení příjmu Daň z nemovitosti 3,00 ‰ z RC Pojištění Správa Výpadek nájemného, provize za pronájem 2 % z pronájmu Údržba nemovitosti 0,25 % z RC Amortizace A Celkové předpokládané výdaje na opotřebované k-ce Σ FV k-cí Rezerva na výměny opotřebovaných dílů R Náklady celkem Čistý zisk za 1. rok Diskontní míra Výnosová hodnota – věčná renta

[DM/rok] [DM/rok]

700 000,0 1,00 700 000,0

[DM/rok]

30 000,0

[DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM] [DM/rok]

14 000,0 25 000,0 165 400,0 5 804 135,0 96 000,0

N1 Z1 = V1 - N1 i

[DM/rok] [DM/rok] %

330 400,0 369 600,0 0,07

VHVR = Z1 / i

[DM]

5 280 000,0

Tisíce

Výnosová hodnota modelového objektu v 0- 35 roku životnosti - metoda věčné renty a CBA 11 000 10 000

Výnosová hodnota [DM]

9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 1

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

23

25

27

29

31

čas [roky]

Výnosová hodnota (CBA)

Budoucí hodnota čistých zisků

Současná hodnota budoucích čistých zisků

Věčná renta

Graf 4 Znázornění výnosové hodnoty – věčné renty a modelu CBA v 1. třetině životnosti.

29

33

35


1.rok

Tab. 7 Výpočet výnosové hodnot metodou CBA v 1. třetině životního cyklu stavby. Výpočet výnosové hodnoty pomocí modelu CBA Výnosy Výnosy z pronájmu v prvním roce uvažovaného období VI 1 Index inflace II 1 Výnosy celkem V1=VI1*II1 Náklady na dosažení příjmu Daň z nemovitosti 3,00 ‰ z RC Pojištění Správa Výpadek nájemného, provize za pronájem 2 % z pronájmu Údržba nemovitosti 0,25 % z RC Amortizace A Celkové předpokládané výdaje na opotřebované k-ce součet FV k-cí Rezerva na výměny opotřebovaných dílů R Náklady celkem

N1 Z1 = V1 - N1 Diskontní míra i Čistá současná hodnota v 1. roce NPV1= Z1 / i0 Postup výpočtu je v dalších letech obdobný jako v 1. roce Čistá současná hodnota ve 2. roce NPV2= Z2 / i1 Čistá současná hodnota ve 3. roce NPV3= Z3 / i2 Čistá současná hodnota ve 4. roce NPV4= Z4 / i3 Čistá současná hodnota v 5. roce NPV5= Z5 / i4 Čistá současná hodnota v 6. roce NPV6= Z6 / i5 Čistá současná hodnota v 7. roce NPV7= Z7 / i6 Čistá současná hodnota v 8. roce NPV8= Z8 / i7 Čistá současná hodnota v 9. roce NPV9= Z9 / i8 Čistá současná hodnota v 10. roce NPV10= Z10 / i9 Čistá současná hodnota v 11. roce NPV11= Z11 / i10 Čistá současná hodnota ve 12. roce NPV12= Z12 / i11 Čistá současná hodnota ve 13. roce NPV13= Z13 / i12 Čistá současná hodnota ve 14. roce NPV14= Z14 / i13 Čistá současná hodnota v 15. roce NPV15= Z15 / i14 Čistá současná hodnota v 16. roce NPV16= Z16 / i15 Čistá současná hodnota v 17. roce NPV17= Z17 / i16 Čistá současná hodnota v 18. roce NPV18= Z18 / i17 Čistá současná hodnota v 19. roce NPV19= Z19 / i18 Čistá současná hodnota ve 20. roce NPV20= Z20 / i19 Čistá současná hodnota ve 21. roce NPV21= Z21 / i20 Čistá současná hodnota ve 22. roce NPV22= Z22 / i21 Čistá současná hodnota ve 23. roce NPV23= Z23 / i22 Čistá současná hodnota ve 24. roce NPV24= Z24/ i23 Čistá současná hodnota ve 25. roce NPV25= Z25 / i24 Čistá současná hodnota ve 26. roce NPV26= Z26 / i25 Čistá současná hodnota ve 27. roce NPV27= Z27 / i26 Čistá současná hodnota ve 28. roce NPV28= Z28 / i27 Čistá současná hodnota ve 29. roce NPV29= Z29 / i28 Čistá současná hodnota ve 30. roce NPV30= Z30 / i29 Čistá současná hodnota ve 31. roce NPV31= Z31 / i30 Čistá současná hodnota ve 32. roce NPV32= Z32 / i31 Čistá současná hodnota ve 33. roce NPV33= Z33 / i32 Čistá současná hodnota ve 34. roce NPV34= Z34 / i33 Čistý zisk za 1. rok

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34.

30

[DM/rok] [DM/rok]

700 000,0 1,00 700 000,0

[DM/rok]

30 000,0


14 000,0 25 000,0 165 400,0 5 804 135,0 96 000,0

[DM/rok] [DM/rok] % [DM/rok]

330 400,0 369 600,0 0,07 369 600,0

[DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok] [DM/rok]

345 420,6 322 823,0 301 703,7 281 966,1 263 519,7 246 280,1 230 168,3 215 110,6 201 037,9 187 885,9 175 594,3 164 106,8 153 370,9 143 337,3 133 960,0 125 196,3 117 005,9 109 351,3 102 197,5 95 511,7 89 263,2 83 423,6 77 966,0 72 865,4 68 098,5 63 643,5 59 479,9 55 588,7 51 952,0 48 553,3 45 376,9 42 408,3 39 633,9


35.rok

Tab. 7 Výpočet výnosové hodnot metodou CBA v 1. třetině životního cyklu stavby (pokračování). Výpočet výnosové hodnoty metodou CBA Výnosy Výnosy z pronájmu v prvním roce uvažovaného období VI35 Index inflace II35 Výnosy celkem V35=VI35*II35 Náklady na dosažení příjmu Daň z nemovitosti 3,00 ‰ z RC Pojištění Správa Výpadek nájemného, provize za pronájem 2 % z pronájmu Údržba nemovitosti 0,25 % z RC Amortizace A Celkové předpokládané výdaje na opotřebované k-ce součet FV k-cí Rezerva na výměny opotřebovaných dílů R Náklady celkem Čistý zisk za 1. rok

N35 Z35 = V35 - N35 i NPV35 =Z35 / (1+i)34 Suma NPV

Diskontní míra Čistá současná hodnota Výnosová hodnota celkem v období 0 - 35 roku

[DM/rok] [DM/rok]

700 000,0 3,13 2 189 090,9

[DM/rok]

30 000,0


43 781,8 25 000,0 165 400,0 5 804 135,0 96 000,0

[DM/rok] [DM/rok] % [DM/rok] [DM]

360 181,8 1 828 909,1 0,07 183 292,1 10 228 000,0

2. Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou a metodou CBA ve 2. třetině životního cyklu • Reprodukční cena objektu: 10 mil. DM. • Uvažovaná doba pronájmu 1962–1997. • Diskontní míra i = 0,07. • Náklady (viz tab. 8). Dále viz tab. 9–10, graf 5. Tab. 8 Přehled nákladů . Náklad Daň z nemovitosti + pojištění nemovitosti + správa nemovitosti Údržba (podle stáří)



2 % z nájemného

1962

1997


S = 36

S = 40

S = 45

S = 50

S = 55

S = 60

Úpr. vněj. pov. Vnitřní ker. ob. Elektroinstalace Bleskosvod Vnitř. kanalizace Vnitř. hyg. vyb. Výtahy Ostatní vybavení

Povrchy podlah Vybav. kuchyní

Klemp. kce.

Střešní kryt. Ohřev vody

1 388 897,- DM

1 120 652,- DM

312 032,-DM

677 401,- DM

S = 65

Úpr.vnitř. p. Dveře Okna

6 513 892,- DM

Obr. 2 Časové schéma nákladů na rekonstrukce ve 2. třetině životnosti bytového domu

31

S = 70

Vytápění Vnitř. vodovod Vnitř. plynovod

4 258 215,- DM

Znalecká činnost ve stavebnictví Tab. 9 Výpočet výnosové hodnoty metodou věčné renty ve 2. třetině životního cyklu stavby. Výpočet výnosové hodnoty metodou věčné renty Výnosy Výnosy z pronájmu v prvním roce uvažovaného období

VI36

[DM/rok]

Index inflace

II 36

-

V36=VI 36*II 36

[DM/rok]

700 000,0

3,00 ‰ z RC

[DM/rok]

30 000,0

2 % z pronájmu

[DM/rok]

14 000,0

0,50 % z RC

[DM/rok]

50 000,0

A

[DM/rok]

165 400,0

součet FV k-cí

[DM]

R

[DM/rok]

253 030,0

N36

[DM/rok]

512 430,0

Z36 = V36 - N36

[DM/rok]

187 570,0

i

%

VHVR = Z36 / i

[DM]

Výnosy celkem

700 000,0 1,00

Náklady na dosažení příjmu Daň z nemovitosti

36.rok

Pojištění Správa Výpadek nájemného, provize za pronájem Údržba nemovitosti Amortizace Celkové předpokládané výdaje na opotřebované k-ce Rezerva na výměny opotřebovaných dílů Náklady celkem Čistý zisk za 36. rok Diskontní míra Výnosová hodnota – věčnou rentou

15 298 490,5

0,07 2 679 600,0

Tisíce

Výnosová hodnota modelového objektu v 36 - 70 roku životnosti - metoda věčné renty a CBA 10 000 9 000


8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 36

38

40

42

44

46

48

50

52

54

56

58

60

62

64

66

68

čas [roky]

Výnosová hodnota

Budoucí hodnota čistého zisku

Současná hodnota budoucích zisků

Věčná renta

Graf 5 Znázornění výnosové hodnoty – věčné renty a modelu CBA ve 2. třetině životnosti.

32

70


36.rok

Tab. 10 Výpočet výnosové hodnot metodou CBA ve 2. třetině životního cyklu stavby. Výpočet výnosové hodnoty metodou CBA Výnosy Výnosy z pronájmu v prvním roce uvažovaného období VI36 Index inflace II36 Výnosy celkem V36=VI36*II36 Náklady na dosažení příjmu Daň z nemovitosti 3,00 ‰ z RC Pojištění Správa Výpadek nájemného, provize za pronájem 2 % z pronájmu Údržba nemovitosti 0,50 % z RC Amortizace A Celkové předpokládané výdaje na opotřebované k-ce Σ FV k-cí Rezerva na výměny opotřebovaných dílů R

[DM/rok] [DM/rok]

700 000,0 1,00 700 000,0

[DM/rok]

30 000,0


14 000,0 50 000,0 165 400,0 15 298 490,5 253 030,0

[DM/rok] [DM/rok] %

512 430,0 187 570,0 0,07

Čistá současná hodnota NPV36= Z36 / i0 [DM/rok] Postup výpočtu je v dalších letech obdobný jako ve 36. roce životnosti Čistá současná hodnota ve 37. roce NPV37= Z37 / i1 [DM/rok] [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 38. roce NPV38= Z38 / i2 [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 39. roce NPV39= Z39 / i3 Čistá současná hodnota ve 40. roce NPV40= Z40 / i4 [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 41. roce NPV41= Z41 / i5 [DM/rok] [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 42. roce NPV42= Z42 / i6 Čistá současná hodnota ve 43. roce NPV43= Z43 / i7 [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 44. roce NPV44= Z44 / i8 [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 45. roce NPV45= Z45 / i9 [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 46. roce NPV46= Z46 / i10 [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 47. roce NPV47= Z47 / i11 [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 48. roce NPV48= Z48 / i12 [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 49. roce NPV49= Z49 / i13 [DM/rok] [DM/rok] Čistá současná hodnota v 50. roce NPV50= Z50 / i14 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 51. roce NPV51= Z51 / i15 Čistá současná hodnota v 52. roce NPV52= Z52 / i16 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 53. roce NPV53= Z53 / i17 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 54. roce NPV54= Z54 / i18 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 55. roce NPV55= Z55 / i19 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 56. roce NPV56= Z56 / i20 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 57. roce NPV57= Z57 / i21 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 58. roce NPV58= Z58 / i22 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 59. roce NPV59= Z59/ i23 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 60. roce NPV60= Z60 / i24 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 61. roce NPV61= Z61 / i25 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 62. roce NPV62= Z62 / i26 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 63. roce NPV63= Z63 / i27 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 64. roce NPV64= Z64 / i28 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 65. roce NPV65= Z65 / i29 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 66. roce NPV66= Z66 / i30 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 67. roce NPV67= Z67 / i31 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 68. roce NPV68= Z68 / i32 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 69. roce NPV69= Z69 / i33 [DM/rok]

187 570,0

Náklady celkem Čistý zisk za 36. rok

N36 Z36 = VI36 - N36 i

Diskontní míra

37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 48. 49. 50. 51. 52. 53. 54. 55. 56. 57. 58. 59. 60. 61. 62. 63. 64. 65. 66. 67. 68. 69.

33

194 727,0 196 513,4 202 323,4 208 118,0 204 877,9 199 785,8 206 134,1 199 908,0 210 575,0 221 104,4 238 243,3 253 116,6 262 436,2 264 616,0 263 127,1 257 179,7 256 807,2 260 918,0 267 990,3 270 334,5 264 698,4 256 296,7 246 545,8 230 006,8 215 725,7 205 192,4 199 463,0 193 292,4 189 997,5 187 125,7 183 306,1 177 515,7 169 469,2


70.rok

Tab. 10 Výpočet výnosové hodnot metodou CBA ve 2. třetině životního cyklu stavby (pokračování). Výnosy Výnosy z pronájmu v prvním roce uvažovaného období VI36 Index inflace II 70 Výnosy celkem V70=VI36*II70 Náklady na dosažení příjmu Daň z nemovitosti 3,00 ‰ z RC Pojištění Správa Výpadek nájemného, provize za pronájem 2 % z pronájmu Údržba nemovitosti 0,50 % z RC Amortizace A Celkové předpokládané výdaje na opotřebované k-ce Σ FV k-cí Rezerva na výměny opotřebovaných dílů R Náklady celkem Čistý zisk za 1. rok

N70 Z70 = V70 - N70 i NPV70 =Z70 / (1+i)34 Σ NPVi

Diskontní míra Čistá současná hodnota Výnosová hodnota celkem v období 36 - 70 roku

[DM/rok] [DM/rok]

700 000,0 3,13 2 189 090,9

[DM/rok]

30 000,0


43 781,8 50 000,0 165 400,0 15 298 490,5 253 030,0

[DM/rok] [DM/rok] % [DM/rok] [DM]

542 211,8 1 646 879,1 0,07 165 049,1 7 706 100,0

3. Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou a metodou CBA ve 3. třetině životního cyklu • Reprodukční cena objektu: 10 mil. DM. • Uvažovaná doba pronájmu 1962–1997. • Diskontní míra i = 0,07. • Náklady (viz tab. 11). Dále viz tab. 12–13, graf 6. Tab. 11 Přehled nákladů. Náklad Daň z nemovitosti + pojištění nemovitosti + správa nemovitosti Údržba (podle stáří)



2 % z nájemného

1962

1997


S = 71

S = 75

Vybav. kuchyní

231 853,- DM

S = 80

Úpr. vněj. pov. Vnitřní ker. ob. Elektroinstalace Bleskosvod Vnitř. kanal. Vnitř. hyg. vyb. Výtahy Ostatní vybav. 2 629 184,- DM

S = 85

S = 90

S = 95

S = 100

S = 105

Ohřev vody

Likvidace stavby

448 261,-DM

2 365 675,- DM

Obr. 3 Časové schéma nákladů na rekonstrukce ve 3. třetině životnosti bytového domu.

34

Znalecká činnost ve stavebnictví Tab. 12 Výpočet výnosové hodnoty metodou věčné renty ve 3. třetině životního cyklu stavby. Výpočet výnosové hodnoty metodou věčné renty Výnosy Výnosy z pronájmu v prvním roce uvažovaného období

VI71

[DM/rok]

Index inflace

II71

-

V71=VI71*II71

[DM/rok]

700 000,0

3,00 ‰ z RC

[DM/rok]

30 000,0

2 % z pronájmu

[DM/rok]

14 000,0

0,75 % z RC

[DM/rok]

75 000,0

A

[DM/rok]

165 400,0

Σ FV k-cí

[DM]

R

[DM/rok]

93 900,0

N71

[DM/rok]

378 300,0

Z71 = V71 - N71

[DM/rok]

321 700,0

i

%

VHVR = Z71 / i

[DM]

Výnosy celkem

700 000,0 1,00


71.rok

Pojištění Správa Výpadek nájemného, provize za pronájem Údržba nemovitosti Amortizace Celkové předpokládané výdaje na opotřebované k-ce Rezerva na výměny opotřebovaných dílů Náklady celkem Čistý zisk za 71. rok Diskontní míra Výnosová hodnota – věčnou rentou

5 674 972,7

0,07 4 595 700,0

Tisíce

Výnosová hodnota metodou modelového objektu v 71-105 roku životnosti metodou CBA 11 000,0 10 000,0


9 000,0 8 000,0 7 000,0 6 000,0 5 000,0 4 000,0 3 000,0 2 000,0 1 000,0 0,0 71

73

75

77

79

81

83

85

87

89

91

93

95

97

99

čas [roky] Výnosová hodnota (CBA)

Budoucí hodnota čistých zisků

Současná hodnota budoucích čistých zisků

Věčná renta

Graf 6 Znázornění výnosové hodnoty – věčné renty a modelu CBA ve 3. třetině životnosti.

35

101 103 105

Znalecká činnost ve stavebnictví Tab. 13 Výpočet výnosové hodnot metodou CBA ve 3. třetině životního cyklu stavby.

71.rok

Výnosy z pronájmu Index inflace Výnosy celkem

Výpočet výnosové hodnoty metodou CBA Výnosy VI71 II71 V71=VI71*II71 Náklady na dosažení příjmu

[DM/rok] [DM/rok]

700 000,0 1,00 700 000,0

3,00 ‰ z RC

[DM/rok]

30 000,0

2 % z pronájmu 0,75 % z RC A Σ FV k-cí R


14 000,0 75 000,0 165 400,0 5 674 972,7 93 900,0

N71 Z71 = VI71 - N71 i

[DM/rok] [DM/rok] %

378 300,0 321 700,0 0,07

Čistá současná hodnota NPV71= Z71 / i0 [DM/rok] Postup výpočtu je v dalších letech obdobný jako v 71. roce životnosti Čistá současná hodnota v 76. roce NPV76= Z76 / i1 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 77. roce NPV77= Z77 / i2 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 78. roce NPV78= Z78 / i3 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 79. roce NPV79= Z79 / i4 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 80. roce NPV80= Z80 / i5 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 81. roce NPV81= Z81 / i6 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 82. roce NPV82= Z82 / i7 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 83. roce NPV83= Z83 / i8 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 84. roce NPV84= Z84 / i9 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 85. roce NPV85= Z85 / i10 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 86. roce NPV86= Z86 / i11 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 87. roce NPV87= Z87 / i12 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 88. roce NPV88= Z88 / i13 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 89. roce NPV89= Z89 / i14 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 90. roce NPV90= Z90 / i15 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 91. roce NPV91= Z91 / i16 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 92. roce NPV92= Z92 / i17 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 93. roce NPV93= Z93 / i18 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 94. roce NPV94= Z94 / i19 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 95. roce NPV95= Z95 / i20 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 96. roce NPV96= Z96 / i21 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 97. roce NPV97= Z97/ i22 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 98. roce NPV98= Z98 / i23 [DM/rok] Čistá současná hodnota v 99. roce NPV99= Z99 / i24 [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 100. roce NPV100= Z100 / i25 [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 101. roce NPV101= Z101 / i26 [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 102. roce NPV102= Z102 / i27 [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 103. roce NPV103= Z103 / i28 [DM/rok] Čistá současná hodnota ve 104. roce NPV104= Z104 / i29 [DM/rok]

321 700,0

Daň z nemovitosti Pojištění Správa Výpadek nájemného, provize za pronájem Údržba nemovitosti Amortizace Celkové předpokládané výdaje na opotřebované k-ce Rezerva na výměny opotřebovaných dílů Náklady celkem Čistý zisk za 71. rok Diskontní míra

76. 77. 78. 79. 80. 81. 82. 83. 84. 85. 86. 87. 88. 89. 90. 91. 92. 93. 94. 95. 96. 97. 98. 99. 100. 101. 102. 103. 104.

36

320 082,1 313 667,7 311 813,4 310 445,2 300 510,7 289 162,2 289 663,6 277 972,8 283 532,9 289 289,3 301 967,5 312 671,9 318 095,4 316 634,0 311 742,0 302 614,2 299 269,3 300 602,2 305 078,3 304 996,3 297 092,6 286 571,6 274 840,1 256 450,1 240 439,0 228 289,0 221 048,6 213 465,9 208 851,2

Znalecká činnost ve stavebnictví Tab. 13 Výpočet výnosové hodnot metodou CBA ve 3. třetině životního cyklu stavby (pokračování). Výnosy Výnosy z pronájmu

V71

[DM/rok]

Index inflace

II105

-

V105=VI71*II105

[DM/rok]

2 189 090,9

3,00 ‰ z RC

[DM/rok]

30 000,0

2 % z pronájmu

[DM/rok]

43 781,8

0,75 % z RC

[DM/rok]

75 000,0

Výnosy celkem

700 000,0 3,13


105.rok

Pojištění Správa Výpadek nájemného, provize za pronájem Údržba nemovitosti Amortizace Celkové předpokládané výdaje na opotřebované k-ce

A

[DM/rok]

součet FV k-cí

[DM]

R

[DM/rok]

93 900,0

N105

[DM/rok]

408 081,8

Z105 = V105 - N105

[DM/rok]

1 781 009,1

Rezerva na výměny opotřebovaných dílů Náklady celkem Čistý zisk za 105. rok Diskontní míra Čistá současná hodnota

i

%

NPV105 =Z / (1+i)34

[DM/rok]

Σ NPVi

[DM]

Výnosová hodnota celkem v období 71 - 105 roku

165 400,0 5 674 972,7

0,07 178 491,6 9 564 400,0

REKAPITULACE VÝSLEDKŮ Tab. 14 Rekapitulace. Rekapitulace - Výnosové hodnoty

1. Třetina živ. cyklu 2. Třetina živ. cyklu 3. Třetina živ. cyklu

1962

1997

CBA [DM]

Věčná renta [DM]

poměr VR/ CBA

0 36

35 70

10 228 000 7 706 100

5 280 000 2 679 600

51,62% 34,77%

9 564 400

4 595 700

48,05%

71

105

Index inflace

100,00%

312,73 %

Baupreisindex

100,00%

473,13 %

obdobích docházet k jistým výkyvům (např. nedávná deflace v Německu), lze říci že z dlouhodobého pohledu se jeví jako vhodné používat ukazatele indexu cen staveb a inflace pro stanovení budoucího vývoje nákladů a výnosů.

ZÁVĚR Retrospektivní ověření výnosové hodnoty provedené metodou CBA a metodou věčné renty ukázalo, že metoda stanovení výnosové hodnoty pomocí věčné renty je jednoznačně nepřesná a to díky počátečnímu statickému předpokladu konstantních budoucích zisků. Pomocí analýzy nákladů a výnosů (CBA) lze jednoznačně říci, že průběh budoucích zisků není konstantní, a ani jejich současná hodnota není ani po 35 letech uvažovaného období zanedbatelná, jak je tomu v případě věčné renty. Je zřejmé, že předvídat přesný vývoj nákladů a výnosu v průběhu hodnoceného období je velmi obtížné. Orientačně však lze stanovit časový harmonogram, který by měl být obdobou podnikatelského záměru a který by měl určit výši budoucích investic, které si vyžádá údržba a výměny prvků krátkodobé životnosti. V rámci objektivity nelze ignorovat skutečnost daleko rychleji rostoucích nákladů než výnosů. Výše budoucích nákladů by měla být odvozována z dlouhodobého průměru ukazatelů, ke kterým jsou tyto položky vázány. I když může v jistých krátkých časových

LITERATURA [1]

[2]

[3]

[4]

37

BRADÁČ, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2001. 616s. ISBN 80-7204-188-6 BLOCK, B. S., HIRT, A. G.: Foundations of Financial Management, Irwin, Homewood – Illinois, 1989. 733 s. ISBN 0-256-06844-0 NAEGELI, W. ,WENGER, H.: Der Liegenschaftenschätzer, Schulthess Polygraphischer Verlag AG Zürich, 1997. 328s. ISBN3-7255-3580-9 Internetové stránky www.destatis.de

ANALÝZA NÁKLADŮ A VÝNOSŮ PŘI VÝNOSOVÉM OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

Recommend Documents