Alternatieve projectfinanciering

3-12-2013

Alternatieve projectfinanciering

2 december 2013

Peter Van Heukelom

Eric Van Herzele

Financiering: algemeen 

Eigen middelen: – – –



Overheidssteun/subsidies: – –



Beperkt aanwezig Kostprijs Fiscaal VIPA Serviceflats Invest

Bankfinanciering: – – – –

Beschikbaarheid Looptijden tot max. 7 tot 10 jaar (zorgsector tot max. 20 jaar) Eigen inbreng waarborgen

1

3-12-2013

Vormen van alternatieve financiering 

Institutionele beleggers: verzekeringsmaatschappijen, beleggingsfondsen, pensioenfondsen: – –



Kapitaalmarkt: – – –



Vanaf 10 mio EUR Looptijden tot 30 jaar Beurs Obligaties Private placement

Wooncertificaten of obligaties: – – – –

Wisselend succes Liquiditeitsproblematiek bij terugbetaling Zekerheid van terugbetaling (waarborgen) Wedersamenstelling van het kapitaal

Vormen van alternatieve financiering 

Assistentie woningen: verkoop van het vastgoed aan particulieren (voor eigen gebruik of als investeerder): – – – – – –



WZC: verkoop van kamers aan investeerders: – – –

   

Afspraken binnen gemeenschap van eigenaars (sluitende basisakte) Uitstapmogelijkheden Erkenningsproblematiek Belang beheerder/zorgverlener Zorggarantie en dienstverlening voorrangsrechten Uitstapmogelijkheden Belang van de exploitant, continuïteit Voorrangsrechten?

Coöperatieve vennootschap: Inclusie Invest Vastgoed BEVAK’s Crowdfunding Informeel krediet

2

3-12-2013

Vormen van alternatieve financiering:    

Steun voor starters: Participatiefonds: Starterslening, Starteo-lening, Initio-lening Winwinlening: vriendenlening met belastingsvermindering Impuleso I, Impiulseo II, Business Angels PMV: – –



Steun voor groeiers: – – –



Seed capital fondsen Innovatiemezzanine Optimeo-lening van het participatiefonds ARKimedes Waarborgregelingen van PMV

Allerlei: – –

Groene waarborg Save harbour-premie

Serviceflats Invest (SFI)

Oorsprong en Geschiedenis 

Vastgoedbevak: opgericht op 30 oktober 1995 op initiatief van de Vlaamse Regering. Opgehaald kaptiaal 60 mio EUR.



Extra voordelen voor de aandeelhouder: – – –

Woonvoorrangrecht Vrijstelling roerende voorheffing (vanaf 1/1/2013: 15%) Vrijstelling successierechten.



Doelstelling: bouw en financiering van Serviceflats voor OCMW’s en Sociale VZW’s



Actieterrein: Vlaams Gewest en Brussel



Programma: ontwerpen, bouwen en financieren van 2.000 serviceflats

3

3-12-2013

Serviceflats Invest (SFI)

Realisaties 

Aantal projecten:

77



Aantal serviceflats: 1.999

Waarvan:   

Gerealiseerd: 74 projecten (1.936 flats) In uitvoering: 2 project (52 flats) In voorbereiding: 1 projecten (11 flats)

Serviceflats Invest: Design Build Finance

Onze oplossingen 1. Design – Build – Finance        

Na toepassing wet overheidsopdrachten: SFI aanduiden als partner. U geeft een grond in opstal aan SFI voor minstens 30 jaar. SFI ontwerpt, bouwt, ziet toe op de vordering van de werken, bewaakt het budget en financiert op lange termijn uw project. Bij voorlopige oplevering geeft SFI u een erfpacht op minstens 27 jaar. Verschil tussen looptijd opstal en looptijd erfpacht is minstens 5 jaar. U betaalt maandelijks een geïndexeerde canon. Na aflopen van de opstalperiode wordt het gebouw automatisch eigendom van uw bestuur door natrekking. Op datum van einde erfpacht zijn er drie mogelijkheden: – – –

Betalen van een optierecht van 2% van de investeringswaarde (niet geïndexeerd) Huurovereenkomst. Huurkost aan marktvoorwaarden. Gebouw verlaten.

4

3-12-2013

Serviceflats Invest: Design Build Finance

SFI

Aannemer en architect

Bouwheer - Financier

Opstalrecht Canon

Erfpacht Minimum 30 jaar

Min. 27 jaar

Opdrachtgever

Serviceflats Invest: Sale en Lease Back

Onze oplossingen 2. Herfinanciering van bestaande gebouwen:        

Na toepassing wet overheidsopdrachten: SFI aanduiden als partner. U geeft een gebouw in opstal aan SFI voor minstens 27 jaar. Indien nodig/gevraagd wordt het gebouw aangepast aan de noden van vandaag of opgefrist. SFI geeft u een erfpacht op minstens 27 jaar. Verschil tussen looptijd opstal en looptijd erfpacht is minstens 5 jaar. U betaalt maandelijks een geïndexeerde canon. Na aflopen van de opstalperiode wordt het gebouw automatisch eigendom van uw bestuur door natrekking. Op datum van einde erfpacht zijn er drie mogelijkheden: – – –

Betalen van een optierecht van 2% van de investeringswaarde (niet geïndexeerd) Huurovereenkomst. Huurkost aan marktvoorwaarden. Gebouw verlaten.

5

3-12-2013

Toepassing wetgeving overheidsopdrachten

Opdrachtgever DBF: beschrijving Eisenprogramma

Lastenboek

Offertes

Gunning

Beslissingscriteria

Opstal

Markt

Serviceflats Invest

Bouwheer- Financier

Aannemer

….

Erfpacht Groep

Groep

X

Y

Architect

Serviceflats Invest (SFI)

Uw voordelen 

Vanaf de gunning neemt SFI alle taken en verantwoordelijkheden van uw bestuur over.



SFI zorgt voor elke administratieve en juridische opvolging: – – –

Vestigen recht van opstal en erfpacht Opmaken bouwaanvraag dossier Verkrijgen van bouwvergunning



Bij start van de werken neemt SFI ook de financiering van de bouwwerken op zich.



De werken worden continu en ter plaatse opgevolgd door een gespecialiseerde architect.



U wordt permanent op de hoogte gehouden van de stand van de werken en het budget.

6

3-12-2013

Serviceflats Invest (SFI)

Uw voordelen 

U betaalt niets tot de voorlopige oplevering van het gebouw.



Bij voorlopige oplevering starten de maandelijkse betalingen van een geïndexeerde canon.



Op hetzelfde moment beginnen uw huurontvangsten.



Uw huurontvangsten en de canon betalingen volgen allebei de index van de consumptieprijzen.



U kan uw project financieren op een heel lange termijn (minstens 27 jaar) wat de canon betalingen zeer draaglijk maken.

7