ANALISIS MEKANISME PEMBIAYAAN iB GRIYA HASANAH DI BNI SYARIAH CABANG SEMARANG TUGAS AKHIR
Oleh : EKO WIBOWO NIM 201 11 024
PROGRAM STUDI DIII PERBANKAN SYARIAH FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS ISLAM INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI (IAIN) SALATIGA 2016
ANALISIS MEKANISME PEMBIAYAAN iB GRIYA HASANAH DI BNI SYARIAH CABANG SEMARANG TUGAS AKHIR Disusun dan diajukan untuk memenuhi syarat guna Memperoleh Gelar Ahli Madya Program Studi D3 Perbankan Syariah
Oleh EKO WIBOWO NIM 201 11 024
PROGRAM STUDI DIII PERBANKAN SYARIAH FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS ISLAM INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI (IAIN) SALATIGA 2016
ii
iii
iv
v
Motto “Misi Hari ini Adalah Sukses” “Semua jenis kegiatanku merupakan Investasi, jadi aku ingin berinvestasi yang Menguntungkan Halal dan Berkah” “Kegagalan terjadi di saat kita Pesimis yang ujungnya Menyerah” “Niat tanpa Tindakan itu Zonk” “Tidak Ada Kata Terlambat Untuk Belajar” “ Selalu Awali Aktifitas dengan Berdo’a“ “ Hidup Memang Penuh Permainan, tapi Jangan Pernah Main-Main Dalam Permainan”
vi
PERSEMBAHAN Penulisan Tugas Akhir ini penulis persembahkan untuk: 1. Allah SWT atas segala nikmat, rahmat dan hidayah-NYA kepadaku sehingga membuat aku bisa bertahan sampai saat ini. 2. Ayah dan Ibu atas kasih sayang yang diberikan, atas do’a nya yang selalu menyertai setiap hari ku. Nasehat dan motivasinya yang menjadikan penguat tekad untuk menjadi yang terbaik. 3. Adikku tersayang Muhamad Riyanto lumayan nyebelin yang selalu menjadi sahabat terbaikku, terima kasih doanya dan selalu menyemangati. 4. Sahabat-sahabatku ( mbahe, lepek, kemad, kusen, budi, rangga, taslim, wawan, permadi ) yang selalu mendukung dan menyemangati. 5. Teman Magang di BNI Syari’ah Semarang ( Fahlevi,Dini,Akhlis ) yang selalu bersama-sama di Kota Semarang. 6. Teman-teman DIII Perbankan Syariah angkatan 2011 yang selalu memberikan semangat dan dukungan. 7. Almamaterku IAIN Salatiga.
vii
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberi rahmat serta hidayahNya sehingga peneliti dapat menyelesaikan Tugas Akhir dengan judul “ ANALISIS MEKANISME PEMBIAYAAN IB GRIYA HASANAH DI BNI SYARIAH CABANG SEMARANG ” ini dengan baik. Tugas Akhir ini disusun dan diajukan untuk memenuhi salah satu syarat kelulusan program Diploma III jurusan Syariah Program Studi Perbankan Syariah (PS) Institut Agama Islam Negeri (IAIN) Salatiga. Dalam penulisan Tugas Akhir ini banyak pihak yang telah membantu dan memberikan bimbingan, maka selayaknya peneliti mengucapkan banyak terima kasih kepada : 1. Bapak Dr. Rahmat Hariyadi, M.Pd selaku Rektor IAIN Salatiga. 2. Bapak Dr. Anton Bawono, M. Si selaku Dekan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Islam. 3. Bapak Drs. Alfred, L. M.Si selaku Ketua Program Studi DIII Perbankan Syariah (PS) IAIN Salatiga dan sebagai pembimbing yang telah
membimbing
dan
memberikan
pengarahan
dalam
menyelesaikan Tugas Akhir ini. 4. Bapak Ahmad Mifdlol Muthohar, M.Si. selaku DPL magang yang telah memberikan pengarahan tentang magang. 5. Bapak Bahaudin, selaku Kepala Pimpinan Bank BNI Syariah Cabang Semarang, beserta seluruh karyawan yang telah memberikan
viii
kesempatan kepada peneliti dalam melakukan kegiatan magang dan penulisan Tugas Akhir. 6. Ayah dan Ibu tercinta yang selalu memberikan dukungan, serta motivasi sehingga peneliti dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan baik. 7. Teman-teman DIII Perbankan Syariah (PS) Angakatan Tahun 2011. 8. Serta semua pihak yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini. Dalam penulisan Tugas Akhir ini peneliti sadar bahwa tidak ada sesuatu apapun yang sempurna kecuali Allah SWT. Oleh karena itu, dengan senang hati peneliti menerima kritik dan saran yang sifatnya membangun. Semoga Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi peneliti khususnya dan bermanfaat bagi pembaca pada umumnya.
Salatiga,10 Februari 2016 Penyusun
Eko Wibowo NIM. 201 11 024
ix
ABSTRAK
Wibowo,Eko 2016. Analisis Mekanisme Pembiayaan iB Griya Hasanah di BNI Syariah Cabang Semarang. Tugas Akhir. Program Studi DIII Perbankan Syariah (PS). Fakultas Ekonomi Dan Bisnis Islam. Institut Agama Islam Negeri (IAIN) Salatiga. Pembimbing : Drs. Alfred L., M.Si Kata kunci : Mekanisme Pembiayaan dan iB Griya Hasanah Penelitan ini bertujuan untuk menganalisis mekanisme pembiayaan iB Griya Hasanah di BNI Syariah Cabang Semarang. Bagaimana perkembangan dari Pembiayaan iB Griya Hasanah tersebut, bagaimana strategi pemasaran yang digunakan, serta untuk mengetahui keunggulan produk pembiayaan iB Griya Hasanah jika dibandingkan dengan produk Pembiayaan unggulan yang berada di bank syariah lain. Dapat pula sebagai referensi masyarakat pada umumnya sebelum mengajukan pembiayaan. Penelitian ini merupakan penelitian dengan menggunakan metode kualitatif. Data dalam penelitian ini didapatkan melalui observasi, wawancara dan studi pustaka. Dari data yang didapatkan digunakan oleh penulis sebagai bahan analisis yang disesuaikan dengan konsep aplikasi pada BNI Syariah Cabang Semarang . Setelah dilakukan analisis kemudian di tarik kesimpulan dan memberikan saransaran. BNI Syari’ah adalah lembaga keuangan yang menggunakan prinsip syari’ah,artinya dalam operasionalnya tidak menggunakan riba, maisir, gharar (ketidakpastian), bathil (ketidakadilan). Pada BNI Syariah iB Griya Hasanah merupakan produk yang paling berkontribusi paling banyak dalam hal pendapatan,maka tidak menutup kemungkinan akan banyak tantangan tersendiri pada produk iB Griya Hasanah.
x
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ................................................................................... i HALAMAN PENGAJUAN TUGAS AKHIR ................................................ ii HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ............................................. iii HALAMAN PENGESAHAN ....................................................................... iv PERNYATAAN KEASLIAN ....................................................................... v MOTTO ....................................................................................................... vi PERSEMBAHAN ........................................................................................ vii KATA PENGANTAR .................................................................................. viii ABSTRAK ................................................................................................... x DAFTAR ISI ................................................................................................ xi DAFTAR GAMBAR .................................................................................... xiv DAFTAR TABEL ........................................................................................ xv BAB I PENDAHULUAN ............................................................................. 1 A. Latar Belakang Masalah .............................................................. 1 B. Rumusan Masalah ....................................................................... 5 C. Tujuan dan Kegunaan ................................................................. 5 D. Penelitian Terdahulu ................................................................... 6 E. Penegasan Istilah ......................................................................... 9 F. Metode Penelitian........................................................................ 11 G. Sistematika Penulisan ................................................................. 13 BAB II LANDASAN TEORI........................................................................ 15 A. Pengertian Pembiayaan ............................................................... 15 B. Unsur-unsur Pembiayaan............................................................. 16 C. Jenis – Jenis Pembiayaan............................................................. 18
xi
D. Pengertian KPR .......................................................................... 22 E. KPR Syari’ah .............................................................................. 23 F. Prosedur Umum Pembiayaan ....................................................... 29 G. Pengawasan Pembiayaan............................................................. 33 BAB III LAPORAN OBJEK......................................................................... 37 A. Gambaran Umum PT. Bank BNI Syariah .................................... 37 B. Visi dan Misi BNI Syari’ah Cabang Semarang ............................. 40 C. Profil PT. BNI Syari’ah ............................................................... 41 D. Struktur Organisasi BNI Syari’ah Cabang Semarang .................... 42 E. Job Description ........................................................................... 43 F. Produk – produk Di BNI Syari’ah Cabang Semarang .................... 50 1. Produk Simpanan ............................................................. 50 2. Produk Pembiayaan .......................................................... 56 3. Produk Jasa dan Layanan .................................................. 60 BAB IV ANALISIS...................................................................................... 62 A. Mekanisme Pembiayaan iB Griya Hasanah Di PT. Bank BNI Syari’ah Cabang Semarang ....................................................... 62 1. KPR Syari’ah (iB Griya Hasanah) ..................................... 62 2. Mekanisme Pembiayaan iB Griya Hasanah........................ 62 3. Persyaratan Pembiayaan iB Griya Hasanah........................ 71 4. Keunggulan dari Pembiayaan iB Griya Hasanah ................ 71 5. Ketentuan Biaya ............................................................... 72 B. Penerapan Akad Murabahah ....................................................... 73 C. Strategi pemasaran iB Griya Hasanah di BNI Syari’ah ................. 75 BAB V PENUTUP ....................................................................................... 81 A. Kesimpulan ................................................................................ 81 B. Saran .......................................................................................... 82
xii
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................... 83 LAMPIRAN DAFTAR RIWAYAT HIDUP
xiii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1 Struktur Organisasi Bank BNI Syariah Semarang ........................... 42 Gambar 4.1 Mekanisme Pembiayaan iB Griya .................................................. 63
xiv
DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Profil PT. Bank BNI Syari’ah ..................................................... 41
xv
BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Perbankan
memiliki
fungsi
diantaranya
menyelenggarakan
mekanisme lalu lintas pembayaran yang efisien, cepat, dan akurat, selain itu perbankan juga berperan sebagai perantara antara pihak yang kelebihan dana dengan pihak yang kekurangan dana, digunakan untuk kegiatan yang lebih produktif. Peran tersebutlah yang membuat perbankan disebut sebagai lembaga perantara keuangan (Sulhan dan Siswanto, 2008:3). Perbankan syariah dalam pelaksanaannya setiap produk lebih ditekankan untuk menghindari penggunaan bunga (riba) yang biasanya ada pada perbankan konvensional. Bank syariah di Indonesia mulai berdiri sejak pemerintah mengesahkan UU No. 7 tahun 1992. Dengan adanya kekuatan hukum tersebut bank syariah terus berkembang. Pengaturan bank syariah dalam bentuk undang-undang disempurnakan dengan menetapkan UU No. 10 tahun 1998 hingga akhirnya disahkanya UU No. 21 tahun 2008. Dengan adanya penyempurnaan tersebut membuktikan bahwa bank syariah terus berkembang. Berdasarkan UU No. 21 tahun 2008 Bank syariah adalah Bank yang menjalankan kegiatan usahannya berdasarkan prinsip syariah dan menurut jenisnya terdiri atas bank umum syariah dan Bank Pembiayaan Rakyat Syariah.Bank syariah memiliki beberapa program pembiayaan yang antara
1
2
lain: pembiayaan Mudharabah, Musyarakah, Murabahah dan Bai’ Salam. Adanya Bank islam diharapkan dapat memberikan sumbangan terhadap pertumbuhan ekonomi masyarakat melalui pembiayaan-pembiayaan yang dikeluarkan oleh bank islam (Muhammad, 2002:16). Rumah mempunyai fungsi yang sangat penting bagi kehidupan manusia dan termasuk dalam kebutuhan pokok yang sangat mendasar setelah sandang dan pangan,selain itu rumah bukan hanya sebuah bangunan (struktural), melainkan juga tempat kediaman yang memenuhi syarat-syarat kehidupan yang layak, dipandang dari berbagai segi kehidupan masyarakat. Rumah dapat diartikan sebagai tempat perlindungan, untuk menikmati kehidupan, beristirahat dan bersuka ria bersama keluarga. Di dalam rumah, penghuni memperoleh kesan pertama dari kehidupannya di dalam dunia ini. Rumah harus menjamin kepentingan keluarga, yaitu untuk tumbuh, memberi kemungkinan untuk hidup bergaul dengan tetangganya, dan lebih dari itu, rumah harus memberi ketenangan, kesenangan, kebahagiaan, dan kenyamanan pada segala peristiwa hidupnya. (Budihardjo, 1998 : 148) Fungsi utama dalam sebuah rumah sebagai tempat bermukim,rumah harus menunjang identitas keluarga yang diwujudkan pada kualitas hunian atau perlindungan yang diberikan oleh rumah. Kebutuhan akan tempat tinggal dimaksudkan agar penghuni dapat memiliki tempat berteduh guna melindungi diri dari iklim setempat. Rumah harus menunjang kesempatan keluarga untuk berkembang dalam kehidupan sosial budaya dan ekonomi atau fungsi pengemban keluarga. Kebutuhan berupa akses ini diterjemahkan
3
dalam pemenuhan kebutuhan sosial dan kemudahan ke tempat kerja guna mendapatkan sumber penghasilan. Rumah harus menunjang rasa aman dalam arti terjaminnya. keadaan keluarga di masa depan setelah mendapatkan rumah. Jaminan keamanan atas lingkungan perumahan yang ditempati serta jaminan keamanan berupa kepemilikan rumah dan lahan. Dengan demikian bagaimanapun juga perlunya untuk terus dikembangkan strategi operasional penyelenggaraan yang sesuai dengan keberagaman dan kemandirian yang ada di tingkat lokal. Melihat begitu pentingnya fungsi rumah bagi kehidupan manusia, disisi lain masih banyak juga anggota masyarakat yang belum memiliki rumah. Untuk memenuhi kebutuhan rumah yang semakin meningkat pesat dimana untuk memiliki rumah harus memenuhi beberapa persyaratan yang harus dilengkapi oleh baik calon penjual maupun calon pembeli, terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan pas-pasan atau rendah dimana rasanya sangat sulit untuk memiliki rumah dengan membeli secara kontan. Sebagai contoh mengenai pembelian rumah melalui Pembiayaan Pemilikan Rumah BNI Syari’ah, dalam hal ini BNI Syari’ah menentukan suatu sistem penjualan rumah dengan fasilitas kredit pemilikan rumah melalui BNI Syari’ah atau yang dikenal dengan BNI iB Griya Hasanah. Bagi pembeli yang sudah memenuhi persyaratan dalam perjanjian pemesanan rumah dapat menandatangani akad perjanjian kredit pemilikan rumah dari BNI Syari’ah, setelah ditandatangani maka pembeli sebagai pemilik rumah dan tanah sekaligus sebagai nasabah baru dari BNI Syari’ah
4
dengan jaminan kredit rumah dan tanah tersebut. Dalam ketentuan perjanjian kredit pemilikan rumah tersebut ditegaskan bahwa selama jangka waktu pembiayaan pihak pembeli atau nasabah dilarang menjual atau mengalihkan hak atas rumah dan tanah tersebut pada pihak lain tanpa ada persetujuan secara tertulis dari bank selama jangka waktu kredit pemilikan rumah dari bank belum berakhir atau dilunasi oleh nasabah. Pengalihan hak atas rumah dan tanah melalui Kredit Pemilikan Rumah (BNI Griya Hasanah) dilakukan oleh nasabah lama kepada calon nasabah baru dimana jangka waktu pembiayaannya masih dalam masa angsuran. Pengalihan ini biasanya terjadi karena dimana nasabah lama mengalami suatu kesulitan untuk melanjutkan pembayaran angsuran atau sebab lain nasabah lama pindah tugas dan menetap di kota lain. Kemungkinan lainnya karena semata-mata hanya untuk memperoleh keuntungan sehingga jika calon nasabah baru tidak memiliki surat-surat pendukung akan mengalami kesulitan untuk mengambil dokumen di BNI Syari’ah. Berdasarkan uraian diatas maka penulis mencoba menganalisa lebih lanjut dalam Tugas Akhir dengan judul “ANALISA MEKANISME PEMBIAYAAN iB GRIYA HASANAH DI BNI SYARI’AH CABANG SEMARANG”.
5
B. Rumusan Masalah Berdasarkan pemaparan latar belakang masalah di atas, maka perumusan makalah pada penulisan tugas akhir adalah : 1.
Bagaimana mekanisme atau alur pengajuan sampai pencairan dana pembiayaan Produk iB Griya Hasanah di BNI Syari’ah cabang Semarang ?
2. Bagaimana praktek murabahah, serta strategi pembiayaan produk iB Griya Hasanah di BNI Syari’ah cabang Semarang ?
C. Tujuan Dan Kegunaan Tujuan Penelitian Tujuan yang ingin di peroleh dari penelitian ini adalah : 1. Untuk mengetahui mekanisme atau alur pengajuan sampai pencairan dana pembiayaan Produk iB Griya Hasanah di BNI Syari’ah cabang Semarang. 2. Untuk mengetahui praktek murabahah, serta strategi pembiayaan produk iB Griya Hasanah di BNI Syari’ah cabang Semarang.
Kegunaan Penelitian Selain memiliki tujuan seperti yang di paparkan diatas, Tugas akhir ini di harapkan berguna bagi semua pihak, di antaranya : 1. Bagi BNI Syari’ah Semarang a. Sebagai masukan dalam menata kondisi dan kinerja lembaga keungan BNI Syari’ah Semarang.
6
b. Dapat mengaplikasikan kinerja sesuai dengan prinsip-prinsip syari’ah. c. Meningkatkan kualitas manajemen sehingga mampu bersaing dengan lembaga keuangan syari’ah yang lain ataupun lembaga keuangan konvensional. d. Mengetahui
permasalahan
yang
terdapat
pada
produk
Khususnya Produk iB Griya Hasanah. 2. Bagi Penulis a. Sebagai referensi yang dapat menambah pengetahuan serta mampu menerapkan ilmu yang di peroleh di bangku perkuliahan. b. Untuk melengkapi tugas dan memenuhi syarat dalam menyelesaikan Program Diploma III Perbankan Syari’ah IAIN Salatiga
D. Penelitian Terdahulu Menurut hasil penelitian yang dilakukan oleh Siti Zulfah (2008) dengan judul “Sistem Pembiayaan Griya di Bank BNI Syari’ah Kantor Cabang Surakarta” Dalam penelitian ini disebutkan pembiayaan pada bank BNI kantor Surakarta ada beberapa macam, salah satunya pembiayaan griya yaitu layanan pembiayaan atas kepemilikan rumah yang diberikan kepada nasabah perorangan (individu) baik nasabah yang berpenghasilan tetap maupun tidak tetap, membeli rumah beserta tanahnya baik baru maupun
7
rumah lama (second) dengan tujuan dimiliki atau dipergunakan sendiri. Dalam pembiayaan griya ini menggunakan skim Murobahah yaitu akad jual beli antara bank selaku penyedia dengan nasabah yang memesan. Dan yang dibahas tentang bagaimana sistem pembiayaan griya yang meliputi ketentuan pembiayaan, kelengkapan data pemohon, dokumen yang digunakan, prosedur pelaksanaan pembiayaan griya. Penelitian ini berbeda dengan penelitian yang akan dilakukan penulis, perbedaan terdapat pada obyek dan waktu yang diteliti. Menurut hasil penelitian yang dilakukan oleh Ana Sapta Utami (2009) dengan judul “Mekanisme dan Prosedur Pembiayaan Murabahah di PT. BPRS Asad Alif Sukorejo Kendal” Dalam penelitian ini disebutkan penyaluran pembiayaan yang dilakukan oleh lembaga keuangan syari’ah merupakan suatu hal yang penting. Hal ini dikarenakan sumber pendapatan utama bank berasal dari jasa pembiayaan yang disalurkan. Sehingga dalam pengambilan kebijakan yang terkait dengan pembiayaan di perlukan kecermatan serta ketelitian dengan seksama agar lembaga keuangan yang bersangkutan
tidak mengalami kerugian.
Perencanaan
penyaluran
pembiayaan harus dilakukan dengan baik agar tidak mengalami defisit income yang mengakibatkan kerugian pada lembaga keuangan. Hak yang paling berpengaruh terhadap pembiayaan adalah kebijakan mengenai prosedur penyaluran yang dipakai. Kemudahan dalam memperoleh bisnisnya dan selanjutnya akan semakin banyak nasabah akan mengajukan pembiayaan yang akan berpengaruh pada pendapatan yang diperoleh bank
8
akan semakin meningkat. Penilitian ini membahas mekanisme dan prosedur pembiayaan murabahah secara luas,sementara penilitian yang dilakukan penulis lebih spesifik ke pembiayaan KPR iB Griya Hasanah. Menurut hasil penelitian yang dilakukan oleh Taufiq (2008) dengan judul “Prosedur Realisasi Pembiayaan KPR Perorangan Bersubsidi Pada Bank BTN Kantor Cabang Syari’ah Solo” Dalam penelitian ini disebutkan pembiayaan pada bank BTN kantor cabang syari’ah solo ada beberapa macam salah satunya adalah pembiayaan KPR perorangan bersubsidi yaitu layanan pembiayaan atas pembelian rumah yang diberikan kepada nasabah yang baru petama kali menerima subsidi dari pemerintah dengan tujuan untuk dipergunakan sendiri. Pelaksanaan pembiayaan KPR perorangan bersubsidi dilakukan dengan menggunakan akad murabahah yaitu akad perjanjian jual beli atas rumah antara nasabah sebagai pembeli sedangkan pihak bank selaku penyedia barang. Dalam jual beli tersebut bank memperoleh keuntungan dari margin yang telah ditentukan sesuai kesepakatan bersama. Pada penelitian ini mengenai KPR bersubsidi yang ada campur tangan dari pemerintah sementara dipenelitian penulis yang non subsidi (umum), artinya tidak ada campur tangan dari pemerintah. Berdasarkan penjelasan tentang beberapa penelitian di atas, maka penelitian yang akan dilakukan penulis dengan judul “Analisa Mekanisme dan Prosedur Pembiayaan iB Griya Hasanah pada BNI Syari’ah Cabang Semarang” belum pernah dibuat sebelumnya, serta terdapat perbedaan dari penelitian-penelitian yang pernah dilakukan baik obyek penelitiannya.
9
E. Penegasan Istilah Adapun Untuk menjelaskan tentang pengertian judul tugas akhir ini, maka peneliti memberikan penjelasan beberapa istilah dalam penulisan tugas akhir ini. Istilah-istilah yang dimaksud adalah sebagai berikut: Analisis adalah penguraian suatu pokok atas berbagai bagiannya dan penelaahan bagian itu sendiri serta hubungan antar bagian untuk memperoleh pengertian yang tepat dan pemahaman arti keseluruhan (Kamus besar bahasa Indonesia, 2014). Mekanisme berasal dari kata dalam bahasa Yunani mechane yang memiliki arti instrumen, mesin pengangkat beban, perangkat, peralatan untuk membuat sesuatu dan dari kata mechos yang memiliki arti sarana dan cara menjalankan sesuatu. Mekanisme dapat diartikan dalam banyak pengertian yang dapat dijelaskan menjadi 4 pengertian. Pertama, mekanisme adalah pandangan bahwa interaksi bagian-bagian dengan bagian-bagian lainnya dalam suatu keseluruhan atau sistem secara tanpa disengaja menghasilkan kegiatan atau fungsi-fungsi sesuai dengan tujuan. Kedua, mekanisme adalah teori bahwa semua gejala dapat dijelaskan dengan prinsip-prinsip yang dapat digunakan untuk menjelaskan mesin-mesin tanpa bantuan inteligensi sebagai suatu sebab atau prinsip kerja. Ketiga, mekanisme adalah teori bahwa semua gejala alam bersifat fisik dan
dapat
dijelaskan
dalam
kaitan
dengan
perubahan
material atau materi yang bergerak. Keempat, mekanisme adalah upaya memberikan penjelasan mekanis yakni dengan gerak setempat dari bagian
10
yang secara intrinsik tidak dapat berubah bagi struktur internal benda alam dan bagi seluruh alam (Wikipedia/Mekanisme/2014). Pembiayaan atau financing adalah pendanaan yang diberikan oleh suatu pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, baik dilakukan sendiri maupun lembaga (Muhammad 2005:17). Dengan kata lain, pembiayaan adalah pendanaan yang dikeluarkan untuk mendukung investai yang direncanakan. Griya iB Hasanah adalah fasilitas pembiayaan konsumtif yang diberikan kepada anggota masyarakat untuk membeli, membangun, merenovasi rumah (termasuk ruko, rusun, rukan, apartemen dan sejenisnya), dan membeli tanah kavling serta rumah indent, yang besarnya disesuaikan dengan kebutuhan pembiayaan dan kemampuan membayar kembali masing-masing calon. BNI Syari’ah Cabang Semarang adalah lembaga keuangan berjenis perbankan di Indonesia. Bank ini dahulu bernama Unit Usaha Syari’ah Bank Negara Indonesia, sekarang menjadi Bank Nasional Indonesia Syari’ah yang berkantor cabang untuk wilayah Semarang dan sekitarnya.
11
F. Metode Penelitian 1. Jenis Penelitian Jenis penelitian yang digunakan adalah jenis penelitian lapangan (field research),
yaitu prosedur penelitian
yang
menghasilkan data deskriptif berupa kata tertulis/ lisan mengenai suatu obyek dengan menggambarkan secara sistematik dan akurat mengenai bidang tertentu, yang akan penulis lakukan penelitian pada Bank BNI Syari’ah Cabang Semarang. 2. Jenis data yang di gunakan a. Data primer Data primer adalah data yang dikumpulkan secara langsung dari lapangan penelitian. Data ini juga diperoleh dari responden melalui wawancara peneliti dengan narasumber. Sehingga dengan data ini penulis dapat memperoleh gambaran umum tentang Bank BNI Syari’ah Cabang Semarang. b. Data sekunder Data yang diperoleh dari penelitian terdahulu yang dilakukan oleh pihak lain. Data sekunder dalam penelitian ini adalah dokumentasi, artikel, dan buku-buku yang berkaitan dengan penelitian ini. 3. Teknik Pengumpulan Data Untuk menyusun tugas akhir ini, penulis menggunakan beberapa teknik pengumpulan data, sehingga memudahkan dalam
12
penganalisaan dan penyimpulan. Adapun teknik pengumpulan data yang penulis gunakan adalah sebagai berikut : a. Studi Pustaka Yaitu teknik memperoleh data melalui pencarian informasi dari literatur yang ada hubungannya dengan masalah yang di bahas dalam tugas akhir ini. b. Pengamatan (Observasi) Metode ini dilakukan dengan cara mengamati secara langsung terhadap objek tertentu dengan mengetahui suasana kerja dan penerapan akad murabahah pada pembiayaan Griya iB Hasanah di Bank BNI Syari’ah Cabang Semarang. c. Wawancara (Interview) Adalah teknik pengumpulan data dengan cara melakukan tanya jawab dengan petugas, pegawai dan otoritas (pihak yang berwenang) tentang bagaimana penerapan akad murabahah pada pembiayaan Griya iB Hasanah di Bank BNI Syari’ah Cabang Semarang. 4. Analisis Data Dalam penelitian ini penulis menggunakan metode deskripif analisis. Analisis deskripsi bertujuan untuk memberikan deskripsi mengenai subyek penelitian berdasarkan data dan variable yang diperoleh dari kelompok subyek yang sudah diteliti. Data-data yang
13
diperoleh kemudian dituangkan dalam bentuk kata-kata maupun gambar yang dideskripsikan sehingga dapat memberikan kejelasan yang realistis.
G. Sistematika Penulisan Sistematika penulisan pada tugas akhir ini meliputi 5 bagian : BAB I Pendahuluan Pada bab pendahuluan ini menyajikan beberapa sub bab di antaranya latar belakang masalah, perumusan masalah, tujuan dan kegunaan,penelitihan terdahulu, penegasan istilah,metode penelitian serta sistematika penulisan. BAB II Landasan Teori Bab ini membahas tentang telaah pustaka dan kerangka teoritik. Telaah pustaka berisi tentang pengertiaan pembiayaan, unsur-unsur pembiayaan, tujuan pemberian pembiayaan, prinsipprinsip operasional bank syari’ah, pembiayaan murabahah dan prosedur pembiayaan di bank syari’ah. BAN III Laporan Obyek Pada bab laporan obyek ini menyajikan mengenai gambaran umum dan data-data deskriptif. Gambaran umum berisi tentang sejarah bedirinya,visi dan misi, tujuan didirikannya BNI Syari’ah cabang Semarang, struktur organisasi, deskripsi jabatan, badan
14
hukum dan letak lokasi BNI Syari’ah cabang Semarang. Data-data deskriptif berisi produk-produk penghimpunan dana dan penyaluran dana serta jumlah pembiayaan. BAB IV Analisis Pada bab ini berisi tentang pemaparan mekanisme pengajuan pembiayaan murabahah (KPR iB Griya), analisis penerapan praktek pembiayaan murabahah di BNI Syari’ah cabang Semarang,analisis strategi dan kendala pembiayaan murabahah (KPR iB Griya) di BNI Syari’ah cabang Semarang. BAB V Penutup Dalam bab ini berisi kesimpulan dan saran sebagai tambahan dari penulis.
15
BAB II LANDASAN TEORI A. Pengertian Pembiayaan Dalam kehidupan sehari-hari, Masyarakat memiliki kebutuhankebutuhan yang harus dipenuhi baik kebutuhan primer, sekunder maupun tersier. Ada kalanya masyarakat tidak memilki cukup dana untuk memenuhi kebutuhan hidupnya. Oleh karenanya, dalam perkembangan perekonomian Masyarakat yang semakin meningkat, munculah jasa pembiayaan atau kredit yang ditawarkan oleh lembaga keuangan Bank. Menurut undang – undang Perbankan NO.10 Tahun 1998 ”Pembiayaan adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengebalikan uang atau tagihan tersebut setelah waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil.” Selanjutnya
yang
dikemukakan
oleh
Antonio
(2001:160)
“Pembiayaan yaitu pemberian fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak - pihak yang merupakan defisit unit”. Selanjutnya menurut Kasmir (2008:96) mengemukakan bahwa : Pembiayaan adalah penyediaan uang atau tagihan yang dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil.
16
Maka dari itu pembiayaan dapat diartikan sebagai fasilitas yang berhubungan dengan biaya melalui penyediaan uang atau tagihan berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara Bank dengan pihak lain atau pihak nasabah.
B. Unsur – Unsur Pembiayaan Dalam pembiayaan mengandung berbagai maksud, atau dengan kata lain dalam pembiayaan terkandung unsur – unsur yang direkatkan menjadi satu. Adapun unsur - unsur ysng terkandung dalam pembiayaan menurut Kasmir (2008:98) adalah sebagai berikut: 1. Kepercayaan Kepercayaan
merupakan
suatu
keyakinan
bahwa
pembiayaan yang diberikan benar – benar diterima kembali dimasa yang akan datang sesuai jangka waktu yang sudah diberikan. Kepercayaan yang diberikan oleh Bank sebagai dasar utama yang melandasi mengapa suatu pembiayaan berani dikucurkan. Oleh karena itu sebelum pembiayaan dikucurkan harus dilakukan penyelidikan dan penelitian terlebih dahulu secara mendalam tentang kondisi Nasabah, baik secara intern maupun ekstern. Kesepakatan antara si pemohon dengan pihak Bank. Kesepakatan ini dituangkan dalam suatu perjanjian dimana masing - masing pihak menandatangani hak dan kewajiban masing - masing.
17
Kesepakatan ini kemudian dituangkan dalam akad pembiayaan dan ditandatangani kedua belah pihak. 2. Jangka Waktu Setiap pembiayaan yang diberikan memiliki jangka waktu tertentu,
jangka waktu ini mencakup masa pengembalian
pembiayaan yang telah disepakati. Jangka waktu merupakan batas waktu pengembalian angsuran yang sudah disepakati kedua belah pihak. Untuk kondisi tertentu jangka waktu ini bisa diperpanjang sesuai dengan kebutuhan. 3. Risiko Akibat adanya tenggang waktu, maka pengembalian pembiayaan akan memungkinkan suatu risiko tidak tertagihnya atau macet pemberian suatu pembiayaan. Semakin panjang jangka waktu pembiayaan maka semakin besar risikonya, demikian pula sebaliknya. Risiko ini menjadi tanggungan Bank, baik risiko disengaja, maupun risiko yang tidak disengaja, misalnya karena bencana alam atau bangkrutnya usaha nasabah tanpa ada unsur kesengajaan lainnya, sehingga tidak mampu melunasi pembiayaan yang diperoleh. 4. Balas Jasa Dalam Bank Konvensional balas jasa dikenal dengan nama bunga. Disamping balas jasa dalam bentuk bunga Bank juga membebankan kepada Nasabah biaya administrasi yang juga
18
merupakan keuntungan Bank. Bagi Bank yang berdasarkan prinsip Syari’ah balas jasanya dikenal dengan bagi hasil.
C. Jenis – Jenis Pembiayaan Pembiayaan merupakan salah satu tugas pokok Bank, yaitu pemberian fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak – pihak yang merupakan defisit unit. Pembiayaan menurut sifat penggunaan dapat dibagi menjadi 2 hal, sebagai berikut: (Antonio, 2001:160) 1) Pembiayaan Produktif. Yaitu pembiayaan yang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan produksi dalam arti luas, yaitu untuk peningkatan usaha, baik usaha produksi, perdagangan, maupun investasi. Menurut keperluannya, pembiayaan produktif dapat dibagi menjadi dua hal berikut: a) Pembiayaan modal kerja, yaitu pembiayaan untuk memenuhi kebutuhan: i.
Peningkatan produksi, baik secara kuantitatif, yaitu jumlah hasil produksi, maupun secara kualitatif, yaitu peningkatan kualitas atau mutu hasil produksi.
ii.
Untuk
keperluan
perdagangan
atau
peningkatan utility of place dari suatu barang. b) Pembiayaan
investasi,
yaitu
untuk
memenuhi
kebutuhan barang-barang modal (capital goods)
19
2) Pembiayaan Konsumtif. Yaitu pembiayaan yang digunakan untuk memenuhi kebutuhan kousumsi, yang akan habis digunakan untuk memenuhi kebutuhan. Berdasarkan dari segi unsur balas jasa pembiayaan atau mekanisme pengambilan keuntungan, operasional pembiayaan dibagi dalam dua jenis pembiayaan yaitu pembiayaan secara Konvensional dan pembiayaan secara Syari’ah sebagaimana yang dikemukakan oleh Kasmir (2011:52) seperti berikut: a.
Pembiayaan Konvensional Pembiayaan Konvensional merupakan kegiatan penyaluran dana kepada Masyarakat yang dilakukan oleh Bank Kovensional, dalam Perbankan Konvensional, pembiayaan lebih dikenal dengan istilah Kredit atau Pinjaman. Kasmir (2008:96) mengemukakan ”Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil. Dalam upaya untuk menghasilkan laba yang sebesar -besarnya maka Bank berupaya untuk dapat menyalurkan kredit kepada Masyarakat yang membutuhkan dana (deficit spending unit). Dalam penyaluran kredit tersebut pihak Bank akan membebankan bunga kepada Masyarakat yang menggunakan kredit dari Bank tersebut.
20
b.
Pembiayaan Syari’ah Pembiayaan Syari’ah merupakan kegiatan penyaluaran dana yang dilakukan Bank Syari’ah yang berprinsip pada konsep Perbankan Syari’ah atau Perbankan Islam yang didasari oleh larangan
agama
islam
untuk
meminjamkan
dan
dengan
mengharapakan keuntungan yang berupa bunga sebagaimana yang dikemukakan oleh Antonio (2001:39) ‘riba merupakan penambahan atas harta pokok karena unsur waktu’. Dalam dunia Perbankan,hal tersebut dikenal dengan bunga kredit sesuai lama waktu pinjaman’. yang hal ini biasanya dilakukan oleh Perbankan Konvensional. Kasmir (2008:96) mengemukakan bahwa “Pembiayaan adalah penyediaan uang atau tagihan yang dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil. Selain itu didalam Perbankan Syari’ah istilah kredit atau pinjaman tidak dapat digunakan untuk menjelaskan kegiatan penyaluran dana yang dilakukan oleh Bank Syari’ah. Ada dua alasan yang dapat menjelaskan pernyataan diatas. Pertama, pinjaman hanyalah salah satu metode hubungan finansial dalam Islam. Masih banyak metode lain yang diajarkan oleh Syari’ah seperti jual beli, bagi hasil, sewa dan lain-lain. Kedua, pinjaman dalam konteks Islam adalah akad sosial, bukan akad
21
komersial. Artinya apabila Bank memberikan pinjaman, nasabah tidak boleh disyaratkan untuk memberikan tambahan atas pokok pinjamannya. Bank
Syari’ah
sebagai
lembaga
komersial
yang
mengharapkan keuntungan, tentu saja tidak dapat melakukan hal ini. Bank Syari’ah dapat melakukan jual beli dimana Bank Syari’ah boleh mengambil keuntungan dari selisih harga jual dan harga beli sesuai dengan akadnya. Selain itu Bank Syari’ah juga dapat melakukan bagi hasil, sewa, ataupun jenis jasa-jasa keuangan lainnya.Bank Syari’ah tidak menggunakan istilah pinjaman atau kredit, melainkan pembiayaan (financing). Pembiayaan adalah transaksi dalam Perbankan Syari’ah yang merupakan bentuk penyaluran dana ke sektor riil. Perbedaan utama dengan kredit terletak pada konsep bunga. Prinsip ekonomi Islam mengkategorikan bunga sebagai riba dan hukumnya haram. Pembiayaan menggunakan konsep profit and loss sharing atau bagi hasil. Besarnya bagian tergantung pada perjanjian yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.
22
D. Pengertian KPR
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah.
Di Indonesia, saat ini dikenal ada 2 jenis KPR:
1. KPR Subsidi, yaitu suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi yang diberikan berupa: Subsidi meringankan kredit dan subsidi menambah dana pembangunan atau perbaikan rumah.Kredit subsidi ini diatur tersendiri oleh Pemerintah, sehingga tidak setiap masyarakatyang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini. Secara umum batasan yang ditetapkan olehPemerintah dalam memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.
2. KPR Non Subsidi, yaitu suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat.
Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga bersangkutan.
dilakukan sesuai kebijakan bank yang
23
E. KPR Syari’ah Salah satu produk pembiayaan yang telah dikembangkan oleh bank syari’ah adalah pembiayaan rumah, atau yang sering dikenal dengan istilah KPR syari’ah. Pembiayaan Kepemilikan Rumah kepada perorangan untuk memenuhi sebagian atau keseluruhan kebutuhan akan rumah (tempat tinggal) dengan mengunakan prinsip jual beli (Murabahah) dimana pembayarannya secara angsuran dengan jumlah angsuran yang telah ditetapkan di muka dan dibayar setiap bulan. Harga jualnya biasanya sudah ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati antara bank syari’ah dan pembeli.
Harga jual rumah ditetapkan di awal ketika nasabah menandatangani perjanjian pembiayaan jual beli rumah, dengan angsuran tetap hingga jatuh tempo pembiayaan. Dengan adanya kepastian jumlah angsuran bulanan yang harus dibayar sampai masa angsuran selesai, nasabah tidak akan dipusingkan dengan masalah naik/turunnya angsuran ketika suku bunga bergejolak. Nasabah juga diuntungkan ketika ingin melunasi angsuran sebelum masa kontrak berakhir, karena bank syari’ah tidak akan mengenakan pinalti. Bank syari’ah tidak memberlakukan sistem pinalti karena harga KPR sudah ditetapkan sejak awal.
Pembiyaan rumah ini dapat digunakan untuk membeli rumah (rumah, ruko, rukan, apartemen) baru maupun bekas, membangun atau merenovasi rumah, dan untuk pengalihan pembiayaan KPR dari bank lain.
24
Perbedaan pokok antara KPR konvensional dengan syari’ah terletak pada akadnya. Pada bank konvensional, kontrak KPR didasarkan pada suku bunga tertentu yang sifatnya bisa fluktuatif, sedangkan KPR Syari’ah bisa dilakukan dengan beberapa pilihan akad alternatif sesuai dengan kebutuhan nasabah, di antaranya KPR iB Jual Beli (skema murabahah), KPR iB sewa (skema ijarah), KPR iB Sewa Beli (skema Ijarah Muntahia BittamlikIMBT), dan KPR iB Kepemilikan Bertahap (musyarakah mutanaqisah). Namun yang banyak ditawarkan oleh bank syari’ah adalah skema jual beli (skema murabahah).
1) KPR dalam Perspektif hukum Islam Konsep KPR merupakan produk Barat dimana transaksi pembelian rumah dengan perjanjian hutang piutang. Caranya, pihak yang hendak membeli rumah mengajukan proposal kepada salah satu bank untuk menjaminnya sejumlah uang seharga rumah tersebut. Pihak Bank membayarkan biaya rumah tersebut bagi si pembeli, dan bank menarik pembayarannya secara kredit bulanan dari si pembeli dengan bunganya, yang jumlahnya pada akhirnya nanti bisa mencapai tiga kali lipat atau lebih sesuai dengan lamanya pembayaran.
Para ulama ahli fatwa telah sepakat bahwa pembelian rumah melalui pendanaan bank (perjanjian hutang) itu hukumnya haram, karena dalam perjanjian tersebut dianggap sebagai pinjaman
25
berbunga yang jelas sekali mengandung riba (Abdullah:2001). Transaksi ini jelas merugikan pihak pembeli karena dalam pembayaran angsuran setiap bulan bergantung pada fluktuasi suku bunganya. Konsep kredit rumah ini masih banyak diterapkan di bank-bank konvensional di Indonesia.
Perbankan Islam kemudian mengadopsi konsep kredit rumah ini
kedalam
jenis
produk
pendanaan
dengan
akad
murabahah. Pihak bank membeli rumah yang diperlukan nasabah dan kemudian menjualnya kepada nasabah sebesar harga beli ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati oleh bank dan nasabah. Produk pembiayaan ini dikenal sebagai kredit rumah syari’ah.
Fatwa DSN MUI No 4/DSN-MUI/IV/2000 telah menjamin keabsahan dan diperbolehkannya transaksi murabahah, termasuk dalam hal ini pembiayaan rumah di bank Syari’ah.
2) Dasar hukum Murabahah: Firman Allah SWT dalam Al Qur’an: Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba…” (Al-Baqarah: 275)
26
Hadist: “Dari Shuhaib ra: bahwa Rosulullah SAW bersabda tiga perkara yang didalamnya terdapat keberkahan yaitu (1) menjual secara kredit, (2) Muqaradhah, dan (3) mencampurkan tepung dengan gandum untuk kepentingan rumah bukan umum untuk dijual”. H.R Ibnu Majah.
Hadis Nabi riwayat `Abd al-Raziq dari Zaid bin Aslam: “Rasulullah SAW. ditanya tentang ‘urban (uang muka) dalam jual beli, maka beliau menghalalkannya.”
Kaidah fiqh: “Pada dasarnya, semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada dalil yang mengharamkannya.”
Kredit kepemilikan rumah haruslah terhindar dari praktek maisir (perjudian), Gharar (ketidakjelasan), riba(tambahan), dan batil (ketidakadilan). Bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank sendiri, dan pembelian ini harus sah dan bebas riba. Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan) dengan harga jual senilai harga beli plus keuntungannya. Dalam kaitan ini Bank harus memberitahu secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut biaya yang
27
diperlukan. Nasabah kemudian membayar harga barang yang telah disepakati tersebut pada jangka waktu tertentu yang telah disepakati. Untuk mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan akad tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian khusus dengan nasabah.
Dalam bank konvensional, riba ditemui ketika nasabah meminjam uang untuk membeli rumah. Sedangkan pada bank syari’ah tidak meminjamkan uang tetapi menjual rumah tersebut kepada nasabah.(Muhammad 2002) Akad yang dipakai adalah jual dan beli.
Ulama-ulama yang berkeberatan dengan praktek jual beli dengan kredit (murabahah) adalah ulama-ulama yang bermahzab hanafi dan syafi’i, mereka berpendapat bahwa pembelian dengan kredit adalah sebagai riba naziyah, yaitu berwujud tambahan yang dibebankan kepada pihak kreditur (orang yang berhutang), dan tentunya hal ini sangat memberatkan bagi pihak yang berhutang.
Sedangkan ulama yang menyatakan bahwa pembelian dengan kredit dibolehkan antara lain seperti Imam Thawus, Al Hakam, Hammad, serta Yusuf Qardhawi dan kebanyakan ulama, asalkan perbedaan harga tunai dengan harga kredit tersebut tidak terpaut jauh sehingga memberatkan kreditur. Jual beli kredit diperbolehkan,
sebab
dengan
pembelian
kredit
dapat
28
meningkatkan meningkatkan kesejahteraan hidup seseorang, dan dapat memperlancar usahanya.
Hukum Islam memandang fenomena pembiayaan KPR syari’ah sudah sesuai dengan syariat Islam, namun yang perlu diperhatikan
adalah
mengenai
Margin
flat,
yang
dapat
mendatangkan manfaat, tetapi juga mendatangkan mudharat pada pihak nasabah. Margin flat akan memberikan keuntungan kepada nasabah pada saat suku bunga BI stabil sehingga kesepakatan pembiayaan tidak mengalami perubahan sampai akhir pembiayaan, jika terjadi keadaan sebaliknya akan berpengaruh terhadap nasabah.(affgani.wordpress.com/ekonomi-islam/pembiayaanbank-syariah-kpr-syariah)
3) Jenis Akad dalam KPR Syariah Menurut Deputi gubernur Bank Indonesia, Maulana Ibrahim, prinsip yang digunakan untuk KPR syari’ah adalah Murabahah, Istishna, Muadharabah, dan juga Musyarakah Mutanaqisah.
a. Pembiayaan KPR Syariah dengan Akad Murabahah Pembiayaan KPR Syariah dengan akad murabahah pada prinsipnya adalah jual beli. Bank Syariah akan membeli rumah KPR yang diminati oleh nasabah dari pihak pengembang / penjual, kemudian Bank syariah akan menjual kembali rumah tersebut kepada nasabah
29
dengan ditambahkan keuntungan bagi pihak bank. Nasabah akan mencicil rumah tersebut sesuai jangka waktu yang telah disepakati saat akad Murabahah di tandatangani antara bank syariah dengan nasabah dengan besar cicilan tetap. b. Pembiayaan KPR Syariah dengan Akad Musyarakah Mutanaqishah Pembiayaan
KPR
Syariah
dengan
Akad
Musyarakah Mutanaqishah berprinsip atas kerja sama bagi hasil. Bank dan kita sama-sama membeli rumah dengan porsi masing-masing. Kemudian rumah itu disewakan, hasil sewanya dibagi-hasilkan kepada kita dan Bank. Kita yang berniat menempati rumah itu sekaligus juga menjadi penyewa, sebab kita ingin memiiki rumah tersebut. maka porsi kepemilikan bank kita beli secara bertahap. (http://bangunrumahkpr.com/ rumah-kpr/kpr-syariah/jenis-akad-dalam-kpr-syariah)
F. Prosedur Umum Pembiayaan Bila berbicara tentang kegiatan pembiayaan maka haruslah diketahui terlebih dahulu tentang prosedur pembiayaan. Hal ini karena di dalam organisasi pembiayaan harus tercantum pengertiaan dan penelaah prosedur, pembiayaan tugas, pembiayaan dan pendelegasian wewenang dan
30
tanggung jawab serta hubungan antar bagian pembiayaan di dalam suatu bank. Menurut Muchdarsyah Sinungan (1991:30) Prosedur pembiayaan dalam suatu bank mungkin tidak sama, Sinungan memaparkan secara umum prosedur pemberian pembiayaan dapat diurut sistematikanya sebagai berikut: 1. Permohonan pembiayaan diajukan oleh nasabah kepada bank melalui bagian customer service, kemudian permohonan diajukan kepada pihak bank beserta persyaratan-persyaratan yang ada kemudian segera diteruskan kebagian pembiayaan untuk diolah. 2. Oleh bagian pembiayaan, permohonan itu diserahkan ke seksi analisa untuk dilakukan penelsahan atau analisa apabila data untuk pertimbangan cukup maka analisa terus dapat dilakkan, tetapi apabila masih ada kekurangan data kepada nasabah yang bersangkutan secara tertulis. Adakah ini dilakuakn secara lisan, tetapi sebaiknya tertulis agar administrasi berjalan baik. 3. Setelah analisa dilakukan maka periksa oleh kepala bagian penbiyaan dan disusunkan analisa tertulias yang rapi ke direksi. 4. Direktur memeriksa analisa dan mengambil keputusan diteruskan kebagian pembiayaan untuk dilaksanakan persiapan perjanjian pembiayaan diurus oleh administrasipembiayaan untuk dilakukan proses realisasi pembiayaan.
31
5. Pengawas atau pengamanan atas fasilitas pembiayaan yang diberikan bank yang dilakukan sampai pembiayaan itu lunas. Dari prosedur pembiayaan tersebut dapat disimpulkan bahwa dalam pelaksanaan prosedur pembiayaan terdapat empat kegiatan pokok yang dilakukan oleh pihak bank, yaitu: a. Perencanaa Pembiayaan Karena pembiayaan merupakan kigiatan yang utama yang dilaksanakan oleh bank, maka kegiatan perencanaan pembiayaan merupakan kegiatan yang mutlak harus dilakukan dalam rangka melengkapi kebijaksanaan pembiayaan. Beberapa aspek penting yang harus diperhatikan dalam pertimbangan penyusunan rencana pembiayaan antara lain: i.
Kondisi perekonomian dan perdagangan life of busines.
ii.
Keadaan para nasabah yang ada.
iii.
Kondisi keuangan bank dan skill dari personalpersonal pembiayaan dalam organisasi.
b. Permohonan Pembiayaan Pada tahap ini para calon nasabah debitur mengajukan permohonan pembiayaan secara tertulis yang juga dilengkapi dengan kelengkapan-kelengkapan lain yang diperlukan seperti gambaran umum perusahaan, keadaan keuangan dan surat-surat
32
yang berhubungan dengan jaminan-jaminan kepada pihak bank. Selanjutnya, permohonan itu disampaikan kepada direktur dan oleh direktur segera diterusksn kebagian pembiayaan untuk dianalisa dilakukan analisa maka akan dapat ditentukan apakah permohonan pembiyaan itu dapat diterima atau tidak. c. Administrasi Pembiayaan Setelah pelaksanaan pembiayaan, maka bank harus mengatur
administasinya
dengan
baik,
sehingga
akan
memudahkan bank untuk mengikuti perkembangan pembiayaan tersebut demi usaha pengamanan terhadap pembiayaan yang telah disalurkan. Sedangkan manfaat yang dapat diperoleh dari administrasi pembiayaan antara lain sebagai alat penunjang penyelenggara kegiatan-kegiatan proses pembiayaan secara nasabah per nasabah maupun pembiayaan itu sendiri secara keseluruhan dan juga sebagai pelaksanaan dari sistem informasi manajemen bank yang bersangkutan. d. Pengeluaran Pembiayaan Dalam rangka pengawasan atas fasilitas yang telah disalurkan, bank perlu melakukan pengawasan ini dilakukan secara keseluruhan individual pernasabah atau perdebitur untuk mengetahui apakah pelaksanaan pemberian pembiayaan sesuai dengan rencana atau tidak yang perlu mendapat perhatian dari pihak bank, bahwa dalam pelaksanaan pengawasan pembiayaan
33
maksud atau tujuan utamanya agar fasilitas yang dinikmati debitur dapat benar-benar bermanfaat bagi bank dan bagi pertimbangan usaha debitur itu sendiri. G. Pengawasan Pembiayaan 1) Pengertiaan Pengawasan Pembiayaan Dengan adanya resiko yang terkandung dalam setiap pemberian pembiayaan baik resiko bagi pemberian pembiayaan maupun bagi pihak penerima pembiayaan, maka dalam rangka pengamanan terhadap pembiayaan yang disalurkan diperlukan suatu aktifitas pengawasan pembiayaan. Adapun pengertian pengawasan pembiayaan menurut muljono (1996:462) adalah: “Pengawasan pembiayaan atau kredit adalah salah sat fungsi manjemen dalam usahanya untuk penjagaan dan pengamanan dalam pengelolaan kekayaan bank dalam bentuk pembiayaan atau yang lebih
baik
dan
efisien
guna
menghindarkan
terjadinya
penyimpangan-penyimpangan dengan cara mendoromg dipatuhinya kebijaksanaan-kebijaksanaan pembiayaan yang telah ditetapkan serta mengusahakan penyusunan administrasi yang benar.” Dari pengertian tersebut dapat dilihat bahwa pengertian pembiayaan yang telah dilaksanakan setelah pembiayaan itu disalurkan, merupakan suatu tindakan preventif yang dilakukan oleh pihak bank sebagai tindakan bank pencegahan lebih awal terhadap ketidak lancaran ansuran pembiayaan. Tindakan preventif tersebut
34
misalnya dilakukan inspeksi on the spot dan pemantauan rekening koran nasabah. Disamping itu, pengawasan pembiayaan juga mengandung tindakan represif yaitu menyelamatkan kemungkinan kerugian potensial yang timbul lebih besar. Yang termasuk tindakan represif adalah rescheduling, reconditioning dan restructuring.
Kegiatan pengawasan dalam pembiayaan mempunyai arti yang sangat penting karena kegiatan pengawasan merupakan penjagaan dan pengamanan terhadap kekayaan bank yang disalurkan atau diinvestasikan di bidang pembiayaan, kegiatan ini menjadi penting lagi manakala diingatkan bahwa pembiayaan merupakan asset bank yang dikuasai oleh pihak luar bank yaitu nasabah.
Agar pelaksanaan pengawasan ini berhasil dengan baik, maka bank tidak boleh hanya bersikap menunggu, tetapi harus menunggu bersikap proaktif artinya harus menggunakan pendekatan dau arah sehingga tercipta hubungan harmonis dengan para debiturnya yang dilandasi pemikiran dan sikap saling menghormati,
saling
membutuhkan dan satu sama lain mempunyai saling ketergantungan. Pengusah membutuhkan pembiayaan untuk meningkatkan usahanya, demikian pula bank membutuhkan pengusaha untuk memutarkan uangnya.
2) Saran dan Tujuan Pembiayaan Tujuan pengawasan pembiayaan menurut Muhammad (2002:266) adalah:
35
a) Kekayaan bank syari’ah akan selalu terpantau dan menghindari adanya penyelewengan-penyelewengan baik oknum dari luar maupun dari dalam bank syari’ah. b) Untuk memastikan ketelitian dan kebenaran administrasi di bidang pembiayaan. c) Untuk memejukan efisiensi di dalam pengelolaan tata laksana usaha di bidang peminjaman dan saran pencapaian yang di tetapkan. d) Kebijakan manejemen bank syari’ah dalam mekanisme dan prosedur pembiayaan akan lebih dipatuhi. Adapun menurut Tjoekam (1999:225), tujuan pengawasan pembiayaan adalah
1. Sistem dan prosedur, peraturan atau ketentuan dan undang-undang supaya dapat ditaati oleh pejabat bank dan debitur sebagai bagian dari pengguna jasa bank. 2. Meminimalisir deviasi yang akan merugikan bank oleh pejabat bank dan para debitur bank. 3. Administrasi dan dokumentasi pembiayaan terlaksana dengan baik, sehinngga dapat membantu tahapan proses kegiatan pembiayaan menuju ke arah pembiayaan fortofolio yang sehat. 4. Dapat meningkatkan efisien dan efektivitas dalam pengolahan pembiayaan
bank,
sehingga
terimplementasikan dengan baik.
perencanaan
pembiayaan
36
5. Dari hasil pengawasan berupa feedback bank dapat melakukan pembinaan pembiayaan dan nasabah. 6. Akhirnya, pembiayaan sebagai risk asset produktif yang sehat mampu memperbaiki performance bank dan menjamin kelanjutan hidup bank sendiri. Dari sasaran tujuan pengawasan pembiayaan dapat disimpulkan bahwa pelaksanaan pengawasan pembiayaan tersebut mempunyai ruang lingkup yang sangat luas tidak semata-mata mencari atau menemukan adanya penyimpangan atau penyelewengan saja karena aktifitas pembiyaaan merupakan hal yang membawa adanya resiko bagi bank, maka pengawasan pembiayaan yang cermat perlu ditingkatkan penggunaanya.
37
BAB III LAPORAN OBJEK A. Gambaran Umum PT. Bank BNI Syari’ah Krisis moneter yang terjadi pada tahun 1997 mampu membuktikan ketangguhan sistem perbankan syari’ah.Prinsip perbankan syari’ah yang mempunyai 3 (tiga) pilar yakni adil, transparan dan mashlahat mampu menjawab kebutuhan masyarakat sesuai dengan prinsip syari’ah.Pada tahun 1999 PT. Bank BNI telah membentuk Tim Proyek Cabang Syari’ah yang bertujuan untuk mempersiapkan pengelolaan bisnis perbankan syari’ah BNI yang resmi beroperasi pada tanggal 29 April 2000 sebagai Unit Usaha Syari’ah (UUS). Pada awal didirikannya Unit Usaha Syari’ah (UUS) BNI terdiri dari 5 (lima) kantor cabang yang berada diberbagai wilayah diantaranya adalah Yogyakarta, Malang, Pekalongan, Jepara dan Banjarmasin. Di tahun 2002 PT. Bank BNI Syari’ah telah menghasilkan laba dan pada tahun 2003 dilakukan penyusunan corporate plan termasuk rencana independensi BNI Syari’ah untuk tahun 2009-2010. Pada tahun 2005 proses independensi BNI Syari’ah diperkuat dengan kebijakan otonomi khusus yang telah diberikan BNI Konvensional kepada Unit Usaha Syari’ah BNI. Tahun 2009 BNI membentuk Tim Implementasi Pembentukan Bank Umum Syari’ah, kemudian pada tanggal 19 Juni 2010 Bank BNI Syari’ah resmi beroperasi sebagai Bank Umum Syari’ah (BUS), karena komitmen pemerintah terhadap pengembangan perbankan syari’ah semakin kuat dan kesadaran terhadap produk-produk
38
dan layanan perbankan syari’ah juga meningkat. Seiring berjalannya waktu Bank BNI Syari’ah terus berkembang pada tahun 2010 BNI Syari’ah mempunyai 27 kantor cabang dan 31 kantor cabang pembantu. Bank BNI Syari’ah semakin menunjukkan eksistensinya terbukti pada September 2013 telah membuka beberapa cabang dan layanan menjadi 64 kantor cabang, 161 kantor cabang pembantu, 17 kantor kas, 22 mobil layanan, 16 payment point, layanan ATM dan layanan BNI Call selama 24 jam serta internet banking. Proses spin off dilakukan dengan beberapa tahapan, sesuai dengan ketentuan perundang undangan yang berlaku termasuk ketentuan Bank Indonesia. Bank Indonesia memberikan persetujuan prinsip untuk pendirian BNI Syari’ah, dengan surat nomor 12/2/DPG/DPbs tanggal 8 Februari 2010 perihal Izin Prinsip Pendirian PT Bank BNI Syari’ah. Pada tanggal 22 Maret 2010 telah ditandatangani Akta Nomor: 159, Akta Pemisahan Unit Usaha Syari’ah PT Bank Negara Indonesia(Persero) Tbk ke dalam PT Bank BNI Syari’ah dan Akta Nomor 160,Akta Pendirian Bank BNI Syari’ah, yang keduanya dibuat dihadapan Aulia Taufani, sebagai pengganti dari Sutjipto, Notaris dari Jakarta. Selanjutnya Akta Pendirian telah memperoleh pengesahan melalui Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia nomor AHU-15574. AH. 01. 01, Tanggal 25 Maret 2010, melalui Keputusan Gubernur Bank Indonesia Nomor 12/41/kep.gbi/2010 tentang
39
Pemberian Izin Usaha PT Bank BNI Syari’ah. Selanjutnya BNI Syari’ah efektif beroperasi pada tanggal 19 juni 2010. Bank yang bergerak dengan sistem syari’ah ini sudah berdiri di Semarang sejak tahun 2000 yang awal mulanya berada di Jl. Pandanaran, kemudian melakukan relokasi pada tahun 2008 ke Jl. Ahmad Yani no. 152 hingga saat ini. Dengan memiliki karyawan sekitar 120 orang yang terdiri dari pegawai tetap dan tidak tetap dan seluruhnya beragama Islam. Bank BNI Syari’ah di Semarang memiliki 2 KCPS yaitu KCPS Ungaran dan KCPS Unissula. BNI Syari’ah memiliki jam kerja yaitu pukul 07.00-17.00 dimana jam pelayanan yang sama dengan jam pelayanan bank pada umumnya yaitu pada pukul 08.00-16.00 dengan penetapan lima hari kerja dalam satu minggu. Dalam kegiatannya, BNI Syari’ah menyertakan kegiatan kerohanian yang secara rutin di lakukan, baik setiap minggu atau setiap bulannya. Seperti membaca doa bersama setelah kegiatan morning breffing sebelum melakukan kegiatan, membaca Al-Qur’an bersama-sama setiap jum’at pagi di masjid BNI Syari’ah dengan adanya ketentuan hafalan surat Al-Qur’an untuk setiap bagian, pengajian dan makan bersama anak-anak yatim piatu yang rutin di lakukan sebulan sekali di kantor BNI Syari’ah dengan memanggil anak-anak yatim piatu dari berbagai tempat, dan shalat dzuhur dan ashar berjamaah yang rutin dilakukan setiap harinya. Perusahaan yang pada tahun 2010-2012 akan difokuskan pada bidang ritel-konsumer ini memiliki beberapa produk-produk unggulan di
40
samping produk yang lain, seperti yang disebutkan dalam Buku Panduan Pemasaran BNI Syari’ah Edisi Pertama (2011) yaitu Tabungan iB Bisnis Hasanah, Tabungan iB Hasanah, Wirausaha iB Hasanah, Griya iB Hasanah, Gadai Emas iB Hasanah dan Talangan Haji iB Hasanah, dimana masingmasing produk memiliki keunggulan dan manfaat yang sesuai dengan kebutuhan dan harapan nasabah BNI Syari’ah.
B. Visi dan Misi BNI Syari’ah Cabang Semarang Visi : Menjadi Bank Syari’ah pilihan masyarakat yang unggul dalam layanan dan kinerja. Misi : 1. Memberikan solusi bagi masyarakat untuk kebutuhan jasa perbankan syari’ah. 2. Memeberikan nilai yang optimal bagi investor. 3. Menciptakan wahana terbaik sebagai tempat kebanggan untuk berkarya dan berprestasi bagi pegawai sebagai perwujudan ibadah. 4. Menjadi acuan tata kelola perusahaan yang amanah. 5. Memberikan kontribusi positif kepada masyarakat dan peduli pada kelestarin lingkungan.
41
C. Profil PT. Bank BNI Syari’ah
Table 3.1 Profil Perusahaan Nama
PT Bank BNI Syari’ah (Persero) Tbk
Alamat
Gedung Tempo Pavilion 1 Lt. 3-6 Jl. HR Rasuna Said Kav. 10-11 Jakarta Selatan 12950
Telepon
(021) 2966 – 7946
Situs Web
www.bnisyari’ah.co.id/ corcom@bnisyari’ah.co.id
Tanggal Berdiri
29 April 2000
Tanggal
19 Juni 2010 resmi berdiri sendiri
Beroperasi Modal Awal
Rp. 4.004.000.000.000,-
Kantor Layanan
64 Kantor Cabang, 161 Kantor Cabang Pembantu, 17 Kantor Kas yang semuanya terdapat diberbagai wilayah di seluruh Indonesia
Layanan lainnya
22 mobil layanan, 16 payment point, 7164 ATM BNI, 23.000 ATM LINK dan 34.000 ATM Bersama yang berada diseluruh wilayah di Indonesia
Jumlah Karyawan
3.782 orang (per Agustus 2013)
42
D. Struktur Organisasi BNI Syari’ah Cabang Semarang
Pemimpin Cabang Penyelia BQA Pem.Bid Operasional
PenyeliaPPS
Penyelia PNS
Penyelia OPS
Penyelia KUS
PPM
Asst. Pelayanan
Analis Pembiayaan
Asst. Akutansi
Aspem
Teller
Asst. Adm. Pembiayaan
Asst. Administrasi
Asst. Kliring
Asst. Kliring
Satpam
Jaga Malam
Petugas Non Admin
Gambar 3.2 Sumber : Generall Affair BNI Syari’ah, 2014
Supir
43
E. Job Description Adapun tugas dan wewenang dari masing-masing jabatan di BNI Syari’ah cabang Semarang berdasarkan struktur organisasi di atas adalah sebagai beriut : 1. Pemimpin Cabang a. Menetapkan rencana kerja dan anggaran, sasaran usaha, tujuan yang akan dicapai, strategi dan rencana program pelaksanaan. b. Penyelia (mengarahkan, mengendalikan dan mengawasi) secara langsung unit-unit kerja menurut bidang tugasnya (pelayanan nasabah, pengembangan dan pengendalian usaha serta
pengelolaan
operasional
dan
administrasi)
di
area/wilayah kerjanya sejalan dengan sistem dan prosedur yang berlaku. c. Memasaran produk dan jasa-jasa BNI Syari’ah kepada nasabah serta menggali calon nasabah potensial dalam ranga meningatkan bisnis dan menguasai pangsa pasar di daerah kerjanya. 2. Penyelia BQA (Branch Quality Assurance) a. Memantau kinerja pegawai di wilayah BNI Syari’ah yang ditempati. b. Memastikan pekerjaan cabang, sesuai dengan prosedur BNI Syari’ah atau tidak.
44
3. Pemimpin Bidang Operasional Memberi dukungan kepada pemimpin cabang syari’ah dan bekerjasama dalam hal : a. Menyusun rencana kerja dan anggaran, sasaran usaha dan penetapan target pelayanan dan tujuan-tujuan lain yang akan dicapai. b. Mengorganisasikan serta mengelola SDM yang ada di unit front office dan back office. c. Pelaksanaan penerbitan garansi bank (full over). d. Penyediaan informasi dan pelayanan transaksi giro wadi’ah, tabungan mudharabah, deposito mudharabah dan produk BNI Syari’ah lainnya kepada nasabah. e. Memberikan jasa pelayanan BNI Syari’ah kepada nasabah. f. Pelayanan semua jenis transaksi kas tunai dan pemindahan. g. Menyelia (mengarahkan, mengendalikan dan mengawasi) secara langsung seluruh unit-unit operasional yang berada di bawahnya sejalan dengan prosedur dan kebijakan yang ditetapkan oleh kantor besar USY. h. Memastikan berjalannya program-program peningkatan budaya pelayanan (service culture enhancement) dari kantor besar USY.
45
4. Penyelia PNS (Pelayanan Nasabah) Menyelia langsung seluruh kegiatan pelayanan yang dilakukan asistent pelayanan nasabah antara lain : a. Pembukuan dan pengelolaan rekening/transaksi produk dan jasa dalam dan luar negeri, melayani penerbitan BNI card, phone plus serta melayani transaksi pencairan deposito. b. Melakukan referral dan cross selling kepada walk in customer serta mengarahkan nasabah untuk menggunakan saluran berbiaya rendah (ATM, phone plus) kepada nasabah yang datang. c. Bertanggung jawab untuk mengontrol dan memecahkan permasalahan yang ada, mengelola kepegawaian di unit yang di kelolannya, memeriksa pelaporan-pelaporan yang dibuat unitnya. d. Mengupayakan berjalannya program-program peningkatan budaya pelayanan (service culture enhancement) dari kantor besar/kantor wilayah.
Penyelia pelayanan nasabah membawai dua bagian yaitu : 1) Asisten Pelayanan a) Memberikan informasi produk dan jasa BNI Syari’ah kepada nasabah.
46
b) Mengelola dan melayani pembukaan rekening giro wadi’ah/tabungan/deposito mudharabah. c) Melakukan cross selling. 2) Teller Di bawah ini penyeliaan, pengendalian serta pengawasan atasannya bertangung jawab penuh untuk menyediakan pelayanan transaksi kas/tunai, pemindahan, kliring serta keuangan lainnya kepada nasabah sesuai dengan standart layanan yang di tetapkan. Menyelia langsung pegawai di unit administrasi domestik dan kliring dalam melaksanakan kegiatan meliputi : a) Mengelola transaksi kliring dan inkaso. b) Melaksanakan entry transaksi secara kliring/perpindahan ke dalam sistem. c) Mengelola daftar hitam atau nasabah penarik cek kosong. d) Mengelola komunikasi cabang. e) Menyelesaikan transaksi daftar pos terbuka (DPT) rupiah. Penyelia operasional membawahi dua bagian yaitu : 1. Asisten Administrasi Pembiayaan a. Mengelola administrasi pembiayaan dan portepel (saldo list) pembiayaan. b. Memantau proses pemberian pembiayaan. c. Mengelola pwenerbitan jaminan bank.
47
2. Asisten kliring a. Mengelola transasi kliring. b. Melasanakan
entry
transaksi
keuangan
secara
kliring/pemindahan ke dalam sistem. c. Mengelola daftar hitam atau nasabah penarik cek kosong. d. Mengelola komuniasi cabang. e. Menyelesaikan transaksi daftar pos terbuka (DPT) rupiah. 5. Penyelia KUS Menyelia seluruh pegawai di unit administrasi keuangan dan umum untuk memberikan pelayanan terbaik dalam pengelolaan administrasi keuangan dan umum cabang syari’ah dalam usaha: a. Mengelola sistem otomasisasi di kantor cabang syari’ah dan cabang pembantu syari’ah. b. Mengelola kebenaran dan sistem transaksi keuangan cabang syari’ah dan cabang pembantu syari’ah. c. Mengelola laporan harian sistem kantor cabang syari’ah dan cabang pembantu syari’ah. d. Mengelola laporan kantor cabang syari’ah. e. Menyelia administrasi
langsung dan
seluruh
kepegawaian,
kegiatan
pengelolaan
kebutuhan
logistik,
48
akomodasi, transportasi dan penyelenggaraan administrasi umum dan kearsipan. f. Mendukung berjalannya program-program peningkatan budaya pelayanan dari kantor besar. Penyelia umum membawahi beberapa bagian yaitu : 1. Asisten Akutansi a. Mengelola sistem otomasisasi di kantor cabang syari’ah dan cabang pembantu syari’ah. b. Mengelola kebenaran dan sistem transaksi keuangan cabang syari’ah dan cabang pembantu syari’ah. c. Mengelola laporan harian sistem kantor cabang syari’ah dan cabang pembantu syari’ah. d. Mengendalikan transaksi pembukuan kantor cabang syari’ah dan cabang pembantu syari’ah. e. Pengelolaan administrasi kepegawaian. 2. Satpam Melaksanakan pengamanan di masing-masing pos penjagaan yang menjadi daerah kerjanya. 3. Petugas Non Administrasi Membantu pengelolaan administrasi umum, kebutuhan logisti, dan urusan kerumah tanggaan. 4. Sopir Melayani transportasi pegawai untuk keperluan dinas.
49
5. Jaga Malam Melaksanakan pengamanan di masing-masing pos penjagaan yang menjadi daerah kerjanya. 6. Penyelia PPS (Pemasaran Bisnis) Penyelia langsung kegiatan pemasaran bisnis pada unit kerjanya. Mendukung berjalannya program-program peningkatan budaya pelayanan (service culture enhancement) dari kantor besar. Penyelia pemasaran bisnis membawahi dua bagian yaitu : a. PPM (Pengelola Pemasaran) 1.
Memasarkan produk dan jasa perbankan kepada nasabah atau calon nasabah.
2.
Mengelola permohonan pembiayaan, pemantauan nasabah dan kualitas protepel pembiayaan atau koletibilitas pembiayaan.
3.
Membantu dan membina hubungan dengan kantor besar USY/cabang syari’ah lainnya.
b. Aspem (Analis Pemasaran) 1) Dibawah penyelia atasannya berperan aktif dalam melaksanakan kegiatan memasarkan dan mengelola 2.
pembiayaan produktif.
3.
Membantu memasarkan produk dan jasa BNI Syari’ah kepada nasabah atau calon nasabah.
50
4.
Membina hubungan dan membantu perkembangan aktivitas nasabah non ritel.
F. Produk-produk di BNI Syari’ah Cabang Semarang Bank BNI Syari’ah Cabang Semarang memiliki dua produk yang ditawarkan yaitu produk simpanan dan pembiayaan. 1. Produk Simpanan a. Tabungan iB Hasanah Yaitu investasi dalam mata uang rupiah yang di kelola berdasarkan prinsip syari’ah dengan akad mudharabah mutlaqah atau simpanan berdasakran akad wadi’ah. Setoran awal pada produk tabungan iB Hasanah ini adalah Rp 100.000,00. Fasilitas : 1) Tersedia pilihan dengan akad mudharabah atau wadi’ah 2) Bebas biaya administrasi bulanan untuk akad wadi’ah 3) Buku tabungan 4) BNI Syari’ah Card Silver 5) Autodebet untuk pembayaran berbagai tagihan atau setoran bulanan Tabungan iB Tapenas Hasanah dan Tabungan iB Haji Hasanah 6) Dijamin oleh LPS (Lembaga Penjamin Simpanan) 7) Dapat dijadikan agunan Pembiayaan.
51
b. Tabungan iB Prima Hasanah Yaitu investasi dana dalam mata uang rupiah yang dikelola berdasarkan prinsip syari’ah dengan akad mudharabah mutlaqoh.
Setoran awal untu produk ini adalah Rp
10.000.000,00 dan memiliih dana Rp 250.000.000,00. Fasilitas : 1) Buku tabungan 2) BNI Syari’ah Card Gold denagn limit transaksi di ATM dan transfer lebih besar 3) Perlindungan asuransi jiwa 4) Autodebet untuk pembyaran berbagai tagihan atau setoran bulanan Tabungan iB Tapenas Hasanah dan Tabungan iB Haji Hasanah 5) Dijamin oleh LPS 6) Dapat dijadikan agunan pembiayaan. c. Tabungan iB Bisnis Hasanah Investasi dana dalam mata uang rupiah yang di kelola berdasarkan prinsip syari’ah dengan akad mudharabah mutlaqah dan dilengapi dengan detail mutasi debet dan kredit pada buku tabungan saldo awal dan minimum tabungan ini adalah Rp 5.000.000,-
52
Fasilitas : 1) Buku Tabungan 2) BNI Syari’ah Card Gold dengan limit transaksi penarikan tunai dan transfer lebih besar 3) Autodebet untuk pembayaran berbagai tagihan atau setoran bulanan Tabungan iB Tapenas Hasanah dan Tabungan iB Haji Hasanah 4) Dijamin oleh LPS 5) Dapat dijadikan agunan pembiayaan. d. Tabungan Haji iB Hasanah Investasi haji untuk perencana haji dikelola secara syari’ah dengan akad mudharabah mutlaqah dengan sistem setoran bebas atauk bulanan, bermanfa’at sebagai sarana pembayaran Biaya penyelengaraan Ibadah Haji (BPIH). Untu produk ini, disyaratan melakukan setoran awal sebesar Rp 500.000,00 serta memiliki rekening Tabungan iB Hasanah/Bisnis Hasanah/Prima Hasanah sebagai rekening afiliasi. Fasilitas : i. Buku tabungan ii. Autokredit untuk setoran bulanan dari rekening Tabungan iB Hasanah/Prima Hasanah/Bisnis Hasanah iii. Perlindungan asuransi jiwa dan kecelaaan diri
53
iv. Berpeluang memperoleh Pembiayaan Talangan Haji iB Hasanah Keunggulan : 1) Bebas biaya pengelolaan rekening bulanan 2) Dilindungi asuransi jiwa dan kecelakaan diri 3) Prosses mendapatkan nomor porsi haji lebih mudah dan praktis, karena BNI Syari’ah ditunjuk oleh Kementerian Agama RI sebagai Bank Penerima Setoran Biaya Perjalanan Ibadah Haji dan tekroneksi real time
online
dengan
SISKOHAT
(Sistem
Komputerisasi Haji Terpadu). e. Tabungan iB Tapenas Hasanah Investasi dana untuk perencanaan masa depan yang dikelola secara syari’ah dengan akad mudharabah mutlaqah dengan sistem setoran bulanan, bermanfa’at untuk membantu menyiapkan rencana masa depan seperti rencana liburan, ibadah umroh, pendidikan ataupun rencana masa depan lainnya. Untuk menikmati tabungan ini, maka nasabah disyaratkan
untuk
memiliki
rekening
Tabungan
iB
Hasanah/Bisnis Hasanah/Prima Hasanah sebagai rekening afiliasi. Setoran awal tetap bulanan minimal Rp 100.000,00 s/d Rp 5.000.000,00.
54
Fasilitas : 1) Buku tabungan 2) Tersedia pilihan jangka waktu minimal 1 tahun dan maximal 18 tahun. 3) Autokredit untuk setoran bulanan dari rekening Tabungan
iB
Hasanah/Bisnis
Hasanah/Prima
Hasanah. Keunggulan : 1) Bagi hasil lebih tinggi. 2) Manfa’at perlindungan asuransi jiwa hingga Rp 750.000.000,00. 3) Manfa’at
asuransi
1.250.000,00/hari/jiwa.
kesehatan Tersedia
hingga
Rp
perlindungan
asuransi jiwa plus asuransi kesehatan tambahan. f. Giro iB Yaitu simpanan dalam mata uang rupiah yang dikelola berdasarkan prinsip syari’ah dengan akad wadi’ah yad amanah. Fasilitas : 1) Tersedia buku cek dan bilyet giro. 2) Tersedia dalam beberapa pilihan mata uang : Rupiah dan US Dolar. 3) Layanan informasi 24 jam, BNI Call dari ponsel.
55
4) Online, kemudahan bertransaksi untuk penyetoran maupun penarikan uang tunai di lebih 100 kantor cabang BNI Syari’ah danenyetoran uang tunai di lebih 1000 kantor cabang BNI Syari’ah di seluruh Indnesia 5) Fasilitas Intercity Clearing, memberikan kemudahan penarikan cek/bilyet giro dari bank bank di seluruh Indonesia.
g. Deposito iB Investasi berjangka yang ditunjukan bagi nasabah perorangan dan perusahaan, dengan menggunakan prinsip mudharabah Mutlaqah. Setoran awal sebesar Rp 1.000.000,00. Fasilitas : 1) Bilyet Deposito. 2) Tersedia berbagai pillihan jangka waktu : a. Mata uang Rupiah, pilihan jangka waktu : 1,3,6 dan 12 bulan. b. Mata uang Dollar, pihan jangka waktu : 6 dan 12 bulan. 3) Bagi hasil dapat ditransfer ke rekening Tabungan, Giro atau menambah pokok investasi.
56
4) Tersedia
pilihan
perpanjang
secara
otomatis
(Automatic Roll Over/ARO) atau tidak otomatis (non ARO) pada saat jatuh tempo.
2. Produk Pembiayaan PT Bank BNI Syari’ah mengelola produk pembiayaan untuk turut serta memberikan nilai kebermanfaatan kepada nasabahnya. Adapun
produk pembiayaan yang sampai saat ini terus
dikembangkan yaitu: a) iB Hasanah Card (iB Hasanah Card) merupakan kartu pembiayaan yang berfungsi seperti kartu kredit berdasarkan prinsip syari’ah yaitu dengan sistem perhitungan biaya bersifat fix, adil, transparan dan kompetitif, tanpa perhitungan bunga. iB Hasanah Card tidak hanya digunakan untuk kegiatan konsumtif namun dapat dimanfaatkan untuk kebutuhan ibadah umroh, pendidikan, dan kegiatan usaha. b) Pembiayaan Griya iB Hasanah (Griya iB Hasanah Financing) merupakan fasilitas pembiayaan konsumtif dengan akad mudharabah
(jual
beli)
untuk
membeli,
membangun,
merenovasi rumah/ruko ataupun untuk membeli kavling siap bangun (KSB) dengan sistem angsuran tetap hingga akhir masa pembiayaan keuangannya.
sehingga
memudahkan
nasabah
mengelola
57
c) Pembiayaan Haji iB Hasanah (iB Hasanah Hajj Financing) adalah fasilitas pengurusan daftar ibadah haji melalui penyediaan talangan setoran awal untuk mendapatkan nomor porsi sesuai Biaya Penyelenggaraan Ibadah Haji (BPIH) yang diatur kementerian Agama dengan menggunakan akad Ijarah. Pembiayaan Haji iB Hasanah dapat diberikan kepada nasabah yang sudah memiliki Tabungan iB Haji Hasanah. d) Rahn Emas iB Hasanah (Rahn Emas iB Hasanah) atau disebut juga pembiayaan rahn, merupakan solusi bagi nasabah yang membutuhkan dana cepat dengan sistem penjaminan berupa emas didukung administrasi dan proses persetujuan yang mudah. e) Multijasa iB Hasanah (Mulijasa iB Hasanah) merupakan fasilitas pembiayaan dengan prinsip Ijarah (sewa) diberikan kepada individu untuk kebutuhan jasa dengan jaminan fixed Asset atau kendaraan bermotor. f) Multiguna iB Hasanah (Multiguna iB Hasanah) merupakan fasilitas
pembiayaan
konsumtif
bagi
karyawan
perusahaan/lembaga/instansi atau profesional berlandaskan akad murabahah (jual beli) untuk pembelian barang dengan agunan berupa fixed asset. g) Flexi iB Hasanah (Flexi iB Hasanah) merupakan fasilitas pembiayaan konsumtif bagi pegawai/karyawan perusahaan/
58
lembaga/Instansi atau masyarakat dengan fixed income, yang diberikan atas dasar akad murabahah (jual beli) untuk pembelian barang serta dengan akad ijarah (sewa) untuk penggunaan jasa, misalnya pengurusan biaya pendidikan, perjalanan ibadah umrah, travelling, pernikahan dan lain-lain. h) CCF iB Hasanah (CCF iB Hasanah) merupakan pembiayaan yang dijamin dengan simpanan dalam bentuk deposito, giro atau tabungan BNI Syari’ah. i) Wirausaha iB Hasanah merupakan fasilitas pembiayaan produktif berlandaskan akad murabahah, musyarakah atau mudharabah yang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan pembiayaan usaha produktif (modal kerja dan investasi) bagi UKM (Usaha kecil dan Menengah) sesuai prinsip syari’ah. j) Tunas Usaha iB Hasanah adalah fasilitas pembiayaan modal kerja dan atau investasi berlandaskan akad murabahah yang diberikan untuk usaha produktif yang feasible namun belum bankable dengan prinsip syari’ah. k) Linkage Program iB Hasanah adalah fasilitas pembiayaan dimana BNI Syari’ah sebagai pemilik dana menyalurkan pembiayaan dengan pola executing kepada lembaga keuangan syari’ah (LKS) seperti BMT, BPRS, KJKS, dan lainnya kemudian disalurkan kepada end user (pengusaha mikro, kecil, dan menengah syari’ah). Kerja sama dengan LKS dapat
59
dilakukan
secara
langsung
ataupun
melalui
lembaga
pendamping. l) Kopkar/Kopeg iB Hasanah merupakan fasilitas pembiayaan mudharabah dimana BNI Syari’ah sebagai pemilik dana menyalurkan pembiayaan dengan pola executing kepada koperasi karyawan (kopkar)/ koperasi pegawai (Kopeg) kemudian disalurkan secara prinsip syari’ah kepada karyawan. m) Usaha Kecil iB Hasanah merupakan fasilitas pembiayaan syari’ah berlandaskan akad murabahah, musyarakah, atau mudharabah yang digunakan untuk tujuan produktif (modal kerja maupun investasi). n) Usaha Pasar iB Hasanah adalah pembiayaan syari’ah yang digunakan untuk tujuan produktif (modal kerja maupun investasi) kepada pengusaha berbadan hukum skala menengah dan besar dalam mata uang Rupiah maupun valas. o) Sindikasi iB Hasanah merupakan pembiayaan yang diberikan oleh BNI Syari’ah bersama dengan perbankan lainnya untuk membiayai suatu proyek/usaha yang berskala sangat besar dengan syarat-syarat dan ketentuan yang sama, mengggunakan dokumen yang sama dan diadministrasikan oleh agen yang sama pula. p) Multifinance iB Hasanah merupakan penyaluran pembiayaan langsung dengan pola executing, kepada multifinance untuk
60
usahanya di bidang perusahaan pembiayaan sesuai prinsip syari’ah. q) Pembiayaan Kerjasama dengan Dealer iB Hasanah merupakan pla kerjasama pemasaran dengan dealer dilatarbelakangi oleh adanya potensi pembiayaaan kendaraan bermotor secara kolektif yang melibatkan end user dalam jumlah yang cukup banyak. 3. Produk Jasa dan Layanan PT Bank BNI Syari’ah memiliki layanan dan produk jasa yang memudahkan pihak perusahaan/lembaga/instansi menjalankan aktivitas serta dapat menunjang kinerja. Adapun sampai saat ini, produk jasa dan layanan yang ditawarkan terdiri dari 3 jenis yaitu: (1) Payroll Gaji, (b) Cash Management, dan (3) Payment Center. Pengertian mengenai produk jasa dan layanan tersebut adalah sebagai berikut: a) Payroll Gaji (Salary Payroll) adalah layanan pembayaran gaji yang dilakukan oleh BNI Syari’ah atas dasar perintah dari perusahaan pembayar gaji untuk mendebet rekeningnya ke rekening karyawannya. b) Cash Management adalah jasa pengelolaan seluruh rekening seperti corporate internet banking yang dapat digunakan oleh perusahaan/lembaga/instansi. Produk ini dilengkapi dengan fasilitas virtual account.
61
c) Payment Center adalah kerjasana BNI Syari’ah dengan perusahaan dalam hal jasa penerimaan pembayaran untuk kepentingan perusahaan. Jasa ini dapat digunakan untuk penerimaan pembayaran uang kuliah, tagihan listrik, dan sebagainya.
62
BAB IV ANALISIS A. Mekanisme Pembiayaan iB Griya Hasanah Di PT. Bank BNI Syari’ah Cabang Semarang 1. KPR Syari’ah (iB Griya Hasanah) KPR Syari’ah (iB Griya Hasanah) adalah fasilitas pembiayaan konsumtif yang diberikan kepada anggota masyarakat untuk membeli, membangun, merenovasi rumah (termasuk ruko, rusun, rukan, apartemen dan sejenisnya), dan membeli tanah kavling serta rumah indent (pesanan), yang besarnya disesuaikan dengan kebutuhan pembiayaan dan kemampuan membayar kembali masing-masing calon nasabah. Akad yang digunakan dalam pembiayaan ini adalah akad Murabahah.(Brosur iB Griya Hasanah) 2. Mekanisme Pembiayaan iB Griya Hasanah Mekanisme pembiayaan iB Griya Hasanah di Bank BNI Syari’ah Kantor Cabang Semarang yang berdasarkan wawancara dengan Agus Priyanto sebagai pegawai bank BNI Syari’ah. Sudah dikembangkan penulis dan dapat dijelaskan dalam skema dibawah ini: Calon Nasabah
Pengumpulan Data Calon Nasabah
BI Checking
63
Pelaksanaan Akad Pembiayaan
ACC/ disetujui
Taksasi Jaminan
Realisasi Pembiayaan
Verifikasi dan Investigasi
Rejected /ditolak Gambar 4.1 Sumber : Bag.PNS (Agus Priyanto)
Penjelasan dari skema sebagai berikut: a. Calon Nasabah : Calon nasabah merupakan orang yang akan mengajukan pembiayaan iB Griya Hasanah di PT. Bank BNI Syari’ah Kantor Cabang Semarang. Calon nasabah biasanya datang secara langsung ke bank dan bertemu dengan pegawai layanan bank (customer servise), atau mengisi formulir secara online di (http://www.bnisyariah.co.id/produk/bni-syariah-kprsyariah). b. Pengumpulan data-data calon nasabah. Secara umum data yang diperlukan ialah sebagai berikut: 1) Mengisi formulir permohonan pembiayaan. Calon nasabah mengisi formulir permohonan pembiayaan. Selanjutnya formulir
tersebut
diserahkan
kepada
petugas
yang
mengurusi pembiayaan. Setelah dokumen diterima berikut data pendukung, petugas pembiayaan wajib melakukan penelitian
atas
kelengkapan
dokumen
yang
wajib
64
diserahkan pemohon serta dokumen lain yang diperlukan. Kelengkapan dokumen tersebut dituangkan dalam formulir check list dokumen. 2) Kartu identitas calon nasabah dan pasangannya: KTP atau paspor. Data ini dibutuhkan untuk mengetahui legalitas pribadi serta alamat tinggal calon nasabah. Hal ini terkait dengan alamat penagihan dan penyelesaian masalahmasalah tertentu yang terjadi dikemudian hari. Selain itu, KTP dibutuhkan untuk melakukan verifikasi tanda tangan calon nasabah. 3) Kartu keluarga Kartu keluarga dibutuhkan untuk mengetahui jumlah berapa tanggungan keluarga. Selain itu juga dibutuhkan untuk melakukan verifikasi data alamat dengan melihat Kartu Tanda Penduduk calon nasabah. 4) Surat nikah Surat nikah dibutuhkan untuk transparansi terhadap pengeluaran tambahan bagi sebuah keluarga. Di kemudian hari jangan sampai terjadi wanprestasi seorang pasangan tidak mengetahui bahwa pasangannya terlibat hutang dengan bank.
65
5) Slip gaji terakhir Slip gaji terakhir dibutuhkan untuk mengetahui kemampuan nasabah dalam melakukan pembayaran angsuran. Sebagai bukti yang akan memperkuat hal tersebut, maka diperlukan surat dari perusahaan dan atau SK pengangkatan terakhir. 6) Salinan rekening bank 3 bulan terakhir Salinan mengetahui
rekening
berapa
bank
besar
mutasi
dibutuhkan pemasukan
untuk dan
pengeluaran rekening nasabah. 7) Salinan tagihan rekening telepon dan listrik Data ini dibutuhkan untuk mengetahui status kepemilikan rumah tinggal dan kebenaran alamat tinggal. Data ini juga dapat digunakan untuk mengetahui pengeluaran tetap nasabah. 8) Melampirkan legalitas usaha berupa akta pendirian, surat keterangan domisili usaha, Surat Ijin Tempat Usaha (SITU), Surat Ijin Usaha Perdagangan (SIUP), Surat Ijin UndangUndang Gangguan (SIUUG), Tanda Daftar Perusahaan (TDP), Tanda Daftar Rekanan, surat ijin usaha jasa kontruksi (khusus kontraktor) dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Seluruh persyaratan tersebut diperlukan untuk mengetahui pengakuan pemerintah atas usaha
66
dimaksud. Selain itu, hal ini juga diperlukan untuk mencegah pembiayaan terhadap usaha yang dilarang pemerintah seperti usaha barang terlarang, usaha yang merusak lingkungan dan lain-lain. 9) Data obyek pembiayaan dan data jaminan Data obyek pembiayaan diperlukan sebagai bagian terpenting yang tidak terpisahkan dari pembiayaan. Obyek tersebut juga dianggap sebagai obyek jaminan sehingga harus betul-betul dapat mengcover pembiayaan yang dimaksud. Data ini juga meliputi harga obyek dan lokasi jaminan yang dilengkapi dengan foto jaminan. c. BI Checking Dibutuhkan untuk mengetahui riwayat pembiayaan yang telah diterima oleh nasabah berserta status nasabah yang ditetapkan oleh BI apakah nasabah tersebut termasuk dalam Daftar Hitam Nasional (DHN) atau tidak. d. Verifikasi dan Investigasi Menurut Kasmir (2002) proses verifikasi dan investigasi meliputi 5C : 1. Character Character merupakan sifat atau watak seseorang. Sifat atau watak dari seseorang yang akan diberikan
67
kredit benar-benar harus dipercaya. Dalam hal ini bank meyakini benar bahwa calon debiturnya memiliki reputasi baik, artinya selalu menepati janji dan tidak terlibat hal-hal yang berkaitan dengan kriminalitas, misalnya penjudi, pemabuk, atau penipu. Untuk dapat membaca sifat atau watak dari calon debitur dapat dilihat sari latar belakang nasabah, baik yang bersifat latar belakang pekerjaan maupun yang bersifat pribadi seperti cara hidup atau gaya hidup yang dianutnya, keadaan keluarga, hobi dan jiwa sosial. 2. Capacity Capacity
adalah
analisis
untuk
mengetahui
kemampuan nasabah dalam membayar kredit. Bank harus mengetahui secara pasti atas kemampuan calon debitur dengan melakukan analisis usahanya dari waktu ke waktu. Pendapatan yang selalu meningkat diharapkan kelak mampu melakukan pembayaran kembali atas kreditnya. Sedangkan bila diperkirakan tidak mampu, bank dapat menolak permohonan dari calon debitur. Capacity sering juga disebut dengan nama Capability.
68
3. Capital Capital adalah kondisi kekayaan yang dimiliki oleh perusahaan yang dikelola calon debitur. Bank harus meneliti modal calon debitur selain besarnya juga strukturnya. Untuk melihat penggunaan modal apakah efektif, dapat dilihat dari laporan keuangan (neraca dan laporan rugi laba) yang disajikan dengan melakukan pengukuran seperti dari segi likuiditas dan solvabilitasnya, rentabilitas dan ukuran lainnya. 4. Condition Pembiayaan
yang
diberikan
juga
perlu
mempertimbangkan kondisi ekonomi yang dikaitkan dengan prospek usaha calon nasabah. Penilaian kondisi dan bidang usaha yang dibiayai hendaknya benar-benar memiliki prospek yang baik, sehingga kemungkinan kredit tersebut bermasalah relatif kecil. 5. Collateral Collateral merupakan jaminan yang diberikan calon nasabah baik yang bersifat fisik maupun yang nonfisik. Jaminan hendaknya melebihi jumlah kredit yang
diberikan.
Jaminan
juga
harus
diteliti
keabsahannya, sehingga jika terjadi sesuatu, maka
69
jaminan yang dititipkan akan dapat dipergunakan secepat mungkin. e. Taksasi Jaminan Taksasi jaminan merupakan memperkirakan seberapa besar jaminan yang akan diberikan oleh nasabah untuk melakukan pembiayaan. Taksasi jaminan pada pembiayaan KPR iB Griya Hasanah adalah obyek pinjaman itu sendiri baik berupa rumah,ruko,rukan,kavling yang dijadikan Jaminan .
f. Rejected/Ditolak Penolakan pengajuan pembiayaan iB Griya Hasanah terjadi karena banyak sebab bisa berasal dari obyek bangunan. Sebagai contoh pembangunan rumah ditanah sengketa, pembangunan rumah didaerah rawan bencana seperti daerah banjir, daerah rawan longsor, gunung meletus,dll. Penolakan bisa berasal dari nasabah debitur itu sendiri, sebagai contoh nasabah termasuk dalam DHN (Blacklist BI), memiliki masa kerja kurang dari 2 tahun, penghasilan yang tidak sebanding, memasuki masa pensiun, memiliki profesi yang beresiko tinggi, memiliki hutang banyak dalam waktu yang sama, dokumen kurang lengkap, dll.
70
g. Di ACC/Disetujui Disetujuinya pembiayaan iB Griya Hasanah setelah semua tahapan lolos, nasabah tidak masuk DHN (blacklist BI), semua dokumen lengkap, sanggup membayar cicilan KPR, tidak masuk masa pensiun. Taksasi jaminan yang mampu menalangi pembiayaan apabila terjadi kredit macet. Semua persyaratan dan dokumen-dokumen yang diperlukan sudah terpenuhi . h. Pelaksanaan Akad Pembiayaan Pada tahap ini nasabah debitur akan bertemu dengan perwakilan dari divisi sales, divisi operasional dan notaris untuk melaksanakan akad. i.
Realisasi Pembiayaan Pencairan pembiayaan akan dikreditkan ke rekening debitur atau pihak nasabah pembiayaan , kemudian dilakukan pemindahan kembali dari rekening debitur ke rekening pengambang (developer) yang bertujuan untuk membuktikan secara hukum positif bahwa nasabah telah menerima pembiayaan dari bank, serta nasabah telah mengetahui bahwa telah terjadi transaksi jual-beli rumah/ tanah antara pihak nasabah dengan developer/ penjual yang ditengahi oleh bank. Lain halnya dengan pembiayaan untuk tujuan renovasi rumah,
71
yaitu plafond pembiayaan dikreditkan secara langsung oleh bank ke rekening nasabah pembiayaan. 3. Persyaratan Pembiayaan iB Griya Hasanah a) Warga Negara Indonesia b) Usia minimal 21 tahun dan maksimal sampai dengan saat pensiun pembiayaan harus lunas. c) Mengisi formulir dan melengkapi dokumen yang dibutuhkan. d) Berpenghasilan tetap dan masa kerja minimal 2 tahun. 4. Keunggulan dari Pembiayaan iB Griya Hasanah a) Minimal pembiayaan Rp 25 juta dan maksimum Rp 5 Milyar. b) Jangka waktu pembiayaan sampai dengan 15 tahun kecuali untuk pembelian kavling maksimal 10 tahun atau disesuaikan dengan kemampuan pembayaran. c) Uang muka ringan yang dikaitkan dengan penggunaan pembiayaan. d) Proses lebih cepat dengan persyaratan yang mudah sesuai dengan prinsip syari’ah. e) Angsuran tetap tidak berubah sampai lunas. f) Pembayaran angsuran melalui debet rekening secara otomatis atau dapat dilakukan di seluruh Kantor Cabang BNI Syari’ah maupun BNI Konvensional.
72
5. Ketentuan Biaya a) Biaya administrasi, provisi dan appraisal: 1% dari maksimum pembiayaan b) Asuransi: jiwa dan kerugian c) Notaris, Materai dll: sesuai ketentuan yang berlaku. Contoh Perhitungan Pembiayaan Murabahah Harga Rumah
: Rp. 250.000.000,-
Uang Muka/ DP
: Rp. 50.000.000,-
Porsi Pembiayaan Bank : Rp. 200.000.000,Margin yang disepakati
: 9,52% per tahun untuk pembiayaan jangka waktu 15 tahun : Rp. 200.000.000,- x 9.52% = Rp. 19.040.000,- per tahun : Rp. 19.040.000,-
Hutang Nasabah
: Rp. 200.000.000,- + (Rp.19.040.000,-x 15
tahun) : Rp. 200.000.000,- + Rp. 285.600.000,:Rp. 485.600.000,- /180 bulan : Rp.2.697.778,- per bulan.
73
B. Penerapan Akad Murabahah 1. Bank bukan murni sebagai penjual BNI Syari’ah bukan murni sebagai penjual yang memang mempunyai persediaan barang (rumah,tanah,ruko,kavling) sebelum melaksanakan akad murabahah dengan pihak nasabah. Bank BNI Syari’ah hanya akan melakukan pembelian rumah sebagai salah satu syarat untuk melaksanakan murabahah kepada pihak nasabah jika ada nasabah yang sudah dipastikan akan membeli kembali (secara murabahah) rumah tersebut. Pada konteks inilah terlihat bahwa Bank BNI Syari’ah memang merupakan lembaga yang memberikan jassa pembiayaan, bukan murni sebagai penjual. Secara teori akad yang digunakan adalah murabahah dengan cara pesanan. 2. Terdapat adanya penggunaan akad wakalah Pada pembiayaan iB Griya Hasanah, Bank BNI Syari’ah dalam melakukan pencairan plafond pembiayaan yang di kreditkan secara langsung ke rekening pihak nasabah, kemudian dilakukan pemindahan
kembali
dari
rekening
nasabah
ke
rekening
pengembang (developer) yang bertujuan untuk membuktikan secara hukum positif bahwa nasabah telah menerima pembiayaan dari bank, serta nasabah telah mengetahui bahwa telah terjadi transaksi jual-beli antara pihak nasabah dengan developer/ penjual/ supliery yang di tengahi oleh bank. Dalam pembiayaan Griya iB Hasanah tidak terdapat adanya keterangan yang jelas bahwa selain
74
menggunakan akad murabahah BNI Syari’ah ternyata juga mempraktikkan akad wakalah. 3. Surat Accept (Pengakuan hutang dan atau sanggup bayar ) Surat pengakuan hutang (accept) merupakan salah satu diantara beberapa langkah antisipasi bank kepada nasabah dalam hal pembuktian secara hukum positif bahwa nasabah telah menerima pembiayaan dalam bentuk uang tunai maupun barang. Jika terjadi sesuatu yang tidak diinginkan dikemudian hari maka akan terjadi peluang nasabah untuk mengingkari bahwa ia telah menerima sejumlah pembiayaan dari bank. Secara teori dalam akad Murabahah tidak dikenal adanya ketentuan bahwa pembeli wajib untuk mengakui hutangnya yang dibuat secara tertulis dalam lembar dokumen yang berbeda, yaitu surat pengakuan (accept). Jika pembeli telah menyepakati akad murabahah secara tangguh dengan penjual, maka pembeli secara otomatis sudah mempunyai kewajiban hutang kepada penjual. 4. Penyerahan agunan dari nasabah/ pembeli Dalam pembiayaan Griya iB Hasanah, rumah yang menjadi objek pembiayaan itu sendiri yang dijadikan sebagai agunan atas pembiayaan murabahah tersebut. Bank melakukan pengikatan secara Hak Tanggungan atas rumah tersebut. Secara teori dalam akad murabahah tidak ada kewajiban pembeli untuk menyediakan agunan dalam rangka pelaksanaan akad murabahah, jika murabahah
75
dilakukan secara tangguh. Namun, jika pembeli telah menyepakati adanya agunan tersebut, baik agunan tambahan dan atau objek murabahah yang dijadikan sebagai agunan , maka secara syari’ah dibolehkan menurut Aisyah ra. menuturkan: “Rasulullah Shalallahu alaihi wasalam pernah membeli makanan dari orang Yahudi dengan tempo (kredit) dan beliau mengagunkan baju besinya.” (HR Bukhari dan Muslim). Anas ra. juga pernah menuturkan: “Sesungguhnya
Nabi
Shalallahu
alaihi
wasalam
pernah
mengagunkan baju besinya di Madinah kepada orang Yahudi, sementara Beliau mengambil gandum dari orang tersebut untuk memenuhi kebutuhan keluarga Beliau.” (HR al-Bukhari). C. Strategi pemasaran iB Griya Hasanah di BNI Syari’ah Dengan mengetahui permasalahan yang ada pada produk iB Griya Hasanah, seorang manajer pengelola pembiayaan harus memilih strategi yang tepat dalam menghadapi masalah tersebut. Pihak dari pengelola pembiayaan melakukan langkah-langkah yang memang harus dilakukan. Sebab itu akan sangat berpengaruh pada perkembangan pemasaran produk pembiayaan tersebut. Dengan sikap pengambilan keputusan yang tepat pemasaran produk tersebut dapat dilakukan dengan maksimal dan baik. Strategi yang bisa dilakukan BNI Syari’ah dalam mengenalkan dan memasarkan produk pembiayaan iB Griya Hasanah sebagai berikut:
76
a) Pendekatan kepada pihak nasabah Pelayanan kepada pihak nasabah merupakan kunci sukses suatu perbankan. Karenanya, BNI Syari’ah harus selalu menghadirkan atau memberikan pelayanan yang prima bagi nasabahnya. Bagi nasabah setia BNI Syari’ah, BNI Syari’ah harus menghadirkan jasa perbankan yang lebih familiar dalam artian nasabah itu seperti keluarga sendiri, dengan melalui pendekatan pribadi tetap sesuai dengan prinsip-prinsip syari’ah. b) Kerja sama dengan pihak pengembang (developer) Adanya kontrak perjanjian kerja sama yang dilakukan BNI Syari’ah dengan pihak pengembang. Dengan kerja sama ini, saat pembiayaan rumah telah disepakati, developer akan mendapatkan
modal
pinjaman
terlebih
dahulu
untuk
membangun unit yang dibutuhkan. Pengembang yang diajak kerja sama BNI Syari’ah di wajibkan harus profesional. Minimal pengembang harus sudah berbadan hukum semisal PT. Namun tidak menutup kemungkinan akan adanya kerja sama juga dilakukan dengan pihak pengembang perorangan. Dengan Syarat, proyek harus sudah pecah sertifikat, sudah ada IMB, serta sudah ada contoh unit rumah. Tujuannya untuk meminimalkan potensi bentuk konflik antara nasabah dengan developer. Kalau terjadi sesuatu yang tidak diinginkan di kemudian hari, misalnya spek rumah tidak sesuai
dengan
77
nasabah, maka dengan adanya contoh rumah yang sudah ada bisa dijadikan sebagai referensi bagi nasabah. c) Promosi Promosi adalah suatu aktivitas komunikasi dari pemilik produk atau jasa yang ditujukan kepada masyarakat, dengan tujuan supaya produk atau jasa, merek dan nama perusahaan dapat dikenal masyarakat sekaligus mempengaruhi masyarakat supaya mau membeli serta menggunakan produk atau jasa perusahaan. Dengan adanya promosi, produsen atau distributor mengharapkan kenaikannya angka penjualan. Dengan cara promosi yang dilakukan secara terus menerus dengan menyebarkan brosur kepada
masyarakat mengetahui akan
produk pembiayaan iB Griya Hasanah. d) Memperluas Jaringan kerjasama Memperluas jaringan kerjasama yang diharapkan bisa saling menguntungkan dengan berbagai pihak, selama tidak mengingkari dari prinsip- prinsip syari’ah yang sudah sejak awal ditetapkan sebagai landasan utama di BNI Syari’ah. Kini BNI Syari’ah cabang Semarang sudah
memperluas kerjasama
dengan 15 para pengembang (Developer) diantaranya: 1. PT. Sunindo Property Jaya 2. PT. Alimdo Ampuh Abadi 3. PT. Wika Rialty
78
4. PT. Wahyu Buana Mustika 5. PT. Microland 6. PT. Dasa Wilis 7. PT. Sasinatun Najaah 8. PT. Fatro Fara Mandiri 9. PT. Fasat Indonesia 10. PT. Areelsa 11. PT. Bumi Manyaran Permai 12. PT. Bhakti Agung Manyaran Permai 13. PT. Nusa Prima Inti Niaga 14. PT. Solo Baru Griya Mandiri 15. PT. Karya Deka
Analisis Analisa ini untuk mengetahui tentang apa yang telah terjadi pada pemasaran produk pembiayaan KPR ini tentang persaingan yang ada dari kompetitor, kelemahan dalam produk ini, keunggulan serta tantangan yang saat ini sedang dihadapi. Dalam pemasaran produk pembiayaan iB Griya Hasanah ini penulis menggunakan analisa SWOT. Dan di bawah ini penulis melakukan analisa dengan cara menggunakan metode SWOT sesuai dengan hasil wawancara terhadap unit pengelola pembiayaan tentang pembiayaan iB Griya Hasanah. Pembiayaan
79
yang menggunakan akad Murabahah dan akad Musyarakah Mutanaqishah Analisis SWOT merupakan contoh metode untuk menggambarkan kondisi dan mengevaluasi suatu bentuk permasalahan, proyek atau konsep bisnis yang didasarkan pada faktor internal (dalam) dan faktor eksternal (luar) yaitu Strengths, Weakness, Opportunities dan Threats. Metode ini sangat sering digunakan dalam mengevaluasi suatu bisnis untuk mencari strategi yang harus segera dilakukan. Analisis SWOT ini hanya bisa menggambarkan situasi kondisi yang terjadi seperti rumusan permasalah bukan sebagai pemecah masalah. Analisis SWOT terdiri dari empat faktor, yaitu: 1. Strengths (kekuatan) a. Selama masa pembiayaan, besarnya angsuranya tetap dan tidak berubah sampai lunas. b. Mempromosikan produk secara terus-menerus. c. Proses pengajuan pembiayaan yang mudah. 2. Weakness (kelemahan) a. Masyarakat
belum
mengenal
akrab
dengan
pembiayaan iB Griya Hasabah. b. Kurangnya kesadaran nasabah pembiayaan (debitur) dalam membayarkan kembali pinjaman angsuran kredit.
80
3. Opportunities (peluang) a. Bisnis properti yang begitu sangat berkembang. b. Banyak masyarakat yang belum memiliki sebuah rumah/ruko/kavling siap bangun. c. Untuk pangsa pasarnya mencapai 50 juta sampai 2,5 Miliyar. 4. Threats (ancaman) a. Munculnya
progam
pembiayaan
rumah
dari
kopetitor sesama perbankan syari’ah dan perbankan konvensional. b. Kurangnya
pemahaman
masyarakat
mengenai
keberadaan lembaga keuangan syari’ah, dimana masyarakat masih memandang bahwa Perbankan Syari’ah sama saja dengan Bank konvensional. c. Masyarakat
masih
banyak
yang
ragu
untuk
melakukan pembiayaan KPR di BNI Syari’ah dan cenderung memilih Bank umum atau Bank syari’ah yang sudah besar karena alasan keamanan dan keunggulan yang ditawarkan dengan iming-iming bonus yang diberikan lebih besar.
81
BAB V PENUTUP A. Kesimpulan Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan penulis tentang Analisis Mekanisme Pembiayaan iB Griya Hasanah di BNI Syari’ah cabang Semarang, maka penulis dapat menyimpulkan sebagai berikut : 1. Mekanisme pembiayaan iB Griya Hasanah di BNI Syari’ah Semarang sebagai berikut: a)Pengumpulan data calon nasabah, b) BI Checking, c)Verifikasi dan Investigasi, d)Taksasi jaminan, e)Pelaksanaan akad pembiayaan, f)Realisasi pembiayaan. 2. Penerapan Akad Murabahah di sini bank bukan murni sebagai penjual hanya sebagai perantara sekaligus sebagai lembaga pembiayaan. Di BNI Syari’ah juga mempraktekkan akad wakalah dimana pencairan plafond pembiayaan yang di kreditkan secara langsung ke rekening nasabah, kemudian dilakukan pemindahan kembali dari rekening nasabah ke rekening developer yang bertujuan untuk membuktikan secara hukum positif bahwa nasabah telah menerima pembiayaan dari bank, serta pihak nasabah telah mengetahui bahwa telah terjadi transaksi jual-beli antara bank dengan developer/ penjual/ suplier. Strategi yang dilakukan BNI Syari’ah dalam mengenalkan dan memasarkan produk pembiayaan iB Griya Hasanah adalah : a)Kerjasama dengan developer,
82
b)Pendekatan kepada nasabah, c)Promosi, d) Memperluas jaringan kerja sama.
B. Saran 1. Dalam pemberian pembiayaan iB Griya Hasanah pihak bank harus
memberikan layanan terbaik. Memberikan kepuasan terhadap nasabah debitur termasuk juga bisa menjadi promosi, ketika yang bersangkutan memberikan rekomendasi pada orang lain. 2. Mempertahankan produk-produk yang sesuai dengan prinsip Syari’ah
untuk mencapai apa yang menjadi Visi dan Misi BNI Syariah. 3. Menambah dan menyeleksi para pengembang (developer) yang bisa
diajak kerja sama dalam pembangunan rumah, ruko, rukan, dsb. Disinilah pihak bank harus mencari pengembang yang jujur dan professional supaya nasabah debitur tidak merasa dirugikan. 4. Strategi dalam pemasaran harus terus dilakukan supaya mampu
bersaing dengan kompetitor lainnya dalam memberikan pelayanan nasabah.
83
DAFTAR PUSTAKA Kasmir, 2002. Dasar-Dasar Perbankan. Jakarta : PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta. Antonio, Moh. Syafiíi. 2001. Bank Syariíah dari Teori ke Praktek. Gema Insani Press. Jakarta. Kasmir, 2008. Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. Edisi Revisi. PT Rajagrafindo Persada, Jakarta. Sulhan, M., dan Ely Siswanto. 2008. Manajemen Bank : Konvensional dan Syariah. UIN Malang Press: Malang Muhammad. 2002. Lembaga Kuangan Umat kontemporer. Yogyakarta : UII Press. Ash-Shawi, Shalah dan al-Muslih, Abdullah. 2001. Fikih ekonomi Keuangan Islam. Jakarta: Darul Haq. Muljono.1996. Teknik Penggawasan Pembiayaan. Bumi Aksara, Jakarta. Muhammad.2002. Manajemen Bank Syari’ah.UPP AMD YKPN.Yogyakarta. Budihardjo, Eko. 1998. Sejumlah Masalah Permukiman Kota. Bandung : Alumni. Sinungan, Muchdarsyah. 1991. Dasar-Dasar Dan Teknik Manajemen Kredit Edisi Pertama Cetakan Keenam. Bumi Aksara, Jakarta.
84
Tjoekam. 1999. Tujuan Pengawasan Pembiayaan. PT Gramedia Pustaka Utama. Jakarta Zulfah,Siti 2008. Sistem Pembiayaan Griya di Bank BNI Syari’ah Kantor Cabang Surakarta. Tugas Akhir . Salatiga Sapta.Ana Utami. 2009. Mekanisme dan Prosedur Pembiayaan Murabahah di PT. BPRS Asad Alif Sukorejo Kendal. Tugas Akhir. Salatiga Taufiq. 2008. Prosedur Realisasi Pembiayaan KPR Perorangan Bersubsidi Pada Bank BTN Kantor Cabang Syari’ah Solo. Tugas Akhir. Salatiga http://affgani.wordpress.com/ekonomi-islam/pembiayaan-bank-syariah-kprsyariah http://bangunrumahkpr.com/rumah-kpr/kpr-syariah/jenis-akad-dalam-kprsyariah http://dellyani.blogspot.sg/2013/05/definisi-dan-fungsi-rumah-tinggal.html http://abaslessy.wordpress.com/2010/10/19/fungsi-rumah-dalam-statussosial-masyarakat-sekitar/ Muhammad, 2005.Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, Yokyakarta :UPP AKP YKPN http://www.pengertianku.net/2015/12/pengertian-promosi-dan tujuannya.html http://id.wikipedia.org/wiki/Mekanisme
85
http://www.bnisyariah.co.id/produk/bni-syariah-kpr-syariah
86
DAFTAR RIWAYAT HIDUP Data Identitas Diri Nama
: Eko Wibowo
Tempat/Tgl Lahir
: Kab. Semarang, 13 Maret 1993
Jenis Kelamin
: Laki-laki
Status Alamat
: Karangduren Rt.04 Rw.01 Kec. Tengaran Kab. Semarang
No. Telepon
: 0856-4084-5657
Agama
: Islam
Pendidikan 1998 – 1999
: TK PGRI Karangduren
1999 – 2005
: SDN 01 KarangDuren
2005 – 2008
: SMP Islam Bina Insani Susukan Kab. Semarang
2008 – 2011
: SMAN 1 Tengaran Kab. Semarang
1
2
BISMILLAHIRRAHMAANIRRAHIM “Hai orang-orang yang beriman penuhilah Akad itu” (QS. Al-Maaidah ayat 1)
AKAD PEMBIAYAAN MURABAHAH Nomor SMS/178/2014/MURABAHAH Pada hari ini I.
tanggal
Mei 2014 yang bertanda tangan di bawah ini :
MUKHLIS WIBOWO , Pengganti Sementara Pemimpin Cabang Semarang PT. Bank BNI Syariah, dalam hal ini bertindak sesuai jabatannya tersebut berdasarkan Surat Kuasa nomor 41 tanggal 21 Juni 2010, dengan demikian berdasarkan Anggaran Dasar Perseroan sebagaimana Akta nomor 160 tanggal 22 Maret 2010, yang telah beberapa kali diubah, terakhir dengan Akta Nomor 41 tanggal 25 September 2013 yang dibuat di hadapan Fathiah Helmi SH, Notaris di Jakarta yang telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia tanggal 14 November 2013 nomor 101 dan Tambahan Berita Negara Republik Indonesia nomor 132352, berwenang bertindak untuk dan atas nama PT. Bank BNI Syariah, berkedudukan dan berkantor pusat di Jakarta Selatan, dengan alamat Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 10-11, untuk selanjutnya disebut: ----------------------------------------------------- BANK ----------------------------------------------------
II.
NAASAABAAH, sebagaimana bukti Kartu Tanda Penduduk No 3374102808750001, bertempat tinggal di JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 4 B Rt 003 Rw 002, Kelurahan TEMBALANG, Kecamatan TEMBALANG, Kota SEMARANG dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri, untuk selanjutnya disebut : -------------------------------------------------- NASABAH --------------------------------------------------
BANK dan NASABAH, yang secara bersama-sama untuk selanjutnya disebut Para Pihak, bertindak dalam kedudukannya masing-masing sebagaimana tersebut diatas, terlebih dahulu menerangkan bahwa : - Berdasarkan formulir permohonan pembiayaan konsumtif tanggal 07/04/2014 NASABAH telah mengajukan permohonan pembiayaan BNI Griya iB Hasanah. -
Berdasarkan Surat Keputusan Pembiayaan Nomor SMS/03/1002/R tanggal 17/04/2014 yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Akad ini, BANK telah menyetujui penyaluran pembiayaan sesuai dengan syarat-syarat dan ketentuan yang diatur dalam Akad ini.
-
Bahwa Bank telah melakukan pembelian sebagian dari Tanah dan Bangunan Nasabah kepada Bank Asal sebagaimana call memo tanggal 07/04/2014.
-
Bahwa selanjutnya Bank telah sepakat dengan Nasabah untuk menjual kepada Nasabah bagian dari Tanah dan Bangunan yang telah dibeli Bank dari Bank Asal.
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Para Pihak dengan ini sepakat mengadakan Akad Pembiayaan Murabahah (untuk selanjutnya disebut Akad ) yang didahului oleh Kuasa (Wakalah) dengan ketentuanketentuan dan syarat-syarat sebagai berikut : PASAL 1 DEFINISI (1) Agunan adalah jaminan tambahan, baik berupa benda bergerak maupun benda tidak bergerak yang diserahkan oleh Pemilik Agunan kepada Bank guna menjamin pelunasan hutang /kewajiban Nasabah.
3
(2) Akad Pembiayaan Murabahah adalah Akad pembiayaan suatu barang dengan menegaskan harga belinya kepada Nasabah dan Nasabah membayar kepada Bank dengan harga yang lebih sebagai keuntungan yang disepakati. (3) Angsuran berarti sejumlah uang yang dibayar setiap periode oleh Nasabah kepada Bank sebagai pelunasan yang timbul dari Akad ini. (4) Hari Kerja berarti hari-hari dimana Bank beroperasi untuk menjalankan usahanya dan pada saat itu Bank Indonesia buka untuk menyelenggarakan kliring antar Bank. (5) Hutang berarti seluruh jumlah uang yang wajib dibayar pada suatu waktu oleh Nasabah kepada Bank berdasarkan Akad Murabahah ini termasuk ganti rugi dan biaya /ongkos-ongkos terhutang yang wajib dibayar oleh Nasabah. (6) Pembiayaan adalah penyediaan dana yang dipersamakan dengan itu. (7) Rekening Pembiayaan adalah rekening yang dibuka oleh Bank untuk mencatat atau mengadministrasikan realisasi dan pembayaran fasilitas pembiayaan Nasabah. (8) Rekening Afiliasi adalah adalah rekening tabungan milik Nasabah yang digunakan untuk melakukan penyetoran/pembayaran Angsuran. (9) Tunggakan berarti kewajiban pembayaran oleh Nasabah yang belum dilunasi pada saat kewajiban tersebut jatuh tempo berdasarkan Akad ini , baik berupa angsuran, denda ganti rugi, tunggakan biaya asuransi maupun biaya Notaris dan atau biaya –biaya lainnya untuk pelaksanaan Akad ini. (10) Prinsip Syariah adalah prinsip hukum Islam dalam kegiatan perbankan berdasarkan fatwa yang dikeluarkan oleh Dewan Syariah Nasional – Majelis Ulama Indonesia. (11) Cidera Janji/ Wanprestasi adalah kegagalan Nasabah memenuhi janji atau kewajiban atau kesepakatan berdasarkan Akad ini. PASAL 2 PEMBIAYAAN Harga barang berupa sebagian dari satu unit tanah dan bangunan dengan luas bangunan 75 m2 dan luas tanah 478 m2 yang beralamat di JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 04 B RT 003 RW 002 KELURAHAN TEMBALANG KECAMATAN TEMBALANG KOTA SEMARANG dengan nomor sertifikat 2235 yang dijual Bank kepada Nasabah sebagai pembeli disepakati dan diterima dengan harga Rp. 254.559.597,- ( dua ratus lima puluh empat juta lima ratus lima puluh sembilan ribu lima ratus sembilan puluh tujuh rupiah) dengan perincian sebagai berikut : Harga Perolehan Rp. 129.566.653,- ( seratus dua puluh sembilan juta lima ratus enam puluh enam ribu enam ratus lima puluh tiga rupiah) Uang Muka 0% dari Harga Perolehan Rp. 0,- ( nol rupiah) Pembiayaan Bank (Pokok Pembiayaan)
Keuntungan Bank (Margin)
Harga Jual Bank (Maksimum Pembiayaan Bank)
Rp. 129.566.653,- ( seratus dua puluh sembilan juta lima ratus enam puluh enam ribu enam ratus lima puluh tiga rupiah) Rp. 124.992.960,- ( seratus dua puluh empat juta sembilan ratus sembilan puluh dua ribu sembilan ratus enam puluh rupiah) Rp. 254.559.597,- ( dua ratus lima puluh empat juta lima ratus lima puluh sembilan ribu lima ratus sembilan puluh tujuh rupiah)
4
Sehingga Kewajiban atau hutang yang harus dibayar oleh Nasabah kepada Bank adalah Rp. 254.559.597,- ( dua ratus lima puluh empat juta lima ratus lima puluh sembilan ribu lima ratus sembilan puluh tujuh rupiah) PASAL 3 TUJUAN PEMBIAYAAN Tujuan Pembiayaan ini : Pembelian sebagian dari 1 (satu) unit Tanah dan Bangunan di JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO KELURAHAN TEMBALANG KECAMATAN TEMBALANG KOTA SEMARANG sebagaimana diuraikan pada Pasal 2 Akad ini. PASAL 4 JANGKA WAKTU Jangka waktu pembiayaan 132 ( seratus tiga puluh dua ) bulan, terhitung sejak tanggal 2014 sampai dengan tanggal Mei 2025.
Mei
PASAL 5 REALISASI PEMBIAYAAN (1) Bank akan melakukan realisasi Pembiayaan setelah Nasabah memenuhi syarat-syarat dan dan ketentuan sebagai berikut : a) Nasabah telah menandatangani Akad ini. b) NASABAH telah ditutup asuransi jiwa dan telah membayar premi asuransi jiwa sesuai dengan jangka waktu pembiayaan. c) Pengikatan Hak Tanggungan telah dilaksanakan atau minimal APHT telah ditanda tangani d) Jaminan telah diikat sempurna serta telah diserahkannya covernote dari Notaris ke Bank BNI Syariah Kantor Cabang Semarang. (2) Bank akan merealisasikan dengan cara mengkredit rekening Tabungan/Giro Nasabah sebagai wakil (kuasa) Bank sebagaimana kuasa nomor SMS/178/2014/MURABAHAH tanggal 17 April 2014. (3) Nasabah terlebih dahulu harus memberikan Surat Pemberitahuan Realisasi Pembiayaan (SPRP) dengan menyebutkan jumlah dan jadwal dari setiap realisasi pembiayaan yang dikehendaki dan disertai dengan rincian/daftar dari rencana penggunaan pembiayaan beserta bukti-bukti yang dapat diterima oleh Bank. (4) Bank dapat memberikan persetujuan atau penolakan realisasi pembiayaan yang diajukan berdasarkan SPRP, apabila berdasarkan penilaian Bank tidak sesuai dengan ketentuan dalam Akad ini. PASAL 6 PEMBAYARAN ANGSURAN PEMBIAYAAN (1) Nasabah wajib melakukan pembayaran pembiayaan kembali pada Bank. (2) Nasabah wajib melakukan pelunasan pembiayaan kepada Bank secara Angsuran sesuai dengan jadual Angsuran pembiayaan terlampir yang merupakan satu kesatuan dengan Akad ini dan harus lunas selambat-lambatnya pada saat berakhirnya jangka waktu pembiayaan . (3) Pembayaran Angsuran pembiayaan dilakukan dengan cara melakukan setoran atau pengkreditan pada rekening Tabungan atau Giro Nasabah sebagai rekening afiliasi yang selanjutnya dilakukan pendebetan oleh Bank untuk pembayaran Angsuran pembiayaan, Angsuran wajib tersedia di
5
rekening tersebut selambat-lambatnya pada tanggal pembayaran Angsuran yang ditentukan dalam Akad ini. (4) Dalam hal pembayaran ditentukan setiap bulannya pada tanggal-tanggal yang sama sedangkan pada bulan yang bersangkutan tidak terdapat tanggal yang sama maka pembayaran dilakukan pada tanggal sebelumnya untuk bulan yang bersangkutan. (5) Jika kewajiban pembayaran Nasabah berdasarkan Akad ini jatuh pada hari di luar Hari Kerja, maka Nasabah wajib melakukan pembayaran tersebut selambat-lambatnya pada 1 (satu) Hari Kerja sebelumnya. (6) Nasabah diperkenankan melakukan pelunasan baik sebagian maupun seluruhnya atas setiap jumlah uang yang terhutang kepada Bank sebelum jangka waktu pembiayaan berakhir dengan pemberitahuan tertulis terlebih dahulu selambat-lambatnya 15 (lima belas) Hari Kerja sebelum tanggal rencana pelaksanaan pelunasan pembiayaan yang dipercepat. (7) Pembukuan dan catatan-catatan yang ada pada Bank dan telah diberitahukan oleh Bank kepada Nasabah merupakan bukti yang cukup dari jumlah hutang Nasabah berdasarkan Akad ini. PASAL 7 DENDA DAN GANTI RUGI (1) Apabila Nasabah tidak atau terlambat melakukan pembayaran angsuran pembiayaan, maka Nasabah dikenakan denda sebesar 5 % (lima persen) pertahun dari angsuran yang tertunggak dan harus dibayar lunas oleh Nasabah kepada Bank. Dana hasil denda tersebut digunakan atau disalurkan untuk kepentingan sosial. (2) Apabila Nasabah dengan sengaja atau karena kelalaian terlambat atau tidak melakukan pembayaran angsuran pembiayaan maka Nasabah dikenakan ganti rugi sebesar 100 % (seratus persen) dari jumlah kerugian riil yang diderita Bank dan harus dibayar lunas oleh Nasabah kepada Bank. PASAL 8 PENYELENGGARAAN REKENING PEMBIAYAAN (1) Sebagai pelaksanaan Pembiayaan ini, Bank membuka Rekening Koran tersendiri atas nama Nasabah yang dinamakan Rekening Pembiayaan. (2) Penyelenggaraan Rekening Pembiayaan tersebut Semarang dan/atau yang ditunjuk oleh Bank.
dilakukan
oleh
Kantor
Bank
Cabang
(3) Untuk keperluan administrasi, Bank dapat mewajibkan Nasabah membuka Rekening Tabungan pada Kantor Bank Cabang Semarang dan/atau yang ditunjuk oleh Bank. (4) Dalam menggunakan Rekening Pembiayaan tersebut, Nasabah tunduk pada Syarat/Ketentuan Mengenai Rekening Koran yang berlaku pada Bank. PASAL 9 KUASA BANK ATAS REKENING NASABAH Untuk memenuhi kewajibannya kepada Bank, dengan ini Nasabah memberi kuasa kepada Bank, kuasa mana merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Akad ini yang tidak akan berakhir oleh sebabsebab yang ditentukan oleh Pasal 1813, Pasal 1814 dan Pasal 1816 KUH Perdata, untuk sewaktu-waktu tanpa persetujuan terlebih dahulu dari Nasabah, membebani dan/atau mendebet Tabungan, Rekening Giro dan/atau Rekening Pembiayaan dan/atau Rekening lain Nasabah yang ada pada Bank , untuk
6
pembayaran pembiayaan, Denda, Ganti Rugi, premi asuransi, biaya-biaya pengikatan barang Agunan, dan biaya lainnya yang timbul karena dan untuk pelaksanaan Akad ini.
PASAL 10 AGUNAN (1) Segala harta kekayaan Nasabah, baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada di kemudian hari, menjadi jaminan bagi pelunasan seluruh Hutang Nasabah yang timbul karena Akad ini. (2) Guna lebih menjamin pembayaran kembali pembiayaan, Nasabah menyerahkan Agunan kepada Bank. Perubahan dan penggantian Agunan-agunan tersebut dapat dilakukan berdasarkan kesepakatan tertulis Para Pihak. Sedangkan jenis dan pengikatan Agunan tersebut sebagaimana tercantum dalam rincian sebagai berikut: 1. Tanah Atas Nama
: NAASAABAAH
No. Dokumen
: 01 SERTIFIKAT HAK MILIK (SHM) No. 2235
Tgl Jatuh Tempo
:
Luas
: 478 m2
Alamat
: JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 04 B RT 003 RW 002
Kelurahan
: TEMBALANG
Kecamatan
: TEMBALANG
Kota
: SEMARANG
Provinsi
: JAWA TENGAH
Bangunan No. Dokumen
: 01 IMB No.
Tanggal IMB
:
Alamat
: JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 04 B RT 003 RW 002
Kelurahan
: TEMBALANG
Kecamatan
: TEMBALANG
Kota
: SEMARANG
Provinsi
: JAWA TENGAH
Pengikatan : Jaminan diikat Hak Tanggungan I sebesar Rp. 153.000.000,- (seratus lima puluh tiga juta rupiah ). Biaya pengikatan menjadi beban NASABAH. (3) Jika menurut Bank nilai Agunan telah menurun sedemikian rupa jika dibandingkan dengan nilai dan harga yang dipakai dalam taksasi semula, maka atas pemberitahuan Bank, Nasabah wajib menambah barang yang diagunkan.
7
(4) Bukti-bukti Pemilikan Agunan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) Pasal ini harus diserahkan dan Akta-akta pengikatan Agunan yang berkaitan dengan barang-barang Agunan tersebut harus sudah ditandatangani oleh Pemegang Hak dan Bank serta diterima oleh Bank sebelum dilakukan penarikan/realisasi pembiayaan , kecuali ditentukan lain oleh Bank. (5) Selama berlakunya Akad ini, Nasabah wajib melakukan perpanjangan/pengurusan hak atas Agunan. Apabila Nasabah tidak melaksanakan kewajiban ini, sedangkan Bank memandang perlu untuk melakukan perpanjangan/pengurusan hak atas Agunan, maka pengurusan perpanjangan/ permohonan hak atas Agunan dapat dilakukan oleh Bank atau pihak ketiga yang ditunjuk atau ditentukan oleh Bank dan untuk itu Nasabah memberikan kuasa kepada Bank untuk melakukan perpanjangan/pengurusan tersebut dan/atau menunjuk pihak ketiga untuk melakukan pengurusan tersebut, namun demikian hal tersebut bukan merupakan kewajiban bagi Bank. Segala biaya yang timbul atas perpanjangan/pengurusan tersebut menjadi beban dan wajib dibayar Nasabah, baik secara tunai maupun dengan mendebet rekening Nasabah yang ada pada Bank. (6) Selama masih menjadi jaminan pembiayaan, Nasabah wajib menanggung ongkos-ongkos pemeliharaan dan perawatan Agunan tersebut. (7) Setelah Hutang dinyatakan lunas oleh Bank atau berdasarkan pertimbangan Bank barang/barangbarang pada ayat (2) Pasal ini sudah tidak diperlukan lagi sebagai Agunan Pembiayaan, Bank akan mengembalikan bukti-bukti pemilikan barang Agunan tersebut kepada Pemilik Agunan yakni pihak yang namanya tercantum sebagai pemilik atau pemegang hak dalam surat bukti pemilikan tersebut atau pihak yang menerima pengalihan hak atas Agunan atau kuasanya. PASAL 11 ASURANSI (1) Selama pembiayaan berjalan, barang-barang jaminan yang diasuransikan wajib diasuransikan oleh Nasabah kepada Perusahaan Asuransi yang ditunjuk dan disetujui oleh Bank terhadap resiko kerugian yang macam risiko, nilai dan jangka waktunya ditentukan oleh Bank. (2) Nasabah wajib menutup asuransi jiwa kepada Perusahaan Asuransi Jiwa yang ditunjuk Bank. Untuk ini Nasabah menyetujui segala ketentuan/syarat-syarat asuransi jiwa . (3) Premi asuransi jiwa serta premi asuransi atas barang-barang jaminan sebagaimana tersebut pada ayat (1) dan (2) Pasal ini harus sudah dibayar lunas atau dicadangkan oleh Nasabah dibawah penguasaan Bank sebelum dilakukan realisasi pembiayaan atau perpanjangan jangka waktu pembiayaan. (4) Dalam Poll's Asuransi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan (2) Pasal ini, harus dicantumkan Banker's Clause, sehingga jika ada pembayaran ganti rugi dari Pihak Perusahaan Asuransi, maka Bank berhak untuk memperhitungkan hasil pembayaran klaim tersebut dengan seluruh kewajiban Nasabah kepada Bank. (5) Guna pelaksanaan ketentuan pasal ini dengan ini Nasabah memberi kuasa kepada Bank, kuasa mana merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Akad ini dan oleh karenanya kuasa ini tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang ditentukan oleh pasal 1813 KUHPerdata untuk : a. Menutup asuransi atas beban Nasabah dan menentukan macam risiko asuransi yang harus ditutup, nilai asuransinya serta jangka waktunya, apabila Nasabah tidak melaksanakan kewajiban pada ayat (1) dan (2) Pasal ini; dan b. Sewaktu-waktu tanpa persetujuan terlebih dahulu dari Nasabah, mengajukan klaim pembayaran ganti rugi kepada Perusahaan Asuransi yang melakukan penutupan asuransi dan menerima pembayaran ganti rugi (klaim) dari Perusahaan Asuransi serta memperhitungkan hasil pembayaran ganti rugi tersebut dengan seluruh kewajiban Nasabah kepada Bank.
8
PASAL 12 BEBAN BIAYA-BIAYA (1) Nasabah berjanji dan dengan ini mengikatkan diri untuk menanggung segala biaya yang diperlukan berkenaan dengan pelaksanaan Akad ini termasuk biaya yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. (2) Dalam hal Nasabah tidak melakukan pembayaran pembiayaan /melunasi kewajibannya kepada Bank serta biaya-biaya lainnya yang timbul karena akad ini, sehingga Bank perlu menggunakan jasa Penasehat Hukum/kuasa untuk menagihnya, maka Nasabah berjanji dan dengan ini mengikatkan diri untuk membayar seluruh biaya jasa Penasehat Hukum, jasa penagihan dan jasa jasa lainnya yang dapat dibuktikan dengan sah menurut hukum (3) Nasabah wajib membayar kepada Bank secara bayar di muka biaya-biaya sebagai berikut: a. Biaya administrasi pembiayaan sebesar Rp. 0,- ( nol rupiah) b. Biaya notaris dan biaya lainnya yang timbul karena dan untuk pelaksanaan Akad ini. PASAL 13 HAK BANK UNTUK MENGAKHIRI JANGKA WAKTU PEMBIAYAAN (1) Menyimpang dari jangka waktu yang telah ditentukan dalam Akad ini, Bank dapat mengakhiri jangka waktu pembiayaan dengan mengesampingkan ketentuan Pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, sehingga Nasabah wajib membayar lunas seketika dan sekaligus seluruh Hutangnya dalam tenggang waktu yang ditetapkan oleh Bank kepada Nasabah, apabila Nasabah dinyatakan cidera janji (wanprestasi) berdasarkan Pasal 14 ayat (1) Akad ini . (2) Apabila setelah berakhirnya jangka waktu pembiayaan karena sebab apapun juga dan menurut pertimbangan Bank, Nasabah tidak melunasi Hutangnya berdasarkan Akad ini, Bank berhak mengambil tindakan hukum dengan cara apapun dan melaksanakan haknya berdasarkan Akad ini dan/atau dokumen jaminan yang merupakan satu kesatuan dan bagian yang tak terpisahkan dengan Akad ini. PASAL 14 PERISTIWA CIDERA JANJI (WANPRESTASI) (1) Kejadian cidera janji (wan prestasi) timbul apabila terjadi salah satu atau lebih dari kejadiankejadian/peristiwa-peristiwa di bawah ini : a. Nasabah tidak memenuhi kewajiban yang telah ditetapkan dalam Akad ini. b. Nasabah tidak melakukan pelunasan pembiayaan yang jatuh tempo. c. Kekayaan Nasabah seluruhnya atau sebagian termasuk tetapi tidak terbatas pada barang yang menjadi Agunan, beralih kepada pihak lain, musnah atau hilang, disita oleh instansi yang berwenang atau mendapat tuntutan dari pihak lain yang menurut pertimbangan Bank dapat mempengaruhi kondisi Pembiayaan dan/atau Nasabah.
9
d. Nasabah melakukan perbuatan dan/atau terjadinya peristiwa dalam bentuk dan dengan nama apapun yang atas pertimbangan Bank dapat mengancam kelangsungan pembayaran pembiayaan Nasabah sehingga kewajiban Nasabah kepada Bank menjadi tidak terjamin sebagaimana mestinya. e. Nasabah dinyatakan tidak berhak lagi menguasai harta kekayaannya baik menurut peraturan perundangan-undangan maupun menurut putusan pengadilan, termasuk tetapi tidak terbatas pada penyataan pailit oleh Pengadilan dan/atau Nasabah dilikuidasi. f.
Bilamana terhadap Nasabah diajukan gugatan perdata atau tuntutan pidana dan/atau terdapat putusan atas perkara-perkara tersebut yang menurut pertimbangan Bank (pertimbangan mana adalah mengikat terhadap Nasabah dapat mempengaruhi kemampuan Nasabah untuk membayar kembali pembiayaannya kepada Bank. g. Terdapat kewajiban atau hutang atau kewajiban pembayaran berdasarkan perjanjian yang dibuat antara Nasabah dengan pihak lain, baik sekarang ataupun dikemudian hari, menjadi dapat ditagih pembayarannya dan sekaligus sebelum tanggal pembayaran yang telah ditetapkan, disebabkan Nasabah melakukan kelalaian atau pelanggaran terhadap perjanjian tersebut. (2) Nasabah menyetujui bahwa apabila terjadi kejadian cidera janji sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) Pasal ini, maka Bank secara sepihak dapat : a. Melakukan penyelamatan dan penyelesaian pembiayaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 Akad ini. b. Mengakhiri jangka waktu pembiayaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 Akad ini. PASAL 15 KEWENANGAN BANK DALAM RANGKA, PENYELAMATAN DAN PENYELESAIAN PEMBIAYAAN Dalam rangka penyelamatan dan penyelesaian Pembiayaan, Bank berwenang melakukan hal-hal sebagai berikut : a. Menggunakan jasa pihak ketiga untuk melakukan penagihan pelunasan pembiayaan, apabila dianggap perlu oleh Bank b. Mengumumkan nama Nasabah berikut Agunannya, apabila menurut penilaian Bank, Nasabah tidak dapat melaksanakan pembayaran Pembiayaan. c. Memasuki objek Agunan tanpa memerlukan persetujuan/izin terlebih dahulu, memasang Papan Tanda, stiker atau bentuk-bentuk lainnya yang dipasang ke atau dituliskan pada objek Agunan Pembiayaan. d. Nasabah menyetujui bahwa tindakan-tindakan yang dilakukan Bank dalam Pasal ini bukan merupakan tindakan pencemaran nama baik Nasabah ataupun perbuatan tidak menyenangkan dan bukan pula tindakan yang melanggar hukum, sehingga Nasabah tidak akan mengajukan gugatan perdata maupun pengaduan pidana. e. Melakukan tindakan-tindakan dan upaya-upaya hukum lainnya yang dianggap perlu oleh Bank sebagai upaya penyelamatan dan penyelesaian Pembiayaan, baik yang dilakukan sendiri oleh Bank maupun oleh pihak ketiga yang ditunjuk oleh Bank. PASAL 16 KORESPONDENSI
10
(1) Setiap pemberitahuan/ korespondensi mengenai Akad ini dari satu pihak kepada pihak lainnya harus disampaikan secara tertulis dan dapat melalui (a) kurir (b) surat tercatat, dan (c) faksimili kepada alamat sebagai berikut :
Bank : PT Bank BNI Syariah Kantor Cabang Semarang Jl. Ahmad Yani 152 Telepon : 024-8313247 Faksimili : 024-8313217 Nasabah : NAASAABAAH JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 4 B KELURAHAN TEMBALANG KECAMATAN TEMBALANG KOTA SEMARANG Kelurahan : TEMBALANG Kecamatan
: TEMBALANG
Kabupaten
: SEMARANG
Telepon
: 0813 - 390161518
(2) Kecuali jika ditentukan lain dalam Akad ini, maka segala pemberitahuan dan korespondensi sehubungan dengan Akad ini dianggap telah disampaikan : a. pada tanggal penerimaan surat tersebut apabila dikirim melalui kurir atau diantar sendiri b. apabila melalui surat tercatat, 5 (lima) hari kerja setelah pengiriman surat tersebut c. apabila melalui faksimili, pada saat berita tersebut diterima dengan baik oleh pihak yang bersangkutan Apabila dilakukan lebih dari satu cara tersebut diatas, maka pemberitahuan tersebut dianggap telah disampaikan melalui cara yang paling efektif, Segala pemberitahuan dan dokumen-dokumen yang berhubungan dengan Akad ini dilaksanakan dalam Bahasa Indonesia. (3) Setiap perubahan alamat yang tercantum/diatur dalam ayat (1) Pasal ini wajib diberitahukan secara tertulis oleh Pihak yang bersangkutan kepada pihak lainnya selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja sebelumnya. Apabila tidak ada pemberitahuan secara tertulis, maka alamat yang tercantum/diatur dalam Perjanjian ini alamat terakhir yang tercatat pada masing-masing pihak.
PASAL 17 KEADAAN MEMAKSA (FORCE MAJEURE ) (1) Para Pihak dibebaskan dari kewajiban untuk melaksanakan isi Akad ini, baik sebagian maupun keseluruhan apabila kegagalan atau keterlambatan melaksanakan kewajiban tersebut disebabkan keadaan memaksa (force majeure). (2) Yang dimaksud dengan keadaan memaksa ( force majeure) adalah seuatu peristiwa atau keadaan yang terjadi diluar kekuasaan atau kemampuan salah satu atau Para Pihak, yang mengakibatkan salah satu atau Para Pihak tidak dapat melaksanakan hak-hak dan atau kewajiban-kewajiban sesuai dengan ketentuan dalam Perjanjian ini, termasuk namun tidak terbatas pada kebakaran, bencana alam, peperangan, aksi militer, huru-hara, malapetaka, pemogokan, epidemi, dan
11
kebijaksanaan maupun peraturan Pemerintah atau penguasa setempat yang secara langsung dapat mempengaruhi pemenuhan pelaksanaan Perjanjian. (3) Dalam terjadi keadaan memaksa ( force majeure), pihak yang mengalami peristiwa yang dikategorikan sebagai keadan memaksa (force majeure) wajib memberitahukan secara tertulis tetang hal tersebut kepada Pihak yang lainnya, dengan melampirkan bukti secukupnya dari kepolisian atau instansi yang berwenang mengenai terjadinya keadaan memaksa ( force majeure) tersebut selambat-lambatanya 14 (empat belas) Hari Kerja terhitung sejak terjadinya keadaan memaksa (force majeure) tersebut. (4) Bilamana dalam waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sejak diterimanya pemberitahuan dimaksud, belum atau tidak ada tanggapan dari pihak yang menerima pemberitahuan, maka adanya perisitiwa tersebut dianggap telah disetujui oleh pihak tersebut. (5) Setelah berakhir atau dapat diatasinya keadaan memaksa ( force majeure), pihak yang mengalami keadaan memaksa (force majeure) wajib segera melaksanakan kewajiban-kewajibannya yang tertunda.
PASAL 18 PENYELESAIAN PERSELISIHAN (1) Segala perselisihan yang timbul berdasarkan Akad ini antara Para Pihak berkenaan dengan penafsiran dan/atau pelaksanaan Akad ini, Para Pihak sepakat untuk menyelesaikannya secara musyawarah dan mufakat dengan tunduk pada prinsip syariah. (2) Apabila dalam 30 (tiga puluh) hari kalender sejak dilakukan penyelesaian secara musyawarah dan mufakat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Pasal ini tidak tercapai kesepakatan, Para Pihak sepakat untuk menyelesaikannya melalui Pengadilan Agama Semarang.
PASAL 19 DOMISILI HUKUM Tentang akad ini dan segala akibatnya, Para Pihak sepakat untuk memilih domisili hukum yang umum dan tetap di Kantor Kepanitraan Pengadilan Agama Semarang di Semarang.
PASAL 20 ADDENDUM Hal-hal yang belum diatur dan/atau belum cukup diatur dan/atau diperlukan perubahan syarat-syarat dalam Akad ini, para pihak sepakat untuk menuangkan dalam suatu Persetujuan Perubahan Akad Pembiayaan yang ditandatangani oleh Para Pihak, yang merupakan satu kesatuan serta bagian yang tidak terpisahkan dari Akad ini.
12
PASAL 21 TAMBAHAN (1) Biaya-biaya yang timbul sebagai akibat pembiayaan ini menjadi beban nasabah. (2) Dalam hal Nasabah menyampaikan pernyataan yang tidak benar maka Nasabah bersedia melaksanakan langkah-langkah yang ditetapkan oleh Bank dalam rangka pemenuhan ketentuan Bank Indonesia mengenai Financing to Value (FTV). (3) Menyerahkan IMB asli / legalisir ke BNI Syariah Semarang, apabila IMB Asli / legalisir belum dapat diserahkan maka diblokir Rp.5.000.000 sampai dengan IMB asli / legalisir diserahkan ke BNI Syariah Semarang. (4) Nasabah pembiayaan tidak diperkenankan memohon/memperoleh fasilitas dari bank/lembaga keuangan lain tanpa persetujuan dari Bank. (5) Pencairan Pokok Pembiayaan Takeove dan Pencairan Pokok Pembiayaan Renovasir dilakukan secara sekaligus ke rekening nasabah (6) Seluruh aktivitas keuangan nasabah pembiayaan disalurkan melalui rekening tabungan/giro yang ada di Bank BNI Syariah Kantor Cabang Semarang. (7) Setoran angsuran harus telah ada di rekening tabungan NASABAH paling lambat tanggal 20 setiap bulannya. Bilamana tanggal 20 bertepatan dengan hari libur, maka penyetoran dimajukan pada hari kerja sebelumnya. PASAL 22 PENUTUP Akad ini ditandatangani di Semarang pada tanggal Mei 2014 dibuat dalam rangkap 2 (dua) masingmasing bermeterai cukup dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sama bagi para Pihak.
Saksi 1. 2.
Bank,
Nasabah,
MUKHLIS WIBOWO
NAASAABAAH
13
3.
Lampiran Contoh Berita Acara
BERITA ACARA PENANDATANGANAN AKAD
Pada hari ini tanggal Mei 2014, telah dilakukan penandatanganan akad Pembiayaan Murabahah antara Sdr. NAASAABAAH dengan pihak Bank dengan urutan penandatanganan sebagai berikut : 1. Pembelian barang/pengurusan jasa diwakilkan kepada nasabah : No. Tanggal
Waktu
Akad/No. Surat
Keterangan
-
Surat Keputusan Pembiayaan (SKP) No. SMS/03/1002/R
Disetujui tanggal 17/04/2014
2.
Akad Wakalah
-
3.
Pembelian/pemesanan barang oleh nasabah mewakili Bank
-
4.
Akad Murabahah No. SMS/178/2014/MURABAHAH dan SMS/179/2014/MURABAHAH dan Pengikatan.
Akad
1.
Demikian Berita Acara ini dibuat dengan sebenar-benarnya. PT Bank BNI Syariah Kantor Cabang SEMARANG
BAHAUDIN Pemimpin
Lampiran Contoh Berita Acara
KUASA MEMBELI RUMAH DAN BAHAN MATERIAL Nomor SMS/178/2014/MURABAHAH Yang bertanda tangan di bawah ini : BAHAUDIN, Pemimpin Kantor Cabang SEMARANG PT Bank BNI Syariah, dalam hal ini bertindak dalam jabatannya tersebut dengan demikian berdasarkan Anggaran Dasar Perseroan berikut perubahanperubahannya, berwenang bertindak untuk dan atas nama PT. Bank BNI Syariah, berkedudukan dan berkantor pusat di Jakarta Selatan, dengan alamat Jalan H.R. Rasuna Said Kav 10-11, untuk selanjutnya disebut Pemberi Kuasa. Dengan ini memberi kuasa kepada : Nama
: NAASAABAAH
Nomor KTP
: 3374102808750001 JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 4 B RT 003 RW 002 KELURAHAN : TEMBALANG KECAMATAN TEMBALANG
Alamat
Selanjutnya disebut Penerima Kuasa. --------------------------------------------- KHUSUS --------------------------------------------Untuk dan atas nama Pemberi Kuasa, melakukan take over satu unit tanah dan bangunan dengan PT BANK MEGA, beralamat di SEMARANG, serta melakukan pembelian bahan material untuk pembangunan rumah, dalam rangka pelaksanaan Akad Murabahah antara Pemberi Kuasa dan Penerima Kuasa. Barang dimaksud adalah sebagai berikut: Sebidang tanah berikut bangunan di atasnya dan beserta fasilitasnya yang terletak di propinsi JAWA TENGAH , kota SEMARANG kecamatan TEMBALANG , kelurahan TEMBALANG , setempat dikenal dengan JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 04 B RT 003 RW 002, dengan bukti kepemilikan SERTIFIKAT HAK MILIK (SHM) nomor 2235 , tanggal 28/04/2010. Untuk itu Penerima Kuasa diberi hak dan wewenang untuk menghadap penjual, developer, instansiinstansi yang terkait, pejabat yang berwenang, memberikan keterangan-keterangan dan penjelasanpenjelasan, mengambil dan menerima formulir, mengisi formulir, melengkapi dan menandatangani segala dokumen yang diperlukan, melakukan pembayaran, menerima dan menandatangani kuitansikuitansi, membuat dan menandatangani semua surat-surat dan atau Akta Jual Beli dan surat-surat dan atau dokumen lainnya, membayar pajak-pajak yang ada sehubungan dengan pembelian dimaksud, menerima Akta Jual Beli, Sertipikat dan dokumen-dokumen lainnya yang merupakan kelengkapan dari transaksi jual beli untuk selanjutnya diserahkan kepada Pemberi Kuasa dan melakukan hal-hal yang dianggap perlu oleh Penerima Kuasa dan berguna agar maksud dan tujuan pemberian kuasa ini tersebut di atas dapat terlaksana dengan baik. Demikian surat kuasa ini diberikan dengan hak substitusi dan untuk dipergunakan sebagaimana mestinya. SEMARANG, 17 April 2014 Penerima Kuasa,
Pemberi Kuasa, Materai Rp.6.000,-
NAASAABAAH
BAHAUDIN
Lampiran Contoh Berita Acara
IRAN
:1
r Barang-Barang Pembiayaan Yang Diasuransikan Berdasarkan Perjanjian Pembiayaan No. SMS/178/2014/MURABAHAH d 179/2014/MURABAHAH tanggal /05/2014.
BENTUK DAN JENIS BARANG
NAASAABAAH
RUMAH di JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 04 B kelurahan TEMBALANG kecamatan TEMBALANG KOTA SEMARANG dengan luas tanah 478 m2 dan luas bangunan 75 m2
NILAI (Rp.)
LOKASI/LETAK OBYEK PERTANGGUNGAN
JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 04 B kelurahan TEMBALANG 153.000.000 kecamatan TEMBALANG KOTA SEMARANG 150.000.000 JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 04 B kelurahan TEMBALANG kecamatan TEMBALANG KOTA SEMARANG
BESAR MACAM PENUTUPAN RESIKO (Rp.) 153.000.000
Jiwa
150.000.000 Kerugian
JANGKA WAKTU ASURANSI
MASKA ASURA
Sampai pembiayaan lunas
Perusah Asura Syari
Sampai pembiayaan lunas
Perusah Asura Syari
Lampiran Contoh Berita Acara
LAMPIRAN
:2
DAFTAR BARANG-BARANG TIDAK BERGERAK YANG DIIKAT SECARA HAK TANGGUNGAN Berdasarkan Pasal 10 Perjanjian Pembiayaan No. SMS/178/2014/MURABAHAH dan SMS/179/2014/MURABAHAH tanggal /05/2014.
N O.
Letak Tanah
1. JL BANJARSA RI GG TIRTOSARI NO 04 B kelurahan TEMBALAN G kecamatan TEMBALAN G KOTA SEMARANG
Luas/U kuran Jenis Tanah Bangu dan nan bangun an RUMA H TINGG AL
RUMAH di JL BANJAR SARI GG TIRTOS ARI NO 04 B keluraha n TEMBAL ANG kecamat an TEMBAL ANG KOTA SEMARA NG, LT : 478 m2 dan LB : 75 m2
Jenis Hak
SHM
Tangg al Bukti Berak Hak/Pe hir milikan Hak -
No. 2235 tgl. 28/04/ 2010
Nilai Peme Nilai Pengik Keterang gang Taksasi atan an Hak (Rp.) direnca nakan
NASABA T. H 956.000.0 00 B. 184.458.0 00 1.140.458 .000
Hak Tanggung an I (Pertama) Rp.153.00 0.000
Lampiran Contoh Berita Acara Semarang, Mei 2014 Kepada Yth, Pemimpin Bank BNI Syariah Semarang Jl. Ahmad Yani 152
Assalamu'Alaikum Wr.Wb. Dengan Hormat, Sehubungan dengan telah dilaksanakannya Akad Pembiayaan pada hari , -05-2014, dengan ini kami memohon kepada pihak Bank BNI Syariah Kantor Cabang Semarang untuk merealisasikan Pembiayaan kami sesuai dengan Perjanjian Murabahah No. SMS/178/2014/MURABAHAH dan SMS/179/2014/MURABAHAH tanggal -05-2014, dengan tujuan untuk Take Over Plus sebesar Rp. 153.000.000,-( seratus lima puluh tiga juta rupiah) Dengan realisasi pembiayaan tersebut cfm. Perjanjian Pembiayaan No. SMS/178/2014/MURABAHAH dan SMS/179/2014/MURABAHAH tanggal -05-2014 yang telah kami tanda tangani, maka sesuai pasal 2 Perjanjian Pembiayaan tersebut di atas, dengan ini kami menyatakan berhutang kepada Bank BNI Syariah Semarang sebesar 300.599.100,- ( tiga ratus juta lima ratus sembilan puluh sembilan ribu seratus rupiah) inklusif margin dengan pembayaran secara diangsur selama 132 ( seratus tiga puluh dua ) bulan. Demikian kami sampaikan permohonan realisasi ini, atas perhatiannya kami ucapkan terima kasih.
Wassalamu'alaikum Wr.Wb. Pemohon,
Nasaabaah
Lampiran Contoh Berita Acara Semarang, 12 Mei 2014 Nomor
: SMS/03/1346/R
Hal
: Perubahan Surat Keputusan Pembiayaan
Lampiran
:
Kepada Yth. KISWANTO JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 4 B RT 003/RW 002 KEL. TEMBALANG KEC. TEMBALANG KOTA SEMARANG
Assalamu'alaikum Wr.Wb. Surat Keputusan Pembiayaan Nomor : SMS/03/1076/R tanggal 29 April 2014 Menunjuk Surat Keputusan Pembiayaan tersebut di atas, perihal keputusan pembiayaan Murabahah dengan ini kami sampaikan bahwa perubahan Surat Keputusan Pembiayaan pada point sebagai berikut :
10. Syarat-syarat lain
: g. Menyerahkan IMB asli / legalisir ke BNI Syariah Semarang atau minimal KRK, h. Apabila nasabah hanya menyerahkan KRK, maka Nasabah harus menyerahkan surat pernyataan bersedia bertanggung jawab sepenuhnya dan membebaskan bank dari tuntutan apapun apabila dikemudian hari terdapat masalah dengan bangunan atau tempat tinggal ybs.
Lampiran Contoh Berita Acara Syarat-syarat selengkapnya mengenai Pembiayaan Murabahah ini baru mempunyai kekuatan mengikat setelah didudukan dalam Akad Pembiayaan Murabahah. Apabila dikemudian hari dari Surat Keputusan ini ternyata terdapat kekeliruan dan atau kekurangan, maka akan dilakukan perubahan dan pembetulan sebagaimana mestinya. Sebagai tanda persetujuan NASABAH, mohon copy surat ini ditandatangani oleh yang berwenang dan segera dikembalikan kepada kami selambat-lambatnya 10 (sepuluh) hari kerja sejak tanggal surat ini.
Disamping itu, perlu kami beritahukan bahwa dalam rangka Good Corporate Governance (GCG) di BNI Syariah diharapkan kerjasama NASABAH untuk tidak memberikan sesuatu berupa apapun kepada pegawai kami terkait langsung maupun tidak langsung dengan pemberian fasilitas pembiayaan oleh BNI Syariah, baik sebelum maupun sesudah penerimaan fasilitas pembiayaan. Demikian atas perhatian dan kerjasamanya kami ucapkan terima kasih.
Wassalamu’alaikum Wr.wb. PT. BANK BNI SYARIAH KANTOR CABANG SYARIAH SEMARANG
( BAHAUDIN, S.E., A.K., M. Si ) Pemimpin
Lampiran Contoh Berita Acara Semarang, 17 April 2014 Nomor
: SMS/03/1002/R
Hal
: Surat Keputusan Pembiayaan
Lampiran
:
Kepada Yth. NAASAABAAH JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 4 B RT 003/RW 002 KEL. TEMBALANG KEC. TEMBALANG KOTA SEMARANG
Assalamu'alaikum Wr.Wb. Surat Permohonan NASABAH tanggal 7 April 2014 Menunjuk surat NASABAH tersebut di atas, perihal permohonan pembiayaan Murabahah dengan ini kami sampaikan bahwa permohonan Pembiayaan Murabahah NASABAH dapat disetujui dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut : 1. Jenis Pembiayaan
: GRIYA iB HASANAH Murabahah
2. Keperluan
: I
3. Maksimum Pembiayaan
Take over pembiayaan rumah di JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 04 B RT 003 RW 002 Kel. TEMBALANG Kec. TEMBALANG, KOTA SEMARANG dari bank MEGA BANK Dengan uang muka Rp. 0 II Pembelian bahan-bahan material untuk pembangunan rumah di JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 04 B RT 003 RW 002 Kel. Kel. TEMBALANG Kec. TEMBALANG, KOTA SEMARANG Dengan uang muka Rp. 11.024.653,: I 254.559.597,-( dua ratus lima puluh empat juta lima ratus lima puluh sembilan ribu lima ratus sembilan puluh tujuh rupiah) Harga Pokok Rp. 129.566.653,Margin untuk Bank Rp. 124.992.944,II 46.039.496,-( empat puluh enam juta tiga puluh sembilan ribu empat ratus sembilan puluh enam rupiah) Harga Pokok Rp. 23.433.347,Margin untuk Bank
4. Jangka Waktu
:
Rp.
22.606.149,-
132 ( seratus tiga puluh dua ) bulan sejak penandatanganan Akad Murabahah.
5. Bentuk/Sifat
: Angsuran, sesuai jumlah angsuran terlampir.
6. Jaminan dan Pengikatan
: a. Surat Kuasa Memblokir dan Mendebet seluruh rekening atas nama NAASAABAAH yang ada di PT. Bank BNI Syariah Kantor Cabang Syariah yang akan dikreditkan ke rekening Pembiayaan.
Lampiran Contoh Berita Acara b. 1 (satu) unit tanah & bangunan dengan luas tanah 478 m2 dan luas bangunan 75 m2 berlokasi di JL BANJARSARI GG TIRTOSARI NO 04 B RT 003 RW 002 Kelurahan TEMBALANG Kecamatan TEMBALANG Kota SEMARANG Propinsi JAWA TENGAH dengan bukti kepemilikan SHM No. 2235 tanggal 28/04/2010 atas nama NAASAABAAH dan IMB No. . Terhadap Jaminan akan diikat HT I Rp. 153.000.000,- (seratus lima puluh tiga juta rupiah ). 7. Asuransi
8. Persyaratan realisasi
9. Biaya Administrasi dan pengelolaan Pembiayaan
10. Syarat-syarat lain
: a. Terhadap Nasabah akan ditutup asuransi jiwa dengan biaya pertanggungan sebesar Rp. 153.000.000,-. Biaya premi sepenuhnya menjadi beban NASABAH. b. Terhadap Bangunan akan ditutup asuransi kebakaran dengan nilai pertanggungan Rp. 150.000.000,- pada saat pembangunan telah selesai. Premi atas beban NASABAH. : a. Menandatangani Akad Pembiayaan Murabahah sebesar Rp. 153.000.000,- (excl. Margin bank). b. Uang muka berupa kwitansi atau setoran ke rekening NASABAH sebesar Rp. 11.024.653,- ( sebelas juta dua puluh empat ribu enam ratus lima puluh tiga rupiah) telah diserahkan ke Bank BNI Syariah SEMARANG. c. NASABAH telah ditutup asuransi jiwa dan telah membayar premi asuransi jiwa sesuai dengan jangka waktu pembiayaan. d. Pengikatan Hak Tanggungan telah dilaksanakan atau minimal APHT telah ditanda tangani e. Jaminan telah diikat sempurna serta telah diserahkannya covernote dari Notaris ke Bank BNI Syariah Kantor Cabang Semarang. : a. Biaya administrasi sebesar Rp. 0,- untuk take over pembiayaan rumah dan Rp. 0,- untuk pembangunan rumah, dipungut sekaligus. b. Biaya materai, asuransi, notaris dan pengelolaan rekening menjadi beban NASABAH. : a. Didudukkan dalam Akad Pembiayaan Murabahah Angsuran. b. Biaya-biaya yang timbul sebagai akibat pembiayaan ini menjadi beban nasabah. c. Saldo rekening tabungan afiliasi pembiayaan NASABAH akan diblokir sebesar 1 (satu) kali angsuran ditambah saldo minimum rekening tabungan, biaya pengelolaan rekening tabungan dan rekening pembiayaan setiap bulannya sebesar Rp. 2.384.766,-, sampai pembiayaan selesai. d. Tidak dibenarkan menunggak angsuran pokok dan margin. Apabila menunggak angsuran pokok dan margin maka akan dikenakan denda sebesar 5% pertahun yang akan disalurkan ke Dana Kebajikan. e. Seluruh aktivitas keuangan nasabah pembiayaan disalurkan melalui rekening tabungan/giro yang ada di Bank BNI Syariah Kantor Cabang Semarang. f. Setoran angsuran harus telah ada di rekening tabungan NASABAH paling lambat tanggal 20 setiap bulannya. Bilamana
Lampiran Contoh Berita Acara
g.
h. i. j.
tanggal 20 bertepatan dengan hari libur, maka penyetoran dimajukan pada hari kerja sebelumnya. Menyerahkan IMB asli / legalisir ke BNI Syariah Semarang, apabila IMB Asli / legalisir belum dapat diserahkan maka diblokir Rp.5.000.000 sampai dengan IMB asli / legalisir diserahkan ke BNI Syariah Semarang. Nasabah pembiayaan tidak diperkenankan memohon/memperoleh fasilitas dari bank/lembaga keuangan lain tanpa persetujuan dari Bank. Pencairan Pokok Pembiayaan Takeove dan Pencairan Pokok Pembiayaan Renovasir dilakukan secara sekaligus ke rekening nasabah Lain-lain cf. Ketentuan yang berlaku di Bank BNI Syariah.
Syarat-syarat selengkapnya mengenai Pembiayaan Murabahah ini baru mempunyai kekuatan mengikat setelah didudukan dalam Akad Pembiayaan Murabahah. Apabila dikemudian hari dari Surat Keputusan ini ternyata terdapat kekeliruan dan atau kekurangan, maka akan dilakukan perubahan dan pembetulan sebagaimana mestinya. Sebagai tanda persetujuan NASABAH, mohon copy surat ini ditandatangani oleh yang berwenang dan segera dikembalikan kepada kami selambat-lambatnya 10 (sepuluh) hari kerja sejak tanggal surat ini.
Disamping itu, perlu kami beritahukan bahwa dalam rangka Good Corporate Governance (GCG) di BNI Syariah diharapkan kerjasama NASABAH untuk tidak memberikan sesuatu berupa apapun kepada pegawai kami terkait langsung maupun tidak langsung dengan pemberian fasilitas pembiayaan oleh BNI Syariah, baik sebelum maupun sesudah penerimaan fasilitas pembiayaan. Demikian atas perhatian dan kerjasamanya kami ucapkan terima kasih.
Wassalamu’alaikum Wr.wb. PT. BANK BNI SYARIAH KANTOR CABANG SYARIAH SEMARANG
( BAHAUDIN, S.E., A.K., M. Si ) Pemimpin
