AKTIVITA A Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů

Koordinační schůzka k projektu - Beroun, 2. - 3.12. 2010

AKTIVITA A 10104 Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů DÍLČÍ CÍL DC 102 – VLIV HOSPODÁŘSKÉ KRIZE NA REGIONÁLNÍ DISPARITY VE FYZICKÉ DOSTUPNOSTI BYDLENÍ A TESTOVÁNÍ NÁSTROJŮ FYZICKÉ DOSTUPNOSTI BYDLENÍ ZEJMÉNA V OBLASTI UDRŽITELNOSTI PRŮMYSLOVÉ VÝSTAVBY A BYDLENÍ SKUPIN DOMÁCNOSTÍ ZASAŽENÝCH HOSPODÁŘSKOU KRIZÍ

RNDr. Milan Polednik REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT WD-05-7-3

INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ

Koordinační schůzka řešitelů k projektu - Beroun, 2. - 3.12. 2010

A10104 Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů

Zadání – cíle: vytvořit obecný podklad pro hodnocení potřeby bytové výstavby a možností nové výstavby, prognózy v dlouhodobém horizontu územního plánování, který by měl: zamezit zjednodušené interpretaci vlivu poklesu nové bytové výstavby na dostupnost bydlení, který byl obecným jevem po r.1990 a který částečně vyvrátily až výsledky sčítání v roce 2001, sloužit pro hlubší zdůvodnění postupů prognóz a kvantifikace potřeb výstavby v obcích a regionech. Zároveň na centrální úrovni pro objektivnější hodnocení bytové výstavby v ČR v mezinárodním srovnání. Aktivita A10104 Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v podmínkách ekonomické recese REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



Obecná situace:

Potřeba prognóz v oblasti bydlení: v makroekonomické oblasti (ČNB, vláda, ministerstva) regionálním plánování územním plánování (potřeba ploch) Vlastní prognózy systému bydlení: Prognózy potřeby bytové výstavby na úrovni ČR i krajů mají v ČR poměrně dlouhou tradici, zejména v rámci územního plánování (Terplan Praha)

Nemalou roli hrají i prognózní materiály oborové (stavebnictví) ÚUR, komerční subjekty…prognózy na úrovni obcí Aktivita A10104 Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



Výchozí situace: Příklad prognózy Vize českého stavebnictví do roku 2015, Svaz podnikatelů ve stavebnictví a ÚRS Praha, a.s., 2007) Dojde k zastavení úbytků obyvatelstva přirozenou měnou a kladnému migračnímu saldu. Po celé období počet obyvatelstva poroste. Ze současných 10 280 968 by se počet obyvatel do roku 2010 měl zvýšit na 10 291 000 a do roku 2015 na 10 308 000 obyvatel. V roce 2015 bude přibližně 4 600 tis. Cenzových domácností oproti 4 270 tis. v roce 2001. Vybavenost domácností byty v období 1991-2001 se snížila z 91,5 bytu na 100 cenzových domácností na 89,6 trvale obydlených bytů. Předpoklad - odpad cca 20 tis. bytů ročně, tj. více než 0,5% z výchozího počtu bytů

Potřeba 41-46 tis. bytů ročně Skutečný rozsah bytové výstavby po r.2000 je nižší Růst počtu obyvatel by výrazně vyšší než se očekávalo Aktivita A10104 Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



Výchozí situace: Možnosti prognóz – podklady a datové zdroje: Výchozí datové zdroje v oblasti bydlení jsou omezené (viz. neevidované přírůstky a úbytky bytů v ČR) Výsledky sčítání jsou velmi cenným podkladem, chybí však úplný monitoring systému bydlení (II. bydlení)

Ještě horší podklady existují v oblasti finančních dat o bydlení Obecně i na úrovni EU se začíná volat po kvalitnějších datech (nařízení Eorostatu)

Hodnocení vývoje úrovně bydlení v ČR 1. Tradičně měřený počtem bytů 2. Tradičně hodnoceno počtem cenzových domácností (specifikum ČR) 3. Opomíjeny jsou analýzy ekonomických parametrů systému bydlení Aktivita A10104 Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT


Beroun, 3.12. 2010

Vývoj úrovně bydlení v ČR ukazatel / rok počet osob na 1 trvale obydlený byt

1961 3,35

1970 3,15

1980 2,92

1991 2,76

2001 2,64

počet osob na 1 obytnou místnost

1,86

1,5

1,21

1,04

0,98

obytná plocha v m2 na 1 osobu

10,5

12,4

14,6

16,6

18,6

100,0

118,1

139,0

158,1

177,1

počet cenzových domácností na 100 trvale obydlených bytů

113

113,4

110,9

109,3

111,6

Index změny počtu cenzových domácností na 100 trvale obydlených bytů

100,0

100,4

98,1

96,7

98,8

index změny obytné plochy na 1 osobu

• Dlouhodobý růst plošné úrovně bydlení (m2/ osobu). • Stagnace počtu cenzových domácností na 100 trvale obydlených bytů. • V ukazatelích není bilancováno druhé bydlení – fenomén ČR. Aktivita A10104 Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



Dlouhodobý vývoj úrovně bydlení v ČR – celková bilance ploch a 1. 2. 3. 4.

Cca 370 mil. m2 užitkových ploch = dolní odhad Reprodukční cena = min. 8 000 miliard Kč, opotřebení ??40-50% Odhady ČSÚ …cca 2500 mld. Kč, dopady do imputovaného nájemného a HDP Porovnání s infrastrukturou – místní komunikace 500 mld. Kč (CÚ r.2000)

Trvale obydlené byty

Celková plocha

Neobydlené byty

Celková plocha

Byty celkem

Celková plocha

počet

m2

počet

m2

počet

m2

1961

2 845 145

2 845 145

1970

3 088 841

193 268 781

127 790

7 995 820

3 216 631

201 264 602

1980

3 494 846

232 791 692

286 565

19 088 095

3 781 411

251 879 787

1991

3 705 681

261 324 624

371 512

26 199 026

4 077 193

287 523 650

2001

3 827 678

292 166 662

538 615

41 112 483

4 366 293

333 279 145

2011

4 033 000

322 640 000

600 000

48 000 000

4 633 000

370 640 000

REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



Výchozí situace – makroekonomické vazby: Článek HN 9. 7. 2010 Eva Zmrazilová: Rodí se nový finační problém Cílování inflace centrální banky je vázáno na index spotřebitelských cen

Je to pouze část cenové dynamiky, v ČR se jedná o přibližně polovinu cen zboží a služeb vytvářejících HDP Index spotřebitelských cen má svá rizika, protože nezahrnuje ceny aktiv. Jedním z problémů, který se rýsoval na pozadí současné krize, byla bublina na trhu nemovitostí, jejichž ceny v běžné statistické praxi součástí indexu spotřebitelských cen nejsou.

Inflace měřená indexem spotřebitelských cen se tedy může pohybovat na úrovni kolem 1,2 nebo 3 %, i když ceny nemovitostí stoupnou o 20 % i více. To, že vývoj cen nemovitostí není do cílované inflace zahrnut, mohlo tedy způsobit, že cílovaný ukazatel inflace se jevil nízký, i když na trhu s nemovitostmi fakticky vznikla bublina. „Před krizí převládalo pozitivní hodnocení rozvoje modelových technik, které poskytly pro měnověpolitické rozhodování lepší základ než pouhý expertní úsudek centrálních bankéřů. Ovšem žádný model využívaný pro inflační prognózu nemůže dokonale postihnout složité předivo finančních trhů, peněžního vývoje a reálné ekonomiky. Finanční krize v zásadě potvrdila pochyby ohledně toho, zda je těmto faktorům a zejména hlubší měnové analýze skutečně dán při měnověpolitickém rozhodování dostatečný prostor.“ REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



Hlavní kroky bilance bydlení v ČR a krajů Faktor

Současný stav

Potřeba úprav

Odpad bytů

Současné metody stanovení odpadů bytů jsou nejednotné.

Zpřesnění a propojení odpadu bytů s bilancí druhého bydlení.

Nárůst cenzových domácností

Metoda vyžaduje prognózu vývoje cenzových domácností. Překonaný model – změny tvorby bytových domácností

Nahradit tyto položky odhadem poklesu zalidněnosti stávajících bytů (změny - růstu úrovně bydlení).

Pokles soužití cenzových domácností

Největší zdroj nepřesnosti stávajících odhadů.

Úplná bilance bydlení v území

Dosud obvykle chybí, není bilancováno druhé bydlení.

Výstup využitelný pro přesnější bilance.




• V roce 2007 a 2008 došlo v ČR k nadměrnému růstu cen bydlení, zejména bytů, jejich ceny se odpoutaly od reprodukčních cen (cenová bublina)

Aktivita A10104 Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



V letech 2000-2009 výrazně klesala průměrná roční míra hrubých výnosů z nájemného ( zlepšovaly se podmínky pro deregulaci nájemného)




•

Vývoj průměrných hrubých mezd v letech 2000-2009 dlouhodobě zaostával za vývojem cen bytů, byl však velmi mírně rychlejší než vývoj nájemného.




SOUČASNÝ STAV SYSTÉMU BYDLENÍ Nadměrný rozsah kapacit vyplývající jak z důsledků vývoje po II. světové válce, intenzivní bytové výstavby v 70. letech minulého století a specifickým podmínkám po r.2000. Nadměrný rozsah bydlení do značné míry potvrzují odhady o zanedbanosti údržby, ale i rozsah druhého bydlení a jeho přetrvávající expanze. Podpora výstavby bytů z veřejných zdrojů (transfery v rozsahu cca 30 mld. Kč), trvalá podpora vlastnického bydlení (sekundárně i nájemního) Masivní privatizace za cca 1/10 tržních je výrazným přechodným faktorem. Moderní příspěvek na nájemné posiluje poptávkovou stranu Krizové dopady vývoje cen v ČR tlumí nízké výnosy z vkladů a nejistoty v oblasti penzijní reformy a obecná preference vlastnického bydlení) po r.1990). PROGNÓZY NA ÚROVNI ČR NELZE OPÍRAT POUZE O DEMOGRAFICKÉ ARGUMENTY. MAKROEKONOMICKÉ ÚVAHY BY MÉLY BÝT VÝCHODISKEM PRO RÁMCOVÉ PROGNÓZY ZA ČR A KRAJE.




Prognóza systému bydlení - varianta – stagnace počtu obyvatel 10 520 000 tis. do r.2025 UKAZATEL

Rok

HODNOTA UKAZATELE

roční koef. poklesu zalidněnosti od výchozího roku do r.

2025

0,06

Intenzita odpadu bytů v % od výchozího roku do roku

2025

0,20%

Odpad trvale obydlených (TO) bytů od r. 2001 do roku

2011

-114 830

Odpad TO bytů od výchozího roku do roku

2025

-120 985

Stávající byty- počet v roce

2025

3 911 863

Prům. roční pokles zalidněnosti bytů ve stávajících bytech v % od výchozího roku do roku

2025

0,60%

Obyvatel ve stávajících bytech v roce

2025

9 286 005

Obyvatel v nových bytech dokončených od výchozího roku do roku

2025

1 233 995

Průměrná zalidněnost nových bytů v r.

2025

3,00

Potřeba nových bytů od výchozího roku do roku

2025

411 332

Potřeba bytů v roce

2025

4 323 195




Prognóza systému bydlení - varianta – růst počtu obyvatel z 10 520 000 v r.2011 na 10 600 000 do r.2025 Hodnota ukazatele

UKAZATEL

Rok

Počet obyvatel (prognóza) v roce

2025

10 600 000

Změna počtu obyvatel v období od výchozího roku bilance do roku

2025

80 000

Obyvatel v nových bytech dokončených od výchozího roku do roku

2025

1 313 995

Potřeba nových bytů od výchozího roku do roku

2025

437 998

Potřeba bytů v roce

2025

4 349 861




Závěry: 1.

Prognózy a analýzy situace jsou ztíženy nedostatky evidence obyvatel i bydlení, existuje značný tlak na změny (požadavky na úrovni EU).

2.

Tyto nedostatky nevylučují analýzy systému bydlení, založené zejména na ekonomických rozborech a lokálních šetřeních.

3.

Ověřit hypotézu, že v ČR existuje nadměrný rozsah kapacit bydlení vzhledem k výkonu ekonomiky.

4.

Prognózy bydlení by měly vnímat základní makroekonomické rámce přetrvávající nadhodnocení cen, které se může rychle změnit v nadbytek kapacit, nízká úroveň poptávky v nájemním bydlení je patrná již dnes.

5.

Kombinace zdražení peněz v ekonomice, snížení podpory vlastnického bydlení, posilování české měny a dopady daně z nemovitostí či povinného pojištění nemovizostí může vyvolat propad cen, který plně odhalí dlouhodobou nerovnováhu systému bydlení Aktivita A10104 Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



DĚKUJI ZA POZORNOST

Aktivita A10104 Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů


AKTIVITA A Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů

Recommend Documents