Amersfoort, stad om in te werken Visie Werklocaties
Gemeente Amersfoort April 2011
Sector Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Afdeling Economie en Wonen Docs nr 3694575
Voorwoord ‘Amersfoort, stad om in te werken’. Onze ambitie is duidelijk: Amersfoort kiest er nadrukkelijk voor om woon- én werkstad te blijven. We willen een goede balans tussen wonen en werken houden, regionaal. Alleen dan blijft deze regio aantrekkelijk voor inwoners, bedrijven en bezoekers. Richting de toekomst zijn daarom naast nieuwe woningen ook extra banen nodig. Nu al werken in Amersfoort meer dan 70.000 mensen. En ook de jongeren van nu en toekomstige inwoners in onze regio willen hier straks een baan. Deze visie gaat over de plekken waar mensen in Amersfoort nu en in de toekomst kunnen werken. Op bedrijventerreinen, kantoorlocaties, maar ook in toenemende mate in woonwijken. Onze ambitie is niet zondermeer gerealiseerd. Samen met het bedrijfsleven, andere instanties zoals het onderwijs en de ons omringende gemeenten moeten we hard werken om ook in de komende jaren een aantrekkelijke woon- en werkstad te blijven. Wij zien voor de gemeente een noodzakelijke rol om randvoorwaarden te verbeteren. Met de voorliggende Visie Werklocaties geven wij onze koers hierin aan. Tegelijkertijd verwachten wij van partijen in de stad en de regio dat ook zij een actieve rol nemen en concrete initiatieven ontplooien. Tussen alles wat van belang is in deze visie, zie ik drie centrale opgaven. We willen zuinig omgaan met onze ruimte. We willen niet steeds nieuwe bedrijven- en kantorenterreinen ‘uitrollen’ en tegelijkertijd kampen met leegstand en verouderingsproblemen op onze bestaande werklocaties. Door meer economische of andere functies, waaronder ook wonen, toe te staan op gedeelten van onze bedrijven- en kantorenterreinen kan leegstand worden aangepakt én ontstaan er aantrekkelijkere, meer multifunctionele werklocaties. Tegelijkertijd werken steeds meer mensen niet op bedrijven- of kantorenterreinen, maar in wijken. Dat kan thuis zijn, op zolder, in plinten onder flatgebouwen, in winkels of waar dan ook, waardoor het aantal banen in wijken sterk groeit. Voor deze ontwikkelingen maken wij in deze visie keuzes. Ten tweede vraagt regionale samenwerking onze aandacht. Amersfoort ligt niet op een eiland. Op regionaal niveau (inclusief Nijkerk en Barneveld) hebben we in maart 2011 afspraken gemaakt over regionaal beleid. Een geweldige stap voorwaarts: regionale belangen staan voorop. Deze samenwerking biedt naar mijn mening veel kansen. En het gaat om meer dan werklocaties alleen. Om de economie te stimuleren, is het beter om bijvoorbeeld regionale citymarketing gezamenlijk op te pakken. Dat geldt naar mijn mening ook voor acquisitie en accountmanagement. Ten derde is duurzaamheid geen keuze, maar een kwestie van doen. Duurzaamheid is een van de pijlers van dit college. Onze ambities voor ‘people, planet en profit’ zijn stevig. Duurzaamheid is niet alleen een maatschappelijke en economische noodzaak, want het is tevens uiterst rendabel voor het bedrijfsleven. Samen met het bedrijfsleven willen we hierin meters maken. Tot slot. Van visies kan niemand eten. Laten we aan de slag gaan!
Gert Boeve, wethouder Economie & Wonen, Zorg & Welzijn, Amersfoort Vernieuwt en Vathorst
1
INHOUDSOPGAVE
Samenvatting………………………………………………………………………………………...…3 Hoofdstuk 1 – Inleiding………………………………………………………………………………..5 1.1 Waar gaat de Visie Werklocaties over? 1.2 Instrumenten: wat kunnen wij doen en wat verwachten wij van anderen? 1.3 Tijdshorizon 1.4 Kader: wat ging vooraf en wat volgt? 1.5 Totstandkoming en participatie Hoofdstuk 2 – De stad, de economie en onze ambities………………………………………………9 2.1 Koers Amersfoort: duurzaam en vitaal binnen de Noordvleugel van de Randstad 2.2 Richting 2030: groei, met andere accenten 2.3 Economische ambitie: kansen benutten 2.4 Ambities en trends: andere accenten in het beleid voor werklocaties Hoofdstuk 3 – Ons beleid………………………………………………………………………….…17 3.1 Beleid verspreide werklocaties: verschuiving van werkgelegenheid en functiemenging 3.2 Beleid bedrijventerreinen: duurzaam ruimtegebruik 3.3 Beleid kantoren: versterking en transformatie Hoofdstuk 4 – Onze inzet voor vernieuwing en duurzaamheid…………………………………....24 4.1 Aanpak herstructurering bedrijventerreinen 4.2 Aanpak leegstand kantoren 4.3 Ruimtelijke investeringen 4.4 Inzet vanuit Economische Agenda en andere programma’s Bijlage 1 – Vestigingsbeleid per werklocatie toetsingskader………………………………………30 Bijlage 2 – Economisch toetsingskader……………………………………………………...………36 Bijlage 3 – Amersfoorts Afwegingskader Duurzaamheid………………………………………….38 Bijlage 4 – Resultaten participatie…………………………………………………………………..39
2
SAMENVATTING Onze ambitie Onze centrale ambitie is dat Amersfoort zich verder ontwikkelt tot een vitale en duurzame stad, als onderdeel van de Noordvleugel van de Randstad, met een centrumfunctie voor de regio Amersfoort. Voldoende en passende ruimte voor bedrijvigheid is een van de voorwaarden bij deze ambitie. Met de Visie Werklocaties verbeteren wij de ruimtelijke randvoorwaarden voor bedrijvigheid en stimuleren wij vernieuwing en duurzaamheid van werklocaties. En tegelijkertijd verwachten wij met dit beleid dat ook marktpartijen meer in beweging komen. Voor de vitaliteit van de economie en onze werklocaties, zien wij bijvoorbeeld graag dat leegstand wordt opgelost of dat er meer menging van wonen en werken ontstaat. Wij kunnen de markt daarvoor meer ruimte geven, door er bijvoorbeeld bij een concreet initiatief voor te zorgen dat op grond van het bestemmingsplan een kantoor mag worden veranderd naar woningen of voorzieningen. En daar hoort ook goede gemeentelijke dienstverlening bij. En in bepaalde gevallen kunnen wij nieuwe ontwikkelingen aanjagen, bijvoorbeeld via gronduitgifte, acquisitie of door samen te werken. Hierin nemen wij een actieve rol, onder andere via de Economische Agenda en door regionaal samen te werken. Maar de feitelijke herinvulling moet door marktpartijen worden gerealiseerd. Wij beseffen dat de markt problemen als leegstand of verloedering niet op korte termijn volledig kan oplossen, daarvoor zijn sommige opgaven financieel te ingrijpend. Wij verwachten de komende jaren op diverse locaties in de stad eerste resultaten te zien, maar het verschil voor de stad als geheel zal pas op lange termijn zichtbaar worden. Een vergelijkbare rolverdeling zien wij ook voor duurzaamheid. Wij stimuleren duurzaamheidmaatregelen en we hanteren de geldende wet- en regelgeving voor bijvoorbeeld emissies, geluid en energie. Wij zien daarnaast graag dat de markt zelf werk maakt van thema’s als verduurzaming van de eigen bedrijfsprocessen zoals energiebesparing, decentrale energieopwekking, afstemming van warmte- en koude vraag, benutting van reststromen, afvalscheiding- en preventie, mobiliteit en het versterken van biodiversiteit. De Visie Werklocaties heeft een tijdshorizon tot 2020, met een doorkijk richting 2030. Ons beleid We maken onderscheid in reguliere werklocaties (het centrum en de kantoren- en bedrijventerreinen) en verspreide werklocaties (ook wel ‘informele werklocaties’ genoemd, zoals woonwijken of gemengde zones waar niet één functie overheersend is, zoals de omgeving van de Stichtse Rotonde). Meer functiemenging en werkgelegenheid in wijken en gemengde gebieden De grootste en tegelijkertijd minst grijpbare ontwikkeling die wij zien, is de verschuiving van werkgelegenheid van reguliere werklocaties naar wijken en gemengde gebieden (de ‘verspreide werklocaties’). In 1998 bevond 35% van de werkgelegenheid zich op verspreide werklocaties, momenteel is dat 42% en de verwachting is dat deze trend verder doorzet. Verspreide werklocaties worden dan ook steeds belangrijker: gezien de trend is er behoefte aan en ze zijn steeds meer nodig om voldoende ruimte te bieden voor banengroei. Wij willen voor werkfuncties op verspreide werklocaties meer ruimte bieden. Dit past bij de stedelijke dynamiek: wij gaan ruimhartig om met functiemenging. Dit past ook in ons streven naar meer stedelijke woonmilieus, met name in en rond het centrum, zoals ook opgenomen in de concept Woonvisie. Wij hanteren hier een breed begrip van ‘werken’ (of bedrijven, bedrijvigheid). Naast kantoren of bedrijfsruimte kan het ook gaan om voorzieningen, cultuur, zorg, onderwijs en dergelijke. Bij functiemenging op verspreide werklocaties hebben we het over schone bedrijvigheid. Bovendien zal het in pure woongebieden overwegend gaan om kleine bedrijven. In meer gemengde en/of stedelijke gebieden zullen vaker ook grote bedrijven passen. Wij kunnen niet op voorhand bepalen waar en hoe meer functiemenging gaat ontstaan, daarvoor zijn marktpartijen aan zet. 3
Vitale en duurzame bedrijventerreinen Werklocaties moeten aantrekkelijke locaties zijn om te ondernemen, nu en in de toekomst. Hoe aantrekkelijker onze bestaande locaties zijn, hoe minder ruimte er voor nieuwe locaties nodig is. En hoe aantrekkelijker de locaties zijn, hoe meer investeringen door marktpartijen te verwachten zijn. Dit zorgt voor dynamiek en vernieuwing die nodig is voor de kwaliteit van een locatie. Het optimaliseren en waar nodig herstructureren van bestaande werklocaties heeft prioriteit boven de aanleg van nieuwe locaties. Dit uitgangspunt staat bekend als de SER-ladder. Dit is een richtlijn voor een duurzaam gebruik van werklocaties. Het gaat uit van drie stappen: benut eerst de mogelijkheden op bestaande locaties, kijk vervolgens naar mogelijkheden om bestaande ruimte te intensiveren en als daarmee nog onvoldoende in de vraag kan worden voorzien, kunnen nieuwe locaties worden gerealiseerd. We bepalen de behoefte aan bedrijventerreinen regionaal en volgens de SER-ladder. Momenteel zijn in Amersfoort Bedrijvenpark Vathorst (uitgifte), De Wieken Zuid (uitgifte) en De Wieken Noord (planvorming) in ontwikkeling. Met de huidige regionale behoefteraming (80 hectare tot 2020) hebben we in de regio ruim voldoende plannen voor bedrijventerreinen. We wijzen dan ook geen nieuwe planlocaties aan tot 2020. Onze huidige locaties (bestaand en in ontwikkeling) geven we nieuwe impulsen door meer ruimte voor functiemenging te bieden. We geven prioriteit aan herstructurering van Isselt, Kop van Isselt en De Hoef. Versterking van kantoorlocaties en transformatie Amersfoort is en blijft een aantrekkelijke vestigingsplaats voor kantoren. Wel is er een mismatch: er zijn teveel grote kantoren en te weinig kleine kantoren. Ook naar ligging in de stad zijn er verschillen. Het centrum blijft de meest aantrekkelijke locatie voor kantoren vanwege het NS intercitystation, de voorzieningen en de complete sfeer en uitstraling. Al geldt ook hier dat er diverse, vooral grote kantoorpanden al langere tijd geheel of gedeeltelijk leeg staan. Het Stationsgebied bijvoorbeeld wordt sterk gedomineerd door grote kantoorpanden, waar onder andere meer functiemenging de locatie aantrekkelijker kan maken. Ten tweede zijn grootschalige snelweglocaties (Podium) maar voor een beperkt aantal kantoorgebruikers aantrekkelijk. Er is nog wel behoefte aan nieuwe kantoren langs snelwegen, maar die is naar de huidige inzichten beperkt. Ten derde zien we vooral op De Hoef (bij NS station Schothorst) veel leegstand, vooral in grote kantoorpanden. De (goede) kantorenlocaties die we hebben, moeten beter aansluiten op de vraag. We versterken locaties en pakken leegstand aan door meer ruimte te bieden voor functiemenging en transformatie: we willen meer ruimte bieden aan eigenaren om kantoren om te vormen naar bijvoorbeeld wonen of voorzieningen. Op De Hoef starten we een pilot met de op te richten Taakgroep Transformatie. Hierin nemen ook marktpartijen deel. Ook bij planlocaties als Podium en Trapezium bekijken we de mogelijkheden om deels een andere invulling te realiseren (minder kantoren en deels kleinschalige kantoren in plaats van grote kantoren). Gezien de huidige leegstand en grote planvoorraad (in vooral grote kantoren), maken we geen nieuwe kantoorbestemmingen. Onder voorwaarden kunnen we uitzonderingen maken: - Om in de behoefte aan kleinschalige kantoorruimte te kunnen voorzien, willen we ruimte blijven bieden aan eventuele initiatieven voor zeer kleine kantoren (tot 250 vierkante meter bruto vloeroppervlak). In het buitengebied en op bedrijventerreinen maken we geen nieuwe bestemmingen voor zeer kleine kantoren. Bij initiatieven voor zeer kleine kantoren in andere delen van de stad gaan wij uit van maatwerk, waarbij vooral de ruimtelijke inpasbaarheid van belang is. - Gezien de aantrekkelijkheid van het centrum, willen we ruimte blijven bieden aan eventuele initiatieven voor kleine kantoren (250 tot 2.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak) in het Stadshart. Bij eventuele nieuwe kantoorbestemmingen willen we voorwaarden stellen over flexibiliteit en duurzaamheid, en om leegstand te voorkomen is concrete interesse van eindgebruikers vereist. - Voor de ontwikkeling van broedplaatsen voor creatieve en innovatieve bedrijvigheid op Oliemolenkwartier en Wagenwerkplaats. Concrete interesse van eindgebruikers is vereist. 4
Hoofdstuk 1 – Inleiding 1.1 Waar gaat de Visie Werklocaties over? In de Visie Werklocaties is ons beleid uitgewerkt voor werklocaties: hoe gaan we om met onze bestaande en nieuwe bedrijven- en kantorenlocaties? Wat doen we met werken in de wijken en functiemenging? Welke kansen zien we? En welke problemen vragen om een oplossing? Amersfoort ligt centraal in Nederland, in een regio met veel economische kansen. Amersfoort is de afgelopen decennia economisch dan ook hard gegroeid en heeft zich ontwikkeld naar een moderne kenniseconomie: veel hogeropgeleiden, veel diensten, veel MKB (midden- en kleinbedrijf: tot 100 werknemers), veel ZZP-ers (zelfstandigen zonder personeel). Deze en nog vele andere kwaliteiten koesteren we. Tegelijkertijd zien we problemen die om oplossingen vragen (bijvoorbeeld leegstand van grote kantoorpanden, veroudering van delen van bedrijventerreinen) en kansen die nog onvoldoende worden benut (bijvoorbeeld menging van wonen en werken). Daar gaat deze Visie Werklocaties over. We benoemen onze ambities en onze ruimtelijk-economische visie op de stad. We geven aan welke ontwikkelingen wij wenselijk vinden en welke niet. We schetsen daarbij de opgaven voor werklocaties, wat wij daaraan kunnen doen en wat we van andere partijen verwachten. Vitaliteit en duurzaamheid zijn uitgangspunten bij economische ontwikkeling en werklocaties (daarover later meer). 1.2 Instrumenten: wat kunnen wij doen en wat verwachten wij van anderen? Economische groei is geen automatisme, daar moeten wij met onze partners hard aan werken. Wij kunnen faciliteren en randvoorwaarden verbeteren, uiteindelijk is het bedrijfsleven aan zet om economische groei te realiseren. Om te faciliteren en randvoorwaarden te verbeteren, hebben wij de volgende instrumenten: 1. Beleid, structuurvisie en bestemmingsplannen: hiermee bepalen we welke ontwikkelingen in een bepaald gebied plaats kunnen vinden. De Visie Werklocaties is (voor wat betreft de ruimtelijke aspecten) een van de bouwstenen voor de Structuurvisie Amersfoort en betrekken we bij planologische procedures, zoals (herzieningen van) bestemmingsplannen en projectbesluiten. 2. Ruimtelijke investeringen: op diverse locaties in de stad hebben wij grondpositie (eigendom, uitgifte, voorkeursrecht, ontwikkelafspraken en dergelijke). Hiermee hebben wij directe invloed op de (her)ontwikkeling van zo’n locatie. We investeren in bereikbaarheid voor auto, openbaar vervoer, fiets. Daarnaast dragen wij zorg voor de openbare ruimte, waarbij een grotere betrokkenheid van derden (denk aan parkmanagement) nodig is om ook op langere termijn de gewenste kwaliteit te hebben. De inrichting en de kwaliteit van de openbare ruimte op werklocaties zijn van invloed op de (private) ontwikkelingen in dat gebied. Een aantrekkelijke openbare ruimte, verhoogt de waarde van de omringende bebouwing en is daarmee een gedeeld belang tussen overheden en eigenaren / gebruikers. 3. Samenwerking: samen met marktpartijen kunnen wij soms nieuwe ontwikkelingen (helpen) aanjagen. Wij denken dan bijvoorbeeld aan gezamenlijke gebiedsontwikkeling, pilotprojecten, prijsvragen of kennisontwikkeling op bepaalde thema’s. Wij zien voor onszelf een noodzakelijke rol die wij met dit beleid invullen. En tegelijkertijd verwachten wij met dit beleid dat ook marktpartijen meer in beweging komen. Voor de vitaliteit van de economie en onze werklocaties, zien wij bijvoorbeeld graag dat leegstand wordt opgelost of dat er meer menging van wonen en werken ontstaat. Wij kunnen de markt daarvoor meer ruimte geven, door 5
er bijvoorbeeld bij een concreet initiatief voor te zorgen dat op grond van het bestemmingsplan een kantoor mag worden veranderd naar woningen of voorzieningen. En daar hoort ook goede gemeentelijke dienstverlening bij. En in bepaalde gevallen kunnen wij nieuwe ontwikkelingen aanjagen, bijvoorbeeld via gronduitgifte, acquisitie of door samen te werken. Hierin nemen wij een actieve rol, onder andere via de Economische Agenda en door regionaal samen te werken. Maar de feitelijke herinvulling moet door marktpartijen worden gerealiseerd. Wij beseffen dat de markt problemen als leegstand of verloedering niet op korte termijn volledig kan oplossen, daarvoor zijn sommige opgaven financieel te ingrijpend. Wij verwachten de komende jaren op diverse locaties in de stad eerste resultaten te zien, maar het verschil voor de stad als geheel zal pas op lange termijn zichtbaar worden. Een vergelijkbare rolverdeling zien wij ook voor duurzaamheid. Wij stimuleren duurzaamheidmaatregelen en we hanteren de geldende wet- en regelgeving voor bijvoorbeeld emissies, geluid en energie. Wij zien daarnaast graag dat de markt zelf werk maakt van thema’s als verduurzaming van de eigen bedrijfsprocessen zoals energiebesparing, decentrale energieopwekking, afstemming van warmte- en koude vraag, benutting van reststromen, afvalscheiding- en preventie, mobiliteit en het versterken van biodiversiteit. Meer ruimte voor initiatieven Centraal in onze Visie Werklocaties staat het uitgangspunt dat we meer ruimte bieden voor initiatieven uit de stad. De stad heeft een eigen dynamiek, vol plannen, ideeën en behoeften. Ondernemende mensen moeten ruimte krijgen voor hun initiatieven. Bovenstaande betekent vooral een nieuwe richting in ons beleid, dat we hier hebben uitgewerkt. De Visie Werklocaties is dan ook vooral een beleidsinstrument. Daarnaast bevat de Visie Werklocaties concrete acties of projecten. Met actieve grondpolitiek, door de openbare ruimte te verbeteren of door samenwerking kunnen wij concrete projecten aanjagen, mits financieel haalbaar. Ook hierin verwachten wij van andere partijen inzet. Wij willen daar creatief en vernieuwend mee omgaan en we staan open voor experimenten, bijvoorbeeld om in de openbare ruimte marktpartijen een grotere rol te geven, mogelijk met overdracht van eigendom.1 Ook gezien de komende bezuinigingen hebben wij beperkte mogelijkheden om zelf te investeren of aan te jagen. Dit betekent dat we opgaven soms minder voortvarend kunnen oppakken, dan we zouden willen. 1.3 Tijdshorizon De Visie Werklocaties heeft een tijdshorizon tot 2020, met een doorkijk richting 2030. In de analyse zijn de trends en ontwikkelingen tot 2020 duidelijk naar voren gekomen, voor de periode 2020-2030 wordt het beeld algemener en steeds meer onzeker. Tussentijds bewaken wij de voortgang en volgen we de ontwikkelingen. Het beleid evalueren en (waar nodig) actualiseren wij integraal over 4 tot 6 jaar. 1.4 Kader: wat ging vooraf en wat volgt? Commissie Van Ek De Visie Werklocaties volgt uit de economische visie 2030 ‘Een vitale stad in een complete regio’ (commissie Van Ek) en is een van de projecten op de Economische Agenda. De Visie Werklocaties gaat over de ruimtelijk-economische aanbevelingen van de commissie Van Ek. De aanbevelingen
1
Eventuele voorstellen van marktpartijen willen wij bekijken, waarbij dan bijvoorbeeld de juridische consequenties ook in kaart moeten worden gebracht. Als gemeente houden we een verantwoordelijkheid voor het openbaar gebied, bijvoorbeeld voor de openbare veiligheid en toegankelijkheid.
6
hebben wij, zoals hiernaast, in een box opgenomen zodat zichtbaar is hoe wij de aanbeveling overnemen in ons beleid. 2 Regionale Samenwerkingsagenda Werklocaties Met onze buurgemeenten in de Regio Amersfoort (Baarn, Barneveld, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Nijkerk, Soest, Woudenberg; zie onderstaande kaart) hebben wij een samenwerkingsagenda voor werklocaties gemaakt. Wij willen ervoor zorgen dat er in de regio voldoende en passende ruimte voor bedrijvigheid is, nu en in de toekomst. Dit is nodig voor de gezamenlijke ambitie om onze regionale economie te versterken, waarbij we streven naar een Commissie Van Ek: gezonde balans tussen wonen en werken in de regio. We Reserveer voldoende en passende ruimte hebben afspraken gemaakt over onze werklocaties en, voor bedrijvigheid. Zorg daarbij voor meer algemeen, de economische kansen die we voor de regionale samenhang en vervul vanuit regio zien. Economische groei is daarbij geen doel op Amersfoort een trekkersrol in de regio. zich, maar een belangrijke randvoorwaarde voor een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Met de voorliggende Visie Werklocaties geven wij een meer gedetailleerde uitwerking van het beleid voor werklocaties in de gemeente Amersfoort. De regionale afspraken zijn hierbij het uitgangspunt. Kaart: Regio Amersfoort: Amersfoort, Baarn, Barneveld, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Nijkerk, Soest, Woudenberg
2
De aanbevelingen zijn hier bondig opgenomen en betreffen de hoofdaanbevelingen. Voor de volledige aanbevelingen (soms inclusief sub-aanbevelingen) verwijzen wij naar het rapport van de commissie Van Ek.
7
Visies van het bedrijfsleven op Isselt en De Hoef Op initiatief van de Vereniging van Amersfoortse Bedrijven, Vereniging van Amersfoortse Ondernemers en de Kamer van Koophandel hebben twee werkgroepen van ondernemers visies gemaakt over Isselt en De Hoef. De visie op De Hoef (‘De Hoef weer op één!’) is ons aangeboden op 17 maart 2011. De visie op Isselt (‘Isselt broedplaats voor MKB ondernemerschap’) is ons aangeboden op 11 november 2009. Beide visies hebben we betrokken bij de Visie Werklocaties. Structuurvisie Amersfoort Deze Visie Werklocaties is (voor wat betreft de ruimtelijke aspecten) een van de bouwstenen voor de Structuurvisie Amersfoort. De Visie Werklocaties is in lijn met de Koers van de Structuurvisie Amersfoort die op 8 februari 2011 door de gemeenteraad is vastgesteld. Uitgangspunt voor de Visie Werklocaties is dat gemaakte keuzes ook passen in de voorziene ontwikkelingen op lange termijn. De Structuurvisie Amersfoort heeft een langere tijdshorizon (2030), waarmee we bepaalde afwegingen nog moeten maken. In de Visie Werklocaties is aangegeven waar nog nadere uitwerking in de Structuurvisie Amersfoort plaats zal vinden. De Structuurvisie Amersfoort zal medio 2012 worden vastgesteld. De Visie Werklocaties is afgestemd op andere bouwstenen van de Structuurvisie, zoals de Woonvisie, de actualisatie van het detailhandelsbeleid en het Verkeer- en Vervoerplan. Toetsen en bestemmingsplan De Visie Werklocaties is het economisch toetsingskader voor nieuwe initiatieven. Het meeste beleid in deze Visie Werklocaties is al opgenomen in bestaande bestemmingsplannen. Echter, voor bepaalde locaties betekent de Visie Werklocaties nieuw beleid dat nog niet is opgenomen in het betreffende bestemmingsplan. Voor vestigingsinitiatieven die wel passen in deze Visie Werklocaties, maar (nog) niet in het bestemmingsplan, kunnen wij besluiten medewerking te verlenen door een planologische procedure te starten. Belanghebbenden (bijvoorbeeld omwonenden bij een initiatief voor functiemenging) hebben daarbij de gebruikelijke mogelijkheden voor zienswijzen en bezwaar op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Een initiatief dient verder zoals gebruikelijk te worden getoetst op het Bouwbesluit en aspecten zoals parkeren, welstand, milieu en dergelijke. 1.5 Totstandkoming en participatie We hebben een extern bureau voor ons een analyse laten uitvoeren: hoe staan onze werklocaties er momenteel voor en welke trends en ontwikkelingen zien we. Hiermee is duidelijk geworden welke opgaven er zijn en waar de Visie Werklocaties over moet gaan. Hier hebben wij de analyseresultaten beknopt opgenomen (zie vooral hoofdstuk 2). Voor meer gedetailleerde informatie verwijzen wij naar de rapportage ‘Naar een Visie Werklocaties’ (Stec, 2011).3 Tijdens dit traject hebben we een groot aantal partijen geraadpleegd tijdens de Dag van de Amersfoortse Werklocaties. Naast georganiseerde partijen, namen hieraan ook vele ongebonden, individuele ondernemers en belanghebbenden deel. De resultaten (zie bijlage 4) hebben we meegenomen in uitwerking van de Visie Werklocaties. We hebben de deelnemers hierover geregeld geïnformeerd. Een aantal vaste partners hebben we regelmatig geraadpleegd: Kamer van Koophandel, Vereniging van Amersfoortse Bedrijven, Vereniging van Amersfoortse Ondernemers, Vereniging van Amersfoortse Zelfstandigen, Nieuwe Amersfoortse Vastgoed Sociëteit en Provincie Utrecht. Werkgroepen met ondernemers van Isselt en De Hoef hebben een eigen visie op deze werklocaties gemaakt. De Raad voor Economische Ontwikkeling heeft ons geadviseerd. Via Regio Amersfoort hebben we tegelijkertijd met onze buurgemeenten een Samenwerkingsagenda Werklocaties opgesteld. 3
Zie www.amersfoort.nl, onder ‘Ondernemen in Amersfoort’ / ‘Economische Visie en Agenda’ / ‘Ruimte en Bereikbaarheid’ / ‘Visie op werklocaties’
8
Hoofdstuk 2 – De stad, de economie en onze ambities 2.1 Koers Amersfoort: duurzaam en vitaal binnen de Noordvleugel van de Randstad4 Amersfoort behoort tot het deel van Nederland waar de economie goed draait. Figuur 1 laat zien dat momenteel met name de Randstad (grofweg het gebied Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag) een sterke economie heeft.
Figuur 1: Toegevoegde waarde/km2
Figuur 2: Groei van waarde/km2, ‘96-’06
In figuur 2 wordt duidelijk dat de economische groei de afgelopen jaren met name heeft plaatsgevonden in de zone van Amsterdam via Utrecht en Amersfoort naar het zuiden. Deze as wordt ook wel de Bandstad genoemd. De Noordvleugel van de Randstad (Amsterdam, Utrecht) waar Amersfoort deel van uitmaakt, behoort tot deze Bandstad. De Zuidvleugel van de Randstad (Den Haag, Rotterdam) blijft achter bij deze groei. Kennisstad met een goed woonklimaat In brede zin kiezen we ervoor om Amersfoort binnen de Noordvleugel te positioneren als kennisstad met een goed woonklimaat. Amersfoort is de ideale stad om wonen en werken; zorgtaken en carrière te combineren. Ook de eigen regio draagt daar aan bij. Die combinatie van een aantrekkelijk woon-, leef- en werkklimaat draagt ook bij aan het hoge aandeel creatieve klasse en ZZP-ers in Amersfoort. Dit zijn ondernemende, creatieve mensen die in belangrijke mate bijdragen aan economische groei.5 Amersfoort is centrumstad voor de eigen regio. Dit is bijvoorbeeld merkbaar in het aanbod van (stedelijke) voorzieningen op het gebied van uitgaan, winkelen, cultuur, medisch en (hoger en 4
Deze paragraaf is gebaseerd op de Koersnota voor de Structuurvisie Amersfoort. Op onderdelen zijn de teksten aangevuld met een nadere verdieping of verduidelijking voor de ruimtelijk-economische invalshoek. 5
Kansrijke doelgroepen zoals creatieve ondernemers en ZZP-ers, maar ook starters, snelle groeiers en innovatieve bedrijven stimuleren we met dienstverlening, netwerkvorming en huisvesting. Zie programma’s als ZZP BV, Amersfoort Creatieve Stad en Amersfoort Breed.
9
voortgezet) onderwijs. Op andere gebieden is er juist sprake van complementariteit. Zo biedt Amersfoort een goed vestigingsmilieu voor kennisintensieve bedrijven en heeft de regio nog ruimte voor ruimte-extensieve bedrijventerreinen (dit geldt in het bijzonder voor Nijkerk en Barneveld). Voor de regionale economie en werklocaties is het van belang dat het merendeel van de bedrijven sterk gebonden is aan de eigen regio. Bedrijven hebben hier hun personeel, afnemers en toeleveranciers, en de bedrijfsvoering is daar afhankelijk van. Dit blijkt onder andere uit het gegeven dat het merendeel van de bedrijfsverplaatsingen binnen de eigen regio plaatsvindt. Regionale samenhang is dan ook belangrijk. Met onze buurgemeenten in de regio (Baarn, Barneveld, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Nijkerk, Soest, Woudenberg) werken wij samen om de regionale economie te versterken en onder andere te zorgen voor voldoende en passende werklocaties. In de regionale samenwerking vervullen wij een trekkersrol. Zo ambieert Regio Amersfoort 20.000 tot 30.000 extra banen tot 2020. Wij willen banenmotor van de regio zijn en daar bovengemiddeld in bijdragen (gemiddeld 1.000 tot 1.700 extra banen per jaar). Ook is de bovenregionale aantrekkingskracht van Amersfoort van belang voor de regio. De bedrijvigheid die wij aantrekken (bijvoorbeeld hoofdkantoren) leidt ook tot extra werk voor bedrijven in de regio die hun diensten aanbieden (automatisering, beveiliging, schoonmaak en dergelijke). Verder neemt onze ambtelijke organisatie in diverse activiteiten het voortouw. Vitale stad Als leidraad voor de ontwikkeling geldt dat Amersfoort een vitale stad blijft. Met vitaal bedoelen we dat er een goede balans is tussen de economische dynamiek, de kwaliteit van de leefomgeving en de afwikkeling van de mobiliteit. Hiernaast hebben we dit schematisch weergegeven. De economische dynamiek (het eerste hoekpunt) in Amersfoort is groot, zoals hierboven al duidelijk werd. De kwaliteit van de leefomgeving (het tweede hoekpunt) is ook hoog. Amersfoort is omgeven door groene gebieden, die de stad tot een aantrekkelijke woonplaats maken. Bovendien heeft de stad een waardevol historisch centrum en culturele veelzijdigheid. Op milieugebied zijn er geen grote knelpunten. Het derde hoekpunt is de bereikbaarheid. Vanuit mobiliteitsoogpunt zijn er goede basisvoorwaarden: Amersfoort ligt aan de A1 en de A28 en heeft een intercitystation. Duurzame stad Bij de verdere ontwikkeling van de vitale stad Amersfoort is duurzaamheid een leidend principe. Het is een van onze centrale waarden in het coalitie akkoord 2010-2014. We hanteren daarbij het brede begrip duurzaamheid: de samenhang tussen sociaal-culturele, ecologische en economische maatregelen (people, planet en profit), waarbij de effecten elders en voor latere generaties in beeld zijn. De positionering en de kracht van de stad leidt tot onze centrale ambitie voor Amersfoort:
Centrale ambitie in De Koers voor de Structuurvisie Amersfoort 2030: Amersfoort ontwikkelt zich verder tot een vitale en duurzame stad, als onderdeel van de Noordvleugel van de Randstad, met een centrumfunctie voor de regio Amersfoort.
10
2.2 Richting 2030: groei, met andere accenten6 Groeistad, met accent op binnenstedelijke vernieuwing Onze centrale ambitie betekent dat Amersfoort zich moet blijven ontwikkelen. De stad wordt geen ‘beheerstad’, maar blijft een ‘groeistad’, in die zin dat er nog woningen, werklocaties, groengebieden en voorzieningen bij komen. Tot nu toe lag het accent op stadsuitbreiding. Richting 2030 leggen we het accent op binnenstedelijke vernieuwing om nieuwe locaties te bieden voor opvang van de groei. Daarnaast wordt de komende jaren nog wel gebouwd in de stadsuitleg (Vathorst en Vathorst West). Economische groei voor een aantrekkelijk woon- en leefklimaat De haperingen in de economie sinds 2001 laten zien dat economische groei geen automatisme is, ook al is de uitgangspositie vooralsnog goed. Wij willen de economische vitaliteit (regionaal) versterken en kansen beter benutten. Economische groei is geen doel op zich, maar een onmisbare voorwaarde voor een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Specialisatie en diversificatie We gaan uit van specialisatie (we versterken waar we al sterk in zijn: onze kennis- en diensteneconomie) en diversificatie (economische verbreding via bijvoorbeeld zorgeconomie, vrijetijdseconomie, zakelijk toerisme). Het streven naar een verdere ontwikkeling van Amersfoort als kennisstad hangt sterk samen met de gunstige ligging in de Randstad, de bereikbaarheid, de leefkwaliteit en de woonmilieus in de stad. Juist in de kenniseconomie is de kwaliteit van de leefomgeving een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor bedrijven. 2.3 Economische ambitie: kansen benutten Kansen: aantrekken van nieuwe bedrijven… Wij willen onze centrale ligging in Nederland en onze bijzondere kwaliteiten benutten: Amersfoort vormt de verbinding tussen de Randstad en het noorden en het oosten van Nederland. Dit biedt kansen voor bijvoorbeeld hoofdkantoren en bedrijven die verspreid over het land (bovenregionaal) werken. Ook is onze centrale ligging aantrekkelijk voor bijvoorbeeld zakelijk toerisme (hotels, congrescentra en dergelijke). Hiermee trekken wij bedrijvigheid van buiten de eigen regio aan en geven we extra impulsen aan onze economie. Het is voor nieuwe bedrijven in de eerste plaats van belang dat ze in Amersfoort een goede locatie kunnen vinden: onze werklocaties moeten op orde zijn. Hoe we dat zien en wat we daarvoor doen, is in deze Visie Werklocaties uitgewerkt. Echter, alleen het hebben van goede locaties is niet genoeg. We doen meerdere dingen om nieuwe bedrijven aan te trekken. Onder andere via de Economische Agenda geven we dit vorm. Zo promoten we Amersfoort via citymarketing, proberen we bedrijven te verleiden zich hier te vestigen (acquisitie) en investeren we in excellente dienstverlening, onder andere door nieuwe bedrijven goed te begeleiden bij hun vestiging en grote bedrijven die zich hier gaan vestigen ‘rode loperdagen’ aan te bieden (tijdens zo’n dag nodigen we het personeel uit in Amersfoort en laten hen kennis maken met de stad). … en faciliteren gevestigde bedrijven Naast het aantrekken van nieuwe bedrijven, is het eerst en vooral van belang om de al gevestigde bedrijven goed te faciliteren. We willen bedrijven in staat stellen in Amersfoort te blijven ondernemen en zo mogelijk te groeien, bij voorkeur op hun huidige locatie en als dit niet meer kan, dan moeten er andere locaties (hier of in de regio) beschikbaar zijn. Naast de zorg voor voldoende en passende werklocaties, onderhouden we bijvoorbeeld ook contacten met bedrijven (accountmanagement) om te weten wat er speelt en streven we naar excellente dienstverlening.
6
Deze paragraaf is gebaseerd op de Koersnota voor de Structuurvisie Amersfoort.
11
In onderstaande box is geschetst wat we onder andere nog meer doen om het bedrijfsleven te faciliteren en / of de economie te stimuleren. Flankerend beleid De Visie Werklocaties gaat over het beleid en de randvoorwaarden voor werklocaties. Daarnaast is de inzet vanuit diverse andere beleidsterreinen nodig om onze economie versterken. Zo werken we aan goede dienstverlening en accountmanagement voor ondernemers. We werken een aanpak uit om meer nieuwe bedrijven aan te trekken (acquisitie). We stimuleren ondernemerschap onder kansrijke doelgroepen (zoals snelle groeiers, ZZP’ers, innovatieve bedrijvigheid, internationale ondernemers). We werken aan goede voorzieningen voor inwoners, werknemers en bezoekers (detailhandel, cultuur, toerisme en dergelijke). We promoten Amersfoort via citymarketing en stimuleren zakelijk toerisme. We versterken ons Stadshart. We verbeteren onze bereikbaarheid, met name via de maatregelen in het programma VERDER. Ook actualiseren we ons Verkeer- en Vervoerplan (VVP). We versterken ons woon- en leefklimaat met investeringen vanuit diverse sociale en fysieke programma’s (o.a. Amersfoort Vernieuwt en Groenblauwe Structuur). Ook actualiseren we momenteel onze Woonvisie. Met ons programma Duurzame Ontwikkeling verbeteren we de samenhang tussen People, Planet en Profit. Dat betekent ook dat we bedrijven aan ons willen binden die maatschappelijk verantwoord ondernemen en duurzaamheid hoog in het vaandel hebben staan. Voor een duurzame, vitale economie is dit van groot belang. We voeren regionaal arbeidsmarktbeleid en versterken de relatie onderwijs-arbeidsmarkt. Zeker met het oog op de vergrijzing (waar ook Amersfoort mee te maken krijgt, maar iets later dan de rest van Nederland) en de voorziene krapte op de arbeidsmarkt in de toekomst, zal de beschikbaarheid van voldoende en goed gekwalificeerd personeel voor bedrijven steeds belangrijker worden. We zetten in op meer hoger onderwijs. We verbeteren onze veiligheid etc. Kortom, ook buiten de kaders van de Visie Werklocaties verbeteren we de economische randvoorwaarden.
Kwantitatieve ambitie: balans wonen en werken Door ons bedrijfsleven goed te faciliteren en nieuwe bedrijven aan te trekken, willen wij zorgen voor voldoende werkgelegenheid. Richting de toekomst, moet de ontwikkeling van onze werkgelegenheid gelijke tred houden met onze bevolkingsgroei. Dit is geen doel op zich, maar een voorwaarde voor een vitale, duurzame stad: voor de identiteit van onze stad (ideale stad om wonen en werken; zorgtaken en carrière te Commissie Van Ek: combineren) en voor de algehele vitaliteit van de stad (en Richting 2030 heeft Amersfoort drie de regio) is het van belang dat de economische dynamiek centrale opgaven: 1. Meer regionale samenhang; op peil blijft en in balans met de leefomgeving. 2.
Balans wonen en werken (1000 tot
1700 extra banen per jaar); Aan de hand van een bevolkingsprognose is berekend 3. Duurzame economische groei. hoeveel extra banen Amersfoort nodig heeft om de balans tussen wonen en werken te behouden: wij ambiëren een banengroei tot 2030 van gemiddeld 1000 tot 1700 extra banen per jaar. In de bevolkingsprognose is rekening gehouden met demografische ontwikkelingen (geboorte, sterfte, emigratie, immigratie). De behoefte aan banen in Amersfoort ontstaat door de jonge bevolkingsopbouw (de jongeren van nu, willen straks een baan) en de woningbouw (nieuwe inwoners die hier willen werken).
Kwalitatieve ambitie: duurzaamheid en vernieuwing Voor deze groei is ruimte voor bedrijvigheid nodig. Wij willen niet alleen voldoende, maar vooral passende ruimte bieden. Passend voor de gebruikers (bedrijven), maar ook passend in de omgeving en passend in de tijd, nu en in de toekomst. Ruimte voor bedrijvigheid moet daarvoor beter en duurzamer worden ingevuld.
12
2.4 Ambities en trends: andere accenten in het beleid voor werklocaties Als we de banenambitie als (kwantitatief) uitgangspunt nemen, is het allereerst de vraag: hoeveel ruimte is er nodig en waar moet die ontstaan? En als we vervolgens de kwalitatieve ambitie daarbij betrekken, rijst de vraag: hoe moet die ruimte eruit zien? Wat is beter en duurzamer? In de analyse ‘Naar een visie werklocaties’ en door gesprekken met marktpartijen en partners, zijn de trends en ontwikkelingen gesignaleerd. Hoeveel ruimte is er nodig en waar moet die ontstaan? Toelichting op de begrippen ‘reguliere werklocaties’ en ‘verspreide werklocaties’ We maken onderscheid in reguliere werklocaties (het centrum en de kantoren- en bedrijventerreinen) en verspreide werklocaties (ook wel ‘informele werklocaties’ genoemd, zoals woonwijken of gemengde zones waar niet één functie overheersend is, zoals de omgeving van de Stichtse Rotonde). Uiteraard is het centrum een sterk gemengd gebied met vele typen functies. Het centrum hebben wij in dit verband als reguliere werklocatie aangemerkt, omdat een groot deel van de kantoren zich hier bevindt. Daarmee kunnen we de analyse en het beleid voor kantoren respectievelijk het centrum in samenhang presenteren. We zien over langere tijd een opvallende verschuiving van werkgelegenheid van reguliere werklocaties naar verspreide werklocaties.7 In 1998 bevond 35% van de werkgelegenheid zich op verspreide werklocaties, momenteel is dat al 42% en de verwachting is dat dit verder toeneemt. Het gaat hier vooral om schone8 functies zoals winkels,9 baliediensten, makelaars, apotheken, huis- en tandartsenpraktijken, scholen, thuiswerkende ZZP-ers en dergelijke. Voor een deel gaat het om consumentenvoorzieningen of -diensten, maar ook om functies die niet per se dicht bij consumenten (inwoners) hoeven te zitten, maar dit type locatie verkiezen boven een reguliere werklocatie. Deze bedrijvigheid (commercieel en maatschappelijk) is over het algemeen goed te mengen met wonen. De verdere groei van werkgelegenheid in dit type functies is ook een uiting van de kennis- en diensteneconomie (schonere bedrijvigheid, het nieuwe werken) en de stijgende welvaart (mensen hebben meer vrije tijd en meer te besteden, en daarom zijn er meer consumentendiensten). Door de diversiteit en de kleinschaligheid van de individuele ontwikkelingen is voor de toekomstige behoefte aan verspreide werklocaties geen prognose te maken. Voor het beleid (zie hoofdstuk 3) betekent dit dat we moeten inspelen op een algemene trend die zich in vele vormen en in de meeste gevallen spontaan aandient.
7
We bedoelen hier met ‘verschuiving’ dat de verspreide werklocaties een groter procentueel aandeel in de totale werkgelegenheid krijgen. We bedoelen niet dat er bedrijvigheid wegtrekt van bijvoorbeeld bedrijventerreinen naar woonwijken.
8
‘Schoon’ wil zeggen dat er weinig tot geen hinder voor de omgeving is en daarom goed te mengen met andere functies. In woonwijken gaat het vaak ook om kleinschalige functies, in de gemengde gebieden komen relatief ook veel grootschalige functies voor, denk aan de grote instellingen rond Stichtse Rotonde. 9
Ons beleid voor winkels is uitgewerkt in ons detailhandelsbeleid. Voor de wijken hebben we gekozen voor een aantal sterke centra, waar we onder voorwaarden ruimte voor nieuwe initiatieven bieden.
13
Voor de toekomstige behoefte aan bedrijfsruimte en kantoren is wel een prognose gemaakt.10 De uitkomsten laten zien dat er weliswaar nog banengroei op bedrijventerreinen en in kantoren is te verwachten, maar dat deze groei minder wordt. In tegenstelling tot diverse andere regio’s kent Amersfoort voorlopig nog groei door de economisch kansrijke uitgangssituatie. Dit is gelegen in de centrale ligging, de gunstige sectorstructuur (kennis- en diensteneconomie) en de bevolkingsgroei. Meer inwoners betekent automatisch een grotere behoefte aan allerlei voorzieningen, maar betekent ook een grotere beschikbaarheid van arbeidskrachten. Dit maakt het aantrekkelijk voor bedrijven om zich hier te vestigen en niet in een regio waar het moeilijk is om goed personeel te vinden.11 Dit is de trend ‘werken volgt wonen’: inwoners kiezen hun woonplek steeds meer vooral op basis van de aantrekkelijkheid van het woon- en leefklimaat (in plaats van te kiezen voor de plek waar ze werk kunnen vinden) en bedrijven vestigen zich steeds meer daar waar ze voldoende en geschikte arbeidskrachten vinden. Voorwaarde is wel, dat met de ontwikkeling van woningen ook ruimte voor bedrijvigheid wordt geboden. Voor de periode 2010-2020 is voor de regio Amersfoort berekend dat er nog behoefte is aan ongeveer 80 hectare bedrijfsruimte, waarin met de huidige plannen in de regio ruimschoots wordt voorzien. Dit is exclusief eventuele niet-bedrijfsruimte die op bedrijventerreinen kan komen, zoals perifere detailhandel, leisure en dergelijke. Omdat we op de meeste locaties uitgaan van functieverruiming (zie volgende hoofdstuk), zal de behoefte aan bedrijventerreinen waarschijnlijk groter zijn dan die 80 hectare. Na 2020 is de regionale behoefte aan nieuwe bedrijfsruimte berekend op ongeveer 10 hectare, al is dit getal vooral een indicatie. Daarnaast is er tot 2020 in de regio nog behoefte aan ongeveer 100.000 vierkante meter nieuwe kantoren. In deze behoefte is rekening gehouden met groei van bestaande kantoororganisaties (uitbreidingsvraag), met vervanging van kantoorgebouwen die technisch en/of economisch zo verouderd zijn dat ze een andere functie krijgen (vervangingsvraag), met nieuwe kantoorgebruikers van buiten de regio (bovenregionale vraag) en met een opgave om bestaande leegstand terug te brengen (de vraag is naar beneden bijgesteld omdat een deel in bestaande leegstaande kantoren terecht kan). Na 2020 neemt de behoefte aan nieuwe kantoren voor uitbreidingsvraag af en gaat het bijna alleen nog om nieuwe kantoren voor vervangingsvraag.
10
Dit is in de analyse door bureau Stec gedaan via de Bedrijfslocatie Monitor (BLM). In deze methodiek wordt rekening gehouden met een verwachting van de economische groei op basis van het op een na hoogste groeiscenario van het Centraal Planbureau (het zogenaamde TM-scenario, zoals ook door het Rijk, provincies en VNG is bepaald in het convenant bedrijventerreinen), de typen bedrijvigheid (sectorstructuur) en de verwachte ontwikkeling van de werkgelegenheid per sector. Vervolgens is de ruimtebehoefte berekend op basis van kengetallen over de behoefte per werknemer aan bedrijfsruimte en kantoor (dit verschilt per sector: zakelijke diensten heeft bijvoorbeeld een hoog aandeel kantoor en industrie een hoog aandeel bedrijfsruimte). De BLM is de meest gangbare methodiek in Nederland, al blijven de uitkomsten voorspellingen die met de nodige onzekerheden omgeven zijn. 11
Met de vergrijzing zal landelijk een verdere verschuiving van inwoners en bedrijven plaatsvinden van krimpregio’s naar groeiregio’s zoals Amersfoort. In dit proces, speelt het functioneren van de arbeidsmarkt ook een belangrijke rol. Op 25 januari 2011 heeft de Raad voor Economische Ontwikkeling (REO) ons hun advies over arbeidsmarktbeleid aangeboden. Mede op basis van dit advies en in samenhang met andere thema’s van de Economische Agenda werken wij aan een verdere verbetering van onze arbeidsmarkt.
14
Naar de huidige inzichten is er de komende jaren onvoldoende vraag naar nieuwe kantoren om overal de leegstand (momenteel 130.000 vierkante meter: 16% van de totale voorraad12) op te lossen en de geplande nieuwe locaties (bijna 200.000 vierkante meter, vooral Podium en Trapezium) volledig te realiseren.13 Daarbij zullen efficiencyverbeteringen bij bedrijven (onder andere het nieuwe werken) ertoe leiden dat per baan minder ruimte nodig is. In de prognose is dit al verwerkt. Zo was het voor kantoren gebruikelijk dat een werknemer gemiddeld 30 à 35 vierkante meter ruimte nodig had, in moderne kantoren daalt dat naar 25 vierkante meter of zelfs lager. De moderne kantoren leveren dan ook per vierkante meter een hogere bijdrage aan de werkgelegenheid dan de traditionele kantoren. Amersfoort is en blijft een aantrekkelijke vestigingsplaats voor kantoren. Naar ligging in de stad zijn er wel verschillen. Het centrum blijft de meest aantrekkelijke locatie voor kantoren vanwege het NS intercitystation, de voorzieningen en de algehele sfeer en uitstraling. Al geldt ook hier dat er diverse, met name grote kantoorpanden al lang geheel of gedeeltelijk leeg staan. Het Stationsgebied bijvoorbeeld wordt sterk gedomineerd door grote kantoorpanden, waar onder andere meer functiemenging de locatie aantrekkelijker kan maken. Ten tweede zijn grootschalige snelweglocaties (Podium) maar voor een beperkt aantal kantoorgebruikers aantrekkelijk. Er is nog wel behoefte aan nieuwe kantoren langs snelwegen, maar die is naar de huidige inzichten beperkt. Ten derde zien we vooral op De Hoef (bij NS station Schothorst) veel leegstand, met name in grote kantoorpanden. Hoe moet die ruimte eruit zien? In de eerste plaats zien we een toenemende behoefte aan functiemenging. Een mix aan functies maakt locaties voor de gebruikers vaak aantrekkelijker dan monofunctionele gebieden. Het gaat om het mengen van wonen en werken, en om het mengen van verschillende werkfuncties. Met name bedrijventerreinen kennen een relatief monofunctionele opzet met scheiding van functies. Dergelijke locaties voldoen vaak niet meer aan de eisen van deze tijd. Met meer ruimte voor functiemenging krijgen deze locaties nieuwe impulsen die de kwaliteit verhogen. Wij maken twee kanttekeningen bij functiemenging. Functiemenging is goed, als functies elkaar versterken. Afhankelijk van de identiteit en kwaliteit van een gebied, moet worden bepaald welke functies elkaar kunnen versterken. Functiemenging wil derhalve niet zeggen dat alles mag. En niet alle functies zijn met elkaar te mengen. Zo wil een chemiebedrijf of transportonderneming zich kunnen vestigen op een bedrijventerrein met voldoende milieugebruiksruimte voor activiteiten die geluid, geur of risico veroorzaken. Het blijft daarom nodig om ook locaties te houden waar menging juist niet wordt toegestaan. Een trend die nauw verband houdt met functiemenging, is de toenemende kleinschaligheid. Het aantal werknemers per bedrijf daalt en het aantal ZZP-ers groeit. Kleine bedrijven zijn eerder te mengen met andere functies dan grote bedrijven. Op de Amersfoortse kantorenmarkt ligt er op de trend naar meer kleinschaligheid een belangrijke opgave: er is overaanbod van grote panden en onderaanbod van kleine kantoren.14 Maar ook op bedrijventerreinen is er behoefte aan bedrijfsverzamelgebouwen met kleinere units. 12
Leegstand van kantoren speelt in de hele Noordvleugel van de Randstad, onder andere doordat hier in het verleden veel op risico is gebouwd. Momenteel zien we dat centrumsteden als Amsterdam, Utrecht en Amersfoort minder leegstand hebben dan satellietsteden als Nieuwegein en Haarlemmermeer. 13
In de behoefteraming is de invloed van acquisitie niet betrokken. Door succesvolle acquisitie van grote, (inter)nationale bedrijven kan de uiteindelijke vraag naar kantoren fors hoger liggen dan berekend. Voor succesvolle acquisitie is (directe) beschikbaarheid van panden en/of ontwikkellocaties van belang. 14
Dit kan ook gaan om een groot pand die door de inrichting en uitstraling geschikt is voor gebruikers van kleinere kantoren. Voor deze gebruikers is zichtbaarheid vaak van belang. Dit kan ook worden bereikt met bijvoorbeeld meerdere ingangen of een centrale binnenruimte waar elk gevestigd bedrijf duidelijk zichtbaar wordt, in plaats van relatief anoniem op een verdieping te zijn gehuisvest.
15
Nu is het niet zo dat elke werklocatie maar zo gemengd mogelijk moet zijn. Hiermee komen we op een derde trend, namelijk de behoefte aan locaties met een duidelijk profiel, aansluitend op het type bedrijven waarvoor zo’n locatie het meest geschikt is. Werklocaties moeten zich goed van elkaar onderscheiden. Met een divers aanbod aan werklocaties, wordt het beste in de verschillende behoeften voorzien. Sommige werklocaties functioneren juist goed met een wat meer eenzijdig profiel (en daarmee een strakker kader vanuit beleid en het bestemmingsplan) en andere werklocaties juist met meer functiemenging en diversiteit (en daarmee een flexibeler kader). Voor de bedrijventerreinen ligt er vooral een opgave om het aanbod beter op de vraag te laten aansluiten. De vraag kan bestaan uit bedrijfsruimte en niet-bedrijfsruimte: - Voor bedrijfsruimte is vooral vraag naar bedrijventerreinen in het midden en lagere segment, en voor een beperkter deel naar hoogwaardige terreinen. Het onderscheid in kwaliteitsniveaus wordt vooral gemaakt op verschijningsvorm: hoogwaardige terreinen onderscheiden zich op de inrichting van de openbare ruimte en de hogere beeldkwaliteitseisen die worden gesteld aan de panden. Als gevolg hebben hoogwaardige locaties hogere grond- of huurprijzen en trekt daarmee deels ook andere typen bedrijven, zie de verschillen tussen De Wieken (midden) en Bedrijvenpark Vathorst (hoogwaardig). Bedrijven op een hoogwaardig bedrijvenpark hebben vaak een hoger aandeel bedrijfsgebonden kantoor ten opzichte van het aandeel bedrijfsruimte. - Niet-bedrijfsruimte is dermate divers, dat deze functies op hoogwaardige locaties kunnen landen (bijvoorbeeld kinderopvang) of op locaties in het lagere en midden segment (bijvoorbeeld een kartbaan). Hoogwaardige locaties lenen zich over het algemeen goed voor functiemenging, op voorwaarde dat de niet-bedrijfsruimte functies de gewenste beeldkwaliteit realiseren. Voor het midden en lagere segment worden de mogelijkheden vooral bepaald door de eventuele nabijheid van bedrijven die milieugebruiksruimte nodig hebben. Dit betreft vaak maatwerk. Daarnaast kijken we ook stadsbreed en regionaal naar de mogelijkheden. Zo is de marktruimte voor perifere detailhandel uiteindelijk begrensd. Het is dan beter om perifere detailhandel op de voor deze functie meest geschikte locaties te concentreren. Dit voorkomt overaanbod (leegstand) en leidt bovendien tot meer onderscheid tussen locaties. Daarnaast is er voor bestaande locaties een noodzakelijke, maar complexe opgave om de kwaliteit te verbeteren (herstructurering). We zien op bedrijven- en kantorenterreinen panden die soms meerdere jaren leeg staan waarvoor de eigenaren moeilijk nieuwe gebruikers kunnen vinden. Hierdoor dreigt verloedering en wordt de locatie steeds minder aantrekkelijk voor bedrijven om zich daar te vestigen. Ons beleid geeft richting en ruimte Bovenstaande tekst geeft op hoofdlijnen antwoord op de vragen waar de ruimte voor banen moet ontstaan en hoe die ruimte eruit moet zien. Het laat duidelijk zien dat we deels andere accenten moeten leggen, maar we hebben geen sluitende antwoorden, dat kan ook niet. Wensen, eisen en behoeften verschillen sterk per (type) bedrijf en veranderen in de tijd. Het zijn ondernemende mensen in de stad die met hun initiatieven invulling geven aan de ruimte. Ons beleid in het volgende hoofdstuk is dan ook geen vast eindbeeld, maar geeft richting en is flexibel om kansen en mogelijkheden te kunnen benutten. Uiteraard stellen wij waar nodig duidelijke randvoorwaarden, omdat niet alle ontwikkelingen gewenst zijn, danwel verschillende ontwikkelingen strijdig met elkaar kunnen zijn. Dan maken wij keuzes. Voor betere en duurzamere werklocaties, verbeteren wij de randvoorwaarden voor vestiging (dit is in hoofdstuk 3 uitgewerkt) en in sommige gevallen kunnen wij actief nieuwe ontwikkelingen (helpen) aanjagen (dit is in hoofdstuk 4 uitgewerkt).
16
Hoofdstuk 3 – Ons beleid 3.1 Beleid verspreide werklocaties: verschuiving van werkgelegenheid en functiemenging De grootste en tegelijkertijd minst grijpbare ontwikkeling die wij zien, is de verschuiving van werkgelegenheid van reguliere werklocaties naar verspreide werklocaties. Verspreide werklocaties worden steeds belangrijker: ze voorzien in een behoefte en zijn steeds meer nodig om voldoende ruimte te Commissie Van Ek: bieden voor banengroei (omdat de groei van Vergoot de mogelijkheden voor bedrijfsruimte en kantoren minder wordt). Wij willen functiemenging en kleinschalige voor werkfuncties op verspreide werklocaties meer werklocaties. Denk bijvoorbeeld aan ruimte bieden. Dit past bij de stedelijke dynamiek: wij wijkeconomie, broedplaatsen en woongaan ruimhartig om met functiemenging. Ook voor de werkcombinaties. groei van het werken komt er een steeds groter accent op binnenstedelijke vernieuwing en inbreiding. Wij hanteren hier een breed begrip van ‘werken’ (of bedrijven, bedrijvigheid): naast kantoren of bedrijfsruimte, kan het ook gaan om voorzieningen, cultuur, zorg en dergelijke. Bij functiemenging op verspreide werklocaties hebben we het over schone bedrijvigheid. Bovendien zal het in pure woongebieden overwegend gaan om kleine bedrijven. In meer gemengde en/of stedelijke gebieden zullen vaker ook grote bedrijven passen. Wij kunnen niet op voorhand bepalen waar en hoe meer functiemenging gaat ontstaan, daarvoor zijn marktpartijen aan zet. Wel geven wij onderstaand op hoofdlijnen ons beleid voor verspreide werklocaties aan. Regeling bedrijven en beroepen aan huis Begin 2010 hebben wij de mogelijkheden voor bedrijven en beroepen aan huis verruimd. De regeling bedrijven en beroepen aan huis geldt voor de hele stad. Het is onder voorwaarden toegestaan om aan huis een bedrijf te hebben met maximaal drie werkzame personen (eigenaar/bewoner en twee werknemers). Deze regeling zetten wij voort. Voor het grootste deel van de stad voorzien we hiermee in de mogelijkheden die er voor functiemenging zijn. Deze regeling is bedoeld om kleinschalige bedrijvigheid gekoppeld aan de woonfunctie in woongebieden mogelijk te maken, waarbij het woonen leefklimaat behouden blijft. Extra functiemenging op bijzondere locaties Daarnaast zien we voor bepaalde locaties of gebieden kansen voor meer functiemenging. Daar is (of ontstaat) een meer stedelijk woon-, werk- en leefmilieu. Voor de Woonvisie en de Visie Werklocaties hebben wij bekeken waar wij nu al de grootste kansen voor functiemenging zien. Dit vormt input voor de Structuurvisie Amersfoort. In het kader van de Structuurvisie Amersfoort maken wij een nadere afweging of daar op langere termijn ook andere gebieden voor in aanmerking komen. In de eerste plaats zijn er al volop mogelijkheden in de gebieden die al sterk gemengd zijn, zoals het centrum, wijkwinkelcentra en enkele grotere, doorgaande (stads)wegen. Voor veel bedrijfjes is de aanwezigheid van voorzieningen vaak een voorwaarde voor vestiging in een woonomgeving. Richting de toekomst zien wij echter ook andere gebieden die zich goed lenen voor functiemenging. Vooral de schil rond het centrum biedt kansen: de centrumvoorzieningen zijn dichtbij, er wordt de komende jaren veel vernieuwd en de wijken en buurten kennen al een bepaalde mate van menging en levendigheid die bijvoorbeeld in de wijken in Amersfoort Noord minder aanwezig is. Meer stedelijkheid aan de zuid- en westkant van het centrum als voorwaarde Aan de zuid- en westkant van het centrum bevinden zich bijzondere locaties voor herontwikkeling, die bovendien al een sterk stedelijk profiel (of potentie daarvoor) hebben: Oliemolenkwartier, Wagenwerkplaats, Maatweg, Kop van Isselt en Zonnehof. De ligging ten opzichte van het NS 17
intercitystation Amersfoort en het Eemplein maakt deze kant van het centrum extra interessant voor functiemenging en meer stedelijkheid. Voor de (her)ontwikkeling van deze gebieden gaan wij uit van menging van wonen en werken. Dit zijn lopende projecten. Hier willen wij geen eenzijdige invulling en daarom stellen wij een gemengde ontwikkeling als voorwaarde:15 - Op Wagenwerkplaats en Oliemolenkwartier vestigen zich verschillende functies binnen het profiel ‘creatieve economie’, zoals bedrijfsruimtes, kantoren, ateliers, onderwijs, horeca, cultuur en (studenten)woningen. - Maatweg is een bijzondere locatie door de komst van het ziekenhuis, waar straks meer dan 2.000 personen werken. - De Kop van Isselt heeft de potentie om een stedelijk (woon- en) werklandschap te worden. Wij willen de Kop van Isselt veranderen naar een gemengd woon- en werkgebied. - Zonnehof is nu al sterk gemengd. Enkele grote functies verdwijnen uit het gebied. Voor de herontwikkeling is wonen en werken (in brede zin) het uitgangspunt. Geleidelijke, spontane ontwikkeling in de wijken ten noorden en oosten van het centrum Ten noorden en oosten van het centrum liggen wijken die al de nodige levendigheid (stedelijkheid) hebben. De komende jaren worden hier diverse plekken via Amersfoort Vernieuwt herontwikkeld. Dit zorgt al voor de nodige dynamiek en verandering. Meer menging van wonen en werken is daardoor kansrijk. In deze wijken mikken wij op meer functiemenging via een min of meer geleidelijke, spontane weg die wordt ingezet door initiatieven uit de markt. Wij gaan ruimhartig om met initiatieven voor functiemenging. Bij nieuwe ontwikkelingen zal het bestaande karakter van de wijk of buurt het uitgangspunt zijn, waarbij overigens een toename van stedelijkheid best passend kan zijn. Een project als de garageboxen voor startende ondernemers in De Horsten in Liendert (realisatie door woningcorporatie De Alliantie) zien wij graag op meer plekken ontstaan. Stichtse Rotonde De omgeving van de Stichtse Rotonde (Amersfoort-West: Bosgebied en de westelijke buurten van De Berg Noord en De Berg Zuid) wordt gekenmerkt door diverse instellingen in het groen en is voor de economie van Amersfoort van zeer grote waarde. Er werken ruim 6.500 personen (gelijk aan Isselt). De werkgelegenheid is de laatste tien jaar met 33% gestegen en het aantal bedrijven is bijna verdubbeld (van 196 naar 374, met name door ZZP-ers en kleine bedrijven). Naast ZZP-ers en kleine bedrijven, zijn er drie werkgevers met meer dan 1000 werknemers (Bernhardkazerne, Zon en Schild, DHV). Er is veel zorg, onderwijs, vrijetijdseconomie, zakelijk toerisme en dienstverlening. Daarmee draagt het gebied sterk bij aan de diversiteit van de Amersfoortse economie. Door de ruimtelijke inpassing in het groen, zou je hier kunnen spreken van een (groen) werklandschap. De Stichtse Rotonde en omgeving is een gemengde zone die we verder willen optimaliseren (dit is het huidige uitgangspunt zoals bepaald in het kader van de planvorming voor de bereikbaarheid van AmersfoortWest). Dat wil zeggen dat als uitbreiding of intensivering van de huidige functies nodig is om als functie vitaal te blijven, dan wordt dat toegestaan binnen de grenzen van de eigen kavel onder de randvoorwaarde dat het groen en landschappelijke karakter van het gebied wordt bewaard en versterkt. Dit biedt over het algemeen voldoende perspectief voor de huidige functies om nu en in de toekomst hier goed te functioneren en tegelijkertijd blijft het bestaande karakter (groen, werklandschap) behouden. Vanuit economisch perspectief biedt dit gebied, vanwege haar aantrekkelijkheid, nog veel groeikansen. Het groene karakter is onderdeel van die aantrekkelijkheid. In het kader van de
15
Per ontwikkelgebied gaan we bekijken hoe we hier concreet invulling aan geven. Te denken valt aan een richtlijn waarbij voor wonen en werken ieder een minimaal percentage van het programma wordt nagestreefd (bijvoorbeeld minimaal 20% wonen en minimaal 20% werken), waarbij nog de nodige flexibiliteit blijft bestaan om in de uiteindelijke verdeling te variëren. Een andere denkbare richtlijn is dat het huidige aantal arbeidsplaatsen in een gebied minimaal behouden blijft en dat daar bovenop voor elke extra woning die wordt gerealiseerd ook ruimte voor één extra arbeidsplaats komt.
18
Structuurvisie Amersfoort en de verdere planvorming voor Amersfoort West maken we een nadere afweging. Kleine en grotere initiatieven elders En tot slot dienen zich geregeld kleine en grotere initiatieven verspreid over de stad aan. Wij gaan hier ruimhartig mee om: wij kijken naar kansen en mogelijkheden. Concrete initiatieven blijven we toetsen op onder andere de ruimtelijke inpasbaarheid, waarbij aspecten als parkeren, hinder voor de omgeving en stedenbouwkundige aspecten in de afweging worden betrokken. 3.2 Beleid bedrijventerreinen: duurzaam ruimtegebruik Regionale afspraken Binnen Regio Amersfoort hebben we met onze buurgemeenten (Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest, Woudenberg, en Nijkerk, Barneveld) een Samenwerkingsagenda Werklocaties opgesteld. Belangrijk onderdeel hierin is het beleid voor bedrijventerreinen, in het bijzonder de herstructurering en de ontwikkeling van nieuwe locaties. We maken nog nadere afspraken over de ontwikkeling van bedrijventerreinen. In de Samenwerkingsagenda Werklocaties is al een aantal hoofdlijnen bepaald die als basis voor de verdere uitwerking van onze Visie Werklocaties hebben gediend. Zo zijn er prioriteiten voor de herstructurering van bedrijventerreinen afgesproken. De behoefte aan bedrijventerreinen tot 2020 is berekend. Op basis hiervan is afgesproken dat er tot 2020 geen nieuwe planlocaties voor bedrijventerreinen worden aangewezen. Ook voor kantoren is de behoefte tot 2020 berekend. Gezien de huidige leegstand en de grote planvoorraad (dit speelt vooral in Amersfoort en Leusden) liggen hier flinke opgaven om weer een gezonde kantorenmarkt te hebben. Een nadere uitwerking is, net als voor bedrijventerreinen, onderdeel van de vervolgacties.
Commissie Van Ek: Ga zorgvuldig om met ruimte: hanteer de SER-ladder en start op tijd met herstructurering Maak regionale afspraken Verruim mogelijkheden voor functiemenging en flexibiliteit. Zorg voor diversiteit Thematiseer werklocaties naar doelgroepen. Zorg ook na 2015 voor voldoende ruimte voor bedrijvigheid in de eigen regio
Tot slot zijn er afspraken gemaakt over kennisdeling en samenwerking op een aantal specifieke thema’s, zoals duurzaamheid, ZZP-ers, glasvezel en regionale profilering, marketing en acquisitie. Duurzaam ruimtegebruik en planning werklocaties Amersfoort Het optimaliseren en waar nodig herstructureren van bestaande werklocaties heeft prioriteit boven de aanleg van nieuwe locaties. Dit uitgangspunt staat bekend als de SER-ladder16. Ook de provincie Utrecht en het Rijk hanteren dit. Dit betekent dat we inzetten op herstructurering, dat we Bedrijvenpark Vathorst, De Wieken Zuid en De Wieken Noord ontwikkelen en geen nieuwe planlocaties tot 2020 aanwijzen: - Herstructurering: wij geven tot 2020 prioriteit aan Isselt, De Hoef en Kop van Isselt (zie paragraaf 4.1). Hier zijn de opgaven het grootst. - Planning 2010-2020: in de periode 2010-2020 is voor de regio Amersfoort berekend dat er nog behoefte is aan ongeveer 80 hectare bedrijfsruimte (exclusief eventuele niet-bedrijfsruimte die 16
De SER-ladder is een richtlijn voor een duurzaam gebruik van werklocaties. Het gaat uit van drie stappen: benut eerst de mogelijkheden op bestaande locaties, kijk vervolgens naar mogelijkheden om bestaande ruimte te intensiveren en als daarmee nog onvoldoende in de vraag kan worden voorzien, kunnen nieuwe locaties worden gerealiseerd.
19
-
op bedrijventerreinen kan landen). De werklocaties die momenteel in ontwikkeling zijn (voor Amersfoort gaat het om Bedrijvenpark Vathorst en De Wieken Zuid) en de werklocaties die in de planning staan (voor Amersfoort gaat het om De Wieken Noord) voorzien in de berekende behoefte tot 2020. Nieuwe planlocaties tot 2020 zijn naar de huidige inzichten niet nodig. Planning na 2020: voor de locaties na 2020 kijken we in Regio Amersfoort vooral naar nut en noodzaak van nieuwe locaties, waarbij we nu nog geen nieuwe locaties als bedrijventerrein bestemmen. Immers, naar de huidige inzichten is er na 2020 nauwelijks vraag naar nieuwe bedrijventerreinen (indicatief: 10 hectare voor de regio) en mogelijk zullen nieuwe locaties die voor 2020 in uitgifte zijn gebracht, nog na 2020 in ontwikkeling zijn. Wel houden we Vathorst West en Nijkerkerstraat voor na 2020 als reserve open, zonder hierin nu definitieve keuzes te maken.
Monitoring Met Regio Amersfoort blijven we de behoefte naar bedrijventerreinen monitoren zodat we tijdig kunnen anticiperen op eventuele nieuwe inzichten. In 2011 werken we met de regio de systematiek verder uit. Aantrekkelijkheid voor gebruikers en waarde toevoeging Essentieel voor het goed functioneren van een werklocatie is de (blijvende) aantrekkelijkheid voor de gebruiker en het behouden van dynamiek: aantrekkelijkheid leidt telkens tot nieuwe investeringen (waarde toevoeging). Sleutelbegrippen hierin zijn Elf troefkaarten voor duurzaamheid diversiteit en flexibiliteit. Ondernemende mensen met initiatieven moeten ruimte krijgen om deze te ‘Een duurzaam bedrijventerrein is een ontplooien. Op de meeste locaties gaan we uit van terrein met meerwaarde. Een meerwaarde functieverruiming. Per werklocatie hanteren we een die uitstijgt boven de waarde van de kale bepaald thema of profiel om de diversiteit aan typen vierkante meters en die het mogelijk maakt werklocaties te vergroten (zie bijlage 1). Duurzame bedrijventerreinen Bij de kwaliteit van bedrijventerreinen gaat het om meerdere aspecten (zie het kader hiernaast). Het gaat bijvoorbeeld over segmentering (juiste bedrijf op de juiste plaats), representativiteit en veiligheid, bereikbaarheid, inrichting, intensief ruimtegebruik, milieuprestaties (denk aan bodem, water, lucht, energie, afval), organisatie en beheer. En daarbij zijn meerdere schaalniveaus aan de orde: van de kwaliteit van het pand en de kavel tot de regionale samenhang tussen werklocaties. In hoofdstuk 4 hebben we onze inzet voor vernieuwing en duurzaamheid verder uitgewerkt.
economische groei te combineren met een beperking van de druk op ruimte en milieu.’ Troefkaarten : 1. Efficiënt ruimtegebruik 2. Kwaliteit en beheer 3. Duurzaam rendement 4. Leefbaarheid en veiligheid 5. Verkeer en vervoer 6. Werkgelegenheid, onderwijs en zorg 7. Emissies en geluid 8. Energie 9. Water 10. Grondstoffen en afvalstoffen 11. Duurzaam bouwen
Emissies en geluid Bron: Werken aan duurzaamheid op bedrijventerreinen; Bij emissies en geluid gaat het erom dat bedrijven die Novem, 2001 hinder kunnen veroorzaken, worden gescheiden van andere functies zoals wonen en bepaalde voorzieningen. We bieden op Isselt West, De Wieken Zuid en op De Wieken Noord (zie bijlage 1) ruimte voor bedrijven die veel milieugebruiksruimte nodig hebben (tot en met milieucategorie 5). Hier zijn zeer beperkte mogelijkheden voor functiemenging. Milieuprestaties Wij kunnen hierin faciliteren, uiteindelijk zijn marktpartijen aan zet om de milieuprestaties te verbeteren. We hanteren de geldende wet- en regelgeving voor bijvoorbeeld emissies, geluid en energie. Wij zien daarnaast graag dat de markt zelf werk maakt van het verbeteren van de eigen bedrijfsprocessen op thema’s als energiebesparing, decentrale energieopwekking, afstemming van 20
warmte- en koude vraag, benutting van reststromen, afvalscheiding- en preventie, mobiliteit en het versterken van biodiversiteit. Marktpartijen zijn zelf aan zet om hieraan concreet invulling te geven binnen en buiten het eigen bedrijf. Waar mogelijk stimuleren en faciliteren wij marktpartijen. Wonen op werklocaties In het kader van de Woonvisie is de behoefte aan nieuwe woningen tot 2030 berekend. Hieruit blijkt dat er momenteel fors onvoldoende woningbouwlocaties in beeld zijn om volledig in de behoefte te kunnen voorzien. Met name voor de periode 2020-2030 moeten er extra woningbouwlocaties komen om in de behoefte te kunnen voorzien. Gezien de keuze voor inbreiding boven uitbreiding, en gezien regionaal de ruime beschikbaarheid van (plan)locaties voor bedrijven- en kantorenterreinen, en onze wens voor meer functiemenging (minder monofunctionaliteit op bedrijven- en kantorenterreinen), zien wij kansen voor woningbouw op een aantal bedrijven- en kantorenlocaties. Om de leegstand in kantoren terug te dringen, willen wij, als daar initiatieven van marktpartijen voor komen, wonen op de kantorenlocaties De Hoef (ten zuiden van de Outputweg) en De Brand mogelijk maken (zie volgende paragraaf voor ons kantorenbeleid en bijlage 1 voor het vestigingsbeleid per werklocatie). Ook voor planlocaties als Podium en Trapezium staan wij open voor een meer gemengde invulling met onder andere wonen (en voorzieningen). Voor Kop van Isselt streven wij al naar een verandering naar woon- en werkgebied. Gezien de ligging nabij het centrum, zou op langere termijn (na 2020) ook Isselt Midden voor woningbouw geschikt kunnen zijn. Nu al willen wij experimenteren met woon-werkcombinaties op Isselt Midden (zie bijlage 1). Bedrijventerrein De Hoef (ten noorden van de Outputweg) lijkt voor woningbouw minder geschikt, maar sluiten wij niet uit. Ontwikkelingen op kortere termijn, moeten ook passen in lange termijn ontwikkelingen. In het kader van de Structuurvisie Amersfoort maken wij een nadere afweging over wonen op bedrijven- en kantorenterreinen op langere termijn. Bij deze afweging stellen we als randvoorwaarde dat we regionaal voldoende ruimte voor werkgelegenheid en bedrijventerreinen blijven bieden. In de nu gemaakte regionale behoefteraming, is voor vervangingsvraag vanuit Amersfoort alleen rekening gehouden met de transformatie van Kop van Isselt. Indien meer delen van bedrijventerreinen in Amersfoort andere functies krijgen, neemt de vervangingsvraag toe en ontstaat voor de regio een andere opgave. Met de regio blijven wij dit monitoren. Daarbij willen we ook na 2020 in de regio voldoende ruimte reserveren voor mogelijke bedrijventerreinen die nodig zijn om uit te plaatsen bedrijven alternatieve vestigingsruimte te bieden, zonder daarover in dit stadium al definitieve keuzes te maken. In Amersfoort gaat het om Vathorst West en Nijkerkerstraat (zie bijlage 1). In dit licht is de samenwerking met Nijkerk en Barneveld van bijzonder belang omdat daar nog veel ruimte voor nieuwe bedrijventerreinen is. 3.3 Beleid kantoren: versterking en transformatie De Amersfoortse kantorenmarkt kent een kwalitatieve en kwantitatieve mismatch: er zijn teveel kantoren en deels sluit het aanbod onvoldoende aan op de vraag (zie paragraaf 2.4). Ons beleid voor kantoren is samen te vatten in twee woorden: versterking en transformatie. De (goede) kantorenlocaties die we hebben, moeten beter aansluiten op de vraag (versterking). Daarnaast zal een deel van de kantoorpanden geen kantoorgebruiker meer vinden en voor dergelijke panden moet een andere invulling komen (transformatie). Ook bij planlocaties bekijken we mogelijkheden om deels een andere invulling te realiseren (we spreken dan niet over transformatie, maar het dient hetzelfde doel). Bij versterking en transformatie gaat het om herontwikkeling (een bestaand pand verbeteren) en vernieuwing (nieuwe, moderne panden). Deze dynamiek kent een sneeuwbaleffect: daar waar een aantrekkelijk kantoor ontstaat met een goede relatie naar de omgeving, wordt de locatie als geheel aantrekkelijker, waardoor een investering in een ander pand op die locatie aantrekkelijker wordt. Als vervolgens zo’n pand ook verbetert, neemt de locatiekwaliteit wederom toe en neemt de kans toe dat andere panden weer worden opgewaardeerd. De totale voorraad kantoren wordt zo geleidelijk 21
verbeterd en kantoorlocaties worden aantrekkelijker. Uiteindelijk leidt dit tot een gezondere kantorenmarkt. Omdat er nog wel vraag is naar nieuwe kantoren, geven we in ons beleid ruimte voor dynamiek daar waar dat kan en blijven we terughoudend met nieuwe kantoorpanden daar waar dat moet: 1. We geven marktpartijen nieuwe kansen door functieverruiming: we bieden meer ruimte aan eigenaren om kantoren om te vormen naar bijvoorbeeld wonen of voorzieningen (transformatie). Daarbij is De Hoef een pilotgebied voor transformatie (zie ook volgende hoofdstuk) en bekijken we de mogelijkheden om Podium en Trapezium deels een andere invulling te geven (minder en / of andere (bijvoorbeeld kleinere) kantoren). Ook het Stationsgebied zou versterkt kunnen worden met meer functiemenging. 2. We willen beter aansluiten op de vraag. Zo is er overaanbod van grote panden en onderaanbod van kleine panden. En voor het functioneren van het centrum, als blijvend aantrekkelijke kantorenlocatie, is het van belang dat daar voldoende dynamiek blijft. “De kantoorslaaf van de toekomst wil werken in Amersfoort” “Helaas voor de kantoordorpen van Leidschendam, Rijswijk en Zoetermeer: de kantoorslaaf van de toekomst wil werken in Amersfoort, Leiden of Nijmegen. Daar waar historie is, levendigheid op straat, en een centraal station op loopafstand. Dan kan er filevrij getreind worden. Die toekomstmuziek klinkt op uit het rapport Van veel te veel, een barometer van de Nederlandse markt voor commercieel onroerend goed, opgesteld door DTZ Zadelhoff, marktleider in vastgoedbeheer. Het bedrijf vertelt slimme vastgoedjongens in het rapport welke kantoorgebouwen anno 2030 nog wel zullen renderen en waar de werknemers van de toekomst hun dagelijks brood verdienen. Dat is in het midden van Nederland, in een historische stad, nabij een treinstation.” Bron: Intermediair, 10-01-2011
In ons beleid voor kantoren onderscheiden we drie typen kantoren: 1. Middelgrote (2.000 m2 bvo tot 5.000 m2 bvo) en grote kantoren (5.000 m2 bvo of meer): er zijn vestigingsmogelijkheden op locaties die in het bestemmingsplan al een kantoorbestemming hebben (waaronder ook Podium en Trapezium). We creëren voor overige middelgrote en grote kantoren geen nieuwe bestemmingen.17 Pas als de leegstand op een gezond niveau is teruggebracht en de planvoorraad grotendeels is ingevuld, willen wij dit beleid herijken. Gezien de grote leegstand in grote kantoren en de planvoorraad, verwachten wij dit beleid zeker tot 2020 te hanteren, mogelijk langer. Alleen in het centrum zou, gezien de aantrekkelijkheid (zie hiernaast), eerder weer een ruimer beleid voor middelgrote kantoren gehanteerd kunnen worden als daar de leegstand voldoende (onder de 10%) is teruggebracht. Hiertoe monitoren wij de ontwikkelingen en ons beleid. 2. Kleine kantoren (250 tot 2.000 m2 bvo): er zijn vestigingsmogelijkheden op al bestemde locaties en daarnaast is in het Stadshart een nieuwe kantoorbestemming voor kleine panden onder voorwaarden mogelijk. Voorwaarde voor onze medewerking is dat het nieuwe of te verbouwen pand duurzaam is en een flexibele bouw heeft zodat het op termijn eenvoudig geschikt kan worden gemaakt voor andere functies, bijvoorbeeld wonen. In overleg met een eventuele initiatiefnemer vullen wij dit dan concreet in. Ook moet er concrete interesse van eindgebruikers zijn om leegstand te voorkomen. 17
Uitzonderingen op deze maatregel vormen broedplaatsen in het Oliemolenkwartier en Wagenwerkplaats in het Stadshart. Op deze locaties willen we broedplaatsen voor creatieve en innovatieve bedrijvigheid. Dit betreft maatwerk waarin we per concreet initiatief een afweging maken op basis van de doelstellingen met het betreffende gebied. Concrete interesse van eindgebruikers is vereist.
22
3. Zeer kleine kantoren (kleiner dan 250 m2 bvo): vestigingsmogelijkheden op al bestemde locaties en daarnaast willen wij met kansrijke initiatieven ruimhartig omgaan. Verder willen wij stimuleren dat grote en middelgrote panden geschikt worden gemaakt voor kleinschalige gebruikers (zie volgende hoofdstuk). Omdat er geen goed inzicht is in de markt voor zeer kleine kantoren (uit de analyse blijkt onderaanbod, maar hoeveel en in wat voor specifieke milieus is niet bekend) en het op het totaal in de kantorenmarkt om een bescheiden deel gaat, sluiten wij op voorhand alleen het buitengebied en de bedrijventerreinen18 uit. Hier werken we niet mee aan nieuwe kantoorbestemmingen voor zeer kleine kantoren. Bij initiatieven voor zeer kleine kantoren elders in de stad gaan wij uit van maatwerk, waarbij vooral de ruimtelijke inpasbaarheid van belang is. Om een diversiteit en spreiding aan vestigingsmilieus te bieden, markeren wij de volgende locaties in ieder geval als kansrijk: het centrum, de schil rond het centrum (functiemenging), het Bergkwartier (kantoorvilla’s), wijkwinkelcentra en stedelijke entreewegen (uitgezonderd die aan bedrijventerreinen), Bloeidaal (wonen en werken in het groen).
18
Alleen voor Isselt geldt ter voorkoming van (verdere) leegstand en verloedering een speciale bepaling voor overcapaciteit van bedrijfsgebonden kantoren, zie bijlage 1
23
Hoofdstuk 4 – Onze inzet voor vernieuwing en duurzaamheid 4.1 Aanpak herstructurering bedrijventerreinen We geven prioriteit aan Isselt, De Hoef en Kop van Isselt. Isselt Op 11 november 2009 heeft het bedrijfsleven haar visie op Isselt aan ons aangeboden. Het bedrijfsleven geeft aan dat Isselt als ‘broedplaats voor het MKB’ veel potentie heeft en nieuwe impulsen moet verkrijgen om achteruitgang te voorkomen. Er zijn voorstellen gedaan voor functieverruiming. Ook de ruimtelijke kwaliteit van Isselt zou verder verhoogd kunnen worden door de toegangswegen als allee te ontwikkelen (Amsterdamseweg, Industrieweg, Radiumweg/N199, Nijverheidsweg Noord en Heliumweg) en door een Groene Zone te ontwikkelen ter hoogte van het grasveld aan de Mijnbouwweg (verbinding van de Eem naar de groenstrook tussen Soesterkwartier en Amsterdamseweg). In het kader van de Structuurvisie Amersfoort wordt bekeken hoe de verbindingen van Isselt met het buitengebied, het centrum en het Soesterkwartier verbeterd kunnen worden en welke prioriteiten we daarbij stellen. We kijken vooral naar de Amsterdamseweg en de Eem, waarbij we ook de visie van de stadsarchitect betrekken. In de afgelopen jaren zijn grote delen van de openbare ruimte op Isselt opgeknapt (wegen, groen, riolering, parkeren). De volgende fase is het opknappen van delen van de private ruimte. Hiervoor zijn marktpartijen aan zet. Wij bieden daarvoor ruimere vestigingsmogelijkheden waarmee we naast verlevendiging, ook streven naar intensiever gebruik van de ruimte en verhoging van de beeld- en verblijfskwaliteit (zie bijlage 1). Daarnaast gaat de provincie de Ontwikkelings Maatschappij Utrecht (OMU) oprichten. Hiervoor zijn Rijks- en provinciale middelen beschikbaar. De OMU zal zich richten op de herstructurering van private kavels op bedrijventerreinen en gaat daarvoor samenwerken met marktpartijen. De OMU is volgens planning in de zomer van 2011 operationeel. De Hoef Op 17 maart 2011 heeft het bedrijfsleven haar visie op De Hoef aan ons aangeboden. Hieruit blijkt onder ondernemers een hoog urgentiegevoel en bereidheid om onderling en met de gemeente en andere partners tot actie te komen. De ruimtelijke- en vestigingskwaliteit van De Hoef neemt af. Het bedrijfsleven wil De Hoef nieuwe impulsen geven zodat deze werklocatie weer vitaal, en vooral ook duurzaam wordt. Zo wordt in de visie aangegeven dat de leegstand moet worden aangepakt. Er zou een nadere inventarisatie nodig zijn en er zou een pilot kunnen worden gestart voor transformatie. Ook meer functiemenging vindt het bedrijfsleven belangrijk. Er worden ook diverse concrete thema’s genoemd om De Hoef kwalitatief te verbeteren. Het bedrijfsleven wil nadenken over meer groen om de algehele uitstraling te verbeteren: betere beheervormen om openbaar en privé groen te verbeteren en het idee wordt geopperd om een bomenfonds op te richten. Mobiliteitsmaatregelen gaan over parkeren, het verbeteren van het openbaar vervoer vanaf station Schothorst over De Hoef en bewegwijzering. Een gezamenlijke aanpak voor beveiliging (promotie van de al bestaande Stichting Veiligheidszorg Amersfoort die onder andere De Hoef beveiligd en het behalen van het Keurmerk Veilig Ondernemen) en promotie van De Hoef als aantrekkelijke vestigingslocatie worden genoemd. En tot slot wil het bedrijfsleven op De Hoef duurzaamheidmaatregelen nemen. Wij juichen (vooral gezamenlijke) initiatieven toe en willen daar graag onze bijdrage in leveren. Allereerst denken en doen wij graag mee met initiatieven. In onze ogen is daarbij een ondernemersfonds een goed instrument om ambities over groen, mobiliteit, beveiliging, promotie en duurzaamheid te realiseren (zie ook hoofdstuk 4). Wij blijven hierover in gesprek met het 24
bedrijfsleven, waarbij we een parallelle aanpak voor het kantorendeel en het bedrijvendeel van De Hoef nastreven. Zo wordt de kantorenlocatie De Hoef Zuidwest de pilot voor de op te richten Taakgroep Transformatie. Met eigenaren, gebruikers en andere partners willen wij tot maatregelen komen. Met de provincie bekijken we bijvoorbeeld of De Hoef kan worden aangemerkt als een van de tien experimenteergebieden van het nationale Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Zie verder de volgende paragraaf. Voor het bedrijventerrein De Hoef Noordoost is een herstructureringsopgave. Voor de opgaven op privaat gebied (aanpak van panden en kavels) bieden wij meer ruimte in ons vestigingsbeleid. De opgave in de openbare ruimte moet nog worden onderzocht. Daartoe voeren we medio 2011 een eerste quick scan uit. Afhankelijk van de resultaten van de quick scan, zullen wij samen met het bedrijfsleven de aanpak verder verkennen. Ook de relatie met de omgeving kan mogelijk worden verbeterd. De Hoef ligt geïsoleerd: snelwegen en spoorlijnen scheiden De Hoef van de omringende wijken. Zo bekijken we al de mogelijkheden om de Outputweg door te trekken richting de Energieweg op De Wieken. In de Structuurvisie Amersfoort bekijken we of en hoe de relaties met de omgeving verbeterd kunnen worden. Gezien de huidige financiële situatie, is een vernieuwende aanpak met creatieve oplossingen nodig. Deze hebben wij nog niet voorhanden. We blijven daarover dan ook graag met het bedrijfsleven in gesprek en verwachten daarin ook inbreng, bijvoorbeeld door oprichting van een ondernemersfonds. Wij willen hier graag medio 2011 afspraken met het bedrijfsleven over maken. Verder verkennen wij in regionaal verband de mogelijkheden om een pilot te starten om de ontwikkeling van nieuwe, regionale werklocaties financieel te koppelen aan de herstructureringsopgave. Dit loopt al. Met de provincie blijven wij in gesprek over de op te richten OMU (zie ook Isselt). Kop van Isselt De Kop van Isselt heeft de potentie om een stedelijk (woon- en) werklandschap te worden. Wij willen de Kop van Isselt veranderen naar een gemengd woon- en werkgebied. Wij jagen de transformatie19 aan via onze grondposities in het gebied, door in eerste instantie de locaties Warner Jenkinson en Smeeing te laten ontwikkelen. Ook de openbare ruimte (wegen, groen) moeten worden aangepast, waarbij we ook bekijken in hoeverre marktpartijen daarin een rol kunnen spelen. Momenteel onderzoeken wij de haalbaarheid en gewenste ontwikkelrichting. Op termijn is ook de ROVA locatie een belangrijke aanjager voor het gebied. Wij zien de Kop van Isselt ook als een experimenteergebied, waar we partijen uitdagen om met vernieuwende en creatieve oplossingen te komen. Dit is een lopend project. 4.2 Aanpak leegstand kantoren Voor de aanpak van leegstand, hanteren we het nationale ‘Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren’ als leidraad. Waar nodig en mogelijk creëren wij betere randvoorwaarden. Hiermee willen wij de markt stimuleren om met ideeën en initiatieven te komen. Zo voeren wij een terughoudend beleid voor nieuwe, met name grote kantoorpanden. Tegelijkertijd bieden wij ruimere mogelijkheden voor transformatie van kantoorpanden naar andere functies, waaronder ook wonen. Daarnaast willen 19
In het kader van de herstructurering wordt onder andere onderscheid gemaakt tussen transformatie en herprofilering. Bij transformatie gaat het om functieverandering naar niet-economische functies, zoals wonen. Bij herprofilering blijven er economische functies in het gebied, maar vindt er een opwaardering plaats van bedrijfsmatige functies naar functies als voorzieningen en kantoren. Voor de Kop van Isselt is sprake van beide (woon- en werkgebied). Wij bedoelen met transformatie dan ook een algehele opwaardering van het gebied, en niet enkel een verandering naar wonen.
25
wij actief partijen met elkaar verbinden. Wij richten voor de zomer 2011 daartoe een Taakgroep Transformatie op. In deze taakgroep nemen ook marktpartijen deel. Deze taakgroep gaat zich in ieder geval richten op de volgende maatregelen: 1. Wij zien dat marktpartijen steeds meer aandacht voor De Hoef hebben. Op De Hoef is sprake van forse leegstand, waar transformatie een van de oplossingen kan zijn (zie bijlage 1). Wij gaan als eerste bekijken in hoeverre De Hoef als pilotgebied voor de taakgroep kan dienen. Vanuit een pilotaanpak willen wij op termijn naar een bredere aanpak. Daarbij brengen we in 2011 ook de leegstand verder in kaart. 2. Planologische procedures kosten tijd en geld. Dit bepaalt mede de kansen voor een succesvolle transformatie. Wij willen als onderdeel van de pilotaanpak voor De Hoef onderzoeken in hoeverre wij ook op dit vlak betere randvoorwaarden kunnen creëren. Het verbeteren van onze dienstverlening is een van de voorwaarden waar we al aan werken. 3. Transformatie ontstaat uiteindelijk als pandeigenaren de juiste maatregelen treffen (bijvoorbeeld huurprijzen aanpassen of de inrichting en uitstraling van het pand aanpassen). Fiscale wetgeving van het Rijk kan daarbij een belangrijk instrument zijn. Wij verwachten daarbij meer resultaten van positieve prikkels (voordelen voor partijen die initiatieven ontplooien) dan van negatieve prikkels. Hierover zijn wij in gesprek met onze partners, onder andere met de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Provincie Utrecht. Daarbij houden wij ook in ogenschouw dat rond 2012 veel eigenaren hun kantoorpanden opnieuw moeten financieren omdat hun leningen aflopen. De banken zullen naar verwachting tegen reële marktwaarde nieuwe leningen verstrekken, waarmee mogelijk diverse panden moeten worden afgewaardeerd en langs die weg nieuwe impulsen (kunnen) ontstaan. 4. Wij willen kennis over transformatiemogelijkheden vergroten, en pilots en voorbeeldprojecten aanjagen. Dit willen wij samen met marktpartijen doen (zie paragraaf 4.4). 4.3 Ruimtelijke investeringen Grondpositie Bij diverse nieuwe ontwikkellocaties in de stad, zijn wij financieel betrokken en investeren zo in de economische ontwikkeling. Zo ontwikkelen wij Bedrijvenpark Vathorst en Bedrijvenpark De Wieken Zuid. Met partners participeren we in de ontwikkeling van Podium. We participeren in de ontwikkeling van Wagenwerkplaats en Oliemolenkwartier. Voor Kop van Isselt brengen we de locaties Warner Jenkinson en Smeeing in ontwikkeling. We hebben grondpositie in De Wieken Noord, Vathorst West en Nijkerkerstraat. Met de Programmering Ruimtelijke Investeringen (PRI) bekijken we integraal onze ruimtelijke ambities en financiële mogelijkheden voor onze projecten. We verkennen mogelijkheden om ons vastgoed bezit te verkleinen, waarbij per geval bekeken wordt in hoeverre beleidsambities (zoals voor werklocaties) daarbij betrokken kunnen worden. Bereikbaarheid Voor de economie is goede bereikbaarheid per auto, openbaar vervoer en fiets van werklocaties van essentieel belang. Onder andere via VERDER investeren wij met partners in een betere bereikbaarheid. Naast investeringen in infrastructuur, zijn ook organisatorische maatregelen van belang. Denk aan het stimuleren van het nieuwe werken en andere mobiliteitsbeperkende maatregelen die verband houden met gedrag. Ook het bedrijfsleven is hierin actief. Zo participeren steeds meer bedrijven in het Platform Mobiliteitsmanagement. In het Verkeer- en Vervoersplan worden alle maatregelen samengebracht en wordt het beleid geactualiseerd. Dit gebeurt ook in afstemming met de Structuurvisie Amersfoort. Organisatie, beheer en veiligheid Voor het beheer van werklocaties willen wij vernieuwende oplossingen. De gemeente kan de kwaliteit van de openbare ruimte niet alleen op peil houden en wij willen dan ook een grotere rol aan marktpartijen geven. Deze ontwikkeling is al langer aan de orde en de bezuinigingen versterken dit. Zo is het al gebruikelijk dat we op onze nieuwe bedrijventerreinen parkmanagement invoeren (met bijdragen van gemeente en bedrijven) en de bestaande bedrijventerreinen Isselt, Calveen en De Hoef 26
worden extra beveiligd via de Stichting Veiligheidszorg Amersfoort (met bijdragen van bedrijven). Het bedrijfsleven heeft in haar visie op De Hoef aangegeven te willen nadenken over meer groen met een bomenfonds en gezamenlijk beheer van openbaar en privé groen (zie paragraaf 4.1). Voor de binnenstad en Neptunusplein zijn ondernemersfondsen opgericht. Op initiatief en verzoek van de ondernemers, heft de gemeente in dat gebied extra belasting dat vervolgens beschikbaar wordt gesteld aan de ondernemers. Zij bepalen vervolgens zelf de besteding. Het moet gaan om maatregelen die bijdragen aan de kwaliteit van dat gebied (‘schoon, heel, veilig’, duurzaamheid, marketing, promotie). Wij verwelkomen initiatieven van ondernemers op dit vlak en zien in een ondernemersfonds een goed instrument om gezamenlijk te investeren in de kwaliteit van onze werklocaties. 4.4 Inzet vanuit Economische Agenda en andere programma’s Samen met partners willen wij vernieuwing en duurzaamheid van werklocaties een impuls geven. Het gaat om de samenhang tussen sociaal-culturele, ecologische en economische maatregelen (people, planet en profit), waarbij de effecten elders en voor latere generaties in beeld zijn. Aanvullend op het programma Duurzame Ontwikkeling, hebben wij van het begrip duurzaamheid in de Visie Werklocaties vooral de economische gebruikswaarde verder ingevuld. Werklocaties moeten aantrekkelijke locaties zijn om te ondernemen, nu en in de toekomst. Hoe aantrekkelijker onze bestaande locaties zijn, hoe minder ruimte er voor nieuwe locaties nodig is. En hoe aantrekkelijker de locaties zijn, Commissie Van Ek: Zet in op duurzame werklocaties, met hoe meer investeringen door marktpartijen te verwachten vernieuwing en kwaliteit. zijn. Dit zorgt voor dynamiek en vernieuwing die nodig is om de kwaliteit van een locatie op peil te houden of te verbeteren. Dat betekent dat een locatie een goede beeldkwaliteit houdt en goed bereikbaar blijft. Dat bedrijfspanden kunnen worden aangepast aan veranderingen in het bedrijf en dat er mogelijkheden bestaan om van functie te veranderen (transformatie, functiemenging). Dit is enerzijds een bouwopgave: panden die technisch makkelijk zijn aan te passen. Anderzijds gaat het om regels in het bestemmingsplan over bebouwing en activiteiten: ons beleid is om zoveel mogelijk flexibel en ruim te bestemmen (flexibiliteit). Onze rol: faciliteren en aanjagen Wij willen (voorbeeld)projecten helpen realiseren en wij willen de kennis over vernieuwende, oplossingen voor werklocaties helpen vergroten. Wij kunnen faciliteren en in sommige gevallen aanjagen. Uiteindelijk is het aan marktpartijen om concrete resultaten te behalen. Wij kunnen marktpartijen uitdagen, bijvoorbeeld met pilotprojecten of prijsvragen. Waar nodig en mogelijk kunnen wij ondersteunen, bijvoorbeeld door (al dan niet gezamenlijke) maatregelen in de openbare ruimte. Ook onderzoek kan kennis opleveren die voor marktpartijen bruikbaar is. Voorwaarde voor onze inzet is dat de opgedane kennis en ervaring openbaar beschikbaar is (voorbeeldproject) en dat er sprake is van vernieuwing (of een doorbraak) die zonder onze inzet niet of niet snel genoeg zou ontstaan. Visie Werklocaties: vervolg in projecten en andere programma’s De Visie Werklocaties is een beleidsdocument. De concrete projecten die wij als vervolg willen inzetten, zijn vaak weer onderdeel van andere programma’s. We maken daarom geen aparte projectenagenda voor de Visie Werklocaties, maar geven hier een overzicht van onze projecten en programma’s. Binnen projecten combineren we vanuit meerdere programma’s ambities, waarmee de verbindingen tussen de verschillende programma’s ook (en met name) op projectniveau concreet gestalte krijgt. Onze inzet op korte termijn is gebaseerd op bestaande budgetten, die beschikbaar zijn voor 2011 (Economische Agenda en Programma Duurzame Ontwikkeling) en 2011/2012 (Samenwerkingsagenda Werklocaties Regio Amersfoort, ZZP BV en Amersfoort Vernieuwt Wijkeconomie). Bij de kadernota 2012-2015 doen wij voorstellen voor meerjaren budget voor de Economische Agenda en het 27
Programma Duurzame Ontwikkeling. Bij het bepalen van onze inzet in de toekomst, betrekken wij ook telkens de financiële mogelijkheden. Economische Agenda Onder andere met de Economische Agenda geven wij invulling aan de Visie Werklocaties. Onder voorbehoud van besluitvorming (binnenkort en op langere termijn) over budgetten, geven wij voor werklocaties de komende jaren prioriteit aan (voorbeeld)projecten op de volgende thema’s: - Flexibiliteit: ontwikkeling van een gebouw of gebied met maximale mogelijkheden om het in de toekomst aan te passen voor een ander gebruik; - Functiemenging van wonen en werken (nieuwe werkmilieus, inbreiding en dergelijke); - Transformatie: een bestaand kantoor geschikt maken voor een ander type gebruiker (functieverandering: van kantoor naar niet-kantoor; doelgroep verandering: van grootschalig naar kleinschalig en dergelijke). Binnenkort actualiseren wij onze Economische Agenda. Projecten van de Economische Agenda voldoen onder andere aan de criteria dat ze duurzaamheid bevorderen en dat ze zoveel mogelijk regionaal zijn. Het programma Duurzame Ontwikkeling en de regionale samenwerkingsagenda zijn hierbij ook van belang en bepalen mede welke ambities de projecten hebben. Programma Duurzame Ontwikkeling Ook met het Programma Duurzame Ontwikkeling willen wij (voorbeeld)projecten realiseren van duurzame panden of gebieden. Voor werklocaties geven wij hierin prioriteit aan energie, afval, duurzaam bouwen en mobiliteit.20 We bekijken daarbij ook de mogelijkheden om het innovatieartikel in de Crisis- en Herstelwet te gebruiken. Ook verwachten wij een actieve rol van het bedrijfsleven. Wij gaan dit stimuleren door over duurzaamheid convenanten te sluiten, adviezen aan te laten bieden, vignetten uit te reiken en mogelijk scans van werklocaties uit te laten voeren. Samenwerkingsagenda Werklocaties Regio Amersfoort ‘Samen Sterk’ In 2011 en 2012 continueren we binnen de Regio Amersfoort de samenwerking op het terrein van werklocaties onder de titel ‘Samen Sterk’. Het doel van deze samenwerking is een sterke economische regio te zijn en te blijven in de toekomst. De samenwerkingsagenda bestaat uit de volgende tien acties die we uiterlijk in 2012 met onze buurgemeenten opstarten: 1. opstellen regionaal werklocatieprogramma (loopt) 2. opstellen regionale investeringsagenda herstructurering (loopt) 3. ontwikkelen en uitvoeren Ruimtebehoeftescan 4. monitoren van de banenontwikkeling 5. opzetten regionaal kennisplatform 6. onderzoek welke vormen van verzakelijking21 van werklocaties mogelijk en kansrijk zijn (bijvoorbeeld ondernemersfondsen) 7. opstellen profiel voor de Regio Amersfoort 8. verkennen ontsluiten nieuwe woonlocaties op glasvezel 9. verkennen verduurzamingslag werklocaties Regio Amersfoort 20
Hierbij kan worden gedacht aan meerdere thema’s: energiebesparing, decentrale energieopwekking, warmte- en koudeopslag, duurzame energie met zonnepanelen, hergebruik afvalstromen, experimenten met distributie, duurzame brandstoffen.
21
Met verzakelijking wordt bedoeld dat marktpartijen een grotere rol nemen in de ontwikkeling, exploitatie en beheer van werklocaties.
28
10. onderzoek mogelijkheden regionaal kwaliteitsfonds ZZP BV Met ZZP BV, een landelijk voorbeeldproject voor wijkeconomie, stimuleren wij ZZP’ers. Amersfoort is een typische ZZP stad. Dit past bij ons profiel om wonen en werken; zorgtaken en carrière te combineren. Vanuit het programma ZZP BV hebben wij een (landelijk gepubliceerd) huisvestingsonderzoek onder ZZP’ers laten uitvoeren. Er is een grote behoefte aan zelfstandige werkruimte (huisvesting op een andere locatie dan de woning), maar het aanbod van specifieke ZZP werkruimte is moeilijk te vinden. Vanuit ZZP BV gaan we, in samenwerking met makelaars, verhuurders en dergelijke, via een website het aanbod van werkruimtes voor ZZP’ers inzichtelijk maken. In 2011 is dit gereed. Met onze buurgemeenten gaan we via onze samenwerkingsagenda bekijken of we de website ook regionaal kunnen gebruiken. Budget voor de opzet van de website in gemeente Amersfoort is binnen ZZP BV beschikbaar. Indien de website regionaal wordt, zal hiervoor het beschikbare budget voor de samenwerkingsagenda moeten worden aangewend. Amersfoort Vernieuwt Wijkeconomie Vanuit AV Wijkeconomie willen wij met De Alliantie in 2011 in De Horsten (Liendert) wederom zeven garageboxen geschikt maken voor startende ondernemers. Tegen een lage huur kunnen startende ondernemers hier maximaal twee jaar een bedrijfsruimte huren. Na 2011 bekijken we in hoeverre dit succesvol is en of dit ook in andere wijken kan worden gerealiseerd. Bij nieuwbouwprojecten streven we naar meer menging van wonen en werken. Ook bekijken we in hoeverre het mogelijk is om bij nieuwbouwprojecten in de prioriteitswijken flexibiliteit in functies te realiseren (van wonen naar werken, en andersom). Daarnaast onderzoeken we met Portaal de mogelijkheden voor leerwerkbedrijven in Soesterkwartier en Schothorst. Budget is binnen AV Wijkeconomie beschikbaar.
29
Bijlage 1 – Vestigingsbeleid per werklocatie In deze bijlage geven we per (reguliere) werklocatie een nadere uitwerking van ons beleid, uitgezonderd het Stadshart. In 2009 hebben we met partners de Economische Verkenning Voorzieningenkern Binnenstad gemaakt en we werken aan een programma Stadshart. Kaart: Werklocaties Amersfoort 2010-202022
22
In deze kaart is de hoofdfunctie van locaties aangegeven. In de praktijk zijn gebieden gemengder. Zo is het centrumgebied naast een belangrijke vestigingsplaats voor kantoren, ook van belang voor detailhandel, wonen en andere functies. Eventuele werklocaties na 2020 zijn hier nog niet aangegeven.
30
We willen onze bestaande en nieuwe locaties goed benutten: locaties moeten geschikt zijn voor de gebruikers (bedrijven), passen in de omgeving en passen in de tijd, nu en in de toekomst. Daarbij moeten werklocaties zich goed van elkaar onderscheiden. Met een divers aanbod aan werklocaties, wordt het beste in de verschillende behoeften voorzien. Sommige werklocaties functioneren juist goed met een wat meer eenzijdig profiel (en daarmee een strakker kader vanuit beleid en het bestemmingsplan) en andere werklocaties juist met meer functiemenging en diversiteit (en daarmee een flexibeler kader). Onderstaand beschrijven we per werklocatie het algemene profiel en ons vestigingsbeleid. In bijlage 2 hebben we dat concreet gemaakt in het economisch toetsingskader voor nieuwe initiatieven. Isselt: broedplaats voor het MKB Het bedrijfsleven heeft in haar visie Isselt betiteld als ‘broedplaats voor het MKB’. Dit vinden wij een treffende titel die wij overnemen om het profiel van Isselt aan te geven. Het geeft aan waarin Isselt zich onderscheidt van andere bedrijventerreinen. Een broedplaats biedt ruimte voor ondernemerschap en initiatieven. Vele soorten functies bestaan naast elkaar, en versterken elkaar bij gelegenheid. Het is er levendig en interessant om te bezoeken, ook als consument. Uitdrukkelijk horen hier startende en / of kleinschalige initiatieven bij. Daarnaast onderscheidt Isselt zich naar milieuzonering (het is een van de weinige bedrijventerreinen in de provincie met een geluidzonering en vestigingsmogelijkheden voor de hoogste milieucategorieën) en ligging: het ligt dicht bij het centrum, aan stedelijke entreewegen, aan de Eem en direct grenzend aan het waardevolle buitengebied. Hierdoor ontstaat een natuurlijke spanning. De kwaliteit vanwege de ligging van Isselt pleit voor functies met een hogere beeld- en verblijfskwaliteit. Tegelijkertijd biedt Isselt voor vele vormen van (industriële) bedrijvigheid een ideaal (en soms het enig mogelijke) vestigingsmilieu in Amersfoort of zelfs de regio. Daarom omschrijven we voor Isselt vrij uitvoerig wat we wel en wat we niet wenselijk vinden voor Isselt. Om beter aan de vele, soms unieke kwaliteiten van Isselt recht te doen, verruimen we voor delen van Isselt de vestigingsmogelijkheden (kwaliteitsimpuls). Anderzijds beschermen we unieke vestigingsruimte voor bedrijven die elders moeilijk gevestigd kunnen worden (industrie en watergebonden bedrijvigheid). In ons beleid voor Isselt hanteren wij, in navolging van de visie van het bedrijfsleven, drie zones: 1) Kop van Isselt: naar woon- en werkgebied De Kop van Isselt (van Brabantsestraat tot Industrieweg) biedt ruimte voor een mix van functies en willen wij veranderen naar een gemengd woon- en werkgebied. 2) Isselt Midden: diversiteit Isselt Midden (van Industrieweg tot Radiumweg, inclusief westelijk deel Amsterdamseweg en Isselt – De Birkt23) krijgt in ons beleid ruimere vestigingsmogelijkheden waarmee we naast verlevendiging, ook streven naar intensiever gebruik van de ruimte en verhoging van de beeld- en verblijfskwaliteit. Hierbij passen ‘schonere’ vormen van bedrijvigheid. Onze maatregelen: 1. Voor de actualisatie van het bestemmingsplan Isselt (2012) onderzoeken we de mogelijkheden om de milieuzoneringen in het bestemmingsplan te verkleinen, om beter aan te sluiten bij de huidige situatie en meer ruimte te bieden voor vernieuwing met nieuwe functies. Bestaande milieuvergunningen van bedrijven respecteren we. 2. Voorzieningen als lunchroom, fitness en (lokale/regionale) leisure staan we toe. 3. Perifere detailhandel staan we onder voorwaarden toe tussen Radiumweg en Industrieweg en aan de gehele Amsterdamseweg. Dit is uitgewerkt in de nota detailhandel (2011) die we onlangs hebben geactualiseerd. 23
Isselt-De Birkt heeft al een bestemmingsplan met ruimere vestigingsmogelijkheden dan de andere delen van Isselt. Daarmee sluit het qua vestigingsprofiel het beste aan bij het beleid voor Isselt Midden.
31
4. Initiatieven voor non-commerciële functies met een maatschappelijk oogmerk (denk aan voedsel- en kledingbank, kringloopwinkel, leerwerkbedrijven, reïntegratiebedrijven, (praktijk)onderwijs) staan we toe. Een aantal van dergelijke functies zijn al op het middendeel van Isselt gevestigd. Dergelijke functies zijn elders vaak moeilijk ruimtelijk inpasbaar (gebouwomvang, verkeer, beeldkwaliteit) en Isselt is aantrekkelijk vanwege de relatief lage grond- en huurprijzen. 5. Initiatieven voor woon-werk panden staan we hier toe, mits ruimtelijk goed inpasbaar (met name in relatie tot milieugebruiksruimte van omringende bedrijven). Voorwaarde voor wonen is dat er op pandniveau menging is met werken (geen solitaire woningen). Op langere termijn houden we rekening met mogelijk verdergaande woningbouw op Isselt Midden. In het kader van Structuurvisie Amersfoort maken we hier een nadere afweging (zie paragraaf 3.2). 6. Om veroudering en leegstand tegen te gaan, mag tussen de Industrieweg en de Radiumweg onder voorwaarden eventuele overcapaciteit van bestaande bedrijfsgebonden kantoren ook als zelfstandige, kleinschalige kantoren worden gebruikt. De zelfstandige units mogen maximaal 250 m2 bvo zijn.24 Het bedrijfsgebonden kantoorgebouw moet gerealiseerd zijn vóór vaststelling van de Visie Werklocaties. In totaal mag er op de kavel geen extra kantoorruimte worden toegevoegd: de totale oppervlakte van bedrijfsgebonden en zelfstandig kantoor is in de nieuwe situatie maximaal de al aanwezige oppervlakte van bedrijfsgebonden kantoor. Met deze maatregel willen wij duurzame herontwikkeling van (verouderde) panden bevorderen en voorzien in de behoefte aan kleinschaligheid op bedrijventerreinen. Isselt – De Birkt is rond 2001 ontwikkeld en is uitgesloten van deze maatregel omdat hier de verouderingsproblematiek niet speelt. Bovendien is er beperkt behoefte aan kleinschalige kantoren op bedrijventerreinen, waardoor we elders op Isselt en andere bedrijventerreinen dit niet toestaan. 3) Isselt-West: industrieel Isselt West (ten westen van de Radiumweg en ten noorden van de Kryptonweg - Xenonweg) blijft een industrieel, productiegeoriënteerd bedrijventerrein waar we vooral ruimte blijven bieden voor bedrijven die relatief veel milieugebruiksruimte vragen (het mogen veroorzaken van hinder: geluid, geur, risico en dergelijke). Het betreft bedrijven tot en met milieucategorie 5. Nieuwe functies die geen of weinig hinder mogen ontvangen (wonen, bepaalde voorzieningen e.d.) staan we hier niet toe. Vergezicht: Isselt next SVP Architecten heeft in navolging op de visie op Isselt van het bedrijfsleven, een eigen studie naar Isselt gedaan: “We zien Isselt als deel van de stad met bijzondere eigenschappen, die nog lang niet allemaal worden benut. Hier kan een gemengd stedelijk gebied ontstaan met hogere bebouwingsdichtheden en een grotere variatie in functies dan elders in Amersfoort gebruikelijk is. Thematisering is niet gewenst voor Isselt, een mix van activiteiten is interessant, maar enige groepering kan ook geen kwaad. De algemene zoneringgedachte is om de lage categorieën in het oostelijk deel en de zwaarste categorieën in het westelijk deel te projecteren. Menging met wonen zou eerst in het oostelijk en daarna in het middendeel kunnen plaatsvinden. De belangrijkste ruimtelijke ingrepen hebben betrekking op de randen van Isselt en de verbindingen tussen de groenplekken. Door de kwaliteit van de randen beter te benutten kan de overgang van stedelijke naar landschappelijke sfeer worden vormgegeven en beleefbaar gemaakt.” Bron: Amersfoort Isselt next, SVP Architecten, januari 2011
24
Ter illustratie: dit komt neer op kleine bedrijven tot ongeveer 10 werkzame personen.
32
Calveen: moderne, gemengde bedrijfsruimte Calveen biedt een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bedrijfsruimte, maar ook kantoren, een bouwmarkt / tuincentrum, autobedrijven en enkele voorzieningen zijn er te vinden. Calveen is een modern, goed functionerend bedrijventerrein, met een mix aan functies, goed bereikbaar aan de A1 en een overwegend aantrekkelijke beeldkwaliteit. Met ons beleid willen we vooral de aantrekkelijkheid voor bedrijfsruimte handhaven, waarbij we in principe niet meewerken aan bestemmingswijzigingen naar niet-bedrijfsmatige functies (geen nieuwe kantoren, hotels, detailhandel en dergelijke). Wel bieden wij bij nieuwe initiatieven ruimte voor autobedrijven (mogen zich op alle bedrijventerreinen vestigen), fitness, dansscholen en dergelijke (door nabijheid woonwijken Amersfoort-Noord) en lunchrooms en dergelijke (verzorgende functies voor de gevestigde bedrijven). Door het gemengde karakter van Calveen zijn voor specifieke functies uitzonderingen mogelijk, zonder dat het de aantrekkelijkheid van Calveen als bedrijfsruimte locatie direct aantast (wij gaan daar terughoudend mee om). Uitzonderingen kunnen gemaakt worden voor functies die zich elders in de stad of het buitengebied moeilijk kunnen vestigen, bijvoorbeeld door hun omvang en / of hinder voor de omgeving. Een recent voorbeeld is de vestiging van een kerk op Calveen waar wij aan mee werken. Voorwaarde is dat een dergelijke functie verder ruimtelijk inpasbaas is (bijvoorbeeld parkeren en beeldkwaliteit). De Hoef: naar meer menging De Hoef is een gemengd kantoren- en bedrijventerrein. Er is vooral bedrijfsruimte ten noorden en oosten van de Outputweg. Ten zuiden van de Outputweg bevinden zich voornamelijk kantoren nabij het NS station Schothorst en het oostelijk deel is gemengd met kantoren en bedrijven. Op De Hoef zijn veel grootschalige dienstverleners, toeleveranciers en maakindustrie gevestigd. Het bedrijfsleven wil De Hoef nieuwe impulsen geven zodat deze werklocatie weer vitaal, en vooral ook duurzaam wordt. Meer functiemenging vindt het bedrijfsleven daarbij belangrijk. Wij delen met het bedrijfsleven het urgentiegevoel over De Hoef. Wij willen met een ruimer vestigingsbeleid De Hoef nieuwe impulsen geven. Voor het bedrijvendeel van De Hoef willen wij het bedrijfsruimteprofiel behouden en daarbij voorzieningen als een lunchroom, fitness, leisure en onderwijs toestaan. Het gaat vooral om voorzieningen die goed passen bij een bedrijfsruimteprofiel, waarbij functionaliteit een belangrijke voorwaarde is. Het kantorendeel van De Hoef willen wij nieuwe impulsen geven door voorzieningen als horeca, fitness, bovenregionale leisure, onderwijs en zorg toe te staan. Het gaat om voorzieningen die qua functie en uitstraling vooral in een kantorengebied passen en de kantoorfunctie versterken. Beeldkwaliteit is daarin een belangrijke voorwaarde. Ook willen wij, als daar initiatieven van marktpartijen voor komen, wonen op het kantorendeel van De Hoef mogelijk maken De Brand: gemengde kantoren- en voorzieningenlocatie Op De Brand bevinden zich kantoren, een hotel, een sportcentrum en een grote woninginrichtingzaak (perifere detailhandel). Door deze al aanwezige mix van kantoren en voorzieningen, heeft De Brand een ‘schoon’ en breed profiel. Wij gaan ruimhartig om met initiatieven uit de markt. Zo staan wij ook open voor het transformeren van een of meer panden naar wonen of andere ‘schone functies’ (geen bedrijfsruimte of andere vormen van detailhandel). Voor medewerking aan een eventuele bestemmingswijziging, stellen wij de voorwaarde dat het nieuwe of verbouwde gebouw duurzaam is en flexibel van opzet zodat het op termijn eenvoudig geschikt kan worden gemaakt voor andere functies. 33
Bedrijvenpark Vathorst: hoogwaardig bedrijvenpark in ontwikkeling Bedrijvenpark Vathorst onderscheidt zich van de andere werklocaties op beeldkwaliteit. De bedrijvigheid is er relatief ‘schoon’ en veel bedrijfspanden hebben een kantoorachtige uitstraling. In het vestigingsbeleid houden we vast aan de huidige uitgangspunten, waarbij we met name via voorzieningen enkele nieuwe accenten leggen om de ontwikkeling nieuwe impulsen te geven. Nieuwe functies die zich mogen vestigen: 1. Perifere detailhandel in de walkavels en tussen het spoor en de Heideweg (zie ook nota detailhandel, 2011); 2. Fitness/dansschool; 3. Bovenregionale, grootschalige leisure; 4. Hotel/congres; 5. Onderwijs; 6. Zorg. De Wieken Zuid: modern, functioneel bedrijvenpark in ontwikkeling De Wieken Zuid is een modern, functioneel bedrijvenpark, vooral voor bedrijfsruimte. Het is geschikt voor bedrijven tot en met milieucategorie 5 (de categorieën 4 en 5 kunnen zich op een deel van het terrein vestigen). Daarmee is De Wieken Zuid een goed alternatief voor Isselt. In het vestigingsbeleid houden we vast aan de huidige uitgangspunten. Naar verwachting is De Wieken Zuid rond 2015 volledig uitgegeven De Wieken Noord: toekomstig modern, functioneel bedrijvenpark Nu de afronding van De Wieken Zuid in beeld komt, wordt de ontwikkeling van De Wieken Noord als bedrijventerrein gewenst. Het uitwerken van plannen en het voorbereiden van de ontwikkeling vergen nog enkele jaren. Momenteel onderzoeken wij de Commissie Van Ek: ontwikkelvarianten. In 2011 nemen wij hierover besluiten. De Wieken Noord: verruim de Een deel van De Wieken Noord is nog in privaat vestigingsmogelijkheden. eigendom. De Wieken Noord is aangewezen door de provincie voor bedrijven die relatief veel milieugebruiksruimte nodig hebben (milieucategorieën 4 en 5). Er is onvoldoende interesse vanuit de markt om het hele gebied voor dit type bedrijven te kunnen uitgeven. Voor een haalbare ontwikkeling, willen wij, in overleg met de provincie, de vestigingsmogelijkheden voor De Wieken Noord verruimen naar milieucategorieën 3, 4 en 5. De Wieken Noord blijft een mogelijk alternatief voor bedrijven die door hinder elders niet (langer) inpasbaar zijn. Bij verdere planvorming zal duurzaamheid een van de uitgangspunten zijn. Naast een economisch kansrijke ontwikkeling, bekijken wij hoe De Wieken Noord optimale milieuprestaties krijgt, hoe duurzaam bouwen vorm krijgt en hoe de milieuzonering (emissies en geluid) het beste vorm kan krijgen. Parkmanagement zal worden ingevoerd. Vathorst West en Nijkerkerstraat: reserve voor na 2020 In de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht 2015-2030 is voor Vathorst West een bedrijventerrein van 10 hectare opgenomen. In het provinciale Streekplan 2005-2015 is voor Nijkerkerstraat een bedrijventerrein van 15 hectare opgenomen. In de Samenwerkingsagenda Werklocaties Regio Amersfoort zijn deze twee locaties als zachte plannen25 opgenomen voor na 2020. We willen ook na 2020 in de regio voldoende ruimte reserveren voor bedrijventerreinen, zonder daarover in dit stadium 25
Een zacht plan is een reservering, maar daadwerkelijke realisatie is nog niet definitief. Zo is er nog geen bestemming voor bedrijventerrein.
34
definitieve keuzes te maken. Zo is de behoefteraming na 2020 met de nodige onzekerheden omgeven (wij blijven dit monitoren). Bovendien houden we rekening met een mogelijk hogere vervangingsvraag als door bijvoorbeeld woningbouw op bedrijventerreinen er alternatieve vestigingsruimte nodig is voor uit te plaatsen bedrijven. We vinden naar de huidige inzichten een eventuele ontwikkeling van Vathorst West een betere optie om achter de hand te houden dan Nijkerkerstraat. In het kader van de Structuurvisie Amersfoort maken wij hierin een nadere afweging. Tevens vindt er een afweging plaats in Regio Amersfoort.
Commissie Van Ek: Vathorst West: realiseer een bedrijventerrein en streef naar functiemenging in de wijk.
Vanuit onze ambitie om de ontwikkeling van wonen en werken gelijke tred te laten houden, vinden wij het bij een eventuele ontwikkeling van woningen in Vathorst West van belang om de mogelijkheden voor functiemenging en verspreide, kleinschalige werklocaties in de wijk te benutten. Podium: naar een meer gemengd, hoogwaardig kantorenpark Podium is een hoogwaardig kantorenpark in ontwikkeling in Vathorst, aan de A28. In de huidige plannen is nog ruimte voor bijna 100.000 vierkante meter (grote) kantoren. Gezien de behoefteraming voor kantoren, is het onzeker of er voldoende vraag is om Podium volledig met kantoren in te vullen. Daarnaast verwachten wij dat een meer gemengde invulling van deze locatie (naast kantoren ook voorzieningen of eventueel woningen) een goede impuls voor de verdere ontwikkeling van Podium is. Ook zou bekeken kunnen worden of in de ontwikkeling van Podium de kleinschalige kantoorgebruiker kan worden bediend. Wij streven dan ook naar minder, deels kleinere kantoren en meer andere functies in Podium. Wij zijn hierover in gesprek met onze partners in de ontwikkeling.
35
Bijlage 2 – Economisch toetsingskader Het vestigingsbeleid per werklocatie hebben we concreet gemaakt in het economisch toetsingskader. We onderscheiden naar typen bedrijvigheid drie hoofdcategorieën: kantoren, bedrijfsruimte en voorzieningen, met daarbinnen deelcategorieën. Daarnaast is wonen een aparte categorie. Aan de hand van onderstaande tabel gaan wij nieuwe initiatieven op werklocaties beoordelen. Deze tabel is relevant als een nieuw initiatief door de functie niet past in het bestemmingsplan. Tabel B1: nieuwe vestigingsmogelijkheden per werklocatie26 Categorie Kantoren Zelfstandig Bedrijfsgebonden Bedrijfsruimte Regulier Hinder Voorzieningen Perifere detailhandel Auto’s/boten/caravans Lunchroom/vergader Hotel/congres Fitness/dansschool Leisure: actie/fun Leisure: bovenregionaal (Praktijk) Onderwijs Zorg Horeca/uitgaan Wonen V = mogelijk
Isselt Midden
Isselt West
De Hoef Noordoost
De Hoef Zuidwest
V
V
V
V V
V
V
V
V
V
V V
V
V
V
V V
V V
V
V
V V
V V
V V
V V
V V V
V
V V V V V V
V V V
Calveen
V V V V V V
De Wieken Brand Zuid
Wieken Noord
Bedr.park Podium Vathorst
V
V
V V V V V V V
V
V V V V V
V V V
V V V
V V V
Maatwerk Zie paragraaf 3.2 onder het kopje ‘Wonen op werklocaties’
Toelichting en voorbeelden per categorie: Kantoren: - Zelfstandig: enkel kantoorruimte (zonder bedrijfsruimte) - Bedrijfsgebonden: kantoorruimte behorend bij bedrijf met bedrijfsruimte. Voor Isselt geldt nog een bijzondere bepaling voor eventuele overcapaciteit van bedrijfsgebonden kantoren: onder voorwaarden is het toegestaan de overcapaciteit voor zelfstandige kantoren (maximale units van 250m2 bvo) te gebruiken (zie beleid Isselt) Bedrijfsruimte: - Regulier: bedrijfsruimte tot maximaal milieucategorie 4 - Hinder: bedrijfsruimte voor milieucategorie 5 (afvalinzameling, rioolwaterzuivering, betoncentrale, chemie etc.). Vestigingsmogelijkheden zijn er op Isselt West, De Wieken Zuid en De Wieken Noord, waarbij functies die geen of weinig hinder mogen ontvangen (wonen, bepaalde voorzieningen en dergelijke) zich daar niet mogen vestigen. Voorzieningen: - Perifere detailhandel: detailhandel waarvan de verkochte (hoofd)artikelen niet of moeilijk in de binnenstad of een wijkwinkelcentrum verkocht kunnen worden: bouwmarkt, tuincentrum, woninginrichting, keukens, sanitair. Een distributieplanologisch onderzoek (dpo) moet marktruimte aantonen. Zie ook nota detailhandel (2011). - Auto’s/boten/caravans (ABC): bijzondere categorie binnen de perifere detailhandel die gelijke vestigingsmogelijkheden hebben als reguliere bedrijfsruimte (onder andere door de meestal aanwezige combinatie van verkoop / showroom met reparatie en montage)
26
Voor wonen op werklocaties verwijzen we naar paragraaf 3.2.
36
-
-
-
-
Lunchroom/vergader: voorzieningen die primair de gevestigde bedrijven (en hun bezoekers) bedienen, zoals een lunchroom (eventueel met restaurant), (kleine) vergaderfaciliteiten, kinderopvang, stomerij en dergelijke; bijvoorbeeld geconcentreerd in een voorzieningencluster (‘facility point’) Hotel/congres: betreft grotendeels gebiedsoverstijgende voorzieningen, zoals een hotel en/of (grootschalige) vergader- en congresfaciliteiten, al dan niet aangevuld met aanverwante voorzieningen (horeca, sauna, welness, kinderopvang, stomerij e.d.). Wij staan open voor nieuwe initiatieven. Als meerdere initiatieven zich tegelijk aandienen, kunnen we besluiten een fasering aan te brengen zodat overcapaciteit (leegstand) wordt voorkomen. Dit is maatwerk. Fitness/dansschool: Commerciële functies voor fitness, sportscholen, dansscholen, muziekscholen en dergelijke Leisure: actie/fun: vrijetijdsfuncties als kartbaan, klimhal, paintbal, schietvereniging, bowling en dergelijke die vooral een stedelijk/regionaal publiek trekken. Leisure: bovenregionaal: vrijetijdsfuncties die onderscheidend zijn, bovenregionaal publiek trekken en waar de ruimtelijke inpassing vaak complex is, bijvoorbeeld qua omvang (grootschalig complex) of multifunctionaliteit. (Praktijk) Onderwijs: onderwijsinstellingen, leerwerkbedrijven en dergelijke. Zorg: medische consultatie, onderzoek, kinderopvang en dergelijke.
Horeca/uitgaan: - Dit betreft horeca- en uitgaansgelegenheden die (grotendeels) buiten reguliere kantooruren geopend zijn, bijvoorbeeld een restaurant (zonder lunchroom), discotheek, theater, feestzaal. Over het algemeen zijn wij terughoudend met uitgaanshoreca op werklocaties vanuit sociale veiligheid. Echter, wij staan open voor initiatieven en willen meedenken over maatwerkoplossingen. Veiligheid en de effecten op het functioneren van omringende bedrijven zijn belangrijke criteria. Wij betrekken dit ook bij de actualisatie van ons horecabeleid in 2011. Hoe gebruiken we het economisch toetsingskader? Per reguliere werklocatie hebben we aangegeven welke typen bedrijvigheid zich daar zouden kunnen vestigen. Met voorbeelden is dit concreet gemaakt. Dit is geen uitputtende lijst. Als een bepaald bedrijf hier niet specifiek is benoemd, bekijken we bij welk type zo’n bedrijf het beste past en op basis daarvan toetsen we. Een initiatief dient verder zoals gebruikelijk te worden getoetst op het bouwbesluit en de aspecten van het bestemmingsplan (parkeren, welstand, milieu en dergelijke). Dit valt buiten de Visie Werklocaties.
37
Bijlage 3 – Amersfoorts Afwegingskader Duurzaamheid Duurzaamheid betekent oog voor de toekomst. Duurzame projecten wentelen schadelijke effecten niet af op toekomstige generaties of op andere plaatsen in de wereld. Ieder project houdt rekening met zoveel mogelijk aspecten van duurzaamheid. Het afwegingskader bevat een overzicht van de aspecten die wij voorop stellen. De aspecten zijn ingedeeld in vier categorieën: people (positieve uitwerking op mens en samenleving), planet (behoud van mondiale ecosystemen en voorraden), profit ( winstmaximalisatie) en proces. De Visie Werklocaties is weliswaar geen project, maar ook beleid kan worden getoetst aan het afwegingskader. Onderstaand hebben we per categorie de meest in het oog springende duurzaamheideffecten van het beleid in de Visie Werklocaties aangegeven (er zijn meer effecten dan we hier noemen). Uiteraard treden deze effecten pas op in concrete projecten waarin dit beleid doorwerkt, en daarin hebben marktpartijen een belangrijke rol. People - Leefomgeving: bijdrage aan gezond woon- en werkklimaat - Ontwikkeling: sociaal-economische vooruitgang door banen voor Amersfoorters - Verkeer: minder autokilometers door werken aan huis Planet - Energie: bevorderen van duurzame energiebronnen - Ruimte: efficiënt gebruik van de ruimte Profit - Waardecreatie: bestendigen van economische groei op lange termijn en waardestijging van grond - Economische structuur: versteviging van de economische positie van Amersfoort en de regio (samenwerking) - Vestigingsklimaat: bevordert een divers aanbod van bedrijfslocaties Proces - Slaagkans: belanghebbenden zijn betrokken bij de beleidsvorming - Toekomstbestendigheid: waardevol op lange termijn
38
Bijlage 4 – Resultaten participatie Dag van de Amersfoortse Werklocaties 27 oktober 2010, Stadscafe De Observant, Amersfoort Tijdens de analyse hebben wij de Dag van de Amersfoortse Werklocaties georganiseerd. Ongeveer 60 mensen (georganiseerde partijen en ongebonden, individuele ondernemers en belanghebbenden) hebben hieraan deelgenomen, zoals vastgoedpartijen, ondernemers, belangenvertegenwoordigers en ambtenaren. Hierin zijn de eerste onderzoeksresultaten gepresenteerd en in diverse werkgroepen is daar over gediscussieerd. Op hoofdlijnen kwamen hieruit de volgende punten: - Algemeen is men het erover eens dat functiemenging belangrijk is, maar wel door een keuze te maken waar wel en waar niet, en welke functies wel en welke functies niet. Het is belangrijk om de ambities per terrein/gebied te bepalen. - De tijd van focus op nieuwbouw en uitbreiding is voorbij. Nieuwbouw is nog wel nodig, maar juist de bestaande gebouwen en terreinen verdienen aandacht. - De mismatch op de kantorenmarkt wordt bevestigd. Er zijn te veel grote panden, te weinig kleinschalig aanbod (kleinschalig is voor makelaars tussen de 1500 en 2000 vierkante meter, voor ZZP-ers is kleinschalig eerder in tientallen vierkante meters). Hoe komt er een betere balans tussen bestaand en nieuw op de kantorenmarkt? Wat is er nodig om de leegstand aan te pakken en de bestaande voorraad beter te benutten? - Het is belangrijk om op bedrijventerreinen al aanwezige kwaliteit te behouden (bijvoorbeeld door strikt te blijven met vestigingseisen). Anderzijds moeten locaties waar de kwaliteit onvoldoende is, worden opgewaardeerd (bijvoorbeeld door functiemenging). Daarbij ook kijken naar grondverkoop in relatie tot de plek die het bedrijf achterlaat. Eigenlijk de uitvoering van de SER-ladder (benut eerst bestaand en dan pas nieuw). - Verder uitwerken van duurzaamheid, juist ook als kans voor bestaande gebouwen. - De behoefte aan flexibelere en globalere bestemmingsplannen is bevestigd, maar daar tegenover is juist benoemd om locaties voor bepaalde typen bedrijvigheid te behouden, zoals zwaardere milieucategorieën. - Veel bedrijvigheid bevindt zich verspreid over de stad, in woonwijken of gemengde werklocaties als Wagenwerkplaats, Oliemolenkwartier en omgeving Stichtse Rotonde. Ook deze vestigingsmilieus zijn van groot belang voor de Amersfoortse economie en moeten worden meegenomen. Bovenstaande resultaten hebben we meegenomen in uitwerking van de Visie Werklocaties. We hebben de deelnemers hierover geregeld geïnformeerd.
39
