78___VGvisie #9/2014___profiel___tekst Rupert Parker Brad___ fotografie Maartje Brand
xxxxxxx ___VGvisie #9/2014___79_
_
Shutterstock
Amsterdam heeft weer allure Commercieel succes binnenstad heeft ook schaduwkanten
de Dam
Shutterstock
Amsterdam barst uit zijn voegen van commerciële ambitie. Vooral de binnenstad heeft zich sinds 2008 kranig geweerd tegen de economisch magere periode van zeven jaar. Cruciale ingrepen als De Rode Loper, de Noord-Zuidlijn en Project 1012 worden de komende drie jaar voltooid. Het centrum is 10 jaar tijd qua beleving groter geworden, ver voorbij de Singelgracht, oprukkend richting de ring. De groeiende groep ‘centrum-mijders’ weten steeds beter de hot spots in de oude stadswijken te vinden. Buitenlandse toeristen nemen de binnenstad over. De hamvraag luidt: ‘Kan een middeleeuwse binnenstad een shopping-paradijs worden?’
Rembrandtplein
de Dam
‘Elk winkelgebied maakt zijn eigen ontwikkeling door en heeft een karakteristiek en onderscheidend aanbod’
80___VGvisie #9/2014___profiel
xxxxx ___VGvisie #9/2014___81_
_
W
Utrechtsestraat
Flagshipstores in Amsterdam • Asics
• Hugo Boss
• Stadhouderskade 23
• Leidsestraat 1-3
• Chasin’
• Mauro Grifoni
Huurprijsontwikkeling
• Wolvenstraat 21
• C. Schuytstraat 33
Nieuwe huurcontracten zijn in 2014
• Diesel
• Men at Work
afgesloten tegen dalende prijzen
• Heiligeweg 15
• Magna Plaza
in de Kalvertoren, Damstraat, Cor-
• Dr. Martens
• Sissy-Boy
nelis Schuytstraat, Van Woustraat
• Kalverstraat 158
• Magna Plaza
en Willemsparkweg. Stijgingen
• Fjällräven
• Toms
zijn genoteerd op de Piet Hein-
• Rozengracht 219-
• Runstraat 13
kade, aan het Singel, in de Negen
• Vans
Straatjes, op de Dam en in de Van
• Foot Locker
• Runstraat 19-21
Baerlestraat. De prijzen op de Heili-
• Kalverstraat 100
• Zara
geweg variëren nu tussen de 1900
• Forever 21
• Nieuwendijk 196
en 2400 euro per m2 per jaar. De
225
• Rokin 12
(2015)
sterkste groei van de tophuur (per
• Gaastra
• Marks & Spencer
m² vvo per jaar) in 2013 is gere-
• Van Baerlestraat 60
• Rokin 55 (2016)
gistreerd in de PC Hooftstraat met
• G-Star
• Primark
1550 euro. De hoogste tophuur
• PC Hooftstraat 28
• Damrak 70 (2015)
(per m2 vvo per jaar) is betaald in
• H&M
de Kalverstraat met 3050 euro.
• Dam 4 en (in 2015)
Bron: Amsterdam City Index 2014 en Jones
• Rokin 140
Lang LaSalle
at maakt dat Amsterdam zo bijzonder is? Er is moeilijk een vinger op te leggen. Oud-burgemeester Job Cohen heeft deze niet-tastbare verleiding mooi beschreven: ‘In Amsterdam craziness is a value.’ De vraag is of dit typisch Amsterdamse gevoel van joi de vivre ook zichtbaar is in de winkelgebieden in het centrum. Een middag fietsen met straat-o-loog Pim van den Berg langs de commerciële hot spots en de verleidelijke rafelranden van het centrum, bevestigt het vermoeden dat in de winkelgebieden horeca en food steeds meer een sfeer verhogende factor zijn voor bewoners, shoppers en werkende mensen. Met als uitzondering de PC Hooftstraat (zie kader p. 86) waar geen enkele horecaondernemer de hoge huurprijzen kan opbrengen. Paul Bremmer, hoofd commercieel beheer vastgoed van Kroonenberg Groep, geniet echt van zijn thuisstad. ‘Amsterdam vind ik ideaal, ik zou er nooit weg willen. De anonimiteit van de stad is een heerlijk gevoel. Laatst ben ik met mijn kinderen bij een tekencursus in het Rijksmuseum geweest. Ik kan ook gewoon een ochtend in de tuin van het Rijksmuseum bij de fontein zitten. Vervolgens ga ik in het Zuiderbad zwemmen of lopen we even naar een winkelstraat in de buurt, of ik ga naar het Vondelpark.’ Frederik Vermeesch, directielid van Rijnboutt, waant zich als bewoner steeds meer in Londen of Parijs: ‘Wat ik heel aantrekkelijk vind, is dat het voorzieningenniveau enorm is gestegen. Het is ongelofelijk als je op wereldschaal kijkt naar steden met 800.000 mensen. Ook als je de stad vergelijkt met Europese steden van dezelfde schaal zoals Turijn en Marseille. Laatst ben ik gaan eten bij Meat West in De Hallen en plots zag ik, wat heel gebruikelijk is in Londen en Parijs, het sociale leven speelt zich af in de publieke ruimte. Mensen waren netjes aangekleed en er vond “een avond” plaats.’ Een groot retailcluster In het hart van het kernwinkelgebied rond de Dam ontstaat binnen twee jaar een groot retailcluster met de vernieuwde Bijenkorf (zie kader p. 83), de Primark tegenover, de Zara op de Nieuwendijk en Marks & Spencer aan het Rokin. Dit wordt het begin en het eindpunt van een dagje winkelen en ontspannen met De Rode Loper als voetgangersvriendelijke corridor boven de Noord-Zuidlijn, die in 2017 operationeel wordt.
Leegstand in Amsterdam De eerste helft van 2014 bleef de leegstand van de winkelmarkt met 5,7% vrijwel stabiel. De meeste winkelruimten die worden aangeboden, bevinden zich buiten het kernwinkelgebied. De tegenvallende vraag naar winkels in de Beethovenstraat heeft leegstand tot Beethovenstraat
gevolg. Daar komt bij dat winkeliers in deze straat de huurprijzen in relatie tot de omzet aan de hoge kant vinden. Zie het vertrek van Hergo. Met het project ‘branding Beethovenstraat’ wordt gepoogd om de dalende bezoekersaantallen, leegstand en een onduidelijke visie op de toekomst een halt toe te roepen. Ook in het minder aantrekkelijke deel van de drukke Van Baerlestraat is er enige leegstand te zien. Verder is er een groot aanbod van vierkante meters in Magna Plaza en winkelcentrum Osdorpplein. Bron: Winkelmarkten Grote Steden 2014, NVM Business
Ceintuurbaan
Ceintuurbaan
82___VGvisie #9/2014___profiel
xxxxxxxxx ___VGvisie #9/2014___83_
_
IJdock Bilderdijkstraat
Westerdok
Amsterdam west Rokin
Vermeesch is als architect betrokken bij het retailproject Nowadays op de Nieuwendijk en bij de transformatie van het Rokin District. Hij is de eerste om te erkennen dat er losse eindjes zijn. ‘De Bijenkorf aan de zijde van de Warmoesstraat behoeft aandacht. Als je de St Jansstraat, waar ook de parkeergarage van Krasnapolsky zich bevindt, tot leven wilt brengen, is het cruciaal dat de achterkant van de Bijenkorf nieuw leven wordt ingeblazen. Hier zit de expeditie-ruimte, een dichte gevel en op de hoek een louche bar. Dat is niet goed voor die plek. Hoeken zijn belangrijk in een stad met een middeleeuwse structuur waar het weefsel compact is. Je oriënteert je als bezoeker op een hoekpand. Op elke hoek moet iets goeds zitten, en als er een vervallen pand zit, is de hele straat gelijk slecht.’ Het Amerikaanse bohemien kleding- en interieurlabel Anthropologie heeft naar verluidt een karakteristiek hoekpand in de Kalverstraat gehuurd. Dat kan geen toeval zijn. Gijs Bessem, managing partner van Kroese Paternotte, weet als A1 specialist ook dat het Japanse merk Uniqlo zich op de Kalverstraat wil vestigen. Een van de vele nieuwkomers de afgelopen jaren. De reden is simpel: ‘De hele stad is “gebotoxt”, Amsterdam ligt er mooi bij. Het Damrak wordt een avenue van internationale allure, en je moet eens gaan kijken wat er in het centrumgebied door huurders en eigenaren wordt geïnvesteerd in de panden. Wat Emmes Groep doet met het Rokin, vind ik helemaal geweldig en gaat nog werken ook. Pal naast de Marks & Spencer is het metrostation Amsterdam Dam Square gelegen met 75.000 reizigers per dag die in- en uitstappen. De Noord-Zuidlijn gaat dat gevoel van Big City brengen voor buitenlanders.‘ Bremmer ervaart ook de herontwikkeling rond het Rokin als positief: ‘Het Rokin District kan misschien wel de overspannen druk van de Kalverstraat af halen.’ Als straks de kwakkelende Kalvertoren door de nieuwe eigenaar is gerevitaliseerd en zowel op de begane grond als op de eerste etage publiekstrekkers biedt, staat niets in de weg om het Muntgebied op de kop van het Rokin beter aan te laten sluiten bij de metamorfose van het omliggende winkelgebied. Een blok aan het been is de V&D op die plek, door sceptici gebrandmerkt als ‘een pakhuis met een kassa erin’. Daarover zegt Bessem: ‘Indien V&D in haar huidige vorm doorgaat is het wellicht geen groot verlies voor de Amsterdamse binnenstad als zij haar deuren
Heiligeweg In minder dan een jaar tijd openden drie grote kledingmerken hun deuren op de Heiligeweg: & Other Stories, Scotch & Soda en All Saints. ‘Lange tijd was de Heiligeweg niet meer dan een aanloopstraat,’ zegt Jos Hesselink van DTZ Zadelhoff. De Heiligeweg is dankzij de ontwikkeling van de Leidsestraat steeds meer centraal komen te liggen in het zich uitbreidende winkelgebied van Amsterdam.’ Bron: Het Parool
de Bijenkorf De Bijenkorf gaat vanaf 1 januari 2015 op de schop. Het warenhuis reserveert in Amsterdam twee keer zo veel ruimte voor dure merken als Prada en Gucci. De hoeveelheid cosmetica neemt met 40 procent toe en er komt ook meer ruimte voor duurdere horloges en juwelen. Dit gaat ten koste van meubels, gordijnen en verlichting. Aan de binnenkant zijn de twee belangrijkste veranderingen het atrium en de roltrappen aan de Damzijde. De grootste veranderingen aan de buitenkant van het gebouw zijn dat de ramen groter worden, dat de drie entrees verbouwd worden en dat de aan de parkeergarage grenzende muur van glas wordt. Bron: Het Parool
84___VGvisie #9/2014___profiel
xxxxxxxxx ___VGvisie #9/2014___85_
Maarten Noordijk
Shutterstock
_
Shutterstock
Rijksmuseum
Eye
moet sluiten, omdat de consument deze warenhuisformule naast zich neer legt.’
John Lewis Marshall
Van Goghmuseum
Stedelijkmuseum
BIZ Ondernemersverenigingen in heel Amsterdam zien met de Wet op de Bedrijven Investeringszone (BIZ) hun kans schoon om samenwerking in hun straat/gebied naar een hoger niveau te tillen. De activiteitenplannen van circa 50 BIZ einde van 2014 door de gemeente goedgekeurd. Als de BIZ van start gaat, zullen de gelden via een heffing worden geïnd. Ook toetst de gemeente of de activiteiten passen onder de noemers: schoon, heel, veilig en promotie.
KLM Carto
plekken in de stad moeten voor het
Toeristenmagneet Amsterdam wordt overspoeld met toeristen, 11,3 miljoen in 2013 maar liefst, waarvan 60 procent uit eigen land. In 2014 zijn er twee miljoen meer gekomen. Het toerisme nam in de eerste helft van 2014 met zeven procent toe. Amsterdam doet het beter dan Madrid, Barcelona, Brussel en Berlijn. De overnachtingen via Airbnb, dat ruim 7.000 adressen telt in Amsterdam, zijn daarbij niet eens meegerekend. Paul Bremmer: ‘Ik lees in Het Parool dat mensen zich ergeren aan alle toeristen. Ze betalen wel het brood van Amsterdam. Dat het in het centrum veel te druk is, is de pech van een mooie stad.’ De investeringen van 1 miljard euro in cultuur over een periode van 10 jaar verdienen zich sinds het kroningsjaar 2013 dubbel en dwars terug. Het Rijksmuseum heeft in anderhalf jaar tijd 4 miljoen bezoekers ontvangen. Als je winkeliers en horecaondernemers in het centrum vraagt over het effect op de bestedingen in hun kassa, dan is de opening van alle musea een geschenk. Tegelijkertijd melden ondernemers dat het aantal toeristen stijgt, maar het aantal mensen dat de zaak in loopt, niet mee groeit. Frederik Vermeesch heeft vraagtekens: ‘Kan er een balans gevonden worden tussen de mooie oude binnenstad en Amsterdam als shoppingparadijs? Wat is de waarde van de straat voor de stad als er alleen maar bezoekers komen?’ De Nieuwendijk is met 395.000 passanten per week een van de drukste winkelstraten. Het Damrak telt 400.000 bezoekers per week. Locatus heeft geregistreerd dat op een gemiddelde zaterdag meer dan 73.000
mensen de Kalverstraat bezoeken. In 2013 was dit nog 62.000, het jaar daarvoor stopte de teller iets boven de 50.000. De Leidsestraat telde in 2013 steeds tussen de 40.000 en 50.000 passanten, dit jaar kwam de straat tot bijna 60.000 op een zaterdag. Pim van den Berg ziet dezelfde schaduwkant van het succes: ‘We faciliteren louter koopgedrag. Een stad die louter volgepropt met winkels is, is lelijk en niet efficiënt. Amsterdam centrum is te gecompliceerd geworden om goederen naar de winkels te brengen. Het is goed dat fysiek winkelen een andere functie krijgt en dat straks 60 tot 70% van de goederen thuisbezorgd worden. Dat geeft binnensteden lucht.’ C&A op het Damrak heeft twee vrachtauto’s per dag nodig, maar het filiaal van de grootste Primark van Nederland, dat in september 2015 op dezelfde plek opent, heeft naar verwachting minstens twintig vrachtauto’s per dag nodig om aan de vraag te voldoen van shoppers. Amsterdam moet leven Vereniging Amsterdam City staat met 105 leden uit alle geledingen van “Centrum XL” pal voor de verbetering van het economisch klimaat in de binnenstad. De belangenclub presenteert ieder jaar in januari de “Amsterdam City Index”. In de laatste editie met een terugblik op het ongekend succesvolle kroningsjaar 2013, wordt vastgesteld dat toerisme onderhand de enige groeisector is in de binnenstad. ‘Meer toeristen, minder rugzakken en minder dagjesmensen, dat is het beeld. Het gaat wel goed, maar niet met alles en iedereen. Er gloort groei en hoop, maar het is dun ijs.’ Wethouder Kasja Ollongren van Economische Zaken erkent dat de druk op het centrum moet worden verminderd, stelt ze in
86___VGvisie #9/2014___profiel
xxxxxxxxx ___VGvisie #9/2014___87_
_
PC Hooftstraat In 2015 start een grootschalige renovatie in het kernwinkelgebied van de PC tussen de Hobbemastraat en de Van Baerlestraat. In het aangepaste bestemmingsplan wordt alleen detailhandel toegestaan. Ten opzichte van de vigerende plannen mag nu ook de tweede verdieping worden gebruikt door de winkels, mits er minstens twee bouwlagen gebruikt blijven als woning(en). Er is een juridisch precedent gecreëerd dat een verhuurder de macht geeft om een huurder van een winkel in de PC Hooftstraat te sommeren te vertrekken als de verhuurder de winkelruimte, na verbouwing, voor een veel hogere prijs aan een groot merk kan verhuren. Na bijna 25 jaar is Didato in januari 2014 verhuisd naar de Utrechtsestraat. Er voor in de plaats komt op nummer 94 over twee etages een winkel van een nog onbekend topmerk. Bron: Cushman & Wakefield
Leidsestraat ‘Vroeger was de Leidsestraat een doorloopstraat om van de Kalverstraat naar het Leidseplein te lopen. Er zat vooral veel horeca, nu is het een winkelbestemming op zich’, zegt Richard Dallinga, directeur Retail bij Jones Lang Lasalle. De komst van ketens als Apple en Abercrombie & Fitch bevestigt de status als A1 locatie. ‘Dit zijn ketens die de kracht hebben om mensen naar de straat te trekken.’, aldus Dallinga. De tophuren voor een pand van 150 vierkante meter in de Leidsestraat stegen dit jaar naar 2050 euro per maand en daarmee is het één van de drie duurste straten in Nederland. Pim van den Berg is kritisch: ‘Het is geen leuke straat, het mist samenhang.’ Bron: Het Parool
de Volkskrant. ‘Denk aan langere openingstijden van musea en het aantrekkelijker maken van andere stadsdelen. De Amsterdam City Index 2014 noteert: ‘De binnenstad moet ook meer willen zijn dan toerisme. Amsterdam moet leven. Kantoren en dienstverleners horen hier. Net als de bewoners die zich soms in de verdrukking voelen. We moeten innoveren om onszelf te blijven. Heldere af bakening in tijd en thema’s op de jaarkalender maakt onze cultuur en al het andere moois nog gerichter te marketen. En Amsterdam moet ook als winkelstad op de kaart. Kracht en charme van onze stad is het contrast en de combinatie van groot en klein, hip en traditioneel, oud en nieuw, maar altijd vrijzinnig.’ Wie zijn oren te luisteren legt, hoort van straatmanagers en zelfstandige ondernemers dat de komst van grote winkelketens in de straten rond het A1 winkelgebieden, de huurprijzen opdrijven, en dat gaat ten koste van de kleinschaligheid, die vaak het aanzicht van een buurt bepaalt. Het karakter van charmante rafelranden staat onder druk. Aanloopstraten zijn vaak een broedplaats voor startende ondernemers en nieuwe winkelformules vanwege de lagere huurprijzen. De groeiende doelgroep van ‘centrummijders’ zien buurten als Oud-West en De Pijp als een prima alternatief voor de binnenstad. Zo telde adviesbureau City Traffic met behulp van signalen die mobiele telefoons uitzenden in 2013 bijna 4 miljoen mensen op de Ferdinand Bolstraat, 400.000 meer dan het jaar ervoor. Buurtplatform Bewoners van De Pijp stelt dat het beleid van de stad vooral is gericht op massatoerisme en grootschalige consumptie. De opening van de Noord Zuidlijn zal de buurt nog drukker maken, is de verwachting. ‘Groei en intensivering van commerciële functies in de buurt betekenen meer verkeer, meer afval en meer lawaaiige vuilnis- en bezemwagens’, stellen bewoners. Paul Bremmer ziet een veel groter probleem, waar de stad nog geen antwoord op heeft geformuleerd. ‘Het fietsprobleem. We moeten vaart maken om deze situatie onder controle te krijgen. Het is nu echt een chaos.’ Pim van den Berg gebruikt het woord ‘klerezooi’ om de situatie op de Damrak-zijde van het Centraal Station te kwalificeren, waar reizigers, toeristen, bewoners, bussen, auto’s en fietsers een grote verkeerschaos vormen. Er zijn plannen om bij het stationseiland een fietsparkeervoorziening neer te zetten die
ruimte biedt aan 16.000 fietsen. Alle bussen aan de voorzijde van het station verdwijnen als de werkzaamheden rond de Noord-Zuidlijn klaar zijn.
De Negen straatjes
Haarlemmerstraat
Rozengracht
Van Woustraat
Rozengracht
Frictie De dynamiek van de veranderingen in de stad fascineert Paul Bremmer: ‘Je ziet winkelgebieden heel snel van kleur verschieten. Wat eerst niet hot was, wordt door een leuk hotel of de komst van een nieuw concept als vernieuwend ervaren, zoals De Hallen in West. Elk winkelgebied maakt zijn eigen ontwikkeling door en heeft een karakteristiek en onderscheidend aanbod. In de Negen Straatjes, waar veel wisselingen plaatsvinden, zie je nu veel high street merken. Het is desondanks nog steeds een leuk winkelkwartier voor mensen die niet op zondag door de drukte van de Kalverstraat willen lopen. Daarom zie je COS van H&M ook in de Negen Straatjes landen.’ Bart van der Vossen, directielid van Rijnboutt, bespeurt ook onvrede: ‘Er zijn mensen die zich zorgen maken dat de stad geweld aangedaan wordt. De druk is zo groot dat beleidsmakers van erfgoed het tempo maar net kunnen bijhouden. Er is bijvoorbeeld in Amsterdam geen lichtbeleid vastgesteld waar ondernemers kunnen opzoeken wat de ambities van de stad zijn. De straatverlichting is op veel plekken ongeïnspireerd. Een ander voorbeeld is de transformatie van monumenten tot hotels en tot winkels. De enthousiastelingen zeggen dat de stad het gemakkelijk kan hebben, maar er is ook een groep mensen die zich zorgen maakt dat er ruimte wordt geboden om dingen stuk te maken die je niet meer heel kunt maken. De snelheid van veranderingen is groot en vraagt om een intensievere begeleiding van dergelijke projecten. Daar zit de frictie.’ Zijn collega Vermeesch merkt op: ‘Er is in zoverre ik weet nog geen enkel monument gesneuveld omdat een retailer een pand heeft aangehuurd.’ Van der Vossen: ‘Daar wordt verschillend over gedacht.’ Vermeesch: ‘Dat heeft meer te maken met het feit dat de binnenstad commerciëler wordt. Je merkt wel dat zoetjesaan op de grachten zelf ook winkels beginnen te ontstaan. Dat vind ik ontzettend jammer.’ Van der Vossen: ‘Amsterdam heeft zo’n kolossaal erfgoed en dat is zo herkenbaar, dat zou je beter moeten beschermen. Op het moment dat je het beschermt, profiteren anderen er ook van.’
