Voorstraat 31, Wissenkerke 4491 EV Postbus 3, 4490 AA Wissenkerke Tel 14 0113 • Fax 0113 377 300
Raadsvergadering d.d. 30-04-2015
Aan de Raad
No. 14.
Wissenkerke, 31-03-2015
Onderwerp: Bijdrage opstart woningbouwproject Valkreek Colijnsplaat
Voorstel/alternatieven 1. In het kader van dorpsvernieuwing een financiële bijdrage verstrekken ten behoeve van het vlot trekken van het woningbouwproject langs de Valkreek te Colijnsplaat op de volgende wijze: a) De gemeente vraagt Fraanje Aannemingsbedrijf het plangebied bouw- en woonrijp te maken tot een bedrag van maximaal € 160.000,--. Dit onder goedkeuring van het te overleggen bestek en het in eigendom verkrijgen van de ondergrond voor € 1,-- na het door ons goedgekeurde woonrijp maken. De eventuele meerkosten komen voor rekening van Fraanje; b) De gemeente financiert dit voor op basis van een rentepercentage van 3,5%. De rente wordt jaarlijks door Fraanje aan de gemeente vergoed in de maand januari; c) Fraanje betaalt dit bedrag terug naar rato van verkochte uitgeefbare grond over een periode van maximaal 5 jaar; d) De gemeente verkrijgt als garantie voor de terugbetaling van het bouw- en woonrijp maken hypotheekrecht op het gehele plangebied. Dit wordt verminderd naar rato van verkochte uitgeefbare grond, dus een x-bedrag per m2. Indien de bijdrage na 5 jaar niet in z’n geheel is terugbetaald, kan het hypotheekrecht worden uitgewonnen en verkrijgt de gemeente eigendom over de nog niet verkochte grond; e) In het kader van dorpsvernieuwing een subsidie van € 40.000,-- verstrekken. Dit bedrag wordt beschikbaar gesteld na de bouw van de eerste vijf woningen; f) Het bovenstaande vastleggen in een ontwikkelovereenkomst met Fraanje; g) Door middel van een boetebeding borgen dat daadwerkelijk wordt gestart met de bouw. 2. Hiertoe een krediet beschikbaar te stellen van € 200.000,-- en hiervoor de reserve aan te wenden. 1
Inhoud aanvraag/aanleiding ambtshalve besluit Sinds 2003 is er door de gemeente medewerking verleend aan het plan van Bouwbedrijf Boender en Maasdam voor de herinvulling met 27 woningen op de locatie van de voormalige graanhandel Bolier aan de Havelaarstraat/Ringweg in Colijnsplaat. Het plan is direct bestemd in het bestemmingsplan “Bebouwde kom Colijnsplaat 2008”. De woningen zijn opgenomen op de woningbouwplanningslijst. Mooi tussenresultaat was de sloop van de graansilo’s en de bodemsanering in 2008. Op 12 december 2011 is een omgevingsvergunning verleend, maar dit heeft tot nu toe niet geleid tot start bouw. Boender en Maasdam, en later opvolgers Stam + De Koning en Kroon & De Koning, kregen niet voldoende woningen verkocht. Op 13 mei 2014 hebben Fraanje te ’s-Heer Arendskerke en Nlo Projectontwikkeling te Oostvoorne een koopovereenkomst gesloten met Kroon & De Koning. Op het moment dat ze voldoende kopers hebben en de bouw kan starten, nemen ze de grond af. Deze partijen werken samen onder de naam “Valkreek 2.0”. Na verkoop van de grond zal Kroon & De Koning geen partner blijven in het geheel. Valkreek 2.0 wil bouwen waar de markt om vraagt en hanteert geen vast voorverkooppercentage voor start bouw. Het afgelopen jaar hebben ze het plan intensief in de markt gezet. Er zijn o.a. informatieavonden gehouden, huis aan huis folders verspreid, er is een mailing geweest in de regio Rotterdam/Barendrecht en er is geadverteerd in diverse regionale bladen en op sociale media. Er zijn op dit moment acht optieovereenkomsten gesloten, maar deze kunnen pas worden omgezet in koopovereenkomsten op het moment dat Valkreek 2.0 de grond daadwerkelijk koopt van Kroon & De Koning. De geïnteresseerden houden twijfels over of er dit keer wel gebouwd gaat worden en wachten eerst start bouw af. Dit alles biedt onvoldoende zekerheid om te starten met de bouw. Dit heeft aanleiding gegeven om de gemeente te verzoeken om een bijdrage in dit project. Het volgende voorstel is in overleg tot stand gekomen: - Fraanje is de partij binnen de samenwerking Valkreek 2.0 waarmee de gemeente een ontwikkelovereenkomst aangaat; - De gemeente vraagt Fraanje Aannemingsbedrijf het plangebied bouw- en woonrijp te maken tot een bedrag van maximaal € 160.000,--. Dit onder goedkeuring van het te overleggen bestek en het in eigendom verkrijgen van de ondergrond voor € 1,-- na het door ons goedgekeurde woonrijp maken. De eventuele meerkosten komen voor rekening van Fraanje; - De gemeente financiert dit voor op basis van een rentepercentage van 3,5%. De rente wordt jaarlijks door Fraanje aan de gemeente vergoed in de maand januari; - Fraanje betaalt dit bedrag terug naar rato van verkochte uitgeefbare grond over een periode van maximaal 5 jaar, dus een x-bedrag per m2;
2
-
-
-
-
-
De gemeente verkrijgt als garantie voor de terugbetaling van het bouw- en woonrijp maken hypotheekrecht op het gehele plangebied. Het plangebied is 10.757 m2 groot en de waarde wordt geschat op € 500.000,--, terwijl de gronden destijds zijn aangekocht voor € 1.002.952,-- (info Kadaster). Gelet op de overwaarde van de grond ten opzichte van de te betalen bijdrage in het kader van het bouw- en woonrijp maken is dit voldoende zekerheid; Het recht van hypotheek wordt tevens verleend onder de voorwaarde dat binnen 3 maanden na het bouwrijp maken van de grond gestart wordt met de bouw van de woningen op straffe van een direct opeisbare boete van € 160.000,--. Dit ter meerdere zekerheid dat daadwerkelijk wordt gestart met de bouw; De gemeente verstrekt op basis van een subsidiebeschikking een eenmalige subsidie van € 40.000,-- in het kader van dorpsvernieuwing, beschikbaar te stellen na de bouw van de eerste 5 woningen; In juridische volgorde: ontwikkelovereenkomst met Fraanje, waarin de afspraken worden vastgelegd, hypotheekakte, leveringsakte van de ondergrond van de openbare infrastructuur; Het bovenstaande er uiteraard van uitgaande dat Fraanje de gronden verwerft.
Wettelijke grondslag De grondslag voor deze financiële bijdrage is de Algemene wet bestuursrecht. De Algemene Subsidieverordening Noord-Beveland 2014 (ASV) is niet van toepassing, omdat het een incidentele subsidie betreft. Op basis van artikel 4:23 lid 4 van de Awb en artikel 2 lid 4 van de ASV kan de subsidie worden verleend. Artikel 2 lid 4 van de ASV stelt het als volgt: "Deze algemene subsidieverordening is niet van toepassing als geen wettelijke grondslag is vereist en het college als zodanig daartoe besluit". Verder zijn relevant de Gemeentewet, de EU-regels over staatssteun en de beleidsregels met betrekking tot omzetbelasting en compensatie van omzetbelasting bij publiekrechtelijke lichamen.
Inhoud extern advies Niet van toepassing.
Resultaat horen Niet van toepassing.
3
Motivering en belangenafweging -
-
-
-
-
Deze woningbouwlocatie ligt aan de belangrijkste entree van Colijnsplaat. Deze entree is al ruim tien jaar een punt van zorg. Het plangebied ligt braak sinds de sloop van de graansilo’s in 2008. Dit is vanuit het oogpunt van beeldkwaliteit en leefbaarheid geen wenselijke situatie. Woningbouw in het dorp is broodnodig om voorzieningen in het dorp te kunnen behouden. Ook de ondernemingsvereniging en de dorpsraad hebben de gemeente er al diverse malen op gewezen dat Colijnsplaat achteruit holt. Het vlot trekken van dit woningbouwproject kan een belangrijke bijdrage leveren aan het doorbreken van de negatieve spiraal; Als de partijen binnen het samenwerkingsverband Valkreek 2.0 geen kansen meer zien om dit woningbouwproject te realiseren, zullen zij de koopovereenkomst met Kroon & De Koning ontbinden. De kans dat er dan binnen afzienbare tijd wordt gebouwd is vrijwel nihil; Verder investeren in het plan wordt nu door de ontwikkelaar als te risicovol gezien; Als de gemeente een financiële bijdrage levert en het bouw- en woonrijp maken, zal Valkreek 2.0 direct starten met de bouw. Dit zullen ze schriftelijk aan ons moeten garanderen. De optieovereenkomsten kunnen dan worden omgezet in koopovereenkomsten met een aanzuigende verkoopwerking tot gevolg; Valkreek 2.0 heeft zich zichtbaar ingespannen om het plan in de markt te zetten, maar dit biedt tot nu toe niet de benodigde zekerheid om te starten met de bouw; Gezien de hoogte van de bijdrage en het feit dat het bouw- en woonrijp maken wordt terugbetaald, kan deze bijdrage vallen onder de de-minimisvrijstelling voor staatssteun van € 200.000. Een onderneming mag dit bedrag maximaal, over een periode van 3 belastingjaren, ontvangen. Om te bepalen of deze steun verleend mag worden, moet de onderneming een verklaring invullen. Partijen hebben verklaard de afgelopen drie belastingjaren geen de-minimissteun te hebben ontvangen. Het recht van hypotheek is het sterkste zekerheidsrecht en kan worden uitgewonnen als ware er geen faillissement.
Financiële gevolgen De rol van de gemeente is tweeledig. Namelijk een eenmalige bijdrage ad € 40.000,-- op basis van een subsidiebeschikking in het kader van stads- en dorpsvernieuwing en een investering van € 160.000,-- voor het bouw- en woonrijp maken. De investering wordt in 5 jaar inclusief rente terugbetaald. Beide bedragen zijn te onttrekken uit de Algemene Reserve. De € 40.000,-- dient te worden bij geraamd op de post 6821000 Verbeteren Woningen en woonomgeving.
Mogelijke risico’s Zakelijk gerechtigde van de gronden is Kroon & De Koning. Valkreek 2.0 heeft met hen een koopovereenkomst gesloten.
4
De gemeente heeft op 6 maart 2007 met Kroon & De Koning een raamovereenkomst gesloten. Hierin zijn de belangrijkste voorwaarden opgenomen, zoals bouw- en woonrijp maken, overdracht openbaar gebied, route bouwverkeer, nulmeting openbare bestrating. De bedoeling was per deelgebied een realisatieovereenkomst te sluiten. Er wordt een nieuwe overeenkomst afgesloten als uw raad instemt met dit voorstel. Wij zullen een overeenkomst aangaan met Fraanje. Op basis van recente jaarrekeningen kan geconcludeerd worden dat Fraanje een gezond bedrijf is. Onderzocht is of steun aan Valkreek 2.0 aan te merken is als staatssteun in de zin van artikel 87 lid 1 EG. Gezien de hoogte van de bijdrage en het feit dat het bouw- en woonrijp maken wordt terugbetaald en de rente jaarlijks wordt vergoed, kan deze bijdrage vallen onder de de-minimisvrijstelling voor staatssteun van € 200.000,--. Een onderneming mag dit bedrag maximaal, over een periode van 3 belastingjaren, ontvangen. Om te bepalen of deze steun verleend mag worden, moet de onderneming een verklaring invullen. De partijen Valkreek 2.0 heeft verklaard de afgelopen drie belastingjaren geen de-minimissteun te hebben ontvangen. Daarbij is ook van belang dat de infrastructuurvoorzieningen algemeen toegankelijk zijn voor alle potentiële eindgebruikers en niet slechts bedoeld ten behoeve van een exclusieve groep gebruikers.
Behandeld in de informatieve raadsvergadering d.d. 16 april 2015
5
