TEMU ILMIAH IPLBI 2015
Analisis Faktor-faktor Penyebab Membeli Apartemen Andrie I. Kartamihardja Program Studi Magister Arsitektur, SAPPK, Institut Teknologi Bandung.
Abstrak Apartemen merupakan salah satu indikator meningkatnya perekonomian dan jumlah penduduk di kota-kota besar di Indonesia. Pembangunan dan penjualan apartemen di Indonesia mengalami peningkatan yang cukup signifikan dalam dekade terakhir. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui alasan-alasan yang dikemukakan oleh pasar sebagai pertimbangan untuk membeli atau tidak membeli apartemen. Manfaat dari penelitian ini diharapkan akan munculnya atribut-atribut yang menjadi bahan pertimbangan pasar dalam membeli apartemen yang kemudian menjadi masukan untuk membuat perencanaan apartemen di masa mendatang. Penelitian ini menggunakan metode penelitian kualitatif eksploratif dan metode pengumpulan data dengan teknik survey melalui kuesioner online, metode analisis konten dengan tahap open coding dan axial coding, kemudian mencari korespondensi faktor dengan selective coding. Ditemukan bahwa investasi adalah alasan untuk membeli apartemen yang paling sering muncul dari responden. Kata-kunci : apartemen, axial coding, investasi, open coding, selective coding
Pengantar Indonesia sedang mengalami pertumbuhan penduduk dan ekonomi yang relatif stabil. Sebagai akibatnya maka pertumbuhan kota-kota besar di Indonesia pun mengalami peningkatan kemajuan yang dapat dilihat dari pembangunan infra-struktur, hunian tinggal, perkantoran, pertokoan, sekolah, dan fasilitas-fasilitas per-kotaan lainnya. Salah satu indikator meningkatnya perekonomian dan jumlah penduduk di kota besar adalah banyaknya pembangunan hunian vertikal dalam bentuk apartemen. Hingga bulan Agustus 2015, apartemen menempati posisi ketiga market share properti di Indonesia dengan porsi 11,43% setelah rumah dan tanah. Persediaan apartemen di bulan Agustus 2015 naik 52% dan penjualan apartemen naik 94% setelah mengalami penurunan di bulan Juli 2015 (blog.urbanindo.com). Data ini menunjukkan walaupun mengalami pasang surut, potensi pasar dan penjualan apartemen di Indonesia yang besar.
Dari penelitian sebelumnya terungkap bahwa alasan utama konsumen di salah satu kota besar Indonesia yaitu Bandung membeli apartemen adalah untuk tujuan investasi atau peluang bisnis dan sebagai rumah kedua (Cahyani P.
dkk., 2012: 44). Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui persepsi pasar mengenai kelebihan dan kekurangan dari apartemen. Yaitu mencari alasanalasan yang dikemukakan oleh responden yang menjadi bahan pertimbangan pasar untuk memutuskan akan membeli apartemen atau tidak. Manfaat penelitian ini adalah diharapkan munculnya atribut-atribut yang dilihat oleh pasar sebagai faktor dalam memutuskan untuk membeli apartemen. Atribut-atribut ini kemudian diharapkan dapat menjadi masukan dalam membuat perencanaan apartemen yang sesuai dengan pasar di Indonesia. Metode Dalam melakukan penelitian ini, dilakukan metode kualitatif (Creswell, 2008) dengan sifat Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015 | C 005
Analisis Faktor Penyebab Membeli Apartemen
eksploratif (Groat & Wang, 2002). Metode ini dilakukan untuk mendapatkan jawaban yang luas dari responden dan dapat dianalisa secara men-dalam. Dalam pengumpulan data, metode yang digunakan adalah teknik survey melalui kuesioner online, sedangkan dalam melakukan anallisis data dikerjakan dengan beberapa metode yakni melakukan analisis konten dengan tahap open coding dan axial coding, lalu melihat hubungan antar faktor dengan analisis distribusi dan analisis korespondensi. Metode Pengumpulan Data Dalam mengumpulkan data metode yang digunakan pada penelitian ini adalah survei online dalam bentuk kuesioner dengan memanfaatkan fasilitas Google Form. Kuesioner online dibagikan secara bebas, baik lewat media sosial ataupun secara pribadi dikenal, kepada teman atau kolega yang berdomisili di sekitar Jabodetabek dan Bandung. Didapatkan total 37 responden, dimana responden terdiri dari mayoritas muda-mudi yang sedang memulai karir di sekitar Jabodetabek dan Bandung. Pekerjaan responden mayoritas adalah pelajar/mahasiswa, pegawai swasta, wirausaha /pengusaha, dan lainnya adalah pilot, geologist, dan advokat. Peneliti melihat responden-responden tersebut adalah sample dari pasar yang potensial untuk 5-15 tahun ke depan. Kuesioner online yang dibagikan kepada responden berisi pertanyaan yang disusun secara kualitatif dan kuantitatif (mix-method). Pertanyaan kualitatif menggunakan struktur pertanyaan terbuka (open-ended) agar mendapatkan jawaban yang seluas-luasnya, sedangkan pertanyaan kuantitatif dengan pertanyaan tertutup (close-ended) berupa pertanyaan dengan pilihan jawaban yang sudah disediakan. Untuk membahas penelitian ini, data yang digunakan adalah data teks yang bersifat kualitatif. Responden ditanya apakah saat ini mereka sudah memiliki apartemen atau belum dan berapa jumlah apartemen yang sudah dimiliki. C 06 | Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015
Lalu di-minta untuk mendeskripsikan alasan kenapa me-reka berminat atau tidak berminat untuk membeli apartemen, terlepas dari mereka sudah memiliki atau belum memiliki apartemen. Pertanyaan ter-sebut berbentuk pertanyaan terbuka (open-ended) sehingga responden dapat dengan leluasa memberikan persepsi mereka akan poten-si dari properti apartemen. Terdapat dugaan bahwa jumlah responden yang berminat untuk membeli apartemen lebih banyak daripada jumlah responden yang tidak berminat untuk membeli apartemen disebabkan alasan-alasan untuk berinvestasi atau peluang bisnis yang menjanjikan. Metode Analisis Data Analisis data dilakukan secara kualitatif dengan menggunakan metode content analysis, analisis distribusi dan analisis korespondensi. Metode content analysis dilakukan terlebih dahulu guna memperluas informasi mengenai kelebihan dan kekurangan apartemen berdasarkan persepsi responden. Selanjutnya dilakukan analisis distribusi untuk mengetahui frekuensi dari jawaban responden yang dominan atau tidak dominan mengenai kelebihan dan kekurangan apartemen. Untuk melihat hubungan koresponden antara kelebihan apartemen tersebut dengan minat untuk membeli apartemen dari responden, maka dilakukan selective coding dengan analisis korespondensi. Analisis dan Interpretasi Di tahap pertama analisis konten atau content analysis, dilakukan tahap open coding atau tahapan untuk mengidentifikasi kata-kata kunci dari data teks yang ada. Contoh open coding dari komentar responden mengenai kelebihan dan kekurangan apartemen dapat dilihat dalam kutip-an dari hasil kuesioner di bawah ini. “Karena berlokasi strategis, dan nilai investasinya berlipat ganda jika membeli dari awal pembangunan. Lokasi yg strategis pun mempermudah un-tuk menyewakan unit tersebut jika tidak dihuni.” (Pegawai swasta)
Andrie Irawan Kartamihardja “Tidak berminat karna minim fasilitas untuk taman bermain dan parkiran yg berbayar.” (Pegawai Swasta)
Berdasarkan deskripsi tersebut, didapatkan bebe-rapa kata kunci dari kelebihan apartemen yakni “berlokasi strategis” dan “nilai investasi berlipat ganda”. Sedangan beberapa kata kunci untuk kekurangan apartemen yakni “minim fasilitas untuk taman bermain” dan “parkiran berbayar”. Tabel 2. Contoh apartemen. No
Kategori
1.
Investasi
2.
Lokasi
axial coding alasan membeli
Kata Kunci Nilai Investasi berlipat ganda High return Untuk disewakan Nilai jual yang menjanjikan Naik terus harganya Investasi jangka panjang Harga sewa jauh lebih mahal daripada sewa rumah Dekat dengan kantor Terletak di kawasan pendidikan dan perkantoran
Tabel 3. Contoh axial coding alasan tidak membeli apartemen. No
1.
2.
Kategori
Prioritas Rumah/Tanah
Tidak Ada Halaman
Kata Kunci Mendahulukan rumah Rumah + tanah duluan Selama masih ada tanah Lebih memillih investasi tanah atau rumah Mengiginkan rumah yang memiliki halaman Senang berkebun Menginginkan rumah yang memiliki taman luas
Selanjutnya, dilakukan axial coding untuk menge-lompokkan kata-kata kunci yang telah didapatkan menjadi kategori. Tahapan ini dilakukan dengan diskusi kelompok untuk menghindari hasil yang bias. Ditemukan total 15 kategori untuk kele-bihan dan kekurangan apartemen. Kategori-ka-egori ini kemudian digunakan untuk tahap analisis selanjutnya,
yakni analisis distribusi. Contoh tahap axial coding, baik untuk kelebihan maupun kekurangan apartemen, dapat dilihat pada tabel 2 dan tabel 3. Seluruh 15 kategori yang didapatkan, yaitu 6 untuk alasan membeli dan 9 untuk kekurangan apartemen, kemudian dianalisis frekuensinya de-ngan menggunakan analisis distribusi. Analisis ini juga bertujuan untuk mengetahui jawaban yang paling dominan ataupun tidak dominan mengenai kelebihan dan kekurangan dari apartemen ber-dasarkan persepsi dari responden. Hasil analisis distribusi untuk alasan membeli apartemen dapat dilihat pada Gambar 1. Terlihat bahwa faktor dari kelebihan apartemen yang dianggap menjadi alasan untuk membeli oleh para responden adalah “Investasi” dengan jum-lah 20 (59%), disusul dengan “Lokasi” sebanyak 7 (21%), dan “Kepraktisan” dengan jumlah 3 (9%). Dan jawaban yang paling sedikit adalah “Budget”, “Lifestyle”, dan “Privasi” dengan jum-lah masing-masing 2 (6%), 1 (3%), dan 1 (3%).
Lokasi
7
Investasi
20
Kepraktisan
3
Lifestyle
1
Budget
2
Privasi
1 0
Gambar 1. apartemen.
5
Analisis
10 distribusi
15
20
alasan
25 membeli
Hasil ini menunjukkan bahwa nilai investasi yang berlipat, harga penyewaan tinggi, dan nilai jual menjanjikan, merupakan alasan utama bagi responden yang menjadikan minat untuk membeli apartemen. Investasi menjadi kategori yang Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015 | C 007
Analisis Faktor Penyebab Membeli Apartemen
paling sering muncul dalam jawaban responden. Selanjutnya lokasi dari apartemen yang dekat dengan kantor, terletak di kawasan pendidikan, dan dekat dengan fasilitas transportasi umum seperti terminal dan stasiun menjadi faktor penting kedua yang sering keluar dalam jawaban responden. Aspek kepraktisan seperti mudah di-rawat dan tidak perlu dijaga juga menjadi faktor yang keluar dalam jawaban responden. Kemu-dian faktor budget, lifestyle, dan privasi adalah jawaban lain yang dikemukakan oleh responden namun hanya sedikit frekuensinya. Untuk kekurangan apartemen, jawaban dari responden yang paling dominan adalah “Prioritas Rumah/Tanah” dengan jumlah 4 (22%), disusul dengan “Tidak Ada Halaman” dengan jumlah 3 (17%). “Regulasi Kurang”, “Sosialisasi Buruk”, “Biaya Bulanan Tinggi”, dan “Belum Merasa Perlu” menjadi jawaban dengan jumlah seimbang yakni masing 2 (11%). Dan “Nilai Jual Jangka Panjang Rendah”, “Minim Ruang Terbuka Publik”, dan “Tidak Berminat” adalah jawaban paling sedikit yaitu masingmasing hanya 1 (6%). Hasil analisis distribusi untuk kekurangan apartemen ini dapat dilihat pada Gambar 2.
Regulasi Kurang
Hasil ini menunjukkan bahwa prioritas untuk membeli rumah atau tanah menjadi jawaban yang paling sering dilontarkan responden untuk tidak membeli apartemen. Selanjutnya adalah mengenai tidak adanya halaman pada apartemen, responden menginginkan rumah yang memiliki halaman, rumah indah yang memiliki taman yang luas, dan ingin memiliki rumah dengan kebun karena senang berkebun. Responden juga menyebutkan regulasi yang masih kurang terkait dengan kepemilikan rumah susun atau apartemen di Indonesia menjadi faktor yang membuat tidak percaya untuk membeli apar-temen. Kemudian responden juga menyebutkan bahwa tidak adanya sosialisasi dengan tetangga, belum merasa perlu apartemen, nilai jual jangka panjang yang rendah dibandingkan tanah atau rumah, minimnya ruang terbuka publik untuk tempat bermain anak, dan tidak berminat sama sekali dengan apartemen menjadi alasan untuk tidak membeli apartemen. Dari data yang didapat di atas, perbandingan jumlah responden yang berminat dan tidak ber-minat untuk membeli apartemen adalah 65% : 35%. Perbandingan ini diilustrasikan dengan dia-gram pie seperti gambar 3 di bawah ini.
2
Tidak Ada Halaman
35%
3
Sosialisasi Buruk
2
Biaya Bulanan Tinggi
2
Nilai Jual Jangka…
65%
Minat/Membeli Apartemen
1
Tidak Minat/Membeli Apartemen
Prioritas…
4
Minim Ruang…
Gambar 3. Diagram perbandingan minat untuk membeli atau tidak membeli apartemen.
1
Belum Merasa Perlu
2
Tidak Berminat
1 0
1
2
3
4
5
Gambar 2. Analisis distribusi alasan tidak membeli apartemen. C 08 | Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015
Tahap akhir dari analisis dalam penelitian ini ada-lah dengan melakukan selective coding melalui analisis korespondensi. Analisis ini bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor yang memiliki hubungan dengan minat untuk membeli apartemen. Untuk itu, akan dilihat hubungan korespondensi antara kelebihan dan
Andrie Irawan Kartamihardja
kekurangan apartemen terhadap minat untuk membeli atau tidak mem-beli apartemen dari responden. Analisis kores-pondensi dengan menggunakan ward hierarchical clustering, dapat dilihat pada gambar 3.
Hierarchical Clustering Method = Ward Dendrogram Belum Merasa Perlu (3) Regulasi (3) Tidak Ada Halaman (4) Tidak Minat/Membeli Apartemen (13) Biaya Bulanan Tinggi (2) Sosialisasi Buruk (2) Minim Ruang Terbuka Publik (1) Nilai Jual Jangka Panjang Rendah (1) Prioritas Rumah/Tanah (4) Tidak Berminat (1) Budget (3) Praktis (4) Investasi (22)
banyak untuk menarik minat responden untuk membeli apartemen. Selain investasi, faktor lain yang menarik minat responden untuk membeli apartemen adalah dari lokasi apartemen. Responden menyebutkan bah-wa biasanya lokasi apartemen terletak pada lokasi strategis, yaitu dekat dengan area perkantoran, pendidikan, dan perbelanjaan. Faktor lokasi ini juga, seperti terlihat di gambar 3, dekat hubungannya dengan faktor investasi. Karena biasanya apartemen terletak di lokasi strategis, maka harga jual apartemen biasanya sangat menjanjikan dan terus naik tiap tahunnya. Selain berkaitan dekat dengan nilai investasi, pada prakteknya lokasi yang strategis juga menjadi alasan responden memilih untuk membeli apar-temen daripada rumah yang biasanya berlokasi di pinggiran kota atau jauh dari pusat kegiatan di perkotaan.
Minat/Membeli Apartemen (24) Lokasi (8) Lifestyle (1) Privasi (1)
Gambar 4. Analisis koresponden antara Kelebihan dan Kekurangan Apartemen dan Minat Untuk Membeli Apartemen.
Seperti yang terlihat pada gambar 4, ditemukan bahwa alasan yang paling menarik untuk responden berminat membeli apartemen adalah un-tuk berinvestasi. Dari jawaban-jawaban yang di-kemukakan oleh responden dalam kuesioner, responden-responden yang menjawab berminat atau sudah membeli apartemen untuk investasi adalah karena harganya yang dapat jauh melambung. Jika membeli sebelum bangunan apartemen jadi harga masih relatif rendah, dan setelah bangunan apartemen terbangun harganya dapat menjadi berlipat ganda. Bahkan beberapa responden yang menjawab untuk berinvestasi ada yang sudah memiliki lebih dari 1 apartemen. Selain harga yang dapat melambung tinggi setelah selesai pembangunan, responden juga menjawab bahwa apartemen dapat disewa-kan dengan harga yang relatif tinggi jika diban-dingkan dengan harga sewa rumah. Faktor-faktor investasi inilah yang menjadi penyebab utama responden yang paling
Faktor lain yang juga dekat hubungannya dengan minat untuk membeli apartemen adalah keprak-tisan dari apartemen. Responden menjelaskan bahwa apartemen lebih praktis untuk mereka yang rata-rata masi berusia muda dan belum menikah karena tidak tidak perlu dijaga karena sistem keamanan di apartemen yang sudah cukup baik. Apartemen juga lebih praktis dari-pada rumah karena perawatannya cenderung lebih mudah, misalnya di apartemen tidak mung-kin ada resiko atap bocor, atau di apartemen ti-dak perlu merapikan taman atau memotong rumput. Alasan lainnya yang membuat responden ingin membeli apartemen adalah budget, lifestyle, dan privasi. Budget yang dimaksud responden adalah menurut mereka harga apartemen yang berlokasi strategis di pusat kota relatif sama dengan harga rumah yang berlokasi di pinggiran kota, atau relatif lebih murah daripada rumah yang berlokasi strategis di pusat kota. Lifestyle yang dimaksud responden adalah apartemen sebagai tempat tinggal dapat menaikkan gengsi dari penghuni yang tinggal di dalamnya. Responden juga ada yang menjawab privasi sebagai faktor untuk membeli apartemen karena lingkungan di dalam apartemen lebih tenang dan terkendali. Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015 | C 009
Analisis Faktor Penyebab Membeli Apartemen
Di sisi lain, apartemen juga memiliki kekurangan dalam beberapa hal yang menjadi alasan respon-den untuk tidak membeli apartemen. Di antara-nya adalah tidak adanya halaman pada apar-temen. Beberapa responden mengemukakan bahwa mereka menginginkan halaman atau taman yang luas di tempat tinggal mereka. Halaman atau taman ini dapat digunakan sebagai sarana untuk berkumpulnya keluarga di saat santai, atau ada juga yang mengungkapkan bahwa halaman ini ingin dijadikan kebun karena dia mempunyai hobi berkebun. Selain itu, beberapa alasan dari responden untuk tidak membeli apartemen di antaranya adalah kurangnya regulasi, biaya bulanan tinggi, dan sosialisasi yang buruk. Menurut beberapa res-ponden, regulasi yang mengatur terkait hakhak kepemilikan rumah susun atau apartemen di Indonesia masih kurang jelas, karena itu mereka masih belum percaya untuk membeli apartemen. Biaya bulanan seperti biaya parkir kendaraan dan biaya IPL (Iuran Pemeliharaan Lingkungan) apar-temen yang cukup tinggi dibandingkan dengan kompleks perumahan menjadi salah satu penyebab juga kenapa responden tidak mau membeli apartemen. Beberapa responden juga mengatakan bahwa mereka menginginkan ling-kungan yang dapat bersosialisasi dan berinteraksi dengan tetangga, dan hal ini tidak mereka dapat-kan di lingkungan apartemen. Walaupun dari data didapatkan bahwa faktor utama responden untuk membeli apartemen adalah untuk berinvestasi, tetapi ada juga responden yang menyatakan bahwa dia tidak mau membeli apartemen karena nilai jual jangka panjangnya relatif rendah. Responden ini menganggap bahwa untuk investasi jangka panjang, nilai jual tanah atau rumah akan stabil dan terus naik setiap tahunnya, sedangkan harga jual apar-temen akan mencapai titik maksimalnya. Didasari oleh dasar pemikiran yang sama dengan yang sudah dijelaskan di paragraf sebelumnya di atas, beberapa responden menyatakan bahwa mereka lebih memprioritaskan untuk terlebih dulu membeli rumah atau tanah, baru akan mem-beli apartemen baik untuk C 010 | Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015
tempat tinggal mau-pun untuk menjadi aset investasi. Alasan lain yang diungkapkan oleh responden untuk tidak membeli apartemen adalah karena mereka merasa belum perlu untuk memiliki apar-temen, karena kurangnya ruang terbuka publik, dan merasa tidak berminat sama sekali dengan apartemen. Kesimpulan Dari analisis yang sudah dilakukan dapat disimpulkan bahwa responden yang berminat untuk membeli apartemen lebih banyak dari responden dengan perbandingan 65% : 35%. Alasan utama yang paling banyak diungkapkan oleh responden untuk membeli apartemen adalah untuk investasi. Lalu alasan kedua terbanyak adalah faktor lokasi yang strategis dari apartemen. Alasan dominan yang diungkapkan oleh responden untuk tidak membeli apartemen adalah karena mem-prioritaskan tanah atau rumah terlebih dahulu. Alasan lain yang juga dominan adalah karena tidak adanya halaman di apartemen yang bisa mengakomodasi kegiatan bersama keluarga ataupun hobi. Penelitian ini masih terdapat kekurangan dalam pelaksanaannya. Diantaranya adalah kurangnya jumlah responden secara keseluruhan dan kurang meratanya jumlah responden dari masing-masing daerah tempat tinggal responden. Saran untuk penelitian lebih lanjut agar memperbanyak jumlah responden dan memperluas jangkauan kota tempat tinggal responden, misalnya mengambil responden dari beberapa kota besar di Indonesia dengan perbandingan jumlah yang seimbang. Daftar Pustaka Cahyani P. Diah, Ilhamdaniah, & Indra K. D. Nitih. (2012). Preferensi Konsumen Apartemen di Kota Bandung. Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2012, 41-44. http://temuilmiah.iplbi.or.id Creswell, J.W. (2008). Research Design: Qualitative, Quantitative, and Mixed Methods Approaches. California: Sage Publications, Inc. Groat, L. & Wang, D. (2002). Architectural Research Methods. New York: John Wiley & Sons. Inc. Infografis: Urbanindo Property Tracker Augustus 2015. 2015. http://blog.urbanindo.com/category/analisis/
