Algemene Vergadering van Aandeelhouders 17 april 2014
Inhoud
• Dynamiek in de markt • Update strategie • Resultaten 2013
• Dividend
2
Retail trends Uitdagingen: - Bewustere consumptie en beperkte groei - ‘s Werelds grootste winkel in je broekzak - Verzadigde markt Source: Ebay
Retailer strategieën: - Onderscheid op product, klant relatie of efficiënte keten - Post channel retail: van kanaal denken naar klant denken - Flexibel en behendig met formules en formats - Platform coöperatie – verticale en horizontale samenwerking
Source: Q&A, Rabobank
Format ontwikkeling: - Flagship stores – minder maar grotere winkels - Convenience- en service gerichte concepten op knooppunten - Tijdelijk / flexibel
Source: The Location Group
Trends in investeringen 2010 2012
15,0
14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0
2011 2013
10,0
Other
Benelux
Italy
Iberia
France
CEE
Nordics
UK
Germany
5,0 0,0
Prime Shopping Centre Yields, Q4 2013 (%) Prime Yield
Cyclical Low (2004 - 2008)
Sweden France Germany Switzerland Finland UK Norway Austria Denmark Belgium Poland Netherlands Ireland Czech Rep Spain Italy Hungary Slovakia Portugal Romania Serbia Russia Ukraine
Retail investeringen per land/regio (€ miljard)
Prime shopping centres yields (%) 8,0 7,0
France
Grote verschillen in Europa
Italy
Rendementen dalen verder sinds Q4 2013,
Germany
5,0
Q3 2013
Q1 2013
Q3 2012
Q1 2012
Q3 2011
Q1 2011
Q3 2010
Q1 2010
Q3 2009
Q1 2009
Q3 2008
Q1 2008
Q3 2007
Spain
4,0
behalve in Nederland
Netherlands
6,0
Volumes groeien maar zijn nog steeds historisch laag
Portugal
4 Bron: CBRE
Trends in financiering •
De rust op de Europese financiële markten is enigszins teruggekeerd
•
Tekenen van voorzichtig economisch herstel.
•
Bank financiering aan bedrijven krimpt.
•
De aanhoudende vraag drijft historisch gunstige condities op de obligatiemarkten.
Update strategie Strategische doelstellingen:
Gedreven door:
•
Hogere kwaliteit van de portefeuille
•
Verbeteren van het operationele resultaat
•
Lagere leverage
•
Uitvoeren van het verkoopprogramma
•
Groei van het direct resultaat
•
Verminderen van administratieve lasten
Fundamenten: •
Locatie
•
Team
•
Concept
6
We lopen voor op schema Doelstelling: betere kwaliteit van de portefeuille •
Verbeteren van de gemiddelde kwaliteit van de portefeuille
Gemiddelde waarde (€ m) 80
150 100
Aantal winkelcentra
87
116
150
57
40
50
45
20 0
0
2012
•
79
60
2013
2016
2012
2013
Verkoopprogramma voor op schema
2016
(€ m) Verkoopprogramma aangekondigd op 4 december 2012 Overgedragen van TRC naar FMP (Akmerkez) Waarde TRC’s (verkoopprogramma) ultimo 2012 Overgedragen van FMP naar TRC tijdens Q1 2013 Waarde TRC’s (verkoopprogramma)
1,446 -190 1,256 195 1,451
Verkocht en overgedragen aan kopers in 2013
-225
Verkocht maar overdracht aan kopers in 2014
-357
Negatieve waardering in 2013 TRC (incl. resultaat op verkopen)
-287
Waarde TRC’s (verkoopprogramma) ultimo 2013
582
7
27 verkocht in 2013 / begin 2014
Verkopen sinds 2008 € 2,1 miljard (€ mln) € 582 mln 800
738
600 400
236 120
200
329 136
357 225
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
8
Portefeuille segmentatie December 2012 8%
8%
28%
11% 22%
2016
Vandaag 12%
8%
25%
13%
Waarde stabiel rond € 7 miljard
Recyclen van kapitaal in de beste projecten
Recyclen van kapitaal in leidende posities
28%
7%
10% 23%
8%
20% 25%
26%
18%
Netherlands Nederland Italy Italië
France Frankrijk
Germany Duitsland
Turkije Turkey
Spain/Portugal Spanje/Portugal
Segmentatie gebaseerd op waarde van operationele portefeuille en vastgoed waarde van JV’s
9
Waarde creatie
Uitvoering van de strategie
Verkoopprogramma, voor op schema Pijplijn:
meer uitbreidingen, minder ‘greenfield’ meer ‘in-house’, minder ‘turnkey’ centraal Design & Development team striktere rendementseisen voor investeringen
De waarde van winkelcentra verhogen door betere operationele resultaten:
asset management activiteiten, wederverhuur en herontwikkelingen uitgevoerd key-account management gericht op marktleiders incentives op financiële resultaten door de hele bedrijfskolom
Doelstelling: Groei van het direct resultaat
Marge en ‘top line’ verbeteren
Uitdagingen blijven bestaan
Een aantal herontwikkelingen weer operationeel
Vergroten van het aandeel leidende retailers
Resulterend in verbetering van like-for-like netto huuropbrengsten
Administratieve kosten dalen en onder controle
10
Leidende formules en nieuwe initiatieven Apple
Inditex
Primark
4 winkels vandaag
68 winkels vandaag
3 winkels vandaag
0 winkels 3 jaar geleden
3,9% vd huur vandaag
0 winkels 3 jaar geleden
2011 gestart
2,6% vd huur in 2010
2012 gestart
Operationele initiatieven die bezoekersaantallen verhogen •
Call of the Mall (kunst expositie in Hoog Catharijne) heeft 100.000 extra bezoekers getrokken
•
GruVillage’s Jazz festival trok 40.000 fans naar Le Gru
•
Harlem Shake bij Arneken Galerie trok 23.000 bezoekers
•
Muziekfestival gehouden bij Teraspark in samenwerking met 20 scholen
•
1Direction pop-up store trok 20.000 tieners naar Hoog Catharijne
•
Pop-up village in Boulevard Berlin
•
Polarn O. Pyret ‘s tweede winkel opende in Nederland in Hoog Catharijne
11
Transitie
12
Organisatie en cultuur Op winkelcentrum niveau
Resultaat van het winkelcentrum is de ruggengraat, P&L verantwoordelijkheid op Centrum Directeur niveau
Gestructureerde benadering van huurders via key account management
Minder lagen in de organisatie
Op BU/holding niveau
Directeuren van de landen rapporteren rechtstreeks aan de CEO
Ondersteuning door ‘centres of expertise’, onder leiding van CFO
Centrale aansturing van Design & Development; organisatie breed door ‘best in class’ team
Overall
Resultaat gedreven cultuur met daadkrachtige uitvoering gekoppeld aan bonusstructuur op alle niveaus
13
Voorbeeld: Nederland Voor
Na
Lokale directie
Lokale directie
CEO
CDO
CEO
CFO
Support
COO
Regional manager
Facility management
Centre manager
CFO
Operations director
Leasing director
Leasing Manager
Leasing Centre Director
Leasing manager Facility management
Promotion management
Technical management
x
Kortere rapportage lijnen
P&L verantwoordelijkheid op centrum niveau
Focus van Centrum Directeur en Leasing Manager op centrum P&L
Marketing and promotion
CRM
Technical management
Beleving en aandacht
Opening Primark, Grand Littoral, Marseille Campania, Napels
Call of the Mall, Hoog Catharijne, Utrecht
1D PopUp Store, Hoog Catharijne, Utrecht ©Sony Music
Downtown Market Domingo, Maremagnum, Barcelona
PopUp Village, Boulevard Berlin, Berlijn
15
Gru Village, ShopVille Le Gru, Turijn
Doorgaan met de uitrol van Loyalty Programma’s
16
Van de start in Italië…
Jaar 2007
Start van ontwikkeling van Loyalty programma's in Italië
2008 2009
2010
Corio Italia heeft een aantal jaren gewerkt aan de ontwikkeling van een Loyalty programma om er een krachtig instrument van te maken, helemaal gericht op de klanten van Le Gru. Deze ervaringen zijn ook gebruikt voor de andere centra
2011
Start bouw CRM-systeem op holding niveau
2012
Campania, Porta di Roma, Tarsu, Teraspark, Ada, Anatolium
2013
Alexandrium, Maremagnum, Grand Littoral, 365, Tekira
2014
Continue implementatie van Loyalty programma’s
17
Naar een portefeuillebreed instrument De apps geven: •
Actieve leden
Mogelijkheid om punten te krijgen voor elke uitgegeven € in het centrum
Le Gru
51.800
•
Aanbiedingen toegespitst op het individu
Campania
37.200
•
Verkeersinformatie
Porta di Roma
60.900
•
Restaurant menu’s
Alexandrium
11.700
•
Wayfinding / navigatie
Maremagnum
3.175
•
Applied gaming
Grand Littoral
8.000
Tekira
11.100
365
9.200
Ada
28.100
Anatolium
54.500
Teraspark
15.900
Tarsu
20.200
Totaal
311.775
18
CSR is een integraal onderdeel van onze strategie en belangrijk voor lange termijn waarde creatie
In een snel veranderende wereld draagt CSR bij aan de relatie met consumenten en kunnen wij op een innoverende manier samen werken met onze huurders
Essentieel bij het behouden van hoge bezettingsgraad en bezoeker aantallen
Wij hebben de juiste mensen, mentaliteit en cultuur om de strategie uit te voeren
Wij hebben veel partners, want wij werken niet afgezonderd
Met verbeteringen op milieu gebied komen wij tegemoet aan de wens van onze huurders en het beschermt ons tegen stijgende energieprijzen en striktere wetgeving
Overall target performance
2013
2012
2011
Key topics
De consument centraal stellen
Duurzame winkelcentra creeren
In het hart van de samenleving
Duurzaamheid in onze bedrijfsvoering
19
Continue verbetering van het resultaat laat toewijding aan CSR zien Key topic
Performance FY 2013
Doel
(Performance in FY 2012) De consument centraal stellen
In het hart van de
71% van de centra voerden consumenten surveys uit (66%)
100% van elke
67% sustainability communication strategy in place (67%)
centra elke 2 jaar
1,43% van BVO geïnvesteerd in 3E projecten (0,85%)
samenleving
Implementeren van buurt strategy
84,4 KWh/m2 ingekochte elektriciteit (97,5 kWh/m2)
-15% in 2015
0,018 ton CO2/m2 uitstoot (0,028 ton CO2/m2 )
-15% in 2015
Duurzaamheid in
98% groene huurcontracten getekend (57%)
75% in 2013
onze bedrijfsvoering
100% groene clausules in contracten van leveranciers (81%)
100% in 2013
20% recycle en hergebruik van water (15%)
Geen doel
31% afval recycle (24%)
Geen doel
100% van leveranciers hebben in ontwikkelingen hebben de gedragscode
Stijgen
Duurzame winkelcentra creëren
getekend (80%) 100% BREEAM ‘Good’ of hoger voor nieuwe ontwikkelingen (20%)
100%
20
Resultaten 2013
21
Operationeel resultaat Business indicatoren •
Stabiele bezoekersaantallen voor FMP’s (0,3% negatief) in 2013
•
Omzet van huurders in FMP portefeuille van 3,3% negatief in H1 2013 naar 0,6% negatief voor 2013
Operationele resultaten tijdens het jaar •
Direct resultaat van € 261,2 mln of € 2,68 per aandeel, boven de laatste forecast
•
FMP netto like-for-like huurgroei 2,2% negatief voor 2013 van 3,0% negatief in H1 2013
•
Administratieve kosten 7,6% van BTHO van 8,9% in 2012
•
Huurverlenging en huurherzieningen voor FMP’s 0,5% negatief in 2013 van 4,5% negatief in H1 2013
•
Stabiele bezettingsgraad FMP’s 96,4%
•
Negatieve herwaardering van € 404,5 mln, waarvan € 286,7 mln voor TRC’s
22
Financiering Financiering •
Lagere financieringskosten, Q4 2013: 3,5% (Q4 2012: 3,7%)
•
Continue toegang tot kapitaal markt (€ 500 mln obligatie uitgifte tegen 3,25%)
•
Solide gecommitteerde faciliteiten van € 611 mln, voldoende voor de verplichtingen voor de komende 24 maanden
•
Leverage was 43,7% (2012: 40,3%), inclusief de opbrengsten van getekende verkopen zou de leverage beneden 41,0% zijn
23
Grand Littoral
Leidend winkelcentrum in Marseille
Overzicht •
Herontwikkeling van Zone Azur
•
15.100 m2 BVO
•
€ 14,0 mln investering tegen, 8.1% rendement
•
Herpositionering van het centrum door toevoeging van nieuwe flagships en het versterken van de huurdersmix om meer bezoekers te trekken
•
Primark opende een winkel in december 2013, bezoekers omhoog met 27% en omzet in de horeca omhoog met 33%. Huurders
Mijlpalen •
Start herontwikkeling Zone Azur in 2012
•
Opening van Primark in december 2013
•
Volledige bezetting verwacht halverwege 2014
24
Campania Overzicht •
Herontwikkeling had betrekking op 18% van de BVO door wederverhuur en koop / herstructurering van 4.200 m2 van Carrefour
•
Zara groeide van 1.700 m2 tot 3.500 m2, Pull&Bear en Bershka verhuisden naar de oude Zara unit van 1.700 m2 en Stradivarius zal een winkel van 700 m2 openen
Mijlpalen
Huurders •
Start en einde wederverhuur in 2013
•
Opening van nieuwe winkels in H2 2013
•
Volledige bezetting verwacht halverwege 2014
25
Le Gru Overzicht • Wederverhuur en relocatie van huurders had betrekking op 22% van totale BVO (7 contracten) • Zara groeide van 1.600 m2 tot 2.800 m2, Pull&Bear
van 300 m2 tot 800 m2, Stradivarius en Bershka kwamen met winkels van 500 m2 en 1.400 m2, Fiorella Rubino, Celio en Stroilo Oro veranderden van plek en de winkels werden groter Mijlpalen
Huurders •
Begin en einde wederverhuur in 2013
•
Opening van nieuwe winkels in H2 2013
•
Volledige bezetting verwacht halverwege 2014
26
Porta di Roma Overzicht •
Herontwikkeling gereed, veranderde routing en huurders had betrekking op 13% van BVO (21 contracten)
•
De nieuwe en grotere winkels zijn in Q4 open gegaan
•
De belangrijkste veranderingen zijn: Pellizzari, prime multi brand (2.800 m2), H&M (2.800 m²), Desigual (600 m²), Massimo Dutti (800 m²), Piazza Italia (800 m²),
Twin Set (300 m²). Stroili Oro, Optissimo en Imperial werden verplaatst en vergroot Mijlpalen
Huurders
•
Start H2 2013, einde H1 2014
•
Volledige bezetting verwacht halverwege 2014
27
Ontwikkelingsportefeuille Hoog Catharijne in Utrecht •
Totale investering van € 485 mln
•
Meer dan 26 mln bezoekers per jaar dat zal stijgen naar 45 mln
•
De creatie van de meest spectaculaire winkelbestemming in Nederland
Markthal in Rotterdam •
Totale investering: € 50,9 mln met 6,6% rendement
•
Verwachte opening in Q4 2014
•
Project behelst een hoogwaardige, overdekte versmarkt met restaurants, retail units en een supermarkt
28
Ontwikkelingsportefeuille St. Jacques in Metz •
Totale investering: € 8,4 mln met 12,0% rendement
•
Verwachte opening in Q3 2014
•
Renovatie en wederverhuur in stadscentrum van Metz
•
Voorverhuurd ultimo 2013: 75%
Centrum Galerie in Dresden •
Totale investering: € 57,9 mln met 7,5% rendement
•
Verwachte opening in Q4 2014
•
Renovatie en wederverhuur van winkelcentrum in stadscentrum van Dresden
•
Voorverhuurd ultimo 2013: 81%
•
MediaMarkt verplaatst en geopend in November 2013
•
Eerste Primark in Oost Duitsland zal worden geopend in Centrum Galerie in Dresden
•
Eerste nieuwe mode formules zullen openen in april 2014
29
Ontwikkelingsportefeuille Nave de Vero in Venice •
Totale investering: € 188,8 mln met 6,7% rendement
•
Opening: 16 april 2014
•
Een hoogwaardig centrum met BVO van 38.800 m², samen met en bestaande Multiplex bioscoop en Leroy Merlin winkel, dit zal de belangrijkste retail bestemming in de omgeving van Venetië worden
•
Voorverhuur per ultimo 2013: 85%, o.a. Coop&Coop (Hypermarket), Media World, 6 Inditex formules, Oviesse, Cisalfa, Alcott, Liu Jo, Calze-donia, Intimissimi, Tezenis, Benetton, Piazza Italia, Scarpe & Scarpe, Desigual, Sephora en Footlocker
30
Ontwikkelingsportefeuille Kwaliteit van de pijplijn verhoogd Dalende pijplijn (€ miljard)
•
Pijplijn is met 33% gereduceerd
•
De pijplijn wordt permanent beoordeeld op winstgevendheid per project
•
Palazzo del Lavoro is uit de pijplijn gehaald
•
Geen projecten toegevoegd in 2013
3.0 3,00
2.5 1.8
2,00
1.2 1,00 ,00 2010
2011
2012
2013
Development breakdown
(€m)
Committed
Spreiding pijplijn (€)
Deferrable
Totaal
Reeds betaald
125
139
264
Nog te investeren
655
304
959
Totaal
780
443
1.223
% van totaal
64%
36%
100%
Rendement
7,0%
8,8%
7,6%
19% 81%
Other Overig
Turn key
31
Portefeuille brug en indirect resultaat 7.500
(€ m) 149.9 -484.7 404.1
7.000
-225.1 7.082,9
80.2 7,007.2
6.500
Overig indirect resultaat • • • • •
Indirect resultaat voor geassocieerde deelnemingen € 23,0 mln negatief Netto financieringskosten € 29,1 mln negatief Latente belastingen € 19,2 mln negatief Overige inkomsten en kosten € 40,2 mln negatief Afzeggen pijplijn projecten in Italië, negatieve bijzondere waardevermindering van Leidsche Rijn
32
Gezond financieel profiel Spreiding van leningen
Looptijd en renteherzieningsoverzicht 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2014
2015
2016
2017
Maturity of debt
4.2%
3.7%
Q4 2010
Q4 2011
Q4 2012
3.5%
2020
2021
>2021
Interest reset date of fixed debt
31-12-2013
31-12-2012
43.7*
40.3
Gemiddelde interest (%)
3.5
3.7
Gemiddelde looptijd (jaar)
4.8
4.7
Interest dekkingsratio
3.5
3.4
% leningen met vaste rente
65
69
Gecommitteerde faciliteiten (€m)
611
750
Leverage (%)
4.1%
2019
Financiering ratio’s
Verlagen van de kosten van financiering
4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
2018
Q4 2013
33 * Na opbrengst van verkopen onder 41%
Dividend
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt voorgesteld om een dividend uit te keren van € 2,13 per aandeel (2012: € 2,76) in contanten of aandelen, met inachtneming van de beperkingen die aan de FBI-status verbonden zijn.
34
35
Voorbehoud toekomstgerichte informatie Deze presentatie bevat op de toekomst gerichte informatie met betrekking tot de financiële positie, plannen en doelstellingen, activiteiten en de marktomstandigheden waarin de vennootschap opereert. Toekomstgerichte verklaringen en prognoses houden naar hun aard risico’s en onzekerheid in, aangezien deze betrekking hebben op bekende en onbekende gebeurtenissen en omstandigheden die zich in de toekomst al dan niet zullen voordoen. De toekomstgerichte verklaringen en prognoses in dit persbericht zijn gebaseerd op de huidige inzichten en aannames van het management. De feitelijke resultaten en ontwikkelingen kunnen afwijken van de verwachtingen onder invloed van factoren zoals de algemene economische omstandigheden, resultaten op de financiële markten, veranderingen in de rentestand en valutakoersen, wijzigingen in de wet- en regelgeving en in het beleid van overheden en/of toezichthouders. Voor meer informatie: Ingrid Prins, Investor Relations Manager +31 (0)30 2346734 / +31 (0)6 51592484
[email protected] U kunt ons op twitter volgen: @CorioIR
36
