Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 117 Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4432). Kode Etik Notaris III MAKALAH : Adjie, Habib, 2011, Kerangka Mendukung Pelaksanaan Jabatan Hadjon, Philipus M., Makalah Tentang Wewenang, Universitas Airlangga, Surabaya , Eksistensi dan Fungsi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) serta Figur Hukum Akta PPAT, Makalah Ceramah Fakultas Hukum UNAIR tanggal 22 Pebruari 1996, hal. Setiawan, Wawan, Kedudukan dan Keberadaan Notaris sebagai Pejabat Umum dan PPAT dibandikan dengan Pejabat Tata Usaha Negara Menurut Sistem Hukum Nasional, Makalah diskusi Ilmiah, FH Unair dan INI Pengda Jatim, Surabaya, hal. 24 , 1994, Ciri-ciri Notaris yang Ideal, Makalah Refreshing Up Grading Course INI, Jakarta, hal.
IV INTERNET Notaris dan Jaminan Kepastian Hukum, www.wawasanhukum.blogspot.com, diakses tanggal 1 Agustus 2013 Damang, Covernote, http://Psycho-legal.blogspot.com/2011/07/cover-note-oleh-notaris.html
*****
ANALISIS KEABSAHAN AKTA NOTARIS TENTANG SEWA MENYEWA TANAH DENGAN BUKTI KEPEMILIKAN DALAM BENTUK PIPIL Oleh Anak Agung Ade Jaya Wibawa*, Prof. Dr. I Wayan Windia, SH.,M.Si , **, I Made Pria Dharsana, SH.,M.Kn** Magister Kenotariatan Universitas Udayana E-mail :
[email protected] ABSTRACT VALIDITY ANALYSIS OF NOTARY DEED LAND OF LEASE RENT IN PIPIL Land has an important meaning for society, both in terms of economic, social. Each person will try to meet the need for land, each person will be trying to acquire the land as much as possible. One effort that is often made is to lease the land. Lease is a form of reciprocal agreement, lease agreement should not be loose rather than legal provisions applicable in Indonesia, namely the draft Civil Code (hereinafter referred to as the Code Civil). Regarding the legitimacy of agreements governed by Article 1320 of the Civil Code, among others: the agreement of the parties, the skill of the parties who made it, a certain object and a lawful reason. Lease agreement will give rise to the rights and obligations of the parties who made it. Agreements made legally valid as the law for those who make it, it is stipulated in Article 1338 of the Civil Code. This thesis uses empirical legal research methods to approach legislation, which was associated with the approach of the case and facts approach. Regulatory approach is done by reviewing and analyzing legislation relating to the regulation of land namely Law No. 5 of 1960 Concerning Basic Principles of Agricultural and Government Regulation No. 24 of 1997 on registration of land, and a case
Jurna l Ilmia h P ro di Mag ister K eno ta riata n, 20 13 -201 4
Page 44
approach is used to assess how the lease agreement with the object of ownership in the form of finely made in a notarial deed, as well as the fact approach to the fact that occur in the field of the ground lease with the object of ownership in the form of finely. The results showed that it is legitimate rental agreement with the finely object. When referring to one of the principles is the principle of konsensualisme agreement, in which agreement has been born if it has the agreement of the parties. So also with the object of the agreement is not something that is prohibited by the Act. As for the possible problems arising from the agreement is to be done with the effort both preventive and repressive laws of the realm of civil and criminal law *Penulis **Pembimbing I *** Pembimbing II Keywords: Agreement, Lease, Pipil, Deed
Pendahuluan
mengandung suatu perintah kepada Negara untuk
1.1. Latar Belakang Tanah bagi
mempergunakan bagi sebesar-besar kemakmuran
I.
kehidupan
manusia
rakyat.
mempunyai kedudukan yang sangat penting. Hal ini
disebabkan
hampir
seluruh
Bukti kepemilikan tanah di Indonesia
aspek
saat ini adalah sertipikat sesuai dengan Undang-
kehidupannya terutama bagi bangsa Indonesia
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
tidak dapat terlepas dari keberadaan tanah yang
Dasar tentang Pokok-Pokok Agraria yang lebih
sesungguhnya tidak hanya dapat ditinjau dari
dikenal dengan UUPA (selanjutnya disebut
aspek ekonomi saja, melainkan meliputi segala
UUPA).
kehidupan dan penghidupannya.
pendaftaran
Lalu
bagaimana
tanah
yang
dengan
proses
merupakan
bukti
Kebutuhan ekonomi dalam kehidupan
kepemilikan seseorang terhadap tanah sebelum
manusia akan tanah mengakibatkan lalu lintas
berlakunya UUPA dan Peraturan Pemerintah
hukum dalam jual beli dan sewa-menyewa
Nomor 16 Tahun 1961 tentang Pendaftaran
terhadap tanah meningkat.
Tanah. Sebelum berlakunya UUPA dan Peraturan
Namun tidak semua orang yang memiliki tanah
Pemerintah Nomor 16 Tahun 1961 tentang
memiliki bukti kepemilikan berupa sertipikat Hak
Pendaftaran
Milik, namun ada juga yang hanya memiliki pipil.
kepemilikan tanah itu adalah pipil. Pipil adalah
Di
Indonesia,
secara
konstitusional
pengaturan hukum tanah (sebagai bagian dari
bukti
Tanah,
kepemilikan
bahwa
tanah
tanda
seseorang
bukti
yang
digunakan pada saat sebelum berlakunya UUPA.
sumber daya alam) ditegaskan dalam Pasal 33
Pada saat setelah berlakunya UUPA,
ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang
bukti kepemilikan terhadap tanah adalah berupa sertipikat , jadi apabila di suatu tanah yang sama
terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan
terdapat pipil dan ada sertipikatnya, maka pemilik
dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran
sertipikatlah yang akan memiliki hak kebendaan
rakyat. Dalam Pasal tersebut terkandung 2 unsur
(hak milik atas tanah) yang lebih kuat, karena sertipikat hak milik atas tanah adalah tanda bukti yang lebih kuat daripada pipil.
wewenang Negara dalam mengatur , negara adalah
badan
hukum
publik
yang
dapat
mempunyai hak dan kewajiban seperti manusia
Pengadaan kebutuhan
bagi
tanah
sudah
masyarakat
menjadi
yang
ingin
meningkatkan taraf perekonomiannya, kebutuhan tersebut menimbulkan keinginan dari subjek
Jurna l Ilmia h P ro di Mag ister K eno ta riata n, 20 13 -201 4
Page 45
hukum untuk menguasai sebanyak-banyaknya
berupa pipil, bahkan dengan menggunakan akta
tanah di Indonesia, dan salah satu cara yang
otentik atau akta yang dibuat oleh notaris.Yang
dipergunakan oleh mereka adalah dengan sewa-
menjadi
menyewa tanah. Perjanjian sewa-menyewa diatur
keabsahan akta notaris tersebut, terutama bila
di dalam babVII Buku III KUH Perdata yang
ditinjau dari Pasal 1320 KUHPerdata terutama
-
permasalahan
adalah
bagaimana
dalam hal objek tertentu.
meliputi Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600
Pipil
sebagai
yang
merupakan
KUH Perdata. Definisi perjanjian sewa-menyewa
representasi pengakuan Negara terhadap hak
menurut Pasal 1548 KUH Perdata menyebutkan
kepemilikan
-menyewa adalah suatu perjanjian,
dengan
mana
pihak
yang
oleh
warga
Negara
Indonesia
sebelum berlakunya UUPA memang bisa diubah
satu
menjadi sertipikat dengan proses konversi yang
mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada
dilakukan di Badan Pertanahan Nasional. Secara
pihak yang lainya kenikmatan dari suatu barang,
garis
selama waktu tertentu dan dengan pembayaran
pendaftaran, pengukuran, sidang dan penerbitan
suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan
sertipikat. Proses ini sangat panjang, belum lagi
besar
proses
konversi
ada
4
yaitu,
apabila pemilik tanah ini sudah meninggal tentu Asas kebebasan berkontrak sebagaimana
harus ada surat pernyataan silsilah keluarga dan
yang diatur dalam Pasal 1338 KUHPerdata
surat pernyataan waris yang benar-benar valid,
mengandung pengertian bahwa perjanjian yang
lalu bagaimana dengan perjanjian sewa-menyewa
dibuat secara sah berlaku mengikat bagi yang
yang sudah terjadi sebelum proses konversi itu ,
membuat perjanjian tersebut. Itu artinya sejak
bagaimana
lahirnya perjanjian sewa menyewa tanah tersebut
terhadap tanah itu bukanlah jatuh kepada pemilik
yang
undang-undang
semula yang menyewakan tanah tersebut padahal
otomatis mengikat para pihak yang membuat
perjanjian itu telah berlangsung selama beberapa
perjanjian sewa menyewa itu. Selain asas tersebut
waktu.
yang patut diperhatikan adalah syarat sahnya
1.2 Rumusan Masalah.
perjanjian sebagaimana yang diatur dalam Pasal
Dari latar belakang diatas dapat dirumuskan
1320 KUHPerdata.
beberapa masalah antara lain :
dikatakan
sah
secara
Setelah kebutuhan manusia akan tanah
a)
bila
malah
Bagaimanakah
status
keabsahan
kepemilikan
akta
notaris
terpenuhi dengan upaya sewa-menyewa tersebut,
tentang sewa menyewa tanah dengan bukti
sekarang munculah kembali bagaimana cara
kepemilikan dalam bentuk pipil bila ditinjau
menuangkan perbuatan hukum sewa menyewa
dari hukum perjanjian?
tersebut agar menjadi alat bukti yang kuat, maka disinilah letak peran notaris dalam membuat akta notaris yang berisi perbuatan hukum yang mereka lakukan tersebut. Dalam hal mencari kepastian hukum terhadap perbuatan hukum sewa menyewa
Walaupun segala informasi mengenai tanah tersebut belum jelas, baik itu kepemilikan maupun luasnya, tetap saja dilakukan perjanjian dengan
menggunakan
untuk mengantisipasi akibat hukum yang ditimbulkan
dari
sewa
menyewa
tanah
dengan bukti kepemilikan dalam bentuk pipil?
tersebut dibuatlah akta notariil.
sewa-menyewa
b) Apakah upaya hukum yang dapat dilakukan
objek
1.3 Tujuan Penelitian. 1.3.1 a)
Tujuan Umum Tujuan umum dari penelitian ini adalah untuk
mengetahui
Jurna l Ilmia h P ro di Mag ister K eno ta riata n, 20 13 -201 4
dan
menganalisis
Page 46
bagaimana
1.3.2
notaris
Syarat sahnya perjanjian diatur dalam
tentang sewa menyewa tanah dengan
Pasal 1320 KUHPerdata, dalam teori
bukti kepemilikan dalam bentuk pipil
perjanjian meliputi asas-asas yang berlaku
dalam hukum perjanjian.
umum dalam perjanjian, antara lain asas
Tujuan Khusus
kebebasan
b) Tujuan apakah
keabsahan
khusus upaya
akta
untuk hukum
berkontrak,
asas
menganalisa
konsensualisme, asas itikad baik, asas
yang
kepastian dan asas kepribadian.
dapat
dilakukan untuk mengantisipasi akibat
3. Teori Keadilan.
hukum yang ditimbulkan dari sewa
Keadilan distributif, yaitu keseimbangan
menyewa
antara apa yang didapati oleh seseorang
tanah
dengan
bukti
kepemilikan dalam bentuk pipil.
dengan
apa yang patut didapatkan dan
keadilan korektif, yaitu keadilan yang bertujuan untuk mengoreksi kejadian yang
1.4 Manfaat Penelitian.
tidak adil.1 a. Manfaat Teoritis
4. Asas Pembuktian.
Manfaat teoritis dari penelitian ini adalah sebagai pengembangan
ilmu
pengetahuan
Untuk
hukum,
diupayakan
khususnya dalam bidang hukum perjanjian dan
pembuktian,
arti konvensional. 2 dari
Pemerintah
dalam
pertanahan
setempat,
penelitian
hal
ini
ini
adalah
masyarakat
bagi kantor
khususnya
pihak-pihak yang melangsungkan perjanjian sewa menyewa dengan objek sebidang tanah dengan bukti kepemilikan berupa pipil dan bagi Notaris. 1.5 Landasan Teoritis.
gambaran
1.6
Metode Penelitian. a. Jenis Penelitian. Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian hukum empiris,
yaitu
dengan
melihat
permasalahan dari kenyataan yang ada
Untuk memperjelas dalam memberikan suatu
dengan
hukum
membuktikan dalam arti logis dan dalam
b. Manfaat Praktis praktis
kepastian
membuktikan dibedakan menjadi 2, yaitu
bidang pertanahan.
Manfaat
menemukan
mengenai
pembahasan
dalam masyarakat dan dikaitkan dengan peraturan
perundang-undangan
yang
permasalahan diatas, maka dalam penulisan
berlaku saat ini. Penelitian hukum empiris
tesis ini digunakan teori dan asas, yaitu :
adalah
1. Teori Negara Hukum
pemberlakuan
Teori
ini
digunkana
untuk
melihat
penelitian
ketentuan hukum
hukum atau
mengenai
implementasi
normatif
(kodifikasi
hubungan antara Badan atau Pejabat tata
undang-undang atau kontrak) secara in
Usaha Negara dengan seseorang atau
actio pada setiap peristiwa hukum tertentu
badan hukum perdata, contohnya adalah
yang terjadi dalam masyarakat. 3
bagaimana pemerintah sebagai regulator
.
dalam membuat suatuperaturan hukum yang mengatur seseorang atau badan hukum perdata. 2. Teori Perjanjian
1
Faudy Munir, 2007, Dinamika Teori Hukum, Ghalia Indonesia, Bogor, Hal. 109. 2 Sudikno Mertokusumo, 2006. Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Yogyakarta, h.134 3 Abdulkadir Muhammad, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hal.134
Jurna l Ilmia h P ro di Mag ister K eno ta riata n, 20 13 -201 4
Page 47
b. Jenis Pendekatan.
Sewa
1) Pendekatan Perundang-undangan
menyewa
bukanlah perbuatan
hukum pengalihan hak dari satu orang ke orang
(Statue Aprroach). 2) Pendekatan Kasus (Case Aprroach). c. Sumber Data.
lain
yang
menuntut
pengalihan
itu
harus
didasarkan atas sertifikat. Itu artinya sewa
a. Data primer yaitu data yang diperoleh
menyewa bisa dilakukan dengan menggunakan
melalui penelitian di lapangan yaitu wawancara yang berasal dari para informan, Notaris yang berkedudukan di Kabupaten Badung dan Kabupaten
pipil atas tanah sebagai objeknya. Atas terjadinya sewa menyewa yang menggunakan pipil atas tanah sebagai objeknya dituntut kejelian dari
Tabanan. b. Data
sekunder
yaitu
data
yang
diperoleh dari penelitian kepustakaan yang
meliputi
data
terdokumentasikan
yang
dalam
sudah
seorang Notaris menempatkan pipil itu sebagai objek atas perjanjian sewa menyewa dalam akta Notariil yang dibuatnya.
bentuk Bukan berarti seseorang yang memiliki
bahan-bahan hukum yang dikumpulkan dengan studi studi dokumen.
tanah
d. Teknik Pengumpulan Data.
tanpa
bersertifikat
tidak
mungkin
melakukan sewa menyewa terhadap tanah yang
Data sekunder, dilakukan dengan studi dokumen dan untuk data primer, dilakukan dengan mengadakan wawancara langsung dengan para informan untuk memperoleh
dimilikinya tersebut. Ini sejalan dengan teori kemanfaatan oleh Jeremy Bentham. Berikut adalah kutipan pendapat dari Jeremy Bentham
jawaban yang relevan. mengenai
e. Teknik Analisis Data. Sesudah semua data terkumpul baik itu data lapangan yang diperoleh dengan teknik
wawancara
ataupun
dokumen kemudian diklasifikasikan secara yang
disesuaikan
yang
Introduction
to
terdapat the
morals
dalam and
bahwa hukum bertujuan semata-
data
kepustakaan yang diperoleh dari studi
kualitatif
kemanfatan
dengan
mata apa yang berfaedah bagi orang. 4 Dari pendapat tersebut dapat penulis analisa bahwa hukum dapat dinilai baik buruknya di mata
permasalahan yang dibahas masyarakat adalah bagaimana hukum itu sendiri BAB II PEMBAHASAN
Keabsahan Akta Notaris Tentang Sewa Menyewa Tanah Dengan Bukti Kepemilikan Dalam Bentuk Pipil Bila Ditinjau Dari Hukum Perjanjian.
memberikan manfaat bagi masyarakat. Hukum itu dinilai baik apabila ia memberikan faedah yang berguna bagi masyarakat, dan sebaliknya dinilai buruk apabila hukum itu malah menimbulkan kerugian bagi masyarakat. Kemanfaatan adalah salah satu tujuan hukum disamping kepastian dan keadilan.
Seringkali
kemanfaatan
digunakan
4
R.Soeroso, 2000, Pengantar Ilmu Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, h.58
Jurna l Ilmia h P ro di Mag ister K eno ta riata n, 20 13 -201 4
Page 48
sebagai tolak ukur apakah suatu peraturan itu
bahwa perjanjian itu adalah suatu perbuatan
benar-benar
bagi
hukum mengenai harta benda kekayaan antara
dengan
dua pihak, di mana satu pihak berjanji atau
kemanfaatan ini adalah Teori utilitarianisme, inti
dianggap berjanji untuk melakukan suatu hal atau
dari teori ini adalah bahwa hukum pada dasarnya
tidak melakukan suatu hal, sedang pihak yang lain
bertujuan
berhak menuntut pelaksanaan janji itu. 6 Dari
berlaku
masyarakat.Teori
dan
yang
untuk
bermanfaat
berhubungan
memberikan
faedah
yang
sebanyak-banyaknya bagi masyarakat.
beberapa definisi atas perjanjian tersebut dapat
Dalam kaitannya dengan sewa menyewa
dikatakan bahwa asalkan para pihak telah setuju
atas tanah yang masih berpipil adalah tetap
terhadap
dilaksanakan
perjanjian itu berlaku dan sah bagi mereka
sepanjang
tidak
bertentangan
isi dari perjanjian
sebagai
mana objek tanah berpipil itu dilengkapi dengan
berkontrak).
data-data yang lengkap yang menunjang bahwa
dijelaskan mengenai Objek perjanjian entah itu
objek
berpipil
itu
adalah
yang
dimaksud
sebagaimana tertera dalam pipil tersebut. Perjanjian
sewa
menyewa
Dalam
atau
(asas
maka
dengan hukum, kesopanan dan kesusilaan, di
tanah
Undang-Undang
tersebut
definisi
bersertifikat,
kebebasan
tersebut
jadi
tidak
walaupun
perjanjian didasarkan atas pipil maka perjanjian dapat
dilaksanakan sejak adanya persetujuan dari para
itu adalah sah dan berlaku mengikat bagi para pihak.
pihak, jadi entah itu sewa menyewa dengan objek
Pipil adalah sebuah bentuk pengakuan
pipil atau sertifikat tetap dapat terjadi dengan
negara terhadap penguasaan hak atas tanah
syarat ada persetujuan dari para pihak yang
sebelum berlakunya UUPA, dapat dikatakan
membuatnya. Hal ini sejalan dengan teori
bahwa pipil adalah didasarkan atas hukum yang
perjanjian, khususnya asas perjanjian yaitu asas
saat itu berlaku di Indonesia, adapun setelah
konsensualisme. Perjanjian dianggap telah lahir
berlakunya UUPA adanya sertifikat atas tanah
sejak adanya tanda persetujuan dari para pihak.
sebagai bentuk kepemilikan suatu hak atas tanah,
Subekti
pengertian
bukan berarti pipil tidak berlaku lagi, pipil tetap
perjanjian sebagai berikut bahwa suatu perjanjian
berlaku. Oleh karena itu dari segi norma hukum,
adalah suatu peristiwa di mana seseorang berjanji
kesusilaan dan ketertiban umum pipil tidak
kepada seorang yang lain atau di mana dua orang
melanggar, dari segi objek perjanjian yang
itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal.5
dianggap sah sesuai pasal 1320 KUHPerdata
Wirjono
mendefinisikan
Prodjodikoro 5
R.
memberikan
definisi
S o eb e kt i, 2001, Hukum P e rj a n j ia n , PT. I n te r m a s a, Ja k ar ta , h al . 4 5
6
Wirjono Prodjodikoro,1985, Hukum Perdata Tentang Persetujuan Tertentu, Cet VIII, Sumur, Bandung , hal 11.
Jurna l Ilmia h P ro di Mag ister K eno ta riata n, 20 13 -201 4
Page 49
perjanjian sewa menyewa dengan objek pipil atas
adalah sah dan berlaku sebagai undang-undang
tanah adalah sah dan bisa dilaksanakan.
sebagaimana bila ditinjau dari teori perjanjian.
Perjanjian sewa menyewa terhadap pipil dapat
Adapun yang dilihat dari perjanjian ini bukanlah
menimbulkan permasalahan yang lebih ketimbang
karena objek sewa sudah dalam bentuk sertifikat
perjanjian sewa menyewa atas sertifikat, ini
atau masih dalam bentuk pipil tetapi lebih kepada
karena data-data yang termuat dalam pipil
manfaat yang diberikan sebagai akibat dari
tidaklah selengkap dan akurat sebagaimana dalam
perjanjian sewa menyewa tersebut. Bila ditinjau
sertifikat. Dalam memasukan objek perjanjian
dari teori kemanfaatan maka perjanjian sewa
sewa dengan objek pipil ke akta notariil haruslah
menyewa dengan objek sewa masih dalam bentuk
mendapat perhatian yang lebih agar jangan
pipil adalah memberi manfaat bagi para pihak,
sampai objek yang dimaksud sampai salah yang
baik itu yang menyewakan tanah atau penyewa
mengakibatkan akta notariil yang dibuat oleh
tanah, kemanfaatan adalah salah satu tujuan
Notaris menjadi salah.
hukum disamping kepastian hukum dan keadilan.
Dalam
sewa
Akta Notaris tentang sewa menyewa tanah
menyewa tanah yang masih dalam bentuk pipil
dengan bukti kepemilikan dalam bentuk pipil bila
tidaklah sama dengan perjanjian sewa menyewa
ditinjau dari hukum perjanjian adalah sah dan
dengan objek tanah yang telah bersertipikat. Hal
mengikat para pihak yang membuatnya. Dengan
ini dikarenakan ada beberapa informasi dalam
ketentuan bahwa Akta Notaris tersebut dibuat
pipil yang belum sesuai dengan kenyataan pada
berdasarkan tata cara dan syarat yang telah
saat ini, harus diperhatikan data yuridis dan data
ditentukan
sporadik yang berkaitan dengan tanah tersebut.
mengenyampingkan
Apabila
berlaku dalam perjanjian, sehingga Akta Notaris
ingin
melakukan
perjanjian
melakukan
perjanjian
sewa
oleh
memiliki
UUJN
dengan
asas-asas
menyewa tanah yang masih dalam bentuk pipil
itu
kekuatan
sebagaiknya didahului dengan pembuatan Akta
sempurna,
Perikatan Pendahuluan Sewa Menyewa Tanah
kesepakatan para pihak saat itu.
dan
umum
pembuktian
merupakan
murni
tidak yang
yang hasil
yang mana isinya sebagaimana hasil wawancara
Upaya Hukum Yang Dapat Dilakukan Untuk
yang dilakukan oleh peneliti dan kemudia baru
Mengantisipasi Akibat Hukum yang
kemudian dibuat Akta Perjanjian Sewa Menyewa
Ditimbulkan Dari Sewa Menyewa Tanah
Tanah
sebagai
tindak
lanjut
dari
Akta
Dengan Bukti Kepemilikan Dalam Bentuk
Pendahuluan tersebut.
Pipil
Perjanjian sewa menyewa baik dengan
Upaya hukum adalah dilakukan untuk
objek sertifikat ataupun masih dalam bentuk pipil
mencari suatu kebenaran materiil, yaitu kebenaran
Jurna l Ilmia h P ro di Mag ister K eno ta riata n, 20 13 -201 4
Page 50
yang sebenar-benarnya terjadi. Upaya hukum
semaksimal mungkin dari perjanjian tersebut dan
sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 12 Kitab
menghindar dari sengketa atau permasalahan
Undang-Undang
yang mungkin timbul.
(selanjutnya
Hukum
disebut
Acara
hak
Akta Perikatan Sewa Menyewa Tanah
terdakwa atau penuntut umum untuk tidak
dibuat sebelum dibuatkan Akta Perjanjian Sewa
menerima
berupa
Menyewa Tanah terhadap tanah yang masih ber-
perlawanan atau banding atau kasasi atau hak
pipil. Akta Pendahuluan ini berisi mengenai
terpidana
permohonan
kehendak para pihak yang ingin memberi sewa
peninjauan kembali serta menurut cara yang
dan menerima sewa terhadap tanah yang pada
diatur dalam undang-undang ini (KUHAP).
saat itu masih dalam berbentuk pipil, dan apabila
Secara singkat eksistensi upaya hukum tersebut
pipil
adalah upaya untuk mendapatkan keadilan dan
sertipikat maka para penghadap sepakat tidak
kebenaran materiil (materieele waarheid) bagi
akan mempemasalahkannya, baik itu apabila
terdakwa/terpidana maupun jaksa/penuntut umum
terjadi perubahan luas terhadap bidang tanah yang
dari pengadilan yang lebih tinggi.
menjadi objek sewa tersebut.
putusan
untuk
KUHAP),
Pidana
pengadilan
mengajukan
adalah
yang
tersebut
telah
dikonversikan
menjadi
Upaya Hukum adalah cerminan secara
Selain merupakan kehendak dari para
nyata salah satu asas hukum yang penting yaitu
pihak, akta pendahuluan tersebut juga sebagai alat
asas persamaan dimata hukum (equality before
untuk meminimalisir potensi sengketa yang
the law) yang mana asas ini menentukan bahwa
timbul dari perjanjian sewa menyewa tanah yang
bahwa setiap orang yang disangka, ditahan,
masih ber-pipil, karena dalam akta tersebut juga
dituntut dan atau dihadapkan dimuka sidang
dituangkan persetujuan dari para pihak bahwa
pengadilan, wajib dianggap tidak bersalah sampai
mereka telah setuju apabila nanti ada perubahan
adanya putusan pengadilan yang menyatakan
setelah proses konversi dari pipil ke sertipikat.
kesalahannya dan memperoleh kekuatan hukum tetap.
Persetujuan kehendak dari para pihak yang membuat persetujuan adalah termasuk salah
Setiap
orang pasti
berusaha sebisa
satu syarat sahnya perjanjian sebagaimana yang
mungkin untuk menghindar dari masalah, dan
diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, syarat
mendapatkan
persetujuan kehendak itu adalah bersifat subjektif.
kebahagiaan
sebesar-besarnya.
Begitu juga bagi mereka yang melakukan
Yang
perjanjian sewa menyewa dengan objek tanah
menyebabkan perjanjian itu dapat dibatalkan.
yang bukti kepemilikannya masih berbentuk pipil,
Dapat dikatakan bahwa untuk mencegah ataupun
mereka
meminimalisir akibat hukum yang diduga muncul
berusaha
memetik
keuntungan
artinya
Jurna l Ilmia h P ro di Mag ister K eno ta riata n, 20 13 -201 4
apabila
dilanggar
akan
Page 51
dari perjanjian sewa menyewa tanah dalam
bukti yang telah disebutkan sebelumnya, apabila
bentuk pipil adalah dengan menggunakan Akta
permasalahan yang timbul mengarah ke ranah
Perjanjian
Sewa
pidana ataupun ke arah ranah perdata. Selama
Menyewa, yang terpokok harus ada dalam akta ini
Akta Notaris memenuhi unsur-unsur sebagai akta
adalah harus berisi kedudukan dari pipil saat
otentik dan dibuat berdasarkan tata cara yang
perjanjian tersebut dibuat, apakah sedang proses
telah ditentukan UUJN maka Akta Notaris itu
konversi atau akan dilakukan proses konversi dari
memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna di
pipil ke sertipikat. Tidak lupa juga dalam Akta ini
mata pengadilan.
Perikatan
Pendahuluan
harus dituangkan bahwa para pihak yang terlibat
BAB III PENUTUP
dalam perjanjian ini telah mufakat dan sepakat Kesimpulan. akan isi akta ini dan setuju untuk menuangkannya dalam bentuk akta notariil.
Berdasarkan apa yang telah diuraikan dalam bab-bab terdahulu, maka dapat ditarik kesimpulan
Walaupun telah dilakukan upaya dengan
sebagai berikut : 1.
membuat
Akta
Perjanjian
perikatan
Akta Notaris tentang sewa menyewa
Sewa tanah dengan bukti kepemilikan dalam
Menyewa terlebih dahulu bisa juga berpotensi bentuk pipil bila ditinjau dari hukum menimbulkan masalah, entah itu menyangkut perjanjian adalah sah dan mengikat para objek perjanjian ataupun unsur-unsur lain dalam pihak
yang
membuatnya.
Dengan
perjanjian tersebut yang dapat dipermasalahkan. ketentuan bahwa Akta Notaris tersebut Dalam Akta Notaris biasanya tercantum dibuat berdasarkan tata cara dan syarat mengenai pilihan domisili hukum bagi para yang telah ditentukan oleh UUJN dengan penghadap, yang artinya bila akhirnya mereka tidak
mengenyampingkan
asas-asas
bermasalah terhadap akta tersebut, atau terjadi umum yang berlaku dalam perjanjian, wanprestasi dalam perjanjian yang tertuang dalam sehingga Akta Notaris itu memiliki Akta tersebut maka para penghadap sepakat untuk kekuatan pembuktian yang sempurna, menyelesaikannya di Pengadilan Negeri setempat. dan merupakan murni hasil kesepakatan Adapun Akta Notaris yang bermasalah para pihak saat itu. sehingga terdegradasi menjadi Akta dibawah tangan tidak lagi memiliki kekuatan pembuktian
2.
Upaya hukum yang dapat dilakukan
yang sempurna, artinya hakim tidak lagi hanya
untuk mengantisipasi akibat hukum yang
membaca akta itu sebagaimana yang tertera saja.
diduga timbul terhadap sewa menyewa
Hakim
memberikan
dengan objek berupa tanah yang berpipil
putusannya harus berpedoman kepada alat-alat
adalah dengan dua cara, yaitu dengan
di
pengadilan
dalam
Jurna l Ilmia h P ro di Mag ister K eno ta riata n, 20 13 -201 4
Page 52
cara upaya hukum sebelum timbulnya
disebutkan juga mengenai data yuridis
akibat hukum dan sesudah timbulnya
dan sporadik dari tanah tersebut, dan
akibat hukum. Adapun upaya hukum
kedudukan
sebagai pencegahan akan timbulnya
diperjanjikan
akibat hukum yang mungkin terjadi
proses konversi atau akan dilakukan
adalah dengan membuat Akta Perikatan
proses konversi ke bentuk sertipikat,
Pendahuluan
setelah
Sewa
Menyewa
tanah
dari
pipil
apakah
sertipikat
itu
sedang
selesai
saat dalam
maka
sedangkan upaya hukum yang dapat
dibuatkanlah Akta Sewa Menyewa oleh
dilakukan
Notaris.
sesudah
timbulnya
akibat
hukum adalah dengan jalur litigasi atau Dalam membuat Akta Notaris sebaiknya tetap pengadilan baik dalam ranah hukum berpedoman kepada tata cara dan syarat yang pidana ataupun perdata. telah ditentukan oleh undang-Undang baik itu UUJN ataupun KUHPerdata tentu saja dengan
Saran. Sebaiknya membuat Akta Pendahuluan Perikatan Sewa Menyewa Tanah terlebih dahulu sebelum membuat Akta Sewa Menyewa tanah dengan objek sewa yang masih dalam bentuk pipil, yang mana inti dari Akta Pendahuluan tersebut adalah bahwa berisi kesepakatan dari para pihak bahwa saat itu yang menjadi objek dalam perjanjian itu adalah tanah dalam bentuk pipil dengan menerima baik ataupun pemegang pipil sesuai yang tercantum
dalam
pipil
tidak
mengenyampingkan
syarat
sahnya
perjanjian dan asas-asas yang berlaku umum dalam hukum perjanjian. Pembuatan Akta Notaris diharapkan dengan teliti jangan sampai Akta yang dibuat malah salah dan terdegradasi menjadi Akta dibawah
tangan
yang
jelas
kekuatan
pembuktiannya tidak sempurna lagi, hal ini bukannya memberikan kepastian hukum bagi para pihak malah memunculkan sengketa dari para pihak baik dalam ranah hukum pidana ataupun perdata.
tersebut,
DAFTAR PUSTAKA Literatur Abdul Kadir Muhammad, 1986, Hukum Perjanjian, Alumni, Badung. , 1992, Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung Adi Rianto, 2004, Metodologi Penelitian Sosial dan Hukum, Granit, Jakarta
Jurna l Ilmia h P ro di Mag ister K eno ta riata n, 20 13 -201 4
Page 53
