Ambitie energiebesparing

Ambitie energiebesparing van

aan

Adviseurs Strategisch Beleid (MB, AC, NH, HH)

Directieraad

Onderwerp Formulering ambitie energie Datum Versie 05-05-08

Inhoudsopgave Samenvatting en conclusie.............................................................................................................2 Bijlage - achtergrondnotitie...........................................................................................................12 [1] Inleiding................................................................................................................................13 [2] Energiebesparing bij huidig beleid: nul scenario..........................................................................17 [3] Ambitie 1: Com·wonen kiest voor volgend beleid: 21% CO2 reductie per m2 2008-2018............................................................................................19 [4] Ambitie 2: Com·wonen gaat verder: 25% CO2 reductie per m2 2008-2018............................................................................................23 [5] Ambitie 3: Com·wonen neemt energiebesparing serieus: 28% CO2 reductie per m2 2008-2018............................................................................................26

1

Samenvatting en conclusie Aanleiding Binnen het milieubeleid is het realiseren van een substantiële CO2 reductie in het gebouwgebonden energiegebruik een zeer belangrijk onderdeel. Gezien de urgentie van het onderwerp energiebesparing – naar aanleiding van invoering energielabels, vragen vanuit organisaties als het Rotterdam Climate Initiative, de Woonbond en de Stichting Natuur en Milieu en de maatschappelijke aandacht voor het onderwerp zoals bijvoorbeeld blijkt uit het programma Tros Radar – stellen we voor om als eerste een verdere uitwerking te geven aan het energiebeleid van Com—wonen. Dit voorstel gaat in op het formuleren van een energiebesparingsambitie op strategisch niveau. We presenteren daartoe drie voorstellen voor ambities met de daarbij behorende consequenties. Na het vaststellen van de energiebesparingsambitie door de directieraad wordt een energiebeleidsplan geschreven waarin benoemd wordt welke keuzes als gevolg van de energieambitie in de toekomst gemaakt worden bij mutaties, planmatig onderhoud, projectmatig onderhoud en strategisch voorraadbeleid. De urgentie om te komen tot een solide energiebesparingsbeleid wordt enerzijds ingegeven door de missie van Com—wonen om een goede en betaalbare woonkwaliteit te bieden. De betaalbaarheid van wonen wordt door de ontwikkeling van de energieprijzen niet alleen door ‘kale’ huur bepaald, maar steeds meer ook door energielasten. Uit gegevens van het CBS blijkt dat de huurprijzen over de periode 2000 – 2006 met 17,8% stegen terwijl de gasprijs over deze periode 86,9% steeg (zie ook de figuren op pag. 12 ter illustratie). De stijgende energieprijzen worden deels veroorzaakt door de toenemende vraag naar fossiele brandstoffen vanuit opkomende economieën zoals China en India en de verwachting is dan ook dat de prijzen de komende tijd alleen maar verder zullen stijgen. Anderszijds wordt de noodzaak om energie te besparen duidelijk door de steeds beter waargenomen klimaatverandering en de constatering dat dit veroorzaakt wordt door de door mensen geproduceerde broeikasgassen. We beschouwen voor de energiebesparingsambitie van Com—wonen alleen het gasverbruik voor ruimteverwarming en warm tapwater (gebouwgebonden energiegebruik) omdat Com—wonen met name op deze post veel invloed uit kan oefenen. Ook zijn er op het gebied van gasverbruik in de bestaande woningvoorraad nog zeer grote besparingen te behalen1. Uitgangspunt is de formulering van een ambitie voor de komende 10 jaar (zoals ook gebruikelijk in Europees beleid, Nederlands regeerakkoord en Antwoord aan de Samenleving). Daarnaast stellen we voor om de energiebesparingsambitie uit te drukken in termen van CO2 uitstoot2. Dit doet recht aan het feit dat in Rotterdam niet altijd gas wordt verbruikt maar in veel gevallen warmte. Het gebruik van (rest)warmte is in termen van CO2 emissies gunstiger dan het gebruik van gas. De volgende energiebesparingsambities worden onderscheiden3:

1

Een huishouden verbruikt aanzienlijk meer aardgas (ruimteverwarming en warm tapwater) dan elektriciteit (verlichting, huishoudelijke apparatuur). In 2007 was de verhouding per inwoner in primaire energie uitgedrukt bijvoorbeeld 21,4 GJ aardgas en 12,7 GJ elektriciteit (bron: CBS). 2 CO2 emissies ontstaat bij verbranding van de fossiele brandstoffen aardgas, aardolie, steenkool en bruinkool. Bij gebruik van aardgas gaat CO2 emissie ongeveer gelijk op met aardgasverbruik, maar bij elektriciteitsproductie is de verhouding tussen ‘finale energie’ en CO2 emissie veel ongunstiger omdat bij elektriciteitsproductie op basis van bijv. kolen slechts een rendement van zo’n 40% wordt behaald. 3 Om de inhoud en financiële consequenties van elk van de ambities te illustreren maken we gebruik van verschillende bronnen: - analyse van W/E adviseurs duurzaam bouwen [bron: W/E adviseurs duurzaam bouwen, november 2007] - notitie van Adriaan Castricum [bron: A. Castricum, januari 2008] - gegevens van SenterNovem - notitie van Adriaan Castricum mbt project Rozenburcht [bron: A. Castricum, maart 2008] - notitie van Martin Hilkhuysen mbt zonneboilers in Kievitlaan Oost [bron M. Hilkhuysen, maart 2008] - notitie van Martin Hilkhuysen mbt restwarmteprojecten [bron M. Hilkhuysen, juni 2007] - berekening van Rinus Huibrechtse mbt HR++ glas bij kozijnvervanging

2

1. Com—wonen kiest voor volgend beleid: Antwoord aan de Samenleving (Aedes): 21% reductie CO2 per m2 vloeroppervlak in de periode 2008- 2018 2. Com·wonen gaat verder: 25% reductie CO2 per m2 vloeroppervlak in de periode 2008-2018 3. Com·wonen neemt energiebesparing serieus: 28% reductie CO2 per m2 vloeroppervlak de periode 2008-2018 (voldoen aan vraag Rotterdam Climate Initiative) Het nemen van energiebesparende maatregelen vraagt om investeringen die niet direct uitgedrukt kunnen worden in opbrengsten voor Com—wonen. Het zijn in eerste instantie de bewoners die profiteren van de opbrengsten in de vorm van een lagere energierekening. Daartegenover staat dat de meeste investeringen in principe betaald worden door de bewoners door middel van een huurverhoging. Een energiebesparend pakket levert al snel 15 punten op in het WWS en dus gemiddeld zo’n 65 euro mogelijke huurverhoging. De kosten van een dergelijk pakket komen ver onder deze 65 euro uit, zoals wordt toegelicht in de beschrijving van een concreet project op pag 19. Er is daarmee geen probleem in het feit dat Com—wonen er voor kiest om bij mutatie naar 85% van maximaal redelijke huur te gaan. Een ander mogelijk knelpunt zou kunnen bestaan indien een complex op de bereikbaarheidsgrens zit en deze niet overschreden mag worden. Het doorrekenen van het bezit van Com—wonen op dit knelpunt (uitgaande van een bereikbaarheidsgrens van € 535,33) geeft aan dat dit probleem bij 589 woningen bestaat, dat is 2% van het bezit. Bij 770 woningen die dicht tegen de bereikbaarheidsgrens zitten biedt de huurruimte nog mogelijkheden voor een gedeeltelijk energiebesparingspakket (2,6% van het bezit) 4. Zolang de huurverhoging minder bedraagt dan de opbrengst in de vorm van een lagere energierekening is het legitiem om de huurverhoging aan de bewoner te vragen (dit is tegenwoordig ook het standpunt van de Woonbond). Dit betekent dat het treffen van energiebesparende maatregelen voor een groot deel kostenneutraal kan zijn voor Com—wonen. Aan Com—wonen wordt in dat geval gevraagd om rendabele investeringen die terugverdiend worden gedurende de levensduur van de maatregelen. De opbrengst voor Com—wonen is (op dit moment) immaterieel maar betekent dat Com—wonen bijdraagt aan het realiseren van energiebesparing, het tegengaan van klimaatverandering en het in toom houden van de woonlasten voor bewoners. Bij de overgang naar waarderen tegen bedrijfswaardes betekent dat hogere huren als gevolg van energiebesparende maatregelen ook resulteren in hogere bedrijfswaardes. Ook kan de huidige investering in energiebesparing resulteren in toekomstige waardestijging van het vastgoed, met name als energielasten nog verder toenemen en klimaatproblematiek nog duidelijker wordt. Daarnaast ligt het in de verwachting dat in de nabije toekomst door de rijksoverheid eisen gesteld gaan worden aan het niveau van energielabels van het corporatiebezit. Inspanningen in energiezuinigheid in het heden zullen zich daarmee in de toekomst terugbetalen.

4

Op basis van Wocas d.d. 23 april 2008 is een selectie gemaakt van woningen die bereikbaar moeten blijven. Daarna is uitgegaan van een bereikbaarheidsgrens van € 535,33 en van een bijbehorende maximaal redelijke huur (uitgaande van Com—wonen beleid van 85% van maximaal redelijk) van € 629,41. Dit komt neer op een maximaal puntenaantal van 142 punten in het WWS. Een energiebesparingspakket levert al snel 15 punten op, daarom zijn potentiële “probleemwoningen” geselecteerd die geen 15 punten ruimte meer hebben, dus woningen > 127 punten. In totaal zijn er 2052 woningen met meer dan 127 punten en een huurruimte < dan €25. Afhankelijk van puntenaantal en huurruimte zijn hieruit de serieuze probleemwoningen geselecteerd. Het gaat daarbij om woningen die > 136 punten en minder dan €5 huurruimte hebben en woningen met > 127 punten en ≤ 136 punten met € 0 of minder ruimte in de huur. Dit resulteert in respectievelijk 371 woningen + 218 woningen = 589 “probleemwoningen”. Woningen met meer dan 136 punten en een huurruimte tussen €5 en €25 bieden de mogelijkheid om een gedeeltelijk energiebesparingspakket door te voeren, het gaat hierbij om 770 woningen. Bij woningen met > 127 punten en ≤ 136 punten en huurruimte tussen € 0 en € 25 kan het volledige energiebesparende pakket worden doorgevoerd. Bij woningen onder de 127 punten zijn geen knelpunten voor energiebesparende pakketten gevonden.

3

De ambities samengevat 0. Nul-situatie In de nul-situatie is het gasverbruik ongeveer 41,1 miljoen m3 per jaar5. Het gasverbruik neemt de komende 10 jaar af door reeds ingezet beleid: • vervanging van CR- en VR-ketels door HR107 ketels (1350 ketels per jaar) • over vijf jaar: vervanging HR-ketels door HR107 ketels • vervanging van enkel glas door HR++ glas bij kozijnvervanging (400 woningen per jaar) • te slopen woningen met een hoog energieverbruik worden vervangen door nieuwbouw met een laag energieverbruik. Door het reeds ingezette beleid en de verandering in de samenstelling van de voorraad neemt het energiegebruik af met 17% CO2 emissies per m2 in de periode 2008-2018. Om aan te sluiten bij de huidige stand van de techniek, om een duidelijk gebaar te maken op het gebied van energiebesparing en om procedures voor 70% instemming bij kozijnvervanging te voorkomen, wordt ervoor gekozen om bij kozijnvervanging standaard HR++ glas te plaatsen. De maatregel wordt bij zittende huurders niet doorgerekend in een huurverhoging, maar er vindt wel een huuraanpassing plaats bij mutatie. Deze maatregel vraagt Com—wonen om een rendabele investering van 120.000 euro per jaar die op termijn terugverdiend wordt door huurharmonisatie bij mutatie (zie pagina 16). 1. Volgend beleid: 21% CO2 reductie per m2 voor 2008-2018 Om te voldoen aan de verwachting zoals uitgesproken in het ‘Antwoord aan de samenleving’ van Aedes worden aanvullende maatregelen genomen. De gebruikelijke prioriteitstelling in het nemen van energiebesparende maatregelen is om allereerst de behoefte aan energie te verminderen door isolerende maatregelen, oftewel de vraag naar energie wordt zoveel mogelijk verlaagd. Een lage warmtebehoefte heeft ook als voordeel dat technieken die op lage temperaturen werken – zoals warmtepompen, waarvan veel wordt verwacht in de toekomst - makkelijker op termijn toe te passen zijn. Het ligt daarom voor de hand om als extra maatregelen – naast het huidige beleid – allereerst in te zetten op meer isolatie. Het voorstel is daarom om isolerende maatregelen te treffen bij al het planmatig onderhoud. Het gaat hierbij om: • na-isoleren van vloeren • na-isoleren van platte en schuine daken • na-isoleren van kopgevels • isoleren van de spouw6 De casus van een recent project (Rozenburcht EGW, 2008; zie pag. 19) laat zien dat het mogelijk is om kostenneutraal een complex van energielabel F naar energielabel A op te werken. De bewoners betalen een huurverhoging maar gaan er in woonlasten op vooruit door de energiekostenbesparing (zie ook de opmerking rond huurverhoging op pag. 3). Indien deze aanpak gekozen wordt voor al het planmatig onderhoud van Com—wonen vraagt dit om een rendabele investering van Com—wonen van 640.000 euro per jaar (terug te verdienen op basis van directe huuraanpassing met 70% instemming van bewoners, zie pag. 19). 2. Com·wonen gaat verder: 25% CO2 reductie per m2 voor 2008-2018 Om te voldoen aan de ambitie 25% CO2 reductie in de periode 2008-2018 worden allereerst isolerende maatregelen getroffen bij al het planmatig onderhoud. Daarnaast zullen 300 woningen per jaar worden aangesloten op restwarmte. Recente projecten (Rozenburcht EGW, 2008 (zie pag. 19) en restwarmte aansluitingen in Rotterdam zuid; zie ook pag. 21) laten zien dat het mogelijk is om kostenneutraal deze besparing te realiseren. Bij 5

6

Doorgerekend door W/E adviseurs duurzaam bouwen op basis van de woningvoorraad van Com—wonen, met gegevens uit WWS en strategisch voorraadbeleid. We rekenen in dit voorbeeld niet bij voorbaat met het na-isoleren van de langsgevel met binnen- of buitenisolatie vanwege de bijzondere eisen die hierbij gesteld worden aan de detaillering en in alle fasen van het bouwproces (zie SBR publicaite ‘Buitengeveisolatie’. Het kan uiteraard wel, maar vraagt om een extra inspanning voor de juiste detaillering. Kopgevels lenen zich meestal relatief eenvoudig voor buitenisolatie.

4

isolatiepakketten betalen de bewoners een huurverhoging maar gaan er in woonlasten op vooruit door de energiekostenbesparing (zie ook de opmerking over huurverhoging op pag. 3). De aansluiting op restwarmte is voordelig voor Com—wonen doordat er geen HR installatie vervangen hoeft te worden gedurende de 50 jaar exploitatietermijn. De aansluiting op restwarmte is ook voordelig voor de bewoner omdat is afgesproken dat de bewoner 20% minder betaalt dan in een vergelijkbare situatie met aardgaslevering. Deze ambitie vraagt om een rendabele investering van Com—wonen van 640.000 euro per jaar voor isolerende maatregelen bij het planmatig onderhoud en het naar voren halen van 3000 euro meerkosten aan initiële investering in de begroting van projecten (bestaande bouw en nieuwbouw) voor de aansluiting op restwarmte. 3. Com·wonen neemt energiebesparing serieus: 28% CO2 reductie per m2 2008-2018 Om te voldoen aan de ambitie 28% CO2 reductie in de periode 2008-2018 worden allereerst isolerende maatregelen getroffen bij al het planmatig onderhoud. Daarnaast worden 300 woningen per jaar aangesloten op restwarmte. Tenslotte zal worden ingezet op het gebruik van duurzame energie door 600 woningen per jaar aan te sluiten op zonneboilers of door een deel hiervan te vervangen door aansluiting op andere duurzame energietechnieken (in de vorm van voorbeeldprojecten met subsidie). Met deze ambitie kan aan de vraag van het Rotterdam Climate Initiative voldaan worden en afgesproken worden dat Com—wonen jaarlijks 3,25% CO2 reductie per m2 voor 2008-2018 zal realiseren. Bij commitment aan deze ambitie spreekt Com—wonen zich uit op het gebied van energiebesparing en kan ze ‘energiebesparing’ c.q. ‘woonlastenreductie’ opnemen als één van de principes in haar missie. Recente projecten (Rozenburcht EGW, 2008 (zie pag. 19), restwarmte aansluitingen in Rotterdam zuid (zie pag. 21), zonneboilerproject Kievitlaan Oost; zie ook pag. 25) laten zien dat het mogelijk is om kostenneutraal deze besparing te realiseren. Bij isolatiepakketten betalen de bewoners een huurverhoging maar gaan er in woonlasten op vooruit door de energiekostenbesparing. De aansluiting op restwarmte is voordeliger voor Com—wonen doordat er geen HR installatie vervangen hoeft te worden gedurende de 50 jaar exploitatietermijn. De aansluiting op restwarmte is ook voordelig voor de bewoner omdat is afgesproken dat de bewoner 20% minder betaalt dan in een vergelijkbare situatie met aardgaslevering. Het aansluiten van een zonneboiler wordt verwerkt in een huurverhoging en levert een (op dit moment bescheiden) besparing op die op termijn alleen maar zal toenemen door stijgende energieprijzen (zie ook de opmerking rond huurverhoging op pag. 3). Deze ambitie vraagt om een rendabele investering van Com—wonen van 640.000 euro per jaar voor isolerende maatregelen bij het planmatig onderhoud en het naar voren halen van 3000 euro meerkosten aan initiële investering in de begroting van projecten voor de aansluiting op restwarmte. De investeringen in zonneboilersystemen vraagt om een rendabele investering van Com—wonen van 1.030.000 euro per jaar (+ variabel bedrag x voor onrendabele kosten voorbeeldprojecten, per jaar in de begroting op te nemen op basis van concrete projectvoorstellen).

Algemene consequenties energieambitie Voor alle geformuleerde energieambities geldt dat extra inzet van een communicatiemedewerker noodzakelijk is omdat de isolatiemaatregelen en de zonneboilers door middel van een huuraanpassing – die de bewoners meer dan terugverdienen – gefinancierd worden en daarvoor 70% instemming van bewoners nodig is. Ook het aansluiten van woningen op restwarmte vraagt om extra communicatie-inzet. De mate van extra inzet van een communicatiemedewerker verschilt per ambitie. Bij de meest vergaande ambitie is het gerechtvaardigd om een extra fulltime communicatiemedewerker aan te trekken (dan wel een communicatiemedewerker hier speciaal voor vrij te stellen). Deze medewerker zal ook op zoek gaan naar alternatieve vormen van communicatie en zal samenwerking zoeken met bijvoorbeeld de Woonbond in het communiceren van energiebesparende maatregelen. Het creëren van draagvlak bij bewoners is uitermate belangrijk om de energiebesparing van de grond te krijgen en vraagt wellicht om een vernieuwde aanpak van (onderhouds)projecten. Reeds in de initiatieffase zullen bewoners(organisaties) geconsulteerd moeten worden over het nemen van energiebesparende maatregelen. Het creëren van draagvlak bij bewoners vanaf een vroeg stadium – en bijvoorbeeld in samenwerking met de Woonbond – is waarschijnlijk onontbeerlijk om de 70% instemming van bewoners te kunnen realiseren. Ook zal de 5

communicatiemedewerker een intern communicatietraject uitzetten om de ambities en het energiebeleid (en milieubeleid) in de organisatie bekend te maken. Daarnaast zal een taak van de communicatiemedewerker zijn om het energiebeleid van Com—wonen extern te communiceren en te gebruiken voor het versterken van het imago van Com—wonen. We stellen de extra communicatiemedewerker in eerste instantie voor een periode van twee jaar aan en evalueren de effectiviteit. Wellicht is het door veranderingen in rijksoverheidsbeleid (bijv. aanpassen regel 70% instemming bij energiemaatregelen) op termijn minder noodzakelijk om een extra communicatiemedewerker in te zetten. Ook is bij alle van de geformuleerde ambities de inzet van een beleidsmedewerker noodzakelijk. De beleidsmedewerker heeft als taak om het beleid op papier ook tussen de oren van het personeel te krijgen. Dit betekent dat bij het planmatig onderhoud regelmatig een vinger aan de pols gehouden wordt om de energiebesparende aanpak te realiseren. Bij de meest vergaande ambitie wordt ook van de beleidsmedewerker verwacht dat deze naar subsidiemogelijkheden zoekt en projecten zoekt die als innovatief project in een subsidietraject kunnen passen. Op dit moment heeft Com—wonen bij Vastgoed al een beleidsmedewerker die zich bezig houdt met dit onderwerp (Adriaan Castricum). In het overzicht is daarom de beleidsmedewerker niet als extra kostenpost benoemd. Bij de meest vergaande ambitie is het wellicht gewenst om de beleidsmedewerker volledig vrij te maken voor het energie- en milieubeleid of om extra ondersteuning van een aanvullende beleidsmedewerker te zoeken. In de volgende tabel zijn de drie ambities en financiële consequenties schematisch weergegeven:

6

Beleidsmaatregelen

Nul-situatie

1. Volgend beleid: 21% CO2 reductie per m2 voor 2008-2018

Autonome ontwikkeling

Autonome ontwikkeling

Isoleren bij planmatig onderhoud

Besparing 200820187 17%

17%

4%

Kosten Com—wonen Kosten per maatregel rendabele investering 120.000 euro per jaar (enkel glas vervangen door HR++ glas bij kozijnvervanging, huurharmonisatie bij mutatie)

rendabele investering 120.000 euro per jaar (enkel glas vervangen door HR++ glas bij kozijnvervanging, huurharmonisatie bij mutatie) 0 (640.000 euro per jaar rendabele investeringen) 70 uur communicatiemedewerker per (‘moeizaam’) project, inschatting 7 ‘moeizame’ projecten per jaar (intern uurtarief comm. medewerker 30 euro).

(Eventueel) zwaarder communicatietraject

Totale kosten ambitie 120.000 euro per jaar HR++ glas, rendabele investering op termijn terug te verdienen door huuraanpassing bij mutatie Com—wonen voldoet aan vraag Aedes

inzet communicatie medewerker: 15.000 euro per jaar + 15.000 euro per jaar plus 120.000 euro per jaar HR++ glas, rendabele investering op termijn terug te verdienen door huuraanpassing bij mutatie (640.000 euro p.j. rendabele investeringen isolatiemaatregelen)

2. Com·wonen gaat verder: 25% CO2 reductie per m2 voor 2008-2018

Autonome ontwikkeling

Isoleren bij planmatig onderhoud

(Eventueel) zwaarder communicatietraject 7

17%

4%

rendabele investering 120.000 euro per jaar (enkel glas vervangen door HR++ glas bij kozijnvervanging, huurharmonisatie bij mutatie) 0 (640.000 euro per jaar rendabele investeringen) 70 uur communicatiemedewerker per (‘moeizaam’) project,

Baten Com—wonen

inzet communicatie medewerker: 20.000 euro per jaar + 20.000 euro per jaar

Reduceren woonlasten bewoners Bijdrage leveren aan klimaatbeleid (Toekomstige) meerwaarde realiseren in vastgoed door te verwachten toenemend belang van energie Geen procedures voor 70% instemming bij kozijnvervanging (plus duidelijk gebaar dat Com—wonen energiebesparing serieus neemt: erkenning dat terugplaatsen enkel glas niet meer van deze tijd is) Com—wonen gaat verder dan vraag Aedes Reduceren woonlasten bewoners Bijdrage leveren aan klimaatbeleid (Toekomstige) meerwaarde realiseren in

Besparing uitgedrukt in CO2 reductie per m2 voor de periode 2008-2018

7

Restwarmte bij 300 woningen per jaar

4%

inschatting 7 ‘moeizame’ projecten per jaar (intern uurtarief comm. medewerker 30 euro). 0 (naar voren halen van financiering verwarmingssysteem: 3000 euro meerkosten initiële investering per woning, daarna kosteloos over exploitatietermijn 50 jaar) Extra inzet communicatiemedewerker: 160 uur per jaar (intern uurtarief comm. medewerker 30 euro)

3. Com·wonen neemt energiebesparing serieus: 28% CO2 reductie per m2 20082018

Autonome ontwikkeling

17%

Isoleren bij planmatig onderhoud

4%

rendabele investering 120.000 euro per jaar (enkel glas vervangen door HR++ glas bij kozijnvervanging, huurharmonisatie bij mutatie) 0

4%

(640.000 euro per jaar rendabele investeringen) 0

3%

(naar voren halen van financiering verwarmingssysteem: 3000 euro meerkosten initiële investering per woning, daarna kosteloos over exploitatietermijn 50 jaar) 1 extra fulltime of vrijgestelde communicatiemedewerker 60.000 euro per jaar (voor een periode van 2 jaar) + extra budget voor communicatiemiddelen 60.000 euro per jaar (voor periode van 2 jaar) 0

Restwarmte bij 300 woningen per jaar

Extra inzet op communicatie

600 zonneboilers per jaar (of andere duurzame energietechnieken,

(1.030.000 euro per jaar rendabele investeringen)

plus 120.000 euro per jaar HR++ glas, rendabele investering op termijn terug te verdienen door huuraanpassing bij mutatie (640.000 euro p.j. rendabele investeringen isolatiemaatregelen) (naar voren halen van financiering verwarmingssysteem: 3000 euro meerkosten initiële investering per woning)

communicatiemedewerke r 60.000 euro per jaar + extra budget voor communicatiemiddelen 60.000 euro per jaar + 120.000 euro per jaar (voor periode van 2 jaar) plus 120.000 euro per jaar HR++ glas, rendabele investering op termijn terug te verdienen door huuraanpassing bij mutatie (plus variabel bedrag x voor onrendabele kosten voorbeeldprojecten, per jaar in de begroting op te nemen op basis van concrete projectvoorstellen) (640.000 euro p.j.

vastgoed door te verwachten toenemend belang van energie Geen procedures voor 70% instemming bij kozijnvervanging (plus duidelijk gebaar dat Com—wonen energiebesparing serieus neemt: erkenning dat terugplaatsen enkel glas niet meer van deze tijd is)

Com—wonen voldoet aan de vraag van RCI en biedt 3,25% besparing per jaar. Com—wonen benoemt energiebesparing c.q. reductie woonlasten als één van haar principes in missie Reduceren woonlasten bewoners Bijdrage leveren aan klimaatbeleid (Toekomstige) meerwaarde realiseren in vastgoed door te verwachten toenemend belang van energie Geen procedures voor 70% instemming bij kozijnvervanging (plus duidelijk gebaar dat Com—wonen energiebesparing serieus

8

mede gefinancierd met subsidie)

(plus variabel bedrag x voor onrendabele kosten voorbeeldprojecten, per jaar in de begroting op te nemen op basis van concrete projectvoorstellen)

rendabele investeringen isolatiemaatregelen) (naar voren halen van financiering verwarmingssysteem: 3000 euro meerkosten initiële investering per woning)

neemt: erkenning dat terugplaatsen enkel glas niet meer van deze tijd is)

(1.030.000 euro per jaar rendabele investeringen zonneboilers)

9

Voorstel te realiseren ambitie Op basis van de eerder gepresenteerde voorstellen voor energiebesparingsdoelstellingen van Com—wonen valt op dat het gebouwgebonden energiegebruik met relatief beperkte middelen van Com—wonen aanzienlijk gereduceerd kan worden. De voorstellen worden echter wel gedragen door financiering vanuit huurverhoging welke te rechtvaardigen is door de uiteindelijk lagere woonlasten (zie ook de opmerking over huurverhoging in relatie tot harmonisatie bij mutatie – op 85% van max. redelijk - en bereikbaarheidsgrenzen op pag. 3). Het realiseren van 70% instemming van bewoners (benodigd om de maatregelen te kunnen verwerken in een huuraanpassing) vraagt om een extra inspanning van Com—wonen in de vorm van de inzet van een beleidsmedewerker, de inzet van een communicatiemedewerker en extra aandacht c.q. een vernieuwde aanpak van het consulteren van bewoners bij (onderhouds-)projecten. Onder deze voorwaarden is ons voorstel om te kiezen voor de volgende ambitie: 3. Com·wonen neemt energiebesparing serieus: 28% CO2 reductie per m2 2008-2018

We gaan er daarbij vanuit dat de voorbeelden die in deze notitie worden aangehaald, representatief zijn voor het bezit van Com—wonen8. Met deze ambitie kan Com—wonen het Rotterdam Climate Initiative tegemoet komen en laten zien dat ze energiebesparing serieus neemt. Com—wonen draagt hiermee bij aan het in toom houden van de woonlasten voor bewoners. De meerkosten blijven beperkt doordat voor een groot deel ingezet wordt op huuraanpassing en door in te zetten op restwarmte aansluitingen. Daarnaast wordt Com—wonen bekend met de energiebesparende technieken van de toekomst door jaarlijks een innovatief project op te pakken met gebruikmaking van speciaal daarvoor bestaande subsidies. Het lijkt op basis van de gepresenteerde voorstellen relatief eenvoudig om een energiebesparing te realiseren. Het is echter belangrijk om te realiseren dat in het bovenstaande alleen het gebouwgebonden energiegebruik – dat is de energie benodigd voor verwarming en warm tapwater - is beschouwd. Het gebouwgebonden energiegebruik kijkt alleen naar de fysieke randvoorwaarden van de woning en gaat uit van een gemiddeld gebruik van de woning. Het feit dat relatief eenvoudig grote besparingen op het gebouwgebonden energiegebruik te realiseren zijn wordt eveneens veroorzaakt doordat tot op heden nog niet veel geïnvesteerd is in energiebesparing. In bovenstaande beschouwing wordt niet ingegaan op het energiegebruik van huishoudelijke apparatuur. Juist op deze post nemen de energieverbruiken jaarlijks toe, doordat steeds meer huishoudelijke apparatuur (computers, televisie met plasma-schermen, wasdrogers) in de woning worden opgesteld9. Het ligt dan ook voor de hand om naast de inzet op reductie van het gebouwgebonden energiegebruik in de toekomst ook aandacht te besteden aan het totale energieverbruik van bewoners. Hierbij kan gedacht worden aan het geven van voorlichting, het organiseren van bewonersavonden rond dit thema of het organiseren van een ‘energiemarkt’. In de volgende fase van de uitwerking van het energiebeleid zal hier aandacht aan worden besteed.

Vervolg De doelstellingen in deze notitie zijn geformuleerd op basis van een nulmeting van W/E adviseurs duurzaam bouwen, november 2007. Bij vaststelling van de energielabels kan per 2009 begonnen worden met het monitoren van de CO2 besparingen per m2 per jaar. De geformuleerde inspanningen gaan alleen over het gebouwgebonden energieverbruik (uitgedrukt in CO2 uitstoot)10. De energielabels kunnen nuttig zijn omdat uit het databestand van de energielabels ook indicaties voor energiegebruiken af te leiden zijn. 8

In de volgende fase van het traject zal nog verder worden uitgewerkt in hoeverre de bereikbaarheidsgrens een probleem kan vormen. Mochten de bovengenoemde bevindingen daardoor wezenlijk veranderen, dan zal dat gecommuniceerd worden naar de DR. 9 Het is in dit licht bijzonder dat Woonbron onlangs een convenant afsloot met de Woonbond en de stichting Natuur en Milieu om jaarlijks 3% besparing te realiseren op het totale energieverbruik (dus inclusief huishoudelijk energiegebruik) voor woningen. 10 Het traject van de uitwerking van energielabels voor Com—wonen is een apart project waarbij zoveel mogelijk uitwisseling plaatsvindt met de uitwerking van het energiebeleid.

10

Daarmee kunnen dus jaarlijks de besparingen gemonitored worden. De energielabels kunnen te zijner tijd ook een plek krijgen in het energiebeleid, bijvoorbeeld door een ambitie uit te spreken over een basiskwaliteitsniveau (geen bezit met label lager dan E?) of door complexen met slechte energielabels voor te trekken in het strategisch voorraadbeleid. Het is echter belangrijk om niet blind te staren op energielabels, het moet uiteindelijk gaan om de concrete besparingen in CO2 11. In volgende fase zal de energieambitie die vastgesteld wordt op basis van deze notitie uitgewerkt worden naar operationeel niveau. Op basis van de energieambitie wordt een energiebeleidsplan geschreven waarin de ambitie uitgewerkt wordt naar praktisch niveau. Processen (in de hele organisatie) die beïnvloed worden door het energiebeleid worden in kaart gebracht met voorstellen voor aanpassing van procedures. Praktische vraagstukken (wat te doen bij aanvraag dubbel glas in complex dat label sloop (termijn 5 tot 10 jaar) heeft?) worden in kaart gebracht met voorstellen voor aanpak van deze vraagstukken. De notitie voor uitwerking van de energieambitie naar operationeel niveau zal te zijner tijd ter besluitvorming aan de directieraad worden voorgelegd. Het energiebeleid is een onderdeel van het milieubeleid van Com—wonen. Gezien de urgentie van het onderwerp energiebesparing is ervoor gekozen allereerst het onderwerp energie te behandelen. Tegelijkertijd met de uitwerking van de energieambitie naar operationeel niveau zal ook het milieubeleid van Com—wonen vorm gaan krijgen door allereerst een ambitie op het gebied van milieu te formuleren en deze vervolgens naar operationeel niveau uit te werken.

Maart 2008 April 2008 Mei 2008

Energie Plan van Aanpak Energiebeleid Voorstel schrijven en besluit DR energiebesparingsdoelstelling Energiebeleidsplan schrijven en uitwerken energiebesparingsdoelstelling naar operationeel niveau: processen rond energiebeleid in kaart brengen, koppeling energie en SVB en afwegingskader ontwikkelen

Juni 2008

Juli 2008

11

Uitwerken en aanpassen protocollen

Milieu Plan van Aanpak Milieubeleid

Voorstel schrijven en besluit DR milieudoelstelling

Milieubeleidsplan schrijven en uitwerken milieudoelstelling naar operationeel niveau: processen rond milieubeleid in kaart brengen, koppeling milieu en SVB Uitwerken en aanpassen protocollen

Men dient bewust te zijn van het feit dat een portiekwoning met label B in absolute zin veel minder energie verbruikt dan een eengezinswoning met label B. Daarnaast komt nog kijken dat de berekeningsmethode voor energielabels nog niet volmaakt is: het gebruik van restwarmte en zonneboilers wordt niet voldoende gewaardeerd in de methode.

11

Bijlage - achtergrondnotitie

12

[1] Inleiding Aanleiding Op basis van de SWOT analyse in 2007 zijn in het bedrijfsplan 2008 zeven issues geformuleerd waarvoor Com·wonen zich extra wil gaan inzetten en die input voor de strategische agenda 2007-2010 vormen. In de zeven issues van Com·wonen voor 2008 neemt het issue milieu/energie een belangrijke plaats in [bron: bedrijfsplan 2008, p 5]. Een eerste aanzet voor de uitwerking van dit issue is benoemd in het bedrijfsplan 2008 [bron: bedrijfsplan 2008, p18]. Daarin wordt beschreven dat Com·wonen een milieubeleid zal ontwikkelen, energielabels zal laten vaststellen, een energieprestatiecontract met de gemeente Rotterdam zal afsluiten en zichzelf ten doel stelt om 20% te besparen op het gasverbruik tot 2020 zoals voorgesteld door Aedes in het ‘Antwoord aan de samenleving’. Binnen het milieubeleid is het realiseren van een substantiële CO2 reductie in het gebouwgebonden energiegebruik een zeer belangrijk onderdeel. Gezien de urgentie van het onderwerp energiebesparing – naar aanleiding van invoering energielabels, vragen vanuit organisaties als het Rotterdam Climate Initiative, Woonbond en Stichting Natuur en Milieu en de maatschappelijke aandacht voor het onderwerp zoals bijvoorbeeld blijkt uit het programma Tros Radar – stellen we voor om als eerste een verdere uitwerking te geven aan het energiebeleid van Com—wonen. In deze notitie doen we een voorstel voor commitment aan een ambitie op het gebied van energiebesparing. We presenteren daartoe drie voorstellen voor ambities met de daarbij behorende consequenties. Na het vaststellen van de energiebesparingsambitie door de directieraad wordt een energiebeleidsplan geschreven waarin benoemd wordt welke keuzes als gevolg van de energieambitie in de toekomst gemaakt worden bij mutaties, planmatig onderhoud, projectmatig onderhoud en strategisch voorraadbeleid. Als laatste stap zullen werkbeschrijvingen worden aangepast die beïnvloed worden door deze keuzes.

Urgentie energiebesparing Urgentie vanuit betaalbare woonkwaliteit Com·wonen heeft als missie goede en betaalbare woonkwaliteit te bieden in de stadsregio Rotterdam. De betaalbaarheid van wonen wordt door de ontwikkeling van de energieprijzen niet alleen door de ‘kale’ huur bepaald. Energielasten gaan een steeds groter deel uitmaken van de woonlasten en de verwachting is dat dit alleen maar zal toenemen in de toekomst. Stijgingen van huurprijzen over de periode 2000 – 2006 bedroegen gemiddeld 17,8% terwijl de stijging van gasprijzen in deze periode 86,9% bedroeg (zie onderstaande figuur).

13

[bron: OFW op basis van CBS] Woningcorporatie Oost Flevoland Woondiensten heeft de verhouding tussen huurlasten en energielasten geïllustreerd voor een meerpersoonshuishouden met een inkomen van 18.000 euro voor verschillende woningtypen, zie onderstaande figuur.

[bron: OFW, 2006] Urgentie vanuit maatschappelijk verantwoord ondernemen De urgentie om energie te besparen is duidelijk sinds het International Panel on Climate Change in 2007 tot de conclusie kwam dat de waargenomen klimaatverandering van de afgelopen decennia ‘zeer waarschijnlijk’ het gevolg is van menselijke invloed door de toename van broeikasgassen in de atmosfeer. Daarnaast wordt steeds duidelijker dat fossiele brandstoffen een eindige voorraad kennen en dat het in

14

ieder geval moeilijk blijkt om de productie van fossiele brandstoffen aan te passen aan de toenemende vraag vanuit opkomende economieën zoals China en India. Dit zorgt voor prijsstijgingen en de verwachting is dan ook dat ook in de komende jaren de prijzen voor fossiele brandstoffen sterk zullen stijgen. In de studie naar de uitwerking van ‘Maatschappelijke Verantwoord Ondernemen’ binnnen Com·wonen concludeerde Naima El Hamdioui in 2007 al dat Com·wonen meer aandacht zou moeten besteden aan milieu en energiebesparing [bron: N. El Hamdioui, 2007].

Probleemstelling energiebeleid De behoefte aan energiebeleid binnen Com·wonen wordt vanuit verschillende invalshoeken ingegeven en kan grofweg worden ingedeeld in punten die om besluitvorming vragen op strategisch niveau (directieraad) en punten die een uitwerking vragen naar aanleiding van de besluitvorming op strategisch niveau. Op strategisch niveau roepen verschillende maatschappelijke organisaties Com·wonen op om afspraken te maken over uiteenlopende inspanningen op het gebied van energiebesparing. Aedes heeft in het ‘Antwoord aan de Samenleving’ benoemd dat de corporatiesector zich zal inspannen om 20% besparing op het gasverbruik in de periode 2008-2018 te realiseren. Het Rotterdam Climate Initiative vraagt om een convenant met Com·wonen met de afspraak 3% energiebesparing per jaar te realiseren. Ook wordt druk uitgeoefend door de Woonbond en de Stichting Natuur en Milieu om meer aan energiebesparing te doen. Op operationeel niveau leven er praktische dagelijkse vraagstukken rond de uitvoering van energiebesparende maatregelen. Er bestaat behoefte aan beleid om met dergelijke vraagstukken (eenduidig) om te gaan. Dit gaat bijvoorbeeld om problemen bij het realiseren van de benodigde 70% instemming van bewoners en vraagstukken rond het onderscheid in woningverbetering en woningonderhoud. Ook is er behoefte aan inpassing van het onderwerp energie in bijvoorbeeld Programma van Eisen en initiatiefdocumenten. Dit voorstel gaat in op het formuleren van een energiebesparingsambitie op strategisch niveau. De uitwerking van de energiebesparingsambitie naar operationeel niveau zal in een volgende fase in de directieraad aan de orde komen. Gezien de vragen die er liggen van Aedes, de Woonbond en het Rotterdam Climate Initiative leggen we drie mogelijke energieambities met de daarbij behorende inspanning voor. Uitgangspunt daarbij is de formulering van een ambitie voor de komende 10 jaar (zoals ook gebruikelijk in Europees beleid, Nederlands regeerakkoord en Antwoord aan de Samenleving). Ook wordt alleen het gebouwgebonden gasgebruik in beschouwing genomen: het gasverbruik dat nodig is voor ruimteverwarming en verwarming van warm tapwater. De volgende energiebesparingsambities kunnen worden onderscheiden: 1. Volgend beleid: Antwoord aan de Samenleving (Aedes): 21% reductie CO2 per m2 vloeroppervlak in de periode 2008- 2018 2. Com·wonen gaat verder: 25% reductie CO2 per m2 vloeroppervlak in de periode 2008-2018 3. Com·wonen neemt energiebesparing serieus: 28% reductie CO2 per m2 vloeroppervlak de periode 2008-2018 (voldoen aan vraag Rotterdam Climate Initiative) Om de inhoud en financiële consequenties van elk van de ambities te kunnen illustreren maken we gebruik van verschillende bronnen: o analyse van W/E adviseurs duurzaam bouwen [bron: W/E adviseurs duurzaam bouwen, november 2007] o notitie van Adriaan Castricum [bron: A. Castricum, januari 2008] o gegevens van SenterNovem o notitie van Adriaan Castricum mbt project Rozenburcht [bron: A. Castricum, maart 2008] o notitie van Martin Hilkhuysen mbt zonneboilers in Kievitlaan Oost [bron M. Hilkhuysen, maart 2008] o notitie van Martin Hilkhuysen mbt restwarmteprojecten [bron M. Hilkhuysen, juni 2007] o notitie van Rinus Huibrechtse mbt doorrekening huuraanpassing bij mutatie HR++ glas [bron R. Huibrechtse, 29 april 2008].

15

We lichten allereerst de basissituatie toe. Hiertoe is vorig jaar een analyse en prognose van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad gemaakt door W/E adviseurs duurzaam bouwen.

Kosten en baten van energiebeleid Het nemen van energiebesparende maatregelen vraagt om investeringen die niet direct uitgedrukt kunnen worden in opbrengsten voor Com—wonen. Het zijn in eerste instantie de bewoners die profiteren van de opbrengsten in de vorm van een lagere energierekening. Daartegenover staat dat de investeringen in principe betaald worden door de bewoners door middel van een huurverhoging. Omdat het in de meeste gevallen gaat om woningverbetering en zolang de huurverhoging minder bedraagt dan de opbrengst in de vorm van een lagere energierekening is het legitiem om de huurverhoging aan de bewoner te vragen (dit is tegenwoordig ook het standpunt van de Woonbond). Dit betekent dat het treffen van energiebesparende maatregelen voor een groot deel kostenneutraal kan zijn voor Com—wonen. Aan Com—wonen wordt gevraagd om de investeringen voor te financieren. De opbrengst voor Com—wonen is (op dit moment) immaterieel maar betekent dat Com—wonen bijdraagt aan het realiseren van energiebesparing, het tegengaan van klimaatverandering en het in toom houden van de woonlasten voor bewoners. Het feit dat milieubelasting in onze huidige economie (nog) niet in kosten wordt uitgedrukt, betekent dat milieuwinst (nog) niet naar monetaire opbrengsten kan worden vertaald. Het investeren in energiezuinigheid kan echter wel betekenen dat het vastgoed in waarde stijgt, met name als in de nabije toekomst energielasten nog verder toenemen en klimaatproblematiek nog duidelijker wordt. Bij de overgang naar waarderen tegen bedrijfswaardes betekent dat hogere huren als gevolg van energiebesparende maatregelen ook resulteren in hogere bedrijfswaardes. Ook ligt het in de verwachting dat in de nabije toekomst door de rijksoverheid eisen gesteld gaan worden aan het niveau van energielabels van het corporatiebezit. Inspanningen in energiezuinigheid in het heden zullen zich daarmee in de toekomst kunnen terugbetalen. Uit het voorgaande wordt duidelijk dat het niet eenvoudig is om kosten tegenover baten voor Com—wonen in beeld te brengen. In het vervolg zal geprobeerd worden de kosten en baten inzichtelijk te maken door middel van cases uit de praktijk van Com—wonen.

16

[2] Energiebesparing bij huidig beleid: nul scenario Bij de analyse en prognose van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad door W/E adviseurs is het energieverbruik van de huidige voorraad doorgerekend op basis van referentiewoningen die aangepast zijn met gegevens uit het WWS. Voor het bepalen van het gasverbruik zijn de veranderingen in de samenstelling van de woningvoorraad voor de komende 10 jaar van belang. In de berekening is van het volgende (op basis van het bedrijfsplan 2007) uitgegaan12: Jaar Huidig/handhaven Sloop Verkoop Nieuwbouw

2007 33.070

Totalen woningen

33.070

2007-2017

2017 29.250

2.070 1.750 3.060 (verkoopnieuwbouwwoningen niet meegeteld) 32.310

In de nul-situatie is het gasverbruik ongeveer 41,1 miljoen m3 per jaar. Het gasverbruik neemt de komende 10 jaar af door reeds ingezet beleid: • vervanging van CR- en VR-ketels door HR107 ketels (1350 ketels per jaar) • over vijf jaar: vervanging HR-ketels door HR107 ketels • vervanging van enkel glas door HR++ glas bij kozijnvervanging (400 woningen per jaar) • te slopen woningen met een hoog energieverbruik worden vervangen door nieuwbouw met een laag energieverbruik. Er is in de berekeningen geen rekening gehouden met energetische maatregelen bij projectmatig onderhoud omdat hiervoor nog geen structureel beleid is geformuleerd. Door het reeds ingezette beleid en de verandering in de samenstelling van de voorraad neemt het energiegebruik af met 17% CO2 emissies per m2 in de periode 2008-201813. In het nul-scenario zoals is doorgerekend door W/E adviseurs duurzaam bouwen is het uitgangspunt dat enkel glas bij kozijnvervanging altijd vervangen wordt door HR++ glas. Het huidig beleid van Com—wonen gaat er daarbij tot op heden vanuit dat de meerkosten van het plaatsen van HR++ glas (tov plaatsen van enkel glas) worden doorberekend in een huurverhoging. Dit betekent dat 70% instemming van de bewoners nodig is om de maatregel te kunnen realiseren. Als de 70% instemming niet wordt bereikt, dan zou in principe enkel glas teruggeplaatst kunnen worden. Om een dergelijke situatie te voorkomen – omdat een corporatie met een fatsoenlijk energiebeleid het zich niet kan veroorloven om enkel glas in een nieuw kozijn te zetten – kan overwogen worden om de meerkosten van plaatsen van HR++ glas voor rekening van Com—wonen te nemen. Dit geeft een vergelijkbare situatie als de keuze van Com—wonen om tegenwoordig altijd HR ketels te plaatsen bij ketelvervanging, zonder huurverhoging. In andere woorden zou gezegd kunnen worden dat enkel glas niet meer van deze tijd is en dat dubbel glas als basiskwaliteit 12

13

De aantallen zoals gebruikt in de notitie van W/E adviseurs duurzaam bouwen zijn op dit moment niet meer volledig representatief. We gaan er in deze notitie echter vanuit dat de procentuele besparingen zoals genoemd in de W/E notitie in grove lijnen nog steeds geldig zijn. In de notitie van W/E adviseurs zijn de besparingen op drie manieren uitgedrukt: in de periode 2007-2017 is de absolute besparing 15%, de besparing per woning 14% en besparing per m2 17%. Voor elk van de benaderingswijzen zijn voor- en nadelen te noemen. We stellen voor om te kijken naar het verbruik per m2 omdat het daarmee eenvoudiger is om de besparingen jaarlijks te monitoren (verschuivingen in het bezit door verkoop en nieuwbouw zijn daardoor minder problematisch). Er mag echter niet uit het oog verloren worden dat het uiteindelijke doel is om de absolute verbruiken terug te dringen. We stellen daarnaast voor om de energieverbruiken uit te drukken in CO2 emissies. Dit doet recht aan de uiteindelijke doelstelling om klimaatverandering tegen te gaan en aan het feit dat in Rotterdam niet altijd gas wordt verbruikt maar in veel gevallen warmte. Het gebruik van (rest)warmte is in termen van CO2 emissies gunstiger dan het gebruik van gas.

17

beschouwd moet worden. Eventueel kan ervoor gekozen worden om dubbel glas bij kozijnvervanging sowieso te plaatsen zonder huurverhoging, maar wel bij mutatie de huurprijs aan te passen aan veranderde punten (op basis van puntprijs voor dubbel glas in het huidige WWS). Op basis van gegevens van het project Rottebocht (Kees Boezer) is aangenomen dat het prijsverschil tussen het aanbrengen van enkel glas in een nieuw kozijn tov plaatsen dubbel glas ca. 300 euro per woning bedraagt. Uitgaande van SVB gegevens en kan gezegd worden dat ca. 400 woningen per jaar aan kozijnvervanging toe zijn. Bij de meest eenvoudige doorrekening betekent dit dus 120.000 euro meerkosten per jaar. Uitgaande van een mogelijke huurverhoging van €15 (0,4 punten per m2 HR++ glas, gemiddeld 10 m2 is 4 punten) en een mutatiegraad van 8%, kan deze investering in ca. 6 jaar worden terugverdiend. Bij een huurverhoging van €10 bij mutatie is de investering in ca. 8 jaar terugverdiend14. Daarmee wordt duidelijk dat de investering op relatief korte termijn terugverdiend kan worden door de huur aan te passen bij mutatie.

Samenvatting nul-scenario In de nul-situatie wordt uitgegaan van 17% CO2 reductie (2008-2018) bij continuering van het huidig beleid. Om aan te sluiten bij de huidige stand van de techniek wordt ervoor gekozen om bij kozijnvervanging standaard HR++ glas te plaatsen. Deze maatregel vraagt om een investering van Com—wonen van 120.000 euro per jaar (zonder huurharmonisatie bij mutatie). Beleidsmaatregelen

Autonome ontwikkeling

Besparing 2008201815 17%

Kosten Com—wonen

Baten Com—wonen

120.000 euro per jaar HR+ + glas, rendabele investering op termijn terug te verdienen door huuraanpassing bij mutatie

Geen procedures voor 70% instemming bij kozijnvervanging (plus duidelijk gebaar dat Com—wonen energiebesparing serieus neemt: erkenning dat terugplaatsen enkel glas niet meer van deze tijd is)

(enkel glas vervangen door HR++ glas bij kozijnvervanging, huurharmonisatie bij mutatie)

14

15

Bron: notitie Rinus Huibrechtse, 29 april 2008: Doorrekenen huurverhoging bij mutatie op basis van € 300 meerkosten HR++ glas tov enkel glas bij kozijnvervanging (rente 5%, inflatie 2%). Besparing uitgedrukt in CO2 reductie per m2 voor de periode 2008-2018

18

[3] Ambitie 1: Com·wonen kiest voor volgend beleid: 21% CO2 reductie per m2 2008-2018 Inleiding Aedes vraagt in het ‘Antwoord aan de Samenleving’ om een reductie van 20% in het gasverbruik in de periode 2008-2018. Het nationale energiebesparingsbeleid – zoals beschreven in het regeerakkoord 20072011 - is gericht op een energiebesparing van 2% per jaar en een CO2 reductie van 30% in 2020 ten opzichte van 1990 (waarbij ook gebruik gemaakt wordt van bijvoorbeeld CO2 afvang). Ook wil het huidige kabinet streven naar een aandeel van 20% duurzame energie in 2020. De ambities van Aedes en die van het huidige kabinet verschillen doordat de ambitie van Aedes zich alleen richt op het gasverbruik in gebouwen. Gas wordt gebruikt voor ruimteverwarming en warm tapwater en is sterk te beïnvloeden door fysieke maatregelen zoals isolatie. De besparingsdoelstelling van het kabinet richt zich ook op veel moeilijker te beïnvloeden energiegebruik zoals energiegebruik door verkeer en vervoer en energiegebruik door huishoudelijke apparatuur. Om te voldoen aan de gangbare vragen op het gebied van energiebesparing en CO2 reductie – zoals aangegeven door Aedes – stellen we het ‘volgend beleid’ voor als een ambitie van 21% CO2 reductie per m2 voor de periode 2008-2018 op basis van het gasverbruik voor ruimteverwarming en warm tapwater. Bij deze energiebesparingsdoelstelling is er sprake van een bescheiden ambitie, vergelijkbaar met die van het ‘peloton’. Een lagere ambitie dan deze is niet verantwoord aangezien Com—wonen zich als Aedes lid in principe committeert aan de de Aedes genoemde energiebesparingsdoelstelling in het ‘Antwoord aan de samenleving’.

Maatregelpakket bij 21% CO2 reductie 2008-2018 De beleidsmaatregelen uit het huidige beleid leiden tot 17% CO2 reductie per m2 voor de periode 20082018 (zie hoofdstuk 1). Om aan 21% CO2 reductie te komen zijn dus extra maatregelen nodig. Een gebruikelijke prioriteitstelling in het nemen van energiebesparende maatregelen is om allereerst de behoefte aan energie te verminderen door isolerende maatregelen, oftewel de vraag naar energie wordt zoveel mogelijk verlaagd. Een lage warmtebehoefte heeft ook als voordeel dat technieken die op lage temperaturen werken – zoals warmtepompen, waarvan veel wordt verwacht in de toekomst - makkelijker op termijn toe te passen zijn. Het ligt daarom voor de hand om als extra maatregelen – naast het huidige beleid – allereerst in te zetten op meer isolatie. Het voorstel is daarom om bij al het planmatig onderhoud in te zetten op het na-isoleren van vloeren, platte en schuine daken en het isoleren van de spouw16. De kosten van het nemen van deze isolerende maatregelen zijn begroot op 640.000 euro per jaar maar zullen bekostigd worden door middel van huurverhoging 17. Een isolatiepakket kan 15 punten in het WWS opleveren, gelijk aan ca. 65 euro mogelijke huurverhoging. De benodigde huurverhoging om de investering terug te verdienen is echter over het algemeen veel lager (zie voorbeeld pag. 19)18. Deze aanpak is daarmee voor Com—wonen kostenneutraal (afgezien van kosten nulsituatie en extra inzet communicatiemedewerker). Het na-isoleren van vloeren, platte en schuine daken, kopgevels en het isoleren van de spouw bij al het planmatig onderhoud resulteert in 4% CO2 reductie per m2 in de periode 2008-201819.

16

17

18

19

We rekenen in dit voorbeeld niet met het na-isoleren van de langsgevel met binnen- of buitenisolatie vanwege de technische moeilijkheden en gevoeligheid voor het ontstaan van nieuwe dauwpunten als het gaat om binnen- of buitenisolatie bij langsgevels. Het kan uiteraard wel, maar vraagt om een extra inspanning voor de juiste detaillering. Kopgevels lenen zich echter wel goed voor buitenisolatie. Kosten zijn gebaseerd op notitie W/E adviseurs duurzaam bouwen, die zich baseert op kostenkengetallen van SenterNovem aangevuld met eigen ervaring. Zie ook de opmerking op pag 3. over huurverhoging in relatie tot harmoniseren tot 85% van max. redelijk bij mutatie en over problematiek met bereikbaarheidsgrens. Deze besparing is gebaseerd op de notitie van W/E adviseurs duurzaam bouwen, pag 7/13 waarbij de besparingen door gevelisolatie binnen/buiten zijn weggelaten.

19

Het kiezen voor isolerende maatregelen bij planmatig onderhoud wordt beschouwd als woningverbetering en wordt als zodanig ook gewaardeerd in het huidige WWS. De te nemen maatregelen worden aan de bewoners voorgelegd tegen een maandelijkse huurverhoging. Daarbij zal de bewoners worden voorgerekend dat ze meer aan energiekosten gaan besparen dan de maandelijkse huurverhoging ze zal kosten. Daarnaast wordt getracht de huurverhoging te compenseren door - in overeenstemming met het energiebedrijf - de voorschotnota te verlagen met het bedrag van de huurverhoging. Indien het toch lastig blijkt om instemming van 70% van de bewoners te krijgen, zal ingezet worden op een zwaarder communicatietraject. Hierbij kan gedacht worden aan het organiseren van een bewonersavond met een onafhankelijke energiedeskundige (denk bijvoorbeeld ook aan de Woonbond) waarbij bewoners langs kunnen gaan met hun eigen energierekening. De energiedeskundige rekent ‘op maat’ voor welke besparing de bewoner kan verwachten (ook op de langere termijn met verwachte stijging energieprijzen). De verwachting is dat met extra inzet van een communicatiemedewerker van 40 uur per ‘moeilijk’ project, de instemming van 70% van de bewoners gerealiseerd moet kunnen worden.

Toelichting kosten en baten: de casus complex Rozenburcht; kostenneutraal van energielabel F naar energielabel A Complex Rozenburcht EGW in Capelle aan den IJssel, bestaande uit eengezinswoningen uit de jaren zestig, wordt doorgeëxploiteerd tot 2033 en komt daarom in aanmerking voor groot onderhoud. De woningen zijn op dit moment energetisch slecht en hebben het energielabel F. In de groot onderhoudsaanpak is bewust gekeken naar energiebesparende maatregelen. Er is gekozen om de bewoners een pakket aan energiebesparende maatregelen aan te bieden tegen een huurverhoging die aanzienlijk minder is dan de besparing aan energiekosten. Door middel van de huurverhoging (op basis van doorrekening voor de resterende exploitatietermijn van 27 jaar) worden de kosten van het energiepakket volledig afgedekt: deze activiteit is daarmee voor Com—wonen kostenneutraal. Het pakket bestaat uit de volgende maatregelen: • HR++ glas (U waarde raam + kozijn 1,2 m2K/W) • Isolatiepakket dak (Rc 3,5 W/m2K) • Isolatiepakket vloer (Rc 3,5 W/m2K) • Isolatiepakket kopgevels (buitenisolatie, Rc 3,0 W/m2K) • Isolatie spouwmuur langsgevels (Rc 1,5 W/m2K) • Zelfregelende ventilatieroosters in combinatie met energiezuinige afzuigventilator (CO2-gestuurd) Dit pakket maatregelen kan gezien worden als gangbare praktijk en zal naar verwachting in de praktijk geen technische gevoeligheden geven. Met dit maatregelpakket zal het complex het energielabel A krijgen. De kosten en opbrengsten – die dus beiden volledig voor rekening van de bewoners zijn – zijn in de volgende tabel voor verschillende woningtypen bij variërend huidig energieverbruik inzichtelijk gemaakt20.

20

De kosten van het energiepakket per woning bedragen 10.000 euro (aanbesteding februari 2008). Het energiepakket is oorspronkelijk door de architect begroot op 7000 euro per woning. Hier zit een groot verschil dat wellicht verklaard kan worden door de aanbesteding in de vorm van twee onderdelen: een bouwkundig pakket en een energetisch pakket. De totale aanbesteding is onder de begroting uitgekomen, doordat het bouwkundige pakket zeer scherp is aanbesteed. Het lijkt echter alsof er op het energetisch pakket is gecompenseerd. Ondanks de gunstige totale aanbesteding is ervoor gekozen om de hogere kosten voor het energetisch pakket 1 op 1 door te rekenen in een huurverhoging van 43 euro per maand. Ook in deze situatie gaat de gemiddelde bewoner er op vooruit, alleen de zeer zuinige gebruiker zal er op dit moment niet op vooruit gaan. In de overzichtstabel is uitgegaan van de door de architect begrootte kosten omdat deze reëler lijken dan de aanbestede kosten.

20

Tabel: Huurverhoging versus energiekosten- en woonlastenbesparing Rozenburcht EGW pakket

huurverhoging (exclusief huursubsidie) (euro per maand)

energiekostenbesparing (euro per maand)

Woonlastenbesparing (euro per maand)

huidig jaarlijkse gasverbruik (m³) 1500

2000

3000

Woningtype A-tussen

28,65

36,65

55,00

91,65

7,91 tot 63,00

Woningtype A-kop

28,65

36,65

55,00

91,65

7,91 tot 63,00

Woningtype B tussen

28,65

37,50

55,85

92,50

8,85 tot 63,85

Woningtype B kop

28,65

39,15

58,30

96,65

10,50 tot 68,00

Samenvatting ambitie 21% CO2 reductie 2008-2018 Om te voldoen aan de verwachting zoals uitgesproken in het ‘Antwoord aan de samenleving’ van Aedes moeten isolerende maatregelen getroffen worden bij al het planmatig onderhoud. Het gaat hierbij om: • na-isoleren van vloeren • na-isoleren van platte en schuine daken • na-isoleren van kopgevels • isoleren van de spouw De casus van een recent project (Rozenburcht EGW, 2008) laat zien dat het mogelijk is om kostenneutraal een complex van energielabel F naar energielabel A op te werken. De bewoners betalen een huurverhoging maar gaan er in woonlasten op vooruit door de energiekostenbesparing. Indien deze aanpak gekozen wordt voor al het planmatig onderhoud van Com—wonen vraagt dit om een voorfinanciering van Com—wonen van 640.000 euro per jaar. Bij deze aanpak is het vooral van belang dat 70% van de bewoners instemmen met het energiebesparingspakket. Het lijkt daarom vooral belangrijk om veel aandacht te besteden aan de communicatie waarbij de bewoners duidelijk gemaakt wordt dat de huurverhoging uiteindelijk leidt tot een verlaging van de woonlasten. Extra inzet van een communicatiemedewerker is hiervoor onontbeerlijk. Voor het realiseren van de energieaanpak bij al het planmatig onderhoud is ook de inzet van een beleidsmedewerker nodig. De beleidsmedewerker heeft als taak om het beleid op papier ook tussen de oren van het personeel te krijgen. Dit betekent dat bij het planmatig onderhoud regelmatig een vinger aan de pols gehouden wordt om de energiebesparende aanpak te realiseren. Op dit moment heeft Com—wonen bij Vastgoed al een beleidsmedewerker die zich bezig houdt met dit onderwerp (Adriaan Castricum). In het overzicht is daarom de beleidsmedewerker niet als extra kostenpost benoemd. Beleidsmaatregelen Autonome ontwikkeling

Isoleren bij planmatig onderhoud

(Eventueel) zwaarder communicatietraject

21

Besparing 2008-201821 17%

4%

Kosten Com—wonen

Baten Com—wonen

rendabele investering 120.000 euro per jaar (enkel glas vervangen door HR++ glas bij kozijnvervanging, huurharmonisatie bij mutatie) 0 (640.000 euro per jaar rendabele investering) 70 uur communicatiemedewerker per (‘moeizaam’) project, inschatting 7 ‘moeizame’

Beantwoorden aan vraag ‘Antwoord aan de Samenleving’ - Aedes Reduceren woonlasten bewoners

Besparing uitgedrukt in CO2 reductie per m2 voor de periode 2008-2018

21

projecten per jaar (intern uurtarief comm. medewerker 30 euro). Resultaat

21%

inzet communicatie medewerker: 15.000 euro per jaar + 15.000 euro per jaar plus 120.000 euro per jaar HR++ glas, rendabele investering op termijn terug te verdienen door huuraanpassing bij mutatie

Bijdrage leveren aan klimaatbeleid (Toekomstige) meerwaarde realiseren in vastgoed door te verwachten toenemend belang van energie Geen procedures voor 70% instemming bij kozijnvervanging (plus duidelijk gebaar dat Com—wonen energiebesparing serieus neemt: erkenning dat terugplaatsen enkel glas niet meer van deze tijd is)

(640.000 euro p.j. rendabele investeringen isolatiemaatregelen)

22

[4] Ambitie 2: Com·wonen gaat verder: 25% CO2 reductie per m2 2008-2018 Inleiding Het ‘volgend beleid’ zoals geformuleerd in hoofdstuk 2 beschrijft de minimaal te verwachten inspanning van Com—wonen. Gezien de urgentie van het onderwerp energiebesparing ligt het voor de hand om de inspanning iets meer op te rekken dan het ‘volgend beleid’. De gemeente Rotterdam vraagt met het Rotterdam Climate Initiative om een aanzienlijke besparingsdoelstelling, maar er is ook een middenweg mogelijk. In dit hoofdstuk formuleren we de middenweg. Com—wonen gaat verder dan van haar verwacht wordt door te kiezen voor de ambitie: 25% CO2 reductie per m2 voor de periode 2008-201822.

Maatregelpakket bij 25% CO2 reductie 2008-2018 Om deze besparingsdoelstelling te realiseren zijn – bovenop de maatregelen zoals genoemd in hoofdstuk 2 – extra maatregelen nodig. Na de keuze voor isolerende maatregelen ligt het voor de hand om te zoeken naar mogelijkheden om woningen aan te sluiten op restwarmte. Com—wonen heeft in 2007 een intentieovereenkomst met de gemeente Rotterdam ondertekend waarin Com—wonen aangeeft dat ze bereid is om restwarmte aansluitingen te realiseren bij alle daarvoor in aanmerking komende woningbouwprojecten van Com—wonen in een groot deel van Rotterdam (zuiden van Rotterdam tot aan A20). In het kader van het Rotterdam Climate Initiative wordt daartoe een restwarmtebedrijf opgericht waarmee de industriële restwarmte van de Rotterdamse havenindustrie - die tot op heden werd geloosd op oppervlaktewater of afgegeven aan de lucht – benut wordt voor ruimteverwarming en warm tapwater in woningen. Voorgesteld wordt om 300 woningen per jaar aan te sluiten op restwarmte. Het aansluiten van 300 woningen per jaar op restwarmte resulteert in 4% CO2 reductie per m2 in de periode 2008 tot 201823.

Toelichting kosten en baten: restwarmte in Rotterdam-zuid Op dit moment (maart 2008) heeft Com—wonen al de intentie om zo’n 800 nieuwbouwwoningen in het zuiden van Rotterdam, te bouwen van 2009 tot 2011, aan te sluiten op restwarmte24. De gemeente Rotterdam heeft aan Com—wonen gevraagd of ze een stap verder wil gaan door ook bestaande bouw te gaan aansluiten op restwarmte. Een kostenvergelijking tussen aansluiting op restwarmte en installeren van HR-ketels, gemaakt door Martin Hlikhuysen, wijst uit dat de totale kosten over de exploitatietermijn van 50 jaar voor restwarmte voordeliger zijn dan voor het installeren van HR-ketels25. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt doordat de HR-ketel een afschrijvingstermijn van 15 jaar heeft en in de exploitatietermijn van 50 jaar dus drie keer vervangen wordt. Ook is het onderhoudscontract bij de restwarmteaansluiting goedkoper omdat het grootste deel van de installatie in eigendom is van het restwarmtebedrijf. Het aansluiten op restwarmte betekent echter wel een grotere initiële investering in vergelijking met de keuze voor de HR-ketel. Het gaat daarbij om 3.000 euro meerkosten per woning in vergelijking met de HR-ketel. Hiermee zal in toekomstige begrotingen rekening mee gehouden moeten worden26. 22

Wij stellen voor om te kijken naar het verbruik per m2 en om de verbruiken uit te drukken in CO2 emissies. Dit doet recht aan de uiteindelijke doelstelling om klimaatverandering tegen te gaan en aan het feit dat in Rotterdam niet altijd gas wordt verbruikt maar in veel gevallen warmte. Het gebruik van (rest)warmte is in termen van CO2 emissies gunstiger dan het gebruik van gas. 23 Gebaseerd op notitie W/E adviseurs duurzaam bouwen, pag 7 24 Bron: Notitie Martin Hilkhuysen, restwarmte projecten Rotterdam Zuid, planning 12 maart 2008. 25 Bron: Notitie Martin Hilkhuysen, kostenvergelijk investering cv ketel of restwarmte van Nuon, 5 juni 2007 26 Het gebruiken van restwarmte heeft een gunstig effect op het realiseren van de verplichte Energie Prestatie Coëfficient. Vaak wordt als gevolg voor een lager isolatieniveau gekozen omdat de EPC toch wel gehaald wordt. Dit kan voor bewoners betekenen dat ze relatief meer energie verbruiken dan een nieuwbouwwoningen zonder restwarmte. In de (meer praktische) vervolgnotitie op dit stuk zal worden voorgesteld om het kostenvoordeel van

23

Voor de bewoner wordt de aansluiting op restwarmte aantrekkelijk gemaakt door de intentie om de kosten voor de bewoners te baseren op het ‘Niet Meer Dan Anders’ (NMDA) principe minus 20%27. De bewoners betalen dus gemiddeld 20% minder dan in een vergelijkbare situatie met aardgaslevering.

Samenvatting ambitie 25% CO2 reductie 2008-2018 Om te voldoen aan de ambitie 25% CO2 reductie in de periode 2008-2018 moeten allereerst isolerende maatregelen getroffen worden bij al het planmatig onderhoud. Daarnaast zullen 300 woningen per jaar moeten worden aangesloten op restwarmte. Recente projecten (Rozenburcht EGW, 2008 en Restwarmte aansluitingen in Rotterdam zuid) laten zien dat het mogelijk is om kostenneutraal deze besparing te realiseren. Bij isolatiepakketten betalen de bewoners een huurverhoging maar gaan er in woonlasten op vooruit door de energiekostenbesparing. De aansluiting op restwarmte is voordeliger voor Com—wonen doordat er geen HR installatie vervangen hoeft te worden gedurende de 50 jaar exploitatietermijn. De aansluiting op restwarmte is ook voordelig voor de bewoner omdat is afgesproken dat de bewoner 20% minder betaalt dan in een vergelijkbare situatie met aardgaslevering. Het aansluiten op restwarmte betekent een grotere initiële investering in vergelijking met de keuze voor de HR-ketel. Dit betekent dat 3000 euro meerkosten aan initiële investering in de begroting van projecten zal moeten worden opgenomen. Bij het realiseren van bovengenoemde besparingen is het belangrijk om extra aandacht te besteden aan communicatie. Ook bij aansluiting op restwarmte is extra inzet van communicatiemedewerkers nodig, met name als het gaat om aansluiting van bestaande woningen op restwarmte. Ook zal de inzet van een beleidsmedewerker nodig zijn, hierin is bij Com—wonen reeds voorzien (Adriaan Castricum). In het overzicht is daarom de beleidsmedewerker niet als extra post benoemd.

Beleidsmaatregelen Autonome ontwikkeling

Isoleren bij planmatig onderhoud

Besparing 2008-201828 17%

27

28

Baten Com—wonen

120.000 euro per jaar rendabele investering op termijn terug te verdienen door huuraanpassing bij mutatie

4%

(enkel glas vervangen door HR++ glas, zonder huurharmonisatie bij mutatie) 0

4%

(640.000 euro per jaar rendabele investering isolatiemaatregelen) 70 uur communicatiemedewerker per (‘moeizaam’) project, inschatting 8 ‘moeizame’ projecten per jaar. 0

(Eventueel) zwaarder communicatietraject

Restwarmte bij 300 woningen per jaar

Kosten Com—wonen

aansluiten op restwarmte te gebruiken voor het goed isoleren van deze woningen of eventueel andere energiebesparende maatregelen. Het ‘Niet-Meer-Dan-Anders’ principe is het beginsel op grond waarvan in een gemiddelde Rotterdamse situatie de totale lasten bij Warmtelevering voor ruimteverwarming, bereiding van warm tapwater en koken voor de afnemer niet meer zullen zijn dan in de vergelijkbare situatie met individuele aardgaslevering. In de lastenvergelijking worden eenmalige kosten, vaste jaarlijkse kosten en de variabele verbruikskosten (kosten per m3 gas of GJ warmte) in beschouwing genomen. Besparing uitgedrukt in CO2 reductie per m2 voor de periode 2008-2018

24

Extra inzet communicatiemedewerker: 160 uur per jaar (intern uurtarief comm. medewerker 30 euro) (naar voren halen van financiering verwarmingssysteem: 3000 euro meerkosten initiële investering per woning, daarna kosteloos over exploitatietermijn 50 jaar)

Verder gaan dan de vraag uit ‘Antwoord aan de Samenleving’ – Aedes: Com—wonen neemt energiebesparing serieus Reduceren woonlasten bewoners Bijdrage leveren aan klimaatbeleid Versterken imago Com—wonen

Resultaat

25%

inzet communicatie medewerker: 20.000 euro per jaar + 20.000 euro per jaar plus 120.000 euro per jaar HR++ glas, rendabele investering op termijn terug te verdienen door huuraanpassing bij mutatie

(Toekomstige) meerwaarde realiseren in vastgoed door te verwachten toenemend belang van energie Geen procedures voor 70% instemming bij kozijnvervanging (plus duidelijk gebaar dat Com—wonen energiebesparing serieus neemt: erkenning dat terugplaatsen enkel glas niet meer van deze tijd is)

(640.000 euro p.j. rendabele investeringen isolatiemaatregelen) (naar voren halen van financiering verwarmingssysteem: 3000 euro meerkosten initiële investering per woning)

25

[5] Ambitie 3: Com·wonen neemt energiebesparing serieus: 28% CO2 reductie per m2 2008-2018 Inleiding De gemeente Rotterdam vraagt in het kader van het Rotterdam Climate Initiative aan Com—wonen om tot een convenant te komen waarin afgesproken wordt om een besparing van 3% per jaar te realiseren (door Woonbron vertaald als een besparing van 26% in de periode 2008 tot 2018). Com—wonen kan een aantrekkelijk aanbod doen naar het RCI door af te spreken om 28% CO2 reductie per m2 te realiseren in de periode 2008 tot 2018. De keuze voor de ambitie van 28% CO2 reductie per m2 in de periode 2008 tot 2018 betekent een jaarlijkse reductie van CO2 uitstoot per m2 van 3,25%. Hiermee kan Com—wonen tegemoet komen aan het verzoek van het Rotterdam Climate Initiative om een convenant af te sluiten met de afspraak voor een gezamenlijke inspanning van een CO2 reductie van 3% per jaar29. In het reeds beschikbare convenant tussen het RCI en Woonbron zijn daarnaast afspraken gemaakt over een achttal ‘innovatieve projecten’ waarbij de onrendabele kosten gelijk worden verdeeld over Woonbron en de gemeente Rotterdam30. Deze projecten gaan bijvoorbeeld over het energieneutraal maken van het gebied Heijplaat, het afnemen van 10.000 m2 PV panelen en een aantal wind/zonne-energie projecten.

Maatregelpakket bij 28% CO2 reductie 2008-2018 Om tot 28% CO2 reductie te komen zijn – bovenop de reeds in hoofdstuk 1 en 2 genoemde maatregelen extra maatregelen nodig. Een gebruikelijke prioriteitstelling in het nemen van energiebesparende maatregelen is om allereerst de behoefte aan energie te verminderen door isolerende maatregelen en vervolgens te kiezen voor duurzame energiebronnen. We stellen voor om jaarlijks 600 woningen te voorzien van zonneboilers (of te kiezen voor alternatieve duurzame energietechnieken). Het plaatsen van zonneboilers bij 600 woningen per jaar resulteert in 3% CO2 reductie in de periode 2008-201831. Een recent proefproject met zonneboilers laat zien dat deze activiteit kostenneutraal is voor Com—wonen. De investeringen in het zonneboilersysteem worden betaald door een huurverhoging waarbij de bewoner er uiteindelijk op vooruit gaat door de energiekostenbesparing. De investeringen in de zonneboilersystemen worden wel door Com—wonen voorgefinancierd: bij 600 zonneboilersystemen per jaar gaat het om 1.030.000 euro per jaar. Het aanbieden van zonneboilers aan bewoners vraagt om een doordacht communicatietraject. De zonneboiler is een minder gangbare techniek dan bijvoorbeeld dubbel glas. Ook is de besparing op korte termijn relatief bescheiden, maar naar verwachting op langere termijn (met stijgende energieprijzen) wel aanzienlijk. Er zal daarom voldoende aandacht moeten worden besteed aan het communiceren van de voordelen naar bewoners. Daarbij zal de bewoners voorgerekend moeten worden dat ze meer aan energiekosten gaan besparen dan de maandelijkse huurverhoging ze zal kosten. Hierbij wordt getracht de huurverhoging te compenseren door - in overeenstemming met het energiebedrijf - de voorschotnota te verlagen met het bedrag van de huurverhoging. Indien het toch lastig blijkt om instemming van 70% van de bewoners te krijgen, zal ingezet worden op een zwaarder communicatietraject. Hierbij kan gedacht worden aan het organiseren van een bewonersavond met een onafhankelijke energiedeskundige (denk 29

30

31

In het reeds beschikbare convenant dat het RCI heeft afgesloten met Woonbron is niet op te maken of het daarbij gaat om 3% op het gasverbruik voor ruimteverwarming en warm tapwater. Ook is niet direct op te maken of het gaat om absolute besparingen of relatieve besparingen. Het is natuurlijk aan Com—wonen zelf om deze voorwaarden op te nemen in een convenant met het RCI. In het convenant tussen Woonbron en RCI wordt voor de komende 5 jaar 6 miljoen euro gereserveerd waarvan 3 miljoen voor rekening van Woonbron en 3 miljoen voor rekening van de gemeente. Besparing gebaseerd op 600 woningen * 170 m3 gasbesparing per jaar, in 10 jaar absoluut 1,2 Mm3 gasbesparing. Gerelateerd aan gegevens notitie W/E adviseurs is absolute besparing 2,9%; gerelateerd aan verhouding tussen absolute besparing en besparing CO2/m2 resulteert dit hogere besparing uitgedrukt in CO2/m2.

26

bijvoorbeeld ook aan de Woonbond) waarbij bewoners langs kunnen gaan met hun eigen energierekening. De energiedeskundige rekent ‘op maat’ voor welke besparing de bewoner kan verwachten (ook op de langere termijn met verwachte stijging energieprijzen). De verwachting is dat het bij deze – meest vergaande – ambitie gerechtvaardigd is om een extra fulltime communicatiemedewerker aan te trekken die de communicatie naar bewoners verzorgd maar ook de interne en externe communicatie rond dit onderwerp als taak zal hebben. We stellen de extra communicatiemedewerker in eerste instantie voor een periode van twee jaar aan en evalueren de effectiviteit. Wellicht is het door veranderingen in rijksoverheidsbeleid (bijv. aanpassen regel 70% instemming bij energiemaatregelen) op termijn minder noodzakelijk om een extra communicatiemedewerker in te zetten. Afgezien van de zonneboilertechiek zijn ook andere duurzame energietechnieken beschikbaar. Gedacht kan worden aan PV panelen (door Com—wonen reeds eerder toegepast bij de Hudsonbaai in Capelle aan den IJssel), warmtepompen of aardwarmte. Dergelijke technieken zijn wellicht nog niet direct terug te verdienen in een huuraanpassing, maar kunnen wel bij uitstek gebruikt worden in innovatieve voorbeeldprojecten waarvoor subsidiegelden beschikbaar kunnen zijn. Daarom wordt voorgesteld om jaarlijks te zoeken naar subsidiemogelijkheden waarmee dergelijke projecten gerealiseerd kunnen worden. De beleidsmedewerker die zich bezig houdt met energie en milieu is de eerstaangewezen persoon om deze mogelijkheden op te zoeken en aan te boren. Er kan dan ook jaarlijks gezocht worden naar alternatieve mogelijkheden (ten opzichte van de 600 zonneboilers) om de 3% CO2 reductie op basis van duurzame energie te realiseren. Het onrendabele deel van investeringen in innovatieve projecten worden deels gezocht in subsidies en deels jaarlijks in de begroting aangevraagd op basis van concrete projectvoorstellen.

Toelichting kosten en baten: casus Kievitlaan Oost In Complex 23811, Kievitlaan Oost, worden planmatig de bestaande VR ketels vervangen door HR ketels. In dit complex is het goed mogelijk om zonneboilers te plaatsen, de oriëntatie van het dak is gunstig en er is voldoende ruimte op de zolder om het boilervat te plaatsen. Er is een aanbieder gevonden die voor een aantrekkelijke prijs het zonneboilersysteem levert, installeert en 20 jaar onderhoudt. De investering (1714 euro, incl BTW) voor het zonneboilersysteem zal in de kale huur verrekend worden. De afdeling strategisch beleid heeft de maandelijkse huurverhoging berekend op 9,00 euro. De portfolio manager heeft bepaald dat er voldoende ruimte is in de huurprijs om de huurverhoging door te voeren. De kosten en opbrengsten – die dus beiden volledig voor rekening van de bewoners zijn – zijn in de volgende tabel bij variërend huidig energieverbruik inzichtelijk gemaakt. Tabel: Huurverhoging versus energiekosten- en woonlastenbesparing Kievitlaan Oost pakket

huurverhoging (exclusief huursubsidie) (euro per maand)

Energiekostenbesparing (euro per maand)

Woonlastenbesparing 2008 (euro per maand)

Woonlastenbesparing 201832 (euro per maand)

Woning 2,3 persoon, gasverbruik warm water 380 m3

9,00

10,30

1,30

6,25

Woning 4 personen gasverbruik warm water 660 m3

9,00

17,85

8,85

17.45

Samenvatting ambitie 28% CO2 reductie 2008-2018 Om te voldoen aan de ambitie 28% CO2 reductie in de periode 2008-2018 moeten allereerst isolerende maatregelen getroffen worden bij al het planmatig onderhoud. Daarnaast zullen 300 woningen per jaar moeten worden aangesloten op restwarmte. Tenslotte zal worden ingezet op het gebruik van duurzame 32

Uitgaande van 4% prijsstijging gasprijs per jaar (aangenomen bodemniveau prijsstijging, vergelijk prijsstijging 2000-2006: 86,9%)

27

energie door 600 woningen per jaar aan te sluiten op zonneboilers of door een deel hiervan te vervangen door aansluiting op andere duurzame energietechnieken in de vorm van voorbeeldprojecten met subsidie. Met deze ambitie kan met het Rotterdam Climate Initiative afgesproken worden dat Com—wonen jaarlijks 3,25% CO2 reductie per m2 voor 2008-2018 zal realiseren. Bij commitment aan deze ambitie heeft Com—wonen recht om ‘energiebesparing’ c.q. ‘woonlastenreductie’ op te nemen als één van de principes in haar missie. Het thema energiebesparing kan dan ook expliciet voor externe communicatie gebruikt worden en aangewend worden om het imago van Com—wonen te versterken. Recente projecten (Rozenburcht EGW, 2008 en Restwarmte aansluitingen in Rotterdam zuid, zonneboilerproject Kievitlaan Oost) laten zien dat het mogelijk is om kostenneutraal deze besparing te realiseren. Bij isolatiepakketten betalen de bewoners een huurverhoging maar gaan er in woonlasten op vooruit door de energiekostenbesparing. De aansluiting op restwarmte is voordeliger voor Com—wonen doordat er geen HR installatie vervangen hoeft te worden gedurende de 50 jaar exploitatietermijn. De aansluiting op restwarmte is ook voordelig voor de bewoner omdat is afgesproken dat de bewoner 20% minder betaalt dan in een vergelijkbare situatie met aardgaslevering. Het aansluiten van een zonneboiler levert een (op dit moment bescheiden) besparing op die op termijn alleen maar zal toenemen door stijgende energieprijzen. Bij het realiseren van bovengenoemde besparingen is het belangrijk om extra aandacht te besteden aan communicatie. Bij dit scenario is het realistisch om een fulltime communicatiemedewerker extra aan te stellen die zich bezig houdt met communicatie van energiebesparende maatregelen. De communicatiemedewerker zal zich daarnaast bezig houden met interne communicatie om het energiebeleid uit te dragen binnen de organisatie en met externe communicatie om het energiebeleid te gebruiken als marketinginstrument voor Com—wonen. Deze medewerker zal een jaarlijks budget krijgen voor activiteiten als het inhuren van onafhankelijk advies bij bewonersavonden en het realiseren van promotiemateriaal rond energiebesparende maatregelen. Bij dit ambitieniveau is de volledige inzet van een beleidsmedewerker noodzakelijk. De beleidsmedewerker heeft als taak om het beleid op papier ook tussen de oren van het personeel te krijgen. Dit betekent dat bij het planmatig onderhoud regelmatig een vinger aan de pols gehouden wordt om de energiebesparende aanpak te realiseren. Ook wordt van de beleidsmedewerker verwacht dat deze naar subsidiemogelijkheden zoekt en projecten zoekt die als innovatief project in een subsidietraject kunnen passen. Op dit moment heeft Com—wonen bij Vastgoed al een beleidsmedewerker die zich bezig houdt met dit onderwerp (Adriaan Castricum). In het overzicht is daarom de beleidsmedewerker niet als extra kostenpost benoemd. Wel is het noodzakelijk om de beleidsmedewerker volledig op het onderwerp energie en milieu in te zetten.

Beleidsmaatregelen Autonome ontwikkeling

Isoleren bij planmatig onderhoud

(Eventueel) zwaarder communicatietraject 33

Besparing 2008-201833 17%

4%

Kosten Com—wonen

Baten Com—wonen

120.000 euro per jaar, rendabele investering op termijn terug te verdienen door huuraanpassing bij mutatie (enkel glas vervangen door HR++ glas bij kozijnvervanging, zonder huurharmonisatie bij mutatie) 0 (640.000 euro per jaar rendabele investeringen isolatiemaatregelen) 70 uur communicatiemedewerker per (‘moeizaam’) project,

Besparing uitgedrukt in CO2 reductie per m2 voor de periode 2008-2018

28

Restwarmte bij 300 woningen per jaar

600 zonneboilers per jaar

4%

inschatting 8 ‘moeizame’ projecten per jaar. 0

3%

(naar voren halen van financiering verwarmingssysteem: 3000 euro meerkosten initiële investering, daarna kosteloos over exploitatietermijn 50 jaar) 0 (1.030.000 euro per jaar rendabele investeringen)

(of andere duurzame energietechnieken, mede gefinancierd met subsidie)

Resultaat

(plus variabel bedrag x voor onrendabele kosten voorbeeldprojecten, per jaar in de begroting op te nemen op basis van concrete projectvoorstellen)

28%

1 extra fulltime of vrijgestelde communicatiemedewerker 60.000 euro per jaar (voor een periode van 2 jaar) + extra budget voor communicatiemiddelen 60.000 euro per jaar (voor periode van 2 jaar) + 120.000 euro per jaar (voor periode van 2 jaar) plus 120.000 euro per jaar HR++ glas, rendabele investering op termijn terug te verdienen door huuraanpassing bij mutatie

Voldoen aan de vraag van RCI: 3,25% besparing per jaar. Com—wonen benoemt energiebesparing c.q. reductie woonlasten als één van haar principes in missie Reduceren woonlasten bewoners Bijdrage leveren aan klimaatbeleid Versterken imago Com—wonen: profileren met energiebesparing (Toekomstige) meerwaarde realiseren in vastgoed door te verwachten toenemend belang van energie Geen procedures voor 70% instemming bij kozijnvervanging (plus duidelijk gebaar dat Com—wonen energiebesparing serieus neemt: erkenning dat terugplaatsen enkel glas niet meer van deze tijd is)

(plus variabel bedrag x voor onrendabele kosten voorbeeldprojecten, per jaar in de begroting op te nemen op basis van concrete projectvoorstellen) (640.000 euro p.j. rendabele investeringen isolatiemaatregelen) (naar voren halen van financiering verwarmingssysteem: 3000 euro meerkosten initiële investering per woning) (1.030.000 euro per jaar rendabele investeringen zonneboilers)

29